DROIT FONCIER RURAL

INTRODUCTION

La terre a occupé et occupe aujourd’hui une place prépondérante dans

la vie de l’ivoirien. La ci est essentiellement agricole. Pour qui s’intéresse à
l’aménagement du territoire la Solution au problème de développement passe
par les réponses aux questions que l'on pose dans l'espace .Le foncier est un
enjeu politique et une des données de la vie locale. La diversité des acteurs et
des pratiques dans le domaine foncier rend (…)
La terre se distingue du territoire qui lui se caractérise par un aspect limité
et politique. Les modes d'appropriation foncière sont fonction de
l'organisation des groupes sociaux , le mode de tenue foncière et l'organisation
des rapports de l'homme à la terre reflète les sociétés qui les adoptent ,il y a donc
une réciprocité entre l'homme et son milieu , cette inter pénétration du milieu
et de l'homme conditionne la permanence du groupe, la possession d'une terre
est un droit fondamental de l'Africain en général mais de l'ivoirien en
particulier ,car l’agricultrice est la base du développement économique des
Etats Africains ,c’est sans doute pour cela que l'on a traité la ci d’État
paysan .
Mais aussi facteurs de cohésion social la terre est l’objectif de crispation,
à la fois social, économique mais aussi politique.
Au niveau social, Objet de conflit entre les individus, Conflit entre les
communautés ou encore entre les coopérations professionnelles
Au niveau Économique, la réduction considérable des terres arables, on
fait un objet de fortes spéculations.
Au niveau politique, la question de l’immigration est devenue
préoccupante La terre est ainsi au cœur des préoccupations des PVD (pays en
voie de développement) Son accaparement ou son contrôle génère des
conflits complexe.
A la lumière de ce qui précède notre objectif dans cette étude est de tenter
de comprendre la société ivoirienne depuis que le colonisateur à instaurer les

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nouveaux contours, nous voulons apporter notre contribution à la construction
de la ci de demain.

I- DEFINITION

Foncier : le terme foncier provient du latin<< fundus >> qui signifie

fonds de terre. Il est utilisé dans un sens propre pour désigner tout ce qui est
relatif à la terre, ou dans un sens suspensif pour définir selon le thésaurus du
foncier 1999 l’ensemble particulier des rapports sociaux ayant pour
support la terre et son ensemble territorial, envisagé dans l'un ou l'autre sens,
la gestion foncière constitue sans aucun doute un enjeu d'envergure si l'on
considère l’importance du fundus dans ses paramètres politique mais aussi
économique.
Rural : cette notion fait référence au milieu rural , c’est-à-dire l'ensemble
des zones situés en dehors des grandes zones urbanisées, il constitue le lieu de
production d'une grande partie des denrées et des matières premières, sa
spécificité, se situe dans une diversité d’attitudes , de traditions sociaux
culturelles de relation avec la nature et de caractéristiques environnementales et
économique Dont l'origine est principalement basé l’agriculture ou la
sylviculture
( exploitation rationnel des arbres de la forêts).
Cette spécificité lui préoccupe son attractivité et donc doit être préservé,
tout en assurant une réponse adéquate et durable à nos besoins.

II- L’INTÉRÊT DU COURS

Véritable poudrière sociologique l'importance est dans la gestion foncière

n'est plus à démontrer en ci enjeu majeur pour l’économie ivoirienne, avec la
culture du café, du cacao et de toutes les cultures d'exploitation, mais aussi
principale matériau de logement puisque sans terre il y a point de construction,
pour les mêmes raisons qu'un enjeu politique. Trop souvent mis en-avant pour la
gestion de trouble politique le foncier continue d’évoluer
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 Dans un impérieux juridique ( il existe 2 lois sur la terre ,loi moderne et
loi rural) ce cours vise à décortiquer Ce impérieux juridique et permettre aux
étudiants d’avoir à la fois une bonne connaissance du dispositif légal en matière
de foncier mais aussi de prendre conscience du pluralisme juridique en action
dans la gestion pratique de cette matière d'une haute importance ,le foncier
représente pour l’État d ci un intérêt économique cet intérêt repose
essentiellement sur l’agriculture il est devenu au fil des crises qui jalonnent la
jeune histoire de l’État ivoirienne ,le lieu de reconnaissance identitaire et enjeu
de crispation inter communautaire , la gestion de la terre sa gestion obéit à des
logiques propre à chaque société autochtones qui remettent en cause le principe
de l’autorité Étatique, sa mission ,sa population et la gestion des ressources.
A partir de 1900, l’administration coloniale applique la décision et où le
droit français
En 1960 l’État reconduit la réglementation coloniale en matière foncière,
en 1998 l’état prend une nouvelle loi
C est la loi 98 –23 décembre 1998 ,relative au domaine foncier rural à
l’unanimité par l’assemblée nationale, cette loi a pour objectif de mettre fin à
la situation du pluralisme sociaux juridique, qui caractérise la gestion
foncière rurale et prétend assurer la transmission des pratiques locales
d’appropriation vers un régime unique de propriété privée foncière ,le
législateur ne procède pas à la remise en cause de son objectif principale, qui
demeure l’instauration de la propriété privé il circonscris son action au moyen
de mise en œuvre de cet objectif.
Selon l’article premier, le domaine foncier est constitué de l’ensemble des
terres
Mettant en place de nouvelle constitution
La loi De 98 a pour champs d’application le domaine foncier rural.
Le législateur procède pour cela Par la définition d’un domaine foncier
rural (dfr) spécifique tout tant faisant de la coutume une source du droit

