Droit foncier

I- Les biens
Thme 1 : Contrat de vente dun bien immeuble
Sous thme 1 : Les rgles communes la conclusion du contrat de vente dun bien immeuble
* Avant la conclusion du contrat :
*Agent immobilier
*Promoteur immobilier
- Lors de la conclusion :
*Rdaction de lacte de vente (acte sous seing priv / acte authentique)
*Le rle du notaire
* Aprs la conclusion du contrat (les services denregistrement)
Sous thme 2 : Les rgles particulires
* La V.F.A (La vente dimmeuble en tat futur dachvement)
* La location accession
Thme II : La publicit foncire
Sous thme : Lorganisation matriel de la publicit
* lorganisation administrative de la publicit foncire (conservation foncire, cadastre,
agence urbaine)
* Limmatriculation des biens immeubles (la procdure, les conditions et effets)
* La ralit des oprations de publicit (les modalits de linscription et ses effets)
Thme 3 : Le droit de proprit
Sous thme 1 : La proprit indivise (la coproprit les apports de la loi 07.01.2002) (les
difficults rencontrs dans la pratique)
Sous thme 2 : Les limitations aux droits de proprit
* Limitation dordre priv (permis de construire)
* Restriction dordre public (lexpropriation pour cause dordre public)

Thme 4 : Les droits rels dmembrs

Sous thme 1 : Lusufruit
Sous thme 2 : Les servitudes
II Les surets
Thme : Surets rels
Sous thme 1 : Surets conventionnelles (hypothque)
Sous thme 2 : Les privilges de surets lgales
Sous thme 3 : Les surets personnelles : les cautions

LES DROITS REELS PRINCIPAUX, LES SURETES ET LA PUBLICITE

FONCIERE
Introduction gnrale :
La notion de patrimoine prsente plusieurs intrts :

- Le patrimoine est lenveloppe dans laquelle viennent se ranger les droits patrimoniaux ;
- Le patrimoine est aussi lenveloppe dont le contenu est influenc en cas de violation de
droits extrapatrimoniaux.
Cest donc dire quel point le patrimoine est important pour une personne juridique.
Une personne ne peut ni prter ,ni emprunter, par exemple, quand elle na pas de biens . Cest
pourquoi ceux ci retiendrons notre attention dans une premire partie avant de nous intresser
, dans une deuxime partie, aux srets , qui peuvent les affecter et dans une troisime partie
la publicit foncire qui conditionne, en principe, lexistence des droits rels immobiliers .
PREMIERE PARTIE : LES BIENS
Les biens sont gnralement dfinis comme tant des choses ayant une valeur estimable ;
ainsi les biens impliquent une expression patrimoniale.
En effet cette approche est inexacte dans la mesure o elle pousse considrer comme biens
non seulement des droits rels (pouvoirs exercs par une personne sur une chose ) mais aussi
des droits personnels (pouvoirs exercs par une personne lencontre dune autre personne).
Or il semble difficile priori de considrer une crance comme un bien car laspect personnel,
en dpit de lexpression patrimoniale, ne permet pas denvisager lobligation comme une
vritable chose.
En ralit la notion de bien est ambigu car elle se trouve influence par des aspects
conomiques et physiques.
1. Aspect conomique :
Les biens tant des droits rels, on pourrait les assimiler aux choses du monde extrieur ; le
droit rels tant un pouvoir exerc sur une chose, cette chose aurait elle mme la qualit de
bien. Ce raisonnement est correct dans plusieurs hypothses : La plupart des choses du monde
extrieur sont appropries, par consquent sont des biens .Mais il nest pas toujours exact ; il
est des choses qui ne sont pas des biens : Lair de latmosphre, par exemple, nest pas en
principe appropriable .Lappropriation se rvle donc comme un critre essentiel pour la
qualification dune chose en bien.
a- Lappropriation dune chose .
La qualification de biens ne peut concerner que les choses qui, appropries, permettent une
personne den tirer une utilit quelconque. Ainsi la notion de personne revt une importance
particulire car elle permet la qualification dune chose en bien puisque le droit ne sintresse
aux choses que sous langle de leur utilit exclusive pour les personnes.
Economiquement, le bien est ainsi toute chose approprie prsentant une certaine utilit pour
une personne.
Est ce que cela permet de dire quen droit la notion de chose serait indiffrent ?

Une rponse par laffirmative serait inexacte ; les choses revtent en droit une double
importance : importance dordre terminologique et importance dordre technique.
Limportance des choses sur le plan de la terminologie rside dans le fait que le lgislateur
emploie assez souvent indiffremment le mot bien ou le mot chose. En ralit une telle
conception terminologique est assez
rvlatrice : Toute chose est en principe appropriable, et donc susceptible de devenir un bien
par son insertion dans un patrimoine. La chose rvle en principe une virtualit
lappropriation, le bien une ralisation de cette appropriation dans un but conomique.
Quant limportance des choses sur le plan technique, elle rside dans le fait que les
techniques dappropriation dpendront, dans une large mesure, de la nature ne de la chose
considre voire de sa valeur.
b-Les choses non appropries :
Il sagit de choses qui ne font pas actuellement lobjet dune appropriation, car elles ne
prsentent pas dutilit conomique. On peut en distinguer deux catgories : Les choses sans
matre et les choses communes.
- Les choses sans matre sont soit des choses qui nont jamais t appropries, ex : Le gibier,
les poissons et les produits de la mer, soit des choses qui ont t abandonnes par leur
propritaire, ou perdues par lui.
- Les choses communes sont celles qui nont pas dintrt tre appropries car elles existent
en telle quantit quil ny a pas de ncessite acqurir sur elles un droit privatif.
Autrement dit elles ne sont pas appropriables, seule leur jouissance est rglemente par
ladministration.
Est ce que rellement les choses communes ne peuvent tre appropries ?
En ralit, la jouissance des choses communes sexprime gnralement par une appropriation
(par exemple lair de latmosphre que lon respire) et pourtant les choses communes ne sont
pas considres comme tant des biens ; cest dire que la possibilit dapprhension et la
notion de valeur patrimoniale restent prdominantes pour passer de la notion de chose la
notion de bien.
c- Linsertion patrimoniale :
Aucune chose na en soi de valeur : cest le droit sexerant sur la chose qui est fondamental,
la chose en soi est thoriquement indiffrente. Ainsi, dans une perspective de valeur, la chose
ne prsente aucune utilit. Or il est assez curieux de relever que le droit fait frquemment une
distinction entre biens corporels, biens incorporels.
Cette distinction opre par le droit ne parat pas satisfaisante car lapprhension physique de
la chose nest ni suffisante, ni ncessaire pour caractriser un bien ; la chose na une valeur
conomique que grce au droit qui porte sur elle et qui est insr dans un patrimoine.

Autrement dit, tous les biens sont des droits bien que la nature physique ait une influence sur
la caractrisation des biens.
2-Aspect physique :
Les choses du monde extrieur sont physiquement htrognes .Le Droit prend en
considration cette htrognit A cet gard on distingue deux catgories de classifications,
lune fondamentale, les autres secondaires.
a - La classification fondamentale ; immeubles et meubles :
Les choses sont meubles quand elles sont susceptibles de dplacement (un animal , un
vtement , une armoire), elles sont immeubles lorsquelles ne sont pas susceptibles dtre
dplaces (un fonds de terre, un btiment, des plantations non spares du sol)
Cette distinction est fondamentale car trs schmatiquement les immeubles sont beaucoup
plus protgs que les meubles ; lacquisition de leur proprit obit des rgles plus strictes
que celles des meubles.
- Les immeubles :
Le critre physique, pour dterminer des biens immeubles, ne tient quune place peu
importante si lon se rfre larticle 5 du Dahir du 2juin 1915 : les biens sont immeubles
ou pour leur nature, ou par leur destination, ou par lobjet auxquels ils s appliquent.
Autrement dit la catgorie des immeubles nest pas homogne ; seule la premire hypothse
tient compte de laspect physique, les deux autres tiennent leur caractre de leffet de la loi.
* Les immeubles par nature :
Il sagit de choses rellement immeubles, cest dire non dplaables au moment o on les
considre .La catgorie des immeubles par nature bien quelle paraisse homogne ne lest pas
en ralit, car elle englobe le sol qui est un immeuble par excellence par sa nature originelle et
les constructions ou plantations qui ne sont immeubles que parce quelles sont attaches au
sol.
Le caractre immobilier des constructions et plantations nest donc pas permanent. Ds que le
rapport avec le sol est ananti ; il disparat : on dit que les constructions et plantations ne sont
immeubles que par accessoire.
Cette immobilisation par accessoire permet de mieux comprendre la notion de meubles par
anticipation qui par leffet dun contrat sont destins tre spars du sol ; ainsi la vente
dune coupe de bois abattre, des matriaux de btiments dmolir sont des ventes
mobilires.
* Les immeubles par destination.
Ce sont des meubles par nature auxquels la loi attache fictivement un caractre immobilier,
parce quils sont conomiquement laccessoire dun immeuble.

Pour que limmobilisation par destination soit ralise, deux conditions doivent tre runies :
il faut que la personne qui lopre soit la fois propritaire du meuble et de limmeuble et il
faut que le meuble soit affect au service de limmeuble. Par leffet de limmobilisation par
destination, le meuble sera rgi par le statut de limmeuble au service duquel il est affect. Il
est vendu ou saisi avec lui, la vente ou la saisie est considre comme immobilire pour tout.
*Les immeubles par lobjet auquel ils sappliquent :
Lart. 8 du Dahir du 2juin 1915 vise un certain nombre de droits ayant pour objet des
immeubles ; le Dahir de 1915 applique un critre physique des droits , cest dire des biens
incorporels nayant pas de matrialit. Selon la lgislation marocaine,les immeubles par
lobjet auquel ils sappliquent se rpartissent en deux catgories : Les droits rels immobiliers
savoir la proprit des biens immeubles, lusufruit des mmes biens , le habous , les droits
dusage et dhabitation, lemphytose, le droit de superficie, lantichrse, les servitudes et
services fonciers, les privilges et hypothques, les droits coutumiers musulmans et les
actions qui tendent revendiquer un immeuble.
Deux remarques mritent dtre faites :
1er Lart. 8 du Dahir 1915 fait figurer le droit de proprit parmi les immeubles par lobjet
auquel ils sappliquent, alors que le droit de proprit, se confondant avec la chose sur
laquelle il porte, ne peut tre quun immeuble pour nature.
2me : Alors que le droit franais ne considre comme droit des biens que les seules rgles
juridiques rgissant les droits rels principaux, le droit marocain estime que mme les rgles
juridiques intressant les droits rels accessoires font partie du droit des biens, ne serait ce que
parce quil numre lantichrse ,lhypothque t le privilge immobilier parmi les immeubles
par lobjet auquel ils sappliquent.
- Les meubles :
A priori le critre de la nature physique devrait sappliquer : est meuble toute chose
susceptible de se dplacer ou dtre dplace. Cette rgle ne peut pas tre toujours tenue pour
valable car certaines choses doivent tre considres comme meubles bien que le critre de la
nature physique ne soit pas suffisante pour caractriser une chose ; il y a lieu donc de faire le
dpart entre les meubles par nature et les meubles qui ne sont meubles que parce quil est
impossible de les ranger dans la catgorie des immeubles.
* Les meubles par nature :
Le critre physique joue ici plein ; cest la possibilit de dplacement qui est fondamentale,
mme si le dplacement est exceptionnel, mme si ce dplacement est retard dans le temps.
La catgorie des meubles par nature est htrogne : de laiguille au paquebot les diffrences
sont sensibles, mais il sagit de meubles, de mme le gaz, le courant lectrique doivent tre
considrs comme des meubles.
* Les choses qui sont meubles parce quelles ne peuvent tre ranges dans la catgorie des
immeuble :

Toutes les choses qui ne se trouvent pas vises par les articles 6, 7 et 8 du Dahir du 2 juin
1915 ne peuvent tre considres que comme meubles bien que le critre de la nature
physique dj dgag ne puisse leur tre appliqu.
Ainsi sont biens meubles, les droits rels portant sur des choses mobilires et les actions en
justice relatives des meubles ; de mme sont biens meubles, les parts de socits, la
proprit incorporelle (proprit littraire et artistique ; la proprit des brevets, des manques
de fabrique, des dessins et modles) et la proprit du fonds de commerce (universalit
mobilire).
b- Les classifications secondaires :
Dans cette deuxime perspective le critre fond sur laspect physique va tre pur, encore que
les catgorisations ne soient pas absolues .Ils est nanmoins incontestable que la nature des
choses va ici directement influencer lamnagement juridique des droits qui vont les avoir
pour support .Les classifications secondaires permettent dopposer les choses consomptibles
aux choses non consomptibles et les choses fongibles aux choses non fongibles.
- Les choses consomptibles et non consomptibles.
On ne peut se servir des choses consomptibles quen les dtruisant .Par consquent pour ces
choses lusus se confond avec labusus ; une seule utilisation est possible puisquelle
provoque la destruction matrielle ou juridique ; ainsi en est-il par exemple des denres
alimentaires, de largent. Par contre les choses non consomptibles pourront faire lobjet de
plusieurs usages mme si leur dgradation est rapide ; pour elles lusus ne se confond pas
avec labusus : ainsi une maison, un vtement sont des choses non consomptibles, mme si
dans ces deux exemples la dure dutilisation est trs variable.
Lintrt de la distinction rsulte de la confusion ou de la non confusion de lusus et de
labusus :
Lorsque lusufruit porte sur des choses consomptibles, lusufruitier devra rendre des choses
pareilles .Do lide que lusufruitier devra devenir propritaire de ces choses puisquil ne
peut se servir de ces choses quen les dtruisant ; on parle alors de quasi usufruit.
Le D.O .C envisage ct du prt usage, le prt de consommation .Dans ce dernier cas, le
prt portant sur des choses consomptibles, lemprunteur doit ncessairement devenir
propritaire de la chose puisque lusus se confond avec labusus ; ainsi en est il par exemple
du prt le plus important sur le plus conomique, le prt de sommes dargent.
Dans ces deux cas la nature physique de la chose influe considrablement sur la technique
juridique : dans lusufruit et le prt usage portant sur des choses non consomptibles on
remettra la dtention de la chose ; dans le quasi usufruit et le prt de consommation on
transfrera la proprit de la chose.
- Les choses fongibles et non fongibles.
Sont fongibles toutes les choses qui nont pas dindividualit propre .Ils sagit des choses qui
se comptent, qui se psent ou qui se mesurent.

