RAPPORT 1 :

Accompagnement et développement d’une

clientèle LMNP par l’expert-comptable

CHRISTOPHE CHEA
SOMMAIRE
INTRODUCTION :............................................................................................................................... 2
I. Présentation et mise en en place d’un groupe de travail............................................................ 3
A. Spécificités par rapport à la location vide et modalités d’exercice du régime LMNP ........ 3
1. Deux types de location : « vide » ou « meublée » ................................................................ 3
2. Quel régime juridique : investir en nom propre ou en société .......................................... 4
B. Mise en place d’un groupe de travail spécialisé au sein du cabinet ...................................... 5
1. Organiser le cabinet et former les collaborateurs .............................................................. 5
2. Utilisation d’un outil numérique : l’application Slack ....................................................... 6
II. Accompagnement et enjeux des traitements comptables et fiscaux ...................................... 6
A. Deux régimes fiscaux : micro-BIC ou régime réel .................................................................. 6
B. Accompagnement et traitements comptables et fiscaux ...................................................... 14
1. Evaluation du bien immobilier ........................................................................................... 14
2. Amortissement : accompagnement par l’expert-comptable ............................................ 14
CONCLUSION :.................................................................................................................................. 19
ANNEXES ............................................................................................................................................ 20
BIBLIOGRAPHIE .............................................................................................................................. 22

1
INTRODUCTION :

L’une des interrogations fondamentales à se poser lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier est tout d’abord de
choisir le type de location adéquat.

Ce choix complexe prendra en compte de nombreux facteurs : le nombre de formalités à accomplir, les modalités de
transmission aux héritiers ou encore la rentabilité dégagée par le projet.

En effet, il existe deux grandes catégories de location :

 La location « nue » ou « vide »

 La location « meublée »

Dans le premier cas, le bailleur met en location un appartement « vide » de meubles et relève de la catégorie fiscale
des revenus fonciers.

Dans le second cas, le bailleur propose de louer un appartement « meublé » en respectant une liste de meubles à mettre
à disposition au locataire sous peine de requalification du bail « meublé » en bail « vide ». La location meublée est
considérée comme une activité commerciale qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

De plus, la location meublée peut être exercée sous différentes formes de manière professionnelle (LMP), non
professionnelle (LMNP) ou encore en courte durée (location saisonnière). Un investisseur peut notamment avoir des
biens loués en location « nue » et d’autres loués en location « meublée ».

L’administration fiscale permet notamment l’application de deux régimes fiscaux que nous développerons par la suite :
le régime-BIC et le régime réel (simplifié et normal).

En 2018, selon le baromètre de la location meublée réalisée par Lodgis, Paris comporte 31 % de locataires résidant
dans un logement « meublé » et la location meublée apparaît comme l’investissement locatif le plus rentable même si
en contrepartie elle entraîne des formalités plus contraignantes. En effet, cette dernière permet de proposer un bien
« meublé » avec un loyer un peu plus important à savoir environ 10 % de plus qu’une location « vide » en complément
des nombreux avantages fiscaux offerts par le régime.

D’après ce même baromètre, les bailleurs qui s’engagent dans ce type d’investissement louent principalement des
petites surfaces et ciblent une clientèle jeune (37,3 % d’étudiants), des locataires en mobilité professionnelle (46,3 %)
et des locataires recherchant un séjour pour un motif d’ordre personnel (16,3 %).

Ce rapport traitera du développement d’une clientèle LMNP par un expert-comptable qui souhaite créer un guide
pratique pour accompagner au mieux cette dernière.

Nous présenterons dans une première partie, les spécificités et les caractéristiques de la location meublée non
professionnelle en effectuant une comparaison avec d’autres régimes et d’autres types de location. Nous étudierons
ensuite la mise en place d’un groupe de travail spécialisé au sein de notre cabinet avec notamment l’adoption d’un
outil numérique interne au cabinet.

Enfin, nous analyserons les différences entre les deux régimes fiscaux qu’il est possible d’opter sous le régime LMNP
puis nous traiterons des enjeux comptables et fiscaux qu’un expert-comptable doit clarifier dès le départ pour
accompagner au mieux sa clientèle.

2
 I. Présentation et mise en en place d’un groupe de travail
Le régime LMNP est un type de location très apprécié par sa capacité à offrir une rentabilité élevée.

Nous verrons dans cette première partie comment le régime « LMNP » se distingue du régime classique et plus répandu
de la location « nue » ou « vide ». Ensuite, nous nous intéresserons aux différents régimes juridiques qu’il est possible
d’adopter sous le régime LMNP pour ensuite étudier la mise en place d’un groupe de travail spécialisé au sein de notre
cabinet d’expertise-comptable.

L’annexe n°1 illustre bien les différentes formes de location d’un bien immobilier ainsi que les différents statuts et
régimes fiscaux qu’il est possible d’adopter.

A. Spécificités par rapport à la location vide et modalités d’exercice du régime

LMNP
1. Deux types de location : « vide » ou « meublée »
Comme vu précédemment, le bailleur a le choix entre deux types de location :

- La location « nue » c’est-à-dire proposer un logement vide au locataire en respectant le droit immobilier qui
s’applique à ce type de location (durée du bail, délai du préavis, fiscalité…)
- La location « meublée » c’est-à-dire mettre à disposition un bien immobilier composé au minimum de la liste
de meubles1 énoncée par la LOI ALUR.

La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a redéfini les contours de la location meublée en donnant une définition
légale à ce type de location qui doit être :

 Un logement décent
 Equipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger, vivre
convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Dans ce dernier cas, le bailleur doit bien sûr appliquer les règles et spécificités pour ce type de location à savoir une
durée de bail plus courte2, un délai de préavis moins important 3 et une fiscalité propre.

Au niveau de la catégorie d’imposition, la location en meublé de chambres ou appartements représentent une activité
commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC4 et non des revenus fonciers
contrairement à la location vide. Cette activité commerciale est valable peu importe que l’activité meublée soit exercée
à titre occasionnel ou habituel. La location « meublée » est incontestablement l’investissement le plus rentable en
offrant deux avantages principaux :

 Un loyer plus élevé : une possibilité d’augmenter les loyers5

 Une fiscalité avantageuse : une déduction fiscale possible de l’ensemble des charges engagées dans l’intérêt
de l’activité (notamment les dotations aux amortissements constatées).

En contrepartie, la location « meublée » présente quelques inconvénients par rapport à la location « vide » :

 Des formalités plus contraignantes et une comptabilité plus lourde :

Nous verrons par la suite qu’il est possible d’opter pour deux régimes fiscaux :

- Le régime micro-BIC qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité très complexe
- Le régime réel (simplifié ou normal) qui oblige l’exploitant à tenir une comptabilité d’engagement et à
transmettre à l’administration fiscale les liasses fiscales propres aux BIC.

1
Literie, plaques de cuisson, ustensiles de cuisine, luminaires…
2
1 an renouvelable tacitement ou 9 mois pour les étudiants
3
1 mois pour le locataire et 3 mois pour le bailleur
4
Bénéfices industriels et commerciaux
5
10 % en moyenne et même davantage sur la location saisonnière

3
  Des charges plus importantes : achat de meubles et équipements, réparation en cas de dégradation du
locataire, taxes supplémentaires à payer (CFE6 par exemple) et frais d’adhésion à un centre de gestion agréée
(CGA)7 pour éviter la majoration du bénéfice fiscal de 25 %.

L’expert-comptable qui souhaite développer une clientèle LMNP doit donc savoir justifier les avantages du régime par
rapport à la location nue notamment au niveau de la fiscalité. Compte tenu des formalités plus contraignantes en
contrepartie, le professionnel doit affirmer sa position8 et montrer la valeur ajoutée qu’il peut apporter au client. Après
avoir vu que la location « meublée » représente un investissement plus rentable que la location « vide » grâce à sa
fiscalité avantageuse, nous verrons quelles sont les modalités d’exercice de ce type de location.

2. Quel régime juridique : investir en nom propre ou en société

Une des questions majeures lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier est de définir clairement la forme juridique
à adopter pour acquérir le bien immobilier. L’interrogation suivante revient souvent : acquérir un bien immobilier
en nom propre ou par le biais d’une création de société ?

