Introduction générale

Section 1 : Nature des droits

L’enregistrement consiste à analyser un acte par les soins des receveurs des finances laquelle analyse
est accompagnée sauf exception par la perception d’un droit dit droit d’enregistrement.

L’enregistrement gratis (sans perception de droit) n’est accordé que si un texte de la loi prévoit une
exonération.

Les DE peuvent être :

- Des droits proportionnels (assiette*taux) : appliquer un taux sur une assiette

- Des droits progressifs (appliquer plusieurs taux à un contrat) : Il est prévu uniquement pour
les contrats portant vente de terrain destiné à l’habitation.
- Droits fixes : Percevoir un montant déterminé qui ne prend pas en considération l’assiette. Ce
montant peut être pris en fonction du nombre de pages et du nombre des copies.
- L’enregistrement gratis : Gratuitement : Pour accorder la gratuité, il est nécessaire un texte
de loi le permettant.

Section 2 : Caractéristiques de la formalité

L’acte est enregistré une seule fois pour la totalité de ses dispositions.

Un acte est soumis aux droits proportionnels ou progressifs et ne comporte pas les sommes (valeurs)
nécessaires à la liquidation des droits ne peut être enregistré que lorsque les tarifs et valeurs sont
portés au niveau de l’acte, à défaut, les parties sont tenues avant l’enregistrement d’y suppléer avant
l’enregistrement par une déclaration estimative certifiée et signée au pied de l’acte.

Lorsqu’un acte porte plusieurs dispositions soumises aux droits proportionnels ou droits progressifs,
on perçoit autant de droits qu’il y’a des dispositions.

Lorsqu’un acte comporte des dispositions soumises à un droit proportionnel et un droit fixe on
perçoit un droit proportionnel et un droit fixe.

Un acte soumis à un droit proportionnel et plusieurs droits fixes, on peut appliquer pour un même
acte plusieurs droits fixes avec plusieurs droits progressifs mais avec un seul droit fixe (Le droit le
plus élevé des droits fixes).

Section 3 : Les buts de la formalité de l’enregistrement

Les DE constituent une partie des impôts et contribuent avec les autres impôts à alimenter le budget
de l’Etat.

La formalité de l’enregistrement n’est pas une garantie de la validité des actes.

L’enregistrement est un préalable à d’autres formalités ou procédures (Être accepté par une banque
pour accorder des prêts, pouvoir être inscrits sur les registres de la propriété foncière qui constitut
la garantie des droits).

La formalité de l’enregistrement donne une date certaine aux actes SSP (actes établis par le seul soin
des parties sans la présence d’un officié public (notaire)).
Pour les actes obligatoirement soumis à la formalité de l’enregistrement, le législateur a prévu des
délais de rigueur pendant lesquelles les parties doivent enregistrer leurs actes. Ces délais varient
entre 10 jours et 1 année.

1- Délai de 10 jours
- Les actes dressés par les huissiers notaires (Les exploits et les procès-verbaux).
- Les actes établis par les courtiers pour les ventes publiques de meubles.

2- Délai de 30 jours
- Les actes notariés ne touchant pas à la situation juridique des immeubles et des fonds de
commerce : Les contrats de mariage, procuration.
- Les actes de location (bail ou mutation de jouissance) dont la durée de la location ne dépasse
pas 3 années conformément au code des droits réels.
- Les actes établis par les intermédiaires pour les achats et les ventes d’immeubles ou FC ou les
actes établis par les professionnels en la matière.

3- Délai de 60 jours (délai du droit commun)

- Les actes notariés touchant à la situation juridique des immeubles et des fonds de
commerce : La vente, la donation, l’hypothèque, les nantissements des FC, location pour plus
de 3 ans.
- Les actes administratifs portant transmission d’immeubles, location d’immeubles, marchés,
concessions, constitution, cession et main levée d’hypothèque ainsi que les cautionnements
relatifs à ces actes.

NB : Un acte administratif est un acte ou l’une des parties contractantes est l’administration 🡺
Ministères et établissements publics à caractère administratif

Concession : Exploiter un service (domaine) public 🡺 Exemple : Utiliser les câbles de la poste
tunisienne.

- Les actes SSP portant transmission de propriété d’immeubles, de FC ou de clientèle ou

portant vente de Murabaha ou cession de bail portant sur des immeubles.
- Les contrats SSP portant ISTISNAA relatifs à des immeubles.
- Les actes SSP portant donation de meubles
- Les actes SSP portant constitution, cession et main levée d’hypothèque ou de nantissement.
- Les actes SSP portant location d’immeubles ou de FC.
- Les actes SSP portant formation, prorogation, transformation ou dissolution d’une société
ainsi que les actes portant augmentation ou réduction du capital social ou les actes portant
cession de parts dans les sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions.
- Les actes de formation, prorogation ou de dissolution des groupements d’intérêts
économiques, l’augmentation, l’amortissement ainsi que la réduction de leur capital ainsi que
les actes SSP portant cession des parts dans ce groupement.
- Un partage d’immeuble ou de bien immeuble faisant partie d’une succession ou d’une
société.
- Les actes SSP portant marché, concession opérations de publicité, franchise mutation à titre
onéreux de propriété des droits industriels, artistiques ou littéraires ou les droits
d’exploitation ou d’usage de ces droits ou portant transaction à titre onéreux avec les artistes,
 les créateurs ou les sportifs en leur qualité professionnelle et ce, même lorsque cette
transaction est interdite.
- Actes SSP portant prêt, crédit-bail, ouverture de crédit ou ijara.
- Les actes portant cautionnements de sommes ou de valeurs.

