LES BAUX COMMERCIAUX

COMPÉTENCE :

R. 145-23 :
TJ compétent pour statut des baux commerciaux ;
MAIS Président du TJ si révision du loyer.

CLAUSES :

L. 145-15 : réputées non-écrites les clauses ou arrangements qui remettent en cause des
droits d’OP (droit au renouvellement) => imprescriptible.

I. LES CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX

COMMERCIAUX
Mise à disposition d’un bien onéreuse : mise en jouissance temporaire paisible.

CONDITIONS RELATIVES AUX PARTIES

• Bailleur doit être propriétaire du local. Si immeuble bien commun, accord du conjoint
sinon nullité (1424 civ) ; du nu-propriétaire si usufruitier met à bail commercial (595
civ). Nu propriétaire peut demander l’annulation du bail renouvelé car nouveau bail.

• Preneur doit être commerçant immatriculé au RCS. Défaut d’immatriculation au

RCS => reste un bail commercial mais perd le droit au renouvellement. Bailleur peut
donner congé sans verser d’indemnité d’éviction. Quand plusieurs copreneurs, seul
l’exploitant du fonds a l’obligation d’être immatriculé.

En cas de démembrement de propriété : usufruitier et nu-propriétaire doivent être tous deux

immatriculés au RCS.
Preneur du bail commercial a mis en location-gérance son fonds : locataire-gérant doit être
immatriculé au RCS. S’il ne s’est pas immatriculé, le propriétaire conserve le droit au
renouvellement car gérant libre négligent pas de ta faute. Effet relatif des conventions. Il est
tiers au bail commercial.

CONDITIONS RELATIVES AUX LIEUX

Pas de terrain nu (L. 145-1) à moins que bailleur et preneur ne s’entendent pour construire le
terrain. Les emplacements peuvent faire l’objet d’un bail commercial (JP manège au sein d’un
centre commercial). L’exploitant du manège bénéficie des baux commerciaux.

Les locaux accessoires : hangar, entrepôt, lieu de stockage. Second local ne relève pas des
baux commerciaux car pas de fonds (pas de clientèle) SAUF si indispensable à l’exploitation
du premier local.
 ð Le premier local doit être mentionné au RCS : obligation n’existe pas pour les locaux
accessoires : par accessoriété, l’immatriculation de l’établissement accessoire suffit.
SAUF si je vends dans ce second établissement => local donc doit relever des
conditions L. 145-1.

CONDITIONS RELATIVES A L’EXPLOITATION DU FONDS

Si les petits commerçants au sein d’une galerie marchande, gare, aéroport ont :
• Un fonds de commerce propre (clientèle pas forcément du centre commercial). Suffit
que certains clients lui soient propres, peu importe de savoir si majoritaire ou
minoritaire ;
• Une autonomie de gestion : distinction location-gérance / bail commercial. Preneur
gère ses horaires, ses conditions, ses prix, ses clients, etc.
ð Relève des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 19 janv. 2005, n°05-13.283).

PRINCIPE : L. 145-1.

Mais DÉROGATIONS pour certains baux donc => droit commun :

• Baux emphytéotique : durée minimum de 18 ans et jusqu’à 99 ans. Même si activité

commerciale, même si local et mur, même si fonds propre.
• Baux de courte durée : L. 145-5 : on peut prévoir des baux de courte de durée du
moment que la durée totale n’excède pas trois ans, sinon on requalifie en bail
commercial. En droit commun, le lendemain du terme on devient occupant sans droit
ni titre. MAIS ici, délai d’un mois s’ouvre à l’issue des trois ans et si le preneur reste
=> s’ouvre un bail commercial de 9 ans qui commence le lendemain du bail
commercial.
Bailleur qui délivre un congé à la fin de la troisième année et le preneur dit que pas respectueux
de l’article L. 145-9 mais droit commun donc pas besoin de préavis de 6 mois, d’acte
authentique, etc.

• Locations saisonnières : L. 145-4 : location le temps d’une saison touristique. Peut être
renouvelée chaque année pendant plus de trois ans. Le bailleur doit retrouver la
jouissance de son bien pendant l’intersaison.
• Les conventions d’occupation précaire : précarité objective en raison d’une vente
prochaine, démolition imminente du local, menace d’expropriation etc. => modicité
du loyer. Si précarité subjective (dépend de la volonté des parties) => requalification
en bail commercial. Pas vraiment droit commun car pas un bail : on peut y mettre fin
à tout moment ;

L’ACTION EN REQUALIFICATION

Délai biennal (OP) qui court à compter de la conclusion de l’acte (L. 145-60).
MAIS pour la prescription, dérogations :
• Chaque fois qu’il apparait que les parties ont sciemment pris une autre qualification
dans le seul but d’échapper au statut des baux commerciaux => FRAUDE qui suspend
 la prescription biennale (JP constante depuis 2015 (19 novembre 2015) => on peut
requalifier.
• Bail de courte durée transformé en commercial => pur effet légal qui résulte du fait
de l’article L. 145-5 donc on n’applique pas la prescription (Cass. 3e civ., 1er oct. 2014,
n° 13-16.806).

