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AUDIT DU SECTEUR IMMOBILIER

Introduction
Caractristiques du secteur Secteur en forte croissance ( rformes conomiques, croissance du secteur de lhabitat) Secteur rgi par une rglementation spcifique (lgales, rglementaires,fiscale, comptable) Secteur dont le cycle de production dpasse gnralement une anne, l'importance de leurs stocks et des charges financires, la possibilit de vente avant l'achvement,

Introduction
1- Rappel des concepts et du cadre lgal et rglementaire

2- Particularits fiscales
3- Rgles comptables spcifiques 4- Principales tapes du processus dactivit 5- Principaux cycles daudit et risques spcifiques 6- Diligences daudit spcifiques 7- Rserves les plus frquentes Conclusion

Rappel des concepts et du cadre lgal et rglementaire


1- Travaux Immobiliers:
Sont considrs comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matriel ncessaires, mettent en oeuvre des matriaux destins la construction, l'entretien, la rparation ou la transformation d'immeubles. Les travaux immobiliers peuvent tre exercs dans un cadre professionnel ou simplement titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu considrer si les matriaux, objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur lui-mme, ou par le matre de l'ouvrage.

2- Lotisseur
Le lotisseur est la personne qui procde des travaux damnagement ou de viabilisation de terrains btir (pose de canalisations d'eau et d'gouts, lectrification, construction de chausses, bordures, trottoirs etc...) . constitue un lotissement toute division pour vente, location ou partage dune proprit foncire en deux ou plusieurs lots destins la construction dimmeubles usage dhabitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal quelle que soit la superficie du lot.
Lotissement:

3- Promoteur Immobilier:
Le promoteur immobilier est dfini comme tant toute personne qui, sans avoir la qualit d'entrepreneur des travaux immobiliers procde ou fait procder l'dification d'un ou de plusieurs immeubles destins la vente ou la location.

Un promoteur immobilier doit tre propritaire de son terrain. Pour ldifier il peut le faire lui mme, comme il peut faire appel un entrepreneur de travaux pour raliser la construction.

4- V.E.F.A: Vente en tat futur dachvement (achat sur plan)

La VEFA est le contrat par lequel une personne, lacqureur, contracte avec une autre, le vendeur afin dacqurir un bien immobilier. Le vendeur sengage difier un bien immobilier dans un dlai dtermin et lacqureur sengage payer le prix au fur et mesure de lavancement des travaux.

Les tapes de la VEFA:


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o
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Contrat de rservation (facultatif) Contrat prliminaire Contrat dfinitif

Contrat de rservation: Cest un contrat permettant la rservation dun bien immobilier en contrepartie du dpt dune garantie. Il contient: -Description dtaille du bien - Prix de vente - Modalit du paiement Le paiement reste squestr entre les mains du notaire charg de lopration

Contrat prliminaire de vente: obligatoire


Conclu lachvement des fondations de limmeubles. Il comporte les informations relatives : dlai de livraison, le prix, les modalits de paiement et la garantie de remboursement En outre, un cahier des charges est sign entre les partie (caractristiques techniques, nature des matriaux,dlai de ralisation et de livraison)

Les garanties donnes lacqureur: Garantie de remboursement Garantie des vices cachs ( 1 AN) Garanties dcennale (10 ANS)

Contrat dfinitif:
Le transfert de proprit du bien immobilier est effectue aprs paiement intgral du prix et lobtention du permis dhabiter

RAPPEL DU CADRE LEGAL ET REGLEMENTAIRE


Le secteur est rgi par les dispositions lgales et rglementaires spcifiques suivantes:
loi n25-90 promulgue par le Dahir n1-92-7 du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes dhabitation et morcellements ; dahir du 12 aot 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C Loi n44-00 du 3 octobre 2002 relative la vente en tat futur dachvement ; loi n18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la coproprit des immeubles btis ; dcret n 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes de passation des marchs publics ainsi que certaines dispositions relatives leur contrle et leur gestion ; Note Circulaire relative au secteur des btiments et travaux publics

