Les éléments du cours

Définition de l'ingénierie
C'est la réalisation d'un projet.
C'est l'étude d'un projet industriel sous tous ses aspects (techniques, économiques, financiers, monétaires et
sociaux) et qui nécessite un travail de synthèse coordonnant les travaux de plusieurs équipes de spécialistes.
Les acteurs de l'ingénierie
Acteurs directs :
1. Le maître d'ouvrage : C'est celui qui décide comment va t-on gérer le projet? Le choix final dans tous les
aspects du projet revient à lui. C'est la personne qui signe les PV et acquitte les factures.
2. Le maître d'œuvre : C'est l'architecte. C'est la personne responsable de la conception et du contrôle de
l'exécution d'un ouvrage.
3. Les ingénieurs spécialisés.
4. Les entreprises : les bureaux d'études, les topographes, Bureaux de contrôle, les laboratoires.
Acteurs indirects :
1. L'Etat, le gouverneur, le ministre de l'intérieur.
2. Les collectivités locales, les communes, les Wilayas.
3. Les établissements publics : ONE, Amendis...
4. Les syndics d'initiative.
Conception d'un projet d'ingénierie
Les étapes de conception d'un projet d'ingénierie sont les suivants:
Le commencement : étude de faisabilité
Etape 1 : étude du concept
Etape 2 : étude du terrain
Etape 3 : Plan d'aménagement et note de renseignement
L'étude du concept
L'immatriculation foncière d'un terrain - propriété du terrain
Terrain non titré - Milkiya:
C'est quoi un terrain non titré ? Un bien non titré est donc un terrain nu ou bâti, un immeuble ou tout autre
bien immobilier qui n’a pas fait l’objet d’une immatriculation auprès de l’ANCFCC (Agence Nationale de la
Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie).
Lors de l'achat d'un terrain non titré, le propriétaire doit suivre toute une procédure pour immatriculer ce bien et
donc :
Etape 1 : acte adulaire et l'acte notarié
L'achat d'un terrain Milkiya donne lieu à un acte soit adulaire soit notarié qui est une certification de priorité.
Ce certificat de priorité est une preuve que ce terrain vous appartient mais ça ne donne pas le droit de lancer des
travaux de construction et d'aménagement.
Ca nécessite un ensemble d'autorisations qui exigent que le terrain soit immatriculé.
Etape 2 : dépôt de réquisition
La demande de réquisition est effectuée par le propriétaire de l'acte adulaire ou bien notarié.
La demande, appuyée de tout acte ou document faisant connaitre le droit de propriété (acte adulaire), est
présentée au service de la conservation foncière après repérage préalable au service du cadastre, suivant les
indications du requérant et au vu de tout autre document topographique.
Après étude et visa de ladite demande, et paiement des droits de conservation foncière, l’enrôlement de la
réquisition est effectué, et une convocation est remise au requérant fixant la date et heure de l’exécution des
opérations de bornage.
Etape 3 : Publication et affichage de l'extrait de la réquisition
Un extrait de la réquisition d'immatriculation est publié au bulletin officiel et affiché avec avis de bornage aux
sièges du Tribunal de Première Instance, de l'Autorité Locale et du Conseil communal du territoire sur lequel se
trouve l’immeuble concerné.
Etape 4 : Opération de bornage
Il s'agit à la fois d'une opération topographique (levé topographique) d'un acte de publicité et d'une enquête
juridique sur les lieux.
Cette opération est exécutée par un Ingénieur Géomètre-Topographe, assermenté du cadastre, inscrit au
tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètres topographes, ou un technicien topographe titulaire
assermenté du service du cadastre.
L'opération de bornage s’effectue en présence du requérant ou de son mandataire ainsi que les parties
intéressées à la date et heure fixées.
Cette opération est sanctionnée par la rédaction d’un PV de bornage et de PVs annexes le cas échéant, signés
parle chargé de l’exécution de l’opération de bornage et les parties présentes.
Un croquis de bornage est établi et annexé aux PV précités ainsi que de tous documents produits par les
parties, pour qu’ils soient transmis par la suite au service de la conservation foncière.
Etapes 5 : Opération de levé et établissement du plan foncier
L’opération de levé permet de déterminer de manière précise les limites, l’assiette et la consistance de la
propriété.
Cette opération est sanctionnée par l’établissement du plan foncier définitif qui est transmis par la suite au
service de la conservation foncière, assorti du bordereau foncier.