Ce choix a une importance significative en matière de fiscalité9, de séparation du patrimoine ou encore en matière de
transmission du patrimoine10. En principe, dans le premier cas, il n’y a pas de création d’une personnalité distincte
contrairement à la création d’une société qui entraine la création d’une personnalité morale complémentaire. Une
personnalité morale représente une entité titulaire d’une capacité juridique qui va représenter la personne physique ou
le groupement de personnes physiques qui la compose. En principe, au niveau de la forme juridique à adopter,
l’investisseur a donc deux options :

 Investir en « nom propre » à titre personnel ou encore à plusieurs en optant pour le mécanisme
juridique de l’« indivision » :

Dès lors que l’on souhaite investir seul(e), deux solutions s’offrent à nous à savoir l’investissement en nom propre ou
encore l’investissement avec la création d’une société unipersonnelle (EURL ou SASU).

Compte tenu des nombreuses contraintes11 liées à la création d’une structure juridique distincte, la grande majorité des
personnes souhaitant investir dans l’acquisition d’un bien immobilier opte généralement pour la création d’une
entreprise individuelle. Dès lors que l’on souhaite acquérir un bien immobilier à plusieurs ou encore lorsque plusieurs
héritiers acquièrent un bien immobilier suite au décès du défunt, on parle d’« indivision ». Il s’agit d’une situation
juridique où plusieurs personnes deviennent co-indivisaires d’un bien immobilier selon un pourcentage de quote-part
défini. Dans les deux cas, l’activité de location meublée oblige la création d’une forme juridique spécifique à savoir
l’entreprise individuelle. L’exploitant individuel doit donc créer son activité en envoyant un formulaire P0I12 et
éventuellement le formulaire FCMB13 à l’administration fiscale.

 Investir en société en créant une société civile immobilière (SCI) ou encore une société commerciale
(SARL de famille ou SNC principalement) :

Dans certaines situations14, il peut être intéressant d’opter pour la création d’une personnalité morale distincte au moyen
de la création d’une société. Cette création entraine de nombreuses modifications par rapport à l’entreprise
individuelle comme l’existence d’un capital social15, la notion de parts sociales16 et éventuellement la possibilité
d’effectuer des apports en compte courant. Dans ce cas, il est possible d’opter pour une :

6
Cotisation foncière des entreprises
7
Le centre de gestion agréé (CGA) permet notamment un double contrôle des états financiers
8
L’expert-comptable a l’expérience pour conseiller le client dans les domaines qu’il maitrise (fiscalité,
comptabilité...)
9
Imposition des loyers perçus et des plus-values par exemple
10
Possibilité de définir les modalités de cession des parts dans une société (statuts)
11
Formalités, coûts, fiscalité et comptabilité
12
Il s’agit d’une déclaration de début d’activité pour les personnes physiques exerçant une activité non salariée
indépendante
13
Il s’agit d’une déclaration d’exploitation en commun pour les exploitants souhaitant investir en indivision
14
Par exemple : investissement à plusieurs, préparer une succession ou transmission
15
Fonds apportés par les associés et bloqués à titre de garantie pour les créanciers lors de la création
16
Chaque associé détient un nombre de parts selon l’apport réalisé

4
  Société transparente fiscalement :

Les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR) sont considérées comme « transparentes » si les revenus perçus sont
imposés directement entre les mains des associés selon la détention des parts sociales.

Il s’agit des régimes juridiques ci-dessous :

- Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)

- Société à responsabilité limitée de famille (SARL de famille)
- Société en nom collectif (SNC) :

 Sociétés « opaques » soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) :

La grande différence avec les sociétés « transparentes » se situe au niveau de la double imposition. En effet, dans une
société soumise à l’IS, il y a une première imposition du résultat fiscal dégagé à l’impôt sur les sociétés17 puis une
seconde imposition au moment du versement des dividendes. Le choix pourrait s’avérer judicieux dès lors que le
contribuable demeure très fiscalisé et relève d’une tranche marginale d’imposition (TMI) forte et plus importante que
le barème progressif de l’IS. Dans ce cas, le contribuable qui n’a pas besoin de liquidités immédiates pourrait laisser
fructifier les fonds au sein de la société et attendre une diminution de sa TMI pour percevoir des dividendes par
exemple.

Cependant, le choix est plus limité lorsque l’on souhaite exercer une activité de location « meublée » car la société
civile immobilière (SCI) doit avoir un « objet civil » et non « commercial ». La location meublée dont l’activité est
commerciale ne peut donc en principe être effectuée dans une SCI. Dans ce cas, la SCI devient commerciale et perd
le bénéfice de la transparence fiscale (SCI à l’impôt sur le revenu) et devient imposable à l’impôt sur les sociétés18.

Arbitrer entre l’exercice en nom propre ou la création d’une société est donc un choix complexe qui relève de nombreux
domaines19 qu’un expert-comptable doit maîtriser pour accompagner au mieux sa clientèle. Cependant, ce rapport ne
traitera que du cas majoritaire de la location meublée non professionnelle exercée en nom propre par un exploitant ou
à plusieurs (indivision). Nous allons aborder dans cette deuxième partie les deux régimes fiscaux offerts par la location
meublée aux investisseurs souhaitant acheter leur bien immobilier en nom propre puis nous verrons qu’il existe deux
statuts propres à la location meublée.

B. Mise en place d’un groupe de travail spécialisé au sein du cabinet

Dans cette partie, nous allons voir comment nous avons organisé le cabinet et formé un groupe dédié suite à la
réorganisation interne du cabinet.

1. Organiser le cabinet et former les collaborateurs

L’expert-comptable souhaite développer une offre spécialisée auprès des LMNP car il pense que c’est un marché
prometteur. Il souhaite tout d’abord sensibiliser les collaborateurs et décide de créer un groupe de travail spécialement
dédié. L’expert-comptable reconnaît l’importance du capital humain et il décide de me nommer responsable de ce pôle
« LMNP » avec un collaborateur comptable qui souhaite justement rédiger un mémoire sur ce thème.
L’objectif est d’opter pour un management « moderne » et d’améliorer le climat social en créant une relation gagnant-
gagnant avec des missions intéressantes pour le collaborateur et le développement d’une expertise auprès des LMNP.
Nous assistons tous les mois à une présentation sur un thème spécifique décidé par l’expert-comptable. Afin de
solidifier nos connaissances sur la location meublée, il nous est demandé de préparer une présentation sur les
spécificités du régime LMNP. Cela permet notamment de partager ses connaissances dans un domaine particulier au
sein du cabinet et d’améliorer son aisance à l’oral. Les supports réalisés (tableaux, diaporamas…) pourront notamment
servir de guide pratique pour les clients.

17
En 2019, le bénéfice est imposé progressivement selon 3 tranches : 15 % jusqu’à 38 120 € (pour les PME au sens
communautaire), 28 % de 38 120 € à 500 000 € et 33 % au-delà de 500 000 €.
18
SCI à l’impôt sur les sociétés.
19
Fiscalité, droit des sociétés, transmission et comptabilité

5
 2. Utilisation d’un outil numérique : l’application Slack
Tout d’abord, la licorne Slack, aujourd’hui valorisée à plus d’un milliard d’euros est une plateforme de communication
(SaaS) qui fonctionne comme un chat de discussions et permet le partage de fichiers. En effet, cette dernière permet
de garantir la mobilité, la disponibilité et la réactivité avec notamment les notifications à la différence des mails. Il
s’agit d’un outil gratuit (fonctionnalités supplémentaires payantes) qui permet de créer différents groupes de travail
utiles à la société. Ce dernier existe notamment sous forme d’application téléchargeable sur téléphone. Les notifications
et les alertes sur le téléphone permettent une meilleure réactivité.
Au départ, l’utilisation de Slack a été testée par les experts-comptables stagiaires du cabinet avec différents groupes de
discussions utiles comme celui de la LMNP.
L’objectif est donc de partager, transmettre et diffuser un maximum d’informations utiles et intéressantes au sein du
cabinet ou même à travers l’ensemble du groupe André & Associés dans le but de favoriser la communication intra-
groupe. En effet, le groupe André & Associés comprend plusieurs cabinets dont la plupart se situent dans la région de
Dijon. Il s’agit donc d’un outil pratique (une sorte d’intranet) pour communiquer au sein du groupe avec les autres
collaborateurs. Ce logiciel collaboratif offre de nombreux avantages en plus d’être une messagerie instantanée. En
effet, il s’agit d’un outil interopérable qui permet de centraliser et intégrer d’autres services comme Trello ou
Mailchimp. Slack s’est avéré être outil majeur dans le développement de la clientèle LMNP car toutes les nouveautés
concernant ce thème (fiscalité, juridique, social ou comptable) sont diffusées directement sur le chat afin de faire
profiter tous les collaborateurs (power point, fichiers PDF…).
Nous avons notamment envisagé d’effectuer une réunion d’accueil avec présentation de thèmes fiscaux comme celui
des LMNP auprès des nouveaux clients dans un but commercial afin de gagner la confiance du client et notamment
attirer de nouveaux clients.

