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La vente en tat futur d'achvement :

De la pratique la rglementation



Pratique rpandue au Maroc, la vente d'immeubles en tat futur
d'achvement (VEFA) n'tait soumise aucune rglementation particulire
jusqu une priode rcente et labsence de rgles prcises en avait fait un
terrain fertile toute sorte d'abus.

Souvent, les promoteurs immobiliers, aussi bien publics que privs, recourent
aux avances des futurs acqureurs afin de mobiliser des moyens financiers
complmentaires au fur et mesure de l'avancement des travaux de
construction.

Cette pratique, quoiqu'elle comporte des risques vidents pour l'acheteur et
ne repose sur aucune base juridique, est devenue un instrument de
financement incontournable pour les promoteurs en raison de la faible
implication des banques dans le financement des logements, en particulier le
logement social.

Aussi, pour limiter ces risques et combler le vide lgislatif qui caractrise la
matire, le Secrtariat d'Etat l'Habitat a dploy des efforts non
ngligeables pour la mise en place d'un cadre juridique, au diapason des
rglementations internationales, rgissant la VEFA en tant qu'instrument de
financement du logement. Ces efforts se sont concrtiss par l'adoption le 3
octobre 2002 de la loi n44-00 (compltant le dahir du 12 aot 1913 formant
code des obligations et des contrats) et dont l'entre en vigueur interviendra
le six novembre 2003.

On parle de VEFA lorsqu'un promoteur dcide d'difier une construction sur
un terrain lui appartenant et de vendre l'ensemble (terrain et construction)
un candidat laccession la proprit.

La VEFA est aussi communment appele vente d'immeuble construire
(VIAC) ou encore "achat sur plan".

Les objectifs fondamentaux de la loi nouvelle consiste :

Instaurer des rgles de moralit et une indispensable dontologie dans
les transactions immobilires bases sur des principes scurisants, de
srnit et de transparence ;

Rduire le cot de la construction en mobilisant le montant des prts
d'accession la proprit au profit du vendeur, ce qui apporte ce
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secteur d'activit un levier permettant l'autofinancement des projets
de la promotion immobilire.


Toutefois, malgr ces apports indniables, la VEFA n'est
malheureusement pas exempte de critiques au Maroc.

La loi n44-00 recle certaines ambiguts et vhicule certaines
contradictions fcheuses avec d'autres textes lgaux.

Afin dessayer de clarifier les nouveaux mcanismes institus par la loi
nouvelle, nous examinerons successivement le cadre juridique de la
VEFA (I) puis la porte de la VEFA (II).


I- LE CADRE JURIDIQUE DE LA VEFA

Les contrats de VEFA sont soumis une rglementation particulire destine
assurer l'acheteur une protection renforce.

1. Le champ d'application de la loi n44-00

La VEFA peut porter sur un immeuble usage d'habitation ou usage
professionnel, commercial, industriel ou artisanal.

Elle peut tre conclue par toute personne de droit public ou de droit priv.

2. La VEFA et d'autres qualifications voisines

Les similitudes existantes entre la VEFA et d'autres types de ventes pose des
problmes de frontires.

Certains exemples permettront d'illustrer cette problmatique et les difficults
pratiques qu'elle peut engendrer.

La VEFA et La vente "prt finir "

On lappelle aussi "vente brute de dcoffrage".

Dans ce type de vente, le vendeur s'engage raliser l'immeuble sans les
finitions.

De telles ventes sont envisageables dans 2 hypothses :

Les ventes de logements conomiques : dans lesquelles les acqureurs
ne disposant pas de moyens suffisants souhaitent achever eux-mmes
les travaux de finition.
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Les ventes d'immeubles de grand luxe : o les acqureurs s'occupent
eux-mmes des amnagements intrieurs de l'immeuble.

Par consquent, dans ce type de ventes, l'immeuble vendu va tre livr
inachev au sens de la loi n44-00.

La question qui se pose est de savoir si de telles ventes peuvent tre
valablement conclues au regard de la loi n44-00 ?

A priori, rien n'interdit de conclure de pareilles ventes, mais elles vont
soulever des difficults pratiques certaines.

La loi n44-00 n'ayant pas t conue pour ce genre de vente,
comment pourra-t-on apprcier l'achvement de l'ouvrage si celui-ci
doit tre livr inachev ?

Ensuite, en prsence de malfaons, il sera parfois difficile de dterminer
si elles sont l'uvre des entrepreneurs du promoteur ou l'uvre des
entrepreneurs de l'acqureur, les uns et les autres et leurs assureurs-
ayant l une opportunit de se rejeter les uns sur les autres leurs
responsabilits.;

Enfin, les rgles d'chelonnement des paiements risquent de se trouver
fausses : elle peut constituer une opration frauduleuse superposant
abusivement deux conventions :

Une vente d'immeuble construire portant sur le gros uvre ;

Et un contrat de louage d'ouvrages portant sur les finitions,

alors qu'il nest question que d'dification au sens de l'article 618/1 de
la loi n44-00.

Tout cela explique la rticence de beaucoup de notaires conclure
des ventes "prt finir".

La VEFA et la vente clefs en main :

La vente "clefs en mains" se diffrencie aisment de la VEFA plusieurs
titres :

D'abord, Il s'agit dune vente d'immeuble neuf qui intervient
aprs
achvement de la construction ;

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Ensuite, il s'agit d'une vente immobilire conclue avant ou
pendant la construction mais dont le paiement nintervient
qu'aprs l'achvement des constructions ;

Enfin, il s'agit de la vente d'un immeuble en cours de rnovation


Toutefois, le problme se pose lorsque la vente "clefs en mains" est
prcde d'un compromis de vente qui autorise le promoteur
percevoir des fonds de lacqureur.