NB : Pour les actes portant mutation d’immeubles ou de FC établis à l’étranger, le délai est
double 🡺 120 jours.

4- Délai de 90 jours
- Les testaments au profit des héritiers et dans la limite du 1/3.
5- Délai de 120 jours
- Les jugements (prononcés par le tribunal cantonal (Si MT <7.000D) et TPI) et arrêts (cour
d’appel et cassation) et portant :
- Condamnations ou liquidations
- Mutations de ^propriété d’immeubles ou partage d’un immeuble ou échange de ces mêmes
biens ou établissement du droit d’un locataire d’un immeuble ou détermination de son
montant ou cession d’actions ou de parts conférant à leurs possesseurs le droit à la
jouissance ou à la propriété d’un immeuble
- Mutation de propriété de FC, sa location ou mutation de clientèle ou établissement du droit
d’un locataire d’un FC.
- Ventes publiques d’un bien meuble
- Partage d’un bien meuble faisant partie d’une succession ou de l’actif d’une société.

6- Délai d’une année

- Les successions ou les mutations par décès

Section 3 : Le décompte du délai

Pour se faire, le jour de la date de l’acte n’est pas décompté. Lorsque le dernier jour du délai coïncide
avec un jour férié ou un jour de fermeture des recettes, il y’aura prorogation jusqu’au premier jour
ouvrable.

Pour les actes administratifs soumis à l’approbation de l’autorité de tutelle, le délai commence à
courir à partir de la réception par l’autorité qui a passé l’acte de l’approbation de l’autorité de tutelle.
 Application de la loi fiscale dans le temps et dans l’espace

Section 1 : Application de la loi fiscale dans le temps

Le fait générateur des droits :

Pour les actes non obligatoirement soumis à l’enregistrement : Le fait générateur des droits est
matérialisé par la présentation de l’acte à la formalité de l’enregistrement.

On applique par conséquent la loi en vigueur de la date de l’enregistrement de l’acte.

Pour les actes obligatoirement soumis à l’enregistrement : Le fait générateur des droits est
matérialisé par l’établissement de l’acte.

On applique par conséquent la loi en vigueur de la date de l’établissement de l’acte.

🡺 Ceci renforce la sécurité des rapports contractuels et est conforme au principe de non
rétroactivité de la loi.

Toutefois, pour les lois nouvelles comportant un régime fiscal plus favorable, on applique la loi en
vigueur de la date de l’enregistrement de l’acte lorsque la loi le prévoit.

Section 2 : Application de la loi fiscale dans l’espace

On doit appliquer 2 critères qui n’ont pas la même force :

1- Le lieu de l’implantation du bien :

Une opération portant sur un bien déterminé doit être enregistrée dans le pays ou le bien est
implanté.

C’est un critère général qui ne souffre d’aucune exception et qui permet d’éviter la double
imposition dans la mesure ou le bien est implanté dans un seul pays.

2- Le lieu de l’établissement de l’acte :

Partons de l’hypothèse qu’il existe des actes qui ne se rapportent pas à des biens ayant une assise
matérielle, dans ce cas, on retient le lieu de l’établissement de l’acte qui ne s’applique que
lorsque le premier critère ne peut pas être appliqué.
 Pour le marché, et même lorsque l’acte relatif à un marché n’est pas établi en Tunisie, le marché
doit être enregistré en Tunisie lorsqu’il est appelé à être exécuté en Tunisie.

Mutations à titre onéreux d’immeubles

Chapitre 1 : Contrat de vente

C’est un contrat par lequel on a l’engagement des 2 parties (l’une pour vendre et l’autre pour acheter)
et ce sur un bien déterminé et pour un prix définitif (art 581 du COC) 🡺 La vente parfaite.

L’offre de vente et la promesse unilatérale de vente ne répond pas aux conditions d’une vente.

La promesse synallagmatique répond aux conditions d’une vente.

Les conditions nécessaires pour l’exigibilité des droits d’une vente

Pour appliquer le régime des ventes, il faut que l’engagement des parties soit ferme, actuel et certain.