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DIMPOT SUR LES SOCIETES

Qualit Socits immobilires transparentes

Rgime applicable Hors champ dapplication

Conditions remplir a) lorsque leur actif est constitu soit d'une unit de logement occupe en totalit ou en majeure partie par les membres de la socit ou certains d'entre eux, soit d'un terrain destin cette fin ; b) lorsqu'elles ont pour seul objet l'acquisition ou la construction, en leur nom, d'immeubles collectifs ou d'ensembles immobiliers, en vue d'accorder statutairement chacun de leurs membres, nommment dsign, la libre disposition de la fraction d'immeuble ou d'ensemble immobilier correspondant ses droits sociaux. Chaque fraction est constitue d'une ou plusieurs units usage professionnel ou d'habitation susceptibles d'une utilisation distincte.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DIS ET IR Qualit les promoteurs immobiliers (logements conomiques) Rgime applicable Exonration permanente Conditions remplir oprations ralises dans le cadre dune convention conclue avec lEtat, assortie dun cahier des charges, en vue de raliser un programme de construction de 2.500 logements sociaux, tal sur une priode maximum de cinq ans courant compter de la date de dlivrance de lautorisation de construire ; Tenir une comptabilit spare pour chaque programme de construction ; Joindre la dclaration fiscale : Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la premire anne ; Un tat du nombre de logements sociaux raliss dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y affrent.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DIS ET IR
Qualit
les promoteurs immobiliers (cits, rsidences et campus universitaires)

Rgime applicable
Rduction temporaire pour une priode de 5 ans compter de la date dobtention du permis dhabiter dune rduction de 50% de limpt, au titre des revenus provenant de la location de cits, rsidences et campus universitaires raliss en conformit avec leur destination.

Conditions remplir
-raliser pendant une priode maximum de 3 ans courant compter de la date de lautorisation de construire , des oprations de construction de cits, rsidences et campus universitaires constitus dau moins 500 chambres, dont la capacit dhbergement est au maximum de deux lits par chambre, dans le cadre dune convention conclue avec lEtat assortie dun cahier des charges. -Tenir une comptabilit spare pour chaque opration de construction; -Joindre la dclaration fiscale : -Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la premire anne ; -Un tat du nombre de logements sociaux raliss dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y affrent ; -Un tat du nombre de chambres ralises dans le cadre de chaque opration de construction de cits, rsidences et campus universitaires ainsi que le montant du chiffre daffaires y affrent.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA Opration livraison soimme de construction, effectue par toute personne physique Rgime applicable Exonration sans droit dduction Conditions remplir la superficie couverte n'excde pas 300 m ; la construction porte sur une unit de logement indivisible ayant fait lobjet de dlivrance dune autorisation de construire et est affecte l'habitation principale de l'intress pendant une dure de quatre ans courant compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en tenant lieu. La superficie couverte n'excde pas 300 m ; La socit constitue par les membres dune mme famille ; La construction est destine lhabitation personnelle principale des membres.

construction d'une unit de logement par une socit civile immobilire

Exonration sans droit dduction

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration Constructions par des personnes physiques et morales construction de logements pour le compte de chacun de leurs adhrents par les coopratives d'habitation Rgime applicable Exonration sans droit dduction Conditions remplir La superficie couverte n'excde pas 300 m ; Construction destine au logement du personnel ; Edification dans le cadre dun programme agr. La superficie couverte n'excde pas 300 m ; Les coopratives sont constitues et fonctionnent conformment la lgislation en vigueur.

