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SECTEUR DE LHABITAT AU MAROC

SWOT ANALYSIS Forces

- Exonrations fiscales pour inciter les promoteurs immobiliers l'investissement ; - Elaboration d'un contrat programme 2004-2007 entre les oprateurs BTP et le gouvernement ; - Ferme volont des autorits publiques de rsorber le problme de l'habitat en gnral et de l'habitat insalubre en particulier ; - Valorisation de l'immobilier par les mnages marocains et sa perception comme moyen d'investissement ; - Prsence importante des investissements des MRE dans l'immobilier, soutenue par le Fonds Hassan II pour le dveloppement conomique et social ; - Emergence de puissants groupes nationaux ayant dvelopp un savoir-faire et une qualit de prestations reconnus et prims. Opportunits

- Existence d'une forte demande pour l'immobilier soutenue par un mouvement de baisse des taux dintrt des crdits immobiliers ; - Population jeune, tranche d'ge (25 ans-40 ans), reprsentant plus de 24% de la population marocaine et constitue de plus en plus de personnes actives ; - Taux d'urbanisation en croissance pouvant atteindre 65% l'horizon 2012 ; - Coopration active entre les promoteurs immobiliers et les banques commerciales ; - Rationalisation de lintervention des tablissements publics, incarne dans une premire tape par lmergence dune socit holding Al Omrane qui chapeautera et coordonnera leurs activits.

Faiblesses

- Faiblesse du taux d'encadrement de la main d'uvre ; - Manque defficacit de lappareil rglementaire rgissant le secteur locatif ; - Difficults au sein des Organismes Sous Tutelle relevant du Ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme: allongement des dlais de ralisation, non comptitivit des prix de vente, surendettement de certains tablissements et difficults de commercialisation ; - Raret des ressources foncires et complexit des rgimes fonciers dans les zones urbaines ; - Non respect des normes de construction, de confort et de scurit.

Menaces

- Lourdeur administrative en matire d'octroi d'autorisations ; - Renchrissement des prix des matriaux de construction ;

- Dominance du secteur informel dans la promotion immobilire, se rpercutant sur les normes de scurit et de confort ; - Prsence massive dentreprises trangres ; - Effet de spculation sur le foncier, entranant une hausse des prix. Le secteur de lhabitat est une locomotive de dveloppement durable pour le Maroc dans la mesure o il cre de la richesse, gnre de l'emploi, mobilise l'pargne des mnages et stimule des effets d'entranement sur d'autres industries telles que le ciment, les produits mtallurgiques, la cramique, le verre, le bois, les matires plastiques Conjugu une croissance dmographique soutenue, l'exode rural qui entretient imparablement le dveloppement de lhabitat insalubre, aggrave le dficit en logement auquel est confront le secteur depuis des annes. A cet effet, l'Etat a mis en place les Organismes Sous Tutelle (OST) du Ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme, le programme des 200.000 logements et le Fonds Hassan II pour le dveloppement conomique et social pour encourager l'investissement dans l'habitat social. INTERVENANTS ORGANISMES SOUS TUTELLE (OST) Les Organismes Sous Tutelle du Ministre de l'Habitat et l'Urbanisme sont: ERAC: Les Etablissements Rgionaux d'Amnagement et de Construction sont au nombre de sept. Ces tablissements ont pour mission la dynamisation de la promotion immobilire publique et la stimulation de la promotion immobilire prive. ANHI: Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre a pour mission le renforcement de l'action de l'Etat en matire de rsorption des bidonvilles et la restructuration de l'habitat clandestin. SNEC: La Socit Nationale d'Equipement et de Construction a t cre en 1987 pour accompagner l'Etat dans les crneaux de l'habitat rural et social et la ralisation de grands amnagements fonciers. ATTACHAROUK: Cette socit d'amnagement, de construction et de promotion immobilire a t cre en 1987 pour prendre en charge le programme de rsorption du grand bidonville Ben M'sik Casablanca. Par ailleurs, il est signaler quun projet de regroupement des OST en une socit holding Al Omrane sera institu et sera accompli en trois tapes : 1. Fusion de l'ANHI, SNEC et ATTACHAROUK ; 2. Cration des Socits Rgionales Filiales ; 3. Et transformation des ERACs en Socits Rgionales Filiales. Le projet Al Omrane a pour objectif d'accrditer l'offre foncire destine l'habitat social, de doubler le rythme actuel de production de l'habitat social de concert avec le secteur priv et de dynamiser les programmes de rsorption de l'habitat prcaire.

