Article 1583 du Code

civil – La vente
parfaite

La vente est l’objet le plus partagé du contrat. Sa diversité a incité le

législateur à vouloir sauvegarder sa finalité, à savoir le transfert de
propriété. Il consacre à l’article 1583 du Code civil la notion de vente
parfaite, à laquelle il attache comme seule condition de sa réalisation,
l’accord de volontés des parties. Toutefois, cette volonté des parties suffit-
elle toujours à elle seule à réaliser la finalité de la vente ? En fonction de
l’objet de la vente, et au-delà de la volonté des parties d’autres
considérations ou critères ne sont-ils pas à prendre en compte ?

Qu’est-ce que le principe de la

vente parfaite ?
Enoncé de l’article 1583 du Code civil
L’article 1583 du Code civil dispose à propos de la vente « Elle est parfaite entre les
parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès
qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée
ni le prix payé. ».
Cet article indique que pour être définitif et produire ses effets de droit, l’acte de
vente n’a besoin que de l’accord de volontés des parties (acquéreur et vendeur).
Cet accord, lorsqu’il est acquis, entraine immédiatement et sans condition un
transfert de propriété de la chose.
L’accord de volontés des parties
L’accord de volontés est l’entente que les parties ont sur les termes de la vente ;
notamment de la chose à vendre et du prix de vente. Ce sont là les éléments
essentiels qui permettent de conclure le contrat de vente. L’accord sur la chose se
rapporte à l’objet du contrat, tandis que le prix désigne le montant de la prestation.
Ce sont ces deux éléments qui sont explicités au sein de l’article 1583 du Code civil.
Lorsque le vendeur et l’acheteur sont d’accord sur ces deux éléments, la vente
produit tous ses effets de droit.
L’accord de volontés des parties ou échange de consentements peut être donné
sous forme de promesse de vente ou de promesse d’achat. L’offre d’achat et
l’accord sur le prix doivent être formulés par écrit, qui matérialise la volonté des
parties ou leur consentement à entrer en relation contractuelle.
Le transfert de propriété
Le législateur indique que lorsque la chose et le prix sont convenus, la propriété est
acquise de droit à l’acheteur, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix
payé. La vente parfaite entraine un transfert de propriété au bénéfice de l’acheteur.
Le transfert de propriété désigne la cession de droits réels du titulaire au
bénéficiaire. C’est donc un effet du contrat qui entraine simultanément le transfert
de risque à la charge de l’acheteur.
La vente est alors conclue dès signature de l’acte authentique de vente (acte
notarié, réalisé par un notaire). Il peut également être un acte sous seing privé.
Auquel cas, il est conclu uniquement entre vendeurs et l’acquéreur.

Quelles sont les limites au

principe de la vente parfaite de
l’article 1583 du Code civil
Le principe de la vente parfaite n’est résolument pas absolu. L’accord sur la chose et
le prix ne suffit plus toujours à entrainer un transfert de propriété de la chose cédée.
En effet, au gré des évolutions du droit des contrats et du droit des affaires, d’autres
critères peuvent être pris en compte.
Le cas de la vente immobilière
Du fait des nombreuses étapes que contient la vente immobilière, elle ne saurait
être parfaite par le simple fait d’un accord de volontés entre vendeur et acheteur.
Ces deux derniers ont des obligations qui conditionnent la réalisation effective de la
vente, à savoir :
• Pour le vendeur, il a l’obligation de communiquer à l’acheteur toutes les
informations sur le bien immobilier, notamment par le biais du dossier de
diagnostics techniques. Il doit surtout être détenteur d’un titre de propriété
sur le bien immobilier à vendre ; et enfin il a l’obligation de délivrer le bien,
c’est-à-dire le céder à l’acheteur et de garantir sa possession paisible par
l’acheteur. L’agent immobilier qui est l’intermédiaire entre les deux parties
devra avoir connaissance de toutes les informations sur le bien à vendre.
• Pour l’acheteur, il a l’obligation de s’acquitter du prix de la vente, tel que défini
dans le contrat, à la date dite. Certaines modalités sont précisées dans l’avant
contrat ou compromis de vente ; à défaut elles le sont au moment de la
délivrance du bien.
Ces obligations en matière de vente immobilière rendent insuffisant et inadapté le
principe de la vente parfaite sur la base du simple accord de volontés entre vendeur
et acheteur.
Les éléments dit substantiels et réserves mentales
Sans être aussi déterminants que les éléments essentiels (la chose et le prix), les
éléments dits substantiels sont des informations directement rattachés à
l’exécution du contrat de vente, et dont le défaut ou absence est susceptible
d’empêcher la réalisation de la vente, et partant donc du transfert de propriété.
L’acte de vente peut-être assorti du paiement d’un acompte, d’une clause pénale, de
conditions suspensives. Une condition suspensive est une condition qui interrompt
les effets de la vente, telle que le non-paiement du reste du prix dans un délai
déterminé. Il contient également un délai de rétractation, qui permet à l’acquéreur
de se rétracter de la vente, sans avoir à payer de dommages et intérêts.
La promesse unilatérale d’achat, par laquelle un acheteur s’engage dans un délai
déterminé à conclure l’achat du bien est accompagnée d’une indemnité de
d’immobilisation due au vendeur ou propriétaire. Cette indemnité donne à
l’acheteur la priorité (droit de préemption) devant d’autres potentiels acheteurs.