Exonration sans droit dduction -

les constructions de locaux usage exclusif d'habitation

Exonration avec droit dduction

la superficie couverte et la valeur immobilire totale (prix du terrain + cot de la construction principale et des annexes + frais d'adduction d'eau et de branchement d'gout et d'lectricit), par unit de logement, n'excdent pas respectivement 100m et 200.000 dirhams TTC.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration Rgime applicable Conditions remplir

les constructions de cits, rsidences et campus universitaires par les promoteurs immobiliers les oprations de ralisation de logements sociaux
les oprations de location d'immeubles

Exonration avec droit dduction

ralisation de la construction au maximum trois ans courant compter de la date de lautorisation de construire des ouvrages constitus dau moins 500 chambres, dont la capacit dhbergement est au maximum de 2 lits par chambre ; opration sinscrit dans le cadre dune convention conclue avec lEtat, assortie dun cahier des charges. affrents au projet "Annassim" situ dans les communes de Dar Bouazza et Lissasfa par la socit nationale damnagement collectif (SO.N.A.D.A.C).
immeubles usage d'htels, motels, villages de vacances ou ensembles immobiliers destination touristique, quips totalement ou partiellement, y compris le restaurant, le bar, le dancing, la piscine, dans la mesure o ils font partie intgrante de l'ensemble touristique.

Exonration avec droit dduction

Imposable 10% avec droit dduction

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION Champ dapplication La taxe sur les oprations de construction porte sur la construction, la reconstruction et lagrandissement de toute nature ainsi que les oprations de restauration dont la ralisation doit faire lobjet dune autorisation de construire. A noter que les logements conomiques sont exonrs de la taxe. Calcul de la taxe La taxe est calcule sur la superficie au mtre carr couvert, chaque fraction de mtre carr tant compte pour un mtre carr entier. Le montant maximum de la taxe est fix au mtre carr couvert comme suit : immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers : 20 dirhams par mtre carr couvert ; immeubles usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : 20 dirhams par mtre carr couvert ; logements individuels : 30 dirhams par mtre carr couvert. En ce qui concerne les constructions comportant des saillies (balcons) situes sur le domaine public communal, la superficie desdites saillies compte pour double pour le calcul de la taxe. Redevable de la taxe Le redevable de la taxe est le bnficiaire de lautorisation de construire. Exigibilit de la taxe Les redevables de la taxe sont tenus dacquitter le montant de ladite taxe exigible au moment de la dlivrance de lautorisation de construire.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT

Champ dapplication La taxe sur les oprations de morcellement est institue loccasion de toute opration de morcellement.

Calcul de la taxe Le taux maximum de la taxe est fix 5% de la valeur vnale du terrain dclare au moment du dpt de la demande de l.autorisation de morceler.

Redevable de la taxe Le redevable de la taxe est le bnficiaire des autorisations de morceler.

Exigibilit de la taxe Elle est exigible six mois aprs la date de la dlivrance par la commune du certificat attestant lexcution des travaux. La taxe est acquitte au moment de la dlivrance de lautorisation de morceler.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT Champ dapplication La taxe sur les oprations de lotissement est institue loccasion de toute opration de lotissement. Calcul de la taxe Le taux maximum de la taxe est fix 5% du cot total des travaux de viabilisation, dassainissement et dlectrification du lotissement. Redevable de la taxe Le redevable de la taxe est le bnficiaire de lautorisation de lotir. Liquidation de la taxe Les redevables de la taxe sont tenus dacquitter, la caisse du rgisseur de la commune du lieu de situation du lotissement : un acompte de 75% du montant de la taxe exigible, liquid sur la base du cot total estimatif des travaux de viabilisation, dassainissement et dlectrification du lotissement, au moment de la dlivrance de lautorisation de lotir ; et le solde du montant de la taxe exigible, liquid sur la base du cot total rel desdits travaux, au moment de la dlivrance du permis de conformit.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


REDEVANCE DOCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC COMMUNAL POUR LUSAGE LIE A LA CONSTRUCTION Champ dapplication Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe

La redevance doccupation temporaire du domaine public communal pour usage li la construction est due la suite de loccupation temporaire du domaine public communal, notamment, par des dpts de matriels et de matriaux, par des cltures ou par des saillies dues aux chafaudages.

