LE STATUT DES

TERRES AU MAROC

Réaliser par :
TLEMCANI Mostapha
Encadrer par : MR KHAYSIDI Tayeb NEJJARI Mustapha
KHAIFLAH Abdelaziz
 INTRODUCTION :
• PARTOUT DANS LE MONDE, LE RÉGIME FONCIER JOUE UN RÔLE PRÉPONDÉRANT DANS L'ESSOR DE L'ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE, IL
EST MODELÉ EN FONCTION DES OPTIONS IDÉOLOGIQUE ET POLITIQUES DU PAYS. IL EST ORGANISÉ DE FAÇON À RÉPONDRE AUX
EXIGENCES DE CHAQUE SYSTÈME ÉCONOMIQUE ET AUX ASPIRATIONS DE CHAQUE SOCIÉTÉ.

• LE DROIT DES BIENS EST DOMINÉ PAR LA NOTION DE PROPRIÉTÉ QUI EST LA PRÉROGATIVE ESSENTIEL QU'UNE PERSONNE PEUT
AVOIR SUR UNE CHOSE.

• EN EFFET, LA POSSESSION IMMOBILIÈRE EST PERÇUE COMME UNE ASSURANCE DE PREMIER ORDRE, UN FACTEUR D'ESTIME
SOCIALE ET UN INVESTISSEMENT SANS RISQUE. C'EST UNE SOURCE DE RICHESSE ET UN RESPECT DE LA TERRE QUI ABRITE LES
HOMMES. CETTE VISION DU RAPPORT À LA TERRE EST PARTICULIÈREMENT ACCENTUÉE, NOTAMMENT AU MAROC.

• L'EXAMEN DES STATUTS FONCIÈRES AU MAROC FAIT RESSORTIR UNE DIVERSITÉ DE RÉGIMES JURIDIQUES, FRUIT DE LA
SUCCESSION DES STATUTS FONCIERS QUI SE SONT SUCCÉDÉ AU COURS DE L'HISTOIRE.

• EN EFFET, SELON LES AUTEURS LE NOMBRE ET LA DÉNOMINATION CHANGE. AINSI EN 1921 ANDRÉ MESUREUR À DÉNOMBRAIT LES
TERRES EN HUIT, DONT SEPT TRADITIONNELLES, ENTRE AUTRES, LES TERRES MORTES, TERRES MELK, TERRES MAKHZEN, TERRES
GUICHS, TERRES DES TRIBUS DE NAÏBA, BIENS HABOUS. ET UN MODERNE NOTAMMENT LES TERRES IMMATRICULÉES...
• PLUS RÉCEMMENT PAUL DECROUX EN 1972 DANS SON LIVRE INTITULÉ. (DROIT FONCIER MAROCAIN) PARLE DES
TERRES DE FAMILLES ET DES TERRES SITUÉE DANS LES PÉRIMÈTRES D'IRRIGATION, CEPENDANT EN 1983 MOHAMED
KHAJRIA A DISTINGUÉ ENTRE DEUX PROPRIÉTÉ À SAVOIR : TERRES DE L'ÉTAT, EN L'OCCURRENCE LES TERRES
SOUMISSENT À LA TUTELLE DE L’ÉTAT, ET TERRES PRIVÉ NOTAMMENT LES TERRES MELK.

• CETTE DIVERSITÉ REND LE SYSTÈME MAROCAIN RICHE DU CÔTÉ DE SES DISPOSITIONS MAIS COMPLEXE AU NIVEAU DE
LA COMPRÉHENSION DES QUESTIONS FONCIERS, TIENT, POUR PARTIE, À LA DIVERSITÉ D'APPROCHE DES
OBSERVATEURS ET ÉGALEMENT AU MANQUE DE RIGUEUR DES CRITÈRES DÉFINISSANT LES RÉGIMES FONCIERS...

• MAIS ELLE ATTESTÉS ÉGALEMENT UNE RÉALITÉ HISTORIQUE INCONTESTABLE : LE RÉGIME DE LA TERRE GARDE LES
TRACES DES SYSTÈMES FONCIERS QUI SE SONT SUCCÉDÉS AU COURS DE L'HISTOIRE.

