L’obligation d’information précontractuelle consiste en l’obligation faite aux parties de donner à

l’autre cocontractant les informations de nature à lui permettre de donner un consentement libre et
éclairé dans la conclusion de leur contrat. Le manquement d’information pré-contractuelle ne
permet pas l’annulation du contrat mais seulement des dommages-intérêts.

Le vendeur a une obligation précontractuelle d’information selon laquelle tout vendeur est tenu
d’informer l’acheteur de toutes les caractéristiques essentielles du produit et dont le manquement
est sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle.

Cette information doit figurer sur les contrats précontractuels.

L’obligation contractuelle d’information se situe quant à elle, au moment de la conclusion du contrat

de vente et concerne les caractéristiques essentielles du bien ou du service. L’article L11-1 du code
de la consommation met à la charge du professionnel une obligation générale d’information
envers le consommateur.

L’obligation d’information est une notion initialement introduite par la jurisprudence en vertu de
laquelle celui qui sait est tenu d’informer son cocontractant qui ignore.

Elle peut mettre en jeu la responsabilité de celui qui n’a pas délivré l’information. Il peut s’agir
d’une responsabilité extra-contractuelle si l’obligation a lieu avant la conclusion du contrat
(obligation d’information précontractuelle). Sinon, il s’agit d’une responsabilité contractuelle si elle
est enfermée dans le contrat.

Enfin, le manquement à cette obligation ne permet pas en soit de porter atteinte au contrat mais
ouvre seulement droit à indemnisation. En revanche, si elle constitue un vice de consentement
comme le dol ou l’erreur, elle peut alors permettre l’annulation du contrat.

Le dol est une manœuvre frauduleuse ayant pour objet de tromper l’une des parties à un acte
juridique en vue d’obtenir son consentement. C’est un vice du consentement des contrats.
 L’élaboration du contrat

1/ La période précontractuelle = la négociation du contrat

 Des négociations sont menées avant la conclusion,

 parfois sur de longues périodes.
 Ces négociations peuvent prendre plusieurs formes,
 Les pourparlers = des discussions préalables informelles ;
 L’accord de principe = permet d’acter les éléments sur lesquels un accord est intervenu
 Obligation précontractuelle d’information : 2 conditions
 seules les informations déterminantes pour le consentement d'une des parties sont
incluses, liées directement au contenu du contrat ou à la qualité des parties. En outre,
le devoir d’information ne peut porter sur l’estimation de la valeur de la prestation.
 Le créancier de cette obligation doit soit ignorer légitimement cette information, soit
placer une confiance légitime en son cocontractant.
 Ce devoir est d’ordre public : les parties ne peuvent ni le réduire ni l’exclure.
 Quant à sa preuve, les règles classiques s’appliquent : celui qui se prétend bénéficiaire de ce
devoir doit rapporter la preuve que les conditions sont réunies ; c’est ensuite au débiteur de
l’obligation de prouver qu’il a fourni cette information.
 Le manquement à ce devoir est susceptible d’engager la responsabilité extracontractuelle
de son auteur, ou d’entraîner l’annulation du contrat sur le fondement du dol par réticence.

L’absence de négociation préalable

Contrats non négociés.

 Des contrats qui ne donnent lieu à aucune négociation préalable,

 l’achat d’une M/ses à prix fixe - billet de transport quelconque.
 Les contrats d’adhésion ne font également l’objet d’aucune négociation préalable.

La négociation informelle

1) Principe de liberté des négociations

Le principe introduit dans le Code civil concernant la période précontractuelle est celui de la liberté
dans l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations. Les négociations s’ouvrent par ce que
l’on nomme « l’invitation à entrer en pourparlers », un acte juridique unilatéral qui ne comprend
pas les éléments essentiels du contrat à conclure, mais constitue uniquement le point de départ
des négociations.

 Pendant les pourparlers, chacun est libre de s’engager ou non. Cette phase n’entre pas
dans le périmètre contractuel. Elle n’est donc pas soumise au régime juridique de l’offre.

2) Nécessité d’une négociation de bonne foi et confidentialité

 Le déroulement et la rupture de la période de négociation doivent satisfaire aux exigences de
la bonne foi.
  Mener des négociations de bonne foi = transmettre des informations utiles à son partenaire.
 L’impact de la bonne foi ne doit pas être exagéré et le modèle contractuel reste fondé sur la
logique des intérêts antagonistes.
 Le manquement aux exigences de la bonne foi est sanctionné selon les règles de la
responsabilité extracontractuelle

Accord de confidentialité.

