Chapitre 4

Profil d’investisseur et solutions immobilières

CGPC - MEMBRE FPSB

Table des matières

I. Différents profils d’investisseurs ............................................................................................................................................................................................................................................................. 2

II. Différentes solutions immobilières ......................................................................................................................................................................................................................................................... 2
1. Une succession de dispositifs d’aide fiscale à l’offre locative .................................. 3
2. Le dispositif Pinel ......................................................................................................... 3
3. Le dispositif Pinel outre-mer ....................................................................................... 0
4. Les types d’investissement locatif en meublé (LMNP et LMP)................................. 1
5. Le dispositif CENSI-BOUVARD ..................................................................................... 1
6. La création d’un déficit foncier ................................................................................... 2
7. Les dispositifs Malraux et Monuments historiques pour défiscaliser les travaux dans l’ancien 4
8. Le dispositif Denormandie pour l’investissement locatif dans l’ancien.................. 9

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 I. Différents profils d’investisseurs
Immovalor gestion, filiale d’Allianz en charge du conseil patrimonial immobilier et partenaire de CGPC, propose de distinguer cinq profils d’investisseur et associe à chacun d’entre eux une
ou des solutions immobilières susceptibles de convenir.

II. Différentes solutions immobilières

Les solutions recensées dans le tableau précédent se caractérisent toutes par la présence d’une “aide fiscale”, par un avantage fiscal apporté à l’offre locative. Après avoir décrit la succes-
sion de dispositifs d’aide fiscale à l’aide locative proposée par les pouvoirs publics dans les vingt dernières années, nous donnerons quelques précisions sur ceux qui restent en vigueur.

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 1. Une succession de dispositifs d’aide fiscale à l’offre locative

Parmi les dispositifs destinés à favoriser l’offre locative qui se sont enchaînés dans les quinze dernières années, citons les dispositifs dits :

« Duflot » et « Duflot Dom Com » pour les logements neufs ou réhabilités dans le secteur intermédiaire acquis entre le 1erjanvier 2013 et le 31 août 2014 ;

« Pinel » et « Pinel Dom Com » pour les logements neufs ou réhabilités dans le secteur intermédiaire acquis entre le 1erseptembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;

« Censi Bouvard » pour les locations en meublés non professionnelles ;

« Scellier » et « Scellier intermédiaire », pour les logements neufs ou réhabilités acquis entre le 01/01/2009 et le 31/12/2012 ;

« Robien recentré » pour les logements neufs ou réhabilités acquis entre le 01/09/2006 et le 31/12/2009 ;

« Borloo neuf » en complément du dispositif « Robien recentré », pour les logements neufs ou réhabilités acquis entre le 01/01/2006 et le 31/12/2009 ;

« Borloo ancien » pour les logements anciens loués depuis le 01/10/2006 et jusqu’aux demandes réceptionnées par l’ANAH avant le 31/01/2017 ;

« Cosse ancien » pour les logements loués à partir du 01/01/2017 ;

« Robien ZRR », en complément du dispositif « Robien recentré », pour les logements neufs ou réhabilités acquis entre le 01/01/2004 et le 31/12/2009.

Attention : parmi ces dispositifs, certains sont toujours en vigueur pour les investissements des années passées mais il n’est plus possible actuellement d’investir dans ce cadre fiscal. Il
s’agit des dispositifs : « Scellier », « Borloo », « Robien », « Besson ancien », « Besson neuf », « Périssol »…

A date, les dispositifs d’investissements locatifs «Pinel», «Censi-Bouvard», location non meublée non professionnelle (“LNMNP”), location meublée non professionnelle («LMNP», «Malraux»,
«Denormandie» et «Cosse», permettent de bénéficier d’un régime d’avantages fiscaux post investissement.

2. Le dispositif Pinel

Le dispositif d’investissement locatif dit « Pinel », permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour un contribuable fiscalement domicilié en France réalisant des investisse-
ments immobiliers locatifs neufs à partir de septembre 2014, sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. Un amendement au projet de loi de finances 2021,
en date du 13 novembre 2020, a acté la prolongation de ce dispositif jusqu’en 2024, avec cependant quelques aménagements dans ses conditions.

A. Conditions liées à l’investissement immobilier

La réduction d’impôt concerne les biens suivants:

L’acquisition d’un logement neuf (achevé ou en l’état de futur achèvement),

L’acquisition d’un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération).
La construction d’un logement neuf,
L’acquisition d’un local transformé en logement ou l’acquisition de locaux non décents réhabilités.

Depuis le 1erjanvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.

La réduction d’impôt s’applique à 2 logements maximum par an.

