Le 5/11/09

Contrat de vente immo.

Définition : c’est un contrat de vente singulier, car vente immobilière.

Les règles du droit commun des Ct s’appliquent :

-art. 1582 Cciv : la vente est une convention qui implique l’obligation de livrer et de payer

-art. 1583 : la vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. Aucune forme
particulière n’est requise, ceci est un principe (principe du consensualisme)

-art. 1589 : la promesse de vte vaut vte s’il y a un consentement réciproque des 2 parties sur la chose
et le prix. Ex. le compromis de vente est déjà une vente, bien qu’il y ait possibilité de se rétracter.

Le code de la construction et de l’habitation, le code de la santé publique par ex complètent le code

civil.

La vte d’immeuble n’est pas une vte comme les autres, car l’immeuble répond à un besoin socio-
économique. L’immeuble est un bien particulier.

Qu’est ce qu’une vente d’immeuble ?

INTRODUCTION

Définition : ( Voir art. 1582 Cciv.) la vte est un contrat par lequel le vendeur transfère à l’acheteur un
bien en contrepartie du prix. C’est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent
envers une ou plusieurs autres à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose.

Caractéristiques du Ct de vente immo :

-Un Ct nommé : il est prévu par le Code civil, et règlementé par la loi, comme le Ct de bail, de prêt….

-Un Ct synallagmatique : vendeur et acheteur s’obligent réciproquement.

-Un Ct commutatif : dès la formation du Ct vendeur et acheteur savent qu’il n’y a pas d’aléa. –Ct à
titre onéreux : la contrepartie du transfert de propriété est le prix. A défaut de prix, le Ct de vente est
nul et peut être requalifié de donation.

-Un Ct consensuel : aucun formalisme n’est requis, la forme notariée n’est pas exigée à peine de
nullité. Le notaire ne vient que consolider la vte qui existe dès l’accord des parties sur la chose et le
prix.

Les limites du consensualisme :

les dispositions légales

L’acte notarié signé n’est qu’un formalisme pour la publicité foncière, pas pour la validité de l’acte de
vente. Toutefois le formalisme peut être renforcé pour la validité de la vte, c’est le cas pour la vente en
état d’achèvement futur (vte sur plan) dans cette situation la vte doit être notariée à peine de nullité.

La promesse de vente (compromis de vente) contient un délai légal de rétractation. Par ailleurs l’achat
peut être soumis à conditions (ex. prêt de la banque..) Art. L 312-16 C ; consommation : l’emprunt est
toujours prévu dans la vte d’immeuble, il fait alors l’objet d’une condition suspensive même si cette
condition n’est pas prévue au contrat. En revanche, si le paiement est cash, sans recours à un
emprunt, l’acquéreur doit mentionner dans le contrat qu’il ne se prévaut pas de l’ art. L 312-16 C.
conso. (loi du 13 juillet 1979)
Le droit de rétractation : la loi SRU, art. L 271 -1 C. construction et de l’habitation

Le délai du droit de rétractation est de 7 jours, il concerne l’acquisition d’immeubles : bâtiments,

terrains, lotissements etc…Confère à l’acheteur non professionnel un droit de rétractation pour un
immeuble à usage d’habitation.

Application conventionnelle de la loi : si le vendeur est d’accord l’acquéreur peut se prévaloir de la loi
SRU pour un immeuble à usage mixte (habitation et professionnel) et bénéficier du délai de
rétractation de 7 jours (lorsqu’il y a un avant contrat)

Autre brèche au consensualisme :

-Le droit de préemption urbain. Malgré le compromis de vente le droit de préemption peut faire
obstacle à la vente. Tant que le maire (ou la communauté urbaine) n’a pas levé l’option dans le délai
qui lui est imparti, la vente n’est pas parfaite.

-art. 1589 C civ : (promesse synallagmatique de vente) cas de la promesse unilatérale de vte : le
vendeur promet de vendre mais l’acquéreur ne promet pas d’acheter = condition suspensive.

-L’enregistrement

Dans le cas d’une promesse unilatérale sous seing privé, l’acte est nul s’il n’est pas enregistré dans
les 10 jours à compter de sa signature.

L’art. L 290 CCH applicable depuis le 01/07/09 : toute promesse de vente consentie par une personne
physique et ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier (ex. servitude,
mitoyenneté …) dont la validité est supérieure à 18 mois, ou toute prorogation d’une telle promesse
portant sur une durée totale à plus de 18 mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par
acte authentique. Art. L 290-2 CCH pour les promesses à long terme, l’acquéreur doit immobiliser 5%
du prix de vente entre les mains du notaire à peine de nullité de la vente. (l’objectif est d’éviter que le
vendeur n’immobilise son bien pour un long terme sans le vendre)

-Un Ct ordinaire : non conclu intuitu personae

-Un Ct translatif : le transfert de propriété s’opère dès le consentement des parties (principe)

Dans le cas d’une vente d’immeuble le transfert de propriété est retardé jusqu’à la signature de l’acte
notarié.

-Un Ct à exécution instantanée, le paiement peut être différé (différent d’une vente au comptant ou
à terme) le prix peut être étalé mais le notaire le déconseille pour la sécurité du paiement, le vendeur
peut toutefois exercer un privilège d’hypothèque. La responsabilité du notaire peut être mise en cause
s’il a authentifié l’acte sans prendre d’hypothèque sur l’immeuble (voir également la clause de réserve
de propriété.)

Les étapes d’une vente

-Constitution d’un dossier avec des éléments physiques et juridiques + les diagnostics (thermites,
amiante,) du bien à vendre (le dossier diagnostic technique répond à l’obligation d’information du
vendeur = phase d’expertise.

