Rapport ASSOGBA Prudencio - Compressed

UNIVERSITE D’ABOMEY-CALAVI
(UAC)
*-*-*-*-*-*
ECOLE POLYTECHNIQUE
D’ABOMEY-CALAVI
*-*-*-*-*-*-*-*
CENTRE AUTONOME DE PERFECTIONNEMENT
(CAP)
*-*-*-*-*-*
RAPPORT DE STAGE DE FIN DE FORMATION POUR

L’OBTENTION DE LA LICENCE PROFESSIONNELLE
Option : GEOMETRE- TOPOGRAPHE

THEME
Mécanisme de lotissement et conflits

domaniaux dans la Commune de NIKKI
Réalisé et soutenu par :

Prudencio ASSOGBA
Maître de stage : Sous la direction de :

Madame GARBA Fouléra, Yêzïdou TOUKOUROU,
Chef Service IGN/B-A Ingénieur Géomètre
Agréé Géomètre-Expert
Année académique : 2016-2017

Mécanisme de lotissement et conflits domaniaux dans la Commune de Nikki
SOMMAIRE
DEDICACE .................................................................................................................... ii
REMERCIEMENTS ...................................................................................................... iii
RESUME ....................................................................................................................... iv
ABSTRACT .................................................................................................................... v
SIGLES ET ABREVIATIONS...................................................................................... vi
LISTE DES FIGURES ................................................................................................. vii
LISTE DES TABLEAUX............................................................................................. vii
INTRODUCTION .......................................................................................................... 1
CHAPITRE I: CADRE THEORIQUE DE L’ETUDE ET DEMARCHE

METHODOLOGIQUE… ............................................................................................... 3
CHAPITRE II : HISTORIQUE ET ACTEURS IMPLIQUES DANS LE

LOTISSEMENT ........................................................................................................... 26
CHAPITRE III : DIFFICULTES ET SUGGESTIONS ............................................... 32
CONCLUSION ............................................................................................................. 49
BIBLIOGRAPHIE ........................................................................................................ 50
TABLE DES MATIERES ............................................................................................ 54
Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA i

DEDICACE
➢ A ma mère GBAGUIDI Angèle épouse ASSOGBA, vous qui m’avez

donné la vie,
➢ A mon père ASSOGBA Maxime, vous qui avez supporté mes moments
d’étude et continuez à me soutenir dans tous mes projets. Trouvez ici le
fruit de vos efforts, de vos encouragements et de vos contributions,
➢ A ma tante GBAGUIDI Célestine pour ses conseils de mère,
➢ A vous madame AMOUSSOU pour votre amour,
➢ A vous mes frères et sœurs par votre dévouement et votre amour à mon
égard.
Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA ii

REMERCIEMENTS
La réalisation du présent travail a été effective grâce à la contribution de

certaines personnes que je tiens à remercier.
Nos sincères remerciements vont à l’endroit de mon maître de mémoire Yêzïdou

TOUKOUROU pour avoir accepté diriger ce mémoire malgré ses multiples
préoccupations. Recevez Monsieur, ma profonde gratitude.
A Madame GARBA Fouléra, le chef service de l’IGN Borgou/ALIBORI, vous

qui m’avez encadré durant mon séjour dans votre service.
Aux responsables de l’Institut Géographique National (IGN) pour votre

disponibilité lors de mon stage dans votre institut et à tous les collaborateurs.
A tout le corps enseignant administratif de l’EPAC en général et du CAP en

particulier pour la qualité de la formation.
Aux honorables membres du jury pour leur disponibilité à améliorer la qualité

de ce travail.
Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA iii

RESUME
La présente étude s’intéresse au mécanisme de lotissement et aux conflits

domaniaux dans la ville de Nikki dans le but de contribuer à sa perfection.
L’approche méthodologique utilisée s’articule autour de la collecte des données
qualitatives sur le lotissement et les données quantitatives sur les domaines lotis
et conflits domaniaux. Le modèle utilisé pour analyser les résultats est FFOM
(Forces, Faiblesses, Opportunités et Menaces). Il ressort de l’analyse des
résultats que la superficie à lotir devient de plus en plus grande. Ce qui témoigne
de l’importance du foncier et des conflits qu’il génère. Toutefois, 80 % des
conflits proviennent de la vente de terres à plusieurs personnes et 20 % entre les
héritiers et autres mais également des contestations des limites des domaines à
lotir. Au vu de ces constats des mesures sont préconisées dans les buts de
réduire les effectifs négatifs (conflits domaniaux) des travaux de lotissement sur
la vie des populations, gage d’une meilleure mise en œuvre éventuelle de cette
opération dans le milieu.
Mots clés : lotissement, conflits domaniaux et l’urbanisation.
Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA iv

ABSTRACT
The present study focuses on the subdivision mechanism and land disputes in
the city of Nikki in order to contribute to its perfection. The methodological
approach used revolves around the collection of qualitative data on the
subdivision and the quantitative data on the lotis domains and land disputes. The
model used to analyze the results is FFOM (Strengths, Weaknesses,
Opportunities and Threats). The analysis of the results shows that the area to be
parctered is becoming larger and larger. This shows the importance of land and
the conflicts it generates. However, 80% of conflicts arise from the sale of land
to several people and 20% from heirs and others but also disputes the limits of
the areas to be divided. In view of these observations’ measures are
recommended in order to reduce the negative numbers (land disputes)
subdivision work on the lives of people, pledge of a better possible
implementation of this operation in the environment.
Key words: subdivision, land conflicts and urbanization.
Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA v

SIGLES ET ABREVIATIONS
AOF : Afrique Occidentale Française

AP : Attaché de Presse
CES : Conseil Economique et Social
DC : Directeur de Cabinet
DDCVDD : Direction Départementale de Cadre de Vie et du Développement
Durable
DUA : Direction de l'Urbanisme et de l'Aménagement
IGN : Institut Géographique National
MAEP : Ministère de l'Agriculture, de l'Elevage et de la Pêche
MEHU : Ministère de l'Environnement, de l'Habitat et de l'Urbanisme
MFE : Ministère des Finances et de l'Economie
MISD : Ministère de l'Intérieur, de la Sécurité et de la Décentralisation
MJLDH : Ministère de la Justice, de la Législation et des Droits de l'Homme
MTPT : Ministère des Travaux Publics et des Transports
PDC : Plan de Développement Communal
PDU : Plan de Développement Urbain
SERHAU-SA : Société d'Etudes Régionales d'Habitat et d'Aménagement Urbain -
Société Anonyme
Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA vi

LISTE DES FIGURES

Figure 1: Plan de situation de L’Institut Géographique National (IGN) ............ 13
Figure 2: Situation géographique de la ville de NIKKI ...................................... 17
Figure 3: Extrait d’Etat des lieux du lotissement de Bouca-Soua et Kpawolou . 40
Figure 4: Extrait de plan parcellaire du lotissement de Bouca-Soua et
Kpawolou… ........................................................................................................ 43
LISTE DES TABLEAUX

Tableau I: Répartition de la population par arrondissementen2013 ................... 18
Tableau II: Point des lotissements à Nikki .......................................................... 29
Tableau IV: du répertoire de recasement du Lotissement de Bouca-Soua et
kpawolou ............................................................................................................. 41
Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA vii

INTRODUCTION
Le développement est une valeur mondiale impliquant un changement désirable,

un mouvement général de satisfaction permanente des besoins fondamentaux
des populations à court, moyen et long termes (Djossou, 1996).
Le monde devient de plus en plus urbanisé, surtout dans les pays sous-
développés (Kujirakwinja, 2002). Les pays africains sont caractérisés par une
urbanisation poussée et une croissance démographique importante qui les met à
la confluence des nombreuses mutations qui sont survenues dans l’espace de
leur pays (Diallo, 2005). Le fait urbain est devenu ainsi une réalité irréfutable
avec tous ses corollaires de problèmes que sont entre autres, les problèmes
sociaux, économiques et environnementaux. L’espace urbain va donc s’étendre
encore en raison de la forte croissance de la population urbaine dans les pays du
Tiers monde (Orobiyi, 2011).
Le Bénin n’échappe pas à cette réalité, comme en témoigne le taux

d’urbanisation qui est passé de moins de 10 % en 1992 à 38,9 % en 2002 pour
les agglomérations de plus de 10 000 habitants (INSAE, 2003). Très croissante,
la population est concentrée et mal à l’aise dans les grandes villes du Bénin. Ce
qui amène certains à se lancer dans la recherche d’un « chez soi » dans les zones
non construites verdoyant, exploitées, à des fins agricoles, sans attendre une
opération technique appropriée en la matière (Aїdjinou, 2010).
Le foncier reste, en effet, entre autres, l’une des ressources naturelles très
indispensables à l’épanouissement socio-économique de l’homme. Il est
indispensable à toutes les activités industrielles, agricoles, artisanales,
architecturales. Vissoh (2000) pense ainsi qu’en aménagement, la terre constitue
une ressource importante car la mise en place des infrastructures et équipements
sur un territoire donné peut être compromis lorsqu’on ne réussit pas à disposer
de l’espace nécessaire à leur érection.
Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA 1

Au regard de ces considérations, il paraît opportun qu’une réflexion générale

soit menée sur la ville de NIKKI afin d’étudier les mécanismes et processus du
lotissement et la résolution des problèmes actuels de terrain.
Ce rapport de stage qui étudie le mécanisme du lotissement et les conflits dans la

commune de NIKKI s’articule autour de quatre chapitres :
➢ le premier chapitre est consacré au cadre théorique et la démarche

méthodologique;
➢ deuxième fait l’historique et acteurs impliqués dans le lotissement ;
➢ le dernier chapitre parle des Difficultés, et Suggestion.

