Défiscaliser dans l'Immobilier

• Loi Pinel
• Louer meublé
• Immobilier Outre-Mer
• Malraux
• Monument historique
• Démembrement de propriété
• Déficit Foncier
Sommaire

POURQUOI L’IMMOBILIER EST-IL QUALIFIÉ DE VALEUR REFUGE ?

Loi Pinel
Le loueur meublé
L’investissement immobilier outre mer
Loi Malraux
Monument historique
Démembrement de propriété
Déficit foncier
L’immobilier est il adapté à votre profil ?
Comment investir ?
Pourquoi l’immobilier est-il qualifié de valeur
refuge ?

TROIS CONSTATS
Le pouvoir d’achat des salariés et des retraités baisse, celui des propriétaires augmente
Le pouvoir d’achat des salariés stagne depuis 10 ans
Celui des pensions de retraites diminue de 0,3% par an depuis 15 ans.
Les revenus locatifs ont augmenté de 18 % en 10 ans.

La bourse et les placements financiers connaissent une forte volatilité

Quand la bourse perd ses repères, les investisseurs se reportent toujours massivement vers
l’immobilier pendant plusieurs années.

Autour de vous, chez vos amis, vos proches : qui sont les plus aisés aujourd’hui ?
Depuis un siècle, sur une période de 10 années glissantes le prix de l’immobilier n’a jamais baissé,
sauf pendant les deux guerres mondiales. 70% du patrimoine des français est immobilier.
Pourquoi l’immobilier est-il qualifié de valeur
refuge ?

L’IMMOBILIER EST LE SEUL PLACEMENT À CUMULER

CERTAINS PRINCIPES CLÉS

L’immobilier :
est le seul placement accessible à crédit, sans apport.
protège la famille pour un montant sans équivalent.
prépare la retraite en disciplinant l’épargne sur le long terme.
bénéficie de revenus indexés sur l’inflation.
Pourquoi l’immobilier est-il qualifié de valeur
refuge ?
L’IMMOBILIER EST LE SEUL SUPPORT
D’INVESTISSEMENT À CRÉDIT
L’immobilier est le seul investissement sécurisé.
La banque accepte de vous prêter l’argent pour le
réaliser, sans prendre de risque à moyen terme.
La création de richesse est d’autant plus forte que vous
investissez l’argent que vous n’avez pas aujourd’hui,
avec le coût d’emprunt le plus faible depuis 1945.

L’IMMOBILIER PROTÈGE LA FAMILLE

Par l’assurance décès invalidité incluse dans le crédit
immobilier, et même si la construction n’est pas
achevée, en cas de problème grave, l’assurance
rembourse à la banque la totalité du crédit : votre
famille est propriétaire d’un bien totalement payé
qu’elle peut garder pour percevoir le revenu ou
revendre pour disposer d’un capital.
Pourquoi l’immobilier est-il qualifié de valeur
refuge ?
L’IMMOBILIER PRÉPARE VOTRE RETRAITE
EN DISCIPLINANT VOTRE EFFORT
D’ÉPARGNE

La première vertu du crédit est de discipliner

l’effort d’épargne.
Lorsque le crédit est remboursé, l’immobilier
vous offre à la fois :

un capital (la valeur du bien)

une rente (le loyer), c’est à dire un revenu
complémentaire indispensable pour la retraite,
tout en conservant le potentiel de plus-value
en patrimoine pour vous et vos héritiers
Pourquoi l’immobilier est-il qualifié de valeur
refuge ?
L’IMMOBILIER BÉNÉFICIE DE L’INFLATION, MÊME FAIBLE
Le loyer comme la valeur de revente de votre appartement suivent au moins l’inflation.
La mensualité de crédit reste fixe.

C’EST UN EFFET MÉCANIQUE

D’ENRICHISSEMENT
Pourquoi l’immobilier est-il qualifié de valeur
refuge ?
L’IMMOBILIER BÉNÉFICIE DE L’INFLATION

Cette table d’érosion monétaire était utilisée par le Fisc pour

calculer les plus-values immobilières hors inflation.
Elle montre que tous les prix ont été multipliés :
par 8 entre 1966 et 2013.
par 2 entre 1982 et 2013, malgré une inflation modérée.

Ainsi, par le seul fait de l’inflation un bien acheté en 1982 :

génèrerait en 2013 un loyer en euros courant 2,109 fois
plus élevé qu’en 1981,
aurait en euros courant une valeur 2,109 fois plus importante
qu’en 1981, sans même y intégrer la moindre notion de plus-value
liée au marché.

Pendant ce temps, le smic mensuel est passé de 482 € à 1430 €.