Etapes 6 : Publication et affichage de l'avis de clôture de bornage
Dès réception du plan de bornage, le conservateur publie un avis de clôture de bornage au bulletin officiel et
l'affiche aux sièges du Tribunal de Première Instance, de l'Autorité Locale et du Conseil Communal, du ressort
sur lequel se trouve l’immeuble concerné.
Les oppositions sont recevables jusqu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la publication au B.O de
l’avis susmentionné.
Etapes 8 : Décision du conservateur
Immatriculation :
Le Conservateur procède à l'immatriculation et à l’établissement du titre foncier, après s’être assuré de
l’accomplissement de toutes les formalités prévues par la loi, de la régularité de la demande, que les
documents produits sont suffisants et qu’aucune opposition n’a été formulée
Annulation :
Le Conservateur procède à l’annulation de la réquisition d’immatriculation en cas de :
 Absence de requérant ou son mandataire lors des opérations de bornage ou la non-exécution de ce qui
est nécessaire pour le déroulement de l’opération de bornage ;et non présentation d’excuse valable dans le
mois qui suit la sommation qui lui est adressée ;
Non-exécution de l’opération de bornage deux fois consécutives en raison d’un litige concernant
l’immeuble ;
Non diligence du requérant pour suivre la procédure dans un délai de 3 mois qui suivent la
sommation qui lui a été adressée par le Conservateur.
Rejet:
Le Conservateur procède au rejet de la réquisition d’immatriculation en cas de :
L’irrégularité de la demande
l’insuffisance des documents produits.
Transmission du dossier au tribunal :
En cas d'opposition, le Conservateur transmet la réquisition d'immatriculation et les pièces y relatives au
Tribunal de Première Instance pour statuer sur les oppositions grevant l’immeuble.*
La nature des terrains
Terrains guiches : les terrains donnés par les sultans aux membres des armés
Ce type appartient toujours à l’Etat, même s’il a été transmis aux héritiers, ce qui montre l’impossibilité de le
vendre, par contre les propriétaires de biens « Guiche » peuvent profiter d’un droit de jouissance. Ils peuvent
les louer les construire faire tous sans les vendre.
Terrain domaniaux : Terrains appartient à l'Etat
Il existe deux types de terrain domaniaux :
1. Les terrains du domaine publique : Le domaine public de l'état comprend toute les parties du territoire et
tous les ouvrages, biens immobiliers naturels (rivage de mer, zone désertique, eau sous toutes ses formes)
ou artificiels (voies de communication ,canaux, ports….)
2. Les terrains du domaine privé :Le domaine privé de l'Etat est constitué par l'ensemble des biens
immobiliers et mobiliers dont l'Etat est propriétaire et ne faisant pas partie de son domaine public. (les
musées, les hôtels ...).
Terrain habous :Le patrimoine Habous est constitué de propriétés urbaines, principalement
d’immeubles à revenus, et de propriétés agricoles constituées en waqf.
Il s’agit d’immeubles bâtis à revenus qui comprennent des locaux à usage d’habitation, commercial,
artisanal ou professionnel, ainsi que les propriétés grevées de droits coutumiers et les terrains nus situés à
l’intérieur du périmètre urbain. Ces biens constituent le plus important patrimoine immobilier Habous, tant
par leur nombre et variété, que par leur rentabilité financière.
Terrains collectifs : ‫االراضي الساللية‬
Se sont des terrains "Ethniques".
Le propriétaire d'un terrain collectif a le droit de construire de faire des activité agricoles sauf que s'il veut
vendre ou bien louer le terrain il doit avoir une autorisation auprès du ministre de l'intérieur.
Les acteurs qui font parties de cette procédure :
Le ministre de l'intérieur : c'est celui qui donne la décision finale (Autorisation de vendre)
Le cheikh et les autorités concernées
Les Nouabs : Préparent les listes "des ayants droits" et jouent le rôle d'interlocuteurs entre les ethnies
et les autorités.
Le classement du statut foncier au Maroc:
1. Terrains collectifs
2. Domaines fonciers
3. Domaines de l'Etat
4. Domaines Habous
L'étude du terrain - déterminer s'il y a des servitudes.... Morphologie du terrain
Etude du sol : C'est une discipline de la géotechnique, elle s'intéresse à la composition du terrain pour pouvoir
définir les principes de la construction et le type de sa fondation.
Avant la construction, il n'est pas nécessaire de mener une étude de sol.