II. Accompagnement et enjeux des traitements comptables et fiscaux

Dans cette partie, nous allons aborder les deux régimes fiscaux qu’il est possible d’adopter en LMNP, les traitements
comptables et fiscaux spécifiques à ce type de location ainsi que les interrogations essentielles à se poser lorsque l’on
souhaite accompagner un investisseur dans son projet immobilier. Pour cela, nous allons prendre l’exemple de M. X,
investisseur LMNP que nous avons accompagné tout au long de son projet d’investissement locatif.

A. Deux régimes fiscaux : micro-BIC ou régime réel

Au sein de la location « meublée », l’investisseur a donc le choix entre deux régimes fiscaux :

 Le régime du micro-BIC
 Le régime du « réel » : simplifié ou normal

Cette partie reprend en partie notre présentation effectuée sur le thème des régimes fiscaux possibles en LMNP avec
notre accompagnement effectué auprès d’un exploitant exerçant en LMNP tout en abordant l’ensemble des spécificités
(comptables, juridiques, fiscales…). Cette présentation servira de guide pratique pour tout expert-comptable qui
souhaite disposer des bases fondamentales et outils pour accompagner une clientèle LMNP.

 Conditions :
- Le régime du micro-BIC :

Pour pouvoir prétendre au régime micro-BIC, il faut respecter les seuils « classiques » de la micro-entreprise à
savoir dégager des recettes hors taxes sur l’année civile en N-1 ou N-2 inférieures à :

 70 000 € de recettes pour les locations de locaux d’habitations meublées

 170 000 € de recettes pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés. Pour être classé,
des organismes évaluateurs accrédités vont vérifier l’éligibilité selon des critères fixés et précis. Ce type de
location offre donc la possibilité de rester sous le régime micro-BIC tout en ayant des revenus abondants.

6
Sur option, il demeure toujours possible d’opter pour le régime du réel (simplifié20 ou normal21) sur le formulaire P0i
à la création ou encore par lettre recommandée avec accusé de réception, option qui demeure valable 2 ans et qui est
renouvelable tacitement.

- Le régime du réel :

Le régime fiscal du réel est donc possible sur option ou encore obligatoire lorsque l’investisseur dépasse pendant deux
années consécutives les seuils du micro-BIC.

Commentaire : quel que soit le chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant, il est donc possible d’opter simplement pour
le régime du réel. Nous verrons qu’il est souvent plus intéressant d’opter dès le commencement de l’activité pour le
régime du réel (simplifié ou normal) plutôt que pour le régime micro-BIC.

M. X vient d’acquérir un studio en banlieue parisienne qu’il envisage de mettre en location meublée d’habitation pour
un loyer mensuel de 800 € (charges comprises). S’agissant de sa première mise en location, le montant de son chiffre
d’affaires s’élèvera la première année à 9 600 € (soit 800 € * 12 mois).

Même en l’absence de dépassement des seuils micro-BIC, nous conseillons à M. X d’opter pour le régime du réel
normal compte tenu charges importantes qu’il pourra déduire de son résultat fiscal (frais de notaire par exemple).

 Forme juridique :

- Le régime du micro-BIC :

Le régime micro-BIC doit être exercé à titre individuel en nom propre22 ou encore dans une entreprise unipersonnelle
à responsabilité limitée (EURL).

- Le régime du réel :

A contrario, le régime du réel permet d’exercer l’activité à titre individuel ou encore sous une forme sociétaire23.

Commentaire : Exercer l’activité de location meublée en nom propre ou en EURL permet au choix de bénéficier du
régime micro-BIC en plus du régime réel. M. X souhaite limiter les coûts et les contraintes administratives en optant
pour une LMNP en nom propre.

 Régime fiscal :

Comme vu précédemment, la location meublée relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
car l’activité est considérée comme commerciale.

Commentaire : L’imposition des revenus dans la catégorie des BIC permet de déduire fiscalement l’ensemble des
charges exposées dans l’intérêt de l’activité et qui se rattachent à la gestion normale de cette dernière.

Le régime fiscal est donc différent dans le cadre d’une location meublée (BIC) par rapport à la location vide qui relève
du régime d’imposition des revenus fonciers.

 Abattement (Micro-BIC) :

Le dictionnaire Larousse définit l’abattement comme « une déduction faite sur une somme à payer ». Il s’agit donc
d’une charge forfaitaire applicable sur le produit. Dans notre cas, le régime micro-BIC offre la possibilité de déduire
forfaitairement 50 % ou 71 %24 de charges sur le produit imposable à savoir les loyers perçus avec un minimum

20
Le régime réel simplifié est obligatoirement applicable lorsque le chiffre d’affaires dépasse pendant deux années
successives le seuil du micro-BIC (70 000 € ou 170 000 €pour les chambres d’hôtes)
21
Le régime du réel normal est obligatoirement applicable lorsque le chiffre d’affaires dépasse pendant deux années
successives le seuil du réel simplifié (238 000 € pour les locations de locaux d’habitation meublés et 789 000 € pour
les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés).
22
Sous la forme juridique de l’entreprise individuelle (EI)
23
SARL de famille ou société en nom collectif (SNC) par exemple
24
Pour les activités de tourismes et les chambres d’hôtes

7
forfaitaire de 305 €. Par contre, le régime réel (simplifié ou normal) permet de bénéficier d’une imposition des produits
et une déductibilité des charges selon le régime de droit commun des BIC.

Commentaire : l’exploitant doit effectuer un arbitrage stratégique :

- Si le montant des charges déductibles estimées est inférieur à 50 %25, il est intéressant d’opter pour le régime
micro-BIC
- Si le montant des charges déductibles estimées est supérieur à 50 %26, il devient plus intéressant d’opter pour
le régime réel.

 Charges déductibles (régime réel) :

Le montant des charges déductibles doit être optimisé et anticipé pour choisir le régime fiscal adéquat. En effet, comme
vu précédemment, la question à se poser est la suivante : Est-ce que le montant des charges déductibles fiscalement
sera supérieur à 50 % des produits imposables ? Si c’est le cas, le régime réel devient plus avantageux que le
régime micro-BIC.

Comme vu précédemment, l’avantage du régime réel est de pouvoir déduire l’ensemble des charges se rattachant à
l’activité de location meublée. Ainsi, le résultat fiscal est déterminé selon les conditions de droit commun en prenant
en compte l’ensemble des produits imposables et l’ensemble des charges déductibles trouvant leur origine dans les
opérations de toute nature affectées à l’activité de la location meublée. L’un des arguments fiscaux majeur de ce type
de location par rapport à la location nue est la rentabilité plus élevée par cette possibilité de déduire les dotations aux
amortissements sur le bien immobilier ou encore la possibilité de déduire les frais de notaire.