• ON PEUT SCHÉMATIQUEMENT DISTINGUER TROIS GRANDES PÉRIODES CONCERNANT LE DROIT DE LA PROPRIÉTÉ AU

MAROC : LA PÉRIODE PRÉCOLONIALE ( AVANT 1912) DANS LAQUELLE LA TERRE EST PRINCIPALEMENT CONSIDÉRÉE
COMME UNE CHOSE COMMUNE QU'IL FAUT FAIRE FRUCTIFIER, LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE PRIVÉ DITE ( MELK) ET LES
DROITS RÉELS QUI EN DÉRIVENT NE FAISAIENT SEULEMENT L'OBJET QUE L'ACTE DIT: ( ADOULAIRE), LES DEUX ADOULS
RÉDACTEURS CONSIGNAIENT LE TÉMOIGNAGE INDIVIDUEL OU COLLECTIF DES PARTIES, RELATIFS À L'IMMEUBLE
CONCERNÉ, SANS AUCUNE QUELCONQUE GARANTIE, NI SÉCURITÉ DE PUBLICITÉ, D'OÙ LES CONFLITS NOMBREUX,
INNOMBRABLES, LONGS ET COÛTEUX.
• PENDANT CE RÉGIME, LES ACTES OBÉISSAIENT AU DROIT MUSULMAN, PUIS LA PÉRIODE COLONIALE (LE RÉGIME DU
PROTECTORAT ENTRE 1912 ET 1956) QUI SE CARACTÉRISE PAR LA RECHERCHE D'UN PROCÉDÉ LÉGAL PERMETTANT D'OFFICIALISER
LA MAÎTRISE DU SOL CONQUIS EN ADOPTANT UN RÉGIME FONCIER QUI GARANTISSE LES DROITS DES PROPRIÉTAIRES, C'EST LE
RÉGIME DE LIVRES OU DE L'IMMATRICULATION FONCIER INSTITUÉE PAR DEUX DAHIR, LE DAHIR DU 12 AOÛT 1913 RELATIF À
L'IMMATRICULATION DES IMMEUBLES ET LE DAHIR DU 2 JUIN 1915 FIXANT LA LÉGISLATION APPLICABLE AUX IMMEUBLES
IMMATRICULÉS. ET ENFIN, LA PÉRIODE POSTCOLONIALE (CELLE DE L'INDÉPENDANCE) AVEC LA RÉCUPÉRATION DES TERRES DE LA
COLONISATION SANS REMISE EN CAUSE DU RÉGIME FONCIER IMPOSÉ PAR LE POUVOIR COLONIAL.

• AINSI, POUR ÉTUDIER CE SUJET LIÉ AUX STATUTS FONCIERS AU MAROC , NOUS NOUS APPUIERONS SUR L'APPROCHE HISTORIQUE
EN EXAMINANT LES FAITS ET DOCUMENTS PASSÉS QUI ONT AMENÉ NOTRE SUJET ET LE METTRE SUR LA VOIE DU
DÉVELOPPEMENT, AUSSI NOTRE MÉTHODOLOGIE S'AVÉRERA DESCRIPTIVE- ANALYTIQUE INDISPENSABLE DANS LES ÉTUDES
JURIDIQUES.

• DE CE QUI PRÉCÈDE, PLUSIEURS PROBLÉMATIQUES DE POSE SUR CE SUJET DONT LES PRINCIPAUX : QUELS SONT LES STATUTS
FONCIERS EXISTANTS AU MAROC ? ET COMMENT SE PRÉSENTE LE RÉGIME DE LA PROPRIÉTÉ FONCIER AU MAROC ? ET ENFIN,
QU'ELLES SONT LES CONTRAINTES ET PROBLÈMES RELATIFS AUX STATUTS FONCIERS MAROCAIN ?