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Les opérations doivent avoir été réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024
Le dispositif Pinel est réservé aux zones tendues, c’est-à-dire aux secteurs géographiques où la demande locative est forte et où il existe de réels besoins en logement intermédiaire entre
le parc social et le marché libre : les logements doivent être situés dans les zones A ou B1 du zonage ABC.

Pour connaître la zone d’une commune : voir https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc

Les revenus du locataire doivent également être inférieurs à un plafond de ressources. Le plafond du loyer applicable au logement dépend de la date de réalisation de l’investissement.
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition.
Pour un logement neuf ou à construire : Réglementation thermique RT 2012
Pour un logement avec travaux: Label HPE rénovation (haute performance énergétique) ou label BBC rénovation (selon Arrêté du 29 septembre 2019 relatif au contenu et aux conditions
d’attribution du label « haute performance énergétique rénovation »

B. Conditions liées au locataire

Le locataire peut être un enfant ou un parent à condition de ne pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.

Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

Pour la métropole

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Pour l’Outre-mer
C. Conditions liées à la location

Le logement doit être loué vide (non meublé) comme habitation principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.

La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

En métropole
En Outre-mer
D. Dispositif Pinel : la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

300 000 € par personne et par an,

5 500 € par m² de surface habitable.

Le contribuable doit tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location

Pour un engagement initial de 6 ans Pour un engagement initial de 9 ans

Les taux de réduction seront progressivement réduits pour les acquisitions réalisées à partir de 2023. Sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
ou qui respectent un niveau élevé de qualité.

Ainsi les réductions d’impôts passeront en 2023 :

De 12% à 10,5% pour un engagement de 6 ans

De 18% à 15% pour un engagement de 9 ans

De 21% à 17,5% pour un engagement de 12 ans

Et en 2024 :

De 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans

De 15% à 12% pour un engagement de 9 ans

De 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans

Exemple : Pour un investissement acheté à 220 000 euros avec un engagement à louer en Pinel pour 9 ans, le contribuable bénéficiera jusqu’en 2022 de 220 000 x 18%, soit 39 600 €, sur 9
ans, soit 4 400 euros de réduction d’impôt par an. En 2023, l’aide passera à 3 667 euros environ et en 2024 à 2933 euros.

3. Le dispositif Pinel outre-mer

Les réductions d’impôt « Pinel » s’appliquent également aux investissements afférents à des logements situés dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La
Réunion, Mayotte) et dans les collectivités d’outre-mer (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna).

La réduction d’impôt est de 23%, 29% ou 32% du prix d’acquisition du logement dans la limite de 300.000 € (prix immobilier auquel s’ajoute les frais de notaire) en fonction de la durée
d’engagement de location retenue. Le contribuable peut bénéficier de la réduction Pinel outre-mer pour l’acquisition de deux logements par an.

Cette réduction d’impôt est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon la durée de location convenue par l’acquéreur.

Les taux de réduction d’impôt seront progressivement réduits pour les investissements en Outre-mer :

En 2023 :

De 23% à 21,5% pour un engagement de 6 ans

De 29% à 26% pour un engagement de 9 ans

De 32% à 28,5% pour un engagement de 12 ans

Et en 2024 :
De 21,5% à 20% pour un engagement de 6 ans

De 26% à 23% pour un engagement de 9 ans

De 28,5% à 25% pour un engagement de 12 ans

LE DISPOSITIF PINEL +

Les avantages des investissements locatifs en Pinel sont réduits à compter de 2023. Mais il est possible de les maintenir en respectant les critères du dispositif Pinel +.

En rappel :

le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs

le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité

Pendant cette période transitoire, les taux actuels du Pinel seront néanmoins maintenus pour les opérations portant, d’une part, sur des logements situés dans un quartier prioritaire de la
politique de la ville et, d’autre part, sur des logements précurseurs pour l’application de la règlementation environnementale et qui respectent certains critères de qualité d’usage.

Les critères de qualité d’usage correspondent à des critères simples, mesurables et vérifiables, tout en étant déterminants sur la qualité d’usage d’un logement :

une surface habitable minimale suivant la typologie du logement : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;

l’existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale suivant la typologie du logement : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9
m² pour un T5 ;

deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

S’agissant des critères environnementaux, l’exigence est progressivement renforcée sur 2023-2024 :

les logements neufs acquis en 2023 devront présenter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE2020 ;

les logements neufs acquis en 2024 devront respecter le critère précédent et atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;

pour tenir compte des projets autorisés avant que la RE2020 n’entre en vigueur, une disposition spécifique est prévue pour les logements, acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de
construire a été demandé avant le 1er janvier 2022. Pour ces logements, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte ;

pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction, comme une réhabilitation à neuf (dispositif dit « Pinel ancien »), il est exigé l’atteinte d’une
étiquette B du DPE.