Par ailleurs, en location meublée non professionnelle (LMNP), il est possible d’opter pour une réduction d’impôts de
2/3 du montant des honoraires d’expertise-comptable dans la limite de 915 € par exploitation en adhérant à un centre
de gestion agréé. Dans ce cas, il pourrait donc être plus intéressant de bénéficier de la réduction d’impôt en réintégrant
1/3 de charges déductibles au lieu de la déduire la totalité des frais engagés. Par contre, la déductibilité de ces charges
ainsi que la réduction d’impôt ne sont pas valables sous le régime de l’indivision.

Cas pratique : M.X exerce une activité de location meublée en nom propre et dégage un bénéfice de 2 000 € avant
déduction des honoraires d’expertise-comptable (300 €) et avant déduction des cotisations versées au centre de gestion
agréé ou CGA (200 €) sur l’exercice 2018. Ce dernier est imposé selon une tranche d’imposition marginale (TMI) de
14 % et se demande quel est le choix le plus judicieux pour réduire son imposition.

Prenons un exemple concret :

 Situation 1 : M. X décide de déduire la totalité des charges :

Après déduction de ces frais, le résultat fiscal sera égal à : 2 000 € - 300 € - 200 € = 1 500 €.

Le montant de l’impôt sur le revenu à payer sur ce bénéfice fiscal est de 1 500 € * 14 % = 210 €.

 Situation 1 : M. X opte pour la réduction d’impôt (2/3 des frais) :

En réintégrant les deux tiers des frais, le montant de l’IR est de : (2000 € - 1/3* 500 €) * 14 % = 257 € environ d’impôt
sur le revenu. Cependant, M. Y peut bénéficier d’une réduction d’impôt de (200 € + 300 €) * 2/3 = 333 € (inférieur
à 915 €) qui lui permet de gommer son imposition.

La différence de 76 € permettra à M. X de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire.

Commentaire : Il est généralement plus intéressant de bénéficier d’une réduction d’impôt plutôt qu’une déduction de
la totalité des charges.

 Amortissements (régime réel) :

L’amortissement peut se définir comme la perte de valeur du bien immobilier compte tenu de son usure provoquée
par son utilisation, ou du fait de l’obsolescence de ce bien au regard des nouvelles techniques utilisées.

25
ou 71 % pour une activité de tourisme et de chambre d’hôte
26
ou 71 % pour une activité de tourisme et de chambre d’hôte

8
En application de l'article 322-1 du PCG, « l'amortissement d'un actif est la répartition systématique du montant
amortissable en fonction de son utilisation ».

Une immobilisation est un bien physique, incorporel ou financier, d’une certaine valeur, que l’entreprise détient et
compte utiliser sur une durée supérieure à un an. C’est un bien figurant à l’actif du bien qui a une valeur économique
positive pour l’entreprise et qui est censée lui créer des ressources. Un bien immobilier étant utilisée sur plusieurs
années dans le cadre de l’activité de location, il est nécessaire de comptabiliser ce dernier en immobilisation.

En fonction de la durée d’amortissement retenue, la dotation aux amortissements représentera une charge annuelle qui
viendra constater la perte et diminuer le montant de l’impôt sur le revenu à payer. Dans le cadre d’une location « vide »
(revenus fonciers) et contrairement à la location « meublée », les dotations aux amortissements ne sont donc pas
déductibles fiscalement et ces derniers ne peuvent contribuer à la création d’un déficit. Dans ce cas, il n’est pas
obligatoire de procéder à la comptabilisation des amortissements.

En effet, cet arbitrage a une incidence sur les sommes que peuvent récupérer les associés suite à l’affectation du résultat
comptable car les dotations aux amortissements viennent diminuer le résultat comptable.

Selon le BOFIP, « En cas de location meublée d'un bien par une personne physique (en nom propre), le montant de
l'amortissement de l'ensemble des biens (immeuble et meubles le garnissant) est admis en déduction du résultat
imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres
charges afférentes à ces biens. »

En résumé, les dotations aux amortissements constatées sur le bien immobilier ou sur le mobilier acquis ne peuvent ni
créer, ni contribuer au déficit et demeurent reportables sans limite de durée sur les années suivantes. Ne pouvant
imputer les dotations aux amortissements sur les revenus globaux, cette règle n’a aucune incidence pour la LMNP. Il
peut être utile d’utiliser un tableau de suivi des amortissements sous format EXCEL à joindre dans l’annexe de la
déclaration 2031 pour effectuer un suivi des dotations aux amortissements.

Nous vous présentons dans l’annexe n°2 un tableau de suivi des amortissements utilisé par notre cabinet d’expertise-
comptable :

 En jaune les zones à renseigner :

- Dotations aux amortissements 2018 (a) :

Dans notre, cas M. X a acquis un bien immobilier pour un montant de 225 000 € hors frais de notaire (17 280 €) et
hors commissions perçues par l’agence (10 000 €). Monsieur X opte pour la comptabilisation en charge des frais de
notaire et des commissions perçues par l’agence pour créer un déficit fiscal sur les premières années et reportable sur
10 ans27. Compte tenu de la valeur du terrain (20 % du bien) et de la durée amortissable du bien sur 30 ans, le montant
de la dotation annuelle s’élève à : 180 000 €28 / 30 ans = 6 000 € annuelle.

- Résultat fiscal 2018 (b) :

Il convient de calculer le résultat fiscal de l’exercice comptable selon les règles applicables aux BIC avant imputation
des dotations aux amortissements qui seront déduites à la fin.

- Amortissements non déduits au titre des années antérieures (a2) :

Il faut reporter dans cette case la fraction des amortissements antérieurs non imputée sur l’exercice en question.

 Les autres zones seront calculées automatiquement au moyen de formules spécifiques.

Commentaire : l’avantage majeur de la location meublée au réel par rapport à la location vide en nom propre ou dans
une société soumise à l’impôt sur le revenu est de pouvoir déduire fiscalement les dotations aux amortissements.

27
D’après le BOFIP, « sur le plan comptable, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à
l’acquisition d’une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d’acquisition de l’immobilisation ou
comptabilisés en charges. ». Il s’agit d’une option irrévocable et qui s’applique à toutes les immobilisations acquises.

28
225 000 € * 80 % = 180 000 €

9
Cette déduction des dotations aux amortissements reste valable uniquement pour le régime réel et permet de reporter
sur les exercices futurs sans durée la fraction de la dotation aux amortissements non déduite sur l’exercice.

 Déficit foncier :
- Le régime du micro-BIC :

Sous le régime micro-BIC, il n’est pas possible de créer du déficit29 car le montant de l’abattement ne dépasse jamais
le montant des produits imposables.

- Le régime du réel :

Concernant le régime réel, il faut différencier le loueur meublé professionnel (LMP)30 du loueur meublé non
professionnel (LMNP). Pour le premier, les déficits sont reportables sans limitation de durée sur le revenu global du
foyer fiscal du contribuable. Pour le second, les déficits ne peuvent s’imputer que sur les revenus provenant de la
même activité au cours des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.
Ainsi, lorsque le contribuable a exercé ultérieurement une activité de LMP, les déficits réalisés ne peuvent s’imputer
sur les bénéfices réalisés dans le cadre de la location meublée non professionnelle.

Commentaires : Il peut donc être intéressant d’opter pour le régime LMP lorsque l’on réalise de grands travaux de
rénovation par exemple et que l’on souhaite imputer les déficits réalisés sur le revenu global et personnel.

Dans notre cas, M. X ne souhaite pas réaliser de travaux dans son studio qui a été rénové par le vendeur.

 Plus ou moins-values :

Dans le cadre d’une vente immobilière ou lors d’un apport effectué en société, le contribuable sera imposé à l’impôt
sur le revenu sur les plus-values immobilières réalisées. Le choix entre les deux options fiscales n’entraine pas
d’incidence en matière de plus-value car l’exploitant est dans les deux cas imposé dans la catégorie des plus-values
des particuliers.