Durant les négociations, les futurs cocontractants peuvent décider de protéger la

confidentialité de leurs discussions en concluant un accord de confidentialité. La réforme donne une
portée générale à cette pratique : le manquement à ce devoir engage la responsabilité
extracontractuelle de son auteur.

→ Si un accord de confidentialité a été conclu, ce sont les règles de la responsabilité

contractuelle qui s’appliqueront.

3) La limite de la faute commise dans la rupture des négociations.

 Le simple fait de rompre les négociations n’est pas fautif. En revanche, il peut exister une
faute « dans la rupture » caractérisée par l’intention de nuire ou la mauvaise foi de son
auteur.
 En cas de manquement, on répare les frais exposés pour la négociation, mais pas la perte
de chance de conclure le contrat, ni les avantages qui auraient découlé de sa conclusion.
Dans le cas contraire, cela reviendrait à donner un effet à un contrat jamais conclu, alors
qu’il n’y a jamais eu accord des volontés sur le principe du contrat.

La négociation formalisée = des contrats préparatoires = avant-contrats

 Lors de la négociation précontractuelle les parties peuvent parfois conclure un premier

contrat que l’on appelle contrat préparatoire ou avant-contrat.
 Il s’agit d’accords signés entre les parties qui interviennent avant la conclusion d’un contrat
juridique. Le propre de ces contrats est de soumettre la phase de préparation du contrat
projeté – ou final – au droit des contrats.
 Leur non-respect peut être sanctionné sur la base de la responsabilité contractuelle.

 La promesse de contrat (section I) et du pacte de préférence (section II) sont des contrats
préparatoires qui ont été intégrés au Code civil.
 La promesse unilatérale = un véritable contrat.

 Elle permet à une personne appelée le promettant de conférer au bénéficiaire un

choix de conclure ou non, pendant un certain délai, un autre contrat projeté dont les
éléments essentiels sont déterminés. Ce choix s’appelle le droit d’option. Si le
bénéficiaire choisit d’exercer son droit d’option, le contrat est conclu.
 Il peut également choisir de ne pas exercer son droit d’option. La promesse vise à
décaler dans le temps la formation du contrat en décomposant l’échange des
consentements. Les éléments essentiels du contrat projeté sont déterminés et il ne
manque, pour sa formation, que le consentement du bénéficiaire, qui le donne en
levant l’option. Le promettant a déjà accepté de conclure le contrat futur, et son
engagement est irrévocable. Ce contrat n’est pas toujours unilatéral : le bénéficiaire
du droit d’option peut s’engager à verser au promettant une somme d’argent,
l’indemnité d’immobilisation, s’il ne lève pas l’option. Cette indemnité permet de
dédommager le promettant qui a immobilisé son bien. Dans ce cas, la promesse
unilatérale devient un contrat synallagmatique

L’indemnité d’immobilisation est une somme que doit le bénéficiaire d’une promesse de
vente (l’acquéreur) au vendeur, s’il n’achète pas le bien immobilier alors que toutes les conditions
suspensives ont été réalisées (obtention de prêt, absence d’exercice de droit de préemption de la
commune,...)

Cette indemnité est versée en contrepartie de l’engagement pris par le vendeur de vendre
son bien immobilier, exclusivement à l’acquéreur, dans les conditions prévues dans la promesse.

Cette somme est versée en tout ou en partie au moment de la signature de la promesse. Elle
est consignée par le notaire et s’imputera sur le prix de vente si elle se réalise. Elle sera restituée à
l’acquéreur en cas de non réalisation d’une condition suspensive ou de rétractation de sa part dans le
délai de dix jours.

Elle est librement fixée par les parties et ne dépasse pas en pratique 10% du prix de vente.

BON À SAVOIR : Si vous signez un compromis de vente, on parlera de dépôt de garantie et de

clause pénale et non d’indemnité d’immobilisation.

La responsabilité délictuelle désigne l’obligation, pour une personne qui a causé un dommage à
autrui, de réparer ce dommage en indemnisant la victime.
Principe de liberté des négociations

La période précontractuelle -la liberté dans l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations.

Les négociations ; « l’invitation à entrer en pourparlers », un acte juridique unilatéral qui ne

comprend pas les éléments essentiels du contrat à conclure, mais constitue uniquement le point de
départ des négociations.