SECTION 1 : LA COMPOSITION DU DOMAINE FONCIER

RURAL

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 De la définition du domaine foncier rural deux volets peuvent être retenu :
elle peut être négative Et positifs

Les composants sont à titre permanent et non permanents

PARAGRAPHE 1 : COMPOSANTE A TITRE PERMANENT

A titre permanent il se définit de manière négative et de façon

positive.

Le domaine foncier rural se situe donc :

-Hors du domaine public de l ‘Etat et des collectivités
-Hors des périmètres urbains
-Hors des zones d’aménagement Différées officiellement Constituée
-hors du domaine forestier classé
Le domaine foncier rural se définie aussi par une liste exhaustive de
catégorie foncière.
Le domaine foncier rural est composé donc :
- des terres qui font parties des propriétés de l’Etat
-Des terres qui appartiennent à des collectivités publiques et à des
particuliers
-des terres sans maître (Terre du domaine contumier Dont les droits
contimires n’ont pas été constatées par un certificat foncier après 10 ans, des
terres qui ont été concédé et après 3 ans ces terres N’ont pas été immatriculées)
Terre Faisant partie de la succession qui N’a pas été réclamé pendant 3
ans)

PARAGRAPHE 2 : LES COMPOSANTES A TITRE

TRANSITOIRES

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 Le domaine foncier rural à titre transitoires est composé de deux
éléments :

-des terres du domaine concéder par l’Etat à des a des collectivités

publiques et à des particuliers
-des terres du domaine coutumier : des terres qui ont vocation à prendre
un statut continuer.
Le caractère provisoire de la reconnaissance des terres coutumier est
impliqué dans l’article 2.
L’article 2 fait la différence entre les composantes titre permanent et les
composantes à titre transitoires. La coutume est une source du droit mais ce
caractère s’inscrit dans un titre foncier.

Les terres coutumières ont pour vocation à se transformer en propriété

privée et la reconnaissance des droits coutumier n’est qu‘une transition vers la
reconnaissance définitive de la propriété.
Le certificat foncier il consacre la reconnaissance des acquis coutumier ne
constitue pas une preuve de propriété définitive mais uniquement une preuve la
transformation partielle des détentions coutumières en propriété ou encore une
preuve de la volonté d’accéder à la propriété. En effet si l’immatriculation n’est
pas amorcée dans un délai de trois ans à compter de la date d’acquisition du
domaine foncier, la terre est purgé des droits coutumier et l‘immatriculation est
faite au nom de l’Etat.

L reconnaissance de la coutume entant que source du droit permet à une

tranche de la population rurale d’accéder à la propriété privée. Cette
reconnaissance va se faire à travers l’immatriculation d’un domaine foncier
coutumier.

SECTION : L‘IDENTIFICATION DU DOMAINE FONCIER

COUTUMIER

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 Elle va se faire à travers la reconnaissance de l’existence préalable du
droit coutumier mais cette reconnaissance ne se fera que de manière progressive
jusqu’à aboutir à la loi de 98.

PARAGRAPHE : L’EXISTENCE DU DROIT COUTUMIER

PREALABLE AU DROIT OBJECTIF
Dans la pratique foncière les coutumes ont survécus à leur mise à mort.
Des coutumes locales qui accordent à la terre des caractéristiques qui
contredisent à la valeur marchande du domaine privé.
Ces caractères sont l’inaliénabilité Lié à la sacralité Et
l’imprescriptibilité Qui confère l’autorité.

