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INTRODUCTION

Depuis l’avènement de la loi du 20 juillet 1973, le droit de Biens n’a pas

connu des réformes profondes dans notre pays, or la sphère patrimoniale des congolais
n’a plus la même consistance aujourd’hui qu’en 1973 lors de sa promulgation.
Depuis ce temps, les milieux ruraux ont pris du recul au profit de
l’urbanisation et de l’industrialisation, les biens durables au premier rang desquels
figurent les immeubles, occupent une place décroissante dans une société devenue de
consommation où les biens sont devenus de plus en plus immatériels sous l’effet
notamment des nouvelles technologies.
Il y a donc un décalage entre les biens décrits par la loi précitée et l’univers
dans lequel nous évoluons actuellement dit de la mondialisation. Notre univers est
devenu un village planétaire avec des nouvelles technologies reliant tout au tout, avec
des nouveaux concepts globalisants, le Droit qui y est la science civilisée, en a pris le
devant dans beaucoup de secteurs notamment celui des biens.
Est-ce à dire que les règles posées par la précitée loi sont inadaptées ? Si tel est
le cas, pourquoi ne pas les reformer pour les adaptées aux concepts nouveaux ? Par
exemple : les œuvres d’esprit font l’objet du foisonnement avec la loi sur la propriété
intellectuelle, les valeurs mobilières avec des dispositions particulières aux lois
monétaires et financières et au code de commerce.
Force est d’observer que dans notre pays, ces règles particulières acclimatent
celles de la loi du 20 juillet 1973 dont elles s’inspirent largement, une modification
ou à tout le moins un toilettage de cette dernière ne sera que le bienvenu pour le
coucher au diapason de notre temps.

PREMIERE PARTIE
DU REGIME GENERAL DES BIENS
INTRODUCTION AU DROIT DES BIENS
1. Notion des Biens
Au sens large, un bien est toute chose ayant de la valeur, tout élément de
richesse, tout ce qui peut être dans le patrimoine, de même que tous les biens
patrimoniaux sont des biens au sens large .ces droits comprennent des droits dits
droits réels et des droits dits droits personnels. En pratique le droit des biens
concerne un domaine plus étroit.
Au sens étroit, il n’englobe que les choses et les droits portant sur ces choses.
Par conséquent, il n’englobe que les droits réels et exclut les droits personnels, qui
sont également appelés droits de créance et sont étudiés à part dans sous la discipline
dénommée Droit des obligations.
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Une créance est un droit personnel mais elle est aussi un « bien » dans le
patrimoine d’un créancier, une charge dans celui du débiteur.
Selon l’usage, la notion des biens inclut des choses et des droits, par exemple en
langage courant, on pourra entendre dire « je dispose d’un droit d’usufruit et j’ai une
maison. » En terminologie c’est illogique, car les termes exactes voudraient que l’on
dispose d’un droit d’usufruit, là rien n’a changé, et que l’on dispose d’un droit de
propriété sur une maison. Ce qui revient à dire que dans le langage courant, il y a
confusion souvent entre la chose elle-même avec le droit lié à cette chose.
Le Droit des Biens qui nous intéresse dans le cadre des présentes études est la
branche du Droit civil qui étudie les rapports juridiques existant entre les Personnes et
les Biens.
Avant de définir ce qu’est un Bien, il faut au préalable connaitre ce qu’est une
Chose, et ce qu’est une Personne en Droit ?

a. Distinction entre Chose et Personne :

En Droit une chose est tout ce qu’on trouve dans la nature. Une pierre, une
maison, un arbre, l’eau de mer ou l’air que l’on respire etc., sont des choses.
Le terme Personne désigne en Droit aussi bien la Personne physique c’est-à-dire
l’être humain doué de vie et qui est sujet de droit, que la personne morale c’est-à-dire
tout groupement ou entité dotée d’une personnalité juridique, à la différence que la
personne morale est une abstraction ou une fiction juridique dotant ces groupements
et entités d’une personnalité juridique leur permettant d’être des sujets des droits
comme des êtres humains.

b. Distinction entre Bien et chose :

À la différence de la chose, un Bien est tout ce qui existe dans la nature mais qui
est susceptible d’appropriation de l’homme. C’est donc l’appropriation de la chose
par l’homme qui fait quitter cette dernière de l’état d’une Chose à celui d’un Bien.
Cela nous conduit à faire une affirmation selon laquelle en Droit toute Chose
n’est pas un Bien mais tout Bien est une chose; çàd que il y a des choses qui ne
peuvent jamais devenir des biens car l'homme ne peut pas s'en approprier. Cependant,
des exceptions existent lorsqu’on considère qu’il existe aussi des biens mais qui ne
sont pas des choses. C’est le cas par exemple d’une action en justice ou encore celui
des choses ci-après :
 Les Res Communus : ou les choses communes, qui n’appartiennent à personne et
dont l’usage est commun à tous .C’est le cas de l’air, le vent, l’eau de mer, la
lumière solaire …
 Les Res Nullius : ou les choses qui ne sont à personne mais possibles d’appropriation.
Ce sont les choses sans maitre, le premier qui s’en approprie en devient Propriétaire.
C’est l’exemple d’un poisson dans l’eau, d’un gibier dans la brousse et non dans un
parc.
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 Les biens abandonnés : ce sont ceux qui ont été volontairement délaissés par leurs
Propriétaires, souvent on les assimile aux Res Nullius.

2. Importance
L’étude des Biens en Droit revêt son importance dans la mesure où, les Biens
ont constitué depuis la nuit du temps, une source de beaucoup des conflits tout en
étant générateurs non seulement des droits mais aussi des obligations qu’il faille
décortiquer dans leur contour comme dans leur contenu.
Dans notre pays cela est d’ailleurs bien visible par le nombre indéterminé des procès
devant nos Cours et Tribunaux, ayant pour cause les litiges portant sur les Biens tantôt en
réclamation ou en revendication d’un droit, tantôt en possession ou encore en succession.
Pour notre part, lever dans l’opinion ce masque d’ignorance qui livre si pas toujours mais
souvent la méconnaissance de ce Droit à toutes les audaces, motive la raison des
présentes études qui s’articuleront sur sept chapitres ci-après, du moins dans sa première
partie :
1. La classification des Biens ;
2. Le patrimoine et les Droits réels ;
3. La propriété ;
4. La copropriété ;
5. La mitoyenneté ;
6. La possession et la détention précaire ;
7. Le démembrement de la propriété.
La seconde partie, Du régime foncier et Immobilier quant à elle, comprend les trois
chapitres que dessus :
1. La Propriété foncière et les Concessions foncières ;
2. Les servitudes foncières ;
3. Le Certificat d’enregistrement.
Chapitre I : LA CLASSIFICATION DES BIENS

Selon la doctrine, il existe plusieurs classifications des biens basées soit sur leur
nature, soit sur leur importance soit dans leur rapport avec ceux qui les possèdent.
Ainsi on distingue :

Section 1: LA CLASSIFICATION PRINCIPALE

§1. LES BIENS IMMEUBLES ET LES BIENS MEUBLES(conformément à
l’article 2 de la loi foncière)
1.1. Les Biens Immeubles
Ce sont généralement ceux qui ne sont pas susceptibles d’être déplacés. Il s’agit
de :

1.1.1. Les Biens Immeubles Corporels

Il s’agit de ceux qu’on peut toucher et voir.
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Aux termes de l’article 5 de la loi foncière, les choses sont immeubles soit par
leur nature, soit par leur incorporation, soit par leur destination. Il ressort donc de
cette disposition qu’il existe trois sortes des biens immeubles :

A. Par nature
Aux termes de l’article 6, les sols et les mines sont immeubles par leur nature. Il
convient de noter que cette énumération est exhaustive. En outre, les immeubles par
nature sont à titre exclusif propriété de 1’Etat. Les Particuliers n’y ont donc qu’un droit
de jouissance et non de propriété. Ce droit de jouissance est appelé « Concession ».

B. Par incorporation
Aux termes de l’article 7, sont immeubles par incorporation :
1. Les bâtiments et leurs accessoires nécessaires, tels que les tuyaux servant à
la conduite d’eau, de la vapeur, du gaz et des fils conducteurs de
l’électricité ;
2. Toutes les constructions inhérentes au sol ;
3. Les arbres et plantes quelconques tant qu’ils ne sont pas détachés du sol ;
4. Les fruits et récoltes tant qu’ils n’ont pas d’existence séparée.
Cette énumération est exemplative et non limitative.
La loi ajoute à cette liste les accessoires nécessaires à un bâtiment c’est-à-dire des
accessoires à défaut desquels le bâtiment serait incomplet.
Au point 2 de cet article, il s’agit des constructions attachées au sol quelles
qu’en soient la forme et la nature. L’adhésion au sol est donc l’unique critère
d’appréciation.
Elle est une condition à la fois nécessaire et suffisante pour l’immobilisation par
incorporation.
Quant aux arbres et plantes, ils sont immeubles aussi longtemps qu’ils sont
attachés au sol. Se fondant sur la 3ème et la 4ème catégorie des immeubles par
incorporation, la doctrine a créé une fiction juridique qu’on appelle en Droit « les
biens meubles par anticipation ».
En effet les expressions « tant qu’ils ne sont pas détachés du sol » et « tant
qu’ils n’ont pas d’existence séparée », démontrent que tôt ou tard ces biens
immeubles par incorporation deviendront des biens meubles. Ainsi, en cas de vente
ou de saisie, les biens immeubles par incorporation peuvent être tenus pour des biens
meubles.
C. Par destination
Conf. l’Article 8 :

a. Notion
Sont immeubles par destination, les objets mobiliers placés par leur propriétaire
dans un immeuble qui lui appartient ou sur lequel il exerce un droit réel immobilier
qui est de nature à lui permettre d’user ou de jouir de l’immeuble soit pour les
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nécessités d’exploitation dudit immeuble, soit à perpétuelle demeure pour son utilité
ou son agrément. Plusieurs conditions résultent de cette disposition légale pour parler
de l’immobilisation. Il s’agit de :
 Il faut d’abord que le bien à immobiliser soit un meuble ;
 Ce bien meuble doit appartenir au propriétaire de l’immeuble ou au détenteur
d’un droit réel immobilier ;
 Le bien meuble doit être affecté à l’immeuble, c’est-à-dire il doit servir à
l’immeuble et non au propriétaire.
La loi distingue deux sortes des biens immeubles par destination.

b. Immeuble par destination économique

Il ressort de l’article 8 que l’immobilisation peut se réaliser pour les nécessités
d’exploitation de l’immeuble.
L’exploitation peut être agricole, industrielle, artisanale ou commerciale ;
L’aménagement du fonds doit permettre de découvrir l’intention du propriétaire sur la
destination de l’immobilisation.
L‘article 8 donne quelques exemples, c’est notamment le cas de :
 les animaux attachés à la culture ou à l’exploitation agricole, les instruments et
ustensiles aratoires, machines et autres objets nécessaires à l’exploitation ;
 Les animaux destinés à fournir des engrais dans une exploitation agricole et non
ceux destinés à la consommation, ceux de la basse-cour destinés à une véritable
exploitation.

c. Immobilisation par attache à perpétuelle demeure

Ici l’idée n’est pas de servir à l’exploitation, c’est plutôt l’affectation à perpétuelle
demeure qui caractérise l’immobilisation. Il faut qu’il y ait un signe apparent et non
équivoque qui révèle l’intention du propriétaire de faire d’un meuble l’accessoire
permanent d’un immeuble.

d. La fin de l’immobilisation par destination

L’immobilisation par destination prend fin par :
 un acte de volonté du titulaire des droits réels de mettre fin à l’immobilisation
par des signes apparents et non équivoques ;
 l’expiration du droit réel.

e. Les Conséquences de l’immobilisation par destination

 Les biens que la loi déclare immeubles par destination ne peuvent faire l’objet
d’une saisie mobilière ;
 L’hypothèse s’étend de plein droit aux immeubles par destination ;
 En cas de partage, les biens immeubles par destination ne peuvent être mis
dans un autre lot que celui de l’immeuble auquel ils sont affectés.
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1.1.2. Les immeubles Incorporels

Autrement appelés immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent ,sont donc
immeubles incorporels, tous les droits que l’on dispose et qui ont pour objet un bien
immeuble, tous les droits de créance qui ont pour objet l’obligation de donner portant
sur un immeuble et toutes les actions en justice tendant à recouvrer un droit réel sur un
immeuble. En d’autres termes, les actions qui ont pour objet de faire rentrer un
immeuble dans un patrimoine.

1.2. Les biens meubles

Sont aux termes de l’article 4, mobiliers tous les autres droits patrimoniaux et
notamment les actions ou intérêts dans les sociétés, associations ou communautés qui
jouissent d’une personnalité civile encore que des immeubles appartiennent à l’être
moral. On distingue :

1.2.1. Les biens meubles corporels

Ce sont des biens meubles par nature qui peuvent se transporter d’un lieu à un
autre par l’intervention d’une force étrangère. Ainsi, toutes les choses, qui ne sont pas
immeubles par incorporation ou par destination sont des biens meubles.

1.2.2. Les Biens Meubles incorporels

Autrement appelés meubles par leur objet ou par détermination de la loi, il
s’agit de tous les droits de créance ayant pour objet une prestation mobilière, de toutes
les actions en justice qui sanctionnent le droit réel immobilier et le droit de créance
mobilière ainsi que les actions et les intérêts dans les sociétés.

Section 2 : LES DIFFERENTES CLASSIFICATIONS

DES BIENS
§1. LES BIENS CONSOMPTIBLES ET LES BIENS
NON CONSOMPTIBLES
Cette classification concerne uniquement les biens corporels.
Le bien consomptible est celui qui disparaît par le premier usage qu’on en fait
tandis qu’un bien est dit non consomptible lorsqu’il résiste au premier usage. En droit,
la consommation peut être soit matérielle, c’est-à-dire la destruction physique du bien,
soit juridique, c’est-à-dire une aliénation. Au vrai, les biens consomptibles ne sont pas
les biens qui se consomment (sinon,ils seraient les biens consommables) mais plutôt
les biens qui se consument (consomption et non consommation) par le premier usage.
La consomption c’est la destruction, la disparition du bien qui peut être définitive et
absolue comme en cas des aliments et on parle de la consomptibilité matérielle ou elle
peut être relative comme dans le cas de la monnaie qui n’est pas détruite quand on
paye, dans ce cas il s’agit de la consomptibilité juridique ou civile.
Par ailleurs, la consomptibilité peut être naturelle, lorsqu’elle découle de l’usage
objectivement attendu d’un bien. Une cigarette est objectivement destinée à être
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détruite, et par contre elle peut être aussi conventionnelle lorsque l’aptitude à la
consomption découle de la volonté, notamment en cas des valeurs mobilières qui ne
sont pas consomptibles objectivement mais le deviendraient subjectivement par la
volonté des parties.
Ainsi, en matière de prêt, les biens consomptibles peuvent faire l’objet du prêt
de consommation alors que les biens non consomptibles relèvent du prêt à usage.
Ainsi, l’usufruit ne porte en principe que sur des biens non consomptibles car,
l’usufruitier a l’obligation de restituer la chose donnée en usufruit.
Exceptionnellement l’usufruit peut porter sur des biens consomptibles, on l’appelle
alors « quasi-usufruit ».
Par application de la théorie de la « consomptibilité subjective », les parties peuvent
dans un contrat rendre consomptible un bien qui ne l’est pas objectivement et
inversement.

§2. LES BIENS FONGIBLES ET BIENS NON FONGIBLES

(Cette classification est fondée sur la nature des choses)
La fongibilité d’un bien s’apprécie par voie de comparaison entre deux ou
plusieurs biens. Deux biens sont fongibles lorsque dans un rapport juridique l’un peut
prendre indifféremment la place de l’autre. On les appelle aussi « choses de genre ».
ils sont déterminés dans leur espèce et non dans leur individualité. Ils ont la propriété
de se confondre et traduisent un rapport d’équivalence. En d’autres termes ils ont un
même pouvoir satisfactoire (pour le créancier) et libératoire (pour le débiteur).
En matière de compensation légale les biens fongibles remplissent bien les
conditions car, étant équivalents ou substituables entre eux, l’on peut procéder à
l’extinction des dettes réciproques sans avoir pris la peine du paiement.
 Les biens non fongibles sont ceux qui ne sont pas susceptibles de se remplacer
les uns les autres. Ils sont également appelés « corps certains ».
 Les biens fongibles sont librement interchangeables et se déterminent
quantitativement alors que les biens non fongibles se déterminent
spécifiquement.

§3. LES FRUITS ET LES PRODUITS

(Cette classification est fondée sur la valeur des choses)

3.1. Les Fruits

En droit, les fruits sont ce qu’une chose produit périodiquement sans altération
ni diminution sensible de la substance. Deux éléments caractérisent donc les fruits ; la
périodicité de la production et la conservation de la substance. On distingue trois
sortes de fruits :
 Naturels qui sont les produits spontanés de la terre sans effort de mise en
valeur.
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 Industriels : sont ceux naturels puisque provenant de la terre mais produits

grâce au travail de l’homme.
 Civils : ce sont les loyers de maisons, les intérêts des sommes exigées…
Fruits de la terre, fruits du travail ou fruits du contrat.
Cette distinction a de l’importance notamment en matière d’usufruit où
l’usufruitier use du fruit sans disposer de la chose et en fonction de l’adage «le
possesseur de bonne foi fait siens les fruits ».

3.2. Les Produits

Sont ceux qu’une chose produit sans périodicité mais avec diminution sensible
de sa substance.

§4. DISTINCTION DES BIENS EN RAPPORT

AVEC LEURS TITULAIRES
Les biens peuvent appartenir soit à un particulier soit à l’Etat.