Lorsque le terrai est situé dans une zone de risque (Zone sismique, risque de glissement..) une étude
de sol doit être menée obligatoirement.
Il est préférable de l'effectuer afin de vérifier la stabilité du terrain et d'éviter les catastrophes.
Etude cartographique :
Etude topographique : La topographie est la représentation visuelle au moyen de plans des éléments naturels
(la végétation, les plans d’eau…) et des éléments structurels (les chaussées, les édifices, le balisage…). L’étude
topographique permet de déterminer avec précision les caractéristiques d’un terrain en vue d’une éventuelle
construction.
Cette étude nous permet d'avoir le levé topographique qui consiste à collecter des données sur le
terrain afin d'en proposer une restitution à l'échelle souhaitée sous la forme d'un plan
topographique. Pour ce faire, il est nécessaire d'établir un système de coordonnées tridimensionnel
dans lequel seront représentés l'objet ou le terrain relevé.
Ce système de coordonnées Lambert (X;Y) est effectué à l'aide de la théodolite qui est un appareil
permettant de mesurer les angles verticaux et les angles horizontaux (Plan horizontal et vertical).
Ce document doit être effectué avant l'achat du terrain et avant l'étude du sol, il permet d'avoir un
idée claire sur les procédures de bornages possibles et aussi les spécifications du terrain.
Le bornage : qui consiste en la détermination et matérialisation sur le terrain des limites d’une propriété
foncière, s’enquêter sur la consistance juridique de l’immeuble, rédiger le P.V de bornage et établir le croquis
de bornage.
les types de projets possibles :
1. Projet existant : Modification de l'existant - Extension (on touche la structure)
2. Nouveau projet : nouveau terrain
Les plans d'aménagement :
Le processus de l'aménagement du territoire national :
Au niveau du pays : Schéma National d'Aménagement du Territoire - SNAT
C’est la référence nationale en matière de cadrage et de planification des projets au niveau du territoire pour
une durée de 15 à 20 ans :
• Il explique les projets d’actions conjointes entre l’Etat et les régions.
• Il reformule les politiques urbaines à respecter dans les documents d’urbanisme (SDAU, PZ, PA, etc.).
• Il fournit un cadre d’accueil des projets de la coopération décentralisée.
• Il définit les régions-pôle de croissance ( 12 régions).
• Par rapport à la croissance urbaine, il établit certaines priorités :
 ✓ Rattraper les retards en matière d’infrastructure urbaine : assainissement, transports,
logements, etc.
✓ Faire entrer la construction urbaine dans la légalité.
✓ Réformer la politique du logement.
✓ Développer un nouvel urbanisme.
✓ Traiter l’aire urbaine centrale comme une entité (unité de la ville).
✓ Traiter le patrimoine comme outil de développement.
✓ Renforcement de l’urbanisme en arrière-pays en préservant le littoral

Au niveau de la région : Schéma régional d'aménagement du territoire - SRAT

Il détaille les orientations du SNAT au niveau régional (étude du bi-pôle Tanger-Tétouan [SRAT]
Au niveau de la région : Planification urbaine
Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (SDAU)
• Il reprend les recommandations du SNAT et du SRAT au niveau provincial ou bipolaire pour une durée
de 25 ans.
• Il détermine les choix d’aménagement susceptibles de développer un territoire.
• Il détermine les nouvelles zones urbanisables.
Plan de Zonage (PZ)
• Il préserve les orientations du SDAU.
• Il définit l’affectation des différentes zones.
• Il localise les différents équipements.
Plan d’Aménagement (PA) - durée de validité 10 ans
• Il développe le SDAU et le PZ.
• Il a une force de loi.
• Il détaille les équipements, les voiries, les espaces verts, etc.
• On peut en compter plusieurs pour une même ville.
Les Plans sectoriaux de développement
• Plan vision 2010 et 2020 pour le tourisme (Plan Azur).
• Plan vision 2015 pour l’artisanat, qui vise à mettre en valeur les aspects artistiques et culturels de ses
produits.
Au niveau de la région : Planification rurale
Plan de développement rural - PDR
La commission de suivie du PA : Commune, Agence Urbaine, Architectes (Bureaux d'études), La Wilaya, les
inspecteurs
Comment le plan d'aménagement devient obligatoire?
Les départements spécialisés vont lancer l'étude du terrain.