FONDS HASSAN II POUR LE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET SOCIAL

Le Fonds Hassan II pour le dveloppement conomique et social accorde une importance particulire au secteur de l'habitat et ce, en instituant des projets d'ampleur, portant sur l'axe Casablanca-Knitra. Ces projets visent l'radication de l'habitat insalubre enracin dans le tissu urbain, le renforcement et l'extension des infrastructures urbaines et la garantie d'un logement convenable pour les citoyens.

Notons que plusieurs conventions ont t signes par le Fonds Hassan II. Il s'agit de: - 16 conventions relatives au financement et la ralisation des projets d'habitat, portant sur la construction de 13.553 logements, 1.100 commerces et l'amnagement de 10.545 lots sur diffrentes rgions du royaume pour un investissement de 3,3 Md.Dh dont 1,3 Md.Dh financ par le Fonds Hassan II, soit 37% du montant global de l'investissement. - 2 conventions relatives au renforcement des fonds propres de deux ERACs (Centre et NordOuest), portant sur une enveloppe budgtaire de 200 M.Dh leur permettant de payer une partie de leurs arrirs auprs du CIH.

AUTRES OPERATEURS

La Caisse de Dpt et de Gestion apporte galement son concours financier au CIH et aux OST. Elle participe directement au dveloppement de la promotion immobilire, travers ses filiales: la Compagnie Gnrale Immobilire, la Compagnie Immobilire et Foncire Marocaine et la Socit de Promotion de l'Habitat Locatif. Outre ces intervenants, il y a lieu de citer les socits de promotion immobilire, les coopratives et les amicales d'habitat, les commerants, les artisans, les propritaires fonciers et les mnages. Afin de dfendre leurs intrts, les entreprises de la promotion immobilire se sont rassembles dans des associations. Il sagit de : ALPIC: Association des Lotisseurs et Promoteurs Immobiliers de Casablanca. ANAIM: Association Nationale des Agents Immobiliers. FNBTP: Fdration Nationale du Btiment et des Travaux Publics. FNI: Fdration Nationale de l'Immobilier.

PROGRAMME DES 200.000 LOGEMENTS

Le programme des 200.000 logements a t lanc en 1994 de concert avec les diverses composantes de l'activit de la promotion immobilire. A fin novembre 2000, 1.350 projets ont t avaliss, touchant essentiellement les rgions de Casablanca et Tanger, soit 110.609 logements, pour un montant global d'investissement de 20 Md.Dh dont 1.233 projets financs par les oprateurs privs (11,7 Md.Dh). En revanche, les oprateurs publics n'ont ralis que 123 projets, pour 8,27 Md.Dh, financs hauteur de 3,5 Md.Dh par les OST et 4,7 Md.Dh par les autres promoteurs publics. Au total, les logements achevs ont port sur 32.000 units ralises par les promoteurs publics et 20.000 par les OST. Vu les problmes auxquels ce programme a t confront, notamment le financement et la commercialisation, les autorits publiques ont tabli, par ailleurs, une politique volontariste et rigoureuse en matire d'habitat en formulant des axes stratgiques qui permettent de surmonter les handicaps et les dysfonctionnements dans plusieurs domaines : foncier, financier, fiscal, etc et d'enrayer l'habitat prcaire en initiant des programmes de lutte contre l'habitat insalubre.

L'HABITAT INSALUBRE

Selon le Secrtariat d'Etat l'Habitat, il existe trois types d'habitat prcaire: l'habitat non rglementaire, les bidonvilles et les tissus anciens. A fin 2000, le nombre d'habitats insalubres s'levait 690.000 units, regroupant 770.000 mnages, soit 23,5% des mnages urbains (4 millions de personnes): 450.000 mnages logeaient dans 398.000 habitats non rglementaires et 320.000 dans des bidonvilles et des habitations sommaires, soit 23% du parc logement occup.