Le taux maximum de la redevance est fix 40 dirhams par mtre carr.

Le redevable de la redevance est le bnficiaire de lautorisation de loccupation temporaire du domaine public communal.

La redevance doccupation temporaire du domaine public communal pour usage li la construction est liquide et verse trimestriellement la caisse du rgisseur communal.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS Champ dapplication La taxe sur les terrains non btis porte sur les terrains urbains non btis situs lintrieur des primtres des communes urbaines. Calcul de la taxe La taxe est assise sur la superficie du terrain au mtre carr. Les taux maximums de la taxe sur les terrains urbains non btis sont fixs pour : les terrains situs dans une zone villa 2 dirhams le mtre carr ; pour les terrains situs dans une zone immeuble, 4 dirhams le mtre carr. Les cotes infrieures ou gales 200 dirhams ne sont pas mises en recouvrement. Redevable de la taxe La taxe est due par le propritaire et, dfaut de propritaire connu, par le possesseur. Mode dtablissement de la taxe La taxe sur les terrains urbains non btis est tablie et due pour lanne entire raison des faits existants au 1er janvier de lanne dimposition. Lorsquun terrain a t construit, la taxe nest plus due partir du 1er janvier de lanne qui suit celle de la dlivrance du permis de construire.

SPECIFICITES DU SECTEUR BTP


Les axes examins se rapportent aux points suivants : 1. Chiffre daffaires imposable ; 2. Approvisionnement ; 3. Rvision des prix ; 4. Travaux en cours ; 5. Bois de coffrage ; 6. Pices justificatives des dpenses ; 7. Frais dinstallations de chantier.

Chiffre daffaires imposable

Problme: la rgularisation du CA est souvent effectue sur la base des dcomptes tablis par ladministration publique. Solution : les dcomptes sont obligatoirement tablis sur la base des documents attestant lavancement des travaux. Ces documents officiels sont appels attachements ou situations qui sont adopts comme pice matresse de la justification du chiffre daffaires ralis assorti de ltablissement dune facture mise par lentreprise comportant la mme date que lesdits attachements ou situations.

Approvisionnement

Problme: les approvisionnements figurant sur les dcomptes sont pris, parfois, comme travaux donnant lieu chiffre daffaires imposable Solution : constituant de simples avances dans le cadre des marchs de travaux, les approvisionnements ne font pas partie des produits dexploitation. Ainsi, les sommes encaisses par lEntreprise, au titre des approvisionnements, constituent des avances imputer au compte appropri.

Rvision des prix

Problme : la rvision des prix suscite parfois des controverses quant son mode de dtermination et lexercice de son rattachement. Solution: Le montant de la rvision des prix prvue dans les marchs de travaux immobiliers, fait partie des produits recevoir lorsque les index de rvision sont connus la clture de lexercice. A dfaut, il y a lieu de retenir les derniers index connus.

Travaux en cours

1. 2. 3. 4.

Problme : dans la pratique, certaines entreprises procdent des valuations approximatives et non justifies, en dehors des rgles fiscales et comptables prvues en la matire. Solution : les TEC doivent tre dtaills en quantit et en valeur et valus au prix de revient. Toutefois, la majorit des entreprises ne disposent pas dune comptabilit analytique, il a t retenu la dfinition et la mthode dvaluation suivantes: Dfinition : TEC sont constitus des travaux effectus depuis la date des derniers travaux matrialiss par les derniers attachement ou situation, jusqu la date de clture de lexercice. Mthode dvaluation : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte : du cot des matriaux utiliss ; du cot de la main duvre ; des frais de chantier ; de la quote-part des frais gnraux et amortissement se rapportant aux travaux en cours. Cette quote-part peut tre dtermine dune manire forfaitaire en appliquant aux frais gnraux et amortissement de lexercice le rapport entre dune part, les cots affrents aux T.E.C savoir les matriaux utiliss, la main duvre et les frais de chantier ; dautre part, les cots de mme nature engags au cours de tout lexercice.