Dans un tel cas, la jurisprudence franaise nhsite pas soumettre
lopration aux dispositions de la loi du 3 janvier 1967 qui correspondent
assez largement celles de la loi marocaine n44-00 sur la VEFA.

La VEFA et la vente d'immeuble en cours de rhabilitation

Ce type de vente concerne les immeubles anciens qui ncessitent des
travaux de rnovation. Les contrats conclus aprs l'achvement des
travaux de rnovation sont rgis par les rgles de la vente de droit
commun.

Toutefois, dans ce genre de vente, le problme d'application de la loi
n44-00 risque galement d'tre pos dans deux hypothses :

En cas de versement dacomptes par l'accdant durant les travaux
de
rnovation ;

Si les travaux de rnovation raliss sont trop considrables pour
pouvoir tre qualifis de simples travaux destins la modernisation
de l'immeuble.

La question se pose alors de savoir si la loi n44-00 est applicable ?

Plusieurs critres ont t arrts par la doctrine franaise pour
apprcier l'applicabilit du rgime de la VEFA en de tels cas.

1- Critre de l'dification antrieure ;

Ce critre sacrifie les intrts de l'accdant lorsque la rnovation
quivaut en fait une reconstruction.

2- Critre de versements antrieurs l'achvement ;
Ce critre est excessif puisqu'il oblige conclure une VEFA quelle
que soit l'importance des travaux de rnovation.

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3- Critre du cot des travaux ;
La loi n 44-00 devrait s'appliquer toutes les fois que le prix des
travaux de rnovation dpasse la valeur quavait l'immeuble avant
ceux-ci.

Ce critre est difficile mettre en pratique puisqu'il ncessite une
valuation.

4- Critre de l'importance qualitative des travaux.

C'est le critre qui correspond le mieux l'esprit de la loi n44-00 sur
la VEFA.

La VEFA ne sera alors obligatoire que si la rnovation constitue une
dification au sens de l'article 618-1 de la loi.


3. Mode de ralisation de la VEFA

La VEFA a pour particularit de se drouler en deux phases : la loi
dicte en effet un mcanisme qui s'chelonne dans le temps et dans
lequel la VEFA donne lieu un contrat prliminaire et un contrat de
vente dfinitif.

Quels en sont les mcanismes et rgimes ?

Signature du contrat prliminaire de vente

Le contrat d'une vente en tat futur d'achvement ne peut en aucune
cas tre conclu avant l'achvement des fondations de l'immeuble.

Seul un contrat prliminaire de vente pourra tre envisag ce stade
et il ne pourra tre sign qu'aprs l'achvement des fondations au
niveau du rez-de-chausse.

Ce contrat prliminaire est strictement encadr par la loi nouvelle.

Formation du contrat prliminaire de vente :

La formation du contrat prliminaire de vente est encadre par des
conditions de fond, de forme et de publicit.

Conditions de fond :

Outre la mention de l'identit des parties contractantes, du titre de
proprit de l'immeuble immatricul ou les rfrences de la proprit
de l'immeuble non immatricul et du numro et la date de
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l'autorisation de construire, le contrat prliminaire de vente doit
comporter certaines clauses obligatoires qui ont trait :
Aux conditions techniques de la vente ;

Aux conditions financires de la vente ;

Aux garanties offertes l'acqureur.

Clauses relatives aux conditions techniques de la vente :

S'agissant d'une vente portant sur un immeuble construire, l'acqureur
doit pouvoir apprcier ce qui lui va tre livr.

D'o des prescriptions particulires quant :

A la dsignation du bien vendu ;

A la description dtaille et exacte de l'immeuble objet de la vente
(surface habitable approximative, nombre de pices principales,
pices de services, dpendances) ;

La construction d'un immeuble donne lieu la cration de documents
graphiques ou crits nombreux et volumineux : plans, coupes, lvations,
plans de rseaux, devis descriptifs

La loi permet que la description gnrale de l'immeuble soit faite par
rfrence un jeu complet de ces documents graphiques et techniques
dposs au rang des minutes d'un notaire ou d'un professionnel.

Doivent tre galement annexes au contrat :

un cahier des charges portant les indications utiles relatives la
consistance et aux caractristiques techniques de l'immeuble, la
nature et la qualit des matriaux et des lments d'quipement ainsi
que les dlais de ralisation et de livraison de l'immeuble. ;

des copies conformes des plans d'architecture et le certificat dlivr
par l'ingnieur attestant l'achvement des fondations au niveau du
rez-de-chausse.

Le vendeur est en outre tenu de remettre l'acheteur :

une copie du cahier des charges dment sign par les parties (Article
618-4 du DOC) ;

le rglement de coproprit provisoire (Article 11 de la loi sur le statut
de la coproprit et Article 618-4, 3 alina de la loi n44-00).
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Attention !

Le promoteur garde la possibilit dapporter son projet des
modifications mineures pour l'adapter aux alas de sa
commercialisation.

L'acqureur doit donc tre vigilant et tudier attentivement, ds le
stade de la ngociation, tous les documents sa disposition.

Le contrat doit indiquer le dlai de livraison.

Compte tenu des alas auxquels peut tre soumise la conduite du
chantier, les actes mentionnent plutt une priode de livraison (par
exemple : tel trimestre de l'anne) qu'une date prcise.

Ce dlai de livraison peut tre prolong, mais aprs accord pralable
de l'acqureur.

En cas du non-respect du dlai de livraison, la loi prvoit, au profit de
l'acqureur, le paiement d'une indemnit de 1% par mois de la somme
due plafonne 10% par an.

Attention !

Il est vivement recommand de prvoir dans le contrat, une date de
livraison, plutt qu'un dlai, ainsi, la clause de pnalit prvue en cas
de retard du vendeur aura-t-elle plus de chance d'aboutir.

