LES CONTRATS COMMERCIAUX

Chapitre 1 : La vente du fonds de commerce

Le fonds de commerce est un bien meuble incorporel constitué par l'ensemble
des meubles corporels et incorporels affectés à l'exercice d'une ou de
plusieurs activités commerciales (article 79 du code commerce).
Il constitue le principal bien du commerçant et peut faire l'objet de plusieurs
opérations juridiques qui sont soumises à un régime juridique particulier.
Ainsi, la vente du fonds de commerce, comme toute vente, est soumise aux
règles du droit commun, mais le code de commerce prévoit un certain nombre
de dérogations soit dans l’intérêt des créanciers du vendeur pour préserver
leur gage sur le fonds de commerce, soit dans l’intérêt du vendeur pour le
protéger contre l’insolvabilité de l’acquéreur en cas de vente à crédit.

PARA 1 : Les conditions de la vente du fonds de commerce

Le contrat de vente du fonds de commerce est soumis à des conditions de
fonds et de forme et à une large publicité.

A- Les conditions de fonds et de forme

Ces conditions obéissent aux règles du droit commun de la vente sous réserve
de certaines particularités concernant l’objet, le prix et les clauses
spécifiques obligatoires.
Pour l’objet, La loi exige que soient énumérés dans l’acte de vente, les
différents éléments qui composent le fonds vendu, à savoir les éléments
incorporels, le matériel et les marchandises avec l’indication de la valeur qui
leur est attribuée.
Concernant le prix de la vente, il doit, en principe, être déposé auprès d’une
instance dûment habilitée à conserver les dépôts, notamment une banque, un
notaire ou la caisse du tribunal. L’acheteur qui aurait payé le vendeur avant
l’expiration du délai d’opposition risque aussi de payer les créanciers du
vendeur du fonds de commerce.
En plus, le contrat de vente du fonds de commerce doit être constaté par un
acte écrit qui doit comporter les mentions obligatoires suivantes :
1/ le nom du vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition (quand et
comment il a acheté), Le prix d’acquisition qui doit spécifier distinctement le
prix des éléments incorporels, le prix du matériel et le prix des marchandises.

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2/ l’origine de la propriété du fonds de commerce.
3/ la liste des inscriptions des privilèges et des nantissements qui sont pris
sur le fonds de commerce.
4/ s’il y a lieu, le bail (lorsque le vendeur n’est pas propriétaire du local), sa
date, sa durée, le montant du loyer actuel, le nom et l’adresse du bailleur.
Ce dispositif a été institué au profit de l’acquéreur pour lui permettre d’agir
en toute connaissance de cause.
A défaut de l’une de ces mentions, l’acquéreur est en droit de demander
l’annulation de la vente s’il justifie d’un préjudice résultant de l’absence de
cette mention.
En cas d’inexactitude des mentions, l’acquéreur a le choix entre l’annulation
de la vente et la réduction proportionnelle du prix de vente, si cette
inexactitude lui a porté préjudice. L’action doit être intentée par l’acquéreur
(en annulation ou en réduction du prix) dans un délai maximum d’un an à partir
de la date de l’acte de vente.
B- Le formalisme de publicité :
Le contrat de vente fait l’objet d’une large publicité dont la finalité est
d’informer particulièrement les créanciers du vendeur du fonds de commerce
afin qu’ils puissent faire valoir leurs droits.
L’acte de vente doit être au préalable enregistré pour avoir une date
certaine. Ensuite, il doit être déposé dans les quinze jours de sa date au
secrétariat greffe du tribunal dans le ressort duquel est situé le fonds de
commerce.
Le secrétaire greffier procède à l’inscription de l’acte de vente sous forme
d’extrait au registre du commerce. Il procède également à la publication de
l’extrait au bulletin officiel et dans un journal d’annonce légale aux frais des
parties.
Cette publication doit être renouvelée par l’acquéreur entre le 8ème et le
15ème jour après la première insertion au bulletin officiel renforçant ainsi
l’information des créanciers.
L’acquéreur qui paie son vendeur sans avoir effectué les publications
prescrites, ou avant l’expiration du délai de 15 jours ouvert aux créanciers
pour faire opposition, n’est pas libéré à l’égard des tiers.

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PARA 2 : Les effets de la vente du fonds de commerce
La vente du fonds de commerce est une opération qui comporte des risques
pour l'acheteur, le vendeur et les créanciers du vendeur.

A- Les garanties des créanciers du vendeur.

Le changement dans la personne du propriétaire du fonds de commerce
implique une modification de la situation prise en considération par les
créanciers lorsqu’ils avaient accordé des crédits à ce fonds. Pour protéger
leurs intérêts, ils bénéficient du droit de faire opposition au paiement du prix
et du droit de faire une surenchère du sixième.

1- L’opposition au paiement du prix :

La vente du fonds de commerce a pour effet de reconnaître aux créanciers
du vendeur, le droit de demander le paiement de leurs créances qui
deviennent immédiatement exigibles.
Tout créancier, que sa créance soit échue ou à terme, peut formuler une
opposition au paiement du prix de la vente au vendeur, en demandant qu’il soit
désintéressé par le paiement de sa créance, avant que celui-ci touche le
reliquat du prix.
Pour qu’elle soit valable, l’opposition doit réunir des conditions relatives à la
qualité des créanciers, au délai et à des conditions de fond et de forme.
 Les modalités de l’opposition au paiement du prix
Qui : Tout créancier du vendeur, que sa créance soit ou non exigible, peut
faire opposition au paiement du prix de la vente.
Les créances à terme peuvent se prévaloir de droit d’opposition. La limitation
à ce principe concerne le bailleur qui peut faire opposition pour les loyers
échus, mais non pour les loyers en cours ou à échoir, sauf stipulation contraire
(art.84, al.3).
Pour les créanciers nantis, leurs droits sont protégés par le fait de
l’inscription qui leur confère un droit de suite et un droit de préférence.
Délai : L’opposition doit être faite au plus tard dans les quinze jours après la
seconde insertion au bulletin officiel et au journal d’annonces légales de
l’extrait de l’acte de vente.

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Modalités : L’opposition peut être formulée soit par dépôt direct auprès du
secrétariat greffe contre récépissé soit par lettre recommandée avec accusé
de réception.
A peine de nullité, l’opposition doit énoncer le montant et les causes de la
créance, et faire élection de domicile dans le ressort du tribunal.
 Le gel du paiement du prix de la vente et la procédure de
cantonnement
L’effet principal de l’opposition des créanciers est de bloquer le prix de la
vente auprès de l’instance dépositaire ou entre les mains de l’acquéreur s’il
n’en a pas encore fait le dépôt, afin que les créanciers puissent être payés
une fois leur opposition déclarée fondée.
Cependant, pour palier aux conséquences fâcheuses du blocage du prix de la
vente, l’article 85 du code de commerce reconnaît au vendeur le droit de se
pourvoir en référé après le délai de 10 jours suivant l’expiration du délai pour
faire opposition, pour obtenir l’autorisation de toucher son prix malgré
l’opposition.
L’octroi de cette autorisation est subordonné aux conditions exigées par
l’article 87 du C.C, à savoir :
- Le vendeur doit justifier d’une déclaration de l’acquéreur faite sous la
responsabilité personnelle et dont il sera pris acte, qu’il n’existe pas d’autres
créanciers opposants que ceux contre lesquels il est procédé ;
- Consigner au tribunal une somme suffisante, fixée par le juge des
référés pour désintéresser les créanciers.
Les sommes consignées seront affectées spécialement à la garantie des
créances, pour sûretés desquelles l’opposition a été faite. Un privilège
exclusif sera attribué sur le dépôt, mais sans que ces créanciers acquièrent
un droit préférentiel au paiement par rapport aux créanciers nantis.
Par ailleurs, le vendeur est également en mesure de mettre en échec
l’opposition et obtenir l'autorisation de toucher son prix, malgré l'opposition,
en demandant la mainlevée par une procédure en référé lorsque l'opposition a
été faite sans titre ou sans cause ou si elle est nulle en la forme, et s'il n 'y a
pas instance engagée au principal.
2- La surenchère du sixième