4. Les types d’investissement locatif en meublé (LMNP et LMP)

(LMNP: Loueur en meublé non professionnel / LMP: Loueur en meublé professionnel)

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A. Définition de la location meublée

La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un mini-
mum d’habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980 p. 279).

L’appréciation du caractère meublé a été précisé par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (article 2)

« Le mobilier d’un logement meublé, mentionné comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Étagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

B. Types de logements concernés

Les logements d’habitation meublé loués pour de longues durées

Les logements (ou chambres) meublés loués à l’année

Une partie de la résidence principale du loueur

Les locations saisonnières (non classées)

Les meublés de tourisme classés

Les chambres d’hôtes

Les gîtes ruraux

Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services ( EHPAD, résidence étudiante, résidence d’affaire, résidence sénior)

Les statuts de LMP ou de LMNP (depuis le 1er janvier 2020)

La loi de finances 2020 a instauré de profondes modifications concernant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Désormais :

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Les LMP ne sont plus tenus de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier de ce statut.

Les loueurs en meublé qui perçoivent plus de 23 000 euros par an et les loyers provenant des locations meublées représentent plus de 50% des revenus ont automatiquement le statut de
loueur en meublé professionnel.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

NB/ La mise à jour des régimes et notamment la suppression de la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS), pour la location en entreprise individuelle, im-
plique que :

Les loueurs n’auraient plus la liberté de choisir entre le statut de LMP et de LMNP

Les loueurs qui réalisent plus de 23 000 € de recette de location meublée et qui représentent plus de 50% des revenus professionnels, basculeraient automatiquement de LMNP en LMP.

C. Le statut LMNM

Le statut LMNP est par définition le statut fiscal qui régit l’activité de location meublée chez les bailleurs non professionnels.

Ce statut permet à un propriétaire de mettre en location :

Un appartement meublé

Une maison meublée

Des chambres d’hôtes et gites ruraux

Des maisons de retraite

Des résidences de services (étudiants, seniors, tourisme)

Une chambre de manière individuelle ou non, directement habitable par le locataire

L’investisseur en immobilier locatif est considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des conditions suivantes est remplie :

Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23 000 €

Les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC …).

Toutefois lors de la location d’une pièce du domicile, le contribuable est exonéré si la location est effectuée sur une ou plusieurs pièces de la résidence principale à des personnes de
passage générant des revenus ne dépassant pas 760 € TTC par an.

Lors de la location habituelle d’une ou plusieurs pièces du domicile, le contribuable n’a pas a déclaré les revenus provenant de la location si le loyer annuel ne dépasse pas 191 € par mètre
carré de surface habitable, hors charges, en Ile de France et 141 € dans les autres régions.

Exemple :

Pour une chambre de 10 m2 en région parisienne, le loyer perçu est exonéré s’il est inférieur à 1 910 € pour une année. Soit un maximum de 159 € par mois.
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D. Le régime fiscal du LMNP

Mettre en location un bien meublé est considéré comme une activité commerciale. Par conséquent, les loyers perçus sous le régime de la LMNP sont classés dans a catégorie des Béné-
fices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le bailleur a le choix entre deux régimes d’imposition :

Le régime du micro-BIC

Le régime du bénéfice réel.

Le régime micro-BIC peut s’appliquer si les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 €. Dans ce cas le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour
frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.

Le régime de bénéfice réel est possible (avec un engagement de 2 ans) pour les revenus inférieurs à 72 600 (voir modalités ci-dessous). Le passage du régime Micro-BIC vers le régime réel
implique de prévenir les impôts avant le 1er février de l’année des revenus.

Si les loyers encaissés sur l’année civile dépassent 72 600€, le régime réel s’applique automatiquement (le régime du micro-BIC est impossible)

Dans ce régime, les dépenses réelles sont déductibles comme :

Les intérêts d’emprunt et assurance emprunteur

Les frais d’agence pour l’achat et frais de notaire

Les frais d’agence pour la mise en location ou frais de rédaction du bail

Les primes d’assurances

Le remplacement de petit électroménager

La taxe foncière et CFE

Les charges courantes de copropriété hors travaux

Amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an)

Par ailleurs, le contribuable peut pratiquer l’amortissement des locaux. Le prix d’achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, mais peut être amorti en fonction la durée réelle
de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien peut être déduit pendant cette période chaque année

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E. Exemple d’un LMNP au régime réel :

Un investisseur loue à Paris un appartement meublé pour 1 500€/mois hors charge, acheté 400 000 € (avec un emprunt de 200 00) €

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 Régime réel Micro-BIC Commentaires

Loyers perçus 18 000 € 18 000 € Bien loué 1 500 €/ mois

Dépenses courantes 1 500 €

Intérêts d’emprunt 2 000 €

Travaux amortis 1 000 €

Amortissement du bien 12 000 € 400 000 € amorti sur 33 ans

Taxes 1 000 €

Frais fixe amortis 4 500 € Possibilité d’amortir les frais d’agences et de notaires

Total charges 22 000 € 9 000 €

Revenus imposables – 4 000 € 9 000 €

Si le bailleur donne en location un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte, et que les recettes annuelles ne dépassent pas 176 200 €, le régime micro-BIC (micro-entreprise)
peut s’appliquer. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 71 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.

