Législation du

bâtiment et de
l’urbanisme

2020/2021
Cours n°1 : 04/02/2021

➔ Examen = écrit
➔ On peut avoir le code du développement territorial (CoDT) pendant l’examen
➔ Mail du prof = fboon@2build.be

INTRODUCTION GÉNÉRALE
0 PRÉAMBULE
• Droit de conseil : nécessité de pouvoir conseiller le client notamment sur les
spécificités du projet. On doit savoir conseiller le client mais ne pas tout connaitre sur
le bout des doigts.
• On va engager notre responsabilité juridique et donc, on doit en avoir une vue
générale. Respecter les règles dû à notre travail. On doit savoir comment déposer un
permis.
• Formation juridique de base est donc nécessaire. L’objectif est de nous donner des
réflexes, des données importantes. On verra le droit de l’urbanisme et d’aménagement
du territoire et le droit de la construction (règles interpersonnelles).
• Pourquoi le droit est important ? Car nous vivons dans une société de plus en
plus complexe. Autrefois, les choses étaient plus simples. Aujourd’hui, il y a une
inflation législative réglementaire permanente provenant de plus en plus de sources.
• De nos jours, le juge est amené à régler de plus en plus de contentieux. On quitte donc
l’espace privé pour un espace juridictionnel.
• Illustration de la judiciarisation : NIMBY. Le phénomène aujourd’hui omniprésent du
NIMBY n’est qu’une illustration de ce constat. Ce phénomène implique effectivement
que le citoyen supporte de plus en plus mal toute atteinte à son cadre de vie, lequel a
tendance à devoir être considéré comme un droit acquis non susceptible d’être remis
en cause par quelque nuisance que ce soit. L’architecte, acteur essentiel du Cadre de
vie se doit d’être conscient de cette évolution et doit donc adapter son métier et ses
missions en fonction. Dans ce sens, la conception de l’architecte exclusivement créatif
derrière sa planche à dessin est une vision aujourd’hui réductrice et dépassée du
métier.

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1 INTRODUCTION AUX MATIÈRES JURIDIQUES RELATIVES AU
BÂTIMENT ET A L’URBANISME

1.1 ORGANISATION DES POUVOIRS EN BELGIQUE

• La Belgique est un Etat fédéral.
o Etat unitaire (sont exacte contraire) : la Belgique jusque dans les années 80
// à la France actuellement. L’Allemagne, les USA mais aussi la Suisse sont des
états fédéraux. C’est le fait de n’avoir qu’un seul territoire.
o Etat fédéral : concurrence d’autonomie. On a donc décidé, pour enterrer la
hache de guerre souvent observée entre la communauté Néerlandophone et
francophone, que chaque communauté, chaque espace, chaque société
puissent agir en toute autonomie dans les compétences qui leurs sont
attribuées.
• A côté de l’institution « Etat fédéral », nous avons les entités fédérées. Ces entités
fédérées le sont à 2 niveaux en Belgique :
o Les régions :
- Flamande ;
- Wallonne ;
- La région de Bruxelles capitale.
o Les entités fédérées particulières :
- Communauté Flamande (région Flamande + Bruxelles) ;
- Communauté Française de Belgique ou Wallonie/Bruxelles (région
Wallonne – cantons rédimés // libérés germanophones. Mais inclus
également la partie bruxelloise) ;
- Communauté germanophone de Belgique (cantons rédimés où habitent une
majorité de personnes germanophones).

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• Une entité fédérée est une entité qui est à l’égal de l’entité fédérale. Autant
que l’entité fédérale, les régions et les communautés ont également le même pouvoir
que l’état fédéral de faire la loi.
• En Belgique, nous avons des entités concurrentes : les entités fédérées feront
autant la loi que l’entité fédérale mais chacun dans leurs attributions. C’est
pour cela que les régions se sont fait attribuer des compétences par la constitution.
• L’état fédéral fera la loi pour les compétences qui lui sont attribuées. Et les différentes
entités fédérées pourront faire la loi autant que l’état fédéral.
• Il y a eu différentes réformes de l’Etat et, au travers de ces réformes, il y a eu une
nouvelle organisation des compétences. On a supprimé, à l’Etat fédéral, des
compétences pour les donner aux régions ou aux communautés par une révision
constitutionnelle. La première matière qui est transférée de l’état fédéral aux régions
c’est l’aménagement du territoire et de l’urbanisme. Donc, c’est bien la région
Wallonne et non la communauté, qui a la compétence exclusive pour gérer
l’aménagement du territoire et de l’urbanisme. Ce n’est plus l’Etat fédéral.
• Pour l’entité fédérale, la loi s’appelle loi. Pour les entités fédérées, la loi s’appelle
décret. Pour BXL, la loi s’appelle ordonnance. Décret et ordonnance ont une
valeur égale à la loi de l’entité fédérale.
• Entité fédérée (// Belgique) ≠ entité déconcentrée ou décentralisée (// aux
départements et régions en France → aucun pouvoir de faire la loi. On délègue certaine
compétence mais sous contrôle).
• En Belgique, on retrouve d’autres entités qui ne sont pas des entités fédérées mais des
entités décentralisées (// provinces et même communes → pas le pouvoir de faire la
loi mais juste éditer certain règlement sous le contrôle d’une autorité tutelle).
• Nous vivons dans une démocratie. Y faire la loi appartient à une institution
particulière : le pouvoir législatif.
• En démocratie, nous vivons dans un système où est consacré la séparation du
pouvoir. Ils sont aux nombres de 3 et sont indépendants les uns des autres :
1. Le pouvoir législatif ;
2. Le pouvoir exécutif ;
3. Le pouvoir judiciaire.
• Dictature : pas d’indépendance du pouvoir judiciaire par rapport au pouvoir
exécutif ou législatif. (// Etat russe).

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1.1.1 LE POUVOIR LÉGISLATIF
• C’est le premier pouvoir, le pouvoir de faire la loi. Le parlement fédéral adopte,
impose et fait respecter la loi.
• Chaque entité, tant fédérale que fédérée, est dotée d’un pouvoir législatif. Il fait la loi,
il impose à l’ensemble des citoyens de faire la loi.
• Il est élu au suffrage universel, il représente le peuple. Tous les 5 ans, on vote pour le
renouvellement des chambres, des parlements fédéraux, Wallon et de la communauté
française.
• Le pouvoir législatif est distinct suivant l’état fédéral ou les entités fédérées.
o Pour l’état fédéral, le pouvoir législatif fédéral se compose de 2 organes
(système bicaméral) :
1. La chambre des représentants : composée des députés élus au suffrage
universel ;
2. Le Sénat : composé de sénateurs pour partie élus au suffrage universel
et pour partie cooptés.
o Les entités fédérées (// parlement Wallon) fonctionnent suivant un système
monocaméral → Un parlement doté d’une seule chambre.
• Le pouvoir législatif fédéral confectionne les lois tandis que les assemblées législatives
régionales ou communautaires votent des décrets (appelés ordonnances pour ce qui
concerne la Région de Bruxelles-Capitale) qui ont la même force que la loi fédérale et
qui ont pour objet de régir des matières relevant de leurs compétences propres.

1.1.2 LE POUVOIR EXÉCUTIF

• Comme son nom l’indique, le pouvoir exécutif exécute les lois (décrets ou
ordonnances). Il dispose à cet égard, d’un pouvoir réglementaire.
• Il se traduit dans les différents entités fédérales ou fédérées par le gouvernement.
Ce dernier est composé différemment suivant l’entité fédérale ou les entités fédérées :
o Entité fédérale : roi + ministres (dont premier ministre, vice-ministres,
ministres et secrétaires d’état → forme une équipe) ;
o Entités fédérées : même chose que pour l’entité fédérale mais le roi ne fait
pas partie intégrante du pouvoir exécutif au niveau des régions et des
communautés. Gouvernement composé également d’un ministre-président //
premier ministre pour l’entité fédérale, vice-présidents et ministres.
• Chacune des entités composant l’État belge est également dotée d’un exécutif que l’on
nomme « Gouvernement », agissant dans le cadre des compétences de l’entité de
laquelle il fait partie.
• Le parlement adopte la loi mais le gouvernement est là pour exécuter la loi.
Le gouvernement a un autre pouvoir : pouvoir d’initiative. Le gouvernement va
proposer aux parlements d’ajouter telle ou telle loi. C’est pour cela que les
gouvernements sont très médiatisés.

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1.1.3 LE POUVOIR JUDICIAIRE
• C’est encore un pouvoir unitaire contrairement aux USA ou encore à la Suisse.
• Le troisième pouvoir a pour fonction de juger les actes posés par les individus
(personnes physique (// moi) ou moral (// sociétés) ou les différentes institutions
publiques (= pouvoir public) au regard des normes en vigueur. En gros, le pouvoir
de juger au regard des normes en vigueurs.
• Il est commun à l’ensemble des entités, fédérales et fédérées, de la Belgique.
• Le système belge repose sur le principe essentiel suivant lequel tout justiciable a droit
à un double degré de juridiction. L’exception à ce principe est néanmoins posée pour
ce qui concerne le contentieux objectif posé devant le Conseil d’État et la Cour
constitutionnelle.
• Il y a trois niveaux de juridiction dans l’organisation de l’ordre judiciaire :
1. Juridiction de l’ordre judiciaire en tant que telle : juridiction de droit
commun. C’est l’ensemble de l’organigramme des différents tribunaux Belges.
Les tribunaux de l’ordre judiciaire (tribunal civil) sont compétents pour tout
ce qui n’est pas attribué spécialement à une autre juridiction → compétence de
droit commun. Ça revient à dire que le juge judiciaire est compétent pour
connaitre les litiges civils de tous les droits subjectifs = droit qui est
imminemment attaché à la personne qui l’invoque = relation interpersonnelle.
Exemples :
- J’achète une télévision chez média Markt. Je suis donc propriétaire de cet
objet car je l’ai payé. La télévision n’est jamais livrée. Je suis dans un droit
subjectif car je suis propriétaire de cette télé. Je peux acinier média Markt
et demander qu’on protège mon droit intime à être livré de cette télévision.
Je demande réparation : remboursement ou exécution de la livraison
forcée.
- On peut aussi, en tant que maitre d’ouvrage, ne pas être content du travail
d’une entreprise. On peut donc citer l’architecte pour malfaçon au tribunal
civil. Pourquoi tribunal civil ? Car c’est bien un droit personnel qui résulte
d’une relation interpersonnelle. Le juge va pouvoir avoir une large marge
d’appréciation avant de rendre son jugement. Il va pouvoir prendre en
compte la balance des intérêts. L’architecte n’a pas rempli ses devoirs,
certes, mais c’est en raison de circonstances indépendantes de l’architecte.

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2. Juridiction constitutionnelle = la Cour constitutionnelle : c’est un
contentieux purement objectif. On ne prend pas en cause la balance des
intérêts. La Cour constitutionnelle est chargée de vérifier que les
différentes lois, décrets ou ordonnances sont conformes à la constitution.
3. Juridiction administrative = le Conseil d’Etat : c’est une Cour basée à
Bruxelles qui est disposée de plusieurs chambres spécialisées dans différents
domaines. Dont une chambre spécialisée en matière d’urbanisme (13ème
chambre). Elle est spécialisée, elle juge d’une contention objective. Sa mission
est de juger des contentieux liés au respect de la norme par un acte
administratif. On distingue :
- Les actes à portés général (les règlements) ;
- Les actes administratifs individuels (actes posés par le collègue communal).
Il n’a que pour objectif de juger la légalité des actes administratifs général ou
individuel. On conteste donc un permis d’urbanisme devant le conseil d’Etat. Sa
seule de mission est de vérifier si l’acte est régulé ou pas → Légal = je valide /
pas légal = je ne valide pas.

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1.2 LES DIFFÉRENTES BRANCHES DU DROIT
• 3 branches :
1. Droit public et administratif ;
2. Droit privé ;
3. Droit pénal.
• Dans l’acception qui prévaut dans le cadre du présent cours, le droit constitue
l’ensemble des règles juridiques qui s’imposent à tous à des degrés divers et qui ont
pour objet de régir la vie en société. Le droit est donc un corps de règles qui
vont s’imposer à tous à des degrés divers. Ces règles ont pour objet d’organiser
la vie en société. Si pas de règles = anarchie !
• Les règles de droit octroient des droits dont les individus peuvent se prévaloir, mais
également des obligations que ces mêmes individus se doivent de respecter.
Exemple : demander le permis d’urbanisme.

1.2.1 LES DISPOSITIONS DE DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF

• Ensemble des règles qui ont pour objet d’organiser les différents pouvoirs, les
modalités de leur fonctionnement et les différentes prérogatives de ces différents
pourvoir publics.
• Comporte également les règles qui définissent le comportement du citoyen envers ces
pouvoirs publics.
Exemples : obligé de payer les impôts, les taxes, demander un permis d’urbanisme, …
• Le droit d’aménagement du territoire et le droit de l’urbanisme comportent
essentiellement des règles de droit publics et administratifs.

1.2.2 LES DISPOSITIONS DE DROIT PRIVÉ

• Ce sont toutes les dispositions qui ont pour objet de régir les droits et obligations
entre les individus eux-mêmes, dans leurs relations privées (mariage, construction
d’une maison, …). La méconnaissance de ces règles entraîne diverses formes
d’exécution forcée, de réparation en nature ou pécuniaire.
• L’ensemble de ces règles forme le droit civil, le droit commercial, le droit social, …
• Les règles de droits privé sont dites, pour la plupart, « supplétives ». Ne s’appliquent
que si les partis n’ont pas prévu autre chose // convention-loi.

1.2.3 LES PRESCRIPTIONS DE DROIT PÉNAL

• Vivre en société mais il y a l’acceptable et l’inacceptable. Il y a donc un code pénal =
code où on retrouve la description d’un certain nombre de comportement jugé
grave ou non. Ils peuvent déboucher vers une peine (amende ou prison).
• Deux types de droit pénal :
1. Droit pénal général ;
2. Droit pénal spécial : contenu dans des lois particulières. Le CoDT y fait partie.

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Cours n°2 : 11/02/2021

1.3 LES DIFFÉRENTES SOURCES DU DROIT

1.3.1 EN DROIT BELGE

1.3.1.1 LA CONSTITUTION
• Au sommet de la hiérarchie des normes, nous avons la constitution (adopté en 1830
pour la Belgique).
• Il y a des Etats qui n’ont pas de constitution (// Royaume-Unis). Le droit n’est pas écrit.
• C’est un texte fondamental qui à 2 grands objectifs :
1. Il reconnait les différents droits reconnus aux citoyens Belges ;
2. Il organise l’Etat.
• Parmi ces dispositions, la Constitution consacre plusieurs droits fondamentaux tels,
pour ce qui nous concerne :
o Droit à un logement décent ;
o Droit à la protection d’un environnement sain : beaucoup de gens vivent dans
des environnements qui ne sont pas tous sains. Ce droit incite les différentes
entités fédérées à faire encore plus attention à ce que ces nouvelles règles ne
viennent pas dégrader ce droit → effet clicket. La cour constitutionnelle, sur
base de ce droit, va développer une jurisprudence sur le fait que toute nouvelle
législation prise par une région en matière d’aménagement du territoire (par
exemple) ne pourra jamais revenir en arrière par rapport à des droits qu’elle
aura accordés auparavant. Chaque législation nouvelle ne peut venir que
renforcer l’objectif d’un environnement sain.

1.3.1.2 LES LOIS ET RÈGLEMENTS

• En-dessous de la constitution, nous avons la loi (décret ou ordonnance).
• C’est la norme juridique supérieure qui doit être respectueuse de la constitution mais,
elle est supérieure aux autres normes juridiques : les règlements. Ces règlements
peuvent être divers.
• Les gouvernements ont le droit d’adopter des règles car ils ont reçu une délégation
par la loi (ou constitution) au travers de règlements. Ces règlements doivent être
conforment à la loi et à la constitution (principe de hiérarchie).
• Une loi a essentiellement pour objet de fixer le cadre. Elle va donc déléguer un certain
nombre de tâches au pouvoir exécutif (gouvernement wallon). Le gouvernement
Wallon aura donc la possibilité d’agir par droit de règlement (agis par voie d’arrêt de
gouvernement).
Exemple : composition des demandes de permis d’urbanisme. Le législateur va dire
qu’il faut un permis d’urbanisme dans certain cas. Ce n’est pas au législateur d’aller dans
le détail. CoDT se contente, dans sa partie législative, de demander des plans,
formulaire, évaluation, … CoDT dit « il revient au gouvernement de préciser la

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 composition des dossiers de permis d’urbanisme ». Le décret fixe le cadre et donne
une délégation de compétence au gouvernement. Mais, il faut faire attention qu’il n’y a
que des délégations au gouvernement que dans les cas précisément prévus par le
décret (délégation de compétence par le législateur).

1.3.2 LES AUTRES SOURCES DE DROIT

• En Belgique, il y a une hiérarchie des normes. Il y a différents ordres juridiques.

1.3.2.1 LES NORMES DE DROIT INTERNATIONAL OU SUPRANATIONAL

• Jouent un rôle de plus en plus important dans notre société. Ce sont des ordres
juridiques supérieurs à l’Etat Belge. On en retiendra 2 :
1. Les conventions internationales : impose que la Belgique intègre ces traités.
Une fois que ces conventions ont été effectivement confirmées par la Belgique,
elles s’imposent dans l’ordre juridique interne et doivent être respectées tant
par la Constitution que par les autres normes de rang inférieur (lois,
règlements, …).
Exemple : Convention d’Aarhus (traité international signé entre la Belgique et
d’autres pays). On reconnait des règles minimales en matière de participation
du public dans les matières environnementales.
2. L’ordre juridique européen : Ces dernières doivent être impérativement
respectées par les pays membres du seul fait de leur adhésion à l’Union. Une
adaptation des différentes normes internes devra, le cas échéant, être effectuée
par les différents États.
Exemple :
- Reconnaissance mutuelle des diplômes des différents pays européens dans
le domaine de l’architecture.
- SEVESO II : maîtrise des dangers liés aux accidents majeurs impliquant des
substances dangereuses
- …

1.3.2.2 LA JURISPRUDENCE
• C’est quoi la jurisprudence ? C’est l’ensemble des jugements et arrêts
rendus par les cours et tribunaux de l’ordre judiciaire de Belgique.
• Fondamentalement, toutes ces juridictions ont, par nature, la tâche d’interpréter la
règle de droit.
• Dans la matière particulière du droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme,
on soulignera particulièrement le rôle prépondérant joué ces dernières années par le
Conseil d’État, tant on a vu ce dernier se prononcer par des arrêts importants sur des
points précis de cette matière en bouleversant par ailleurs le droit positif.
• La jurisprudence du Conseil d’État est devenue, à ce point importante, que dans
certains cas elle pousse le pouvoir législatif à réformer ou à entreprendre de nouvelles
actions législatives. Ainsi, on peut affirmer que l’ensemble des dernières réformes en

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matière d’aménagement du territoire ont eu notamment pour objectif de s’adapter à
la pratique jurisprudentielle, soit parce qu’elles intègrent les enseignements de la
jurisprudence, soit par ce qu’elles ont entendu influer sur celle-ci pour l’avenir.

10 | P a g e
 1ÈRE PARTIE : LE DROIT DE
L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ET DE
L’URBANISME EN RÉGION WALLONNE
1 LE DROIT DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ET DE
L’URBANISME ET LA MISSION DE L’ARCHITECTE
Pas abordé.

2 NOTIONS LIMINAIRES

2.1 AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ET URBANISME

Pas abordé.

2.2 EVOLUTION CHRONOLOGIQUE DU DROIT DE L’URBANISME

ET DE L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE

2.2.1 AVANT LA PREMIÈRE GUERRE MONDIALE

• Avant la 1ère GM, nous n’avions rien ! Nous vivions une époque de libéralisme absolue :
droit de propriété était quelque chose de sacré.
• Pas grand-chose à dire finalement

2.2.2 PREMIÈRE GUERRE MONDIALE À 1962

• On commence à voir certains arrêtés-lois.
• On désigne certaines communes vont voir des règlements édicter les concernant et
ce, pour régenter la manière dont on reconstruit les villes.
Exemple : Rochefort → on impose encore certain gabarit, certain recul, …
• C’est l’embryon du permis d’urbanisme.

2.2.3 DE 1962 À 1980

• 1962 : on connait la première grande législation organique de l’aménagement
du territoire et de l’urbanisme → loi du 29 mars 1962. La loi est nationale.
• Elle pose les jalons de choses qu’on connait encore aujourd’hui.
Exemple :
- Création d’un réseau hiérarchisé de plan d’aménagement = plan de secteur
qu’on connait encore aujourd’hui ;
- Mise en place d’un système de règlement, de bâtisse et de lotissement. S’occupe
de la « 3ème dimension » : aspect des constructions hors sol. C’est de la que
naissent les règlements d’urbanisme ou de comuno-urbanisme. Norme de

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 recul, usage des matériaux, règlement de pente de toiture, aménagement des
abords, dégagements latéraux, …
- Système systématique d’autorisation de bâtir = permis de bâtir qui est
aujourd’hui le permis d’urbanisme. A quoi ça sert ? Pour l’autorité, permet de
vérifier que le projet de Monsieur X respecte bien les règles ;
- Système de contrôle et de section. Très important ! Se retrouve toujours
aujourd’hui. Certains comportements qui vont à l’encontre sont suffisamment
grave pour aller jusqu’à une section pénale. Certains comportements
(infractions), s’ils se commettent, doivent recevoir une sanction pénale
prononcée par le juge. Pas de peine sans jugement.

2.2.4 DE 1980 À 1997

• Il s’est passé énormément de choses.
• Premièrement, les réformes institutionnelles (réforme de l’Etat) ! Elles vont aboutir sur
la « loi spéciale » du 8 aout 1980 de réformes institutionnelles → attribution des
compétences aux différents entités fédérées → première compétence à être transférée
= CoDT.
• Le 14 mai 1984, l'exécutif régional wallon adopte, par arrêté, une codification des
dispositions législatives et réglementaires en matière d'aménagement du territoire et
d'urbanisme créant ainsi le Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme
(CWATUP).
• Le décret du 27 avril 1989 de décentralisation et de participation instaurera ensuite
un régime de « décentralisation » en matière d'aménagement du territoire et de
l'urbanisme. Les communes qui satisfont à 4 conditions cumulatives bénéficient d'une
procédure simplifiée de délivrance des permis de bâtir et de lotir et ne doivent plus
solliciter l'avis conforme du fonctionnaire délégué, ce qui leur confère évidemment une
autonomie nettement plus marquée. Elles délivrent seules les permis.
• 18 juillet 1991 : décret qui va, pour la première fois, être régional.

