INTRODUCTION

SECTION I: GENERALITES
PARAGRAPHE I- La notion droit
Le droit de la construction est la branche du droit privé régissant les opérations de construction
d’ouvrages immobiliers, notamment les contrats et responsabilités des constructeurs. La discipline
relève essentiellement du droit privé et s’intéresse à l’acte de construire, c’est à dire aux contrats
de construction et aux responsabilités qui en découlent. Il s’agit d’une matière très récente qui
s’est essentiellement developpée à la fin de la deuxième Guerre Mondiale. Le droit de la
construction se distingue des matières voisines dont en premier le droit de l’urbanisme.
PARAGRAPHE II-Distinction
I-La difference
Le droit de l’urbanisme relève du droit public et les recours des litiges issus de ce droit sont de la
competence des juridictions administratives alors que le droit de la construction est rattaché au
droit privé dont les recours dependent des jurictions de droit commun. Aussi, dans l’ordre
chronologique d’une construction immobilière, très souvent les questions d’urbanisme precèdent
celles de la conclusion, de l’éxécution des contrats de construction et des éventuelles
responsabilités qui en découlent. Enfin, le droit de l’urbanisme met en oeuvre une politique
publique de gestion et surtout d’utilisation des sols alors que le droit de la construction régit les
rapports de droit privé qui naissent à l’occasion de la construction.
II-Une complémentarité
Ces matières sont complementaires car pour bien mener des programmes immobiliers il faut
s’interroger en amont sur les questions relatives au droit de construire sur le sol.
PARAGRAPHE III-Les objectifs du droit de la construction
La construction d’un ouvrage immobilier place l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage devant deux
risques majeurs : celui d’une construction ne tenant pas ses promesses et révélant des vices ou des
malfaçons au fil des années ; et celui d’une construction inachevée en raison de la déconfiture du
promoteur ou du constructeur. Contre le danger de malfaçons et autres dommages à l’ouvrage, le
droit de la construction organise une responsabilité objective des participants à l’acte de construire
(architectes, entrepreneurs, promoteurs, vendeurs, contrôleurs techniques).
SECTION II : DROIT DE LA CONSTRUCTION ET LEGISLATION FONCIERE

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Il faut entendre par legislation foncière, l’ensemble des dispositions relatives au foncier, à la terre.
Ainsi, la législation foncière est entre les mains du ministère chargé de la construction qui établit
la politique nationale de la construction et s'occupe de l'encadrement des opérations de
construction. Il s'appuie sur les structures que sont la Direction de la construction et de la
maintenance, la Direction des affaires juridiques et du contentieux, et bien d'autres. L'Etat en tant
que principal maître du jeu et principal lotisseur, est le détenteur exclusif de toutes les terres et
donc toute demande de construction doivent lui être adressé et à ses démembrements (collectivité
territoriale).
PARAGRAPHE I- La notion du foncier
La notion de bien foncier, très voisine de la notion de bien immobilier, ne doit pas cependant être
confondue avec elle. Dans le langage de la promotion immobilière, le foncier désigne
généralement le terrain qui sert de support à une construction immobilière. Il reste que l’adjectif «
foncier », dans l’usage courant, désigne « un bien relatif à la propriété non-bâtie mais aussi à la
propriété bâtie ».
Foncier ayant valeur d’adjectif, le mot désigne ce qui est « relatif à un fonds de terre, à son
exploitation, à son imposition ». D’où la notion de propriété foncière. La propriété foncière est
donc un type de propriété qui concerne les biens immobiliers au sens juridique, c’est-à-dire «
qu’on ne peut déplacer », ce qui inclut les terrains bâtis ou non bâtis, les bâtiments et les meubles
incorporés au bâti. Dans cette acception, les immeubles, les constructions et autres bâtiments sont
réputés aussi être des biens « fonciers ». De quoi se compose la propriété foncière ?
PARAGRAPHE II- La composition de la Propriété foncière
La propriété foncière inclut deux domaines : le Domaine Foncier Rural et le Domaine Foncier
Urbain.
S’agissant du Domaine Foncier Rural, la loi n° 98-750 du 23 décembre 1998 portant domaine
foncier rural telle que modifiée par la loi n° 2004-412 du 14 août 2004, dispose en son article 1
que « Le Domaine Foncier Rural est constitué par l’ensemble des terres mises en valeur ou non et
quelle que soit la nature de la mise en valeur. Il constitue un patrimoine national auquel toute
personne physique ou morale peut accéder. Toutefois, seuls l’État, les collectivités publiques et les
personnes physiques ivoiriennes sont admis à en être propriétaires ». L’article 2 de ladite loi
poursuit que « Le Domaine Foncier Rural est à la fois :
- Hors du domaine public
- Hors des périmètres urbains
- Hors des zones d’aménagement différé officiellement constituées
- Hors du domaine forestier classé »

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Il est composé :
À titre permanent :
- Des terres propriété de l’État
- Des terres propriété des collectivités publiques et des particuliers
- Des terres sans maître.
À titre transitoire :
- Des terres du domaine coutumier
- Des terres du domaine concédé par l’État à des collectivités publiques et à des particuliers.
Le domaine foncier rural coutumier est constitué de l’ensemble des terres sur lesquelles
s’exercent : des droits coutumiers conformes aux traditions ; des droits coutumiers cédés à des
tiers. Le domaine foncier urbain est réglementé par le décret n°2013-482 du 20 juillet 2013
portant modification d’application de l’ordonnance fixant les règles d’acquisition de la propriété
des terrains urbains. En effet, le domaine foncier urbain constitue l'ensemble des biens
immobiliers et immeubles appartenant au domaine public et privé de l'Etat et principalement,
lorsque cet ensemble est couvert par un plan d'urbanisme directeur. Sa limite représente la lisière
naturelle avec le domaine foncier rural.
Le domaine foncier urbain se compose de :
- Les terrains du domaine public naturel
- Les terrains du domaine public artificiel
- Les terrains destinés à l’industrie
- Les terrains destinés à la promotion Touristique
- Les terrains urbains susceptibles d’appropriation à titre privé (les terres déjà immatriculées
au nom de l’Etat et les terres restées sous le régime foncier coutumier).
PARAGRAPHE III- La gestion de la propriété foncière
L’Etat détenteur exclusive des terres est l’auteur principal de la gestion foncière. Ainsi, pour des
questions de célérités, il donne quitus à différentes institutions :
 Les autorités traditionnelles : elles règlent selon la coutume l’utilisation par les familles ou
les individus des terres de culture et espaces pastoraux sur lesquels la communauté
coutumière possède des droits reconnus ;
 Les Commissions foncières : elles ont compétence pour procéder à la reconnaissance et à
l’établissement des droits fonciers ;
 Les communes : leurs compétences en matière foncière sont nombreuses : identification
des terres vacantes, des pistes de transhumance, tenue du dossier rural, mise en place d’un
cadastre communal, surveillance des ressources en eau relevant du domaine public, etc ;

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  Le Ministère des Finances : il est en charge de la conservation foncière (tenue du livre
foncier : immatriculation des biens, enregistrement des transactions et délivrance des titres
fonciers) et du domaine privé de l’Etat ;
 Le Ministère de l’Urbanisme : il est en charge de la gestion du domaine public de l’Etat ;
 Le Ministère en charge de l’Agriculture ; la Direction du Foncier Rural est représentée sur
le terrain par des services régionaux et départementaux. Chaque Direction régionale ou
départementale comprend un service régional ou départemental chargé du Foncier Rural ;
 L’Agence Foncière Rurale (AFOR) qui est désormais l’organe dédié à la sécurisation
foncière rurale relève de la tutelle technique du Ministère de l’Agriculture et du
Développement Rural ;
 Le Ministère en charge de l’Administration du territoire : les Préfets de département sont
en charge notamment de signer les certificats fonciers validés par les Comités de Gestion
Foncière Rurale (CGFR) et les Sous-Préfets de présider les CGFR, de désigner les
commissaires- enquêteurs et d’ouvrir les enquêtes officielles. Dans le cadre de la
délimitation des territoires des villages, les Préfets proposent pour le département la liste
des sous-préfectures programmées pour la délimitation des territoires des villages et les
Sous-Préfets dressent la liste de tous les villages de la sous-préfecture programmés pour
être délimités et convoquent la séance publique du recueil de l’historique de la constitution
du territoire du village à délimiter ;
 Le Ministère en charge du Budget : il procède à l’immatriculation des terres rurales à
travers la Direction du Domaine de la Conservation Foncière de l’Enregistrement et du
Timbre, en collaboration avec la Direction du Cadastre.
SECTION III: PROCEDURE DE DELIVRANCE DU PERMIS DE CONSTRUIRE ET SES
EFFETS
C'est un acte exigé obligatoirement pour toute opération d'implantation, transformation et de toute
construction nouvelle. Il s’agit d’un acte administratif individuel nécessaire et obligatoire pour
quiconque désirant construire un bâtiment, une station service, un équipement hotelier etc.
PARAGRAPHE I LES ETAPES DE LA PROCEDURE
Elle se décline en trois phases
A- La demande
Toute personne désireuse d'entreprendre des constructions doit en faire une demande.
Cette demande est introduite pour les villes de l'Intérieur dans les locaux des services techniques
des mairies pour les permis municipaux et, à Abidjan pour les constructions dans la ville

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d'Abidjan au service technique du District d'Abidjan. Elle comporte des pièces de base et des
pièces spécifiques selon le cas: de construction en présence et la qualité de la personne.
B- L'instruction du dossier
Elle consiste à l'examen de la conformité du projet aux règles applicables. Le dossier est soumis à
l'avis d’une commission qui se réunit au service de Permis de Construire, laquelle sanctionne ses
délibérations par des avis favorables ou défavorables.
Par la suite les dossiers de demande à usage d'habitation jusqu'à R+3 jugés favorables sont
acheminés à la mairie pour délivrance du PC.
Concernant les établissements classés recevant du public (école, usine, salle de spectacle, etc) les
dossiers sont transmis au ministère technique concernés mais également aux services autonomes
de la protection civile et aux services techniques de la localité de la mairie concernées. Ces
organismes doivent émettre leur avis dans un délai d’un mois faute de quoi il est réputé favorable.
Le délai peut être porté à deux mois si la consultation d'une commission réglementaire est
obligatoire. Le PC pour ces catégories est délivré par le ministère de la construction, du logement
et de l'urbanisme.
C- La décision
La décision est prise sous forme d'arrêté par l'organe exécutif des collectivités territoriales {maire
ou gouverneur du district de leur circonscription territoriale) ou par les Préfets ou Sous-préfets
dans leurs localités. La décision d'octroi du PC doit être prise dans un délai de trois (03) mois qui
peut être prorogé à 6 mois à compter de la date de dépôt de la demande.
PARAGRAPHE II : LES EFFETS DU PERMIS DE CONSTRUIRE
Le permis de construire est délivré pour une durée de 1 an de sorte que si aucune construction
n'est entreprise dans ce délai ou si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à 1 an,
il est frappé de péremption. Il peut être prorogé à la demande du pétitionnaire initial qui devra à 2
mois de son expiration introduire cette demande de prorogation auprès des services l'ayant délivré.
C'est un acte administratif individuel créateur de droit et en tant que tel susceptible de recours
pour excès de pouvoir. Il produit des effets aussi bien à l'égard du bénéficiaire, de l'administration,
que des tiers.
A- A l'égard du bénéficiaire
Il confère le droit de construire les opérations pour lesquelles il a été sollicité et ce droit subsiste
même en cas de modification des règles d'urbanisme. Le bénéficiaire du permis de construire doit
respecter les termes de l'autorisation à lui accordé et à cet égard : Il doit, dès l'ouverture du
chantier et jusqu'à complet achèvement des travaux, apposer de façon apparente et visible de la
voie principale un panneau portant indication de certaines informations à titre de publicité.