Sont non fongibles toutes les choses qui ont une individualit propre. Ils sagit des corps
certains.
En gnrale il y a une concidence entre consomptibilit et fongibilit. Cette concidence nest
pas toujours vraie ; une automobile neuve de telle marque et de tel type est fongible avec un
vhicule neuf de la mme marque et du mme type, elle nest pas consomptible ; les
morceaux de viande exposs chez un boucher sont consomptibles, ils ne sont pas fongibles
entre eux. Lorsquil ny a pas de concidence entre consomptibilit et fongibilit, ce dernier
caractre nest pas ncessairement permanent ; ainsi deux automobiles de la mme marque,
du mme type, de mme couleur sont fongibles entre elles lorsquelles sont neuve ;
lorsquelles auront t utilises pendant un certain temps elles ne le seront plus du fait de leur
usage par deux personnes diffrentes.
La distinction des choses de genre et des corps certains prsente un intrt important en
matire de transfert de proprit. Pour les corps certains le principe est que le transfert se
ralise par le seul accord de volont des parties .Au contraire , pour les choses de genre, la
convention ne peut tre suffisante si la chose nest pas dtermine au moment de la rencontre
des consentements . Ils faudra donc attendre la dtermination pour que la translation de la
proprit puisse se raliser ; en pratique la tradition , cest dire la remise matrielle de la
chose, permettra la dtermination et donc le transfert
TITRE I : LE DROIT DE PROPRIETE
Aux termes de lart . 9 du dahir du 2 juin 1915 : La proprit immobilire est le droit de
jouir et de disposer dun immeuble par nature ou par destination de la manire la plus absolue,
pourvu quon nen fasse pas un usage prohib par les lois ou par les rglements .
A priori la dfinition que donne lart. 9 du droit de proprit immobilire, qui peut tre
tendue au droit de proprit mobilire, semble tre incomplte : Elle indique que le
propritaire peut jouir de la chose
( fructus ou jus fruendi) , quil peut en disposer (abusus ou jus abutendi) mais ne prvoit pas
la facult dusage (usus ou jus utenti).
Or il est incontestable que le propritaire bnficie de ces trois prrogatives . Pourquoi donc
cette position ?
Le lgislation marocain a certainement voulu se rapprocher de la ralit, car dans le fait
lusage et la jouissance ne sont pas sparables en gnra .
Il rsulte de la dfinition du droit de proprit que ce dernier prsente trois caractres : il est
absolu, exclusif et perptuel.
-Le droit de proprit est un droit absolu :
Ce caractre demande tre prcis . Il implique premire vue que le droit de proprit est
opposable tous ; mais ce nest pas l un caractre spcifique, car bien dautres droits sont
opposables tous . Aussi ce premier caractre marque t-il que le droit de proprit est le plus
complet qui soit, ce qui nempche quil comportera malgr tout des restrictions annonces
dailleurs par la formule finale de lart. 9 du dahir du 2 juin 1915.

- Le droit de proprit est un droit exclusif :

Ce caractre signifie que seul le propritaire peut bnficier des prrogatives qui sont
reconnues par la loi toute personne titulaire dun droit de proprit ; sur la chose objet de
son droit le propritaire nest en concours avec personne : do la confusion entre le droit et la
chose support du droit . Do galement la distinction entre la proprit et les autres droits
rels ; ceux ci supposent un concours de deux titulaires de droits diffrents sur la mme chose
(par exemple nu propritaire et usufruitier).
- Le droit de proprit est un droit perptuel :
La confusion entre le droit de proprit et la chose sur laquelle il porte suppose le caractre
perptuel du droit de proprit ; il ne disparat pas par le non usage , il subsistera tant que le
propritaire aura la volont den bnficier. En consquence on peut parfaitement concevoir
des mutations du droit, non sa disparition indpendante de la disparition de la chose, si ce
nest par leffet de la volont (lexemple type en serait fourni par le cas de labandon).
Lexamen de ces caractristiques ne saurait donner une ide exacte de la proprit . Certes
elle est tendue , mais son exclusivit peut tre modifie par une indivision de mme son
absolutisme connat des limites.
CHAPITRE I : LETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE
Le droit tant rel , il va ncessairement sappliquer une chose corporelle. A lheure actuelle
le terme de proprit est utilis dans de nombreuses hypothses ; ainsi on parle de proprit
artistique, littraire, industrielle, commerciale par exemple ; il sagit en ralit dun abus de
langage, justifi sans doute par lexclusivit que ces droits confrent leur titulaire. Ils nen
reste pas moins que le droit rel de proprit porte sur une chose du monde matriel et que
seul ce droit peut vritablement tre qualifi de proprit.
Mais la proprit ne porte pas seulement sur la chose elle mme .Elle stend dabord aux
productions de la chose ; la propritaire a droit aux fruits et aux produits . Autrement dit
toutes les productions de la chose appartiennent au propritaire ; ce ne sera pas le cas pour
lusufruitier.
Egalement la proprit stendra au dessus et au dessous du sol, ce qui dincorporera la
chose.
Section I : La proprit du dessus et du dessous du sol :
Aux termes de lart. 15 du Dahir du 2 juin1915 : le propritaire du sol peut faire au dessus
toutes les plantations et constructions quil juge propos, sauf les exceptions tablies au titre
IX du prsent dahir et aux dahirs et rglements spciaux concernant les alignements, les plans
dextension des villes et la voirie en gnral.
Il peut faire au dessous toutes les constructions et fouilles quil jugera propos et tirer de ces
fouilles tous les produits quelles peuvent fournir sauf les restrictions rsultant des dahirs et
rglements relatifs aux mines, aux objets dart et dantiquit et des dahirs et rglements de
police.

Paragraphe 1 : la proprit du dessus :

Lexistence de cette proprit ne peut tre mise en doute ; mais ses limites ne sont pas moins
videntes.
A - lexistence de la proprit du dessus.
Que doit-on entendre par la proprit du dessus ?.
pour rpondre cette question Mr Piedelievre prcise que : de manire idale la proprit du
sol nest pas seulement la proprit dune surface , mais dun volume dtermin par la
surface, coupe horizontale de ce volume . Cest l ce quindique larticle 552 al. 1 : la
proprit du sol emporte la proprit du dessus et du dessous . Il est en effet difficile de
concevoir le sol sparment de lintrieur et de la superficie. .
Cette conception emprunt par Mr Piedelievre Mr Savatier ne nous parat pas apte recevoir
application en droit marocain, car lorsque nous nous rfrons au dahir du 2 juin 1915 nous y
reprons une disposition qui ne semble reconnatre au propritaire quun droit dusage sur le
volume surplombant son sol.
Autrement dit en utilisant une formule non pas aussi absolue que celle utilise par le
lgislateur Franais dans lart.552 al.1 du code civil, le lgislateur marocain semble adopter
une conception matrielle de limmeuble, cest dire considrer limmeuble comme tant une
chose corporelle et le droit de proprit comme tant un droit ne stendant quaux choses
corporelles.
Daucuns pourraient avancer que notre raisonnement ne saurait tre tenu pour exact, car aux
termes de lart.483 du D.O.C : Est valable la vente dune partie dtermine de lespace libre
ou colonne dair qui slve au dessus de ldifice dj construit et lacqureur peut y
construire, pourvu que la nature et les dimensions de la construction aient t dtermine ;
mais lacqureur na pas le droit de vendre lespace au dessus de lui sans le consentement du
vendeur primitif
Certes on pourrait croire qutant donn que cette disposition permet la vente de lespace libre
on colonne dair, lespace libre ou colonne dair , chose incorporelle, serait immeuble par
nature,susceptible de faire lobjet dune appropriation.
Pourrait-on adopter une telle conception par rfrence lart. 483 du D.O.C ?
Nous ne le pensons pas, car bien que lart. 483 du D.O.C fasse usage du terme vente,
lopration dont il sagit ne peut tre quune cession dun droit dusage portant sur la surface
de la construction. Si lopration en question tait une vritable vente, lespace libre ou
colonne dair aurait t un immeuble par nature , ce qui est inexact pour deux raisons :
- Dabord lart . 99 du Dahir 1915 considre indirectement limmeuble par nature comme
tant une matire, car il prcise que le droit de superficie disparat lorsque les plantations, les
constructions ou les ouvrages appartenant au superficiaire disparaissent .
Par consquent, si limmeuble ntait pas matriel, le droit de superficie aurait survcu la
disparition des constructions, des plantations et des ouvrages du superficiaire ; .

- Ensuite en remontant aux origines du droit de Haoua prvu par lart. 483 du D.O.C, nous
constatons qul avait t exerc lorigine sur des terrains nus habouss : si le droit de Houa
supposait une vente portant sur un espace libre , celui ci aurait t un immeuble accessoire au
terrain habous donc inalinable et le droit de HAOUA naurait jamais connu une existence
juridique .
Ainsi limmeuble par nature ne pouvant tre en droit marocain quune chose corporelle , la
proprit du dessus signifie que :
a - le propritaire du sol peut faire sur celui-ci les plantations et les constructions quil dsire ;
b - il peut contraindre son voisin couper les branches qui surplombent pour hritage ( art
.135 du Dahir du 2 juin 1915).
c- il recueillira les fruits tombs naturellement des branches darbres appartenant ses
voisins, sur son fonds (lart.135 du mme Dahir).
d - il a la possibilit de disposer des constructions, plantations et ouvrages rigs sur son fonds
. Il confre ainsi son ayant cause le droit de superficie ; le superficiaire deviendra alors
propritaire des constructions, des plantations ou ouvrages ainsi levs.
B- Les limitations la proprit du dessus :
La proprit du sol stend certes toutes les choses corporelles qui surplombent ce sol .
Toutefois cette rgle connat quelques exceptions prvues par la loi ; parmi ces exceptions,
nous pouvons citer titre dexemple, le cas des servitudes de passage des lignes haute
tension.
Paragraphe 2 : La proprit du dessous .
Les droits du propritaires sur le trfonds sont prciss par lart .15 du Dahir de 1915. Ainsi le
propritaire a le droit de faire au dessous toutes les constructions et fouilles quil jugera
propos . Ils peut mme directement couper les racines des plantations de son voisin la limie
sparative (art. 135 de 2du Dahir 1915).
Mais le problme essentiel rside dans le fait de savoir si le propritaire du sol a la possibilit
de sapproprier les substances :Les mines ou les eaux quil peut trouver dans le dessous .
Les mines et les eaux tant des choses appartenant au domaine publique de ltat, elles ne
peuvent tre la proprit du propritaire du sol qui les comptes.
Section II : La proprit de ce qui sincorpore la chose.
Le principe est donn par lart .11 du Dahir du 2 juin 1915 qui nonce que : La proprit
dun immeuble donne droit sur tout ce quil produit et sur ce qui sy unit et sincorpore
accessoirement , soit naturellement, soit artificiellement.
Ils sagit l de lapplication dune rgle du droit romain accessorium sequitur principale,
laccessoire suit le principal . Ce droit daccession , selon lart.11du D1915, peut se produire
de manire naturelle (sans intervention de lhomme) ou artificielle (avec intervention de

lhomme) . Malgr la rglementation trs complte du Dahir de 1915, la matire est dune
importance mdiocre , si ce nest pour laccession immobilire artificielle.
Paragraphe I : Laccession immobilire artificielle .
Laccession dimmeuble immeuble rsulte dune action humaine . Selon lart.16 du Dahir
du 2 juin 1915 : toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans
lintrieur sont prsums faits par le propritaire ses fais et lui appartenir si le contraire nest
prouv. .
Daprs ce texte le sol doit donc tre considr comme la chose principale ; tout ce qui vient
sadjoindre au sol est, sauf convention contraire , la proprit du propritaire du sol .Tel est
donc le principe gnral ; mais le Dahir de 1915 a d prvoir trois hypothses particulires :
celle o un tiers a cultiv un champ ne lui appartenant pas, celle o le propritaire dun fonds
a fait des plantations , des constructions ou ouvrages avec des matriaux ne lui appartenant
pas et celle o un tiers rige des constructions, plantations ou ouvrages sur un fonds qui nest
pas sa proprit.
A - Lhypothse o le tiers cultive un champs ne lui appartenant pas :
A ce propos, lart. 13 du Dahir de 1915 distingue deux situations diffrentes en partant de la
bonne on mauvaise foi du tiers .
- Si le tiers a cultiv de mauvaise foi , ou la saison des semailles a pass et dans ce cas le
propritaire du champ na droit quau loyer de son champ ; ou la saison des semailles na pas
a pris fin et dans ce cas le propritaire du champ a droit la rcolte sans rembourser aucun
frais .
- Si le tiers a cultiv de bonne foi ou la saison des semailles a pass et dans ce cas le
propritaire du champ ne peut rien lui rclamer ; ou la saison des semailles na pas pris fin et
dans ce cas le propritaire na droit quau loyer.
B- Lhypothse o le propritaire du sol rige sur son sol des constructions, plantations ou
ouvrages avec les matriaux dautrui.
A cet gard, Lart . 17 du Dahir de 1915 dispose que le propritaire du sol devient en ce cas
propritaire des matriaux utiliss pour raliser louvrage . Ce texte appelle quelques
observations :
- Le propritaire doit payer la valeur des matriaux, estime au jour de leur utilisation , sans
prjudice de tous dommages et intrts si le remboursement des matriaux ne suffit pas
rparer le prjudice subi par lex-propritaire de ceux-ci.
- Laccession est dfinitive. Ainsi si louvrage venait tre dtruit le propritaire du sol
resterait propritaire des matriaux.
- Il ny a pas distinguer suivant que le propritaire constructeur est de bonne ou de mauvaise
foi, cest dire sil savait ou sil ignorait que les matriaux appartenaient autrui. Cependant
il est noter que le texte sappliquera le plus souvent en cas de mauvaise foi du constructeur.

Ils ne jouerait en effet pour le constructeur de bonne foi que si les matriaux avaient t
perdus ou vols par leur propritaire originaire : sinon il les aurait acquis non par leffet de
laccession mais par la possession en vente de Lart. 456 du D.O. C.
C - Lhypothse o le tiers rige des constructions, plantations ou ouvrages sur le sol dautrui
avec ses propres matriaux.
A ce propos lart.18 du Dahir 1915 fait une distinction selon que le tiers tait de bonne ou de
mauvaise foi.
Si le tiers tait de bonne foi (au moment de lexcution des travaux il croyait tre propritaire
du sol.) il ne peut tre contraint supprimer les constructions , et le vrai propritaire du sol en
deviendra propritaire, sons rserve dindemnisation. Celle ci, au choix de ce dernier,
remboursera la valeur des matriaux et du prix de la main duvre , au jour de lexcution des
travaux, ou une somme gale la plus- value apporte limmeuble.
Si le tiers tait de mauvaise foi ( au moment de lexcution des travaux il savait que le terrain
ne lui appartenait pas .), une alternative existe pour le propritaire du sol : soit faire dmolir
les constructions, les plantations ou les ouvrages aux frais du constructeur, soit conserver
louvrage en versant une indemnisation quivalente la valeur des matriaux.
Paragraphe II : les cas secondaires daccession .
Ces situations concernent essentiellement les cas daccession de meubles meubles.
Laccession de meuble meuble peut se raliser soit par ladjonction, soit par le mlange, soit
par la spcification.
Il est donc ncessaire de procder lexpos de ces trois oprations avant dtudier la position
du lgislateur marocain en la matire .
A- Expos des oprations par lesquelles se ralise laccession de meubles meubles :
Ces oprations sont ladjonction , le mlange et la spcification :
a) Ladjonction :
Ladjonction suppose que les deux choses sont unies , mais restent reconnaissables .Ainsi le
tableau et le cadre.
b) Le mlange :
Le mlange rsulte de lunion de deux choses qui perdent leur individualit .Ainsi de lor et
de largent sont fondus ensemble.
c) La spcification :
La spcification est lunion dune chose et dun travail .
B- position du lgislateur marocain :

