I- A l’égard du promettant

Il est tenu en principe de ne pas conclure un contrat avec un tiers. S’il le fait, il va voir sa
responsabilité engagée et il sera tenu d’indemniser le bénéficiaire. Ainsi, si le tiers est de mauvaise
foi, sa responsabilité sera engagée.

Il est tenu de ne pas empêcher le bénéficiaire d’exercer son droit d’option

Il tenu également d’une obligation le poussant à ne pas rétracter sa promesse pendant la durée fixée
pour la promesse vue que la simple levée d’option par le bénéficiaire est suffisante pour la formation
du contrat définitif

Le promettant doit respecter ses engagements contractuels. Dans le cas contraire, il va engager sa
responsabilité. En effet, la faute que le promettant commet est sanctionnée par des dommages-
intérêts. On peut noter également que même la responsabilité du tiers peut être engagée s’il est de
mauvaise foi. En principe la vente est valable mais bien évidement le promettant doit indemniser le
bénéficiaire pour l’inexécution de la promesse, c’est ainsi que le contrat peut être annulé si, comme il
est déjà noté, le tiers est de mauvaise foi.

En ce qui concerne l’action en responsabilité contre le promettant, on peut dire que pouvoir
engager cette responsabilité trois conditions doivent être remplies que sont la faute, le dommage et
le lien de causalité.

La faute : le fait qu’il a conclu un contrat avec un tiers dans la période où il a conclu un contrat de
promesse avec le bénéficiaire et que ce dernier n’a pas encore exercé son droit d’option

Le dommage : exemple le fait qu’il a raté d’autres opportunités de conclusion de contrat de

promesse et les conséquences résultants de cette perte d’opportunités.

Le lien de causalité : un lien entre la faute commise par le promettant et le dommage que le
bénéficiaire a subi.

Pour l’action en responsabilité contre le tiers, elle ne peut être engagée que s’il est de mauvaise foi
c’est-à-dire que lorsqu’il connait d’avance de l’existence du contrat de promesse.
II- A l’égard du bénéficiaire

Le bénéficiaire détient quelques droits à savoir : le droit d’option au niveau d’une promesse
unilatérale qui est un droit qui accorde au bénéficiaire le choix de conclure le contrat définitif ou de
ne pas le faire. Par exemple, dans une promesse unilatérale de vente, le droit d’option accorde au
bénéficiaire le choix soit de lever l’option et donc acheter soit de ne pas lever l’option et donc de ne
pas acheter.

L’exercice de ce droit est limité dans le temps, en effet, les parties fixent un délai dans lequel le droit
d’option doit être exercé. A défaut, le promettant, après un délai raisonnable, doit mettre en
demeure le bénéficiaire pour exercer son droit d’option. Jusqu’à la levée d’option, le bénéficiaire n’a
aucun droit réel sur le bien. Il ne dispose que d’un droit personnel à l’égard du promettant. Ce droit
personnel n’est pas opposable aux tiers de bonne foi. Alors, qu’après la levée d’option, le contrat
définitif se forme et donc le bénéficiaire devient le propriétaire de la chose objet du contrat ; il
acquiert en effet un droit réel sur la chose.

La promesse précise la forme par laquelle la levée d’option va être exercée, on peut donner comme
exemple qu’elle soit manifestée par une lettre recommandée.

Le bénéficiaire peut décider de ne pas lever l’option. Toutefois, il doit verser au promettant une
indemnité d’immobilisation pour le dédommager pour le temps où il a immobilisé son bien.

Le bénéficiaire peut avoir certaines obligations résultant des clauses insérées dans le contrat à savoir
la clause de dédit. Cette dernière peut être définie comme étant une clause qui peut être introduite
dans un contrat de vente ou dans une promesse de contrat dans le but de donner la faculté de
renoncer au contrat. Le dédit est une clause pénale qui sert à indemniser le promettant en cas de
rétractation du bénéficiaire. On peut dire qu’il s’agit d’une fixation forfaitaire de dommages-intérêts.

Finalement, dans une promesse unilatérale de contrat, on trouve que les obligations sont surtout à la
charge du promettant tandis que le bénéficiaire dispose d’une certaine liberté. Pour créer un
équilibre entre les obligations du promettant et la liberté du bénéficiaire, le promettant demande au
bénéficiaire de déposer une indemnité d’immobilisation s’il décide de ne pas conclure le contrat
définitif. Celle-ci se définit comme étant « une somme d’argent versée par un acquéreur lors de la
signature d’une promesse unilatérale de vente. Elle permet de matérialiser son désir d’achat et de
dédommager le vendeur de dédommager le vendeur dans le cas où il déciderait de ne plus acheter. Le
montant de cette indemnité correspond généralement à 10% du montant de la vente »
Les clauses pouvant être insérées dans le contrat de promesse

Quelque soit la nature des obligations contractées par les parties, un rédacteur averti et soucieux de
sa responsabilité doit prévoir des mesures de garantie en cas d’inexécution.

Ces mesures de garantie peuvent consister en ce qui suit : Arrhes, Acompte, Clause pénale,
Indemnité d’immobilisation, Séquestre.

Arrhes : Ce sont ce que l’un des contractants donne à l’autre afin d’assurer d’exécution de son
engagement. Les arrhes sont versées lors de la conclusion de la promesse par le bénéficiaire au profit
du promettant ou pour des raisons de sécurité à un tiers choisi par les parties.

En cas d’exécution du contrat, le montant des arrhes est porté en déduction de ce qui est dû par la
partie qui les donne.

Elles sont également restituées, lorsque le contrat est résilié de commun accord. (Article 289 du
DOC).

Selon l’article 290 du DOC, les arrhes ne constituent pas un moyen de dédit, elles permettent à celui
qui les a reçus d’exercer sur elles un droit de rétention jusqu’à l’allocation, le cas échéant, de
dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le créancier pour rupture de contrat.

Le montant de la somme versée à ce titre n’est pas fixé par la loi mais les usages qui la limitent à 10%
du prix environ.

Acompte : c’est une somme versée par le bénéficiaire de la promesse qui implique sa volonté de
réalisation de la vente. Dans tel cas la rétractation n’est pas envisagée.

Une vente est parfaite par le consentement des parties lequel est établi par le paiement d’un
acompte accepté par le vendeur.

Clause pénale : c’est la convention apr laquelle les parties prévoient le versement d’une indemnité
en cas d’inexécution d’un engagement, elle a un caractère de dommages et intérêts. Elle peut jouer
aussi bien en cas d’inexécution totale ou partielle qu’en cas de retard dans cette exécution.

La clause pénale ne serait pas due si l’inexécution était due à un cas fortuit ou de force majeure.

Indemnité d’immobilisation : C’est une somme d’argent mise à la charge du bénéficiaire,

fréquemment insérée dans les promesses de vente. Elle permet au promettant de ne pas immobiliser
son bien pendant un délai plus ou moins important en faveur d’une personne qui n’est pas
sérieusement désireuse d’acquérir alors que dans le même délai il aurait peut-être trouvé un autre
acquéreur étant entendu que la somme versée demeurera acquise au promettant comme prix
d’immobilisation du bien si le bénéficiaire ne réalise pas la promesse dans les conditions et le délai
prévus. Au cas contraire, l’immobilisation de l’immeuble n’ayant pas été vaine, les parties prévoient
de l’imputer sur le prix de la vente, ce qui revient à la restituer au bénéficiaire.