REPUBLIQUE DU SENEGAL

MINISTÈRE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR ET DE LA RECHERCHE

UNIVERSITÉ GASTON BERGER DE SAINT-LOUIS

UFR DES SCIENCES JURIDIQUES ET POLITIQUES

DROIT DES BIENS

Licence 2

Professeur Dioh

2018/2019
REDACTION
Introduction
Dans le langage courant, l’expression droit des biens n’est pas suffisamment explicite
contrairement à celle de droit de la famille ou de droit des contrats. L’ignorance ne concerne
que la terminologie car nul n’ignore le contenu de cette matière du droit civil qui traite de la
composition du patrimoine et du régime de ses composantes. Le droit des biens aborde des
questions importantes de la vie quotidienne. Il est néanmoins difficile à cerner car la notion de
bien progressivement, s’est éloignée des réalités matérielles. La notion de bien est proprement
juridique. C’est dire qu’il s’agit d’appréhender le juste rapport existant entre les personnes et
les biens.

Les autres sciences humaines au premier rang desquels figure la philosophie, la science
politique et la science économique qui appréhendent les relations qui se nouent entre les choses
et les personnes, parlent de valeurs, d’échange, de richesse, de marchandise tout au plus de
propriété lorsqu’elles s’interrogent sur ses fonctions économiques et sociales ou sur son
fondement philosophique.

Du point de vue de la sociologie, il y a lieu de préciser que dans les sociétés traditionnelles où
la terre constitue l’essentiel des biens, celle-ci est beaucoup plus sacralisée et humanisée que
dans les sociétés modernes où elle fait l’objet d’une appropriation publique ou privée.

La plupart du temps, seules les choses mobilières peuvent faire l’objet d’une appropriation
individuelle. Généralement, les biens ne forment pas une catégorie juridique distincte, ils sont
associés aux statuts juridiques des groupes qui les produisent et les commercialisent selon leur
place dans la société. Un droit ne peut donc porter sur une chose mais, est toujours la projection
d’un pouvoir de la personne. C’est pourquoi dans ces types de société, on rencontre plutôt un
ensemble de relation foncière que le droit foncier. Dans nos sociétés modernes, le statut
sociologique des sujets de droit est masqué derrière les catégories abstraites que sont celles des
propriétaires ou de personnes juridiques.

Sous l’angle historique, il semble que c’est avec le droit romain, sous le règne de Numa au 7 e
siècle avant J.C que la propriété collective se serait transformée en propriété familiale puis en
propriété individuelle préfigurant celle du code civil. Le droit de propriété inaliénable entre
citoyen romain a été reconnu dans la loi des douze tables c’est-à-dire vers 450 avant J.C.

Mais ce n’est qu’en l’an 212 que l’empereur Caracalla permis à l’ensemble des populations de
l’empire de bénéficier de la propriété. A la suite des invasions barbares, le système féodal
s’installa durablement dans l’ancien droit français. Les seigneurs s’attribuaient la propriété de
leur fief (domaine éminent) et ne reconnaissaient aux tenanciers qu’un droit d’usage et
d’exploitation (domaine utile) en contrepartie d’importantes et diverses redevances.

Avec le code civil, et la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la terre est revenue à
ses exploitants sonnant ainsi le triomphe de la philosophie libérale et individualiste. Cette
évolution sociologique et historique a été utilisée au 19e siècle par la philosophie marxiste pour
justifier à la fois l’idée d’un communisme primitif et la nécessité d’y revenir en combattant la
propriété individuelle lorsqu’elle a pour objet la terre, les bâtiments, les moyens de production
dont les revenus sont tels qu’ils intéressent la société.

Dans un régime socialiste, les moyens de production appartiennent à l’Etat ou à des structures
coopératives et laissent peu de place à la propriété privée aux fins d’assurer les besoins du plus
grand nombre et faire diminuer l’exploitation de l’homme par l’homme.

En revanche, pour les économistes libéraux, la propriété privée est le véritable moteur de la
production et de la satisfaction de l’intérêt général. Ce débat idéologique n’a pas manqué
d’impacter dans la doctrine juridique. Certains juristes et particulièrement Duguit ont défendu
l’idée que la propriété ne doit pas être un droit subjectif conçu dans l’intérêt exclusif de son
titulaire mais devrait avoir une fonction sociale. La jurisprudence (c’est l’ensemble des
décisions rendues par les juridictions et qui ont reçu l’onction des juridictions supérieures) a dû
également définir les cas où l’exercice du droit de propriété pouvait dégénérer en abus. Le
rapport au bien a été marqué par cette longue évolution contrastée, partagée entre un
accroissement de l’accession à la propriété tant mobilière qu’immobilière et la création de
nombreuses restrictions aux prérogatives des propriétaires pour des raisons d’intérêt général.
Chapitre premier : La notion de bien
Section première : définition du bien

Si dans l’entendement courant, la notion de bien renvoie à celle de chose matérielle, il va sans
dire que le juriste ne saurait s’en accommoder. La définition de la notion s’est faite de manière
graduelle avec les temps. Le droit romain ne recourait qu’à la terminologie de chose (res) qui
désignait indistinctement à la fois les choses et les biens. La doctrine moderne distingue les
deux notions. Elle préfère donner à la notion de chose une signification corporelle d’ordre
matériel au sens courant et à celle de bien, une signification juridique correspondant quelque
peu à l’image juridique de la chose.

Elle a retenu plusieurs critères pour déterminer le rattachement à la catégorie des biens. Les
auteurs du 18e et du 19e siècle s’attachent en majorité pour définir le bien au critère de l’utilité.
Ainsi Portalis affirme : « Les choses ne seraient rien pour le législateur sans l’utilité qu’en tirent
les hommes ». De la même manière, Delombe estime : « Il n’y a de bien, pour nos
jurisconsultes, que ce qui peut servir à l’homme ». Cette conception utilitariste est reprise par
la plupart des grands auteurs contemporains. Pour certains, le mot « bien » aurait plusieurs
significations et dans une première, qualifié de plus ordinaire, il renverrait aux choses qui
servent à l’usage de l’homme et qui lui permettent de satisfaire ses besoins soit directement en
les utilisant elles-mêmes en en tirant les fruits soit indirectement en les échangeant contre
d’autre chose plus à même de répondre à leur désidérata. Toutefois, ce critère de l’utilité bien
que nécessaire, n’en demeure pas moins insuffisant car elles sont nombreuses, des choses utiles
à l’homme mais insusceptibles d’être qualifiées de bien puisqu’intrinsèquement indissociable
de la personne humaine. A l’image, des organes humains tels que les reins, les yeux etc.

Le critère demande donc à être affiné c’est pourquoi la doctrine s’est évertuée à convoquer un
autre critère pour arriver à la qualification de bien. Ainsi donc, la chose doit être susceptible
d’appropriation. Sous cet angle, les biens seraient donc : toute chose qui, pouvant procurer à
l’homme une certaine utilité sont susceptibles d’appropriation privée. L’utilisation du double
critère de l’utilité et de l’appropriation revêt plusieurs atouts. Tout d’abord, il permet d’élaguer
de la catégorie des biens les choses appartenant à tous sans exclusive à l’image de l’air que nous
respirons, du soleil etc. Ensuite, il permet de qualifier de bien, une notion plus abstraite que
sont les droits portant sur les choses. Les deux notions de bien et de droit doivent être réunies
puisque les choses ont moins de valeur en elles-mêmes que les droits qu’ils valent à leurs
titulaires. A vrai dire, ce sont les droits qui ont une valeur qui constituent les biens et non pas
les choses elles-mêmes.