L'HABITAT NON REGLEMENTAIRE

La rgion de Rabat-Sal-Zemmour-Zaer compte 20,33% du total national des mnages logeant dans lhabitat non rglementaire, suivie des rgions de Souss-Massa-Dra, lOriental et Tanger-Ttouan avec des taux de 18,24%, 16,22% et 10,84% respectivement. Ces quatre rgions regroupent les deux tiers des mnages habitant un logement insalubre. LES BIDONVILLES

Les mnages habitant les bidonvilles sont au nombre de 208.000, soit 6,34% des mnages urbains. Plus de 50% des bidonvilles sont concentrs sur l'axe Knitra-Safi. La rgion du Grand Casablanca occupe le premier rang (27,4% du total national) des mnages habitant les bidonvilles, suivie par les rgions de Rabat-Sal-Zmmour-Zaer (20,4%), Gharb-ChrardaBeni Hssen (11,1%) et Souss-Massa-Dra (8,6%). CHIFFRES CLES

IMPORTANCE DU SECTEUR DANS L'ECONOMIE NATIONALE

Depuis 1997, la valeur ajoute du BTP na cess de crotre en passant de 14,8 Md.Dh 19,6 Md.Dh, soit un taux de croissance annuel moyen de 4,8% lgrement suprieur la croissance moyenne du PIB au titre de la mme priode. Sa contribution dans ledit agrgat sest donc naturellement amliore pour se hisser 4,7% en 2003. Dans la Formation Brute de Capital Fixe (FBCF), le BTP a contribu pour 41,8 Md.Dh en 2003 contre 31,2 Md.Dh en 1997. Cette hausse est imputable, essentiellement, au lancement du programme des 200.000 logements. Sur cette priode, le btiment a particip lui seul, en moyenne, pour 61,72% dans linvestissement du secteur BTP. Quant sa part dans la FBCF totale tous secteurs confondus, elle a chut de 29,40% en 1997 26,83% en 2003. Dans le secteur de lHabitat, le chiffre d'affaires cumul des 793 entreprises oprant dans la promotion immobilire est de 6,5 Md.Dh, soit en moyenne 8,2 millions de Dh (M.Dh) par promoteur. Une tude labore en 2000 par la Direction de la Promotion Immobilire montre que plus de 50% des promoteurs immobiliers ralisent un chiffre d'affaires de moins de 5 M.Dh et 3% ont un chiffre d'affaires dpassant les 100 M.Dh.

Sagissant des autorisations de construire, leur nombre a enregistr un pic de 41.285 en 2002, en hausse de 8,31% par rapport 2000. En ce qui concerne les transactions immobilires, le nombre total des ventes est pass de 266.316 en 2000 277.163 en 2001, en augmentation de 4,07% pour une valeur de 39.803 M.Dh contre 36.720 M.Dh, soit 8,4%. EMPLOI

A fin 2002, le secteur BTP a employ en gnral 439.653 personnes dans le milieu urbain et 207.923 personnes dans le milieu rural. Quant la branche Promotion Immobilire qui connat une forte saisonnalit de l'activit inhrente une demande fluctuante, elle na engag que 11.100 personnes au titre de la mme priode.

REPARTITION REGIONALE DES PROMOTEURS IMMOBILIERS

D'aprs une tude effectue par la Direction de la Promotion Immobilire en 2000, le nombre total de promoteurs immobiliers existant sur les 16 rgions du royaume est de 14 promoteurs publics et 779 privs. Cest dans les rgions Grand Casablanca et Tanger-Ttouan o se retrouvent le plus grand nombre de promoteurs, avec respectivement 186 et 184 promoteurs, suivies par les rgions Rabat-Sal-Zemmour-Zaer (99 promoteurs) et Fs-Boulmane (82 promoteurs). STATUT D'OCCUPATION DU LOGEMENT

La moyenne nationale des mnages propritaires de logement a augment de 56,5% en 1998 63% en 2000. 3 rgions enregistrent les taux les plus bas des mnages propritaires de logement. Il s'agit de Oued Eddahab-Lagouira (34,2%), Layoune-Boujdour-Sakia-El Hamra (45,3%) et Gulmim-Essamar (47,2%). Dun autre ct, la rgion Gharb-Chrarda-Bni Hssen a enregistr le plus fort taux de proprit : 79,9%. La moyenne nationale des mnages locataires de logement a stagn autour de 28,2% durant la mme priode.

FINANCEMENT

Les promoteurs immobiliers misent sur diffrentes sources de financement pour soutenir leurs activits immobilires. Outre l'autofinancement, leur premire source de financement, le crdit bancaire et d'autres formes de crdit (Avances Clients, Crdits Fournisseurs) sont largement sollicits par ces derniers.