F. Les plus-values de cession

Le LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers, qui permet d’appliquer une décote de 6% de la valeur du bien de la 6ème année à la 21ème année de détention, puis de 4% la
22ème année, pour arriver à une exonération totale d’impôt sur la plus-value au bout de 23 ans. Et au bout de 30 ans de détention, le contribuable est également exonéré de prélèvements
sociaux.

G. Le statut LMP

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :

Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépas-
ser 23 000 € sur l’année civile. Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l’exercice comptable est faite en cours d’année. En cas de création d’activité en cours d’année, le plafond est
ajusté.

Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel

(Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est déterminé par le foyer fiscal et il doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Le loueur en meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

A noter : l’activité de chambre d’hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison par exemple) relève du régime
fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.

H. Le régime fiscal du LMP

TVA et impôt sur le revenu

La location en meublé, sans prestation de service, n’est pas soumise à la TVA.

Les revenus de location meublée professionnelle doivent être déclarés sous l’un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie par l’entrepreneur:

Si l’entrepreneur a opté pour l’imposition sur le revenu, il devra déclarer ses revenus de location dans la catégorie des BIC ;

Si l’entrepreneur a opté pour l’impôt sur les sociétés, il devra déclarer ses revenus de locations sur le formulaire n°2065-SD

L’entrepreneur est dépendant du régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur) si son chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 176 200 € pour les meublés classés et 72 600 € pour
les meublés non classés.
L’activité de loueur meublé professionnel est soumise au régime réel d’imposition (sauf pour la micro-entreprise). De ce fait les charges peuvent être déduites du résultat fiscal (les loyers) :

Frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)

Frais d’entretien et de réparation

Impôts locaux

Frais de gestion et d’assurances

Intérêts d’emprunt

Amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an)

Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l’amortissement des locaux. Le prix d’achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, mais peut être amorti en fonction la durée
réelle de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien peut être déduit pendant cette période chaque année

Exonération des plus-values de cession :

Les LMP qui ont perçu moins de 90 000 euros au cours des deux années précédant la revente bénéficient d’une exonération totale d’impôt sur les plus-values professionnelles au bout de
la 5ème année de détention. Au-delà de 90 000 euros et jusqu’à 126 000 euros de loyers, ils profitent d’une exonération partielle d’impôt.

À noter que ce délai de 5 ans court à compter du changement de statut pour les contribuables tombant sous le statut LMP du fait des changements introduits par la loi de finances 2020.

5. Le dispositif CENSI-BOUVARD

Entrée en vigueur en 2009, le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.

La réduction d’impôt dans le dispositif CENSI-BOUVARD

Une réduction d’impôt spécifique, dénommée Censi-Bouvard, est destinée aux loueurs en meublé non professionnels, pour les investissements dans des structures avec services :

Les résidences avec services pour étudiants

Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées

Les résidences d’accueil et de soins agréées

Conditions de mise en œuvre du dispositif

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Censi Bouvard 2022, l’investisseur doit respecter les conditions suivantes :

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Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022.

Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2022 pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.

Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.

Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

Il n’y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2022

Il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard 2022 la même année pour le même foyer fiscal.

Le montant maximum retenu par l’administration fiscale pour le calcul de la réduction d’impôts est de 300 000€ HT.

La réduction d’impôt est répartie à raison d’1/9ème de son montant chaque année, avec des modalités de report prévues jusqu’à 6 ans.

La réduction n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré, sauf si le démembrement résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à une
imposition commune.

L’activité de LMNP Censi-Bouvard 2022 (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives doivent pas dépasser 23 000 € par an et
ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur.

Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements, dans la limite globale de 300 000 € par an.

Le taux de la réduction est égal à 11 %

Cet investissement est soumis au nouveau plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros.

6. La création d’un déficit foncier

La création d’un “déficit foncier” peut faire sens pour entretenir le bien avec un coup de pouce fiscal dans le cas d’un investissement immobilier procurant des revenus fonciers.

Considérons le cas d’un propriétaire de logement proposé à la location nue (en non meublé) qui a opté pour le ou relève du régime d’imposition au réel.

Cet investisseur peut déduire des revenus fonciers constitués par les loyers perçus :

les intérêts et frais d’emprunt supportés du fait de l’investissement locatif,

Et les « autres charges » suivantes, liées à la possession et à la location du logement * :

les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)

les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière,

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les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location**

les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,

les charges locatives, s’il n’est pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,

l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,

les primes d’assurance.