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Si un créancier inscrit ou opposant, estime que le prix de vente ne suffira pas
à payer tous les créanciers, il peut former une surenchère du sixième (art.94
du C.C).
L’institution de cette procédure spéciale vise à protéger les créanciers
contre les dissimulations d’une partie du prix dans l’acte de vente, et
aboutissant à verser par l’acquéreur directement au vendeur le surplus du
prix objet de la fraude.
Cette surenchère est limitée puisqu’elle ne touche que la partie du prix
concernant les éléments incorporels. Le matériel et les marchandises ne sont
pas compris (art.94 du C.C). La surenchère se calcule sur la valeur des
éléments incorporels.
Pour qu’elle soit valable, la surenchère doit être déposée auprès du tribunal
de commerce dans le délai de 30 jours de la deuxième insertion de l’acte de
vente au bulletin officiel et au journal d’annonces légales. En plus, elle doit
être fondée sur l’insuffisance du prix de la vente déclarée à l’acte pour
désintéresser tous les créanciers. L’auteur de la demande doit faire une
surenchère du sixième 1/6 du prix principal du fonds de commerce.
Le demandeur doit déposer au tribunal, une somme qui ne pourra être
inférieure à la moitié (½) du prix total de ladite vente stipulé payable au
comptant, augmenté de la surenchère (art.96 du C.C). L’adjudication aura lieu
aux mêmes conditions et délai que la vente sur laquelle la surenchère est
intervenue.
Si le prix de vente est fixé, qu’il y ait eu ou non une surenchère, l’acquéreur à
défaut d’entente entre les créanciers pour la distribution amiable de son
prix, est tenu sur la sommation de tout créancier, et dans un délai de 15
jours qui suivent de consigner au secrétaire-greffier, la partie exigible du
prix et le surplus au fur et à mesure de l’exigibilité.

B- Les garanties du vendeur du fonds de commerce.

Le vendeur qui cède son fonds de commerce à crédit court le risque de ne pas
être payé en cas d’insolvabilité de l’acheteur. Afin de couvrir ce risque, et en
plus des garanties conventionnelles, le code de commerce lui reconnaît deux
protections spécifiques : le privilège du vendeur de fonds de commerce, et
l'action résolutoire.

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1- Le privilège du vendeur
Le privilège constitue la première garantie du vendeur à crédit, la valeur du
fonds est affectée prioritairement au paiement du solde du prix de vente.
Le privilège est un droit réel qui octroie à son bénéficiaire une garantie qui lui
permet d'être payé en priorité sur les autres créanciers. Le bénéfice de ce
privilège par le vendeur est subordonné à l’inscription du dit privilège au
registre du commerce dans un délai de quinze jours à compter de l’acte de
vente et ce conformément aux articles 91 et 92 du code de commerce.

1-1- La circonscription du privilège

Le bénéficie de la garantie qu’offre le privilège nécessite la détermination
des éléments du fonds de commerce sur lesquels il porte ainsi que le respect
des conditions d’inscription.

a- L’assiette du privilège
Conformément à l’alinéa 3 de l’article 91 du code de commerce, le privilège du
vendeur ne porte que sur les éléments du fonds de commerce énumérés dans
le contrat de vente et dans l'inscription. A défaut de désignation expresse, le
privilège ne porte que sur l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la
clientèle et l'achalandage.
Il est donc dans l’intérêt du vendeur d'énumérer la totalité des éléments
cédés dans l'acte de vente afin que le privilège puisse porter également sur
les éléments corporels (matériel et marchandises).
Le privilège ne joue pleinement son rôle que s’il porte sur des valeurs
précises. En effet, le privilège ne constitue pas une garantie globale du prix
forfaitaire du fonds de commerce. Par conséquent, la ventilation obligatoire
des prix affectés à chacun des éléments du fonds aura une conséquence
importante sur la portée de la garantie puisqu’il est divisible et s'exerce sur
trois éléments : les marchandises, le matériel et les éléments incorporels.

b- Les formalités préalables au bénéfice du privilège

Le vendeur doit inscrire son privilège au registre du commerce auprès du
greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel se trouve le fonds et
auprès du secrétariat greffe de chaque tribunal dans le ressort duquel est
située une succursale du fonds comprise dans la vente.
Cette inscription doit être faite dans les 15 jours de la date de l'acte de
vente. Ce délai est imposé dans le dessein de protéger les créanciers de

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l’acquéreur. Une fois inscrit dans ce délai, le privilège prend effet de
manière rétroactive au jour de la vente.
En effet, l’inscription prime toute autre inscription prise par l’acquéreur dans
le même délai. Elle est opposable même au redressement et à la liquidation
judiciaire de ce dernier à condition bien entendu de respecter l’obligation de
déclaration de la créance.
L’inscription conserve le privilège pendant 5 ans mais il peut être conservé au-
delà de cette durée par voie de renouvellement de l’inscription.

1-2- Les effets du privilège

Étant une sûreté réelle, le privilège confère au vendeur du fonds un droit de
suite et un droit de préférence lui permettant de suivre le fonds en quelques
mains qu'il passe et d’être payé en priorité sur le prix de sa vente.

a- Le droit de suite
Le droit de suite permet au vendeur du fonds de commerce de suivre le fonds
et de le saisir entre les mains de l’acquéreur défaillant ou de ses
cessionnaires afin d'être payé avant les créanciers chirographaires.
Concrètement, il consiste dans la dépossession du débiteur par une saisie
préalable à une vente judiciaire aux enchères publiques.
Ainsi, l'acte de vente inscrit dans les 15 jours prime toutes les autres
inscriptions qui auraient été prises par les créanciers de l'acquéreur depuis la
date de la vente.
Afin de supprimer les inconvénients liés au droit de suite, les articles 122 à
130 du CC permettent à la personne qui a acheté le fonds dans le cadre d'une
vente amiable et non pas aux enchères publiques, d'éteindre les sûretés
inscrites sur le fonds, notamment du vendeur précédent qui n'aurait pas été
payé, en leur proposant le paiement à hauteur du prix convenu au contrat et
de ne verser au vendeur que le reliquat éventuel du prix.
Toutefois pour éviter une collusion entre le vendeur qui céderait son fonds de
commerce sans avoir payé intégralement le propriétaire précédent et le
nouvel acheteur, l'article 123 CC, autorise les créanciers, qui n'acceptent pas
l'offre faite par le nouvel acquéreur pour les indemniser, de requérir sa mise
aux enchères publiques, en offrant de porter le prix principal, non compris le
matériel et les marchandises, à un dixième en sus et de donner caution pour le
payement des prix et charges ou de justifier de solvabilité suffisante.