Vérification de ces conditions à travers la théorie des conditions :

1- La condition suspensive : C’est la condition qui suspend l’engagement des parties à la

réalisation d’un événement futur et incertain indépendant de la bonne volonté des parties.
Exemple : Achat d’un terrain est subordonné à l’obtention de l’autorisation pour bâtir 🡺 Dans
ce l’AF ne perçoit qu’un droit fixe et lorsque la condition se réalise le droit exigible pour les
ventes 5% devient exigible le jour de la réalisation de la condition.
2- La condition résolutoire : C’est la condition qui, lorsqu’elle intervient, elle met fin au rapport
contractuel.
Exemple : Achat d’un terrain à condition que dans les 3 ans à venir la zone où le terrain se
situe ne sera plus considérée comme verte. 🡺 A la date de l’établissement du contrat, ce
dernier est parfait, il supporte le droit proportionnel exigible au titre des ventes.
Si la condition résolutoire est confirmée, les DE ne sont pas restitués.
La condition résolutoire a intérêt civil, il permet à la partie qui a acheté de récupérer la
somme auprès de l’autre partie + lui restituer son bien.

Section 1 : Le régime des ventes : Droit commun

1- Assiette : C’est le prix majoré des charges augmentatives du prix. Ces dernières sont les
charges qui normalement sont à la charge du vendeur et que le contrat les a mis à la charge
de l’acheteur.
 2- Le taux : Le droit de mutation dans le cadre du droit commun est de :
- 5% au titre des droits d’enregistrements
- 2% si la valeur du bien objet de la mutation varie entre 500.000 et 1.000.000D
- 4% si la valeur du bien objet de la mutation est supérieur à 1.000.000D

A ces droits, doit s’y ajouter un droit de 1% perçu :

- Soit au titre de l’inscription du bien au nom du nouveau propriétaire sur les registres fonciers
détenus par la conservation de la propriété foncière. Ce droit est perçu en contrepartie d’un
service rendu et il ne supporte jamais des pénalités de retard.
- Soit au titre du droit de mutation et de partage des immeubles non immatriculés 🡺 Il s’agit
d’un complément de droits d’enregistrements et supporte par conséquent les pénalités de
retard.

A ces droits peut s’y ajouter un droit de 3% pour défaut d’origine de propriété :

C’est un droit exigible sur les actes et les mutations qui ne comportent pas les références de
l’enregistrement de la précédente mutation à titre onéreux ou par décès 🡺 Les donations et le partage
supportent le droit de 3% car ils ne constituent une mutation à titre onéreux ou par décès.

Le partage : Il ne constitut pas une mutation mais plutôt une fin à un état d’indivision.

Cas pratique : Mr X procède à l’acquisition d’un appartement auprès de Mr Y pour le prix de

600.000D. Les parties se sont mis d’accord que le bien sera tiré à l’acquéreur en janvier 2022.

Le contrat précise que le bien est revenu au vendeur suite à un partage. Le bien est immatriculé à la
CPF.

Faites la liquidation des droits en supposant que l’acte est établi en 3 pages et 5 copies.

Corrigé : 600.000*7% 🡺 600.000*5% DE + 600.000*2% supp

CPF : 600.000*1%

DO : 600.000*3%

Droit de timbre : 5*2*(5-1).

Toutes les fois ou la liquidation se fait en appliquant un droit proportionnel ou un droit progressif, il
y’aura perception d’un droit de timbre de 5d*nbre de feuilles*nbre de copies -1.

H1 : En cas de présentation de l’acte après le délai légal 60 jours, les perceptions suivantes vont subir
des pénalités de retard :

5% supporte les pénalités de retard

2% supporte les pénalités de retard

1% CPF ne supportent pas les pénalités de retard.

3% ne supportent pas les pénalités de retard.

Droit de timbre : Supporte les pénalités de retard.

H2 : Le bien est revenu au vendeur suite à un échange 🡺 Même correction et rien ne change.
H3 : Le bien est revenu au vendeur suite à un échange enregistré à la recette des finances sous le
numéro 5210 nabeul 🡺 Il n y’a pas de 3% pour DO

Cas pratique : Mr A établit un acte de mutation à titre onéreux avec Mr B. L’opération porte sur un
terrain dont la superficie est de 700 m² pour le prix de 140.000D. l’acquéreur subordonne son
acquisition à l’obtention d’un permis de bâtir

Faites la liquidation des droits en supposant que l’acte comporte 4 pages (2 feuilles) et qu’il a était
établi en 4 copies.

Corrigé : Ce contrat ne répond pas aux conditions de perception de la vente prévues par l’article 580
du COC (vente parfaite) et par conséquent il ne peut pas supporter le droit de 5% exigibles pour les
actes parfaits.

⇨ On lui applique un droit fixe de 25*4*(4-1) = 300D

N’étant pas une mutation parfaite, on ne peut percevoir ni 1% et ni 3%.

Pas de droit de timbre car l’acte n’a supporté ni le droit proportionnel ni le droit progressif.

H1 : Supposant que la municipalité a accordé l’autorisation de bâtir 🡺 Avec cet accord, le contrat
devient parfait et il est passible du droit proportionnel.

DE : 140.000*5%

Droit de mutation et de partage des immeubles non immatriculés : 140.000*1%

DO : 140.000*3%

Droit de timbre : 5*2(4-1) = 30D.