2.2.5 DE 1997 À 2014

• Accélération de la production normative = production des règles (ici, terme
générique).
• Décret du 27 novembre 1997 : première grande refonte de la loi de 62. Première
fois qu’on va vraiment voir le droit Wallon qui va suivre sa propre loi. Le droit Flamand
fait de même. Séparation des législations, elles prennent des chemins différents. Il est
important car il instaure de nouveaux instruments. Il va marquer l’avènement de ce
qu’on appelle la planologie opérationnelle là où, la loi de 62, avait fondamentalement
mis l’accent sur la planologie spatiale ou fixative. Instaure le fameux SDER (aujourd’hui
= SDT), les SDC (avant SSC)
• 11 mars 1999 : relatif au permis d’environnement. C’est important car, jusque-là, on
a un règlement RGPT (règlement général sur la protection du travail) qui impose
d’obtenir un permis d’exploitation pour certaine activité dangereuse pour l’Homme ou

12 | P a g e
 l’environnement. Sur la même logique, nouveau type de permis : permis
d’environnement. Basé sur une nomenclature des activités à risque.
Exemple : Pour implanter une usine d’engrais chimiques, outre un permis de bâtir qu’il
fallait pour construire l’usine en tant que tel, il fallait un permis d’exploitation pour
exploiter l’usine car cette usine comporte un certain nombre d’installations ou
d’activités dites à risque.
• A côté de ça, on instaure le permis unique (guichet unique). Il va simplifier les formalités
administratives. C’est un permis, unique, qui regroupe le permis d’urbanisme et
d’environnement. On gère et la construction et l’exploitation en même temps.
• 2005 – 2009 : Les décret RESA comme relance économique et simplification
administrative. Apporte une série de réforme au CWATUPE.
• On va vers un droit mouvant, un droit qui évolue sans cesse. C’est bien et pas
bien en même temps. Elle s’adapte ok mais il n’y a plus de stabilité malheureusement.
Un investisseur qui vaut bâtir sur un grand ensemble, a besoin de visibilité et de stabilité
qui n’est plus présente aujourd’hui.

2.2.6 DE 2014 À 2016

• Période qui fait naitre la législation que nous connaissons aujourd’hui.
• Un premier décret du 24 avril 2014 suivi du décret du 20 juillet 2016 (adoptant le
CoDT) propose à nouveau une refonte totale de la législation. Le nom du Code est
modifié. Le Code Wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, du
Patrimoine et de l’Énergie (CWATUPE) devient le Code du Développement Territorial
(CoDT). Réforme très importante qui réforme en profondeur tout ce qu’on
connaissait auparavant. Il n’entre qu’en vigueur le 1er juin 2017.
• CoDT il est très important. Aujourd’hui, le CoDT est plus structuré, plus digeste.
• On revoit tout le système du plan d’aménagement. On bascule d’un système à
planologie fixative vers une hiérarchie prospective et où la planologie
fixative joue un rôle secondaire. Il est important de bien distinguer les différents
types de planologies car elles ont vraiment des différences de finalité juridique et donc,
des impacts juridiques différents.
• Réforme des permis par l’instauration généralisée d’un délai de rigueur. S’oppose
à un délai d’ordre = délai qui, en cas de dépassement, n’a pas de sanction.
Exemple : on doit faire une certaine tâche en 115 jours. Si le délai est dépassé, il ne se
passe rien.

13 | P a g e
2.3 ÉVOLUTION PHILOSOPHIQUE DU DROIT DE L’URBANISME ET
DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE

2.3.1 VERS UNE DISPARITION DU LIBÉRALISME

• Le droit de l’aménagement n’existait pas, nous faisions ce que nous voulions
chez nous.
• Aujourd’hui, le droit de propriété est un droit essentiel. Si quelqu’un vient empiéter
ma propriété, j’ai le droit de me défendre.
• Cependant, ce droit a été entaché. Le plan de secteur est une bonne illustration ! →
La loi (celle de 62) peut régir l’utilisation, l’usage d’un terrain. Le permis d’urbanisme,
limite l’usage absolue de son droit de propriété. On ne pas peut construire comme
nous le souhaitons.
• Quand bien même, le plan de secteur est en zone rouge, il y a beaucoup de personnes
qui s’énervent car ils ne peuvent pas construire des immeubles par exemple. Secteur
rouge, secteur d’habitat = un intérêt à pouvoir bâtir (on peut demander le droit
à la commune pour qu’elle nous donne, peut-être, la possibilité de bâtir) et non pas
une autorisation à bâtir. A la campagne, que le plan de secteur qui est applicable.
• L’autorité détient un pouvoir discrétionnaire d’appréciation : faculté qui est
donné à l’autorité communale de juger ce qu’elle considère comme étant le bon
aménagement du territoire à l’endroit considéré par le pétitionnaire de permis (c’est
subjectif).
Exemple : Possibilité pour l’autorité communale de dire : ok, nous sommes en zone
d’habitable et vous voulez faire telle et telle chose. Mais moi, je considère que ce que
vous voulez faire n’est pas le bon aménagement pour ce lieu.

2.3.2 VERS UN DROIT EMPREINT D’ENVIRONNEMENT

• Ne pas s’attarder !
• On va vers un droit de l’urbanisme et de l’aménagement qui doivent intégrer une
dimension environnementale.
• Différentes législations marquent cette imprégnation de l’urbanisme par le droit de
l’environnement.
Exemple : le permis unique, le décret du 11 septembre 84 (évaluation des incidences
sur l’environnement des projets d’urbanisme).
• En région Wallonne, tout permis d’urbanisme, doit faire l’objet d’une évaluation des
incidences du projet (grand ou petit) sur l’environnement.

2.3.3 VERS UN DROIT PROSPECTIF

• Délaissé de plus en plus le droit passif, la planologie passive pour aller vers des
instruments, une gestion de l’aménagement du territoire beaucoup plus dynamique,
prospective. Tenir compte de l’avenir. Il faut donc pouvoir donner de la
souplesse à ces instruments.

14 | P a g e
 • Le CoDT est la consécration ultime d’un droit fixatif de l’aménagement du
territoire à droit plus prospectif. Jusqu’à des années récentes, le droit de
l’aménagement du territoire était passif : pour les autorités, il s’agit de faire des normes,
des plans, … via des règles à caractère réglementaire → rapport d’autorité où on
imposait des normes de faire ou ne pas faire (sur tel terrain, je peux ou ne peux pas
faire). Ces normes, ont valeur obligatoire pour ceux à qui ils s’appliquent, ils sont
réglementaires. Force juridique très contraignante : obligation de les respecter mais,
on peut aussi y déroger (uniquement dans des cas prévus par la réglementation elle-
même). Cela implique une grande lourdeur. Compte tenu de cette lourdeur, ces
instruments sont très lourds à faire évoluer, à changer en fonction des nécessités du
moment.
Exemple : plan de secteur de Mons a mis 10 ans à être adopté. Ils ont vocation à durer
mais, avec les désavantages.
• Dans les schémas, on ne fixe plus mais on recommande → Ligne de conduite.
Aménagement du territoire plus prospectif.
• Le CoDT apporte une évolution, on ne parle plus de coexistence mais, d’un
remplacement progressif d’un système d’aménagement du territoire passif, fixatif vers
un système d’aménagement du territoire beaucoup plus prospectif. Les plans à valeur
indicative, prennent petit à petit le pas sur une planologie passive.

2.3.4 VERS UN DROIT OPÉRATIONNEL

• L'arsenal planologique (plans et schémas) ne permet que partiellement à l'autorité
publique d'intervenir positivement dans l'aménagement du territoire.
• Dès lors, à côté de ces instruments classiques de l'aménagement du territoire et de
l'urbanisme ont vu le jour depuis le décret du 22 janvier 1987, mais surtout depuis les
décrets des 27 novembre 1997 et 23 février 2006, toute une série d'instruments
permettant aux pouvoirs publics d'intervenir dans l'aménagement du territoire
autrement qu'en édictant des documents planologiques ou en délivrant des permis.
• Il s'agit des dispositions visant les opérations de réhabilitation de sites à réaménager,
les opérations de revitalisation urbaine, les opérations de rénovation urbaine et les
opérations d'aides aux zones d'initiatives privilégiées.
• /!\ Question à l’examen : mécanisme préemption d’un côté et péremption de l’autre.
o Péremption : On parle de la validité des permis d’urbanisme dans le temps
car ils se périment. (Penser à la date à laquelle mon yaourt se périme).
o Préemption : Mécanisme d’aménagement du territoire opérationnel. J’agis,
j’achète, je deviens propriété et je peux, moi commune, moi région, être plus
acteur. Possibilité, pour l’autorité dans un périmètre qu’elle fixe, de pouvoir
acquérir, en cas de vente d’un bien, ce terrain par préférence à toute autre. Je
préempte par rapport aux autres d’un bien particulier. Action
d’acheter avant un autre.
• Expropriation : mécanisme bien connu mais qui est surtout utilisé en région Wallonne
pour aménager un rond-point par exemple. Il est très souvent utilisé pour ce type
d’ouvrage. Expropriation = prendre possession d’autorité. Dégager un
15 | P a g e
 propriétaire de sa propriété. Il y a bien évidement des garantis, seul le juge peut
prononcer l’expropriation. Seul le juge contrôle la légalité de l’expropriation. Ce n’est
pas préempter en cas d’appropriation d’un terrain, c’est beaucoup plus « agressif » →
j‘ai besoin de ce terrain donc j’aimerais en prendre possession.
• Ces deux mécanismes, l’expropriation et la préemption, sont peu utilisés pour
des aménagements fonciers, essentiellement pour des raisons financières.
En France, la politique sont plus utilisés car il y a plus de moyens dans les politiques
d'aménagement.

2.3.5 VERS UN DROIT MOUVANT

• On vit dans une inflation permanente des législations. On espère qu’avec le CoDT les
choses vont se calmer. Ce nouvel instrument apporte énormément de choses
intéressantes. On sait déjà qu’il va être révisé pour enlever certaines aspérités.
• Aujourd’hui, tout va plus vite. Urgences climatiques, démographiques, … on doit courir
dans tous les sens et cela amène des changements administratifs → perte de
prévisibilité de la règle. Il faut trouver un équilibre entre adaptation et
prévisibilité, c’est un véritable problème aujourd’hui.

2.3.6 VERS UN DROIT PARTICIPATIF

• Convention d’Aarhus. C’est un droit où la place du citoyen doit être plus
importante.
• La participation citoyenne est devenue un point très important qui n’est pas pour
autant réglé.
Exemple : NIMBY.
• On peut faire des enquêtes publiques par exemple. Très imparfaites car critique a
postériori.
• On essaye de mettre en place d’autres outils pour une meilleure participation collective
mais ce n’est pas évident.

16 | P a g e
Cours n°3 : 18/02/2021

2.4 CARACTÉRISTIQUES DU DROIT DE L’URBANISME

2.4.1 UN DROIT RÉGIONAL

• Pas abordé.

2.4.2 UN DROIT ESSENTIELLEMENT ADMINISTRATIF

• Pas abordé.

2.5 LES OBJECTIFS DU DROIT DE L’URBANISME WALLON

• Se reporter au premier des articles du CoDT : D.I.1 : article très bien rédigé et
explique littéralement l’objectif du CoDT en lui-même.

« §1. Le territoire de la Wallonie est un patrimoine commun de ses habitants.

L’objectif du Code du Développement Territorial est d’assurer un développement
durable et attractif du territoire.
Ce développement rencontre ou anticipe de façon équilibrée les besoins sociaux,
économiques, démographiques, énergétiques, patrimoniaux, environnementaux et
de mobilité de la collectivité, en tenant compte, sans discrimination, des dynamiques
et des spécificités territoriales, ainsi que de la cohésion sociale.

§2. La Région, les communes et les autres autorités publiques, chacune, dans le cadre
de ses compétences et en coordination avec la Région, sont acteurs, gestionnaires
et garantes de ce développement. À cette fin, elles élaborent des outils
d’aménagement du territoire et d’urbanisme qui sont les suivants :
1° le plan de secteur ;
2° les schémas (outils planalogique prospectif) ;
3° le guide régional d’urbanisme (documents d’urbanisme) ;
4° le guide communal d’urbanisme (documents d’urbanisme) ;
5° les périmètres opérationnels (périmètres de remembrement urbain et SAR) ;
6° les outils de politique foncière (outil d’expropriation et de préemption).
Les habitants et les acteurs publics et privés contribuent au développement durable
et attractif du territoire, par leur participation à l’élaboration de ces outils, par le
développement de projets et par les avis qu’ils émettent ».

17 | P a g e
Très important ce passage

2.6 LES MOYENS DU DROIT DE L’URBANISME WALLON

2.6.1 LES SCHÉMAS ET LES PLANS

• Ce sont bien des instruments d’aménagement du territoire qui sont bien destinés à
évaluer les besoins sur un territoire donné et, ensuite, en fonction de l’évaluation de
ses besoins, à concevoir l’aménagement du territoire et à fixer les conditions dans
lesquelles l’urbanisation de ce territoire donné va être autorisé ou interdite. Tout cela
de façon fixative ou prospective suivant si nous sommes dans un plan ou un schéma.
• On parle bien d’organisation du sol et de son utilisation :
o Les instruments de conception sont les schémas (planologie
opérationnelle). Ces instruments indicatifs ont pour objectif de
déterminer, après analyse des besoins sociaux, économiques, patrimoniaux
et environnementaux, pour une échelle géographique déterminée, les options
d'aménagement et de développement, de mobilité, de gestion
parcimonieuse du sol, de conservation et de développement du
patrimoine dans la perspective du développement durable. Ces
schémas servent de ligne de conduite à l'autorité administrative compétente
dans toutes les actions qu'elle entreprendra dans le cadre des décisions qu'elle
doit prendre relevant de ses attributions en matière d'aménagement du
territoire et d'urbanisme.
o Les instruments de fixation (planologie fixative) sont les plans. Ces plans ont
pour vocation de déterminer avec précision l'affectation qui reviendra à
chaque partie du territoire. Le territoire est ainsi divisé en différentes zones,
lesquelles sont réservées à une ou plusieurs activités bien définies. Afin de
garantir la réalisation de l'affectation prévue, les plans ont un caractère
réglementaire et force obligatoire, de sorte que ceux-ci doivent être
appliqués. La force obligatoire du plan s'impose tant aux particuliers qu’à
l'autorité administrative lorsqu'elle statue sur une demande de permis. La
dérogation à ce type d'instrument est extrêmement limitée et doit demeurer
exceptionnelle.

2.6.2 LES DOCUMENTS D’URBANISME

• Documents qui fixent des limites mais qui concernent les opérations de construction.
On ne traite pas, dans les documents d’urbanisme, l’organisation du sol et
son utilisation (ça c’est le rôle des plans et schémas).
• Dans le territoire qu’aborde le guide, on aborde ce qui concerne les bâtiments
principaux secondaires et leurs pourtours (hauteur, pente de toiture, ouverture des
baies, voiries, aménagement des espaces publics, conditions de salubrité, …).
• On règle, ici, la 3ème dimension : élévation et aménagement des pourtours de ces
élévations.

18 | P a g e
2.6.3 LES PERMIS
• On va tous être confronté à ça !
• C’est quoi ? Acte individuel contrairement au plan (actes administratifs qui ont
une portée générale) qui a pour but de vérifier que les objectifs fixés dans la
planologie ou dans les documents d’urbanisme sont respectés et qui, lorsqu’il est
délivré, lève une interdiction générale et abstraite d’utiliser le terrain dans son
utilisation.
• C’est un papier qui permet de vérifier que tous les objectifs fixés notamment dans
les documents et la planologie ont bien été respectés.
• Toute propriété est frappée d'une interdiction de bâtir jusqu’à ce que le permis soit
délivré : servitude légale d’utilité publique.
• Dans le cas de l’exercice de sa compétence, l’autorité qui délivre un permis dispose
bien d’un pouvoir discrétionnaire d’appréciation. Il est plus ou moins étendu en
fonction des outils planologiques qui vont s’appliquer sur la parcelle en question où je
dois moi, autorité publique délivrer ou refuser un permis. Si, sur la parcelle concernée,
il n’y a qu’un plan de secteur et pas d’autres documents qui précisent ce plan de secteur
dans l’utilisation du sol ou la façon dont on construit le bâtiment à travers un document
d’urbanisme, le pouvoir discrétionnaire d’appréciation sera très large. Souvent le cas
dans des lieux plus ruraux. Si, outre le plan de secteur, on a d’autres outils (ville de
Mons par exemple), ce pouvoir discrétionnaire ne va pas être annihilé, il sera plus
restreint car l’aménagement est déjà beaucoup plus défini.
• Quel que soit le type, le nombre de documents applicables sur le terrain
concerné, c’est la possibilité de vérifier qu’un projet est conforme à la
conception qu’elle se fait du bon aménagement.
• Lorsqu’une autorité (commune ou région) va statuer sur une demande de permis
certaines choses vont devoir vérifier :
o Vérifier que le projet respect les règles d’urbanisme en vigueur. L’adéquation
d’un projet est fondamentale. L’architecte doit parfaitement rédiger son
dossier.
o Vérifier du bon aménagement des lieux // Pouvoir discrétionnaire.
o Si on ne respecte pas le plan en vigueur ou le document en vigueur, il y a la
vérification si le projet peut déroger ou pas. Notion de dérogation ! Quand
bien même on ne respecte pas et pour autant que le demandeur n’est sollicité,
l’autorité va vérifier si on est dans des conditions de dérogation par rapport à
ces outils ou bien d’écart.
o L’autorité doit vérifier si on respect d’autres réglementions qui ne sont pas le
propre des réglementions du CoDT. Un projet peut être soumis à d’autres
réglementations : évaluation des incidences sur l’environnement, législation
patrimoine, site Natural 2000, … Si mon projet, même s’il respecte les outils,
législations, notion de bon aménagement des lieux, a un impact trop notable
sur l’environnement et qu’il n’y a pas de solution, alors on refuse le permis (pas
de solution adéquates pour les eaux usées, nuisances sonores, …).

19 | P a g e
• Qu’est-ce qu’on entend par permis ? Beaucoup de sortes de permis. Le CoDT ne
connait que certain type de permis.
• En région Wallonne, il y a différents types de permis qui permettent l’acte
de construire, qui valent le permis d’urbanisme. Le CoDT connait, lui, le
certificat d’urbanisme, le permis d’urbanisme = instrument qui est reconnu au travers
du CoDT et, la plupart des dossiers requièrent uniquement ce type de permis pour
être construit.
• Permis d’urbanisme : autorise le bénéficiaire à construire. Il se distingue, dans le
CoDT par le permis d’urbanisme classique et permis d’urbanisme groupé.
Fondamentalement, c’est la même chose.
• Les certificats :
1. Certificat d’urbanisme n°1 : pas beaucoup d’intérêt. C’est uniquement le
fait, pour une autorité publique, à la demande des notaires (mais on peut le faire
également), d’envoyer un courrier dans lequel elle récapitule toutes les
contraintes applicables au terrain → descriptif pur. C’est une obligation légale
pour les notaires.
2. Certificat d’urbanisme n°2 : plus étendu car c’est une sorte de pré-
permis. C’est un document, au travers duquel, l’autorité compétente va se
prononcer une première fois sur un projet. On met une première
appréciation sur un projet qui ne contient pas tout le contenu d’un permis
d’urbanisme classique (dossier plus light, de simples esquisses, des plans
d’intention suffisent). Constituer un permis d’urbanisme c’est très lourd,
beaucoup d’honoraire !
• Permis d’urbanisation : avant, appelé permis de lotir. Il n’autorise pas le
bénéficiaire à construire, il l’autorise à diviser pour vendre. On ne parle pas de
construction mais de division pour vendre les différents lots du terrain à des
particuliers. Pour qu’on puisse diviser un terrain, il y a un travail d’architecte à faire.
On doit définir les grandes orientations de ce qu’il y aura : maison à toiture plate, …
Toutes divisions du terrain n’est pas sujette à devoir obtenir un permis d’urbanisation,
de lotir. Seules certaines sont sujettes à obtenir un tel permis de lotir. Le livre 4 du
CoDT définit les hypothèses dans lesquelles un permis d’urbanisation est nécessaire.
C’est nécessaire quand le propriétaire va diviser son bien en au moins 3 lots non
bâtis destiné à l’habitation. Quand je divise un bien pour y installer des entreprises,
là non plus je n’ai pas besoin de permis d’urbanisation pour diviser le terrain et le
vendre à des entreprises. Si j’hérite d’un terrain que je souhaite lotir (diviser le bien en
vue de le revendre à différents acquéreurs) là, j’ai besoin d’un dossier de permis
d’urbanisation. Il a un double objectif :
1. Il protège les acquéreurs des lots contre un comportement préjudiciable du
vendeur ;
2. Il assure une urbanisation cohérente une fois que les différents acquéreurs
viendront déposer leurs permis d’urbanisme.
Un permis d’urbanisation n’est pas un permis d’urbanisme, c’est juste une autorisation
de diviser. Les permis d’urbanisme doivent être déposés pour chaque lot par la suite.

20 | P a g e
 • Permis unique : dans certains cas, il nous faut 2 autorisations (permis géré par le
décret du 11 mars 1899) :
1. Autorisation de construire ;
2. Autorisation d’exploitation, une autorisation environnementale // permis
d’environnement.
Quand, à côté du permis d’environnement, il nous faut un permis d’urbanisme, ce
décret, instaure le permis unique.
→ permis environnement + permis d’urbanisme = permis unique.
La procédure de ce permis unique est gérée par ce décret. Nous, on va voir la
procédure du CoDT et pas du permis unique.
Exemple : Quand on fait plus de 75 places de parking couvert (souterrain), on a besoin
d’un permis d’environnement.
• Permis intégré : quand notre projet porte, en tout ou en partie, sur du commerce
de vente au détail (Lidl, Delhaize, …). Si, plus de 400m² de commerce de vente au
détail → besoin d’un permis d’implantation commerciale. Outre, le permis
d’implantation commerciale, j’ai besoin d’un permis d’urbanisme, voire d’un permis
unique, le tout est géré à travers un super guichet : le permis intégré.
→ permis d’implantation commerciale + permis d’urbanisme (voire
unique) = permis intégré.