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Les contrevenants sont passibles des sanctions.
B- A l'égard de l'administration
En tant que mesure de police administrative le PC s'impose à l'administration qui doit en respecter
les dispositions. Ainsi ne pourra-t-elle le retirer que dans les conditions et délais du retrait des
actes administratifs créateurs de droit.
C- A l'égard des tiers
Les permis de construire font l'objet de mesure de publicité sur le chantier dès son ouverture.
Cette formalité constitue le point de départ pour contester le PC, s'ils estiment : que celui-ci leur
porte préjudice et est contraire aux dispositions d'urbanisme.
Il en résulte que le PC est toujours accordé sous la réserve des droits des tiers qui peuvent
demander son annulation en invoquant son illégalité.
SECTION IV : LES AUTRES AUTORISATIONS
PARAGRAPHE I : Le permis de modifier
L’article 29 du CCH dispose que « Le permis de modifier délivré par les services compétents de
l’Urbanisme et de l’Habitat est exigé pour les travaux à exécuter sur les constructions existantes,
lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou
volumétrique. Cette obligation s’impose à tous les maîtres d’ouvrage au sens du présent Code
qu’ils soient de droit public ou privé.
PARAGRAPHE II : Le permis de démolir
Le permis de démolir est un acte administratif qui concerne la démolition totale ou partielle d’une
construction, notamment en fonction de son intérêt patrimonial ou de celui du lieu où elle se situe,
au regard des règles d’urbanisme applicables. Le permis de démolir est régit par le code de la
construction et de l’urbanisme en son article 30. Ainsi, il dispose que « Quiconque désire démolir
en totalité ou partie d’un bâtiment à quelque usage qu’il soit affecté, doit au préalable obtenir un
permis de démolir des services compétents de l’Urbanisme et de l’Habitat ».
Cette obligation s’impose à tous les maîtres d’ouvrage au sens du présent Code qu’ils soient de
droit public ou privé.
A- Quand demander un permis de démolir ?
Le permis de démolir concerne les opérations de démolition totale ou partielle d’une construction.
Son obtention est obligatoire lorsque le terrain est compris dans le périmètre d’un « secteur
protégé », ou lorsque la commune l’a instauré par délibération en conseil municipal
B- Qui délivre le permis de démolir ?

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Le permis de démolir, le document délivré par la même autorité administrative autorisant la
démolition de tout ou partie d’un ouvrage, est délivré par la même autorité administrative
autorisant la construction de l’ouvrage.

CHAPITRE I : LE CONTRAT PRIVE DE CONSTRUCTION

Section I : Forme et nature juridique du contrat privé de construction
Par marché de travaux privés, il faut entendre les différents contrats d'entreprise ou les contrats de
louage d'ouvrage. Ces contrats sont consacrés par les dispositions du code civil, notamment les articles
1779 à 1792. Dans quelle forme le contrat de travaux privés doit-il être constaté ? Quelle est la
nature juridique et le contenu de ce contrat ?
Paragraphe 1 : Le formalisme
L'expression contrat de marché de travaux privés se définit comme (les différents contrats
d’entreprise ou contrat de louage d'ouvrage) le contrat par lequel une ou plusieurs personnes, les
locateurs d'ouvrage, se chargent d'accomplir pour une autre, le maître de l’ouvrage, un travail
déterminé contre rémunération en toute indépendance et sans représenter le maître de
l’ouvrage. Ce contrat de construction se réalise, par la conclusion d'un contrat de louage
d'ouvrage, soit avec un entrepreneur soit avec un architecte. Cette opération se traduit par
l'accomplissement d'actes matériels par ceux-ci sans aucun pouvoir de représentation pour ceux-
là. Il est soumis aux conditions de l’article 1108 du code civil à savoir le consentement des parties
qui s’obligent, la capacité de contracter, un objet certain et licite et également une cause licite. Il
doit être constaté par écrit. La rédaction d'un écrit est une exigence en matière immobilière pour
une question de preuve par principe sinon en d'autres matières le mode de la preuve est libre. En
effet, la charge de la preuve est commandée par les règles de l’article 1341 du code civil qui la
met sur le compte de celui qui l'invoque dans le contrat d'entreprise. Cette norme à caractère
impératif vise la protection des acquéreurs. En pratique, un consommateur qui a sollicité un prêt
pour financer ses travaux d'un certain montant, se trouve à cette occasion dans une
interdépendance entre le contrat de prêt et le contrat de louage ou de locateur d'ouvrage. Si l'un ou
l'autre vient à être résilié, il se produira automatiquement le même résultat pour l'autre.
Paragraphe 2 : La nature juridique et le contenu
S’agissant de la nature juridique, il faut noter que le marché de travaux privés est un contrat de
louage d'ouvrage. Il peut prêter l’appellation, contrat d’entreprise, dans lequel l’entrepreneur
accomplit son activité en toute indépendance de façon matérielle contre rémunération et sans
aucun pouvoir de représentation du maître de l’ouvrage. Il s’oppose au contrat de mandat qui lui
est une représentation du maître de l’ouvrage.
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A- L'obligation du maître de l'ouvrage
Le maître de l'ouvrage c'est-à-dire celui qui commande les travaux auprès du constructeur et qui le
paye, reste libre du choix de la procédure à adopter et de l'attribution des travaux qu'il envisage de
faire exécuter. Il a la latitude de traiter avec le locataire d’ouvrage de son choix (marché de gré à
gré) sans avoir l’obligation de faire appel à concurrence ou procéder par adjudication, d'appel
d'offres ou de concours. Quoiqu'il en soit, il décide souverainement en cette matière du nombre et
de la liste des entreprises à consulter en tenant compte des qualifications professionnelles. Cette
phase terminée, il lui est fait interdiction de s'immiscer fautivement dans la réalisation de la
construction en imposant un choix, un procédé ou un matériau au constructeur. Son obligation
restante est le respect du déroulement normalement prévu au contrat et d’en payer le prix. Les
modalités de paiement du prix peuvent varier. Ainsi peut-il s'opérer de façon échelonnée tenant
compte des états de situation ou de décomptes mensuels présentés au maître d'œuvre pour
vérification. Le paiement effectif du prix à lieu, suivant les normes professionnelles en vigueur
dans un délai de 30 à 45 jours. Ces normes professionnelles prévoient également la constitution
d'une garantie correspondant à un certain pourcentage sur ses acomptes au profit du maître de
l'ouvrage. Cette garantie consignée entre les mains d'un séquestre vise à assurer de la bonne fin
des travaux. Le constructeur peut se passer de la constitution de cette garantie en fournissant une
caution solidaire personnelle émanant d'un établissement financier.
Le maître de l'ouvrage qui ne s'acquitte pas de son obligation dans le délai convenu est soumis au
versement d'intérêts moratoire à courir à compter de sa mise en demeure par lettre recommandée
avec accusé de réception. Le contrat peut être suspendu dans son exécution, puis résilié aux torts
du maître de l’ouvrage.
B- Les obligations du constructeur
Au nombre de deux, elles tiennent à l'exécution des travaux convenus dans le délai prévu.
1- L’exécution des travaux convenus
Cette obligation emporte conséquence de l'exécution des travaux conformément aux directives
reçues et en la fourniture des matériaux conformes à la règlementation en vigueur en matière de
construction et aux règles de l'art. Il a également l'obligation de conseil à l'égard du maître de
l'ouvrage quant aux risques du sol et à la règlementation sous peine d'engager sa responsabilité
professionnelle. En l'absence de maître d'œuvre, cette obligation est accrue. Elle se mue en
obligation de résultat, de moyen ou de garantie, selon la nature des travaux (articles 1792 et
suivants du code civil).
2- L'exécution des travaux dans le délai prévu
Le constructeur peut voir sa responsabilité contractuelle engagée. Toutes les fois qu'il commet un
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manquement fautif quant au délai. Ainsi le délai contractuel doit être respecté. Il doit exécuter les
travaux sans retard sous peine de se voir appliquer une clause pénale stipulée au contrat si un délai
a bien été fixé. Toutefois les cas de force majeure, le retard provoqué par le maître de l'ouvrage, le
maître d'œuvre ou d'autres constructeurs, exonèrent le constructeur de sa responsabilité.
Section II : Les modes de contrat privé de construction
Il existe plusieurs modalités de contrat privé de construction :
- Contrat de promotion immobilière
- Bail à construction
- Bail emphytéotique
- Contrat de construction de maison individuelle
- Vente d’immeuble à construire
Paragraphe 1 : Contrat de promotion immobilière
Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne
physique ou morale, appelée promoteur, s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder à
la construction, pour un prix convenu et au moyen de contrats de louage d’ouvrage, d’un ou de
plusieurs immeubles et à effectuer elle-même ou à faire effectuer, moyennant une rémunération
convenue, tout ou partie des opérations juridiques, administratives, financières et techniques
concourant à ce même objet. Le contrat de promotion immobilière, doit être constaté avant le
commencement de son exécution, par un écrit contenant les énonciations suivantes :
- La situation et la superficie du terrain d’assiette de l’immeuble à construire ;
- L’origine et la nature des droits sur le sol ;
- La consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble à construire ;
- Le délai d’exécution des travaux ;
- Les devis descriptifs et les conditions techniques d’exécution des travaux ;
- Le prix global et forfaitaire révisable ou non révisable convenu pour la construction ;
- Les moyens et les conditions de financement de la construction et les modalités
de règlement à mesure de l’avancement des travaux ;
- La rémunération du promoteur pour ses frais et honoraires ;
- Les références du permis de construire ;
- La garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de son mandat.
Le mandat du promoteur lui donne pouvoir de conclure les contrats nécessaires à son objet, de recevoir
les travaux, de liquider les marchés et de façon générale celui d’accomplir, à concurrence du prix
global convenu, au nom du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation de la
construction. Le promoteur immobilier est aussi habilité à procéder à la vente d’immeuble à construire
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pour le compte du maître de l’ouvrage et de ce fait est considéré comme vendeur d’immeubles.
Toutefois, il n’engage le maître de l’ouvrage, par les emprunts qu’il contracte ou par les actes de
disposition qu’il passe, qu’en vertu d’un mandat écrit spécial contenu dans le contrat de promotion
immobilière ou dans un acte postérieur.
Le maître de l’ouvrage est tenu d’exécuter les engagements contractés en son nom par le
promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi, de la Convention ou de tout mandat
spécial. Le maître de l’ouvrage est tenu d’effectuer les versements correspondant tant à
l’exécution des travaux qu’à la rémunération du promoteur, selon l’échéancier et les modalités
prévus au contrat de promotion immobilière, conformément aux dispositions du CCH.
Le promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec
lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Par ailleurs, si le promoteur s’engage à
exécuter lui-même une partie des opérations de construction, il est tenu, quant à ces opérations,
des obligations d’un loueur d’ouvrage. Le promoteur ne peut se substituer un tiers dans
l’exécution des obligations qu’il a contractées envers le maître de l’ouvrage sans l’accord
préalable écrit de celui-ci. Le mandat du promoteur s’achève après la livraison de l’ouvrage, par la
clôture des comptes de construction entre le maître de l’ouvrage et le promoteur, sans préjudice
des actions en responsabilité qui peuvent être exercées par le maître de l’ouvrage à l’encontre du
promoteur.
Paragraphe 2 : Bail à construction
Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s’engage à titre principal, à édifier des
constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la
durée du bail. Il doit être consenti pour une durée de vingt-cinq ans au plus. En aucun cas, il ne
peut être prorogé. Il est consenti par ceux qui ont le droit d’aliéner et dans les mêmes conditions et
formes. Les terrains du domaine privé de l’Etat et des collectivités territoriales peuvent être
donnés à bail à construction.
Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier susceptible d’hypothèque. Il
peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Dans de ce type de contrat, le
preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à l’achèvement des constructions
prévues au bail. Il peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les
cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à
l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier. Sauf disposition
contraire prévue dans le bail, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées et profite
des améliorations à l’expiration du bail. Le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts
relatifs tant aux constructions qu’au terrain. Il est également tenu du maintien des constructions en