Enfin le dernier critère utilisé tient à la valeur et dans cette perspective, serait des biens : les
choses ayant une certaine valeur. Malgré tout, il serait hasardeux de ramener les biens à toute
chose ayant de la valeur. Elles foisonnent les choses présentant une certaine valeur mais qui ne
sauraient être regardé comme des biens. Ainsi en est-il par exemple du sang humain.

Au final, aucun critère pris séparément, n’est satisfaisant. C’est pourquoi la définition la plus
convenable est celle qui consiste à regarder comme des biens, les choses qui sont susceptibles
d’une appropriation de la part de l’homme puisque présentant pour lui une certaine utilité et qui
sont donc dans le commerce juridique.

Section 2 : La détermination de la notion de bien

Le droit des biens peut être regardé comme la partie du droit civil qui traite de la composition
du patrimoine et du régime de ses composantes. S’il faut raisonner sur les biens d’une personne,
le regroupement dans ce qu’il convient d’appeler le patrimoine est caractéristique. S’il faut
raisonner sur les particularités distinctives des différents biens que toute personne peut
éventuellement acquérir, c’est leur classement en catégorie qui constitue le préalable nécessaire
à la mise en œuvre des diverses classifications disponibles.

Paragraphe 1/ Le patrimoine
Au sens courant, avoir du patrimoine c’est être riche. A l’instar du vocable bien, il fait l’objet
d’une acception différente sous l’angle du droit où il renvoie à l’ensemble des droits et des biens
appartenant à une personne dès lors qu’ils sont pourvus d’une valeur pécuniaire. En quelque
sorte, il se compose pour chaque homme de tous ses droits, ses créances et ses dettes. La notion
de patrimoine doit son identification à deux illustres auteurs du 19ème siècle : Aubry et Rau. Elle
est liée indissociablement à la personne étant considérée souvent comme sa représentation
pécuniaire. Ce lien détermine tant la qualification que les caractères du patrimoine.
A/ Les contours du patrimoine

1- le patrimoine est une universalité juridique

L’élaboration de la notion de patrimoine par Aubry et Rau, répond au souci d’opposer le
principe d’une obligation pour chaque personne de répondre de toutes ses dettes sur l’intégralité
de son patrimoine. À l’intérieur du patrimoine, il existe un lien obligatoire, toutes les dettes
peuvent être recouvrées sur tous les actifs. Le patrimoine est considéré comme un tout. De ce
fait, il a été qualifié d’universalité. Notion définie juridiquement comme un ensemble
d’éléments composé de droits et d’obligations et qui sont soumis à un système juridique global.
Il existe deux types d’universalité : les universalités de fait qui découlent de la volonté humaine
de réunir des biens pour les soumettre à un régime global.
Par exemple, le commerçant décide de réunir les biens susceptibles d’attirer sa clientèle dans
une notion globale appelée fonds de commerce qui pourra être céder par une opération unique.
Les universalités juridiques découlant de la loi qui les considère dans leur globalité. Le droit
sénégalais ne connait que d’une universalité juridique : le patrimoine.
La qualification de patrimoine entraine bien des conséquences.
Elle permet au créancier de faire exécuter son obligation sur n’importe quel droit
indépendamment de la nature et de la date de naissance de la créance. Le créancier pourra
recouvrer sa dette sur les éléments d’actif entrés dans le patrimoine postérieurement à la
créance.
2- Rejet des patrimoines d’affectation
Le patrimoine ayant été qualifié d’universalité, il n’est pas acceptable qu’il soit scindable. Il
convient de rejeter la notion de patrimoine d’affectation qui trouve son origine en Allemagne.
Elle consiste à regrouper chaque affectation particulière de bien au sein d’un patrimoine propre.
Par exemple, les biens affectés en usage privé composent le patrimoine privé. Chaque
enveloppe forme un tout, et les créanciers de chaque patrimoine ne pourront faire exécuter leur
obligation que sur les biens composants ce patrimoine.
Cette définition entraine un certain nombre de conséquences au chapitre desquels, la possibilité
pour un individu d’avoir plusieurs patrimoines. La théorie du patrimoine d’affectation à la suite
du droit français n’a pas été retenue en droit sénégalais. Pour juguler certains inconvénients de
la théorie classique, il a fallu trouver des solutions par le biais de la création d’une société
unipersonnelle à responsabilité limitée (SUARL). Un commerçant peut séparer son patrimoine
personnel de son patrimoine professionnel. Dans le même ordre d’idée, la fondation qui est un
acte par lequel une ou plusieurs personnes physiques ou morales décident l’affectation
irrévocable de biens, de droits ou de ressources à la réalisation d’une œuvre d’intérêt général.
B/ Les caractères du patrimoine
Le principe de l’unicité du patrimoine est reconnu et respecté dans notre système juridique.
Néanmoins, les exigences pratiques et l’évolution de la société ont été à l’origine de critiques
de ce principe.
1- l’unicité du patrimoine
De l’affirmation de l’existence d’un lien entre la personne et le patrimoine, Aubry et Rau ont
déduit les caractères que ce dernier doit revêtir et qui ont induit quatre règles.
D’abord, seules les personnes ont un patrimoine. Il est quasiment impossible de concevoir des
patrimoines isolés non liés à des personnes. Une telle affirmation pose problème en droit des
régimes matrimoniaux où l’on reconnait l’existence de trois masses de bien, qui devraient
constituées eux-mêmes des patrimoines propres. Ce sont les biens de la femme, les biens
propres du mari et ceux de la communauté.
Ensuite toute personne a nécessairement un patrimoine.
Cette règle se justifie aisément puisqu’elle constitue la raison d’être de cette théorie. Pour
garantir le crédit, il est nécessaire de protéger le créancier en lui octroyant la possibilité
d’exercer ses droits sur les biens éventuels de son débiteur. Le patrimoine n’est pas seulement
un ensemble d’actif, c’est une aptitude, une potentialité à obtenir quelque chose. C’est pourquoi,
toute personne y compris le nouveau-né en est pourvu (en est doté).
Par ailleurs, le patrimoine est intrinsèquement lié à la personne tant que dure sa personnalité.
S’il est vrai que chaque bien faisant parti du patrimoine, peut faire l’objet d’une cession, d’une
donation, d’une transmission, il n’en reste pas moins que le patrimoine, dans son intégralité, ne
saurait être transmis.
Chacun doit conserver une aptitude à être titulaire de biens. Seule la mort, peut mettre fin à
cette situation.

Enfin, chaque personne n’a droit qu’à un patrimoine. Une telle règle correspond à la théorie de
l’unicité du patrimoine. Elle prive de toute protection, ce qui serait tenté de mettre certains biens
à l’abri des poursuites potentielles des créanciers. Malgré tout, la théorie a été critiquée.