I/ L’INALIENABILITE LIE A LA SACRALITE

La terre est sacrée, elle a une vie propre au tant que l’esprit qui l’habite. Et
si dans sa générosité elle se Prête au besoin de l’être humain elle Ne peut être
vendue.
Elle est mère, la mère nourricière en en tant que tel elle ne peut être
utilisée comme un vulgaire. Protéger par les Génies tout manque de
considération peut attirer le courroux des dieux. La terre est l’héritage
communautaire, le symbole de l’unité ancestrale et d’avenir commun. Preuve de
l’identité autochtone intégrer dans le patrimoine familial du premier occupant
avec accord propre colle celui qui émane des génies, la terre reste libre et
autonome. Les droits qu'elle a accord a l'ancêtre doivent être respecté par ses
descendants.
Ce sont des droits d'usages certes renforcé et illimité dans le temps ; ils ne
sont pas pour au tant des droits de propriétés. OK l’inaliénabilité de la terre
suppose qu'elle ne peut faire l'objet d'appropriation privative. En effet, la
génération actuelle a des obligations a des obligations envers la génération passé
et celle à venir.
Vendre la terre c'est être un parricide.
L’inaliénabilité a pour fonction :

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 _sauvegardé l'intégrité du patrimoine foncier
_assurer le maintien Dans la famille du patrimoine foncier ainsi que
sa transmission aux générations à venir

L’inaliénabilité n'empêche pas la circulation de la terre.

En effet, la terre circule de deux façons : à l'intérieur de la cellule
familiale : appelée principe de l'andro transmissibilité
La terre circule à l'extérieur de la cellule familiale : appelée l'exo
transmissibilité.
C’est la raison pour laquelle il n'existe pas de prescription acquisitive
ou extinctive. Toute transaction portant sur la transmission de la terre dans le
domaine du foncier rurale est frappée d'une nullité parce que c'est un bien de
la communauté

II_ l'imprescriptibilité des droits sur la terre sources d'autorité

L’imprescriptibilité suppose qu'il n'y à pas de délai pour perdre un droit

qu'on a sur une terre dans le domaine foncier rural. Les droits fonciers sont
acquis de manière définitive. C’est un droit illimité dans le temps. La
communauté autochtones conserve ses droits dans ce cas la terre conserve le
principe d'autochtonie. (Cela suppose que c'est la terre qui détermine ou fixe
l'origine des natifs).
Elle établit les prérogatives de la communauté et fait valoir les droits
de ses membres face à toute prétention étrangère.
A l'intérieur du groupe elle consacre l'autorité du chef de terre dont
la qualité de gestionnaire de terre en faire un gestionnaire des hommes. Plus
il a des terres à gérer plus a des hommes à gérer et plus sin autorité grandit.
Cependant à l'instar de tous les détenteurs coutumier, les droits acquis au nom de
la coutume n'ont pas été reconnus par l’État et ont connus une lente évolution.

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 Paragraphe 2 :_L' évolution de la législation sur les droits
coutumiers

Les droits coutumiers ont connus une évolution. (idée général)

En introduisant la procédure d'immatriculation et en décidant que les

terres vacantes et sans maîtres appartiennent à l'État, l'administrateur
coloniale pose pour la première fois les bases du monopole foncier de l'État en
côte d'Ivoire. Il confirme sa politique à travers le décret du 23 octobre 1904 et
celui du 29 septembre 1928 applicable à l'ensemble des territoires de l'AOF
(Afrique occidentale française). Dans un décret du 15 novembre 1935 il
maintien les droits de l'État inexploitée et inoccupé pendant 10 ans parce-que
dans son esprit de colon il voulait aboutir à la propriété privée.

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 CHAPITRE 2 : L’ACCES A LA TERRE

La terre est un bien immeuble, très vitale dans les sociétés négro
africaines. Elle est l’objet d’une quête permanente. Ainsi il est prévu plusieurs
modes d’accès à la terre ou au domaine foncier (paragraphe 1).
Aussi existe-t-il un cadre structurel et opérationnel de gestion de ce
domaine. (Paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 LES MODES D’ACCES AU DOMAINE

FONCIER.

En Afrique, les systèmes juridiques étatique et non étatique se trouvent

imbriquer de manière complexe et, de simple imprécation entre droit traditionnel
coutumier, étatique et populaire naît une cohabitation ambiguë sinon une
confusion entre droit civil et droit des genres, entre l’autorité reconnu au chef
traditionnel et le pouvoir réservé exclusivement à l’administration.
La multiplicité des modes de gestions foncières et de tenure, conduit
aujourd’hui à établir une distinction précise entre la propriété foncière , le droit
d’usage et les obligations liées à la propriété foncière.