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La procédure de surenchère s'effectue en deux temps.
Le créancier qui surenchérit doit assigner son acheteur devant le tribunal de
commerce. En effet, celui-ci doit statuer sur la validité de la surenchère, sur
l'admissibilité de la caution ou la solvabilité du surenchérisseur, et ordonner
la vente aux enchères publiques du fonds avec le matériel et les marchandises
qui en dépendent.
Il doit également notifier par exploit d'huissier au débiteur qui a cédé le
fonds et au nouveau propriétaire, la réquisition de mise aux enchères et
l'assignation devant le tribunal de commerce.
Cette notification doit intervenir dans les 30 jours qui suivent les délais de
notification de la proposition de purge non acceptée. Le règlement du prix aux
créanciers achève la purge.

b- Le droit de préférence
Le droit de préférence permet au vendeur à crédit d'être payé avant les
créanciers chirographaires de l'acheteur en cas de vente aux enchères du
fonds.

 La portée du droit de préférence :

Le privilège confère au vendeur du fonds de commerce la "cause légitime de
préférence" requise par l'article 1241 du DOC qui prévoit que "les biens du
débiteur sont le gage commun de ses créanciers, et le prix s'en distribue
entre eux par contribution, à moins qu'il n'y ait entre les créanciers des
causes légitimes de préférence".
Toutefois, en raison de son application rétroactive à la date de l'acte, le
privilège du vendeur prime tous les nantissements qui pourraient grever le
fonds du chef de l'acheteur depuis la date de la vente.
Le droit de préférence du vendeur du fonds de commerce, s'imputera en
premier lieu sur les marchandises, ensuite sur le matériel et en dernier lieu
sur les éléments incorporels du fonds de commerce.

 La dérogation au principe de l’indivisibilité des sûretés

Le privilège du vendeur porte sur le fonds de commerce (ou certains de ses
éléments) mais contrairement au principe de l’indivisibilité des sûretés qui
signifie que toute sûreté garantit la totalité de la dette, le privilège ne
constitue pas une garantie globale du prix forfaitaire du fonds mais il est

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divisible et s'exerce sur trois éléments : les marchandises, le matériel
(lorsque l'acte le stipule) et les éléments incorporels.
Par conséquent, la ventilation obligatoire des prix affectés à chacun des
éléments du fonds aura une conséquence importante sur la portée de la
garantie.
Le privilège est divisé en trois fractions grevant les marchandises, le matériel
et les éléments incorporels. L’acte de vente fixe le prix de ces trois éléments.
Les paiements des acomptes s’imputent sur les marchandises, puis le matériel
puis les éléments incorporels.
Un exemple chiffré permet de mieux comprendre cette situation. Un Fonds
vendu pour un prix de 600 000 Dh réparti comme suit :
Marchandises …100 000Dh, matériel…200 000Dh, éléments incorporels…
300 000 Dh.
Le prix est payable en trois fractions : 100 000 au comptant, 150 000 dans un
délai de 6 mois, le solde de 350 000 Dh au bout de deux ans.
Après le paiement du premier acompte, l’acquéreur est mis en redressement
judiciaire, alors qu’il restait 350 000 Dh à payer. Le privilège portant sur les
marchandises est éteint. Celui portant sur le matériel est partiellement
éteint (300000-150000).
Le règlement final dépend du prix atteint par les divers éléments du fonds
lors de la vente judicaire de celui ci. Le fonds a été vendu au prix de 470 000
Dh réparti comme suis : les marchandises 120 000 Dh, le matériel à 150 000
Dh et les éléments incorporels à 200 000 Dh.
Bien que le prix de la revente soit de 470 000 Dh, le vendeur ne sera pas
intégralement payé car il ne jouit d’aucun privilège sur les marchandises. Son
privilège sur le matériel jouera à plein. Alors que le privilège sur les éléments
incorporels permettra d’obtenir seulement 200 000 Dh, le restant de la dette
(100 000 Dh) n’étant qu’une créance chirographaire qui a peu de chances
d’être intégralement payée.

2- L’action résolutoire
Pour pallier aux éventuelles insuffisances du privilège, le vendeur peut se
réserver une protection alternative : l'action résolutoire.
Plutôt que d’exercer son privilège lui permettant uniquement d'obtenir le
paiement du prix, le vendeur peut préférer mettre en œuvre la deuxième

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garantie et demander la résolution de la vente et reprend la propriété de son
fonds.
Il convient d’en évoquer les conditions, les modalités et les effets.

2-1-Les conditions et les modalités de l’action résolutoire. 

L’action résolutoire n’est possible que si les formalités de publicité du
privilège ont été accomplies et si le vendeur s’est expressément réservé
cette faculté.
Elle doit être inscrite en même temps que le privilège dans les quinze jours de
l'acte. Elle ne peut être exercée au préjudice des tiers après l’extinction du
privilège et elle est limitée aux éléments qui font partie de la vente.
Qu’elle soit judiciaire ou conventionnelle, l’action résolutoire doit être
notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds, au domicile élu dans leurs
inscriptions. Le jugement qui prononce la résolution ne peut intervenir que
30 jours après cette notification.
Cette formalité vise à permettre aux créanciers d'intervenir dans l'instance
soit en désintéressant le vendeur pour mettre un terme à la procédure ou
pour en contester la validité, notamment lorsque le privilège du vendeur n'a
pas été inscrit.

2-2-Les effets de l’action résolutoire

La résolution entraîne la destruction rétroactive de la vente. La reprise du
fonds de commerce est indivisible ce qui signifie que le vendeur reprendra
l'intégralité des éléments corporels et incorporels y compris ceux dépréciés
et ceux sur lesquels les garanties du vendeur sont éteintes.
En contrepartie de la reprise du fonds, le vendeur devient comptable du prix
des marchandises et du matériel existant au moment de cette reprise
d'après l'estimation qui en sera faite par expertise contradictoire, amiable
ou judiciaire, sous déduction de ce qui pourra lui rester dû par privilège sur
les prix des marchandises et du matériel, le surplus, s'il y en a, devant rester
le gage des créanciers inscrits et, à défaut, des créanciers chirographaires.
Le vendeur a le droit de compenser, de manière distincte pour chaque
élément, le prix qu’il doit avec le prix qu’il lui restait dû. Le surplus doit être
consigné par le vendeur aux fins de désintéresser les créanciers.
Toutefois, si le fond a subi une perte de valeur du fait de l'acheteur le
vendeur pourra demander des dommages et intérêts après expertise.

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Chapitre 2 : Nantissement du fonds de commerce
Le nantissement ou le gage du fond de commerce confère une garantie réelle
aux créanciers du commerçant en contrepartie du crédit qu’ils lui
accordent……

Section 1 : Conditions du nantissement

Elles résultent des dispositions des articles 106 et 109 du C.C qui les
déterminent soit expressément soit implicitement dans trois groupes.
Certaines conditions concernent l’exigence d’un fond de commerce, d’autres
s’attachent à la désignation du contenu du nantissement et les dernières, de
loin les plus importantes, s’arrêtent sur les exigences de forme qui seront
détaillées au maximum dans les articles 131 à 142. En somme, il s’agit des
conditions classiques de fond et de forme d’une part et des effets très
particuliers d’autre part.