2- Critique de la théorie
On a pu reprocher à cette théorie classique du patrimoine de confondre tous les biens et toutes
les dettes d’une personne dans une unité abstraite sans s’interroger sur l’utilité de distinguer
l’affectation de ses biens. Du reste, la multiplication des personnes morales démontre que la
pratique contractuelle et la loi ont pu s’accommoder dans certains pluralismes juridiques et
économiques du patrimoine.

Paragraphe 2/ les différents biens

De façon générale, les biens renvoient aux droits réels qui, tous comme les droits personnels
sont des droits patrimoniaux. Autrement dit, ayant une valeur économique susceptible de
profiter à une personne et composés de biens corporels et incorporels. Mais si les droits
personnels appréhendent un rapport juridique entre deux personnes, un lien de droit, les droits
réels sont des droits dont est titulaire une personne et en vertu duquel elle exerce directement
et sans intermédiaire un pouvoir sur une chose. Ces droits se classent en deux grandes
catégories : les droits réels principaux (droit de propriété et ses démembrements) et les droits
réels accessoires à un droit personnel et qui permettent de garantir l’exécution des droits
personnels (hypothèque, gage, antichrèse, droit de rétention, privilège). Le créancier qui a un
droit réel peut l’opposer à tous puisqu’il est valable erga Omnes. En plus il vaut à son titulaire
le droit de préférence lui permettant d’être préféré au titulaire d’un simple droit personnel. Mais
également un droit de suite qui permet au créancier, titulaire d’un droit réel d’exercer celui-ci à
l’encontre de quiconque détient la chose. Cela étant, la loi ne peut appréhender chaque chose
en particulier. Elle procède par regroupement en utilisant plusieurs méthodes dont l’application
d’une seule et même règle de droit à tous les biens présentant les mêmes caractères. A partir du
moment où le patrimoine est composé de biens et de droits extrêmement variés, il importe de
procéder à leur classification. Sur ce plan précis, si la classification principale renvoie aux
meubles et aux immeubles, il n’en reste pas moins qu’il ait des classifications secondaires.

A/ La divisions meuble et immeuble

En vertu de l’art.516 du code civil, tous les biens sont meubles ou immeubles. Un meuble est
une chose qui peut bouger ou être déplacé alors que l’immeuble est une chose immobile et fixe.

1- Les critères de la distinction

Si du point de vue physique, la différence entre meuble et immeuble est évidente, il reste qu’elle
ne vaut que pour les biens corporels.

a) Les biens immeubles

En vertu de l’article 517 du code civil, il existe trois catégories d’immeubles.

• Les immeubles par nature

Doit être regardé comme immeuble par nature, ce qui est, par nature, immobile et qui
ne peut être déplacé. C’est le critère de la fixité qui est déterminant dans la qualification.
Ils comprennent la terre et les choses qui y sont incorporées à l’image des végétaux, et
des constructions (bâtiment).
• Les immeubles par destinations
L’immeuble par destination est un meuble corporel que l’on va considérer comme un
meuble en raison de l’étroitesse du lien qu’il entretient avec un immeuble par nature
 dont il constitue l’accessoire. Mais pour qu’il y ait immeuble par destination, il faut que
deux conditions soient réunies.

D’une part, le meuble affecté et l’immeuble auquel il est attaché doivent appartenir au
même propriétaire. D’autre part, ledit propriétaire doit avoir décidé de créer un rapport
de destination entre eux selon les procédés prévus par la loi. Ces procédés sont au
nombre de deux. Tout d’abord, l’affectation d’un meuble au service et à l’exploitation
d’un fonds pour son exploitation commercial, industrielle ou agricole. Selon l’article
524 du Code Civil « doivent être regarder comme immeubles par destination les objets
que le propriétaire a placé pour le service et l’exploitation de ces fonds ». Néanmoins
ne bien ne doit pas servir la personne mais bien le fonds lui-même.

Par ailleurs la jurisprudence exige que le bien soit réellement utile à l’exploitation du
fonds.
Ensuite, le propriétaire est sensé selon l’article 525 du Code Civil avoir attaché à son
fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure. Il s’agit essentiellement d’élément
ornementaux (tapisserie, boiserie, porcelaine, tableau d’art. peu importe que le meuble
soit utile au fonds, il suffit seulement d’une attache se manifestant par des faits matériels
d’adhésion apparente et durable.

• Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent

L’article 526 du Code Civil répertorie plusieurs catégories d’immeubles de ce type. Tout
d’abord les droits réels immobiliers qui sont des droits réels dont un tiers peut être
investit sur la chose d’autrui. Il s’agit des droits réels principaux à l’exception du droit
de propriété (emphytéose, servitude) et des droits réels accessoires sur un immeuble
pour garantir une créance (hypothèque, antichrèse, privilège). Ensuite les actions
immobilières qui renvoient à l’action du propriétaire revendiquant entre les mains d’un
tiers le bien immeuble dont il a prouvé qu’il avait la propriété.
Il s’y ajoute les actions sanctionnant les droits réels immobiliers (actions possessoires,
action confessoire, action en résiliation, action en résolution…).
b) Les biens meubles
Tout comme les immeubles, ils peuvent être classés en trois catégories.

• Les meubles par nature

 Est meuble par nature, ce qui peut se mouvoir ou se déplacer soit de lui-même à l’image
des animaux ou par l’intermédiaire d’une force étrangère (charriot). C’est donc le critère
de la mobilité qui permet de déterminer la nature mobilière du bien.

Les titres aux porteurs, parce que la créance est incorporée dans le titre, sont des meubles
par nature à l’image des billets de banque. De même, les meubles immatriculés
(aéronefs, bateaux) sont des meubles par nature mais dont le régime se rapproche de
celui des immeubles par nature sur le plan du transfert de propriété ou de l’hypothèque.
L’on peut également mentionner les meubles meublants qui sont destinés à l’usage et à
l’ornement des habitations (lit, table, tapisserie etc.)

• Les meubles par anticipation

Ce sont des immeubles par nature mais qui, en raison d’un certain nombre de
considération vont être regardés comme des meubles. C’est qu’il est possible
d’envisager un bien non dans son présent (immeuble) mais plutôt dans son futur
(meuble). Exemple : les récoltes sur pied. C’est que de façon exceptionnelle, que la
volonté humaine puisse conférer à un bien sa nature mobilière ou immobilière.

