Support de cours de droit foncier et droits réels/ R.

YASSIL

DROITS REELS ACCESSOIRES

De prime abord,
Les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers, et le prix s'en
distribue entre eux par contribution, à moins qu'il n'y ait entre les créanciers des
causes légitimes de préférence (les privilèges, le nantissement et le droit de
rétention).

Article 1248 DOC :

Les créances privilégiées sur la généralité des meubles sont celles ci-après exprimées, et
s'exercent dans l'ordre suivant :
1° Les frais funéraires (c'est-à-dire les dépenses de lotion du cadavre, de transport,
d'ensevelissement et de pompes funèbres), en rapport avec la situation de fortune du débiteur
défunt ;
2° Les créances résultant des frais quelconques de la dernière maladie dans les six mois
antérieurs au décès ou à l'ouverture de la contribution ;
2° bis Les créances résultant de la dot (Sadaq) de l'épouse et du don de consolation (Mout'a),
…ainsi que celles résultant de la pension alimentaire due à l'épouse, aux enfants et aux
parents ;
3° Les frais de justice, tels que les frais de scellés d'inventaire, de ventes, et autres
indispensables à la conservation et à la réalisation du gage commun ;
4° Les salaires, les indemnités de congé payé, les indemnités dues pour inobservation du
délai-congé ou en raison soit de la résiliation abusive du contrat de louage de services, soit
de la rupture anticipée d'un contrat à durée déterminée… ;
5° La créance de la victime d'un accident du travail ou de ses ayants droit relative aux frais
médicaux chirurgicaux, pharmaceutiques et funéraires, ainsi qu'aux indemnités allouées à la
suite de l'incapacité temporaire de travail ;
6° Les allocations versées aux ouvriers et employés soit par la caisse d'aide sociale…;
7° Les créances de la caisse d'aide sociale et autres institutions assurant le service des
allocations familiales à l'égard de leurs affiliés… ;
8° Les honoraires d’avocats (disposition ajoutée par la loi 28.08).

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Article 382 CODE DE TRAVAIL :

Pour le paiement des salaires et indemnités dus par l'employeur et par dérogation aux
dispositions de l'article 1248 DOC, les salariés bénéficient du privilège de premier rang
institué par ledit article sur la généralité des meubles de l'employeur.

Meubles susceptibles d'hypothèque (en. mortgage)

Y a-t-il des meubles qui peuvent être hypothéqués ?

Article 489 DOC : Lorsque la vente a pour objet des immeubles, des droits immobiliers ou
autres choses susceptibles d'hypothèque, elle doit être faite par écriture ayant date certaine et
elle n'a d'effet au regard des tiers que si elle est enregistrée en la forme déterminée par la loi.

Les navires et les aéronefs sont des biens meubles susceptibles d'hypothèques.

Pourquoi ?
- ce sont des biens de grande valeur, ce qui favorise le crédit.
- ce sont des meubles dont l'individualisation est assurée par une immatriculation leur conférant
une situation fixe, de telle sorte que la publicité des transferts et des charges réelles peut être
organisée au lieu même où ils sont immatriculés.

1. Les navires
►Tout navire de commerce, de servitude ou de plaisance marocain qui navigue en mer doit être
immatriculé. L'immatriculation consiste à attribuer à un navire un nom et un numéro
d'identification.
►L’inscription de l’hypothèque doit être établie dans le registre du port d’attache, ou du port
de construction (navire en construction), et au registre de la conservation des

hypothèques maritimes (au sein de la Direction de la Marine Marchande de Casablanca).

2. Les aéronefs :

Un aéronef est un moyen de transport capable de s’élever et de se mouvoir en altitude, au sein de

l’atmosphère terrestre (avions, hélicoptère, canadair, épandage agricole, hydravion…).
Registre d’immatriculation: Le registre d’immatriculation des aéronefs s’entend d’un registre tenu
par l’autorité chargée de l’aviation civile à l’effet d’y inscrire les aéronefs marocains en état de
navigabilité (DIRECTION GENERALE DE L’AVIATION CIVILE).