• DONC, ON VA ESSAYER DE TRAITER NOTRE SUJET: ( LE STATUT DES TERRES AU MAROC), À TRAVERS DEUX PARTIES LE PREMIER
PARTIE SERA CONSACRÉ À L'ANALYSE DES STATUTS DE TERRES AU MAROC, LA SECONDE PARTIE ANALYSERA LES PROBLÈMES ET
CONTRAINTES RELATIFS AUX STATUTS DE TERRES AU MAROC
 PLAN :
•PARTIE 1 : LE FONCIER AU MAROC : UNE DIVERSITÉ DES STATUTS ET UNE VARIÉTÉ DES
RÉGIMES

•A : LA TYPOLOGIE DU STATUT DES TERRES AU MAROC

•B : LE RÉGIME JURIDIQUE DES TERRES AU MAROC

•PARTIE 2 : LE FONCIER AU MAROC : UNE ENTRAVE À L’INVESTISSEMENT

•A : LA COMPLICATION LIÉE A LA DUALITÉ DU RÉGIME FONCIER AU MAROC

•B : LES ENNUIS DU STATUT FONCIER AU MAROC

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PARTIE 1 : LE FONCIER AU MAROC : UNE DIVERSITÉ

DES STATUTS ET UNE VARIÉTÉ DES RÉGIMES
 A. Les types du statut des terres

Les terres
Les terres Guich Les biens Habous
collectives

est une institution de droit musulman qui se présente

« les terres collectives sont celles qui Elles ont le statut le plus complexe: le droit de
sous la forme d’un bien qu’un donateur peut destiner
appartiennent collectivement à un groupement propriété se trouve démembré entre un droit éminent
au service d’une œuvre religieuse charitable,
d’habitants faisant partie d’une même origine et (raqaba) appartenant à l’Etat et un droit utile
humanitaire, sociale, voire même d’esthétique
descendant d’une même ethnie » (menfâa) appartenant à la collectivité. Il s’agit de
publique.il sont sous le contrôle du ministère des
Ces terres sont : insaisissable , inaliénable terres accordées par le Sultan à certaines tribus
habous
,imprescriptible et assujettie a des limite de droit guich en contrepartie de la mobilisation de leurs
Deuxième type : Également appelés waqf ils désignent
de location hommes pour les besoins de la guerre. Dans ce
un bien foncier ou immobilier couvert par les habous
règlementé par le dahir de 1919 et soumise a la statut, les exploitants ne bénéficient que d’un droit
et inaliénable. Le fondateur bénéficie de l’usufruit du
tutelle du ministère de l’Intérieur de jouissance qui ne leur permet pas d’avoir les
bien durant sa vie. ... Le bien rentre ainsi dans la
garanties afin d’engager des investissement durable
catégorie des habous publics.