CHAPITRE I : CADRE THEORIQUE DE L’ETUDE ET DEMARCHE

METHODOLOGIQUE
Ce chapitre présente le cadre théorique, le milieu d’étude et la démarche

méthodologique afin de donner un aperçu global du travail élaboré.
1.1 Cadre théorique

Le cadre théorique comprend la problématique, les hypothèses, les objectifs,
la clarification des concepts et la revue littéraire qui ont permis de mieux
circonscrire le sujet de recherche.
1.1.1 Problématique
Les pays du tiers monde, notamment les pays africains, sont confrontés à de
grands problèmes de développement (Azon, 2008). Dans ces pays, la terre
constitue une source de richesse et joue un rôle important dans l’épanouissement
socio-économique de la population.
La pression démographique sur l'espace, les conditions de vie devenues

difficiles dans le milieu rural et le souci de trouver un emploi en ville font que
l’Afrique connaît un rythme de croissance urbaine très préoccupante. Ainsi, le
taux d’urbanisation de l’Afrique est passé de 14 % en 1960 à 40 % en 1990 et
les projections donnent 63 % en 2020 (Guigou, 1987 cité par Aїdjinou, 2010).
Au Bénin, L’urbanisation sera toujours préoccupante compte tenu du taux
d’accroissement urbain élevé. La population urbaine qui était de 39 % en 2002,
passerait à 45,8 % en 2012 et 56,2 % en 2025 (INSAE) pour atteindre 69,1 % en
2042 (INSAE, 2003). Face à ce phénomène, les quartiers urbains sont
incapables d’absorber tous les migrateurs. Ainsi, vu les conditions difficiles
d’accès à une parcelle en pleine ville, ces derniers se trouvent dans l’obligation
de s’installer dans les zones impropres à l’habitation et cela crée, d'une part, des
conflits entre les personnes autochtones et allogènes, autochtones et les agents

des services fonciers et, d'autre part, des modifications des structures sociales,
économiques, politiques et culturelles (Kujirakwinja, 2002).
Le lotissement apparaît le plus souvent comme une opération de l’aménagement,

de remembrement et de restructuration du foncier en milieu urbain et périurbain
(Akpinfa, 2006). En matière d’aménagement, la terre constitue une ressource
importante et reconnue par tous (Azon, 2008). Mais le développement de
l'économie de marché a donné à la terre une valeur marchande qui s'est d'abord
imposée dans les sociétés européennes. Ce phénomène s’est étendu
progressivement dans les pays africains, d'abord par le biais de la traite négrière
puis de la colonisation (Azon, 2008). Ainsi, l'attribution de la terre, son
utilisation, sa vente, son achat ou sa taxation sont devenus un enjeu important.
C'est pourquoi la terre est bien souvent à l'origine de conflits entre différents «
ayant droits » sur un même espace (Akpinfa, 2006). Ces dernières années, des
affrontements liés au foncier dans les grandes villes telles que Cotonou,
Abomey-Calavi, Parakou et Porto-Novo, opposent non seulement les
populations à l'Etat, mais aussi les populations entre elles (Akpinfa, 2006).
Il est désormais clair qu’avec la décentralisation, le lotissement devient une

prérogative des communes et un enjeu central de mobilisation de ressources
locales dans l’économie politique communale. Il est un instrument très puissant
de conversion (ou de la régularisation de la conversion) d’espaces ruraux
« coutumiers » en espaces urbains « immatriculés», producteur de «morceaux de
ville» (Aboudou et al, 2003) et contribue fortement à la marchandisation du
foncier. Les études de cas réalisées à Parakou montrent bien à quel point ces
procédures sont tachées d’irrégularités et sont souvent réalisées dans une grande
opacité (Aboudou et al, 2003 cité par Le Meur, 2008). En ce sens, elles ne se
contentent pas de « régulariser » des processus d’urbanisation. Elles les
transforment, allant plutôt dans le sens des rapports de force existants et
générant des conflits multiples dont les principaux types sont les suivants :

les problèmes de délimitation des propriétés et d’identification des ayants droit,

les erreurs d’immatriculation des parcelles dans l’étape d’état des lieux, les
attributions illégales, les taxations indues, les manipulations diverses par les
notaires, les géomètres, les services administratifs qui peuvent profiter de la
méconnaissance des populations vis-à-vis des procédures légales (Le Meur,
2008). La ville de NIKKI est confrontée à ces différents problèmes dont la
résolution revient aux chefs coutumiers, au tribunal de conciliation et parfois
jusqu’aux tribunaux.
C’est pour contribuer à la connaissance de ce système de lotissement que le sujet

« Mécanisme de lotissement et conflits domaniaux dans la ville de NIKKI » a
été choisi. Il repose sur des hypothèses suivantes.
1.1.2 Hypothèses de travail

Les hypothèses de recherche sont :
- la mise en place du processus de lotissement à NIKKI souffre de certaines
insuffisances dans son application ;
- la ville de NIKKI fait face à des défis et contraintes en matière de
lotissement ;
- la meilleure gestion du milieu passe par une bonne résolution des problèmes
issus du lotissement.
1.1.3 Objectifs
L’objectif global est d’étudier le système du lotissement et des conflits
domaniaux dans la ville de NIKKI en contribuant à son amélioration.
Spécifiquement, il s’agit de :
- Analyser le processus de lotissement dans la ville de NIKKI ;
- Identifier les contraintes liées au lotissement et les conflits domaniaux dans
la ville de NIKKI ;

- Proposer des mesures pour une bonne gestion des opérations de lotissement
ainsi que la résolution des problèmes liés au lotissement.
1.1.4 Définitions opérationnelles

Cette étude a nécessité l’utilisation de certains concepts de base qu’il
convient de définir.
Lotissement : c’est une opération et le résultat de l’opération ayant pour objet

ou ayant pour effet, la division volontaire d’une propriété foncière par ventes ou
par locations simultanées ou successives consenties en vue de l’habitation,
d’usages commerciaux ou industrielle (MUHA, 2015).
Ainsi une opération de lotissement est exécutée sur un terrain d’un seul
tenant. Mais lorsque le périmètre concerné regroupe plusieurs propriétés
foncières bâties, l’opération prend la forme d’une opération foncière urbaine de
remembrement.
Initiation : cette étape consiste à constituer un dossier de demande

d’autorisation de lotir ou de remembrer suivant le cas. Cette demande
d’autorisation de lotir est présentée soit par le propriétaire du terrain titulaire du
certificat de propriété foncière, soit par son représentant dûment mandaté par
acte notarié (Arrêté Interministériel n°38)
Etat des lieux : cette étape consiste à identifier et à relever la parcelle de chaque
présumé propriétaire pour savoir son apport initial qualifié de superficie
d’apport. Les travaux de cette phase aboutissent à l’élaboration d’un dossier
d’état des lieux (MEHU, 2015). Ce dossier est très important pour la fiabilité des
études à effectuer ultérieurement et comporte deux documents essentiels : le
répertoire d’état des lieux (document écrit) et le plan d’état des lieux (document
graphique).

Etudes : cette étape consiste en la conception du plan d’urbanisme sur la base

des plans d’état des lieux. L’établissement d’un projet de plan d’urbanisme
relève de la compétence des Directions Départementales chargées de
l’Urbanisme, les cabinets ou bureaux d’études privés d’architecture ou
d’urbanisme agréés (MEHU, 2015). Ces études permettent de préciser la
structure de la voirie, les dimensions des équipements et les règles juridiques
d’utilisation du sol.
Voirie
C’est l’ensemble de toutes les voies créées dans la zone en lotissement et
prévues pour une circulation aisée des personnes et des biens.
Application : phase à laquelle l’IGN et ses services départementaux ou les

cabinets privés de géomètres experts agréés mettent en place des parcelles et du
réseau de voirie. C’est une opération délicate qui doit tenir compte des parcelles
bâties pour limiter les casses (Orobiyi, 2011).
Recasement : phase du lotissement qui consiste à installer chaque propriétaire

de parcelle selon son apport initial frappé du coefficient de réduction (le rapport
entre la surface totale occupée par la voirie et les équipements
sociocommunautaires sur la surface totale du périmètre à lotir). Aux termes de
ces travaux, la commission de recasement établit un rapport qu’elle dépose à
l’autorité qui a initié le lotissement. Après examen, l’autorité adopte ledit
rapport et prononce par la même occasion la clôture de l’opération du
lotissement par un arrêté (MEHU, 1993).
Dans le cadre de cette étude, le lotissement apparaît comme une opération de

régularisation de l’occupation anarchique des terres par les populations, une
opération de remembrement et de restructuration du foncier en milieu urbain et
périurbain.

Litige foncier ou conflits domaniaux : c’est un différend qui opposerait deux

ou plusieurs partis et aurait pour objectif, des droits réels immobiliers (Crinot,
1998) qui sont de natures différentes. Dans le cadre de cette étude, ces conflits
font l’objet d’une analyse afin de trouver des mesures de résolutions à long
terme.
Parcelle ou terrain : il s’agit de la portion de terre acquise soit par un

particulier pour construire son logement ou mener une activité particulière, soit
par l'administration pour installer une infrastructure ou un équipement
quelconque (Akpinfa, 2006). Dans le cadre de cette étude il s'agit d'une portion
de terre bâtie ou non.
Le coefficient de réduction est calculé par l’architecte-urbaniste à l’issue des

études. Il représente donc le pourcentage de contribution en terrain de chaque
présumé propriétaire au profit des ouvrages et domaines publics. Il est déterminé
selon la formule suivante :
SV +SE -(SVE +SEE)

CR = x 100 avec
ST -(SVE +SEE)
- SV = ST – SL
- ST = Surface totale traitée
- SL = Surface des lots
- SV = Surface de la voirie projetée
- SE = Surface des terres réservées aux équipements
- SEE = Surface des équipements existants non revendiquée
- SVE = Surface de la voirie existante non revendiquée
- CR = Coefficient de réduction en pourcentage.

L’expérience de lotissement public au Bénin montre que le coefficient de

réduction incite des soulèvements de population dès qu’il atteint le seuil de 40%.
Il est important de noter qu’à cette étape des travaux, l’architecte-urbaniste

élabore deux documents littéraux que sont le cahier de charges et le règlement
d’urbanisme en plus des documents graphiques que sont :
- Le plan de voirie et équipements

- Le projet de plan parcellaire
- Le profil en travers type des voies projetées
- Le schéma général d’assainissement
1.1.5 Revue littéraire

Orobiyi (2011) explique que le fait urbain est de nos jours l’un des problèmes
majeurs qui se posent au monde avec acuité. L’explosion démographique
provoquant l’exploitation intense de l’espace impose aux autorités politico-
administratives de prévoir et de mettre en œuvre les conditions optimales de
développement des villes, parmi lesquelles celles qui sont liées aux opérations
de lotissement. A travers les modifications issues du lotissement, il ressort que
« le lotissement est obligatoire pour l’urbanisation, car sans lotissement, il n’y a
pas d’aménagement, d’assainissement, ni de viabilisation ».
Meng (2012) affirme qu’en matière de lotissement, il y a un délai de dix ans à

compter de la date de délivrance du permis d’aménager, comme délai de validité
du régime public du lotissement. De plus, le périmètre à lotir, qu’il relève de la
déclaration préalable ou du permis d’aménager, est désormais librement fixé par
le lotisseur.
Selon Le Meur (2008), les politiques visant à améliorer la gouvernance foncière,

en particulier celles concernant l’accès à la terre, doivent s’appuyer sur les
données fiables et sur les normes de transferts de droits fonciers. Pour sa part, la

terre est négligée et sa gestion est d’autant plus confuse qu’elle est à la fois un
bien commun et une ressource stratégique dont la production et les usages ne
forment pas un « système » cohérent. Par ailleurs, il évoque les procédures de
lotissement qui constituent théoriquement des modalités de conversion de terres
« coutumières » en terres à la fois immatriculées et aménagées. Dans les faits,
ces procédures sont entachées d’irrégularités et sont souvent réalisées dans une
grande opacité.
Aїdjinou (2010) pense que le lotissement, au lieu d’être la solution aux conflits
entre acteurs et populations en favorisant l’expansion et le progrès des villes, est
devenu la source de nombreux problèmes fonciers à Vakon. Il cite l’absence de
prévoyance d’une superficie agricole, la spéculation foncière, la fixation
arbitraire du coefficient de réduction et les bradages de terrain qui sont la source
de ces conflits. Il serait alors souhaitable que le lotissement classique soit
appliqué dans les zones non occupées ou faiblement occupées par la population.
Adechy (2010) notifie que la maîtrise du foncier constitue l’un des atouts
essentiels de toute politique de développement réel. Cependant, force est de
constater que la gestion de la terre au Bénin souffre d’un mal rédhibitoire qui en
fait un véritable instrument de désordre économique.
Par ailleurs, il explicite les désordres organisés par des services en charge des
opérations de lotissement. A cet égard, il faut noter qu’il n’existe aucune
définition claire du régime de la propriété foncière et il déplore l’absence de
politique systématique de lotissement. Ce qui fait que de lotissement en
lotissement les acteurs aboutissent à des sinistrés perpétuels. Alors les travaux
de lotissements et de recasements sont ainsi détournés de leur but pour devenir
une aubaine pour certains individus qui en profitent pour s’enrichir injustement
au détriment des autres avec une facilité qui frise l’insolence.