Cours n°4 : 25/02/2021

2.6.4 L’URBANISME OPÉRATIONNEL

• Pas abordé

2.6.5 LES SANCTIONS

• Pas abordé

2.7 LES ACTEURS DU DROIT DE L’URBANISME

• Les intervenants principaux :
o Intervenant régionaux : première institution qui a un rôle à jouer en termes
d’aménagement du territoire et d’urbanisme c’est le parlement Wallon ;
o Intervenants communaux.
• Aujourd’hui, en Région Wallonne, c’est le niveau régional et le niveau communal.

21 | P a g e
2.7.1 LA RÉGION WALLONNE

2.7.1.1 LE PARLEMENT WALLON

• C’est le parlement qui régit la matière au travers des décrets qu’il prend. Il légifère,
donc il prend l’ensemble des disposions normatives décrétales qui vont régir la matière
de l’aménagement du territoire.
Exemple : décret de juillet 2016 → CWATUPE vers CoDT. Il est adopté par le
parlement Wallon.
• De manière générale, le rôle du parlement Wallon est d’adopter des législations,
des décrets, qui sont des cadres. Son rôle n’est pas d’aller dans le détail de chaque
matière que traite le décret mais de fixer le cadre.
• Ces décrets (lié au CoDT) vont donner une délégation au gouvernement pour
réglementer, compléter, aller dans le détail dans les matières dans lesquelles le
gouvernement est spécialement habilité par le décret.
• Pouvoir législatif régional élu au suffrage universel, le Parlement Wallon légifère par
voie de décrets sur la matière de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire. Le
décret est élaboré selon des modes similaires à ceux de la loi fédérale.
• C'est le Parlement Wallon qui adopte donc les textes législatifs applicables en matière
d'urbanisme et d'aménagement du territoire.

2.7.1.2 LE GOUVERNEMENT WALLON

• Il exécute, met en œuvre les décrets que prend le parlement seulement dans les cas
où il est habilité à mettre en œuvre.
• Le Gouvernement Wallon met en œuvre les décrets du Parlement Wallon sans
pouvoir jamais les suspendre, en modifier les effets ou y ajouter des conditions. Il ne
peut dispenser de l'exécution des décrets. Le gouvernement ne peut pas, d’initiative,
considéré que tel article d’un décret est flou pour lui et commencer à prendre un
arrêté qui va définir ce qu’il faut entendre par tel ou tel article ! S’il y a un flou quelque
part, le Parlement Wallon peut prendre un nouveau décret ou, on laisse la
jurisprudence du conseil d’été interpréter ce flou. Il n’y a rien d’autre à faire.
• Le CoDT octroie par ailleurs la compétence du Gouvernement pour la délivrance de
certains permis d’urbanisme, limitativement énoncés au travers de l’article D.IV.25. Il
délivre certain permis dans certain cas. Notamment les permis relatifs à certaines
infrastructures que l’on qualifie d’intérêt régionale.
Exemple : ligne de chemin de fer, équipements nécessaires à l’infrastructure des
aéroports, … → voire article D.IV.25 du CoDT.

22 | P a g e
2.7.1.3 LE MINISTRE AYANT L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE DANS SES
ATTRIBUTIONS
• Ministre libéral : Willy Borsus. Il joue un rôle important dans l’aménagement du
territoire et de l’urbanisme.
• Comment exerce-t-il ? Il exerce ses compétences sur base d’une délégation
(pas habilitation) que va lui donner le Gouvernement. En début de législature, le
Gouvernement Wallon est formé et, une des premières choses qu’il va faire, c’est
prendre des arrêts de délégation. Généralement, le décret donne compétence au
Gouvernement pour l’ensemble des matières pour lesquelles il est habilité. Le
Gouvernement, quand il va être formé, il va prendre un arrêt de délégation où toutes
une série de taches vont être délégués à un des ministres qui forment ce
gouvernement.
• Il n’a pas de compétence SAUF délégation que donne le Gouvernement.
• Statuer sur les recours formulés devant lui.
Exemple : refus de permis d’urbanisme, on peut faire un recours devant le
Gouvernement (en réalité sa délégation).
• 2 grandes compétences :
1. Statuer sur les recours ;
2. Valider l’ensemble des documents planologiques rédigés par la commune.

2.7.1.4 LE FONCTIONNAIRE DÉLÉGUÉ

• C’est un fonctionnaire (nous sommes au niveau de l’administration Wallonne qui est
divisée en différentes fonctions générales) qui a pour 2 compétences essentielles
de décision et d’avis (simple ou conforme).
• Il a reçu délégation de l’administration centrale pour exercer un certain nombre de
compétences de l’administration au niveau des provinces ou de leur direction.
• Il joue en rôle centrale dans des matières comme la planologie ou des permis eux-
mêmes.
• Il va, dans la plupart des cas, être directement compétent pour délivrer un permis. S’il
n’est pas compétent, il va, dans la plupart des cas, intervenir au travers de la procédure
de compétence communale. Il a donc une compétence d’avis avant que l’autorité
communale ne rende sa décision finale sur la demande de permis.
o Lorsqu’il a un avis simple : quel que soit son opinion, l’autorité finale qui va
statuer (généralement le Collège Communale) va pouvoir s’écarter de cet avis
moyennant la nécessité de bien motiver les raisons pour lesquelles il s’écarte
de l’avis du délégué.
o Lorsqu’il a un avis conforme : si le fonctionnaire délégué émet une opinion
défavorable, on ne peut plus dire oui. Son appréciation est liée à l’appréciation
défavorable du fonctionnaire délégué. Cependant, s’il émet un avis favorable, la
commune a encore la liberté de dire non.
• Exerce une autre compétence en termes de sanction : il est chargé de poursuivre
les infractions et dresse les procès-verbaux des infractions.

23 | P a g e
2.7.1.5 LE FONCTIONNAIRE TECHNIQUE ET LE FONCTIONNAIRE DES
IMPLANTATIONS COMMERCIALES
• Ils ont le même rang que le fonctionnaire délégué.
• Ils interviennent dans le permis unique et dans le permis intégré.
• Fonctionnaire technique : intervient dans le permis unique (permis qui autorise
autant la construction de l’ouvrage que l’exploitation de l’ouvrage) à volet
environnementale.
• Fonctionnaire des implantations commerciales : intervient dans le permis
intégré pour le volet urbanistique. Un seul fonctionnaire pour l’ensemble de la région
Wallonne : n’est pas détaché au niveau provincial.

2.7.2 LA COMMUNE
• 3 institutions :
1. Collège communal ;
2. Conseil communal ;
3. Bourgmestre.

2.7.2.1 LE COLLÈGE COMMUNAL

• C’est un comité exécutif // Gouvernement Wallon. Ne pas inverser les rôles tout de
même ! C’est un comité exécutif de la politique communale.
• C’est le « gouvernent communal » : composé d’un bourgmestre et des échevins.
• La plus importante de leur compétence : le permis. Réunion plus ou moins 1/semaine.
• C’est donc bien le collège qui a la compétence de droit commun pour délivrer un
permis d’urbanisme en Région Wallonne, sauf lorsque le décret attribue cette
compétence à une autre institution comme le FD, ou le Gouvernement.
• Compétence concurrente, comme le fonctionnaire délégué, en matière de répression
des infractions car, tant la Région Wallonne à travers le FD que le collège communal,
sont responsables de la poursuite des infractions chacun pouvant soit la commune au
travers du collège et son administration, soit la Région Wallonne au travers du FD et
de ses agents administratifs peuvent vérifier et contrôler et dresser les procès-verbaux
en cas d’infraction constatée.

2.7.2.2 LE CONSEIL COMMUNAL

• // parlement régional. On vote pour des conseillers communaux qui vont former le
parlement communal. Il va directement disposer de certaines compétences en matière
d’urbanisme et d’aménagement du territoire. Il y en a essentiellement 2 :
1. Lui seul, prend l’initiative et adopte les outils communaux
d’aménagement. Le CoDT le précise bien, ce n’est pas une compétence du
collège, c’est une compétence exclusive du conseil.
Exemples : schémas d’orientations locaux, guides communaux d’urbanisme et
schémas de développement communal.

24 | P a g e
 2. La voirie. Lorsqu’il convient de supprimer, créer ou modifier le tracé de
ce qu’on appelle la voirie communale, seul le conseil communal peut en
connaitre. C’est une de leur compétence exclusive, c’est historiquement trop
important que pour les laisser à d’autres. Souvent, les permis contiennent une
compétence en matière de voirie.
Exemple :
- 5/6 immeuble à appartements en cul de sac. Soit on la considère comme
une voirie privée (mais bof car entretien privé, …). On peut demander
l’ouverture de la voirie avec un statut communal.
- Déménagement d’un hôpital : il y a un chemin (vicinal) qui sert de
promenade pour les habitants. Ce chemin doit être déplacé et, aujourd’hui,
se pose la question de ce déplacement. Soit, on le détache de la procédure
de permis ou soit, on l’intègre à la procédure de permis d’urbanisme →
conséquence, la procédure sera donc interrompue le temps que le conseil
communal de la commune en question délivre le permis.
Voirie vicinale et voirie communale → en 2014 en décret a fusionné les
deux chemins.

2.7.2.3 LE BOURGMESTRE
• Si dans travaux sont fait sans permis, le bourgmestre peut interrompre, sur base de
ses pouvoirs de police, les travaux en cas de mesures graves.
• Il peut ordonner la démolition d’un immeuble menaçant de ruine.

2.7.3 LES ORGANES CONSULTATIFS

2.7.3.1 LE PÔLE « AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE »

• L’ancienne Commission régionale d'aménagement du territoire (renommé « pôle AT
» au travers du CoDT) possède une compétence d'avis simple (et pas de décision) dans
le cadre de différentes procédures mises en place par le CoDT (élaboration des
schémas et des plans, instructions de certaines demandes de permis particulières...).
Cette commission exerce certaines des compétences de la CCATM dans les
communes qui n'en sont pas dotées.

2.7.3.2 LE PÔLE « ENVIRONNEMENT »

• L’ancien Conseil wallon pour l'environnement et le développement durable (renommé
« pôle Environnement » au travers du CoDT) possède une compétence d'avis simple
dans le cadre de certaines procédures instituées par le CoDT lorsque celles-ci
impliquent une évaluation des incidences particulières (étude d'incidences sur
l'environnement, rapport urbanistique et environnemental...).

25 | P a g e
2.7.3.3 LA COMMISSION CONSULTATIVE COMMUNALE D'AMÉNAGEMENT DU
TERRITOIRE ET DE MOBILITÉ (CCATM)
• Commission citoyenne composé de membres représentants la société civile
communale qui va être instituée au niveau communal. Elle a une compétence d’avis
dans le cadre des demandes de permis d’urbanisme de compétence
communale.
• Commission qui n’est pas, au contraire des commissions régionales, composée de
spécialistes mais de citoyens (= commission citoyenne), composée de membres
représentant la société civile communale et qui va être instituée au niveau communal.
• La CCATM possède une compétence d'avis simple dans le cadre de différentes
procédures mises en place par le CoDT au niveau communal (élaboration des schémas
et des plans communaux, instructions de certaines demandes de permis
particulières...).

2.7.3.4 LA COMMISSION D’AVIS SUR LES RECOURS

• On peut faire recours devant le Gouvernement Wallon. Dans le permis d’urbanisme,
on peut avoir la possibilité de faire un recours en cas de refus. Dans ce cas, on va être
entendu par une commission d’avis composé d’architecte et d’urbanise uniquement.
L’avis sera rendu au ministre et à l’administration régionale.

2.7.3.5 LES AUTRES INSTANCES CONSULTATIVES

• Pompiers, services régionaux incendies (SRI). Service régional incendie n’est pas géré
par une législation régionale, compétence fédérale.

3 LES PLANS ET DOCUMENTS D’AMÉNAGEMENT – DU CWATUPE

AU CODT
• Le code est réparti en 8 livres pour plus de facilité au niveau de la lecture :
1. Livre 1 : Dispositions générales, ce sont les objectifs ;
2. Livre 2 : La planification : plans d’aménagements régionaux et locaux ;
3. Livre 3 : Les guides d’urbanismes : documents d’urbanismes ;
4. Livre 4 : Les permis – et certificats d’urbanisme (ce qui nous concerne) ;
5. Livre 5 : AT et Urbanisme opérationnel : existence des périmètres (SAR et
PRU) et outils propres à la rénovation urbaine et revitalisation urbaine ;
6. Livre 6 : Expropriation – Moins-values – Préemption → outils opérationnels ;
7. Livre 7 : Infractions et sanctions ;
8. Livre 8 : Participation du public et évaluation des incidences des plans et
programmes : que les plans et programme, pas les projets (= ce qui doit faire
l’objet d’un permis). Pour les projets, l’évaluation des incidences est gérée dans
le code de l’environnement.
• Il faut distinguer « R » = règlement et « D » décret.
• R → complément réglementaire du CoDT. Il faut donc, en plus de regarde le « D »
regarde la version « R ».
26 | P a g e
• Pourquoi cette distinction ? Pour distinguer ce qui a valeur de loi et ce qui
a valeur de règlement. Bien distinguer la hiérarchie des normes entre la norme de
loi et la norme de règlement. Pour les architectes, c’est moins utile. Cependant pour
les administrations, les juristes ou les avocats, savoir ce qui a une valeur réglementaire
et décrétale est très importante.
2 types de valeur :
1. Valeur indicative : Il n’y a pas de forces contraignantes à la recommandation.
Ce n’est pas une règle. C’est la volonté de dire que, pour ces schémas et guides,
nous voulons de la souplesse. Je vais, tout en respectant les valeurs indicatives
de votre schéma, tout doucement m’écarter. Il n’y a pas d’hypothèse donc je
peux m’en écarte moyennant des bons arguments en démontrer que je ne mets
pas à mal ce qui est indiqué sur la carte. Il n’y a pas d’hypothèses. Donc, la
philosophie est de dire qu’on peut s’en écarter moyennant une bonne
motivation. Je dois motiver les écarts et montrer que je ne mets pas à mal par
les objectifs qui voulaient être défendus dans le document à valeur indicative.
2. Valeur réglementaire : force, obligatoire et contraignante. Le plan de
secteur, je suis tenu de les respecter moi, architecte. Mais aussi la commune
est obligée de la respecter. La règle s’impose à tous. On doit montrer qu’on
est dans les hypothèses et qu’on respecte les conditions de la
dérogation.
Le CoDT permet, dans certaines hypothèses précises et dans des conditions
précises, de ne pas respecter le plan de secteur. Seulement dans des conditions
et hypothèses précises bien définies par le code. Il existe, dans le CoDT,
certaines hypothèses qui vont permettre d’entrevoir peut-être des dérogations.
Une des hypothèses de dérogations au plan de secteur c’est, de pouvoir
réaffecter des bâtiments existant à une autre affection que celle définie par le
plan de secteur → réaffectation des bâtiments.
Exemple :

Walibi

Bâtiment logistique de stockage en zone industrielle qui voudrait changer

d’affectation en proposant un bâtiment de loisir, salle de jeux intérieurs,
trampoline, laser Game, … Le loisir n’est pas accepté dans une zone
27 | P a g e
 industrielle. Cependant, il existe dans le CoDT, des hypothèses qui permettent
d’entrevoir une dérogation → Le plan de secteur a prévu une hypothèse qui
est le recyclage des bâtiments en zone industrielle (conditions précises prévues
par le texte du CoDT).
• Quand on ne respecte pas un plan à valeur réglementaire, on parle de
dérogation, quand on ne respecte pas un plan à valeur indicative, on parle
d’écart.
• La différence entre dérogation et écart :
o Ecart : On peut ne pas respecter un document administratif moyennant une
bonne motivation. On dit que « le mieux est parfois l’ennemi du bien ». Le
CoDT a voulu chercher la clarté en apportant une définition au mot écart. Mais
ça a rendu la chose plus compliquée. Nous ne sommes pas dans quelque chose
de contraignant et de rigide avec une valeur juridique forte car l’avis du
fonctionnel délégué c’est un avis simple. Donc, la grande autonomie de
l’autorité qui va statuer sur le permis et doit obligatoirement consulter le
fonctionnel délégué. Mais, ce dernier remet un avis qui n’ai pas un avis
contraignant qu’il soit négatif ou positif.
Les articles D.IV.5 ou D.II.17 mettent par écrit les écarts. Ne pas
compromettre les objectifs de développement territorial et contribuer à la
protection, la gestion ou l’aménagement des paysage bâtis ou non bâti.
Lorsqu’on définit de façon extrêmement claire que tout écart ne peut pas
compromettre les objectifs de développement territorial contenu dans le
schéma ou guide duquel on s’écarte, on arrive dans les difficultés.
Il y a une hiérarchie : un schéma inférieur doit toujours s’écarter d’un schéma
supérieur pour autant qu’il y ait des 2 conditions d’écart :
1. Ne pas compromettre les objectifs de développement territorial ;
2. Contribuer à la protection, à la gestion ou à l’aménagement des paysages
bâti ou non bâti (// troisième condition la dérogation).
o Dérogation : Ce sont des hypothèses particulières et des conditions précises
de l’article D.IV.13. qui pose 3 conditions :
1. Justifier la dérogation contenue des spécifiés du projet au regard du lieu
précis où celui-ci est envisagée. Il faut montrer qu’on ne peut pas faire
autrement si on veut réaliser le projet a l’endroit considéré.
2. Ne pas compromettre la mise en œuvre cohérente du plan du secteur
ou des normes de guide régional d’urbanisme dans le reste de son
champ d’application.
3. Démontrer que le projet contribue, par ce que la dérogation sollicitait
à la protection, à la gestion ou à l’aménagement des paysages bâti, non
bâti. Le fonctionnel délégué sera toujours, en cas de dérogation, appelé
à remettre un avis conforme. Il doit accorder obligatoirement cette
dérogation.
• On considère qu’il est plus facile de déroger juridiquement et légalement à des
instruments réglementaires pour autant qu’on se trouve dans les hypothèses.

28 | P a g e
3.1 LA PLANOLOGIE SPATIALE (OU FIXATIVE) → LIVRE II DU
CODT
• La planologie spatiale et fixative c’est la planologie classique ancienne qu’on
connait dans le CWATUPE jusque fin des années 90. On la connait encore
aujourd’hui de manière beaucoup plus marginale mais quand même importante. Elle n’a
pas pour objet de diagnostic et de se projeter. Elle fixe, elle est passive et qui a
uniquement pour objet d’organiser le territoire, d’organiser les fonctions du
territoire, de rationaliser les fonctions du territoire au travers de règlements
qui, en matière de planologie s’appellent aujourd’hui, dans le CoDT plan de secteur.
• Trois caractéristiques : passive, rigidité et obsolescence.
• Aujourd’hui, elle est réduite au plan de secteur qui est répertorié comme
planologie spatiale au niveau du territoire Wallon. Au niveau communal, cette
planologie a disparue.
• Elle fixe au travers d’une règle. On organise le territoire au moyen d’affectation que
l’on peut ou on ne peut pas faire en fonction de l’endroit où on se retrouve. Elle est
moins ambitieuse même si elle détermine l’organisation du territoire.

• Au niveau régional : le plan de secteur reste le plan de secteur car il a été tellement
long à être élaboré que le déconstruire est une mission impossible.
• Au niveau communal : le PCA(r) (plan communal d’aménagement
révisionnel) étaient contraignants et réglementaires. Il venait préciser le plan de secteur
et pouvait le réviser dans certain cas (// au r).
Tous ces plans communaux, rigides et contraignants, sont devenus des schémas
d’orientation local (SOL) (planologie opérationnelle plus souple et avec des objectifs à

29 | P a g e
atteindre et non plus des règles). Valeur juridique fondamentale différente. On passe
d’un plan à un schéma, d’un règlement à un document. Le CoDT dit que tous les PCA
deviennent des SOL. Ceci, devient indicatif.
Il s’agit d’une petite révolution qui va amener malheureusement, certes des choses tout
à fait positives, mais aussi des choses relativement négatives au niveau juridique.
Pourquoi ? Car nous sommes passés d’un plan à un schéma (valeur indicative) avec le
basculement juridique que cela impose : passer d’un règlement à un document. Dans
l’application que l’on va se faire d’un vieux plan communal d’aménagement qui est
devenu un schéma, les difficultés vont apparaitre.

Ancien sol : ancien PCA qui devient

SOL. Ici, nous avons des zones
capables et non-aedificandi, voiries
précisément délimités, zone de
recul, … le tout côté ! → Rigidité
du PCA. Le problème étant que le
CODT dit que tous les anciens PCA
deviennent des SOL → il faut donc
faire avec. Ce qui est sur l’image
devient à titre indicatif.

La photo ci-dessus représente un nouveau SOL. Ce cas arrive, par exemple, lorsqu’on
part d’une page blanche et que la commune rédige un SOL. Ce document se veut un
schéma, un document prospectif. Il ne s’agit pas ici d’être rigide et fixer m² par m² de
manière très précise la façon dont sera organiser le territoire. Il y a 2 parties :

30 | P a g e
 1. Cahier des objectifs : décrire de manière littérale ce qu’on entend par
développement futur de la zone considérée ;
2. Carte d’affectation : on se veut souple, on dessine grossièrement des
grandes zones (en rouge pour l’habitat et en vert pour un parc).
• Il y a 2 cas de figure dans lesquels le SOL peut être nécessaire :
1. Cas obligatoire : On doit disposer d’un SOL avant de pouvoir espérer
obtenir un permis. Régime des Zones d’Aménagement Communal Concerté
(ZACC : quadrillé en rouge et blanc) : zones qui ne sont pas destinées en l’état
à être urbaniser. Zone vierge de construction. Le PS s’est basé sur des
photos aériennes prises dans les années 70 ce qu’on appelle les ortho photos
plan. Ils ont donc pris des photos d’en haut et sont revenus aux différentes
administrations pour colorier ces cartes et pour des raisons x ou y, il peut y
avoir des motivations multiples, on a intégré parfois des constructions
existantes dans des zones qui ne sont pas destinées en soit à être urbanisée. Si
on a ou plusieurs propriétaires dans cette ZACC, s’ils souhaitent valoriser leur
terrain et par exemple le lotir à l’aide d’un permis d’urbanisation ou même bâtir
ou construire ce terrain au travers d’un permis d’urbanisme de constructions
groupées, on ne peut pas obtenir de permis tant que l’autorité n’a pas adopté
un SOL.
2. Cas facultatif : SOL facultatif.
La zone rouge, elle est directement bâtissable. On peut tout à fait prétendre à
avoir un intérêt à déposer un permis d’urbanisme. Imaginons que notre client
soit propriétaire d’un vaste terrain dans la zone rouge, on voit une connexion
à une voirie existante. Il nous consulte car il aimerait bien qu’on lui dessine un
projet. Il voudrait jouer le promoteur et faire un projet de constructions
groupées. Il est forte à parier que certes on a le droit de déposer un dossier et
celui-ci sera déclarer recevable mais l’autorité va surement dire que moi
commune je suis garant du bon aménagement de mon territoire et moi je vous
dis que je ne vous autoriserai pas à déposer un permis que quand moi commune
je disposerais d’une vue d’ensemble sur l’entièreté de ce qui reste à bâtir.
Exemple :
Voirie existante en bas à droite. Un client il veut un projet de construction de
logements groupés. Il est fort à parier que l’autorité communal dise qu’en tant que
garant de l’aménagement du territoire, il ne délivrera pas de permis tant que la
commune ne disposera pas d’un plan d’ensemble sur l’entièreté de ce qui reste à bâtir.
On délimitera donc un périmètre qui peut même englober la ZACC voisine puisqu’on
sait que pour une ZACC il faut un SOL. La commune va donc définir un périmètre
foncier même dans une zone rouge, on doit avoir une vue d’ensemble le quartier
concerné du territoire communal à fin d’assurer l’harmonie des constructions au cas
où le projet se construirait en différentes phases et par des bureaux différents.