En vertu des rgles de droit commun, des causes de suspension
lgitimes peuvent exonrer le vendeur de toute responsabilit. Il en est
ainsi :

si le retard est du des intempries ;

si des journes de grves ont perturb l'avancement du travail ;

si des travaux supplmentaires non prvus dans le contrat initial ont
du tre raliss,, etc..

Clauses relatives aux conditions financires de la vente :

Dtermination du prix : Le contrat doit prciser le prix de l'immeuble,
ou de la partie d'immeuble, vendu ainsi que ses modalits de
paiement.

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La fixation du prix doit tre dfinitive. Le prix ne peut faire l'objet
d'aucune rvision.

Versement du prix : Deux principes le gouvernent :

Premier principe : Le vendeur ne peut exiger, ni mme accepter,
aucun
versement, quelque titre et sous quelque forme que ce soit,
avant la signature du contrat prliminaire de vente.

Second principe : Les paiements ne peuvent tre exigs ou
accepts qu' mesure et en fonction de l'avancement des
travaux.

Ainsi, l'acqureur est tenu de payer une partie du prix de la
construction selon les phases suivantes :

l'achvement des travaux relatifs aux fondations de la
construction au niveau du rez-de-chausse ;

l'achvement du gros uvre de l'ensemble de l'immeuble ;

l'achvement des travaux de finition.

Remarque :

Il n'y a pas comme en droit franais d'indication quant la quote-part
du paiement du prix affecte chacune des phases de ralisation de
l'immeuble d'o une responsabilit accrue du notaire marocain et un
risque datteinte la crdibilit de la profession par des facilits trop
gnreusement accordes au promoteur.


Pnalits sanctionnant le retard du paiement :

En cas de retard dans le versement du prix d'achat, la loi a prvu une
indemnit de retard au profit du vendeur limite 1 % par mois de
retard de la somme due, sans quelle puisse dpasser 10% par an.

Toutefois, cette indemnit nest encourue qu'un mois aprs une mise en
demeure de payer rest infructueuse adresse l'autre partie par lettre
recommande ou par le secrtariat greffier du tribunal de premire
instance.

Les clauses relatives aux garanties donnes l'acqureur :

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Le risque de non achvement de la construction, li gnralement
la faillite du constructeur, et par suite, le risque de non-restitution des
sommes verses par l'acqureur reste bien prsent.

La loi oblige en consquence le vendeur fournir une garantie
spcifique.

Sur ce plan, le lgislateur a prvu des garanties novatrices. Ces
garanties constituent un 'lment essentiel dans la VEFA.

La garantie de remboursement

Tenu de payer le prix des ouvrages au fur et mesure de
l'avancement des travaux, l'acqureur en tat futur d'achvement
peut se trouver financirement dmuni face un vendeur dfaillant
mis en redressement ou liquidation judiciaire.

De mme, des circonstances conomiques diverses peuvent
provoquer l'arrt de la construction et ruiner les espoirs de
l'acqureur de disposer de son bien.

Pour viter ces risques, le lgislateur a assorti la vente d'immeuble
construire de l'obligation pour le promoteur de garantir le
remboursement des sommes dj verses.

La garantie de remboursement revt la forme d'une convention de
cautionnement (bancaire ou similaire, selon la loi) par laquelle le
garant s'oblige envers l'acqureur, solidairement avec le vendeur,
rembourser les versements effectus par l'acqureur en cas de
rsolution amiable ou judiciaire du contrat prliminaire de vente
pour cause de dfaut d'achvement (Article 618-10).

Seul le remboursement des versements effectus est garanti,
l'exclusion des frais, pnalits ou dommages-intrts ventuellement
dus par le vendeur.

La garantie de remboursement prend fin la date de terminaison
de l'immeuble, et, si elle est mise en uvre, elle prend fin une fois
que toutes les sommes ont t rembourses aux acqureurs.

Toutefois, la loi est muette quant aux conditions et de mise en uvre
d'une telle caution, la question demeure donc pose de son
efficacit.

Il semble que le dcret d'application de la loi sur la VEFA prcisera les
conditions et modalits de sa ralisation, ce qui serait minemment
souhaitable
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On peut observer que la garantie de remboursement est peu pratique
en France.

Elle ne rencontre la faveur ni des organismes de garantie, ni des
promoteurs-vendeurs en raison de risques difficilement mesurables
pour les premiers et de son cot pour les seconds.

En ce qui concerne le garant, le risque rel tant proportionnel au
nombre de ventes conclues, le risque s'intensifie au fur et mesure
de l'avancement de la construction, puisque les versements
augmentent en fonction de cet avancement ;

En outre, il faut bien admettre que le remboursement n'est pas ce
que les acqureurs ont eu en vue en contractant mais bien
l'achvement de l'immeuble.

La prnotation

Pour sauvegarder les droits de l'acqureur, la loi a institu la
prnotation.

Lorsque l'immeuble est immatricul, l'acqureur peut requrir, pour la
conservation provisoire de son droit, une prnotation sous rserve de
l'accord pralable du vendeur (Article 618-10 de la loi).

La prnotation a pour rle de conserver provisoirement un droit existant
et dont la ralisation est retarde par une formalit restant accomplir.

Elle constitue en fait une protection l'acqureur en ce quellet peut
entraver la disposition de l'immeuble par le vendeur.

La prnotation demeure valable jusqu' l'inscription du contrat dfinitif
de vente sur le titre foncier de l'immeuble, objet de la vente.

Les conditions de Forme

Le contrat prliminaire de vente doit tre tabli par crit.

Il doit, sous peine de nullit, revtir soit la forme d'un acte authentique
sign devant un notaire ou d'un acte sous seing priv ayant date
certaine dress par un professionnel appartenant une profession
lgale.

