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La Vente d'immeuble dAchvement Dfinition

en

l'Etat Futur

Aussi appel vente sur plan ou achat sur plan, la VEFA est dfinie par l'art. 618-1 du D.O.C comme tant : une convention par laquelle le vendeur s'oblige difier un immeuble dans un dlai dtermin, et l'acqureur s'engage en payer le prix au fur et mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve ses droits et ses attributions de matre d'ouvrages jusqu' l'achvement des travaux de l'immeuble. Elle a pour objet la vente des choses immobilires. Le promoteur immobilier ne pourra vendre l'immeuble, que si ces 3 conditions sont remplies: Quil soit propritaire du terrain o sera construit l'immeuble. Qu'il y ait un dbut de construction. Que le contrat prliminaire soit conclu.

Le transfert de proprit

Loi N44-00: Le transfert de proprit du vendeur l'acqureur ne se fait que par l'inscription de l'acte dfinitif dans la conservation foncire. Contrairement la V.E.F.A. franaise o le transfert de proprit se fait fur et mesure des paiements. Ainsi le promoteur reste propritaire de limmeuble jusquau dernier moment et aprs rception de lintgralit du prix de vente. Lacqureur, dans une V.E.F.A, peut cder les droits quil tient de ce contrat une tierce personne aprs en avoir notifi le vendeur par lettre recommande avec accus de rception et condition que cette cession soit effectue dans les mmes formes et conditions que lacte prliminaire. Cette cession substitue de plein droit le cessionnaire dans les droits et obligations de lacqureur envers le vendeur. Cette disposition nest pas dordre public et, elle peut tre contourne par une clause de lacte prliminaire. Pour les immeubles non-immatriculs: Le transfert de proprit n'est valable qu'aprs la conclusion du contrat dfinitif, ou aprs la dcision dfinitive du tribunal. [*]Pour les immeubles immatriculs: Le transfert de proprit n'est valable qu'en cours de l'immatriculation et partir de l'inscription du contrat dfinitif ou de la dcision rendue par le tribunal sur les registres fonciers.

Les tapes

Le contrat de V.E.F.A fait l'objet de 2 actes:


Le contrat prliminaire Le contrat dfinitif

1. Le contrat prliminaire

Le contrat prliminaire de la V.E.F.A peut tre un acte authentique comme un acte ayant date certaine et dress par un professionnel de droit, notamment un avocat agre de la Cour Suprme. Il n'est conclu qu'aprs l'achvement des travaux du rez-de-chausse. Toute demande ou acceptation de paiement avant la signature du contrat prliminaire est nulle et non avenue. Concernant les mesures obligatoires que le contrat prliminaire doit comporter, il s'agit de: L'identit des parties contractantes Le titre de la proprit de l'immeuble immatricul, objet de la construction. Sinon on prcise les droits rels et les toutes servitudes. [*] Le numro et la date de l'autorisation de construire La description de l'immeuble, objet de la vente [*] Le prix de vente dfinitif et les modalits de son paiement Les dlais de livraison Les rfrences de la caution bancaire, ou toute autre caution ou assurance, le cas chant. Doivent tre joints au dit contrat:

Les copies conformes des plans d'architecture ne-varietur, du bton arm et du cahier des charges. Le certificat dlivr par lingnieur spcialis attestant lachvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse.

2. Le contrat dfinitif - Le vendeur est tenu, ds lobtention du permis dhabiter ou du certificat de conformit, dans un dlai nexcdant pas 30 jours compter de la date de leur dlivrance, den informer lacqureur, par lettre recommande avec accus de rception, et de requrir lclatement du titre foncier, objet de la proprit sur laquelle est difi limmeuble en vue de crer un titre foncier de chaque partie divise lorsque limmeuble est immatricul. Le contrat dfinitif ne sera conclu quaprs le versement intgral du prix de limmeuble ou de la fraction de limmeuble, par lacheteur. Le contrat dfinitif devra tre conclu selon les formes du contrat prliminaire. Au cas o lune des parties refuse de conclure le contrat de vente dfinitif dans un dlai de 30 jours compter de la date de la notification, la partie lse peut intenter une action en justice visant la conclusion du contrat dfinitif ou la rsiliation du contrat de vente prliminaire. En cas de rsiliation du contrat par lune des parties, la partie lse a droit une indemnit ne dpassant pas 10% du prix de vente. Le jugement dfinitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat dfinitif.

Les modalits de paiement Sauf stipulation contraire, l'acqureur est appel payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes:

L'achvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse. L'achvement des gros uvres de l'ensemble de l'immeuble. [*] L'achvement des travaux de finition. Les pnalits de retard

En cas de retard dans le paiement des versements, lacheteur est tenu au paiement dune indemnit qui peut atteindre 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dpasser 10% par an. Cette obligation est galement valable pour le promoteur, car le retard dans la construction ou la livraison entrane pour lui le paiement des mmes indemnits que celle que supporte le bnficiaire de lacte, soit le taux maximal de 1% par mois de retard plafonne 10% par an.

Effets du contrat de V.E.F.A

L'acte prliminaire produira ses effets qui sont des droits et des obligations. + Les droits des parties contractantes A l'gard du vendeur: Droit de recevoir une avance sur le prix (la 1re s'effectue ds la formation du contrat, la 2me la fin des travaux de maonnerie et la dernire la fin de la construction)

A l'gard de l'acqureur:
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Droit un cautionnement par le vendeur, en garantie du prix avanc. Droit de raliser une pr notation avec l'aval du vendeur.

+ Les obligations l'gard des parties contractantes A l'gard du vendeur:


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Il doit constituer une caution bancaire ou toute autre caution similaire, sinon une assurance (afin de permettre l'acqureur de rcuprer les versements en cas de non-application du contrat) Il droit dlivrer une attestation l'acqureur. Quand la construction sera finie, il doit inviter l'acqureur, dans un dlai de 30 jours, passer l'acte dfinitif et payer.

A l gard de l'acqureur: Il doit payer la premire avance. Respecter le calendrier des avances.