- Détermination du prix

-Recherche d’un acquéreur : agence, presse, internet…

-Echange des consentements et rédaction d’avant contrat : promesse unilatérale ou compromis de

vente (le compromis est une promesse synallagmatique)
-Les conditions éventuelles : prêt, vérification des problèmes d’urbanisme (ex : emplacement réservé
par la mairie pour un usage futur) préemption etc… conditions suspensives ( le + souvent elles sont
liées à un prêt) le délai de rétractation.

-Acte notarié et transfert de propriété.

-Levée des conditions suspensives

-Signature de l’acte de vente notarié. Responsabilité du notaire, celui-ci doit sécuriser la transaction.

-Opposabilité aux tiers : le notaire publie l’acte au bureau des hypothèques (informatisation des actes
pour sécuriser la transaction dans les meilleurs délais)

-Remise du prix au vendeur.

La vente immobilière fait appel à des règles de droit issues de différents Codes : C rural ; C urba ; C
CH ; C santé pub (amiante, plomb) ; C minier ; C conso ; C com ; C envir. Mais aussi à des textes non
codifiés : ex loi du 13/07/65 devenue loi Carrez en 1996 pour la copropriété : mesurage des lots. Et
en fin au Droit des contrats spéciaux (baux d’habitation par ex)

I / Premiers regards sur les éléments clés de la vente.

La vente est un Ct sa validité est prévue par l’art 1108 C civ A peine de nullité le Ct doit réunir 4
éléments :

-Le consentement éclairé des parties

-La capacité

-Un objet certain

-Une cause licite

A / Le consentement des parties

1 / La rencontre des volontés

L’accord sur la chose et le prix sont des éléments déterminants de la rencontre des volontés =
rencontre de l’offre et de l’acceptation.

2/ Les vices du consentement

La sanction des vices du CST est la nullité (nullité relative non d’ordre public) et peut donner lieu à
l’octroi de dommages- intérêts. La nullité est l’anéantissement rétroactif d’un acte juridique prononcé
par le juge, elle sanctionne l’absence de formalités requise lors de la formation du Ct ;

-différent de la résolution du CT qui est également rétroactive, mais qui sanctionne le défaut
d’exécution du Ct : les obligations ne sont pas respectées.

-différent de la caducité qui sanctionne un Ct valablement formé mais privé d’effet en raison d’un fait
postérieur. Ex la condition suspensive : si la condition se réalise, le Ct devient caduc.

-La clause pénale qui sanctionne la résolution de la vente par l’octroi d’une indemnité
conventionnellement convenue. Le juge à le pouvoir de minorer et faire passer l’indemnité de 10 % à
5 %.

Cours du 12/11/09
-Les nullités, leur régime et les prescriptions.

Nullité relative, elle ne peut être invoquée que par l’intéressé pour les vices de consentement. Elle
peut faire l’objet d’une confirmation. Délai de prescription = 5 ans (délai qui court à compter de la
découverte du vice)

Nullité absolue : peut être invoquée par toute personne ayant un intérêt (ordre public) délai de
prescription = 5 ans

a/ La violence art. 1111 à 1115 Cciv

Définition : Le cocontractant donne son cst sous la contrainte (physique, psychologique….) pour
échapper à mal plus grave s’il ne consentait pas.

Les conditions :

-La menace d’un mal

-La menace doit être déterminante pour amener le cst

-La menace doit être injuste

Les effets :

La violence peut être prouvée par tous moyens. Elle constitue une faute civile pouvant donner lieu à
des dommages intérêts. La sanction civile peut être assortie de sanctions pénales.

b/ L’erreur art. 1110 Cciv

Définition : l’erreur résulte d’une mauvaise interprétation de la réalité. Elle doit porter sur des
conditions substantielles de la chose (conception subjective)

Les conditions :

-L’erreur doit être déterminante et excusable (= non grossière, par ex l’erreur sur la valeur de l’objet
est grossière dans la mesure où le contractant pouvait se renseigner avant de contracter)

-Elle doit être considérée comme substantielle par les deux parties, et ne doit pas résulter de la
négligence de celui qui l’invoque.

N.B. L’erreur ne doit pas être confondue avec les vices cachés. La jurisprudence a longtemps été
incertaine sur ce sujet. Dans un 1ier temps, la 3ième ch Ccass avait décidé que l’action en garantie des
vices cachés exclu celle en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose
vendue. Ensuite un revirement s’est opéré, et dernièrement dans un arrêt du 6 novembre 2002, la 1ière
ch civ admet à nouveau que l’action en garantie des vices cachés n’exclut pas celle en nullité pour
dol, cette décision devrait s’étendre à l’erreur.

Effets :

L’erreur peut être prouvée par tous moyens. La sanction est la nullité relative.

c/ Le dol art 1116 C civ

Définition : C’est une erreur provoquée par l’une des parties afin d’amener l’autre partie à contracter.

Eléments constitutifs
-Un élément matériel : le dol consiste en des manœuvres frauduleuses (mise en scène, mensonge,
réticence…) pour tromper l’autre partie et l’amener à contracter. (mauvaise foi du vendeur)

La réticence dolosive correspond à un silence volontaire qui fausse les données de la situation =
dissimulation d’un élément essentiel. Le vendeur a une obligation d’information, ex de dol :
dissimulation de l’existence de thermites Ccass 14 mars 2006, le vendeur n’avait pas indiqué que
l’immeuble avait été infecté par des thermites dix ans auparavant, ceci malgré la présence d’un
diagnostic technique au moment de la vente qui ne signalait pas cette information.

Une clause contre les vices cachés est obligatoire pour dédouaner le vendeur, toutefois celui ci a
l’obligation de fournir un diagnostic. La clause exonératoire peut être écartée si la mauvaise foi du
vendeur est établie, celui-ci aurait dû informer l’acquéreur de la présence de thermites dix ans
auparavant malgré le diagnostic fourni au moment de la vente.

