LE DISPOSITIF PINEL

Investir dans l’immobilier locatif

(Article 199 novovicies du Code Général des Impôts)

Ce qu'il faut savoir . . .

La loi PINEL, qui remplace la loi DUFLOT, concerne les investissements réalisés dans l’immobilier neuf
(ou assimilé) à usage locatif, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
La loi a pour objectif de favoriser l’émergence d’une offre de logements intermédiaires en zone tendue.

PRINCIPE
Le dispositif PINEL, permet à un particulier, investissant dans un immeuble neuf ou faisant l’objet de
travaux de réhabilitation ou de transformation, destiné à la location nue, de bénéficier d’une réduction
d’impôt sur le revenu.

BIENS CONCERNES (liste non exhaustive)

- les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement,
- les logements que le contribuable fait construire,
- les locaux affectés à un autre usage que l’habitation et acquis pour être transformés en
logements d'habitation et loués,
- les logements acquis en vue d’être réhabilités ou réhabilités en vue d’être vendus,
- les parts de certaines SCPI.

Pour être éligibles, les logements devront respecter certaines normes relatives aux caractéristiques
thermiques et à la performance énergétique fixées par décret en fonction du type de logement
concerné. Ces normes correspondent, pour les logements neufs dont le permis de construire a été
déposé avant le 1/01/2013, à l’obtention du label « BBC RT 2005 » et au respect de la règlementation
thermique en vigueur (RT 2012) pour les logements dont le permis est demandé à partir du
1/01/2013. Pour les cas de rénovation/transformation, les autres logements doivent obtenir le label «
haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation » ou le label « bâtiment basse
consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ».

REDUCTION D’IMPOT SUR LE REVENU

Base de calcul : un double plafonnement
Le montant de l’investissement servant de base de calcul à la réduction est déterminé en fonction du
prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € après application d’un plafonnement du prix
d’acquisition par mètre carré habitable à 5 500 €.
En cas de transformation ou de travaux de réhabilitation, il conviendra de prendre en compte le prix
du logement augmenté du montant des travaux.
Le bénéfice de la réduction est possible, au titre d’un maximum de 2 logements par an. La limite de
300.000€ s’applique globalement.

Exemple : pour une acquisition d’un studio 20 m² à 130.000€ et d’un T2 de 45 m² à 220.000€ au titre
de la même année, le montant de réduction est calculé sur la base suivante :
- plafonnement du prix de revient du studio à 5.500 x 20 = 110.000€

DES REPONSES CONCRETES A VOS QUESTIONS

Janvier 2015 - document non contractuel

 - calcul de la base globale : 110.000 + 220.000 = 330.000€, plafonné à 300.000€

Durée du dispositif
Lorsqu’il opte pour le dispositif PINEL, le contribuable s’engage pour une durée initiale de 6 ou 9
années, avec possibilité de prorogation par tranche de 3 ans, dans la limite d’une durée totale
maximum de 12 ans.

Taux de la réduction d’impôt

En France métropolitaine, le taux de réduction est fixé à 12 % pour un investissement de 6 ans, 18%
pour les investissements de 9 ans. La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur la durée
d’engagement.
En cas de prorogation au-delà de 9 ans, le taux de réduction supplémentaire est de 3% réparti à
raison de 1% par an.
La fraction de la réduction qui n’aurait pas pu être imputée sur l’impôt dû au cours d’une année est
perdue sans possibilité de report.

A noter :

Démembrement : la réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont la propriété est
démembrée ou qui appartient à une société dont les parts sont démembrées initialement ou
ultérieurement sauf hypothèse de l’usufruit recueilli par le conjoint survivant soumis à imposition
commune qui poursuit l’engagement initial.

Indivision : la réduction d’impôt de chaque co-indivisaire est calculée selon la quote-part de ses
droits dans l’indivision.