• Les meubles par détermination

L’énumération faite par l’article 529 du Code Civil est sans aucun doute incomplète.
Nonobstant cela, cette catégorie englobe : les droits de créance à l’exception des
créances mobilières, tous les droits réels portant sur des immeubles à l’exclusion du
droit de propriété qui se confond avec le bien sur lequel il porte, les droits d’associer
dans les sociétés, les droits intellectuels.
2- Les intérêts de la distinction
Ils résident essentiellement dans le régime juridique applicable. Ainsi, il en est plus facile de
procéder à l’aliénation des meubles qu’à celle des immeubles pour lesquels il existe une
publicité organisée (inscription aux listes foncières tenue à la conservation foncière). De même
la détermination de la juridiction compétente en cas de différend portant sur un bien ne se fait
pas de la même manière, selon qu’on est en présence d’un conflit portant sur un meuble ou un
immeuble pour lequel, par dérogation à la règle de la compétence du tribunal du lieu de
résidence du défendeur, c’est le lieu de situation de l’immeuble qui est pris en compte. De
même, les règles relatives à la possession diffèrent selon qu’elles portent sur un meuble ou
immeuble sans compter que la saisie est beaucoup plus aisée en matière mobilière qu’en matière
immobilière.
3- Les raisons de la distinction
A l’appui de la distinction meuble, immeuble, plusieurs raisons ont été avancées.
Primo, les raisons sentimentales, puisqu’à tort ou à raison on considère que l’homme est plus
attaché aux immeubles.
Secundo, la plus facile localisation de l’immeuble.
Tertio, la valeur plus importante sur le plan pécuniaire de l’immeuble. Seulement à l’heure
actuelle, ce dernier argument doit être considéré avec beaucoup de circonspection. Si à
l’époque, il valait son pesant d’or, force est de reconnaitre qu’aujourd’hui, il est bien des
meubles ayant une valeur financière extrêmement élevée c’est notamment le cas des objets de
joaillerie tels que les bijoux en diamant, en émeraude et autres pierres précieuses ou des œuvres
de célèbre peintre comme Picasso, Rembrandt…
Paragraphe 2/ Les distinctions secondaires
A ce niveau, il est possible de se focaliser sur la matérialité de sorte que les biens corporels se
distinguent des biens incorporels.
Le bien corporel a une consistance physique, une nature complète comme l’automobile, la
maison.
En revanche, le bien incorporel est immatériel et abstrait à l’image des parts sociales ou des
actions dans une société commerciale.
L’on peut également se fonder sur le fait de se détruire ou non à l’usage. Sous cet angle, les
biens consomptibles se distinguent des biens non consomptibles. Dans cette catégorie, il y a
une nette opposition entre les choses qui se consomment au premier usage telle que la monnaie
pour la consommation juridique et les denrées alimentaires et les choses qui résistent à un usage
prolongé à l’exemple de la bicyclette, du téléphone portable, des chaussures etc.
L’intérêt de la distinction réside entre autres dans le régime du prêt. C’est ainsi que le prêt d’un
bien non consomptible suppose la restitution dudit bien à l’échéance. Lorsque quelqu’un vous
prête un véhicule, pour une période donnée, vous avez le devoir, à la fin, de le lui restituer.
Par contre, le prêt d’une chose consomptible par exemple un sac de riz requiert le
remboursement au terme convenu d’un sac de riz de même qualité ou sa contrevaleur en espèce.
Dans le premier temps, on est en présence d’un prêt dit à usage alors que dans le second on est
en présence d’un prêt dit de consommation. Les biens peuvent être également classés en se
focalisant sur leur interchangeabilité, on parle aussi de fongibilité. De ce point de vu, les choses
fongibles sont celles qui existent en très grande quantité et qui peuvent se substituer les unes
aux autres à l’image des stylos que nous utilisons, des pièces de monnaie ou des billets de
banques de même valeur. A l’opposée, les biens non fongibles appelés aussi corps certains
présentent un caractère exclusif par exemple, la Joconde de Léonard de Vinci qui est un célèbre
tableau d’art avec la particularité que la dame qui y est représentée, quel que soit l’angle
d’observation, donne l’impression qu’elle vous regarde. Dans certaines circonstances
particulières, une chose fongible peut devenir un corps certain. S’il est vrai que les exemplaires
d’une même édition d’un roman sont interchangeables, il est tout aussi vrai que le fait que
l’auteur en ait dédicacé un ou plusieurs exemplaires permet de les individualiser. Ce faisant, cet
exemplaire ou ces exemplaires dédicacés deviennent alors des corps certains.

Chapitre II : Le droit de propriété

A la lumière de l’article 544 du Code Civil, le droit de propriété se définit comme « le droit de
jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage
prohibé par les lois ou par les règlements ». L’importance du droit de propriété est telle qu’elle
a fait l’objet d’une consécration constitutionnelle. Cela étant, le droit de propriété s’acquiert de
plusieurs manières et vaut à son titulaire bien des prérogatives. Il est également doté de plusieurs
caractères
Section 1/ Les modes d’accès à la propriété
Si la voie conventionnelle est l’une des plus courantes, il reste qu’il ait d’autres modes consacrés
par la loi.
Paragraphe 1 : les modes conventionnels d’acquisition de la propriété
L’acquisition du droit de propriété peut se faire par l’effet d’un acte de volonté ayant pour effet
le transfert d’un bien d’un patrimoine à un autre. Cet acte peut être unilatéral, à l’exemple du
testament qui est un document par lequel une personne, de son vivant, procède à la répartition
de ses biens. Il n’a vocation à prendre effet qu’à la disparition de son auteur. Celui-ci peut
néanmoins de son vivant procéder à une donation mais qui ne pourrait guère porter sur
l’intégralité de son patrimoine.
Mais le plus souvent, l’acte en question est bilatéral. Il en ainsi lorsque les parties optent pour
le contrat qui peut être conclu à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente).
Contrairement au droit français où est d’application le principe du consensualisme qui signifie
que le contrat translatif de propriété n’est assujetti à aucune formalité particulière ; le seul
échange de volonté suffisant. En droit sénégalais, le contrat ne fait naitre qu’une obligation de
délivrance. En procédant de la sorte, le législateur sénégalais ne fait que reprendre une
disposition de l’ancien droit romain. Cependant cette règle n’est pas d’ordre public. Ce faisant,
il est loisible aux parties d’y déroger. L’intermédiation de l’obligation de délivrance entre
l’accord de cession du droit réel et son transfert effectif dans le patrimoine de l’acheteur trouve
son fondement dans deux dispositions du COCC.
Primo, l’article 264 selon lequel « la vente est le contrat par lequel le vendeur s’engage à
transférer la propriété d’une chose corporelle ou incorporelle à l’acquéreur moyennant un prix
fixé en argent ». Il en résulte que la rencontre des volontés n’est pas en elle-même translative.
Secundo, l’article 5 selon lequel, le créancier acquiert le droit sur la chose au moment de la
délivrance. Ce mécanisme d’intermédiation se retrouve aussi dans tous les autres contrats
translatifs de droit réel à l’image de l’échange, de la dation en paiement (payer autre chose que
ce qui était convenue), de l’apport en société, du bail à nourriture (un montant que l’on perçoit
graduellement ; le créancier reçoit de quoi vivre jusqu’à la fin de sa vie) etc. L’exigence de
remise de la chose comme moyen d’accomplissement du transfert de droit réel perd également
de sa force lorsque le support du contrat est un immeuble ayant fait l’objet d’immatriculation.
Sont ainsi désignés les immeubles ayant fait l’objet, au terme d’une procédure rigoureuse, d’une
inscription sur des registres spéciaux tenus par les conservations foncières et destinés à
enregistrer tous les éléments de leur identification matérielle et de leur situation juridique. C’est
que, tous les événements ou actes susceptibles de modifier ultérieurement l’état des droits réels
existant sur des immeubles immatriculés doivent donner lieu à une inscription modificative sur
les livres fonciers. Cette exigence n’est pas uniquement requise pour l’opposabilité de ces faits
ou actes aux tiers mais s’impose dans les mêmes termes entre les parties comme une condition
sine qua non d’effectivité du transfert de l’une à l’autre du droit réel transmis ou de sa
modification ou de son extinction.
La publicité exigée pour la perfection des actes translatifs, même entre les parties, n’est pas
sans conséquences. Tout d’abord l’acte doit, à peine de nullité, être passé devant notaire sauf
dérogation accordée par la loi. Ce formalisme instrumentaire est une garantie essentielle de la
régularité de l’opération soumise à la publicité foncière. Ensuite l’acte par lequel les parties
s’engage : l’une à céder l’autre à acquérir un droit sur un immeuble immatriculé ne constitue
jusqu’à l’inscription du transfert sur le livre foncier qu’une promesse synallagmatique de
contrat obligeant chacun des intéressés à parfaire le contrat en faisant procéder l’inscription du
transfert au livre foncier.
Paragraphe / L’acquisition originaire de la propriété
L’acquisition originaire renvoie aux modes légaux et à la situation où l’acquéreur n’est l’ayant
cause de personne. Sa propriété n’est pas la conséquence d’un transfert mais résulte d’un fait
juridique. Ce type d’acquisition concerne : l’accession, l’occupation et la possession.
A/ L’accession
A la lumière de l’article 546 alinéa 1 du code civil français, la propriété d’une chose, soit
mobilière soit immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y uni
accessoirement soit naturellement soit artificiellement. L’accession est le fait pour le
propriétaire d’une chose d’être également propriétaire de tout ce qu’elle produit ou de tout ce
qui s’y uni. Elle peut être naturelle ou artificielle. Mais dans tous les cas elle se décline
différemment selon que l’on est en présence d’un meuble ou d’un immeuble.
1/ L’accession mobilière par incorporation
Il s’agit de l’addition d’un meuble à un autre meuble, ce mécanisme ne vaut que pour les
meubles corporels. Ce type d’accession exige trois conditions :
* les meubles doivent appartenir à des propriétaires distinctes,
* aucune convention ne doit prévoir l’incorporation
* et enfin, la règle selon laquelle, « en fait de meuble, possession vaut titre » ne doit pas être
applicable d’autant qu’elle s’oppose à la revendication d’un meuble. Pour trancher, les juges
doivent se référer à l’équité naturelle. Pour leur faciliter la tâche, le législateur a prévu trois cas
d’incorporation.