Bois de coffrage

Problme : des traitements diffrents : lments immobilisables amortis des taux diffrents ou charges Solution : vu que les bois de coffrage subissent en gnral des utilisations intensives, il est prconis de tenir leur gard, un compte dinventaire permanent, leffet dimputer au rsultat de chaque exercice, le montant de la consommation effective en bois de coffrage. Comptablement, cela revient introduire tous les achats de bois de coffrages dans les comptes de charges et comptabiliser en stock en fin danne le montant des bois de coffrages non consomms linstar des autres matires et matriaux.

Pices justificatives des dpenses


Problme : les supports justificatifs appuyant ces oprations de dpenses souffrent parfois du caractre de non-conformit aux conditions requises par la loi. Ce qui justifie cet effet les rintgrations opres lors des contrles, en dpit de leur caractre rel. Solution : tout achat de biens et services effectu auprs dun patentable doit tre justifi par une facture rgulire ou tout autre document ou pice probante en tenant lieu, tabli par le fournisseur en vertu des dispositions des articles 32 de la loi n 24-86 relative limpt sur les socits et 30 de la loi n 17-89 rgissant limpt gnral sur le revenu. Pour les achats ou les approvisionnements effectus auprs de fournisseurs non patentables et qui ne dlivrent pas de factures, lentreprise de travaux doit tablir un ordre de dpense sur lequel elle doit prciser : 1. le nom et ladresse du fournisseur ; 2. la nature, la quantit et le prix unitaire des marchandises achetes ou des prestations rendues ; 3. les modalits de rglement ; 4. lidentit du vendeur ( n de la carte didentit nationale). Ces pices justificatives qui tiennent lieu de facture doivent tre authentifies.

Frais dinstallation de chantier

1.

2.

Problme : certains marchs de travaux prvoient lengagement de dpenses ncessaires linstallation de chantier, tels que bureaux de chantier, logements pour personnel, matriel, etc.Ces dpenses font parfois lobjet de rintgration fiscale au motif quelles se rapportent des immobilisations amortissables. Solution : Les installations de chantier peuvent se prsenter dans les marchs de travaux des deux manires suivantes : au niveau dun prix unitaire spcifique prvu par le march rmunrant les frais dinstallation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier, ces frais entrent directement dans le compte de charges. En contrepartie, les produits correspondants doivent tre pris en considration parmi les travaux facturs, ou figurer dans les stocks de fin danne pour la partie non encore facture. ou tre incluses dans les diffrents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent tre immobiliss lactif de lentreprise et amortis sur la dure totale de ralisation du march dcoulant du contrat.

SPCIFICITS COMPTABLES DU SECTEUR

1-Incorporation des charges financires au cot de production des oprations immobilires

Le PCSI prvoit la possibilit, pour les entreprises dont le cycle normal de production > 12 mois,
d'inclure dans le cot de production les charges financires courues pendant la priode de production et relatives des dettes contractes pour le financement spcifique desdites productions.

L'achvement technique doit gnrer l'achvement comptable.

Cas des emprunts finanant plusieurs projets: Les charges financires sont affectes, par rpartition entre les diffrents projets en justifiant, au niveau de l'ETIC, les modalits de rpartition.

Fait gnrateur dincorporation:

Pour la rserve foncire, l'incorporation des charges financires au cot des terrains est opre partir de la matrialisation de la dcision d'acquisition par le versement partiel ou total du prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs. Pour les lotissements, incorporation des charges financires au cot des stocks est effectue partir de la date de la premire autorisation de lotir. Pour les constructions, le fait gnrateur de l'incorporation des charges financires est constitu par la date de dlivrance de l'autorisation de construire.

CAS PARTIULIER: Oprations en Matrise d'Ouvrage Dlgue (MOD) :

Conformment la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engags sur ces oprations que si les financements propres ces oprations sont disponibles. Un programme MOD ne pourra supporter de charges financires que si la convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressment.