4.1. Biens appartenant à l’Etat

Aux termes de l’article 10 de la loi foncière, les biens de l’Etat qui sont affectés
à un usage ou à un service public sont hors commerce, tant qu’ils ne sont pas
régulièrement désaffectés.
Pour l’article 11, tous les autres biens de l’Etat restent dans le commerce, sauf
les exceptions établies par la loi. Ces deux dispositions légales attestent qu’il existe
deux catégories de biens de l’Etat.

4.1.1. Les biens du domaine public de l’Etat

Le domaine public dans son sens restrictif désigne l’ensemble des biens affectés à
l’usage de tous et non susceptibles de propriété privée de par leur nature. Cette définition
est critiquable car le domaine public de l’Etat comprend non seulement les biens
affectés à l’usage du public mais aussi ceux affectés à l’usage des services publics ou
d’intérêt général. Les biens du domaine public sont régis par les règles ci-après :
 Ils sont hors commerce, c’est-à-dire qu’ils ne peuvent être ni vendus ni loués ni
prêtés ni donnés en gage ni en hypothèque. Ils sont donc inaliénables.
 Ils sont imprescriptibles, c’est-à-dire l’Etat ne peut pas perdre son droit pour
n’avoir pas usé de ce droit pendant un laps de temps tout comme on ne peut
acquérir ces biens pour en avoir usé pendant un laps de temps si long soit-il.
D’une part, c’est la prescription extinctive et d’autre part, c’est la prescription
acquisitive.
Un bien privé entre dans le domaine public de l’Etat par une décision expresse
ou tacite de l’autorité compétente qui l’affecte à l’usage public ou aux services
publics. Cette intervention de l’autorité s’appelle «Afféctation ». Par contre, un bien
du domaine public, le quitte par décision de l’autorité publique dite « Désaffectation ».
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Tout comme pour les biens en général, il existe trois sortes des biens
susceptibles de constituer le domaine public de l’Etat.
- Les Biens fonciers pour le domaine public foncier,
- Les Biens immeubles et immobiliers pour le domaine public immobilier,
- Les biens meubles et mobiliers pour le domaine public mobilier.
Il est à noter que tous les biens meubles ou immeubles qui peuvent s’unir ou
s’incorporer à ces biens, feront également partie du domaine public tel que cela est
bien repris par l’article 21 de la loi dite foncière.

A. Le Domaine Public Foncier :

Aux termes de l’article 6 de la loi précitée, le sol et le sous-sol ou les mines sont
immeubles par nature tandis que l’article 53 de la même loi proclame que le sol et
le sous-sol sont les propriétés exclusives, inaliénable et imprescriptible de l’Etat. Il
importe donc de ne pas confondre la propriété du sol et le domaine public de l’Etat.
En effet, le sol congolais n’est pas dans son entièreté affecté à un usage ou à un
service public.la propriété du sol pour l’État couvre l’ensemble du territoire
national. Seul le domaine public foncier comprend donc les parties du sol et du
sous-sol affectées à un usage ou à un service public. Il comprend :
- Le domaine public maritime composé des rivages de la mer, les ports maritimes
et leurs aménagements ainsi que tous les terrains couvrant les marais ; fluvial
composé de la mer territoriale, rivières navigables ou flottables, canaux de
navigation avec tous les ouvrages publics et d’art construits sur les voies
navigables ; et lacustre composé des lacs.
- Les voies de communications par terre et par eau ; les concessions de pèche, les
concessions et administrations des eaux des lacs.
- Le domaine public militaire composé des champs de tir, les sites et camps
militaires comme kotakoli, kibomango ; les aérodromes militaires ; les
cimetières etc.

B. Le Domaine public Immobilier :

Aux termes de l’article 210 de la loi du 20 Juillet 1973, le domaine public
immobilier de l’Etat est constitué de :
- Tous les immeubles qui sont affectés à un usage ou à un service public. Ces
immeubles sont incessibles et ne sont susceptibles d’aucune location tant qu’ils
ne sont pas régulièrement désaffectés. Ils sont régis par les dispositions
particulières aux biens affectés à un usage ou un service public.
- Des bateaux et navires.
- Des dépendances nécessaires à l’exploitation des chemins de fer telles les gares, les
appareils d’aiguillage et de signalisation, les quais et places de stationnement, les
magasins, les ateliers de construction et de réparation, les immeubles affectés au
logement du personnel dont la présence permanente près de la voie est d’une
nécessité évidente.
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- Les aérogares ; les hangars pour aéronefs ; les habitations réservées au personnel
et situées sur le terrain d’aviation.
- Les maisons communales, hôtels de ville, palais des chambres législatives, palais
de justice, musées, hôpitaux et autres édifices affectés à l’utilité générale.
- Les monuments etc.

C. Le Domaine public Mobilier :

Il s’agit selon l’article 10 cité supra, des meubles et mobiliers affectés à un service
ou à un usage public, tel est le cas des ouvrages dans une bibliothèque publique.
Le bien meuble ou mobilier doit être affecté à un service public, il peut être affecté
à perpétuelle demeure à un immeuble du domaine public, tel est le cas des objets
d’art placés dans un musée.

D. Le Domaine public mobilier naturel et le Domaine public mobilier artificiel :

Le domaine public mobilier naturel est constitué des archives et des documents de
l’administration publique, les collections publiques alors que le domaine public
mobilier artificiel est constitué de tous les biens ou œuvres de l’homme affectés à
un usage ou un service public tels que les objets d’art précieux. Me LIYOLO.
Les biens du domaine public sont régis par plusieurs dispositions légales mais les plus
importantes sont les articles 9, 10, 53, 54, 55, 209, et 210 de la loi du 20 Juillet
1973 et 27 et 620 du code Civil Congolais L.III.

4.1.2. Le Domaine Privé de l’Etat

Le législateur ne définit pas le domaine privé de l’Etat.Mais,Par élimination des
biens du domaine public de l’Etat énumérés à l’article 10, le domaine privé de l’Etat
constitue l’ensemble des biens appartenant à l’Etat mais qui ne sont pas affectés à un
usage ou à un service public. Contrairement aux biens du domaine public de l’Etat ;
ceux du domaine privé sont :
 Dans le commerce, c’est-à-dire aliénables ;
 Prescriptibles, c’est-à-dire que les particuliers peuvent les acquérir par la
prescription ;
 Saisissables.
Tout comme dans le domaine public, le domaine privé de l’Etat comporte :
A. Le Domaine privé foncier :
Il est composé des terres appartenant à l’Etat mais non affectées ni un usage ni à un
service public.( art.54 et 56 de la loi dite foncière).
B. Le Domaine privé immobilier :
Il est composé des immeubles destinés au logement du personnel de l’Etat, des
immeubles expropriés et en déshérence (art .211 de la loi précitée).
C. Le Domaine privé mobilier :
Il est composé de tous les droits mobiliers comme les titres et actions représentant
les emprunts de l’Etat (portefeuille de l’Etat), des choses perdues ou sans maitres,
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les épaves, les biens reçus des donations des particuliers, achetés ou par suite des
condamnations pénales (confiscations).
S’agissant du régime juridique des biens du domaine privé de l’Etat, il faut
retenir que les pouvoirs publics ont sur ces biens un véritable droit de propriété, et ces
biens sont soumis au droit commun.

Chapitre II : LE PATRIMOINE ET LES DROITS REELS

Section 1 : LE PATRIMOINE
§1. NOTION
Tout bien que l’on possède fait partie du patrimoine de celui qui le possède. Le
législateur congolais ne définit pas le patrimoine bien qu’il y attache une importance
capitale.
Selon AUBRY et RAU (in droit civil français, Ed. VII, Tome 2, Paris 1961), le
patrimoine est l’ensemble abstrait des droits et des charges d’une personne. Le
patrimoine comprend deux éléments à savoir :
 Un élément actif : qui est composé de tous les biens appréciables
pécuniairement. Il peut s’agir des droits réels, de droit de créance et des droits
intellectuels en argent.
 Un élément passif : c’est-à-dire les dettes ou obligations appréciables en argent
d’une personne. Il peut s’agir des dettes en argent, de service ou celles de corps
certain.
Selon la théorie classique d’AUBRY et RAU, le patrimoine est une universalité
juridique liée à la personne :
- Une universalité juridique : le patrimoine est un ensemble de droits ou biens –
à l’actif et des obligations ou dettes –au passif.
Cela explique que les créanciers chirographaires, c’est-à-dire ceux qui n’ont
aucune sureté réelle sur un bien particulier, ont un droit de gage général sur
le patrimoine de leur débiteur. En d’autres termes, faute de droit particulier
sur un bien déterminé- gage sur un tel bien meuble ou hypothèque sur un tel
bien immeuble, ils ont un droit sur tout l’actif du patrimoine. Ainsi lorsqu’une
personne décède, ses ayant causes héritent en principe des droits et des
obligations de leur auteur, on parle de la transmission universelle.

§2. LES CARACTERES JURIDIQUES DU PATRIMOINE

1. Le patrimoine est une émanation de la personnalité avec pour conséquences que :
 Tout patrimoine suppose nécessairement une personne ;
 Toute personne a nécessairement un patrimoine ;
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 Une personne a nécessairement un seul patrimoine.

Il en résulte que le patrimoine est à la fois incessible, c’est-à-dire il est conservé
par son propriétaire jusqu’à la mort, et indivisible car une personne n’a qu’un seul
patrimoine. Le patrimoine est distinct des éléments qui le constituent.
2. Il constitue une universalité des droits, c’est-à-dire qu’il forme un ensemble
cohérent dans lequel il y a une corrélation des éléments actifs et passifs. Les
éléments de l’actif servent à couvrir ceux du passif. Il comprend non seulement les
biens présents mais également les biens à venir.

§3. LES CARACTERES DES ELEMENTS

DU PATRIMOINE
Les éléments du patrimoine sont :
 Cessibles entre vifs ;
 Transmissibles à cause de mort saisissables ;
 Prescriptibles : à ce propos, il existe certains éléments du patrimoine qui sont
imprescriptibles. Ce sont les « pures facultés » c’est-à-dire les droits que leur
titulaire peut négliger d’exercer sans aucun danger car ils ne sont pas
susceptibles de prescription. Exemple : le droit de clôturer ou non sa parcelle.
 Pécuniaires : le patrimoine ne contient que les biens qui sont appréciables en
argent. En conséquence les droits de la famille ou extrapatrimoniaux et le droit
politique sont exclus du patrimoine.

§4. CRITIQUE DE LA THEORIE CLASSIQUE

DU PATRIMOINE
Cette théorie a été notamment critiquée pour le lien excessif qu’elle noue entre le
patrimoine et la personne. Pratiquement il serait utile qu’une même personne puisse
avoir distinctement un patrimoine personnel et un patrimoine professionnel. Pour éviter
les conséquences néfastes de l’unité du patrimoine où un entrepreneur individuel, par
exemple répond de ses dettes professionnelles avec ses actifs tant professionnels que
personnels. Il est nécessaire de créer une personne morale : l’associé d’une société aura
son patrimoine personnel et la société aura le patrimoine professionnel. Dans ce cas, il y
a donc deux personnes distinctes l’associé et la société pour permettre la séparation des
patrimoines personnel et professionnel.

Section 2 : LES DROITS REELS

§1. NOTION
Les droits réels sont des droits patrimoniaux car ils sont toujours appréciables
en argent. Le droit réel est généralement compris comme un rapport juridique
immédiat et direct entre une personne et un bien. Cette définition a été critiquée par la
doctrine car elle paraît assez large et risque d’englober les droits purement personnels
comme ceux du dépositaire (contrat de dépôt).
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Ainsi a-t-on défini finalement le droit réel comme étant «le pouvoir juridique
qu’a une personne de retirer directement d’un bien déterminé tout ou une partie des
avantages qu’il peut procurer ». Ce qui le distingue du droit de créance qui est le
pouvoir juridique qu’a une personne de donner, de faire ou de ne pas faire quelque
chose.Au surcroît, le droit de créance est un droit personnel càd il lie deux personnes
ou plusieurs entre eux.

§2. LES CARACTERES DU DROIT REEL

Le droit réel est :
 Un droit absolu dans le sens que son titulaire peut l’opposer à toute autre
personne ;Erga omnes,opposable à tous.
 Un droit de suite, c’est-à-dire que le titulaire qui en a été involontairement
dépossédé peut le suivre ou se faire prévaloir de son droit contre quiconque
possède ou détient le bien. En d’autres terme, le titulaire d’un droit réel peut
suivre ce dernier, chez quiconque qui le détient lorsqu’il en a été évincé
involontairement.
 Un droit qui emporte le droit de préférence c’est-à-dire que si son titulaire entre
en concours avec d’autres personnes ayant des prétentions sur le même bien, il
leur sera préféré ;
 Un droit susceptible de s’acquérir par usucapion (prescription acquisitive).

§3. LES DROITS REELS EN DROIT CONGOLAIS

Aux termes de l’article 1er alinéa 2, les seuls droits réels sont : la propriété, la
concession perpétuelle, les droits d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage et
d’habitation, les servitudes foncières, le gage, les privilèges et l’hypothèque.
Cette énumération est exhaustive. Seulement, cette loi a omis les concessions
minières et celles de chemins de fer organisées par le décret du 06/11/1912 qui n’a pas
encore été abrogé.

§4. LES CATEGORIES DE DROIT REEL

On distingue :
- Les droits réels principaux : qui sont ceux qui ont en eux-mêmes leur utilité et
qui traduisent la nécessité pour l’homme de vivre, de se servir et de les
consommer.
- Les droits réels accessoires : sont ceux qui, pour exister dépendent d’une
obligation ou d’une créance. Ex. : Gage, hypothèque, privilège.
Chapitre III : LA PROPRIETE
La loi foncière tente à son article 14 de définir la propriété comme étant « le
droit de disposer d’une chose d’une manière absolue et exclusive sauf les restrictions
qui résultent de la loi et des droits réels appartenant à autrui ».
 14

Cette définition est incomplète dans le sens qu’elle omet d’autres caractères du
droit de propriété et qu’elle ne fait pas ressortir tous les attributs du droit de propriété.
Elle se limite à parler de droit de disposer et omet l’usage et la jouissance.
Pour le Professeur KALAMBAY LUMPUNGU (in Droit civil, volume I,
régime général des biens, PUZ, Kinshasa, 1984) la propriété est « le droit d’user, de
jouir et de disposer d’une chose, d’une manière exclusive, perpétuelle et absolue sauf
les restrictions qui résultent de la loi et des droits réels appartenant à autrui ou aux
autres.
Sous ce chapitre, nous examinerons uniquement la propriété mobilière et
immobilière par incorporation. Car, la propriété foncière fera l’objet de la seconde
partie de ce cours.

Section 1: LES CARACTERES DU DROIT DE PROPRIETE

La propriété est :

§1. Un droit
C’est-à-dire un pouvoir légal reconnu à un individu sur une chose.

§2. Un droit absolu

Plusieurs thèses tentent d’expliciter ce caractère. On peut retenir :
a) La thèse extensive : les auteurs de cette thèse soutiennent que, le propriétaire n’a
qu’un seul guide. « son caprice », une seule ligne de conduite, « son bon plaisir »,
et un seul maître « son égoïsme ».
Mais ces auteurs ont tort de considérer que la propriété est un droit absolument
absolu alors qu’il y a des limitations au droit de propriété.
b) La thèse moyenne : Pour les tenants de cette thèse, le terme absolu n’est qu’un vain
mot car en pratique il existe plusieurs limitations.
c) La thèse intensive :les auteurs de cette thèse soutiennent qu’il faut entendre par la
propriété un droit opposable à tout le monde. C’est la thèse admissible.

§3. Un droit exclusif

En clair, la propriété est un droit qui ne connaît pas de partage. C’est-à-dire que
le titulaire du droit de propriété à l’exclusion de toute personne, est l’unique
bénéficiaire de la totalité des prérogatives attachées à ce droit. Le propriétaire peut en
principe s’opposer à ce que quelqu’un retire un avantage quelconque de son bien
même si cet acte ne lui causerait aucun préjudice. Quelques exceptions viennent
tempérer ce principe. Il s’agit de :

1) L’état de nécessité
 15

Aux termes de l’article 15 de la loi foncière, le propriétaire ne peut repousser

l’atteinte à son droit si elle est indispensable pour écarter un danger imminent
incomparablement plus grand que le dommage qui doit en résulter pour lui-même.

2) La copropriété
L‘exclusivité du droit de propriété ne s’oppose pas à ce que plusieurs personnes
soient propriétaires d’une même chose.

3) Le démembrement de la propriété
L’exclusivité n’exclut pas le démembrement c’est-à-dire une chose
matériellement une, est juridiquement divisée entre deux ou plusieurs personnes. Le
propriétaire d’un bien peut céder le droit d’user et jouïr pour rester nu-propriétaire.
Également, ce dernier peut céder son abusus pour rester usufruitier au regard dudit
bien.

§4. Un droit perpétuel

La propriété s’identifie à la chose ou à l’objet sur lequel elle porte. De ce point
de vue, le droit de propriété dure autant que dure son objet. L’objet peut changer de
titulaire, cela n’empêche pas la permanence et la continuité du droit de propriété. Le
droit de propriété demeure malgré, le changement du propriétaire sur le bien.
Le droit de propriété ne s’éteint pas mais passe d’une main à l’autre. Il peut se
perdre par disparition de la chose, par renonciation du propriétaire, par expropriation
pour cause d’utilité publique, par cession. La propriété ne se perd pas par le non usage.
La propriété n’échappe pas à la prescription extinctive et elle peut s’acquérir à la suite
de I’ usucapion. En effet, le vrai propriétaire sera écarté du droit réel, alors que le
nouveau l'aura par usucapion. La confiscation spéciale,la saisie des biens peuvent
mettre fin au droit de propriété.