Pour Akpinfa (2006), la terre sert non seulement de soubassement à toutes les
activités humaines mais aussi de bien entre les vivants et les morts. Le
développement progressif de l’économie de marché qui s’impose fait que
l’attribution de la terre, son utilisation, son achat ou sa taxation sont devenus un
enjeu très important. Ce qui justifie la cause pour laquelle la terre est souvent à
l’origine des conflits entre différents « ayants droit » sur un même espace. Il
paraît donc nécessaire, dans la perspective d’aménagement, de mener une
réflexion globale sur la question foncière.
Cette étude a permis d’avoir une conception des problèmes qui entravent le
mode de fonctionnement du lotissement, de même que les causes des conflits
domaniaux dans les pays en développement et au Bénin en particulier. A
présent, il est question de déterminer le mécanisme de lotissement et celui des
conflits domaniaux dans la commune de NIKKI et faire des propositions.
Après le cadre théorique, il est indispensable de présenter le milieu d’étude de la

présente recherche afin d’avoir une meilleure connaissance du domaine d’étude.
1.1.6 Présentation de la structure d’accueil

L’institut Géographique National (IGN) est un établissement public à caractères
social, culturel et scientifique. Il est régi par les dispositions de la Loi N°94-009
du 28 juillet 1994, portant organisation et fonctionnement des offices à
caractères social, culturel et scientifique. Placé sous la tutelle du Ministère du
cadre de vie et de développement durable, l’IGN est doté de la personnalité
morale et de l’autonomie financière.
Créé par Décret 85-196 du 24 Mai 1985 portant approbation des statuts de
l’Institut National de Cartographie (INC) devenu Institut Géographique National
(IGN), l’IGN a connu une évolution historique dans sa dénomination et dans ses
attributions :

- 1958 à 1969 : Service Topographique et du Cadastre dépendant du

Ministère en charge des Travaux Publics
- 1970 – 1978 : Direction de la Topographie et du Cadastre dépendant
du Ministère en charge des Travaux Publics
- 1978 – 1985 : Décret 85-196 du 24 Mai 1985, portant approbation des
statuts de l’Institut National de Cartographie comme établissement
public administratif avec 100% du personnel émargeant au budget
national.
- 1978 : création de la SONAGIM qui est devenu par la suite, en 1988
SOCOGIM, les plans d’état des lieux étaient confiés à l’INC qui en
avait l’exclusivité tandis que la SONAGIM/SOCOGIM se voie
attribuer la réalisation des lotissements ;
- 1984 : Décret n° 84 – 344 du 14 Septembre 1984 portant création,
attribution, composition et fonctionnement du Comité National de
Cartographie et de Télédétection.
- 1985 -1998 : Décret n° 85-196 du 24 mai 1985 portant approbation des
statuts de l’Institut National de Cartographie comme un établissement
public administratif. En 1992, il fut rattaché au Ministère de
l’Environnement de l’Habitat et de l’Urbanisme (MEHU), créé par
Décret 92 – 17 du 28 Janvier 1992, portant organisation, attributions et
fonctionnement du MEHU. Lors de ce rattachement, l’appellation
Institut Géographique National a remplacé celle de l’Institut National
de Cartographie sans qu’il soit modifié le contenu de sa mission
fondamentale.
1.2 Situation géographique de la structure d’accueil

L’Institut Géographique National à sa direction générale à Akpakpa en face de
l’arrondissement d’Ayélawadjè, et deux de ses directions techniques à l’avenue
Delorme dans la rue de l’hôpital de la mère et de l’enfant (HOMEL), dernier

immeuble à gauche en allant vers le troisième pont de Cotonou. La figure 1

montre la situation géographique de l’IGN.
Figure 1: Plan de situation de L’Institut Géographique National (IGN)
Source : IGN, 2021
1.2.1 Organisation de la structure d’accueil

Conformément aux prescriptions de ses statuts, l’Institut Géographique National
est administré par un Conseil d’Administration composé de sept (07) membres,
nommés par Décret, sur proposition des Ministres qu’ils représentent. L’IGN est

en outre géré par un Directeur Général, nommé par Décret pris en Conseil des
Ministres, sur proposition du Ministre de tutelle.


Présentation de l’IGN B-A

Notre stage a eu lieu à la direction départementale Borgou-Alibori de l’Institut,
sise à Parakou. L’organigramme suivant présente la structure de l’IGN.
L’organigramme de l’IGN est annexé au présent rapport.
L’Institut Géographique National Borgou-Alibori (IGN B-A) est situé à

Parakou, au quartier Tranza et est limité au Nord par une voie de 10 qui le
sépare de l’ECDS ; au Sud par une voie de 15 qui le sépare de la SONAPRA ; à
l’Est par une voie de 20 qui le sépare du Séminaire NOTRE DAME DE
FATIMA et à l’Ouest par la voie inter-état N°2. Il a une superficie totale de près
de 1ha et demi et a pour responsable Madame GARBA Fouléra Epse MONRA

1.3 Milieu d’étude

Cette partie du rapport est consacrée à la présentation du milieu d’étude
qui met en exergue le cadre géographique, physique et le milieu humain.
1.3.1 Cadre géographique et physique

La commune de Nikki a une superficie de 3.171 km2. Elle est située dans
le département du Borgou, à 529 km de Cotonou et à 115 km de Parakou. Elle
est l’une des plus anciennes circonscriptions administratives du département du
Borgou et est limitée au nord par la commune de Kalalé, au sud par celle de
Pèrèrè, à l’est par la République fédérale du Nigéria et à l’ouest par les
communes de Bembéréké et de N’Dali comme l’indique la carte ci-contre. La
figure 2 montre la situation géographique de Nikki.
Figure 2: Situation géographique de la ville de NIKKI

Source: Mairie de NIKKI 2021

1.3.2- Milieu humain

Cette partie prend en compte l’historique de la ville de NIKKI, l’évolution
de la population et le mode d’accès à la terre.
1.3.2.1 Peuplement et démographie

Selon le 3ème recensement général de la population et de l’habitat (RGPH),
la commune de Nikki était peuplé de 151.232 habitants dont 75.339 hommes et
75.893 de femmes. La densité de la population est passée de 20,9 habitants/Km2
en 1992 à 31,3 habitants/Km2 en 2002 contre une moyenne départementale de
28 habitants/Km2 et une moyenne nationale de 59 habitants/Km2. Le tableau 1
présente la répartition de la population par arrondissement.
Tableau I: Répartition de la population par arrondissementen2013
Arrondissements Masculin Féminin Total
BIRO 6235 6 415 12 650
GNONKOURAKALI 6898 6827 13825
OUENOU 8544 8610 17154
SEREKALI 7882 7922 15804
SUYA 3802 4005 7807
TASSO 4546 4688 17883
NIKKI 33086 33023 66109
Total commune 75 339 75 893 151 232
Source : RGPH3, INSAE 2013

L’analyse du tableau révèle une forte concentration de la population au chef-lieu

de la commune qui, avec 66109 habitants abrite 43,71 % de la population et la
plus faible est enregistrée à Suya avec 5,16 %.
La commune est peuplée en majorité de Baatonou qui représentent 45 % de la
population et des Peulhs (40 %). On y rencontre également les autres groupes
socio-ethniques : Dendi, Otamari, Yoruba, Fon, Adja, Yome, d’investissement
aussi bien dans les secteurs économiques que sociaux tient compte de ce taux
d’accroissement de la population . On s’est contenté des données de 2002 à
cause de la non actualisation des données de 2013.
1.3.2.2 Activités économiques et culturelles

Les activés économiques de la commune de Nikki sont dominées par les
activités agricoles et l’élevage. L’agriculture occupe plus de 70 % et représente
plus de 75 % du secteur primaire. L’élevage est une activité en pleine expansion.
Les ressources en la matière se composent de bovins, de volailles, de caprins et
d’ovins.
Les Bariba, les gando, les Otamari, les peulhs qui sont en général dans le milieu
rural s’adonnent plus à l’agriculture (principalement mais, sorgho, riz, coton,
mil, légumes, manioc, ignames) et à l’élevage tan disque les ibo, les yoruba, les
Dendi sont plutôt des commerçants. L’agriculture est encore pluviale avec le
jardinage en contre saison. Les produits tropicaux comme les noix de karité,
d’anacarde constituent également une source de revenus aux populations.
Les principaux outils de travail restent jusqu’à nos jours traditionnels. Le travail
au tracteur est encore un privilège réservé aux grands producteurs malgré la
nouvelle politique de mécanisation agricole entreprise par le gouvernement.
L’élevage est une activité de toute la population avec une spécialisation des
peulhs pour le bovin. L’élevage des petits ruminants et de la volaille est
généralisé mais non professionnalisé.

La transformation est une activité réservée à la femme. C’est une transformation

artisanale et semi-artisanale des produits agricoles (beurre de karité, soja, gari,
moutarde, etc.).
Le secteur industriel se résume à l’usine d’égrenage de coton (MCI), trois

scieries (gah-maro, gourou et danri), une mini-laiterie et quelques ateliers de
transformation avec les plateformes multifonctionnelles à Tontarou, Suya, qui
peinent à.
Le commerce est organisé par les hommes et les femmes des chefs-lieux des
arrondissements. Ils organisent la collecte des produits agricoles et la
distribution des produits manufacturés (grossistes, moyens, détaillant). Les
étalages de produits de première nécessité se rencontre partout et sont tenues par
les femmes et certains hommes (djerma et yoruba).
Le secteur de services à fleuri avec l’électrification de la commune concerne les

bars, les restaurants, les artisans de toute catégorie : maçon, menuisiers,
coiffeurs/coiffeuses, soudeurs, Etc.
Quinze marchés dont seulement deux modernes animés régulièrement, deux

marchés à bétails non aménagés (Nikki-Biro-Tchikandou). Ces marchés qui
totalisent 127 boutiques et 5 boucheries s’animent en générales tous les quatre
jours les uns après les autres, sont de véritable plateforme de la collecte et de la
distribution de tous les produits échangeables.
Les carrières exploitées souffrent du manque d’aménagement. La commune

dispose dans le centre-ville précisément des infrastructures d’accueil comme
deux hôtels (hôtel chez John, hôtel KPE Lafia) ; des auberges, des buvettes et
bar restaurants, centres des jeunes et loisirs.

