Université de Douala

Faculté des Sciences Juridiques et Politiques

Galop d’essai
Épreuve de droit commercial général
Semestre 5, licence 3, droit privé
Année académique 2022/2023

Deux sujets au choix de l’étudiant

Sujet 1 : Dissertation juridique 20 points.

Le bailleur peut-il refuser de renouveler le bail à usage professionnel ?

D’après l’article 135 de l’AUDCG, le fonds de commerce est constitué par un ensemble
de moyens qui permettent au commerçant d’attirer et de conserver une clientèle. Parmi
ses éléments, on retrouve le droit au bail à usage professionnel reconnu au locataire
commerçant (article 137 AUDCG).
Refuser de renouveler son bail peut entrainer pour lui la perte de sa clientèle, par
conséquent, son fonds de commerce.
Le bailleur peut-il refuser de renouveler le bail à usage professionnel (qu’il soit à durée
déterminée ou indéterminée) ?
L’analyse des dispositions de l’Acte uniforme montre clairement qu’il est libre de
renouveler ou pas.
Il s’agit simplement de montrer que, selon qu’il justifiera son refus de renouveler au
regard des dispositions de l’AUDCG, il sera élargi. Dans le cas contraire, il pourra être
condamné à verser une indemnité d’éviction au locataire commerçant.
Ces différentes idées peuvent être recensées dans une perspective constructive pour
mener la réflexion autour de deux pôles, à savoir : le non renouvellement justifié (I) et
le non renouvellement injustifié (II).

I- LE NON RENOUVELLEMENT JUSTIFIÉ

D’après les dispositions de l’article 127 et suivants de l’AUDGC, le bailleur peut
s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée,
sans avoir à régler l’indemnité d’éviction, dans les cas suivants : s’il justifie d’un motif
grave et légitime (Non-paiement de loyers : ce droit peut lui être refusé lorsqu’il

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 manque à une obligation essentielle du contrat comme le paiement de loyers (CA
Littoral (Cameroun), N°077/CC, 5-5-2008 : MINN SOCIETY SARL c/ NGOUANOM
Pierre, Ohadata J-09-130). Le non-paiement de 10 mois de loyers est un motif légitime
permettant au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail) à l’encontre du preneur
sortant.
Ce motif doit consister soit dans l’inexécution par le locataire d’une obligation du bail,
soit encore dans la cessation de l’exploitation de l’activité. Ce motif ne peut être
invoqué que :
- si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise
en demeure du bailleur, par signification d’huissier de justice ou notification par
tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, d’avoir
à les faire cesser ;
- -s’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le
reconstruire. Le bailleur doit dans ce cas justifier de la nature et de la description des
travaux projetés. Le preneur a le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement
des travaux de démolition, et il bénéficie d’un droit de priorité pour se voir attribuer un
nouveau bail dans l’immeuble reconstruit.
Les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux objets du bail,
ou s’il n’est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le bailleur doit verser
au preneur l’indemnité d’éviction prévue à l’Article 126 ci-dessus.

II- LE NON RENOUVELLEMENT INJUSTIFIÉ

L'éviction d'un locataire peut coûter cher au propriétaire bailleur. S'il est dans son bon
droit de refuser de renouveler un bail à usage professionnel, il est néanmoins tenu de
verser une indemnité d’éviction égale au préjudice causé pour refus de renouvellement
non justifié. (Cf. article 126 de l’AUDCG).
Comment fixer le montant de l’indemnité ?
Le montant de l’indemnité d’éviction sera fixé par la juridiction compétente sur la base d’indication
contenues à l’article 126 relative notamment au chiffre d’affaire, aux investissements réalisés par
le locataire pendant la durée du bail, à la situation géographique du local, et aux frais de
déménagement occasionné par le défaut de renouvellement du bail.

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Toutefois, le propriétaire peut limiter cette dernière dépense s'il apporte la preuve que
le préjudice est moins important que ne l'affirme le locataire.

I – Le non renouvellement justifié

A- Les raisons du non renouvellement
1- Les arguments inhérents au locataire
2- Les arguments inhérents au bailleur
B- Le non-paiement de l’indemnité d’éviction

II- Le non renouvellement injustifié

A- La légèreté des raisons avancées pour justifier le non renouvellement
B- Les conséquences de l’absence de justification
1- Le paiement de l’indemnité d’éviction
2- Le paiement éventuel des dommages-intérêts
a) Les D-I compensatoires
b) Les D-I moratoires
NB : Ce plan est indicatif. Les correcteurs apprécieront les connaissances et la
pertinence des réponses données par les étudiants sans forcément rechercher
une parfaite conformité à ce corrigé proposé.

Sujet 2 : Commentaire de décision de justice 20 points.

CCJA, Arrêt N°070/2022 du 19 décembre 2022, La Locataire c/ La bailleresse.
Attendu qu’il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir violé les dispositions de l’article 126
de l’AUDCG qui dispose que « Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement
du bail à durée déterminée ou indéterminée en réglant au locataire une indemnité
d’éviction ». Mais l’article 127 de l’AUDCG prévoit que, le bailleur peut s’opposer au
droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à
régler d’indemnité d’éviction dans certains cas. Que C’est dont à bon droit que la Cour
d’appel du Littoral a rejeté la demande de paiement d’indemnité d’éviction formulée
par la locataire commerçante motif pris de ce que cette dernière n’avait pas sollicité le
renouvellement dans les délais prévu à l’article 124 de l’AUDCG qui dispose que
« Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de

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son bail en vertu de l’article 123 du même Acte uniforme peut demander le
renouvellement de celui-ci, par signification d’huissier de justice ou notification par tout
moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, au plus tard trois
mois avant la date d’expiration du bail ». Par ces motifs, rejette le pourvoi formé par la
locataire commerçante.
Problème juridique : Le bailleur qui refuse de renouveler le contrat de bail à
usage professionnel peut-il être condamné au paiement de l’indemnité
d’éviction ?
En rejetant le pourvoi, la haute juridiction de la CCJA précise que tout dépend de
l’argument et de l’attitude du bailleur : S’il justifie son refus, il ne sera pas condamné à
verser une indemnité d’éviction (I). Toutefois, s’il n’apporte aucun argument de droit
tangible à son refus de renouveler le bail, il sera contraint de payer l’indemnité
d’éviction (II).
Le dispositif à commenter est assimilable au sujet (1) de dissertation proposé.
Mais un autre plan est acceptable :
Problème juridique : Le locataire peut-il prétendre à une indemnité d’éviction
alors même qu’il est déchu de son droit au renouvellement de son bail à usage
professionnel ? Rejetant le pourvoi, la CCJA répond par la négative.
Par cette réponse négative, elle reprécise les exigences de l’article 124 de l’AUDCG
(I) dont la non observation entraine des conséquences (II).

I- Les exigences de l’article 124 de l’AUDCG

A- Les exigences inhérentes au locataire commerçant
B- Les exigences inhérentes au bailleur
II- Les conséquences du non respects desdites exigences
A- La résiliation du contrat de bail suivi de l’expulsion du locataire
B- Le paiement des loyers échus et impayés par le locataire
NB : Les correcteurs doivent, pour des besoins de justice et d’équité, respecter
la répartition des points telle que prévue dans le corrigé.
Introduction : 7 points
I- 8 points
II- 5 points