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LA PROMESSE UNILATÉRALE

D’ACHAT
Plan
Définition de la promesse unilatérale d’achat
 Section 1: la formation de la promesse

A. Accord des volontés


B. Indemnité d’immobilisation
C. Les conditions de validité
D. Promesse conditionnelles
 Section 2: Les effets de la promesse
A. Situation d’attente, et droit d’option du bénéficiaire
B.  Les effets à l’égard du bénéficiaire
C.  Les effets à l’égard du promettant
D.  L’inexécution de la promesse de contrat
 Section 3: le dénouement de la promesse
A. La Levée de l’option
B. La promesse de contracter
C. Transmission de la promesse unilatérale d’achat
D. Exécution en nature
Définition
La promesse unilatérale d’achat : offre de prix
ou offre d’achat, est un avant-contrat par lequel
le promettant s’engage à acheter, le bénéficiaire
accepte la promesse sans prendre l’engagement
de vendre. Il en résulte que le promettant-
acquéreur doit avoir dès la promesse la capacité
d’acheter tandis que le bénéficiaire-propriétaire
Doit avoir la capacité d’aliéner au moment où il
s’engage à vendre en levant l’option.
Section 1: la formation de
la promesse
A- Accord des volontés
 Dans la promesse unilatérale d’achat, le promettant s’engage
d’ores et déjà à acheter, cela ne signifie pas qu’il «consent»
d’ores et déjà à acheter. Sinon, il ne devrait pas pouvoir se
rétracter sans l’accord de son cocontractant, autrement dit que
le promettant doit avoir dès la promesse la capacité d’acquérir.
 L’engagement du promettant signifie donc seulement qu’il
«s’oblige» à acheter, sous peine de dommages-intérêts en cas
d’inexécution, ce qui revient à lui reconnaître un «droit de
rétractation» à titre onéreux.
 De son côté, le bénéficiaire accepte la promesse en tant que
telle, ce qui lui permet de «fixer» l’offre mais sans prendre
l’engagement d’aliéner, c’est en cela que la promesse est
unilatérale.
La suite
 Le bénéficiaire aliène alors un droit d’option, c’est-à-dire un
droit d’aliéner l’immeuble promis, dans un certain délai.

 Ce droit d’option s’exerce librement par l’intermédiaire d’une


levée d’option qui à défaut de stipulations contractuelles, ne
requiert aucune forme particulière.

 Si le bénéficiaire ne lève pas l’option la promesse devient


caduque, dans le cas contraire la promesse devient
synallagmatique. C’est donc au jour où l’option est levée que
le bénéficiaire doit avoir la capacité de vendre.
B- Indemnité d’immobilisation

Définition :
Est une somme d’argent versée par acquéreur bénéficiaire d’une
promesse de vente ou promettant dans une promesse d’achat,
cette somme est destinée à s’imputer sur le prix en cas de
réalisation définitive de la promesse et à demeurer acquise au
propriétaire vendeur dans le cas contraire.
Le montant de cette indemnité correspond généralement à 10%
du montant de la vente.
Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 
cette loi a en effet ajouté un article 1589-1 dans le code civil
selon lequel «Est frappé de nullité tout engagement unilatéral
souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier
pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement,
quelle qu'en soit la cause et la forme »
C- Les conditions de validités

 Les conditions de fond :


a. Les parties au contrat doivent avoir la capacité de
contracter. La capacité du promettant s'apprécie au
jour où il formule la promesse, tandis que celle du
bénéficiaire s'apprécie au jour où il lève l'option, donc
au jour où le contrat définitif est formé.

b. la chose et le prix doivent être licitement déterminés ou


déterminables, à défaut de quoi l’avant-contrat serait
nul.
• La condition de forme :

L’art 1589-2 du code civile qui stipule que Toute promesse


unilatérale de vente ou d’achat afférente à un immeuble, à
un droit immobilier ou à un fonds de commerce qui ne
serait pas enregistrée à la recette des impôts dans un délai
de dix jours suivant son acceptation par le bénéficiaire est
donc nulle et ne produit aucun effet.
D- Promesses conditionnelles

 La promesse d’achat est souvent assortie d’une ou plusieurs


conditions suspensives comme par exemple :
 L’obtention d’un prêt : le code de consommation a prévu qu’à
moins qu’il n’y renonce expressément, l’acquéreur potentiel
bénéficie de garanties afin d’obtenir un prêt, un délai minimum
d’un mois doit être accordé à l’acquéreur pour obtenir son prêt et Si
l'acquéreur a l'intention de payer tout ou partie du prix au moyen
d'un prêt, le compromis est fait sous la condition suspensive
stipulée au profit de l'acquéreur qui pourra toujours y renoncer
avant l'expiration du délai fixé dans l'acte.
 L’obtention d’un permis de construire : Souvent, dans
l'acquisition de terrain, l'acquéreur devra, s'il souhaite y construire
un bien, soumettre la vente à la réalisation de la condition
suspensive de l'obtention d'un permis de construire.
Section 2 : les Effets de la
Promesse
A- Situation d’attente «droit
d’option du bénéficiaire »
 Pendant toute la durée de la promesse d achat ;promettant et bénéficiaire
trouvent dans une situation d’attente ; attente de la réalisation des
condition pour le bénéficiaire ;attente de l’exercice de l’option pour
l’acheteur
 le bénéficiaire de la promesse dispose alors du droit d’opter a tout moment
pendant la durée prévue par la promesse
 Ce droit d’option est considéré par la jurisprudence comme un droit
personnel ;un droit de la créance ;et non comme un droit réel; en effet
aucun transfert de propriété ne s’est réaliser encore à son profit alors que le
promettant n’exécute pas son obligation.