31 | P a g e
3.2 LA PLANIFICATION OPÉRATIONNELLE OU PROSPECTIVE →
LIVRE II DU CODT
• La planologie opérationnelle // prospective était une planologie qui, pendant très
longtemps à était quasi absente du système Wallon. Apparu en fin des années 90
au travers de la réforme de 1997 (première grande refonte du CWATUPE). A ce
moment, elle n’a plus d’objectif de fixer et d’organiser les fonctions territoriales. Non
seulement, au-delà même de fixer, elle va émettre un certain nombre d’objectifs à
atteindre. Pour atteindre ces objectifs, le principe n’est plus d’imposer des règles mais
plutôt des recommandations.
Exemple : Le schéma de développement communal est un document stratégique
d’aménagement du territoire. Et, comme toute planologie opérationnelle, le schéma de
développement communal va d’abord diagnostiquer le territoire. La commune de
Rixensart s’est dotée de cet outil qui va effectuer un diagnostic. En fonction du
diagnostic, ce même schéma de développement communal va ensuite fixer des objectifs
qui ont pour but, par exemple pour les activités économiques, de d’avantages les
regrouper ailleurs sur le territoire communal.
• En bref, on diagnostique et on se projette dans le futur en fixant des
objectifs à atteindre mais, avec souplesse au moyen non pas de règles
contraignantes mais de recommandations avec la possibilité de pouvoir
faire évoluer ses schémas avec souplesse et rapidité.
• Elle se traduit au travers de différents schémas avec 2 niveaux d’interventions :
1. Niveau régional ;
2. Niveau communal.
• Elle a pour but de fixer des objectifs à atteindre au moyen de recommandation
et de ligne de conduite. On ne réglemente pas car ce n’est pas l’objectif d’un
schéma d’imposer la manière dont les fonctions vont être organisées mais on fixe
des objectifs à atteindre pour être plus souple.

32 | P a g e
• Au niveau régional : le schéma de développement territorial (SDER) est un grand
document stratégique du diagnostic du territoire Wallon à l’échelle régionale. On va
fixer des objectifs et des recommandations pour cet aménagement et pour une
meilleure organisation plus durable. Le SDER reste le SDER. Seul son nom
change en SDT.
• Au niveau communal : Il y a 2 schémas opérationnels :
1. Le schéma de développement communal (SSC). Seul le nom change :
schéma de développement communal (SDC).
2. Le rapport urbanistique et environnementaux RUE. C’est un schéma
qui analysait le diagnostic d’un terrain et puis allait fixer des objectifs pour
l’aménagement de ce terrain. Aujourd’hui : SOL (schéma d’orientation local).

Le SSC n’est pas obligatoire car toutes les communes n’ont pas encore un schéma de
ce type c’est une faculté qui est offerte aux communes de se doter d’un tel outil.
2 cas de figures :
1. Une commune qui, aujourd’hui ne dispose toujours pas de cet
outil, va mettre en branle toute une procédure d’adoption qu’on appelle
SSC dans le but, à terme de la procédure, d’avoir un document qui va
s’intituler Schéma de Développement Communal (SDC).
2. Cas de figure aujourd’hui le plus présent : toutes les communes
qui, avant l’entrée en vigueur du CoDT, se sont dotées d’un outil
qu’on appelait à l’époque SSC. Dans ce cas, le parti pris du CoDT, est
de dire que les Schémas de Structure deviennent des Schémas de
Développement Communaux. On a donc, la plupart du temps, cette
dénomination de SSC sachant qu’il fait comprendre un SDC.

33 | P a g e
3.3 LES DOCUMENTS D’URBANISME → LIVRE III DU CODT
• Les documents d’urbanisme ne s’attachent pas à organiser le territoire de
manière rigide ou souple. Ils s’attachent à la 3ème dimension, à l’organisation des
constructions elle-même (gabarit, hauteur, profondeur, aménagement voirie et abords,
…). Pas de fonction mais juste l’aspect des constructions.

• Au niveau régional : les règlements généraux d’urbanisme sont des règlements

dispersés un peu partout dans le CWATUPE qui vont être regroupés dans un guide
régional d’urbanisme. Ces règlements vont devenir de simple recommandations
(valeur indicative de la réglementation) et non plus des règles. Une partie des normes
régionales vont maintenir une valeur contraignent réglementaire. C’est notamment le
cas pour les règlements techniques comme le règlement PMR.
3 règlements (aujourd’hui prescription) esthétiques (indicatifs)
1. Règlement général sur les bâtisses en site rural RGBSR (normes minimales
types en termes d’implantation, d’architecture, de matériaux, ...) ;
2. Règlement général urbanisme relatif aux enseignes et aux dispositifs de
publicité (Très important en termes d’implantation commerciale et qui sont
devenus guides. On entend donc permettre un écart beaucoup plus facile) ;
3. Règlement général sur les bâtisses applicables aux zones protégées de certaines
communes en matière d’urbanisme (RGBZPU) (Par arrêté du gouvernement,
on a listé tous les centres villes, tous les centres urbains qui ont une vocation
historique. Mons est repris dans la liste par exemple, dans ce règlement.
Prescriptions minimales en termes d’implantation et d’architecture qui ont
maintenant une valeur indicative).
Esthétique car ils s’attachent à l’esthétique des constructions

34 | P a g e
 Anciens règlements techniques (réglementaire). Conserve une valeur réglementaire.
o Le règlement « PMR » ;
o Le règlement acoustique – Aéroports Liège et Bierset.
• Au niveau communal : les règlements communaux d’urbanisme (RCU) vont régir
les aspects constructifs des bâtiments sur l’ensemble du territoire communal. Ils vont
devenir le guide communal d’urbanisme.
2 cas de figures :
1. Les communes qui n’ont pas cet outil et qui désirent s’en octroyer
un. Dans ce cas, ça sera un Guide Communal d’Urbanisme (GCU) avec un
contenu plus contemporain et des recommandations qui permettent de
parvenir à cet objectif donné.
2. Les communes qui se sont dotées des Règlements Communaux
d’Urbanisme (RCU).

Cours n°5 : 04/03/2021

3.4 RÉCAPITULATIF DE L’ÉVOLUTION ENTRE LE CWATUP E ET LE

CODT
Très important ce passage.

35 | P a g e
Cours n°6 : 11/03/2021

4 SECTION I : LA PLANOLOGIE OPÉRATIONNELLE

4.1 CHAPITRE I : LE SCHÉMA DE DÉVELOPPEMENT TERRITORIAL

(SDT)

4.1.1 DÉFINITION ET CONTENU - ARTICLE D.II.2

• Le SDT définit la stratégie territoriale pour la Wallonie sur la base d’une analyse
contextuelle, à l’échelle régionale. Il définit :
o Les objectifs régionaux de développement territorial et d’aménagement du
territoire, et la manière dont ils s’inscrivent dans le contexte suprarégional ;
o Les principes de mise en œuvre des objectifs, notamment ceux liés au
renforcement des centralités urbaines et rurales ;
o La structure territoriale.

4.1.2 OBJECTIFS

4.1.3 PORTÉE JURIDIQUE

4.2 CHAPITRE II : LE SCHÉMA DE DEVELOPPEMENT
PLURICOMMUNAL (SDPC)

4.2.1 DÉFINITION ET CONTENU - D.II.5 ET 6

4.2.2 PORTÉE JURIDIQUE

4.3 CHAPITRE III : LES SCHÉMAS COMMUNAUX

4.3.1 LE SCHÉMA DE DÉVELOPPEMENT COMMUNAL (SDC) – D.II.10

4.3.2 LE SCHÉMA D’ORIENTATION LOCAL (SOL) – D.II.11

4.3.3 PORTÉE JURIDIQUE

4.3.4 DISPOSITIONS TRANSITOIRES – D.II.59, 60 ET 66

36 | P a g e
4.4 CHAPITRE IV : LA HIÉRARCHIE JURIDIQUE DES SCHÉMAS ET
LES CONDITIONS D’ÉCART

4.4.1 D.II.16 : HIÉRARCHIE JURIDIQUE DES SCHÉMAS

• Le schéma de développement du territoire (SDT) : s’applique au plan de
secteur, aux schémas et aux guides. Il s’imposera également directement à certaines
demandes de permis ou de certificats d’urbanisme n° 2 lorsqu’elles portent sur :
o Sur une construction ou un équipement de service public ou communautaire
relatifs notamment à une infrastructure linéaire visée par la structure
territoriale du schéma de développement du territoire ou qui figure dans le
schéma de développement du territoire eu égard à son rayonnement à l’échelle
d’une aire de développement ;
o In projet visant à urbaniser des terrains de plus de 15 hectares et portant soit
sur :
- La construction de logements ;
- Une surface destinée à la vente de biens de détails ;
- La construction de bureaux ;
- Un projet combinant deux ou trois de ces affectations.
• Le schéma de développement pluri communal : s’applique au schéma de
développement communal, au schéma d’orientation local, au guide communal
d’urbanisme, au permis et au certificat d’urbanisme n° 2.
• Le schéma de développement communal : s’applique au schéma d’orientation
local, au guide communal d’urbanisme, au permis et au certificat d’urbanisme n° 2.
• Le schéma d’orientation local : s’applique au guide communal d’urbanisme au
permis et au certificat d’urbanisme n° 2.

37 | P a g e
4.4.2 D.II.17 : LE PRINCIPE DE L’ÉCART ENTRE SCHÉMAS
• Le schéma d’échelle de territoire inférieure respecte le schéma d’échelle de territoire
supérieure s’il existe.
• Toutefois, le schéma de développement pluri communal, de développement communal
et d’orientation local peuvent s’écarter du ou des schémas d’échelle de territoire
supérieure moyennant une motivation qui démontre que le schéma :
o Ne compromet pas les objectifs de développement territorial ou
d’aménagement du territoire contenus dans le ou les schémas d’échelle de
territoire supérieure ;
o Contribue à la protection, à la gestion ou à l’aménagement des paysages bâtis
ou non bâtis.
• En cas d’incompatibilité entre un schéma d’échelle de territoire inférieure préexistant
et un schéma d’échelle de territoire supérieure qui entre en vigueur ultérieurement, il
est fait application du schéma d’échelle de territoire supérieure.

5 SECTION II : LA PLANOLOGIE SPATIALE OU FIXATIVE - LE PLAN

DE SECTEUR
• Nous sommes dans le livre II – articles D.II.18 et ss.

5.1 GÉNÉRALITÉS
• L’ensemble du territoire Belge est couvert par 48 plans de secteurs :
o 25 en Région flamande ;
o 23 en Région wallonne : couvre les différents arrondissements administratifs ;
o I en Région de Bruxelles-Capitale (à BXL on dit plan régional d’affection du sol,
plan de secteur mais encore plus détaillé).
• Pas de révision globale.
• Pas de changements fondamentaux sauf 2 zones :
1. Zones d’enjeux communal ;
2. Zones d’enjeu régionale.
• Comment s’insère le plan de secteur par rapport à la planologie ? → Réponse
dans l’article D.II.20. Le plan de secteur s’inspire du schéma de développement du
territoire (SDT). Le PS, quand il est révisé, ne peut pas faire n’importe quoi,
doit tenir compte du SDT et doit respecter, par principe, ce schéma sauf si elle s’en
écarte :
o Ne compromet pas les objectifs de développement territorial ou
d’aménagement du territoire contenus dans le schéma de développement du
territoire ;
o Contribue à la protection, à la gestion ou à l’aménagement des paysages bâtis
ou non bâtis.

38 | P a g e
 • Le plan de secteur, et ce compris la carte d’affectation des sols, s’applique au schéma
de développement pluri communal, au schéma de développement communal, au
schéma d’orientation local, aux guides, au permis et au certificat d’urbanisme n°2.
o Schéma de développement pluri communal : les schémas qui vont être adoptés
doivent obligatoirement respecter la valeur réglementaire du plan de secteur.
Nous ne sommes plus dans une possibilité de s’écarter. Pas d’hypothèse de
dérogation, pas de possibilité pour un schéma de déroger au plan de
secteur.
• /!\ Un schéma ne peut pas déroger à un plan de secteur. /!\

5.2 LE CONTENU DU PLAN

5.2.1 INTRODUCTION
• Le plan de secteur est une carte graphique et un cahier des prescriptions
plus générales car on est à l’échelle d’un secteur. Dans les révisions thématiques
du PS, on retrouve souvent que la révision qui l’accompagne doit aussi s’appuyer sur
un cahier de prescriptions dont il faut tenir compte autant que la carte.
• On distingue les prescriptions obligatoires et facultatives.
o Obligatoires :
- La détermination des différentes affectations du territoire. Le CoDT
procède par couleur pour définir les différentes zones. Il y a 3 catégories :
1. Zones destinées à l’urbanisation (D.II.23) ;
2. Zones non-destinées à l’urbanisation ;
3. Zones hybrides. Elle est vue comme une réserve foncière. Ce sont
les ZAAC.
- Le tracé existant et projeté, ou le périmètre de réservation qui en tient lieu,
du réseau des principales infrastructures de communication et de
transport de fluides (grande canalisation de gaz et de pétrole), à
l’exception de l’eau, et d’énergie (ligne haut tension).
o Facultatives :
- Les périmètres de protections particulières ;
- Les prescriptions supplémentaires.

5.2.2 CONCERNANT LES MENTIONS OBLIGATOIRES

5.2.2.1 LES DIFFÉRENTES AFFECTATIONS DU TERRITOIRE (D.II.23)

• 3 types de zonages :
1. Zones destinées à l’urbanisation ;
2. Zones non destinées à l’urbanisation.
3. Zones hybrides (la fameuse ZAAC).
• Pourquoi cette distinction ? Quand une commune va vouloir, à intervalle régulier, le
gouvernement met en place une révision thématique du plan de secteur. La distinction

39 | P a g e
 opérée par l’article D.II.23 du Code a des conséquences sur la procédure d’élaboration
des plans. Ainsi, si l’on élabore un plan de secteur en vue d’y inscrire une ou plusieurs
zones destinées à l’urbanisation, l’élaboration du plan implique la réalisation d’une
étude d’incidences. De même, le régime de la révision d’un plan de secteur est différent
selon que cette révision a pour but d’inscrire une zone destinée ou non destinée à
l’urbanisation (règle de la compensation → dès lors qu’on inscrit une nouvelle zone
destinée à l’urbanisation en lieu et place d’une zone non destinée à l’urbanisation, zone
économique en lieu et place d’une zone agricole, il y a l’obligation de compenser cette
inscription de nouvelle zone par la désinscription ailleurs, sur le territoire, d’une zone
qui était destinée à l’urbanisation cette fois en zone non destinée à l’urbanisation).
Quand je mets une zone à bâtir, je dois transformer une autre zone non
destinée à l’urbanisation.
Exemple :
Je fais une révision de PS pour inscrire cette
nouvelle zone d’activité économique (au nord de la
carte). Je vois qu’une ZACC non bâtie (au Sud de
la carte), je pourrais proposer de désinscrire cette
ZACC et de la remettre en zone d’activité agricole.
Très délicat mais c’est une obligation imposée.

Les zones destinées à l’urbanisation 1° la zone d’habitat

Les zones non destinées à l’urbanisation
2° la zone d’habitat à caractère rural
3° la zone de services publics et d’équipements
communautaires
4° la zone de loisirs
5° les zones d’activité économique, à savoir :
a) la zone d’activité économique mixte
b) la zone d’activité économique industrielle
c) la zone d’activité économique spécifique
d) la zone d’aménagement communal concerté à
caractère économique
e) la zone de dépendances d’extraction
6° la zone d’enjeu régional
7° la zone d’enjeu communal
1° la zone agricole
2° la zone forestière
3° la zone d’espaces verts
4° la zone naturelle
5° la zone de parc
6° la zone d’extraction.

40 | P a g e
5.2.2.2 LE TRACÉ EXISTANT ET PROJETÉ DU RÉSEAU DES PRINCIPALES VOIES
DE COMMUNICATION ET DE TRANSPORT DE FLUIDES ET D’ÉNERGIE
• Le PS doit comporter obligatoirement le tracé existant et projeté du réseau des
principales voies de communication et de transport de fluides et d’énergie.
• Par "voies de communication", on entend aussi bien les voies de communication
par terre (routes, chemins de fer) que par eau. Bien qu’il n’y ait pas de définition
prévue par le Code, on peut citer parmi ces réseaux :
o Les autoroutes ;
o Les routes de liaison régionales ;
o Les lignes de chemin de fer ;
o Les champs d’aviation ;
o Les voies navigables ;
o Les lignes électriques à haute tension aériennes ou souterraines ;
o Les canalisations d’importance au moins régionale.
Périmètre de réservation
autour du tracé des
autoroutes. Pour construire
les lignes à grande vitesse, il
faut réviser le PS pour
inscrire ce réseau de
communication.

Une autre solution est d’inscrire le

tracé précis de cette ligne de chemin
de fer.

Exemple :

41 | P a g e
 A Saint-Symphorien, dossier de permis d’urbanisme pour l’implantation de logements
le long de la chaussée. On voit qu’il y a un périmètre de réservation car, à l’époque,
quand le PS s’est appliqué, on s’est réservé des périmètres pour faire une route de
contournement. Ses périmètres de réservation sont toujours là et c’est très embêtant
car on a une zone d’habitat inscrite mais le périmètre de réservation au-dessus de cette
zone. Est-ce qu’il faut désinscrire le périmètre de réservation pour pouvoir bâtir des
maisons si l’autorité ne souhaite plus réaliser cette voirie de contournement ? En toute
logique, oui. Mais aujourd’hui, c’est plus simple de prendre contact avec les
infrastructures. Ce contournement n’est plus une priorité et donc généralement on
obtient un courrier du ministère des infrastructures (=Dgo1) et on lui demande
conformation par écrit qu’elle ne souhaite plus construire une route.
• Toutes les routes secondaires (pour autant qu’elles soient publiques et non privées)
ne sont pas inscrites. Pas de traits noirs comme une autoroute par exemple. Une
voirie secondaire est hors plan de secteur. Elle peut s’implanter au travers de
toutes zones. Quant à l’implantation des voiries secondaires, l’article D.II.23, al.6 du
Code précise que les réseaux des infrastructures de communication routière,
ferroviaire et fluviale et les réseaux des infrastructures de transport de fluide ou
d’énergie qui ne peuvent être qualifiés de « principaux », en ce compris les
raccordements privés et les éléments accessoires, sont compatibles avec les
destinations du plan de secteur visées aux alinéas 2 à 4.

5.2.3 CONCERNANT LES MENTIONS FACULTATIVES

5.2.3.1 LES PÉRIMÈTRES DE PROTECTIONS PARTICULIÈRES

• Ça précise juste le fait qu’il y a des caractéristiques paysagères plus
remarquables qu’ailleurs. On doit alors faire d’autant plus attention quand on se
met près de ces zones.
• Points de vue remarquable sont sensé avoir cet effet de protection. Tous comme les
périmètres de liaison écologique et les périmètres d’intérêt culturel, esthétique et
historique.
• Attention que tout ça, ce sont les périmètres CoDT. A côté de tout ça nous, avons
des tas d’autres législations et qui instituent d’autres périmètres comme les Natura
2000 qui prône la conservation de la nature. Ces zones protégées ne se trouvent pas
sur le plan de secteur. Ce n’est donc pas un catalogue exhaustif.

5.2.3.2 LES PRESCRIPTIONS SUPPLÉMENTAIRES

• Peuvent porter sur plusieurs choses :
o La précision de l’affectation de différente zone ;
o Un phasage de priorité des zones ;
o La réversibilité des zones c’est-à-dire qu’une révision du plan de secteur peu
revenir à son état initial ;
o L’obligation, avant la mise en œuvre de la zone, d’adosser un schéma
d’orientation particulier.

42 | P a g e
5.3 L’EXAMEN DES DIFFÉRENTES ZONES

5.3.1 LA ZONE D’HABITAT

• Zone d’habitat (rouge) ;
• Zone d’habitat à caractère rurale (hachure rouge et blanc).

5.3.1.1 D.II.24
• La zone d’habitat est principalement destinée à la résidence.
• Les activités d'artisanat (main d’œuvre prime sur la machine), de service (activité de
bureau et d’autre activité commercial mais qui ne sont pas de vente au détail : coiffeur,
basic fit, …), de distribution (commerce au sens large, détail ou vente en gros), de
recherche ou de petite industrie (ne pas entendre « petit » au sens de surface mais
d’impact sur le voisinage), les établissements socioculturels, les constructions et
aménagements de services publics et d’équipements communautaires, de même que
les exploitations agricoles et les équipements touristiques ou récréatifs peuvent
également y être autorisés selon 2 conditions :
1. Ne mettent pas en péril la destination principale de la zone ;
2. Être compatible avec le voisinage.