2-Incorporation des charges commerciales et de publicit


Liste des charges concernes:

flchage et signalisation d'un chantier ; achat de maquette ; amnagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements tmoins ; plaquettes commerciales ; publicit de lancement de programme;

Principe: Ces charges sont incluses dans les stocks.

Drogation: Grands Projets: La construction et l'amnagement d'un complexe de vente et les frais de publicit et de prospection pourront tre considre comme: Une immobilisation amortissable sur la dure d'utilisation dudit complexe. L'usage de cette option devra tre explicite et justifi au niveau de l'ETIC.

Charges exclues du cot de revient: les dpenses courantes de commercialisation: Rmunrations d'intermdiaires commerciaux Les dpenses courantes de publicit: Frais de publicit gnrale

A retraiter comme charges constates d'avance A reprendre en fonction du constat dfinitif du transfert de proprit du bien en question

3-Incorporation des frais de fonctionnement


Les frais de fonctionnement sont imputs selon un taux fixe en attendant la mise en place de la comptabilit analytique:
7% pour les opration ralises en matrise douvrage directe En fonction des conventions tablies pour les opration en MOD

Mention sur lETIC

4-Incorporation des

honoraires et frais

Liste des charges concernes:


Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant tre rattachs des programmes en cours de ralisation, sont compris dans le cot de revient. Il s'agit notamment des frais suivants :

Assurances Honoraires des architectes, Honoraires des avocats, Honoraires des notaires, Frais de courtage, Frais d'expertise, Frais juridiques, Frais d'appels d'offres, Annonce et insertion propres aux programmes en cours

5-Provision pour travaux restant effectuer

Elle sert enregistrer la provision correspondant au cot des travaux effectuer postrieurement la constatation de lachvement dun programme pour permettre darrter le cot total dune opration. Il ne sagit pas de travaux dj effectus mais non encore facturs qui doivent tre ports au crdit du compte 4417 fournisseurs, factures non parvenues. Les travaux qui restent effectuer doivent faire lobjet dtats dtaills permettant dapprcier la ralit de la provision constitue. ( ETIC) Il sagira essentiellement des travaux damnagement des abords qui peuvent staler sur une dure assez longue aprs la vente du programme concern, travaux de finition et de parachvement des ouvrages..

Exclusion de la provision pour travaux restant effectuer:


Cot commerciaux et de publicit aprs achvement Frais financier aprs achvement Charges dentretien et de coproprit des logements invendus Frais interne de gestion de lentreprise aprs achvement

6- Provision pour dprciation des stocks


L'valuation des provisions pour dprciation des stocks et encours doit tre calcule en respectant, notamment, le principe de la prudence.
Vrifier que

: le cot des stocks < la valeur probable de vente - frais de commercialisation


Sinon Provisionner

Conditions: Mettre en en place des procdures permettant la dtection et la dprciation comptable des stocks: la mise en place de procdures de suivi des cots par programme Mise jour du cot prvisionnel des programmes la clture de chaque exercice. dgager les provisions ventuelles constater.

ETIC: Spcificits

ETIC: Spcificits

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS DACTIVITE:

Cas des promoteurs immobiliers et des lotisseurs Cas des entreprises de travaux immobiliers

Principales tapes du droulement dun programme:

Achats de terrains Autorisation de lotir Travaux de viabilisation des terrains

PV de rception provisoire + Attestation de conformit

Autorisation de construire Compromis de vente

Lots

Ventes de lots

Travaux de construction

PV de rception provisoire sil y a lieu

Permis dhabiter (par tranches du programme)

Obtention de titres fonciers parcellaires

Contrat de vente dfinitif

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS DACTIVITE:

Cas des entreprises des travaux immobiliers:


Le processus dactivit est assez similaire celui dune entreprise industrielle.