Section 2 : LES ATTRIBUTS DU DROIT DE PROPRIETE

La propriété comprend trois attributs :

§1. L’abusus ou le jus abutendi

C’est le droit de disposer. C’est l’attribut essentiel du droit de propriété qui
permet de le distinguer des autres droits réels. Disposer d’une chose. C’est soit la
changer, la détruire, la vendre. L’acte de disposition peut être soit matériel, lorsqu’il
consiste dans la destruction de la chose ou la transformation de sa substance. Soit
juridique c’est-à-dire abuser de son droit, le transférer à autrui en totalité ou en partie.
Ex. vendre ou donner sa maison, c.à.d. l’aliéner.

§2. Le Fructus ou le jus fruendi

 16

C’est le droit de jouir. Le propriétaire a le droit de tirer tous les fruits possibles
de sa chose. Il faut entendre tout ce que l’homme peut retirer d’une chose sans en
détruire la substance, à des intervalles périodiques. Ces fruits peuvent être civils ou
naturels. Les fruits civils tels que les loyers, les fruits naturels représentent les récoltes.

§3. L’usus ou le jus utendi

C’est le droit qu’a le propriétaire d’user de la chose comme il l’entend .L’usus
ou l’usage signifie la jouissance qui consiste à retirer personnellement ou par sa
famille, l’utilité ou le plaisir que peut procurer par elle-même une chose productive ou
non exploitée.
Exemple : Habiter sa maison, nager dans sa piscine, c’est en user.

Section 3 : L’ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE

La propriété ici porte sur les biens meubles et immeubles par incorporation.
Aux termes de l’article 21, la propriété d’une chose mobilière ou immobilière
donne droit sur tout ce qui s’y incorpore soit naturellement soit artificiellement sauf ce
qui sera dit de la propriété immobilière distincte du sol ou de la concession foncière.
La propriété s’étend également sur ce que la chose produit. C'est ainsi que le
propriétaire d’un bien immeuble par incorporation est propriétaire des loyers produits
par cet immeuble. En matière immobilière, le droit congolais connaît un certain
nombre de présomption :
1. Le propriétaire d’un fonds ou le concessionnaire est propriétaire de tout ce qui s’y
incorpore, qu’il s’agisse des constructions ou des plantations ;
2. Les matériaux qui ont servi à la construction sont la propriété du propriétaire ou
concessionnaire du fonds.
Ces présomptions sont juris tantum, c'est-à-dire réfragables.

Quelques cas pratiques

1. Quel est le sort des constructions faites par le titulaire du droit sur le sol mais avec
des matériaux appartenant à autrui ?
La solution est donnée à l’article 22. En effet, l’ancien propriétaire des matériaux
n’a pas le droit de les enlever mais de recevoir du propriétaire du fonds la contre-
valeur et s’il échet les dommages et intérêts que le propriétaire du fonds soit de
bonne ou mauvaise foi.
2. Qu’en est-il si les constructions sont faites par le propriétaire des matériaux sur
un terrain appartenant à autrui.
II faut distinguer si le constructeur est de bonne ou mauvaise foi :
a) S’il est de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il n’ignorait pas que le terrain fut la
propriété d’autrui, l’article 23 donne au propriétaire du fonds le choix soit
d’exiger la suppression des constructions aux frais du constructeur et s’il échet
des dommages intérêts, soit de rembourser la dépense ou la plus-value.
 17

b) S’il est de bonne foi, c’est-à-dire, il ignorait que le terrain ne fut pas sa
propriété, l’article 23 dispose que le propriétaire du terrain ne peut exiger la
suppression des constructions. Il doit rembourser au constructeur soit la valeur
des matériaux et le prix de la main-d’œuvre soit la plus-value qui en est résulté
pour le fonds.
Il faut noter que le propriétaire du fonds peut être soit l’Etat soit un
concessionnaire privé.
Aussi les solutions sus indiquées ne sont pas d’ordre public. Les parties peuvent
les écarter et en disposer autrement.
Ces solutions ne s’appliquent pas aux locataires autorisés à ériger des
constructions sur le fonds loué par le bailleur ainsi que dans les cas où les
constructions ont été faites au vu et au su du propriétaire du fonds sans sa
protestation.
3. Outre cette situation des constructions, il y a lieu d’ajouter les empiétements
marginaux. C’est le cas chaque fois que le voisin par ses constructions écorne la
parcelle voisine.
Dans ce cas la solution est à trouver non à l’article 23 mais plutôt 24 aux termes
duquel « lorsque l’Etat ou le concessionnaire d’un fonds en y faisant une construction
ou autre ouvrage, a empiété de bonne foi sur le fonds du voisin, celui-ci peut exiger la
suppression de l’empiétement s’il est établi que le dommage qu’il éprouve est
notablement inférieur à celui que le constructeur subirait par suite de la démolition. En
ce cas, le juge attribue l’empiètement au constructeur à titre de droit réel moyennant
une indemnité à payer au voisin.
L’article 25 énumère tous les empiètements marginaux qui sont légalement de
mauvaise foi sans en donner la solution. Sera toujours présumé de mauvaise foi celui
qui aura empiété notamment : sur un terrain loti, sur une terre rurale dont les limites
sont matérialisées par des signaux, poteaux, clôtures ou autres moyens nettement
ostensibles.
 Empiéter en dépassant ses limites, alors que son terrain était loti, cadastré ou
délimité par des signes visibles ; celui qui a obtenu sa concession par quelque
fraude à la loi ou au droit acquis des tiers, la victime de cet empiètement peut
exiger la démolition ainsi que les dommages intérêts sur base de l’article 258 du
code civil livre III sur les obligations.

Section 4 : L’ACCESSION MOBILIERE

Par principe, l’accessoire suit le principal. L’accession mobilière vise
essentiellement deux situations :

§1. Le mélange ou la connexion

Le mélange consiste dans la réunion des choses appartenant à plusieurs
propriétaires de telle sorte qu’il n’est pas possible de les séparer sans détérioration
 18

notable ou au prix des frais excessifs. En Droit, et sur base de l’article 28, l’objet ainsi
formé devient une copropriété de l’ensemble de propriétaires chacun en proportion de
la valeur qu’avaient ses parties au moment de la connexion ou du mélange. Cependant
si en dépit du mélange de deux choses, l’une peut être considérée comme l’accessoire
de l’autre, l’ensemble est acquis au propriétaire de la chose principale. Ex ;pendant la
construction d’une parcelle,l’autre donne son fond et l'un vient avec les matériaux de
construction.

§2. La transformation
C’est la formation d’une chose naturelle par le travail d’une personne sur les
choses mobilières appartenant à autrui.
Si l’ouvrier, c’est-à-dire celui qui a transformé est de bonne foi, la chose
nouvelle lui est, aux termes de l’article 29, acquise si la valeur du travail est plus
précieuse que la matière. Sinon la chose nouvelle revient au propriétaire de la matière
qui doit alors payer la main-d’œuvre.

Si par contre, il est de mauvaise foi, le juge peut attribuer la chose nouvelle au
propriétaire de la matière.

Section 5. LES RESTRICTIONS AU DROIT

DE PROPRIETE
Aux termes de l’article 14, le propriétaire a le droit de disposer d’une chose
d’une manière absolue et exclusive sauf les restrictions qui résultent de la loi et des
droits réels appartenant à autrui.

Ces limites ou restrictions au droit de propriété sont donc prévues par la loi et
par les droits réels des autres. La doctrine reconnaît aussi au propriétaire le droit de
limiter lui- même son droit de propriété. Il y a donc trois limites.

§1. Limites conventionnelles

Le propriétaire a la latitude de limiter seul son droit de disposer, d’user ou de
jouir de la chose et cela en vertu de l’article 33 du code civil livre III.

1er Limites au droit de disposer

La jurisprudence considère comme valables les clauses d’inaliénabilité
temporaire quand elles procèdent d’un intérêt légitime et qu’elles ne soient pas d’un
terme excessif. Ex ;dans la copropriété

2ème Limites au droit de jouissance

Le propriétaire peut réduire ce droit, notamment par :
 La clause de jardinier qui impose à l’acquéreur de reculer ses constructions
par rapport à la voie publique.
 19

 La clause imposant le respect d’un style pour la façade dans un quartier. La

clause interdisant de faire du commerce dans un lieu.
§2. Limites légales
On peut citer :
 La loi du 22/02/1977 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
 Loi du 20/06/1957 en matière d’urbanisme qui reconnaît aux autorités
administratives compétentes le droit d’arrêter certains plans d’aménagement et
même d’édicter les interdictions de bâtir ;
 Le décret du 17/08/1939 sur la protection des monuments, sites qui prévoit le
classement de certains biens ;
 L’ordonnance du 12/02/1953 qui interdit l’exploitation dans certains lieux des
installations ou des établissements jugés dangereux ou incommodes.

§3. Limitations en fonction des droits réels d’autrui

Le droit du propriétaire s’arrête là où commencent les droits des autres. C’est
ainsi qu’il doit respecter le droit d’usufruit, de servitude, des propriétaires voisins,
bref éviter des troubles de voisinage. Car le voisinage est inévitablement source des
dommages. La jurisprudence reconnaît aux voisins troublés, le droit à l’indemnité
dans certaines conditions. Ainsi, en cas de :
 Troubles de voisinage avec faute, l’auteur doit en principe une réparation en
nature ou exceptionnellement une réparation par dommages intérêts ;
 Troubles de voisinage sans faute, la réparation se fait par compensation en
nature ou en espèce. On assimile généralement le trouble de jouissance à l’abus
de droit. Abuser de son droit est d’après H. DE PAGE, le fait de s’en servir pour
nuire à autrui que pour en profiter soi-même. Il y a donc abus de droit lorsque les
quatre éléments ci-après sont réunis :
- Le dommage causé à un voisin ;
- Le dommage résultant d’un acte de propriété ;
- L’intention de nuire ;
- L’absence d’intérêt.

La sanction en cas d’abus est celle réservée en cas de

troubles de voisinage avec faute.

Section 6. L’ACQUISITION DE LA PROPRIETE

EN GENERAL
Généralement, la propriété des biens s’acquiert et se
transmet par donation entre vifs, par testament, par succession et
par convention. Mais il est de propriété qui s’acquiert par le
travail de l’esprit, le travail artisanal et le travail industriel.
Cependant outre ces modes d’acquisition de la propriété, le
Législateur congolais n’a pas oublié celle qui procède par
l’accession, l’incorporation, la prescription acquisitive,
 20

l’occupation des choses perdues ou la découverte d’une chose.

Ainsi on distingue :
A. Les modes d’acquisition
originaires :
Il s’agit de l’occupation, l’invention,
l’accession, la prescription acquisitive et
la possession de bonne foi. L’occupation
consiste à prendre possession d’une chose
qui n’appartient à personne (une res
nullius), l’invention signifie la découverte
d’un trésor ou d’une épave. L’accession
vient du mot « accedit » qui signifie
accroître.
C’est un mode d’acquisition qui résulte de
l’incorporation d’un bien dans un autre. Et
la prescription acquisitive ou l’usucapion
permet de devenir propriétaire d’un bien
après un certain délai lorsque le propriétaire
originaire ne l’a pas réclamé. Enfin la
possession de bonne foi en vertu du principe
« en fait de meuble, possession vaut titre
».
B. Les modes d’acquisition
dérivés :
Il s’agit pour la convention, de la
succession et du testament. Pour la
convention, il s’agit de tout domaine
des contrats, dont l’effet principal est
de transférer la propriété (vente,
échange, donation). Dans le cas de la
succession, les héritiers acquièrent la
propriété par le seul fait du décès du de
cujus.
S’agissant du testament, l’acquisition
de la propriété s’opère par l’effet d’une
disposition libérale du décédé au
bénéficiaire d’un tiers légataire et sous
la garantie d’un formalisme.
Déshérence

Chapitre IV : LA COPROPRIETE
La copropriété est un droit réel. Elle est une forme de la propriété. C’est une
propriété de plusieurs personnes sur une chose ou encore c’est la propriété d’une
même chose divise entre plusieurs personnes. Elle est autrement appelée «
L’INDIVISION » ou « CO-INDIVISION » certains auteurs la qualifient de «propriété
commune ». C’est aussi la propriété des plusieurs personnes sur un même bien.

Section 1 : SORTES DE COPROPRIETE

Il existe trois sortes de copropriété : la Copropriété Ordinaire, la Copropriété
Volontaire et la Copropriété Forcée.

§1. La Copropriété Ordinaire

a) Sources
Elle dérive principalement de la succession, de la donation, du testament, du
mélange et du régime de la communauté des biens avant la dissolution du mariage.

b) Caractères de la copropriété ordinaire

L’article 34 stipule que chaque copropriétaire peut toujours demander le partage
de la chose commune nonobstant toute convention ou prohibition contraire. C’est ce
 21

que la doctrine enseigne à travers l’adage «Nul ne peut être contraint à demeurer dans
l’indivision ».
Il résulte donc que la copropriété ordinaire est :
1. Provisoire : C’est-à-dire que les copropriétaires peuvent convenir de demeurer
dans l’indivision sans dépasser cinq ans. Si la convention est faite pour un
terme excédant cinq ans, elle est réduite à cinq ans. Chacun des
copropriétaires a donc le droit de demander la licitation de la chose commune
mais pas avant le terme de cinq ans.

2. Inorganisée : Elle naît généralement sans l’accord des copropriétaires.

c) Droits des copropriétaires

Chaque copropriétaire a un droit individuel de propriété sur sa quote-part dans
la chose commune. Il s’y comporte en véritable propriétaire. Il peut donc transmettre,
céder son droit, l’hypothéquer sous réserve de l’effet déclaratif du partage. Il peut
exercer plusieurs actes tant matériels que juridiques.
a. Actes matériels : Le copropriétaire a le droit aux fruits provenant de la chose
commune. Ces fruits se partagent entre copropriétaires dans la proportion de leur
quotepart respective. Il a en plus le droit d’user intégralement de la chose mais en
se conformant à sa destination et en ne constituant pas un obstacle à l’usage des
autres.
b. Actes juridiques : Ce sont les actes d’administration courante tels que les
réparations, entretiens et travaux de culture. La doctrine ajoute tous les actes
conservatoires.
Il faut exclure tous les actes de disposition et d’administration sous forme
d’engagement ou appauvrissement. Néanmoins, un des copropriétaires peut
contraindre les autres à participer aux actes d’administration reconnus nécessaires
par le juge.

d) Les charges dans la copropriété ordinaire

Les charges sont supportées par chacun proportionnellement à sa quote-part.

§2. La Copropriété Volontaire

Elle résulte d’un accord entre copropriétaires qui détermine les droits et les
devoirs de chacun d’eux. La règle relative à l’adage « Nul ne peut être contraint de
demeurer dans l’indivision » ne s’applique pas ici. Car,chacun des copropriétaires
peut se rétracter ou se dédire quand il veut même avant 5ans.
§3. La Copropriété Forcée
Il existe en tout deux formes de copropriété forcée :
 La copropriété forcée à titre principal qui a pour objet les choses destinées à
l’usage d’un groupe (passages, tombeaux, souvenirs de la famille...) ;
 22

 La copropriété forcée à titre accessoire qui a pour objet les choses qui sont affectées
à usage commun de deux ou plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires
différents.
L’adage « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » ne
s’applique pas ici non plus parce que le partage ou l’aliénation isolée de ces biens
rendrait inutilisable tant la partie indivise que l’accessoire qui est la partie privative.
Aux termes de l’article 36, l’aliénation de ces biens indivis et accessoires ne peut se
réaliser qu’avec l’héritage dont ils sont l’accessoire.
L‘article 37 énumère quelques-uns de ces biens à savoirs : les escaliers, la
fondation, les ascenseurs, les toits, les corridors, les gros murs... La copropriété forcée
à titre accessoire est perpétuelle.
Contrairement à la copropriété ordinaire, ici, chacun des copropriétaires peut
modifier à ses frais la chose commune mais sans en changer la destination et sans
nuire aux droits des autres consorts.
Les charges sont reparties en proportion de la valeur des héritages principaux de
chacun.

Chapitre V : LA MITOYENNETE
Elle est la copropriété des clôtures séparant deux fonds (parcelles) contigus
appartenant à deux propriétaires voisins. Cette définition fait ressortir les éléments de la
mitoyenneté suivants :
 Deux fonds contigus ou voisins ;
 Deux fonds appartenant à deux propriétaires ou concessionnaires différents ;
 Il peut s’agir d’un mur ou d’autres clôtures.
Il s’agit donc d’une copropriété forcée à titre accessoire.

Section 1 : NAISSANCE DE LA MITOYENNETE

Aux termes de l’article 46, dans les circonscriptions déclarées urbaines par la loi,
tout propriétaire est tenu de subir l’empiétement nécessaire à l’érection d’un mur ou
d’une clôture établis sur la limite séparative. Cette disposition est d’ordre public.
Aux termes de l’article 47, le mur peut être mitoyen dès sa construction. Cette
acquisition reconnue à tout voisin qui n’avait pas contribué au départ à sa construction,
c’est-à-dire que les deux voisins contribuent à sa construction, peut être à l’amiable
ou de manière forcée.
 23

L’acquisition forcée est prévue à l’article 45 en remboursant la moitié de la

valeur de la partie qu’il peut rendre mitoyenne ainsi que la moitié de la valeur du
terrain sur lequel elle est bâtie. C’est donc une faculté et non une obligation et, un
droit imprescriptible, inconditionnel. Elle est une servitude dans ce sens que celui qui
a construit ne peut pas refuser au voisin le droit d’en devenir copropriétaire.
Il est reconnu le droit de renoncer à la mitoyenneté en cédant le droit de
mitoyenneté pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui revient. Il
peut aussi être contraint d’acquérir la mitoyenneté. Ainsi peuvent acquérir la
mitoyenneté, tous titulaires d’un droit réel immobilier à savoir le concessionnaire,
l’emphytéote, le superficiel, l’usufruitier, le locataire de l’article 144.
Il faut noter que la valeur de la mitoyenneté à acquérir s’apprécie au moment
de la demande et comprend la fondation. Le mur faisant partie du domaine public de
l’Etat ne peut en aucun cas être mitoyen.