Le Melk
qui équivaut à la possession, est une propriété
privée qui peut appartenir à titre individuel à une
ou plusieurs personnes. C’est le régime foncier
le plus répandu en matière de propriété foncière,
Le statut Melk offre le plus d’avantage pour la
mise en valeur agricole, car il donne un droit de
propriété sur des parcelles stables, et permet
mutations, location et même hypothèques sous la
forme immatriculée du Melk. Il offre donc, en
théorie, la liberté d’entreprendre, d’investir, de
monnayer son capital pour d’autres activités
jugées plus lucratives, et de transférer à d’autres
l’opportunité de mettre en valeur la terre ainsi
dégagée. En principe donc le statut Melk est bien
adapté aux impératifs du développement
économique
A. Les types du statut des terres
Les lots de la
réforme agraire
Les lots de la Réforme Agraire sont
issus des distributions de terres de
l’Etat, récupérées pour la plupart au
moment de la colonisation. Ces
distributions au profit des petits
paysans et ouvriers sans terre sont
toutefois restées modestes
Les Biens
immobiliers
Domaniaux
Les Biens Immobiliers Domaniaux proviennent
des terres du Maghzen (souverain). Le domaine de
l’Etat ainsi redéfini comprend le Domaine Public
(routes, rivages de la mer, ports etc.), géré par le
Ministère de l’Equipement ; Privé (terrains nus ou
bâtis domaniaux non publics et faisant l’objet
d’ajout par acquisition, expropriation, confiscation
etc.) géré par la Direction des Domaines du
Ministère des Finances; et Forestier (forêts, dunes,
etc.) géré par la Direction des Eaux et Forêts du
Ministère de l’Agriculture.
 Répartition de la totalité des terres par statut juridique
Statut juridique Superficie (ha) % Gestion/Tutelle
Terres collectives 12.000.000 41.6 Min. Intérieur (Affaires rurales)
Melk 8.000.000 26.2 Personnelle/Familiale
Terres Guich 210.000 0.7 Min. Intérieur (Affaires rurales)
Terres Habous 100.000 0.3 Min. Habous et Affaires Islamiques
22.000 petits paysans sous forme de
Les lots de la réforme agraire 320.000 1.5
coopératives
Domaine : public 320.000 1.5 Min. Equipement
Privé 1.045.000 3.6 Min. Finances (Domaines)
Forestier 7.200.000 24.9 Haut-Commissariat Eaux et Forêts
Source : étude Intélec p.23
 B) LE RÉGIME JURIDIQUE DES TERRES AU MAROC
Le régime traditionnel
Un immeuble Melk est celui qui fait l’objet de la pleine
propriété privative, individuelle ou familiale.
Le fondement juridique du droit de propriété des immeubles
Melk est le fait de la possession paisible, publique, à titre de
propriétaire, non interrompue pendant 10 ans à l’égard des tiers
et 40 ans à l’encontre des parents ou copropriétaires.
L’acte de propriété traditionnel (moulkiya) est établi par les
notaires de droit musulman ou adoul, authentifié par le juge de
l’authentification des actes (cadi taouthik), et enregistré dans le
Registre de la propriété tenu au Tribunal de Première Instance
Ainsi, pour prouver son droit de propriété sur un bien non
immatriculé, il faut être en mesure de présenter une «
moulkiya» ou un acte de vente
Le régime moderne
Le régime moderne de l’immatriculation foncière a été
introduit par Décret Royal en 1913 mais il n’a pu
commencer à être appliqué qu’après le dahir du 1er juin
1915 ,L’immatriculation est un mode d’enregistrement et de
publicité des droits qui peuvent eux-mêmes être variés.
Cette opération d’immatriculation menée par le
conservateur de la propriété foncière consiste à inscrire sur
des registres spéciaux, appelés « livres fonciers », chaque
immeuble/parcelle sous un numéro d’ordre unique, avec des
déterminations topographiques et juridiques propres à
préciser exactement et définitivement le droit de son
propriétaire. L’inscription fait suite à un double processus :
la délimitation et la purge
L’immatriculation délivre un titre foncier définitif et
inattaquable.
 PARTIE II :
LE FONCIER AU MAROC : UNE ENTRAVE À
L’INVESTISSEMENT
PARMI LES OBSTACLES MAJEURS POSÉS PAR LE FONCIER, ON PEUT CITER :

• -LA DUALITÉ DU RÉGIME FONCIER ET LEUR COMPLEXITÉ ;

• -LA LENTEUR DES PROCÉDURES D'IMMATRICULATION ET LA LOURDEUR DES PROCÉDURES

D’ACQUISITION ;

• -LA DIVERSITÉ DES STATUTS FONCIERS ET DES MODES DE TRANSACTIONS ;

• -LES PRIX EXORBITANTS DES TERRAINS ET LES PRESSIONS SPÉCULATIVES DUES À L'ABSENCE
D'UNE STRUCTURE OPÉRATIONNELLE C

• HARGÉE DE LA VALORISATION ET DE LA PROMOTION DU FONCIER ETC.