Les pourparlers,

 chacun est libre de s’engager ou non.

 n’entre pas dans le périmètre contractuel.
 pas soumise au régime juridique de l’offre

Le déroulement et la rupture de la période de négociation doivent satisfaire aux exigences de la

bonne foi. Mener des négociations de bonne foi suppose notamment de transmettre des
informations utiles à son partenaire. L’impact de la bonne foi ne doit pas être exagéré et le modèle
contractuel reste fondé sur la logique des intérêts antagonistes. Le manquement aux exigences de la
bonne foi est sanctionné selon les règles de la responsabilité extracontractuelle.

→ Si un accord de confidentialité a été conclu, ce sont les règles de la responsabilité contractuelle qui
s’appliqueront.

En cas de manquement, on répare les frais exposés pour la négociation, mais pas la perte de
chance de conclure le contrat, ni les avantages qui auraient découlé de sa conclusion. Dans le cas
contraire, cela reviendrait à donner un effet à un contrat jamais conclu, alors qu’il n’y a jamais eu
accord des volontés sur le principe du contrat.

Lors de la négociation précontractuelle les parties peuvent parfois conclure un premier contrat que
l’on appelle contrat préparatoire ou avant-contrat. Il s’agit d’accords signés entre les parties qui
interviennent avant la conclusion d’un contrat juridique. Le propre de ces contrats est de soumettre
la phase de préparation du contrat projeté – ou final – au droit des contrats. Leur non-respect peut
être sanctionné sur la base de la responsabilité contractuelle.

La promesse unilatérale un véritable contrat. Elle permet au promettant de conférer au

bénéficiaire un choix de conclure ou non, pendant un certain délai, un autre contrat projeté dont
les éléments essentiels sont déterminés. Ce choix s’appelle le droit d’option.

Si le bénéficiaire choisit d’exercer son droit d’option, le contrat est conclu. Il peut également
choisir de ne pas exercer son droit d’option.

La promesse vise à décaler dans le temps la formation du contrat en décomposant l’échange des
consentements. Les éléments essentiels du contrat projeté sont déterminés et il ne manque, pour sa
formation, que le consentement du bénéficiaire, qui le donne en levant l’option. Le promettant a
déjà accepté de conclure le contrat futur, et son engagement est irrévocable.
Ce contrat n’est pas toujours unilatéral : le bénéficiaire du droit d’option peut s’engager à verser au
promettant une somme d’argent, l’indemnité d’immobilisation, s’il ne lève pas l’option. Cette
indemnité permet de dédommager le promettant qui a immobilisé son bien. Dans ce cas, la
promesse unilatérale devient un contrat synallagmatique.

Conséquences possibles de la promesse unilatérale

• Si le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option et que le délai expire, la situation ne pose
aucune difficulté : le contrat est caduc et le promettant retrouve sa liberté.

• Si en revanche le bénéficiaire lève l’option dans le délai prévu, le contrat projeté est alors formé à
la date et au lieu de la levée de l’option.

Difficultés pouvant être rencontrées :

• La situation est différente lorsque le promettant décide de révoquer son engagement avant
l’expiration du délai accordé au bénéficiaire pour lever l’option. Que se passe-t-il si le bénéficiaire
décide tout de même de lever l’option ? La rétractation du promettant est sans effet et le contrat se
forme lors de la levée de l'option. Cela conduit à forcer le promettant à conclure le contrat projeté.
La force obligatoire du contrat de promesse prime. On considère que le consentement du
promettant au contrat est définitivement acquis dès la conclusion de la promesse.

• Autre éventuelle difficulté : celle de la conclusion par le promettant d’un contrat avec un tiers ayant
pour même objet celui de la promesse. Que peut faire le bénéficiaire ? Le contrat conclu en violation
de la promesse est nul à la condition que le tiers ait eu connaissance de l’existence de celle-ci.

La promesse synallagmatique

Les deux parties se sont engagées à conclure un contrat déterminé. Le procédé est utile toutes les
fois que l’opération définitive suppose, pour sa réalisation, l’accomplissement d’une formalité
comme la rédaction d’un acte authentique, ou encore l’obtention d’un prêt. Ainsi, par exemple, si le
prêt n’est pas obtenu alors que son obtention était une condition suspensive dans la promesse de
vente, le contrat disparaît sans pénalité pour l’acheteur.