5.3.1.2 COMMENTAIRES

5.3.1.2.1 LES AFFECTATIONS

• En fait, la zone d'habitat ne peut être assimilée comme telle à une zone
spécifiquement destinée à l'habitat, mais couvre, en réalité, la zone urbanisée
du territoire d'une commune. Il est donc logique que l'on y retrouve toutes les
fonctions de la ville, c'est-à-dire, l'habitat bien sûr, mais aussi toutes les autres
activités qu'elles soient commerciales, artisanales, de loisirs, …
• C’est donc une zone pour toutes activités. On doit pouvoir y retrouver toutes les
activités dont une ville à besoin. « Zone fourre-tout » par excellence.
• Cependant, la zone d’habitat, si elle est destinée à la résidence, est conforme. Si nous
faisons autre chose que la résidence, on peut, par nature s’y implanter en montrer que
les deux conditions de l’article soient garanties.

5.3.1.2.2 LES CONDITIONS D’IMPLANTATION

• Si nous avons une zone consacrée PRINCIPALEMENT à de la résidence et que l’on
vient mettre de la résidence nous sommes légitimes. Si nous faisons autre chose sur
ladite zone, je peux par NATURE m’y implanter pour autant que l’on démontre que
les 2 conditions de l’article DII.24 soient réunies.
• Si je fais de l’habitat je n’aurais aucune condition à remplir (sur base de la définition)
mais il faut relativiser ça. En effet, je n’ai rien à démontrer par rapport au plan de
secteur mais j’ai tout de même 2 restrictions :

43 | P a g e
 1. Le pouvoir discrétionnaire d’appréciation de l’autorité communal. Je n’ai
donc qu’un intérêt à bâtir mais non le droit. C’est l’autorité qui décide !
2. Tout projet d’urbanisme doit faire l’objet d’une évaluation des incidences
sur l’environnement.

5.3.1.2.3 CONTENTIEUX
• Cette question donne lieu à une jurisprudence assez abondante du Conseil d'État.
• En effet, dans le cadre du contentieux de l'annulation, le Conseil d'État est appelé à
contrôler la légalité des permis d’urbanisme octroyés pour des activités non
résidentielles en zone d'habitat.
• Si je veux faire une activité résidentielle en zone d’habitat, je ne dois pas démontrer
que je respect bien les 2 conditions. Cependant, mon projet résidentiel doit
démontrer, au regard de la législation environnementale, une compatibilité. Si je suis
dans un quartier de maisons 4 façades, j’ai, théoriquement, le droit d’emplanter un
budling. MAIS la notion de législation environnementale me rattrape.
• C'est quoi l'erreur manifeste ? C'est l'erreur d'appréciation que toute personne
diligente et raisonnable ne commettrait pas dans les mêmes circonstances.
Exemple : l’autorité communale qui considère que le projet est compatible dans la
mesure où il n’y a pas de maisons d’habitations à moins de 100m de l’équipement
projeté. Un requérant va au conseil d’état et apporte la démonstration que l’autorité
a vraiment commis une erreur manifeste puisqu’il apparait auprès d’un reportage photo
qu’il y a plusieurs habitations dans le rayon de 100m, elles ne sont pas nombreuses (4
ou 5). Le conseil d’état dit alors que « toutes autorités raisonnables auraient vérifié et
vu que ce n’était pas le cas ». Quand il s’agit d’erreur MANIFESTE, le conseil d’état se
permet de sanctionner des erreurs manifestes qui normalement reste la compétence
de l’autorité compétente. Le conseil d’état ne regarde pas l’appréciation et la façon
dont le collège exerce le pouvoir d’appréciation sauf quand il commet une erreur
manifeste.

5.3.1.2.4 LES ESPACES VERTS

• Il doit y avoir des espaces verts publics. C’est une obligation.

44 | P a g e
Cours n°7 : 25/03/2021

5.3.2 LA ZONE D’HABITAT À CARACTÈRE RURAL

5.3.2.1 D.II.25
• La zone d’habitat à caractère rural est principalement destinée à la résidence et aux
exploitations agricoles.
• Reprend presque mot pour mot la définition de la zone d’habitat.
• Les activités d'artisanat, de service, de distribution, de recherche ou de petite industrie,
les établissements socioculturels, les constructions et aménagements de services
publics et d’équipements communautaires de même que les équipements touristiques
ou récréatifs peuvent également y être autorisés pour autant qu’ils ne mettent pas en
péril la destination principale de la zone et qu’ils soient compatibles avec le voisinage.
• Si je veux y mettre une grande exploitation agricole, je n‘ai pas à démontrer,
urbanistiquement sur base des dispositions du CoDT, la compatibilité avec le voisinage
ou la non mise en péril de la destination principale de la zone. Mais, il est bien évident
que si je mets un élevage de porc intensif ou que je fais de la fruiticulture, l’impact
environnemental de mon installation va être fondamentalement différente. Si je suis
évidemment rattrapé par la nécessité de montrer que j’ai un impact environnemental
raisonnable avec mon projet.

5.3.3 LA ZONE DE SERVICES PUBLICS ET D’ÉQUIPEMENTS

COMMUNAUTAIRES

5.3.3.1 D.II.26

Zones bleues

• La notion de service publique est assez simple à définir : c’est tout ce qui est
foncièrement géré pour un public, une institution publique au service du
public. Mais aussi personne privée qui ont une mission d’intérêt public (hôpitaux,
administration, école, station d’épuration, palais de justice, …).
• On englobe aussi les équipements communautaires : équipements qui servent
l’intérêt général. C’est un équipement privé mais où le but de lucre n’est pas

45 | P a g e
 prédominant et qui est accessible à tous dans des conditions raisonnables. Ça peut
regrouper plusieurs équipements, même un golf par exemple ! Pour autant que ce golf
accueil, par exemple, des écoles, personnes défavorisées, …
• La zone de services publics et d’équipements communautaires est destinée aux
activités d’utilité publique ou d’intérêt général.

5.3.4 LES ZONES D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE (D.II.28 À 30)

• 5 types de zone économique :
1. Zones d’activité économique mixtes (mauve claire) ;
2. Zones d’activité économique industrielles (mauve foncé) ;
3. Zones d’activité économique spécifiques ;
4. Zones d’activité économique d’aménagement communale concerté à caractère
économique ;
5. Zones d’activité économique dépendance d’extraction.

5.3.4.1 ZONES D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE MIXTES

• Zones destinées à un tas d’activités. Zone « fourre-tout » destinés aux activités
d’artisanat, de service, de distribution, de recherche ou de petite industrie.
• On ne retrouve pas les équipements touristiques et récréatives. Aujourd’hui, les
communes oublient que, dans le PS, on ne permet pas l’implantation de ce genre de
fonction dans la zone d’activité économique mixte. Il y a beaucoup de friches en RW
et, pour les propriétaires de parc ou centres commerciaux, c’est important de pouvoir
trouver des locataires qui recherche ce genre d’équipements.

5.3.4.2 ZONES D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE INDUSTRIELLE

• Le régime de la zone d’activité économique industrielle est une zone relativement
instable tant il est vrai qu’elle a subi ces dernières années de nombreuses
modifications de définition. Sa notion a été élargie ces dernières années.
• La dernière modification en date est celle résultant du décret du 30 avril 2009 (Resa
Ter) : la zone d’activité économique industrielle est destinée aux activités à
caractère industriel, en ce compris les activités liées à un processus de
transformation de matières premières ou semi-finies, de conditionnement, de
stockage, de logistique ou de distribution. Elles peuvent s’exercer sur plusieurs sites
d’activité.
• Depuis le dernier décret du 30 avril 2009, on constate néanmoins un léger mouvement
de balancier puisque notamment :
o La notion « d’activité industrielle » est élargie ;
o Par ailleurs, sont de même admises les entreprises de services qui sont
auxiliaires ainsi que les activités économiques qui ne sont pas à caractère
industriel et qui doivent être isolées pour des raisons d’intégration urbanistique,
de mobilité, de sécurité ou de protection environnementale, sauf lorsqu’elles
constituent l’accessoire d’une activité industrielle visée à l’alinéa 1er.

46 | P a g e
 o Quant aux activités auxiliaires, il y aura chaque fois lieu d'examiner l'effectivité
de la complémentarité de ces services vis-à-vis des activités industrielles, et ce
même si, dans la pratique, l'administration interprète assez souplement ces
dispositions (exemple : les implantations d'installations sportives). De plus, si
l’on délivre un permis d’implanter et d’exploiter une station-service avant
même de savoir quelles seront les entreprises qui s’implanteront dans la zone
d’activité économique, il est impossible de vérifier le caractère auxiliaire de
cette station-service par rapport aux activités économiques.
o Certes, la vente au détail y reste exclue sauf néanmoins lorsqu’elle constitue
l’accessoire d’une activité industrielle ou d’activités économiques qui doivent
être isolées pour des raisons d’intégration urbanistique, de mobilité, de sécurité
ou de protection environnementale. Commerce de gros est cependant
autorisé.
o Activité industrielle au sens primaire et secondaire.
o Activité de stockage, …
• Justifier un dispositif d’isolement : nécessaire à juger au cas par cas en fonction du type
d’activité : une clôture, une zone tampon (de 10 à 30 m). Sauf dans 2 cas particuliers
(à regarde dans l’article D.II.28)

5.3.5 LES ZONES D’ENJEU RÉGIONAL ET COMMUNAL (D.II.34 ET

35)
• Nouvelles zones créées par le CoDT.
• Zone « fourre-tout ».
• La zone d’enjeu communal : la commune y trouve un intérêt de les réviser. Ne peuvent
être créées que par des procédures de révision de plan de secteur d’initiative
communale.

5.3.5.1 ART. D.II.34 : DE LA ZONE D’ENJEU RÉGIONAL (ZER)

• A la différence d’enjeu communal, les zones d’enjeu régional n’ont pas pour
vocation d’accueillir l’habitat.
• La zone d’enjeu régional est destinée à accueillir de manière indifférenciée les
activités économiques, les constructions et aménagements de services
publics et d’équipements communautaires ainsi que les équipements
touristiques ou récréatifs. On y retrouve quasi toutes les activités qu’on retrouve
dans une zone d’habitat.
• On ne l’ajoute pas à l’habitat car l’idée c’est de dire « on veut faire pleins de choses
mais on ne sait pas encore comment. Donc on laisse la possibilité à la commune de
réviser le plan de secteur ».
• Laisser la possibilité d’y mettre une zone grise. Cette zone d’enjeu communal ne peut
être complète que si, cette révision de plan de secteur, s’accompagne d’une carte
d’affection des sols et d’un dossier de base. On demande de définir les très

47 | P a g e
 grandes zones. C’est quelque chose d’assez vague. C’est un peu comme un SOL mais
encore plus light. On ne sait pas ce qu’on va faire ni comment on va le faire.

5.3.5.2 ART. D.II.35 : DE LA ZONE D’ENJEU COMMUNAL (ZEC)

• La zone d’enjeu communal est destinée à accueillir de manière indifférenciée la
résidence, les activités d’artisanat, de service, de distribution, de recherche
ou de petite industrie, les établissements socioculturels, les constructions
et aménagements de services publics et d’équipements communautaires
ainsi que les équipements touristiques ou récréatifs.
• Cette zone doit aussi accueillir des espaces verts publics et un réseau de mobilité
douce.
• Les activités existantes non visées à l’alinéa 1er peuvent s’y maintenir et s’y développer.

5.3.5.3 ART. D.II.44 : LA CARTE D’AFFECTATION DES SOLS

• Pas abordé.

Cours n°8 : 31/03/2021

5.4 PROTÉE JURIDIQUE DU PLAN DE SECTEUR ET LES

DÉROGATIONS AU ZONAGE

5.4.1 PORTÉE JURIDIQUE (D.II.20 ET 55)

• Pas abordé.

5.4.2 LES DÉROGATIONS (D.IV.6 À 13)

48 | P a g e
 • Deux types de dérogation :
1. Le régime général des dérogations ou régime de droit commun de la
dérogation du plan de secteur. C’est généralement lorsque le collège
communal est compétent pour délivrer un permis d’urbanisme. Tout régime
dérogatoire suppose une enquête publique. Le collège communal doit
demander un avis conforme au fonctionnaire délégué (il est le liant).
2. Le régime étendu de dérogation. (Exceptionnel)
• Le plus fréquent est le régime général de dérogation. Il faut, pour pouvoir
déroger, combiner 2 régimes :
1. Le régime des hypothèses : il faut pouvoir vérifier qu’on se trouve dans des
hypothèse précises dans lesquelles on peut déroger : D.IV.6, D.IV.7 et D.IV.9. ;
2. Réponde aux conditions de l’article D.IV.13 : Sachant qu’on est dans ces
hypothèses, on va pouvoir ensuite déroger pour autant qu’on réponde aux
conditions de l’article D.IV.13. L’article D.IV.11 est là pour rappeler la
possibilité de déroger suivant que l’on se retrouve bien dans les hypothèses de
6 à 9 et pour autant que l’on réponde aux conditions de l’article D.IV.13.
• Nous retiendrons, ici, 3 mécanismes dérogatoires aux prescriptions du plan de secteur
dans le cadre de la délivrance de permis d’urbanisme.

5.4.2.1 LE RECYCLAGE (D.IV.6)

• La première hypothèse qui permet de déroger au plan de secteur est le recyclage. Elle
ne vaut que pour des bâtiments existants. Si pas de bâtiments existants, je ne
peux pas invoquer le recyclage. Ces bâtiments doivent être préexistant au plan de
secteur ou simplement autorisé.
• Un permis ou un certificat d’urbanisme n°2 peut être octroyé en dérogation au plan
de secteur pour les constructions, les installations ou les bâtiments existants avant
l’entrée en vigueur du plan de secteur ou qui ont été autorisés, dont l’affectation
actuelle ou future ne correspond pas aux prescriptions du plan de secteur lorsqu’il
s’agit d’actes et travaux de transformation, d’agrandissement, de reconstruction ainsi
que d’une modification de destination et de la création de logements visées à l’article
D.IV.4, alinéa 1er, 6° et 7°.
• Les aménagements accessoires et complémentaires aux constructions, installations et
bâtiments précités et isolés de ceux-ci peuvent également être autorisés.
• Il est ainsi possible à toute construction, installation ou bâtiment (ce dernier terme
étant superflu), existant avant l’entrée en vigueur du plan de secteur ou simplement
autorisé, d’apporter des travaux de transformation, d’agrandissement ou de
reconstruction dès l’instant où l’affectation actuelle du bâtiment ou l’affectation future
de celui-ci ne correspond pas aux prescriptions du plan de secteur.
• L’objectif du recyclage peut épouser différentes situations. Exemple sur la photo en-
dessous : plan de secteur a classé, sur la zone agricole, des maisons. Pas d’inégalité à
avoir placé ses maisons sur une zone agricole. Idéalement, dans le futur, on aimerait
que ce soit une zone agricole. Il y a un mécanisme de sauvegarde qui se retrouve dans
l’article D.IV.6. Ca permet, à la famille qui habite ces maisons, de pouvoir rester sur

49 | P a g e
 ces lieux et de pouvoir faire vivre les constructions par l’extension, … Sans cette clause
de sauvegarde, tout permis que ces gens demanderait pourrait leur être refusé au motif
que c’est contraire au plan de secteur. Cependant, si le proprio décide de tout raser
et reconstruire, le permis peut se voir refuser car on ne respecte pas les conditions.
Dans le très long terme, le proprio pourrait ne pas avoir d’acquéreur, laisser cette
maison à l’abandon et, la commune pourrait la racheter pour la démolir et reconvertir
la zone dans sa vocation première : zone agricole.

Ici, les parents veulent donner cette

maison agricole à leurs enfants mais ils
n’en veulent pas. Que faire de ces
bâtiments ? Le recyclage va permettre à
un investisseur de les recycler pour en
faire entre chose. Exemple : un centre de
séminaire, de loisir, …

Sans cet article, ce type de réaffections de

bâtiment ne peut pas se faire.

Zone économique d’activité industrielle.

Avant, il y avait une coopérative agricole
(mauve). Le promoteur qui a acheté le
terrain a voulu réaliser un complexe
commercial. Il a déposé un permis sur
base du recyclage au motif où il
transforme des bâtiments existants dont
l’affectation actuelle est conforme au plan
de secteur mais l’affection future ne l’est
pas.

• Le lien physique est très important face aux travaux. Si pas de lien physique,
on ne peut pas. Mais, le CoDT a ajouté un paragraphe : « Les aménagements

50 | P a g e
 accessoires et complémentaires aux constructions, installations et bâtiments précités
et isolés de ceux-ci peuvent également être autorisés. ». On peut, néanmoins, peut-
être implanter un petit bâtiment. Une cabine haute tension, une piscine (surtout pensé
pour ça).
• Pour être applicable, le prescrit de cet article impose 3 conditions à la dérogation :
1. La dérogation ne peut être octroyée que pour des bâtiments existants au
moment de l’entrée en vigueur du plan de secteur ou régulièrement
construits. L’antériorité au plan de secteur n’est plus une condition sine qua
non depuis le dernier décret du 1er juin 2006.
2. L’affectation actuelle ou future du bâtiment doit être contraire aux
prescriptions du plan de secteur ;
Il s’agit, en Région wallonne de rendre possible le recyclage de bâtiments
existants, de sorte que, par exemple, une ancienne ferme pourrait être
transformée en habitation, voire en dancing, si les autres conditions de l’article
D.IV.6 sont réunies ;
3. Les travaux doivent être des travaux de :
- Transformation : agir sur le bâtiment en tant que tel sans agrandissement
(prévoir des ouvertures nouvelles, des toitures différentes, rehaussement
du bâtiment, …) ;
- D’agrandissement ;
- De reconstruction : Reconstruire à l’identique si ce n’est que le conseil
d’état a considéré que pouvaient également être prévus, transformation et
agrandissement du bâtiment.

5.4.2.2 L’EMPIÉTEMENT MARGINAL (D.IV.7)

Petit zoning avec vue panoramique. De

fait, on va faire des espaces commerciaux
ou des petites entreprises. Si, pour des
raisons économiques et touristiques, une
entreprise doit s’agrandir et ne veut pas
se délocaliser, elle peut, grâce à
l’empiétement marginal, le faire → accord
d’un PU ou d’un CU2

• Un bâtiment conforme à la zone, celui-ci peut uniquement, pour des besoins

économique ou touristiques, s’agrandir dans une zone contiguë et qui ne permet pas
la construction d’extension. Donc, on peut agrandir le bâtiment et ses installations

51 | P a g e
 (parking sur le côté par exemple) de manière marginale en zone agricole si volonté de
ne pas se délocaliser.
• On ne peut cependant pas faire ça dans des zones naturelles, des zones de parc et des
périmètres de point de vue remarquable.
• Si j’ai un bâtiment existant conforme à la zone, ce bâtiment peut, uniquement pur des
besoin économique ou touristique, s’agrandir dans une zone contiguë. Cet
agrandissement doit être étudié de façon très strict. C’est un mécanisme dérogatoire
très peu utilisé.

5.4.2.3 LE COMBLEMENT (D.IV.9)

• Sur la photo, une zone forestière et 2 villas. Ils ont cette route en sachant qu’entre
ces 2 villes il y a encore un bout non construit important.
• À l’exclusion des zones naturelles, des zones de parc et des périmètres de point de
vue remarquable, un permis d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme n°2 y relatif peut
être octroyé dans une zone du plan de secteur qui n’est pas compatible avec l’objet de
la demande pour autant que suivent un certain nombre de conditions :
o Le terrain soit situé entre deux habitations construites ou entre une habitation
construite avant l’entrée en vigueur du plan de secteur et une habitation
construite en zone d’habitat ou en zone d’habitat à caractère rural et distantes
l’une de l’autre de 100 mètres maximum (mur à mur) ;
o Ce terrain et ces habitations soient situés à front et du même côté d’une voirie
publique suffisamment équipée en eau, électricité et égouttage, pourvue d’un
revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des
lieux ;
o Les constructions, transformations, agrandissements ou reconstructions ne
compromettent pas l’aménagement de la zone. Par exemple si on trouve dans
une zone forestière. Cette troisième condition se regroupe avec les conditions
de l’article D.IV.13.
• Contrairement aux deux autres dérogations, ici, le comblement permet
d’envisager une nouvelle construction.

52 | P a g e
 • La distance de 100 mètres visée à l’alinéa 1er, 1°, se calcule indépendamment de la
présence, dans le terrain concerné, d’un élément naturel ou artificiel tel un cours d’eau
ou une voirie.
• Toutefois, aucun permis ou certificat d’urbanisme n°2 ne peut être délivré pour des
terrains situés à front de voiries publiques divisées en quatre bandes de circulation au
moins.
• Mécanisme très stricte de sorte que l’hypothèse d’un comblement ne se rencontre pas
souvent.

5.4.2.4 RÈGLES COMMUNES AUX TROIS HYPOTHÈSES (D.IV.13)

• Un permis ou un certificat d’urbanisme n°2 peut être octroyé en dérogation au plan
de secteur ou aux normes du guide régional d’urbanisme que si les dérogations :
o Sont justifiées compte tenu des spécificités du projet au regard du lieu précis
où celui-ci est envisagé ;
o Ne compromettent pas la mise en œuvre cohérente du PS ou des normes du
guide régional d’urbanisme dans le reste de son champ d’application ;
o Concernent un projet qui contribue à la protection, à la gestion ou à
l’aménagement des paysages bâtis ou non bâtis.
• Dans le CWATUPE on pouvait se poser la question de si le projet était utile.
• C’est très important car la jurisprudence du conseil d’état, dès qu’elle est saisie d’un
recours contre un permis d’urbanisme délivré en dérogation, va vérifier que les
conditions de la dérogation (hypothèses), soient bien rempli.