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bon état d’entretien et des réparations de toute nature. Il n’est pas obligé de reconstruire les
bâtiments s’ils ont péri par cas fortuit ou force majeure ou, s’agissant des bâtiments existant au
moment de la passation du bail, par un vice de construction antérieur audit bail. Il répond de
l’incendie des bâtiments existants et de ceux qu’il a édifiés.
Sauf stipulation contraire du bail, il peut démolir, en vue de les reconstruire, les bâtiments
existants. Le prix du bail peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, à des dates et
dans des conditions convenues, d’immeubles ou de fractions d’immeubles ou de titres donnant
vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles.
Paragraphe 3 : Bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est une convention de longue durée, comprise entre dix-huit et quatre-
vingt- dix-neuf ans qui confère au preneur un droit réel immobilier susceptible d’hypothèque. Il
s’agit d’un bail de longue durée (entre 18 et 99 ans), par lequel le preneur acquiert un droit réel
d’usage et de jouissance lui conférant une liberté entendue dans l’utilisation de l’exploitation d’un
immeuble.
1- Les obligations du preneur ou emphytéote
Le preneur ou emphytéote paie une redevance annuelle, révisable selon les modalités convenues
dans les cahiers des charges. Il doit réaliser des constructions (ou tout autre type de mise en
valeur) ou en assumer les charges de manière à maintenir le fond dans une situation de bon
entretien constant ou d’amélioration.
2- Portée juridique
Le bail emphytéotique, à la différence du bail ordinaire est un droit réel. Il est donc hypothécable
et cessible. Le bail emphytéotique est caractérisé par la coexistence de deux droits sur une même
chose. Le droit d’user de la chose et de jouir de ses fruits revient au preneur. Le bailleur, par
exemple l’Etat en Côte d’Ivoire, reste propriétaire et conserve le droit de disposer de la chose.
Le bail emphytéotique ne peut être consenti valablement que par les personnes qui ont le droit de
disposer et d’aliéner. Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs sous tutelle
peuvent être donnés à bail emphytéotique en vertu d’une délibération du conseil de famille.
Concernant les locaux à usage d’habitation, les contrats de bail conclus par l’emphytéote avec les
locataires se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l’immeuble jusqu’au terme de
chacun des contrats de bail signés avec les locataires. Le Ministre chargé de la Construction et de
l’Urbanisme signe les baux emphytéotiques pour le compte de l’Etat sur toutes les parcelles
relevant de son domaine foncier urbain privé.
3- Fin du bail emphytéotique :
Le bail emphytéotique n’est pas renouvelable selon les textes. Mais en pratique il peut l’être.

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Quand le bail emphytéotique n’est pas renouvelé, les édifications faites sur le fond reviennent au
propriétaire. Ce droit peut être cédé dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.
Paragraphe 4 : Contrat de construction de maison individuelle sur plans
Le contrat de construction de maisons individuelles "sur plan" est le contrat qui est signé si l'on se
fait, construire une maison suivant un « plan type » que pourrait proposer le constructeur sur un
terrain vous appartenant ou suivant un plan vous appartenant auquel, le constructeur apporte
quelques modifications : il est soumis aux dispositions du code de la construction et de
l'habitation. Il a pour champ d'application la construction d'une maison d'habitation, d'un
immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel. Le contrat de construction
de maisons individuelles sur plans exige la rédaction d’un écrit dans sa forme et doit contenir des
clauses impératives. Le constructeur a une mission globale de conception et d'exécution. Dans le
cas où le maître de l'ouvrage lui délègue ses compétences, il se charge alors des formalités
administratives et des études techniques. Les plans de la construction sont obligatoirement signés
par un architecte rétribué par le constructeur.
Le maître de l'ouvrage peut suivre le chantier, sans toutefois intervenir directement auprès du
personnel de l'entreprise. Le seul interlocuteur qu'il a, est le constructeur ou celui qu'il aura
désigné comme chef de chantier. Bien que le contrat de construction de maisons individuelles sur
plan soit soumis aux conditions prescrites par l'article 1108 du code civil, des clauses obligatoires
sont mentionnées par le code de la construction et de l'habitation. Ainsi, le contrat visé doit
comporter les énonciations suivantes :
- La désignation du terrain destiné à l'implantation de construction et la mention du
titre de propriété ;
- La désignation du maître de l’ouvrage (permis de construire) ;
- Le respect des règles de construction et d’urbanisme ;
- La description de la construction ;
- Le prix du bâtiment à construire ;
- Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
- La date d'ouverture du chantier ;
- Le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
- Les assurance-dommages ouvrage et responsabilité,
- La date de réception.
Les dispositions de la loi sont d'ordre public ce qui laisse entrevoir des sanctions en cas de leur
méconnaissance. Ces sanctions sont autant civiles (nullité du contrat ou nullité de la clause
litigieuse) que pénales (qui interviennent suite aux infractions portant sur l’absence de contrat

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écrit, l’absence de garantie de livraison), les amendes. Le contrat est résilié naturellement en cas
d'inobservation par l'une des parties de ses obligations, mais même en cas de signature et même
sans faute le maître de l'ouvrage a la possibilité de se rétracter. Pour cela, il dispose de sept (7)
jours qui courent à compter de la première présentation de la lettre recommandée.
Le contrat de construction de maison individuelle sur plan est un marché à forfait au sens de
l'article 1793 du code civil, de sorte à éviter, tout effet de surprise pour l'acquéreur. Ainsi, une fois
le prix arrêté de commun accord à la conclusion du contrat, le constructeur ne peut y revenir quels
que soient les changements intervenant sauf clauses contraires en cas de travaux supplémentaires
nécessaires. Le prix comprend, tous les travaux qui sont indispensables à l'implantation et à
l'utilisation de la maison. Les travaux se déroulent sous l'autorité du constructeur qui en a l'entière
direction et contrôle. Les travaux commencent de façon pyramidale par la fondation qui représente
la base, ensuite l'élévation des murs pour s'achever avec la finition. De même que les travaux sont
échelonnés, les paiements sont également échelonnés en fonction de l'état d'avancement des
travaux. Ainsi, on a 30% maximum à l'achèvement des fondations ; 60% à la mise hors d’eau (ce
pourcentage inclut les 30% déjà versé à l’achèvement de la fondation) ; 75% à la mise hors air et
95% à l'achèvement des travaux. Les 5% restant constitue une garantie qui pourra être levée selon
le cas en présence lors de la réception.
Paragraphe 5 : Vente d’immeuble à construire
La vente d’immeuble à construire est l’acte par lequel le vendeur s’engage à céder en toute
propriété à l’acquéreur tout ou partie d’un immeuble à édifier dans un délai fixé par un contrat.
Cette vente peut être conclue en l’état futur d’achèvement ou à terme. Il s’agit d’un contrat par
lequel l’immeuble à construire est aliénée moyennant un prix donné. Cette définition soulève deux
interrogations : Comment se forme ce contrat et quelles sont les modes de réalisation ?
A- La formation du contrat de vente d'immeuble à construire
Cette formation tient à la qualité des 'parties au contrat, l'objet ou le but de la construction, l'apport
du terrain par le constructeur, l'obligation de paiement du prix durant la construction et la forme
du contrat. Relativement à la qualité des parties, en plus de la satisfaction des conditions
traditionnelles influençant la validité des contrats, la loi exige que l'une des parties ait la qualité de
vendeur d'immeuble à construire, c'est-à-dire quelqu'un qui en fait sa profession et donc réalise
toutes les opérations juridiques et financières y afférentes ; peut-être un commerçant (personne
physique ou morale) qui est immatriculée au registre de commerce et du crédit mobilier et qui de
ce fait tient les livres comptables imposés à tout commerçant. L'apport du terrain est à la charge
du vendeur qui doit en outre transférer la propriété de l'immeuble.
B- Les modalités de réalisation du contrat de vente d'immeuble à construire
14
Le contrat de vente d'immeuble à construire peut se réaliser par la vente à l'état futur
d’achèvement ou une vente à terme, qui peuvent être précédées d'un contrat de réserve
préliminaire.
- La vente à l'état d'achèvement
Elle s’étend de ce que les parties, conviennent que le vendeur d'immeuble transfère et à mesure de
leur exécution, à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que sur la propriété des constructions
existantes. L'acquéreur est tenu pour sa part de payer le prix à mesure de l'avancement desdits
travaux. Toutefois la charge des risques pèse sur le vendeur qui demeure maitre de l'ouvrage
jusqu'à la réception des travaux.
- La vente à terme
Il y a vente à terme lorsque la livraison de l'immeuble intervient après son achèvement et que
l'acquéreur paye le prix à la livraison. Ceci constituant les obligations de chaque partie. Il doit être
constaté par acte notarié ou par une personne qualifiée désignée par ordonnance du juge.
- Le contrat de réservation préliminaire
C'est le chapitre 2 de la loi sur la vente d'immeuble à construire qui l'organise. C'est le contrat par
lequel le vendeur en qualité de réservant, s'engage à réserver à un acquéreur en qualité de
réservataire, un immeuble ou une partie d'un immeuble en contrepartie du versement par le
réservataire, d'un dépôt de garantie. Il doit être rédigé par écrit et comporté certaines mentions
obligatoires conformément à l'article 19 de la loi de 1999 sous peine de nullité. Ce véritable avant
contrat est constitué de dépôt de garantie qui varie. Ainsi il ne peut excéder 10% du prix
prévisionnel de vente si le délai de la vente n'excède pas un (1) an. Il est de 5% lorsque le délai est
compris entre un (1) et deux (2) ans ; au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être
exigé.
C- Les obligations des parties
Chacune des parties au contrat, est tenue d'un certain nombre d'obligations.
1- Les obligations du vendeur
Elles sont diverses et varient selon qu'on se trouve en présence d'une vente à terme, en l'état futur
ou d'un contrat de réservation.
Dans le contrat de réservation préliminaire
Le vendeur d'immeuble à construire c'est-à-dire le réservant est tenue de l'obligation de
réservation qui consiste dans l'engagement pris par lui, d'offrir une priorité d'achat des locaux mis
en construction au réservataire.
Dans le contrat de vente à terme
Le vendeur d'immeuble à construire est tenu d'édifier l'immeuble conformément aux

15
caractéristiques contractuelles et d'en transférer la propriété dans les délais convenus. Il est tenu
de garantir les vices et dommages affectant l'immeuble jusqu’à sa réception.
Dans le contrat en état futur d'achèvement
Tout d'abord le vendeur doit édifier l’immeuble ; garantir l'achèvement des travaux en constituant
une garantie de son achèvement qui peut être soit l'ouverture d'une ligne de crédit auprès d'un
établissement financier, soit d'une convention de cautionnement. Quel que soit le type de contrat,
le vendeur d'immeuble doit avant d'exercer son activité, avoir un agrément délivré par le ministre
en charge de la construction et pour ses programmes immobiliers, un agrément technique
préalable à toute publicité et à toute commercialisation. Il est également tenu des obligations
prévues aux articles 1792 et 2270 du code civil. En plus il est garant des vices de constructions et
des défauts de conformité apparent et ce, jusqu'à l'expiration d'un délai de trois (3) mois après la
prise de possession par l'acquéreur.
2- Les obligations de l'acquéreur
L’acquéreur est tenu de :
- Payer le prix convenu
Cette obligation subsiste indifféremment au type de contrat. Que ce soit le contrat de réservation
préliminaire dont nous avons déjà indiqué les règles le gouvernant, au contrat de la vente à terme,
il est tenu de payer le prix à travers des dépôts successifs effectués au fur et à mesure de
l'avancement des travaux. La loi impose le respect de certains seuils de versements du prix
prévisionnel de la vente comme suit : 20% à l’achèvement des fondations ; 60% à la mise hors eau
et 20% à l'achèvement des travaux. Le solde du prix est versé à la réception des travaux.
- Recevoir les travaux
L'acquéreur prend possession de l'immeuble lorsque celui-ci est achevé et est conforme aux
caractéristiques contractuelles. Il est à noter que le contrat de vente d'immeuble peut être rompu à
titre de sanctions en cas d'inobservation par l'une des parties des prescriptions légales et
spécifiquement en cas de rupture par l'acquéreur, le dépôt de garantie et les apports déjà constitués
restent acquis au vendeur à titre de dédommagement mais la somme des apports et du dépôt de
garantie à retenir n'excède pas 5% du prix de vente éventuellement révisé.
Paragraphe 6 : La copropriété
La copropriété s'attache à des maisons particulières ; tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles
bâtis dont la propriété est repartie entre plusieurs personnes ; par lots comprenant chacun une
partie "privative et une quote-part des parties communes. Elle a une finalité sociale, c'est un mode
d'accession à la propriété individuelle d'un logement et répond également à des préoccupations
économiques en établissant un système de gestion globale.