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* Selon la terminologie utilisée par les services des impôts

**Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits du revenu foncier.

———————

Au plan fiscal, que se passe-t-il, une année N ?

(i) Si le montant de ces charges est inférieur aux revenus fonciers, le résultat positif (revenus – charges) est pris en compte dans le revenu global du contribuable (salaire ou pensions par
exemple) imposé à l’IR.

(ii) Si le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers, il y a « déficit foncier ».

Le déficit foncier peut être décomposé en deux éléments :

Déficit foncier = (intérêts et frais d’emprunt – revenus fonciers) + autres dépenses déductibles

Deux cas sont alors à considérer.

Cas 1 Le déficit foncier « ne provient pas des intérêts et frais d’emprunt » (i.e. les intérêts et frais d’emprunt sont inférieurs aux revenus fonciers), mais des « autres charges » déductibles.

Il peut alors être déduit du revenu global dans la limite annuelle de 10700 € et contribue de la sorte à diminuer le montant l’impôt sur le revenu de l’année. La part du déficit non déduite
du revenu global de l’année est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

NB Si le revenu global du propriétaire contribuable est insuffisant pour l’absorber, l’excédent de déficit non imputé (toujours dans la limite des 10 700€) est reportable sur les revenus
globaux dès 6 années suivantes (article 156 du CGI).

Cas 2 Le déficit foncier provient des intérêts et frais d’emprunt (i.e. les intérêts et frais d’emprunt sont supérieurs aux revenus fonciers) et des « autres dépenses »

Le déficit s’impute sur le revenu global de l’année à hauteur seulement des « autres dépenses » déductibles, dans la limite du plafond de 10 700 €.

Le reste du déficit, c’est-à-dire :

L’excédent des intérêts et frais d’emprunt sur les revenus fonciers,

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La part du déficit provenant des autres dépenses non imputée sur le revenu global

est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

NB Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700 €, un déficit global est constitué et est imputable dans les condi-
tions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

Exemple :

Monsieur MICHU a encaissé au titre de l’année N des loyers pour un montant brut de 17 000 €.

Il a supporté des charges déductibles (hors intérêts d’emprunt) de 30 000 €. Son revenu global est de 48 000 €.

Cas N° 1 : Les intérêts et frais d’emprunt s’élèvent pour l’année N à 5 000 €. Ils sont inférieurs aux revenus fonciers (d’un montant de 17000 €)

Le déficit de 18 000 € (5000 – 17 000 + 30 000) est imputable sur le revenu global de l’année à hauteur des autres dépenses déductibles (30 000) dans la limite du plafond de 10 700 €.

la part du déficit non imputé sur le revenu global, soit 7 300 € (18 000 € – 10 700 €) est reportable sur les revenus fonciers dès 10 années suivantes.

Cas N° 2 : Les intérêts et frais d’emprunt s’élèvent pour l’année N à 23 000 €

Les revenus fonciers (17 000 €) sont inférieurs aux intérêts et frais d’emprunt (23 000 €)

Le déficit foncier de 36 000 € (23 000 – 17 000 + 30 000) s’impute sur le revenu global de l’année à hauteur seulement des « autres dépenses » déductibles (30 000 €), dans la limite du
plafond de 10 700 €.

Le reste du déficit, c’est-à-dire :

L’excédent des intérêts et frais d’emprunt sur les revenus fonciers (23000 – 17 000 = 6 000 €),

La part du déficit provenant des autres dépenses non imputée sur le revenu global,

est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Rappel Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700 €, un déficit global est constitué et est imputable dans les
conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes (article 156 du CGI).

Attention : le logement doit être loué pendant au moins 3 ans après la constatation du déficit foncier, sans quoi l’administration fiscale procédera à un redressement judiciaire.

À noter : en cas de cession du bien avant l’expiration du délai de 3 ans, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause, mais l’imputation pendant 10 ans sur les
revenus fonciers issus d’autres biens locatifs reste possible.

7. Les dispositifs Malraux et Monuments historiques pour défiscaliser les travaux dans l’ancien

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A. Le dispositif Malraux

La loi MALRAUX, entrée en vigueur en 1962, a été mise en place pour favoriser la restauration d’immeubles et de quartiers historiques.

Les personnes physiques qui investissent dans ce type d’opération immobilière, directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumis à l’IS peuvent bénéficier d’une
réduction d’impôt lorsque les immeubles sont destinés à la location.

Le ou les propriétaires doivent prendre l’engagement de louer l’immeuble nu, à usage d’habitation principale du locataire, pendant neuf ans.

Le locataire ne peut être un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal.

Cette réduction d’impôt bénéficie également aux personnes qui souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), lorsque les souscriptions servent à financer de
telles opérations.