5.4.3 LE RÉGIME PARTICULIER DE L’ARTICLE D.IV.11 DU CODT :

LES PERMIS DÉLIVRÉS PAR LE FONCTIONNAIRE DÉLÉGUÉ DE
LA RÉGION WALLONNE
• Il existe des cas particuliers où on va pouvoir s’affranchir des hypothèses pour ne plus
devoir justifier les conditions de l’article D.IV.13. C’est pour une très grande partie des
actes et travaux pour lesquels le fonctionnaire délégué est compétant.
• Dans certains cas, c’est le FD qui est compétent pour délivrer un permis et non le
collège communal. Elles concernent notamment les actes et travaux :
o Projetés par une personne de droit public inscrite sur la liste arrêtée par le
Gouvernement ;
o D’utilité publique inscrits sur la liste arrêtée par le Gouvernement ;
o Situés dans une zone de services publics et d’équipements communautaires au
plan de secteur ou dans les domaines des infrastructures ferroviaires ou
aéroportuaires et des ports autonomes visés à l’article D.II.19 ;
o Situés dans les périmètres des sites à réaménager ou des sites de réhabilitation
paysagère et environnementale ;
o Relatifs aux constructions ou équipements destinés aux activités à finalité
d’intérêt général qui suivent :
-hôpitaux, en ce compris les cliniques ;

53 | P a g e
 -centres d’accueil, de revalidation ou d’hébergement des personnes
handicapées ;
-terrains d’accueil des gens du voyage ;
-établissements scolaires ;
-centres de formation professionnelle ;
-internats et homes pour étudiants dépendant d’un établissement scolaire ;
-homes pour enfants ;
-musées, théâtres et centres culturels ;
-cultes reconnus ou morale laïque ;
-mouvements de jeunesse ;
-liées à l’énergie renouvelable en raison de leur finalité d’intérêt général ;
o Situés dans un périmètre de remembrement urbain ;
o Relatifs à un patrimoine exceptionnel visé à l’article 187,12° du Code wallon du
patrimoine.
• Pour ces hypothèses, il n’est pas nécessaire de justifier la conformité des actes et
travaux visés avec les conditions imposées aux articles D.IV.6 à 10. Il s’agit donc d’un
assouplissement par rapport au régime de droit commun.
• Ces actes et travaux devront tout de même répondre aux conditions précisées à
l’article D.IV.13 (voir supra).

5.4.4 LES AUTRES ÉQUIPEMENTS À FINALITÉ D’INTÉRÊT GÉNÉRAL

• Il convient également de souligner que les autres équipements qui peuvent être qualifiés
d’intérêt général et qui restent, par voie de conséquence, de compétence communale,
bénéficie également du régime élargi de dérogation puisqu’ils ne devront, en cas de
dérogation, se conformer qu’aux seules conditions de l’article D.IV.13 du CoDT.

6 SECTION III : LES DOCUMENTS D’URBANISME – LES GUIDES

• Pas abordé.

54 | P a g e
Cours n°9 : 22/04/2021 : annulé mais remplacé par des capsules vidéo

2 ÈME PARTIE : LES PERMIS

0 INTRODUCTION
• Le permis d’urbanisme + PU constructions groupées : est un permis
d’urbanisme qui a pour objet plusieurs constructions, mitoyennes ou non, destinés en
tout ou en parti à l’habitation ou à une fonction accessoire du logement et qui forme
un ensemble et qui faire l’objet d’une seule et même demande.
• Le permis d’urbanisation : ne permet pas de construire un ouvrage. Il autorise à
diviser un bien pour le vendre.
• Le certificat d’urbanisme (D.IV.1. §3) : quiconque en fait la demande peut obtenir
un certificat d’urbanisme n°1 (CU1 → généralement ce sont les notaires qui le
demandent. C’est un catalogue d’informations) ou n°2 (CU2 → Il va un peu plus loin.
En plus des informations du certificat n°1, il possède une appréciation du collègue
communal ou du fonctionnaire délégué sur les actes des travaux projetés par le
demandeur. Donc pas un permis, c’est donc une appréciation !).
• Le permis unique (permis d’environnement + permis d’urbanisme) :
requière, en même temps, un permis d’environnement pour pouvoir être exploité et
un permis d’urbanisme pour pouvoir être construit. Pas de permis unique dans le
CoDT puisqu’il est géré par le décret du 11 mars 99.
• Le permis intégré (permis d’implantation commerciale + PU ou P. env. ou
P. un.) : quand il y a une composante commerciale qui est supérieure à 600 m² de
surface commerciale nette. A partir de ce moment, le projet requière un permis
d’implantation commerciale. S’il demande un permis d’envi, unique et d’urbanisme,
alors il faut introduire un permis intégré. Ce permis est géré par un décret du 5 juillet
2015 avec un renvoie au CoDT.

55 | P a g e
1 SECTION 1 : LE PERMIS D’URBANISME

1.1 CHAPITRE 1 : LES ACTES ET TRAVAUX SOUMIS À PERMIS

1.1.1 LE PRINCIPE : NECESSITE D’UN PERMIS D’URBANISME

PRÉALABLE A TOUTE CONSTRUCTION
• Nul ne peut construire un ouvrage sans une autorisation de l’autorité
compétente. Un permis d’urbanisme est donc nécessaire SAUF, lorsque le
code et le gouvernement, dresse une liste des actes et travaux qui ne sont
pas soumis à permis.
• C'est l'article D.IV.4 du CoDT (ancien 84, § 1er CWATUP) qui donne la liste des actes
et travaux soumis a permis préalable, écrit et express.

1.1.1.1 LES CONSTRUCTIONS OU LE PLACEMENT D'INSTALLATIONS FIXES

(CODT ; ART. D.IV.4, 1°)
• Le CoDT définit ce que l'on entend par « construire ou utiliser un terrain pour le
placement d’une ou plusieurs installations fixes » : « le fait d’ériger un bâtiment ou
un ouvrage, ou de placer une installation, même en matériaux non durables, qui est
incorporé au sol, ancré à celui-ci ou dont l’appui assure la stabilité, destiné à rester en
place alors même qu’il peut être démonté ou déplacé ».
Exemples :
- Les clôtures et les murs de clôture répondent à cette définition ;
- Une caravane transformée en friterie : la définition de placement
d'installation fixe s'applique manifestement à une caravane transformée en
friterie « qui ne repose pas seulement sur deux roues, mais également sur
une série de briques et un bloc de béton afin d'en assurer la stabilité et qui
est reliée au réseau d'électricité » ;
- Tennis : la construction d'un tennis rentre bien dans la notion de
construction ou d'installation fixe au sens de la réglementation de
l'urbanisme que ce soit au regard des fondations nécessaires à sa réalisation
ou eu égard aux clôtures entourant un tel terrain ;
- Piscine : là également, la piscine, manifestement, est une installation fixe qui
nécessite un permis d’urbanisme ;
- Les lignes et canalisations d'utilité publique sont des installations fixes. Cela
concerne les pylônes, lignes à haute tension, canalisations de distribution de
gaz ;
- La voirie : la réalisation d'une route est manifestement une construction
nécessitant un permis préalable. Il en va de même de la pose d'égouts ;
- La démolition et la reconstruction des piles d’un pont, même s’il s’agit d’un
ouvrage militaire (Liège, 15 avril 1997) ;
- …

56 | P a g e
1.1.1.2 LA DÉMOLITION
• Le fait de démolir est soumis à permis (CoDT, article D.IV.4, 3°) sous réserve de ce
qui serait repris dans la liste des actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme (liste
non encore arrêtée à ce jour).
• L’autorité doit s’assurer que cette démolition se fait dans les règles de l’art (on
redessine l’immeuble pour en demander sa démolition).

1.1.1.3 LA RECONSTRUCTION
• Toute reconstruction nécessite un permis d’urbanisme (CoDT, article D.IV.4, 4°).
• Cela se justifie par le fait que même une reconstruction « à l'identique » doit pouvoir
être examinée sous l'angle de la solidité et de la sécurité. Le fait d'imposer l'obtention
d'un permis préalable implique l'intervention d'un architecte susceptible d'assurer cette
sécurité.
• Si on a un bâtiment qui est incendié par exemple, et qu’on souhaite le reconstruire
exactement à l’identique alors oui il faut un permis d’urbanisme et un architecte.

1.1.1.4 LES TRANSFORMATIONS

• Le fait de transformer un bâtiment nécessite un permis préalable (CoDT, article D.IV.4,
5°).
• Par « transformer », on entend les travaux d’aménagement intérieur ou
extérieur d’un bâtiment ou d’un ouvrage, en ce compris les travaux de conservation
et d’entretien, qui portent atteinte à ses structures portantes ou qui impliquent une
modification de son volume construit ou de son aspect architectural.
• 2 exceptions à cette règle :
1. Les travaux de conservation et d'entretien qui, dans la majorité des cas, sont
exonérés du permis préalable. Cependant, cette notion de travaux de
conservation et d'entretien est interprétée restrictivement par la jurisprudence
: on entend par « travaux de conservation et d'entretien », les travaux exécutés
en vue de maintenir un bâtiment en bon état.
Si, dans la majorité des cas, les travaux de conservation et d’entretien sont
exonérés de permis, c’est en raison du fait que ce n’est que rarement qu’ils
porteront sur la stabilité du bâtiment ou de l’ouvrage et sa structure portante
ou qu’ils apporteront une modification du volume construit ou de son aspect
architectural. Si tel était le cas, ces travaux ne rentreraient probablement pas
dans le concept de travaux d’entretien et de conservation. En revanche, le
remplacement de la toiture par un matériau différent, surtout s’il est d’une
autre couleur, impliquera l’obtention d’un permis préalable.
2. A contrario de l’article article D.IV.4, 5°, certains travaux de transformations
d'aménagement intérieur ou extérieur d’un bâtiment ou d’un ouvrage sont
exonérés du permis, dès lors qu’ils répondent à 3 conditions :
- La stabilité du bâtiment ne doit pas être mise en danger ;
- Les travaux ne doivent pas porter aux structures portantes du bâtiment ;

57 | P a g e
 - Ils ne doivent pas impliquer une modification du volume construit ou de
l’aspect architectural du bâtiment.

1.1.1.5 CRÉER UN NOUVEAU LOGEMENT

• Le nouvel article D.IV.4, 6° du CoDT, est soumise à permis le fait de créer un nouveau
logement dans une construction existante.
• Cela signifie que si le bâtiment existe, mais n’est pas affecté au logement, il faudra un
permis pour y faire un logement, même si les transformations que la création de ce
logement implique ne sont pas en tant que telles soumises à permis. Ce pourrait être
le cas de l’aménagement d’un loft, par exemple.
• L’article D.IV.4, al. 2 précise également que :
« Par créer un nouveau logement dans une construction existante au sens du 6°, il faut
entendre créer, avec ou sans actes et travaux, un nouvel ensemble composé d’une ou
de plusieurs pièces, répondant au minimum aux fonctions de base de l’habitat à savoir
cuisine, salle de bain ou salle d’eau, WC, chambre, occupé à titre de résidence
habituelle ou de kot et réservé en tout ou en partie à l’usage privatif et exclusif d’une
ou de plusieurs personnes qui vivent ensemble, qu’elles soient unies ou non par un lien
familial » .

1.1.1.6 MODIFIER LA DESTINATION D’UN BÂTIMENT

• Pas aborder mais il faut quand même aller voir le règlement : R.IV.4-1

1.1.1.7 LA MODIFICATION SENSIBLE DU RELIEF DU SOL

• Pas aborder mais il faut quand même aller voir le règlement : R.IV.4-3 et l’article D.IV.4,
9°.

1.1.1.8 AUTRES ACTES ET TRAVAUX

• Suivant l'article D.IV.4, al.4 du CoDT, « Pour autant qu’ils n’en soient pas exonérés,
peuvent être soumis à permis par délibération du conseil communal, dès lors qu’il en
justifie la nécessité par référence au contenu de son guide communal d’urbanisme, les
actes et travaux non visés à l’alinéa 1er ».

1.1.2 LES ACTES ET TRAVAUX DE MINIME IMPORTANCE

• Pas aborder.

58 | P a g e
1.2 CHAPITRE II : LE DOSSIER DE DEMANDE DE PERMIS
D’URBANISME
• Trois aspects dans la préparation :
1. Le dossier de la demande d’urbanisme doit être composé de documents
spécifiques au CoDT ;
2. Evaluation des incidences (code de l’environnement) ;
3. La réunion de projet.

1.2.1 LA COMPOSITION DU DOSSIER DE DEMANDE

• Dans le cadre du CoDT, les articles D.IV.26 et 27, encadrent la composition du dossier
de demande. Ces dispositions sont largement complétées dans le cadre de la partie
réglementaire du CoDT, le Gouvernement ayant reçu une large habilitation à cette fin.
• Toute demande de permis d’urbanisme demande un dossier.
• Le législateur habilite le gouvernement à en fixer le contenu dans l’article R.IV.26 qui
va décrire, en fonction des permis, ce que doit contenir le dossier de demande et
renvoie essentiellement à des formulaires. C’est le formulaire qui va fixer l’ensemble
des pièces qui vont devoir être déposées au dossier comme notamment les plans avec
une échelle stricte, la prise en compte du contexte, les vis-à-vis, etc…
• Ensuite, il y a une série d’articles qui gèrent les permis particuliers comme la
modification du sol, travaux techniques, … Formulaires complémentaires en plus avec
une autre série de documents à joindre.
• Si le projet déroge au plan de secteur ou s’écarte d’un schéma ou guide à valeur
indicative : le dossier de demande doit comporter une motivation spéciale : c’est
fondamental !

1.2.2 ÉVALUATION DES INCIDENCES SUR L’ENVIRONNEMENT

• En région Wallonne, toute demande de permis d’urbanisme doit faire l’objet d’une
évaluation des incidences sur l’environnement. Cette évaluation est née du constat
qu’on ne peut plus nier l’impact que nous avons sur l’environnement et il faut être
préventif en l’évaluant déjà au stade de la demande. Ce n’est pas le CoDT qui se charge
de ça mais le code de l’environnement.
• Cette évaluation est déclinée de 2 manières qui sont relativement similaires :
1. Au travers d’une notice ;
2. Au travers d’une étude d’incidences sur l’environnement.
• Quand faut-il faire une NEP ou une étude d’incidences sur
l’environnement ? Fondamentalement, toute demande est soumise à notice SAUF
lorsque les actes des travaux portent sur une activité, une installation ou encore un
projet définit dans un arrêté liste.
• Que ce soit une notice ou une étude, elles sont préalables au dossier de demande.
• Il faut que l’autorité puisse retirer un projet si, les impacts que ce projet aura sur son
milieu (santé ou autres personnes) sont considérés comme trop importantes.

59 | P a g e
1.2.2.1 LA NOTICE D’ÉVALUATION PRÉALABLE (NEP)

1.2.2.1.1 DÉFINITION
• La notice d’évaluation préalable des incidences sur l’environnement est définie comme
« un document reprenant les principaux paramètres écologiques du projet
et mettant en évidence ses effets sur l’environnement » (décret, art. 1er, 5°).

1.2.2.1.2 LES PROJETS SOUMIS À NEP

• Il faut considérer que la règle est que toute demande de permis qui n’est pas soumise
à étude d’incidences est soumise à la NEP.

1.2.2.1.3 L’AUTEUR DE LA NOTICE

• La notice d’évaluation préalable, comme la demande de permis elle-même, est établie
par le demandeur ou son conseil technique.
• La NEP ne doit donc pas être rédigée par un auteur-expert agréé. Elle peut être rédigée
par nous, architecte, par exemple.

1.2.2.1.4 LE CONTENU DE LA NEP

• De manière générale, la NEP (ainsi que l’EIE) « identifie, décrit et évalue de manière
appropriée, en fonction de chaque cas particulier, les effets directs et indirects, à court,
moyen et long terme de l’implantation et de la mise en œuvre du projet sur :
o L’homme, la faune et la flore ;
o Le sol, l’eau, l’air, le climat et le paysage ;
o Les biens matériels et le patrimoine culturel ;
o L’interaction entre les facteurs visés aux 1°, 2° et 3° » (décret, art. 8, §1er) ».

1.2.2.1.5 COMPLEXITÉ DE L’ÉTABLISSEMENT DE CERTAINES NOTICES

• Pas abordé.

1.2.2.1.6 CONTENTIEUX
• Pas abordé.

1.2.2.2 L’ÉTUDE D’INCIDENCES SUR L’ENVIRONNEMENT

1.2.2.2.1 DÉFINITION
• L’article 1er, 6° du décret définit l’étude d’incidences comme « l’étude scientifique
réalisée par une personne agréée mettant en évidence les effets du projet sur
l’environnement ».

60 | P a g e
1.2.2.2.2 LES DEMANDES SOUMISES À ÉTUDE D’INCIDENCES

• Pour des cas ayant été jugé comme ayant un impact sur l’environnement, ils sont classés
non pas comme devant faire l’objet d’une simple notice, mais sur l’EIE.
• Est soumis à études, en tout cas, tout ce qui est marqué d’une croix dans la
nomenclature (voire tableur ci-dessus). Est-ce que ce sont les seuls cas soumis à une
études d’incidences ? NON ! En RW, il y a un système de listes ouvertes (et non une
liste fermée qui signifierait que seuls les cas figurant de ce tableau sont soumis à une
étude d’incidences). L’autorité compétente, lorsqu’elle accueille un dossier permis avec
une notice, vérifie le caractère complet du dossier, peut décider, compte tenu des
circonstances et des paramètres figurant dans ces évaluations d’étude d’incidences sur
l’environnement d’une notion que, le projet, même s’il ne figure pas dans la liste des
nomenclatures imposant une étude, fera malgré tout l’objet d’une EIE.
• Ce qu’il faut bien retenir, c’est que je peux très bien avoir un projet de construction
groupés avec un centre commercial, une tour de logements, … quand je regarde la
liste, je concentre tout sur 1,8 hectares donc pas d’EIE et je peux juste introduire une
simple notice. Cependant, il est très probable que l’autorité considère que ce projet a
suffisamment d’impact sur l’environnement pour que ce projet doive faire l’objet d’EIE.

1.2.2.2.3 LE CONTENU DE L’ÉTUDE DES INCIDENCES

• Le contenu de la NEP et de l’EIE semble le même.

61 | P a g e
1.2.2.2.4 L’AUTEUR DE L’ÉTUDE D’INCIDENCES
• L’EIE, elle, est scientifique. Elle ne peut pas être réalisée par n’importe qui. Elle doit
être réalisée par un auteur agrée, reconnu comme tel par la RW et, le demandeur doit
choisir, dans la liste des auteurs agrées, un bureau d’étude pour la réalisation de cette
étude d’incidences.
• Cette étude et donc réalisée par un bureau indépendant. Il n’est pas là pour nous faire
plaisir, entendre ce que nous voulons entendre.

1.2.2.2.5 PROCÈDURE
• La réunion de projet est une nouveauté du CoDT, le principe est facultatif sauf pour
certains projets selon l’article D.IV.31 (les relais commerciaux de plus de 2500m2).
• Une étude d’incidences doit faire l’objet d’une réunion où ont réuni l’ensemble des
citoyens qui sont les plus « touchés » par ce projet.
• La réunion de projet où le demandeur invite le fonctionnaire délégué, la commune et,
si cette dernière le veut, d’autres instances et organismes pour discuter du projet,
arrêter une proposition de chacun afin que le demandeur puisse encore faire évoluer
ce projet. Permet un dialogue avant, permet de formaliser un dialogue.

1.2.2.2.6 DÉCISION
• L’étude d’incidences entraîne l’obligation particulière de motivation. L’article 6 du
décret prévoit en effet que le permis ou le refus de permis doivent être motivés en
regard notamment des incidences sur l’environnement et des objectifs de l’article 2.
• Ceci vaut aussi bien pour l’octroi du permis que pour un refus de permis.
• La motivation doit être suffisante. Elle ne peut pas être en contradiction avec les
conclusions de l’étude d’incidences. Se fonder sur des plaintes d’ordre psychologique
ne constitue pas une bonne motivation.

1.2.2.3 IRRÉGULARITÉS DANS LE DOSSIER DE DEMANDE DE PERMIS

• Si le contenu du dossier est incomplet ou inexact et que ni l'administration communale
ni le fonctionnaire-délégué n'a renvoyé le dossier au demandeur en signifiant qu'il est
incomplet, le permis délivré pourrait être entaché d'irrégularités entraînant ou pouvant
entraîner son annulation par le Conseil d'État.
• La jurisprudence relativement abondante du Conseil d'Etat considère que le caractère
incomplet d'un dossier de demande de permis d’urbanisme ou de lotir n'entraîne pas
automatiquement l'irrégularité du permis. En effet, le caractère retenu par la
jurisprudence est le suivant : des lacunes dans le dossier n'entraîneront l'irrégularité du
permis que dans la mesure où l'autorité qui a délivré le permis a été induite en erreur
ou n'avait pas une connaissance suffisante de la cause du fait de ces lacunes.

62 | P a g e
1.3 CHAPITRE III : LA PROCÉDURE

1.3.1 LES AUTORITÉS COMPÉTENTES

• Trois autorités sont compétentes pour délivrer les permis, chacune pour
les hypothèses définies par le code.
• Il y a 3 autorités compétentes potentielles :
1. Le collègue communal (D.IV.14 et ss) : C’est la compétence générale de
principe, la compétence de droit commun. Il compétent pour tout ce qui
n’est pas attribué au FD.
2. Le fonctionnaire délégué (D.IV.22) :
3. Le gouvernement Wallon (D.IV.25) : on ne va pas en parler ici → acte
très marginaux. Les hypothèses dans lesquelles le gouvernement wallon est
directement compétent pour délivrer un permis sont relativement mineures.

63 | P a g e
1.3.1.1 LA COMPÉTENCE DE DROIT COMMUN : LE COLLÈGE COMMUNAL

1.3.1.1.1 LE PRINCIPE
• Suivant l’article D.IV.14, le collège communal de la commune sur le territoire de
laquelle sont projetés les actes et travaux statue sur les demandes de permis :
1. Soit sans avis préalable du fonctionnaire délégué (FD) mais pourra
toujours d’autres organismes et commissions ;
2. Soit sur avis préalable du FD ;
3. Soit sur avis obligatoire ET conforme du FD. Non seulement il FAUT le
demander et, si l’avis négatif le cas échant émis par le fonctionnaire délégué lie
le collège communal dans la décision finale.
• /!\ Ne pas confondre le conseil communal et le collège communal /!\ C’est
bien le collège communal qui statue sur les permis /!\
• Le collège communal est compétent pour tout ce qui n’est pas attribué au FD, c’est la
compétence de droit commun.

1.3.1.1.2 COMPÉTENCE DU COLLÈGE SANS AVIS DU FONCTIONNAIRE

DÉLÉGUÉ (D.IV.15)
• Le collège communal statue sans avis préalable du fonctionnaire délégué, dans les
hypothèses suivantes :
1. S’il existe pour le territoire où sont entièrement projetés les actes et travaux
soit :
- Une commission communale et soit un schéma de développement pluri
communal, soit un schéma de développement communal et que ce ou ces
schémas couvrent tout le territoire communal ;
- Un schéma d’orientation local ;
- Un permis d’urbanisation non périmé.
2. Lorsque la demande de permis porte sur les actes et travaux soit :
- Situés entièrement dans une zone d’enjeu communal (zone fourretout
où la commune demande une révision du PDS pour inscrire ses zones

64 | P a g e
 dans lesquelles elle va pouvoir s’organiser un peu comme elle veut avec
différentes fonctions possibles) ;
- Visés à l’article D.IV.4, alinéa 1er, 2°, 6°, 11° à 15° ou d’impact limité,
arrêtés par le Gouvernement.