À CET EFFET, DANS CETTE PARTIE NOUS PRÉSENTERONS TOUT D’ABORD LES COMPLICATIONS DU
RÉGIME FONCIER (A) AVANT DE SE PENCHER SUR LES PROBLÈMES DU STATUT FONCIER AU MAROC
(B)
 A) les complications liées à la dualité du régime foncier au Maroc
Problèmes liés au régime
traditionnel
-L'absence totale de publicité concernant les immeubles non
immatriculés et leurs détenteurs
-L'insécurité des transactions
-La difficulté d'accès au crédit : le système bancaire se désengage
du financement des projets.
-La pérennité des projets d'investissement : la formulation abusive
d'une opposition hors délai sur un foncier en cours d'immatriculation
et abritant un projet touristique ou immobilier en vue de bloquer
malhonnêtement l'avancement de ce dernier.
-Problèmes liés au régime moderne
La complexité des procédures d’immatriculation blocage dans le processus
de réquisition d'immatriculation , insuffisances législatives au niveau des
oppositions ...).
La lenteur administrative du traitement des affaires :les services extérieurs
de la Conservation foncière souffre d'un nombre considérable de dossiers en
instance du non-paiement des droits d'immatriculation, d'un manque de pièces
du dossier ou d'une absence de décision du conservateur sur la suite du dossier
Une réelle difficulté dans la gestion des archives foncières : L'ignorance, par
une large tranche de la population, des avantages procurés par cette opération et
de la procédure à suivre. Par conséquent, la plupart des dossiers présentés ne
respectent pas toutes les charges et diligences de la procédure.
 B) LES ENNUIS DU STATUT FONCIER MAROCAIN

Les problèmes rencontrés selon la typologie des terres

 Les terres  Les terres

 Les terres Melk Habous collectives

La cession des terrains habous peut être effectuée selon

Le décès du propriétaire génère des deux approches :
-L'instabilité de l'occupation des terrains
difficultés de partage entre les successeurs ce -Cession par adjudication, après autorisation de Sa collectifs affaiblit l'investissement privé
qui engendre : Majesté le Roi et par Dahir
en matière de construction en dur et
-Une incertitude concernant les exploitations
-Les habous privés sont incessibles, ils sont exploités d'aménagement foncier dans ces terres
-Une confusion quant au titulaire du pouvoir par les bénéficiaires qui peuvent les céder en location
-Les caractéristiques de ce statut foncier
de décision. mais non les hypothéquer.
freinent l'attribution de crédits aux
Une atomisation des revenus fonciers suite Ces deux approches de cession des terres habous
exploitants des terres collectives.etc
au partage. rendent leur mobilisation dans des projets à valeur
ajoutée complexe.
 Les problèmes rencontrés selon la typologie des terres
Les problèmes rencontrés selon la typologie des terres

 Le domaine privé et public

 Les terres Guich
de l’Etat :

Les terres guiches sont caractérisées par un mode de
fonctionnement inefficace favorisant le morcellement
des propriétés agricoles et l'instabilité des ayants
droit, situation propice à une dégradation progressive
de ce patrimoine foncier et à une baisse de son niveau
de productivité.
Les domaine public de l’ETAT : les propriétés incluses
dans ce domaine sont négativement caractérisées par une
procédure de cession lente. Peut durée jusqu'à 7 ans
Les domaines privé de l’ETAT : l'aliénation se fait
obligatoirement par adjudication publique, Cette pratique
semble inefficiente pour l'attribution des terres.
 Les difficultés relatives à la non valorisation du foncier 

L'absence d'une politique appropriée

L'inexistence d'une structure
La consommation rapide du
opérationnelle dédiée à la à la reconstitution des réserves
patrimoine foncier de l'État en milieu
valorisation et la promotion du
urbain, foncières pour soutenir l'urbanisation
patrimoine foncier
en milieu urbain et rural.
L'AGENCE NATIONALE DE PROMOTION FONCIÈRE » ABOUTIRA, L'ANPF INSCRIRA SES OBJECTIFS PRIORITAIRES DANS LA
DYNAMISATION DU PATRIMOINE FONCIER DE L'ÉTAT POUR AMÉLIORER L'OFFRE PUBLIQUE DANS LES COMMUNES
URBAINES ET CENTRES DÉLIMITÉS ET DANS LEURS ZONES PÉRIPHÉRIQUES. CETTE DYNAMISATION DEVRAIT :

• SUIVRE UNE DÉMARCHE ANTICIPATIVE DES TENDANCES URBANISTIQUES,

• -VEILLER À LA PRÉSERVATION DES ZONES À VOCATION AGRICOLE OU FORESTIÈRE ET PARTICIPER À LA RÉGULATION DU

MARCHÉ FONCIER.