Le calcul de la plus ou moins-value est la suivante :

Plus ou moins-value = Prix de vente – (prix d’achat (acte vente) + charges et indemnités versées au vendeur +
frais acquisition (droits enregistrement, frais de notaire) + dépenses de travaux + frais de voirie, réseaux et
distributions)

En cas de moins-value réalisée, la perte n’est pas imputable sur une plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un
autre bien (sauf exceptions). Contrairement, au régime LMP ou encore aux sociétés « opaques », le montant des
amortissements pratiqués ne contribue pas à la diminution du prix d’achat31 et donc à la hausse de la plus-value
imposable. Il est notamment avantageux de réaliser des travaux au sein du bien immobilier pour augmenter le prix
d’achat du bien et diminuer en contrepartie l’assiette de la plus-value. Comme l’indique le tableau n°1 ci-dessous

29
Abattement de 50 % ou 71 du produit imposable

30
L'activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont remplies
(article 155, IV du code général des impôts [CGI]) :

- Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur
professionnel ;
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €
sur l’année civile y compris en cas de clôture en cours d’année
- Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des
traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les
revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux
autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non
commerciaux.

31
Dans une société opaque, l’assiette de la plus ou moins-value est la suivante : Prix de cession – valeur nette
comptable (soit le prix d’achat du bien – le cumul des amortissements pratiqués).

10
(service public), la plus-value est ensuite diminuée d’un abattement pour durée de détention qui est différente pour
l’IR et pour les prélèvements sociaux. L’exonération est totale au-delà de 22 ans de détention du bien pour l’IR et au-
delà de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Tableau n°1 : Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier (service public)

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Durée de détention
(service public) Assiette pour
l'impôt sur le Assiette pour les prélèvements sociaux
revenu
Moins de 6 ans 0% 0%

De la 6e à la 21e
6% 1,65 %
année

22e année révolue 4% 1,6 %

Au delà de la 22e
Exonération 9%
année
Au delà de la 30e
Exonération Exonération
année

La plus-value immobilière est ensuite imposée selon un taux d’imposition de 19 % avec éventuellement une taxation
supplémentaire (de 2 à 6 % selon la plus-value) pour les plus-values imposables supérieures à 50 000 €. Selon la nature
du bien cédé, le montant de la cession ou encore la durée de détention, certaines plus-values sont exonérées d'impôt32.

Commentaire : l’avantage principal du régime LMNP est de pouvoir bénéficier des avantages des sociétés opaques
soumises à l’impôt sur les sociétés (déduction des charges) tout en bénéficiant de la fiscalité avantageuse des
particuliers au niveau des plus-values réalisées. Il peut être intéressant de conserver un bien immobilier au moins 6 ans
avant de le revendre pour pouvoir bénéficier des abattements offerts par l’administration fiscale.

 Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) :

Il n’y a pas de différentes en matière de TVA entre les deux régimes fiscaux ni entre le statut LMNP et LMP.

Le taux intermédiaire de 10 % demeure applicable pour les prestations relatives à la fourniture de logement dans les
établissements de logement en meublé ou en garni imposables. Les logements meublés sont en principe exonérés de
TVA sous réserve de ne pas dépasser les seuils de franchise de TVA33 (locaux professionnels aménagés) et à condition
que la location meublée soit exercée à de manière occasionnelle, permanente ou en courte durée sous peine de ne pas
appartenir aux catégories d’opérations mentionnées dans l’article 261 D du CGI.

Pour ne pas être redevable à la TVA, l’exploitant doit donc respecter deux conditions :

 Ne pas dépasser les seuils de franchise (Locaux professionnels aménagés) :

En cas de dépassement du seuil « classique », l’exploitant d’un local professionnel a la possibilité de rester sous le
régime de franchise pendant deux années (N et N+1) à condition que le chiffre d’affaires (CA) de N-1 (pénultième
année) n’excède pas le seuil « classique ». Par ailleurs, il n’y a pas de seuil de tolérance l’année de création et on
effectue un calcul au prorata. Si au cours d’une année civile, le CA hors taxes devient inférieur aux limites annuelles,
l’entreprise pourra revenir sous le régime de la franchise de TVA à partir du 1 er janvier de l’année suivante. Par contre,

32
Les exonérations peuvent s'appliquer dans les cas suivants : cession de sa résidence principale, première cession
d’un logement autre que la résidence principale, durée de détention supérieure à 30 ans, cession au profit d’organismes
en charge du logement social ou de particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux, zones tendues…

33
Il faut distinguer les seuils classiques (33 200 € en BIC) et les seuils de tolérances (35 200 € en BIC).

11
en cas de dépassement du seuil de « tolérance », ce dernier deviendra assujetti à la TVA le 1er jour du mois suivant le
dépassement du seuil de tolérance.

 Ne pas appartenir aux catégories mentionnées par l’article 261 D du CGI :

- Prestation d’hébergement dans des hôtels ou résidences de tourismes classés ou villages de vacances classés.
- Prestation de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuée à titre onéreuse et de manière habituelle
comportant en plus de l’hébergement les services suivants : petit-déjeuner, linge de maison, ménage ou
réception des clients.
- Location de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui
remplit les conditions fixées aux 2 cas ci-dessus.

Commentaire : l’activité LMNP ne collecte donc pas de TVA sous réserve de ne pas réaliser une des prestations
mentionnées ci-dessus. En effet, les seuils applicables pour la franchise de TVA ne concerne que la location meublée
à usage professionnel et non la location meublée à usage d’habitation. De ce fait, l’exploitant ne collecte pas la TVA
et ne peut pas déduire en contrepartie la TVA sur les dépenses engagées. L’exploitant doit donc anticiper un éventuel
dépassement des seuils ou une éventuelle imposition à la TVA.

Cependant, il reste toujours possible pour le contribuable d’opter pour l’assujettissement à la TVA. L’option peut être
effectuée par Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) auprès du SIE compétent. Cette option prend effet
le 1er jour du mois suivant la demande.

Dans notre cas, M. X envisage d’exercer une activité de LMNP d’habitation « classique » et ne souhaite pas être
assujetti à la TVA car le montant de la TVA déductible sera inférieur à la TVA collectée.

 Taxes et impositions à payer :

Le choix entre les deux options n’entraine pas d’incidence en matière de taxes supplémentaires à payer. Par contre,
le montant du chiffre d’affaires34 ou encore le régime d’imposition35 peuvent entrainer des impositions
complémentaires. En principe, les loueurs en meublé sont redevables de la cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE)
dans les conditions de droit commun dès lors qu’ils sont assujettis à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Cette dernière imposition concerne toutes les activités professionnelles au sens de la CFE qui comprend l’activité de
location meublée36.

Commentaire : le régime LMNP entraine des impositions complémentaires propres aux sociétés commerciales par
rapport à la location « vide ». Dans notre cas, M. X est redevable de la CFE minimale de 76 €.

 Imposition des loyers perçus.

Le résultat fiscal est imposé de la même manière sous les deux régimes fiscaux :

- Prélèvement sociaux (taux de 17,2 %) en 2019

- Imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu 37

Pour information, il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt38 sur le revenu en cas de location ou sous-
location d’une partie de sa résidence principale.

Commentaire : l’imposition est identique quel que soit le type de location (vide ou meublée), le régime fiscal adopté39
et peu importe le statut de la location40. Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ou les exploitants exerçant en

34
CVAE à payer si le CA est supérieur à 500 000 € et obligation déclarative si le CA dépasse 152 500 €.
35
Par exemple : les SCI à l’IS sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CRL)
36
L’activité de location meublée n’est pas considérée comme une activité de gestion de patrimoine privé
37
Selon la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer fiscal
38
Sous réserve de respecter certaines conditions
39
Micro-BIC ou régime du réel
40
LMNP ou LMP

12
EIRL41 et ayant opté pour l’IS ne sont bien sûr pas concernés. Les dividendes versés par ces derniers seront imposés
au prélèvement forfaitaire unique (PFU) encore appelé « flat tax » au taux unique de 30 %42.

Cependant, compte tenu de l’importance des charges déductibles fiscalement, l’activité LMNP est souvent déficitaire.
Dans notre cas, l’imposition de M. X au titre de son activité LMNP est nulle.

 Régime social :

Le choix entre les deux options fiscales n’entraine pas d’incidence en matière de régime social. En principe, la location
meublée non professionnelle (LMNP) n’est en principe pas assujettie aux cotisations sociales. Seul le type de location
(LMNP ou LMP), la durée de la location (saisonnière ou non), la forme juridique (SARL de famille par exemple) ou
encore le chiffre d’affaires43 peuvent avoir une incidence sur le montant des charges sociales.