Section 2: LES DROITS ET DEVOIRS

§1. Les Droits
Le copropriétaire mitoyen a le droit d’user et de jouir intégralement du mur
pourvu qu’il respecte sa destination et ne contrarie pas le droit légal du voisin. Chacun
a donc un droit exclusif sur la façade de son côté du mur qui limite son héritage.
Tous les copropriétaires ont un droit égal sur l’épaisseur du mur, un droit de faire
exhausser le mur mitoyen sans l’obligation d’en informer les voisins et sans devoir
justifier sa décision ou employer les mêmes matériaux. La partie exhaussée du mur
est la propriété exclusive de celui qui a fait l’exhaussement, il a le devoir de
reconstruire le mur en entièreté à ses frais en prenant l’excédent de l’épaisseur de son
côté. Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la
mitoyenneté en payant la moitié de la valeur de construction nouvelle et de la portion
du terrain pour l’excédent.

§2. Les charges

Chaque copropriétaire mitoyen doit veiller à la conservation du mur. Il doit
intervenir aux frais de réparation, de reconstruction et d’entretien proportionnellement
à ses droits.
Lorsque la dégradation est imputable à un seul, celui-ci en supporte seul les
frais pour la remise en état. Si l’un d’eux trouve excessif les frais de réparation ou de
reconstruction, il peut échapper en cédant son droit de mitoyenneté.
Cette possibilité lui est refusée chaque fois que le mur soutient son bâtiment ou
est dans un état défectueux à cause de sa faute.

Section 3 : LA FIN DE LA MITOYENNETE

Elle prend fin par :
- La cession ;
 24

- La réunion de deux fonds contigus en un seul ;

- Une décision de l’autorité publique.

Chapitre VI : LA POSSESSION ET LA DETENTION PRECAIRE

Section 1: LA POSSESSION
L’article 622 du C.C.LIII définit la possession comme étant «la détention ou la
jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-
mêmes ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce à notre nom ». Cette définition
n’est pas correcte car elle fait de la possession une détention, par ce fait, elle affirme
qu’il y a concordance entre la possession et la jouissance d’un droit.
Plusieurs auteurs ont défini la possession. Pour RENARD C. et HANSENNE J.
(in Les biens, répertoire notarial, Tome 2, Larcier, Bruxelles, 1988) il s’agit du fait
«d’accomplir sur une chose les actes correspondants à l’exercice d’un droit réel ».
Pour PLANIOL M. et RIPERT G.( in Traité pratique de droit civil français, Les
Biens, Tome III, LGDJ, Paris, 1926) il s’agit de l’exercice sur une chose d’un pouvoir
qui correspond dans sa manifestation extérieure à l’exercice d’un droit.
Pour le Professeur HANOTIAU M.,(cours Ière licence Droit ULB,4ème édition,
Bruxelles, 1993-1994 , Droits réels ) elle est un état de fait consistant à avoir une
chose à son pouvoir et à accomplir sur elle tous les actes matériels d’usage, de
jouissance et de transformation que l’on accomplit lorsqu’on est titulaire du droit réel
que l’on prétend avoir.
 25

Il résulte de ces définitions que l’idée maîtresse de la possession qu’elle est

avant tout « un état de fait » contrairement à la propriété qui est un état ou pouvoir de
droit.

§1. Eléments de la Possession

On distingue généralement deux éléments constitutifs de la possession, à savoir :
le corpus et l’animus.
- Le Corpus : consiste en une série d’actes correspondant à ceux accomplis
habituellement par le titulaire d’un droit réel. Ce sont les actes matériels
d’usage, de jouissance et ceux de transformation.
- L’Animus : c’est l’élément intentionnel qui consiste à manifester la prétention
justifiée ou non à la jouissance de ce droit. C’est donc le fait d’avoir
l’intention de garder la chose pour soi. Ainsi, pour Gérard CORNU, être
possesseur, c’est avoir la mentalité du propriétaire. La possession n’existe que
lorsqu’on réunit entre ses mains le corpus et l’animus.

§2. Acquisition de la possession

L’acquisition de la possession se fait de trois manières :

1. Par Acte Unilatéral

C’est-à-dire par appréhension ou occupation volontaire d’une chose avec
l’intention de la garder pour soi. Ainsi, le voleur d’un vélo peut se comporter en
véritable propriétaire en le vendant, le gardant, ou le cédant.

2. Par acte bilatéral

En principe, le Seul accord de volonté est insuffisant pour faire opérer le
transfert conventionnel de la possession. La transmission de la possession suppose un
changement apporté à cet état de fait. Elle se manifeste par un acte extérieur dit «
tradition ». En cela, le transfert de la possession se distingue nettement de celui de la
propriété.
La tradition peut se réduire à des actes symboliques dans certains cas tels que la
remise des titres de propriété. Il y a des cas où cette tradition est même absente, c’est
le cas de la tradition dite de brève main lorsque le possesseur était déjà en possession
du bien concerné.

3. Par l’effet de la loi

C’est notamment le cas de l’envoi en possession provisoire en cas d’absence au
profit des héritiers.
 26

§3. La Perte de la Possession

La disparition du corpus et de l’animus constitue la perte de la possession
lorsque par exemple le possesseur aliène la chose et en fait la tradition à autrui ou que
le propriétaire vient à le recouvrer. Il est cependant admis que la possession
immobilière se conserve par seule volonté ou intention.

§4. Les Caractères de la possession

La possession permet d’acquérir le droit par la prescription.
Ainsi, aux termes de l’article 623 CCCLIII, il faut une possession continue, non
interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriété.
Elle est l’ombre de la propriété, c’est-à-dire un état de fait qui peut se
transformer en un état de droit par la prescription.
De ces six caractères, la doctrine retient seulement quatre car il va de soi que la
possession doit être ininterrompue et à titre de propriété.
Ainsi, la possession qui réunit les quatre caractères ci-après est appelée
«possession utile ». Et quand un de ces éléments fait défaut, la possession est variée
ou entachée de vice.
Elle doit être donc :
- Continue : C’est-à-dire celle qui a été exercée dans toutes les occasions et à
tous les moments où elle devait l’être. Elle est continue, lorsque les faits de la
possession sont accomplis régulièrement conformément à la nature de la chose
possédée et à l’usage. La continuité est une notion relative qui doit s’apprécier
selon la nature de la chose. Le vice de la possession quant à la qualité de la
possession est appelé la discontinuité.
- Paisible : Le possesseur doit avoir acquis la chose de façon paisible, sans
aucune violence. Les actes de violence postérieurs à l’entrée en possession
contre le possesseur n’ont aucun effet.
- Publique : Elle ne doit pas être clandestine ou cachée.
- Non équivoque : Elle l’est lorsque les faits matériels dont elle se compose
quoique paisibles, publics et continus, sont susceptibles de plusieurs
interprétations. En d’autres mots, elle est équivoque lorsque les actes accomplis
par le possesseur ne révèlent pas suffisamment son animus domini. Il doit
apparaître clairement comme véritable possesseur et non comme un simple
détenteur. Les tierces ne doivent pas des doutes par rapport à la manière de faire
les choses du possesseur.

§5. La possession de bonne ou de mauvaise foi

La possession utile produit toujours des effets. Mais ces effets divergent selon
qu’elle est de bonne ou de mauvaise foi.
 27

A. La possession de bonne foi

Elle existe toutes les fois que le possesseur croit être titulaire du droit qu’il
exerce. Sa bonne foi consiste donc dans l’ignorance du vice qui l’a empêché de
devenir propriétaire ou titulaire du bien. Il est de bonne foi quand il possède comme
propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.
La bonne foi est toujours présumée.

1. Effets de cette possession

a) En application du principe « En fait de meuble, possession vaut titre » de
l’article 658 du CCLIII, le possesseur d’un bien meuble en devient
propriétaire instantanément. Ou encore,le possesseur d’un bien est considéré
comme propriétaire.Cette règle est à la fois une règle de fond et de preuve. En
tant que règle de fond l’article 658 confère au possesseur de bonne foi un titre
équivalent au titre de propriétaire. Il est égal au propriétaire d’un bien meuble.
En conséquence, le possesseur de bonne foi d’un bien meuble qui l’a acquis de
bonne foi d’un autre que le véritable propriétaire peut repousser la
revendication du véritable propriétaire. C’est ce qu’on dit « la possession vaut
titre pour l’acquéreur » . L’article 658 ne s’applique qu’aux biens meubles
corporels ou par nature et non aux biens meubles incorporels, aux biens du
domaine publics de l’Etat, aux biens immeubles par destination et aux biens
meubles corporels pour lesquels il existe des mesures spéciales de publicité
comme les avions, navires etc.
b. Conditions d’applications de l’article 658. Il convient de distinguer le fait que le
propriétaire s’est oui ou non dessaisi volontairement.
1. Dessaisissement volontaire du propriétaire
C’est généralement le cas du dépôt, location, gage, ou prêt. Ainsi, lorsque le
propriétaire dépose son bien chez son dépositaire et que ce dernier le vend à
quelqu’un de bonne foi, celui-ci est un possesseur de bonne foi et bénéficie de
l’application de l’article 658. Le véritable propriétaire ne peut donc pas réclamer
son bien auprès du possesseur. Celui-ci n’a pas à justifier d’un titre de propriété
et devient instantanément possesseur.

2. Dessaisissement involontaire
Il y a dessaisissement involontaire en cas de vol ou de perte. Le détournement,
l’escroquerie ne sont pas compris. L’action en revendication du propriétaire
peut être intentée contre toute personne qui possède ou détient le bien.
Le propriétaire a 3 ans pour revendiquer le bien volé ou perdu à partir du jour
de la perte ou du vol contre celui qui possède ledit bien. Le délai de 3 ans est
un délai préfixe. Si le possesseur de la chose volée ou perdue l’a achetée dans
une foire, dans un marché ou dans une vente publique ou d’un marchand vendant
 28

pareilles choses, le propriétaire originaire ne peut la reprendre sans rembourser le

prix d’achat.
Notons aussi que le possesseur de bonne foi fait siens les fruits.

B. La possession de mauvaise foi

Il y a mauvaise foi lorsque le possesseur n’ignore pas qu’il n’est pas propriétaire
ou que celui de qui il obtient la chose n’en est pas propriétaire.
L’article 658 ne lui est pas appliqué. Il ne peut devenir propriétaire que grâce à
la prescription trentenaire. Il doit, en cas de revendication, restituer et le bien et les
fruits tirés depuis l’entrée en possession.

§6. Les effets de la possession

1. Le possesseur est présumé propriétaire du bien. Cette présomption concerne
uniquement la possession de bonne foi pourvu qu’elle soit utile.
2. Elle donne lieu à l’acquisition du bien soit par prescription instantanée soit pas
prescription triennale ou trentenaire.
3. Le possesseur peut intenter en justice des « actions possessoires » dont le but
est de sauvegarder la situation antérieure s’il en a été évincé. Ces actions sont :
a) La complainte ou action générale du possesseur contre tout acte troublant
sa possession. Il peut s’agir des troubles de fait ou de droit.
b) La dénonciation de nouvelle ouvre variante de la complainte, elle vise non
les troubles actuels (complainte) mais les troubles éventuels ou futurs. La
réintégrante : ou action reconnue à celui qui a été dépossédé par violence
ou voies des faits.

Section 2 : La détention précaire

Les articles 630 à 635 du CCL III règlementent la détention précaire.
La détention précaire est l’exercice d’un pouvoir de fait sur une chose soit avec la
permission et pour le compte du propriétaire soit en vertu d’une habitation de la loi ou
de la justice.
De cette définition, on peut retenir les éléments suivants :
1) C’est un pouvoir de fait, un corpus comme pour la possession.
2) Contrairement à la possession, la détention est fondée sur un titre régulier. Si
le possesseur détient pour lui-même, le détenteur détient en vertu d’un titre
pour autrui. En d’autres termes, il n’a pas d’animus domini, c’est-à-dire
l’intention de garder pour lui. Le titre de la détention peut être un contrat, un
acte unilatéral, une disposition légale ou une décision judiciaire.
 29

3) Le titre de la détention est temporaire. Le détenteur sait qu’il doit tôt ou tard
restituer le bien qu’il détient.

§1. Les effets de la détention

1) Le détenteur précaire ne peut pas prescrire contrairement au possesseur. En
effet, l’article 630 alinéa 1er du CCL III dispose que ‘ceux qui possèdent pour
autrui ne peuvent jamais prescrire par quelque laps de temps que ce soit”.
2) Le détenteur précaire ne peut en principe exercer les actions possessoires
parce qu’ayant un titre légitime, il doit y recourir pour se défendre.
A titre exceptionnel, la jurisprudence accepte que le détenteur puisse exercer la
réintégration pour se protéger contre les voies de fait et la violence.

§2. La fin de la détention précaire

Elle prend fin :
- Par interversion du titre par une cause provenant d’un tiers ;
- Par interversion du titre par une contradiction opposée au droit du propriétaire.
Le détenteur pose ici des actes qui attestent des prétentions contraires au droit
du propriétaire.

§3. La preuve de la détention

La preuve de la détention est toujours difficile à établir. Pour y parer le
législateur a formulé deux présomptions, à savoir :
1) On est toujours présumé posséder pour soi et à titre de propriété s’il n’est
prouvé qu’on a commencé à posséder pour autrui (article 624 CCL III) ;
2) Quand on a commencé à posséder pour autrui on est toujours présumé
posséder au même titre s’il n’y a pas preuve contraire (article 625 CCL III).
 30

Chapitre VII : LE DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE

Le démembrement de la propriété s’opère à travers : l’usufruit, la nue-propriété,
l’usage et l’habitation.

Section 1 : L’USUFRUIT
§1. Généralités
Le législateur n’a pas défini l’usufruit. En recourant au code Napoléon de 1804
ce dernier ns renseigne que l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la
propriété comme le propriétaire lui-même mais à la charge d’en conserver la substance.
Cette définition ne fait pas ressortir les caractères de l’usufruit.
L’usufruit est un droit réel limité dans le temps. Il est un droit réel au maximum
viager conférant à son titulaire l’usage et la jouissance d’une chose qui appartient à
autrui ou d’un droit dont une autre personne est titulaire.
De ces définitions, on peut tirer les caractères de l’usufruit suivants :

1. L’usufruit est un droit réel

Il emporte le droit de suite et de préférence. Il diffère du bail qui est un droit de
créance même si dans les deux il y a la jouissance et l’usage. L’usufruitier a un droit
de suite qui lui permet d’intenter les actions en justice pour protéger son droit alors
que le locataire s’il est évincé, il doit faire appel au bailleur qui s’est engagé à lui
procurer une jouissance paisible.

2. L’usufruit est droit temporaire

- L‘usufruit est au maximum viager, c’est-à-dire il se limite à la vie de
l’usufruitier. En d’autres termes, on peut accorder l’usufruit pour une durée
quelconque sans dépasser la durée de vie de l’usufruitier. Ainsi, même s’il a
cédé son droit à l’usufruitier, celui-ci cesse par la mort de l’usufruitier.
 31

- L’usufruit peut également être établi au profit de plusieurs personnes

successivement. Dans ce cas, il y a une série d’usufruit distinct que des
personnes appelées à jouir les uns après les autres au cas où il n’y a pas un
délai.
- L’usufruit n’est pas transmissible à cause de mort. Il s’éteint définitivement à
la mort de l’usufruitier. Mais, il est cessible entre vifs. En cas de cession,
l’usufruit s’éteint avec la mort du cédant et non du cessionnaire.
- S’agissant des personnes morales, le délai maximum est de trente ans.

3. L ‘usufruit est un droit de jouissance

L’expression «droit de jouir» comprend à la fois le droit de se servir de la chose
et celui de recueillir les fruits de la chose.

§2. Les biens susceptibles d’usufruit

L’usufruit peut porter sur un bien meuble ou immeuble.
Il peut porter sur un patrimoine dans son ensemble ou sur quelques éléments du
patrimoine. Il s’étend à tous les accessoires de la chose. Il porte sur des biens non
consomptibles parce que l’usufruitier a l’obligation de conserver la substance de la
chose.
A titre exceptionnel, l’usufruit peut porter sur des choses consomptibles, en ce
moment, on l’appelle « Quasi-usufruit ». Toutefois, le nu-propriétaire et
l’usufruitier peuvent par convention assimiler aux choses consomptibles des objets
qui par leur nature peuvent faire l’objet d’un véritable usufruit.

§.3. La constitution de l’usufruit

L’usufruit résulte de la loi, de la volonté de l’homme et de la prescription.

1. La loi
Elle établit l’usufruit. Ainsi, la loi reconnaît aux père et mère des enfants mineurs
l’usufruit sur les biens de ceux-ci jusqu’à leur majorité ainsi que celui du conjoint
survivant sur un certain nombre des biens revenant à son défunt conjoint.