• L’incorporation par adjonction qui concerne les cas où les deux meubles ont été unis
pour former un tout mais où il est possible tout de même de les séparer. Par exemple un
diamant appartenant à X qui a été ajouté à une bague en or appartenant à Y. L’article
566 du Code Civil prévoit que le tout appartient au propriétaire de la chose principale
qui devra tout de même verser à l’autre la valeur de la chose ajoutée.
• L’incorporation par la spécification qui correspond à la situation où une chose qui
appartient à une personne est modifiée par le travail d’une autre qui y a ajouté en
matériaux. Par exemple : une grosse bague en or apporté au bijoutier pour qu’il la fende
en deux plus petites, est propriétaire par accession, celui de la matière qui doit cependant
s’acquitter du prix de la main d’œuvre.
• L’incorporation par mélange suppose la présence de deux meubles unis pour n’en
faire qu’un sans qu’ils puissent être séparés. En pareil occurrence, sauf existence d’un
accord, le législateur prévoit que la nouvelle chose appartient aux deux à proportion de
la quantité, de la qualité et de la valeur de chacune des choses apportées.

2/ L’accession immobilière par incorporation

C’est la situation où une personne est propriétaire d’un immeuble auquel s’ajoute un meuble.
Le propriétaire de l’immeuble est celui du tout parce que le sol l’emporte sur ce qui est à sa
surface en raison de ses deux caractéristiques que sont sa fixité et sa perpétuité.
L’accession immobilière est naturelle quand l’accroissement résulte d’un phénomène de la
nature sans intervention humaine. Par exemple : les alluvions qui sont des atterrissements et des
accroissements qui se forment successivement et imperceptiblement au fonds riverain d’un
cours d’eau.
L’accession immobilière est artificielle lorsqu’elle résulte d’une activité de construction ou des
plantations. Dans ce cas, les constructions et plantations sont présumés appartenir au
propriétaire du sol et sont présumés avoir été faites aux frais de celui-ci.
Les présomptions simples ne tiennent plus s’il s’avère qu’il y a propriété et paiement des
matériaux incorporés au fonds par un tiers.
B/ L’occupation
Elle consiste en la prise d’une chose sans propriétaire.
Elle diffère de la possession en ce que cette dernière règle un conflit de propriété. Elle
s’intéresse donc aux choses ayant déjà fait l’objet d’une appropriation. L’occupation constitue
le fait créateur du droit de propriété. Elle ne concerne que deux catégories de bien : les « res
nullius » qui sont des choses qui n’ont jamais fait l’objet d’une appropriation à l’image du
poisson dans l’océan et du gibier dans la savane.
Les « res derelictae » qui sont des choses abandonnées et qui n’ont donc plus de propriétaire.
Elles peuvent de nouveau faire l’objet d’une appropriation, par exemple : les canettes en
aluminium jetées à la poubelle et ramassé par un récupérateur.
C/ La possession
C’est une notion complexe qui peut néanmoins être défini comme le fait pour une personne de
se comporter d’une manière conforme à l’exercice d’un droit. Elle revient à se comporter vis-
à-vis d’une chose comme si l’on était le véritable propriétaire. Pour valoir droit, elle doit
comporter certains éléments et revêtir certains caractères.
1- Les éléments constitutifs de la possession
Elle suppose d’abord un acte matériel : le corpus que le Code Civil définit comme la détention
ou la jouissance d’un chose ou d’un droit. La possession requiert une maitrise matérielle de la
chose sans que cela n’implique nécessairement un contact matériel avec la chose. Les actes
matériels peuvent être simplement symboliques. Ont peut également posséder la chose par
l’intermédiaire d’un autre qui l’exerce ou la tient en notre nom. La possession requiert
également une certaine durée qui est apprécié au cas par cas. Elle ne doit cependant pas
connaitre d’interruption, elle doit être continue.
La possession suppose aussi : l’animus qui en constitue l’élément psychologique. Il peut se
définir comme la volonté de se comporter à l’égard de la chose comme si on avait sur elle le
droit réel auquel correspond la possession. La réalité importe peu de sorte que le voleur n’en
est pas moins possesseur s’il a la volonté et l’intention d’affirmer son droit sur la chose. C’est
que l’article 2230 du Code Civil facilite la preuve de la possession en disposant qu’ « on est
toujours présumé comme possédant pour soi et à titre de propriétaire s’il n’est prouvé qu’on a
commencé à posséder pour un autre ». L’animus étant présumé, il suffit seulement d’apporter
la preuve du corpus.
2/ Les caractères de la possession
Pour être utile et efficace, la possession doit avoir plusieurs caractères.
Elle doit être paisible, c’est-à-dire que le possesseur doit entrer en possession sans violation
matérielle ou morale et se maintenir en possession sans voie de fait ni menace.
Elle doit être public de sorte que la clandestinité fait perdre à la possession son efficacité dans
la mesure où elle est un moyen d’empêcher le véritable propriétaire de revendiquer.
Elle doit être univoque, autrement dit, le comportement du possesseur ne doit pas prêter à
confusion comme par exemple la communauté d’habitation entre le prétendu possesseur et le
véritable propriétaire.
Enfin, elle doit être continue c’est-à-dire, qu’elle doit se concrétiser régulièrement à travers des
actes de possession sans pour autant qu’elle n’ait à se manifester en permanence.
3/ Les effets de la possession
Même vicié, et de mauvaise foi, la possession confère au possesseur la qualité de défendeur au
procès en revendication. Il revient en effet au tiers revendiquant d’apporter la preuve que le
possesseur n’est pas le véritable propriétaire.
Par ailleurs, le tiers de bonne foi : celui qui dispose d’un titre translatif qu’il ne savait pas, vicié