Lorsque le vendeur est un professionnel il est toujours présumé connaître les vices de la chose ex :
présence de champignons xylophages dans l’immeuble. Le vendeur professionnel ne peut stipuler
une clause contre les vices cachés car il est censé tout connaître

Le vendeur a une obligation contractuelle d’information en matière de vente immobilière (cette

obligation d’infos ne figure pas en tant que telle dans le Code civil, elle n’est pas d’origine légale mais
pourrait le devenir par un nouveau projet de loi ex : les infos liées à la protection des acquéreurs
emprunteurs, celles liées aux sites et sols pollués, ou aux acquéreurs de lots de copropriété. Une
obligation générale d’informer figure de manière disparate dans les art 1135, 1602, 1626 Cciv, et
dans, les textes relatifs aux vices de cst et ceux des vices cachés.

Conclusion celle des parties qui détient une info qu’elle sait déterminante pour l’autre partie est
débitrice de l’obligation d’informer. Le professionnel est censé connaître les vices.

3/ La lésion

Art 1674 Cciv en matière immo, rescision si lésion de + de 7/12ième du prix (ceci est une forme de
nullité)

Quels sont les Cts susceptibles d’être rescindés ? Certaines ventes immo aléatoires sont exclues de
la rescision pour lésion (l’aléa chasse la lésion) ex pour les ventes viagères idem pour les vtes suite à
une expropriation, car il existe une décision judiciaire.

Qui a un intérêt pour agir ?

-Le vendeur qui a vendu à un prix inférieur à la valeur réelle de l’immeuble vendu. Celui-ci peut il
renoncer à l’action en rescision ? non dans l’acte lui-même, mais il peut à postériori renoncer lorsque
la vente est conclue (Le principe est est qu’il est possible de renoncer à des droits à postériori si la loi
est d’ordre public)

La procédure de rescision.

Le vendeur saisi le tribunal et fait état de faits suffisamment graves et sérieux devant le président du
TGI.

La preuve de la lésion : 3 experts sont alors nommés par le président.

La demande en justice est publiée au bureau des hypothèques (art. 28-4 décret du 4 janvier 1964 sur
la publicité foncière)
La demande est recevable dans un délai préfix de 2 ans à compter de la vente (art 1676 Cciv) Mais
qu’est ce qu’une vente ? Et à quelle date court le délai ? Date du compromis de vente ? En fait le
délai commence à courir à compter de la date où toutes les conditions suspensives sont levées.

Quel est le montant de la rescision de + de 7/12ième dans le pris de vente? Le vendeur a vendu
pour moins de 5/12ième du prix, ex prix de l’acquisition = 48000 € en 2008. En 2008 l’immeuble valait
120 000€, 5/12ième de 120 000 = 50 000, donc la lésion est de 50 000 € .

Les effets de la rescision :

La vente est anéantie mais l’acquéreur a la faculté d’empêcher la rescision en payant le supplément
du juste prix sous déduction du 12ième du prix total + les intérêts sur la somme.

Dans le cadre de la loi Carrez, l’acquéreur peut demander la rescision pour lésion. La loi de 1996
modifiant la loi du 10/07/1965 : si la superficie réelle du lot de copropriété est inférieure à + de
20/20ième alors le vendeur peut supporter une diminution du prix. Si l’erreur porte sur + de 5% le
vendeur en restitue le supplément du prix. (loi du 10/07/1965 : les maisons peuvent êtres vendues en
copropriété)

Le métrage : (loi Carrez) doit être fait par un expert qui n’engage pas sa responsabilité s’il y a erreur
sur la surface, même si l’erreur est grossière (jurisp. Ccass) Le vendeur n’a aucun recours contre
l’expert car il n’existe aucun préjudice pour lui, il a vendu à un prix supérieur au prix réel (situation ou
l’acquéreur exerce un recours contre le vendeur et celui-ci à son tour se retourner contre l’expert). Le
vendeur peut faire le métrage lui-même mais à ses risques et périls.

B/ Le prix

1/ La vente implique la remise d’une somme d’argent, ex. un échange d’immeubles n’est pas une
vente.

Le prix doit être déterminé ou déterminable art 1589 Cciv Il peut être fixé par un tiers (expert) prévu si
cela est prévu dans le contrat. Il peut être indexé , mais il est interdit d’indexer sur les indices
généraux des prix, les prix de biens et services non en relation avec l’objet du Ct. Ex si un loyer est
indexé sur l’indice national du coût de la construction, il peux augmenter ou baisser si cela est prévu
dans les Ct une clause d’indexation est alors nécessaire dans le Ct (délai de prescription pour
demander la révision du loyer à la baisse = 2 ans)

2/ Le prix de vente doit être réel et sérieux

a/ Le prix réel

Différent d’un prix fictif qui peut caractériser une donation déguisée pour échapper aux droits de
succession.

Différent d’un prix officiel + une contre lettre majorant le prix, mais l’administration veille : art 1840 Cgi
= nullité des contre lettres.

Ex Vente immo : prix officiel = 100 000 + contre lettre avec prix indiqué = 150 000 pour échapper aux
frais fiscaux.

Si le notaire suspecte une fraude fiscale il doit alerter le service TRACFIN pour éviter le blanchiment
d’argent. Le notaire peut alors surseoir à conclure le Ct de vente. L’obligation de signaler un cas
suspect incombe aussi à l’agent immo.
b/ Le prix sérieux

Le prix ne doit pas être dérisoire, pas de vente à 1 € symbolique.

C/ L’immeuble

1/ Principe de libre cessibilité

Tous les immeubles sont cessibles sauf :

a/ exceptions légales ou conventionnelles.

-légales : les biens du domaine public sont inaliénables.