1- Condition de fond
Elles consistent dans l’exigence d’un fond de commerce déjà en exploitation
effective d’une part et de détermination de ses éléments nécessairement
contenus dans le nantissement d’autre part. L’existence effective d’un fonds
de commerce est certes une condition préalable, mais elle ne suffit pas. La
nature composite du fonds de commerce donne fréquemment lieu à la
combinaison d’un grand nombre d’éléments, de valeur variables, qui
intéressent les parties en fonctions de circonstances différentes. Il devient
impérieux de préciser quels sont ceux qui seront compris dans le gage.

A- Nécessité d’un fond de commerce

L’assiette de la garantie conférée par le nantissement consiste en principe

dans un F.C. qui existe en fait et en droit. Mieux encore, nous avions vu que la
valeur économique du fonds de commerce suit toujours son exploitation
effective et continue, que la suspension ou la cessation d’exploitation signifie
la dépréciation sinon la disparition de toute valeur et partant la disparition du
fonds de commerce. Par ailleurs, on peut ajouter que la preuve unique de
l’existence des éléments corporels et incorporels et de la clientèle réside
justement dans le fonctionnement du fonds. C’est dans cet esprit que l’article
106 C.C. dispose que le fonds de commerce peut faire l’objet de nantissement.

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L’utilisation explicite de l’expression « fonds de commerce », sans nuance ni
réserve, nous incline à nous interroger sur le sort de deux situations assez
voisines mais différentes de la notion du fonds de commerce telle que nous
l’avions exposée supra.
Le nantissement examiné ne se confond pas avec le gage ou le nantissement
d’un ou plusieurs éléments isolés autres que le droit à la clientèle. Le
problème se pose particulièrement pour le matériel et l’outillage qui sont
parfois difficiles à distinguer malgré l’importance économique qu’ils peuvent
avoir dans le patrimoine de l’entreprise. En second lieu, le fond de commerce
ne se conçoit pas en dehors d’un fonds de commerce déjà existant. Ceci pose
la question pour le fonds de commerce en phase de création notamment.
Le matériel et l’outillage provoquent la discussion à l’occasion du nantissement
du fonds de commerce dans deux situations distinctes. Dans la première, ils
se présentent comme des meubles qui ne sont pas spécialement et
expressément considérés comme éléments du fonds de commerce. Ils
risquent alors de faire l’objet d’un conflit entre les créanciers hypothécaires
sur l’immeuble d’une part et, les créanciers nantis sur le fonds de commerce
d’autre part. Dans la seconde, cette difficulté n’existe pas, mais une autre
surgit en raison de la soumission des biens concernés à un gage propre et
l’apparition d’un conflit entre les créanciers bénéficiaires de ce gage et les
créanciers nantis sur le fonds.
Certes, les dispositions de l’article 79 du C.C facilitent la solution en
considérant que les meubles affectés à l’exercice de l’activité commerciale
font partie du fonds de commerce. Seuls ceux attachés à l’immeuble
proprement dit sont des immeubles par destination. Ce critère de distinction
serait aisé à appliquer si beaucoup de matériels n’étaient pas attachés en
même temps à l’immeuble et à l’activité commerciale.
Dans ces situations, les juridictions procèdent à l’examen concret des
circonstances de fait de chaque espèce avant de se prononcer dans un sens ou
dans l’autre. Le dahir de 1914 décidait dans cet esprit que dans le fonds de
commerce, le nantissement du fonds de commerce ne couvre pas le matériel
et l’outillage même s’il est consenti avant l’hypothèque immobilière. Le silence
du nouveau code sur la question n’interdit pas le maintien de cette solution.
L’article 79 ne retient et ne considère comme élément du fonds de commerce
que les meubles affectés à l’exercice de l’activité commerciale. L’article
suivant rappelle encore que seul le mobilier commercial nécessaire à
l’exploitation fait partie du fonds de commerce. En définitive, seules les

12
clauses explicites du contrat de nantissement peuvent couper court à la
discussion.

B- Contenu du nantissement
A la suite de la loi français de 1909 et du dahir de 1914  le nouveau C.C.
s’arrête sur les éléments qui fondent l’objet du nantissement du FC. Son
article 107 édicte dans ce sens que seuls les éléments énumérés dans la
définition donnée par l’article 80 sont susceptibles d’être compris dans le
nantissement, à l’exception des marchandises. La tournure rédactionnelle
adoptée par le législateur laisse ainsi aux parties une marge liberté
appréciable car elle leur permet de sélectionner les éléments qui supportent
le gage. Mais cette liberté obéit à deux limites. L’article 80 lui-même précise
que la clientèle est toujours obligatoirement comprise dans un fonds de
commerce. Mais nous avions noté que la clientèle ne se conçoit pas de manière
isolée ou abstraite. Elle est toujours prise en considération à la lumière des
éléments qui en favorisent la construction ou le développement. Le choix des
parties intervient donc nécessairement pour la désignation des autres
éléments. Toutefois, les marchandises resteront exclues de ce choix
conformément à la prescription de l’alinéa premier de l’article 107. Cette
disposition met fin à toute discussion ou interprétation. Les marchandises
sont destinées à la circulation commerciale. Elles ont une fin incompatible
avec le blocage inhérent au nantissement. Par ailleurs, elles resteront à la
disposition des créanciers dépourvus de sûretés, les créanciers
chirographiques, qui les saisiront éventuellement pour encaisser leur dû.
Cette interprétation repose sur une déduction implicite de l’alinéa 3 de
l’article 107 qui rappelle qu’à défaut de désignation expresse dans l’acte qui le
constitue, le nantissement ne comprend que le nom commercial, l’enseigne, le
droit au bail, la clientèle et l’achalandage. Ce contenu minimum légal
obligatoire confirme l’exclusion des marchandises décidée expressément par
l’alinéa premier du texte. Il garde un silence significatif sur les matériels et
outillages ainsi que sur les actes administratifs. Son attitude s’explique parce
que beaucoup de fonds de commerce ne comportent ni matériel et outillage, ni
propriété industrielle, littéraire ou artistique ni licence et agrément de
l’administration. Quand ils contiennent des équipements, souvent ils sont
obsolètes ou largement dépassés par le progrès technique, ou encore soumis à
un gage propre.
On doit observer aussi que le minimum légal ne fait guère allusion aux
actes administratifs, (autorisation et licences notamment) et aux créances du

13
fonds de commerce. Le cas des premiers ne soulève point de remarques
supplémentaires autres que celles déjà notées à l’occasion de l’étude des
éléments du fonds de commerce. Le silence sur les dettes revient à une
évidence, on ne reçoit pas une dette comme garantie d’une créance. Le silence
sur les créances relève d’une autre explication. Tout d’abord, elles peuvent
consister dans des obligations strictement personnelles qui ne pourront être
exécutées que par des personnes déterminées au profit d’autres personnes
déterminées. En second lieu, quand elles n’ont point de caractère intuitu
personae, leur cession au moment de la réalisation du nantissement
nécessitera un formalisme que certains créanciers n’acceptent pas toujours
sans difficulté. Enfin, les créances concernées sont très souvent à terme.
Elles ne viennent pas nécessairement à échéances à une date identique à celle
de l’exécution du gage.
Sur le plan de l’esprit du texte, l’énumération légale n’est guère
impérative car elle accorde bien une place à la volonté des parties. Celles-ci
ne peuvent certainement pas en réduire le contenu, particulièrement par la
soustraction de la clientèle. Mais elles restent libres de la compléter par
d’autres éléments suivant leur convenance. La modification essentielle
apportée au dahir de 1914 par le nouveau code de commerce se limite à
l’exigence d’un minimum obligatoire en cas de silence de l’acte de
nantissement.