Il est noter que le lgislation marocaine ne rglemente que la 3me opration cest dire la
spcification . En effet aux termes de lart.104 du D.O.C : si le possesseur mme de
mauvaise foi, dune chose mobilire a, par son travail, transform la chose de manire lui
donner une plus-value considrable par rapport la matire premire, il peut retenir la chose
charge de rembourser :
1 - La valeur de la matire premire ;
2- Une indemnit arbitrer par le tribunal, lequel doit tenir compte de tout intrt lgitime du
possesseur primitif et mme de la valeur daffection que la chose aurait pour lui.
Cependant le possesseur primitif a la facult de prendre la chose transforme en remboursant
au possesseur la plus-value quil a donne la chose . Dans les deux cas, il a privilge sur tout
autre crancier.
Quen est il alors en cas dadjonction ou de mlange, dfaut de rgles particulires en droit
Marocain ?
En cas dadjonction , il appartient au propritaire de la chose adjointe de la revendiquer en
vertu du droit de suite dont il dispose en tant que titulaire dun droit rel, le droit de proprit,
sur la chose adjointe .
En cas de mlange , rien nempche dappliquer la rgle gnrale.
* Si lauteur du mlange est de mauvaise foi, il est ncessaire de permettre au propritaire du
bien mlang de le rcuprer, condition quil soit possible, notamment chimiquement, de
procder la sparation des deux biens.
* Si lauteur du mlange , est de bonne foi, il devient propritaire du bien mlang , en vertu
du principe en fait de meubles la possession vaut titre.
Pourquoi est ce que le lgislateur marocain ne sest pas intress ladjonction et au mlange
?
Si le lgislateur marocain ne sest pas proccup du cas dadjonction et du cas de mlange,
cest parce quil a estim que ces hypothses ont peu dintrt .
Dabord parce que les conflits auquels ladjonction et le mlange donnent lieu ne peuvent se
produire
qu dfaut de convention, ce qui est assez rare .
CHAPITRE II : LA PROPRIETE INDIVISE.
Lorsque plusieurs personnes se trouvent en mme temps propritaires dune mme chose (ou
dun ensemble de choses) elles sont dans lindivision :
Elles se trouvent, en effet, avoir un droit semblable sur la totalit de la chose. Il ne faut pas
confondre lindivision avec les dmembrements de la proprit ; dans ceux-ci en effet des

personnes diffrentes auront des droits sur une mme chose, mais ce seront des droits
diffrents.
Il ne faut pas non plus assimiler lindivision classique la personnalit morale ; chacun des
copropritaires est directement propritaire dune quote-part sur la totalit de la chose.
Section 1 : Lindivision classique :
Deux situations trs distinctes sont envisages, lindivision ordinaire qui prendra moralement
fin par un partage et lindivision force qui restera un tat permanent.
Paragraphe 1 : Lindivision ordinaire :
Lindivision ordinaire se trouve organise par les art. 960 et suivants du D.O.C.
Elle est considre comme un tat transitoire ; nul ne peut tre contraint demeurer dans
lindivision et chacun des communistes peut toujours provoquer le partage. Toute clause
contraire est sans effets.
Lindivision ordinaire est gouverne par trois principes :
A - LE DROIT DE CHAQUE INDIVISAIRE :
Lindivisaire na pas de droit sur une partie indivise de la chose, mais un droit abstrait, une
quote-part, portant sur la totalit de la chose. Par consquent, sil nest pas possible
lindivisaire daliner la chose en totalit ou en partie, il pourra nanmoins cder sa quote-part
, lacqureur prenant alors sa place dans lindivision sous rserve de lexercice du droit de
retrait dans les conditions prvues par les art. 974, 975 et 976 du D.O.C. ou encore dans les
conditions fixes par les art.31 et 32 du D. du 2 juin 1915. Donc par le biais de la notion de
quote-part on retrouve la notion de proprit individuelle sur celle ci.
B - LA GESTION DE L INDIVISION :
Il y a lieu de faire le dpart entre les actes ne ncessitant que la majorit et les actes ne
pouvant tre dcids qu lunanimit.
a - Les actes ne ncessitant que la majorit :
Pour les actes ayant trait ladministration et la jouissance de la chose commune, les
dlibrations de la majorit des trois quarts des intrts qui forment lobjet de la communaut
obligent la minorit. Lorsque la majorit natteint pas les trois quarts, les communistes
peuvent recourir au juge, lequel dcide dans le sens le plus conforme lintrt gnral de la
communaut. Il peut mme nommer un administrateur, si le cas lexige, ou ordonner le
partage de la communaut.
b - Les actes qui ne peuvent tre dcids qu lunanimit :
Lunanimit est seule comptente :

- Lorsquil sagit dactes de disposition, et mme dactes dadministration qui atteignent

directement la proprit ;
- Lorsquil sagit dinnover au contrat social ou la chose commune ;
- Dans les cas o il sagit de contracter des obligations nouvelles.
c - Le droit de demander le partage.
Tout indivisaire a le droit de mettre fin lindivision en provoquant le partage .Cest noter le
caractre essentiellement prcaire de cet tat. Ce droit cependant serait paralys si lon est en
prsence dun maintien dans lindivision volontaire ou forc. En effet aux termes de lart.979
du D.O.C : on peut convenir, nanmoins, quaucun des intresss ne pourra demander le
partage pendant un dlai dtermin, ou avant davoir donn avis pralable...
De mme aux termes de lart .980 du D.O.C : le partage ne peut tre demand, lorsque la
communaut a pour objet des choses qui, en se partageant, cesseraient de servir lusage
auquel elles sont destines.
Paragraphe 2 :Lindivision force.
Dans ce cas le partage nest pas possible .Le Dahir du 2 juin 1915 organise la gestion de la
chose indivise pour permettre chaque indivisaire den user librement sous rserve de ne pas
porter atteinte aux droits des autres indivisaires. Ces principes sappliquent lindivision des
cltures et des fosss. Mais lhypothse la plus intressante est celle de la mitoyennet des
murs.
A - Preuve de la mitoyennet :
Aux termes de lart. 116 du D.2 juin 1915 : Dans les villes et les compagnes, tout mur
servant de sparation entre btiments jusqu' lhritage, ou entre cours et jardins, et mme
entre enclos dans les champs , est prsum mitoyen , sil ny a titre ou marque de contraire.
Cette solution est normale, le mur prsente autant dintrt pour lun que pour lautre. Cette
prsomption peut tre carte de deux manires :
Tout dabord par titre indiquant que le mur appartient privativement lun des propritaires.
Ensuite par marques de non mitoyennet .Il y a trois marques matrielles de non mitoyennet
:
a - Sommit du mur inclin dun ct de manire rejeter lgout des eaux sur lun des fonds
; le propritaire de ce fonds sera cens propritaire privatif du mur.
AB
La sommit du mur est incline vers A, donc le mur est prsum appartenir A.
b - Existence dun chaperon ou de filet dun seul ct ; le propritaire du fonds du ct duquel
se trouve le chaperon ou filet est considr comme propritaire privatif du mur.

c - Existence de corbeaux dun seul ct du mur ; le mur est considr comme privatif pour le
propritaire du fonds du ct duquel se trouvent les corbeaux : il peut en effet se servir de
ceux ci sil veut raliser des appuis.
B - Lacquisition de la mitoyennet :
Lacquisition de la mitoyennet peut bien entendu seffectuer selon le droit commun.
Mais bien que la mitoyennet prsente une importance pratique considrable, le lgislateur
marocain ne permet pas au propritaire jouxtant un mur privatif de contraindre le propritaire
de celui ci lui cder la mitoyennet. En effet aux termes de lart.125 du Dahir du 2 juin 1915
: nul nest tenu de cder son voisin la mitoyennet de son mur .....
De mme on ne peut contraindre son voisin se porter acqureur de la mitoyennet dun mur
actuellement privatif ; en fait ceci est possible dans lhypothse o le voisin sest servi du mur
pour une construction : sous menace de faire dmolir la construction on pourra lobliger
acqurir la mitoyennet.
C - Les rapports entre propritaires mitoyens :
a - Les droits :
Chacun peut se servir du mur condition de ne pas empiter sur le droit de son voisin ; les
arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espce peuvent tre plants en espaliers, de chaque
ct du mur sparatif, sans que lon soit tenu dobserver aucune distance, mais ils ne pourront
dpasser la crte du mur.
De mme chacun peut procder un exhaussement condition den payer seul la dpense ;
cet exhaussement aura le caractre privatif, mais il pourra faire lobjet dune cession force
car en vertu de lart . 125 du Dahir du 2 juin 1915 : .... dans le cas dexhaussement dun mur
mitoyen ,le voisin qui ny a pas contribu peut en acqurir la mitoyennet en payant la moiti
de la dpense qua cot lexhaussement et la valeur de la moiti du sol fourni pour
lexcdent dpaisseur sil y en a. .
b - Les obligations :
Chacun doit entretenir le mur frais communs proportionnellement ses droits respectifs.
Cette obligation pouvant tre lourde pour lun des propritaires il aura la facult de sen
dcharger en abandonnant la mitoyennet pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un
btiment lui appartenant.
Cette possibilit dabandon sexplique par le fait quil nest tenu que parce quil est
propritaire ; lobligation propter rem disparat si lon nest plus propritaire de la chose.
Section II : Lindivision moderne : La coproprit par appartements :
La coproprit par appartements est rgie, en droit marocain par le Dahir du 16 novembre
1946 qui est fortement inspir par la loi franaise du 28 juin 1938 , abroge par la loi du 10
juillet1965 .

A cet gard deux points sont essentiels , la description de la coproprit et l organisation de

la coproprit.
Paragraphe 1 : La description de la coproprit.
Etre copropritaire , cest incontestablement avoir des droits et des obligations . Reste encore
les prciser car la matire nest pas homogne ; dans cette optique le rglement de
coproprit peut tre de quelque utilit.
A - Les droits des copropritaires :
Ils portent la fois sur les parties communes et les parties privatives ; le Dahir du 16
novembre 1946 prcise dans son art. 5 que : lorsque diffrents tages ou appartements dun
immeuble appartiennent divisment divers propritaires , ceux-ci dfaut de titres
contraires, sont prsums tre copropritaires du sol et de toutes les parties du btiment qui ne
sont pas affectes lusage exclusif de lun deux .... Cette indication ne permet pas de
rendre compte avec prcision du droit de chaque copropritaire.
a - Les parties communes :
Elles sont affectes lusage de tous les copropritaires ou de certains dentre eux . Ainsi sont
rputes parties communes le sol, les cours, jardins , voies daccs .... etc.
Ces parties communes font lobjet dune proprit indivise ; comme telles elles peuvent tre
utilises par lensemble des copropritaires ou certains dentre eux . Mais comme elles
doivent corrlativement pouvoir tre utilises par la collectivit des copropritaires , elles ne
peuvent faire lobjet dune appropriation individuelle .
b - Les parties privatives :
Elles sont ou contraire la proprit exclusive de chaque propritaire , car elles sont rserves
lusage exclusif dun copropritaire dtermin .Mais pour trouver lobjet de lappropriation
prive on ne peut gure
citer que les cloisons ( encore certaines dentre elles sont-elles mitoyennes.), les lments
dquipement sanitaire , les fentres ; il sagit plus dun droit un espace gomtrique qu
des lments matriels prcis :
Lappartement na pas en lui mme une existence propre.
c - La nature du droit du copropritaire.
A priori le caractre dualiste de ce droit semble tre affirm par le lgislateur ; exclusivit
pour les parties privatives, indivision pour les parties communes . En ralit lanalyse nest
pas convaincante . Certes il y a un droit un appartement , certes il y a des parties communes,
mais ce droit lappartement sinsre ncessairement dans un ensemble collectif, limmeuble
. Et cest la notion mme de cette collectivit qui sous- entend une organisation de ce droit ;
cependant , juridiquement et psychologiquement , cest le droit lappartement qui est
fondamental. Peut tre faut il penser que la ralit du droit du copropritaire est

ncessairement assortie de rapports personnels ; malgr tout le droit subjectif du

copropritaire doit tre considr comme une entit.
Ceci explique dailleurs un certain nombre de consquences .En premier lieu lunit du droit
rend impossible la sparation entre parties communes et parties privatives.
En second lieu cette unit permet de concevoir un vritable droit de coproprit sur un
ensemble matriel, limmeuble , do videmment la possibilit de transmission, de
constitution de droits rels sur ce droit exclusif .
B - Les obligations des copropritaires :
Elles sont relatives aux charges de limmeuble .Chaque copropritaire doit y participer .Mais
il faut dterminer les systmes de rpartition des charges et le moyen de garantir leur
paiement.
a - La rpartition des charges :
A la diffrence de loi franaise de 1965, le Dahir du 16 novembre 1946 ne fait pas de
distinction entre les charges rsultant des services collectifs et des lments dquipement
commun et les charges rsultant de la conservation , de lentretien et de ladministration des
parties communes.
Il prcise dans lalina 2 de lart.6 que : chacun deux (les copropritaires ) est tenu de
participer aux charges de la conservation, de lentretien et de ladministration des parties
communes.
Les charges de coproprit se rpartissent , en vertu de lalina 3 de lart. 6 du Dahir de 1946 ,
proportionnellement aux valeur respectives des fractions divises de limmeuble, eu gard
leur tendue et leur situation.
Toutefois, cette rgle de rpartition des charges nest pas dordre public en ce sens quelle ne
reoit application qua dfaut dune clause contraire insre dans le rglement de coproprit.
La modification de la rpartition des charges ne peut rsulter que dune dcision unanime des
copropritaires .
b - La garanties du paiement des charges :
Le syndicat des copropritaires doit tre prmuni contre le risque dinsolvabilit de lun des
copropritaires .
Cest ainsi que le Dahir du 16 novembre 1946 prvoit une hypothque force au profit du
syndicat pour garantir le paiement :
1 De la part contributive des copropritaires aux frais annuels de grance, de concierge ,
dclairage, de chauffage , dentretien , de rparations courantes, dassurances, dimpts on
taxes diverses incombant au syndicat .