Section 2 : Les régimes particuliers

Il s’agit tout simplement de remplacer le taux de 5% exigible au titre des DE par un autre taux :

- Droit fixe
- Droit progressif
- Gratuité (Gratis)

1- L’acquisition des terrains destinés à la construction des immeubles individuels à usage

d’habitation

- 1% par le prix de la superficie jusqu’à 120m²

- 2% entre 120,001 et 300 m²
- 3% entre 300.001 et 600 m²
- 5% sur le prix de la superficie qui dépasse les 600 m²

Le bénéfice de ce régime nécessite la réunion des conditions suivantes :

1- La mutation doit porter sur un terrain

2- L’usage et la construction d’immeuble individuel
3- L’usage de bien est l’habitation
4- Il doit s’agir d’une acquisition et non d’un échange
Ce même régime progressif s’applique également aux acquisitions effectuées auprès des promoteurs
immobiliers agrées.

2- L’acquisition de constructions auprès de promoteurs immobiliers agrées

Les acquisitions de constructions d’une première mutation à titre onéreux portant sur des
logements construits par des promoteurs immobiliers bénéficient de l’enregistrement au droit
proportionnel de 3% sur le prix de la superficie qui dépasse 300.000D

L’application du droit proportionnel ne peut jamais aboutir à un droit inférieur aux droits liquidés
sur la base de droit fixe.

L’application de ce régime nécessite la réunion des conditions suivantes :

a- Il doit s’agir d’une première mutation (Un bien nouvellement construit par le promoteur et
qui n’a pas fait l’objet d’aucune mutation antérieure).
b- La mutation doit être à titre onéreux
c- La mutation doit porter sur un logement

Outre ces conditions, et lors de l’établissement du contrat de vente, le bénéfice de ce régime de

faveur préférentiel nécessite la production de :

- Une copie du PV de recollement délivrée par la municipalité

- Un certificat de conformité + bonne exécution des travaux délivré par le bureau d’étude ou
l’ingénieur qui a fait le suivi des travaux.

La loi précise qu’il y’aura déchéance et application des DE aux taux de 5% majoré des pénalités de
retard en cas de changement de vocation de l’immeuble.

3- Les actes de réalisation des promesses de vente établis avec les promoteurs immobiliers

Ces réalisations bénéficient de l’enregistrement au droit fixe.

La charge des DE revient dans ce cas au promoteur immobilier.

Si la vente se réalise 🡺 Aucun régime de faveur et application du taux de 5%.

4- Les investissements/ projets classés prioritaires ou à caractère social

En principe, les acquisitions effectuées par les promoteurs immobiliers sont enregistrées au taux
de 5%.

Toutefois, les promoteurs peuvent bénéficier du droit fixe lorsque l’acquisition porte sur un bien
classé prioritaire ou à caractère social par le ministère chargé de l’habitat.

L’enregistrement au droit fixe nécessite la production de ces attestations.

Le caractère prioritaire est apprécié par référence à la politique de l’Etat

Le caractère social est sévère (superficie limitée et prix indexé sur le SMIG.

5- Les acquisitions dans le cadre de l’aménagement des zones industrielles ou touristiques ou

de zones pour l’exercice d’une activité artisanale ou professionnelle
La première mutation à titre onéreux de lots de terrain ou de construction aménagés pour
l’activité économique au sens de la loi de l’investissement réalisée dans le cadre de
l’aménagement des zones industrielles ou touristiques pour l’exercice de l’activité artisanale ou
professionnelle conformément au plan d’aménagement urbain bénéficient de l’enregistrement
au droit fixe.

6- Acquisition de logements par des non-résidents en devises

Les mutations à titre onéreux de logements acquis en devise par des non-résidents au sens de la
législation relative au change bénéficient de l’enregistrement au droit fixe.

L’appréciation de la notion de la non-résidence au sens de la législation de change se fait sur une

période de 2 ans.

7- Acquisition des terres agricoles par un crédit foncier

Les mutations de propriété de terres agricoles destinées à la réalisation d’investissement dans le

secteur agricole par un crédit foncier bénéficient de l’enregistrement au droit fixe.

8- Règles de transparence du leasing

S’il y’a un régime de faveur à l’acheteur, on le donne à l’acquisition effectuée par la société de
leasing.

Le leasing immobilier est matérialisé par 3 contrats :

a- Acquisition effectuée par la société de leasing

En principe, les acquisitions effectuées par les sociétés de leasing ne bénéficient d’aucun régime
de faveur, ce dernier peut s’étendre à l’acquisition effectuée par la société de leasing.

NB : L’acquisition d’un bien par la société de leasing peut bénéficier du régime de faveur, ce
dernier peut s’étendre à l’acquisition effectuée par la société de leasing.