16
 1- La copropriété, régime foncier : un ensemble complexe
La copropriété porte sur un ou plusieurs immeubles bâtis. Cet ensemble englobe (sol, terrains,
surface) et superstructures (édifices et superficies, construction, ouvrages plantations).
Cependant, de la disposition ainsi présentée, il importe de ne pas perdre de vue que dans la notion
de copropriété, il y a une distinction à faire entre certaines parties dites communes et d'autres
réputées privatives. Les parties privatives (bâtiments ou terrains) sont celles qui sont
réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (la maison, l’appartement et ses
dépendances). Les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous
les propriétaires (ce sont par exemple : le sol ; les cours d'eaux, les parcs, les voies d’accès ; les
éléments d'équipements communs). A côté de cette délimitation traditionnelle, il revient au
règlement de copropriété dans un état descriptif d'opérer aussi une division entre les parties
communes et parties privatives. Cette assiette matérielle révèle une structure juridique dualiste de
la notion de copropriété. En effet, associant des éléments individuels et des éléments collectifs, il
fait apparaître des droits individuels à chacun des copropriétaires (lot ou terrain propriété
exclusive d'une partie privative : liberté de disposition, liberté d'usage et de jouissance des parties
communes). Ainsi chacun doit participer à la conservation, l’entretient et à l’administration des
parties communes.
2- La copropriété, système de gestion : une unité organisée
La copropriété donne naissance à l'exercice des droits accessoires aux parties communes.
L'accomplissement des actes et l'exercice de ces droits relatifs aux parties communes est dévolu
au syndicat des copropriétaires (groupement doté de la personnalité morale). La collective des
copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat a qualité pour
agir en justice (comme demandeur ou défendeur) pour la sauvegarde des droits afférents à
l'immeuble (par exemple, demander la réparation de malfaçons suite, à la destruction ou
dégradation par un tiers, troubles de jouissances causés aux copropriétaires, pour peu qu'ils
présentent un caractère affectif). Il incombe au syndicat d'accomplir tout acte d'acquisition ou
d'aliénation des parties communes ou de constituer des droits réels immobiliers au profit ou à la
charge de ces parties suite à une décision majoritairement prise. Pour tout dire, le syndicat dans sa
mission première a pour fonction d'assurer la conservation de l'immeuble et l'administration des
parties communes. Dans cette mission de gestion, le syndicat s'appuie sur trois organes :
Un organe de décision : l'assemblée générale des copropriétaires. La loi détermine les pouvoirs
de rassemblée (règle de vote et de majorité) et lui confie la nomination des autres organes.
Un organe d’exécution : le syndic, c'est l'organe d'exécution des délibérations de l'assemblée
générale et des dispositions du règlement de copropriété. Il est spécialement chargé de représenter

17
le syndicat dans tous les actes de la vie civile (actes juridiques, procès) et administrer l’immeuble
; pourvoir à sa conservation, à sa garde et son entretien, établir le budget prévisionnel du
syndicat, faire respecter le règlement de copropriété par les copropriétaires et le cas échéant par
leurs locataires.
Un organe de contrôle : le conseil syndicat. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion.

CHAPITRE II : LES MARCHES DE TRAVAUX PUBLICS

Différents des contrats privés, les marchés de travaux publics répondent à des besoins de services
ou organismes publics (l’État, les collectivités territoriales, l’hôpital, etc.). Il s’agit d’un contrat
dont l’objet est de confier à l’entrepreneur l’exécution des travaux publics. Comme tous les
contrats, les marchés de travaux publics sont des contrats, accord de volonté entre le maître
d’ouvrage et le constructeur, dans lesquels l’entrepreneur promet réaliser une construction pour le
compte du maître d’ouvrage (l’Etat, les collectivités publiques…) contre rémunération. Quel est
donc le caractère public d’un tel contrat ? Il s’agit en fait d’un contrat passé entre une personne
publique et une personne privée par le biais duquel cette dernière s’engage à effectuer un travail
public. Soit l’administration s’adresse à un entrepreneur, soit elle exécute les travaux en régie.
Section I : Les critères de détermination d’un marché public
Deux critères pour identifier un marché public : la réalisation d’un travail public et la présence
d’au moins une personne publique dans la conclusion du contrat.
A- La réalisation d’un travail public
Il s’agit de tous travaux de bâtiment ou de génie civil. Il peut exister un simple lien avec la
constitution d’un travail public. Si des contrats sont établis dans le but de fournir des moyens
nécessaires à la réalisation du marché, on considère qu’ils ont la qualité de marché de travaux
publics.
B- Le contrat avec au moins une personne publique
Le fait que le marché public constitue un contrat administratif oblige la présence d’une personne
publique. Sans ce critère organique, le contrat restera privé. Cependant, la jurisprudence française
a admis des exceptions notamment par l’arrêt Peyrot du Tribunal des conflits en 1963 ; dans cet
arrêt, il a été considéré que la construction des routes appartenait par nature à l’Etat, mais aussi
que le financement était en majorité assuré par l’Etat. Ainsi, même si les cocontractants sont tous
deux des personnes privées, le contrat passé entre elles peut être de droit public. Aussi, le mandat peut
permettre de considérer le contrat comme administratif. Une personne publique peut alors donner
mandat à une personne privée pour la réalisation d’un projet d’intérêt public.
Section II : Les pièces constitutives et documents d’un marché public

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A- Les pièces constitutives d’un marché public
Les pièces constitutives d’un marché public au sens contractuel par ordre de priorité sont des
éléments qui décrivent les obligations de chacune des parties au marché à savoir le maitre
d’ouvrage et l’entrepreneur. Ces pièces sont classées selon l’ordre de priorité suivant :
1- Acte d’engagement (A.E)
C’est un document “administratif particulier”. Il fait partie de l’offre remise par l’entrepreneur.
Il est encore appelé “soumission” car il inclut quelquefois la mention “je me soumets”. Ce
document est signé par l’entrepreneur. Il y décrit succinctement les prestations qu’il s’engage à
réaliser, donne le coût, précise la nature de ses prix, renseigne sur un délai d’exécution…
Le modèle de l’acte d’engagement est établi par le maître d’œuvre et doit être repris sans
modification par l’entrepreneur.
2- Cahier des clauses administratives particulières (C.C.A.P)
Ce document note les prescriptions administratives particulières applicables à l’entrepreneur pour
son marché. Le cahier des clauses administratives particulières (C.C.A.P) remplace pour la partie
administrative, les anciens C.P.S (cahier des prescriptions spéciales). Il a été établi par
l’administration pour constituer un document type, puis il est adapté par le maître d’œuvre à
l’affaire traitée. L’entrepreneur doit parapher chaque page en signant l’ensemble avant de l’inclure
dans son dossier d’offre. Dans le sommaire d’un cahier des clauses administratives particulières
(C.C.A.P), on remarque en particulier les chapitres suivants :
3- Cahier des clauses techniques particulières (CCTP)
C’est un document “technique particulier”. Il contient la description des ouvrages des
spécifications techniques. Il se compose donc fréquemment en descriptif des travaux et en clauses
techniques. Le descriptif des travaux : c’est une description précise des prestations à réaliser. Il
permet au maître d’œuvre de suivre le déroulement du marché et la bonne exécution de ces
prestations. Les clauses techniques : c’est la description de la façon dont l’exécution des travaux
doit être menée, avec détails techniques concernant la nature et la qualité des matériaux et
fournitures. Le plus souvent, les clauses techniques sont composées d’une première partie
constituée de généralités et d’une deuxième partie chapitrée par lots ou corps d’état. Par référence
au CCTP, le maitre d’œuvre peut refuser telle ou telle exécution et faire reprendre les travaux
jugés non-conformes. A partir du CCTP, l’entrepreneur peut faire des études de prix. Le CCTP est
établi par le maitre d’œuvre. L’entrepreneur doit parapher chaque page et signe l’ensemble avant
de l’inclure dans son offre.
4- Dossier des plans d’architecte
Ce dossier est un document “technique particulier”. Avec le devis descriptif, il constitue ce que

19
l’on appelle C.P.T (cahier de prescriptions techniques). Ces plans situent la position des
ouvrages ou appareils mentionnées dans le descriptif et précisent les dispositions fonctionnelles de
la construction. A partir d’eux, les bureaux d’études peuvent établir leurs plans de structure ou de
réseaux.
1- Etat des prix forfaitaires
C’est un “document administratif”. Ce document n’existe toujours pas car la liste des prix par
lots qui y est inclus est en général, incorporée dans l’acte d’engagement. En outre, ce document
exige qu’à la construction, les prix soient forfaitaires (ce qui est le cas en général sinon
systématique en Bâtiment).
2- Bordereau des prix unitaires
Ce dossier est un document “technique particulier”. Ce document consigne et définit parfaitement
tous les prix unitaires utiles à la réalisation de la construction. En particulier, il doit y avoir une
description précise de chaque prix et leur valeur écrite en lettres et en chiffres. Compte tenu du fait
que les marchés de bâtiment sont en général forfaitaires, il n’y a pas de bordereau de prix unitaire.
Les seuls prix unitaires qui pourraient apparaître sur un bordereau seraient ceux nécessaires à
l’évaluation financière des fondations à partir d’une certaine côte sous le sol. Quand il existe, le
bordereau est préparé par le maître d’œuvre. L’entrepreneur le complète, le paraphe et signe avant
de l’inclure dans son offre.
3- Devis quantitatif estimatif (D.Q.E)
Ce devis est inscrit dans les documents “administratif particulier”. Ce document n’est pas
contractuel, mais il fait partie du dossier à titre indicatif. Il sert cependant, de base pour
l’estimation du plus et du moins c'est-à-dire pour chiffrer en coût, les moins-values dues aux
suppressions de prestations et les plus-values dues aux travaux supplémentaires (modifications
officiellement notifiées par ordre de service). Corps d’état par corps d’état, le D.Q.E répertorie tous
les éléments d’ouvrage entrant dans la construction finie. On note les quantités respectives et
leur coût, prix par prix. Un D.Q.E comprend donc les colonnes suivantes : numéros de prix,
désignation, unité utilisée, quantité, prix unitaire et prix total.
En général le maître d’œuvre prépare, un cadre de D.Q.E, dans lequel il fait apparaître les postes
de façon précise. En face de chaque poste, il note une quantité sur laquelle l’Administration ne
s’engage pas. L’entrepreneur est tenu de répondre à chaque poste mais si les quantités ne sont
pas conformes à celles du maître d’œuvre il répond avec les quantités qu’il a lui-même trouvées.
Quand il existe le D.Q.E est paraphé, signé par l’entrepreneur et intégré à son offre.
4- Calendrier d’exécution
Dans le cadre de son offre, l’entrepreneur s’est engagé sur un délai global (noté dans l’A.E). Il

