FACULTÉ DES SCIENCES JURIDIQUES ÉCONOMIQUES ET SOCIALES –SALÉ-

Master droit foncier

et notarial
La vente en l’état

Travail réalisé par : Encadré par :

Mme Essaid Kawtar Maitre bargach

Mlle Mostakim Nisrine

Mlle Belkaab Hajar

Mlle Elhiyat Imane

M. Eddiani Mohcine

M. Lemeharrss Abdelali

Année Universitaire :2008/2009

Introduction :

En vertu de l’article 478 du DOC, la vente est définit comme étant « un contrat
par lequel l’une des parties transmet la propriété d’un bien ou d’un droit à l’autre
contractant, contre un prix que ce dernier s’oblige à lui payer ».

Auparavant, on parlait de don. Ensuite, il y a eu l’échange, c'est-à-dire le transfert

de la propriété d’un bien contre un autre bien de même valeur. Et ce n’est qu’à
travers le développement de l’usage de la monnaie que la vente est apparue d’où
découlera le louage.

De ce fait on peut dire que la vente est devenue un instrument juridique

indispensable à l’échange économique aussi bien dans le commerce interne
qu’international, ainsi qu’elle occupe la 1ère place dans tous les systèmes
juridiques par rapport aux autres contrats.

Pour qu’un soit qualifié vente, il doit comporter 4 éléments essentiels à savoir : le
consentement, le prix payable au vendeur et la chose dont la propriété sera
transférée à l’acheteur. Ces éléments constituent non seulement des éléments
nécessaires pour la formation de la vente mais également des critères de
qualification qui permettent de distinguer la vente des autres contrats (donation,
échange, la dation en paiement, le prêt….).

La formation de la vente se réalise par la rencontre des consentements, cette

rencontre de consentement existe quand il y a conjonction d’une offre et une
acceptation. Ceci demeure le principe pour la formation des ventes petites et
moyennes, la formation des grandes ventes se fait par étapes successives, et
demande des semaines voir des mois de préparation, de négociation avant
d’aboutir à la conclusion du contrat définitif.

C’est ainsi que nous vous proposons trois modèles de contrats à travers lesquels,
nous allons essayer de vous éclaircir plus ce processus de vente, en commençant
par l’analyse d’un compromis de vente, pour passer à la vente définitive, puis en
troisième lieu nous vous proposons un autre type de contrat de vente relatifs à la
vente d’immeuble en copropriété.
 La promesse de vente

La formation de la vente se réalise par la rencontre des consentements, cette

rencontre existe quand il y a conjonction d'une offre et une acceptation.

Ceci demeure le principe pour la formation des ventes petites et moyenne, la

formation des grandes ventes se fait par étapes successive, et demande des
semaines, voir des mois de préparations, de négociations, avant d'aboutir à la
conclusion du contrat définitif.

La promesse recouvre l'engagement souscrit par une seule partie tandis que
l'autre conserve toute sa liberté et dispose d'un choix de vente ou d'achat.

Dans d'autre cas des ventes: une partie s'engage à vendre, l'autre s'engage à
acheter, le contrat définitif est retardé.

On parle alors d'une promesse synallagmatique de vente ou de compromis de

vente.

Les deux consentements sont déjà donnés et l'on peut juger ce contrat
préparatoire inutile, car il pouvait constituer en réalité la vente elle-même.

Il faut cependant noter que dans certains cas, les parties tout en étant d'accord
sur les éléments essentiels de la promesse subordonnent la conclusion de la
vente à une formalité particulière, et font de cette formalité une condition de
formation de la vente Dans ce cas la promesse ne vaut pas vente, mais un simple
projet de vente Cette condition est présumée et lorsqu'elle survient, la vente est
réputée conclue dés le jour.

En analysant un exemplaire d'un compromis de vente, on constate qu'à travers

celui ci les deux parties s'engagent, après leur identification, l'une à acheter,
l'autre à vendre un bien immeuble sous des conditions que les deux parties fixent
en commun accord.