A défaut de lever de l’option dans le délai prévu la


promesse cesse de produire ses effets certainement par
caducité.
B- Les effets à l’égard du bénéficiaire

 L’octroi d’un droit d’option:


 La promesse de contrat confère au bénéficiaire un droit d’option en
vertu duquel il dispose, durant un certain délai, d’une exclusivité
contractuelle quant à la conclusion du contrat
 Aussi, tant que le délai d’option n’a pas expiré, le bénéficiaire peut
librement accepter ou refuser de conclure le contrat définitif.
 La nature du droit d’option:
 Un droit réel ?Le droit d’option ne s’apparente pas à un droit réel
dans la mesure où le bénéficiaire ne dispose d’aucun pouvoir direct et
immédiat sur la chose promise.
 Qui plus est, tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option, le contrat
n’est pas encore conclu.
 Or le transfert de propriété ne saurait s’effectuer qu’au moment de la
formation du contrat.
 
Un droit de créance ? Le droit d’option ne s’apparente pas non
plus à droit de créance, dans la mesure où, en consentant la promesse,
le promettant s’est seulement engagé à contracter avec le bénéficiaire.
Il ne s’est nullement obligé à lui confier la jouissance de la chose
promise, bien que la propriété de cette dernière ait vocation à être
transférée au bénéficiaire une fois le contrat conclu.

Un droit potestatif ? Le droit potestatif se définit comme la


prérogative qui permet à son titulaire de créer, modifier, ou éteindre
une situation juridique par un acte de volonté unilatéral
Tel est la particularité du droit d’option qui confère au bénéficiaire
de la promesse le pouvoir de conclure le contrat définitif par l’effet
de sa seule volonté

L’exercice du droit d’option


Durant le délai d’option, le bénéficiaire peut :

 Soit accepter de lever l’option auquel cas le contrat définitif


est conclu par le jeu de la rencontre des volontés

 Soit refuser de lever l’option auquel cas la promesse de


contrat devient caduque, la rencontre des volontés n’ayant pas
pu s’effectuer
C- Les effets à l’égard du
promettant:
 Création d’une obligation de faire:
 La promesse de contrat a pour effet de rendre irrévocable le consentement du
promettant quant à la conclusion du contrat future
 Autrement dit, le promettant ne s’est pas seulement engagé à négocier.
 Il s’est également obligé à contracter avec le bénéficiaire de la promesse dans
l’hypothèse où celui-ci lèverait l’option.
 Ainsi, la promesse de contrat crée-t-elle, à la charge du promettant, une
obligation de faire.
 Création d’une obligation de ne pas faire:
 Lors de la conclusion de la promesse, le promettant ne s’est pas seulement
engagé à contracter avec le bénéficiaire, il s’est aussi obligé à ne pas conclure de
contrat avec des tiers
 En d’autres termes, il lui est fait défense de disposer de la chose promise jusqu’à
l’expiration du délai d’option.
D- L’inexécution de la promesse de
contrat
 L’inexécution de la promesse peut intervenir dans deux situations distinctes
:
 Violation de l’obligation de ne pas faire:
Dans l’hypothèse où le promettant contracte avec un tiers, il viole
son obligation de ne pas faire, laquelle lui impose de ne pas disposer de
la chose promise tant que le délai d’option n’est pas écoulé.
 La nullité du contrat:
En guise de sanction, l’article 1124, al. 3 du Code civil prévoit que « le
contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en
connaissait l’existence est nul.»
 Le prononcé de la nullité est subordonné à la réunion de deux conditions
cumulatives:
La preuve de l’existence d’une promesse.
La connaissance par le tiers de l’existence de la promesse.
L’octroi de dommages et intérêts:
À la différence de l’article 1123, al. 2 du Code civil qui permet
au bénéficiaire d’un pacte de préférence d’« obtenir la
réparation du préjudice subi», l’article 1124 n’offre pas une
telle possibilité pour le bénéficiaire d’une promesse unilatérale
de contrat.

Le promettant rétracte son consentement:


Violation de l’obligation de faire:
Dans l’hypothèse où le promettant rétracte son consentement
quant à la conclusion du contrat définitif, il viole l’obligatoire
de faire qui lui échoit, soit son engagement de conclure le
contrat définitif avec le bénéficiaire de la promesse.