a droit aux fruits de la chose possédée. Dans l’hypothèse de construction et d’amélioration
effectuée sur le bien d’autrui, il a droit à des dédommagements. La possession est non seulement
un mode de preuve du droit de propriété mais également un mode d’acquisition de la propriété.
Ce faisant, le possesseur est protégé puisqu’il dispose de trois actions possessoires.
* La complainte lorsqu’un trouble affecte déjà la possession.
* La dénonciation de nouvelles œuvres qui est une action préventive en cas de menace sur la
possession.
* Et enfin les actions en réintégration sanctionnant les possessions les plus graves, celles qui
résultent d’une voie de fait.
Section 2 / Les caractères du droit de propriété
Ils sont de trois ordre.
Il est tout d’abord absolue, c’est-à-dire qu’il est loisible au propriétaire de faire sur le bien tous
les actes matériels non interdit.
Il est également perpétuel et ce caractère revêt deux facettes. Tout d’abord, la perpétuité du
droit qui signifie que le droit de propriété n’est pas un droit viager ; que le droit de propriété ne
se perd pas par le non usage même prolongé. Et que ce droit doit exister aussi longtemps que la
chose qui en est l’objet. Ensuite, l’action en revendication n’est pas perpétuelle. La cour de
cassation française considère le caractère perpétuel de l’action en revendication comme le
prolongement du caractère perpétuel du droit de propriété.
Enfin, il est exclusif, ce qui revient à dire que le propriétaire a un monopole sur le bien de sorte
que les autres ne peuvent ni en user ni en jouir sans son accord. Par conséquent, le propriétaire
peut interdire à autrui l’accès à sa propriété. Il peut aussi, de façon générale, faire sanctionner
en justice, les troubles apportés à sa propriété.
Section 3/ Les prérogatives attachées au droit de propriété
Le droit de propriété, de par l’importance qui lui est attachée, vaut à son titulaire un certain
nombre d’attribut, sans que cela ne signifie qu’il ne connait pas de quelques limites.
Paragr.1/ Les attributs du droit de propriété
Ils sont également de l’ordre de trois.
C’est d’abord l’usus ou droit d’user de la chose, de l’utiliser au sens matériel. Le droit de se
servir de la chose est reconnu que cette utilisation soit pour l’agrément, soit pour des raisons
domestiques.
L’usus est également le droit de transformer la chose ; par exemple en érigeant sur sa parcelle
des bâtiments à condition qu’il ne constitue pas un abus de droit. L’usus renvoie aussi au droit
de na pas utiliser la chose sans pour autant en perdre la propriété.
C’est également le fructus ou droit de jouir de la chose. C’est le droit de faire fructifier ou non
son bien. Mais si le bien est mis en valeur, le fructus signifie seulement le droit de percevoir les
fruits produits par le bien. On parle de fruit civil dans l’hypothèse de perception d’un loyer et
de fruit naturel dans le cas de moisson ou récolte.
Les fruits sont à distinguer cependant des produits si les premiers n’entament pas le capital. Il
en va autrement des derniers. Il s’agit de ce qui émane de la chose sans périodicité et qui en
altère la substance à l’image des pierres extraites d’une carrière.
C’est enfin et surtout l’abusus ou droit de disposer librement de la chose dont on est propriétaire.
Il se manifeste dans le pouvoir matériel conféré au propriétaire de détruire ou de modifier
comme bon lui semble, son bien. Le droit de disposer juridiquement de la chose signifie qu’il
peut la vendre, l’offrir à quelqu’un d’autre, la démembrer parce qu’il a le pouvoir de disposition.
L’aliénation peut prendre toute sorte de forme à titre gratuit ou onéreux, entre vifs ou non, et
elle crée un transfert de propriété. Le propriétaire peut effectuer des actes d’administration et
de conservation sur la chose. L’abusus constitue, à en pas douter, l’attribut fondamental de la
propriété. Dans son acception négative, l’abusus signifie le droit de ne pas disposer de la chose
sans pour autant en être dépouillé.
Paragraphe 2/ Les limites du droit de propriété
Elle renvoie principalement à la question de l’abus du droit de propriété et à la théorie des
troubles de voisinage.
A/ L’abus de droit
S’il est vrai que le caractère absolu du droit de propriété semble difficilement compatible avec
la possibilité d’un abus, il n’en demeure pas moins que nul ne peut plus contester à l’heure
actuelle le fait que qu’on puisse y porter atteinte. Plusieurs critères permettent d’identifier l’abus
de droit : le critère de l’intention de nuire, le critère du dommage anormal qui veut que le
propriétaire soit responsable quand il est à l’origine d’un dommage supérieur à ce que chacun
doit supporter de l’autre dans la vie sociale. Le critère fonctionnel qui postule que l’utilisation
faite par le propriétaire est abusive lorsqu’il est contraint à sa destination sociale.
B/ Les troubles de voisinage
Il y a trouble de voisinage lorsqu’une personne, dans le cadre d’une activité utile et licite, cause
à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux de voisinage. La théorie de l’abus de
voisinage se démarque du droit commun de la responsabilité civile à la différence de l’abus de
droit. Pour qu’elle puisse être mise en branle, il suffit seulement qu’il soit démontré le caractère
anormal du trouble. Néanmoins, assez souvent, il sera ardu de déterminer à partir de quel
moment le seuil du tolérable a été franchi. Il s’agit d’une question de fait, laissée à l’appréciation
souveraine du juge. Il devra déterminer la voie la plus idoine pour mettre fin au trouble. Quoi
qu’il en soit, la réparation en nature peut être la panacée (la solution). Il peut s’agir d’une
modification des installations afin de faire disparaitre l’anormalité de la nuisance ou une
indemnisation de la victime. La destruction de la chose à l’origine du trouble n’est envisageable
qu’en dernier recours.