«L’identification des deux parties »

Se fait par la formule suivante:( voir le modèle) -après leur identification, les
parties passent à la promesse et s'obligent à toutes les garanties ordinaires de
fait et de droit, le bénéficiaire à son tour accepte les biens immobilières désignés
dans la clause suivante dénommée.
 « Désignation »
Cette dernière comporte une description du bien immeuble objet de la vente, le
lieu où il est situé, sa superficie, le numéro du titre foncier.

La clause de jouissance
Où il est stipulé que le bénéficiaire sera propriétaire des biens présentement
vendus à compter de la réalisation définitive de la vente

Condition
Que le vendeur et l'acquéreur ont pu fixer en commun accord Ces conditions sont
les suivante:

 le bénéficiaire prendra les biens présentement vendus dans l'état ou ils se

trouveront le jour de l'entrée en jouissance

En effet, la consistance et la qualité exacte du bien, son état réel, et les

servitudes susceptibles d'en grever la jouissance constituent le principal risque de
l'acquéreur et la première source de litige

L’acquéreur est censé donc en avoir pris connaissance et avoir procédé à toutes
les vérifications qui lui sont normalement accessible Par contre, dés l'échange des
consentements s'est effectué en fonction d'un état du bien à la date du
compromis, le vendeur doit s'interdire d'y porter atteinte, soit en dégradant le
bien, ou en accepter des servitudes

Ainsi l'acquéreur s'oblige à payer les impôts et charges à compter de la date de

son entrée en jouissance

Des clauses dites suspensives

c'est à dire des conditions dans les quelles la vente sera annulée sans frais pour
l'acheteur ni le vendeur Les conditions les plus fréquentes dans la matière sont
liées pour l'acheteur à l'obtention d'un prêt bancaire, ou un permis de construire,
cette condition est la plus fréquente, mais aussi la plus délicate Elle vise à éviter
pour l'acquéreur qui doit recourir à un prêt pour financer son achat, de perdre son
versement initial ou se trouver redevable des dommages et intérêts au cas ou il
ne pouvait obtenir le crédit envisagé

Et du coté de vendeur par exemple, il peut poser comme condition suspensive sa

capacité à retrouver un nouveau logement ou l'obtention de la mainlevée d'une
charge grevant l'immeuble en cause, ou obtenir des certificats de propriété pour
chaque appartement tel le cas de notre contrat
Attention: certains ont cru bon de jouer avec des clauses suspensives
abusivement pour ne pas avoir à acquérir le bien immobilier ou pour ne pas
acquitter les frais du crédit: par exemple: le cas d'un acquéreur qui renvoi un
dossier bancaire incomplet, pour ceci le vendeur est on droit de demander à
l'acquéreur la preuve qu'il a bien solliciter un prêt conforme aux caractéristique
définies par la clause, et dans des délais conforme A défaut, le vendeur sera bien
entendu en droit d'être indemnisé

La clause de fixation du prix:

Quand à la clause de fixation du prix et des modalités de paiement, elle est
stipulée que: la vente en cas de réalisation, aura lieu moyennant le prix principal,
global et forfaitaire, toute taxes comprises,(le montant doit être écrit en chiffres et
en lettre),sur lequel prix principal le bénéficiaire paie une partie de la somme
(aussi en chiffres en lettres) au promettant qui le reconnaît et lui en consent
bonne et valable quittance; généralement ,les compromis de vente prévoient
quasi-systématiquement le versement d'un acompte pour des raisons de
sécurité ,il ne doit jamais être versé directement au vendeur, mais à un
intermédiaire habilité à recevoir des fonds et justifiant d'une garantie financière,

Quant au solde du prix de vente le bénéficiaire s'engage à le payer au moment de

la réalisation de la vente définitive,

On trouve par la suite les déclarations des parties; dans cette dernière, le
promettant déclare que les biens présentement vendus ne sont grevés d'aucune
inscription dette ou charge quelconque, et qu'ils ne font l'objet d'aucune mesure
conservatoire ou exécutoire,

Tous les frais des présentes clauses aussi que tous les frais de leur réalisation
seront supportés par le bénéficiaire,