Lorsqu’un bien est situé en emplacement réservé il peut être vendu mais l’acquéreur doit en être
informé (le PLU ou POS, peut réserver l’emplacement pour y faire passer une route par ex. )

-conventionnelles : ex : des clauses d’inaliénabilité se trouvent souvent dans les actes de donation,
testaments, legs. Ces clause ne sont valables qu’à 2 conditions : elles doivent être temporaires ; elles
doivent être justifiées par un intérêt sérieux (appréciation du juge)

b/ Les pactes de préférences

Déf. C’est une convention par laquelle le propriétaire d’un immeuble s’engage, au cas où il le vendrait,
de donner la préférence au bénéficiaire du pacte s’il accepte de payer le prix proposé par un autre.

Nature juridique : Il n’y a pas d’engagement ni de vente ni d’achat, la jurisprudence analyse le pacte
comme une promesse de vente unilatérale, cependant, l’art 1840 CGI qui soumet à l’enregistrement
les promesses unilatérales de vente portant sur un immeuble ne s’applique pas au pacte de
préférence. La doctrine l’analyse comme un Ct original. En pratique le pacte de préférence sera le
plus souvent associé à un autre Ct

-Ct de bail au profit du locataire

-Ct de vente au profit du vendeur (priorité de rachat en cas de revente du bien)

-Dans une donation au profit d’un parent.

Plus rarement il pourra être autonome = objet principal d’un Ct conclu d’un Ct conclu entre le
promettant et le bénéficiaire.

Capacité : dans la mesure où le pacte ne comporte pa d’engagement de vendre, il n’est pas

nécessaire que l’auteur du pacte ait la capacité de disposer.

Le prix de vente du bien n’a pas à être mentionné, mais il peut être déterminé ou déterminable.

L’objet du pacte doit être déterminé : le bien doit être désigné avec précision, ainsi que la nature du Ct
envisagé par la suite (vente, bail)

Sa durée peut être déterminée par les parties, à défaut elle est illimitée.

Les effets du pacte de préférence : Tant que le vendeur ne se décide pas à vendre, le pacte reste
sans effets s’il n’a pas de durée spécifique. Dès l’instant où le vendeur prend la décision de vendre, il
a l’obligation a l’obligation de vendre au bénéficiaire du pacte avant de vendre à un tiers. La
proposition de vente faite au bénéficiaire doit revêtir les mêmes caractères que l’offre faite au tiers. Si
le bénéficiaire rejette la proposition, le promettant ne peut vendre au tiers à des conditions plus
avantageuses que celle faite au bénéficiaire.

Hypothèse où le propriétaire du bien vend le bien sans respecter le pacte : la sanction dépendra de
l’attitude du tiers acquéreur.

-Si le tiers est de bonne foi la vente ne sera pas remise en cause, mais des dommages intérêts seront
versés au bénéficiaire (le pacte n’accorde qu’un droit personnel au bénéficiaire et non un droit réel sur
la chose, donc la propriété peut valablement être transmise à un autre par le vendeur)

Mais qu’est ce qu’un tiers de mauvaise foi, se pose la question de savoir si un pacte est soumis aux
formalités de publicité obligatoire à la conservation des hypothèques, or, à ce sujet il existe une
controverse jurisprudentielle (promesse unilatérale ou Ct sui generis). Quoiqu’il en soit, pour établir
qu’un tiers est de mauvaise foi, il faut démontrer la fraude. Ccass : la vente peut être annulée si le
tiers n’ignorait ni l’existence du pacte, ni l’intention du bénéficiaire de le faire jouer. C’est à cette
double condition que la vente sera annulée et pourra donner lieu à des dommages intérêts.
L’annulation ne pourra cependant être assortie d’une substitution de l’acquéreur au profit du
bénéficiaire car celui-ci n’a qu’un droit personnel envers le promettant.

Cours du 3/12/09

II / Les restrictions au droit de vendre incapacités des personnes physiques

Section 1 les personnes physiques

A/ (voir cours précédent le 3/12/09)

B/ Les incapables majeurs

Primauté du droit des régimes matrimoniaux : régime primaire s’applique plutôt que d’ouvrir une
tutelle.

Protection de l’incapable majeur.

Les personnes sous sauvegarde de justice ne peuvent ne peuvent passer des actes de disposition,
mais les actes passés peuvent être rescindés pour l ésion.

La curatelle, moins lourde que la tutelle, pour les actes graves une signature du curateur est
nécessaire.

La tutelle : le tuteur représente la personne. 2 sortes de tutelle : complète ou simplifiée

C/ Les mandats

1/ Le mandat de vendre ou d’acheter

Conditions de validité.

a/ La capacité

Représentation par un mandataire qui agit au nom et pour le compte du mandant. Cela suppose la
nécessité d’avoir la capacité de réaliser une vente en lieu et place du mandant. En revanche, la
capacité du mandant n’est pas une condition de validité (art 1990 Cciv) Le professionnel de vente
immo doit vérifier l’effectivité de la signature du mandant(la signature doit être certifiée devant notaire,
sinon le professionnel de vente immo engage sa responsabilité)

b/ La nature du mandat
Mandat général ou exprès. Pour la vente d’un bien immo, il faut un mandat exprès art 1988 al 2 Cciv.
Le mandataire ne peut aller au-delà de ce qui est prévu par le mandat art 1989 Cciv. Si le mandataire
n’a pas le pouvoir de percevoir le paiement, ceci doit être précisé dans le mandat.

2/ Le mandat de vendre de l’intermédiaire

Un propriétaire mandate un professionnel de l’immo Quelle est la portée du mandat ?

a/ Le pouvoir d’engager le propriétaire

Le mandataire ne peut vendre ou acheter le bien sans l’existence d’une clause exprès dans le mandat
Cf Loi Hoguet et art 1988 et 1989 Cciv Le mandataire ne peut excéder les pouvoirs prévus par le
mandat. Art 72 al 3 D 20/07/72

Les exceptions

Le mandat exprès de vendre ou d’acheter (ex un notaire peut avoir un mandat exprès d’aliéner) A
défaut de mandat exprès, le propriétaire peut demander la nullité de la vente.