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Ces hypothèques confèrent à leur titulaire les principales prérogatives dont jouissait un
créancier hypothécaire au moment de leur création.
Elles sont toutes conventionnelles et doivent également être rédigées par écrit, à peine de nullité
et leur publicité est calquée sur le régime des hypothèques terrestres.

Les droits réels accessoires

Ce sont : les privilèges, l’hypothèque et le nantissement.
Le législateur impose un devoir de tempérance – principe de la proportionnalité des sûretés.

1. Les privilèges :

- Le privilège est un droit de préférence que la loi accorde sur les biens du débiteur à
raison de la cause de la créance.
- Le privilège est un droit réel accessoire ouvrant droit à un créancier d’être préféré aux
autres créanciers même hypothécaires.
Caractère :
- Une faveur accordée par la loi (pas de privilège sans texte) ;
- En considération de la qualité de la créance et non de la personne du créancier (c’est
relatif !) ;
- Payer avant toutes les autres créances ;
- Porte sur tous les biens (privilège général) ou sur certains biens (privilèges
spéciale) ;
- Les privilèges produisent leurs effets mêmes s’ils ne sont pas inscrits sur le titre
foncier. Leur rang est fixé par la loi.
Les seules créances privilégiées sur les immeubles du débiteur sont :
1° les frais de justice pour la vente aux enchères publiques de l’immeuble et la répartition
du prix ;
2° les droits du trésor, tels qu’ils résultent et sont régis par les lois qui les
concernent. Ce dernier privilège ne s’exerce sur les immeubles qu’à défaut de mobilier.
Les privilèges spéciaux priment sur les généraux.
Quid en cas de concours de créanciers privilégiés ?

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2. L’hypothèque :

Définition :
L'hypothèque est une sûreté réelle immobilière constituée sans dépossession du débiteur,
en vertu de laquelle le créancier peut faire vendre l'immeuble grevé et d'être payé par
préférence sur le prix.
►Ne peut porter que sur les biens immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation.
Son objectif
Octroyer au créancier un droit de préférence se substituant à l'égalité instituée par la règle
selon laquelle le patrimoine du débiteur est le gage commun des créanciers. La rupture de
cette égalité favorise le crédit. Elle confère au créancier :
 un droit de préférence : en cas de vente suite à une saisie immobilière, le créancier sera
payé, en priorité, sur le prix de vente ;
 un droit de suite : il pourra faire saisir le bien même s'il a été revendu depuis à un tiers.
Sa Typologie
Hypothèque conventionnelle : résulte d'un accord de volontés entre le créancier et le
propriétaire de l'immeuble affecté à garantir la dette. Le propriétaire est le débiteur lui-
même. Si l'immeuble est affecté par un tiers pour garantir la dette d'autrui, il s'agira d'une
caution réelle.

Hypothèque forcée : est constituée sans le consentement du débiteur dans les cas
déterminés par la loi. Par exemple, le vendeur, l'échangiste et le copartageant peuvent en
vertu d'un jugement obtenir une hypothèque forcée sur les immeubles concernés dans le cas
où ils n'ont pas stipulé dans le contrat de vente, d'échange ou de partage une hypothèque
conventionnelle pour garantir le paiement du prix de vente, de la soulte d'échange ou de
partage.

Ex. 2 : Les créances du syndicat à l’égard de l’un de ses membres bénéficient de

l’hypothèque forcée sur sa partie privative et sa quote-part dans les parties indivises.

Son caractère :
- elle est accessoire : l'hypothèque n'existe que s'il y a une créance à garantir. Il s'agit
d'un droit réel accessoire. En principe, l'hypothèque ne peut être constituée avant la

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naissance de la créance et ne peut survivre à la disparition de celle-ci. Elle suit le sort

de la créance et est transmise avec elle.
Quid des biens futurs ?
- elle est indivisible : le caractère indivisible a deux aspects différents : d'une part,
chaque fraction du bien hypothéqué garantit l'intégralité de la créance si bien que le
paiement partiel ne libère pas une partie de l'immeuble si ce dernier est divisible.