La liste nominative des professionnels agres pour dresser lesdits actes
sera fixe annuellement par le ministre de la justice.

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C'est le cas des avocats agres auprs de la cour suprme. Leurs
signatures sont lgalises non par un officier communal mais par le chef
du secrtariat greffe du tribunal de premire instance dans le ressort
duquel exerce l'avocat concern.

Cette disposition apporte une innovation dans la mesure o,
auparavant, les actes de lgalisation taient toujours du ressort des
officiers publics.

Cependant, elle vient encombrer un peu plus les tribunaux et
notamment le service du secrtariat greffe.

Les conditions de publicit

Le vendeur (promoteur immobilier ou lotisseur) est soumis des
formalits lgales de publicit.

L'objet de la publicit est de fournir une information fiable et exacte
aux futurs bnficiaires des lots ou logements quant la consistance
de l'opration de construction. Le contenu de la publicit doit faire
rfrence aux documents de l'opration.

La loi distingue sur ce point entre les immeubles immatriculs et les
immeubles non immatriculs.

Les immeubles immatriculs :

Ds l'obtention du permis de construire, le vendeur (promoteur
immobilier ou lotisseur) est tenu de dposer la conservation foncire
concerne des copies :
du cahier des charges tabli et sign par l'architecte ;
du plan d'architecture ne varietur ;
et du rglement de coproprit lorsqu'il en existe un.

Les immeubles non immatriculs :

Le vendeur est tenu de procder l'inscription sur un registre spcial
tenu au greffe du tribunal de premire instance de la circonscription o
se trouve l'immeuble et au dpt auprs dudit greffe des copies :

du cahier des charges ;
du plan d'architecture ne varietur ;
et du rglement de coproprit lorsqu'il en existe un.

Porte du Contrat Prliminaire de vente

C'est la porte de l'engagement du vendeur qui est incertaine.
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Le vendeur a t-il le pouvoir de modifier le contrat prliminaire de
vente ?

Au regard de la rigueur et la prcision impose par la loi quant aux
indications essentielles que doit comporter le contrat prliminaire, le
vendeur (promoteur) ne peut altrer ou amender les lments prvus
audit contrat.

L'esprit de la loi vise la protection de l'acqureur contre toute
modification ultrieure du projet objet de la vente.


A t-il vritablement le droit de renoncer l'opration de
construction?

Le contrat dfinitif de vente peut ne pas tre conclu du fait du
vendeur.

La non rgularisation du contrat dfinitif de vente doit-elle entraner
l'allocation de dommages-intrts pour l'acheteur ou la simple
restitution des sommes dj verses ?

Au regard des rgles de la VEFA, la rsiliation anticipe par l'une des
parties du contrat prliminaire de vente donne droit au paiement, au
profit de la partie lse, d'une d'indemnit qui ne peut tre suprieure
10% du prix de la vente.

Au regard des rgles de droit commun, est considre comme non
crite, une clause permettant au vendeur de se dgager du contrat
de manire potestative.

Rien n'interdit donc l'acqureur de prtendre des dommages et
intrts en rparation du prjudice qu'il subit du fait de la dfaillance
du vendeur.

L'inconvnient, dans la VEFA est donc la possibilit offerte au vendeur
de ne pas conclure le contrat dfinitif.


Signature du contrat dfinitif de vente

Le contrat dfinitif de vente ne peut tre conclu avant l'achvement
de l'immeuble. C'est ce stade que s'effectuera le transfert de
proprit du bien au profit de l'acqureur.

L'achvement des travaux de construction
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I Un immeuble vendu en tat futur d'achvement est rput
achev compter du jour de la dlivrance au propritaire des
constructions :

Du permis d'habiter s'il s'agit d'un immeuble usage
d'habitation ;

Du certificat de conformit pour les autres constructions
(Article 618-15 de la loi sur la VEFA et article 55 de la loi sur
l'urbanisme) ;

Ou d'une attestation de conformit des constructions au
cahier des charges dlivre par le vendeur la demande de
son acqureur.

Le permis d'habiter et le certificat de conformit sont dlivrs par
le prsident du conseil communal suite la dclaration
d'achvement de la construction par le propritaire et aprs
rcolement des travaux. (Article 55 de la loi sur l'urbanisme).

L'achvement des travaux de construction de l'immeuble doit
tre notifi par le vendeur l'acqureur par lettre recommande
avec accuse de rception, dans les 30 jours qui suivent la date
de l'obtention du permis d'habiter ou du certificat de conformit.

Conclusion du contrat dfinitif de vente (VEFA):

I Aprs le rglement intgral du prix de l'immeuble, ou de la
fraction de l'immeuble, objet du contrat prliminaire de la vente,
le contrat dfinitif de vente est conclu dans le dlai de trente
jours compter de la date de la notification de l'achvement
des travaux de construction.

I La formation du contrat dfinitif de vente obit aux mmes
conditions de fond et de forme que le contrat prliminaire de
vente.

Quant aux conditions relatives aux formalits de la publicit
foncire, le contrat dfinitif de vente doit tre inscrit sur les livres
fonciers lorsque l'immeuble est immatricul.

Attention !

Le contenu de l'acte dfinitif de vente doit tre identique celui du
contrat prliminaire.
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A cet gard, l'acqureur doit s'assurer qu'il n'y a pas eu de
modification dans l'immeuble et que son tat effectif correspond
bien la description du contrat prliminaire.

Effets du contrat dfinitif de vente (VEFA):

I Le transfert de la proprit

Lorsque l'immeuble est immatricul, le transfert de proprit
prend effet compter de la date l'inscription du contrat dfinitif
de vente sur les livres fonciers.