1.3.2.3 Historique de Nikki

Historiquement, la dénomination « Nikki » proviendrait de « GNAM NIKI
NIKIROU » qui signifierait « endroit humide et giboyeux ». C’est la cité
historique des baatonbu fondé par l’ancêtre Sunonsero qui s’y était installé pour
y mener ses activités de chasse. C’est le siège du pouvoir traditionnel des
peuples Baatonou, Boo et Wassangari. SUNON Sero est le 2ème Fils de l’ancêtre
KISSIRA qui aurait fui la Mecque en passant par Bousa avant de s’installer à
Ouénou, village situé à 7Km du Chef-Lieu de Nikki. Plus tard, naquit ZIME
Doboudia, le fils ainé de SOUNON Séro, qui à son tour eut de nombreux enfants
avec des femmes d’origines diverses à partir desquelles naquirent les différentes
dynasties du royaume de Nikki à savoir :
La dynastie des MAKARARU (descendant d’une femme Bariba);

La dynastie des LAFIARU (descendant d’une femme Haoussa) ;
La dynastie des MAKO GBASSI (descendant d’une femme Boo) ;
La dynastie des MAKO KORARU (descendant d’une femme Boo
originaire de Kalalé).
1.3.2.4 Réseau routier de la commune

La commune de Nikki est desservie par la route nationale Inter-états n°2 (RNIE
n°2, N’Dali-Nikki-Tchikandou), qui est entièrement bitumée. Elle dispose d’un
réseau routier fait de routes communales (41 pistes totalisant 495 Km) et
Départementales. Interconnexion entre la commune et les routes nationales y est
également important car Nikki est relié à la RNIE 2 par la RNIE 6. La commune
de Nikki dispose dans la ville même Chef-Lieu de la Commune, de : 130 m de
voie rechargée, 1400 m de voie Pavée, 35 m de Caniveau à ciel non ouvert et
5250 m de collecteur dont 2600 m aménagée aux perrés maçonnés et 2650 m
non aménagé.

1.3.2.5 Relief
Il est accidenté comparer aux régions méridionales du Bénin. Il présente une
diversité de roches aux âges différents avec un système de glacis-buttes
cuirassées dont les pentes varient entre 2 et 4 %. Cette situation donne naissance
à des formations sédimentaires récentes et à des sols favorables à l’agriculture.
1.3.2.6 Climat
Le climat de la commune de Nikki est de type Soudano-Guinéen comportant une
saison de pluies (Mai à Octobre) et une saison sèche (Novembre à Avril). La
hauteur des eaux annuellement enregistrée varie entre 1100 mm et 1300 mm. Le
régime des vents est assez différencié suivant la latitude. Pendant la saison sèche
l’harmattan, vent sec et frais, souffre du Nord-est et est responsable de la baisse
brutale de l’humidité relative dans le mois de Décembre.
1.3.2.7 Végétation
La végétation de la commune de Nikki est dominée par les savanes boisées,
arborées et arbustives. Des forêts claires s’observent par endroit. Mais l’action
de l’homme y a provoqué disparition de nombreux ligneux et des ressources
fauniques. Cette savane est dégradée en raison de la pratique d’une agriculture
itinérante sur brulis et des feux de brousse répétés et tardifs. Les espèces
fréquentes sont : Combre tumnigricans, deutérium, microcarpum, gardénia
érubescents et Gardénia Trifolié. Le néré (Parkiabiglobosa) et le karité
(Vitellariaparadoxa) sont épargnés de l’action destructrice de l’homme à cause
de leur importance économique.
1.3.2.8 Sols
Ils sont issus des formations sédimentaires récentes et aptes à l’agriculture. Il
s’agit de sols relativement profonds (1 à 4 m) bien drainés sur au moins 1 m de
profondeur. On y trouve des sols ferrugineux tropicaux dont la porosité et la
perméabilité sont généralement bonnes.

Nikki dispose d’un réseau hydrographique faisant partie intégrante du bassin

principal du fleuve Ouémé avec son affluent Okpara qui prend sa source à
Daroukpara dans la commune de Nikki. Ces différents plans d’eau sont
complétés par des cours d’eau saisonnière qui tarissent en saison sèche.
(à Gnonkourakali, Oly et Sora dans l’arrondissement de Nikki centre) et des
barrages/retenues d’eau dont les plus importants sont les barrages de Sakabansi,
Gbabiré, Gnanhoun, Nikki et les retenues d’eau de Gnonkourakali, Ganrou,
Boucanèrè, Sansi, Fombawi, Ouénou, Ouroumon, Gbari et Biro.
1.4. Cadre théorique et démarche méthodologique
La rédaction du présent rapport de stage a nécessité la consultation de plusieurs

documents, les uns techniques et les autres juridiques. Ainsi parallèlement à
cette recherche documentaire, les éléments suivants ont été indispensables à la
réalisation de ce travail :
• Les prises de notes sur le chantier ;

• La rédaction du rapport journalier.
2.1. Outils de collecte

Plusieurs outils ont été utilisés pour collecter les données et informations
nécessaires sur le terrain. Il s’agit de :
• Cartes administratives, les plans d’état des lieux et de recasement
respectivement à l’échelle de 1/200 000 et 1/20 000 pour mieux orienter les
travaux sur le terrain ;
• appareil photographique pour la prise des photos des faits qui ont servi
d’illustration dans le document ;
• questionnaires, grille d’observation et de guides d’entretien qui ont permis à
mieux cerner le mécanisme de lotissement et des litiges qui ralentissent le
développement rapide de la ville.

2.2. Prises de notes sur le chantier

Les prises de notes sur le chantier concernent toutes les explications et
informations recueillies sur le terrain lors de l’exécution des différents travaux et
activités menés au cours du stage d’une part et les observations personnelles
d’autre part. Dans les différentes sections d’accueil, il y a eu également un
certain nombre de questions relatives aux levés par GPS, à la mise en œuvre des
activités suivies auxquelles les responsables de chaque secteur ont apporté des
éclaircissements qui ont confirmé par endroit les explications apportées entre
autres par les subalternes précédemment abordés.
L’approche méthodologique expose les différents types de données utilisées et

leur traitement.
2.2.1. Données sur le lotissement

Les données ont été recueillies auprès du Service départemental de l’Institut
Géographique National en charge des travaux de lotissement de cette zone.
• Plan d’état des lieux

L’état des lieux est l’opération qui consiste à relever sur un périmètre prédéfini
par une polygonation, les parcelles de terrain qui s’y trouvent ainsi que les
renseignements afférents aux différents présumés propriétaires et propriétaires
de parcelles.
Ce plan présente la configuration de toutes les parcelles relevées à cette étape du

lotissement. Un numéro d’identification est attribué à chacune d’elles. On peut
aussi retrouver la position de certains équipements existants. Il est présenté au
format numérique dwg.
• Le répertoire d’état des lieux

C’est le tout premier répertoire issu des opérations de lotissement. Il résulte des
relevés des parcelles initiales. Ce répertoire présente les noms, prénoms et

adresses des propriétaires et présumés propriétaires identifiés, à qui on associe

un numéro qui permet d’établir la liaison entre eux et les caractéristiques des
parcelles respectives à savoir :
- La superficie d’apport ;
- L’état de l’aménagement ;
- Eventuellement le titre de propriété ;
Il est édité à l’aide d’un tableur.
• Plan Parcellaire
Le plan parcellaire dresse la répartition des parcelles par lots. Les
dimensions qu’on y trouve correspondent aux formes définitives des parcelles
relevées à l’état des lieux. Ce plan est utilisé pour l’identification des parcelles à
la phase de recasement.
• Répertoire de recasement
Il est étroitement lié au plan parcellaire, et présente en plus des
informations contenues dans le premier, les références de nouvelles parcelles
créées (numéro du lot, lettre de


LOTISSEMENT
Ce chapitre présente la politique nationale du lotissement, la mise en place du

processus de lotissement et les limites dans son application dans la ville de
NIKKI.
3.1 Politique nationale de lotissement

3.1.1 Période coloniale jusqu’aux années 1970
L’abolition officielle de la traite négrière en 1848 et la mise en place des réseaux
routier et ferroviaire ont favorisé l’intégration de la ville de Cotonou à un
ensemble régional. Ce qui a provoqué un essor démographique qui a fait appel à
une structuration progressive de l’espace urbain. Alors pour des raisons de
sécurité, l’autorité coloniale a doté la ville d’un plan d’aménagement urbain.
Elle a également doté la ville d’un important titre foncier et le lotissement
s’opérait dans les zones d’habitation.
L’autorité coloniale a ainsi marqué la fin de son règne dans le domaine de

l’urbanisme en faisant prendre deux décrets à savoir : le Décret N°
207/PCM/MTP du 28 novembre 1959 portant création du comité national
d’urbanisme et le Décret N° 60-20 du 13 juillet 1960 fixant le régime des permis
d’habiter au Dahomey.
3.1.2 Période après l’indépendance

Après l’indépendance, en vue de réaliser un plan de lotissement qui sauvegarde
les intérêts des citoyens, deux actes administratifs ont été pris pour élargir le
champ des intervenants. Ainsi le Décret N° 69-154/PR/MTPTPT du 19 juin
1969 portant sur la création des commissions départementales d’urbanisme a été
adopté de même que le Décret N° 69-155/PR/MTPTPT du 19 juin 1969 fixant
les conduites d’approbations des projets d’aménagement urbains. De ce fait, le

lotissement est requis par les autorités politico-administratives. La requête est

ensuite transmise au Ministère des Travaux Publics qui saisit le Directeur des
Travaux Publics et le Directeur de la Topographie du Cadastre. Le Directeur des
Travaux Publics à son tour confie le dossier au Service de l’Urbanisme et de
l’Habitat. Il est important de noter que les violations des lois ont débuté à partir
de cette période. Ainsi, la période de 1978 marque alors le début de tous les
problèmes en matière de lotissement (MEHU, 1993).
3.1.3 Période de 1978 – 1990

Au Bénin, l’année 1978 marque le début de tous les problèmes en matière de
lotissement. En effet, la volonté des autorités de l’époque de maîtriser les
problèmes de lotissement face à une explosion démographique a été un échec
(MEHU, 1993). Bref, la recherche de la quantité a compromis la qualité et la
rigueur dans un secteur aussi sensible que celui de l’aménagement de la terre.
3.1.4 Période de 1990 – 2013

Face à cette situation, Au lendemain de la Conférence des Force Vives de la
Nations de février 1990, une journée de réflexion sur les problèmes de
lotissement a eu lieu à L’INFOSEC de Cotonou en 1993, en vue de trouver une
nouvelle approche sur le système au Bénin.
L’application de tout lotissement doit être conforme aux prescriptions de l’arrêté

N° 0023/MEHU/DC/DU de 22 octobre 1996 définissant les normes à observer
en matière de lotissement en République du Bénin (Orobiyi, 2011). De ce fait, il
convient de retenir que seules les autorités politico-administratives pour le
compte des collectivités locales, le ministre chargé de l’urbanisme et celui des
finances pour l’Etat et des personnes ou structures privées justifiant d’un titre
foncier objet de l’opération qui peuvent initier un projet de lotissement.