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Production-stocks:


Travaux immobiliers
Difficult

Promotion immobilire

de la valorisation des stocks des en Idem cours qui dpend destimations significatives; + Spcificit des rgles Difficult de dfinir un niveau normal dvaluation des stocks dactivit: sort du cot de sous-activit; prvues par le PCSI (incorporation des Absence / insuffisance du systme de charges financires, comptabilit analytique ; commerciales, des charges restant effectuer, ); Absence dun systme budgtaire permettant destimer et de suivre la marge sur chaque projet.

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Ventes-clients:
Travaux immobiliers
Risque

Promotion immobilire

de non respect du principe de cut off (dcalage entre la facturation et lavancement des travaux, ); Difficult de dterminer les modalits et les dates du fait gnrateur des ventes (% davancement des contrats L.T, date dachvement, ); Retenues de garantie: facturation, comptabilisation et recouvrement. Dtermination et rattachement des rvisions des prix. Dpendance vis--vis dun nombre limit de clients

Date de transfert de proprit (possibilit de vente avant l'achvement) ;

Importance

des encaissements en espces excdant 20.000 DH : Enregistrement exhaustif des recettes ?

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Achats-fournisseurs:


Travaux immobiliers NC. Promotion immobilire
Les

travaux et prestations de services reus sont dcentraliss et difficiles vrifier (dates des

dcomptes diffrentes de celles davancement des travaux);


Comptabilisation

des retenues de

garantie lis aux sous-traitants (relations non Idem. formalises, justificatifs non probants, dfaillance) ; Idem. Mode de comptabilisation des approvisionnements : la comptabilisation en chiffre daffaires ou en dbours diffre selon NC. que la facture est libelle au nom de lentrepreneur ou du matre douvrage.
Risques

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Etat : impts et taxes


Promotion immobilire
Remise

Travaux immobiliers
Risque

en cause des exonrations suite au non respect des dispositions prvues par la Convention signe avec lEtat (non tenue dune comptabilit spare telle quexige par la loi, );
des soldes TVA dbiteurs (rejet de remboursement de la TVA, ) ; fiscal des pnalits reues (pour retard, dsistement, ).

fiscal au regard de la TVA dcoulant de lapplication du taux de 14% au lieu de 20% sur certains travaux dinstallation et de pose ;
li au recours des fournisseurs non patentables ;

Risque Ralit

Traitement

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Paie-personnel / Trsorerie :
Travaux immobiliers
Variation

Promotion immobilire

au cours de lanne du niveau dactivit (personnel temporaire); Difficult de gestion et de suivi dun effectif parpill gographiquement ; Non respect de la lgislation du travail.
Probit

Idem.

de certaines dpenses rgles en espces.

Importance des encaissements (en espces) et de dcaissements ; Dcentralisation de la fonction notamment les encaissements (plusieurs bureaux de vente disperss);

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Provisions pour risques et charges:


Travaux immobiliers
Difficult

Promotion immobilire

destimation de la marge sur le projet ds le dpart et son impact sur les provisions pour pertes terminaison;
Non provisionnement des engagements contractuels: garanties, litiges, remises en tat des sites, ... de pnalits et de travaux complmentaires (rglementation stricte applicable aux travaux publics, ...);

Idem.

Idem.

Risque

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Immobilisations:


Travaux immobiliers

Promotion immobilire
Cycle non significatif. Cependant:

Parc dimmobilisations important parpill sur plusieurs chantiers ; dinventaire physique et du suivi du matriel en chantiers; de distinction entre charges, stocks et immobilisations ( frais dinstallation de chantier, petit outillage, bois de coffrage, .).; des amortissements par rfrence aux rgles fiscales.

Absence

Critres

Critres

de distinction entre stocks et immobilisations (bureaux de vente, mobilier des appartements tmoins, .).;

Calcul

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES

Comptes significatifs des promoteurs immobiliers: particularits


Actif:
Stocks (rserves foncires, produits en-cours et finis); Etat - impts et taxes; Trsorerie-Actif.

