Vente d'un lot de copropriété : formalités

Septembre 2014

La vente d'un lot en copropriété pose plus de problèmes que celle d'une maison
individuelle, notamment en raison des éventuelles charges impayées. La loi a donc prévu
certaines dispositions particulières que les vendeurs et acquéreurs doivent connaître.

Mention de la surface
Principes généraux
Sanctions
Formalités avant la vente
Carnet d'entretien
L'état daté des charges dues
La répartition des charges
Opposition du syndic
Formalités après la vente

Mention de la surface

Principes généraux

Depuis la Loi Carrez du 19 juin 1997, tout avant-contrat ou contrat de vente d'un lot de
copropriété doit mentionner la surface privative de ce lot, quelle qu'en soit la nature ou
l'affectation.

Ne sont toutefois pas concernés les lots dont la surface est inférieure à 8m2, les caves, garages
et emplacements de parking.
Cette obligation s'applique quelle que soit l'identité du vendeur ou de l'acquéreur (personne
physique ou personne morale, particulier ou professionnel).
Ce texte s'applique également aux ventes aux enchères ou sur saisie, aux échanges, aux
locations-accessions. Il ne concerne pas, en revanche, les opérations de partage ou d'apport en
société, qui ne sont pas assimilées à des ventes. Il s'agit de la surface de plancher de tous les
locaux clos et couverts, déduction faite de la surface occupée par les murs, les cloisons, les
marches et cages d'escalier, les gaines et embrasures des portes et fenêtres. Il n'est pas non
plus tenu compte des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80.

Sanctions
Si la surface n'est pas mentionnée, l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente dans le
délai d'un mois après la signature de l'acte authentique devant notaire.
Naturellement, il ne peut pas demander l'annulation de l'avant-contrat s'il a signé par la suite un
acte authentique de vente mentionnant la surface.

Si la surface mentionnée est inférieure de plus de 5% à la surface réelle, l'acquéreur peut

intenter une action en justice pour demander la réduction du prix en proportion de la surface
manquante. Cette action doit être engagée dans le délai d'un an après la signature de l'acte
authentique.
Si la surface réelle est supérieure, le vendeur ne peut demander aucun supplément de prix.

Formalités avant la vente

Carnet d'entretien

Sur demande de l'acheteur, le vendeur doit produire une copie du carnet d'entretien tenu par le
syndic

L'état daté des charges dues

Dans les trente jours précédant la signature de l'acte authentique, le vendeur ou son notaire doit
demander un syndic un certificat précisant, même de façon approximative et sous réserve
d'apurement des comptes :

le montant des sommes encore dues à la copropriété par le vendeur,

le montant des sommes éventuellement dues au vendeur par la copropriété
le cumul des charges de copropriété liées au lot sur les deux derniers exercices
les éventuelles procédures judiciaires en cours

Le coût de l'état daté est à la charge du vendeur. La Loi Alur prévoit d'encadrer ce prix.

La répartition des charges

C'est au vendeur de payer les provisions exigibles du budget prévisionnel en cours.

Les provisions pour des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont à la charge
de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont appelées en paiement.

Le trop-perçu ou le moins-perçu après approbation des comptes est crédité ou débité au compte
de celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes.

Dans la pratique, rien n'empêche les deux parties de prévoir une répartition différente des
charges. Il suffit de le mentionner dans l'acte de vente. Ainsi, il est fréquent de répartir les
charges de gestion courante au prorata.
Opposition du syndic

Quand le vendeur n'est pas à jour de ses charges, le syndic doit faire opposition au versement
des fonds dans les quinze jours suivant la réception de l'avis de mutation envoyé par le notaire.
Cette opposition s'effectue par acte d'huissier.

Elle doit mentionner de façon précise le montant des charges impayées et leur origine.
L'opposition peut porter sur les charges impayées liées aux autres lots encore possédés par le
vendeur. L'opposition ne peut porter que sur les sommes dues à la copropriété et non au syndic
à titre personnel.

Le notaire doit informer les éventuels créanciers du vendeur de l'opposition formulée par le
syndic, qui sera payé en priorité pour les charges de l'année en cours et des quatre années
précédentes.

Les fonds ne peuvent être libérés par le notaire qu'une fois un accord conclu entre le syndic et le
vendeur sur les charges impayées. A défaut d'accord dans un délai de trois mois suivant la
vente, les sommes dues à la copropriété sont versées au syndic.

Formalités après la vente

La vente doit être notifiée au syndic dans les quinze jours qui suivent la signature de l'acte
authentique par le notaire.

Réalisé en collaboration avec des

professionnels du droit et de la finance, sous la
direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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