Lorsque l'immeuble est non immatricul, le transfert de la
proprit des fractions vendues au profit des acqureurs n'est
valable qu' compter de la conclusion du contrat dfinitif ou de
la dcision dfinitive du tribunal ordonnant la conclusion de la
vente.

L'acqureur devient, donc, propritaire des fractions de
l'immeuble vendues. Il doit assumer en consquence, tous les
risques qui psent sur tout propritaire.

A dfaut de conclusion du contrat dfinitif de vente, la partie
lse est en droit d'intenter une action en justice aux fins soit de la
ralisation de la vente soit la rsolution du contrat prliminaire.

Le jugement dfinitif ordonnant la conclusion de la vente vaut
contrat dfinitif.

I Les garanties donnes l'acqureur

Quelles garanties bnficient lacqureur lors de l'achvement
des oprations de construction et aprs signature du contrat
dfinitif de vente ?

Pour rpondre cette question, il faut examiner contre quels
risques se prmunir ?

Les risques d'une mauvaise conception ;

Les risques d'une mauvaise ralisation ;

Les risques de retards de livraison ;

Les risques d'inachvement des travaux de construction ;

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A la diffrence de la VEFA franaise, la loi n44-00 n'a pas mis en
place, un dispositif de garantie assurant l'acqureur :

l'achvement effectif de l'immeuble acquis ;

et une livraison conforme, exempte de tout vice de
construction ;

Toutefois, l'acqureur n'est pas dmuni de toute protection lgale.
Les rgles de droit commun de la responsabilit contractuelle offrent
un certain nombre de recours susceptibles de protger l'acqureur.

La garantie de conformit

Les caractristiques du logement livr doivent tre conformes aux
stipulations convenues entre les parties.

L'acheteur est ainsi en droit de refuser une chose diffrente,
lorsqu'une douche a t installe la place d'une baignoire, par
exemple.

La non-conformit est une "non faon" ou une fourniture
diffrente des prvisions du contrat.

La conformit est apprcie par rapport au contrat dfinitif de
vente et ses annexes et cela quelle que soit l'importance des
dfauts incrimins.

Toutefois, la conformit est souvent source de difficults dans la
VEFA. Les acqureurs prtendent parfois que le bien livr ne
correspond pas leur attente, sans qu'il soit toujours facile de
savoir si la dception de l'acqureur est relle et justifie ou si elle
n'est quun prtexte pour sortir d'un contrat qui lui apparat
tardivement trop pesant.

A cet gard, les juges de fond ont un pouvoir souverain
d'interprtation des documents contractuels ambigus pour
apprcier la conformit de la construction.

Dans un arrt de la cour de cassation du 25 septembre 2002, des
acqureurs reprochaient au vendeur de leur avoir factur six
pices alors qu'ils n'en avaient reues que cinq et une loggia.

Cette critique a t juge mal fonde, bien que les documents
contractuels aient t ambigus et que le juge ait t oblig d'en
faire une interprtation souveraine.

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Concrtement, le contrat de rservation prcisait que la vente
portait sur six pices principales mais indiquait aussitt la
superficie des pices habitables pour faire apparatre comme
loggia la pice de loisir. Le plan sign le mme jour que le
contrat de rservation ne faisait tat que six pices et non de six
pices principales. En outre, l'acte authentique dcrivait le bien
vendu comme un appartement de six pices, sans prciser que
la pice de loisir tait une pice principale. Enfin, les acqureurs
ne s'taient plaints d'une quelconque distorsion entre leur
attente et la ralit, ni lors du procs-verbal de remise des cls, ni
dans les mois suivants. Tous ces lments permettaient de
considrer les acqureurs avaient effectivement reu le bien qui
leur avait t promis.

En cas de non conformit, le vendeur engage sa responsabilit
contractuelle.

L'acqureur peut exiger soit la mise en conformit du logement
soit la rsolution du contrat de vente et la restitution du prix,
assortie ventuellement de dommages et intrts.


La garantie des vices cachs :

Ne sont garantis que les vices et non les dfauts de conformit
couverts par l'obligation de dlivrance engageant la
responsabilit contractuelle du vendeur.

Diffrents types de garanties sont prvues par le dahir des
obligations et contrats (DOC).

La Garantie Annale (article 573 DOC :

Le vendeur est tenu, envers l'acqureur, d'une obligation de
garantie des vices cachs, par opposition aux vices
apparents, cest--dire ceux dont lacheteur a eu
connaissance ou quil aurait pu facilement connatre .

Il garantit l'acqureur contre tous les vices cachs de
construction qui affectent l'ouvrage rendant impossible, ou en
tout cas difficile, son utilisation. Cette garantie sapplique
dailleurs galement aux locateurs douvrage dans les mmes
termes aux termes de larticle 767 du DOC ;

Le vendeur garantit galement l'existence des qualits par lui
dclares ou qui ont t stipules dans le contrat.

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Le vendeur professionnel est, en effet, rput connatre les
vices de la chose et ne peut invoquer une clause excluant ou
limitant la garantie. Cette rgle vaut mme si l'acheteur est, lui
aussi, un professionnel.

Lorsqu'il est tabli que le vendeur connaissait les vices de la
chose (mauvaise foi), il est tenu non seulement la restitution
du prix qu'il en a reu, mais aussi des dommages-intrts
envers l'acheteur (Article 556 du DOC).

L'action rsultant de vices rdhibitoires doit tre introduite,
peine de forclusion, par l'acheteur dans l'anne qui suit la
date de la dlivrance (Article 573 du DOC). Ce dlai ne
profite pas au vendeur de mauvaise foi.