Passif:
Clients - avances et acomptes; Fournisseurs - retenues de garantie.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:


Le secteur immobilier se caractrise par lirrgularit de lactivit et lunicit de chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilire relvent gnralement des contrats long terme. Limportance des donnes non rptitives et des estimations comptables a un impact sur la dmarche daudit et la slection des procdures de validit:

PLANIFICATION DE LA MISSION:

Importance de lvaluation de lenvironnement gnral des contrles : -Analyse de la structure organisationnelle et du degr dimplication de la direction; - Prise en compte des influences subies par le management de lentreprise. Examen analytique prliminaire adapter aux particularits de lentreprise : Pour comprendre lvolution de lactivit et des marges, quelques rgles devraient tre observes: Retenir comme dure danalyse la dure moyenne de ralisation des projets. Dcomposer le chiffre daffaires selon les modalits dexcution (sous-trait, direct) par type de clientle, par projet ; Rpartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, ) en fonction de la dcomposition du chiffre daffaires.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:

METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJET

En gnral, les entreprises du secteur tiennent une comptabilit spare. La mthode usuelle dorganisation des travaux daudit par poste du bilan et du CPC parat moins approprie car elle ne permet pas notamment :
de

comprendre lvolution de lactivit de lentreprise; danalyser des indicateurs cls de gestion comme le taux de marge; de reprer les projets problmatiques, La dmarche recommande sappuie sur une analyse par projet: Lactivit de lentreprise est subdivise en plusieurs projets. La validation des rsultats de chaque projet se fera par lexamen des produits et des charges y affrents.

Cette mthode permet galement de valider une partie significative de certains postes tels que les stocks, les produits et charges constats davance, les fournisseurs, les provisions pour risques et charges, .
Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allgs.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:

LINTERIM: EVALUATION DU CONTRLE INTERNE


Afin de pouvoir sappuyer sur lanalyse par projet dans la validation des comptes des produits et de charges, lauditeur devra procder une revue approfondie du systme de contrle interne mis en place par lentreprise pour sassurer de la fiabilit du systme de la comptabilit analytique et du contrle budgtaire des cots par projet.
Analyse complter par lvaluation de certains cycles cls: Achats / fournisseurs; Ventes / Clients; Personnel; Immobilisations.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:


LE FINAL: CONTRLE DES COMPTES
En fonction du rsultat des phases prcdentes et notamment de la qualit du suivi des cots par projet, lauditeur va drouler un programme de travail lui permettant de valider les rsultats des projets. Le contrle des comptes sera effectu sous langle de lanalyse par projet. Dautres contrles spcifiques sont ncessaires portant notamment sur les provisions pour risques et charges et les comptes se rattachant aux cycles revus lors de lintrim.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES: Cas des promoteurs immobiliers et lotisseurs

LE FINAL: CONTRLE DES COMPTES

Une attention devrait tre accorde aux points suivants:


Ncessit

de circulariser la conservation foncire pour valider les rserves foncires ; des autres partenaires (avocats, fournisseurs, clients professionnels, banques, ) ;

Circularisation

Assistance

linventaire physique surtout pour constater ltat davancement des travaux et cerner lactivit.

RESERVES LES PLUS FREQUENTES

Rserves sur la valeur des stocks des produits en raison de labsence ou linsuffisance dun systme de comptabilit analytique ou de la non conformit de la mthode dvaluation avec les rgles comptables en vigueur;
Rserve pour limitation lorsque les comptes TVA dbiteurs ne sont pas analyss (Eses de promotion immobilire); Crances - clients anciennes / litigieuses notamment les retenues de garantie (Eses des travaux immobiliers);

Rserve en cas dincertitudes non couvertes par des provisions pour risques et charges;
Non respect de la spcialisation des exercices en matire de lenregistrement des ventes et/ou des achats;

MERCI POUR VOTRE ATTENTION