En résumé : indépendamment de leurs conditions de


validités respectives, les avant-contrats se distinguent, d’abord,
les uns des autres en fonction de la position qu’ils occupent sur
l’échelle de la rencontre des volontés :
Section 3: Le dénouement
de la promesse
A- La levée de l’option:
 Est un acte juridique unilatéral par lequel le bénéficiaire d'une option
manifeste sa volonté d'exercer la faculté qui lui a été donnée.
Par exemple  dans la promesse unilatérale d’achat d’un bien immobilier, le
bénéficiaire de la promesse a une option : il peut décider de vendre ou de
ne pas vendre. 
 La levée d'option est l'acte par lequel le bénéficiaire décide d'acquérir le
bien aux conditions offertes. On dit que le bénéficiaire lève l'option.
 Lorsqu'il y a promesse unilatérale d’achat, le consentement du promettant
au contrat définitif est déjà donné. Le promettant est lié à son
consentement qui est fixé dans la promesse. En revanche le bénéficiaire,
lui, n'est pas lié. Il dispose d'un droit d'option. Le bénéficiaire peut
manifester la volonté de conclure le contrat définitif. Auquel cas il lève
l'option ou au contraire le bénéficiaire peut renoncer à la conclusion du
contrat définitif. Aussi, il renonce à l'option, le promettant va retrouver sa
liberté.
La suite:
 Les promesses unilatérales sont consenties pour un certain délai.
 Le bénéficiaire dispose d'un certain temps pour se décider à lever
l'option ou à y renoncer.
 Si le bénéficiaire n'a pas levé l'option pendant le délai d'option,
alors la promesse va être caduque. Aussi le promettant va retrouver
sa liberté. 
 Le domaine d'application de la promesse peut précéder tout contrat.

 Il peut choisir de ne pas lever l’option de façon expresse, en


renonçant à la promesse ou simplement en gardant le silence
pendant tout ce délai. La promesse prend alors fin, par caducité.
B- La promesse de contracter:
 Une promesse de contrat est un contrat qui oblige son débiteur (ou promettant)
à promettre un contrat au créancier (ou bénéficiaire) de cette promesse.
 La promesse de contrat est un avant contrat : il n'est conçu que dans l'objectif de
contracter ultérieurement.
 Il existe deux types de promesse de contrat :
 La promesse unilatérale de contracter : La promesse unilatérale de
contrat est un contrat en vertu duquel un promettant s'engage envers le
bénéficiaire de la promesse, à conclure un contrat déterminé si le bénéficiaire
manifeste sa volonté.
 La promesse synallagmatique de contracter: La promesse
synallagmatique de vente est un contrat par lequel une personne s'engage à vendre
un bien à une autre personne qui s'engage à l'acheter sous certaines conditions.
Dans la promesse synallagmatique l'engagement est donc réciproque. Elle prévoit
généralement un délai pour régulariser l'acte authentique. Le dépassement de ce
délai ne rend pas la promesse synallagmatique caduque mais indique la date à partir
de laquelle une des parties peut mettre l'autre partie en demeure de régulariser la
vente. La promesse synallagmatique peut prévoir différentes conditions
suspensives : obtention d'un prêt, obtention d'un permis de construire...
La promesse de contracter:

La promesse unilatérale de La promesse synallagmatiqu


contracter (acte sous-seing e de contracter ( la signature
privé) de l’acte authentique)

 Si le bénéficiaire  La promesse
accepte la promesse unilatérale devient
et a levé l’option synallagmatique
donc le promettant
va engagé à acheter
le bien
C- Transmission de la promesse
unilatérale d’achat:
 La promesse unilatérale d’achat est transmissible à
cause de mort, qu’il s’agisse du promettant, ses héritiers
seront tenus à l’égard du bénéficiaire, ou du bénéficiaire,
ses héritiers recueillent le bénéfice de l’option.
 La promesse peut également faire l’objet d’une cession.
Une telle cession par le promettant constituerait une
violation de la promesse.
 Une cession par le bénéficiaire est beaucoup plus
fréquente.
D- L’exécution en nature:
 L'exécution en nature d'un contrat est l'exécution par des actes, des faits, telle
qu'elle est prévue dans le contrat. En fait, c'est l'exécution « normale » du contrat.
 Principe:
 Il peut arriver alors que le bénéficiaire a levé l’option, formant l’achat, que le
promettant-acheteur refuse en suite, de l’exécuter, le transfert de propriété est en
principe immédiat :
le bénéficiaire devenu vendeur par la levée de l’option.
l’exécution forcée en nature est alors possible.
 Il arrive cependant que le transfert de propriété ne soit pas aussi immédiat par
exemple par ce que la promesse a prévu que le transfert de propriété se produirait
au jour de la réitération de la vente en sa forme authentique comme c’est très
souvent le cas en matière immobilière.
 Dans cette hypothèse, le promettant devenu acheteur s’est obligé à signer l’acte
authentique.

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