Mandat apparent : en principe l’acquéreur ne peut se prévaloir du mandat apparent.

Confrontation de l’offre et de l’acceptation :

L’intermédiaire met en relation une offre et une demande, peut on considérer qu’il y a vente dès cet
instant ? Ccass : le mandataire ou l’acquéreur ne peuvent se prévaloir de la rencontre entre l’offre et
l’acceptation pour se prévaloir de la validité de la vente.

B / Quelle est la mission de l’intermédiaire ?

Sauf mandat exprès il se limite à la recherche d’un candidat acquéreur. Le Ct qui lie l’intermédiaire
avec le propriétaire est un Ct de recherche d’acquéreur. Donc, selon M. Lesage, ce n’est pas un
mandat, la Ccass parle cependant de Ct d’entremise, donc ce fameux mandat de vendre ne serait
qu’un Ct de négociation afin d’aboutir au Ct de vente. Donc le négociateur devrait avoir connaissance
des limites du pouvoir de négociation. Le candidat acquéreur émet une offre que le propriétaire peut
toujours refuser (même si le prix est fixé par le mandat) Sur cette question voir la jurisprudence.

Section 2 Les personnes morales

Pour pouvoir acquérir ou vendre, la société doit avoir la personnalité morale. ( enregistrement de la
société au RCS, extrait Kbis) Une société en formation peut acquérir un immeuble, à condition de
régulariser la vente, sinon les associés fondateurs seront tenus personnellement de la dette.

I / Les enjeux de l’acquisition de la personne morale

-Le cas de société en participation et des sociétés créées de fait : elles n’ont pas de personnalité
morale, donc pas de patrimoine. Elles acquièrent la personnalité morale à partir du moment de
l’enregistrement, avant cet enregistrement ce sont les associés qui agissent au nom de cette société
en formation. Les engagements doivent être repris par la société lorsqu’elle acquiert la personnalité
morale. La liste des actes doivent être intégrés dans les statuts pour que ces actes soient repris
automatiquement par la société.

II/ Les vérifications en matière de société.

-Pour vérifier l’identité et les pouvoirs du représentant légal il faut se référer à l’extrait Kbis. La
nomination et la fonction du gérant font l’objet d’une publicité légale. Les statuts prévoient le pouvoir
du gérant. Celui ci peut il aliéner sans autorisation de l’assemblée générale (cas d’une SA ou d’une
SCI) Si les statuts ne contiennent pas de clauses déterminants les pouvoirs du représentant légal,
celui-ci peut accomplir tous les actes de gestion au nom de la société. S’il existe des restrictions, elles
ne fonctionnent pas pour l’acquéreur qui peut se prévaloir du mandat apparent. Le professionnel de
l’immo, doit vérifier la qualité de la personne représentant la société et les restrictions à son pouvoir
(extrait du RCS) S’il existe des restrictions de pouvoirs seul l’exemplaire des statuts mis à jour au
greffe du tribunal de commerce peut l’indiquer.

Chapitre 2 Le devoir d’information du vendeur.

Section 1 Les informations portant sur le bien.

La jurisprudence précise l’étendue du devoir d’information : informations à caractère physique,

technique, juridique, fiscal, l’aptitude du bien immo à répondre aux besoins de l’acquéreur.

I/ Les caractères physiques ou techniques liés aux caractéristiques du bien.

-Information sur les problèmes continus ou ponctuels : ex insectes xylophages, odeurs…. Ccass civ 7
mai 1974 : constitue une réticence dolosive le fait de ne pas informer que l’alimentation en eau n’était
pas suffisante pour créer un hôtel, alors que le vendeur connaissait l’exigence de l’acquéreur.

-Les informations obligatoires : La surface du bien (loi Carrez), le bornage : art L111-5-3 C urba =
terrain à bâtir, immeuble à usage d’habitation ou mixte, terrain dans un lotissement ou une ZAC ou
une zone de remembrement réalisé par un AFU Le terrain doit être borné au moment de la vente, ce
travail incombe au géomètre (voir le régime de la déclaration préalable Dt de l’urba) L’acte doit
indiquer que le bornage est fait, dans les autres cas le bornage est facultatif mais l’acte doit le
mentionner. S’il n’existe pas de bornage, l’acte est nul pendant un mois à dater de la signature de
l’acte authentique.

A/ Qu’est ce qu’un bornage ?

Art 646 Cciv le bornage est fait par le propriétaire à frais communs si fond riverain. Le recours à un
géomètre expert est obligatoire, il est fait en présence du propriétaire du fond borné et celui du fond
riverain. C’est une opération double, une phase juridique et technique détermine les limites des fonds
contigües. Ensuite la limitation des fonds séparatifs se fait par des bornes (la plupart du temps cela a
une utilité fiscale) A défaut d’accord du propriétaire du fond riverain le bornage ne peut s’effectuer que
par voie judiciaire (tribunal d’instance) S’il y a accord sur les limites, le géomètre pose alors des
repères, fait signer un P.V. de bornage (document contradictoire mais sans lequel il n’y a pas de
bornage) et un plan de bornage est établi. Depuis janvier 2000 les géomètres alimentent une base de
données (ORIGE) pour ne pas recommencer le bornage.