2- Condition de forme du Nantissement

Les articles 108 et suivant étendent au nantissement les conditions d’écrit et
de dépôt exigés pour la vente du fonds de commerce. Ils ne prévoient par
contre point de publicité dans le bulletin officiel et les journaux d’annonces
légales. De plus, les articles 131 à 142 s’arrêtent longuement sur le
formalisme de l’inscription commune aux deux contrats en exposant les
différentes modalités d’application de cette exigence. Cet état des
dispositions légales incite à distinguer entre les aspects généraux des
conditions de forme, et leur application pratique commune au privilège du
vendeur et du créancier nanti.

A- Condition générales retenues

En vertu de l’article 108, le nantissement du fond de commerce comme sa
vente, est établi par un acte écrit en la forme authentique ou sous signe
privé, suivant les règles fixées par l’alinéas 1 et 2 de l’article 83. il obéit alors
aux conditions de l’écrit, du dépôt et de l’inscription.

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 Observons au préalable que le titre établissant le privilège du vendeur
ou du créancier nanti peut être nominatif ou à ordre. Le vendeur et le
créancier nanti peuvent l’établir en leur nom et pour leur compte personnel,
comme ils peuvent le faire à ordre à une personne dénommée ou à déterminer.
L’article 136 C.C. précise dans ce cadre que si le titre d’où résulte le privilège
inscrit est à ordre, l’endossement comporte un transfert du privilège.
Ainsi au plan des conditions de forme proprement dites, après
enregistrement, une expédition de l’acte notarié ou un exemplaire de l’acte
sous seing privé, du contrat de nantissement doit être, dans les quinze jours
de sa datte, déposé au secrétariat greffe du tribunal dans le ressort duquel
est exploité le fonds de commerce ou le principal établissement du fonds si le
nantissement comprend des succursales, obligatoirement désignées par
l’indication précise de leur siège. Un extrait de cet acte est inscrit au
registre du commerce.
L’extrait contient, en application de l’alinéa 2 de l’article 108, la date de
l’acte, les nom, prénom et domicile du propriétaire du fonds et du créancier,
l’indication des succursales et du siège des succursales qui peuvent être
comprises dans le nantissement. A la différence de l’inscription de l’extrait
de l’acte de vente, celle de l’extrait du nantissement n’est pas soumise à la
publication dans les journaux. Cette solution adoptée par l’alinéa final de
l’article 108 se justifie par la simplification des formalités et par l’absence de
nécessité d’un avertissement spécial des autres créanciers. En effet, le
nantissement n’entraîne pas par lui-même le transfert de la propriété du
fonds grevé. Le débiteur ne change pas. Mieux encore, il ne produit aucune
dépossession susceptible de mettre en péril la créance du tiers. Le débiteur
continue à gérer son fonds comme auparavant.
Seule l’inscription au registre du commerce établit le privilège résultant
du nantissement au profit du créancier nanti. Le défaut ou l’irrégularité de la
dite inscription sont sanctionnés par la nullité du privilège, de la garantie
escomptée. Considérant l’intérêt de cette inscription pour le créancier,
l’article 109 C.C. précise qu’elle doit avoir lieu à sa diligence et ne peut par
conséquent en imputer le défaut ou l’irrégularité à aucune faute ou négligence
du commerçant propriétaire du fonds. La même formalité est remplie, par le
créancier gagiste, au secrétariat greffe de chaque tribunal dans le ressort
duquel est située une succursale du fonds comprise dans le nantissement.
Le respect de la date de l’inscription ne commande pas seulement la
validité du privilège et l’efficacité du nantissement ; il détermine aussi le rang

15
du créancier intéressé en cas de pluralité d’inscriptions de même nature.
L’article 110 C.C. dispose que le rang des créanciers gagistes entre eux est
déterminé par la date de leur inscription au registre du commerce. Le
privilège résultant d’une inscription antérieure passe avant celui produit par
une inscription ultérieure. Les créanciers inscris le même jour viennent en
concurrence. La loi ne retient point l’antériorité d’heure à heure.
Sauf publicité dans le B.O et le J.A.L

B- Formalités communes aux inscriptions du privilège et du nantissement

Les articles 131 à 142 du C.C. exposent de véritables dispositions
réglementaires ayant trait à l’application de la formalité d’inscription requise
à la fois pour la validité du privilège du vendeur et celui du créancier nanti. Ils
déterminent ses modalités pratiques et précisent ses effets sur les
différents intervenants.

1- Modalité pratique de l’inscription

Présentation des documents
Aux termes de l’article 131, le vendeur ou le créancier gagiste pour
inscrire leur privilège présentent, soit par eux-mêmes, soit par un tiers, au
secrétariat greffe du tribunal l’un des exemplaires de l’acte de vente ou du
titre constitutif du nantissement, s’il est sous seing privé, ou une expédition
s’il es notarié. En répétant ou confirmant l’obligation personnelle de
l’inscription mise à la charge du créancier, (le vendeur pour son privilège et le
gagiste pour le sien), ce texte précise que l’exécution concrète de la
formalité peut avoir lieu directement par les intéressées en personne, ou
indirectement par des tiers qu’ils mandateraient pour ce faire.
De toute manière, aux actes présentés en vue de l’inscription doivent
être joints deux bordereaux écrits sur papier libre par le requérant. L’un de
ces bordereaux peut être porté sur l’exemplaire ou sur l’expédition du titre.

2- Effets de l’inscription
L’inscription permet au privilège de produire son effet de garantie dans
des conditions précises. Elle conserve ainsi le privilège pendant cinq ans à
compter du jour de sa date. Son effet cesse si elle n’a pas été renouvelée
avant l’expiration de ce délai et il est procédé à sa radiation d’office par le
secrétaire- greffier. Elle garantit, au même rang que le principal une
proportion des intérêts. Le montant des intérêts bénéficiant du privilège
correspond à une année seulement d’intérêts en plus de l’année en cours.
L’effectivité de cette garantie des intérêts suppose obligatoirement que le