2. La Volonté de l‘homme
L’usufruit peut être établi soit par une convention entre le propriétaire de la chose
et une autre personne. soit par un acte unilatéral tel qu’un testament.
- L’usufruit conventionnel peut être par voie d’aliénation ou directe et l’usufruit
par voie de rétention (il cède la nue-propriété et garde l’usufruit).
- L’usufruit testamentaire résulte de la volonté du de cujus de constituer des
usufruits soit à titre universel soit à titre particulier.

3. Par la prescription
C’est la prescription acquisitive de 10 à 20 ans.
 32

§.4. Les Droits et devoirs de l’usufruitier

Lorsqu’on parle de l’usufruit, on doit nécessairement penser au nu-propriétaire.
La nue-propriété et l’usufruit sont des droits réels distincts et concurrents qui portent
sur un même objet.
Les deux n’ont pas le même point de vue tant sur l’utilisation de la chose que
sur la conservation du bien. Ainsi, pour parler des droits et obligations de l’usufruitier,
on doit se placer à trois niveaux.

1. Obligation de l’usufruitier avant l’entrée en jouissance

Il a l’obligation de conserver la chose donnée en usufruit afin de la restituer.
C’est pourquoi avant d’entrer en jouissance, l’usufruitier devra :
- Faire faire l’inventaire des biens qu’il reçoit à ses frais (cas d’usufruit universel ou
à titre universel) ou faire le constat des biens (à titre particulier). Il peut être
dispensé de cette obligation par volonté du propriétaire. Cette dispense a une
portée limitée car il s’agit d’une dispense des frais tandis que le nu-propriétaire
fera constater l’état de ses biens à ses frais.
Si l’usufruitier n’a pas procédé à cet inventaire, il ne sera pas déchu du droit
d’usufruit bien que le nu-propriétaire peut s’opposer à ce qu’il entre en jouissance.
Mais s’il entre en jouissance malgré tout, le nu-propriétaire garde toujours son
droit d’exiger l’inventaire sinon à la tin de l’usufruit, le propriétaire pourra être
admis à faire la preuve contre lui de la consistance et la valeur du bien par toute
voie de droit o1omment par témoins ou la preuve par commune renommée, c’est-
à-dire la preuve qui porte sur le fait que le témoin a entendu dire sans pourvoir
préciser ou certifier les faits de toutes perceptions directes et non sur le fait qu’il
connaît personnellement.
- Fournir une caution personnelle, c’est-à-dire une personne physique ou morale qui
répondra personnellement des conséquences dommageables de l’usufruitier par abus de
jouissance ou par défaut d’entretien. A défaut d’une caution personnelle, il peut
donner une caution réelle.
S’il ne fournit pas de caution, le nu-propriétaire peut refuser de délivrer les biens
soumis à l’usufruitier. Mais il peut être dispensé de fournir caution. Ainsi, les père
et mère sont-ils dispensés de fournir caution sur les biens de leur enfant mineur.
Cette dispense peut être légale, conventionnelle ou résultée de l’acte constitutif de
l’usufruit.
Avant l’entrée en jouissance, le nu-propriétaire a des obligations négatives,
c’est-à-dire ne rien faire qui puisse empêcher l’entrée en jouissance.

2. Pendant la jouissance
a) Droits et Devoirs de l’usufruit
 33

Il a pour droit l’usus et fructus. Il peut donc, céder son droit d’usufruit et
demeurer garant vis-à-vis du nu-propriétaire. L’Usufruitier a le droit d’user de la chose
comme le propriétaire, par lui-même ou par autrui. C’est ainsi qu’il peut habiter lui-
même la maison reçue en usufruit comme il peut la donner en bail, cela en respectant la
destination de la chose.
Il a les devoirs de jouir en bon père de famille, ne pas modifier la destination de
la chose. Il doit supporter les charges inhérentes à l’usufruit en payant les impôts,
effectuer toutes les réparations d’entretien car les grosses réparations sont à charge du
nu-propriétaire.

b) Droits et obligation du Nu-propriétaire

Il a le droit général de surveillance, de poser les actes conservatoires et il a droit au
produit.
Il a l’obligation de ne pas troubler la jouissance de l’usufruitier.

§.5. Situation à la fin de l’usufruit

a) Causes d’extinction de l’usufruit

1. La mort de l’usufruitier ;
2. L’arrivée du terme ;
3. La consolidation, c’est-à-dire, la réunion sur la même tête de deux qualités,
celle d’usufruitier et celle de nu-propriétaire. Elle peut se faire en faveur de
l’usufruitier comme en faveur du nu-propriétaire. Elle n’entraîne pas ipso
facto l’extinction d’un second usufruit constitué par le nu-propriétaire avant la
consolidation.
Ainsi, si le premier usufruitier a acquis la nue-propriété du bien sur lequel
portait son usufruit et a par la suite vendu ledit bien, il ne peut l’avoir cédé
qu’avec l’usufruit qui le grevait. Le deuxième usufruit s’ouvrira donc à la mort
du premier usufruitier. C’est pourquoi certains auteurs qualifient la
consolidation comme étant la cause de paralysie du droit d’usufruit ;
4. Le non usage de la chose pendant trente ans, c’est la prescription extinctive ;
5. La perte totale de la chose, objet de l’usufruit : par perte totale, il faut
assimiler le fait que l’objet donné en usufruit soit rendu impropre à l’usage
pour lequel il a été destiné.
En cas de perte partielle, l’usufruit portera sur le reste de la chose. Si la perte
totale ou partielle est due à la faute d’un tiers ou du nu-propriétaire,
l’usufruitier a une action en dommages intérêts contre l’auteur du dommage.
L‘expropriation pour cause d’utilité publique constitue aussi une perte totale
de la chose. La déchéance de I ’usufruit pour abus de jouissance. Il y a abus de
jouissance toutes les fois que l’usufruitier manque à ses obligations d’une
manière assez grave pour compromettre la substance même de la chose
soumise à l’usufruit ;
 34

6. La déchéance est prononcée par la justice. Celle-ci peut prononcer soit

l’extinction, soit ordonner que le propriétaire rentre dans la jouissance, soit
prononcer la déchéance partielle. En principe, la déchéance affecte
uniquement l’usufruitier. Mais elle peut aussi toucher les tiers. C’est pourquoi
il est permis aux créanciers dc l’usufruitier d’intervenir dans la contestation
sur l’abus de jouissance reprochée à l’usufruitier ;
7. L’innocence de l’usufruitier. Elle peut être tacite, expresse mais elle ne peut
être présumée ;
8. La résolution du droit du constituant.

b) Obligations et droits des parties à la fin de l’usufruit

1. L’usufruitier a l’obligation de restituer la chose à l’état où elle se trouvait à
l’ouverture de l’usufruit sauf pour les choses qui se détériorent par l’usage. Si
l’usufruit a porté sur des biens consomptibles, il doit rendre les choses de
même qualité et de même quantité.
2. Il ne peut réclamer aucune indemnité pour les aménagements qu’il aurait apportés
sur la chose.
3. Il a la faculté d’enlever tous les objets mobiliers placés sur le fonds et qui ne
sont pas devenus des immeubles par incorporation.
4. A la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété et
l’usufruitier devient un simple détenteur précaire.
5. Le nu-propriétaire doit rembourser les frais engagés par l’usufruitier pour des
grosses réparations.

Section 2 : L’USAGE ET L’HABITATION

L’usage et l’habitation sont les diminutifs de l’usufruit. Le droit d’usage est le
droit d’usufruit limité aux besoins de l’usager et aux membres de sa famille et qui doit
être exercé personnellement. Tandis que le droit d’habitation est un droit d’usage
portant sur une maison.
Les deux sont des droits réels, temporaires au maximum viagers. Ils sont
contrairement l’usufruit incessible et insaisissable. Les obligations de l’usager et de
l’habitant sont les mêmes que celles de l’usufruitier. Les causes d’extinction sont aussi
les mêmes.
 35

DEUXIEME PARTIE
DU REGIME FONCIER ET IMMOBILIER
En Droit Congolais, le Droit Foncier porte généralement sur les immeubles par
nature qui sont :
- La propriété foncière;
- Les concessions ordinaires ;
- La concession perpétuelle ;
- Les servitudes.
Tandis que les droits immobiliers sont des droits qui portent sur des immeubles
par incorporation.
Le régime foncier immobilier congolais a connu une longue et tumultueuse
évolution, de l’Etat Indépendant du Congo, à la République du Zaïre en passant par
plusieurs textes jusqu’à l’ordonnance loi n° 73 du 20juillet 1973 portant régime général
des biens, régime foncier et immobilier et modifiée par celle du 18juillet 1980.
Il nous revient qu’à la pénétration européenne, l’existence du régime foncier sur
les terres congolaises fut méconnue, l’histoire a établi que bien avant la tenue de la
 36

conférence de Bruxelles de 1876, plusieurs européens, les commerçants, les

missionnaires ou autres, étaient installés sur l’actuel territoire de la République
Démocratique du Congo. D’aucuns avaient, semble-t-il obtenu des véritables titres
juridiques à l’occupation des portions de terres, d’autres y seraient installée en vertu
de certaines théories du droit international antérieur au 17éme siècle qui considérait
l’Afrique comme une véritable res nullius où chacun pouvait s’établir sans qu’un titre
juridique ne soit nécessaire.
Finalement l’on a reconnu que les autochtones avaient des droits sur leurs terres
que l’on transforma en simples droits d’occupations.
En effet le colon Belge ne pouvait admettre dans esprit que les indigènes soient
propriétaires d’un aussi vaste territoire. C’est ainsi que cette administration coloniale
n’a reconnu aux indigènes que les droits limités aux terres qu’ils occupaient, cela
pour seulement y habiter et y cultiver sans tenir compte d’autres utilisations du sol.
Par cette théorie, les autres terres restées vacantes appartenaient à l’Etat, selon un
vieux principe universel admis quasiment dans toutes les législations et adopté par
l’acte de Berlin tel que repris dans le vieux code Napoléon en son article 713 qui
disposait : « les biens qui n’ont pas de maitre appartiennent à l’Etat ».
En 1908, l’Etat indépendant du Congo fut cédé à la colonie du Congo belge et
les droits fonciers qu’il avait acquis.
A cette période plusieurs reformes furent entreprises par le conseil colonial à
travers plusieurs législations ayant conduit à la reconnaissance d’un droit de propriété
foncière aux indigènes notamment le décret du17 Mai 1952 sur l’immatriculation des
indigènes qui stipulait que tout indigène « ayant justifié par sa formation et sa manière
de vivre d’un état de civilisation impliquant l’aptitude de jouir des droits et à remplir
les devoirs prescrits par la législation écrite » pouvait passer du régime de la coutume
au régime du droit écrit , ce qui, lui permettait de devenir titulaire des droits fonciers
enregistrés.
Une année plus tard l’accession foncière individuelle enregistrée fut ouverte à
tous les congolais par le décret du 10 Février 1953 selon lequel tout congolais peut
jouir des droits immobiliers organisés par le droit écrit.
Le 30 Juin 1960, il eut continuité du régime foncier colonial consacré par la loi
fondamentale, ce n’est qu’avec la constitution de Luluabourg qu’une première
tentative de la remise en question du régime foncier colonial fut enregistrée.
Les constituants avaient stigmatisé sérieusement la politique foncière coloniale.
Le Président de la Constituante ILEO, résume les différentes préoccupations
exprimées en ces termes : « Nous avons des sociétés et des colons installés dans la
République qui ont des concessions. Certaines sociétés, voire certains colons, après
avoir suivi le processus normal, sont devenus des véritables propriétaires des
morceaux des terres, alors qu’au départ, il n’y avait question des concessions. Tenant
compte de notre conception bantoue qui consiste à conserver le droit de propriété des
terres, pourrons-nous garantir de telles propriétés ?
 37

LIHAU, Secrétaire général de la commission juridique de s’exprimer comme

suit : « A mon avis cet article ne doit pas s’appliquer aux cessions et concessions
faites avant le 30 Juin 1960, c’est pour cela que je vous propose qu’on ne garantisse
pas aux cessionnaires et concessionnaires leurs droits dans la constitution. C’est une
matière qui pourrait être réglée par le pouvoir législatif ».
Il s’en suit que cette constitution n’a apporté aucune solution au problème
foncier tel qu’il se posait à l’indépendance, au-delà de la prise de conscience.
Il a fallu attendre en 1966 la loi dite BAKAJIKA, mise en application par
l’ordonnance n-66 du 7 juin 1966 pour s’entendre stipuler : « La République
Démocratique du Congo reprend la pleine et libre disposition de tous ses droits
fonciers, forestiers et miniers concédés ou cédés avant le 30 Juin 1960 en propriété
ou en participation à des tiers, personnes physiques ou morales ».
Par la loi BAKAJIKA sont en principe annulées toutes les cessions et concessions
accordées successivement par l’Etant indépendant du Congo, la colonie du Congo
Belge, le Comité spécial du katanga, le Comité national du kivu, la compagnie des
grands lacs.
C’est avec la loi du 20 juillet 1973, après moult reformes que le principe de la
propriété foncière de l’Etat Congolais a connu pleinement son avènement.
Il y a lieu de considérer donc que parmi les réformes entreprises par le
Législateur de la loi n 73 du 20 juillet 1973 en matière foncière, l’abolition de la
propriété privative du sol reste celle qui a marqué les esprits car, le sol devenant
désormais une propriété inaliénable de l’Etat et en conséquence, le droit de propriété
tel qu’il est défini et compris dans la dite loi, ne pouvant plus porter sur les immeubles
par nature .Ce qui nous conduit à l’analyse du contenu du régime foncier et
immobilier congolais à travers les trois chapitres suivants : La propriété foncière et les
concessions foncières, les servitudes foncières , et le certificat d’enregistrement.

Chapitre I : LA PROPRIETE FONCIERE ET LES

CONCESSIONS FONCIERES
 38

Section 1 : LA PROPRIETE FONCIERE

Il s’agit de la propriété foncière non mobilière ou immobilière. Aux termes de
l’article 53 « le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’Etat ».
La plus grande affirmation, tirée de cette loi est que désormais l’Etat est l’unique
propriétaire foncier. Ainsi la nature juridique des rapports qui existent entre l’Etat et le
sol est qualifié de « droit de propriété ».
Le même article détermine les caractéristiques de la propriété de l’Etat.

§1. Caractéristiques de la propriété foncière de l’Etat

Elle est :

1. Exclusive
Aucune personne physique ou morale ne peut être propriétaire du sol.. Ce droit
ne peut pas être démembré. En conséquence, toute appropriation individuelle du sol
est proscrite.

2. Inaliénable
Le sol est hors commerce. L’Etat ne peut céder son sol ni à titre gratuit ni à titre
onéreux sauf les dispositions relatives constitutionnellement à la fusion des Etats. En
faisant de cette propriété inaliénable, le législateur a amputé l’abusus de cette
propriété.
Si l’Etat ne peut pas aliéner le sol, il peut néanmoins consentir pour les
particuliers des droits de jouissance sur le fonds ou même de servitude. Ces droits
sont dits alors « concessions ». Les concessions ne constituent pas un démembrement
du droit de propriété foncière mais des droits réels fonciers du type nouveau.

3. Imprescriptible
Personne ne peut acquérir une partie du sol par usucapion. Tout comme l’Etat
congolais ne peut perdre une partie de son fonds par la prescription extinctive.
Outre ces trois caractéristiques de l’article 53, on ajoute :

4. Absolue
C’est-à-dire, l’Etat est le seul titulaire de ce droit et peut l’opposer à tous.

5. Perpétuelle
Elle dure tant que durera l’objet de la propriété.

6. Universelle
Le droit de propriété de l’Etat s’étend sur toutes les terres comprises dans les
limites des frontières nationales. Cela a pour conséquence qu’au Congo il n’existe pas
des terres sans maître ou abandonnées.
 39

§2. Conséquence de l’appropriation du sol par l’Etat

Tous les droits de propriété foncière qui appartenaient à des congolais
personnes physiques avant l’entrée en vigueur de la loi foncière de 1973 ont été
convertis en « droit de concession perpétuelle ». Tandis que ceux qui revenaient à des
personnes physiques de nationalité étrangère et à des personnes morales congolaises
ou étrangères ont été convertis en « droit de concession ordinaire ».

Le sol qui était occupé par des collectivités traditionnelles suivant les
dispositions de l’article 385 de la loi foncière, ces terres sont devenues celles du
domaine de l’Etat. L’article 387 avait promis qu’une ordonnance présidentielle
réglera le sort de la jouissance de ces collectivités traditionnelles sur ces terres. Mais
jusqu’à ce jour, il n’en est rien.

§3. Les règles de gestion mises sur pied par le domaine

foncier de l’Etat
Aux termes de l’article 54, le patrimoine foncier de l’Etat comprend un domaine
public et un domaine privé. Le domaine public de l’Etat est constitué de toutes les
terres qui sont affectées à un usage public ou un service public. Les terres qui sont
dans ce domaine public de l’Etat sont inconcessibles tant qu’elles ne sont pas
régulièrement désaffectées.

§4. La Gestion du Domaine Privé de l’Etat

Le domaine foncier privé de l’Etat est constitué par toutes les terres qui ne sont
affectées à un usage ou à un service public.
Sur ces terres. L’Etat peut accorder des droits de jouissance à toute personne
physique ou morale, nationale ou pas. Il ne peut le faire qu’à la suite d’un contrat
qualifié de « contrat de concession ».
Le terme « concession » désigne à la fois un acte par lequel l’Etat concède un
droit de jouissance et le droit de jouissance lui-même.
Pour éviter toute confusion, il a été décidé qu’utilisé sans qualificatif le terme
«concession » désigne «l’acte» et utilisé avec qualificatif« perpétuel ou ordinaire»
qu’il désigne « le droit réel ». C’est pourquoi, on parle d’une part de la « concession
contrat» et d’autre part de la « concession droit ».