Appel d'offre : faire appel à des bureaux d'études spécialisés qui vont effectuer les différentes études
concernant le terrain (étude du sol, topographie, cartographie,...).
Agence urbaine doit remettre la restitution aux bureaux d'études pour commencer leurs enquête.
Enquête : Concerne le côte sociologique (étude des besoins des habitats, étude des comportements...)
 Après l'étape de l'étude technique et l'étude sociodémographique, les bureaux d'études doivent préparer
un rapport "Grille d'équipements", c'est un cahier de charges qui décrit pour % de logement, on aura
besoins de % d'écoles ...
Après l'envoie du rapport à l'AU, une réunion des membres de commission doit être organisée pour se
mettre d'accord sur le dernier exemple du PA.
Le déroulement :
Une fois le plan d'aménagement est validé par la commission, le Comité Technique Local doit envoyer
une copie aux services extérieurs (le ministre de l'intérieur, les services habous...) pour que ces services
puissent vérifier la compatibilité du PA avec leurs plans stratégiques sur les années à venir (s'ils prévois
des voiries...).
15 jours après l'envoie du PA, le CTL dois se réunir pour valider le PA définitif et cette fois ce PA est
imposé aux différents services (même s'il y a absence de réponde de leur part) et donc il doit être envoyé
à la Commune pour l'afficher aux Journaux (L'enquête de X est effectuée à partir de Y jusqu'au Z) et au
Registre de l'opposition). Cet affichage est fait pour collecter les remarques des gens et voir s'il y a des
oppositions.
La note de renseignement
Après l'étude du concept (plans d'aménagement...., les autorisations et les autres documents) et du terrain
(l'étude de sol et de faisabilité) .
On fini par deux possibilité : le terrain est constructible ou bien le contraire.
Dans le cas ou le terrain est constructible on passe à ce qu'on appelle Note de Renseignement.
C'est quoi la note de renseignements ?
La note de renseignements urbanistique est une pièce administrative délivrée par l’agence urbaine
approuvant le règlement général de construction fixant la forme et les conditions de délivrance des
autorisations et des pièces exigibles en application de la législation relative à l'urbanisme et aux lotissements,
groupes d'habitations et morcellements ainsi que des textes pris pour leur application et spécialement .
L'agence urbaine délivre à toute personne qui en fait la demande, une note de renseignements
urbanistiques précisant l'utilisation qui peut être faite d'une propriété foncière en application des
documents d'urbanisme en vigueur.
La demande de renseignements urbanistiques est déposée auprès de l'agence urbaine contre récépissé
dûment daté et signé par le pétitionnaire.
La note de renseignements urbanistiques indique pour la propriété foncière objet de la demande ce qui suit :
La nature du document d’urbanisme : plan de zonage, plan d'aménagement ou plan de développement de
l'agglomération rurale ;
les dispositions principales du document d'urbanisme concerné, notamment la définition de l'affectation
de la zone, les utilisations interdites, les types d'utilisations soumis à des conditions spéciales, les
possibilités maximales d'occupation et d'utilisation du sol, les conditions d'implantation des Immeubles
par rapport aux limites séparatives ou mitoyennes, l'implantation de plusieurs constructions sur une même
propriété foncière, la hauteur maximale des constructions et les conditions d'accès afférentes à la voirie et
aux parkings.
La note de renseignement se compose de :
La carte : situation du terrain - plan de zonage
Elle doit être coordonnée par des coordonnées Lambert.
Elle a une échelle et une légende.
L'orientation est internationale.
Elle offre les informations suivantes : Zonage (C1...) et voieries (Dimensions des routes, l'orientations ...).
Le règlement : détails du plan de zonage
La description des zones.
Les zones ou on peut bénéficier des droits de retour.
Possibilités d'occupation du sol.
Code de zonage.
Possibilité d'occupation du Sol
C'est l'étude de l'infrastructure, elle consiste à déterminer à quel point les infrastructures vont supporter la
hauteur des constructions ( R, R+1, R+2...).
Elle permet de déterminer la hauteur maximale de chaque zone au niveau de la carte (plan de zonage) et de
préciser un codage de zone (C3 : R+7, B1: R+1...).
Deux indicateurs à calculer à ce niveau :
COS : Coefficient d'occupation du sol - la hauteur maximale à supporter par le sol.
COS = surface occupée (les étages) / surface du sol
CUS : Coefficient d'utilisation du sol - La surface du sol construite
CUS = Surface construite / surface totale du sol