A-La propriété foncière

Tout individu est protégé par la déclaration universelle des droits de
l’homme de 1948 à son article 17 : << toute personne aussi bien seule qu’en
collectivité a droit à la propriété et nul ne peut arbitrairement être privée sa
propriété

La Côte d’Ivoire a inclus protection de ce droit dans sa constitution en son

article 15 selon lequel :<< le droit de propriété est garantie à tous. Nul ne doit
être privé de sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et sous la
condition d’une juste et préalable indemnisation. >>

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 Étymologiquement la propriété supposée l’exercice d’un droit de maîtrise
exclusive et éventuellement absolu sur un bien .
( livré Émile le Brice , Étienne et Paul Mathieu page 30), ici il s’agit d’un
bien foncier. La propriété se traduit également dans la conception mercantile
(met l’accent sur le volume d’argent sur vous mettez en jeu pour être
propriétaire de la terre) contrairement à la conception sacrale ( la terre est
sacrée), par la valeur pécuniaire l’on reconnaît à la terre.
Dès lors les relations de l’homme à la terre vont évoluer tant en milieu
rural que dans la zone urbaine.
En milieu rural, le domaine foncier est constitué par l’ensemble des
terres mis en valeur ou non et quelque soit la nature de la mise en valeur, il
constitue un patrimoine national auxquels toute personne physique ou
morale peut accéder.
Toutefois, seul l’Etat, les collectivités publiques, et les personnes
physiques ivoiriennes sont admises a en être propriétaire.
(L’article 1 de loi numéro 98 -750 du 23 décembre 1998 relative au
domaine foncier rural)

C’est dans ce cadre juridique que sera analysée l’appropriation des terres
rurales.
L’appropriation des terres urbaines quant à elle obéit à une logique dans
laquelle le ministère en charge de la gestion urbaine des terres joue un rôle
important.
Le processus d’appropriation des terres urbaines fait appel à un ensemble
d’opération minutieusement réglementé par les textes.

a-l ‘appropriation des terres rurales

Ce n’est pas possible dans les pays qui ont nationalisé leur terre.
C’est le cas par exemple du Congo

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 ( livré Michel foli, la page 91 )

Elle peut se faire soit au moyen d’une procédure de droit public, soit pae
par un recours de moyen de droit civile.

Dans le premier cas l’Etat utilise le système de concession foncière.

Dans le second il accompagne l’évolution des coutumes foncières jusqu’à
la stabilisation des propriétés, les tribunaux dans cette hypothèse intervenant
qu’en cas de litige. La France a opté pour la seconde solution . Cette option s’est
traduite par une longue évolution des coutumes vers le système de propriété du
code civil.( livre de Monique carvet rivière et marc débère dans le droit foncier
sénégalais édition berger laro page 50 à 56).

(Sujet d’examen : le processus d’aboutissement à l’immatriculation

foncière)

Mais l’expérience français de l’application du code civil en métier

foncière a été un échec selon les auteurs ci-dessus . Car elle ne permet ni de
garantir la propriété des immeubles ni de connaître la certitude de l’état des
droits réels qu’ils sont grevés

Malgré ses insuffisances ce système sera introduire en Côte d’Ivoire par

l’arrêté Binger du 10 septembre 1873.
Aux difficultés systémiques s’ajouteront alors des contraintes socio
culturelles.
En effet, le code civil prévoit deux modes de transfert de la propriété qui
sont le moyen du juste titre juridique et la prescription acquisitive trentenaire ou
décennale.

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 Dans un contexte socio culturel qui ignorait l’écriture, le recours à un
juste titre juridique ne pouvait conduire qu’à une impasse.
De même la prescription acquisitive apparaissait d’application difficile car
le droit coutumier n’admet pas que le temps puisse créer un droit ou l’éteindre. (
dans livre de Michel lauroce dans les résistances traditionnelles aux droit
moderne dans les États d’Afrique francophones et à Madagascar). Elle estime
dans son livre que les pratiques coutumières constitue une résistante aux droits
modernes.
Par ailleurs , les particuliers et les sociétés avaient besoin avant toutes
transactions immobilières, d’être informés dans un délai raisonnable sur la
situation juridique des immeubles concernés.
Il ne pouvait attendre trente (30) ou dix (10) ans pour avoir des
informations relatives à ces immeubles.
Toutes ces difficultés d’application des dispositions du code civil en
matière foncière ont amené l’administrateur colonial à recourir aux systèmes de
l’immatriculation foncière. Avec ce système des enquêtes foncière sont réalisés
dans un delà raisonnable avec toutes les garanties de publicité foncière afin de
consolider la propriété du sol.
Cette solution permet aux investisseurs de connaître la situation juridique
du bien foncier qu’ils veulent acquérir ou exploiter. Ce système permet donc de
passer du système communautaire de la propriété foncière à un système
individuel de la propriété foncière.
L’étude de l’appropriation de la terre va d’abord porter sur
l’immatriculation qui est le fondement de la propriété foncière en Côte d’Ivoire
et ensuite sur la propriété foncière coutumières.