FINANCEMENT BANCAIRE

Le systme bancaire marocain contribue modestement au dveloppement du secteur de l'habitat. En effet, les crdits l'habitat ne reprsentent que 10% 15% des crdits l'conomie contre 30% dans les pays industrialiss. Ils se rpartissent entre les ex-OFS,

notamment le CIH, et les banques commerciales, dont la BCP. La part du CIH dans le total des crdits l'immobilier a baiss de 70% en 1990 46,5% en 2000. En revanche, la part des banques commerciales dans le financement de l'immobilier a enregistr une nette amlioration, passant de 30% en 1990 53,5% en 2000. Cette monte des banques dans le financement de l'habitat sexplique par l'entre en vigueur de la loi bancaire de 1993, stipulant le dcloisonnement de l'activit bancaire. Entre 1998 et 2003, les encours des crdits bancaires l'habitat ont augment de 66,33%, passant de 24,1 Md.Dh 40,2 Md.Dh. Durant la mme priode, les socits de financement ont, pour leur part, vu les encours de crdit l'habitat augmenter de 7,80%, pour s'tablir 1,2 Md.Dh. A fin 2003, les ex-OFS et la BCP accaparent une part de march de 54,57% en accordant 21,4 Md.Dh pour le financement de l'immobilier. Il y a lieu de noter que le secteur bancaire connat rcemment une concurrence exacerbe du fait de la tendance baissire des taux d'intrt et du prolongement de la maturit du crdit allant jusqu' 25 ans. Les taux d'intrt varient entre 5,95% et 8,25% pour le variable annuel et entre 7,75% et 9,5% pour le fixe.

MECANISMES DE FINANCEMENT ET DAIDE AU LOGEMENT

Dans le cadre des aides publiques l'accession au logement, deux fonds de garantie des prts pour l'acquisition de logement social ont t crs en 2004, "Fogaloge public" pour les employs et les fonctionnaires du secteur public et "Fogarim" pour la population revenus modestes et irrguliers. Par ailleurs, une tude relative la faisabilit d'un systme de micro crdit logement pour le financement de l'habitat social au profit des mnages les plus dmunis a t labore par le Dpartement de l'Habitat en concertation avec l'USAID Maroc. Les principaux lments de cette tude ont trait au montage institutionnel et financier d'un systme de micro-crdit pour le financement de l'habitat social, l'tablissement des moyens les plus appropris pour la mise en uvre d'outils et de mcanismes et la mise en place des modes de fonctionnement du systme, son organisation et sa gestion. ATOUTS DU SECTEUR Le secteur de la promotion immobilire bnficie de plusieurs exonrations fiscales. En effet, les promoteurs immobiliers, personnes physiques ou morales, qui ralisent des projets de construction de 2.500 logements sociaux dans le cadre d'une convention conclue avec l'Etat, sont exonrs : - Des droits d'enregistrement et de timbre ; - Des droits d'inscription sur les livres fonciers ; - De l'impt des patentes ; - De l'Impt sur les Socits; - De l'Impt Gnral sur le Revenu ; - De la taxe urbaine ; - Et de tous les impts, taxes, redevances et contributions perus en faveur des collectivits locales et de leurs groupements. Par ailleurs, il y a lieu de signaler le contrat programme 2004-2007, sign le 28 juin 2004 entre le gouvernement et les oprateurs BTP. Il sarticule autour de quatre axes: - Amlioration de la structure de lentreprise et de la modernisation de sa gestion ; - Dveloppement de la performance de lentreprise, notamment la promotion de la qualit ;

- Renforcement du partenariat entre ladministration et les entreprises ; - Et amlioration de la visibilit de l'entreprise via la mise en place d'un observatoire des BTP. CONTRAINTES DU SECTEUR

Le secteur de l'immobilier souffre de nombreux dysfonctionnements structurels aussi bien sur les plans rglementaire, foncier, financier, fiscal que sur le plan administratif.

SUR LE PLAN REGLEMENTAIRE

Lappareil juridique rgissant le secteur de l'immobilier a t renforc, en 2002, par deux lois sur l'urbanisme et sur les lotissements et morcellements et rcemment par la loi sur la coproprit et un deuxime texte sur la Vente en Etat Futur d'Achvement. Ces lois sont juges contraignantes car elles engendrent des difficults telles que l'insuffisance des ressources des collectivits locales pour la mise en uvre de l'infrastructure principale tire des plans d'amnagement, la gnrosit des normes de l'urbanisme et la multiplicit des acteurs intervenant dans la procdure d'instruction des dossiers d'amnagement urbain.