Commentaire : contrairement à l’activité de location meublée professionnelle (LMP), l’exploitant LMNP n’est pas
affilié à la sécurité sociale des indépendants44 et ne cotise donc pas à cet organisme. En contrepartie, ce dernier ne
bénéficie d’aucune protection sociale.

Etant cadre dans un BIG 4, M. X souhaite limiter les cotisations sociales car il bénéficie déjà d’une protection sociale.

 Formalités et déclarations à la création :

Au démarrage de l’activité, il est nécessaire de renseigner ses coordonnées et l’adresse des biens immobiliers utilisés
dans le cadre de l’activité sur un formulaire P0i pour exercer une activité de location meublée. En cas d’indivision, il
est nécessaire de remplir un formulaire complémentaire pour déclarer l’indivision : le formulaire FMCB. Le formulaire
présente une partie « OPTIONS FISCALES » où il est possible de choisir entre les 3 régimes fiscaux :

 Micro-BIC
 Réel simplifié
 Réel normal

La principale différence entre les deux régimes réels réside dans le détail réclamé par l’administration fiscale au niveau
des états financiers (bilan, comptes de résultat et annexes) et au niveau de la TVA lorsque l’entreprise individuelle ou
la société est assujettie (déclaration CA3 mensuelle ou trimestrielle pour le régime normal et déclaration CA12 annuelle
pour le régime simplifié).

 Pour le régime réel simplifié, il est possible de déposer des états financiers simplifiés (tableaux 2033 A et
suivants) joint aux formulaires n° 2031 (IR) ou 2065 (IS).
 Pour le régime réel normal, il faut transmettre un bilan comptable plus complet (tableaux 2050 et suivants)
joints aux formulaires n° 2031 (IR) ou 2065 (IS)

 Déclaration et liasses fiscales

- Le régime du micro-BIC :

Le régime micro-BIC offre l’avantage de réduire les déclarations et les formalités à effectuer. En effet, il est seulement
nécessaire de remplir une déclaration 2042-C –PRO en complément de la déclaration des revenus (2042). Le calcul est
très simple car il suffit juste de renseigner le chiffre d’affaires imposable pour chaque déclarant sur la ligne 5ND
« Location meublées » dans le paragraphe « Revenus des locations meublées non professionnelles » / « Régime micro-
BIC ». Par ailleurs, le régime micro-BIC n’est pas applicable dans le cadre d’une indivision.

- Le régime du réel :

41
Entreprise individuelle à responsabilité limitée : permet de séparer le patrimoine personnelle et professionnelle
42
12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux
43
Dès lors que le chiffre d’affaires dépasse 23 000 € sur l’année pour une location saisonnière, l’activité devient
soumise à cotisations sociales et l’exploitant doit cotiser auprès du RSI.
44
Comme tous les travailleurs non-salariés (TNS).

13
Sous le régime réel, en plus de la déclaration 2042-C-PRO, l’exploitant doit remplir une déclaration 2031 (IR) ou une
déclaration 2065 (IS). C’est l’inconvénient majeur du régime réel qui pousse les investisseurs à recourir à un expert-
comptable car il devient nécessaire de tenir une « vraie » comptabilité.

Commentaire : le régime du réel nécessite de réaliser plus de formalités et nécessite de tenir une comptabilité plus
rigoureuse et approfondie. L’application de ce régime entraine donc des coûts complémentaires et davantage de temps
à consacrer. L’exploitant doit donc effectuer un arbitrage entre les deux solutions pour déterminer quel est le régime
le plus avantageux dans son cas personnel.

Pour conclure, nous pouvons citer deux principaux avantages du régime MICRO-BIC :

 Une comptabilité allégée (un suivi avec un fichier EXCEL est suffisant)
 Un abattement de 50 % (forfaitaire) : intéressant si l’activité dégage moins de 50 % de charges déductibles.

B. Accompagnement et traitements comptables et fiscaux

1. Evaluation du bien immobilier
Dès lors que l’on souhaite acquérir, vendre ou encore lorsque l’on hérite d’un bien immobilier, il devient nécessaire
d’estimer la valeur vénale du bien c’est-à-dire sa valeur marchande ou la valeur qu’il est possible d’obtenir d’un bien
en cas de revente compte tenu des conditions actuelles sur le marché et par comparaison avec des biens présentant des
caractéristiques similaires. La valeur du bien à retenir et à comptabiliser est donc cette « valeur vénale » c’est-à-dire la
valeur du bien sur le marché et une estimation du juste prix doit être effectuée. En général, ce prix de revente, au regard
des conditions actuelles de marché, est généralement le prix d’acquisition mentionné sur l’acte notarié.

Dans notre cas, M. X a commencé son activité de LMNP immédiatement après l’acquisition de son bien immobilier
(un studio en banlieue parisienne). Nous comptabilisons donc le prix du bien immobilier (terrain et construction) en
nous basant sur les chiffres figurant dans le contrat de vente élaboré par le notaire (prix de vente).

Cependant, pour être plus proche de la réalité, les notaires, l’administration fiscal ou encore certains experts proposent
des outils et des services pour calculer la juste valeur d’un bien immobilier.

2. Amortissement : accompagnement par l’expert-comptable

Comme vu précédemment, le bien immobilier (hors terrain) est amortissable fiscalement sur la durée d’utilisation
prévue. Le principal avantage du LMNP est donc de pouvoir déduire fiscalement les dotations aux amortissements
contrairement à la location vide où il est nécessaire de réintégrer fiscalement ces dotations.

M. X, souhaitant optimiser sa rentabilité et limiter le montant de l’imposition de ses loyers perçus a tout de suite
compris l’avantage fiscal offert par la location meublée. Nous allons voir par la suite que l’amortissement est un point
important à définir clairement dès que le départ car les impacts sur le résultat fiscal et comptable sont importants. La
base amortissable et la durée d’amortissement sont donc des facteurs à étudier avant de débuter l’activité.

 Base amortissable :

Nous allons nous intéresser dans cette partie la base amortissable du bien immobilier qui est un point fondamental à
étudier avec le début de l’activité. En effet, un bien immobilier n’est pas totalement amortissable car ce dernier est
composé de deux composantes :

- La valeur du terrain : compte « 211XXX – Terrains »

- La valeur de la construction : compte « 213XXX – Constructions »

La construction reprend l’ensemble du bien immobilier 45 et peut faire l’objet d’une décomposition en composant par
le biais d’une comptabilisation distincte avec une durée propre pour chaque composant. En effet, chaque élément ayant
une durée d’utilisation propre et une valeur significative doit faire l’objet d’une comptabilisation distincte. Pour
reprendre les sous comptes du plan comptable général pour la construction il est possible d’identifier clairement :

45
Bâtiment, installations, agencements…

14
 - Compte « 213100 – Bâtiment » :

Ce compte reprend la structure de l’immeuble à savoir les fondations du bien immobilier, les planchers, les murs et la
toiture. Il est possible d’utiliser un sous compte pour ventiler les différentes composantes : gros-œuvre, électricité,
menuiseries extérieures…

- Compte « 213500 – Installations générales, agencements, aménagements des constructions » :

Ce compte reprend l’ensemble des installations générales (chauffage par exemple) ainsi que les agencements et
aménagements réalisés au sein du bien (travaux ayant pour objectif de remettre le bien en état d’utilisation) dont elle
est propriétaire. Il faut savoir que la valeur représentant le terrain n’est jamais amortissable. Cela est d’autant plus
pénalisant dans les zones tendues comme sur Paris où la valeur du terrain représente un pourcentage important du prix
du bien immobilier.

La répartition et la ventilation terrain-construction est donc une interrogation que se pose de nombreux investisseurs
car cette dernière a un impact important sur le montant du résultat fiscal imposable et donc sur le montant de l’impôt
sur le revenu à payer. En effet, aucunes dispositions comptables ou fiscales n’encadrent cette répartition et l’acquéreur
se doit de procéder à la ventilation sous sa propre responsabilité. En principe, la ventilation terrain-construction est
indiquée sur les actes notariés de vente.