Borner n’est pas mesurer. Le bornage doit être complet et ne peut être partiel. S’il n’y pas d’espace
entre les batiments des 2 propriétés il y a reconnaissance d’une mitoyenneté. Si un côté du terrain
donne sur une voie publique, pour en connaître la limite il faut un arrêté individuel d’alignement
(valable un an) Un bornage ancien doit être réactualisé car une borne ou une clôture peut bouger. Le
géomètre doit vérifier et réactualiser le bornage, sinon un nouveau bornage doit être réalisé.

B/ La notion de surface

La surface habitable (SHOEB surface hors œuvre brute ou SHOEN surface hors œuvre nette) est
une notion à géométrie variable, par ex : la loi du 25 mars 2009 précise que la surface habitable du
logement doit figurer dans le bail, mais ne prévoit aucune sanction.

La surface de la loi Carrez est un mesurage (voir article le particulier n° 1040 sept 2009)

C/ Les équipements du bien vendu

Les parties peuvent convenir de vendre un bien avec des équipements mobiliers (ex une cuisine
équipée.. ) Intérêt fiscal : ex s’il y a 10 000 € de mobilier, les 0,5% des droits de mutation ne porteront
que sur la valeur immobilière. Mais les équipements doivent réellement exister, le CGI exige une liste
détaillée des équipements avec décote.

Certains biens sont automatiquement vendus avec l’immeuble, il s’agit des immeubles par destination
art 524 et 525 Cciv, il s’agit des objets attachés à perpétuelle demeure à l’immeuble

Cours du 10/12/09

Sauf convention contraire, les immeubles par destination sont compris dans la vente art 524 Cciv.

L’art 525 Cciv donne des illustrations : objets scellés, ex miroirs incorporés dans la boiserie….

Le meuble devient donc immeuble s’il a une attache matérielle avec l’immeuble : ex une cuisine
équipée, une bibliothèque qui fait corps avec l’immeuble en résumé, tout ce qui est incorporé à
l’immeuble est considérée comme immeuble par destination. Des biens d’une certaine importance
peuvent être exclus de la vente s’ils sont fixés par scellement et sont facilement détachables ex
radiateurs fixés par de simples vis. Le principe est que ces meubles ne laissent pas de traces trop
évidentes lorsqu’ils sont détachés de l’immeuble. Si le mobilier est inclus dans le prix de l’immeuble la
liste des meubles doit être annexée au contrat de vente et adressée au fisc. Par ex pour les droits de
succession, un inventaire est dressé par le notaire et adressé au fisc qui prend systématiquement 5%
des actifs. Pour éviter de payer 5% sur l’ensemble des actifs, un inventaire des meubles peut être
dressé par un commissaire priseur afin de payer 5% sur la valeur réelle des meubles et non sur un
forfait, cela est intéressant si les meubles n’ont pas beaucoup de valeur.

Lorsqu’il y a une vente immobilière avec des biens meubles incorporés il faut toujours demander s’il y
eu un inventaire car le fisc se fie à l’inventaire.

II / Les caractéristiques juridiques du bien.

La propriété immobilière peut être organisé selon divers modes : le mode individuel ou le mode
collectif (copropriété, ex achat d’un appartement en copropriété)

L’acquéreur doit être informé s’il s’agit d’un lot de lotissement (ou lot de copropriété) ex parfois
certains immeubles individuels sont en fait des lots de copropriété. Existence d’un syndic car lot de
copropriété, s’il y a vente d’un lot de copropriété la loi Carrez s’applique sinon la vente est annulée. Le
mesurage de la Carrez est important pour le calcul exact de la surface vendue. Si la propriété est sous
forme de SCI il y a possibilité d’acheter des parts sociales au lieu d’acheter l’immeuble, mais
l’inconvénient est que l’acquéreur peut acheter le passif de la SCI sans le savoir, et le notaire ne peut
le détecter. Il est préférable d’acheter l’immeuble.

III / L’aptitude du bien

Les qualités d’un immeuble ne doivent pas être appréciées selon ses seules aptitudes physiques et
juridiques. Ces qualités ne suffisent pas il faut s’intéresser à la destination du bien par l’acquéreur.
L’art L 111-3 du C rural énonce des règles de constructibilité aux abords des installations agricoles.
Certaines exploitations sont considérées comme des installations classée soumises à autorisation ou
déclaration (par ex : élevage de porcs) D’autres exploitations peuvent faire partie du schéma sanitaire
départemental. L’art L 111-3 impose de règles de réciprocité. Les communes connaissent les zones
de terrains inconstructibles, donc par réflexe, dès qu’il y a vente de terrain agricole le professionnel ,
de même les parties intéressées peuvent assouplir les règles de constructibilité de l’immo doit se
renseigner pour informer. Le PLU peut prévoir quelques souplesse sur la zone tampon. Toutefois pour
le terrain situé dans cette zone il existe le problème de l’évaluation, ce terrain en fait ne vaut pas
grand-chose car il n’est pas constructible.
IV / Les charges réelles grevant le bien

Art 1626 Cciv, le vendeur doit garantir l’acquéreur de la dépossession totale ou partielle qu’il subit.

La garantie d’éviction : cette garantie est par ce texte élargie aux charges conférées à un tiers sur la
chose vendue ex servitude de passage. Les servitudes apparentes ne doivent pas être signalées par
le vendeur

Il existe une clause usuelle dans l’acte notarié, mais elle n’a pas de portée car le vendeur doit dans
tous les cas déclarer les servitudes.
Une hypothèque peut être source d’éviction par le vendeur.

V / Les charges personnelles grevant le bien

Ex existence d’un bail dans l’immeuble vendu, il faut connaître les caractéristiques du bail (habitation,
à usage professionnel, commercial..) car il y a une privation de jouissance

VI / Les dangers de la chose

L’existence d’un danger potentiel doit faire l’objet d’une information vis-à-vis de l’acquéreur par ex :
existence d’un puits, risques d’éboulements, risques naturels ou industriel. Cette information doit être
fournie à peine de nullité de la vente.