20
fournit en outre un document synthétique précisant les grandes étapes d’exécution des travaux, en
particulier les débuts et fin des différents corps d’état pour chaque bâtiment. C’est ce qu’on
appelle calendrier enveloppe d’exécution. C’est une pièce signée par l’entrepreneur et incluse
dans son offre.
Quand l’entrepreneur est désigné, le maître d’œuvre lui demande alors de fournir un calendrier détaillé
d’exécution qu’il s’engage à respecter et qui soit au moins conforme au calendrier enveloppe.
Cette pièce devient pièce contractuelle dès qu’elle est signée par maître d’œuvre et entrepreneur.
Le calendrier-enveloppe et le calendrier-détaillé sont à inscrire dans les documents
“techniques- particuliers”.
5- Cahier des clauses techniques générales (C.C.T.G)
C’est un document de “technique général”. Il n’y a pas de C.C.T.G spécifiquement ivoirien. Il
est donc fait référence à la règlementation française. En particulier le C.C.T.G, approuve les
documents suivants (par ordre de priorité décroissante) : cahiers des charges DTU (Documents
Techniques Unifiés) ; les règles de calcul DTU ; normes AFNOR ; avis techniques du C.S.T.B
(Centre Scientifique et Technique du Bâtiment, France) et certaines notices techniques établies par
les professionnels et agréés par les assurances. Ces documents sont le recueil de règles à respecter
dans les études et dans l’exécution des ouvrages. Ils n’apparaissent pas physiquement dans le
dossier du marché mais ceux qui sont nécessaires à son travail doivent en principe, figurer dans la
bibliothèque de l’entrepreneur.
6- Cahier des clauses et conditions générales (C.C.C.G)
Le C.C.C.G est un document “administratif général”. Le seul document officiellement
applicable en Côte d’Ivoire est un arrêté ministériel datant d’avant l’indépendance (1946). Le
C.C.C.G détermine le cadre administratif général dans lequel doivent s’harmoniser les relations
entre maître d’œuvre et entrepreneur ; il fixe des seuils, définit des processus, impose des
conditions, s’intéresse aux problèmes financiers, sociaux… Ce document n’apparaît pas
physiquement dans le dossier du marché. Il est réputé parfaitement connu des intervenants.
B- Les documents d’un marché public
1- Les documents généraux d’un marché public
Ce sont les documents qui ne varient pas ou évoluent peu ; ils n’ont pas besoin d’être rédigés à
chaque fois : ils servent à tous les marchés. C’est le cas par exemple du cahier des clauses
administratives générales (CCAG), des normes concernant les matériaux, des prescriptions
réglementaires d’exécution ou de pose, des réglementations de calcul...
2- Les documents particuliers d’un marché public
Il s’agit des documents spécifiques décrivant de façon particulière la construction envisagée par le

21
marché.
Section III : Les modes de contrats publics
A- Les passations des marchés publics
Les passations des marchés publics résultant de l’attribution de contrats aux termes desquels les
paiements sont effectués lors de la mise en œuvre des projets, en vertu des règles et procédures en
vigueur et des principes de l’institution de financement. Le principe en la matière veut que les
marchés publics soient soumis à concurrence. A cette fin les pouvoirs adjudicateurs disposent
principalement de deux modes généraux (l’adjudication et l’appel d’offres) et deux modes
exceptionnels de passation des marchés publics (la procédure négociée sans publicité et la
procédure négociée avec publicité).
1- L’adjudication
L’adjudication consiste en l’attribution du marché au soumissionnaire qui a remis l’offre régulière
la « moins disant », la moins chère. C’est le seul critère d’attribution du marché rendant
celle-ci automatique, sans aucune exception possible. Cela implique que toutes les conditions
auxquelles le marché doit reprendre aient été fixées par le pouvoir adjudicateur.
Aussi le pouvoir adjudicateur doit attribuer le marché au soumissionnaire qui a remis l’offre
régulière la plus basse. Pour évaluer le prix de chaque soumissionnaire, il convient bien sûr de
tenir compte du prix offert, mais également de tous les chiffrables. L’adjudication revêt deux
variantes : elle est soit publique ou ouverte soit restreinte. Elle est publique ou ouverte lorsque le
pouvoir adjudicateur laisse à tous la possibilité de remettre une offre. Elle est restreinte lorsque
le pouvoir adjudicateur sélectionne d’abord les candidats qui pourront ensuite soumissionner.
Le choix de la procédure est libre et le pouvoir adjudicateur n’est jamais soumis à l’une ou l’autre
(des variantes qui font nécessairement la publication d’un avis de marché).
2- L’appel d’offres
L’appel d’offres implique l’attribution du marché au soumissionnaire qui a remis l’offre régulière
la « moins disant », soit la plus intéressante au vu des critères d’attribution définis par le pouvoir
adjudicateur. Ici l’offre ne dépend pas seulement de son prix, même si celui-ci peut figurer parmi
les critères d’attribution. D’autres critères comme la qualité des produits ou prestations, la valeur
technique, le caractère esthétique et fonctionnel, les couts d’utilisation, la rentabilité, le service
après- vente et l’assistance technique, la date et les délais de livraison ou d’exécution.
Le pouvoir adjudicateur doit tenir compte de tous les critères qu’il a lui-même prédéfinis pour
procéder à cette attribution, non se contenter d’examiner certains d’entre eux. L’appel d’offre peut
être soit restreint, soit ouvert. Dans ces cas, ils sont calqués sur le modèle de l’adjudication c'est-
à- dire identique à celle visant l’adjudication publique ou retreinte.
22
 3- La procédure négociée sans publicité
La procédure négociée sans publicité (marché d’appel d’offres sur concours) : l’adjudicateur fait
soumissionner plusieurs concurrents (entrepreneurs, fournisseurs ou prestataires de services) de
son choix et négocie les conditions du marché avec un ou plusieurs d’entre eux. Il est sans
publicité.
4- La procédure négociée avec publicité
La procédure négociée avec publicité (marché négocié) : c’est la procédure dans laquelle le
pouvoir adjudicateur consulte plusieurs entrepreneurs, fournisseurs ou prestataires de services de
son choix et négocie les conditions du marché avec un ou plusieurs d’entre eux. Dans cette
hypothèse les règles de publicité vont être respectées. Exemple : le cas des marchés de services,
où la nature des services est telle que les spécifications du marché ne peuvent être établies avec
une précision suffisante pour permettre son attribution selon la procédure d’adjudication ou
d’appel d’offres.
B- Les passations des prix
Les passations des prix sont des modes de contrats de marchés publics. Ils sont basés sur la
rémunération du projet à réaliser. En effet, les prix sont réputés comprendre toutes les dépenses
résultant de l’exécution des travaux, y compris les frais généraux, impôts et taxes et assurer à
l’entrepreneur une marge pour risques et bénéfices. Ainsi, les prix sont fonction de la forme du
marché. On a donc : Le marché à prix forfaitaire ; le marché à prix unitaires ; le marché pour une
partie à prix forfaitaire et pour l’autre à prix unitaire ; les marchés sur dépenses contrôlées et des
travaux effectués en régie.
Dans les marchés publics, le “prix forfaitaire” est défini comme « tout prix qui rémunère
l’entrepreneur pour un ouvrage ou un ensemble déterminé de prestations défini par le marché et
qui, ou bien est mentionné explicitement dans le marché comme étant forfaitaire, ou bien ne
s’applique dans le marché qu’à un ensemble de prestations qui n’est pas de nature à être répété ».
Selon le dictionnaire Petit Larousse, le forfait est un contrat dans lequel le prix d’une chose, d’un
service est fixé par avance à un montant invariable. Un marché est donc forfaitaire quand le prix
fixé à l’avance reste invariable et constitue la rémunération de l’entreprise pour les prestations
prévues (compte non tenu des actualisations et révisions de prix éventuelles). Le détail des
quantités à réaliser n’importe pas ; c’est le résultat global final qui compte. Autrement dit, c’est le
prix qui rémunère le titulaire pour une prestation indépendamment des quantités mises en œuvre
pour que le prix soit forfaitaire, il faut qu’il soit indiqué comme tel dans le marché. C’est le
marché le plus fréquent ; il est particulièrement bien adapté à des travaux dont la consistance est
bien définie au moment de la conclusion du marché.

23
Ce sont les prix qui s’appliquent à cette nature d’ouvrage ou à un élément de l’ouvrage dont les
quantités ne sont indiquées dans le marché qu’à titre prévisionnel. En d’autres termes, le prix
unitaire est le prix à l’unité d’une prestation donnée. Dans cette forme de
marché il faut donc, pour calculer le montant à payer à l’entreprise, faire le détail des quantités
exécutées et leur appliquer les prix unitaires correspondants. C’est un cas courant en bâtiment, par
exemple : Les fondations, en dessous d’une certaine cote, sont traitées à prix unitaire donc sur
quantités réellement exécutées. La superstructure, au-dessus de cette cote, est traitée au forfait.
Les formules mixtes sont les formules qui combinent à la fois prix forfaitaire et prix unitaire. Elle
est présentée sous la forme d’un détail estimatif comprenant, pour chaque nature d’ouvrage ou
chaque élément d’ouvrage, la quantité à exécuter et le prix de l’unité correspondant et indiquant
quels sont, pour les prix d’unité en question les pourcentages correspondants.
C- Les marchés sur dépenses contrôlées et les travaux effectués en régie
1- Les marchés sur dépenses contrôlées
Les marchés sur dépenses contrôlées sont les marchés qui font prévaloir la suprématie de la
puissance publique. Ils sont utilisés pour les marchés de l’Etat. C’est un marché qui est peu enclin
à l’incitation à la réduction des coûts et du risque de transport des responsabilités du titulaire
au maître d’ouvrage. En annexe aux marchés définis ci-dessus, notons une autre forme de
rémunération de l’entrepreneur (rarement applicables en bâtiment, mais applicables en routes et en
travaux d’entretien) : Quand pour certains travaux, il n’y a pas de prix ou pas possibilité de prix
alors l’administration définit les tâches à réaliser par l’entrepreneur. Celui-ci exécute et fait
viser par l’administration la totalité des dépenses et frais que les travaux provoquent. C’est sur la
base de l’ensemble de ses débours, contrôlés systématiquement par l’administration, que
l’entrepreneur est rémunéré. Dans cette forme de prestations, l’entrepreneur a une obligation de
résultat.
2- Les travaux effectués en régie
Les travaux sont effectués en régie lorsque le maître d’ouvrage requiert à titre exceptionnel de
l’entrepreneur qu’il mette à sa disposition le personnel, les fournitures et le matériel pour exécuter
des travaux accessoires au marché. Ces travaux sont réalisés sous la responsabilité du maître
d’ouvrage. Dans le cas des travaux en dépenses contrôlées ou des travaux exécutés en régie, le
marché ne contient pas de prix mais contient les modalités de rémunération du titulaire du marché
:
- Remboursement des dépenses de salaires, indemnités, charges salariales, matériaux,
matières consommables, emploi des matériels, frais généraux et taxes imputables au
chantier ;

24
 - Rémunération du titulaire pour couvrir les autres frais généraux, impôts, taxes et marge
bénéficiaire.
D- Revision et actualisation des prix

La révision et l'actualisation des prix concernent aussi les marchés publics que les marchés privés.
1- REVISION ET ACTUALISATION DES PRIX DES MARCHES PRIVES
Pour les contrats d'entreprise portant sur les marchés privés, trois types de marchés sont
généralement prévus: les marchés à prix forfaitaire, les marchés au métré, les marchés de travaux
en dépenses Contrôlées.
L'actualisation des prix ou la révision des prix est faite selon les normes fixées par le Ministère de
la Construction, en tenant compte de l'indice du coût de la construction ou d'un des index
correspondant à des travaux spécifiques publiés chaque année par le ministère. Dans tous les cas,
les pièces contractuelles doivent mentionner la méthode adéquate. Dans le cas où cela n'est pas
indiqué dans le contrat, l'actualisation résulte de la variation des indices de référence entre la date
du mois de remise de l'offre et la date de l'ordre de service ou la date d'intervention fixée par le
planning. Quant à la révision des prix, elle est fonction des modalités fixées dans les pièces
contractuelles.
2- REVISION ET ACTUALISATION DES PRIX DES MARCHES PUBLICS
Dans les marchés publics, les prix sont réputés fermes sauf si le marché prévoit, qu'ils soient
révisables. Le prix ferme se saisit comme ne pouvant pas être modifié, pour des raisons de
variations économiques, en cours d'exécution du marché. Un prix ferme est toujours actualisable
et l'actualisation est faite dans les conditions prévues par la réglementation en vigueur le premier
jour du mois d'établissement des prix, sauf si le marché exclut cette actualisation ou s'il ne
contient les éléments nécessaires à celle-ci. Il en est de même pour la révision des prix qui doit
être prévue par la règlementation en vigueur le premier jour du mois d'établissement des prix, en
tenant bien entendu compte que le marché renferme les éléments nécessaires à cette révision.
Elles sont faites en appliquant des coefficients établis à partir d'index de référence fixés par le
marché. La valeur initiale du ou des index à prendre en compte est celle du mois d'établissement
des prix (celui qui est précisé dans le marché ou à défaut le mois calendaire précédant celui de la
signature de l'acte d'engagement par l'entrepreneur). Même si les travaux sont inachevés à
l'expiration du délai d'exécution mentionné par le marché ou sont prolongés, l'actualisation des
prix reste acquise et la révision des prix se poursuit.
E- La remuneration de l'entrepreneur

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La rémunération de l'entrepreneur est basée sur un échéancier prévisionnel pernettant de suivre le
chantier. Elle s'opère selon différentes modalités qui débutent par les décomptes mensuels, puis
décompte final et état du solde pour être enfin clos par le décompte général.