La garantie quinquennale (Article 89 du DOC)

Poursuivi par un tiers sur le fondement de larticle 89 du DOC
la suite des dommages causs par leffondrement de
limmeuble du fait dun vice de construction, l'acqureur a
naturellement la possibilit de recourir contre son vendeur ;

Cette disposition rend le propritaire d'un difice ou d'une
construction responsable du dommage caus aux tiers par
son croulement ou par sa ruine partielle, par suite de vtust,
par dfaut d'entretien ou par vice de construction.

L'action en responsabilit se prescrit par 5 ans partir de la
connaissance du dommage et de celui qui doit en rpondre.
Elle se prescrit, en tout les cas, en 20 ans compter de la
survenance du dommage. Elle ouvre droit recours du
propritaire contre les constructeurs ou contre le vendeur.

La garantie dcennale (Article 769 du DOC) :

Pendant dix annes suivant la rception des travaux
(laquelle nest pas rglemente dans la VEFA), la garantie
dcennale couvre les dommages compromettant la solidit
de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses lments
constitutifs, rendant le logement impropre sa destination
(dfectuosit du toit, infiltrations d'eau, dfaut de solidit des
murs et des fondations..).

Il sagit de la garantie de droit commun des architectes et
entrepreneurs.

Plusieurs scnarios sont possibles :
18

Action vendeur / constructeurs :

Dans ce cas, l'acqureur a intrt actionner dabord le
vendeur sur la base de l'article 89 prcit du DOC et de
son contrat de vente plutt que les constructeurs sur le
fondement de larticle 767 du mme code.

Ce dernier quant lui se retournera contre les locateurs
d'ouvrage (constructeurs) au moyen dune action
rcursoire sur le fondement de l'article 769 du DOC. Le
vendeur peut galement faire un appel en garantie.

Action acqureurs / constructeurs

C'est l'article 769 du DOC qui reoit ici application.

Les actions dcoulant du contrat d'entreprise profitent au
matre d'ouvrage ou l'acqureur de l'ouvrage.

Les acqureurs successifs se voient transmettre la garantie
dcennale avec limmeuble.

Action sous-acqureurs / vendeur :

Comme indiqu ci-dessus, la garantie dcennale bnficie
non seulement l'acqureur, mais galement aux sous-
acqureurs de l'immeuble dans le cas dapparition d'un
dommage dans le dlai de 10 ans.

Il y a transmission de la dcennale tous les acqureurs
successifs de l'immeuble. C'est l'application de la rgle
selon laquelle "l'accessoire suit le principal".

Il y a lieu de noter que le recours en garantie dcennale
doit toutefois tre intent dans les trente jours partir du
jour o sest vrifi le fait qui donne lieu la garantie .
Laction nest en effet plus recevable au-del de ce dlai
extrmement bref.

II- LA PORTEE DE LA VEFA AU MAROC

La spcificit de la VEFA est certaine. L'originalit de la loi nouvelle tient aux
avantages qu'elle confre tant au promoteur (vendeur) qu l'acqureur.

Cependant, la loi sur la vente d'immeubles en l'tat futur d'achvement
(VEFA) n'est malheureusement pas exempte de certaines critiques.
19

1. Les atouts de la Vente en tat futur d'achvement :

La vente en tat futur d'achvement vise assurer :

La scurit, la transparence et la moralisation du secteur de la
promotion immobilire

La clart et la transparence dans les rapports entre les parties
concernes dans le cadre de la VEFA permettent :

de garantir les avances verses par les acqureurs pendant
les travaux de construction ;

de protger l'acqureur contre les manuvres dilatoires qui
entachent les transactions immobilires et toute pratique
dnotant la mauvaise foi des professionnels de la
construction.

L'avantage de la VEFA est d'assurer la scurit des accdants
la proprit en ce qui concerne les avances verses au vendeur
au cours de la construction de l'immeuble en leur assurant le
remboursement des sommes par eux verses, en cas
d'inachvement des travaux de construction.

Le financement des projets de construction

Le recours la VEFA prsente l'avantage pour le vendeur
(promoteur) de ne pas avoir contracter d'emprunts pour
prfinancer en totalit les travaux de construction.

Le promoteur n'aura pas mobiliser des sommes trs
importantes pour la ralisation de ses projets, puisquil
bnficiera du financement progressivement assur par les
futurs acqureurs. Ceci permettra donc la profession de
raliser plus de logements et de contribuer la rsorption du
dficit actuel en logements qui se monte environ 1 million
d'units.

La VEFA contribue rduire le cot de la construction en
facilitant la mobilisation des prts d'accession la proprit
au profit du vendeur, ce qui constitue pour ce secteur
d'activit un levier permettant l'autofinancement des projets
de la promotion immobilire.

Il est noter que 95% des ventes en France sont effectues
avec le principe de la VEFA et que 15% seulement des
20
promoteurs financent leurs oprations avec des fonds propres
contre un minimum de 50% au Maroc.

La proprit des constructions

Le vendeur, dans le cadre de la VEFA, conserve la proprit des
constructions finances par l'acqureur et ce jusqu' :

L'inscription du contrat dfinitif de vente sur les registres
fonciers pour les immeubles immatriculs ;

La conclusion du contrat dfinitif de vente pour les
immeubles non immatriculs ou en cours d'immatriculation,

La VEFA prsentera, donc, un avantage indniable pour le
vendeur dans la mesure o il va lui permettre de bnficier des
avances verses par l'acqureur tout en gardant la proprit
des constructions.

La cession de la VEFA

L'acqureur a la facult, dans le cadre de la VEFA, de se
substituer un cessionnaire dans ses droits et obligations envers le
vendeur.

Toutefois, cette facult est inapplicable lorsque l'immeuble est
achev. L'achvement des travaux de construction entrane en
effet le transfert de proprit.

Dans cette situation, c'est la vente du droit commun qui s'impose.
(Cour de cassation, 3 chambre civ, 23 octobre 2002).