VII / Obligation légale d’information

A/ Le droit de l’environnement
Art 8-1 loi du 19/07/76 et loi du 13/07/92 les ICPE sont soumises à autorisation car elles sont
polluantes.
cf art L514-20 C envir pour l’obligation d’information du vendeur relative aux terrains pollués et L125-2
C envir pour l’information relative sur les risqus naturels et industriels et art 75-2 C minier information
si une mine a été exploitée.

B/ Le dossier diagnostics techniques (DDT)

Information sur l’amiante ou les thermites, le diagnostic ne dispense pas de donner l’information si
cette information est connue, même s’il existe une clause de garantie des vices cachés. Cette clause
est valable si un diagnostic est fourni et si le vendeur est de bonne foi Ccass 1ière civ 8/09/09 achat
d’un immeuble avec diagnostic technique fourni, mais l’acquéreur s’aperçoit que 2 ans auparavant
l’immeuble avait été vendu et l’acte de vente précédent contenait un état des lieux visant la présence
de thermites.

Section 2 L’information portant sur les caractéristiques

I / Les caractéristiques environnementales

Le vendeur engage sa responsabilité s’il omet ou dissimule des sources de nuisances (nuisances
sonores, olfactives…)

II / Les caractéristiques économiques

Chapitre III L’audit préalable de l’immeuble

Section I Les particularismes de la copropriété

S/ section 1 La loi Carrez (18/12/96)

La loi du 10/07/65 régit la copropriété, la loi de 1996 insére un art 46 qui impose de mentionner la
superficie des ventes privatives de lots de copropriété a peine de nullité.
Le métrage doit se faire selon la loi Carrez, sauf pour les caves, garages, aires de stationnement qui
n’exigent pas de métrage. (voir le Décret du 17/03/67)

1/ Le champ d’application de la garantie de superficie

A/ La nature des mutations

Elle ne s’applique qu’aux ventes ou promesses de vente (pas aux donations etc) Si un droit de
préemption s’exerce, ou en cas de congé de locataires, le mesurage n’est pas obligatoire.

B / L’objet de la mutation

Elle s’applique aux lots ou fractions de lots de copropriété. Dès qu’il s’agit de lots de copropriété, la loi
Carrez s’applique. S’il y a cession de tous les lots, par ex, 2 frères vendent au même moment à un
seul acquéreur et ci celui-ci revend la loi Carrez ne s’applique pas car tous les lots sont réunis entre le
les mains d’un seul propriétaire, donc il n’y a plus de copropriété Ccass 3ième civ 28/01/08
Pour les lots de faibles superficie, inférieure à 8 m2 : pas de métrage ; pour les lots accessoires
(caves, garages, aires de stationnement) non plus.

2 / Mise en œuvre de la garantie de superficie

A/ Préparation de l’acte

1/ L’opération de mesurage
a/ Qui mesure ?

L’expert n’est pas nécessaire car la loi Carrez est en dehors du DDT Le vendeur peut faire le métrage,
mais sous sa responsabilité. Il est recommandé au professionnel de l’immo d’attirer l’attention du
vendeur sur les risques d’erreurs de métrage et le non appel à un professionnel (expert) L’ agent
immo doit préciser sur l’acte de vente qu’il a prévenu le vendeur de l’intérêt du métrage par un expert.
En l’absence d’une telle mention un vendeur de mauvaise foi pourrait se retourner contre le
professionnel pour défaut d’information.

b/ Que doit on mesurer ?

La surface habitable, il n’est pas tenu compte des planchers (voir loi Carrez)

c/ Qui paye ?

L’art 1593 Cciv : les frais accessoires sont à la charge de l’acquéreur. Toutefois, le métrage est
primordial et non accessoire à la vente, donc le métrage est à la charge du vendeur (métrage par un
expert géomètre) C appel, 8ième ch 23/05/02

2/ L’établissement de l’avant contrat

Le mesurage doit être fait dès l’avant Ct. Si le mesurage est impossible, le compromis de vente peut
être annulé, le délai de rétractation de 7 jours, ne compte pas, toutefois, l’acte authentique mentionnat
le métrage régularise le compromis de vente. Si l’acquéreur veut annuler le compromis de vente, soit il
agit en nullité (délai de 5 ans) sinon il suggère au vendeur de mesurer le lot.

B/ La rédaction de l’acte de vente

La loi du 18/12/96 impose des contraintes au rédacteur de l’acte. Il l’oblige à ventiler le prix si
plusieurs lots sont vendus avec accessoires s’il existe une erreur de + de 5 % du prix il y a révision du
prix. De plus diverses formalités sont obligatoires : un acte authentique avec date de la signature, une
copie simple ou certificat reprenant le contenu de la clause + l’art 46 de la loi.

3/ Les sanctions de l’obligation légale.

(cours du 17/12/09 17H30 18H30 + cours du 7/01/10 et du 14 /01/10 à compléter vraisemblablement
le cours du 14 porte sur l’amiante)

Le 21/01/10

Le CREP (constat risques d’exposition au plomb) Loi du 9/07/98 décret du 9/06/99

Contrôle des zones d’exposition au plomb, le périmètre de contrôle est déterminé par le préfet : ERAP
(état des risques d’accessibilité au plomb) CRAP (constat des risques d’accessibilité au plomb) Dans
le nord de la France un arrêté du 15/07/02 impose le diagnostic plomb. La loi du 9/08/04 modifie l’art L
334-5 C santé pub. et définit le CREP.L’ordo du 8/06/06 impose le diagnostic technique qui comprend
le CREP, le décret du 25/04/06 précise les modalités d’application du texte. Aujourd’hui les textes en
vigueur sont contenus dans le C de la construction et de l’habitation et dans le C santé publique: art L
271-4 et R 271-5 C const et habitation, L 1334 -6 C santé pub, et pour les locations : L 1334-7 C santé
pub. Pour la copropriété la recherche de plomb intéresse aussi les parties communes.
Le constat est valable un an en matière de vente et 3 ans en matière de location (bail d’habitation)
pour les clauses exonératoires des vices cachés.