LA MENSUALITÉ DE CRÉDIT EST RESTÉE FIXE
Pourquoi l’immobilier est-il qualifié de valeur
refuge ?
L’IMMOBILIER SURPASSE L’INFLATION DEPUIS 20 ANS

Chaque année, l’emprunteur bénéficie

de l’inflation qui allège son effort d’épargne net
et valorise son patrimoine.
Pourquoi l’immobilier est-il qualifié de valeur
refuge ?
INVESTIR EN CASH OU À CRÉDIT
Évolution des prix immobiliers et inflation depuis 1840 : x 100 000
Emprunter à taux fixe en 1840 et rembourser une mensualité fixe
pendant 170 ans : illustration d’un effet de levier maximal
La loi Pinel

DÉFISCALISEZ DANS L’IMMOBILIER

LA LOI PINEL
Loi Pinel : quels engagements ?

ACHAT D’UN BIEN NEUF EN VEFA, VENTE EN L’ETAT FUTUR

D’ACHÈVEMENT, C’EST À DIRE VENTE SUR PLAN.

Pour bénéficier des avantages fiscaux,

vous devrez respecter plusieurs engagements :
Acheter un bien dans une commune se caractérisant par une demande
de logement supérieure à l’offre, (zones A, Abis, B1).

Acheter un bien construit selon les normes énergétiques les plus performantes
(Bâtiment Basse consommation)

Louer ce bien à usage de résidence principale du locataire pendant 6 à 12 ans

en respectant des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Loi Pinel : quels avantages ?

En échange du respect de ces engagements,

vous bénéficiez d’un avantage important :
Une réduction d’impôt qui vous permet de déduire directement de
vos impôts une partie de la valeur du bien, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 € par m²
en choisissant une durée de 6, 9 ou 12 ans :

6 ans : une réduction d’impôts égale à 12% du prix du bien, soit 2% par an.
9 ans : une réduction d’impôts égale à 18% du prix du bien, soit 2% par an.
12 ans : une réduction d’impôts égale à 21% du prix du bien, soit 2% par an pendant 9 ans
puis 1 % par an pendant 3 ans.

L’État subventionne ainsi 21% du montant de votre acquisition via une réduction d’impôts directe.
Exemple : pour un bien d’une valeur de 200 000 euros, la réduction d’impôts est de :
4 000 euros par an pendant 9 ans puis 2 000 euros par an pendant 3 ans.
soit au total dans cet exemple, 42 000 euros de réduction directe de vos impôts.
Loueur meublé

DÉFISCALISEZ DANS L’IMMOBILIER

LOUEUR MEUBLÉ
Amortissement
Loueur meublé - Amortissement

RÉDUIRE VOTRE IMPÔT AU PROFIT DE VOTRE PATRIMOINE

Loueur meublé « AMORTISSEMENT »
Type de bien :
Des résidences avec services, assorties d’un bail commercial avec loyer garanti sur 9 à 11 ans.

Résidences étudiantes.
Résidences de tourisme ou d’affaires.
EHPAD (Etablissements Hôteliers pour personnes âgées dépendantes).
Investissement maximal par an : pas de maximum
Engagement : Location meublée du bien, sans engagement de durée.
Régime fiscal : BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux, , ce qui permet d’amortir le bien.
Avantage fiscal :
Récupération de la TVA sur le prix du bien.
Stockage des amortissements en période déficitaire (remboursement du crédit) et revenus
locatifs défiscalisés pendant environ 10 ans après l’échéance du crédit.
Investissement immobilier outre-mer

DÉFISCALISEZ DANS L’IMMOBILIER

INVESTISSEMENT IMMOBILIER
OUTRE-MER
Investissement immobilier outre-mer

RÉDUIRE VOTRE IMPÔT AU PROFIT DE VOTRE PATRIMOINE

Investissement outre-mer LOI PINEL OUTRE-MER
Pour les investissements outre mer, le plafond des niches fiscales s’élève à 18 000 € au lieu de 10 000 €.

PINEL OUTRE-MER
Bien neuf
Engagement : Louer le bien pendant 6 ou 9 ans, ou 12 ans

Avantage fiscal : Réduction d’impôt de 23% (pour 6 ans), 29% (pour 9 ans) à 32% du prix (pour 12
ans).

Soit 96 000 € de réduction d’impôts étalés sur 12 ans.

Loi Malraux

DÉFISCALISEZ DANS L’IMMOBILIER

LOI MALRAUX
Loi Malraux

RÉDUIRE VOTRE IMPÔT SUR LE REVENU

AU PROFIT DE VOTRE PATRIMOINE
LA LOI MALRAUX

Type de bien : Ancien

Condition : Acquérir un bien ancien dans un périmètre sauvegardé ou une Zone de Protection du
Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP), effectuer des travaux de restauration et
s’engager à louer le bien pendant 9 ans.