1- le fondement de la propriété foncière : l’immatriculation foncière

Le régime foncier ivoirien repose sur l’immatriculation. Mais en quoi

consiste le système de l’immatriculation ?quelles sont ses conditions et
modalités de mise en œuvre ??
Quels sont ses effets ?
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 Le système de l’immatriculation :

Comme tous les systèmes , le système de l’immatriculation évolue au fil

du temps et présente certaines caractéristiques qu’il convient d’analyser .

 Alpha : introduction et évolution du système

Le système de l’immatriculation s’inspire principalement du torrens act

instauré en Australie le 2 juillet 1858.
Il consiste à inscrire des immeubles et toutes opérations qui les concernent
dans un document appelé livre foncier.
Il a d’abord été introduit en Côte d’Ivoire par le décret du 20 juillet 1900.
Mais son accès était réservé aux seuls européens. Ce qui en limitait la portée
pratique. Pour y remédier le décret du 24 juillet 1906 fut adopté lequel
autorisait les détenteurs coutumiers recourir à ce système.
De même alors que la procédure était judiciaire elle devient sauf en cas de
litige administratif. La dernière étape fut l’élaboration du décret du 26 juillet
1932 qui demeure en vigueur.
Lorsqu’un immeuble a été immatriculé, il n’est plus possible de revenir au
régime antérieur c’est à dire au code civil car l’immatriculation déroge aux
dispositions du code civil.
Dans ces conditions, qu’en est-il des droits qui ont été antérieurement
acquis sous le régime du code civil ?
Ces droits qui font suite à l’introduction du code civil par l’arrêté Binger
du 10 septembre 1873 n’ont plus légalement être maintenu que par la voie de
l’immatriculation.
L’article 21 du décret du 26 juillet 1932 indique sur ce point que la
propriété des biens immeubles de même que les autres droits réels ne se
conservent et ne produisent effet à l’égard des tiers que s’ils ont été publiés au
livre foncier.

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 * Au plan touristique technique le système l’immatriculation est
considérée comme l’un des meilleurs en matière de sécurisation de la priorité
foncière.
* Au plan économique il permet de remédier aux incertitudes inhérentes
aux tenures coutumières. Incertitude qui sont à l’origine de nombreux conflits
fonciers. Il favorise également la sécurité juridique nécessaire aux transactions
foncière , aux crédits et aux investissement. En raison de ces multiples
avantages, le système de l’immatriculation a été adopté par plusieurs
pays :Tunisie Madagascar, Togo , Sénégal etc ;ce même système existe en
Allemagne avec quelques variantes. Mais pourtant depuis son introduction en
côte d’Ivoire jusqu’à ce jour ce système n’a pas connu le succès escompté. Les
dernières estimations indiquent une très faible proportion de terre immatriculée.
Cette situation s’explique par plusieurs facteurs .

Le premier est d’ordre socio culturel, il réside dans la non adhésion

des populations à cette procédure. En effet, les populations locales ou en
particulier ou les propriétaires coutumiers des terres se considèrent déjà
propriétaire de cette terre et ne juge pas nécessaire de recourir à une procédure
qui leur est étrangère.
Le deuxième facteur est d’ordre technique et financier : il attrait au
caractère complexe et onéreux de la procédure d’immatriculation.
( jack les plombs donciere ruraux en Côte d’Ivoire, au bénin , en Guinée)

 Bêta : les caractéristiques du système

Notons que par rapport aux dispositions du code civil sur la propriété,
l’immatriculation apparaît comme un mécanisme de renforcement de la sécurité
foncière. Elle revêt trois (3) principales caractéristiques:

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 -d’abord, la publicité réalisée par l’inscription au livre foncier ne vise pas
seulement à informer les tiers et à leur rendre opposable le droit de propriété ;
elle constitue surtout un instrument de création et de transfert de droit réel.
-ensuite le droit de propriété est acquis non seulement par la volonté des
parties mais aussi par la formalité de l’immatriculation. Il en résulte
notamment que les actes de cessions foncière passés par devant notaire ne
constate que l’accord des parties. Ils ne peuvent à eux seuls conférer la propriété
foncière.
La loi de finance du 31 décembre 1968
Indique à son article que les notaires , greffier , huissier et autorité
administrative sont tenues dans un délai de trois mois de faire Publier ces actes
aux livres fonciers indépendamment de la volonté des parties .
-enfin contrairement au système français de la publicité foncière qui
repose sur le principe du consensualiste, la preuve de la protection est aisée
car il suffit de recourir à l’inscription réalisée au livre foncier.