A. La Concession contrat
Aux termes de l’article 61, « la concession est le contrat par lequel l’Etat
reconnaît à une collectivité ou à une personne physique ou morale de droit privé ou
public, un droit de jouissance sur un fonds aux conditions et modalités prévues par la
loi ». Il résulte de cette définition que le contrat de concession :
 40

- est un contrat bilatéral où l’une des parties est toujours l’Etat congolais qui est
propriétaire du sol. Il s’ensuit que toute cession faite par un concessionnaire place
le cédé dans des rapports avec l’Etat ;
- est que l’Etat peut consentir des concessions à titre gratuit ou à titre onéreux. C’est
l’Etat seul qui détermine le taux à payer lorsque la concession est à titre onéreux en
tenant compte de la situation du terrain, de sa destination ainsi que de sa superficie.
En tant que contrat, la concession génère des droits et obligations entre les deux
parties.

1. Les obligations du concessionnaire

Il doit :
- Occuper le terrain dans les six mois de la signature du contrat et le mettre en
valeur dans les 18 mois de la signature.
- L’occupation se traduit par une activité conforme à la destination du terrain
tandis que la mise en valeur se constate lorsqu’on y érige des constructions en
matériaux durables. Cela se dégage de l’article 162 al.2 de la loi foncière qui
dit « les bâtiments et constructions élevés sur le terrain concédé à titre
résidentiel doivent être édifiés en matériaux durables ».
La mise en valeur doit se terminer dans les 3 ans qui suivent la signature du
contrat pour le terrain urbain et de 5 ans pour les terres rurales. Si cette mise en
valeur n’est pas réalisée dans le délai prévu dans le contrat, l’autorité peut
accorder un nouveau délai. A défaut, elle peut soit résilier le contrat soit réduire
la concession en une proportion en cas de mise en valeur partielle ;
- Maintenir la mise en valeur ;
- Maintenir la destination primitive du fonds. Cependant, aux termes de
l’article 93 alinéa 2, le changement de destination peut s’opérer avec l’accord
de l’autorité compétente qui a consenti à la concession en respectant les lois
en vigueur en matière d’urbanisme, d’environnement et d’hygiène ;
- Payer la redevance, c’est-à-dire le loyer fixé par l’autorité compétente. Ce
loyer peut consister en une somme d’argent forfaitaire, en une remise de titre de
participation dans une société, en une participation dans le bénéfice du
concessionnaire ou encore dans l’exécution d’un travail déterminé.

2. Les obligations de l’Etat

L’obligation principale est de faire jouir paisiblement le concessionnaire du
fonds concédé et d’empêcher que les tiers viennent troubler sa jouissance.

3. Les droits de concessionnaire

Il a le droit :
- de jouissance sur le fonds ;
- de céder ce droit sous quelques limites;
- de propriété sur tout ce qui se trouve incorporé sur le fonds.
 41

4. Le Droits de l’Etat
Il a le droit de percevoir le loyer, de faire résilier le contrat en cas de non mise
en valeur ou de mise en valeur insuffisante.

B. La Concession Droit
On distingue :
- La Concession perpétuelle ;
- La Concession ordinaire.

1. La Concession perpétuelle
a) Notion
Il s’agit aux termes de l’article 80 du «droit que l’Etat reconnaît à une personne
physique de nationalité congolaise de jouir indéfinitivement de son fonds aussi
longtemps que sont remplies les conditions de fond et de forme prévues par la loi ».
De cette définition, quelques caractéristiques de la concession perpétuelle
peuvent être dégagées :
- Elle est réservée uniquement et exclusivement aux congolais, personnes
physiques ;
- Elle n’est pas limitée dans le temps mais il faut respecter les conditions comme
celle relatives à la mise en valeur et au maintien de cette mise en valeur ;
- Elle est transmissible pour cause de mort ;
- Elle est garantie par des textes de façon particulière.

b) Sources
Il y a deux sources principales :
- La conversion des droits acquis par les congolais avant l’entrée en vigueur de
la présente loi comme l’indique l’article 367 ;
- Le contrat.
Ainsi aux termes de l’article 82 alinéa 1er , « lorsque la concession perpétuelle
doit porter sur un fonds entièrement inculte, elle ne peut être consentie que
moyennant un contrat de location avec option de concession perpétuelle ».
Ce contrat de location est différent du contrat de location bail du droit civil des
obligations. Aux termes de l’article 144, la location dont question sous ce chapitre est
le contrat par lequel l’Etat s’oblige à faire jouir une personne d’un terrain moyennant
un certain prix que celle-ci s’engage à lui payer.
La location est donc préparatoire à la concession.
De cette définition de la location, il se dégage que celle-ci fait établir un droit de
jouissance portant sur le fonds. C’est pendant la location que le concessionnaire
locataire doit occuper le fonds et le mettre en valeur.
 42

En cas de résiliation de la location, l’Etat doit rembourser ou bien la valeur des

matériaux et le prix de la main-d’œuvre ou bien la plus-value.

c) Les Droits du concessionnaire

- Il a le droit de jouissance sur le fonds. Les cours d’eau, lac et le lit de tous
cours d’eau navigable, flottable ou non, font partie du domaine public de
l’Etat. Il n’a que le droit d’user des sources qui forment la tête d’un cours
d’eau ou des simples filets d’alimentation d’un cours d’eau.
- Il est propriétaire des immeubles par incorporation sur l’espace et le sous-sol
de la concession dans les limites de ce qui lui est nécessaire dans la jouissance
du fonds.
D’après l’article 18, l’eau des cours d’eaux et des lacs, les eaux souterraines
appartiennent à l’Etat.

d) Les causes d’extinction de la concession perpétuelle

L’article 101 énumère les causes limitatives d’extinction en ces termes : « la
concession perpétuelle » ne peut prendre fin que pour l’une des causes ci-
après :
1. L’expropriation pour cause d’utilité publique. Dans ce cas et en cas de
concession à titre onéreux, le concessionnaire aura droit à une indemnité
compensatoire ainsi que les impenses.
2. Le rachat par l’Etat à condition que la concession soit à titre onéreux et
que ce rachat intervient pour la réalisation d’un intérêt général.
3. La renonciation, c’est-à-dire l’obligation d’un droit, c’est un acte unilatéral
par lequel le concessionnaire ou ses ayant droits déclarent expressément et
par écrit délaisser à l’Etat le bien concédé et tous les immeubles par
incorporation et par destination.
Pour être valable, la renonciation doit se faire aux conditions suivantes :
- Le concessionnaire doit être quitte envers l’Etat de toutes dettes, taxes,
redevances ou impôts quelconques ;
- Il ne doit pas être en faillite ou en déconfiture ;
- Le bien délaissé doit être quitte de toute charge réelle à l’exception des
servitudes.
L’acquisition de cette concession délaissée par 1’Etat ne donne lieu à aucune
indemnité ni au remboursement d’aucune sorte.
4. La résiliation conventionnelle ou judiciaire.
5. La reprise aux conditions contractuelles.
6. La déshérence successorale, c’est-à-dire une succession sans héritiers.
7. La prescription extinctive de l’article 648 CCLIII.
8. La conversion en un titre de concession ordinaire avec l’autorisation de
l’autorité compétente et conformément
 43

2. La concession ordinaire
Aux termes de l’article 109, les concessions ordinaires sont l’emphytéose, la
superficie, l’usufruit, l’usage et la location.
Cette énumération suscite quelques polémiques. En effet, l’article l de la loi
foncière citant les droits réels, énumère l’habitation comme un droit réel mais ne cite
pas la location.
A l’opposé, l’article 109 exclut l’habitation des concessions ordinaires et la remplace
par la location. Or, nous savons que la location est plutôt préparatoire à la concession
en général. C’est du reste ce que le législateur lui-même affirme indirectement à
l’article 151 lorsqu’il dispose que « la location réglée par le présent paragraphe ne
donne pas lieu à l’établissement d’un certificat d’enregistrement ».
Le législateur affirme donc que la location n’est pas un droit réel foncier car un
droit réel foncier ne peut pas exister sans l’établissement d’un certificat
d’enregistrement.
En conséquence, les concessions ordinaires sont : l’emphytéose, la superficie,
l’usufruit, l’usage et l’habitation.
Les droits et obligations des concessionnaires dans les concessions ordinaires ne
sont pas les mêmes. Mais ces droits réels ont des caractéristiques communes et
chaque concession à ses particularités.

1) Les caractéristiques communes

a) Les concessions ordinaires sont toujours limitées dans le temps. Elles sont
temporaires. L ‘article 70 prévoit que les concessions ordinaires ne peuvent
être consenties que pour une durée maximum de 25 ans renouvelable. Ce
renouvellement n’est pas automatique, il doit être décidé par l’Etat après
accord avec le concessionnaire.
b) Les personnes physiques étrangères et les personnes morales quelle que soit
leur nationalité, peuvent acquérir les concessions ordinaires. Mais, il n’est
pas interdit aux congolais d’en acquérir.

2) Les sources des concessions ordinaires

Il y a deux principales sources :
a) La conversion des droits de propriété foncière détenus par les personnes
physiques et morales avant l’entrée en vigueur de la présente loi ont été
convertis en concession ordinaire ;
b) Le contrat de concession ordinaire signé entre l’Etat et le bénéficiaire de la
concession ordinaire. 3) Sortes des concessions ordinaires.

A. L‘EMPHYTEOSE

1. Notion
 44

Etymologiquement, l’emphytéose vient du grec qui veut dire «améliorer une

terre ». Aux termes de l’article 110, l’emphytéose est «le droit d’avoir la
pleine jouissance d’un terrain inculte appartenant à l’Etat à la charge de mettre
et d’entretenir le fonds en valeur et de payer à l’Etat une redevance en nature
ou en argent ». Il résulte de cette définition légale, les éléments ci-après :
- L ‘emphytéose n’est conçue que pour des terres incultes, c’est-à-dire non
mises en valeurs ;

- L’emphytéote a sur le fonds, le droit de jouissance. Ce droit est limité. A ce

propos, l’article 112 précise lesdits droits de cette manière :
 Il a le droit à tous les produits du fonds ;
 Il a seul le droit de chasse et dépêche ;
 Il a le droit d’extraire du fonds des pierres, argile et autres matières
semblables ;
 Il peut abattre les arbres ;
 Il peut construire, exploiter les bois ;
 Il peut changer la destination ou la nature du fonds rien que pour en
augmenter la valeur ;
 Il a le droit de disposer. Il peut aliéner son droit et non le fonds ;
 Il peut le grever d’hypothèque, accorder des servitudes foncières ;
 Il peut constituer sur les immeubles par incorporation une location, un
usufruit, un usage, …
- L’emphytéote doit payer une redevance annuelle appelée « Canon
emphytéotique ». La redevance annuelle est un élément essentiel du contrat. Il
est cependant possible que l’Etat consente l’emphytéose à titre gratuit. C’est
ce qui se dégage de la lecture de l’Article 120 alinéa 2 lorsqu’il stipule que:
«en cas de reprise ou d’expropriation pour cause d’utilité publique, aucune
indemnité n’est due pour le fonds, lorsque l’emphytéose a été consentie à titre
gratuit » ;
- Comme pour la concession perpétuelle, l’emphytéose suppose toujours la
conclusion d’un contrat appelé « BAIL EMPHYTEOTIQUE ».

2. Obligations de l’Emphytéote Il doit :

 Mettre en valeur le fonds et maintenir la mise en valeur ;
 Payer le canon emphytéotique. Il ne peut, aux termes de l’article 115
réclamer aucune remise de la redevance pour cause de perte partielle du
fonds, de stérilité ou de privation de toute récolte à la suite d’un cas fortuit ;
 Effectuer les réparations de toute espèce même aux bâtiments qu’il a
construits ;
 45

 Dénoncer toute usurpation de la part des tiers.

3. Les droits de l’Etat Il a le droit de :

 Percevoir la redevance annuelle ;
 Prononcer la déchéance en cas de non-paiement pendant trois ans de la
redevance ;
 Résilier le contrat en cas de négligence grave de l’emphytéote dans
l’exécution de ses charges ;
 Organiser des visites pour veiller à l’entretien des constructions et plantations ;
 Demander sa condamnation à tous les travaux nécessaires au maintien de
la mise en valeur du tonds.

4. La fin de l’emphytéose
La durée maximum est de 25 ans renouvelable. Avant la présente loi, la durée
fut de 99 ans. Les causes de la fin de l’emphytéose sont :
 L’arrivée du terme convenu ;
 L’expropriation pour cause d’utilité publique ;
 La reprise par l’Etat à des conditions contractuelles ;
 La résiliation.
A l’expiration de son droit pour quelles que causes que ce soient, l’emphytéote
ne peut enlever les plantations et autres améliorations qu’il a faites ni réclamer
aucune indemnité. Pour les constructions y érigées, l’Etat lui doit une
indemnité fixée au 3/4 de la valeur actuelle du fonds.

B. LA SUPERFICIE
1. Notion
Aux termes de l’article 123, la superficie est le droit de jouir d’un fonds
appartenant à l’Etat et de disposer des constructions, bois, arbres et autres plantes qui
y soit incorporés.
Il se dégage de cette définition que la superficie est un droit de jouissance et que
le superficiaire est propriétaire des immeubles par incorporation. Il s’agit cependant
d’une propriété exceptionnelle car limitée dans le temps.
Comme toutes les concessions, la superficie devra résulter d’un contrat à titre
gratuit ou onéreux.

2. Les droits du superficiaire

Il a tous les droits de l’usufruitier.
Il a le droit de construire et de planter à son gré, de disposer même des
constructions, bois, arbres et autres plantes qui existaient dans le fonds hors de son
entrée en jouissance.
 46

Il ne peut disposer des immeubles que dans l’un des cas suivants :
 S’il en paie la valeur à l’Etat, outre la redevance pour la jouissance
temporaire du fonds ;
 S’il s’engage à remplacer les immeubles par d’autres de valeur au moins
égale et de semblable utilité.
Il peut céder son droit à un tiers, mais restera garant de l’exécution des
obligations contractuelles par le nouveau concessionnaire envers l’Etat sauf
stipulation contraire. Il peut accorder à des tiers l’usage, l’habitation ou l’usufruit des
immeubles incorporés au sol. A côté de ses droits, il a des obligations essentiellement
contractuelles en plus de celle de dénoncer toute usurpation.

3. La fin de la superficie
La superficie peut prendre fin par :
 La reprise par l’Etat ;
 L’expropriation pour cause d’utilité publique ;
 L’arrivée de 25 ans renouvelable.

4. Le sort des biens à la fin de la superficie

Pour les constructions érigées par le superficiaire, la situation est la même
qu’en cas d’emphytéote. Pour celles trouvées sur les lieux, il devra être indemnisé
pour la valeur égale à la différence entre les anciennes et les nouvelles constructions.

C. L’USUFRUIT
1. Notion
Aux termes de l’article 132, l’usufruit concédé par l’Etat à une personne sur un
fonds est le droit pour elle d’user et de jouir de ce fonds comme l’Etat lui-même, mais
à la charge de le conserver dans son état.
L’usufruit foncier peut être concédé pour un terme de 25 ans renouvelable. Il
peut cependant s’éteindre par la mort de l’usufruitier avant l’arrivée du terme.
L’usufruit est un droit de jouissance qui peut être à titre gratuit ou à titre
onéreux.
L’usufruitier a le droit de jouir des fruits naturels, civils et industriels que
produit le fonds. Il ne peut céder son droit mais peut le donner en garantie.
Il a l’obligation de jouir en bon père de famille en respectant la destination du
fonds et de payer la redevance convenue si l’usufruit est à titre onéreux. Il a en outre
l’obligation de conserver le fonds dans l’état où il l’avait trouvé.
A la fin de l’usufruit, l’usufruitier ou ses ayant droits peuvent enlever ce que
l’usufruitier a incorporé au sol. A défaut, ces biens sont délaissés et sont acquis à
l’Etat sans indemnité.
 47

2. La fin de l’usufruitier
 L’arrivée du terme ;
 La mort de l’usufruitier ;
 La déchéance pour abus de jouissance ou inexécution de ses obligations.

D. L’USAGE
L’usage d’un fonds est aux termes de l’article 141 le droit que l’Etat reconnaît à
une personne d’en jouir soi-même avec sa famille soit en y habitant, soit en y créant
des entrepôts pour soi-même.
Il peut être gratuit ou à titre onéreux. Il ne peut être concédé pour un terme
excédant quinze ans renouvelable.
L’usager peut mettre une partie de ses équipements et installations à la
disposition de tiers, contre ou sans rémunération, mais uniquement dans la mesure
requise pour couvrir ses frais et ceux de sa famille.
L’usage est un instrument de politique d’aide principalement aux nécessiteux. Il
suppose que le fonds est déjà mis en valeur. Les règles de l’usage sont applicables à
l’habitation.
Les droits et devoirs des parties dans l’usage et l’habitation sont déterminés
dans le contrat.
 48

Chapitre II : LES SERVITUDES FONCIERES

Section I : NOTION
D’après l’article 169, une servitude foncière est une charge imposée sur un
fonds pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds. La servitude est un droit réel foncier
puisque elle est citée comme telle par l’article l alinéa 2 de la loi dite foncière.
Elle n’établit aucune prééminence d’un fonds sur un autre. Elle découle soit de
la situation naturelle des lieux, soit des obligations imposées par la loi ou des
conventions entre l’Etat et le concessionnaire du fonds ou entre concessionnaires.
De ce qui précède, la servitude exige nécessairement la présence de deux fonds
appartenant à des concessionnaires différents. Le fonds sur lequel la charge est
imposée est appelé «FONDS SERVANT» et l’autre pour l’usage et l’utilité duquel
elle est établie « FONDS DOMINANT » à l’exercice de la servitude.
La servitude confère au propriétaire du fonds dominant un droit réel sur le fonds
servant. La charge est réelle dans la mesure où elle frappe non la personne mais le
fonds. La notion des charges imposées au fonds servant couvre deux idées :
 La charge ne doit être imposée ni à la personne ni en faveur d’une personne
mais à un fonds au profit d’un fonds ;
 Cette chargée est attachée au fonds servant et sera donc transmissible à tous
les concessionnaires successifs.
La servitude est un accessoire du fonds. Elle doit suivre le fonds entre quelques
mains qu’il passe. On ne peut donc pas concevoir une servitude réelle sans un fonds.

