L’emphytéose – Code des droits réels

Définition : Le bail emphytéotique des biens immeubles confère au preneur un droit réel
susceptible d’hypothèque, ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la
saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix années et ne peut dépasser
quarante ans. Il s’éteint par l’expiration de sa durée.

Ainsi l’emphytéose est :

- Un droit réel de jouissance grevant un immeuble immatriculé, ce droit est soumis

obligatoirement à l’inscription sur les livres fonciers pour produire effets même entre
parties ;
- Un droit susceptible d’hypothèque pour le temps de sa durée ;
- Un droit qui, s’il est en état d’indivision, peut donner lieu à préemption ;
- Un droit d’une durée temporaire ;
- Un droit donnant lieu, de la part de son titulaire, au versement d’une redevance
périodique, relativement peu élevée, au propriétaire de l’immeuble, bailleur.

Mode d’institution :

Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit
d’aliéner et selon les conditions prévues par la loi, le bail emphytéotique doit mentionner sa
nature réelle.

- L’emphytéose ne peut résulter que d’un contrat et ne peut être consenti que par une
personne ayant la capacité d’aliéner
- L’écrit est exigé et le contrat de bail doit stipuler sa nature réelle.

Droits et obligations de l’emphytéose :

 Droits de l’emphytéote :

L’emphytéote a un droit de jouissance, droit plus large que celui d’un locataire, et même
d’un usufruit ; Il peut changer les modes de culture, transformer les bâtiments, mais sans
pouvoir opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur.

Il peut acquérir, au profit du fonds, des servitudes actives et le grever de servitudes passives,
pour un temps qui n’excédera pas la durée de l’emphytéose et à charge d’avertir le
propriétaire, le consentement de ce dernier n’étant pas nécessaire.

Il peut hypothéquer son droit réel.

Il profite du droit d’accession, toujours pour la même durée, c’est-à-dire que son droit
s’étendra à tout ce qui servira et s’incorporera à l’immeuble.

 Obligations de l’emphytéote :

- L’emphytéote doit payer la redevance prévue au propriétaire. Il ne peut demander la

réduction de la redevance pour cause de perte partielle du fonds, ou pour cause de
privation partielle ou totale de la récolte à la suite des cas fortuits ou de force
majeure.
- Il est tenu de toutes les contributions et charges de l’immeuble ; il est ainsi tenu
d’effectuer les réparations de toute nature des constructions existant au moment du
 bail et de celle construites en exécution du bail. Toutefois, il n’est pas tenu de
reconstruire les bâtiments, s’il prouve qu’ils ont été détruits par cas fortuit ou qu’ils
ont péri par un vice antérieur au bail.
- Il ne peut détruire (ni reprendre), les améliorations et les constructions qu’il a faite, ni
réclamer aucune indemnité, même si ces travaux ont augmenté la valeur du fonds ;
- L’emphytéote ne peut délaisser le fonds avant l’expiration du bail.

Fin de l’emphytéose :

L’emphytéose prend fin normalement à l’expiration du bail. Si le preneur décède avant

l’expiration du bail, son droit réel se transmet à ses héritiers.

Il peut prendre fin par la résolution judiciaire, soit pour inexécution des conditions du
contrat ou pour détérioration graves du fait du preneur, soit pour défaut de paiement de la
redevance durant deux années consécutives après une mise en demeure restée sans effet.