Après la présentation sur la politique de lotissement au Bénin, il est important

d’exposer ce qui se fait dans le milieu d’étude. Mais avant cela, il est nécessaire
de présenter le modèle FFOM (Forces, Faiblesses, Opportunités et Menaces)
utilisé dans le but d’atteindre les objectifs. Ainsi, cette figure 3 a été réalisée
dans ce but.
3.1.5 Période de 2013 à nos jours

Nous pouvons parler du vote du CFD (Code Foncier Domanial) qui exige sous
peine de sanction la confirmation de droit de foncier sur le périmètre à lotir et
présente l’arrêté interministériel n°38 du 12 Mai 2015 sur les opérations de
lotissement et les opérations foncières urbaines de remembrement.
3.2 Mise en place du processus de lotissement dans la ville de NIKKI

Perçu comme un fait de l'homme sur l'espace, le lotissement est en relation avec
l'urbanisation, en ce sens qu’il est une concrétisation de celle-ci. Il est important
de faire le point des lotissements réalisés dans la ville de NIKKI.
3.2.1- Base du lotissement dans la ville de NIKKI

Le lotissement se résumait à la création des routes et des voies (communément
appelées VONS : Voie Orientée Nord-Sud) pour faciliter la libre circulation des
personnes et des biens. Il servait également à l’assainissement et à
l’électrification des zones où il y a un minimum d’infrastructures déjà réalisés.
En substance, il s’agissait de l’urbanisation du centre de la ville. Ces travaux
avaientété initiés par le chef de canton qui décidait de comment allaient
s’organiser les travaux. Avant tout il faut souligner que c’était par affinité que
les gens se sont installés et ont adhéré à l’ouverture des voies. C’est sur cette
base que les quartiers du centre de la ville de NIKKI (Bouka-Soua, Kpawolou,
Danri, Gah-Maro) ont connu l’ouverture des voies et des équipements.

Le lotissement de la zone administrative a été réalisé en 1929 avant les

indépendances et contient 60 parcelles. En 1937, un autre lotissement a été
réalisé dans le périmètre urbain. Ce sont les plus anciens lotissements de Nikki.
En 1937, le lotissement de la zone Danri – Gah-Maro tranches 1 et 2 a été
réalisé.
L’arrondissement de Biro classé au deuxième rang en matière d’urbanisme

connaît un début d’urbanisme avec quelques indicateurs urbains.
L’arrondissement de Sérékalé vient en troisième position. Des opérations de
lotissements sont en cours dans la commune notamment dans les
arrondissements de Nikki, de Ouénou et de Biro. Le tableau 3 fait l’historique
du lotissement à Nikki.
Tableau II: Point des lotissements à Nikki
Superficie Parcelles Maître

Libellés Maître d’œuvre Financement
totale à lotir implantées d’ouvrage
Lotissement de 100ha00a00ca 1 112 Marie de Nikki Cabinet Marie de Nikki
DANRI EPSON PLUS
Lotissement de 112ha00a00ca 784 Marie de Nikki Cabinet Marie de Nikki
TCHICANDOU EPSON PLUS
Lotissement de 230ha00a00ca 2 555 Marie de Nikki Institut Marie de Nikki
BOUCA Géographique
SOUA/KPAWOLOU National
Lotissement de BIRO - 400 Marie de Nikki BERTO BENIN Marie de Nikki
Lotissement de GAH 230ha00a00ca 2 555 Marie de Nikki BERTO BENIN Marie de Nikki
MARO NORD
Total - 7 406 Marie de Nikki - Marie de Nikki
Source : PDU Nikki, Mars 2018
L’analyse du tableau montre que le nombre total de parcelles implantées est de

7406.

3.3. Acteurs impliqués dans les opérations de lotissement à NIKKI

Deux catégories d'acteurs sont distinguées à savoir les autorités administratives
et la population. Chacune de ces catégories d'acteurs a sa logique et ses intérêts
dans l’application de ces opérations de lotissement.
3.3.1. Autorités administratives

Les opérations de lotissement sont coordonnées au niveau communal par un
comité dont la dénomination et les attributions changent selon le temps. C’est
ainsi que pour chaque opération de lotissement un arrêté communal est toujours
adopté qui autorise la création de deux comités à savoir : le comité communal de
lotissement et d’urbanisme composé de douze membres. Ce présent comité a
pour missions de sensibiliser les populations sur les phases du lotissement, de
suivre les travaux de lotissement et d’urbanisme dans la commune, notamment
du début des phases jusqu’au recasement. Ce comité en collaboration avec le
prestataire rédige des rapports à chaque étape du lotissement. Il gère les
éventuels conflits et rend compte périodiquement à la mairie.
Le second comité local de lotissement et d’urbanisme du quartier concerné est

créé en fonction du nombre de quartiers concernés par le lotissement et est
composé de neuf membres par quartier. Ce comité a pour missions de
sensibiliser les populations sur chacune des phases du lotissement dudit quartier
et de suivre les travaux de lotissement et d’urbanisme dans ce quartier. Il rend
compte au comité communal de lotissement et d’urbanisme. A l’exception des
opérations de lotissement, ces autorités politico-administratives participent dans
la gestion foncière par la délivrance des titres de propriétés.
3.2.2. Propriétaires terriens

Il est nécessaire de préciser l’existence de deux sous-groupes d'acteurs que sont
les chefs de quartiers et chefs traditionnels ou coutumiers d'une part et d'autre
part les ménages. Les chefs de quartiers et les chefs traditionnels ou coutumiers

servent d'intermédiaire entre les autorités administratives et les ménages. En

matière de lotissement. Par ailleurs, les ménages ou propriétaires de terrains sont
ceux qui ont hérité de la terre ou qui l'ont achetée ou encore qui l'ont acquise à
titre gratuit (donation). Dans la ville de NIKKI, ces personnes sont, entre autres,
des autochtones de la ville et la plupart des immigrants. Il est à signaler que
contrairement à ce qui se passe dans les grandes villes du Bénin telles que
Cotonou, Porto-Novo, Abomey-Calavi, il n’existe pas d’agence immobilière à
NIKKI. Il est à noter que c’est au sein des propriétaires terriens est élu un comité
qui est l’œil de ces derniers.
3.2.3. Opérateurs (géomètre, l’urbaniste)

Ces techniciens sont eux le bras opérationnel de travaux de lotissement. En sont
disponible à cette opération occurrence le géomètre. C’est lui qui assure
l’opération proprement dite.
L’urbaniste : c’est le technicien qui s’occupe de l’organisation et

l’aménagement des espaces urbains. Il s’agit de rechercher l’équilibre entre bien
être des habitants.
Opérateur géomètre : ou le topographe c’est le technicien qui exécute les

travaux sur le terrain en suivant la projection de l’urbaniste. Il est en contact
directe avec la population et obligatoirement respecter la déontologie. Il procède
également aux relevés métriques qui permettent d’établir le plan.

CHAPITRE III : DIFFICULTES ET SUGGESTIONS
Au terme de cette étude, les résultats suivants ont été obtenus.
4.1 Analyser le processus de lotissement dans la ville de NIKKI

Le lotissement se déroule en cinq (5) principales phases : initiation, état des
lieux, étude, application et recasement. A chacune de ces phases correspondent
des tâches spécifiques que prescrivent aux différentes intervenants la
réglementation en vigueur.
4.1.1 Initiation
Une réunion des habitants de la zone à lotir se tient aboutissant à la désignation
des membres du comité de lotissement et du choix du cabinet de géomètre
devant exécuté les travaux. Avec les nouvelles dispositions réglementaires, le
comité de lotissement cède toutes ses prérogatives à une association des
propriétaires et présumés propriétaires de terrain situé dans la zone à aménager.
Il s’agit de l’Association d’Intérêt Foncier (AIF). Cette association ainsi créée
adresse une demande d’autorisation de lotir au maire de la commune précisant
les caractéristiques topographiques de la zone à lotir. La demande d’autorisation
de lotir, contient :
- Un formulaire administratif ;
- Le titre foncier du terrain ;
- Un certificat d’urbanisme ;
- Le plan de situation ;
- Le lever planimétrique et altimétrique ;
- Le plan d’aménagement montrant la voirie, les ilots et les équipements ;
- Le plan de VRD et assainissement ;
- Un plan parcellaire ;
- Une note de présentation ;
- Un règlement d’urbanisme ;

- Un programme d’équipement.
Elle est étudiée par la commission communale d’urbanisme qui rend compte au
conseil communal. Après son approbation, le maire donne une autorisation de
lotir et une lettre de commande au cabinet de géomètre ainsi choisi. Un compte
bancaire cogéré par le bureau de l’AIF et la mairie est créé. Aujourd’hui très
peu de lotissements se conforment à cette réglementation qui institue la mise en
place des AIF.
4.1.2. Etat des lieux

En dehors de quelques acquéreurs de parcelles la plupart des immeubles sont
confiés soit aux membres du comité, soit aux démarcheurs de parcelles qui se
chargent de montrer les limites à relever.
Pendant l’enquête de commodo et incommodo la plupart des plaignants sont

ceux qui ne retrouvent pas leurs noms dans le répertoire et on enregistre peu de
contestations portant sur la superficie des parcelles.
4.1.3. Application
Dans la pratique, la voirie proposée n’est souvent pas soumise à l’approbation ni
du conseil communal ni de la Direction Départementale de l’Urbanisme ni de la
population concernée. Le plan est directement appliqué sur le terrain.
L’expérience du lotissement public au Bénin montre que le coefficient de
réduction incite des soulèvements de populations dès qu’il atteint le seuil de
40%.
4.1.4. Contrôle
Après l’application, aucun document n’est déposé à la Direction Départementale
du Cadre de Vie et du Développement Durable (DDCVDD) pour le contrôle des
normes urbanistiques. Par contre, certains cabinets déposent les plans et le
répertoire provisoire de recasement pour avoir la numérotation définitive des

ilots à l’IGN. Il faut signaler que, depuis 2013 la mairie de NIKKIfait des efforts
pour que le contrôle des lotissements soit effectif. C’est dans ce cadre qu’un
manuel de procédure a été élaboré de commun accord entre l’IGN, la
DDCVDD, la mairie de NIKKI et les cabinets privés exerçant dans la commune.
Mais malgré cela les cabinets privés ne sont pas prêts à fournir les documents
pouvant permettre à la DDCVDD et à l’IGN d’exercer leur prérogative de
contrôle.
4.1.5. Recasement
Le recasement représente l’étape finale à laquelle tout propriétaire de parcelle
relevé à l’état des lieux se voit montrer les limites définitives de son bien
immeuble. C’est le moment de toutes les réclamations, on note une forte
présence des populations.
4.1.6. Limites des opérations de lotissement à NIKKI