La servitude grève le fonds servant tout entier au profit du fonds dominant tout
entier.
Ainsi, les fonds dérivant de la division du fonds dominant continueront à
profiter de la servitude pourvu que les conditions du fonds servant ne s’aggravent.
Toutefois, l’indivisibilité n’empêche pas que par convention, l’exercice de la
servitude soit limité quant aux lieu, temps et mode.

Section 2 : SORTES
Il existe plusieurs classifications de servitudes :

1) Suivant leur origine, on distingue :

 49

a) Les servitudes naturelles

Ce sont celles que fixe l’article 171 lorsqu’il dispose que : « les fonds
inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en
découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. L’Etat ou le
concessionnaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.
L’Etat ou le concessionnaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du
fonds inférieur ».

b) Les servitudes légales

Il y en a de deux sortes, c’est-à-dire celles établies pour l’utilité publique et
celles qui les sont pour l’utilité privée. C’est notamment les murs mitoyens, la
distance à observer et les ouvrages requis pour certaines constructions, les vues,
l’égout des toits, le droit de passage.

c) Les servitudes conventionnelles

Elles résultent de la volonté des parties ou d’homme. Ainsi par accord de
volonté deux concessionnaires peuvent établir sur leurs fonds voisins ou contigus
autant de servitudes qu’ils veulent à conditions que ces servitudes soient liées au
fonds et non aux concessionnaires et qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public.

2) Suivant leurs caractères, on distingue :

a) Les servitudes continues et discontinues

Sont continues, celles dont l’usage est ou peut être continuel sans besoin du fait
actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts les vues autres de cette
espèces. Elles sont discontinues lorsqu’elles ont besoin du fait de l’homme pour être
exercées ; tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.
Toutefois, pour déterminer si une servitude est continue ou discontinue il faut
l’envisager du côté du fonds dominant et non pas du côté du fonds servant. C’est
pourquoi une servitude de ne pas construire ou d’écoulement d’eau ou d’égouts, est
une servitude continue étant donné que le Concessionnaire du fonds dominant en
profite sans devoir accomplir des actes quelconques sur le fonds servant.
A l’inverse, la servitude de passage ou de puisage est une servitude discontinue,
du fait que son exercice suppose l’accomplissement d’actes sur l’immeuble
d’autrui .Il y a des servitudes qui supposent l’existence d’ouvrages ou aménagements
d’un fonds alors que d’autres n’en supposent pas.
 50

b) Les servitudes apparentes et non apparentes

Les premières sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels
qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.
Les secondes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence,
comme la prohibition de bâtir sur un fonds ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.
On peut faire une combinaison de ces différentes servitudes :
 Continues et apparentes ;
 Continues et non apparentes ;
 Discontinues et apparentes.
Cette combinaison présente un grand intérêt essentiellement pour
l’établissement de la servitude, parce que seules les servitudes continues et apparentes
peuvent s’acquérir par la prescription et ne s’éteignent pas par non usage prolongé.

c) Les servitudes positives et les servitudes négatives

Aucune disposition de la loi n’établit cette distinction, elle est pourtant établie et
admise par la doctrine.
Les servitudes positives sont celles qui donnent au concessionnaire du fonds
dominant le droit d’accomplir des actes positifs sur l’immeuble d’autrui, c’est-à-dire
sur le fonds servant. Tel est le cas de la servitude de passage ou de puisage.
Les servitudes négatives sont celles qui confèrent au concessionnaire du fonds
dominant le droit d’exiger une abstention de la part du concessionnaire du fonds servant.
Tel est le cas de la servitude de ne pas construire.

Section 3 : MODES D’ETABLISSEMENT DES

SERVITUDES
a) Par un titre
Il S’agit d’un acte juridique qui crée, modifie ou éteint un droit. Ce titre peut
être une convention, un testament, un acte onéreux ou gratuit, un acte entre vifs ou
pour cause de mort.
La constitution des servitudes est en principe libre, c’est-à-dire on peut établir
autant qu’on veut. Mais, il faut être propriétaire ou concessionnaire pour établir une
servitude. C’est pourquoi, l’Etat, l’emphytéote, le concessionnaire perpétuel, le
superficiaire, l’usufruitier ont la capacité d’établir les servitudes sur le fonds.

b) Par la prescription
Seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par une
possession de 30 ans.
 51

c) Par la destination père de famille

La destination par le père de famille est l’acte par lequel le propriétaire ou
concessionnaire de deux fonds établit entre les deux, un apport qui constituerait une
servitude si les deux fonds appartenaient à deux propriétaires distincts.
Aux termes de l’article 693 du code civil belge « il n’ya destination du père de
famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu
au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises en l’état duquel
résulte la servitude ».

« Nemini res sua servit », c’est-à-dire il n’est pas concevable qu’une personne
puisse être tenue d’une servitude envers elle-même, sur son propre fonds et au profit de
celui-ci ».
Pour que cette servitude soit établie, il faut que :
 Les deux fonds appartiennent ou aient appartenu au même propriétaire ;
 L’aménagement soit l’œuvre du propriétaire ou du concessionnaire unique
et non celui d’un fermier, d’un locataire ou d’un usufruitier ;
 La destination d’un fonds au service d’un autre fonds doit présenter lors de
la séparation juridique de deux fonds les caractères d’une servitude
continue et apparente.

Section 4 : Les droits et devoirs des parties dans les servitudes

1) Pour le propriétaire du fonds dominant

Il a le droit de faire sur le fonds servant, tous les travaux nécessaires à l’exercice
et t la conservation de la servitude. Il les fait à ses frais sauf dispositions
contractuelles contraires. Le propriétaire du fonds servant peut abandonner une partie
de celui-ci pour permettre l’exercice de la servitude. Pour cela, il n’a pas besoin du
consentement du propriétaire du fonds dominant. Celui-ci ne doit pas dépasser les
limites prévues par le contrat. Il lui est en plus interdit de procéder au changement de
nature à aggraver la servitude.

2) Pour le propriétaire du fonds servant

Il demeure propriétaire ou concessionnaire de la partie soumise à la servitude
sans avoir le droit d’en diminuer l’usage.
Il peut demander un changement quant à l’exercice de la servitude. Il a
l’obligation de subir la servitude et de ne pas accomplir des actes pouvant empêcher
l’exercice de la servitude.

Section 5 : LES CAUSES D’EXTINCTION DE LA

SERVITUDE
 52

1) L’impossibilité d’exercice lorsque la chose se trouve dans un état tell qu’on ne

peut plus en user. Il s’agit de l’impossibilité matérielle due soit à un phénomène
naturel soit à un fait de l’homme. Cette impossibilité n’entraîne pas forcément
l’extinction définitive de la servitude qui peut survivre ou revivre si la chose
vient à être utilisée. La perte du fonds servant est assimilable à l’impossibilité
d’exercice.
2) Le non usage pendant trente ans.
3) La confusion, c’est-à-dire lorsque les deux fonds deviennent la propriété d’une
seule personne.
4) L’arrivée du terme convenu.
5) L’arrivée de la condition.
6) La renonciation du propriétaire du fonds dominant.
7) La résolution du droit du constituant.
8) L’expropriation pour cause d’utilité publique.

Chapitre III : LE CERTIFICAT D’ENREGISTREMENT

Section 1 : GENERALITES
En matière foncière et immobilière, le Droit congolais est différent du droit
Franco-belge, système australien ou le système TORRENS. Ce système consiste à
obtenir une immatriculation pour le droit réel foncier et immobilier.
Ainsi, la jouissance d’un fonds n’est légalement établie que par un certificat
d’enregistrement. De même, la propriété privée des immeubles par incorporation qui est
toujours envisagée séparément avec le sol n’est légalement établie que par l’inscription au
certificat d’enregistrement.
Cependant, les arbres, les plantes, les récoltes et les fruits ne font pas l’objet
d’une inscription au certificat d’enregistrement parce qu’ils sont appelés tôt ou tard ou
par la force de la nature ou par intervention de l’homme à devenir des meubles par
anticipation.
 53

Les immeubles par destination ne font pas non plus l’objet d’une inscription
dans un certificat d’enregistrement à cause de leur vraie nature mobilière.
Par l’enregistrement, l’Etat reconnaît au concessionnaire ou propriétaire un droit
exclusif de jouissance d’un fonds ou un droit de propriété.
En résumé, il n’y a pas en Droit congolais de droit réel foncier sans certificat
d’enregistrement et il n y a pas de droit réel immobilier sans l’inscription au certificat
d’enregistrement.

Section 2 : L’ETABLISSEMENT DU CERTIFICAT

D‘ENREGISTREMENT
Généralement, il est établi par un fonctionnaire appelé « conservateur des titres
fonciers et immobiliers ». Ce fonctionnaire détient un réel pouvoir dans la création des
droits réels par l’enregistrement qu’il opère au livre foncier ou par les inscriptions qu’il
réalise sur les certificats d’enregistrement. Ceux-ci établissent une véritable photographie
de l’immeuble comme nous le verrons par la suite.
L’Etat congolais est ainsi divisé en plusieurs circonscriptions foncières
correspondant aux districts et, chaque circonscription a à sa tête un conservateur au
niveau de chaque district.
Il ressort de l’article 225 que le certificat d’enregistrement est dressé en double,
daté, scellé et signé du conservateur. L’un des exemplaires est dressé dans le livre
d’enregistrement, l’autre est délivré au titulaire du droit enregistré.
L’opération d’enregistrement n’est parfaite que lorsque le certificat porte la
preuve que les deux certificats ont été dressés. L’enregistrement prouve ainsi le droit
réel de la personne inscrite sur le certificat. C’est là le principe de la force probante
consacrée par le législateur congolais.
Le conservateur dresse donc deux certificats identiques contenant la description
physique et juridique de 1’immeuble. En cas de discordance entre le certificat remis
au titulaire du contrat du droit et celui gardé par le conservateur, c’est ce dernier qui
fait foi.

Section 3 : LE CONTENU DU CERTIFICAT

D’ENREGISTREMENT
Aux termes de l’article 225 alinéa 2, le certificat d’enregistrement contient :
 L’indication précise du titulaire du droit ;
 La situation, la description, la superficie et le croquis de l’immeuble ;
 54

 Les locations de plus de neuf ans et les charges réelles autres que les
servitudes légales.
Chaque lois qu’il y a un changement de propriétaire ou de concessionnaire, le
conservateur doit dresser un nouveau certificat d’enregistrement. Il fera de même
lorsqu’il y a une modification de la superficie ou croquis de l’immeuble.

Section 4 : LES PRINCIPES QUI GOUVERNENT

LE CERTIFICAT D‘ENREGISTREMENT

§1. Le principe de la « force probante »

Aux termes de l’article 227, «le certificat d’enregistrement fait pleine foi de la
concession, des charges réelles et éventuellement, des droits de propriété qui y sont
constatés.
« Ces droits sont inattaquables et les actions dirigées contre eux ne peuvent être
qu’en dommages intérêts ». Ces droits sont inattaquables dès lors qu’un délai de deux
ans s’est écoulé depuis leur inscription. La nullité ou la résolution du contrat
d’aliénation n’aura dès lors aucune incidence sur le droit inscrit. Mais dans la pratique
l’application de ce principe a été notamment à la base de plusieurs abus et spoliations.
Ces abus ont consacré l’échec du système d’enregistrement tel que l’a organisé la loi
du 20 juillet 1973 telle que modifiée en 1980. C’est ainsi que KIFWABALA T. (in
Droit civil, les Biens, Tome I. Les Droits réels fonciers, PUL, LUBUMBASHI, 2003)
préconise le passage du système de l’immatriculation administrative à celui de
l’immatriculation judiciaire afin d’améliorer le système de l’enregistrement en tenant
compte des réalités congolaises.
« Toutefois, les causes de résolution ou de nullité du contrat ou de l’acte,
l’erreur de l’ordonnance d’investiture donnent dans les deux années depuis la
mutation, ouverture à une action en rétrocession, avec dommages intérêts s’il y a lieu
».
Il se déduit qu’après deux ans, on ne peut plus solliciter l’annulation du
certificat d’enregistrement mais, les dommages intérêts. Le certificat d’enregistrement
demeure donc le seul titre valable pour prouver la propriété foncière et immobilière.
QUID DE L’INATTAQUABILITE DU CERTIFICAT
D’ENREGISTREMENT ?
La question que l’on se pose est dès lors celle de savoir si le législateur a
consacré par ce fait l’inattaquabilité du titre qui consacre ces droits, à savoir le
certificat d’enregistrement ? Pouvons-nous en d’autres termes considérer que le
certificat d’enregistrement en tant tel ne peut pas être attaqué après deux ans au même
titre que les droits qu’il fait naitre ?

Jurisprudences autour de cette question :

 55

1. Dans son arrêt du 30 Novembre 1983, la cour suprême de justice avait décidé
que : « Viole l’article de la loi du 20 juillet 1973, l’arrêt d’une cour d’Appel qui
a déclaré que le certificat d’enregistrement délivré au demandeur en cassation a
été irrégulièrement dressé ; qu’il est de ce fait attaquable » CSJ, RC 511 du 30
Novembre 1983, extrait de DIBUNDA KABUINJI, répertoire général de
jurisprudence de la CSJ 1969-1985, page 30, n°11.
2. Dans son arrêt rendu en date du 17 décembre 1999 par la cour d’appel de
Lubumbashi, on peut lire : « Le recours de Mr K . vise à obtenir l’annulation de
tous les titres ayant été obtenus par suite d’une fraude, en vertu du
principe « fraus omnia corrumpit » y compris celui de S. et le retour dans son
patrimoine de l’immeuble litigieux.
Bien que l’appelant conteste devant le juge la légalité, l’authenticité, la légitimité
des droits qui y sont constatés, le certificat est devenu inattaquable conformément
à l’article 227 de la loi dite foncière.
Il sied donc de constater que cette cour ait fait bonne application de l’article 227
précité, car si les droits fonciers et immobiliers sont inattaquables après
écoulement du délai de deux ans prévu par cette disposition, le certificat
d’enregistrement en tant que tel peut être attaqué même après ledit délai dès lors
qu’il a été obtenu dans des conditions illicites.
Nous pouvons en déduire simplement que :
- Le certificat d’enregistrement ne peut être considéré comme un voile pudique
couvrant toutes les indélicatesses commises en vue d’obtenir son établissement,
- Le législateur n’entend pas miner le principe de base selon lequel la fraude
corrompt tout,
- Il ne protège qu’un certificat obtenu licitement.
Par conséquent l’attaquabilité d’un certificat obtenu irrégulièrement,
illicitement est admise même après l’expiration du délai de deux ans à dater
de son établissement.
3. C’est la position adoptée par la cour d’appel de Matadi qui a jugé que « : si les
droits constatés dans un certificat sont inattaquables, le certificat lui-même est
annulable s’il n’a pas été respecter une des conditions légales devant être
observées lors de son établissement, notamment en cas de l’inobservation du
prescrit de l’article 234 de la loi du 20 juillet 1973 qui décide que sauf le cas où
la mutation ne peut être opérée par ordre de la justice et ceux prévus par des lois
particulières, nulle mutation ne peut être opérée qu’après remise au conservateur
du certificat remplacé ».
Sous RCA 3319 du 5 septembre 2002, la Cour d’Appel de Bukavu a annulé un
certificat d’enregistrement ayant plus de deux ans mais établi sur un bien du
domaine public de l’Etat qui en vertu des articles 53 et 55 de la loi foncière
constitue l’ensemble des biens de l’Etat qui sont inaliénables et imprescriptibles.
STENMANS A. donne un point de vue qui souligne que toute personne
intéressée peut contester devant le juge, même après deux ans, soit la légalité,
soit l’authenticité, du certificat d’enregistrement. On ne peut donc pas lui opposer
 56

l’article 227 de la loi du 20 juillet 1973 le principe de la foi due au certificat

d’enregistrement et de l’inattaquabilité des droits qu’il consacre. Le certificat
d’enregistrement peut ainsi être attaqué devant le juge pénal sur base des articles
124 et 127 du code pénal relatifs à l’infraction de faux en écriture.
Le juge pénal n’est pas lié par le délai de deux ans prévu par l’article 227 précité,
pour ordonner la destruction du certificat frauduleux ou irrégulier. Il en découle
qu’un certificat d’enregistrement reconnu faux par un jugement pénal qui en
ordonne la destruction, cesse d’exister et cesse en conséquence d’établir les droits
réels qui s’ y trouvaient spécifiés même si ceux-ci étaient consacrée depuis plus
de deux ans.
En tout état de cause, ce principe est de plus en plus relativisé de nos jours car, il
connait plusieurs limites. Il est juridiquement soutenable aujourd’hui que :
1. L’article 227 de la loi du 20 juillet 1973 consacre l’inattaquabilité du certificat
d’enregistrement de plus de deux ans mais uniquement lorsqu’il a été obtenu
régulièrement.
2. Le certificat est annulable même après deux ans s’il n’a pas été respecté les
conditions légales devant être observées lors de son établissement notamment
en cas d’inobservation du prescrit de l’article 234 de ladite loi.
3. Viole l’article 227 le juge qui déclare inattaquable, quel que soit son âge, le
certificat obtenu irrégulièrement en cours d’instance.
4. Le juge pénal qui annule un certificat d’enregistrement en tant que produit
d’une infraction, ne viole pas l’article 227 de la loi dite foncière.
5. Lorsque deux parties disposent chacun d’un certificat d’enregistrement, quel
que soit leur âge, le principe d’antériorité du titre permet de les départager.
6. L’Article 227 protège plutôt le Certificat d’enregistrement dont l’acte
générateur (contrat, investiture, etc.) est entaché de cause de nullité (vices de
consentement, erreur, lésion ; violence et immoralité de la cause ou de l’objet)
présupposant le lien juridique entre l’aliénateur et le nouvel acquéreur, pour
qu’à l’expiration du délai de deux ans de son établissement, l’action en
rétrocession étant compromise, l’aliénateur ne soit admis qu’à prétendre aux
dommages intérêts.
Le 9 Juillet 2010, dans son arrêt la Cour d’Appel de Lubumbashi affirme que
lorsqu’un immeuble appartenant à un mineur a été vendu, ce dernier garde
jusqu’à sa majorité le droit d »attaquer le certificat d’enregistrement qui en
serait établi sans qu’on lui oppose la règle de l’inattaquabilité. Et c’est avec
raison selon un principe latin « contra non valenten agere non currit
praescriptio », c’est-à-dire la prescription ne court pas contre celui qui ne peut
exercer ses droits.