Avantage fiscal : Réduction d'impôt de 22% de 30% des travaux de restauration avec
un plafond de 100 000 € de travaux par an (permis de construire antérieur au 01/01/2017) ou
400 000 € étalés sur 4 années glissantes (permis de construire postérieur au 01/01/2017)

Soit une réduction d'impôt maximum de 30 000 € / an, les travaux étant généralement
étalés sur 2 à 3 ans.
Monument Historique

DÉFISCALISEZ DANS L’IMMOBILIER

MONUMENT HISTORIQUE
Monument Historique

RÉDUIRE VOTRE IMPÔT SUR LE REVENU

AU PROFIT DE VOTRE PATRIMOINE
MONUMENT HISTORIQUE
Type de bien : Immeubles inscrits ou classés « Monuments Historiques » en raison de leur caractère
historique ou architectural particulier.

Condition : Obligation de détention de 15 ans des biens. Obligation de louer le bien pendant 3 ans
minimum sans que le bien loué constitue nécessairement la résidence principale du locataire.

Avantage fiscal : Déduction du montant des travaux sans limite sur le revenu global directement ou
après imputation éventuelle en charge sur des revenus fonciers existants.
Les intérêts d’emprunts (prêts foncier et travaux) sont déductibles également, directement sur le
revenu global ou sur les revenus fonciers.
Les héritiers bénéficient d’exonérations de droits de succession si le Monument Historique est
ouvert au public plus de 75 jours par an.
Démembrement de propriété

DÉFISCALISEZ DANS L’IMMOBILIER

LE DÉMEMBREMENT DE
PROPRIÉTÉ
Démembrement de propriété

INVESTIR HORS ISF OU MINIMISER LES DROITS DE SUCCESSIONS :

IMMOBILIER DÉMEMBRÉ
QU’EST CE QUE LE DÉMEMBREMENT ?
Le démembrement d'un bien immobilier consiste à scinder la propriété des murs de l'exploitation
du bien. On distingue ainsi deux parties :
La nue-propriété : le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas exploiter le bien
L'usufruit : l'usufruitier détient le droit d'occuper le logement sans payer de loyers, de le prêter
ou d'en percevoir les revenus. Il peut ainsi conclure ou renouveler seul les baux d'habitation et
professionnel, en choisissant lui même le locataire et en fixant seul les conditions du bail.
Le principe de ce montage est de céder temporairement l'usufruit pendant 15 à 20 ans à un
exploitant afin que ce dernier en récolte les bénéfices.
A la fin de cette période, l'investisseur (nu-propriétaire) retrouvera son bien en pleine propriété.
Quel avantage ?
Le prix : on acquiert le bien pour une valeur inférieure à sa valeur (de 40à 60 %).
L’ISF ou les droit de succession : la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’ISF et la valeur de la
nue-propriété étant plus faible, les droits de succession sont minorés.
Déficit Foncier

DÉFISCALISEZ DANS L’IMMOBILIER

LE DÉFICIT FONCIER
Déficit Foncier

RÉDUIRE VOTRE IMPÔT SUR LE REVENU

AU PROFIT DE VOTRE PATRIMOINE
LE DÉFICIT FONCIER

Type de bien : Ancien.

Condition : Réaliser des travaux de réhabilitation et s’engager à louer le bien pendant 3 ans.
Avantage fiscal :
Si revenus fonciers existants : imputation totale des travaux sur les revenus fonciers.
Si pas de revenu foncier : report du déficit sur les revenus d’activité jusqu’à 10.700 € maximum.
Déductions des intérêts d'emprunt sur vos revenus fonciers, générant également des
économies d'impôt et de CSG CRDS.
L’investissement immobilier est-il adapté à
votre profil ?

QUESTIONS CLÉS À VOUS POSER ET À POSER À VOTRE CONSEILLER

1 Quels sont vos revenus ?

2 Quelles sont vos charges ?
3 Quel est le montant de vos impôts ?
4 Quels placements envisagez-vous pour sécuriser votre avenir ?
5 Combien avez-vous mis de côté à ce jour ?
6 De quel capital disposeraient vos proches en cas de décès ou d’invalidité ?
7 Quel sera le montant de votre retraite ?

Quel effort d’épargne mensuel êtes-vous prêt à consentir pour améliorer les points 5, 6, 7 ?
L’investissement immobilier est-il adapté à
votre profil ?

VOTRE INVESTISSEMENT EST FINANCÉ

PAR LES LOYERS ET LA RÉDUCTION D’IMPÔTS.

Quel effort d’épargne mensuel êtes-vous prêt à consentir ?

Les étapes de votre investissement

Réduction d’impôt