1.3.1.1.3 COMPÉTENCE DU COLLÈGE AVEC AVIS OBLIGATOIRE DU

FONCTIONNAIRE DÉLÉGUÉ (D.IV.16)
• Le collège communal peut refuser le permis sans solliciter l’avis du fonctionnaire
délégué.

1.3.1.1.4 COMPÉTENCE DU COLLÈGE AVEC AVIS OBLIGATOIRE ET CONFORME

DU FONCTIONNAIRE DÉLÉGUÉ (D.IV.17)
• Le collège communal ne peut délivrer le permis que si l’avis du FD est conforme dans
les 2 cas suivants :
1. Lorsque la demande implique une dérogation au plan de secteur, aux normes
du guide régional d’urbanisme ou que le bien est classé ;
2. Lorsque la demande concerne des biens inscrits dans un site Natura 2000
proposé ou arrêté en application de la loi du 12 juillet 1973 sur la conservation
de la nature.
• Pour les dérogations, quand le collègue communal doit accorder une dérogation, il faut
nécessairement être dans les hypothèses de D.IV.6-7-9 + D.IV.11 + D.IV.13.

1.3.1.2 LE FONCTIONNAIRE DÉLÉGUÉ DE LA RÉGION WALLONNE (D.IV.22)

• Le fonctionnaire délégué est compétent pour la délivrance des permis couvrant les
actes et travaux visés à l’article D.IV.22. En dehors de ces hypothèses, c’est le collège
communal qui a la compétence de droit commun pour statuer sur l’ensemble des
autres hypothèses soumises à permis.
Cela vise les actes et travaux :
o En fonction de la nature des travaux : Travaux d’utilité publique inscrits
sur la liste arrêtée par le gouvernement (disposition miroir du CoDT R : R.IV.22
= liste établie par le gouvernement de ce qu’il entend par travaux d’intérêt
public) ;
o En fonction de la personne qui sollicite les actes et travaux : personne
de droit public / Liste au R.IV.22 définit ce qu’on n’entend par personne de
droit public ;
o En fonction de la localisation : plusieurs hypothèses de localisation, projet
qui s’étend sur le territoire de plusieurs communes par exemple, ...
• En ce qui concerne les dérogations, il n’est pas soumis aux conditions objectives de
D.IV.6-7-9 + D.IV.11 + D.IV.13.

1.3.1.3 COMPÉTENCE DU GOUVERNEMENT (D.IV.24 ET 25)

• Pas abordé.

65 | P a g e
Cours n°10 : 29/04/2021

1.3.2 LES ÉTAPES DE LA PROCÉDURE

• Il y en a 3 :
1. Complétude ;
2. Instruction ;
3. Décision.
• Avant toute chose, il faut bien rappeler la distinction sur la notion de délais d’ordre et
de rigueur. C’est une grande réforme apportée par le CoDT → généralisation des
délais de rigueur là où le CWATUPE n’imposait que des délais d’ordre.
o Délais d’ordre : délais qui, lorsqu’il est dépassé, n’est pas sanctionné. On
peut donc statuer même hors délais.
o Délai de rigueur : peut rendre le collège incompétent → saisine. Il y a
sanctions en cas de dépassement. Malheureusement le CoDT a institué
pour ces sanctions des choses extrêmement complexes à comprendre alors
qu’il y avait des voies plus simples.

66 | P a g e
1.3.2.1 LA RÉUNION DE PROJET (ARTICLE D.IV.31)
• Préalablement au dépôt de la demande de permis, le porteur de projet peut solliciter
la tenue d’une réunion de projet avec le collège, le fonctionnaire délégué.
• Dans ce cas, l’intéressé reçoit, dans les quinze jours de la demande, une invitation à
une réunion. L’initiative d’une réunion de projet peut émaner de l’autorité compétente.
• Lors de cette réunion, le porteur de projet rencontre le ou les représentants de
l’autorité compétente pour statuer sur sa demande.
• L’autorité compétente peut inviter toute instance visée à l’article D.IV.35. Elle invite la
commission communale, si elle existe, à y déléguer un représentant.
• L’objectif est, pour le porteur de projet, de débattre avec eux de son projet
et, éventuellement, l’adapter avant de finaliser sa demande.
• Le porteur de projet ou son représentant établit un procès-verbal non décisionnel de
la réunion. Celui-ci est adressé, par voie électronique ou par envoi, aux parties
présentes qui ont trente jours pour adresser leurs remarques au porteur de projet. À
défaut, le procès-verbal est réputé approuvé.
• La tenue de cette réunion, en présence du fonctionnaire délégué, est obligatoire
lorsque la demande porte sur :
o Une surface destinée à la vente de biens de détail sur une superficie
nette supérieure ou égale à 2 500 m² ;
o Une surface de bureaux de plus de 15 000 m² ;
o Plus de 150 logements.

1.3.2.2 LE DÉPÔT DE LA DEMANDE (D.IV.32 À 34)

• Il y a 2 façons d’introduire un permis et de rendre les documents manquants réclamés
si la demande est déclarée une première fois incomplète :
1. Par la poste ;
2. Par dépôt avec récépissé directement à la commune.
• Dans les 20 jours de la réception de l’envoi ou du récépissé de la demande de permis :
o Si la demande est complète, l’autorité compétente envoie un accusé de
réception au demandeur. Il en envoie une copie à son auteur de projet.
o Si la demande est incomplète, l’autorité compétente va devoir spécifier les
pièces manquantes par voie postale. On disposera d’un délai de 6 mois pour
compléter le dossier puis, c’est reparti pour 20 jours. . Si à nouveau, le dossier
est déclaré incomplet alors il est défini d’irrecevable. C’est très embêtant mais
ça ne nous empêche pas de redéposer un dossier avec deux chances pour la
complétude. Si silence après les 20 jours de délais alors, on a 10 jours pour
adresser le dossier au FD. Si ce n’est pas fait dans les 10 jours = irrecevabilité.
• Période pour vérifier que le dossier est bien complet et se termine au moment où le
dossier est dit complet ou incomplet. On reçoit un courrier d’accusé de réception du
caractère complet ou incomplet de la demande de permis.
• /!\ une disposition permet à la commune et au FD, même si le dossier est complet, de
le déclarer incomplet si elle estime qu’il lui faut d’autres documents pour statuer en

67 | P a g e
 connaissance de cause. Elles le font pour gagner du temps car les communes sont mal
outillées en personnel. Ce système est abusif et sera prochainement réformé.

1.3.2.3 L’INSTRUCTION DU DOSSIER

• 4 étapes :
1. Les éventuelles mesures de publicité ;
2. La consultation des organismes ;
3. Le primo avis du collège ;
4. L’avis du fonctionnaire délégué.
• Les 2 évènements les plus impactant :
1. L’ouverture, la modification ou la suppression d’une voirie communale : si notre
projet ouvre, modifie ou supprime une voirie communale, c’est le conseil
communal qui doit statuer sur cette question de voirie.
2. La procédure de permis modificatif : article D.IV.42, on introduit une demande
mais elle n’est pas acceptée en l’état mais l’autorité pourrait l’accepter suivant
des modifications au projet par exemple : les matériaux, un recul des volumes,
…

1.3.2.3.1 LES MESURES PARTICULIÈRES DE PUBLICITÉ (D.IV.40 )

• Uniquement dans les cas prévus par le code ! Donc il n’y en a pas toujours ( /!\ aller
consulter : D.IV.40 et sa disposition miroir qui définissent les cas où une enquête
publique et annonce de projet sont nécessaires).
• 2 types de publicités :
1. L’enquête publique : plus grand projet donc le formalisme est plus strict et
s’étend à un rayon plus important qu’une annonce.
2. L’annonce de projet : plus petits projets visés par les hypothèses R.IV.40 +
les écarts et simplement le formalisme est plus light.
• Une enquête publique, comme une annonce de projet, constitue une possibilité pour
tous ceux qui le veulent ou qui ont été notifiés de faire valoir leur opposition face à un
projet avec un délais de 15 jours (30 jours si le projet a fait l’EIE).

1.3.2.3.2 LA CONSULTATION DE CERTAINES ADMINISTRATIONS

• Pas abordé.

1.3.2.3.3 OUVERTURE ET MODIFICATION DE LA VOIRIE COMMUNALE (D.IV.41)

• Quand un projet touche à une voirie communale, le dossier qui contient la demande
doit être complet. A ce moment, l’autorité va envoyer le dossier au conseil communal
pour délibérer sur cette voirie. (Pendant ce temps, le délai pour le PU va être
suspendu).
• Le conseil communal dispose d’un délai de 60 jours (délai de rigueur) a daté de la fin
de l’enquête publique (Car quand on touche à la voirie, une enquête publique est
obligatoire !!!) pour se prononcer sur l’ouverture, modification ou suppression de

68 | P a g e
 voirie. Après les 60 jours, on peut adresser une lettre de rappel au conseil communal.
Là, il aura 30 jours (délais d’ordre) pour donner son avis.
• Si l’avis est favorable, le permis reprend son cours. Dans le cas contraire, on peut faire
un recours devant le ministre qui a un délai de 45 jours pour statuer.

1.3.2.3.4 MODIFICATION DE LA DEMANDE DE PERMIS EN COURS DE

PROCÉDURE (D.IV.42 ET 43)
• C’est, par exemple, lorsqu’on introduit une demande qui n’est pas acceptée en l’état
mais que l’autorité pourrait l’accepter suivant des modifications au projet (les
matériaux, un recul des volumes, …).
• C’est une procédure qui ne peut pas toujours être utilisée. On doit vraiment l’utiliser
que si on doit modifier « des détails », on ne peut pas venir avec un nouveau projet.
• Donc, pour des modifications minimes, techniques, secondaires qui ne remettent pas
en cause l’économie générale du projet, on peut passer par cette procédure.

1.3.3 DÉLAIS DE DÉCISION

• 2 hypothèses de délais de décision :
1. Délais de décision du collège communal ;
2. Délais de décision du fonctionnaire délégué.
• Tous des délais peuvent être prolongés une fois de 30 jours.
• Tous les délais sont des délais de rigueur.

1.3.3.1 DÉCISION DU COLLÈGE COMMUNAL

1.3.3.1.1 LE PRINCIPE - ART. D.IV.46

• Le collège communal devra statuer :
o 30 jours lorsque : très rare, car il ne faut pas de mesure de publicité, pas de
consultation des organismes et pas d’avis du fonctionnaire délégué obligatoire.
o 75 jours lorsque : seulement des mesures de publicités sont nécessaires ou
qu’il y a seulement une consultation des organismes ou seulement l’avis du FD.
o 115 jours lorsque : l’avis facultatif du FD est sollicité ou que l’avis du FD est
obligatoire et que soit la demande requiert des mesures particulières de
publicité ou que soit l’avis de services ou commissions est sollicité. Délai
normal.

69 | P a g e
1.3.3.1.2 LA SANCTION DU DÉFAUT DE NOTIFICATION D’UNE DÉCISION
(D.IV.47)

• 3 hypothèses :
1. Le collège communal n’a pas envoyé sa décision dans les délais et qu’il n’a pas
sollicité l’avis obligatoire ou facultatif du fonctionnaire délégué → Le FD est
saisi automatiquement de la demande. Il a 45j. pour donner sa décision
simultanément au demandeur et au collège communal. + 40j. si des mesures
particulières de publicité doivent être effectuées ou si des avis doivent être
sollicités. Si le FD ne statue pas dans son délai : permis refusé et le
gouvernement est saisie de la demande automatiquement.
2. Le collège communal n’a pas envoyé sa décision dans les délais, le fonctionnaire
délégué ayant remis son avis → Dans ce cas, la proposition de décision
contenue dans l’avis exprès du fonctionnaire délégué vaut décision. La
commune ou le fonctionnaire délégué a 30 jours pour notifier cet avis. A défaut
de notifier cette décision dans les 30 jours, le permis est à nouveau réputé
refusé et de nouveau, le gouvernement en cas de silence est automatiquement
saisi parce qu’on préjuge qu’on doive faire recours contre ce silence de
l’autorité.
3. Le collège communal n’a pas envoyé sa décision dans les délais et le
fonctionnaire délégué n’a pas envoyé son avis obligatoire ou facultatif dans le
délai visé à l’article (35 jours) → Dans ce cas, le permis est réputé refusé est
réputé défavorable. Le Gouvernement est par ailleurs saisi de la demande.

70 | P a g e
1.3.3.2 DÉCISION DU FONCTIONNAIRE DÉLÉGUÉ

1.3.3.2.1 LE PRINCIPE - ART. D.IV.48

• Le fonctionnaire délégué devra statuer :
o 60 jours lorsque :
- Les actes et travaux sont d’impact limité ;
- ET que la demande ne requiert pas de mesures particulières de publicité
et que l’avis de services ou commissions n’est pas sollicité ;
o 90 jours lorsque :
- La demande ne requiert pas de mesures particulières de publicité ;
- ET que l’avis de services ou commissions n’est pas sollicité ;
o 130 jours lorsque la demande requiert des mesures particulières de publicité
ou lorsque l’avis de services ou commissions est sollicité.

1.3.3.2.2 LA SANCTION
• Si le délai est dépassé : permis refusé.
• Il nous revient de faire recours nous-mêmes, de prendre l’initiative. Si on ne le fait pas,
la décision sera définitive. Dans les cas dans les collègues communaux ou on préjuge
de notre volonté de faire un recours, si c’est le fonctionnaire délégué on ne préjuge
pas de notre volonté de recours et c’est nous qui devons faire un acte via avocat pour
adresser notre recours aux autorités compétentes gouvernementales.

1.3.4 LE CONTENU DU PERMIS

• A lire nous-même.

71 | P a g e
 2ÈME PARTIE
1 LE CONTRAT D’ENTREPRISE
• La loi, c’est la convention. La convention fait loi, j’ai le droit de créer ma propre loi.
• Quand la convention ne règle pas tout et qu’il y a un litige, on va se retourner non pas
sur le CoDT mis sur le code civil.

1.1 PRINCIPES

1.1.1 DÉFINITION
• Le contrat d'entreprise est un contrat par lequel l'entrepreneur s'engage
envers le maître de l'ouvrage, sans le représenter, à exécuter, contre
rémunération, un travail déterminé de manière indépendante.
• Contrat consensuel : c’est un contrat qui existe par le simple échange de
consentement. Un écrit n’est même pas nécessaire. Un simple échange de
consentement suffit.
• Contrat solennel : l’opposé du contrat consensuel. Exemple : le contrat de mariage.
On échange des vœux mais ça ne suffit pas pour être vraiment mariés, il faut, en plus,
un contrat solennel.
• Contrat synallagmatique : c’est un contrat qui impose des obligations et des droits
pour chacune des parties contractantes.
• Contrat unilatéral : contraire du contrat synallagmatique. Contrat où il n’y a
d’obligations que dans le chef d’une des parties par rapport à l’autre (pas de
contrepartie).
• Les éléments fondamentaux du contrat d'entreprise sont les suivants :
o L'entrepreneur s'engage à réaliser un ouvrage, c’est-à-dire de réaliser un
ensemble d'actes matériels à l'exclusion de tout mandat (il ne pose pas d’acte
juridique pour le maître de l’ouvrage).
o Le maître de l'ouvrage s'engage à payer un prix déterminé ou déterminable
selon des modalités contractuelles précises en contrepartie de cet ouvrage.
o L'entrepreneur agit en toute indépendance à l'égard du maître de l'ouvrage
: le contrat d'entreprise est exclusif de tout lien de subordination qui
caractérise le contrat d'emploi.

1.1.2 LES DIFFÉRENTS TYPES DE CONTRAT D’ENTREPRISE

1.1.2.1 LE FORFAIT
• On définit une enveloppe plus ou moins invariable. Le contrat d'entreprise à forfait
(appelé aussi "à prix fait") est celui par lequel un entrepreneur s'engage à effectuer un
travail défini pour un prix global et invariable fixé d'avance.

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1.1.2.2 LE CONTRAT À BORDEREAU DE PRIX UNITAIRES
• On s’engage à réaliser les travaux sur base de prix déterminé par unité de mesure
des matériaux mis en œuvre (m3 de béton, mètre de câble …).

1.1.2.3 LE CONTRAT AMÉRICAIN

• « Cost + fee » : l’entrepreneur se fait rembourser de l’ensemble des dépenses qu’il a
réalisé pour effectuer la construction majorée d’un pourcentage du prix de cette
construction.
o Cost : coût des matériaux et frais de personnel
o Fee : pourcentage de bénéfice fixé contractuellement (le fee, par exemple : 15
% du cost).

1.1.2.4 LE CONTRAT EN RÉGIE

• Pour des plus petits travaux.
• On va calculer le montant des matériaux + un tarif horaire déterminé en fonction du
temps presté.

1.1.3 PREUVE DU CONTRAT D'ENTREPRISE

• Pas abordé

1.2 DETERMINATION DE L'OUVRAGE A EFFECTUER

• L'entrepreneur à l'obligation d'exécuter l'ouvrage convenu au contrat d'entreprise.
Cette obligation est préalable à celle du maître de l'ouvrage de payer le prix et est
l'essence même du contrat d'entreprise.

1.2.1 LES PLANS ET CAHIER DES CHARGES

• L'ouvrage à exécuter est défini par les plans et cahier des charges qui, en principe,
forment un tout cohérent. L'ensemble de ces documents contractuels doivent être
respectés par l'entrepreneur lorsqu'il exécute l'ouvrage qui lui a été commandé. Leur
non-respect engage la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur et peut justifier
un refus de réception.

1.2.2 LES RÈGLES DE L'ART

• C’est très important car tout entrepreneur est censé connaitre les règles de sa
profession. Un médecin agit avec les règles de l’art tout comme un architecte.
• L’ensemble des techniques habituellement utilisées par la profession pour se pourquoi
ils se sont formés. C’est le prérequis, le substrat commun.
• Notion qui est évolutive suivant les techniques, la société, …
• L'entrepreneur n'est pas un exécutant servile des instructions de l'architecte.
L'obligation qu'il a de respecter les règles de l'art applicables à son entreprise lui impose

73 | P a g e
 de dénoncer les erreurs de conception qu'il est en mesure de déceler et d'en exiger la
correction. S'il n'obtient pas satisfaction, il peut décliner sa responsabilité pour
l'exécution des ouvrages qu'il réprouve.

1.2.3 OBLIGATION DE MOYEN OU DE RÉSULTAT

• Obligation de moyen se distinct de l’obligation résultat en ce sens que l’obligation de
moyen c’est la nécessité, l’obligation de mettre en œuvre toute sa science, tous les
moyens mis à sa disposition pour faire le travail demandé. La faute, si elle existe, elle
doit être démontrée par le maitre de l’ouvrage.
• Obligation de résultat c’est quand j’achète une télé sur Amazon. J’ai acheté une télé
d’une certaine dimension et d’une certaine marque, non pas un réveil. Amazon doit
fournir, dans un délai convenu, l’élément que j’ai acheté. Amazon a une obligation de
résultat.

1.2.4 LE DÉLAI D’EXÉCUTION

• Pas abordé

1.3 LE PRIX DE L’ENTREPRISE

• L’obligation du maitre de l’ouvrage est, bien entendu, de payer le prix conformément
aux dispositions et à la façon dont le prix a été déterminé dans le contrat.
• C’est une obligation seconde par rapport à l’obligation principale qui est d’abord à
charge de l’entreprise à réaliser le travail convenu.
• Le plus souvent, le prix de l’entreprise est déterminé par le contrat sachant que s’il
n’est pas déterminé, il doit pour le moins être déterminable en vertus de ce contrat.
• Le prix n’est payable qu’à l’échéance des travaux. En pratique, sauf pour les contrats
d'importance extrêmement minime, des paiements échelonnés sont prévus par le
contrat.

1.3.1 EXCEPTION D’INEXÉCUTION

• L’exception d’inexécution est propre au contrat synallagmatique. C’est un concept,
une notion juridique qui permet à une partie de suspendre l’exécution de ses
obligations dès lors que l’autre ne rempli pas les siennes.

1.3.2 LES SUPPLÉMENTS

• Pas abordé

74 | P a g e
1.4 LA RECEPTION DES TRAVAUX

1.4.1 DÉFINITION – DISTINCTION

• Lorsque l'entrepreneur estime que son ouvrage est terminé, il est en droit de mettre
fin à ses obligations et, une des étapes essentielles est d'en demander la
réception au maître de l’ouvrage.
• La réception est l'acte juridique unilatéral posé par le maître de l'ouvrage qui constate,
avec ou sans réserve que les travaux sont achevés conformément au contrat. Ce n’est
pas une libération complète (mais ça peut l’être).
• Ce n’est donc pas une agréation des travaux (constitue la fin du chantier).
• Il y a donc une double réception :
1. Réception provisoire ;
2. Réception définitive.
• Rien n’empêche d’avoir une réception provisoire qui vaut pour une réception
définitive. Mais c’est généralement à déconseiller pour le maitre de l’ouvrage.

1.4.2 EFFETS DE LA RÉCEPTION PROVISOIRE

• Lors de la réception provisoire, le maître de l’ouvrage constate l'achèvement des
travaux. Donc, la demande de réception constitue le terme du délai d'exécution de
l'ouvrage, si le maître de l’ouvrage l’accorde et fait cesser le cours des indemnités
éventuelles de retard.
• La réception provisoire entraîne le transfert des risques relatifs à la
construction. Jusqu'à la réception provisoire, l'ouvrage est aux risques de
l'entrepreneur, ce qui implique que s'il est détruit même accidentellement, c'est
l'entrepreneur qui en supporte les conséquences et doit le réparer (sauf bien entendu
si la destruction procède de la faute du maître de l'ouvrage).
• A la réception provisoire, le maître de l'ouvrage prend possession des lieux.
• Très souvent, la réception provisoire correspond à l'échéance contractuelle d'une
partie du prix. Au-delà de la réception provisoire, le maître de l'ouvrage n'a en
général qu'une "réserve" financière de l'ordre de 2,5 % à 5 % du prix total.

1.4.3 EFFETS DE LA RÉCEPTION DÉFINITIVE

• Véritable acte d’agréation de l’ouvrage par lequel le MO reconnait la conformité par
rapport aux exigences du contrat et aux règles de l’art et va libérer définitivement sous
2 grandes réserves :
1. L’obligation, encore, pour l’entrepreneur de répondre des vices cachés ;
2. Point de départ de la garantie décennale.