II. LE RÉGIME DES BAUX COMMERCIAUX

Principe du consensualisme : aucune condition de forme => accord des partie sur la chose et
le prix suffit (Cass. 3e civ., 12 janv. 2011). Mais en pratique, écrit.

à AU MOMENT DE LA CONCLUSION DU BAIL

• État des lieux obligatoire (L. 145-40-1) => à défaut, bailleur ne peut pas se prévaloir de
la présomption de réception des lieux en bon état ;
• Inventaire des charges locatives et impôts chaque année (L. 145-40-2) ;
• Obligations d’informations par le bailleur (charges, impôts, taxes et redevances)
Puis les nouveaux en cours de bail ;
Sur les travaux à venir (tous les trois ans) : état prévisionnel et état récapitulatif (L. 145-
40-2).
à EN COURS DE BAIL

DROITS DU LOCATAIRE :

• RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL

PRINCIPE : durée minimale de 9 ans (L. 145-4 alinéa 1)

MAIS bailleur :
o Peut donner congé à l’expiration d’une période de 3 ans pour travaux (L. 145-4- alinéa
3) ;
o Peut invoquer clause résolutoire stipulée dans le bain pour sanctionner inexécution
du preneur (L. 145-41 et L. 145-15). Mais il faut :
Une mise en demeure infructueuse adressée par acte extra-judiciaire ;
Que le preneur ne se soit pas libéré dans un délai d’un mois.
Mais paralysée si preneur en PC.
Mais neutralisée si bailleur de mauvaise foi.
+ Il faut faire constater la clause résolutoire devant le TJ ou juge des référés ET le
preneur peut, jusqu’à ce que le juge se soit prononcé, demander l’octroi d’un délai de
grâce de deux ans en justifiant de difficultés financières passagères.

Preneur :
o Peut donner congé tous les 3 ans en donnant son préavis 6 mois à l’avance sans avoir
à justifier sa décision (L. 145-4 alinéa 2) ;
o Peut résilier à tout moment si demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou de
ses droits à pension d’invalidité.
 ð Peuvent également résilier si commun accord (1103 civ). En effet, sans préjudice du
droit commun : tant que les spécial n’est pas contradictoire au commun.

• DESPÉCIALISATION DES LOCAUX

PRINCIPE : 1728 civ : impose au locataire d’user de la chose louée suivant la destination
donnée par le bail. Clause de destination ou spécialisation s’impose jusqu’à son terme.
MAIS clause « tous commerces » => activité de son choix (rare).

EXCEPTIONS :
o Activité implicitement incluse dans la destination contractuelle des lieux ;
o Hypothèses de déspécialisation légales :
à Partielle (L. 145-47 al 1) (activité connexe = lien suffisant) : possibilité d’OP
donc on ne peut pas déroger. Bailleur ne peut refuser car pas de demande
d’autorisation mais information avec délai – SAUF si conteste car
déspécialisation totale en fait. Possible augmentation du loyer à la prochaine
échéance triennale ;
à Totale (L. 145-48) : accord bailleur et refus doit avoir motif grave et légitime.
Possible augmentation du loyer immédiatement.

• SOUS-LOCATION DES LOCAUX

PRINCIPE : INTERDICTION sauf si le bail l’autorise.

Deux conditions cumulatives attachées à la validité du sous-bail :

o Autorisation de sous-louer par le bailleur ;

o Concours du bailleur à l’acte de sous-location (signe le sous-bail). Acte extra-judiciaire
ou LRAR dans les quinze jours. S’il ne vient pas, on peut passer outre.

Parfois, on dissimule la sous-location par une location-gérance. Preneur peut agir en

responsabilité et en requalification.

RÉGIME : Sous-locataire peut demander renouvellement de son bail commercial au locataire

principal dans la limite des droits que ce dernier tient du bailleur principal (L. 145-32 alinéa
1) : s’il ne reste que 6 ans, le sous-locataire ne peut pas promettre plus.

Bailleur principal peut demander augmentation correspondante si loyer sous-bail > bail : pas
de spéculation sur le bail.