16
droit aux intérêts soit expressément exigé par une clause de l’acte, qu’il soit
inscrit et que le taux en soit indiqué dans l’acte d’inscription (article 137).
L’inscription, même renouvelée, ne dure qu’autant que la créance
privilégiée existe. Elle est radiée à la date d’extinction de ladite créance.
Mais la radiation obéit à des conditions de nature à correspondre à sa
justification. Les inscriptions sont rayées suite au consentement des parties
intéressées et ayant la capacité à cet effet. Il s’agit là de radiation
demandée en vertu d’un accord amiable des parties à la suite d’un paiement de
la créance ou d’un autre arrangement. Dans ce cas, la radiation totale ou
partielle ne peut être opérée par le secrétaire-greffier que sur le dépôt d’un
acte authentique ou sous seing privé constatant le consentement à la
radiation donné par le créancier ou son cessionnaire régulièrement subrogé
et justifiant de ses droits (article 138).
Faute d’accord entre les parties, les inscriptions ne sont radiées qu’en
vertu d’un jugement passé en force de chose jugée. L’article 139 C.C désigne
le tribunal compétent pour connaître de ce différend dans un esprit de
simplification. Lorsque la radiation non consentie par le créancier est
demandée en justice par voie d’action principale, cette action est portée
devant le tribunal du lieu où l’inscription a été opérée. Si l’action a pour objet
la radiation d’inscriptions prises dans des ressorts différents sur un fonds et
ses succursales, elle sera portée devant le tribunal dans le ressort duquel se
trouve l’établissement principal.
La radiation, consécutive à une décision judiciaire, est alors opérée au
moyen d’une mention portée par le secrétaire-greffier en marge de
l’inscription du privilège et il en est délivré certificat aux parties qui le
demandent, (article 140). On doit dire que par parallélisme avec la forme de
radiation consentie à l’amiable, le secrétaire-greffier ne procède à
l’inscription de la radiation ordonnée en justice que sur réception de la
décision judiciaire qui l’a prononcée et qui est passée en force de chose jugée.

Proportion des intérêts 1 an en cour et 1 année

Le privilège des créanciers nantis pendant 5 ans plus renouvellement
La radiation peut être soit par un jugement, soit suite à la date d’extinction.

Section 2 : Effets spéciaux du nantissement

Les effets engendrés par le nantissement du fonds de commerce sont
identiques à ceux du privilège du vendeur qui n’est qu’un gage spécial octroyé

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à ce dernier sur le F.C vendu à crédit. Dans les deux cas, la sureté couvre un
créancier contre l’aléa de perte de sa créance.
Tout en s’inspirant des traits du gage classique et de l’hypothèque
immobilière, la réglementation prévue dans ce but, conserve au privilège des
caractéristiques particulières impliquées par la nature incorporelle du bien
nanti et le contexte commercial de l’opération. En effet, ce privilège garantit
le vendeur et le créancier nanti en mettant à sa disposition un meuble
incorporel dont la consistance ne peut être comparable à celle d’un bien
corporel, meuble ou immeuble, que dans un raisonnement théorique.
C’est dire déjà que la nature incorporelle, purement intellectuelle par
conception, suffit pour justifier une réglementation spéciale des effets du
privilège.
De plus la conclusion de ce type de gage dans un contexte commercial
s’avère incompatible avec la règle de la dépossession corollaire du gage. Le
F.C, objet du privilège, n’a de valeur que dans la mesure où il est exploité,
géré. Seul son propriétaire, débiteur du privilège, doit en maintenir la valeur
dans l’intérêt des créanciers privilégiés. Pour ce, la loi réglemente le privilège
tout en laissant la possession du fonds à son propriétaire débiteur. Le
privilège est un gage sans dépossession, qu’il concerne le vendeur ou le
créancier bénéficiaire du nantissement. Dépourvu de toute maîtrise physique
du bien donné en gage, meuble incorporel de surcroît, le créancier privilégié
court des risques autrement plus menaçant que le créancier gagiste classique.
Il mérite alors une protection spéciale en plus de celle qui résulte de la
garantie conférée par toute sûreté à travers les droits de suite et de
préférence.
La condition du créancier privilégié est profondément menacée par les
créances antérieures et postérieures à son gage. Les effets de son privilège
ne deviennent effectifs et efficaces que s’ils sont spécialement protégés
contre les risques engendrés par une action en paiement d’une créance
antérieure. Une conduite frauduleuse du commerçant débiteur consistant
notamment à dissiper les éléments du fonds, en un déplacement du lieu
d’exploitation librement effectué par le commerçant ou impliqué par une
résiliation de son bail. Les dispositions du code de commerce, fidèles à la
teneur du dahir de 1914 abrogé, réagissent correctement contre ces
différents aléas en assurant au créancier privilégié une protection adéquate.

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1 Exigibilité des dettes antérieures du débiteur
Alinéa 5 et 6
Les créanciers du propriétaire du f.c avant nantissement sont concernées par
l’exigibilité immédiate
Les créanciers de l’acquéreur ne subissent pas de risque engendré par la
charge du bien qui constituait la raison de leurs créance.
Article 113 dernière al le tribunal statue dans les 15 jours de la première
audience par jugement non susceptible d’opposition, exécutoire sur minute ;
l’Appel est permis avec effet suspensif.

2 Changement du lieu d’exploitation

Le commerçant débiteur du privilège demeure bien propriétaire et en
possession du fonds grevé.
Exploitation de bon foi=respect de garantie offert a ces créanciers : il peut
changer le lieu d’exploitation pour des raisons valable : - recherche d’une
meilleur proximité clientèle ou – d’une meilleur adaptation technique ou
architecturale des locaux a l’activité professionnelle exercée. Mais il doit
avoir lieu en s’accompagnant d’une modification de l’inscription du
nantissement pour désigné le nouveau siège.
Déplacement du lieu d’exploitation dans le but détourner les effets du
privilège ou du nantissement.= = = modification plus impérieuse.
Article 111 al 1

Article 111 al 2
Deux intérêts : - information par la notification – cas de défaut de
notification soit par fraude ou par négligence du commerçant
Délais de réagir pour créancier privilégie : 30 jours a copter de la date ou il
prenne connaissance du déplacement, non de celle de sa réalisation .
Le déplacement du fond de commerce ne peut avoir lieu sans consentement du
créancier.
A défaut de ce consentement si ledit déplacement engendre une dépréciation
du fonds, les créanciers menu de ce privilège devient exigible avant l’arrivé du
terme convenu
Article 111 al 3.
La protection légale du vendeur privilégié et du créancier nanti s’arrête a leur
droit de prendre connaissance du déplacement. S’ils ceulent mettre œuvre
leurs garantie, ils doivent procéder a l’inscription modificative.

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 3- Résiliation du bai
Si le Locataire d’un immeuble dans lequel il exploite le fond de commerce ne
respect pas ses obligations de paiement du loyer.
Le propriétaire désire mettre fin au contrat de location qui l’engage à l’égard
du commerçant.
4- Dispertion des éléments du fonds de commerce

LE CONTRAT DU BAIL COMMERCIAL

DAHIR DU 24 mai 1955

relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou
artisanal

DEFINITION
Le bail commercial est le bail d'un immeuble dans lequel le locataire exploite un fonds
commercial ou artisanal dont il est propriétaire.
Les baux commerciaux sont régis par le Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux
d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal.
Par contre les baux civils sont régis par le Dahir du 25 décembre 1980 portant
promulgation de la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les
locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel

Le bail commercial est le contrat par lequel le propriétaire d'un local (bailleur, loueur ou
locateur) met à la disposition d'une seconde personne appelée locataire (preneur ou
utilisateur), son local contre une rémunération appelée loyer ou paiement, et dans lequel le
locataire exploite un fonds de commerce.
D'après l'article 629 du D.O.C., les baux d'immeubles doivent être constatés par écrit, s'ils
sont faits pour plus d'une année. A défaut d'acte écrit, le bail est censé fait pour un temps
indéterminé. En effet le simple consentement des parties rend le louage des choses "parfait
» légalement (article 628 du D.O.C).