Exemple : Acquisition par la société de leasing auprès d’un promoteur immobilier dont l’usage est
économique avec le respect de la totalité des conditions 🡺 Application du droit fixe

b- Contrat du leasing (location-financement)

C’est un contrat qui ne comporte pas une mutation d’immeuble auquel on applique le droit
proportionnel. Il est toujours enregistré au droit fixe.

c- Contrat de l’option d’achat

La vente d’immeuble conclue entre l’établissement de crédit et le preneur dans le cadre

d’opération de leasing (que la vente soit faite au cours de la durée de la location ou à son terme)
bénéficient de l’enregistrement au droit fixe et ce à condition que l’option d’achat soit exercée
par la même personne bénéficiaire du contrat de leasing initial (par anticipation ou à son
expiration).

9- Contrats de mutation conclus dans le cadre de IJARA

L’application du même régime prévu pour le leasing

10- Acquisitions par des sociétés totalement exportatrices

 Les acquisitions effectuées par ces derniers nécessaires à leurs activités bénéficient de
l’enregistrement gratis.

Le droit de 1% au titre de la CPF est exigible étant une contrepartie de service rendu.

Le droit de 3% se rapportant à la précédente mutation demeure exigible.

Le droit de 1% au titre du droit de droit de mutation et de partage des immeubles non

immatriculés n’est pas exigible étant un complément de droit d’enregistrement.

11- Résiliation des contrats dans 3 jours

Les résiliations pures et simples qui interviennent dans les 3 jours qui suivent la date de l’acte
résilié et qui sont enregistrés dans les mêmes délais bénéficient de l’enregistrement au droit fixe.

12- Acquisitions au profit des partis politiques légalement autorisés

Ces derniers bénéficient de l’exonération des droits de mutation à condition que le bien soit
nécessaire à leur activité.

13- Vente de récolte sur pieds

Les récoltes sur pieds sont des immeubles en vue de leur éviter le droit de 5%, le législateur leur a
prévu l’enregistrement au droit fixe.

Cas pratique (Leasing) : Par acte SSP en date du 20-01-2015, la société L (de leasing) procède à
l’acquisition d’un appartement (local) à caractère professionnel pour le prix de 300.000D.
L’appartement est immatriculé à la CPF. Il est placé dans une zone réservée aux activités
professionnelles conformément au plan d’aménagement urbain. Le bien nouvellement construit
provient au vendeur d’une acquisition enregistrée à la recette des finances de hammamet le
05-04-2012.

Le contrat comporte que ce local sera réservé dans le cadre d’un contrat de leasing à Mr Mohamed
qui va le réserver à son activité professionnelle.

La société de leasing a conclu le 03-02-2015 un contrat de leasing avec Mr Mohamed.

En cours de leasing, le 05-06-2020, la société de leasing et Mr Mohamed établissent le contrat de

l’option d’achat après le paiement du reliquat du prix de vente 98.000D par Mr Mohamed.

Faites la liquidation des droits en supposant que ces contrats sont enregistrés dans les délais et
sont présentés à l’enregistrement en 3 pages et 4 copies.

Correction :

1er contrat : DE : 25*3*(4-1)

CPF : 300.000*1%

Pas de droit de timbre ni défaut d’origine.

2ème contrat : Location financement :

DE = 25*3*(4-1) seulement car il ne s’agit pas d’une mutation 🡺 Pas de CPF, ni DO ni de droit de
timbre.
3ème contrat : Option d’achat

DE : 25*3*(4-1)

CPF : 98.000*1%

Pas de DO ni de droit de timbre

H2 : supposant que le 1er et le 2ème contrat sont établis en un seul et unique contrat que peut on
changer dans la liquidation ?

🡺 On prend le droit fixe le plus élevé 🡺 On ne fait jamais le cumul des droits fixes

Cas pratique (Société totalement exportatrice) :

Par acte SSP en date du 25-10-2020, La société X totalement exportatrice spécialisée dans l’industrie
manufacturière procède à l’acquisition d’un terrain d’une superficie de 200.000 m² pour un prix de
1.000.000D, le terrain provient au vendeur d’un échange.

Faites la liquidation des droits en supposant que l’acte a été établi en 4 pages et 5 copies

Correction : C’est une acquisition faite par une société totalement exportatrice :

- Incohérence entre la nature de l’activité et la superficie du terrain

- La spéculation et l’agriculture ne collent pas
- Pour l’agriculture, il faut une déclaration d’existence

NB 1 : Sont exonérés du droit complémentaire de 2% et 4% les ventes d’immeubles à usage

professionnel réalisés au profit des entreprises soumises à l’IR selon le régime réel ou au profit des
personnes morales.

NB2 : Sont exclus de l’exonération du droit complémentaire :

- Les acquisitions de terrains destinés à la construction d’immeubles individuels à usage

d’habitation
- Les acquisitions de logements auprès des promoteurs immobiliers

Hypothèse : Si la déclaration d’investissement comporte le bien objet de la mutation (Le terrain) 🡺

Usine nécessaire à l’activité de la société

Correction : Société totalement exportatrice + Usine nécessaire à son activité bénéficie de

l’enregistrement Gratis

DO : 1.000.000*3%

CPF : 1.000.000*1%

NB 1 : Normalement, pour les activités économiques nécessaires à la société totalement exportatrice,

on n’a pas recours à la vérification de la déclaration d’investissement

NB 2 : Le 01-04-2017, le régime initial accordé aux sociétés totalement exportatrices a été abrogé et
l’exonération des DE a été reconduite par le code des DE et de timbres.