2 De toute part contributive pouvant tre ultrieurement fixe par le syndicat , la double
majorit prvue par lalina 2 de lart. 9 ,pour dpenses et frais exceptionnels (grosses
rparations, etc...)
Cette hypothque porte sur la part divise et indivise de chaque copropritaire dans
limmeuble.
C - Le rglement de coproprit :
Bien que le rglement de coproprit ne soit pas obligatoire en doit Marocain , il est
gnralement tabli soit par le promoteur , soit par les copropritaires .
Il sagit dun contrat comportant essentiellement des clauses relatives la destination des
parties communes et privatives, aux conditions de leur jouissance et ladministration de la
coproprit .
Le rglement de coproprit doit tre dpos la conservation de la proprit foncire pour
produire tous ses effets entre les parties et tre rendu opposable aux tiers.
Paragraphe 2 : Lorganisation de la coproprit .
Le but essentiel du Dahir du 16 novembre 1946 a t dorganiser lindivision des parties
communes .Le systme gnral est le suivant : tous les copropritaires sont ncessairement
assembls dans un syndicat jouissant de la personnalit morale . Certes le syndicat nest pas
propritaire de limmeuble , mais il a nanmoins un patrimoine, lactif de celui ci tant
essentiellement constitu par les crances, des charges , le passif pour les diffrents dpenses
inhrentes limmeuble. Trs classiquement ont t distingus lorgane de dcision et
lorgane dexcution.
A - Lassemble des copropritaires :
Dans cette assemble dlibrante chacun des copropritaires dispose dun nombre de voix
proportionnel limportance de son appartement .
Les dcisions de lassemble peuvent tre prises sur la base de la majorit des voix de tous les
copropritaires (dcisions intressant ladministration ), sur la base de la double majorit
prvue lalina 2
de lart 9 (dcisions modifient le rglement de coproprit) et sur la base de lunanimit
(dcisions relatives aux actes de disposition portant sur les parties communes.)
B - Le syndic :
Le syndic est normalement charg dexcuter les dcisions de lassemble ,au besoin ,de
pourvoir de sa propre initiative la conversation , la garde et lentretien en bon tat de
propret et de rparation de toutes les parties communes , ainsi que de contraindre chacun des
intresss lexcution de ses obligations.
CHAPITRE III : LES LIMITES AU DROIT DE PROPRIETE

La proprit est le droit le plus tendu , le plus complet que lon puisse avoir sur une chose.
Mais il ne sagit pas dun pouvoir indfini ; certes le droit de proprit est absolu , mais
pourvu quon nen fasse pas un usage prohib par les lois et les rglements . Le droit du
propritaire doit donc subir toutes les limitations qui lui sont imposes .
Les limitations sont soit dintrt priv , soit dintrt public.
Section I : Les limitations dintrt priv :
Ils sagit en effet de restrictions son exercice pouvant sanalyser en obligations. Les unes
vont lui imposer une abstention , les autres rsulteront de la mise en jeu du principe gnral de
la responsabilit civile.
Paragraphe 1 : Les limitations imposant une observation au propritaires :
Cette premire catgorie est assez facilement concevable , dbiteur dune obligation de ne pas
faire, le propritaire ne semble pas trop affect dans la matrise de son immeuble . Ces
limitations peuvent rsulter de la volont ou de la loi.
A - Limitations rsultant de la volont :
Lhypothse type est celle des clauses dinalinabilit impose par lancien au nouveau
propritaire . Imposes car elles se trouvent essentiellement dans les libralits : Le
bnficiaire retirant un avantage gratuit ne sopposera pas aux restrictions voulues par le
disposant .Lexistence et lefficacit de ces clauses subissent des restrictions ; dun part elles
sont contraires au principe juridique de libre disposition , dautre part, provoquant un blocage
entre les mains du propritaire, elles sont incompatibles avec le principe conomique de la
libre circulation des biens .
1- Validit :
Celle ci ne fait pas de doute lorsque la loi elle mme dicte linalinabilit . On peut citer
lexemple des biens de famille : cette restriction a t rcemment supprime.
Le problme est plus dlicat lgard des clauses dinalinabilit non prvues par le
lgislateur . On admet gnralement leur valid mais deux conditions . Tout dabord elles
doivent tre temporaires : une inalinabilit perptuelle serait nulle (ainsi de linalinabilit
pour la vie du propritaire ), de mme si elle tait dune dure anormalement longue ( mais la
dtermination dune telle dure est une question de fait ) .Ensuite elles doivent tre justifies
par un intrt srieux soit du disposant , soit de lacqureur soit dun tiers .
2 - Efficacit :
Toute alination est dsormais interdite au propritaire , toute saisie est dsormais interdite
aux cranciers ( la saisie se rsolvant en une vente force ) . Si donc une alination tait
consentie au profit dun tiers acqureur celle ci serait annulable . Mais il convient ici de
distinguer : Si linalinabilit frappe un immeuble immatricul, elle est efficace dans la
mesure o elle aura t inscrite sur le titre foncier conformment lart 69 -5du Dahir du 12
Aot 1913 qui dispose que : Toute personne requrant une inscription doit dposer entre les
mains du conservateur un bordereau contenant : ... Lindication , sil y a lieu , des causes de

rsolution ,restriction au droit de disposer ou mention spciale, dont linscription est requise
en mme temps que celle du droit principal , le tout avec indication de ltat civil des
bnficiaires. , sinon elle naura pas deffet entre les parties et ne sera pas opposable aux
tiers .
Pour les meubles corporels au contraire elle ne sera pas efficace si le tiers acqureur est de
bonne foi, car il sera protg par lart .456 du D.O.C ; par sa seule possession il sera devenu
propritaire.
B - Les limitations rsultant de la loi :
Elles sont qualifies par le Dahir du 2 juin 1915 de servitudes naturelles ou lgales, on peut en
signaler quatre catgories :
a - Les limitations relatives aux rgime des eaux :
Elles ne sappliquent pas aux maisons, cours , jardins et enclos attenant aux habitations .
Le propritaire du fonds infrieur est tenu de recevoir les eaux qui scoulent du fonds
suprieur lorsque cet coulent est naturel (art 110 du Dahir 1915) ; il ne peut sopposer ce
ruissellement en tablissant par exemple une digue .
b - Les limitations relatives aux vues et aux jours :
- Les jours sont des fentres qui procurent la lumire sans donner passage lair . Selon lart
138 alina 2 du Dahir 1915 ,ils doivent tre garnis dun treillis de fer et dun chassis verre
dormant ,(ouverture impossible ) . Les jours sont les seules fentres que lon puisse tablir
dans un mur situ la limit du fonds voisin . Si le mur est mitoyen , aucun jour ne peut tre
tabli si ce nest du consentement du voisin . Par contre si le mur est privatif , des jours
peuvent tre raliss, mais 2,60 m si lon est au rez de chausse , 1,90 m si lon est
ltage .
- Les vues permettent la fois le passage de lair et de la lumire .Elles ne sont possibles que
dans les murs placs en retrait de la limite sparative des deux fonds : Il faut cependant
distinguer les vues droites ( mur parallle la limite sparative ) ne sont possibles que si le
mur est 1,90 m au moins de la limite . Les vues obliques ( mur approximativement
perpendiculaire la limite sparative ) peuvent tre tablies 0,60 m de la limite .
Ces rgles relatives aux vues ne reoivent pas application lorsquil sagit de terrasses et de
vues ouvertes sur la voie publique.
c - Servitudes relatives aux plantations et constructions :
- En principe , les constructions peuvent tre tablies la limite des proprits .Mais lart .
136 du Dahir 1915 prvoit que pour certaines constructions gnantes (puits, fosse daisances,
chemines, forges, fours , tables.....)le constructeur est oblig de laisser la distance prescrite
par les rglements et usages particuliers pour viter de nuire au voisin.
- Pour les plantations il convient de distinguer selon lart.133 du Dahir de1915. On peut
dabord planter des arbres en espalier contre le mur sparatif (dun seul ct sil est privatif ,

des deux sil est mitoyen) .Mais dautre part on ne peut avoir des arbres en tige le long dune
limite sparative ; dfaut de rglement particulier ou dusage les distances sont les suivantes
: en partant de la limite sparative , dans la zone de 0 0,50 m aucune plantation ; de 0,50 m
2 m arbres ne dpassant pas 2m ; au del les plantations sont libres. Il faut noter que le titre de
proprit ou linscription contraire permettrait dcarter ces rgles , sinon le voisin pourrait
faire arracher ou rduire les plantations .
d - La servitude de passage en cas denclave :
Le fonds qui na pas daccs la voie publique ou qui na quun accs insuffisant pour
lexploitation soit agricole , soit industrielle se trouve enclav .Dans une telle hypothse lart
.142 du Dahir 1915 oblige les voisins supporter le passage, moyennant indemnisation
proportionnelle au prjudice subi.
Le passage doit tre tabli dans lendroit le moins dommageable pour le propritaire du fonds
qui le supporte.
Paragraphe 2 : Les limitations rsultant de lapplication du principe de la
responsabilit civile :
Trs schmatiquement on peut dire que le principe de la responsabilit civile jouera entre
voisins , mais avec quelques particularits quil convient de signaler brivement :
- Dabord il faut signaler la possibilit de labus de droit de proprit ; un propritaire use de
son droit pour nuire son voisin , sans intrt pour lui mme ; il en est ainsi de la construction
dune fausse chemine pour priver son voisin de la vue .Dans ce cas une indemnisation pourra
tre obtenue en raison de la prsence dune faute dans lexercice du droit .
- Ensuite le propritaire peut tre dclar responsable lorsquil dpasse les inconvnients
ordinaires du voisinage.
Il sagit dune responsabilit objective manifestant de faon certaine une restriction
lexercice de son droit dans lintrt du voisin : il faut respecter lgalit des citoyens devant
les charges rsultent de la communaut sociale .
Section II : Les limitations dintrt public :
Prvues ds 1915 pourvu quon nen fasse pas un usage prohib par les lois ou par les
rglements (lart. 9du Dahir du 1915) .
Mais relativement peu importantes au dbut du 20me sicle, elles sont devenues lheure
actuelle extrmement nombreuses .
Leffet de ces restrictions dnote peut tre une tendance consciente ou non vers un
phnomne de destruction de la proprit prive , ou plutt peut tre de la proprit
individuelle.

Sagissant de questions relatives essentiellement au droit public on se bornera donner

quelques exemples de ces limitations .Gnralement elles sont relatives lexercice , parfois
lexistence du droit de proprit.
Paragraphe 1 : Les restrictions relatives lexercice du droit de la proprit :
Cest sans doute dans ce domaine que les restrictions sont les plus nombreuses et les plus
importantes . On distinguera les restrictions de pur intrt public et les restrictions dintrt
public ayant pour but la protection dintrts privs.
A - Les restrictions de pur intrt public :
Elles sont lheure actuelle tout fait considrables. Elles ne suppriment certes pas le droit de
proprit mais se contentent de restreindre son exercice . Parmi ces restrictions on peut citer :
a - La rquisition des vhicules automobiles prvue par le Dahir du 2 dcembre 1929 :
Aux termes de lart .8 du Dahir du .2 dcembre 1929 :Les propritaires dont les vhicules
ont t reconnus aptes aux besoins de larme , sont avises en temps utile par un ordre de
convocation manant de lautorit militaire , des conditions dans lesquelles ils devront les
faire conduire un centre de rquisition
Lorsque la rquisition est faite titre temporaire , une commission mixte de rquisition fixe
lindemnit reprsentative de location payer au propritaire, suivant quil sagit dune
rquisition en vue dun trajet dtermin, ou dune rquisition la journe.
b - La rquisition effectuer pour le maintien de la scurit, de la tranquillit et de la salubrit
publiques.
Cette rquisition sapplique toutes les prestations ncessaires pour assurer le maintien de la
scurit, de la tranquillit et de la salubrit publiques dans les circonstance s exceptionnelles
daccidents , tumultes , naufrages , inondations , incendies , pidmies ou autres calamits,
ainsi que dans les cas de brigandages, pillages , flagrants dlits, clameur publique , etc .. .
Aux termes de lart. 2 du Dahir. du 11mai 1931 : sont exigibles par voie de rquisition les
services personnels des particuliers et lutilisation des objets mobiliers leur appartenant.
Toute prestation par rquisition donne lieu une indemnit reprsentative de sa valeur .
c - Les restrictions justifies pour lutilisation du domaine public :
- Il ne peut tre difi aucune construction de quelque nature quelle soit, ni install aucune
haie vive , ni rig aucune plantation darbres ou darbustes dans la zone commenant aux
limites de la place de guerre , de louvrage militaire on de ltablissement militaire destins au
stockage des matires explosives dangereuses ou inflammables est stendant une distance
de deux cent cinquante mtres vers lextrieur.
Autrement dit des propritaires des proprits comprises dans cette zone se trouvent privs de
la possibilit de construire , planter ou installer des baies vives car leurs proprits sont

greves de servitudes dfensives profitant aux places darmes, ouvrages militaires et

tablissements militaires en vertu du Dahir. du 7 Aot 1934 relatif aux servitudes militaires .
- Aux termes de lart . 1 du Dahir du 29 Avril 1938 : trois zones de trente mtres (30m),
soixante dix mtres (70m) partir de la premire, et deux cents mtres (200 m) compter de
la deuxime, sont crees autour des cimetires recevant des spultures et des cimetires
dsaffects depuis moins de cinq ans .
Dans la premire zone ,il est interdit de procder au forage de puits ou ldification de
constructions .
Dans la 2me zone linterdiction sappliquant la premire zone reoit application . Toutefois
il peut tre drog , titre exceptionnel, cette interdiction par une autorisation accorde par
lautorit locale , aprs enqute hydrogologique faite par le service des mines et avis de la
commission dhygine comptente .
Dans la 3me zone , le forage de puits pourra tre interdit aprs enqute hydrogologique .
Il est noter que les constructions dj existantes dans les deux premires zones ne pourront
tre restaures, ni agrandies sans une autorisation de lautorit locale et les puits qui y sont
dj creuss pourront, aprs visite contradictoire dexperts, tre combls sur la demande de
lautorit locale .
d - Les restrictions relatives lhygine et la scurit publique :
Aux termes de lart .1 du Dahir du 8 juillet 1938 relatif lassainissement des villes et des
centres urbaines : les habitations , lots, quartiers , et (bidonvilles ) existant la date de la
promulgation du prsent dahir et dclars insalubres par les commissions ou services
dhygine comptents , peuvent tout moment, faire lobjet dun arrt de nos pachas et cads
ordonnant, avec ou sans dlai leur dmolitions ou leur arasement, au besoin par les services
administratifs qualifis, et dans tous les cas aux frais des propritaires.
La dmolition ou larasement des habitations isoles ou groupes qui seraient difies en
infraction aux prescriptions du Dahir 8 juillet 1938 sera ordonn dans les conditions de lart.1
prcit .
e- Les restrictions imposes par lintrt urbaniste :
La rglementation est ici considrable et trs restrictive des droits du propritaire .Il sagit
essentiellement des restrictions rsultent du plan damnagement urbain, de lalignement , de
la rglementation des lotissements et du permis de construire.
B - Les restrictions dintrt public ayant pour but la protection dintrts privs.
Dans cette hypothse , il sagit de restreindre les droits du propritaire pour protger de
manire apparemment immdiate un intrt priv, en ralit de manire mdiate un intrt
gnral form par laccumulation de ces intrts privs . Le meilleur exemple en est donn par
la lgislation spciale des baux :
a - Les baux usage dhabitation

Le Dahir du 25 dcembre 1980 sur les baux usage dhabitation ou usage professionnel
permet au locataire de rester en place tant quaucun cong na t valid par le juge.
Cette rgle est prvue expressment par lart .18 du dahir de 1980 qui dispose que A dfaut
de cong, ou si le cong nest pas valid, le bail quil ait t lorigine dure dtermine ou
indtermine , se poursuit sans dtermination de dure au profit du locataire. .
Ainsi lintrt social du locataire permet de faire chec aux prrogatives de logeme nt.
b-les baux commerciaux.
Lexploitant considr comme plus utile conomiquement que le propritaire sera
spcialement protg par son droit au renouvellement. Il y a un vritable droit au bail qui
rduit singulirement les prrogatives du propritaire de limmeuble ; tel point que lon peut
parler de la juxtaposition dune proprit commerciale et de la vritable proprit. .
Paragraphe 2 : les restrictions lexistence mme du droit de proprit :
Ces restrictions auront pour but de priver le titulaire du droit de sa proprit . Elles sont en fait
relativement peu dangereuses car moins frquentes que les limitation lexercice du droit.
Parmi ces restrictions, on peut citer : lexpropriation pour cause dutilit publique et le
remembrement.
A - lexpropriation pour cause dutilit publique.
Aux termes de Lart.10 du Dahir du 2juin 1915 : nul ne peut tre contraint de cder sa
proprit si ce nest pour cause dutilit publique et conformment aux dahirs en vigueur sur
les expropriations .
En effet, la puissance publique peut, en vertu de lart.3 du dahir du 6mai 1982, exiger le
sacrifice dune proprit prive mais deux conditions :
Il faut en premier lieu une cause dutilit publique ; celle-ci est actuellement entendu de
manire large.
En second lieu lexpropriation doit, aux termes de lart18 du dahir de 1982 dposer auprs du
tribunal de 1ere instance dans le ressort duquel est situ limmeuble une requte tendant
faire prononcer le transfert de proprit et fixer les indemnits.
B - le remembrement.
IL sagit dun change forc, dune redistribution des terres par voie autoritaire en vue de
permettre une meilleure exploitation en palliant lparpillement des parcelles. Certes le
propritaire recevra une parcelle quivalente celle dont il a t priv ; mais il ne peut
sopposer lopration, mme sil dsire conserver son bien..
TITRE II : LES DEMEMBREMENTS DU DROIT DE PROPRIETE.