CHAMP D'APPLICATION DU DAHIR DE 1955

20
Le dahir de 1955 s'appliquent "aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds
de commerce est exploité…" (Article 1 er  )
Si le bail conclu en vue d'une exploitation commerciale est un contrat commercial,cette
condition ne suffit pas à rendre applicable le statut des baux commerciaux ;
il faut encore qu'un fonds de commerce existe.
Ainsi ne bénéficie pas de la propriété commerciale le locataire qui n'a ni créé, ni acquis ni
transporté dans les lieux un fonds de commerce et qui s'est borné à mettre en activité une
installation industrielle ou commerciale indissolublement liée aux immeubles dont
le bailleur est exclusivement propriétaire«

LES DOMAINES EXLUS

Certains baux ne sont pas considérés comme des baux commerciaux par le dahir de 1955
selon la nature de la convention et l'objet de la location.
1- Exclusion par rapport à la nature de la convention
Emphytéose
Crédit-bail
Convention à courte durée
Par baux de courte durée, il faut entendre les baux d'une durée de moins de deux ans. En
effet, la période d'occupation est trop courte pour qu'une clientèle se développe, et la
protection du locataire commerçant se justifie donc moins. Le point de départ du délai est
fourni par la date d'entrée effective dans les lieux et non par celle de la convention, qui
peut être établie antérieurement.

2. Exclusion par rapport à l'objet de la location

Les terrains nus
Le dahir ne s'applique qu'aux baux d'immeubles ou de locaux ; le mot immeuble s'entend
d'un immeuble bâti. Ainsi, il ne régit pas les locations de terrains nus, par exemple un
terrain loué sans aménagement à un entrepreneur de camping.
Au contraire, il s'applique si le preneur a édifié une construction à usage industriel,
commercial ou artisanal, avec le consentement expresse du propriétaire. Concernant la
nature et la solidité de cesconstructions, il a été jugé que le dahir exige la présence de
constructions en "dur", stables et solides..

Les locaux accessoires

Le dahir s’applique aux locaux qui "sont indispensables à l'exploitation du fonds". Il ne ne
joue pas pour les locaux accessoires, locaux à usage d'entrepôt ou de garage puisque la
clientèle n'y est pas reçue.
Il a été jugé qu'une location consentie à une société commerciale pour loger son personnel
est, par sa nature une location commerciale, mais n'est pas considérée comme
indispensable à l'exploitation du fonds, ce qui l'exclut de la protection de ce dahir.
Les habous

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Les immeubles ou locaux constitués en habous ne sont pas régis par le dahir de1955 à
l'exception de ceux qui sont entrés dans les patrimoines habous après la publication de ce
texte (Art. 4 al. 2).

LES OBLIGATIONS DES PARTIES

a)Les obligations du bailleur :

• Délivrer au preneur la chose louée et l'entretenir;
• Garantir la chose louée. Cette garantie a deux objets :
- Garantie d’éviction permettant au locataire la jouissance et la possession paisible de la
chose louée ;
- Garantie des défauts et des vices cachés conférant le droit au propriétaire encas de son
inobservation d’obtenir la résolution du contrat ou la réduction proportionnelle du prix du
loyer ;
• Prise en charge des grosses réparations (toiture, canalisations) ;
• Paiement des impôts fonciers et, éventuellement, l’assurance des murs sauf accord
expresse.

LES ENGAGEMENTS DES PARTIES

b) Les obligations du locataire :
• Paiement régulier du prix du louage ;
• Conservation de la chose louée et son utilisation sans excès ni abus, suivant sa
destination naturelle ou celle précisée par le contrat ;
• Paiement des réparations locatives (restauration des peintures, des carrelages, des portes,
des vitres…), cependant, il n’est pas tenu des dégradations dues à la vétusté ou à la force
majeure, aux vices de construction ou par le fait personnel du bailleur ;
• Réparation de toute dégradation ou perte causée par son fait, par sa faute, ou par l’abus
de la chose louée ;
• Paiement des taxes dites locatives (de voirie, d’enlèvement des ordures ménagères…)
Cette liste n'est pas exhaustive, en effet les contractants peuvent inclure d'autres clauses
élargissant le champ des droits et obligations des contractants, tout en respectant la loi.

LE LOYER :
FIXATION INITIALE DU LOYER :
Les parties fixent le montant du loyer en toute liberté selon la loi de l’offre et de la
demande.
Fréquemment le bailleur exige le versement d’un « pas de porte », c'est-à-dire une somme
globale que paie le locataire en entrant dans les lieux. C’est la contrepartie du
démembrement infligé à la propriété du bailleur à raison des droits conférés au locataire.
Le « pas de porte », n’est pas prohibé en matière de bail à usage commercial. Il peut aussi
être considéré comme un supplément de loyer.
Si les parties l’on ainsi qualifié, le juge devrait en tenir compte dans la fixation du loyer
révisé. En revanche, il n’a pas à le prendre en considération pour le calcul de l’indemnité
d’éviction en cas de non renouvellement du bail.

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LA RÉVISION DU MONTANT DU LOYER

–Dahir 30 novembre 2007 portant promulgation de la loi 07-03 relative à la révision du

montant du loyer des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, commercial,
industriel ou artisanal .
Principe de la liberté conventionnelle : Le bailleur et le locataire peuvent convenir, d'un
commun accord, de la fixation du montant du loyer, des conditions de sa révision et du
taux de son augmentation ou de sa diminution, qu'il s'agisse de local à usage d'habitation
ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal.
Les limitations légales:
- Il ne peut être convenu d'augmenter le montant du loyer pendant une période inférieure à
trois ans courant à compter de la date de conclusion du contrat ou de la dernière révision
- Il ne peut être convenu d'une augmentation supérieure à 10% du montant du loyer.

LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE
C’est le droit pour le commerçant locataire du local dans lequel il exploite son fonds de
commerce d'obtenir du bailleur le renouvellement de son bail lorsque celui-ci arrive à
expiration, ou en cas de refus injustifié, d'obtenir à certaines conditions une indemnité
d'éviction représentant le préjudice causé par la privation des locaux. 
LE DROIT AU RENOUVELLEMENT

Le droit au renouvellement au bail revêt un caractère d'ordre public et toute clause

contractuelle qui aurait pour effet de faire échec au droit au renouvellement au profit du
preneur est réputée nulle et de nul effet. Ainsi, le contrat de bail ne prend pas
automatiquement fin à l'expiration de son terme comme en matière civile mais son
expiration et tributaire d'une procédure particulière de préavis préalable adressé six mois
au minimum avant l’expiration du bail en cours par le propriétaire de l'immeuble ou par le
locataire
Cependant, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par :
1- Le locataire qui exploite effectivement un fonds de commerce dans les locaux loués.
2- Le locataire doit établir une durée d’exercice effective qui varie selon la forme du
contrat de bail:
- jouissance consécutives de 2 ans s’il s’agit d’un contrat écrit.
- jouissance consécutives de 4 ans en vertu d’un ou plusieurs baux verbaux successifs, ou
bien de baux écrits ou verbaux successifs.