3. Le nantissement
Définition :
Le nantissement est un droit réel constitué sur un immeuble qui est affecté par le débiteur ou
sa caution réelle au profit du créancier nanti pour la garantie du remboursement d’une
créance.
Il confère au créancier :
- le droit de possession de la chose nantie ;
- le droit de la retenir jusqu’au remboursement de la créance ;
- le droit de priorité ;
- le droit de suite.
Le nantissement est indivisible.
le contrat de nantissement doit être conclu par acte authentique.
Le nantissement doit être à durée déterminée.
Les biens du mineur ou de l’interdit ne peuvent être nantis par le père, la mère, le tuteur ou
Le tuteur datif que sur autorisation du juge.
Le créancier est tenu de s’acquitter des coûts, charges annuels occasionnés, les entretiens et
Les réparations utiles et nécessaires à l’immeuble.
Questions à poser ?
- Le créancier, peut-il devenir propriétaire de l’immeuble nanti par le simple défaut de
remboursement dans le délai convenu ?
- Quid du nantissement de part indivise ? et qu’en est-il du partage ?
- Peut-on nantir des biens futurs ?
- Et les récoltes ?
Extinction du nantissement :
Par l’extinction de la créance qu’il garantit ; par le renoncement explicite du créancier nanti ;
par la perte totale du bien nanti ; par la confusion.

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L’immatriculation foncière
L’immatriculation a pour objet de placer l’immeuble qui y a été soumis sous le régime du dahir
de 1913 (complété et modifié par la loi 14.07), sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait.
Elle consiste à :
- Immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un
titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas
mentionnés ;

- Inscrire sur le titre foncier ainsi établi tout acte et fait portant constitution, transmission,
modification, reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges foncières relatifs à
l’immeuble qui en fait l’objet.

Le dépôt de la réquisition
La demande d'immatriculation est effectuée par :
- le propriétaire ;
- le copropriétaire ;
- le bénéficiaire de droits réels (usufruit, superficie, emphytéose, zina, houa et surélévation,
habous) ;
- le bénéficiaire de servitudes foncières avec le consentement du propriétaire ;
- le créancier non payé à l’échéance qui entreprend une saisie immobilière en vertu d’une
décision judiciaire obtenue contre son débiteur ;
- le représentant légal d’un incapable ou d’un mineur.

La demande est présentée au service de la conservation foncière après repérage préalable au

service du cadastre, suivant les indications du requérant et au vu de tout autre document
topographique.
L’enrôlement de la réquisition est effectué.
Une convocation est remise au requérant fixant la date et l'heure de l’exécution des opérations de
bornage.

Publication et affichage

Un extrait de la réquisition d'immatriculation est publié au bulletin officiel et affiché avec avis
de bornage aux sièges du Tribunal de Première Instance, de l'Autorité Locale et du Conseil
communal du territoire sur lequel se trouve l’immeuble concerné. (aux Marchés hebdomadaires).

Opération de bornage
Il s'agit à la fois d'une opération topographique, d'un acte de publicité et d'une enquête juridique
sur les lieux.

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Cette opération est exécutée par un Ingénieur Géomètre-Topographe, assermenté du cadastre,

inscrit au tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètres topographes, ou un technicien
topographe titulaire assermenté du service du cadastre.
L'opération de bornage s’effectue en présence du requérant ou de son mandataire ainsi que les
parties intéressées à la date et heure fixées.
Rédaction d’un PV de bornage et de PV annexes le cas échéant, signés par le chargé de
l’exécution de l’opération de bornage et les parties présentes.
Un croquis de bornage est établi et annexé aux PV précités ainsi que de tous les documents
produits par les parties.