Le droit de proprit confre son titulaire une plnitude sur la chose : il sen sert , il en
peroit des fruits , il en dispose . Le propritaire a la matrise entire de son bien car il est le
seul pouvoir en tirer lutilit conomique .
Mais la suite de certains vnements lunit de la matrise sur la chose peut se trouver
scinde . Le propritaire rentrera alors en concours avec un autre titulaire de droit rel sur la
mme chose qui naura que certains des attributions du droit de proprit .On parlera
gnralement de droits dmembrs de la proprit quon peut classer en deux catgorie : les
droits rels de jouissance et les servitudes.
CHAPITRE I : LES DROITS DE JOUISSANCE.
Les droits de jouissance seront dtachs pour tre attribus une autre personne : Les
titulaires de ces droits pourront jouir dun bien appartenant une autre personne.
Sur le plan juridique le propritaire verra ses prrogatives diminues par le droit de son
concurrent ; sur le plan pratique il sera dpossd, car la jouissance implique lapprhension
matrielle.
Mais le degr juridique de cette utilisation de la chose dautrui est variable selon les droits
dmembrs : cet gard il convient de distinguer lusufruit , lusage et lhabitation , les baux
rels.
Section I : Lusufruit
Aux termes de lart.35 du Dahir du 2 juin 1915 : Lusufruit est un droit rel de jouissance
sur un immeuble appartenant autrui et qui steint ncessairement la mort de lusufruitier .

Quelles sont les caractristiques de lusufruit ?

Quelles sont les droits et les obligations de lusufruitier ?
Paragraphe I :Les caractristiques de lusufruit.
Lusufruit est un droit rel, temporaire qui ne porte que sur certains biens .
A - Lusufruit est un droit rel.
Lusufruit a un droit indpendant de toute relation avec la personne du propritaire, il nest
pas besoin de faire intervenir une autre personne pour utiliser le droit . Cest l dailleurs la
diffrence essentielle entre la situation de lusufruitier et celle du locataire : Ce dernier ,
titulaire dun droit personnel , doit faire intervenir le propritaire pour pouvoir se servir de son
droit.
En consquence lusufruitier et le nu-propritaire , chacun titulaire dun droit rel, sont
indpendants lun de lautre.
B - Lusufruit est un droit temporaire :

Le caractre temporaire de lusufruit rsulte de lart. 66 du Dahir du 2 juin 1915 qui prvoit
un certain nombre de causes dextinction . Parmi celles-ci deux sont intressantes . Tout
dabord la mort de
lusufruitier. En second lieu lusufruit steindra par lchance du terme quand le constituant
ou la loi en a indiqu un .
C - lusufruit est un droit qui ne porte que sur certains biens :
Aux termes de lart. 37 du Dahir le juin 1915 : Il est tabli
1 - Sur la proprit immobilire ;
2 - Sur lemphytose pour le temps de sa dure ;
3 - Sur la superficie ;
4 - Sur lantichrse ;
5 - Sur les hypothques ;
6 - Sur les droits rels numrs dans lalina 10 de lart.8 du prsent Dahir( les droits
coutumiers musulman) .
Le droit dusufruit , en droit Marocain , permet de faire deux remarques :
1 - Lhypothque ne peut faire lobjet dun usufruit : Lhypothque ntant pas un droit de
jouissance , son titulaire ne peut consentir un usufruit .
2 - Le droit Marocain na pas prvu des rgles gnrales relatives lusufruit des meubles
bien quil nait pas omis de traiter de certains cas dusufruit mobilier : par exemple lart.41 du
Dahir du 2 juin 1915 nonce que : si lusufruit comprend des choses dont on ne peut faire
usage sans les consommer, lusufruitier a le droit de sen servir , mais la charge den rendre
de pareille quantit, qualit et valeur , ou leur estimation la fin de lusufruit.
Paragraphe II : Les droits de lusufruitier
Que lusufruit ait t constitu par la loi ( par exemple lart.201 du statut personnel :
lorsquune personne fait un legs en faveur dun enfant natre et dcde , ses hritiers ont
lusufruit de la chose lgue jusquau ce que lenfant naisse vivant : il recueille alors le legs .
) ou par la volont ( contrat , testament ) les droits de lusufruitier sont identiques .
Il peut jouir de la chose , cest dire quil aura le droit dusage et le droit aux fruits .
Aux termes de lart.48 du Dahir du 2 juin 1915 : lusufruitier peut jouir par lui mme ,
donner ferme dans les conditions du Dahir formant code des obligations et des contrats, ou
mme vendre ou cder son droit titre gratuit.
A - Le droit dusage :

a - Usage personnel :
Lusufruitier peut jouir par lui mme cest dire utiliser, pour son profit personnel , le
bien objet de son droit .
Il faut ici rappeler quil sagit dun droit direct; le titulaire nest pas un crancier du
propritaire comme lest par exemple le locataire ; son droit est indpendant .
Dans lhypothse o des crances seraient comprises dans lusufruit, comme le permet
lart.41 du Dahir de 1915, le droit de se servir de la crance entrane celui de recevoir le
paiement ; il devra videment restituer largent peru en fin dusufruit .
Enfin , toujours dans loptique de lindpendance de son droit, lusufruitier peut dfendre
directement son droit par les actions possessoires ou mme laction ptitoire .
b - La possibilit de donner la chose en location :
Lart.48 du Dahir du 2 juin 1915 prcise que lusufruitier peut donner ferme dans les
conditions du Dahir formant code des obligations et des contrats.
Autrement dit lusufruitier peut consentir des baux ferme . Est ce que cela veut dire qutant
donn la formule restrictive utilise par lart. 48 du Dahir de 1915, lusufruitier ne peut
conclure un bail usage dhabitation ou professionnel ou un bail usage commercial ou
industriel ?
A sen tenir la formule restrictive de lart.48 du Dahir de 1915, on ne peut que soutenir que
lusufruitier ne peut jamais consentir un bail usage dhabitation ou professionnel ou un bail
usage commercial ou industriel en raison des prrogatives exorbitantes quoctroient ces
baux aux locataires .
c - La possibilit de cder son usufruit :
Il est possible de vendre ou de donner non pas la chose , mais le droit sur la chose . En ce cas
les droits de lacqureur seront identiques aux droits du cdant ; la cession de lusufruit ne
saurait porter atteinte aux droits du nu-propritaire . De mme , et dans les mmes limites ,
lusufruitier pourrait constituer un usufruit sur son usufruit .
B - Le droit aux fruits :
Aux termes de lart.38 du Dahir du 1915 : Lusufruitier a le droit de jouir de toute espce de
fruits soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire limmeuble dont il a
lusufruit
Autrement dit lusufruitier a le droit de jouir de tous les fruits, mais quels sont les fruits, et
comment seront-ils perus ?
a - La notion de fruits :
Elle est semble-t-il , assez simple ; les fruits sont les productions de la chose qui se
renouvellent et par consquent npuisent pas la substance de la chose. Par contre les produits

altrant la substance de la chose ne profiteront pas lusufruitier mais appartiennent au nupropritaire . Cependant la volont du propritaire a pu amnager lexploitation de ces
produits avec priodicit de telle manire quon puisse les assimiler des fruits ; on parlera
alors de fruits par destination . Ainsi en est-il darbres de futaie mis en coupe rgle, de
carrires rgulirement ouvertes ; lusufruitier pourra continuer lexploitation organise par le
propritaire , de la mme manire que celui ci.
b - La perception des fruits :
Selon lart .39 du Dahir de 2 juin 1915 les fruits naturels et industriels sacquirent par la
perception , les fruits civile , selon lart.40 du mme Dahir, sacquirent par jour .
1 - Les fruits naturels ou industriels :
Ce sont les fruits donns spontanment par la chose (exemple : lherbe sauvage) ou donns
par la chose aprs intervention de lactivit humaine (exemple : rcoltes) . Lusufruitier les
percevra mme sil ntait pas titulaire du droit au moment o leur laboration a dbut : les
fruits pendants par branches ou par racines au moment o lusufruit est ouvert, appartiennent
lusufruitier ,il rcoltera ce quil na pas sem .A linverse , la fin de lusufruit , le
propritaire bnficie des fruits dont lusufruitier aura pu commencer la production , sils ne
sont pas parvenus maturit.
2 - Les fruits civils :
Ils rsultent de lamnagement donn la chose par un contrat (en gnral un bail) ; le
principe est quils sont rputs sacqurir jour par jour . Donc lusufruitier gardera une somme
de fruits proportionne au temps de sa jouissance . La diffrence par rapport aux fruits
naturels ou industriels sexplique par le fait que le calcul pourra se raliser facilement par une
proportion , tandis que la ventilation aurait t difficile sinon impossible dans le cas
prcdent.
Paragraphe III : Les obligations de lusufruitier :
Lusufruitier doit restituer la chose objet de son droit puisque celui ci est temporaire .Les
obligations de lusufruitier vont donc tendre assurer correctement cette obligation de
restituer .
A - Les obligations au dbut de lusufruit.
Aux termes de lart .53 du Dahir de 2 juin , lusufruitier doit prendre les immeubles dans ltat
o ils sont, car titulaire dun droit rel il jouit directement de la chose .Mais puisque
prcisment son droit est direct et immdiat lusufruitier devra respecter deux obligations au
dbut de lusufruit qui permettront dassurer la restitution ultrieure.
a - Linventaire ou ltat des immeubles :
ltat , dress en prsence du propritaire ou lui dment appel, doit constater la situation
matrielle de limmeuble ; ce qui doit permettre de reconnatre , lextinctio n de lusufruit,

sil y a eu ou non, dgradation .Le dfaut dtat donne la possibilit pour le nu-propritaire de
refuser la dlivrance , puisquaux
termes de lart.53 du Dahir du 2 juin 1915 : lusufruitier ne peut entrer en jouissance
quaprs en avoir dress ltat. .
Toutefois si lart. 53 du Dahir du 2 juin 1915 exige expressment que ltat des immeubles
soit dress , aucune disposition du Dahir du 1915 ne prvoit ltablissement de linventaire
des meubles .Est ce que cela veut dire que cet inventaire na pas tre fait ?
En effet linventaire des biens meubles faisant lobjet dun usufruit doit tre tabli bien quil
ne soit pas expressment exig par le lgislateur Marocain ne serait ce que parce que lart.41
du Dahir du 2juin 1915 prcise que lorsque lobjet de lusufruit consiste dans des biens dont
on ne peut user sans les consommer, lusufruitier a lobligation den rendre de pareille
quantit, qualit et valeur ou leur estimation la fin de lusufruit. Or comment est ce que cette
quantit , qualit, valeur ou estimation seront elles connues si aucun inventaire na t tabli
ds lentre en jouissance de lusufruitier de sorte quon peut mme dire qu dfaut
dinventaire fait ds lentre en jouissance , le nu-propritaire peut refuser la dlivrance des
biens meubles de peur dtre ls.(voir art.77 du D . 2 Juin1915).
b - La caution :
Sauf dispense volontaire (du nu-propritaire) ou lgale (usufruit des pre et mre , usufruit du
vendeur ou donateur , art.54), lusufruitier doit fournir une caution au nu-propritaire , cest
dire une personne qui sengage payer au nu-propritaire les sommes dont lui serait
redevable lusufruitier si ce dernier tait dfaillant. Le retard de donner caution ne prive pas
lusufruitier des fruits auxquels , il peut avoir droit, il lui sont dus du moment o lusufruit a
t ouvert , sous rserve, le cas chant , de linscription de lusufruit sur le titre foncier.
Si lusufruitier ne trouve pas de caution les immeubles sont donns ferme ou mis sous
squestre . Le prix des fermes appartient en ce cas lusufruitier.
B - Les obligations en cours dusufruit :
Trois obligations sont mises la charge de lusufruitier pendant cette priode ; elles seront
videmment sanctionnes.
a - Le respect de la destination donne la chose :
Lobligation est indique par la fin de lart .50 du Dahir de 2 juin 1915 qui dispose que : il
jouit (lusufruitier ) des droits de servitude de passage et gnralement de tous les droits dont
le propritaire peut jouir et il en jouit comme le propritaire lui-mme.
En consquence si lusufruitier dispose des mmes prrogatives que le propritaire (mis part
le droit le disposer) , il doit respecter le mode de jouissance dtermin par le propritaire
.Nest ce pas en complment cette obligation que le lgislateur Marocain prvoit, dans les
arts.43 et 44 du Dahir de 1915, que lusufruitier doit se conformer lusage constant des
propritaires ou encore lusage des anciens propritaires .
b- La jouissance en bon pre de famille :

La formule est employe par lart 54 du Dahir de 2 juin 1915 . Elle indique la mesure dans
laquelle serait apprcie la responsabilit de lusufruitier, par rapport la conduite quaurait
eu un type abstrait dhomme prudent et diligent plac dans une situation identique . Ceci
implique que lusufruitier est tout dabord tenu dentretenir la chose de faon ne pas abuser
de la jouissance .Mais galement lusufruitier est tenu de conserver la chose ; une application
intressante de cette ide est indique par lart.65 du Dahir de 2 juin 1915 ; si un tiers,
pendant la dure atteinte doit tre dnonc celui ci par lusufruitier, sinon la responsabilit
de ce dernier pourrait tre engage.
c - Lentretien de la chose.
Lexpression doit tre prise dans un sens large , il sagit non seulement des dpenses
dentretien , mais aussi des charges de la chose .Lusufruitier doit effectuer les dpenses
dentretien car un bon pre de famille les engagerait .Par contre il nest pas en principe tenu
des grosses rparations car celles ci en gnral se payent sur le capital et seront donc la
charge du nu-propritaire.
d- La sanction des obligations de lusufruitier.
En vertu de lart .67 , si lusufruitier abuse dans sa jouissance, soit en commettant des
dgradations sur le fonds, soit en le laissant prir faute dentretien , les juges peuvent , suivant
la gravit des circonstances , ou prononcer lextinction absolue de lusufruit ou nordonner la
rentre du propritaire dans la jouissance de lobjet qui en est grev , que sous la charge de
payer annuellement lusufruitier ou ses ayants -cause , une somme dtermine jusqu'
linstant o lusufruit aurait d cesser .
A noter que les cranciers de lusufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la
conservation de leurs droits, ils peuvent offrir la rparation des dgradations commises et des
garanties pour lavenir.
C - Les obligations en fin dusufruit :
Apparat videmment essentiellement la ncessite de restituer la ou les choses objets de
lusufruit ; mais galement un compte entre lusufruitier et le nu-propritaire peut savrer
ncessaire .
a - Choses restituer :
En principe doivent tre restitues les choses mmes qui ont t reues, sauf si les choses
avaient pri par la faute de lusufruitier. la restitution se ferait alors par versement dune
somme dargent ; titre de dommages intrt .Dans le cas du quasi usufruit il faudrait
restituer des choses du mme genre , de la mme qualit et dans la mme quantit.
b- Etablissement dun compte .
La coexistence de deux droits mmes trangers peut faire apparatre des crances rciproques
la fin de lusufruit.
Entreront ainsi en compte les fruits civils( pour la dernire anne ils sont perus jour par jour
.) , les dgradations imputables lusufruitier , le capital des charges imposes sur la proprit