Aucune mesure n’a été introduite pour le 1%.

NB3 : Le prix sur lequel seront liquidés les DE composé du prix majoré des charges augmentatives des
prix :
Exemple : Acquisition d’un bien pour 50.000D qui est hypothéqué au profit d’une banque pour
10.000D, le vendeur n’a pas procédé à la main levée de l’hypothèque 🡺 L’assiette du DE devient
50.000+10.000 = 60.000D

Chapitre 2 : L’échange d’immeubles

Le régime de l’échange qui représente le quart du régime des 2 mutations n’est accordé que sous la
double condition :

- Chacun des biens échangés doit être un bien immeuble

- Chacun des biens échangés doit être implanté en Tunisie

A défaut, l’opération est considérée comme étant une vente du bien immeuble ou une vente du bien
tunisien.

Section 1 : Régime du droit commun applicable à l’échange d’immeubles

La législation fiscale prévoit l’application d’un taux de 2.5% sur la valeur de la petite part échangée et
la soulte si elle existe elle supportera le taux du droit commun à savoir 5%.
Le droit de la CPF ou le droit de mutation et de partage des immeubles non immatriculés est perçu
selon le cas pour chacun des biens.

Le droit pour défaut d’origine de propriété sera perçu sur le/les biens dont les références de la
précédente mutation ne sont pas indiquées.

Section 2 : Les régimes particuliers

Sont enregistrés au droit fixe :

- L’échange de biens agricoles à condition que la parcelle nouvelle ne subisse aucune extraction
ou changement affectable pendant les 9 années qui suivent le contrat d’échange.
- L’échange réalisé dans le cadre d’une rectification des vois de lotissements existant pour la
mise en concordance avec le plan de l’aménagement de la commune effectuée à l’initiative
de l’administration communale lorsque les lots échangés sont de valeurs égales.

Cas pratique (Echange) :

Mr X établit un contrat d’échange avec Mr Y.

Mr X cède un terrain dont la valeur est de 100.000D qui lui provient d’un partage enregistré sous le
numéro 9572.

Il prend en contrepartie un magasin dont la valeur est de 80.000D immatriculé à la CPF qui lui
provient d’une succession.

C’est un contrat présenté en 4 pages et 5 copies

Correction : DE : 80.000*2.5%

(100.000-80.000) *5%

CPF : 80.000*1%

Droit de mutation et de partage des immeubles non immatriculés : 100.000*1%

DO : 100.000*3% Droit de timbre : 5*2*(5-1) = 40D 🡺 Il s’agit qu’un seul droit de timbre car il y’a
seulement un seul contrat.

Mutation à titre onéreux de meubles

Section 1 : Vente de meubles autres que fonds de commerce

Les ventes de meubles autres que les ventes publiques de meubles ne sont pas obligatoirement
soumises à l’enregistrement.

Les ventes publiques de meubles constituent une opération obligatoirement soumise à

l’enregistrement et soumises au droit proportionnel de 2.5% sur une assiette composée du prix
majoré des charges augmentatives des prix.

Il n y’a pas ni un droit de 1% pour la CPF ni de 3% pour le défaut d’origine.

Section 2 : Ventes des fonds de commerce

La vente de fonds de commerce est une opération obligatoirement soumise à l’enregistrement et elle
supporte le droit de 2.5% liquidée sur la valeur des éléments composants le fonds de commerce
(Clientèle, achalandage, mobilier et matériel, droit au bail, marque de fabrique, nom commercial).

Les dettes grevant le fonds de commerce ne bénéficient pas de déduction.

La législation sur le fonds de commerce prévoit des garanties sur les mutations à crédit des fonds de
commerce.

Ces garanties sont : Le privilège du vendeur et le nantissement du fonds de commerce.

Chacune de ces garanties sera inscrite sur le registre se rapportant au fonds au tribunal de première
instance auquel sera rattaché le fonds lorsque certaines conditions sont réunies.

Achalandage : lié à l’emplacement : Capacité du lieu à attirer les chalands 🡺 Le lieu les accapare.

La clientèle : Liée à la personne (Nature de l’exploitant) 🡺 On le suit jusqu’au bout pour la qualité de
ses produits.

Pour que ces deux techniques s’appliquent, il faut que la mention du privilège du vendeur ou la
mention de la personne qui a agit par un nantissement soit claire sur l’acte de vente.

1- Privilège du vendeur : Le contrat doit comporter les mentions du privilège.

Le contrat doit être enregistré dans le délai de 15 jours de la date de l’acte.

L’inscription du privilège se fait moyennant la perception de 0.25% du (prix du FC –

l’avance/acompte).

2- Nantissement du fonds de commerce

Le contrat doit comporter la mention de la personne.