CONDITIONS
- Le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant la durée de l’engagement (6 ou 9 ans, et
par 3 ans pour les périodes de prorogation éventuelles) dans des limites de loyer qui
dépendent de la localisation géographique du bien (4 zones ont été définies : zones A bis, A,
B1, B2). Les investissements réalisés en zone C ne sont pas éligibles.
Pour les logements situés en zone B2, seules les communes pour lesquelles une autorisation
du Préfet de région a été obtenue sont éligibles.
- La location n'est pas possible à un membre du foyer fiscal du bailleur, ou de l'associé si
l'investissement est effectué par une société civile.
- Le locataire peut être un ascendant ou un descendant du contribuable, sans interruption du
dispositif fiscal, dès lors qu’il n’appartient pas au foyer fiscal du contribuable et que les
conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées. Cette
dernière mesure n’est applicable qu’aux investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015.
- Un délai de réalisation doit être respecté. A titre d’exemple, en cas de construction par le
contribuable, le délai d’achèvement est de 30 mois après la date d’obtention du permis de
construire. Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement le délai est de 30 mois à
compter de la date de signature d’acte.
- La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement du
logement.
- Le dispositif n’est pas cumulable avec le prêt locatif social (PLS).

PLAFONDS DE LOYERS POUR 2016

Les plafonds de loyers sont définis en fonction de la surface habitable et 50 % des surfaces annexes
(cave, cellier, balcon…) dans la limite de 8 m² par logement.
Le loyer mensuel ne devra pas excéder, au m² de surface éligible, les plafonds suivants :

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2

Plafond m² 16,83 12,50 10,07 8,75

DES REPONSES CONCRETES A VOS QUESTIONS

Janvier 2015 - document non contractuel
 Variation du plafond en fonction de la surface du logement
Il est fait application au plafond de la zone un coefficient C variable en fonction de la surface du
logement pour déterminer le plafond de loyer du logement.
Ce coefficient est déterminé par la formule, C = 0,7 + 19/S (où S est la surface du logement)
C étant plafonné à 1,2 et arrondi à la 2ème décimale.

Exemple
Pour la location d’un logement de 60m² en zone B1, le montant plafond de location est de :
C = 0,7 + 19/60 = 1,02, soit un plafond = 10,07 x 1,02 = 10,27 €/m²

PLAFONDS DE RESSOURCES DU LOCATAIRE – en € (revenu fiscal de référence) Applicables

aux baux conclus en 2016, revenu fiscal de référence de 2014, figurant sur l’avis d’imposition établi en
2015.

COMPOSTION DU FOYER DU Zone de localisation du logement

LOCATAIRE A bis A B1 B2
Personne seule 36 993 30 151 27 136
Couple 55 287 40 265 36 238
Personne seule ou couple ayant une 72 476 66 460 48 422 43 580
personne à charge
Personne seule ou couple ayant 2 86 531 79 606 58 456 52 611
personnes à charge
Personne seule ou couple ayant 3 102 955 94 240 68 766 61 890
personnes à charge
Personne seule ou couple ayant 4 115 851 106 049 77 499 69 749
personnes à charge
Majoration par personne à charge +12 908 +11 816 +8 646 +7 780
supplémentaire à partir de la 5ème

Plafonnement des niches fiscales :

Les investissements PINEL entrent dans le champ d’application du mécanisme de plafonnement des
niches fiscales (plafond global annuel fixé à 10000€)

INVESTISSEMENT OUTRE-MER

Dans les DOM et collectivités d’Outre-mer, le dispositif est applicable dans des conditions identiques,
à l’exception des points suivants :
- taux de réduction impôts fixé à 23%, 29% et 32% (pour 6, 9 et 12 ans)
- plafonds de loyer et de ressources des locataires adoptés par décret
- pas de règle de performance énergétique globale à Mayotte
- règles de performance énergétique fixées par décret dans les autres DOM et COM

Plafonnement des niches fiscales :

Les investissements PINEL Outre-mer entrent dans le plafond spécifique des niches Outre-mer
(plafond à 18.000 €)

DES REPONSES CONCRETES A VOS QUESTIONS

Janvier 2015 - document non contractuel