1- LE DECOMPTE MENSUEL
Le règlement des comptes du marché se fait par des acomptes mensuels et un solde établis.
Ainsi avant la fin de chaque mois, l'entrepreneur remet au maître d'œuvre un projet de décompte
établissant le montant total, arrêté à la fin du mois précédent, des sommes auxquelles il peut
prétendre du fait de l'exécution du marché depuis le début, de celui-ci.
2- DECOMPTE FINAL ET ÉTAT DU SOLDE
Le décompte final est fait à la fin des travaux. Après l'achèvement des travaux de l'entrepreneur,
concurremment avec le projet de décompte afférent au dernier mois de leur exécution ou à la place
de ce projet, dresse le projet de décompte final établissant le montant des sommes auxquelles il
peut prétendre du fait de l'exécution du marché dans son ensemble, les évaluations étant faites en
tenant compte des prestations réellement exécutées.
En cas de retard dans la présentation du projet de décompte final, l'entrepreneur est passible de
pénalités. En outre, après sa mise en demeure restée sans effet, le décompte peut être établi
d'office par le maître d'œuvre aux frais de l'entrepreneur. Ce décompte est notifié à l'entrepreneur
avec le décompte général.
3- DECOMPTE GENERAL
Le décompte général est le récapitulatif de toutes les opérations. Il est établi par le maître d'œuvre
et comprend : le décompte final ; l'état du solde ; la récapitulation des acomptes mensuels et du
solde.
Le montant du décompte général est égal au résultat de cette dernière récapitulation. Il est signé
par la personne responsable du marché et doit être notifié à l'entrepreneur par ordre de service
avant la plus tardive des dates ci-dessous ;
- Quarante-cinq (45) jours après la date de remise du projet de décompte final,
- Trente jours après la publication de l'index de référence permettant la révision du solde.
Le délai de quarante-cinq (45) jours est ramené à un mois pour les marchés dont le délai
d'exécution n'excède pas trois (3) mois.
Le règlement peut être effectué au moyen autre que la lettre de change relevé, le mandatement du
solde intervient dans le délai fixé par le marché et courant à compter de la notification du
décompte général.

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NB : ce délai ne dépasse pas quarante-cinq jours si la durée contractuelle d'exécution du marché
est inférieure ou égale à six mois. Il n'excède pas soixante jours si la durée d'exécution
contractuelle du marché est supérieure à six (6) mois.
Quand le règlement est fait au moyen de la lettre de change relevé, l'autorisation pour le montant
du solde est envoyée en même temps qu'est notifié le décompte général.
L'entrepreneur doit dès cette notification, renvoyer au maître d'œuvre revêtu de sa signature, sans
ou avec réserves (ce délai est de trente jours, en ce qui concerne les marchés inférieurs ou égal à
six mois et quarante-cinq (45) jours pour ceux supérieurs à six [6] mois).
La signature du décompte général, donnée sans réserve, lie définitivement les parties, excepté le
montant des intérêts ' monétaires rendant ainsi le projet de décompte, général et définitif du
marché.
SECTION IV : LES LITIGES
A l'occasion de l'exécution du marché, les interprétations des ordres de service peut diverger au
point de faire naître des différends qui peuvent vite se régler ou à défaut se prolonger entraînant
des sanctions.
PARAGRAPHE 1 : LA MISE EN DEMEURE
Lorsque l'entrepreneur ne se conforme pas aux dispositions du marché ou aux ordres de service, la
personne responsable du marché le met en demeure d'y satisfaire, dans un délai déterminé, par une
décision qui lui est notifié par écrit. Dans les cas particuliers intéressant la défense ou cas
d'urgence, ce délai est fixé autrement. Sinon le délai n'est pas Inférieur à quinze (15) Jours à
compter de la date de notification de la mise en demeure.
PARAGRAPHE 2 : LE REGLEMENT DES LITIGES
Quelques soient les litiges ou différends survenus entre le maître d'œuvre et l'entrepreneur sous la
forme de réserves faites à un ordre de service ou sous tout autre forme, il est procédé de la
manière suivante au fin de son règlement. L'entrepreneur remet au maître d'œuvre, aux fins de
transmission à la personne responsable du marché, un mémoire exposant les motifs et indiquant
les montants de ses réclamations. Après que ce mémoire a été transmis$ par le maître d'œuvre,
avec son avis, à la personne responsable du marché, celle-ci notifie ou fait notifier à l'entrepreneur
sa proposition pour le règlement du différend, dans un délai de deux (2) mois à compter de la date
de réception par le maître d'œuvre du mémoire de réclamation.
NB : toute absence de proposition dans ce délai équivaut à un rejet de la demande de
l'entrepreneur.
Intervention du maître de l'ouvrage

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Lorsque l'entrepreneur n'accepte pas la proposition de la personne responsable du marché ou le
rejet implicite de sa demande, il doit sous peine de forclusion, dans un délai de trois (3) mois à
compter de la notification de cette proposition ou à l'expiration du délai de deux (2) mois, le faire
connaître par écrit à la personne responsable du marché en lui faisant parvenir, le cas échéant aux
fins de transmission au maître de l'ouvrage un mémoire complémentaire développant les raisons
de son refus.
Si un différend survient directement entre la personne responsable du marché et l'entrepreneur,
celui-ci doit adresser un mémoire de réclamation à celui-là aux fins de transmission au maître de
l'ouvrage. C'est au maître de l'ouvrage que revient.de prendre la décision qui s'impose. Même si
l'entrepreneur ne défère pas à la décision prise, elle s'appliquera provisoirement à titre de
règlement dudit litige, la résolution définitive relevant de la procédure contentieuse. Cette phase
se déroule comme suit :
-Si, dans un délai de trois (3) mois à partir de la date de réception par la personne responsable du
marché, de la lettre ou du mémoire de l'entrepreneur, aucune décision n'a été notifiée à
l'entrepreneur ou si celui-ci n'accepte pas la décision qui lui a été notifiée, l'entrepreneur peut
saisir le tribunal administratif compétent. Il portera donc devant cette! juridiction uniquement les
chefs et motifs de réclamation énoncés dans la lettre ou le mémoire remis à la personne
responsable du marché.
NB : si dans un délai de six (6) mois à partir de la notification à l'entrepreneur de la décision prise,
l'entrepreneur n'a pas porté ses réclamations devant le tribunal administratif compétent, il est
considéré icomme ayant accepté ladite décision et toute réclamation est irrecevable.
Toutefois, le délai de six (6) mois est suspendu en cas de saisine du comité consultatif de
règlement amiable (lorsque lis titulaire du marché saisit d'un différend, le comité consultatif
interministériel de règlement amiable, il supporte les frais de l'expertise, s'il en est décidé une.
Cependant, la personne publique peut en rembourser tout ou partie après avis du comité.
PARAGRAPHE 3 : LES SANCTIONS
Les entrepreneurs contrevenants s'exposent à l'ajournement, l'interruption des travaux voire la
résiliation de ceux-ci.
La mauvaise exécution des obligations expose l'entrepreneur à des sanctions. Cependant, celles-ci
ont surtout pour but de le contraindre à l'exécution de son marché. Elles sont au nombre de quatre
- Les pénalités de retard
Elles peuvent être à l'initiative de l'administration, être prévues dans les clauses contractuelles. Si
les pénalités sont prévues, elles sont automatiquement appliquées dès qu'il y a constat de retard
idans l'exécution de la prestation et elles sont déduites d'office des sommes dues à l'entrepreneur.

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 - Résiliation aux torts de l'entrepreneur
La résiliation prononcée emporte la rupture du contrat. L'administration qui la prononce, peut le
faire soit amiablement, soit d'office, soit après une mise en demeure. Les cas entraînant la
résiliation idoivent être inscrites dans les cahiers et clauses contractuelles notamment sous-
traitance sans autorisation ; acte de malveillance caractérisé ; non-conformité aux dispositions du
marché ou aux ordres de service, décès, faillite ou liquidation judiciaire...
La résiliation rompt le marché définitivement.
- La mise en régie
L'administration se substitue à l'entrepreneur et assure elle-même l'exécution du marché mais aux
risques et périls de l'entrepreneur.
- L'exclusion des marchés
En cas d'actes frauduleux, manquements graves aux engagements pris ou infractions répétées aux
conditions de travail, le ministre peut prononcer l'exclusion temporaire ou définitive de
l'entrepreneur des marchés de l'administration.
SECTION V : LES GARANTIES
L'administration doit s'entourer de toutes les garanties pour s'assurer que l'ouvrage sera réalisé.
Aussi prend-elle des mesures avant, pendant et après les travaux.
PARAGRAPHE 1 : LES GARANTIES AVANT LES TRAVAUX
L'administration reçoit des soumissionnaires leurs propositions, mais aussi leurs références
constituées de la liste des chantiers exécutés comparables si possible à celui qui fait l'objet de
proposition. L'administration se renseigne auprès des propriétaires pour connaître la qualité des
prestations exécutées. Elle peut aussi visiter les ouvrages concernés. Les renseignements
concernent la liste des moyens en matériel et en personnel foumie par les entrepreneurs ; la
performance du matériel ; la qualité et la quantité du personnel.
PARAGRAPHE 2 : LE CAUTIONNEMENT ET LA CAUTION
La délicatesse de la mission publique emmène le maître d'ouvrage à agir avec prudence. Intervient
à cet effet le cautionnement qui est constitué pour jauger de la réelle surface solvable des
entrepreneurs. Chaque entrepreneur introduit dans sa proposition une somme bloquée dont le
montant est fixé à 1/100 de l'estimation des travaux concrétisant ainsi son engagement et couvrant
également les frais de recherche d'un autre entrepreneur, si le titulaire ne donne pas de suite. Cette
caution provisoire est restituée aux entrepreneurs qui n'ont pas été retenus pour le marché par la
main levée donnée par l'administration conformément aux descriptions du marché.