2. Malgr les avantages accords par la VEFA aussi bien l'acqureur
qu'au vendeur, la loi sur la vente d'immeubles en l'tat futur
d'achvement (VEFA) prsente des insuffisances.

La loi sur la VEFA comporte en effet certaines lacunes, voire
certaines contradictions avec d'autres textes de loi, et suscite donc
des rserves.

La qualification de la VEFA :

A la lecture de l'article 618-1 de la loi n44-00, il ressort que la
vente dont il est question, ne semble pas correspondre une
VEFA pour les raisons suivantes :

21
Dans la VEFA classique , le transfert de la proprit et le
paiement du prix ont lieu au fur et mesure de l'dification
de l'immeuble. Or, si le prix doit tre pay au fur et mesure
de l'avancement des travaux comme le souligne l'article 618-
6, le transfert de proprit et le droit de proprit n'ont lieu
quavec l'inscription du contrat dfinitif de vente sur les livres
fonciers conformment aux dispositions de l'article 618/20.

Nous sommes, donc, en prsence d'une Vente terme sans
l'avantage essentiel quelle devrait comporter dune
transmission l'accdant la proprit de l'immeuble de
manire rtroactive.

Cela pose le problme de la qualification de cette vente.

La VEFA peut porter sur des immeubles immatriculs ou non
immatriculs.

Ce texte est en contradiction avec d'autres textes lgislatifs
notamment :

Le dahir du 12 aot 1913 sur l'immatriculation des immeubles
qui encourage l'immatriculation ;

et surtout le dcret royal du 17 dcembre 1968 relatif au
crdit foncier, au crdit la construction et au crdit
l'htellerie qui autorise les tablissements de crdit octroyer
des prts uniquement si l'immeuble est immatricul ou en
cours d'immatriculation.

Le Transfert de la Proprit

Le transfert de la proprit des fractions vendues au profit des
acqureurs n'est valable :

qu' partir de la conclusion du contrat dfinitif de vente
lorsque l'immeuble st non immatricul ou en cours
d'immatriculation ;

et de l'inscription du contrat dfinitif sur les registres fonciers
lorsque l'immeuble est non immatricul (Article 618-20 de la
loi sur la VEFA).

Cette disposition constituera un handicap pour l'acqureur
ncessitant un crdit dans la mesure o les prts ne sont
consentis par les tablissements de crdits que sur la base d'une
hypothque de premier rang inscrits sur les livres fonciers si
22
l'immeuble est immatricul, ou d'une promesse d'hypothque si
l'immeuble est en cours d'immatriculation (Article 9 du dcret
royal portant loi n552-67 du 17 dcembre 1968 relatif au crdit
foncier, au crdit la construction et au crdit l'htellerie).

Ces financements impliquent que l'acqureur dispose dj de la
proprit du bien vendu.

Or, dans le cadre de la VEFA, ledit acqureur ne deviendra
propritaire du bien objet de la vente qu'aprs l'achvement des
travaux de construction et la conclusion du contrat dfinitif.

Dans ces conditions, comment l'acqureur peut-il alors prtendre
un crdit ?

La loi autorise les dsistements

Lun des inconvnients de la VEFA tient la possibilit laisse
aussi bien au vendeur qu' l'acqureur de ne pas conclure le
contrat dfinitif.

Or, la VEFA na dintrt que si les dsistements sont interdits.

En France par exemple, la VEFA implique un engagement ferme
des deux parties, l'une pour vendre et l'autre pour acheter, sans
aucune possibilit de rtractation.

Le dlai d'achvement des travaux de construction

Le vendeur doit s'engager sur un dlai d'achvement des
travaux, faute de quoi il sera expos au paiement dindemnits
de retard envers l'acqureur.

Cette obligation parat contraignante et exorbitante car elle
peut aboutir injustement pnaliser le vendeur du fait de
facteurs externes ou de dcisions administratives non matrisables
par lui.

La prnotation

Les dispositions de l'article 618-10 de la loi donnent l'acqureur,
pour la conservation de son droit, la facult de requrir la
prnotation au vu du contrat prliminaire et avant distraction des
titres fonciers individuels.

Toutefois, la prnotation prsente linconvnient de ne pouvoir
tre prise qu'avec l'accord du vendeur.
23

Cette disposition est en recul par rapport aux dispositions du
dahir du 12 aot 1913 sur l'immatriculation des immeubles qui
n'exige aucune condition pralable pour linscription d'une
prnotation ;

Ensuite, cette disposition lgale napporte aucune protection
l'acqureur dans la mesure o le vendeur ne donnera
jamais son accord sur une disposition qui entrave directement
lexercice de son droit de proprit.


CONCLUSION

La nouvelle loi sur la VEFA constitue certes, une avance importante vers la
modernisation et l'harmonisation de notre droit immobilier national.

Toutefois, le lgislateur marocain, en amputant son modle de rfrence de
toute la panoplie des garanties offertes par ailleurs, a singulirement rduit
l'efficacit de cette forme de vente quant ses fonctions :

de scurit financire dune part,

et de rduction du cot de la construction dautre part.




Tableau rcapitulatif des principales tapes de l'achat en VEFA au Maroc ( en
pratique et en droit) et en France ( titre comparatif)


LA PRATIQUE DE LA VEFA AU MAROC
(Applicable Jusqu'au premier novembre 2003)

I- Schma de ralisation :

I Premire tape :

1. Conclusion d'un contrat prliminaire de vente (compromis de vente) :

(a) Un acte sous seing priv ;

(b) Pas dinscription sur les livres fonciers ;

(c) Prestations dsquilibrs : Pas de mentions obligatoires quant
l'tendue des obligations du promoteur (descriptif de l'immeuble,
24
prix dfinitif de vente, dlai de livraison, tablissements de plans,
etc..) ;

(d) Aucune garantie de remboursement en cas d'inachvement des
travaux de construction ou en cas de redressement / ou liquidation
judiciaire (pas de caution bancaire).