L’acte doit être enregistré dans le délai de 1 mois de sa date.

L’inscription du nantissement doit se faire moyennant la perception 0.25% du prix du fonds de

commerce diminué de la valeur des marchandises neuves.

Ainsi, dépassés par les délais susvisés, on ne perçoit plus les 0.25% puisqu’on ne peut plus les
inscrire.

Cas pratique : Mr X vend son FC à Mr Y, le prix de vente se compose de ce qui suit :

Clientèle : 40.000D

Mobilier + Matériels : 7.000D

Enseigne : 10.000D

H1 : Le vendeur a inscrit un privilège sur le FC, l’acquéreur a versé un acompte de 30.000D du prix
du FC. L’acte a été établi le 05-10-2020 et a été présenté à l’enregistrement le 25-10-2020 en 3
pages et 4 copies.

H2 : L’inscription d’un nantissement dans les mêmes conditions.

Corrigé (H1) :
 Assiette du FC = 40.000+7.000+10.000 = 57.000D

DE = 57.000 * 2.5%

Droit de timbre = 5*2*(4-1) = 30d

Pas de possibilité d’inscrire le privilège car le délai de 15 jours a été dépassé (25/10>20/10).

Corrigé (H2) :

Les droits d’enregistrement et de timbre restent les mêmes.

Nantissement = 57.000*0.25% (Le délai est respecté car le délai de 1 mois n’a pas encore expiré).

Mutations à titre gratuit

Chapitre 1 : La donation

Le régime fiscal des donations varie selon le degré de parenté liant le donateur au donataire.

L’assiette sur laquelle les droits de donation sont liquidés se compose de la valeur marchande du
bien à la date de la donation dans un marché économiquement sain, à ce titre les parties doivent
porter sur l’acte de donation la valeur du bien.

La validité de la donation nécessite l’établissement d’un acte authentique notarié. Toutefois,

l’absence de cette condition n’est pas de nature à empêcher la perception des droits exigibles.

Le régime fiscal des donations prévoit :

Le droit pour défaut d’origine de propriété : N’est pas exigible sur l’acte de donation : La
donation ne confère pas d’origine elle ne supporte pas donc le droit pour défaut d’origine.

Section 1 : Le régime de droit commun des donations

Ce régime varie selon le degré de parenté liant le donateur au donataire :

1- Donations entre ascendants, descendants et époux

Droit d’enregistrement au droit fixe de 25D sans tenir compte de nombre de pages et copies.

Droit de CPF est de 100D

Le contribuable en tout va payer seulement 125d sans droit de timbre.

2- Donations entre les autres degrés de parenté :

a- Entre frères et sœurs : 5% + droit de timbre
b- Entre tentes/oncles/neveux/nièces/grands oncles/grandes tentes/petits
neveux/petites nièces/ cousins : 25% + droit de timbre
c- Entre parents au-delà du 4ème degré de parenté : le DE est de 35% + Droit de timbre

NB : Le droit de la CPF devient de 1% pour tous les cas sauf pour les donations entre
ascendants, descendants et époux.

Section 2 : Régimes particuliers

Bénéficient de l’enregistrement au droit fixe :

1- Les dons accordés l’Etat, les collectivités locales, les entreprises publiques ainsi que les dons
accordés dans le cadre de la coopération internationale au profit des entreprises publiques et
des associations crées conformément à la législation en vigueur et tous les contrats financés
par des dons lorsque les DE sont à la charge de ces parties.
2- Les donations d’immeubles réalisées dans le cadre de l’adhésion au régime du communauté
des biens entre époux réservés à l’utilisation de la famille ou à son intérêt au sens de la
législation relative au régime de communauté des biens entre époux.
3- Les donations portant sur des logements accordés au profit des époux, ascendants et
descendants des martyrs de la nation, de l’armée, des forces de sécurité intérieure, de la
garde nationale et des douanes.

Cas pratique : Par acte notarié, en date du 10/11/2020, Mr Mohamed a fait donation à son fils Mr
Ali. Cette donation porte sur un appartement immatriculé à la CPF dont la valeur est estimée à
200.000D.

Faites la liquidation des droits exigibles sur l’acte en supposant qu’il se comporte 2 pages.

H2 : La donation a été accordée par Mr Mohamed à son frère Hedi (Mêmes données).

Correction (H1) :

DE = 25D car il s’agit d’un descendant.

CPF = 100D (immatriculé).

Pas de défaut d’origine.

Remarque générale : C’est le notaire en premier lieu qui timbre de son registre. Par conséquent, les
parties contractantes ne supportent pas directement le droit de timbre et puis il sera remboursé
par les parties (Débours).

Correction (H2) :

DE = 200.000*5%

CPF = 200.000*1%

Pas de droit de timbre car c’est un acte notarié et c’est le notaire qui paye le droit de timbre et pas de
défaut d’origine.

Autres actes obligatoirement soumis à l’enregistrement

Chapitre 1 : Les actes de sociétés

Section 1 : La constitution des sociétés

La société est un contrat par le biais duquel un ou plusieurs personnes apportent à la société des
biens qui peuvent être soit en nature soit en numéraire.