Par ailleurs, les juges du conseil d’Etat (Affaire du 15 février 2016) ont déterminé 3 méthodes hiérarchisées pour
effectuer la ventilation :

 1°) : effectuer la ventilation par comparaison avec des transactions similaires46

 2°) : effectuer une ventilation à partir du coût de reconstruction à la date d’entrée de l’immeuble au bilan de
l’entreprise avec prise en compte de sa vétusté et de son état d’entretien
 3°) : en cas d’impossibilité de procéder aux deux méthodes précédentes, l’acquéreur pourra comparer la
ventilation d’autres biens immobiliers proches à l’aide de données issues du bilan.

Dans certains d’expertise-comptable, il est fréquent de retenir la fourchette haute de 20 % du bien immobilier pour
comptabiliser le montant du terrain. Fiscalement, l’enjeu est important et l’administration fiscale pourrait remettre en
cause le montant des dotations déduites fiscalement et sans prescription en cas de redressement fiscal.

Cas pratique : comme vu précédemment, M. X a la possibilité de déduire fiscalement tous les ans une dotation
annuelle de 6 000 € (base amortissable de 180 000 € sur 30 ans). En retenant une valeur du terrain de 85 %, le montant
de la construction s’élèverait à 191 250 € soit 225 000 € * 85 %. Dans ce cas, le montant de la dotation aux
amortissements annuelle serait de 6 375 € (191 250 € / 30 ans).

Retenir une valeur du terrain supérieure à 5 % permet de déduire une charge supplémentaire de 375 € par an et 11 250
€ sur 30 ans. En retenant une TMI de 14 %, le gain en matière d’impôt sur le revenu (IR) est de 1 575 €.

Conclusion : il est important de déterminer le plus précisément possible la valeur terrain-construction pour optimiser
les charges déductibles fiscalement et minimiser les risques de redressement fiscal.

 Durée d’amortissement :

Un autre facteur essentiel à clarifier et préciser au niveau de l’amortissement est la durée de l’amortissement pratiquée.
En principe, la durée d’amortissement du bien immobilier doit correspondre à la durée réelle d’utilisation de l’actif
par l’entreprise. La durée d’amortissement est propre à chaque entreprise et doit être déterminée selon les
caractéristiques propres à cette dernière et selon l’utilisation qui sera faite du bien. Les Petites et Moyennes Entreprises
ou PME 47 sont autorisées à appliquer les durées d’usages fiscalement admises par l’administration fiscale ci-dessous.
En principe :

 Si la durée d’utilisation comptable est inférieure à la durée d’usage de référence : une réintégration extra
comptable de la fraction d’amortissement comptable non déductible fiscalement doit être effectuée

46
Dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble et correspondant à des biens nus situés dans une zone
géographique proche
47
C’est à dire les sociétés dont le total du bilan est inférieur ou égal à 3 650 000 €, Le chiffre d’affaires hors taxes est
inférieur ou égal à 7 300 000 € et le nombre de salariés est inférieur ou égal à 50

15
Cette dernière sera reportée fiscalement et l’amortissement représentera une charge déductible lors de la cession, mise
au rebut ou encore extra-comptablement de manière linéaire sur la durée résiduelle d’usage.

 Si la durée comptable d’utilisation est plus longue que la durée d’usage de référence : il faudra tenir
compte d’un amortissement dérogatoire complémentaire.

Une tolérance de 20 % par rapport aux usages de la profession est autorisée par l’administration fiscale en cas de
contrôle fiscal à condition de justifier les circonstances particulières. Comme le montre le tableau n°2 ci-dessous
(BOFIP), il est préférable d’identifier chaque composant du bien immobilier qui feront l’objet d’un amortissement
selon une durée spécifique :

Tableau n°2 : Logements Bureaux

Durée
d’amortissement des
Durée/Ans Quote-part/% Durée/Ans Quote-part/%
composants d’un
bien immobilier
Terrains
Gros œuvre Supérieure à 50 40 à 50 Inférieure à 40 40 à 60
Façades, étanchéité 20 à 50 5 à 20 20 à 40 10 à 25
IGT 15 à 30 20 à 30 15 à 30 15 à 30
Agencements 5 à 15 20 à 25 7 à 15 10 à 20

Il n’est pas toujours facile d’obtenir la valorisation de l’ensemble des composants du bien immobilier. Pour cela, il est
assez fréquent d’utiliser une moyenne à savoir une durée d’amortissement égale à 33 voire 30 ans. L’administration
fiscale tolère une variation plus ou moins égale à 20 % par rapport aux usages utilisés.

La durée d’amortissement ne doit donc pas être trop minorée par rapport à la durée d’utilisation réelle car
cette dernière a une réelle incidence sur le résultat de la société et donc sur le montant des impôts à payer
notamment sur les premières années.

En effet, réduire la durée d’amortissement permet d’augmenter la charge annuelle que représente la dotation aux
amortissements. Le résultat final est le même (la charge totale correspond au total de la construction) mais cette
réduction permet de créer un déficit plus rapidement et de réduire l’imposition sur les premières années. Cela est
d’autant plus avantageux si l’on souhaite céder le bien rapidement dans les années qui suivent. L’exploitant pourra
notamment amortir les équipements et les meubles acquis dans le cadre de l’activité selon la durée d’usage utilisée
(prix unitaire hors taxes inférieurs à 500 €). Le tableau n°3 ci-dessous présente les durées pratiquées sur les biens
mobiliers :

Tableau n°3 : durée amortissement des immobilisations corporelles

Immobilisation Durée d'amortissement

Mobilier 10 ans
Matériel de bureau 5 à 10 ans

Agencements et installations 10 à 20 ans

Matériel informatique 3 ans

Exemple : dans cet exemple, nous allons utiliser le mode d’amortissement « linéaire » qui représente la méthode la
plus courante. M. X sollicite notre expertise pour estimer la durée d’utilisation de son bien immobilier.

16
Compte tenu de la durée d’amortissement pratiquée sur chaque composant, nous retiendrons une durée moyenne de 30
ans. De plus, ce dernier aimerait effectuer une simulation pour connaître les impacts de l’utilisation d’une durée
d’amortissement différente.

Pour cela, vous trouverez dans le tableau n°4 ci-dessous une comparaison au niveau du montant de la charge annuelle
déductible entre un amortissement sur 30 ans et un amortissement sur 25 ans.

Tableau n°4 : écarts entre deux durées d’amortissements différentes

Durée amortissement pratiquée

Mois
30 ans 25 ans Ecarts

1 6 000,00 € 7 200,00 € 1 200,00 €

2 6 000,00 € 7 200,00 € 1 200,00 €
3 6 000,00 € 7 200,00 € 1 200,00 €
4 6 000,00 € 7 200,00 € 1 200,00 €
5 6 000,00 € 7 200,00 € 1 200,00 €
6 6 000,00 € 7 200,00 € 1 200,00 €
7 6 000,00 € 7 200,00 € 1 200,00 €
8 6 000,00 € 7 200,00 € 1 200,00 €
9 6 000,00 € 7 200,00 € 1 200,00 €
10 6 000,00 € 7 200,00 € 1 200,00 €
Total 60 000,00 € 72 000,00 € 12 000,00 €

Conclusion : l’amortissement sur 25 ans permet d’amortir 1 200 € de charge complémentaire chaque année et 12 000
€ sur 10 ans. Pour un contribuable imposé à une tranche marginale d’imposition de 14 %, le gain en matière d’impôt
sur le revenu est de : 1 200 € * (14 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 374 € par an. Bien entendu, réduire
l’amortissement permet uniquement d’augmenter le montant de la dotation annuelle par la réduction de la durée
d’amortissement car le montant de l’amortissement total demeure identique.

Comme vu précédemment, le stock d’amortissement ne peut contribuer à créer du déficit et reste reportable sans
limitation de durée sur les années à venir. Il n’y a donc aucun intérêt à lisser la fraction d’amortissement sur une durée
plus longue.