SUR LE PLAN FONCIER

La production de logements est entrave par le renchrissement du prix des terrains, l'puisement des rserves foncires publiques dans les priphries urbaines et le dveloppement de filires irrgulires de production, d'occupation et de gestion des terrains de l'habitat. SUR LE PLAN FINANCIER En plus de la modeste participation du systme bancaire au financement de l'habitat, les besoins ncessaires au dveloppement des infrastructures de logements dpassent de loin les capacits financires des institutions tatiques et locales. S'ajoute ces problmatiques, la mauvaise rpartition des crdits entre les tranches de revenu. Ainsi, le systme de financement de lhabitat conomique profite principalement aux familles revenus compris dans la tranche de 2.000 3.600 Dhs par mois, alors que les revenus infrieurs 2.000 Dhs par mois sont quasiment exclus du fait des conditions dligibilit non adquates. SUR LE PLAN FISCAL

L'aspect fiscal demeure l'handicap majeur qui entrave la production de logement. Le secteur de l'immobilier est soumis une panoplie d'impts et taxes dont certains sont rendement alatoire et d'autres pays double reprises cause de l'application de deux rgimes central et local. En effet, la fiscalit reprsente entre 15% et 20% du cot de revient d'une transaction immobilire.

SUR LE PLAN ADMINISTRATIF

La lourdeur et la lenteur de la procdure administrative, conjugues la bureaucratie marocaine en matire de fourniture de pices timbres et de documents lgaliss, freinent le dveloppement d'un tel secteur. Les retards dans la dlivrance des autorisations de lotir, de morceler, de construire, de modifier, les permis d'habiter, pouvant aller jusqu' un an, entravent la ralisation de logements et se traduisent par une hausse de prix du mtre carr loti. Le secteur locatif souffre galement du manque dinvestissement depuis une dcennie. Il prouve un marasme durable, d, essentiellement, la dtrioration des relations entre les propritaires et les locataires, la chert du loyer et la complexit de la procdure judiciaire. Par ailleurs, l'conomie informelle domine l'activit de la promotion immobilire. En effet, le secteur comprend des petits commerants qui exercent dans l'anarchie totale. Ils achtent un lot de terrain, le construisent et vendent au dtail les appartements et les locaux commerciaux. QUELLE STRATEGIE IMMOBILIERE AU MAROC

Afin de satisfaire la demande en matire de logement et d'encourager l'investissement dans un secteur catalyseur de valeur ajoute, les autorits gouvernementales ont formul une srie d'orientations stratgiques pour doubler, moyen terme, la production de logement rglementaire. Elles ont trait : - La promotion d'une nouvelle politique foncire qui s'appuie sur l'largissement du march foncier en facilitant l'accs de nouveaux terrains constructibles dans le cadre du programme des Zones d'Urbanisation Nouvelles (ZUN) et des Zones d'Amnagement Progressif (ZAP); zun: Le programme des Zones d'Urbanisation Nouvelles vise l'ouverture l'urbanisation de grandes rserves foncires publiques pour promouvoir l'habitat social dans les villes fort dficit en logements. zap: Le programme des Zones d'Amnagement Progressif est considr comme un outil flexible et adapt financirement aux mnages faible revenu notamment aux mnages bidonvillois. - Le dveloppement de synergies entre les diffrentes parties intervenant dans la lutte contre l'habitat insalubre en vue de rsorber les bidonvilles, de restructurer l'habitat clandestin et de rhabiliter les tissus anciens; - La restructuration des entreprises publiques telles que les OST. Cette restructuration vise une meilleure transparence dans la gestion, un assainissement de la situation financire et une amlioration de l'efficacit des interventions; - L'implication du systme financier dans le financement de logement et ce, par : L'allgement des conditions d'octroi de crdit ; La mobilisation de ressources long terme au profit du secteur ; La cration d'un Fonds National de Solidarit pour le Logement des Salaris. Le renforcement des liens entre les pouvoirs publics et les promoteurs immobiliers en ficelant des partenariats; La rationalisation de la fiscalit immobilire et son adaptation aux conditions locales en vue de propulser l'investissement dans le secteur de l'habitat.