et avances par lusufruitier . En principe les amliorations apportes par lusufruitier

nentreront pas en compte.
Section II : Lusage et lhabitation :
Ces droits sont galement attachs la personne de leur titulaire , et par consquent seront au
maximum viagers . Le dmembrement est encore plus accentu que dans lusufruit , les
prrogatives du titulaire seront relativement restreintes, mais il ne sen agit pas moins de
droits rels .Ces droits, malgr la formule de lart.76 du Dahir du 2 juin 1915 : Les droits
dusage et dhabitation stablissent et se perdent de la mme manire que lusufruit. , ne
peuvent stablir que par la volont ; le lgislateur na pas en effet cre de droits dusage ou
dhabitation alors quil a prvu des droits dusufruit.
Paragraphe I : Le droit dusage :
Lide gnrale est que lusager doit se comporter de la mme manire que lusufruitier. Mais
il na pas les mmes prrogatives de jouissance , et son droit est incessible
A - Les prrogatives de lusager :
A dfaut de titre, ces prrogatives sont indiques par lart .81 du Dahir du 2 juin 1915 ; elles
sont limites aux besoins de lusager et de sa famille.
a- La portion des fruits appartenant lusager :
Cest celle que rclament ses besoins personnels et les besoins de sa famille .
b- Lapprhension des fruits :
Si les besoins de lusager galent la production du fonds sur lequel porte son droit, il se
comportera comme un vritable usufruitier. Par contre , sil na droit qu une partie des fruits
, il est normal que lexploitation
reste au propritaire qui percevra le surplus disponible ; dans ces conditions lusager devra
demander les fruits qui lui sont ncessaires au propritaire et contribuer aux dpenses au
prorata de ce dont il jouit.
B - Lincessibilit du droit de lusager :
Elle est indique par lart.84 du Dahir 2 juin 1915 , et cest l une diffrence importante entre
lusufruit et lusage .La solution est normale ; lusage tant proportionn aux besoins de
lusager et de sa famille toute cession est impossible car un nouvel usager aurait des besoins
diffrents. Ainsi le droit ne peut tre cd , ni lou ; de mme il ne peut tre hypothqu car il
est inalinable .
Paragraphe II : Le droit dhabitation
Ce droit est analogue lusage , mais encore plus limit, cest un usage restreint . La nature
est identique dans les deux cas, et lamnagement identique .Le droit dhabitation confre en
effet son titulaire et sa famille lusage dune maison dhabitation (lart.83 D .1915 ) .Il ne

faut pas confondre cette situation avec celle cree par le bail ; ne serait ce que parce que le
titulaire na pas dobligation contractuelle envers le propritaire , en particulier na pas
verser de loyers.
Section III : Les baux rels : le bail emphytotique
Le bail emphytotique a pour but de permettre au preneur un amnagement de longue dure
du fonds ; ce bail na pas t linstar des baux rglements par le D.O.C ,mais par le Dahir
du2 juin 1915.
Il sagit dun bail longue dure (18 ans minimum , 99 ans maximum , renouvelable par
volont expresse ) , ne pouvant porter que sur des immeubles.
La situation du bailleur est simple , il est libr de toutes les charges de limmeuble et peroit
une redevance modeste.
Lemphytote a, lui, des droits tendus ; sous rserve de ne pas diminuer la valeur du fonds il
peut oprer toutes transformations , toutes modifications de destination .Il peut cder son droit
, lhypothquer , constituer des servitudes , ce pour la dure du bail. Corrlativement il est
tenu toutes les contributions et charges , ainsi quaux grosses rparations.
A la cessation du bail (expiration , rsolution pour inexcution des clauses du bail) les
amliorations et constructions raliss par lemphytote reviennent au propritaire sans
indemnit verser celui l.
CHAPITRE II : LES SERVITUDES
Aux termes de lart.108 du Dahir du 2 juin 1915 : Une servitude est une charge impose sur
un immeuble pour lusage et lutilit dun immeuble appartenant un autre propritaire .
Bien que cette dfinition soit priori peu comprhensible, car on ne conoit pas ,en effet , un
droit rsultant dun rapport entre deux fonds .En ralit cette dfinition ne peut tre comprise
que dans une perspective historique ; les rdacteurs du Dahir du 2juin 1915 nont pas voulu
que par le biais de servitudes personnelles puissent revivre les pratiques du droit fodal . Donc
il faut considrer que lart.108 du Dahir de 1915 analyse la servitude comme un droit propter
rem ( appartenant tout propritaire du fonds dominant ) engendrant en consquence une
obligation propter rem ( simposant tout propritaire du fonds servant ) .
Quelles sont les caractristiques de la servitude ?
Comment se fait son amnagement ?
Section I : Les caractristiques de la servitude
Avant danalyser les caractristiques de la servitude ,il importe de mettre en exergue la
classification gnrale des servitudes .
Paragraphe I : La classification gnrale des servitudes

Suivant l article 109 du Dahir du 2 juin 1915 trois catgories de servitudes seraient
envisager : drivant de la situation des lieux, tablies par la loi, tablies par le fait de
lhomme. Le classement est tout fait discutable, la limite inexact.
Il y aurait en effet deux classes de servitudes ; lune tablie indirectement ou directement par
la loi ( drivant de la situation des lieux ou tablies par la loi), lautre par la volont de
lhomme.
La premire catgorie ne peut porter le nom de servitude ; toute obligation impose par la loi,
soit raison de la situation des lieux, soit pour toute raison nest pas vritablement servitude :
celle-ci nest pas une charge gnrale et indtermine, mais seulement une charge
exceptionnelle. Donc la premire classe sanalyse en restrictions du droit de proprit ; seules
les servitudes tablies par le fait de lhomme constituent de vritables servitudes.
Paragraphe II : Lanalyse de la servitude
Aux termes de lart.108 du Dahir du 2 juin 1915 : Une servitude est une charge impose sur
un immeuble pour lusage et lutilit dun immeuble appartenant un autre propritaire.
Il en rsulte que la servitude est un rapport entre deux fonds, elle ne peut tre personnelle.
A - la servitude est un rapport entre deux fonds :
n la servitude est une charge impose un hritage. Bien entendu ce nest pas le fonds qui la
supportera, mais le propritaire du fonds en tant que tel ; ainsi, si le fonds servant est vendu,
lacqureur supportera la servitude, car il sera devenu propritaire. Autrement dit la servitude
va constituer une obligation propter rem, pesant sur le propritaire en tant que titulaire du
droit sur le bien.
n la servitude est une charge impose au profit dun autre fonds. L encore, ce nest pas le
fonds dominant qui profite de la servitude, mais son propritaire en sa qualit de titulaire du
droit sur le bien ; si le fonds dominant est vendu, lacqureur devenu propritaire bnficiera
de la servitude.
Deux consquences peuvent tre dgages : tout dabord la servitude est un droit rel
immobilier , en principe perptuel puisquil rsulte du rapport deux immeubles .Ensuite il
sagit dun droit indissociable du fonds dont il est laccessoire.
B - La servitude ne peut tre personnelle :
Selon lart.145 du Dahir du 2 juin 1915 la servitude ne peut tre impose la personne, ni en
faveur de la personne .
Par consquent la servitude se caractrisera non seulement par un rapport entre deux fonds,
mais aussi comme un rapport la charge de lun des fonds au profil de lautre , faisant
abstraction de la personne mme des propritaires respectifs .
Section II : Lamnagement des servitudes

A cet gard, trois questions mritent de retenir lattention la constitution des servitudes, leur
exercice et leur disparition.
Paragraphe I : La constitution des servitudes
Les servitudes ne peuvent stablir que par titre , et lusage et lentendue des servitudes ainsi
tablies se rglent par le titre qui les tablit.
Il est noter que les servitudes doivent tre inscrites sur le titre foncier du fonds servant pour
produire leurs effets entre les parties et tre opposables aux tiers.
Paragraphe II : Lexercice des servitudes
Le titre tablissant la servitude en prcisera gnralement les conditions dexercice .Si les
conditions ne sont pas prcises , les rgles du Dahir du 2juin 1915 vont sappliquer .
A - Lobligation de subir la servitude :
Selon lart.151 du Dahir du 2 juin1915 le propritaire du fonds servant ne peut rien faire qui
tende diminuer lusage de la servitude ou la rendre plus incommode . Il doit donc
supporter la servitude telle quelle existe ; il na pas en principe la possibilit de la modifier .
Cependant lalina 3 de ce texte introduit un temprament cette rgle : dans lhypothse o
ltat primitif devient plus onreux pour le propritaire du fonds servant , ou sil lempche de
faire des rparations avantageuses , il pourra offrir au propritaire du fonds dominant un
endroit aussi commode pour lexercice de ses droits .
Ainsi si la servitude de passage empche de construire , on pourra offrir un autre passage au
titulaire de la servitude .
B - La possibilit dusage de la servitude :
Le propritaire du fonds dominant peut se servir de la servitude et faire ses frais les travaux
ncessaires son exercice.
Mais il ne peut faire aucun changement qui aggraverait la condition du fonds servant . Ainsi il
serait impossible, sous prtexte dentretenir le chemin permettant le passage, de llargir .
Mais il faut ici considrer que le changement interdit est celui qui se ferait en dehors de
ltendue de la servitude ; une aggravation dans les limites de la servitude serait possible :
ainsi une servitude de vue permettrait le percement successif de plusieurs fentres.
Paragraphe III : La disparition des servitudes
La servitude est en principe perptuelle puisquelle rsulte dun rapport entre deux fonds.
Mais dans certains cas elle disparatra lorsque les choses de trouvent dans un tat tel quon ne
peut plus en user .
PARTIE II : LES SURETES

Les srets sont des garanties confres aux cranciers par la loi ou la convention, contre les
risques dinsolvabilit du dbiteur, pour garantir le paiement de sa crance.
Cette insolvabilit peut tre provoque par le dbiteur lui mme, et ce, par le recours deux
moyens :
Le dbiteur peut diminuer son actif en disposant dune partie ou de la totalit de ses biens ;
Le dbiteur peut augmenter son passif en contractant de nouvelles dettes : Le crancier
risque de concourir avec dautres cranciers et de ntre pay quau prorata du montant de sa
crance.
A cet gard larticle 1241 du DOC nonce que : Les biens du dbiteur sont le gage commun
de ses cranciers, et le prix sen distribue entre eux par contribution, moins quil ny ait
encore entre les cranciers des causes lgitimes de prfrence
Seuls donc chappent au risque dinsolvabilit du dbiteur et la procdure de distribution
par contribution les cranciers titulaires de srets. En dautres termes, les srets confrent
aux obligations leur efficacit. Elles peuvent tre classs selon leurs sources et leurs objets :
1. La classification des srets base sur leurs sources :
On distingue cet gard les srets lgales et les srets conventionnelles.
Les srets lgales sont accordes par la loi certains cranciers dont les crances sont dignes
dune protection particulire. Ce sont des privilges.
Les srets conventionnelles naissent dun accord de volont. Il sagit de lhypothque, du
gage et de lantichrse
2. La classification des srets base sur leur objet :
On distingue cet gard les srets personnelles qui consistent en ladjonction dun
codbiteur ; cest dire dun tiers qui se propose de garantir le paiement de sorte que le gage
du crancier porte sur le patrimoine de deux dbiteurs et les srets relles qui consistent dans
laffectation dun ou plusieurs biens du dbiteur au paiement dune crance dtermine. Le
crancier se verra accorder un vritable droit rel qui lui permettra de se faire payer par
prfrence aux autres cranciers et de saisir le ou les biens affects au paiement de sa crance
en quelque main quils se trouvent.
Cest cette dernire distinction qui nous servira de plan pour tudier les srets en droit
marocain.
TITRE PREMIER : LES SURETES PERSONNELLES :LE CAUTIONNEMENT.
Il nexiste quune sret personnelle qui est le cautionnement. Toutefois certaines institutions
accordent aux cranciers une garantie aussi importante que celle accorde par le
cautionnement. Il sagit principalement de la solidarit passive, qui ncessite lexistence de
plusieurs dbiteurs et permet au crancier de sadresser lun quelconque de ses dbiteurs
pour lui rclamer le remboursement de la totalit de sa crance.

Le cautionnement doit tre distingu de la solidarit, car dans le second cas les dbiteurs
procdent au paiement une dette qui leur est propre alors que dans le premier cas la caution
garantit la dette dautrui . Il en rsulte que :
1. Lengagement de la caution est accessoire par rapport lengagement du
dbiteur principal.
2. Quil est tout fait logique de traiter moins svrement la caution.
Le mot cautionnement est utilis, de nos jours, dans une double acception :
1. Dans une premire acception, le cautionnement signifie le dpt dune somme dargent ou
de valeurs destins garantir la bonne excution des devoirs de sa profession et de rparer les
consquences des fautes ventuelles. Ainsi les comptables des deniers publics sont tenus, ds
leur entre en fonction, de verser un cautionnement qui est affect au paiement des
condamnations quils pourraient encourir. Dans cette acception , Le mot cautionnement est
synonyme de gage ;
2. Dans une seconde acception, Le cautionnement est un contrat par lequel une personne
soblige envers le crancier satisfaire lobligation du dbiteur, si celui ci ny satisfait pas
lui mme. Art 1117 du DOC.
Il rsulte de cette dfinition que le cautionnement revt deux caractre :
Le cautionnement est un contrat. Le cautionnement est un contrat accessoire.
CHAPITRE 1 : Les caractres du cautionnement :
Section 1 : Le cautionnement est un contrat :
Le cautionnement est un contrat consensuel : Il nest soumis aucune force particulire, le
droit commun lui est applicable quant la preuve.
Cependant, larticle 1123 du DOC nonce que : Lengagement de la caution doit tre exprs
et ne se prsume point .
Cette exigence se comprend aisment. Le cautionnement est un acte grave. Qui cautionne
paye, est un vieux proverbe.
Lintention du cocontractant doit tre exprime dune faon quivoque, mais lengagement de
la caution peut tre pris en termes quelconques et en dehors de toute forme sacramentelle.
Du principe quil prvoit, larticle 1123 du DOC dduit cette consquence quon ne peut pas
tendre le cautionnement au del des limites dans lesquelles il a t contact. Il doit tre
interprt restrictivement.
Le cautionnement est un contrat unilatral : seule la caution soblige, le crancier nassume
aucune obligation. Si le crancier sobligeait payer une somme dtermine la caution
titre de rmunration du service rendu, le contrat cesserait dtre un cautionnement et serait

considr comme une assurance du crancier contre linsolvabilit de son dbiteur : Cest
lassurance - crdit.
Le cautionnement est un contrat gratuit. Aux termes de larticle 1131 du DOC
Le cautionnement est essentiellement gratuit. Toute stipulation de rtribution est nulle et
rend nul le cautionnement comme tel. Cette rgle reoit exception entre commerants pour
affaire de commerce, sil y a coutume en ce sens.
Section 2 : Le cautionnement est un contrat accessoire :
Le cautionnement ncessite lexistence dune dette principale cautionner.
De ce caractre accessoire dcoulent plusieurs consquences :
1. Le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable. Une obligation nulle nest
pas susceptible dtre cautionne ;
2. Le cautionnement ne peut excder ce qui est d par le dbiteur. En revanche, il peut tre
contract pour une partie de la dette seulement ;
3. Le cautionnement suit en principe le sort de lobligation principale.
CHAPITRE II : Les effets du cautionnement :
Le cautionnement engendre trois sries de rapports : entre le crancier et la caution, entre la
caution et le dbiteur et entre les cautions, lorsquil existe plusieurs cautions.
Il est ncessaire de faire le dpart entre le cautionnement simple et le cautionnement solidaire.
Section 1 : Les rapports entre la caution et le crancier :
Paragraphe 1 - Le cautionnement simple
Il y a cautionnement simple :
Lorsque la caution ne sest pas engage solidairement avec le dbiteur.
Lorsque le cautionnement ne constitue pas un acte de commerce de la part de la caution.
La caution simple est oblige personnellement, mais son obligation est accessoire
lobligation du dbiteur.
a) Lengagement de la caution est un engagement personnel :
Le crancier peut poursuivre directement la caution condition que le dbiteur principal soit
mis en demeure dhonorer son engagement.
Toutefois, la caution ou ses ayants cause ne peuvent tre poursuivies, avant lchance, que
dans deux cas :