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Le cautionnement définitif garantit le maître d'ouvrage contre l'entrepreneur titulaire d'un marché
en vue de la bonne exécution de ce marché et en vue du recouvrement des sommes dont ce dernier
serait débiteur. Le cautionnement définitif prévu est 1/30 de l'estimation des travaux.
A côté du cautionnement, il est constitué une provision de garantie pendant les travaux qui
représente 10/100 du marché et est déduite sur les acomptes mis en paiement pour également
garantir la bonne execution. Les règlements peuvent prévoir la substitution du cautionnement par
une caution personnelle et solidaire c'est-à-dire un tiers qui se porte garant pour répondre avec
l'entrepreneur de tout et vers qui on peut se toumer pour la réparation d'éventuelles fautes.
Le cautionnement ou la caution est restitué sur présentation d'une "main levée" du maître
d'ouvrage attestant que i'entrepreneur a rempli ses obligations contractuelles, dans le mois qui suit
la fin du délai de garantie.
PARAGRAPHE 3 : DELAI DE GARANTIE
Le délai de garantie est, sauf stipulation différente du marché et sauf prolongation décidée, d'un
(1) an à compter de la date d'effet de la réception, ou de six (6) mois à compter de cette date si le
marché ne concerne que des travaux d'entretien ou des terrassements. Pendant ce délai de garantie,
l'entrepreneur est tenu à une obligation dite "obligation de parfait achèvement" au titre de laquelle
il doit :
- Exécuter les travaux ou prestations éventuels de finition
- Remédier à tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage ou le maître d'œuvre
- Procéder, le cas échéant, aux travaux confortatifs ou modificatifs
- Remettre au maître d'œuvre les plans des ouvrages conformes à l'exécution. Certains
travaux ne sont à la charge de l'entrepreneur que si la cause de ces déficiences lui est
imputable.
A l'expiration du délai de garantie, l'entrepreneur est dégagé de ses obligations contractuelles.
Sauf si l'entrepreneur n'a pas procédé à l'exécution des travaux et prestations exigées, ou
prolongation de la part de la personne responsable du marché, auxquels cas le délai normal est
prolongé.
SECTION VI : LES MODIFICATIONS EN COURS D'EXECUTION
Le principe est que, l'entrepreneur ne peut, de lui-même, apporter aucun changement aux
dispositions techniques prévues par le marché. S'en tenant aux ordres de service du maître d'œuvre
et dans le délai fixé par cet ordre, il a l'obligation de reconstruire les ouvrages qui ne sont pas
conformes aux stipulations contractuelles. Toutefois, exceptionnellement le maître d'œuvre peut
accepter les changements faits par l'entrepreneur pour cela certaines dispositions seront appliquées
pour le règlement des comptes .

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-Si les dimensions ou les caractéristiques des ouvrages sont supérieures à celles que prévoit le
marché, les métrés restent fondés sur les dimensions et caractéristiques prescrites par le marché et
l'entrepreneur n'a droit à aucune augmentation du prix ;
-Si elles sont inférieures, les métrés sont fondés sur les dimensions constatées des ouvrages, et les
prix font l'objet d'une nouvelle détermination.
SECTION VII : LES DELAIS ET RECEPTION DES TRAVAUX
PARAGRAPHE 1 : LES DELAIS

Le délai d'exécution des travaux fixé par le marché s'applique à l'achèvement de tous les travaux
prévus incombant à l'entrepreneur, y compris sauf stipulation différente du marché, le repliement
des installations de chantier et la remise en état des terrains et des lieux. Sauf stipulation différente
du marché] le délai part de la date de la notification du marché, laquelle marque le début des
travaux. En dehors de ces cas de tranches conditionnelles et sauf stipulation différente du marché,
lorsque celui-ci prévoit que le idélai d'exécution court à partir à partir d'une date à fixer par ordre
de service, l'entrepreneur ne peut élever aucune réclamation si la date ainsi fixée n'est pas
postérieure de plus de six (6) mois à celle de la notification du marché. Sauf stipulation différente
du marché, le délai d'exécution comprend, si elle existe la période de préparation, ce qui n'est pas
à confondre ou distinct du délai d'exécution de l'ensemble des travaux qui peuvent être fixés par le
marché pour l'exécution de certaines tranches de travaux, ou de certains ouvrages, parties
d'ouvrages ou ensembles de prestations.
Si le marché fixe, au lieu d'un délai d'exécution, une date limite pour l'achèvement des travaux,
cette date n' aura de valeur que s'il en fixe une autre pour le commencement. Il y a prolongation
naturellement des délais d'exécution, en cas de changement de la masse de travaux ou une
modification ou tous nouveaux actes dénaturant, en ajout au marché passé, pans ce cas
l'importance et la prolongation ou du report est débattre par le maître d'œuvre, l'entrepreneur, puis
elle est soumise à ('approbation de la personne responsable du marché, et la décision prise par
celle-ci est notifiée à l'entrepreneur par ordre de service. Tout fait nouveau est notifié à
l'entrepreneur par ordre de service et non par des avenants. Et cela est aussi vrai pour les
prolongations ou reports des délais en matière de tranches conditionnelles (il y a prolongation
d'une durée égale au retard accusé ou à cette prolongation).
PARAGRAPHE 2 : LES PENALITES
Dans l'exécution des travaux un retard peut être constaté handicapant la suite. Si ce retard
concerne l'ensemble du marché ou porte sur une tranche ayant été affecté d'un délai d'exécution
partiel ou une date limite fixé, on applique une pénalité journalière de 1/3000 du montant de

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l'ensemble, du marché ou de la tranche en question ; sauf stipulation contraire du cahier de clause
administrative particulière. Ce montant est évalué à partir des prix de base définis dans le contrat.
Les pénalités sont encourues du simple fait de la constatation du retard par le maître d'œuvre.
S'il y a résiliation, les pénalités: sont appliquées jusqu'au jour inclus de la notification de la
résiliation jusqu'au jour d'arrêt de l'exploitation d l'entreprise si la résiliation résulte soit, du décès,
l'incapacité, redressement judiciaire et liquidation judiciaire.
PARAGRAPHE 3: LES PRIMES

Le cahier des clauses administratives particulières peut prévoir des primes d'avance. S'il en est
prévu, leur attribution est faite sans que l'entrepreneur soit tenu de les demander: ces primes
s'attachent à l'exécution de l'ensemble des travaux ou des primes concernant certains ouvrages,
parties d'ouvrages ou ensembles de prestations faisant l'objet de délais particuliers ou de dates
limites fixées dans le marché.
NB: le retard dans la remise d'un projet de décompte est également sanctionné par une pénalité
journalière établie comme suit :
Pour les décomptes mensuels, 1/2000 de la différence entre le montant du décompte dont il s'agit
et celui du décompte précédent
- Pour le décompte final, 1/10000 du imontant ide ce décompte. Ces pénalités sont appliquées
après un ordre de service mentionnant la date limite fixée, jusqu'à la remise effective de la chose,
tout en rappelant à l'entrepreneur ses obligations.
PARAGRAPHE 4: LA RECEPTION
C'est l'article 1792-6 du code civil qui en fixe le cadre juridique, tant pour les marchés privés que
pour les marchés publics : la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter
l'ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie fa plus diligente, soit à
('amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause, prononcée
contradictoirement. Tout est consigné dans un procès-verbal.
En marché publics, c'est l'acte par lequel le maître d'ouvrage prend livraison et accepte les travaux
achevés. L'entrepreneur avise à la fois la personne responsable du marché et le maître d'œuvre, par
écrit, de la date à laquelle il estime que. les travaux ont été achevés ou le seront. Cela court dans
un délai de vingt (20) jours sauf stipulation différente du cahier des clauses administratives
particulières. La réception peut être prononcée sans ou avec réserves. Elle peut être unique ou
partielle. La personne responsable du marché, avisée par le maître d'œuvre de la date de ces
opérations peut y assister ou s'y faire représenter.

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Lorsque la réception est assortie de réserves, l'entrepreneur doit remédier aux imperfections et
malfaçons coffespondances dans le délai prescrit, la personne responsable du marché peut les faire
exécuter aux frais et risques de l'entrepreneur. La réception partielle est celle qui porte sur une
tranche d'ouvrage ou une partie ayant été affectée d'un délai d'exécution distinct du délai global
d'exécution de l'ensemble des travaux.
Dans tous les cas quelle que soit la Variante, le décompte général est unique pour l'ensemble des
travaux. Elle emporte des effets juridiques qui portent sur le cours du délai d'exécution couvre les
vices fait courir les garanties.

CHAPITRE III: LES ASSURANCES DE LA CONSTRUCTION ET

LE CONTROLE TECHNIQUE
Le régime d'assurance des constructeurs, résulte des articles 1792 et 2270 du code civil qui
prévoient, la police d'assurance individuelle couvrant la responsabilité. Du début des travaux à
leur réception, supportent' tous les risques. Aussi des contrôles sont souvent effectués, pour
s'assurer de la bonne tenue des travaux.
SECTION 1 : RESPONSABILITES DES CONSTRUCTEURS
Les responsabilités des constructeurs ouvrant le chapitre des assurances commencent, à courir
depuis l'ouverture du chantier, jusqu'à la réception des travaux. Le maître de l'ouvrage, comme le
tiers peut subir un dommage, antérieurement à la reception de l'ouvrage. Comment sont-ils
réparés?
PARAGRAPHE 1: LES DOMMAGES SUBIS PAR LE MAITRE DE L'OUVRAGE
AVANT RECEPTION DE L'OUVRAGE
Ces dommages portent sur deux points : les retards et les malfaçons
A- Les malfaçons
Tant que la réception n'a pas été effectuée, la responsabilité des constructeurs sera fondée sur la
responsabilité contractuelle de droit commun; concernant les sous-traitants, toute action sera sur la
responsabilité délictuelle en raison de l'absence de contrat de louage les liants à celui- là. Les
constructeurs se trouvant ici dans une obligation de résultat eu égard au marché promis, Je maître
de l'ouvrage n'aura pas à démontrer la faute mais le préjudice qui en est résulté du fait de
l'inexécution de l’obligation; concernait les architectes, redevables d'une obligation de moyen, la
démonstration de la faute et le lien de causalité avec le dommage subi est nécessaire. La durée de
mise en œuvre de cette responsabilité est de 30 ans et se base sur l'article 1147 du code civil.
B- Les retards

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Tout retard dans la réalisation d'un ouvrage est susceptible d'engager la responsabilité des
constructeurs en charge matériellement de l'ouvrage. Si les autres sont difficilement exonérables
(sauf force majeure), l'architecte peut se voir exonérer s'il avait seulement à établir un planning.
Le maître de l'ouvrage peut avoir aussi sa part dans le retard, si cela est de son fait.
PARAGRAPHE 2 : LA REPARATION DES DOMMAGES SUBIS PAR LES TIERS
Trois actions sont à mettre à l'actif du maître de l'ouvrage, qui peut par la suite par une action
récursoire se tourner vers les véritables responsables.
A- L'action fondée sur la faute

Une tierce personne peut être victime d'un accident sur le chantier du fait de sa mauvaise
organisation. Ce dernier peut intenter une action contre l'architecte sur la base de l'article 1382 du
code civil, mieux contre le maître de l'ouvrage si les risques étaient réels et que celui - ci n'a pas
pris les précautions. Dans ce cas celui-là, fera la démonstration de la faute, du dommage qui en est
résulté puis le lien de causalité.
B- L'action fondée sur la garde
Sur le fondement de l'article 1384+1 du code civil, la victime n'aura pas à prouver la faute,
seulement il établira le lien de causalité entre le dommage par lui subit et l'activité du chantier. La
garde du -chantier suppose, le pouvoir d'usage, de direction et de contrôle généralement dévolu à
l'entrepreneur (dégâts causés par des engins). En effet, le constructeur est responsable des
dommages qui surviennent aux travaux pendant leur exécution qu'elle qu'en soit la cause ; le vol,
la dégradation des matériaux, ou ia perte de l'ouvrage détruit par un incendie de cause inconnue.
C- L'action fondée sur les troubles anormaux de voisinage
Le voisin d'un ouvrage devra prouver uniquement que les troubles subis du fait du chantier de
l'activité sur le chantier, excédent ceux, qu'il est habituel de supporter, sans qu'il soit obligé de
rapporter la preuve d'une quelconque faute ou d'une garde. C'est à la discrétion du juge d'examiner
ce qui apparaît comme caractère normal ou trouble ; exemple : diminution de vue ; de lumière ;
fissurations sur l'immeuble voisin de la construction.... La jurisprudence tient pour responsable le
maître de l'ouvrage, mais les choses semblent évoluer de plus en plus vers la responsabilité de
l'entrepreneur spécialement en charge de certains travaux, comme l'ont montré les décisions de
certains tribunaux. C'est la responsabilité délictuelle qui est retenue, et la victime pourra dans un
délai de 10 ans iaprès le dommage (article 2270 du code civil).
SECTION 2 : LES CONCERNES ET LES DIFFERENTS TYPES D'ASSURANCE
PARAGRAPHE 1 - LES DEBITEURS DES ASSURANCES