Indemnités d'immobilisation :
la promesse prévoit le plus souvent le versement d'une indemnité
d'immobilisation par le bénéficiaire : cette somme restera acquise au vendeur si
l'option n'est pas levée,

Ces clauses sont licites et l'indemnité n'est pas due au promettant,

Toutefois l'indemnité n'est pas due au promettant si la vente n'a pas pu intervenir
par sa faute, ou par ce qu'une condition suspensive ne s'est pas réaliser,

L'indemnité d'immobilisation reste séquestrée entre les mains du notaire tant que
la non réalisation de la vente n'est pas certaine,
Enfin, tout en bas du compromis sont fixés: la date de l'établissement du dit
compromis de vente ainsi que les signatures des deux parties: le promettant et le
bénéficiaire.
 VENTE TOTALE IMMOBILIERE

Désignation :
Elle présente une description précise et détaillée du bien objet de la vente à
savoir, l’emplacement et la situation du terrain, sa superficie, ainsi que son n° du
titre foncier avec les constructions y édifiées c'est-à-dire la contenance du bien
(sous sol, rez-de-chaussée, l’étage).

Déclarations :
Le vendeur doit déclarer qu’il est le seul propriétaire du bien objet de la vente, par
titre bon et valable, libre et clair de toute charge ou affectation quelconque.

Mais dans le cas où l’immeuble vendu se trouve grevé d’une inscription du

vendeur ou des précédents, ce dernier est tenu d’en rapporter à ses frais la
justification de leur radiation préalablement à l’inscription des présentes sur les
livres fonciers, et par conséquent il ne peut procéder à l’inscription de la vente
qu’après la radiation de toutes les charges grevant ou pouvant grever l’immeuble
vendu.

Le prix
Le prix doit être déterminé et désigné par les parties. Comme, il peut être laissé à
l’arbitrage d’un tiers, si le tiers ne veut ou ne peut faire l’estimation il n’ya point
de vente.

Le prix déterminé est celui fixé par les deux parties au contrat, sauf prix taxé
imposé par l’état.

La pratique exige un prix déterminable dés lors qu’un élément de temps perturbe
le schéma contractuel classique.

Le prix peut être payé soit par comptant ou par à terme :

1) Par comptant :

 Espèce : s’assurer de l’acquittance ;

 Chèque : sous réserve d’encaissement ;

2) A terme :

 Prêt d’un établissement bancaire ;

 Prêt fait par le vendeur à l’acquéreur, dans ce cas la garantie du

notaire est dispensée mais entre le vendeur et l’acquéreur il y a
 trois garanties à établir : soit une action résolutoire ; soit
l’affectation hypothécaire ou l’interdiction d’aligner.

REQUISITION-POUVOIRS-TITRE
 Mentionner au profit de qui;

 Ainsi que les pouvoirs d’inscrire une réquisition;

 Le duplicata du titre foncier est déposé où.

 VENTE D’UN APPARTEMENT EN COPROPRIETE

DESIGNATION

La composition du bien:

A TITRE DIVIS: Il en dispose tous les droits pour jouir de sa partie

A TITRE INDIVIS: ce sont les parties communes

Information sur la Loi N° 18-00 sur la copropriété

Le droit de copropriété est régit par la loi 18-00 (dahir 1-02-298 du 25 rejeb 1423
(2octobre 2002).

La copropriété est un droit réel immobilier dont sont titulaires plusieurs personnes
sur un immeuble.

Sous peine de nullité, l’acte de copropriété doit être établit par un acte
authentique ou par acte à date certaine dressé par un professionnel appartenant
a une profession légale et réglementaire autoriser à dresser ces actes par la loi
régissant ladite profession.

Droit de copropriété, quotes-parts

La quote-part de chaque copropriété dans les parties communes est en fonction

de l’étendu de sa partie individuelle par rapport à l’étendue de l’ensemble des
parties individuelles de l’immeuble au moment de l’établissement de la
copropriété.

DECLARATIONS POUR L’ENREGISTREMENT

Pour bénéficier du taux réduit d’enregistrement, l’acquéreur doit déclarer que le

bien sera destiné à usage d’habitation, commercial, professionnel ou
administratif.