LES CONDITIONS ET MODALITÉS DE L’IMMATRICULATION

L’immatriculation est laissée à l’initiative des personnes intéressés.

En pratique pour simplifier la tâche aux demandeurs notamment aux
particuliers. Il revient aux services des données de constituer des dossiers
d’immatriculation
Cela obéit à des conditions de fonds et des conditions de formes

 ALPHA : les conditions de fond :

Sont seuls susceptibles d’immatriculation sur les livres fonciers des fonds
de terres bâtis ou non bâtis.
S’agissant des fonds de terres non bâtis après avoir indiqué que
l’immatriculation est en principe facultative, l’article 5 du décret du 16
juillet 1932 précise que loin qu’elle est exceptionnellement obligatoire dans le

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cas d’aliénation ou de concession de terre domaniale , et dans le cas où une
terre coutumière doit faire pour la première fois l’objet d’un contrat écrit.
L’exception vide le principe de son contenue car si par principe nul n’est
tenu de procéder à l’immatriculation de son terrain, cette opération devient
obligatoire lorsqu’on veut conformément au droit en vigueur céder ou
transmettre ce terrain. (L’immatriculation permet de céder les terres car elle fait
naître les trois privilèges II sont l’usus, le fructus, l’abusus, sans
l’immatriculation on ne peut céder une terre)
Le droit coutumier ne pouvant en effet garantir aux parties la sécurité des
transactions foncières, le recours aux droits en vigueur devient inévitable et
passe nécessairement par l’immatriculation laquelle demeure le fondement de la
propriété du sol.
Avec la loi portant réforme foncière du 23 décembre 1998 ,
l’immatriculation est devenue obligatoire dans tous les cas pour les terres dû
domaines rural.
Ainsi s’agissant du domaine concédé l’article 12 de ladite loi
dispose :<< tout concessionnaire d’une terre non immatriculée doit en
requérir l’immatriculation à ses frais .>>

(Explications :Si le concessionnaire immatricule la terre les conséquences

sont que la terre sort de la propriété du cédant et devient définitivement celui du
concessionnaire mais si le cédant avait au paravant immatriculée la tête et cède
au cessionnaire ce dernier n’a pas besoin de procéder à l’immatriculation, le
cédant est toujours propriétaire de la terre.)

Par ailleurs, s’agissant du domaine des terrains coutumiers, la loi de 98

oblige le détenteur du certificat foncier à réacquérir l’immatriculation dans un
délai de trois (3) ans à compter de la date de délivrance dudit certificat.

Dans la mesure où la loi spéciale déroge aux lois générales on peut dire
que les terres rurales sont obligatoirement assujetties à l’immatriculation.

Page 16 sur 23
  Bêta : les conditions de formes

Cette procédure est règlementée par le secret du 26 juillet 1932 portant

réorganisation du régime de la propriété foncière en AOF (Afrique
Occidentale Française). Mais après un siècle de mise en œuvre cette procédure
Connaît peut d’application.

Ainsi en vue de favoriser la sécurité foncières les pouvoirs publics ont

jugés nécessaire a travers la reforme foncière du 23 décemment 1998 d’assouplir
et de simplifier la procédure d’accès à la propriété foncière. Fête option a eu
effet d’apporter des aménagements a la procédure d’immatriculation tel que
réglementé par le décret du 26 juillet 1932. Avant de relever ces aménagement
nous allons étudier la procédure d’immatriculation tel règlementé par le décret
précité.

A- la procédure d’immatriculation tel que présenté par le

décret du 26 juillet 1932

Plusieurs phases qui sont :

-La réquisition d’immatriculation :

C’est un dossier qui est déposé entre les mains du conservateur de la
propriété foncière.

-La publicité de la réquisition :

Elle consiste à porter à la connaissance de tous ; les revendications d’un
individu sur une parcelle de terre.