• « L'ANPF CONSTITUERA L'INSTRUMENT SPÉCIALISÉ DE L'ÉTAT DANS L'ACQUISITION ET LA VENTE DES TERRAINS, ELLE
AURA POUR MISSIONS DE :

-RECONSTITUER À TERME LES RÉSERVES FONCIÈRES PUBLIQUES PAR L'ACHAT DE TERRAINS EN MILIEU URBAIN ET RURAL POUR
ACCOMPAGNER L'URBANISATION ET ÉVITER TOUTE PÉNURIE EN TERRAINS À BÂTIR DANS LE FUTUR;

-PARTICIPER À LA RÉGULATION DU MARCHÉ FONCIER PAR LA VENTE DE TERRAINS À LOTIR OU À CONSTRUIRE POUR SATISFAIRE
LES BESOINS DES PROMOTEURS ET LOTISSEURS PUBLICS ET PRIVÉS ET ENCOURAGER L'INVESTISSEMENT ;

-DÉFINIR LES MODALITÉS ET LES CONDITIONS DE CESSION QUI FAVORISENT LA PROMOTION DES INVESTISSEMENTS ET LA
VALORISATION RAPIDE DES TERRAINS CÉDÉS. EXTRAIT DU PROJET
 CONCLUSION
NOUS AVONS ESSAYÉ DE METTRE EN ÉVIDENCE TOUT AU LONG DE CE SUJET LE POIDS DES CONTRAINTES FONCIÈRES SUR LE
DÉVELOPPEMENT DU PAYS. POUR CONTRECARRER CES CONTRAINTES, LES EFFORTS DU GOUVERNEMENT MAROCAIN VISENT À :

• -CONSOLIDER LE DROIT DE PROPRIÉTÉ PAR LE BIAIS DE L’IMMATRICULATION ;

• -RESTRUCTURER L'ESPACE FONCIER EN VUE DE CRÉER DES PARCELLES CONTINUES ET RÉGULIÈRES. ON PEUT CITER À TITRE
D'EXEMPLE LE REMEMBREMENT DES TERRAINS AGRICOLES, DONT LE BUT EST DE PRÉSERVER LES TERRES CONTRE LE
MORCELLEMENT ;

• -GARANTIR DES MODES DE TENURE ADAPTÉS À UNE MISE EN VALEUR RATIONNELLE GRÂCE À L'APUREMENT DE LA SITUATION
JURIDIQUE DES TERRES COLLECTIVES ET GUICH ;

• -CRÉER UNE STRUCTURE OPÉRATIONNELLE DÉDIÉE À LA VALORISATION ET LA PROMOTION DU FONCIER.

EN OUTRE, IL FAUT DIRE QUE LES TRANSFORMATIONS D'ORDRE JURIDIQUE DOIVENT ÊTRE ACCOMPAGNÉES DE MESURES D'INCITATION À
L'INVESTISSEMENT (CRÉDIT ET SUBVENTIONS), QUI PERMETTENT L'OUVERTURE DES EXPLOITATIONS À LA MODERNISATION.

LE SENS DE L'ÉVOLUTION ACTUELLE LAISSE PRÉVOIR, DANS UN AVENIR PROCHE, UN RÉGIME FONCIER UNIFIÉ ET SIMPLIFIÉ DANS
LEQUEL NE SUBSISTERONT QUE DEUX CATÉGORIES DE TERRES : LES TERRES DU DOMAINE PUBLIC ET LA PROPRIÉTÉ PRIVÉE.