A noter : Ce dispositif n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés à l’exception du démembrement de propriété consécutif au décès du conjoint, si le survivant reprend les
engagements « MALRAUX ».

Les opérations concernées doivent être réalisées en vue de la restauration complète d’un immeuble situé dans un secteur éligible au dispositif soit

En zone concernée par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé

Dans un quartier Ancien dégradé (voir exemple de quartier ci-dessous)

Dans un quartier conventionné « nouveau programme national de renouvellement urbain »

Sur un site patrimonial remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé ou dont la restauration a été déclaré d’intérêt public.

La liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé prévue à l’article 199 tervicies du code général des impôts a été
fixée par un arrêté du 19 janvier 2018, paru au JORF n°0025 du 31 janvier 2018

(Voir https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000036555781&categorieLien=id)

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Les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt :

Le bien doit en outre faire l’objet d’une rénovation complète et les travaux doivent, au préalable, être approuvés par le Préfet après avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

Pour être prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt, les dépenses doivent être relatives à :

Démolition, restauration ou réfection des murs extérieurs et des toitures ;

Des travaux pour l’amélioration de l’habitat ou sa mise en conformité ;

Des travaux d’aménagement des parties communes, greniers et combles dans le but de les affecter à l’habitation

Charges de droit commun (dépenses de réparation et d’entretien ; primes d’assurance ; dépenses d’amélioration)

Frais d’adhésions à une association foncière urbaine de restauration

Travaux imposés par l’autorité publique

Souscriptions de parts de SCPI dont 65% à minima servent à financer les dépenses (ci-dessus) et 30% à minima au financement de l’acquisition d’immeubles concernés par la loi.

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des dépenses effectivement supportées par le contribuable, dans la limite de 400 000 € (Plafond pluriannuel sur 4 ans).

La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement des travaux et, si elle est supérieure à l’impôt dû par l’investisseur, alors celui-ci peut le reporter les 3 années suivantes.

Le bien doit être mis en location dans l’année suivant l’achèvement des travaux, pendant une période de 9 ans minimum et être affecté à la résidence principale du locataire.

NB : Ce dispositif échappe au plafonnement des niches fiscales.

Il n’est pas cumulable, pour un même logement, avec les réductions d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le tourisme, des investissements outre-mer, ni avec la réduc-
tion d’impôt « PINEL ».

Le taux de réduction d’impôt est de :

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30% des dépenses engagées pour les immeubles du périmètre d’un site patrimonial remarquable, couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur et approuvé par un plan de
valorisation de l’architecture et du patrimoine, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.

22% des dépenses engagés pour les immeubles d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architectu

Des avantages fiscaux existent dans le cas de la détention d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire

B. Le dispositif Monuments historiques

Les propriétaires d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire, ainsi que d’immeubles possédant un label de la fondation du patrimoine, bénéfi-
cient d’avantages fiscaux en matière de droits de succession et de déductions de charges foncières plus favorables que le droit commun.

Voir liste des monuments historiques sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R32770

Les propriétaires d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ainsi que les immeubles possédant un label de la fondation du patrimoine bénéficient d’avan-
tages fiscaux en matière de droits de succession et de déductions de charges foncières plus favorables que le droit commun.

Voir liste des immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000198803&categorieLien=id)

Le régime fiscal des monuments historiques est accordé dans le respect des conditions suivantes :

Le (les) propriétaire s’engage à conserver l’immeuble pendant une période d’au moins quinze ans

L’immeuble doit être détenu directement par le contribuable ou par une société civile non soumise à l’IS

Si la société est constituée entre les membres d’une même famille (SCI familiale)

Si elle affecte le monument à un espace culturel non commercial ouvert au public au moins pendant 15 ans

Si l’immeuble acquis depuis le 01/01/2018 par la société est affecté (dans les 2 ans de l’acquisition) à l’habitation pour au moins 75% des surfaces habitables

Nota : Lors d’un démembrement de propriété l’engagement de conservation de l’immeuble pendant quinze ans s’applique tant au nu-propriétaire qu’à l’usufruitier.

Les charges déductibles des revenus sont les suivantes :

1) Si l’immeuble procure des recettes imposables et n’est pas occupé par son propriétaire

(Immeuble loué en totalité ou non loué mais avec des recettes sur droit de visite ou celles procurées par des espaces publicitaires sur bâches d’échafaudage installées lors de travaux)

Alors la totalité des charges foncières de l’immeuble est imputé sur les revenus fonciers.

En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sans limitation sur le revenu global. Si celui-ci est insuffisant, l’excédent éventuel est reportable sur les revenus des dix années suivantes.