1. Si la caution meurt avant lchance, le crancier a le droit dagir contre sa succession, sans
attendre lchance.
2. Si linsolvabilit de la caution est dclare, le crancier est en droit de se soumettre aux
rgles en matire de redressement et de liquidation judiciaires mme avant lchance
principale.
La caution peut opposer au crancier toutes exceptions personnelles et relles qui
appartiennent au dbiteur mme si ce dernier sy oppose ou y renonce.
La caution peut agir contre le crancier, afin dtre dcharge de la dette, si le crancier
diffre rclamer lexcution de lobligation aussitt quelle est devenue exigible.
b) Lengagement de la caution a un caractre subsidiaire :
La caution a le droit dexciper du bnfice de discussion :
A lchance de la dette, le crancier nest pas oblig de poursuivre le dbiteur principal. Il a
le droit de sadresser directement la caution. Mais la loi permet celle ci darrter le
poursuivant en lui opposant le bnfice de discussion ; cest dire le contraindre sadresser
dabord au dbiteur.
Le bnfice de discussion traduit le caractre subsidia ire de lengagement de la caution.
Pour mettre en uvre le bnfice de discussion deux conditions doivent tre runies :
1. La caution doit indiquer au crancier les biens du dbiteur susceptibles dexcution ;
2. Les biens indiqus doivent tre situs sur le territoire marocain.
La mise en uvre du bnfice de discussion suspend les poursuites contre la caution, mais le
crancier est autoris prendre toutes les mesures conservatoires contre elle.
Si la discussion des biens na procur au crancier quun paiement partiel, la caution nest pas
libre que jusqu' concurrence de ce paiement. Le crancier pourra reprendre ses poursuites
contre la caution pour le reliquat.
La caution perd le bnfice de discussion dans les cas qui suivent :
En cas de renonciation formelle au principe de discussion, notamment lorsque la caution
sest engag solidairement avec le dbiteur principal ;
Lorsque les poursuites et lexcution contre le dbiteur sont devenues trs difficiles ;
En cas de dconfiture notoire ou dinsolvabilit dclare du dbiteur principal ;
Lorsque les biens du dbiteur, susceptibles dtre discuts sont soit litigieux, soit grevs
dhypothques qui absorbent la majeure partie de leur valeur, soit insuffisant pour rgler le
crancier ;

 Lorsque le dbiteur a un droit rsoluble sur ses biens.

Paragraphe 2 - Le cautionnement solidaire.
Le cautionnement est solidaire :
Lorsque la caution sest expressment oblige solidairement avec le dbiteur.
Lorsque le cautionnement constitue un acte de commerce de la part de la caution.
Dans ses rapports avec les cranciers, la caution doit tre assimile un dbiteur solidaire
dou par exemple les consquences suivantes :
1. La caution ne peut pas arguer du bnfice de discussion ( article 1137) ;
2. La caution peut opposer les exceptions qui lui sont personnelles, mais elle ne peut opposer
les exceptions qui sont purement personnelles au dbiteur principal ;
3. la demeure du crancier lgard du dbiteur principal produit ses effets lgard des
cautions solidaires.
Section 2 : Les rapports entre le dbiteur et la caution
Le DOC distingue dans ses articles 1141 et 1143 deux hypothses :
A Lhypothse o la caution a pay la dette.
B- Lhypothse o la caution nas pas encore pay la dette.
Paragraphe 1 - La caution a pay la dette :
Lorsquelle a pay la dette, la caution a , en principe, un recours contre le dbiteur principal
pour tre compltement indemnise de toutes les consquences dommageables que le
paiement entran pour elle. Ce recours dcoule de la notion mme du cautionnement :
Si le crancier a d mettre en uvre cette sret, la caution, jouant un rle de garant et
nayant pas dintrt dans lopration, peut recourir contre le dbiteur principal qui doit
assumer effectivement la charge de lobligation. Le recours de la caution est exclu dans les
rares hypothses o le cautionnement est intervenue avec une intention librale envers le
dbiteur principal, la caution renonant par avance, ou posteriori, exercer son recours
contre le dbiteur garanti ;
O la dette est au fond une dette personnelle ;
O le cautionnement a t contract malgr lopposition du dbiteur ;
O la caution a pay ou sest laisse condamner en dernier ressort sans avertir le dbiteur, si
le dbiteur prouve quil a dj rgl la dette ou quil est capable den prouver la nullit ou
lextinction.

a) Objet du recours :
Larticle 1143 du DOC dispose que : La caution qui a valablement teint lobligation
principale a son recours, pour tout ce quelle a pay, contre le dbiteur mme si le
cautionnement a t donn linsu de ce dernier. Elle a recours galement pour les frais et
dommages qui ont t la consquence lgitime et ncessaire du cautionnement.
1. La caution est en droit de se faire rembourser tout ce quelle a pay pour le compte du
dbiteur : Le capital de la dette, les intrts ventuellement dus au crancier et les frais
engags par celui ci dans la mesure o il peut les rclamer la caution ;
2. La caution peut rclamer le remboursement des frais exposs par elle ;
3. La caution a le droit de demander des dommages- intrts, si elle a subi un prjudice : Les
dommages intrts ne pourront tre rclams que si les sommes obtenues sous les chefs
prcdents laissent subsister un prjudice distinct de celui dcoulant du fait davoir eu
avancer certaines sommes : par exemple, la caution subit un dommage lorsquelle na pas pu
payer elle mme une dette personnelle et a t condamne en consquence des dommages
intrts, ou encore ses biens ont t saisis et mis en vente par ses cranciers ; ou bien la
caution a d elle mme emprunter des conditions rigoureuses pour excuter son obligation.
Le dbiteur principal doit indemniser la caution de ces divers prjudices.
b) Les actions de la caution :
Pour recouvrer les diffrentes sommes, la caution a deux actions : Une action personnelle, et
une action subrogatoire.
Ces deux actions comportent, chacune des avantages et des inconvnients.
1. Laction personnelle de la caution :
Laction personnelle de la caution est fonde sur le mandat quand la caution sest engage
la demande du dbiteur et sur la gestion daffaires lorsque la caution a agi spontanment.
Cette action personnelle permet la caution de demander des dommages - intrts, alors que
laction subrogatoire permet la caution de rclamer au dbiteur ce que le crancier lui mme
tait en droit d exiger du dbiteur.
2. Laction subrogatoire :
La caution est subroge, en vertu de larticle 214 tous les droits et actions du crancier
dsintress.
La caution peut donc exercer les privilges, hypothques et autres garanties attaches la
crance par elle acquitte.
Lexercice par voie de subrogation de laction du crancier peut tre trs avantageux pour la
caution : Le recours le recours fond sur la subrogation, sil exclut les avantages que
comporte laction personnelle, fait, en revanche, bnficier la caution des srets dont la
crance paye pourrait tre assortie.

Paragraphe 2 - L a caution nas pas encore pay la dette.

Bien que la caution nait pas encore pay la dette, la loi lui donne cependant, dans certains cas
exceptionnelles, le droit dintenter un recours lavance.
Il en est ainsi dans trois cas :
a) Lorsque la caution est poursuivie en justice pour le paiement, et mme avant toutes
poursuites, ds que le dbiteur est en demeure dexcuter lobligation ;
b) Lorsque le dbiteur sest oblig lui rapporter la dcharge du crancier dans un dlai
dtermin, si ce terme est chu ;
c) Lorsque les poursuites contre le dbiteur sont devenues notablement plus difficiles par suite
du changement de rsidence ou de domicile du dbiteur, ou de son tablissement industriel.
Section 3 : Les rapports entre les cautions ( Les cofidjusseurs)
A supposer que plusieurs cautions aient garanti un mme dbiteur pour une mme dette,
chacune des cautions ne sera tenue envers les autres que pour sa part et portion, et ce, quelle
soit solidaire avec les autres cautions ou non.
Cependant lorsque la caution est solidaire avec dautres cautions, elle doit la caution qui a
pay pour elle sa part et doit supporter en partie la charge de linsolvabilit de certains des
cofidjusseurs.
CHAPITRE III: Lextinction du cautionnement
Lengagement de la caution est la fois accessoire et personnel. En tant quengagement
accessoire, il steint lorsque lobligation du dbiteur disparat. Cest lextinction par voie
accessoire.
En tant quengagement personnel, il steint par les modes dextinction par voie principale.
Section 1: Lextinction par voie principale.
Aux termes de larticle 1151 du DOC : Lobligation qui rsulte du cautionnement, steint
par les mmes causes que les autres obligations, mme indpendamment de lobligation
principale.
Il rsulte de cette disposition que lobligation de la caution peut steindre alors que la dette
du dbiteur subsiste.
Section 2: Lextinction par voie accessoire.
Selon larticle 1150 du D.O.C : Toutes les causes qui produisent la nullit ou lextinction de
lobligation principale teignent le cautionnement .
Ainsi lengagement de la caution disparat par la disparition de lengagement principal.

TITRE II : LES SRETES REELLES :

Les srets relles peuvent tre des srets relles mobilires et des srets relles
immobilires.
Chapitre I : Les srets relles mobilires
Les srets relles mobilires peuvent tre des srets conventionnelles ou des srets lgales.
Section 1 : les srets conventionnelles : le gage
Les srets conventionnelles sont des srets consistant dans laffectation dun bien meuble
la garantie du paiement dune crance. La forme la plus connue demeure le gage.
* Comment le gage se constitue t-il ?
* Quels sont les droits et obligations quil cre ?
* Quelles sont les causes de son extinction ?
Paragraphe 1 : La constitution du gage :
Le gage est un contrat rel qui ncessite, pour sa formation, outre les conditions de formation
ordinaires, la remise du bien objet du gage. Les modalits de cette remise diffrent selon
lobjet du gage.
Paragraphe 2 : Les droits et les obligations du crancier gagiste
La loi confre au crancier gagiste des droits et lui fait assumer des obligations.
A- Les droits du crancier gagiste :
Ces droits sont essentiellement au nombre de trois :
a) le droit de retenir lobjet du gage :
Lobjet du gage est retenu par le crancier gagiste ou le tiers convenu jusquau rglement de
ce qui est d .
b- Le droit de faire vendre lobjet du gage par voie judiciaire :
Aux termes de larticle 1218 du D. O. C : En cas dinexcution mme partielle de
lobligation, le crancier dont la crance est exigible la facult, sept jours aprs une
simple signification faite au dbiteur et au tiers bailleur du gage, sil y en a un, de faire
procder la vente publique des objets donns en gage.........
Le dbiteur peut dans le dlai de sept jours faire opposition et arrter la vente en saisissant le
tribunal. A dfaut dopposition dans le dlai prescrit ou si lopposition est rejete par le
tribunal, la vente judiciaire de la chose engage est ordonne.

La situation du crancier gagiste est meilleure que celle dun crancier chirographaire : le
gagiste nest pas astreint suivre les formes de la saisie - excution, puisqutant nanti, ayant
la chose en sa possession, il na pas craindre le dtournement par dbiteur. Il suffit que le
gagiste sadresse au tribunal pour lui demander dordonner la vente du bien engag.
Il est noter que le pacte commissaire, cest dire la stipulation qui autoriserait le crancier,
faute de paiement, sapproprier le gage ou en disposer sans les formalits prescrites par la
loi est prohib. De mme est nulle la clause de voie pare : toute stipulation au contrat qui
autoriserait le tiers dpositaire dfaut de paiement par le dbiteur liquider le gage et
payer le crancier sans respecter les formalits prvues par la loi. La liquidation du gage ne
peut rsulter que dune vente aux enchres publiques.
c- Le droit de prfrence sur le prix :
Au cas o il fait vendre le meuble, le crancier jouit du droit de prfrence sur le prix. Il est
donc pay sur cette valeur avant tous les cranciers.
Mais le crancier gagiste peut se heurter dautres cranciers disposant aussi dune sret
relle.
La solution de ce conflit relve du problme plus gnral du classement des srets. Il y a lieu
de distinguer selon la nature des srets en conflit.
Sil y a plusieurs cranciers gagistes successifs pour un mme objet ( ce qui suppose que la
chose a t remise entre les mains dun tiers convenu), lordre de prfrence se dtermine
daprs la date des constitutions du gage, en vertu de la rgle Prior tempore, potior jure.
Si un crancier gagiste se trouve en concours avec des cranciers privilgis, la prfrence
est donne dans ce cas au crancier gagiste sauf si ce dernier se trouve en concours avec un
crancier titulaire du privilge de conservation qui a expos des frais postrieurement la
constitution du gage.
B- Les obligations nes du contrat de gage :
Le contrat de gage est un contrat unilatral. Il ne fait natre par lui mme dobligations qua la
charge du crancier. Les obligations sont aux nombres de trois : Lobligation de veiller sur la
chose en bon pre de famille, lobligation de ne pas se servir de la chose pour son usage
personnel et lobligation de restituer la chose aprs extinction de la crance.
a) Lobligation de conserver la chose :
Le crancier nanti est tenu de conserver la chose en bon tat. Si pour les besoins dune telle
conservation, il a fait des dpenses ncessaires, le dbiteur devra lui en tenir compte ( article
1216 du D.O.C ) ;
Si la chose vient prir ou se dtriorer par le fait ou la faute du crancier (ou par le fait et
la faute des personnes dont il est responsable) , le crancier est tenu de rparer la perte subie
par le dbiteur.