Chapitre III : Les démembrements du droit de propriété

Tous les attributs attachés au droit de propriété ne sont pas forcément exercés par son titulaire.
Ils peuvent être répartis entre plusieurs personnes. On est alors en présence de démembrement
de ce droit qui couvre plusieurs réalités : l’usufruit, les servitudes et les droits d’usage et
d’habitation.
Section 1/ L’usufruit
Il s’agit d’un démembrement du droit de propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire dont
il convient de cerner la situation. La constitution de l’usufruit est tributaire dans certain nombre
de facteur. S’agissant d’un droit temporaire, son terme, sa fin peut advenir pour plusieurs
raisons.
Paragr. 1/ La constitution de l’usufruit
A la lumière de l’article 579 du Code Civil français, l’usufruit est établi par la loi ou par la
volonté humaine.
L’usufruit légal renvoie à celui du conjoint survivant sur tout ou partie des biens du conjoint
décédé, celui des parents sur les biens de leurs enfants mineurs et à celui des ascendants.
L’usufruit volontaire peut être conventionnel à titre gratuit ou à titre onéreux. Il peut aussi être
unilatéral. L’exemple typique est l’usufruit testamentaire.
L’usufruit peut également résulter d’une décision de justice. Par exemple en cas de divorce ou
être constitué par prescription acquisitive (appelée usucapion qui a une durée de 30 ans mais
qui peut être ramener à 20 ou 10 ans). Mais quelque soit son origine, l’usufruit nécessite la
clarification de la situation de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Paragr. 2/ Le fonctionnement de l’usufruit
A/ La situation de l’usufruitier
L’usufruit lui vaut des droits mais en contrepartie, il assume des obligations.
Au chapitre des premiers, l’usufruitier a le droit de jouir des choses comme le propriétaire lui-
même. Il a entre ses mains : l’usus et le fructus et peut faire sur le bien des actes
d’administrations et de conservations. Comme obligation, l’usufruitier est tenu de conserver la
substance de la chose comme le propriétaire lui-même. En d’autres termes, il doit se comporter
en bon père de famille. C’est dire qu’il ne peut ni disposer de la chose ni même en changer la
destination ou la modifier matériellement.
B/ La situation du nu-propriétaire
Il conserve non seulement le droit de disposer de son bien mais en préservant l’usufruit. En sus,
il continue à tirer profit des produits à la différence des fruits. Il peut également demander la
déchéance de l’usufruitier en cas d’abus de jouissance. En cas de litige sur le droit de propriété,
il peut agir au pétitoire.
En revanche, il assume principalement deux obligations.
D’une part, il ne saurait troubler l’usufruitier dans sa jouissance. D’autre part, il est tenu
d’effectuer les grosses réparations. Cependant, l’usufruitier ne saurait l’y contraindre
juridiquement.
C/ La coopération entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
Bien qu’il soit indépendant l’un de l’autre, ils vont devoir exceptionnellement coopérer. Ainsi
en est-il en cas de disposition juridique de la pleine propriété, ou de la destruction de la chose
qui nécessite leur commun accord.
Paragr.3/ La fin de l’usufruit
Elle se réfère au fait que l’usufruit peut s’arrêter pour des raisons précisées par la loi. Ces causes
tiennent à la mort de l’usufruitier, à l’arrivée du terme, au non-usage trentenaire, à la
renonciation de l’usufruitier, à la déchéance de l’usufruitier et à la consolidation. En pareille
occurrence (la consolidation), les deux droits réels démembrés que constituaient usufruit et nue-
propriété se trouvent rassembler pour former une propriété pleine et entière.
Section 2/ Les servitudes
La servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage
appartenant à un autre propriétaire. C’est donc une charge qui pèse sur un fonds (fonds servant)
au profit d’un autre fonds (fonds dominant). Les servitudes sont variées, ont des caractères
propres et obéissent à un régime juridique bien déterminé.
Pargr.1/ La classification des servitudes
Lorsque l’on tient compte de leur origine, les servitudes se classent en plusieurs catégories :

• La servitude naturelle est une charge qui va s’imposer eu égard à la configuration des
lieux. Autrement dit, sur un fonds. Cette charge pèsera en considération de son
emplacement géographique, de sa position dans l’espace. Par exemple les servitudes
liées à l’écoulement naturelles des eaux.
• Les servitudes légales quant à elles sont celles qui sont imposées par la loi dans un
intérêt privé à l’image de la servitude de passage ainsi que celles liées aux distances à
respecter en cas de plantation ou de construction. Soit plus souvent d’utilité publique
puisque tenant à des préoccupations d’intérêt général à l’images des servitudes liées au
passage de câbles pour par exemple la fourniture en énergie.
• Les servitudes du fait de l’homme sont celles crées par la volonté humaine. En effet
il est permis à toute personne d’établir une servitude c’est-à-dire une charge imposée à
un fonds au bénéfice d’un autre fonds. Elles peuvent être constituer de trois manières.
Tout d’abord par titre, la seule limite à la liberté contractuelle étant de respecter l’ordre
 public et les contraintes imposées pour les servitudes. Ensuite, par usucapion pour les
servitudes apparentes et continues uniquement. Enfin, par destination d’un bon père de
famille autrement dit, l’aménagement entre les deux fonds appartenant au même
propriétaire va devenir une servitude parce qu’à la suite d’une session il y aura
dorénavant deux propriétaires différents.

Lorsque l’on tient compte de leur mode d’exercice, les servitudes peuvent être classées en trois
rubriques.

• La distinction entre servitude continue et discontinue est consacré à l’article 688

alinéa premier du Code Civil pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds. La servitude est
continue quand elle est mise en œuvre sans que l’homme n’ait à intervenir (conduite
d’eau, les égouts, les vues et les jours.

A l’opposée, les servitudes discontinues nécessitent l’intervention de l’homme pour être

exercée (puisage).

• L’article 689 alinéa premier permet de distinguer les servitudes apparentes des
servitudes non apparentes. La servitude apparente est visible alors que la servitude
non apparente ne présente pas de signes extérieurs d’existence (mécanismes de
fourniture des énergies qui passe par le sol).
• Enfin, la doctrine distingue les servitudes positives des servitudes négatives. Les
servitudes positives permettent au propriétaire du fonds dominant d’effectuer des actes
sur le fonds servant (les servitudes de passage). En revanche, les servitudes négatives
quant à elles obligent le propriétaire du fonds servant à ne pas faire quelque chose
(servitude de ne pas construire).