1.4.4 FORMES ET MODALITÉS DES RÉCEPTIONS

• Pas abordé

75 | P a g e
1.5 RESPONSABILITE CONTRACTUELLE DE L’ENTREPRENEUR
AVANT AGREATION

1.5.1 NOTIONS
• Lorsqu'il s'engage dans le contrat d'entreprise, l'entrepreneur s'oblige à exécuter, dans
le délai fixé, des travaux exempts de malfaçons et conformes aux documents
contractuels (contrat, plans et cahier des charges ainsi qu'aux règles de l'art). Tout
manquement à ces obligations engage (la questionne quoi) sa responsabilité
contractuelle : l'entrepreneur est tenu de réparer tous les vices, manquements et
malfaçons, si minimes soient-ils, résultant d'une faute qu'il a commise.
• Constituent notamment des fautes contractuelles :
o Le retard d'exécution ;
o L'inachèvement des ouvrages ;
o Les défauts de conformité aux plans (exemple : différence de surface ou de
volume, non-respect de l'inclinaison d'une toiture, ...) et/ou au cahier des
charges (exemples : emploi de matériaux différents de ceux prescrits, mise en
œuvre de techniques d'isolation ou d'étanchéité autres que celles prévues
contractuellement, ...) ;
o Les défauts d'exécution (exemples : manque de planéité d'une chape ou d'un
plafonnage, irrégularité d'une maçonnerie, ...) ;
o Les troubles de voisinage fautifs (exemples : entreposage de matériaux de
chantier sur un terrain sans autorisation de son propriétaire) ;
o Le non-respect du permis de bâtir (erreur d’implantation, ...) ;
o Le manquement à l'obligation de conseil vis-à-vis du maître de l'ouvrage.

1.5.2 ETENDUE DE LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DE

L’ENTREPRENEUR
• L'entrepreneur ne répond que des fautes liées à l'exécution des travaux.
• Dans le cadre de cette limitation de responsabilité, celle-ci s’étend aussi au vice des
matériaux qu’il met en œuvre ainsi que les éventuelles fautes commises par les sous-
traitants.
• L'entrepreneur ne pourra prétexter du manque de contrôle des travaux par
l'architecte pour justifier ses fautes et échapper à leurs conséquences. Toutefois, une
telle circonstance pourra déboucher sur une responsabilité in solidum et une action
récursoire contre l'architecte sera ouverte à l'entrepreneur qui aurait indemnisé le
maître de l'ouvrage.
• Si le maître de l'ouvrage a refusé de faire appel à un architecte dans les cas où cette
intervention est imposée par la loi ou souhaitable en raison de la complexité des
travaux, il pourra devoir supporter une partie des conséquences des fautes commises
par l'entrepreneur, si ce dernier établit qu'un contrôle de l'exécution aurait permis de
les détecter en temps utile.

76 | P a g e
1.5.3 PREUVE DE LA FAUTE CONTRACTUELLE
• Elle s’effectue par toutes voies de droit.
• La nature de la preuve est différente s’il s’agit d’une obligation de moyen.

1.5.4 CLAUSES LIMITATIVES DE LA RESPONSABILITÉ

• De nombreux contrats contiennent des clauses exonératoires ou limitatives de
responsabilité.
• De telles clauses sont licites, moyennant 2 restrictions :
1. L'exonération de responsabilité ne peut violer une disposition légale, impérative
ou d'ordre public (exemple : l'entrepreneur ne peut s'exonérer de sa
responsabilité décennale) ;
2. L'exonération ne doit pas avoir pour effet de supprimer l'objet même du
contrat (exemple : l’entrepreneur ne peut pas s’exonérer de son propre dol.
On ne peut pas prévoir à l’avance que le maitre de l’ouvrage va nous tromper).
• Le rôle de l’architecte est important dans son devoir de conseille au moment de la
conclusion du contrat d'entreprise sera particulièrement attentif à de telles clauses et
veillera à informer son client de leur portée. A défaut, il pourrait se voir reprocher
d'avoir manqué à son obligation de conseil.

1.5.5 RÉPARATION DU DOMMAGE

• En matière de réparation du dommage consécutif à la violation par l'entrepreneur de
ses obligations contractuelles : l’entrepreneur doit procurer à son créancier (le maître
de l'ouvrage) la réparation intégrale du préjudice que celui-ci a subi, estimée de telle
façon qu'elle soit suffisante pour remettre le patrimoine du créancier (maitre de
l’ouvrage) dans le même état que si la perte n'avait pas eu lieu.
• En pratique, le juge évaluera, généralement sur base du rapport d'expertise, le coût de
la réparation des malfaçons constatées, l'éventuelle moins-value subsistante pour
l'immeuble, les éventuels troubles de jouissance subis par le maître de l'ouvrage et à
subir pendant l'exécution des travaux de réparation, …
• Rappelons qu'en matière de dépassement des délais d'exécution, la fixation
contractuelle de l'indemnisation est licite.

1.6 LES OBLIGATIONS DU MAITRE DE L’OUVRAGE

• Il y en a 3 :
1. Assurer à l’entrepreneur qu’il puisse commencer les travaux. C’est-à-
dire qu’il doit mettre à disposition de l'entrepreneur le terrain sur lequel
l'immeuble doit être bâti ou le bâtiment à transformer (sens matériel et sens
juridique) ;
2. Paiement du prix (obligation secondaire). Le maître de l'ouvrage doit
s'acquitter du prix convenu conformément aux échéances contractuelles
arrêtées entre parties.

77 | P a g e
 3. Obligation de réceptionner. Le maître de l'ouvrage a l'obligation de
réceptionner provisoirement et définitivement les ouvrages lorsque ceux-ci
sont en état de l'être. Un refus abusif ouvre à l'entrepreneur le droit d'agir
judiciairement et de postuler éventuellement des dommages et intérêts.

1.7 LA RESPONSABILITÉ DECENNALE

1.7.1 NOTIONS ET CARACTÉRISTIQUES

• Une protection spécifique a, en matière de contrat d’entreprise, été instaurée en faveur
du maître de l’ouvrage, qui prolonge, tout en la limitant, la responsabilité des
constructeurs pendant 10 ans.
• Cette "garantie décennale" est prévue par l'article 1792 du Code Civil qui dispose que
: "Si l'édifice construit à prix fait péri en tout ou en partie par le vice de la construction,
même par le vice du sol, les architecte et entrepreneurs en sont responsables pendant
10 ans".
• Les caractéristiques :
1. Il s'agit d'une responsabilité contractuelle, c'est-à-dire qui suppose
l'existence d'un contrat d'entreprise. Pas d'application en matière de vente
immobilière, entre vendeur et acheteur.
2. La règle est d'ordre public. Les parties ne peuvent y déroger ni s'exonérer
de cette responsabilité avant la naissance du sinistre.
3. La responsabilité décennale est une responsabilité à base de faute. Il
faut prouver l’existence de désordre, de malfaçon, de manquement. Donc ça
doit porter sur une faute. Le maître de l'ouvrage devra donc prouver que les
malfaçons qu'il dit avoir trouvent leur origine dans la faute commise par
l'entrepreneur. Toutefois, si ce dernier répond d'une obligation de résultat, le
maître de l'ouvrage devra simplement prouver l'existence du désordre, la faute
étant présumée.

1.7.2 VICES COUVERTS PAR LA RESPONSABILITÉ DÉCENNALE

• 2 fonctions commutatives pour que le vice soit couvert :
1. Il doit toucher au gros ouvrage : tous les autres éléments que l'évolution
technique a rendus indispensables à la viabilité de la construction ;
2. Le vice doit être grave. C’est une chose de toucher au gros ouvrage mais,
encore faut-il que cela soit grave. Cette caractéristique ne ressort pas
directement des dispositions légales, mais est implicitement déduite de la
notion d'atteinte aux gros ouvrages. Un vice insignifiant n'est nécessairement
pas de nature à mettre ceux-ci en péril. Il importe notamment de tenir compte
de l'obligation qu'a le maître de l'ouvrage d'entretenir son bien et de prendre
les mesures destinées à limiter son dommage.
• Le vice peut être apparent ou caché.

78 | P a g e
1.7.3 DURÉE DE LA RESPONSABILITÉ DECENNALE
• 10 ans, pas un jour de plus ni un jour de moins.
• Ce délai prend cours à dater de l'agréation des travaux par le maître de l'ouvrage.

1.7.4 TRANSMISSION DE L'ACTION EN RESPONSABILITÉ

DÉCENNALE
• Pas abordé.

1.8 RESPONSABILITE DES VICES-CACHES

• En plus de la garanti décennale, il y a une autre garanti qui peut être apportée au maitre
de l’ouvrage et qui couvre, cette fois, les vices cachés. Elle est distincte de la garanti
décennale et ne se confond pas avec cette dernière.
• La responsabilité des constructeurs pour les vices cachés, couvre les vices véniels (au
contraire de la garantie décennale) ;
• Une incertitude plane encore sur la durée d'une telle responsabilité : faut-il la limiter à
10 ans, par analogie à la garantie décennale et aux délais en matière de vices de
consentement, ou faut-il retenir le délai général de prescription de 30 ans ? ;
• La responsabilité des vices cachés n'est pas d'ordre public (au contraire de la
garantie décennale). Elle peut donc être réglementée contractuellement.

1.9 FIN DU CONTRAT D'ENTREPRISE

• C’est généralement la résultante de l’agréation par la réception définitive des travaux
par le maitre de l’ouvrage.
• Toutefois, divers incidents peuvent surgir, qui empêchent le contrat d'entreprise de
parvenir à son terme naturel. Nous évoquerons succinctement ceux-ci, qui ont été
exposés dans la première partie du cours.

1.9.1 RÉSILIATION DE COMMUN ACCORD

• Pas abordé.

1.9.2 RÉSILIATION UNILATÉRALE

• Uniquement possible pour le maitre de l’ouvrage et non pas pour l’entrepreneur. Il
permet au maître de l'ouvrage de résilier unilatéralement le contrat d'entreprise, sans
devoir fournir de justification à son cocontractant. Il devra alors indemniser
l'entrepreneur de son manque à gagner et des frais engagés. L'entrepreneur n'a pas la
faculté de résilier unilatéralement le contrat.

79 | P a g e
1.9.3 RÉSOLUTION JUDICIAIRE
• En cas de comportements fautifs, un juge peut, sur demande d’une partie, ordonner la
résiliation du contrat.

1.9.4 FORCE MAJEURE

• Il peut arriver qu’il y ait des cas de forces majeurs : incendie sur l’immeuble où devait
se faire les travaux, décès de l’entrepreneur, …
• La faillite d'un entrepreneur ne met pas fin automatiquement au contrat d’entreprise
car le curateur pourrait décider de reprendre l’entreprise et poursuivre le contrat sous
sa responsabilité. Dans ce dernier cas, il poursuivra les travaux sous sa responsabilité,
et les conditions contractuelles resteront d'application. Si le curateur opte pour la
résolution du contrat, des comptes devront être établis entre le maître de l'ouvrage et
la curatelle en fonction de l'état du chantier et des montants déjà payés. Il sera alors
essentiel qu'un constat contradictoire soit dressé quant à l'état du chantier
(amiablement ou par un expert désigné judiciairement) avant que le maître de l'ouvrage
ne fasse poursuivre les travaux par un entrepreneur tiers. A défaut, il risquera d'être
confronté à des difficultés majeures de preuve de l'avancement des travaux et de la
qualité de ceux-ci au moment de l'établissement des comptes.

2 LE CONTRAT D'ARCHITECTURE

2.1 NATURE ET CARACTERISTIQUES

2.1.1 DÉFINITION
• Le contrat d'architecture est un contrat d’entreprise ayant pour objet la prestation par
un architecte indépendant d'une mission d'architecture, moyennant paiement
d'honoraires par le maître de l'ouvrage.
• Contrat avec prestataire de service. L’obligation première réside dans le fait de
l’architecte à devoir réaliser un ouvrage suivant une mission. L’obligation secondaire
est, pour le maitre de l’ouvrage, de devoir payer.
• L’architecte est indépendant. Nous ne sommes donc pas dans un état de subordination
mais bien dans un rapport de prestation. Nous ne sommes pas soumis à l’autorité du
maitre de l’ouvrage.
• Le contrat d'architecture est un contrat consensuel formé par le seul échange des
consentements des parties.
• Toutefois, la rédaction d'un écrit est vivement conseillée pour les raisons suivantes :
o Application des règles en matière de preuve ;
o L'article 20 du règlement de déontologie impose à l'architecte la rédaction d'un
écrit. Négliger d'y procéder est dès lors une faute déontologique - mais non
civile - dans le chef de l'architecte ;
o La plupart des contrats d'assurance couvrant la responsabilité des architectes
imposent la rédaction d'un contrat écrit.
80 | P a g e
 • Enfin, le principe de l'autonomie de la volonté est applicable aux contrats d'architecte,
sous réserve de la limitation apportée à la liberté contractuelle des parties par certaines
dispositions impératives ou d'ordre public, telle la loi du 20 février 1939 et les règles
en matière de responsabilité décennale.

2.1.2 FORMATION DU CONTRAT - RESPONSABILITÉ

PRÉCONTRACTUELLE
• Il y a une responsabilité qui est très contractuelle. Avant même la formation d’un
véritable contrat d’architecte sur la réalisation d’un ouvrage en portant conception et
exécution de travaux, il peut déjà y avoir une relation précontractuelle. Avant de se
lancer vraiment dans une mission d’architecture le maitre de l’ouvrage va vouloir se
lancer dans une pré-étude. Cette phase de pré-étude est réalisée sans contrat.

2.1.3 CONTRAT SYNALLAGMATIQUE

• Il impose des droits et des obligations dans le chef des deux parties. Son contraire est
le contrat unilatérale (impose des obligations que dans le chef d’une des deux parties).
• Impose une obligation première.

2.1.4 CONTRAT INTUITU PERSONNAE

• Si je conclu un contrat d’architecture avec une telle personne, c’est parce que je la
veux elle et pas une autre.
• Choix qui est porté sur un architecte en raison des caractéristiques qu’il présente.
• Notons toutefois que si le maître de l'ouvrage a contracté avec une société ci vile
d'architecte, le décès de l'architecte qui, dans les faits, gérait la mission, n'entraîne pas
la dissolution du contrat.

2.1.5 MANDAT ÉVENTUEL DE L'ARCHITECTE

• Le contrat d'architecture, n'implique en lui-même aucun mandat. Le contrat
d’architecte ne prévoit pas que nous bénéficions d’un mandat. Cela signifie que nous
ne pouvons pas engager notre client, en son nom et pour son compte, à différents
actes juridiques. On ne peut donc pas passer commande en lieu et place du maitre de
l’ouvrage. C’est lui qui confirme les commandes.
• Cependant, il peut arriver dans certains cas que le mandat soit prévu. Dans ce cas, il
faut définir la portée de ce mandat.

2.2 PREUVE DU CONTRAT D'ARCHITECTURE ET DE L'ETENDUE

DE LA MISSION
• Pas abordé.

81 | P a g e
2.3 LES OBLIGATIONS DE L'ARCHITECTE
• La mission d’architecte comporte 4 phases :
1. La conception de l’ouvrage ;
2. Le contrôle des travaux ;
3. Le devoir de conseil ;
4. Le devoir diligence.

2.3.1 LA CONCEPTION DE L'OUVRAGE

2.3.1.1 NOTIONS
• C’est la phase où s’exprime l’œuvre créative de l’architecte.
• Cette notion recouvre à la fois les aspects artistiques et les aspects techniques de la
création architecturale. L'architecte doit également veiller à rencontrer le programme
et le budget de son client, et tenir compte des impératifs juridiques et administratifs
applicables à la construction projetée. Les obligations de l'architecte au cours de la
phase de conception sont donc multiples et complexes.

2.3.1.2 FIXATION D'UN BUDGET

• Elément essentiel car le contrat doit, pour être crédible, tenir compte et spécifier le
budget souhaité par le maitre de l’ouvrage.
• L’architecte doit scrupuleusement tenir du budget car, s’il n’en tient pas compte, ça
peut mener à des catastrophes.

2.3.1.3 ETABLISSEMENT DES DOCUMENTS PERMETTANT LA RÉALISATION DE

LA CONSTRUCTION PROJETÉE

2.3.1.3.1 AVANT-PROJET
• Tenir compte du budget et des impositions urbanistiques et administratives.

2.3.1.3.2 PLANS, CAHIER DES CHARGES, MÉTRÉS

• L'ensemble de ces documents doit être cohérent : il ne faut pas qu'il existe, entre eux,
des contradictions susceptibles d'entraîner une ambiguïté quant aux caractéristiques
de l'immeuble à construire.

2.3.1.3.3 LE PERMIS D’URBANISME

• L'obtention du permis d’urbanisme est l'aboutissement de la phase de conception.
L'architecte établira le dossier, en fonction de la nature des travaux envisagés et des
exigences spécifiques éventuelles de l'administration concernée.

82 | P a g e
2.3.1.3.4 L'EXAMEN DES OFFRES DES ENTREPRENEURS
• Les plans, cahier des charges et métré établis par l'architecte servent de base à la
remise d'offres de prix par les entrepreneurs pressentis pour l'exécution des travaux.
Le plus souvent, l'architecte contacte lui-même divers entrepreneurs à qui il remet un
dossier complet leur permettant d'établir un devis. Il examinera les offres ainsi
recueillies avec le maître de l'ouvrage pour aider celui-ci dans son choix.

2.3.1.4 RECOURS À UN SPÉCIALISTE

• Il faut pouvoir, dans certains cas, demander au maitre de l’ouvrage, de contracter avec
un spécialiste (ingénieur, …)

2.3.2 LE CONTRÔLE DES TRAVAUX

2.3.2.1 NOTIONS
• Il est extrêmement difficile de définir précisément la notion de contrôle des travaux.
• L'article 4 de la loi du 20 février 1939 ne précise pas ce qu'il faut entendre par
"contrôle" des travaux.
• L'article 13 du règlement déontologique apporte la définition suivante "le contrôle de
l'exécution des travaux consiste en une direction d'ensemble excluant le contrôle
permanent de la mise en œuvre des matériaux, dont l'entrepreneur conserve l'entière
responsabilité. Il comporte les directives nécessaires aux exécutants pour assurer la
coordination et la bonne exécution des travaux".

2.3.2.2 DISTINCTION ENTRE LES NOTIONS DE SURVEILLANCE, DE DIRECTION

ET DE CONTRÔLE DE L'EXÉCUTION
• La portée des termes "contrôle des travaux" a donné lieu à d'abondants
développements doctrinaux et jurisprudentiels, et à de nombreuses confusions. Il
importe de cerner clairement la différence entre les notions de surveillance, de
direction et de contrôle des travaux, afin de bien comprendre la portée des
obligations de l'architecte et les responsabilités qui peuvent corrélativement en
découler.

2.3.2.3 CONTENU DU DEVOIR DE CONTRÔLE

• Dans le cadre de l'exécution de son devoir de contrôle, l'architecte doit être présent
sur le chantier de manière périodique pour découvrir les manquements et malfaçons
et y remédier en temps utile, afin de sauvegarder la bonne exécution finale dans les
délais prévus ;
o Réagir de manière préventive au cas où il constaterait un défaut d'organisation
ou de mise en œuvre par l'entrepreneur, ou un vice dans les matériaux ;
o Assister aux phases d'exécution les plus importantes, notamment en fonction
de l'aptitude que possède l'entrepreneur à résoudre les difficultés qu'il est
normalement appelé à rencontrer.

83 | P a g e
2.3.3 LE DEVOIR DE CONSEIL

2.3.3.1 NOTIONS
• Pas abordé.

2.3.3.2 CONSEIL EN MATIÈRE CONSTRUCTIVE

• Bien entendu, c'est en matière constructive que le devoir de conseil de l'architecte est
le plus évident.
• Dès avant la conclusion du contrat d'architecture, l’architecte doit conseiller le maître
de l’ouvrage sur toutes questions relatives au type de construction envisagé et aux
techniques utilisées pour sa réalisation.
• Il doit notamment attirer l'attention du maître de l'ouvrage sur la configuration
particulière des lieux, sur la nature du sous-sol entraînant éventuellement la nécessité
de fondations spécifiques, ...
• Enfin, traditionnellement, l'architecte doit assister le maître de l'ouvrage dans le choix
de l'entrepreneur et doit veiller à la qualification technique de celui-ci.

2.3.3.3 CONSEIL EN MATIÈRES JURIDIQUES ET ADMINISTRATIVES

• L’architecte ne peut ignorer la chose juridique qui encadre son métier.
• Il faut que l’architecte connaisse les bas de la législation applicable.

2.3.3.4 CONSEIL EN MATIÈRE FINANCIÈRE

• L'obligation de conseil en matière financière concerne essentiellement la
détermination du budget du maître de l'ouvrage et le respect de celui-ci.
• Ce n’est pas l’architecte qui peaufine le budget.
• Si les travaux envisagés sont irréalisables dans le budget avancé par le maître de
l'ouvrage, il appartient à l'architecte de dénoncer cette situation et de ramener son
client à la raison.

2.3.3.5 ASSISTANCE AUX RÉCEPTIONS

• Rappelons tout d'abord que l'architecte, sauf s'il en a expressément reçu mandat du
maître de l'ouvrage, ne peut accorder lui-même la réception des travaux aux
entrepreneurs.
• Cependant, il est tenu d'assister le maître de l'ouvrage lors des opérations de
réception à l'égard de l'entrepreneur.

2.3.4 LE DEVOIR DE DILIGENCE

• L'architecte doit remplir ses diverses obligations avec diligence, c'est-à-dire dans un
délai normal.
• De même, en sa qualité de professionnel, il lui appartient de prendre toutes les
initiatives nécessaires à la correcte exécution de sa mission, sans nécessairement
attendre que son client ne l'y invite.
84 | P a g e
 • L'architecte qui traînerait démesurément dans l'exécution de l'une ou l'autre des phases
de sa mission ou négligerait de prendre les initiatives utiles, engagerait sa responsabilité.

2.4 LES OBLIGATIONS DU MAITRE DE L'OUVRAGE

• Pas abordé.

2.5 RESPONSABILITE DE L'ARCHITECTE

• Pas abordé.

2.6 FIN DU CONTRAT D'ARCHITECTURE

• Pas abordé.

85 | P a g e