BIP n°44

Mai 1995

LE BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial a été régi jusqu'aux années trente par les dispositions d'ordre
général de l'article 626 et suivants du Code des Obligations et des Contrats (C.O.C)
(Du louage des choses).

L'application stricto-sensu de ces dispositions conduisait souvent à des abus dont les
victimes étaient les locataires. Plusieurs textes de loi ont tenté par la suite de remédier
à cette situation1.

Le texte actuellement en vigueur est le Dahir du 24 Mai 1955 abrogeant le Dahir du 17

Janvier 1948, et qui déroge à certaines dispositions du COC.

I. CHAMP D'APPLICATION DU DAHIR DU 24 MA I 1955 :

Les dispositions de ce Dahir s'appliquent : aux baux des immeubles ou locaux dans
lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds appartienne à un industriel
ou à un artisan2 ; elles s'appliquent en outre :

Aux baux d'immeubles ou de locaux accessoires dépendant du fonds et indispensables

à son exploitation, à la condition que ces locaux accessoires aient été loués dans ce but
avec l'accord écrit du propriétaire ;

Aux baux portant sur des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, soit avant, soit après
la conclusion du bail, des constructions avec le consentement écrit du propriétaire ;

Aux baux d'immeubles, ou de locaux à usage commercial ou industriel consentis par

l'Etat aux autres collectivités ou établissements publics, pour les locaux affectés à des
services exploités en régies soit au moment de la localisation, soit ultérieurement.

Aux baux d'immeubles, ou de locaux occupés par tous établissements d'enseignement.

1
Voir également le BIP n° 37 page 19 et suivantes.
2
Il convient de souligner que la jurisprudence est très stricte en matière d'appréciation de la propriété commerciale, en effet,
il est admis que ne bénéficie pas de cette propritété le locatair e qui n'a ni créé, ni acquis ni transporté dans les lieux un fonds
de commerce.
BIP n°44
Mai 1995
Aux baux d'immeubles occupés par des façonniers.

Le Dahir du 24/05/1955 ne s'applique pas aux baux emphytéotiques, mais régit

toutefois les baux consentis par les emphytéotes entrant dans le cadre du champ
d'application du Dahir. Il existe une condition à cela : la durée du renouvellement
consentie à leurs sous-locataires ne doit pas avoir pour effet de prolonger l'occupation
des lieux au delà de la date d'expiration du bail emphytéotique.

Ce Dahir ne régit pas non plus les immeubles et locaux constitués en habous et non
grevés de droits traditionnels de menfaâ ou , en cas d'indivision, lorsque les intérêts des
habous représentent une majorité des trois quarts dans l'indivision. Cependant les
immeubles ou locaux qui sont entrés dans le patrimoine habous postérieurement à la
publication du Dahir de 1955, demeurent grevés des baux commerciaux en cours à
cette date ou ayant fait l'objet d'un renouvellement.

II. LE RENOUVELLEMENT DU BAIL :

A. Droit au renouvellement :

Ce droit ne peut être invoqué que par les locataires, leurs cessionnaires ou ayant droits
qui justifient soit d'une jouissance consécutive de deux années en vertu d'un ou
plusieurs baux écrits successifs, soit d'une jouissance consécutive de quatre années en
vertu d'un ou plusieurs baux verbaux successifs, ou bien de baux écrits ou verbaux
successifs.

L'article 36 du Dahir du 25/5/1955 prévoit que "sont nuls et de nul effet, quelle qu'en
soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire
échec au droit de renouvellement du bail..."

A défaut de congé3 , le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en
faire la demande soit dans les six mois qui en précèdent l'expiration, soit à tout moment
au cours de sa continuation.

Cette demande doit être communiquée au bailleur soit par lettre recommandée avec
accusé de réception, soit dans les formes prévues par l'article 55, 56 et 57 du code de
procédure civile.

Le bailleur doit, dans les trois mois de la réception de la demande en renouvellement,

faire connaître au locataire s'il consent à renouveler le bail et dans quelles conditions,
ou s'il refuse le renouvellement et pour quels motifs.

3
devant être fait au moins six mois à l'avance par le bailleur désireux de mettre fin au bail.
BIP n°44
Mai 1995
Si le bailleur ne répond pas à la demande du locataire, il est réputé avoir accepté le bail
aux clauses et conditions du bail précédent.

Toutefois, si le locataire a demandé le renouvellement aux clauses et conditions

différentes, le bailleur n'est réputé avoir accepté que le principe du renouvellement.

B. Refus de renouvellement :

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail. Il devra dans ce cas payer au

locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de
renouvellement. Cette indemnité sera au moins égale au préjudice causé par le défaut
de renouvellement sans toutefois être inférieure à la valeur du fonds, à l'exception du
cas où le bailleur prouverait que le préjudice est moindre.

Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement
d'aucune indemnité :

Ÿ s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ;

Ÿ s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison
de son état d'insalubrité ou d'insécurité (avec attestation de l'administration).

Dans le cas de reconstruction totale ou partielle, ou remise en état, le locataire aura un

droit de priorité pour louer le nouveau local.

Le propriétaire a également le droit de refuser le renouvellement du bail s'il se propose

de démolir et reconstruire l'immeuble, tout en accordant au locataire une indemnité
d'éviction compensatoire qui ne pourra excéder trois ans de loyers.Toutefois, si
l'immeuble reconstruit comporte des locaux à usage commercial, industriel ou
artisanal, l'ancien locataire a un droit de priorité pour relouer.

Le bailleur peut également refuser le renouvellement du bail, sans être tenu une
4
quelconque indemnité d'éviction, s'il reprend les lieux pour les habiter lui même ou
les faire habiter par ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, à la
condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation
correspondant à ses besoins normaux.

4
Le local devra servir à l'habitation par la réalisation de simples travaux d'aménagement.
BIP n°44
Mai 1995
III. LA SOUS-LOCATION :

A. Conditions de la sous-location :

Si la sous-location est autorisée par le COC, le Dahir du 24/5/1955 interdit toute sous-
location totale ou partielle sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur.

Le locataire doit dans ce dernier cas faire connaître au propriétaire son intention de
sous -louer; ce dernier est appelé à concourir à l'acte dans un délai de 30 jours.

B. Effets de la sous-location :

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le

propriétaire a le droit de demander une augmentation correspondante du loyer
principal.

Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal

dans la mesure des droits que ce dernier tient lui même du bailleur ; ce dernier doit
concourir à l'acte5 .

A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a

expressément ou tacitement autorisé la sous-location.

5
Comme dans le cas de réalisation de la sous-location.