La maîtrise de l’urbanisation constitue l’un des atouts essentiels de toute
politique de développement. Cependant, force est de constater que la gestion de
la terre souffre d’un mal qui en fait un véritable instrument de désastre
économique. En effet, les contestations en matière immobilière ont pris des
proportions énormes à tel point qu’aujourd’hui, l’occupation d’une parcelle,
même pendant un laps de temps, même avec un titre de propriété, ne constitue
pas un gage de sécurité. Certes, il est à déplorer l’absence d’une législation
uniforme, mais il se peut que le mal trouve son origine dans l’imprudence des
acteurs impliqués dans la gestion domaniale : les autorités politico-
administratives et propriétaires terriens.
4.1.7. Les perspectives et nouvelles dispositions

Pour régler ces problèmes, l’arrêté interministériel n°
38/MUHA/MDGLAAT/MERPMEDER/MCTIC/SGM/DGDU/DGFCC/DUAL/
DF/SA a été institué le 12 mai 2015, pour mieux organiser les opérations de

lotissements en distinguant les opérations de lotissement et les opérations

foncières urbaines de remembrement. Il a pour but de mieux encadrer les
périmètres de lotissement et les activités qui doivent s’y dérouler. Ainsi
désormais au Bénin constitue un lotissement, l’opération et le résultat de
l’opération ayant pour objet ou ayant pour effet la division volontaire d’une
propriété foncière par ventes ou par locations simultanées ou successives
consenties en vue de l’habitation, d’usages commerciaux ou industrielle
(MUHA, 2015).
4.2. Contraintes liées au lotissement et les conflits domaniaux dans la ville

de NIKKI
Ces contraintes sont de plusieurs ordres.
4.2.1. Problèmes domaniaux
La plupart du temps, ces problèmes portent sur les cas suivants :
• Attribution fantaisiste des marchés de lotissement ;
• Problème de délimitation des propriétés et d’identification des ayants
droit ;
• Erreur d’enregistrement des parcelles lors des opérations de relevés d’état
des lieux ;
• Attributions illégales de parcelles ou numéro fictif ;
• Mauvais partage ou défaut de partage des domaines résultant d'un
héritage ;
• Stellionat (ventes multiples d'un même domaine) ;
• Revendications intempestives par des ayants droit des domaines vendus
durant plusieurs décennies par leurs ascendants ;
• Omissions de recasement et les recasements irréguliers ;
• Application du coefficient de réduction non conforme aux besoins réels
des domaines communautaires lors des lotissements ;

• Taxations indues, manipulations diverses par les acteurs du foncier par

mépris des textes et la non maîtrise de la matière imposable ;
• Gestion de l'exécution des décisions de justice relatives aux litiges
domaniaux.
4.2.2. Insécurité des mutations foncières

L'insécurité foncière se concentre sur la question de l'assurance des mutations
foncières. Les causes d'insécurité des mutations foncières sont multiples. Il
s’agit de :
• les erreurs d'identification des ayants droit : on n'est jamais certain que le
vendeur ait le droit de vendre et que d'autres ayants droit ne surgissent quelques
années après pour tenter d'annuler la vente. Le problème n'existe pas seulement
avec les terrains coutumiers, mais également avec les titres fonciers.
• les erreurs administratives : l'administration considère en effet que, tant qu'un

titre foncier n'a pas été attribué sur un domaine privé, elle est en mesure
d'exercer son droit de propriété éminent qui peut aller dans certains cas jusqu'à
prendre des terrains dont elle a besoin pour cause d'utilité publique ;
• les erreurs d'identification de terrain sur lequel porte la mutation : le terrain que
l'on croit avoir acheté n'est pas toujours celui qui est désigné sur le document
que l'on a reçu. Même avec l'existence d'un plan précis de terrain, il n'est pas
évident de savoir de quel terrain il s'agit, faute d'une localisation.
4.2.3. Occupation illégale des terres

L'occupation des marécages par les citoyens aggrave les problèmes
d'assainissement de la ville. Il existe néanmoins l'arrêté
n° 0002/MEHU/DC/DUA du 07 février 1992 définissant les zones impropres à
l'habitation et qui exclut par la même occasion tout aménagement spatial
notamment urbain. Le même acte réglementaire précise qu'aucun lotissement

ne peut être entrepris dans ces zones et les personnes qui s'y installent indûment
seront déclarées occupants illégaux sur lesquels plane la menace d'un
déguerpissement sans dédommagement.
L'application de ces modes de gestion ne se fait pas de façon aisée. Au contraire,

elle engendre des problèmes dont certains trouvent leurs solutions au niveau de
l'administration et d'autres, plus compliqués, au niveau des tribunaux. La mise
en place d’un système d’information géographique pour la gestion des
lotissements est une idée qui est d’actualité au niveau des divers acteurs. La
carte ci-dessous présente montre la cartographie des opérations de lotissement
dans la commune de NIKKI.
4.3. Cartographie des opérations de lotissement dans la commune de

NIKKI
Source : Mairie de NIKKI

4.3.1. Extrait de répertoire d’Etat des Lieux à NIKKI
Le tableau ci-dessous présente l’Extrait de répertoire d’Etat des Lieux du

lotissement de Bouca-Soua et Kpawolou dans la commune de NIKKI.
Tableau III: Extrait de répertoire d’Etat des Lieux à NIKKI
N°
N° État Surface Surface
Nom et Prénoms Adresse Observations
d'ordre m² attribuable
des
Lieux
1 ADAM Sounon 1 14256 8553,6
2 KISSIRA Mora 2 27505 16503
AKPAMADOGBEHOU
3 3 895 537
Honorine
AKPAMADOGBEHOU
4 4 894 536,4
Honorine
AKPAMADOGBEHOU
5 5 896 537,6
Honorine
AKPAMADOGBEHOU
6 6 901 540,6
Honorine
7 MAMA Alassane 7 2628 1576,8
8 Famille SEMEGOBI 8 23875 14325
9 SEIDOU Idrissou 9 6045 3627
10 SOULE Nouhoun 10 1479 887,4

ADAM MAMA
11 10a 718 430,8
Yacoubou
ADAM MAMA
12 10b 718 430,8
Yacoubou
ADAM MAMA
13 10c 718 430,8
Yacoubou
14 NAGASSI Nicolas 10d 750 450 Bâtie
BACHABI Abdou Wabi

15 10e 1586 951,6
Abdoulaye
16 ALIHONOU Louise 11 884 530,4
CHABI Ibrahim
17 12 874 524,4
Kassimou
18 SAHABI Issa 13 14240 8544
19 THIO Saley 14 760 456
Source: IGN, 2021

Figure 3: Extrait d’Etat des lieux du lotissement de Bouca-Soua et Kpawolou
Source: IGN/BA 2021

Le tableau ci-dessous présente l’Extrait du répertoire de recasement du Lotissement de Bouca-Soua et Kpawolou dans la
commune de NIKKI.
4.3.1 Extrait de répertoire de recasement

Tableau IIII: du répertoire de recasement du Lotissement de Bouca-Soua et kpawolou
N°
Parce
N° d’éta Reste
Appor Surface Surface lle
d’ordr t des Montant Montant à
t (m2) Attribuable Attribuée Attrib
e Lieu Nom et Frais Montant Complém Paye Date de
uée
x Prénoms Lotissement Avancé ent r Recasement Observations
1 71 Sans Plaque 1616 970 500 a
MOUSSA
2 151e Mouzidath 1E 735 441 500 b
Jumelle
AGBONOUT
3 151i 974 584 500 c
O Y, Eric
KIBAKE
4 151j 679 407 450 d
Imorou
151 KISSIRA
5 706 424 450 e
m Adam
6 613 f
7 48 OGOU Jacob 805 483 500 g
8 46 Sans Plaque 891 535 575 h
OUDOU
9 45 KONI 898 539 550 i
Raoufou
10 33 KORA Zimé 953 572 575 j

MONRA
11 805 2374 1424 449 k
Gniré S.
ANATO
12 34 Sylvestre 520 312 322 l
Kodjo
COMBETO
13 30 Nambiéni 502 301 324 m
Adiza
ABOUDOU
14 31 522 313 314 n
Aboubanar
IDRISSOU
15 29 479 287 300 o
Soulé
MONRA
16 805 2374 1424 449 p
Gniré S.
NAMBONI
17 32 1056 634 575 q
Emmanuel
18 550 r
BONI
19 48a 968 581 575 s
Zénabou
20 500 t
KOUSSEMO
21 49 989 593 613 u
U Félix Ezin
YAROU
22 151l Michel Gniré 750 450 450 v
Lamatou
23 450 w
24 71 Sans Plaque 1616 970 500 x
Source: IGN, 2021

Le plan ci-dessous présente l’Extrait du plan parcellaire du Lotissement de

Bouca-Soua et Kpawolou dans la commune de NIKKI.
Figure 4: Extrait de plan parcellaire du lotissement de Bouca-Soua et Kpawolou.
Source: IGN, 2021

4.3 Propositions des mesures pour une bonne gestion et la résolution des
problèmes liés au lotissement
Face aux différents problèmes ci-dessus mentionnés, il s’avère nécessaire de
proposer quelques pistes de solutions pour une urbanisation harmonieuse et
viable de la ville de NIKKI. Ces suggestions porteront aussi bien sur le
lotissement que sur la gestion des conflits domaniaux.
4.3.1 Contribution à la politique organisationnelle et technique

La gestion urbaine est l’ensemble des moyens et techniques mis en œuvre pour
assurer la maintenance et le développement des infrastructures, équipements et
services dans une ville. En effet, les recherches de terrain ont montré que la
gestion urbaine actuelle de la ville de NIKKI doit être améliorée pour assurer le
bien-être de la population locale et périurbaine.
Dans cette époque d’expansion de la ville de NIKKI, les élus locaux ainsi que
les organismes chargés de lotissement doivent prendre conscience de la
problématique foncière afin de mieux réorganiser les opérations de lotissement.
Pour ce faire, ils doivent se fonder sur une politique qui leur permettra
d’effectuer des voyages d'étude dans les autres villes du Bénin ou de l'étranger
en vue d’une maîtrise de l’espace urbain. Il serait alors souhaitable pour une
bonne réussite des opérations de lotissement :
✓ de respecter les règles en matière de lotissement en les adaptant aux

réalités du milieu et aux conditions actuelles des populations ;
✓ d’accélérer les travaux d’aménagement urbain, et principalement les
travaux de lotissement pour que le précepte selon lequel le lotissement
doit devancer l’installation des populations cesse de rester un simple vœu
pieux ;
✓ que les autorités établies mettent en place un fond de lotissement. La
constitution de ce fonds se fera par la mise en place d'un budget provenant

des ventes des parcelles en considérant un pourcentage à répartir par la

commission mixte de lotissement suivant les besoins primordiaux, la
participation financière des organismes de développement et si possible
recourir à l'aide étrangère. La gestion de ce fonds revient à la commission
mixte sous l'œil des autorités.
L’avantage d’un tel choix est que le lotissement d’un espace vierge offre moins
de contraintes sur le plan urbanistique et permet aux acteurs de travailler
efficacement en respectant les règles en la matière.
Au lieu que la même méthode classique de lotissement soit appliquée à toutes

les zones et à tous les quartiers, il serait mieux de la diversifier. Elle pourrait être
appliquée selon le mode d’occupation du sol.
Pour ce faire, il va falloir appliquer le lotissement classique pour les quartiers

non occupés ou faiblement occupés par la population. Dans ce cas, aucune
distribution ne devra avoir lieu sans que ledit lotissement ne bénéficie d’un
minimum d’infrastructures comme la voirie et les réseaux d’évacuation des eaux
pluviales avec identification des domaines privés et publics.
Quant à la restauration immobilière qui est la remise en valeur d’un ensemble
immobilier (quartiers, lots de maisons, immeubles isolés et autres) présentant un
intérêt historique ou architectural, cette opération peut modifier l’état des lieux
tout en conservant la plupart des constructions existantes. Elle peut être
appliquée dans les quartiers du centre de la ville de NIKKI.
Pour réussir à faire le choix opportun, il est nécessaire d’en appeler à la plus
grande participation des populations concernées. Il est également nécessaire
d’envisager une structure de gestion, de suivi et de contrôle permanent,
comportant des représentants directs de la population, à qui rendront compte
l’organisation d’étude et l’organisme d’exécution et de coordination.