Bailleur a une action directe contre sous-locataire pour loyers dus au titre du bail principal
(1752 civ).
Sous-locataire a droit au renouvellement car exploite bien son fonds de commerce =>
expulsion du preneur principal à l’issue des 9 ans car pas de fonds de commerce.
ð Nouveau contrat de bail commercial entre sous-preneur et bailleur et bailleur doit
accepter la scission des locaux (car sous-preneur avait conclu pour une petite partie
du local).
Si sous-location irrégulière : inopposable au bailleur principal => occupant sans droit ni titre
(Cass. 3e civ. 28 nov. 2007, n°06-16.758).
ð Bailleur peut solliciter résiliation du bail principal pour motif grave => résoudra le sous-
bail.
ð Bailleur récupèrera fruits du sous-bail irrégulier.

• DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL

L. 145-9 : le bail commercial ne prend fin que par :

o La délivrance d’un congé ;
o Une demande de renouvellement.

Si aucun des deux => tacite PROLONGATION dans les mêmes conditions (et non reconduction
car devient indéterminé).
Contrat à durée indéterminée => bailleur peut donner congé à tout moment à fin d’éviction
en respectant préavis de 6 mois.

Initiative du bailleur à la fin des 9 ans : Bailleur doit respecter délai de 6 mois avant la date
d’expiration du bail. Si moins de 6 mois avant la fin des 9 ans, on pousse jusqu’à dans 6 mois
jusqu’au dernier jour du trimestre civil en cours.

TOUJOURS respect préavis de 6 mois.

Droit au renouvellement conditionné au respect de l’article L. 145-1 :

o Date de l’immatriculation avant date de congé adressé par le bailleur ou date de la

demande de renouvellement ;
o Demandeur doit être le propriétaire du fonds (L. 145-8) ;
o Justification d’une exploitation effective du fonds durant les 3 dernières années ;

Bailleur peut dire non mais INDEMNITÉ D’ÉVICTION (80% du CA annuel) fixée par le juge.
Bailleur a un droit de repentir consécutive de la fixation de l’indemnité pendant 45 jours.
ð MAIS ce droit peut être court-circuiter si le preneur est déjà parti.

+ Le preneur peut rester tant qu’il n’a pas été intégralement payé (pas sans droit ni titre).

PAS d’indemnité si :
o Dénégation du statut ;
o Motif grave et légitime (faute dans l’exécution du bail ; faute extracontractuelle) ;
o Immeuble insalubre ou menaçant ruine (L. 145-17, I, 2°) ;
o Reprise pour habitation personnelle (L. 145-22 alinéa 1).

• DROIT DE PRÉFÉRENCE SUR LES LOCAUX

L. 145-46-1 : droit de préférence d’OP. SAUF si on vend en bloc tout le centre ou immeuble
complet.
Notification par LRAR ou remise en mains propres contre récépissé : délai d’1 mois pour
répondre.

PUV avec condition suspensive de l’acceptation ou le refus du preneur : possible.

• CESSION DU BAIL

Droit commun : cession ne peut prospérer que si bailleur a l’assentiment de le céder.

MAIS en bail commercial, pas d’opposition possible du bailleur si cession à un repreneur du
fonds de commerce.
La cession isolée du droit au bail (sans fonds) est soumise au droit commun.

OBLIGATIONS DU LOCATAIRE :

LIBERTÉ CONTRACTUELLE lors de la fixation du bail.

MAIS en cours d’exécution et lors du renouvellement du bail :

ð RÉVISION LÉGALE TRIENNALE (L. 145-38) : d’OP (L. 145-15).

L. 145-33 : montant des loyers doit correspondre à valeur locative (indice de référence).
MAIS plafond : la modification du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des
loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (L. 145-38).

Déplafonnement : L. 145-38 : si modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative (E.i. bouche
de métro devant le local). Cette augmentation de loyer doit avoir une incidence sur le
commerce considéré => on revient alors à la valeur locative.

Et si valeur locative constituerait une augmentation de plus de 10% du loyer initial :

ð Lissage : la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations
supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
L’augmentation sera progressive : elle ne pourra pas dépasser 10 % par an, jusqu’à ce
que la valeur locative soit atteinte.

Autre régime : possibles clauses d’indexation ou clauses-recettes (par rapport au CA du

preneur).

ð RÉVISION LORS DU RENOUVELLEMENT (L. 145-34) : supplétif de volonté.

Peuvent convenir entre elles le mode de renouvellement. En cas de silence, on applique L.

145-34. On applique L. 145-33 mais on va appliquer un plafond. Il n’y a qu’un plancher (=/
révision triennale qui a aussi un plafond).

Déplancher : en cas de modification notable de l’un des quatre premiers éléments constitutifs
de la fixation de la valeur locative.
Si on fait sauter le plafond, on fait un lissage.