-Le bornage du terrain :

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 Il consiste en une identification matérielle du terrain à la reconnaissance
de ses limites.
-L’intervention des tiers :
Les tiers disposent d’un délai de trois mois à compter de l’affichage au
tribunal pour faire connaître leur revendication.
Ils peuvent le faire soit par voie d’opposition, soit par voie de demande
d’inscription.
Par la voie d’opposition le tiers conteste au demandeur la propriété de
terrain objet de la réquisition d’immatriculation.
Il peut le faire oralement devant le conservateur ou par lettre
recommandée.
Dans cette hypothèse le tiers opposant doit établir le bien fondé de son
droit.
Par la demande d’inscription le tiers ne conteste pas la propriété du
terrain au demandeur mais cherche plutôt à faire valoir un droit réel
(l’hypothèque etc ) sur le terrain.
En l’absence d’opposition ou demande d’inscription dans les délais de
trois mois le conservateur prononce l’immatriculation du terrain.
Dans les cas litigieux le dossier est transmit au tribunal lequel prononce
l’immatriculation si l’opposition n’est pas fondée. Dans le cas contraire
l’immatriculation est arrêté et il appartient au tiers requérant de la requérir lui
même.
-La formalité d’immatriculation :
En cas d’absence d’obstacles à l’immatriculation, le dossier revient entre
les mains du conservateur qui peut alors procéder après les vérifications
ultimes à la formalité de l’immatriculation.
C’est alors que le titre de propriété foncière sera délivré.

2- les aménagements procéduraux relevant de la reforme foncières du

23 décembre 1998

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 Le détenteur l’égale d’un certificat foncier dispose d’un délai de trois
(03) ans pour demander l’immatriculation foncière. (décret numéro 99-594
du 13 octobre 1999).
Lorsque la demande est faite le conservateur de la propriété foncière
dispose à son tour d’un délai maximal de trois mois à compter de la réception
de la requête pour procéder à l’immatriculation du terrain concerné.
Ainsi donc pour permettre au conservateur de rester dans ce délai, la
réforme foncier de 1998 réalise un allégement de la procédure d’immatriculation
tel que prévu par là décret du 26 juillet 1932.
Cet allégement longtemps souhaité par les populations et les praticiens
s’observe par :

-l’absence d’exigence de contrat de mise en valeur comme condition de

demande de l’immatriculation pour le terrain du domaine coutumier.
- la non intervention du conservateur de la propriété foncière au stade
initial de la procédure par une plus grande responsabilité des acteurs
locaux.
-absence de recours dans les tribunaux pour régler les litiges découlant
de l’opposition d’un tiers.

-la réduction des frais de procédure ( barème de timbrage de certificat

foncier , frais d’immatriculation des biens fonciers , reprise du plan aux frais de
l’opérateur technique etc).
Tout comme le titulaire de certificat foncier le titulaire d’une concession
provisoire sous réserve des droits des tiers ou d’un permit d’occuper est tenue de
faire immatriculer son terrain dans un délai de trois (3) ans

Mais ici pour la consolidation des droit des concessionnaires les

principales étapes de la procédure d’immatriculation tels que réglementé par le
décret de 1932 sont toujours requises.
Cependant au titre des aménagements il convient de relever la non
intervention des tribunaux dans la main levée des oppositions faites par les tiers.

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 En effet, en cas de contestation ou de réclamation des tiers, le sous-préfet
saisit le comité villageois de gestion foncière qui dispose d’un délai d’un mois
pour régler le litige à l’amiable.
A défaut d’accord amiable le litige est soumit à l’appréciation d’une
commission spéciale présidée par le préfet de département.

PARAGRAPHE 3 : LES EFFETS DE L’IMMATRICULATION

L’immatriculation génère trois principaux effets: la purge des droits

coutumiers, la création d’un titre foncier définitif et inattaquable et enfin
l’inscriptions droit réel ultérieur.

A-la purge des droits coutumiers :

L’immatriculation a pour effet immédiat de purger les droits coutumiers

(les faire disparaître). Désormais ces droits ne peuvent plus être revendiqués par
leur titulaire. Lorsque ces droits portent sur ses terres reprises au premier
occupant pour la réalisation de travaux d’intérêt général une compensation ou
une indemnisation est due conformément à la réglementation en vigueur.
Bien que pour la perte des terres objet de la purge les compensations
peuvent se faire en nature. (Attribution de nouvelles parcelles par exemple) ou
en espèces. Il y a indemnisation lorsque la purge des droits coutumiers entraîne
la destruction de culture ; dans ce cas l’indemnisation a lieu conformément à la
réglementation en vigueur.