Si le crancier ne veille pas la conservation de la chose objet du gage, le dbiteur a, aux

termes de larticle 1208 du DOC, le choix entre :
1. demander que le gage soit remis entre les mains dun tiers dpositaire, sauf son recours en
dommages contre le crancier ;
2. contraindre le crancier remettre les choses en ltat o elles se trouvaient au moment o
le gage a t constitu ;
3. exiger la restitution du gage en remboursant la dette, encore que lchance ne soit pas
arrive.
b- Lobligation de ne pas se servir de la chose :
Le crancier gagiste na pas la jouissance de la chose engage.
Larticle 1209 formule cette rgle en disposant que : ds que le contrat de nantissement est
teint, le crancier est tenu de restituer le gage avec tous ses accessoires et de faire raison des
fruits quil a perus, soit au dbiteur, soit au bailleur du gage.
Le crancier gagiste doit, par consquent, conserver les fruits ou les revenus titre
daccessoires de la chose et il en est comptable envers le constituant du gage.
Le crancier gagiste na pas davantage lusage de la chose. En cas de contravention, il rpond
mme du cas fortuit, sans prjudice des dommages intrts du constituant du gage et sexpose
au choix rserv au dbiteur par larticle 1208 du DOC.
Le crancier gagiste na pas en principe le droit de disposer de lobjet du gage :
Sil ny a pas de pril en la demeure et si la chose menace de se dtriorer ou de prir, le
crancier doit se contenter den avertir aussitt le dbiteur afin de lui permettre de retirer la
gage et lui en restituer un autre dgale valeur.
Sil y a pril en la demeure, le crancier est tenu de se faire autoriser par le tribunal vendre
le gage, dans ce cas le produit de la vente remplace le gage.
c- Restitution de la chose aprs le paiement :
Lorsque la dette a t totalement acquitte, tant en principal quen intrts et frais, le crancier
doit restituer le gage avec tous ses accessoires.
Le constituant du gage ne peut rclamer la restitution que lorsque le crancier a t totalement
dsintress. Cela tient au fait que le gage, comme toutes les srets relles, est indivisible.
Tant que la crance garantie nest pas totalement teinte le gage subsiste dans son intgralit.
Paragraphe 3 : Lextinction du gage :
Le gage peut steindre soit titre accessoire, soit par voie principale :

1. Le gage prend fin ds lors que la crance quil garantissait et dont il constituait laccessoire
a disparu pour une cause quelconque ( par exemple, paiement, compensation, nullit,
rsolution).
A noter quune crance garantie par un gage est imprescriptible tant que le gage reste entre les
mains du crancier, car le fait pour le dbiteur de laisser la chose entre les mains du crancier
constitue de sa part une reconnaissance permanente de sa dette. Cest dailleurs ce que prescrit
larticle 377 du DOC qui dispose que : La prescription na pas lieu, lorsque lobligation est
garantie par un gage ou une hypothque.
2. Le gage peut steindre par voie principale, pour des causes qui lui sont propres. Il en est
ainsi dans les cas qui suivent:
La renonciation du crancier au gage, cest le cas lorsque le crancier se dessaisit
volontairement de la chose entre les mains du dbiteur.
La destruction ou la perte totale de la chose engage, cest le cas lorsque la chose prit la
suite dun incendie. Le crancier a cependant le droit sur les indemnits qui pourraient tre
dues par le tiers responsable ou par lassureur par application de la subrogation relle.
La rsolution du droit du constituant. Le gage constitu par celui qui naurait sur la chose
quun droit rsoluble steint par cette rsolution.
La confusion, cest dire lorsque le droit du gage et le droit de proprit se trouvent runis
sur la tte dune mme personne.
Lexpiration du terme ou la ralisation de la condition rsolutoire sans laquelle le gage a t
constitu.
La cession de le dette sans le gage.
La vente du gage rgulirement faite par le crancier antrieur en date par application de la
rgle prior tempore potior jure.
Larticle 1234 du D.O.C omet de mentionner une autre cause dextinction du gage : Il sagit
de la dchance du crancier dans tous les cas o ce dernier abuse de la chose, la nglige ou la
met en pril.
Section 2 : Les srets lgales : Les privilges mobiliers
Aux termes de larticles 1243 : Le privilge est un droit de prfrence que la loi accorde sur
les biens du dbiteur raison de la cause de la crance
Il en rsulte :
1. Que le privilge est une faveur accorde par la loi. Le privilge ne peut exister quautant
quil a t formellement cre par le lgislateur : il ny a pas de privilge sans texte.
2. Que pour concder un privilge, la loi prend en considration la qualit de la crance et non
la personne du crancier.

3. Que le crancier titulaire dun privilge est prfr tous les autres cranciers. Lorsquil y
a un conflit entre plusieurs cranciers privilgis, la prfrence se rgle par les diffrentes
qualits des privilgis.
4. Les privilges qui grvent les biens dun dbiteur peuvent tre soit gnraux, soit spciaux.
Paragraphe1 : Les privilges mobiliers gnraux :
Les privilges mobiliers gnraux portent sur la totalit des meubles appartenant au dbiteur.
Le fondement de ces privilges peut tre recherch dans plusieurs directions :
Pour certains privilges, la loi prend en considration la situation particulire de certains
cranciers : cest le cas des salaris . Dautres privilges se justifient par lintrt gnral :
cest le cas du privilge du fisc et de la scurit sociale. Les privilges gnraux peuvent tre
rpartis en deux grandes catgories :les privilges du droit civil, et les privilge fiscaux.
A - Les privilges du droit civil :
Les privilges gnraux sur les meubles sont numrs par larticle 1248 du DOC. Ces
privilges sexercent selon lordre dans lequel ils sont numrs.
Les privilges du mme rang concourent galit.
Ils sont au nombre de huit :
a) Le privilge des frais funraires :
Ce privilge repose sur des raisons de dcence et de salubrit publique : Il garantit au dbiteur
insolvable une spulture convenable en assurant aux cranciers le remboursement des frais
quils ont avancs cette fin.
Lexpression frais funraires comprend toutes les dpenses de lotion du cadavre, de
transport, densevelissement et de pompes funbres.
Dans la fixation des dpenses privilgies, larticle 1248 du DOC tient compte de la condition
sociale du dfunt ; il nadmet les frais funraires comme privilgs que dans la mesure o
elles sont ncessaires, les frais tant fixs un minimum dusage.
En dautres termes, ni les frais drection dun monument sur la tombe du dfunt, ni le prix
dacquisition dune concession de terrain dans une cimetire, ni les dpenses de deuil du
conjoint ne peuvent tre considrs comme frais funraires.
b) Le privilge des frais quelconques de la dernire maladie :
Ce privilge a un fondement alimentaire dans la mesure o il tient compte du service rendu au
dbiteur dans la sauvegarde de la sant. En mme temps, il tend encourager ceux qui
donnent des soins des malades peu fortuns.
Les privilges des frais de la dernire maladie sapplique tous les frais que ncessite la
maladie : honoraires du mdecin ou du chirurgien, prix des mdicaments, sommes dues aux

cliniques, hpitaux, tablissements de cure, asiles psychiatrique dans lesquels lintress a t

soign.
Ces frais privilgis sont ceux affrents la dernire maladie. Il sagit de la dernire maladie
qui a prcd de six mois le dcs, la dconfiture ou la faillite.
c) Le privilge des frais de justice :
Le fondement de ce privilge est facile comprendre. Il ne faut pas que le crancier qui a fait
lavance des frais relatifs aux biens du dbiteur sur lesquels les autres cranciers seront pays,
soit expos, pour le remboursement de ces frais, subir la loi du concours. Ces frais ont t
exposs dans lintrt commun des cranciers, il est juste que tous en supportent la charge.
Le privilge des frais de justice couvre des frais comme ceux de scells, dinventaire, de
ventes, et dautres indispensables la conservation et la ralisation du gage commun.
d) Le privilge des salaires et crances assimiles :
Ce privilge trouve sa justification dans deux considrations : Il est indispensable que la
crance procdant du travail bnficie dun rang privilgi lorsque le dbiteur du salaire nest
plus en mesure de faire face moralement ses obligations.
Le salari a besoin de son salaire pour assurer sa propre subsistance et celle de sa famille.
Ce privilge intresse tous les salaris ; cest dire tous ceux qui louent leurs services pour les
six mois de salaire qui ont prcd le dcs ou la faillite.
Larticle 1248 du D.O.C assimile aux salaires, les indemnits dues pour inobservation des
dlais de congs appels pravis, les indemnits de cong pays, les dommages intrts
relatifs la rsiliation abusive du contrat de travail ou la rupture anticip dun contrat de
travail dure dtermin.
En outre, larticle 1248 du D.O.C reconnat aux salaris un superprivilge qui garantit le
paiement de la tranche insaisissable des salaires.
d) (bis) : Le privilge des fournitures de subsistances faits au dbiteur ou sa famille :
Ce privilge est institu plus dans lintrt du dbiteur que dans celui du crancier : Il faut que
le dbiteur le plus pauvre puisse obtenir du crdit chez les fournisseurs auxquels il sadresse
pour se procurer les choses indispensables sa subsistance.
Lexpression de fourniture de subsistance comprend toutes les choses ncessaires pour
lexistence journalire, cest dire non seulement les fournitures de denres alimentaires mais
aussi celle dclairage, de blanchissage et de vtements.
Lorsque les fournitures correspondent aux subsistances ainsi dfinies, il appartient au juge du
fond dapprcier souverainement si elles prsentent le caractre de ncessit requis pour que
la crance soit privilgie.

Ce privilge sapplique non seulement aux fournitures faites pour les besoins du dbiteur,
mais encore celles faits pour les besoins de sa famille.
Le privilge des fournitures de subsistance ne couvre que les frais contracts pendant les six
derniers mois.
e) Le privilge de la caisse nationale de scurit sociale :
Ce privilge est reconnu par larticle 28 du dahir du 27 juillet 1972 relatif au rgime de la
scurit sociale.
Il concerne les cotisations et les majorations de cotisations dues la C.N.S.S. Il sexerce
pendant un dlai de 4 ans compter de la notification au redevable aprs le retard intervenu
dans le versement des cotisations.
f) Le privilge des victimes des accidents de travail :
Ce privilge garantit la crance de la victime dun accident de travail ou de ses ayants droit
relative aux frais mdicaux, chirurgicaux, pharmaceutiques et funraires, ainsi quaux
indemnits alloues suite lincapacit temporaire de travail.
g) Le privilge des allocations :
Ce privilge garantit les allocations verses aux ouvriers et employs, soit par la caisse
nationale de scurit sociale ou par toute autre institution assurant le service des allocations
familiales lgard de leurs affilis, soit par les employeurs assurant directement le service
desdites allocations leur personnel.
B - Les privilges fiscaux :
Bien que leur tude relvent du droit fiscal, les privilges fiscaux doivent tre signals
loccasion de ltude des privilges du droit civil et ce pour deux raisons :
Parce que les privilges fiscaux garantissent des crances importantes.
Parce que les privilges fiscaux sont susceptibles dentrer en conflit avec les privilges du
droit civil.
Les privilges fiscaux sont aux nombre de deux : Le privilge garantissant les impts directs
et les taxes assimiles et la privilge garantissant les droits denregistrement.
Paragraphe 2 : Les privilges mobiliers spciaux :
A la diffrence des privilges gnraux, les privilges spciaux ne portent que sur certains
meubles du dbiteur.
Les raisons qui en dterminent la cration varient suivant les cas. On peut, ce propos, classer
ces privilges en trois groupes :

Les privilges qui repose sur lide du gage tacite, les privilges tenant la mise dune valeur
dans le patrimoine du dbiteur et enfin les privilges tenant la conservation de la chose.
A - Les privilges qui se fondent sur lide du gage tacite :
En ralit, le fondement de ces privilges se trouve dans le lien de connexit qui existe entre
L objet du privilge et le contrat qui a fait natre la crance garantie.
Peuvent tre rangs dans cette catgorie :
1. Le privilge qui garantit les sommes dues au commissionnaire sur la valeur des
marchandises lui expdies ;
2. Le privilge qui couvre les sommes dues au voiturier pour le prix du transport et pour les
frais faits, sur les choses transportes, tant quelles sont en sa possession ;
3. Le privilge qui garantit les crances des aubergistes et hteliers, pour leurs fournitures et
avances, sur les choses et effets du voyageur qui se trouvent encore dans lauberge ou lhtel.
4. Le privilge qui garantit les fermages et loyers des immeubles et les redevances dues au
crdirentier, en cas de cession de jouissance moyennant une rente.
a) A qui appartient le privilge du bailleur ?
Le privilge appartient au bailleur dimmeuble, cest dire la personne qui concde pour
son propre compte une location portant sur un immeuble.
Le privilge suppose un contrat prsentant les caractres dun vritable louage dimmeuble,
mais la nature du bail est indiffrente : il importe peu, pour lexistence du privilge, que le
bail soit bail dhabitation ou usage professionnelle, un bail commercial ou un bail ferme
LEtat peut lui mme conclure un bail sur son domaine priv et bnficier ainsi du privilge,
peu importe par ailleurs, que le bail soit crit ou verbal.
Lorsque le propritaire loue en garni, peut-il exercer le privilge du bailleur sur les objets que
le locataire apporte occasionnellement dans les lieux lous ?
Deux rponses doctrinales ont t avances ce sujet :
Selon la premire opinion doctrinale, il nest pas possible denvisager en pareil cas un gage
tacite car au moment de la conclusion du contrat le bailleur ne peut pas prendre en
considration les meubles que le locataire introduira rarement dans les locaux lous ( tribunal
civil - Seine, 17 janvier 1910, D P .1910, 5, 30 - colin et CAPITANT)
Selon une seconde opinion doctrinale, le gage tacite existe car le bailleur en garni a la
qualit de bailleur et par consquent doit bnficier du privilge du bailleur ?
b) Quelle est lassiette du privilge du bailleur ?

Il rsulte de lalina 2 de larticle 1250 du D.O.C que le privilge du bailleur sexerce sur
les fruits de la rcolte de lanne, sur les produits provenant du fonds qui se trouvent dans les
lieux et btiments lous, et sur ce qui sert lexploitation de la ferme comme garnir les lieux
lous .
1. Les produits de la rcolte de lanne et les produits du fonds qui se trouvent dans les lieus
et btiments lous.
Pour les rcoltes de lanne, ce nest pas lide du gage qui explique le droit du bailleur,
mais lide dune valeur mise par lui dans le patrimoine du fermier ; cest ainsi quil faut
considrer que le privilge peut sexercer mme si la rcolte a t engrange par le locataire
hors des lieux lous. Dailleurs la formule utilise par lalina 2 de larticle 1250 est trs
loquente ce sujet. Elle prcise que le privilge du bailleur sexerce sur les fruits de la
rcolte de lanne sans limiter ce privilge aux fruits se trouvant dans les lieux lous.
En revanche pour les produits du fonds qui se trouvent dans les lieux du btiment lous, il
nexiste aucun doute, le privilge du bailleur est fond sur lide du gage tacite. Il en rsulte
que mme les rcoltes des annes prcdentes sont affectes au privilge du loueur. Tant
quelles demeurent dans les lieux lous, elles restent son gage en tant quobjet garnissant la
ferme.
2. Les produits servant lexploitation de la ferme :
Sont galement affects au privilge en vertu de lalina 2 de larticle 1250 tous les objets qui
servent lexploitation de la ferme. Il sagit des instruments agricoles et des animaux attachs
la culture.
Cette disposition ne fait pas double emploi avec la prcdente car elle permet dadmettre que
le privilge portent sur les instruments et animaux servant lexploitation de la ferme mme
sils ne demeurent pas dans les lieux lous, cest dire ne garnissent pas les lieux lous.
3. Les objets qui garnissent les lieux lous :
La soumission de ces biens au privilge correspond parfaitement au fondement de celui ci, car
ce sont des biens dont le bailleur la possession indirecte par limmeuble et quon peut
considrer comme ayant t tacitement affect au rglement des sommes dues par le preneur.
Il sagit des meubles apports par le locataire pour demeurer dans les locaux lous tels que les
meubles meublants, tableaux, la vaisselles etc ...........
[ Pas de valeurs mobilires, pas dargent ]
Il est noter que le privilge du bailleur sur les biens dj cits ne peut sexercer que si
certaines conditions sont runies :
Le privilge du bailleur ne peut porter que sur des biens appartenant au locataire sauf
possibilit pour le bailleur darguer de sa bonne foi en vertu de larticle 456 du DOC.
c) Les crances garanties par le privilge :

Sont crances privilgies, les loyers, les fermages et les rentes chus au jour de la dconfiture
ou du redressement ou liquidation judiciaire du dbiteur.