4.3.2 Processus participatif du lotissement

L'orientation participative du lotissement n'a pas pour objectif de faire taire la
loi, ni de permettre à la population de l'enfreindre. Mais elle vise une adaptation
du lotissement et de la loi aux réalités du moment. La participation de la
collectivité locale et de la population au lotissement se révèle donc comme un
cadre souple. Ainsi, les collectivités locales, telles qu’elles se présentent lors des
enquêtes, ont besoin d’un certain nombre de modifications. Il faudrait qu’elles
jouissent d’une véritable autonomie qui découle de leur participation au contrôle
de gestion, aux conceptions de projets de développement ainsi qu’à la prise de
décisions. Il faudrait alors organiser des journées dites « portes ouvertes » à la
société civile, le service de division des affaires domaniales.
Du fait qu’environ 90 % de la population opte pour le lotissement à NIKKI, le

maire doit s’entourer fortement des représentants de la population, des
spécialistes des domaines techniques précis (aménagistes du territoire,
géomètres, sociologues, architectes et urbanistes) capables de maîtriser le
programme national de développement et de pouvoir y inscrire les projets
communaux. A travers cela, il est nécessaire qu’il pense à :
✓ une structure d’assistance à la population pour l’aménagement des

espaces privés et publics et la sensibilisation à la qualité du cadre de vie ;
✓ la généralisation du permis de construire qui vise plus une meilleure
utilisation du sol, qu’un intérêt fiscal. A cet effet, il faudrait faciliter la
procédure administrative ;
✓ la réalisation des infrastructures et équipements (voirie urbaine, réseaux
d’assainissement, marché central, réseaux d’éclairage, parking).
Ces suggestions ont été proposées en vue de contribuer à une opération
rationnelle et harmonieuse du lotissement dans la ville de NIKKI pour le bien-
être de toute la population urbaine et périurbaine. Pour ce faire, il urge que la

structure chargée des affaires domaniales soit à la hauteur des revendications de

la population.
4.3.3. Mise en place de la commission communale d’urbanisme

Cette commission a en charge les travaux d’investissement en matière
d’urbanisme, le suivi des chantiers, les projets d’aménagements, le Plan
d’occupation des Sols, la gestion du droit de préemption, l’utilisation du
domaine public. La rénovation urbaine, les relations avec les concessionnaires
de réseaux, les travaux…
4.3.4. Renforcement du service chargé des affaires domaniales dans la

commune
La terre est un facteur indispensable de création de richesse, de croissance
économique et de développement. En conséquence, une réforme foncière
s’impose et pour avoir une législation foncière, les autorités de NIKKI doivent
plus se fonder sur l'immatriculation foncière, la procédure d'établissement du
titre foncier et la liberté de preuve. L'essentiel de cette réforme doit comporter :
- un article qui supprime le régime coutumier avec toutes les conséquences de

droit. Cela entraîne aussi la suppression de la juridiction civile traditionnelle. En
ce début du XXIème siècle, elle comporte également le danger de se voir
dominée, manipulée par des intérêts familiaux ;
Ainsi, la procédure pourrait se conduire de la façon suivante :
- la demande de confirmation de droits fonciers ;

- la publicité et le bornage ;
- le bornage ;
- la délivrance du titre foncier.
La confirmation de droits fonciers débouche donc sur la délivrance du titre
foncier qui est le seul qui confère en République du Bénin le droit de la

propriété foncière. Elle devrait donc permettre de passer du régime coutumier au

régime de droit moderne.
La structure en charge du règlement des conflits domaniaux au service des

affaires domaniales est dénommée division des affaires domaniales avec le
tribunal de conciliation. Elle est animée par seulement deux agents municipaux
et un seul juriste qui n’a pas reçu une formation relative au règlement des
conflits domaniaux. Il faudra que ces agents qui animent la division soient
mieux formés afin qu’ils arrivent à satisfaire les besoins de la population.
Il convient donc pour la ville de NIKKI de constituer une base de données

foncière et surtout de mettre en place un Système d’Informations Géographiques
(SIG) au service des affaires domaniales. Ceci est fondamental pour le
règlement des conflits domaniaux. Ce faisant, l’identité des véritables
propriétaires de parcelles est facilement connue par l’agent chargé du dossier et
tous les autres problèmes afférents peuvent être vite réglés. A titre illustratif, la
personne mal intentionnée qui voudrait usurper le droit de propriété du présumé
propriétaire ne peut avoir son nom dans la base de données et peut être plus
facilement démasquée.
Il faut également que les autorités municipales pensent à sécuriser les actes
domaniaux qu’elles délivrent sur les différentes parcelles. De plus, ce projet
d’avoir une base de données informatisée permet d’éviter l’établissement de
plusieurs actes sur une même parcelle. Ce faisant, les fraudes seront éradiquées
et, par conséquent, les conflits domaniaux portés devant les autorités de la
municipalité de NIKKI se réduiront de façon substantielle. Toutes ces mesures
proposées ne peuvent se réaliser sans la volonté politique, sans une prise de
conscience et une détermination de la part de tous les acteurs précités qui sont
concernés par le processus de lotissement. Elles doivent aussi être intégrées dans
le programme urbain de développement.

CONCLUSION
Cette étude portant sur le mécanisme de lotissement et conflits domaniaux dans
la ville de NIKKI a permis de cerner les contraintes qui entravent le lotissement
susceptible de promouvoir un développement de la ville de NIKKI. Ainsi, il
paraît important de signaler qu’en ce moment de la croissance urbaine, 90 % des
propriétaires interviewés reconnaissent que les travaux de lotissement sont très
indispensables pour le développement de la ville de NIKKI. Ces opérations de
lotissement permettent également d’éviter les conflits domaniaux. Néanmoins,
force est de constater que la gestion du lotissement souffre d’un mal dont
l’origine se trouve dans le manque de transparence des opérations et de la
gestion des espaces publiques par certains acteurs : les autorités politico-
administratives et les propriétaires terriens. De ce fait, l’hypothèse selon
laquelle la mise en place du processus de lotissement à NIKKI souffre de
certaines insuffisances dans son application est confirmée.
Par ailleurs, les conflits domaniaux ont toujours existé avant et après le
lotissement. Ils freinent les opérations de lotissement et créent plus de problèmes
aux agents responsables de ces dossiers. Les suggestions ont été formulées pour
améliorer la qualité des opérations.

BIBLIOGRAPHIE
ABOUDOU R., JOECKER C. et NICA U. (2003) : La gestion des espaces

agricoles à la périphérie des centres urbains ouest-africains. Le cas de Parakou
au Bénin. Programme ECOCITE/LARES, document du travail n° 21 de l’institut
d’anthropologie et d’études africaines, Mayence : Université Johannes
Gutenberg, 74 p.
ADECHY G. (2010) : Les problèmes fonciers au Bénin. Rapport d’étude sur le
foncier au Bénin, Cotonou, 21 p.
AKPINFA D. E. (2006) : Problématique de la gestion foncière dans les centres
urbains secondaires au Bénin. Mémoire de maîtrise de géographie, FLASH,
UAC, 86 p.
AZON A. K. (2008) : La question foncière et le développement local : cas de la
commune d’Abomey. Mémoire de maîtrise de géographie, FLASH, UAC, 59 p.
AЇDJINOU A. O. G. (2010) : Le lotissement et les problèmes fonciers dans la
zone périurbaine de Porto-Novo : cas de Vakon dans la commune de Missereté.
Mémoire de maîtrise de géographie, FLASH, UAC, 100 p.
BONGO N. (2002) : Renaissance africaine, coopération pour le développement,
prévention et résolution des conflits : le cas du Cameroun. Conférence présentée
dans le cadre du Programme AfricAvenir, Université de Douala au Cameroun,
38 p.
CRINOT L. T. (1998) : L’accès à la terre et à l’eau en milieu rural, le contexte
juridique en vigueur au Bénin ; l’eau et le droit en Afrique, à Madagascar et à
l’Ile Maurice ; sous la direction de Gérard et Françoise CONAC :
Bruyland /AUPELF-UREF, Bruxelles, 98 p.
DIALLO S. (2005) : Dynamiques transfrontalières et développement local
urbain en Afrique : les échanges transfrontaliers entre la ville de Rosso Sénégal
et la Mauritanie. Organisation et impacts ; mémoire de maîtrise, UGB, section
de géographie, 112 p.