B-la création d’un titre foncier définit et inattaquables et

imprescriptible

1- le principe de l’intangibilité

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 Elle pour second effet de créée un titre foncier définit, inattaquable et
imprescriptibles. (Article 121 du décret du 26 juillet 1932). Ce principe de
l’intangibilité du titre foncier revêt une double signification.
D’une part toute action donc tendant à la révélation d’un droit réel non
révélé en cours de procédure ou ayant pour effet e mettre en cause le droit de
propriété du terrain immatriculé est irrecevable.
D’autre part, les personnes dont les droits auraient été lésés par suite
d’une immatriculation ne peuvent se pouvoir par voie d’action réelle,.
Autrement dit les droits inscrit au cours de la procédure
d’immatriculation sont incontestables quand aux droits existant au moment de
l’immatriculation et non inscrit, ils sont sensés n’avoir jamais existé et sont
définitivement purgé.

L’intangibilité ne concerne pas seulement les droits inscrits mais les

limites matérielles et la superficie de l’immeuble immatriculé. Celles-ci ne
peuvent faire l’objet de modifications ultérieures.
Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier a pour conséquences
d’exclure toute prescription acquisitive
L’article 82 du décret de 1932 indique à cet effet que la prescription ne
peut en aucun cas constitué un mode d’acquisition de droit réel sur des
immeubles immatriculés ou de libération des charges grevant ces immeubles.
Cependant de façon exceptionnelle la prescription acquisitive joue au
profit de l’Etat. Il en est ainsi lorsque l’immeuble est abandonné pendant 10
années consécutives par ses occupants légitimes dans ce cas l’immeuble
considéré comme vacant est incorporé au domaine de l’Etat.
Le fait qu’un tiers occupe de façon indue l’immeuble concerné
n’interrompe pas la prescription instituée au profit de l’Etat.

L’intangibilité qui est à la fois juridique et matériel comporte cependant

des atténuations.

2- les atténuations au principe de l’intangibilité du titre foncier

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 Les trois atténuations au principe de l’Intangibilité :

*La reconnaissance d’une action personnelle en dommage et intérêt au

profit des personnes dont les droit on été lésé lors de l’immatriculation
(usage de dol ou manœuvre frauduleuse afin de faire l’immatriculation)
* l’inscription des créances hypothécaires ou privilégiées des charges
fonciers et des servitudes (le propriétaire par exemple de l’espace qui a
immatriculé peut être le propriétaire mais certaines personnes peuvent avoir des
créances hypothécaires sur la terre donc pendant l’immatriculation on va inscrire
ses créancier dans le livre foncier)
* La rectification des mentions inscrites au livre foncier. (Lorsque le
conservateur fait une erreur lors de l’immatriculation d’une terre, il en est
responsable et lorsqu’une erreur est constatée il est rectifié à la demande de
l’intéressé)
* La nullité de toute immatriculation d’une parcelle de domaine
public au profit d’un particulier.

C-l’inscription des droits réels ultérieurs

Ces droits peuvent prendre la forme de convention ( vente , donation ,

hypothèque , servitude ) d’action ( saisit immobilière, partage successoral ) et
sont imposables au tiers lorsqu’ils ont été publiés.
L’inscription des droits réels ne produisent des effets à l’égard tiers que
s’ils ont été publiés dans le livre foncier, ils ne sont opposables au tiers qu’à
compter de la date de publication de leur inscription au livre foncier.

Il existe une possibilité d’une inscription préventive à travers la procédure

de la pré notation qui est une mention sommaire portée sur le livre foncier et
prévenant les tiers qu’une ou plusieurs inscriptions sont litigieuses.( elle rend le
jugement opposable au tiers à compter de l’inscription préventive )

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 Là pré notation est autorisée par le président du tribunal du lieu où va se
trouver la matière foncière .

Contrairement à l’immatriculation proprement dite, les inscriptions

ultérieures peuvent faire l’objet d’une demande de modification ou d’annulation.

Cette possibilité s’explique par le faite qu’à la différence de

l’immatriculation proprement dite, l’inscription ultérieure ne comporte pas de
délais pendant lequel éventuellement lésée peuvent être valoir leur droit par voir
d’opposition.

SOUS-SECTION 2 : LA PROPRIETE FONCIERE COUTUMIERE

Paragraphe 1 : le fondement et nature de la propriété foncière

coutumière

A-les fondements de la propriété foncière coutumière

Au terme de l’article 4 alinéa 1 : << Article 4 : La propriété d'une terre

du Domaine Foncier Rural est établie à partir de l’immatriculation de cette
terre au Registre Foncier ouvert à cet effet par l’Administration et en ce qui
concerne les terres du domaine coutumier par le Certificat Foncier. >>

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