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2) Si l’immeuble ne procure aucune recette imposable

Le propriétaire peut imputer sur le revenu global :

– 50% des charges si le monument bénéficié d’un agrément ou s’il est fermé au public ;

– 100% des charges si le bien est classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques et ouvert au public.

(Un immeuble est considéré comme « ouvert au public » si celui-ci est admis au moins 50 jours par an au cours des mois d’avril à septembre ou bien quarante jours pendant les mois de
juillet, août et septembre)

3) Si l’immeuble procure des recettes imposables et est occupé par son propriétaire

Dans ce cas, les recettes proviennent d’un droit de visite et/ou d’une location partielle.

Les frais de visite et la fraction des charges liées à la partie louée sont déduits des recettes selon les modalités décrites dans le cas précédent (b)

Les propriétaires peuvent aussi opter pour une déduction forfaitaire égale à 75% de l’ensemble des charges foncières affectant la totalité de l’immeuble.

Le coût des travaux subventionnés ou exécutés par le ministère de la Culture est imputable en totalité sur les recettes même si ces travaux portent en partie sur la partie occupée par le
propriétaire.

En cas d’apparition d’un déficit foncier celui-ci est imputable sur le revenu global du propriétaire. Et si celui-ci est insuffisant, l’excédent éventuel est reportable sur les revenus des dix
années suivantes.

Les charges qui n’ont pas été déduites des recettes (25% du total dans le cas de l’option pour la déduction forfaitaire) sont imputables en totalité sur le revenu global du propriétaire. Mais
leur excédent ne peut être reporté sur les années suivantes.

Si l’immeuble est seulement agréé, l’imputation ne porte que sur la moitié des charges en question.

Droits de succession ou donation

Les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire sont en principe exonérés de droits de donation et de succession si le classement concerne l’essentiel de l’immeuble.

Pour bénéficier de l’exonération, les bénéficiaires de la donation ou de la succession doivent signer avec les ministères de la Culture et du Budget une convention à durée indéterminée
précisant les modalités d’entretien des biens concernés, les conditions d’accès au public, le maintien des meubles.

L’immeuble doit être ouvert au public au moins 80 journées par année (de mai à septembre) ou 60 journées (du 15 juin à fin septembre).

Si l’une des conditions prévues par la convention n’est pas respectée, la transmission est soumise aux droits de donation ou succession sur la base de la valeur des biens au jour de la
rupture de la convention n’est plus respectée (ou celle déclarée lors de la succession ou donation si elle est supérieure).

La vente, même partielle, des meubles ou immeubles est assimilée à une remise en cause de la convention et entraîne la taxation de la transmission.

Si le bénéficiaire de la donation ou succession exonérée donne à son tour l’immeuble, l’exonération est remise en cause. Sauf si les bénéficiaires de cette seconde donation adhèrent eux-
aussi à la convention. Ils bénéficient alors, eux-aussi, d’une seconde exonération.

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 8. Le dispositif Denormandie pour l’investissement locatif dans l’ancien

Le dispositif d’incitation fiscale dit “Denormandie” vise les opérations réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 et a pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter et
améliorer des logements anciens dans certaines villes (en déclin démographique, en cas de dégradation du parc de logements anciens ou de fuite des activités commerciales en périphé-
rie…). Il s’agit d’une extension du dispositif Pinel déjà en place.

Pour pouvoir bénéficier du dispositif, l’investisseur doit :

– acheter un logement ou un local à transformer en logement (bureaux, hangar…), dans les territoires où les besoins sont identifiés, notamment les villes qui ont signé des conventions
dites “Cœur de ville” ou dans les communes qui mettent en place une Opération de revitalisation de leur territoire (ORT) ;

– effectuer des travaux qui doivent représenter 25 % du coût total de l’opération (travaux + prix d’acquisition + honoraires de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits
d’enregistrement + taxe de publicité foncière) ;

[Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement (obtention a minima de l’étiquette énergétique E après travaux). Ces travaux peuvent avoir été réalisés avant
l’achat par le vendeur]

– et mettre le bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné.

Le bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération.

Cette réduction varie de 12 à 21 % en fonction de la durée de la mise en location du bien.

Elle est de de 12 % si le bien est loué pendant six ans, de 18 % pour un bien loué neuf ans et de 21 % pour un bien loué douze ans.

Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 € ou 5 500 par m2.

NB Si le bien est acheté 450 000 € (prix d’acquisition + honoraires de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d’enregistrement + taxe de publicité foncière) et que 150
000 € de travaux sont effectués, la déduction s’appliquera sur 300 000 € et non 600 000 €.

Les travaux doivent :

soit améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif) ;

soit correspondre à deux des cinq types de travaux suivants : la rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude.

Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant au moins six ans.

La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources.