DOVONOU J. H. (2009) : Contribution à la gestion des conflits domaniaux

portés devant la municipalité de Cotonou. Mémoire de master en management et
droit des affaires, IIM, 99 p.
ELEGBE K. O. J. (2008) : Croissance urbaine et problèmes fonciers à Savé :
GEORGE P. et VERGER F. (2004) : Dictionnaire de la géographie. 8e édition
mise à jour, QUADRIGE / PUF Paris, 462 p.
GNAKADJA N. B. (2008) : Dynamique démographique et processus
d’urbanisation de la ville de Savalou. Mémoire de maîtrise de géographie,
FLASH, UAC, 80 p.
GUIGOU (1987) : La rente foncière, les théories et leur évolution depuis 1965.
Paris Flammarion, 216 p.
INSAE (2013) : RGPH3(2013), résultats provisoires : population, habitat au
Bénin, caractéristiques économiques. Cotonou, 135 p.
INSAE (2013) : Projections démographiques et étude prospective de la demande
sociale au Bénin. Tome 6, 114 p.
INSAE (2004) : RGPH3, Cahier des villages et quartiers de villes, département
de l’Atakora, 24 p.
JASQUES S. Y. (2009) : La question de l’insécurité foncière dans le
Département du Couffo : cas du foncier rural dans la commune d’Aplahoue :
KUJIRAKWINJA D. (2002) : La problématique du lotissement dans la ville de
Goma : cas des quartiers Keshero et Kotoyi. Mémoire de licence de géographie
au Congo, Institut Supérieur de Développement Rural, 82 p.
Le MEUR P. Y. (2008) : L’information foncière, bien commun et ressource
stratégique. Le cas du Bénin, IIED, dossier n° 147, 33 p.
MAEP (2007) : Loi n° 2007-03 du 16 octobre 2007 portant régime foncier rural
en République du Bénin, édité avec le soutien financier de l’Ambassade Royale
de Danemark au Bénin, 53 p.
MEHU (1996) : Quinze questions réponses pour comprendre les lotissements au

Bénin, Direction de l’urbanisme, 31 p.
MENG J. P. (2012) : Réglementation des lotissements : les corrections apportées
au régime des lotissements, CRIDON de Paris, version 5, 23 p.
MOTCHO W. P. et HLIDAGBA F. (2000) : Rapport sur l’état des travaux de
lotissement des Départements de l’Atakora et de Donga, DDHU, 21 p.
OKIDJI O. C. (2010) : Gestion de l’espace urbain à l’avènement de la
décentralisation : enjeux et défis ; cas du troisième arrondissement de la
commune de Parakou. Mémoire de maîtrise de géographie, FLASH, UAC, 98 p.
OROBIYI C. (2011) : Lotissement et mutations spatiales dans l’arrondissement
de PAHOU (Commune de OUIDAH, au Bénin). Mémoire de maîtrise de
géographie, FLASH, UAC, 67 p.
OUOROU BARRE F. I. (2007) : Variabilité climatique et production vivrière
dans la commune de NIKKI. Mémoire de maîtrise de géographie, FLASH,
UAC, 75 p.
SARE B. I. (2012) : Communication sur les procédures en matière de
lotissement, DDHU, 4 p.
SDAC (2012) : Commune de NIKKI, version finale, 2012-2016, 56 p.
SERHAU (1999) : Recueil des textes principaux en matière de droit domanial,
de droit de l’urbanisme et de droit foncier. 1ère édition, 451 p.
TILO G. (2006) : NIKKI : facettes d’histoire et de vie politique d’une commune
béninoise à la veille de la décentralisation. Les éditions du flamboyant, 294 p.
VISSOH A. S. (2000) : La gestion foncière dans la ville de Savalou : problèmes

et perspectives. Mémoire de maîtrise de géographie, FLASH, UAC, 69 p.
VISSOH A. S. (2012) : Accès et occupation du sol dans les villes de Dassa-
Zoumè et de Savalou, une contribution à l’étude du foncier dans les villes
secondaires du Bénin. Thèse de doctorat, FLASH, UAC, 313 p.

WOSCH A. (2004) : Dynamiques foncières autour des villes historiques du Sud-

Bénin : Cas de la commune d’Abomey. Document de travail n° 51, de l’institut
d’anthropologie et d’étude africaines, IFEAS, Université Johannes Gutenberg,
66 p.
WEBOGRAPHIE
http : //www.mémoireonline.com : La problématique du lotissement dans la ville
de Goma : cas des quartiers Keshero et Katoyi, (consulté le 2 juin 2018 à 12h 21
minutes).
http : //www.over-blog.com : Bénin : comment acheter une parcelle en toute
sécurité ? (consulté le 2 juin 2018 à 14h 12 minutes).
http: //www.larousse.fr/dictionnaires/Français : Le mécanisme, (consulté le 11
juin 2018 à 16h 45 minutes).
http : // www.mémoireonline.com : Le contentieux immobilier en droit positif
béninois, (consulté le 01 Avril 2018 à 13h 34 minutes).

TABLE DES MATIERES
SOMMAIRE .................................................................................................................... i
DEDICACE .................................................................................................................... ii
REMERCIEMENTS ...................................................................................................... iii
RESUME ....................................................................................................................... iv
ABSTRACT .................................................................................................................... v
SIGLES ET ABREVIATIONS...................................................................................... vi
LISTE DES FIGURES ................................................................................................. vii
LISTE DES TABLEAUX............................................................................................. vii
INTRODUCTION .......................................................................................................... 1
CHAPITRE I: CADRE THEORIQUE DE L’ETUDE ET DEMARCHE

METHODOLOGIQUE… ............................................................................................... 3
1.1 Cadre théorique...................................................................................................... 3
1.1.1 Problématique ................................................................................................. 3
1.1.2 Hypothèses de travail ...................................................................................... 5
1.1.3 Objectifs .......................................................................................................... 5
1.1.4 Définitions opérationnelles ............................................................................. 6
1.1.5 Revue littéraire ................................................................................................ 9
1.1.6 Présentation de la structure d’accueil ............................................................ 11
1.2 Situation géographique de la structure d’accueil ................................................ 12
1.2.1 Organisation de la structure d’accueil ........................................................... 13
1.3 Milieu d’étude...................................................................................................... 17
1.3.1 Cadre géographique et physique ................................................................... 17
1.3.2- Milieu humain .............................................................................................. 18
1.4. Cadre théorique et démarche méthodologique ...................................................... 23

2.1. Outils de collecte ................................................................................................ 23
2.2. Prises de notes sur le chantier ............................................................................. 24
2.2.1. Données sur le lotissement ........................................................................... 24

LOTISSEMENT ........................................................................................................... 26
3.1 Politique nationale de lotissement ....................................................................... 26
3.1.1 Période coloniale jusqu’aux années 1970 ..................................................... 26
3.1.2 Période après l’indépendance ........................................................................ 26
3.1.3 Période de 1978 – 1990 ................................................................................. 27
3.1.4 Période de 1990 – 2013 ................................................................................. 27
3.1.5 Période de 2013 à nos jours .......................................................................... 28
3.2 Mise en place du processus de lotissement dans la ville de NIKKI .................... 28
3.2.1- Base du lotissement dans la ville de NIKKI ................................................ 28
3.3. Acteurs impliqués dans les opérations de lotissement à NIKKI ........................ 30
3.3.1. Autorités administratives ............................................................................. 30
3.2.2. Propriétaires terriens .................................................................................... 30
3.2.3. Opérateurs (géomètre, l’urbaniste) .............................................................. 31
CHAPITRE III : DIFFICULTES ET SUGGESTIONS ............................................... 32
4.1 Analyser le processus de lotissement dans la ville de NIKKI ............................. 32
4.1.1 Initiation ........................................................................................................ 32
4.1.2. Etat des lieux ................................................................................................ 33
4.1.3. Application ................................................................................................... 33
4.1.4. Contrôle ........................................................................................................ 33
4.1.5. Recasement .................................................................................................. 34
4.1.6. Limites des opérations de lotissement à NIKKI .......................................... 34

4.1.7. Les perspectives et nouvelles dispositions ................................................... 34
4.2. Contraintes liées au lotissement et les conflits domaniaux dans la ville de

NIKKI ........................................................................................................................ 35
4.2.1. Problèmes domaniaux .................................................................................. 35
4.2.2. Insécurité des mutations foncières ............................................................... 36
4.2.3. Occupation illégale des terres ...................................................................... 36
4.3. Cartographie des opérations de lotissement dans la commune de NIKKI ......... 37
4.3.1 Extrait de répertoire de recasement ............................................................... 41
4.3 Propositions des mesures pour une bonne gestion et la résolution des problèmes
liés au lotissement ...................................................................................................... 44
4.3.1 Contribution à la politique organisationnelle et technique ........................... 44
4.3.2 Processus participatif du lotissement ............................................................ 46
4.3.3. Mise en place de la commission communale d’urbanisme .......................... 47
4.3.4. Renforcement du service chargé des affaires domaniales dans la

commune…. ........................................................................................................... 47
CONCLUSION ............................................................................................................. 49
BIBLIOGRAPHIE ........................................................................................................ 50
TABLE DES MATIERES ............................................................................................ 54

Rapport ASSOGBA Prudencio - Compressed

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Rapport ASSOGBA Prudencio - Compressed

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

UNIVERSITE D’ABOMEY-CALAVI

RAPPORT DE STAGE DE FIN DE FORMATION POUR

Option : GEOMETRE- TOPOGRAPHE

Mécanisme de lotissement et conflits

Réalisé et soutenu par :

Maître de stage : Sous la direction de :

Année académique : 2016-2017

REMERCIEMENTS ...................................................................................................... iii

LISTE DES FIGURES ................................................................................................. vii

LISTE DES TABLEAUX............................................................................................. vii

CHAPITRE I: CADRE THEORIQUE DE L’ETUDE ET DEMARCHE

CHAPITRE II : HISTORIQUE ET ACTEURS IMPLIQUES DANS LE

CHAPITRE III : DIFFICULTES ET SUGGESTIONS ............................................... 32

TABLE DES MATIERES ............................................................................................ 54

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA i

➢ A ma mère GBAGUIDI Angèle épouse ASSOGBA, vous qui m’avez

➢ A ma tante GBAGUIDI Célestine pour ses conseils de mère,

➢ A vous madame AMOUSSOU pour votre amour,

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA ii

La réalisation du présent travail a été effective grâce à la contribution de

Nos sincères remerciements vont à l’endroit de mon maître de mémoire Yêzïdou

A Madame GARBA Fouléra, le chef service de l’IGN Borgou/ALIBORI, vous

Aux responsables de l’Institut Géographique National (IGN) pour votre

A tout le corps enseignant administratif de l’EPAC en général et du CAP en

Aux honorables membres du jury pour leur disponibilité à améliorer la qualité

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA iii

La présente étude s’intéresse au mécanisme de lotissement et aux conflits

Mots clés : lotissement, conflits domaniaux et l’urbanisation.

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA iv

Key words: subdivision, land conflicts and urbanization.

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA v

AOF : Afrique Occidentale Française

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA vi

LISTE DES FIGURES

LISTE DES TABLEAUX

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA vii

Le développement est une valeur mondiale impliquant un changement désirable,

Le Bénin n’échappe pas à cette réalité, comme en témoigne le taux

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA 1

Au regard de ces considérations, il paraît opportun qu’une réflexion générale

Ce rapport de stage qui étudie le mécanisme du lotissement et les conflits dans la

➢ le premier chapitre est consacré au cadre théorique et la démarche

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA 2

CHAPITRE I : CADRE THEORIQUE DE L’ETUDE ET DEMARCHE

Ce chapitre présente le cadre théorique, le milieu d’étude et la démarche

1.1 Cadre théorique

La pression démographique sur l'espace, les conditions de vie devenues

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA 3

Le lotissement apparaît le plus souvent comme une opération de l’aménagement,

Il est désormais clair qu’avec la décentralisation, le lotissement devient une

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA 4

les problèmes de délimitation des propriétés et d’identification des ayants droit,

C’est pour contribuer à la connaissance de ce système de lotissement que le sujet

1.1.2 Hypothèses de travail

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA 5

1.1.4 Définitions opérationnelles

Lotissement : c’est une opération et le résultat de l’opération ayant pour objet

Initiation : cette étape consiste à constituer un dossier de demande

Réalisé et soutenu par Prudencio ASSOGBA 6

Etudes : cette étape consiste en la conception du plan d’urbanisme sur la base

Application : phase à laquelle l’IGN et ses services départementaux ou les

Recasement : phase du lotissement qui consiste à installer chaque propriétaire

Dans le cadre de cette étude, le lotissement apparaît comme une opération de