§2. Le principe de la publicité

La loi prévoit que le conservateur tient un registre journal de tous les certificats
d’enregistrement. Ce registre, le livre d’enregistrement et le répertoire alphabétique
 57

sont publics, c’est-à-dire ils peuvent être consultés par toute personne sous la
surveillance du conservateur moyennant paiement de la taxe d’usage. Cette
consultation peut être ordinaire ou écrite. Ce registre constitue la représentation et la
description de l’état juridique du sol. Et ce système offre divers avantages car, le livre
d’enregistrement est public et toute personne ayant un intérêt légitime peut le
consulter sans prendre en considération la simple curiosité.

Section 5 : CAS DES ERREURS

Il y a deux sortes d’erreurs que peut commettre le conservateur, à savoir :
1) Erreurs matérielles d’inscription ;
2) Erreurs de droit.
Aux termes de la loi, l’Etat est responsable des erreurs du conservateur. Mais,
cette responsabilité ne peut excéder la valeur de la concession et des constructions au
moment de l’erreur.
Si les erreurs sont commises au cours de l’enregistrement, le conservateur peut
les réparer soit par une annotation marginale soit par l’annulation du certificat
d’enregistrement. il faut distinguer la nature de l’erreur :
 Si l’erreur porte sur le croquis ou la superficie et s’il n’y a pas atteinte aux droits
enregistrés des voisins, le conservateur peut dresser un nouveau certificat
d’enregistrement ;
 Si la rectification porte atteinte aux droits des voisins ou si l’erreur porte sur une
personne ou sur un bien, le certificat d’enregistrement reste inattaquable et ne
peut faire l’objet d’aucune rectification. Dans ce cas, la victime de l’erreur ne
dispose que de deux recours :
- L’un contre l’Etat du chef des erreurs de son agent et ;
- L’autre contre le bénéficiaire de l’erreur sur base de l’enrichissement sans
cause.
Lorsque l’indication de la superficie ou le croquis d’un immeuble enregistré
sont inexactes ou incomplets par un P.V des agents de cadastre et que la rectification
n’est pas de nature à écorcher les droits des voisins, le propriétaire peut réclamer
qu’un nouveau certificat lui soit dressé en remplacement de l’ancien.
En cas de perte ou de destruction du certificat d’enregistrement, le
concessionnaire ou propriétaire peut en réclamer un nouveau à la charge de rendre
vraisemblable la perte ou la destruction qu’il allègue.

Section 6 : LES MUTATIONS

Toute mutation doit réunir certaines conditions préalables.

§1. Les mutations entre vifs

Aux termes de l’article 231, tout contrat de mutation en vertu d’un contrat
d’aliénation ne peut être opérée que si celui-ci est passé en forme authentique. Le
 58

contrat d’aliénation peut être passé devant le conservateur qui en dresse l’acte avant
l’enregistrement cela après s’être assuré des identités et capacités des contractants. En
cette matière le conservateur fait office de Notaire, et avant d’opérer la mutation en
vertu d’un contrat d’aliénation il doit récupérer le certificat d’enregistrement, le
confronter avec celui resté à la conservation des titres fonciers avant d’établir un autre.
Lorsque le contrat d’aliénation a été passé devant un autre officier ou à
l’étranger, l’acte de ce contrat est remis au conservateur en minute ou en copie certifiée
conforme .S’il y échet il exige la légalisation.

§2. Les mutations à la suite d’un jugement

Les mutations en vertu de jugements ne peuvent être opérés que s’ils sont passés
en force de chose jugée, c’est-à-dire un jugement devenu définitif. Pour rappel
l’acceptation du terme « mutation » en matière immobilière l’a été au sens strict car ce
terme vise le transfert d’un patrimoine dans un autre patrimoine d’une propriété
immobilière ; et cela suppose l’existence d’un premier certificat d’enregistrement. Jur :
Doit être annulé un certificat d’enregistrement établi sur la base d’un jugement
frappé d’appel et dont l’exécution provisoire était refusée. C.S.J R.C 837. 05 mars
1986, inédit.

§3. Les mutations pour cause de décès

Les mutations pour cause de décès ne peuvent être opérées qu’en vertu d’une
ordonnance du juge du Tribunal de Grande instance de la situation de l’immeuble. La
requête de l’héritier ou du légataire doit faire l’objet d’une publicité dans un ou
plusieurs journaux de l’Etat à désigner par le juge. Ainsi l’ordonnance en investiture
n’est rendue qu’après examen de tous les actes propres à justifier le droit de
l’impétrant et dans les quatre mois à dater du jour la publication de la requête apparaît
dans les journaux.

§4. Les autres formes de mutation

Sauf les cas où les mutations sont ordonnées par la justice et ceux prévus par
des lois particulières, nulle mutation ne peut être opérée qu’après remise au
conservateur du certificat à remplacer. Quand c’est en vertu d’un échange, partage ou
autre contrat emportant des prestations immobilières réciproques que le conservateur
opère une mutation, il dresse à son livre et délivre aux parties autant des nouveaux
certificats qu’il y a des nouveaux concessionnaires ou des nouveaux propriétaires.
Si la concession ou l’immeuble est enregistré au nom des plusieurs nouveaux
concessionnaires ou propriétaires indivisément, le conservateur ne dresse et ne délivre
qu’un seul certificat, les indivisaires devant s’entendre sur celui d’entre eux à qui le
certificat collectif sera délivré, à la charge d’en aider ses consorts à toute réquisition.
S’il y a difficulté sur le choix, le conservateur la règle.
 59

Section 7 : OPPOSITION AU DROIT DU

CONCESSIONNAIRE OU PROPRIETAIRE
Aux termes de l’article 239 de la présente loi, peuvent faire opposition au droit
du concessionnaire ou propriétaire par requête adressée au conservateur :
 Le créancier hypothécaire du certificat d’enregistrement ;
 Le créancier muni d’un titre exécutoire ;
 Le précédent concessionnaire ou propriétaire ayant un droit à rétrocession
dérivant d’une cause de résolution ou de nullité de contrat par lequel il a cédé
la concession ou l’immeuble ;
 Le curateur de la faillite ;
 Le détenteur du droit à devenir concessionnaire ou propriétaire.
Cependant le requérant doit justifier de la qualité lui donnant droit à
l’opposition.
Il faut noter que l’opposition a pour effet de paralyser le droit de disposition du
concessionnaire ou propriétaire pendant six mois dès l’instant où elle est faite, elle
peut être renouvelée pour une période de même durée.
Pendant ce temps aucune mutation, en vertu de quelque cause que ce soit ne
peut avoir lieu à moins que la main levée de l’opposition soit accordée par un
jugement définitif.
Ainsi, nous marquâmes un terme à l’analyse du Droit des biens dans les limites
des contours que nous nous sommes fixé, cela sans y mettre un point final car,
d’autres recherches viendront l’enrichir pour lui donner un relief évolutif tant est que
le Droit est dynamique, et donc il faille l’adapter aux circonstances du moment
notamment avec la réforme du système d’enregistrement des droits fonciers que nous
publierons dans nos prochaines parutions.
 60

TABLE DES MATIERES

AVANT-PROPOS …………………………………………………..V
PROPOS INTRODUCTIFS...................................................................1
Premiere Partie : DU REGIME GENERAL DES BIENS................... 1
INTRODUCTION AU DROIT DES BIENS................................................. 1
1. Notion des Biens........................................................................... 1
a. Distinction entre Chose et Personne :.................................2
b. Distinction entre Bien et chose :.........................................2
2. Importance..................................................................................... 3
Chapitre I : LA CLASSIFICATION DES BIENS..........................................3
Section 1: LA CLASSIFICATION PRINCIPALE............................... 3
§1. LES BIENS IMMEUBLES ET LES BIENS MEUBLES.................... 3
Section 2 : LES DIFFERENTES CLASSIFICATIONS DES BIENS. 6
§1. LES BIENS CONSOMPTIBLES ET NON CONSOMPTIBLES..... 6
§2. LES BIENS FONGIBLES ET NON FONGIBLES............................7
§3. LES FRUITS ET LES PRODUITS.................................................7
§4. DISTINCTION DES BIENS EN RAPPORT.................................
AVEC LEURS TITULAIRES............................................................ 8
Chapitre II : LE PATRIMOINE ET LES DROITS REELS........................... 11
Section 1 : LE PATRIMOINE...........................................................11
§1. NOTION................................................................................ 11
§2. LES CARACTERES JURIDIQUES DU PATRIMOINE..................11
§3. LES CARACTERES DES ELEMENTS DU PATRIMOINE.............12
Section 2 : LES DROITS REELS......................................................12
§1. NOTION................................................................................ 12
§2. LES CARACTERES DU DROIT REEL........................................ 13
§3. LES DROITS REELS EN DROIT CONGOLAIS............................13
§4. LES CATEGORIES DE DROIT REEL......................................... 13
Chapitre III : LA PROPRIETE................................................................13
Section 1: LES CARACTERES DU DROIT DE PROPRIETE...........14
§1. Un droit................................................................................14
§2. Un droit absolu.................................................................... 14
§3. Un droit exclusif...................................................................14
§4. Un droit perpétuel............................................................... 15
Section 2 : LES ATTRIBUTS DU DROIT DE PROPRIETE..............15
§1. L’abusus ou le jus abutendi................................................. 15
§2. Le Fructus ou le jus fruendi..................................................15
§3. L’usus ou le jus utendi......................................................... 16
Section 3 : L’ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE.....................16
 61

Section 4 : L’ACCESSION MOBILIERE..........................................17

§1. Le mélange ou la connexion................................................ 17
§2. La transformation................................................................ 18
Section 5. LES RESTRICTIONS AU DROIT DE PROPRIETE.........18
§1. Limites conventionnelles..................................................... 18
§2. Limites légales......................................................................19
§3. Limitations en fonction des droits réels d’autrui................ 19
Section 6. L’ACQUISITION DE LA PROPRIETE............................19
EN GENERAL................................................................................ 19
Chapitre IV : LA COPROPRIETE...........................................................20
Section 1 : SORTES DE COPROPRIETE......................................... 20
§1. La Copropriété Ordinaire..................................................... 20
§2. La Copropriété Volontaire................................................... 21
§3. La Copropriété Forcée......................................................... 21
Chapitre V : LA MITOYENNETE.......................................................... 22
Section 1 : NAISSANCE DE LA MITOYENNETE.......................... 22
Section 2: LES DROITS ET DEVOIRS............................................ 23
§1. Les Droits............................................................................. 23
§2. Les charges...........................................................................23
Section 3 : LA FIN DE LA MITOYENNETE....................................23
Chapitre VI : LA POSSESSION ET LA DETENTION PRECAIRE...............24
Section 1: LA POSSESSION............................................................ 24
§1. Eléments de la Possession................................................... 25
§2. Acquisition de la possession................................................ 25
§3. La Perte de la Possession.....................................................26
§4. Les Caractères de la possession...........................................26
§5. La possession de bonne ou de mauvaise foi....................... 26
§6. Les effets de la possession...................................................28
Section 2 : La détention précaire........................................................ 28
§1. Les effets de la détention.................................................... 29
§2. La fin de la détention précaire.............................................29
§3. La preuve de la détention....................................................29
Chapitre VII : LE DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE...................... 30
Section 1 : L’USUFRUIT................................................................. 30
§1. Généralités...........................................................................30
§2. Les biens susceptibles d’usufruit......................................... 31
§.3. La constitution de l’usufruit................................................31
§.4. Les Droits et devoirs de l’usufruitier...................................32
1. Obligation de l’usufruitier avant l’entrée en jouissance... 32
2. Pendant la jouissance........................................................ 32
§.5. Situation à la fin de l’usufruit............................................. 33
Section 2 : L’USAGE ET L’HABITATION...................................... 34
deuxieme Partie : DU REGIME FONCIER ET IMMOBILIER........35
Chapitre I : LA PROPRIETE FONCIERE ET LES........................................
 62

CONCESSIONS FONCIERES................................................................. 37
Section 1 : LA PROPRIETE FONCIERE.......................................... 38
§1. Caractéristiques de la propriété foncière de l’Etat............. 38
§2. Conséquence de l’appropriation du sol par l’Etat............... 39
§3. Les règles de gestion mises sur pied par le domaine.............. 39
foncier de l’Etat...........................................................................39
§4. La Gestion du Domaine Privé de l’Etat................................... 39
Chapitre II : LES SERVITUDES FONCIERES.......................................... 48
Section I : NOTION......................................................................... 48
Section 2 : SORTES......................................................................... 48
Section 3 : MODES D’ETABLISSEMENT DES...............................50
SERVITUDES.................................................................................50
Section 4 : Les droits et devoirs des parties dans les servitudes............. 51
Section 5 : LES CAUSES D’EXTINCTION DE LA..........................51
SERVITUDE...................................................................................51
Chapitre III : LE CERTIFICAT D’ENREGISTREMENT............................. 52
Section 1 : GENERALITES..............................................................52
Section 2 : L’ETABLISSEMENT DU CERTIFICAT............................
D‘ENREGISTREMENT.................................................................. 53
Section 3 : LE CONTENU DU CERTIFICAT.......................................
D’ENREGISTREMENT.................................................................. 53
Section 4 : LES PRINCIPES QUI GOUVERNENT..............................
LE CERTIFICAT D‘ENREGISTREMENT...................................... 54
§1. Le principe de la « force probante »....................................54
§2. Le principe de la publicité....................................................56
Section 5 : CAS DES ERREURS...................................................... 57
Section 6 : LES MUTATIONS......................................................... 57
§1. Les mutations entre vifs...................................................... 57
§2. Les mutations à la suite d’un jugement...............................58
§3. Les mutations pour cause de décès.....................................58
§4. Les autres formes de mutation............................................58
Section 7 : OPPOSITION AU DROIT DU............................................
CONCESSIONNAIRE OU PROPRIETAIRE...................................59
TABLE DES MATIERES.................................................................... 60
 63

AVANT PROPOS

Les présentes notes répondent au souci majeur de procurer à l’étudiant en

deuxième année de Droit un outil de recherche indispensable à l’analyse du Droit des
biens tant dans leur contour que dans leur contenu.
Pour ce faire, nous nous sommes appesantis essentiellement sur l’œuvre du
Législateur en la matière s’agissant de tous les droits, de toutes les obligations que les
biens génèrent à l’égard de leurs titulaires.
Toutefois, sans être prétentieuses, les présentes notes porteraient par contre
comme faiblesse, le fait d’être tel l’œuvre d’un sculpteur que viendraient parachever
d’autres recherches, d’autres études et d’autres analyses pour leur donner finalement
tout leur relief.
Cela étant, le fondement juridique du droit des biens dans notre sphère
demeure essentiellement la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général
des biens ,régime foncier et immobilier et régime des sûretés telle que modifiée et
complétée par la loi du 18 juillet 1980,et bien d’autres législations complémentaires
portant sur les mesures d’exécutions, les circonscriptions foncières, les modèles de livres
et certificat d’enregistrement etc.
Ainsi au regard de l’évolution spatiotemporelle du Droit en général dans
notre pays, et du Droit des biens en particulier, cela depuis le temps colonial jusqu’à
ce jour, l’objectif majeur poursuivit par le Législateur de la loi citée supra dans ses
diverses reformes, demeure bien celui de voir les droits sur les biens reposer sur une
assise inébranlable au détriment ii de tous les vices, de toutes les manœuvres
frauduleuses teintés de trafic d’influence et d’abus de pouvoir, dans le domaine des
transactions sur les biens et où les agissements délictueux et immoraux ont élu domicile,
minant tout le système et battant en brèche le principe sacro-saint selon lequel « La
fraude corrompt tout ».
Sans être à notre humble avis comme une arme nucléaire qui anéantirait
tous les conflits et fraudes en la matière, les présentes notes veulent avoir le mérite
d’être plutôt comme une lampe aux pieds de l’étudiant en deuxième année de Droit,
pour l’aider à franchir sachant où mettre son pied, les méandres de cette foret qu’est le
Droit civil des Biens, avec un regard si pas averti ,du moins soutenu, sans sentiment
mais avec argument.

L’Auteur
64