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Les débiteurs des assurances sont toutes les personnes liées au maître d'ouvrage par un contrat
d'entreprise ou de louage d'ouvrage au sens de l'article 1792-1 du code civil ; ce sont
l'entrepreneur qui a réalisé matériellement les constructions le maître d'œuvre, l'architecte ; les
bureaux d'études; les vendeurs d'immeuble à construire; les promoteurs immobiliers; constructeurs
de maisons individuelles ou contrôleur technique.
PARAGRAPHE 2- LES DIFFERENTS TYPES D'ASSURANCE
En raison des risques attachés à son activité, tout constructeur doit souscrire à une assurance,
avant ; pendant ; et après les travaux. Ces assurances sont nombreuses et ont des étendues
différentes. Ce sont entre autres ; l'assurance construction obligatoire : la garantie responsabilité
civile décennale.
Tout constructeur devait pouvoir souscrire une assurance de responsabilités civiles décennales à
l'ouverture de tout chantier. Le manquement à cette, obligation est passible de peine ou d'amende.
Cette assurance garantit le paiement des travaux de réparations de l'ouvrage, lorsque la
responsabilité est engagée. Elle couvre les dommages matériels résultant des vices cachés lors de
la réception et révélés dans un délai de dix ans à compter de la réception. Cette obligation
d'assurance concerne les travaux de construction et porte également sur les travaux neufs et les
travaux de rénovation.
- Les assurances construction facultatives de responsabilité civile décennale
Elles complètent les assurances obligatoires de responsabilité civile décennale ; elle tient à : La
garantie de bon fonctionnement (elle concerne les éléments indissociables dont la détérioration ne
porte pas atteinte ni à la solidité ni à la destination de la construction)
- La garantie des dommages immatériels consécutifs
- La garantie des dommages aux existants
Les assurances construction de responsabilité civile avant ou après réception des travaux.
Les responsabilités du fait des travaux sont couvertes d'une part, par l'assurance civile générale,
dite responsabilité civile exploitation et d'autre part, par l'assurance de la responsabilité civile
après travaux qui couvre les dommages causés, après livraison ce sont :
- La garantie des dommages causés aux tiers
- La garantie des dommages causés aux avoisinants
- La garantie des erreurs d'implantation
- La garantie des frais de recherches des désordres
- Les assurances de dommages en cours de chantier

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 - La garantie d'effondrement de l'ouvrage avant réception : les assureurs assimilent
généralement à l'effondrement, sa menace grave et imminente. Sont donc garanties les
dépenses engagées pour remédier, y compris "les travaux de démolition, de dépose ou de
démontage éventuellement nécessaire
- L'assurance des dommages subis par l'assuré avant réception.
SECTION 3 : LE CONTROLE TECHNIQUE DE LA CONSTRUCTION
Le contrôle technique de la construction vise à prévenir les aléas techniques susceptibles
d'entraîner des sinistres, et de vérifier le respect des règles de l'art en matière de construction.
Cette mission est confiée à des bureaux techniques au sein du ministère de la construction et de
l'assainissement. Le contrôle est obligatoire pour les travaux de construction de bâtiment
notamment :
- Les établissements recevant du public
- Les immeubles dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 28 mètres par
rapport au niveau du sol
- Les bâtiments, autres qu'à usage industriel.
Le contrôle porte aussi sur les constructions individuelles. Le contrôle technique peut s'étendre au
niveau des maître d'ouvrages souhaitant s'assure une assistance technique permettant de limiter les
risques de sinistres; les contrôles techniques peuvent porter par exemple sur : “ La solidité des
ouvrages indissociables dénommé (L) + (LP) solidité des ouvrages indissociables et dissociables
(F) = fonctionnement des installations
Ces missions se déroulent généralement dès la conception des ouvrage et jusqu'à la fin des
travaux. Le contrôleur technique rédige des avis pour sanctionner ses contrôles sur le terrain.

CHAPITRE IV: LA RESPONSABILITE DES CONSTRUCTEURS

L'acte de réception, qui consiste en l'acceptation de ('ouvrage par le maître de l'ouvrage est très
important quel qu'en soit le mode, il est le point de départ des délais, des responsabilités et des
garanties. Le régime de responsabilité des constructions résulte des dispositions des articles 1792
et suivants. A compter de la réception, trois (3) garanties légales dues par le constructeur au maître
de l'ouvrage commencent à courir. Mais elle semble, souvent ne pas être automatique eu égard à
des causes qui peuvent les "dédouaner"'.
SECTION 1 : LES GARANTIES LEGALES DUES PAR LE CONSTRUCTEUR

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Dès réception occasionnant le transfert de propriété, elles sont libérées au profit des propriétaires
successifs de l'ouvrage, il s'agit de la garantie de parfait achèvement (cours sur 1 an) ; la garantie
biennale de bon fonctionnement (qui dure 2 ans) et la garantie décennale (qui dure 10 ans).
PARAGRAPHE 1 : LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT
C'est l'une des véritables garanties qui se rattache à la responsabilité des constructeurs de façon
stricto-sensu comme le prévoit l'article 1792-6 du code civil en ces termes que : « l'entrepreneur
est responsable durant un (l) an à compter de la réception par la garantie de parfait achèvement qui
s'étend à tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves dans le
procès-verbal, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception
». La garantie de parfait achèvement s'étend à la réparation des dommages, quelle que soit leur
gravité.
A- Les désordres visés

Sont soumis à cette garantie tous les désordres réservés au moment de la réception. Ces désordres
peuvent également être traités par la responsabilité contractuelle de droit commun. La victime
actionnera le régime de responsabilité de son choix.
La garantie de parfait achèvement est une responsabilité objective même si elle a l'inconvénient de
n'être pas couverte par l'assurance construction, pis II arrivera des cas où elle ne pourra plus
fonctionner notamment si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai d'un an, alors on usera de la
responsabilité contractuelle. Les désordres cachés au moment de la réception des travaux, se
révèlent pendant le délai d'un an à compter de la réception, sont concernés. Le degré du, désordre
conditionnera l'action de la victime soit en responsabilité biennale ou décennale en cas de gravité
et en cas de moindre importance entre la garantie du parfait achèvement et la responsabilité de
droit commun. Ces désordres doivent être de natures telles que des vices et des défauts de
conformité, affectant l'ouvrage matériellement.
L'entrepreneur ayant réalisé les travaux de construction en est le débiteur, ce qui dégage la
responsabilité de l'architecte ou du maître d'œuvre, du vendeur d'immeuble à construire.
B- Le régime de la responsabilité
La garantie de parfait achèvement, commence à courir dans un délai d’un an à compter de la
réception des travaux ; en sont tenus tous les désordres.
Délai préfixé, dont seule l'assignation peut l'interrompre, elle a pour résultat en une obligation
matérielle de réfaction des travaux pour que le désordre soit supprimé de la part de l'entrepreneur.
Le délai est laissé à la discrétion des parties mais en cas de désaccord, le maître de l'ouvrage
décide seul.

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Après que cela se soit avéré improductif, le maître de l'ouvrage peut engager les travaux par un
tiers, aux frais et risques de l'entrepreneur.
PARAGRAPHE 2 : LA GARANTIE DECENNALE
C'est tout comme la garantie de parfait achèvement, une garantie véritable au sens stricte du
terme. L'article 1792 du code civil prévoit que « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de
plein droit envers le maître de l'ouvrage ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages, même
résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans l'un de
ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa
destination ».
La garantie décennale, couvre les désordres les plus graves portant atteinte à la solidité ou la
destination de l'ouvrage.
A- Les désordres concernés
Ce sont les désordres suffisamment graves portant aussi bien sur l'ouvrage que les équipements.
Ici, l'ouvrage doit être entendu dans un sens large (toute réalisation ayant recours à des techniques
de construction) c'est-à-dire allant des travaux simples de construction aux travaux de génie civil
(ponts, digues...). Seuls sont réparables, les désordres qui portent atteinte à la destination ou à la
solidité de l'ouvrage : un désordre à la construction. C'est soit un vice, soit un défaut de
conformité. Quelle qu'en soit la cause, c'est la conséquence qui importe. Tells que :
 Les fissurations empêchant le passage
 Le non fonctionnement du chauffage dans un immeuble entrainant l’humidité
 Le décollement de carreaux ou plaques recouvrant les murs
 La construction dans une zone inondable
La garantie décennale est également mise en route dès que certains éléments constitutifs
indissociable à l'élément dont le retrait porte atteinte soit à l'ouvrage dans l'élément d'équipement.

B- Le régime de la responsabilité

La garantie décennale est mise en route pendant dix (10) ans après la réception de l'ouvrage. Elle
rend les constructeurs responsables envers le maître de l'ouvrage y compris d'un vice du sol.
La jurisprudence retient le principe de la réparation intégrale du préjudice. Mais dans l'assurance
construction, seuls les dommages matériels sont couverts.
2
MB: une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages
proviennent d'une cause étrangère.

38
PARAGRAPHE 111: LA GARANTIE BIENNALE OU DE BON FONCTIONNEMENT

C'est également l'article 1792-3 idu code civil qui en fait mention. C'est une responsabilité
résiduelle. Elle englobe tout ce qui n'entre pas dans la responsabilité décennale. Sont concernés les
éléments d'équipement de construction (et non les éléments d'équipement industriels et
commerciaux). Ce sont a priori les éléments d'équipements dissociables qui ne portent pas atteinte
à la solidité et à la destination de l'ouvrage.

C'est une garantie qui est ouverte après réception de l'ouvrage et ce pendant deux (2) ans. L'intérêt
à mobiliser cette garantie pour les désordres apparus au cours des deux premières années, c'est
l'absence de démonstration de la preuve d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité par le
maître de l'ouvrage. Comme c'est ie cas pour la responsabilité de droit commun.

SECTION 11: LE PARTAGE DES RESPONSABILITES ENTRE LES CONSTRUCTIONS ET

EXONERATIONS

La responsabilité est le propre de tout contrat d'entreprise. Toutes les personnes liées au maître de
l'ouvrage par un contrat d'entreprise (entrepreneur qui a réalisé matériellement les constructions,
maître d'œuvre, architecte, bureau d'études). Tous ces professionnels qui engagent leur
responsabilité peuvent-ils se dédouaner, sur quelle base?

PARAGRAPHE 1RESPONSABILITE DE L'ENTREPRENEUR-RESPONSABILITE DU

MAITRE D'ŒUVRE

Le maître d'œuvre est la personne physique ou morale qui, pour sa compétence technique, est
chargée par le maître de l'ouvrage de diriger et de contrôler l'exécution des travaux. Quant à
l'entrepreneur, c'est celui chargé d'exécuter matériellement l'ouvrage. ,

C'est une responsabilité de plein droit. L'entre preneur reçoit les ordres de service du maître
d'œuvre. Le maître d'œuvre en tant que tel, n'est pas constructeur mais, il engage aussi sa
responsabilité. Cest une responsabilité de plein droit, sans faute. La preuve de l'absence de faute
du constructeur est donc indifférente.

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Les seuls moyens pour dégager leur responsabilité, c'est-à-dire les moyens d'exonérations
possibles sont :

La force majeure : c'est-à-dire une cause étrangère est à l'origme ;

La faute de la victime (maître de l'ouvrage) c'est-à-dire son immixtion et sa prise de risque ont
conduit l'entrepreneur à la faute.

PARAGRAPHE 11 : RESPONSABILITE DU FOURNISSEUR - RESPONSABILITE

PARTAGEE

Un fournisseur peut-il engager sa responsabilité comme les constructeurs. Certains intervenants à

l'opération de construction ne sont pas soumis à la responsabilité des articles 1792 et suivants du
code civil.
Cette responsabilité du fait des produits défectueux pèse sur le fabricant II pèse sur le fournisseur
qu'une responsabilité éventuelle. En effet, les sous-traitants et les fournisseurs de matériaux,
n'étant pas producteurs sont soumis au droit commun contractuel et délictuel c'est- à-dire le
fournisseur verra sa responsabilité engagée en vertu du contrat conclu avec le maître d'ouvrage
(garantie des vices cachés, défaut de conformité).

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