Le Droit de préemption – Code des droits réels

Définition : La préemption est le fait d’acquérir, par un copropriétaire indivis dans un

immeuble ou un droit réel indivis, la portion vendue de son copropriétaire après paiement
du prix de vente ainsi que des frais du contrat et des dépenses nécessaires utiles, le cas
échéant.

Objet du DP : Immeuble ou un droit réel indivis (Usufruit, bail emphytéotique, le droit de

superficie, certains droits coutumiers musulmans). Par contre, la préemption ne peut
s’exercer sur les droits réels d’usage et d’habitation strictement personnels et incessible, sur
les servitudes qui ne peuvent se transmettre qu’avec le fonds, sur les hypothèques et les
privilèges qui sont des droit réels accessoires à des droits de créances.

I. Conditions d’exercice du droit de préemption

Le préempteur (celui qui exerce le droit de préemption) doit, afin que sa demande soit
valable :

- Être copropriétaire indivis au moment de la vente de portion de son copropriétaire dans

l’immeuble ou dans le droit réel ;
- Être propriétaire de la portion indivise à une date antérieure à celle de l’acquisition de la
portion objet de la préemption par le préempté ;
- Être détenteur de sa portion dans l’immeuble indivis de manière légale ou effective ;
- Le préempté doit avoir acquis la portion vendue à titre onéreux.

1. Conditions requises de la part du préempteur

- Être copropriétaire ou cotitulaire d’un droit réel immobilier particulier

- Avoir un titre antérieur à celui du préempté : L’inscription nominative du droit de
copropriété ou de cotitularité d’un droit réel du préempteur sur le titre foncier de
l’immeuble concerné doit être antérieure à l’inscription de la vente ouvrant droit à la
préemption. En cas de succession, si la dévolution successorale a été inscrite et si cette
inscription est postérieure à celle de la vente qui donne lieu à la préemption, celle-ci
demeure valable, si elle est exercée dans un délai légal applicable au défunt ;
- Le préempteur doit avoir un droit de même nature que le droit aliéné ;
- Le candidat préempteur ne doit pas avoir renoncé à son droit de préemption. Cette
renonciation n’est valable que postérieurement à l’inscription de la vente sur le titre
foncier.

2. Conditions requises de la part du préempté

- Le préempté doit avoir acquis à titre onéreux la part indivise à la suite d’une vente ;
- Le préempté doit avoir acquis des droits indivis ;
- Le préempté peut être, soit un copropriétaire acquéreur, soit un tiers acquéreur
 3. Conditions requises de l’acte pouvant donner lieu à préemption

- La vente doit être prouvée. Si elle concerne un bien non-immatriculé, le préempteur doit
fournir la preuve que cette vente a bien eu lieu, et ce, par tout moyen de preuve. Par
contre, si la vente concerne un bien immatriculé, seule son inscription au titre foncier
constitue une preuve valable ;
- La préemption n’est possible qu’à la suite d’un acte opérant le transfert de propriété ou
d’un droit réel immobilier et ce, à la suite d’un acte à titre onéreux, d’une vente effective.
- La vente doit être consensuelle. Les ventes forcées ne peuvent faire l’objet d’une
préemption.
- La vente doit être définitive, ce qui exclut (La vente à réméré, la vente sous conditions
suspensives)

II. Délais d’exercice du droit de préemption

Hypothèse 1 : Après inscription du contrat de vente à la Conservation ou son dépôt sur la
réquisition d’immatriculation, l’acquéreur notifie une copie de son contrat d’acquisition à
tout ayant droit à la préemption.

Dans ce cas-là, le délai pour exercer le droit de préemption est de 30 jours à partir de la date
de notification. Une telle notification n’est pas légalement obligatoire mais reste facultative à
l’initiative de l’acquéreur.