Ces apports peuvent être classés aussi en apport purs et simple et apports à titre onéreux.

Si la législation fiscale était muette, aucun problème ne se pose au niveau de la liquidation des DE
dans la mesure ou on applique du régime des mutations à l’acte de constitution des sociétés selon la
nature des biens. Toutefois, en vue d’encourager les constitutions des sociétés, le législateur a prévu
un régime de faveur qui consiste à appliquer un simple droit fixe de 150D/acte à concurrence des
apports purs et simples.

Les apports purs et simples sont les apports compensés par des titres de la société (parts sociales ou
actions) et qui subissent les risques de l’entreprise.

Les apports à titre onéreux ne subissent pas les risques de l’entreprise et sont assimilés à des ventes
selon la nature des biens apportés, on leur applique par conséquent le régime des ventes
correspondants.

Pour les apports d’immeubles, il y’a lieu de percevoir le droit de 1% soit au titre de la CPF, soit au titre
du DMPINI.

Pour les biens immeubles apportés dont les références de l’enregistrement de la précédente
mutation ne sont pas indiquées, on perçoit le droit de 3% au titre du DO de propriété.

Cas pratique : La société SIR (SARL) est constituée le 25/11/2020, entre les associés A, B et C :

- A fait apport d’immeuble estimé à 400.000D hypothéqué au profit de la STB à 100.000D

- B fait apport un FC estimé à 300.000D et nantis pour 50.000D.
- C fait apport en numéraire d’une somme de 250.000D

Faites la liquidation des droits en supposant que l’acte de constitution a été présenté en 5 pages et 6
copies.

Correction : DE (A) : 100.000 * 5% (Apport à titre onéreux).

DO (A) : 400.000*3%

Droit de timbre : 5*3*(6-1)

Etant donné que les DE sont exigibles et perçus sur l’acte qui matérialise la constitution même de la
société à savoir le PV de l’assemblée générale constitutive pour les sociétés de capitaux (SA et SCA).

Il s’agit des statuts pour tout autre type de société.

Les actes et écrits qui précédent le PV de l’AG constitutive des sociétés par action ainsi que les actes
et écrits qui précédent l’augmentation de capital et qui ne comportent pas obligation, libération ou
transmission de biens meubles ou immeubles entre les associés ou autres personnes enregistrés au
droit fixe de 25d par acte.

Pour les autres types de sociétés, ce sont les statuts qui constituent la date matérialisant la
constitution de la société. Par conséquent, les droits sont liquidés sur les statuts.
Au niveau des régimes particuliers, les actes constitutifs des sociétés bénéficient de l’exonération des
DE. Par conséquent, il n y’a pas de perception de DE au titre des apports nonobstant leur nature (purs
et simples ou à titre onéreux) à condition qu’il soit nécessaire à l’activité de la société

Toutefois, le droit de 3% pour DO reste exigible sur les immeubles dont les références
d’enregistrement ne sont pas indiquées.

Le droit de 1% au titre de la CPF demeure aussi exigible.

Cas pratique : Mêmes données que le cas précédant mais il s’agit d’une société totalement
exportatrice.

Correction : Pour A pas de DE et pas de droit de timbre 🡺 Gratis.

400.000*1% reste exigible car il s’agit d’une contrepartie de service rendu

DO = 400.000*3%

Pour B et C 🡺 Gratis pas de DE ni de droit de timbre.

La législation en matière de DE n’accorde pas le régime particulier au titre du développement

régional.

Section 2 : Augmentation de capital des sociétés

L’acte d’augmentation de capital des sociétés est assimilé à l’acte de constitution des sociétés dans la
mesure ou on a des apports qu’on doit les enregistrer selon leur nature :

- Apports purs et simples : Enregistrement au droit fixe de 150d/acte.

- Apports à titre onéreux : Droit de mutation selon la nature de l’apport et le droit de 1% et de
3% restent exigibles.

Les actes d’augmentation de capital des sociétés totalement exportatrices bénéficient de

l’enregistrement gratis avec la perception d’un droit de 1% au titre de la CPF et la perception du droit
de 3% au titre du défaut d’origine de propriété le cas échéant.

Toutefois, il est précisé que ne sont pas obligatoirement soumises à la formalité de l’enregistrement :

1- Les actes d’augmentation ou de réduction du capital des SICAV 🡺 Dans le cas d’apport pur et
simple.
2- Les actes d’augmentation de capital ou de réduction de capital des sociétés coopératives 🡺
Dans le cas d’apport pur et simple.

L’exonération dans ce cas, couvre ces actes lorsqu’ils ne comportent pas mutation, transmission ou
libération.

NB : Les régimes de faveur de la constitution sont applicables pour l’augmentation du capital.

Pour le droit de souscription et versement, le receveur continu à percevoir 150d.

Ces règles s’appliquent à n’importe quelle augmentation de capital y compris celle par compensation.