Plafonds de loyers

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Les loyers ne peuvent pas être fixés au-delà des plafonds suivants (2022) :

Zone A bis : 17,62 €

Zone A : 13,09 €

Zone B1 : 10,55 €

Zone B2/C : 9,17 €

Plafonds des ressources du locataire :

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Le dispositif Cosse : louer abordable

La loi de finances rectificative pour 2016 a introduit un nouveau dispositif appelé “louer abordable” ou Cosse, qui remplace les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien. L’avantage fiscal
est subordonné à un conventionnement avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).

La loi de finances 2022 transforme le dispositif en réduction d’impôt, appelé « Loc’Avantages », pour les conventions signées à partir du 01 mars 2022.

Ce nouveau dispositif proroge la réduction d’impôt Cosse jusqu’au 31 décembre 2024.

L’ancien dispositif reste toutefois en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022, comme l’indique l’agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt :

Le logement devra être donné en location dans le cadre d’une convention Anah (Agence nationale de l’habitat) en respectant des plafonds de loyer et de ressources pour le locataire.

Le loyer et les ressources du locataire seront appréciés à la date de conclusion du bail et ne devront pas excéder des plafonds fixés par décret, en fonction de la localisation du logement et
de son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.

La fixation des plafonds de loyer devra être effectuée sur la base d’une cartographie réalisée à l’échelle communale.

Par ailleurs, les taux de réduction d’impôt sur les loyers perçus seront uniformes sur l’ensemble du territoire

15 % pour le logement affecté à la location intermédiaire ;

35 % pour le logement affecté à la location sociale.

En cas d’intermédiation locative*, les taux de réduction d’impôts sont portés :

20 % des revenus bruts des logements affectés à la location intermédiaire ;

40 % des revenus bruts des logements affectés à la location sociale ;

65 % des revenus bruts des logements affectés à la location très sociale.

*L’intermédiation locative permet de loger dignement et en toute confiance des ménages en difficulté dans le parc privé. C’est l’intervention d’un tiers social (par exemple une association)
entre le locataire et le bailleur qui permet de sécuriser les loyers et de simplifier les relations locatives.

Il existe deux formes d’intermédiation locative :

La location ou la sous-location (par exemple Solibail ou « Louer abordable ») : le propriétaire loue son logement à une association agréée par la préfecture, pour une durée de trois ans renou-
velables. C’est donc l’association qui est locataire et qui assure le paiement des loyers et des charges, l’entretien courant et la remise en état du logement (hors vétusté normale). Elle met
le logement à disposition du ménage. Pour le propriétaire, le paiement du loyer est garanti même en cas de vacance.

Le mandat de gestion : le propriétaire fait appel à une Agence immobilière à vocation sociale (AIVS) telle que le réseau FAPIL, Soliha-AIVS, qui le met en relation avec le locataire et établit le
bail (3 ans minimum). L’AIS se charge de percevoir les loyers et les charges pour le compte du propriétaire. Elle peut également proposer une garantie de loyers ainsi qu’un accompagne-
ment social du locataire en fonction des besoins. Pour pouvoir exercer son activité, l’AIVS, en plus d’être agréée par la préfecture au titre de sa mission de gestion locative sociale, doit
satisfaire à plusieurs conditions comme la détention d’une carte professionnelle « Gestion immobilière », d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation profession-
nelle et d’une assurance responsabilité

Si la loi de finances pour 2022 transforme le dispositif Cosse “Louer abordable” en réduction d’impôt pour les conventions signées à partir du 1er mars 2022, l’ancien dispositif reste toute-
fois en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022.

En rappel l’ancien dispositif Cosse :

Celui-ci impose plusieurs conditions liées au logement et au locataire.

Le logement doit remplir plusieurs critères :

être non meublé,

être récent ou ancien avec ou sans travaux,

être affecté à l’habitation principale du locataire,

respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté,

être mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser certains plafonds.

Pour bénéficier du dispositif, :

Le logement ne doit pas être loué aux membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du propriétaire, ni à une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvelle-
ment du bail ;

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil en fonction de la composition du foyer qui dépend également du type de convention passée avec l’Anah.

Le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention qu’il passe : intermédiaire, social, très social.

La déduction fiscale s’évalue en fonction du loyer mais aussi de la zone où se situe le bien.

Les zones définies par arrêté des ministères chargés du budget et du logement correspondent aux territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements
locatifs. Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1, B2 et C définies pour la mise en œuvre des dispositifs Duflot et Pinel.

Dans les zones A bis, A, B1, où le déséquilibre est important entre l’offre et la demande, la déduction s’élève à :

30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
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70 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social

85% des revenus bruts en cas d’intermédiation locative

En zone B2, les taux sont de :

15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire

50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social

85% des revenus bruts en cas d’intermédiation locative

En zone C :

50% des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d’amélioration

85% des revenus bruts en cas d’intermédiation locative

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