Hypothèse 2 : L’acquéreur ne prend pas l’initiative d’une telle notification

- Pour les biens immatriculés ou en cours d’immatriculation : Le délai d’exercice de la

préemption est d’une année, à compter de la date d’inscription de la vente pour les
immeubles immatriculés ou celle du dépôt de la réquisition d’immatriculation si celle-ci
est toujours en cours.
* La demande de préemption ne peut être invoqué pour les immeubles en cours
d’immatriculation, que si le préempteur consigne son opposition dans la réquisition
d’immatriculation qui le concerne
- Pour les biens non immatriculés : Le délai d’exercice de la préemption est d’une année, à
compter de la prise de connaissance de la vente par le candidat préempteur ou de 4 ans
à compter de la conclusion de la vente si la prise de connaissance par le candidat
préempteur n’a pas eu lieu.

III. Obligations qui incombent au préempteur

Paiement du prix et des frais de la vente : Le préempteur doit payer, d’une part, le prix de la
vente à l’acquéreur mais également, d’autre part, de lui rembourser des frais qu’il a
déboursés à l’occasion de la vente (Droit d’enregistrement, frais d’inscription à la
conservation, honoraires du notaire, améliorations apportées à l’immeuble).

Si le préempteur estime que le prix de la part indivise qui a été vendu ne correspond pas au
prix réel, c’est au tribunal de trancher.

Exercice du droit de la préemption sur la totalité de la part acquise : Si l’un des

copropriétaires vend à un tiers sa part dans un immeuble indivis, le copropriétaire doit
racheter cette part en totalité ou y renoncer.
En cas d’existence de pluralité de préempteurs, chacun peut préempter en proportion de sa
part dans l’immeuble indivis au jour où la préemption est demandée. En cas de renonciation
d’une partie d’entre eux les autres copropriétaires désirant préempter doivent racheter la
portion vendue en totalité.

Si l’acquéreur est un copropriétaire de l’immeuble, chaque copropriétaire peut lui racheter

une portion à concurrence de la part qu’il possède dans le bien et lui laisser sa part dans la
limite de sa portion à moins qu’il n’exprime sa volonté d’y renincer.

IV. Formalités d’exercice du droit de préemption

La personne désirant préempter doit présenter une demande au président du tribunal de
première instance compétent pour exprimer son désir de préempter.

Il doit solliciter dans la demande l’autorisation de présenter une offre réelle du prix ainsi que
les frais apparents du contrat, puis les déposer à la caisse du tribunal lorsque le préempté
rejette ladite offre et ce, dans le délai légal sous peine de la déchéance de son droit à la
préemption.

La préemption peut se réaliser à l’amiable lorsque l’acquéreur accepte l’offre faite par le
préempteur ou intervenu sur décision de justice.

Nous pouvons distinguer deux étapes :

- Présentation par le préempteur d’une requête au tribunal de 1 ère instance afin de

l’autoriser à faire une offre réelle à l’acquéreur. L’ordonnance du juge autorise donc le
préempteur à notifier à l’acquéreur (généralement à travers un huissier de justice) qui a
la faculté de l’accepter ou de la refuser. Si l’offre est acceptée par l’acquéreur, le
préemption est réalisée.
- En cas de refus de l’acquéreur, le préempteur est dans l’obligation de déposer le prix et
les frais de la vente à la caisse du tribunal et d’initier une action judiciaire tendant à
reconnaitre le droit de préemption.

V. Les effets de la préemption

- Le préempteur acquiert la part vendue sous réserve des dispositions du Dahir sur
l’immatriculation foncière ;
- Le Dahir indique la nécessité d’inscrire le jugement reconnaissant l’exercice du droit de
préemption ou l’accord amiable intervenu entre le préempteur et l’acquéreur ;
- Le préempteur est substitué à l’acquéreur, il ne peut par suite être assimilé à une
acquéreur. En d’autres termes, le préempteur prend la place du préempté sans
qu’intervienne entre eux un contrat de cession, le contrat original subsiste ;
- Le préempteur est l’ayant cause du vendeur et non celui de l’acquéreur préempté de
telle sorte que le vendeur est débiteur envers le préempteur de l’ensemble des
obligations légales qui lui impose cette qualité de vendeur (par exemple, la garantie des
vices cachés).