Le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé donné au moins six mois à
l'avance par le propriétaire à son locataire.
Donc, si le congé n'est pas donné ou s'il a été donné irrégulièrement, le contrat se prolonge
par tacite reconduction.
Le preneur peut également prendre l’initiative et demander le renouvellement du bail. Il
peut le faire par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 6 mois qui
précèdent l’expiration du bail mais aussi à tout moment au cours de la reconduction du
bail.

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Le silence du bailleur dans un délai de 3 mois vaut acceptation de la demande de
renouvellement.

Le non renouvellement du bail :

Le bailleur peut mettre un terme au contrat de bail. A cet effet, il doit alors donner congé
au locataire six mois avant la date d'expiration du contrat ou encore refuser la demande de
renouvellement présentée par le preneur.
Le bailleur doit préciser au locataire les motifs de son refus pour lui permettre de saisir le
président du tribunal de première instance en vue d'une conciliation ou encore ou de saisir
le tribunal de première instance en cas de non conciliation.
Le recours à la conciliation du président du tribunal :
Le locataire doit, dans un délai de trente jours après le refus du renouvellement du bail,
saisir le président du tribunal de première instance en tant que juge conciliateur qui aura
pour mission de concilier les parties sur les questions litigieuses (ex révision des clauses
du contrat initial) pour aboutir au renouvellement du bail.
En cas d'échec de la conciliation, le président du tribunal dresse un procès verbal de non
conciliation qu'il notifie au locataire avec la mention expresse qu'il dispose d'un délai de
30 jours après réception pour saisir le tribunal de première instance. A défaut de cette
mention le délai de recours reste ouvert pour le locataire.

La saisine du tribunal de première instance :

Dans les 30 jours de la notification du procès-verbal de non conciliation par le président
du tribunal, le preneur doit assigner le propriétaire bailleur devant le tribunal de première
instance qui aura à statuer sur les motifs avancés par le propriétaire pour refuser le
renouvellement du bail et déterminera en conséquence s'il y a lieu à verser ou non une
indemnisé d'éviction.
Lorsque le tribunal considère que le refus du renouvellement du bail n'a aucun fondement
juridique, il condamne le propriétaire à verser au locataire une indemnité d'éviction
compensatrice du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.
La valeur globale est au moins égale à celle du fonds de commerce et comprend
particulièrement les frais de déménagement, le supplément du loyer (nouveau) , la perte de
la clientèle et du droit au bail.

Le droit de repentir
La loi reconnaît au propriétaire un droit de repentir, s’il estime que l’indemnité fixée par
le tribunal est trop élevée, il peut revenir sur sa décision et accorder le renouvellement du
bail mais à une double conditions:
Il doit se décider dans un délai de 15 jours à compter du jour ou la décision est passée en
force de chose jugée .
Il ne faut pas que le locataire ait déjà conclu un nouveau contrat de location avec une autre
personne ou qu’il ait acheté un bien immeuble dans cet objectif.
Le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au complet paiement de
l’indemnité aux conditions et clauses du bail expiré. Il devra verser une indemnité
d’occupation cependant.
NON RENOUVELLEMENT SANS INDEMNITÉ

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La loi prévoit différents cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement et
reprendre les locaux sans avoir à verser une indemnité d'éviction. Le bailleur n’est tenu
d’aucune indemnité :
En cas d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (non paiement des loyers
ou encore le changement de la vocation de l'immeuble sans l'accord du propriétaire ..)
En cas d'insalubrité ou la menace de ruine de l’immeuble:
s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant
en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou s’il est établi qu’il ne peut
plus être occupé sans danger en raison de son état d’insécurité, le bailleur est affranchi du
paiement de l'indemnité d'éviction.
Dans ce cas le locataire dispose d’un droit de priorité pour louer l'immeuble une fois
reconstruit après accord des parties sur le montant du loyer.

NON RENOUVELLEMENT AVEC INDEMNISATION PARTIELLE

Démolition et reconstruction non justifiés par l’état d’insalubrité:

Le propriétaire a le droit de refuser le renouvellement du bail au motif qu’il veut démolir
et reconstruire l'immeuble.
Dans ce cas le locataire évincé a droit à une indemnité égale au préjudice subi sans qu'elle
puisse excéder trois ans de loyer au taux en vigueur au moment de l'éviction.
Le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu'au commencement effectif des
travaux.
Le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit si il comporte des
locaux à usage commercial, industriel ou artisanal et ce après accord sur le montant du
loyer.

DROIT DE PRIORITE
En principe, Le locataire a le droit de priorité dans deux cas
cas d'insalubrité ou la menace de ruine de l’immeuble
En cas de démolition en vue d’un reconstruction
Modalités d’exercice du droit de priorité:
Pour bénéficier du droit de priorité le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard,
dans les trois mois qui suivent son départ, notifier sa volonté d'en user au propriétaire, soit
dans les formes prévues au Code de procédure civile, soit par lettre recommandée avec
accusé de réception en lui faisant connaître son nouveau domicile et tout nouveau
changement de domicile.
Le propriétaire doit, avant de louer à nouveau, aviser en la même forme le locataire qu'il
est prêt à lui consentir un nouveau bail.
Cet avis doit mentionner que le locataire a un délai de trois mois pour faire savoir au
propriétaire s'il accepte ou non le nouveau bail ou, dans le cas où acceptant le principe du
nouveau bail, il n'est pas d'accord sur les conditions de celui-ci, pour saisir la justice.
Le propriétaire qui ferait échec au droit de priorité du locataire est passible, sur la
demande de ce dernier, de lui payer des dommages-intérêts.

NON RENOUVELLEMENT AVEC INDEMNISATION PARTIELLE

Le renouvellement différé pour motif de surélévation:

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Le propriétaire peut différer, pendant une durée maximum de deux ans, le renouvellement
du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire
l'éviction temporaire du locataire.
Le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi sans qu'elle puisse excéder
deux ans du loyer en vigueur au moment de l'éviction.

NON RENOUVELLEMENT AVEC INDEMNISATION PARTIELLE

Le non renouvellement au motif de reprise pour habitation :
bailleur peut refuser, le renouvellement du bail s'il reprend les lieux pour les habiter lui-
même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son
conjoint.
Le bénéficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation correspondant à ses
besoins normaux et à ceux des membres de sa famille, que ces besoins correspondent à
une utilisation normale du local et que ce local puisse être adapté, par simples travaux
d'aménagement, à un usage d'habitation.
Le bailleur doit verser au locataire ou à son ayant droit une indemnité égale au dommage
subi sans qu'elle puisse excéder cinq ans de loyer au taux en vigueur au moment de
l'éviction.
Le nouveau acquéreur de l’immeuble ne peut bénéficier de cette faculté que si son acte
d'acquisition a date certaine plus de trois ans avant l'exercice de ce droit.
Le bailleur qui exerce le droit de reprise partielle ou totale prévu au présent article est tenu
de verser au
Le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai d'un an à
dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de cinq ans.
A défaut, il est tenu de verser au locataire évincé une indemnité égale au montant du
préjudice subi sauf motif légitime
CAS D’EXPROPRIATION
En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la collectivité publique qui poursuit
l'expropriation peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, en offrant au
locataire évincé un local équivalent situé à proximité.
Dans ce cas, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire
de jouissance et, le cas échéant, de la moins-value de son fonds.
Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.

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