 Mode d’amortissement :

Le mode d’amortissement est la traduction du rythme de consommation des avantages économiques attendus de l’actif
par l’entité. Les deux principaux modes d’amortissement les plus répandus et admis par l’administration fiscale sont
le mode linéaire, régime de droit commun, et le système dégressif, plus rare et réservé à certaines catégories de biens
ou de composants. Le mode d’amortissement linéaire répartit de manière égale et constante le prix de revient du bien
sur la période d’amortissement (annuités constantes) et constitue le mode de droit commun d’amortissement.

Le calcul est le suivant : annuité d’amortissement = base amortissable x taux amortissement

Les immeubles d’habitations ne peuvent en principe prétendre par leur nature au régime de l’amortissement dégressif.
Le système de l’amortissement dégressif consiste à appliquer un taux constant à la valeur résiduelle. Ainsi, les
premières annuités sont plus élevées que les dernières. Cependant, il est très rarement appliqué et n’est valable que
pour une liste de biens définis : investissements hôteliers, meubles et immeubles ou encore aux immeubles destinés à
accueillir exclusivement des expositions et des congrès ainsi qu’aux équipements affectés à ces immeubles.

17
  Date de début de l’amortissement :

Le point de départ de l’amortissement linéaire débute à compter de la mise en service effective du bien et non à la date
d’acquisition du bien c’est-à-dire la date à laquelle le bien est en état de fonctionner suivant l’utilisation prévue par
l’entreprise. En général, il est fréquent d’amortir le bien à partir de la date d’acquisition du bien immobilier. Cependant,
en cas de travaux réalisés, le bien ne peut pas être amorti avant la fin de ces travaux. Dans le cas d’un investissement
immobilier locatif, la date de début des amortissements pratiqués ne pourra débuter qu’à partir du début de la mise en
location.

Exemple : M. X a acquis son bien immobilier le 4 avril 2019 mai le début de l’activité c’est à dire la mise en location
a débuté le 5 mai 2019.La base amortissable est de 180 000 € et M. X décide de retenir un mode d’amortissement
linéaire sur une durée de 30 ans48.

- 1ère année :

Le montant de la dotation sur la première année doit être calculé au prorata temporis. Dans notre cas, nous retenons
la date de mise en location et non la date d’acquisition c’est-à-dire le 5 mai 2019. Le calcul de la dotation est le suivant :
(180 000 € / 30 ans)*(240 jours49/365 jours) = 3 945 € environ.

- 2ème à la 30ème année :

Le montant de la dotation annuelle est de : 6 000 € (180 000 € / 30 ans).

- 31ème année :

Le montant de la dernière dotation doit tenir compte de la première annuité. Le montant du calcul est le suivant : 6000
€ * (125 jours/365 jours) =2 055 €

En additionnant les deux annuités, nous retrouvons bien une annuité complète : 3 945 € + 2 055 € = 6 000 €.

48
Le taux d’amortissement est 100/30 = 3,33333..% à partir de la 2ème année jusqu’à la 29ème année.
49
240 jours s’écroulent entre le 5 mai et le 31 décembre

18
CONCLUSION :

La location meublée est considérée aujourd’hui comme l’investissement immobilier le plus rentable notamment par
rapport à la location vide qui reste nettement plus pratiquée.

Considérée comme une activité commerciale et non comme une simple gestion de patrimoine privé, la location
meublée non professionnelle (LMNP) nécessite en contrepartie des coûts complémentaires et la tenue d’une
comptabilité plus lourde.

Nous avons vu qu’il existe deux régimes fiscaux spécifiques à savoir le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier
permet de pratiquer un abattement forfaitaire de 50 % et ne nécessite pas faire appel à un expert-comptable compte
tenu des obligations comptables qui restent très légères.

Cependant, nous avons vu que le régime du réel (simplifié ou normal) est souvent plus avantageux pour l’exploitant
compte tenu de la part importante des charges déductibles qui dépassent souvent 50 % des loyers imposables. Compte
tenu de la complexité du régime LMNP ainsi que des obligations complémentaires sous le régime réel, l’expert-
comptable doit savoir développer une expertise dans le domaine pour pouvoir accompagner le client dans les meilleures
conditions.

Optimiser ses connaissances dans le domaine de la location meublée peut notamment se faire par la mise en place d’un
groupe de travail grâce aux ressources internes propres à l’entreprise et par l’utilisation d’outils numériques pour
faciliter la communication et la transmission des informations au sein du cabinet ou du groupe auquel ce dernier
appartient.

Ce rapport traduit les spécificités du régime LMNP et peut notamment servir de guide utile pour l’expert-comptable
qui souhaite accompagner sa clientèle dans les meilleures conditions. Compte tenu de la concurrence rude sur le marché
de l’expertise-comptable avec l’émergence des experts-comptables en ligne qui proposent des prix très attractifs, le
professionnel doit apporter une réelle valeur ajoutée pour que le client soit prêt à payer ce surplus d’honoraires.

Les commentaires indiqués précédemment illustrent la complexité de ce type de location et apportent une réponse à de
nombreuses interrogations posées par la clientèle LMNP de notre cabinet d’expertise-comptable.

Ce rapport peut notamment nous amener à étudier concrètement les différences comptables et fiscales entre le régime
de location meublée par rapport à la location vide. Nous pourrions notamment nous demander quels sont les avantages
de la location meublée professionnelle (LMP) par rapport à la location meublée non professionnelle (LMNP).

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 ANNEXES

ANNEXE N°1 : DEUX TYPES DE LOCATION : LOCATION NUE OU MEUBLEE ?

Location « nue » ou « vide » Location « meublée »

2 grandes
catégories
de location

2 statuts en
location Location meublée « non Location meublée
professionnelle » (LMNP) « professionnelle » (LMP)
meublée

2 OPTIONS
FISCALES

Différents Régime Régime « réel » Régime « micro-BIC » Régime « réel »

régimes « micro
fiscaux foncier »

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ANNEXE N°2 : TABLEAU DE SUIVI DES AMORTISSEMENT

Suivi de la fraction des amortissements

dont la déduction a été provisoirement différée

Annexe à la déclaration BIC - 2031 - Année XXXX

Dotation aux amortissements 2018 (a) 6 000,00 €

Résultat fiscal 2018 avant amortissements (b) 5000 €

Dotation aux amortissements imputée (c) 5000 €

Résultat fiscal 2018 après amortissements (b -c) - €

Dotation aux amortissements non imputée (a - c) 1000 €

Amortissements non déduits au titre des années

antérieures (a2)
Dotation aux amortissements de l'exercice 2018 non
déduits (a - c) 1000 €
Imputation des amortissements antérieurs en 2018 :
Si (b-c) > 0 alors a2 - (b-c) - €
Cumul des amortissements restant à déduire sur les
exercices ultérieurs (a2) + (a-c) 1000 €

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 BIBLIOGRAPHIE

- Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre). (2019). « Impôt sur le revenu – Plus-
value immobilière ».01 janvier 2019. 21 mai 2019.Disponible sur : <https://www.service-
public.fr/particuliers/vosdroits/F10864>

- Impôts.gouv.fr. « CFE, CVAE et TVA ». 7 février 2019. 21 mai 2019. Disponible sur :
<https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/cfe-cvae-et-tva>

- BOFIP. « BIC – champ d’application et territorialité – Location en meublé – régime fiscal ». 20 mars 2019.
21 mai 2019.Disponible sur : < http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP>

- BOFIP. « BIC – Amortissements – Règle de déduction – Durée et taux d’amortissement – Durée normale
d’utilisation des biens amortissables ». 16 décembre 2013. 21 mai 2019.Disponible sur :
<http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html>

- BOFIP. « ANNEXE – BIC – Evaluation des actifs immobilisés – Méthode par « composants ». 13 décembre
2014. 21 mai 2019. Disponible sur : <http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1843-PGP.html>

- LODGIS. « Baromètre 2018 de la location meublée à Paris ». 2018. 26 mai 2019. Disponible sur :
https://www.lodgis.com/fr/l-agence-lodgis/espace-presse/communiques-de-presse/barometre-location-
meublee-paris-2018/

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