I/ Aspects techniques du CREP

Le constat consiste à mesurer, évaluer la concentration du plomb (peintures notamment) Le dossier
doit être complet, un résumé n’est pas valable.

A/ L’appareil de mesurage de plomb

Il s’agit d’un appareil portable à rayonnement, parfois des prélèvements sont faits et sont analysés en
laboratoire.

B/ Le travail du diagnostiqueur.
a/ identifier les locaux (toutes les pièces)

b/ division du local en plusieurs zones auxquelles sont attribuées des lettres reportées sur le croquis
-Dans chaque zone il y a identification dus unités de diagnostic = les différents murs, fenêtres rebords
etc le nom complet des unités doit figurer ainsi que la zone.
-Description du revêtement
S’il y a présence de plomb :
-non visible (ex sous papier peint)
-non dégradé (peinture non écaillée)
-dégradation d’usage
-dégradé = défaut d’entretien ou désordre lié au bâti qui génère des poussières ou des écailles (une
attention particulière est portée si la construction date d’avant 1949)

c/ Mesurer

Arrêté du 25 avril 2006.

Pourquoi mesurer ? car cela permet de savoir s’il y a dépassement de seuil (inférieur ou supérieur au
CREP)
Un CREP positif (présence de plomb supérieure à 1,5 µg) est valable un an pour la vente (3 ou 6 ans
pour la location)
Un CREP négatif (présence de plomb inférieure à 1,5 µg) est reconduit pour chaque vente out Ct de
location.

d/ Classer les unités de diagnostics

Le classement se fait de 0 à 3 en fonction de la concentration en plomb et de la nature des
dégradations. Si la concentration est inférieure au seuil, le classement est 0, si elle est supérieure, le
classement varie de 1 à 3 en fonction du degré de concentration.
Un CREP positif et de classe 3 il y a obligation d’informer les occupants, de faire procéder aux travaux
et de refaire un diagnostic, ceci est une obligation pour le vendeur. Si la concentration est classée 1
ou 2, des travaux d’entretien sont recommandés.

e/ Identification des facteurs de dégradation du bâti.

Si au moins un local (pièce, ou escalier etc) présente un diagnostic de 50 % en classe 3, un rapport

est envoyé au préfet sui somme le propriétaire de faire les travaux. Les autres défauts doivent
également être rapportés ex moisissures, humidité, dégradation, risques d’effondrement du plafond,
etc …
g/ Le diagnostiqueur doit ensuite conclure
Le CREP rappelle en conclusion les unités de diagnostics, les % et la note de classement (1,2 ou 3)
pour la vente. Si des facteurs de dégradation du bâti apparaissent la vente est interdite.
II / Le régime juridique du CREP

Le CREP est une composante du DDT Il s’agit d’une obligation pour le vendeur art L 271 – 4 CCH

A/ La vente d’immeuble en général

Art 1334-6 C santé pub Le CREP est produit lors de la vente d’immeubles à usage d’habitation
construits avants 1949. Le CREP est fait par la personne compétente du DDT (un expert)
-Il s’intéresse à toutes les parties de l’immeuble mêmes les parties extérieures. Il doit être fait dès
l’avant Ct sa durée de validité est fixée par décret (art L271-5 et R 271-5CCH, et doit dater de moins
d’un an par rapport à la date de la vente. Si le CREP est négatif, il st toujours valable. Le constat initial
est joint au DDT.
-Effets entre vendeurs et acquéreur : le constat rend efficace la clause exonératoire des vices cachés.
La responsabilité du vendeur peut être engagée sur le plan pénal. Si le constat est positif il est
préférable de préciser dans le compromis de vente qui fera les travaux. Le préfet oblige le propriétaire
à faire les travaux, mais qui est le propriétaire ? le vendeur ou l’acquéreur (par l’effet du transfert de
propriété) ? Dans tous les cas le vendeur doit informer l’acquéreur, qui peut acheter sous condition
suspensive.

B/ Vente de lots de copropriété

Attention : loi Carrez, si erreur de mesurage, la Ccass admet la perte d’une chance, même s’il n’y a
aucun préjudice, donc une voie de recours est ouverte.
a/ la recherche
art 271-4 CCH la recherche de plomb porte exclusivement sur les parties privatives affectées au
logement. Si le bien est à usage mixte, seule la partie habitation est concernée. En principe, les
parties communes ne sont pas concernées par le CREP mais l’art 1334-8 CCH le syndic doit fournir
un diagnostic pour les parties communes d’un immeuble affecté à un usage d’habitation, et le CREP
doit être fait dans un délai de 4 ans à compter de la loi de 2004.

Section 3 Les thermites et insectes xylophages

I / Les thermites
Loi du 8/07/99 sur les thermites . Le diagnostic est obligatoire dans certaine ville (ex Paris)
Art L 133-4 à 6 CCH la présence de thermites doivent être signalées à la mairie. Si l’info n’est pas
fournie ceci peut être considéré comme un vice dissimulé. Le maire rend alors un arrêté municipal et
le propriétaire doit fournir des preuves de réalisation de travaux. En cas de carence du propriétaire le
maire peut faire procéder aux travaux sur autorisation du Président du TGI.

II/ Thermites et vente d’immeuble

Rappel le DDT doit être fourni au stade de l’avant Ct.

(Cours du 28/01/10 Lesage absent, cours du 4/02/10 suite thermites. Le 11/02/10 Lesage absent,
manque les cours du 04/18/25 Février 2010)