Opération de lever et établissement du plan foncier

L’opération de levé permet de déterminer de manière précise la situation, les limites, l’assiette et
la consistance de la propriété et la lier au réseau géodésique.
Cette opération est sanctionnée par l’établissement du plan foncier définitif qui est transmis par
la suite au service de la conservation foncière.
Publication avis de clôture du bornage
Dès réception du plan de bornage, le conservateur publie un avis de clôture de bornage au bulletin
officiel et l'affiche aux sièges du Tribunal de Première Instance, de l'Autorité Locale et du Conseil
Communal, du ressort sur lequel se trouve l’immeuble concerné.
Les oppositions sont recevables jusqu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la publication
au B.O de l’avis susmentionné.
Possibilité de faire opposition hors délai ?
Repérage définitif
Cette opération permet au conservateur, avant la prise de décision, de s’assurer que l’assiette du
bien requis en immatriculation ne tombe pas dans l’assiette d’un bien immatriculé, ou en
chevauchement avec un bien limitrophe ou ayant déjà fait l’objet d’une procédure de purge autre
que l’immatriculation (délimitation administrative homologuée, domaine public de l’Etat, bien
exproprié…).
Décision du conservateur
Immatriculation :
Le Conservateur procède à l'immatriculation et à l’établissement du titre foncier, après s’être
assuré de l’accomplissement de toutes les formalités prévues par la loi, de la régularité de la
demande, que les documents produits sont suffisants et qu’aucune opposition n’a été formulée.
Annulation :
Le Conservateur procède à l’annulation de la réquisition d’immatriculation en cas de :
- Absence de requérant ou son mandataire lors des opérations de bornage ou la non-
exécution de ce qui est nécessaire pour le déroulement de l’opération de bornage ;et non
présentation d’excuse valable dans le mois qui suit la sommation qui lui est adressée ;
- Non-exécution de l’opération de bornage deux fois consécutives en raison d’un litige
concernant l’immeuble ;

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- Non diligence du requérant pour suivre la procédure dans un délai de 3 mois qui suivent
la notification de la sommation qui lui a été adressée par le Conservateur.
Rejet :
Le Conservateur procède au rejet de la réquisition d’immatriculation en cas de :
- L’irrégularité de la demande ;
- l’insuffisance des documents produits ;
Transmission du dossier au tribunal :
En cas d'opposition, le Conservateur transmet la réquisition d'immatriculation et les pièces y
relatives au Tribunal de Première Instance pour statuer sur les oppositions grevant l’immeuble.

Prénotation
C'est une prétention de droit sur un bien immatriculé, portée sur le titre foncier afin de préserver
le rang pour le droit contesté.

C’est est une mention d’une formalité provisoire et conservatoire portée au titre foncier dans
l’attente d’une inscription définitive. Elle a pour but de sauvegarder certains droits prétendus
par son bénéficiaire à l’encontre de tous les actes de disposition que le propriétaire inscrit aurait
conclus frauduleusement et de mauvaise foi.
Les délais :

10 jours En vertu d’un titre attestant d’un droit sur

l’immeuble que le conservateur ne peut
inscrire en l’état (acte juridique).
Un mois En vertu d’une copie de requête sur le fond
introduite devant les juridictions compétentes
(action en justice). Elle est radiée d’office à
l’expiration dudit délai (sauf ce qui suit).
Trois mois En vertu d’une ordonnance rendue par le
président du tribunal de première instance
dans le ressort duquel est situé l’immeuble
(en référés).
Jusqu’à prononciation du jugement définitif Cette durée de trois mois peut être prorogée
sur ordonnance du président du tribunal de
première instance, à condition qu’une action
sur le fond soit introduite.

► Lorsqu’une demande de prénotation est présentée de manière abusive, vexatoire ou de

mauvaise foi, le juge peut prononcer d’office au profit de l ’ ANCFCC une amende civile dont
le montant ne peut être inférieur à 10% de la valeur de l’immeuble ou du droit revendiqué et,
probablement, à la demande des parties lésées, des dommages et intérêts.