I Deuxime tape :

1. Obtention du permis d'habiter ou de conformit ;

2. Etablissement du rglement de coproprit dfinitif ;

3. Eclatement du titre foncier ;

4. Signature du contrat dfinitif de vente ;

5. Inscription du contrat dfinitif de vente sur les livres fonciers.


II- Garanties (de droit commun)

I Garantie des vices cachs :

1. La garantie annale (article 549 du DOC);

2. La garantie dcennale (article 769 du DOC);


Apprciation :

I La pratique de la VEFA telle qu'elle se pratique aujourd'hui repose sur
L'article 61 du DOC relatif la vente portant sur des choses futures ;

I Mais n'tant qu'un crancier personnel du promoteur, et non encore
propritaire au sens des articles 66 et 67 du dahir de 1913 sur
l'immatriculation foncire jusqu' l'inscription de la vente aux livres fonciers,
l'acqureur s'expose des dangers certains.

Aucune garantie ne le protge en cas :

d'inachvement des travaux d'dification ;

d'ouverture d'une procdure de redressement / ou de liquidation
judiciaire l'encontre du promoteur.

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LA VEFA AU MAROC APPLICABLE A PARTIR DU SEPT NOVEMBRE 2003
(Date d'entre en vigueur de la loi n44-00)

I- Schma de ralisation :

I Premire tape :

2. Parachvement des fondations de l'immeuble ;

3. Dpt la conservation foncire des copies du cahier des charges,
du plan d'architecture "ne varietur" et du rglement de coproprit
provisoire le cas chant (618-4 ) ;

4. Remise l'acqureur :
a) Du cahier des charges du projet (article 618-4) dment sign par
les parties ;
b) Et du rglement de coproprit provisoire (Article 11 de la loi n8.00
sur le statut de la coproprit et article 618.4, 3 alina) ;


I Deuxime tape :

1. Caution d'un tablissement bancaire ou dune compagnie
d'assurances garantissant le remboursement des sommes perues au
titre du paiement du prix de vente ;

2. Contrat prliminaire de vente (Obligatoire);

3. Paiements chelonns du prix de vente en trois parties correspondant
:
a) l'achvement des fondations ;
b) l'achvement des gros uvres ;
c) l'achvement des travaux de finition.


I Troisime tape

1. Mention d'une prnotation sur production du contrat prliminaire,
mais aprs accord pralable du vendeur ;


I Quatrime tape :

6. Obtention du permis d'habiter ou de conformit ;

7. Etablissement du rglement de coproprit dfinitif ;
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8. Eclatement du titre foncier ;

9. Signature du contrat dfinitif de vente ou constatation du
parachvement de l'immeuble ;

10. inscription du contrat dfinitif de vente ou du jugement du tribunal de
premire instance.


II- Garanties (de droit commun)

I Garantie des vices cachs :

3. La garantie annale (article 549 du DOC);

4. La garantie dcennale (article 769 du DOC);


Apprciation :

I La nouvelle VEFA marocaine est un instrument hybride :

Elle tient de la vente terme : le transfert de la proprit na lieu
quaprs l'achvement de l'immeuble ;

Elle tient de la VEFA classique : en tant qu'elle permet le
versement du prix de vente chelonn au vendeur au cours de la
construction de l'immeuble.

I La nouvelle VEFA marocaine n'offre toutefois pas un cadre protecteur
efficace pour les acqureurs en raison de l'Insuffisance de garanties
offertes sur la bonne fin des travaux de construction.






LA VEFA EN FRANCE

I- Schma de ralisation :

I Premire tape :

1. Signature d'un contrat de rservation (Facultatif) ;

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2. Dpt sur un compte bancaire indisponible de 5% du prix de vente ;


I Deuxime tape :

1. Justification de lachvement des fondations de l'immeuble ;

2. Etablissement d'un rglement de coproprit - tat de division ;

3. Projet de contrat de vente ;

4. Notification du contrat de vente l'acqureur et du contrat de prt ;

5. Signature du contrat de vente et du contrat de prt ;

6. Publication du rglement de coproprit et de la vente ;

7. Inscription sur bordereaux du privilge du prteur de deniers
rtroagissant au jour de l'tablissement de l'acte de prt ;

8. Versement nexcdant pas 35% (fondations), 70% (mise hors d'eau) 95%
(rception des travaux), 5% restent affects en dpt de garantie pour
vices cachs.


I Troisime tape

1. Rception des travaux c'est dire prise de possession par l'acqureur.


I Quatrime tape :

1. Libration de la retenue de garantie de 5%


II- Garanties

I Garanties de remboursement ou de parachvement de l'immeuble
:

Deux types de garanties dites extrinsques peuvent tre dlivres par un
tablissement de crdit, une socit de caution ou une compagnie
d'assurance :

1- Caution de remboursement exclusivement ;

2- Cautionnement pour financement de lachvement ou ouverture de
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crdit pour financement de lachvement.


I Garantie intrinsque d'achvement de l'immeuble

Deux garanties sont prvues :

1- Soit la mise hors d'eau (tanchit) en labsence de privilge et
d'hypothques ;

2- Soit lachvement des fondations avec justification dun financement de
l'immeuble 75% ou par fonds propres, ou par le produit ds ventes dj
conclues ou par crdits confirms dj obtenus



I Garantie de conformit de la construction

1- Vices cachs : 1 an, dcharge possible aprs un mois ;

2- Garantie dcennale couverte par une compagnie d'assurances.



Apprciation :

I Diversit de garanties intrinsques et extrinsques offertes l'acqureur
dans la VEFA ;

I Protection renforce de l'acqureur ;