Paragr. 2/ Les caractères de la servitude

De la lettre de l’article 637 du code civil qui dispose qu’une servitude est une charge imposée
sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Il
apparait donc que la servitude ne peut grever qu’à un immeuble et ne peut profiter qu’à un
immeuble. Parce qu’elle suppose des actes matériels d’usage, elle ne peut porter que sur des
immeubles par nature et non sur des immeubles par destination. En même temps, la servitude
suppose l’affectation d’un fonds servant mis au service d’un fonds dominant dont elle est
accessoire. La servitude a vocation à la perpétuité. Ce faisant, elle est transmise de plein droit
au propriétaire successif de ce fonds.
Enfin, la servitude en principe ne peut exister que si les propriétaires du fonds servant et celui
du fonds dominant sont des propriétaires différents.
Paragr.3/ L’exercice des servitudes
Le propriétaire du fonds servant doit respecter la servitude et ne rien faire pour empêcher le
propriétaire du fonds dominant de l’exercer librement. Le fonds servant doit demeurer utile
pour le fonds dominant. Aucune modification des lieux, aucun changement d’usage n’est
autorisé pour le propriétaire du fonds servant. On parle alors de fixité de la servitude.
Néanmoins la loi admet tout de même un assouplissement. Si l’assignation primitive était
devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti ou si elle empêchait de faire des
réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un autre endroit aussi
commode pour l’exercice de ses droits et celui-ci ne pourrait le refuser.
Le propriétaire du fonds dominant est également tenu par la règle de la fixité de la servitude. Il
ne peut user de la servitude que suivant son titre sans pouvoir faire de changement. Toute
modification des lieux de nature à aggraver la charge du fonds servant lui est interdite. Si des
travaux sont nécessaires à l’usage de la servitude, sauf convention contraire, il pèse sur le
propriétaire du fonds dominant à qui profite la servitude. Les deux propriétaires du fonds
dominant et du fonds servant peuvent ester en justice. Le propriétaire du fonds servant peut
entendre contester l’existence même de la servitude, il dispose alors d’une action en raison de
son droit de propriété : l’action négatoire. Dans ce cas, il doit démontrer son droit réel.
En outre, il pourrait invoquer sa possession et mettre en œuvre une action possessoire. S’il
s’avère qu’il a subit un préjudice, si la servitude a été utilisée, il peut obtenir une réparation en
nature ou par équivalent.
Le propriétaire du fonds dominant dispose d’une action pétitoire dite confessoire qui lui permet
de faire reconnaitre l’existence de la servitude.
Une action possessoire est aussi envisageable puisque les servitudes apparentes et continues
peuvent être usucaper (la propriété acquisitive par le temps).
Pargr.4/ L’extinction de la servitude
Même si une servitude a vocation à la perpétuité, il n’en reste pas moins qu’elle peut s’éteindre.
Le code civil prévoit trois causes d’extinction.
* Le fait de ne plus pouvoir en user.
* La réunion entre les mains d’une seule personne du fonds dominant et du fonds servant.
* Et le non usage trentenaire.
A ces causes, la doctrine ajoute la perte d’un fonds. Cette perte peut être matérielle par
exemple le cas d’une force majeure (imprévisible, irrésistible ou insurmontable, extérieur au
parties) ayant détruit l’aqueduc. Elle suppose néanmoins l’impossibilité de remettre en Etat.
Soit juridique et dans ce cas-là elle prend la forme généralement la forme d’une expropriation
pour cause d’utilité public. Dans ce cas-là, le propriétaire du fonds dominant a alors droit à une
indemnité.
La doctrine indique également d’autre part que la renonciation est possible. Ce qui signifie que
le propriétaire du fonds dominant renonce expressément ou implicitement à la servitude.
Section 3/ Le droit d’usage, d’habitation, de superficie et les baux emphytéotiques et de
construction
De tels droits, à l’exception du droit de superficie constituent des démembrements du droit de
propriété. Leur titulaire n’ayant pas tous les attributs du droit de propriété.
Paragr.1/ Les droits d’usage et d’habitation
Ils sont assimilés à des dimunitifs de l’usufruit et correspondent à une fraction de celui-ci
puisque le droit d’user d’un bien est accordé spécial à une personne sans avoir automatiquement
le droit d’en percevoir les fruits. C’est un cas de figure assez fréquent dans les ventes
immobilières dans lesquelles un vendeur âgé souhaite demeurer dans sa maison jusqu’à la fin
de ses jours. Il la vend donc en se réservant le droit d’habitation. Quant au nouveau propriétaire,
il acquiert la certitude que la personne qui demeure dans le bien ne peut pas le louer. Ainsi,
aucun contrat de bail ne peut lui être imposé. Il faut toutefois mettre à part le cas du droit d’usage
et d’habitation dont bénéficie le conjoint survivant. Celui-ci peut, à titre exceptionnel louer le
bien dont il a l’usage ou convertir son droit en rente viagère voire en capital. Tout ceci étant en
principe impossible en présence d’un droit d’usage classique. Le droit d’usage est le fait de
pouvoir utiliser un bien mais uniquement pour ses propres besoins et ceux de sa famille alors
que le droit d’habitation est un droit d’usage limité à ce qui est nécessaire pour l’habitation de
celui qui a ce droit. Le législateur a prévu d’appliquer les règles relatives à l’usufruit pour ces
droits.
Cependant, ce ne sont pas toutes les règles relatives à l’usufruit qui s’appliquent au droit d’usage
et d’habitation. En particulier, ces droits ne peuvent ni, être cédés, ni loués puisqu’ils sont
prévus dans le seul intérêt de leur bénéficiaire et de leur famille.
En outre, la jurisprudence considère que ces droits sont incessibles donc insusceptibles de faire
l’objet d’une hypothèque (une garantie qui porte sur un immeuble. Lorsqu’elle porte sur un
meuble, on parle de gage) et sont en même temps insaisissables.
Paragraphe 2/ L’emphytéose et le bail à construction
En tant que contrat, le bail est un droit par nature personnelle. Néanmoins, certains baux, en
raison de leur très longue durée ont fini par être considérés par le législateur, suivant en cela la
jurisprudence, comme des droits réels démembrés. Il s’agit de l’emphytéose et du bail à
construction. L’emphytéose est un bail rural d’une durée de 18 à 99 ans pouvant même être
conclu sur le domaine public. C’est un droit réel d’usage et de jouissance se rapprochant de
l’usufruit. Le preneur (bénéficiaire de l’emphytéose) moyennant un modique loyer (un montant
dérisoire) appelé le canon s’engage à effectuer l’entretient du fonds. Ce canon est similaire à
un loyer. Ce droit réel est transmissible car sa cession est autorisée et il peut même faire l’objet
d’une hypothèque. L’emphytéose prend fin au terme convenu ou de manière anticipée lorsque
l’immeuble est perdu en raison de sa destruction ou d’une expropriation pour cause d’utilité
publique ou même une résiliation du bail. Par contre, le bail à construction est une sorte
d’emphytéose réalisé en ville.
A la fin du contrat, le bailleur devient propriétaire des immeubles sans avoir à verser une
quelconque indemnité.
Paragr.3/ Le droit de superficie
C’est un droit réel appartenant à une personne sur tout ce qui est au-dessus de la surface du sol
alors que ce sous-sol et cette surface sont la propriété d’une autre personne. Il y a donc une
dissociation entre la propriété du sol et le droit sur les volumes. Le titulaire du droit de superficie
est appelé superficiaire et le propriétaire du sous-sol étant tréfoncier. Ce droit de superficie qui
peut porter sur des constructions ou sur de plantations déjà existantes ou à venir est assimilé à
un droit de propriété par la majorité de la doctrine et de la jurisprudence devant le silence de la
loi. Comme la propriété, le droit de superficie ne se perd pas par le non usage trentenaire mais
il peut être acquis par prescription. Le superficiaire bénéficie des attributs liés à la propriété
c’est-à-dire : l’usus, le fructus et l’abusus sur toutes les constructions et plantations effectuées
sur le sol.
Le droit de superficie s’établit le plus souvent par la voie conventionnelle. Le tréfoncier cède
le droit de construire et de planter en renonçant pour lui-même au bénéfice de l’accession.