Cours de Dro BTS 2 - 083948

Cours de droit de la construction
INTRODUCTION
Historiquement branche du droit civil, le droit de la construction est aujourd’hui régi par le
code de la construction. Largement réglementé par le code civil napoléonien de 1804, le
droit de la construction continue d’être rattaché de nos jours au droit privé. Toutefois, ce
rattachement au droit privé semble ne prendre en compte que le droit commun de la
construction ou droit général de la construction.
La notion de construction en soi-même, ne fait l’objet d’aucune définition légale, mais

recouvre tout ouvrage façonné par l’homme, indépendamment de son caractère immobilier
ou mobilier ou de sa destination, de son implantation au sol ou en sous-sol.
Ainsi quiconque désire entreprendre ce genre d’ouvrage doit au préalable obtenir un permis
de construire en faisant appel à un architecte pouvant être le maître d’œuvre qui se doit
avant tout de réaliser le projet architectural soumis aux services administratifs compétents
pour délivrance du permis.
Il existe en effet un certain nombre de contrats spéciaux régissant les rapports des
constructeurs entre eux, en général régis par le code de la construction mais qui peuvent
aussi emprunter des deux sources normatives que sont le contrat de promotion immobilière
ou la vente d’immeuble à construire.
Le droit de la construction ou droit commun de la construction s’articule autour d’un contrat

spécial (le contrat de louage d’ouvrage ou d’entreprise) et d’un mécanisme de garantie ou
de responsabilité (la responsabilité des constructeurs).
Ainsi pour décrire les différentes phases façonnant la construction, nous aborderons sans
exhaustivité ces deux notions su-mentionnées et leurs assurances.
KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 1

CHAPITRE I : LE DROIT DE LA CONSTRUCTION

I. DEFINITIONS
A. Le droit de la construction
C’est la branche du droit privé qui régi les opérations de construction d’ouvrages
immobiliers, notamment les rapports de droit privé qui naissent à l’occasion de l’acte de
construire tels que les contrats et les responsabilités des constructeurs.
B. La construction
La notion de construction peut s’entendre de deux façons :
- Au sens large, la construction est tout ouvrage façonné par l’homme, indépendamment
de son caractère immobilier ou mobilier, de sa destination, de son implantation au sol ou en
sous-sol.
- Au sens strict, la construction est le fait d’assembler différents éléments d’un édifice en
utilisant, dans un projet de bâtiment ou de travaux publics, des matériaux et des techniques
appropriés.
NB : C’est donc au sens strict que nous consacrerons les plus larges pages de ce cours de
droit de construction.
II. LES SOURCES DU DROIT DE LA CONSTRUCTION

Le droit de la construction en Côte d’Ivoire tire sa source première de l’héritage colonial.
C’est donc le code civil Napoléonien français de 1804, endossé dès l’indépendance par l’Etat
ivoirien, qui constitue encore la source principale du droit de la construction en Côte
d’Ivoire.
Dès lors, la constitution ivoirienne, de laquelle découlent toutes les lois ivoiriennes, en est
une source évidente.
En dehors de la loi portant code civil, d’autres lois ordinaires, empruntées le plus souvent
aux droits voisins en constituent une source non négligeable. On peut citer à cet effet la loi
n° 65-348 du 4 Août 1965, relative au permis de construire, modifiée par la loi n°97-941 du 4
Septembre 1997, la loi n°99-478 du 2 Août 1999 portant organisation de la vente
d’immeubles à construire et de la promotion immobilière.
A côté des lois, il y a les décrets et arrêtés d’application, la jurisprudence, les pratiques
habituelles entre professionnels et la doctrine.
III. DROIT DE LA CONSTRUCTION ET DROITS VOISINS
A- Rapport droit de la construction/ droit de l’urbanisme
Le droit de l’urbanisme a un domaine à la fois plus large et plus étroit que le droit de la
construction. Ces deux domaines ne coïncident en fait que par les règles de l’affectation du
sol. Ainsi le droit de la construction regroupe-t-il l’ensemble des règles relatives à
l’édification de bâtiments.

Le domaine du droit de la construction recouvre donc partiellement le domaine du droit de

l’urbanisme puisque ce dernier détermine l’affectation du sol. En revanche, le droit de
l’urbanisme ne s’intéresse qu’à une partie des problèmes posés par l’édification de
bâtiments (localisation, desserte, volume, implantation, aspect…). Ainsi tout ce qui concerne
la technique de construction et les relations entre maître d’ouvrage et maître d’œuvre lui est
étranger.
Inversement, le droit de l’urbanisme règle les formes d’occupation des sols inconnues du
droit de la construction (camping, coupe et abattage d’arbres, modification du sol…)
Enfin, il est important de retenir que dans l’acte de construire, le droit de la construction
intervient après celui de l’urbanisme.
B- Rapport droit de la construction / droit de l’immobilier

Le droit de l’immobilier est un terme générique qui regroupe l’ensemble des textes
juridiques du droit public et du droit privé concernant les immeubles. Le droit immobilier est
donc plus vaste que le droit de la construction qu’il englobe, à côté d’autres matières
comme le droit de l’urbanisme, les hypothèques, les servitudes, la copropriété la
mitoyenneté, le droit foncier, etc.
C- Rapport droit de la construction / législation foncière
a- Statut juridique des terrains en Côte d’Ivoire

Tout terrain a un propriétaire qui peut être l’Etat, la collectivité territoriale, la personne
physique ou morale.
Le domaine foncier de l’Etat est très vaste. En plus des terres cultivables et constructibles, il
englobe les forêts classées, les eaux, le sous-sol et l’espace aérien.
Pour sa mise en valeur l’Etat met en place des règles juridiques afin de céder ce qui est
cessible aux individus pour les mettre en valeur. Il existe deux (2) domaines de l’Etat :
- Le domaine public qui appartient à tout le monde
- Le domaine privé qui peut être vendu.
b- Les législations foncières
b-1- l’expropriation
Lorsque la réalisation d’un projet d’intérêt général nécessite l’acquisition de terrains qui
n’ont pu être acquis à l’amiable ou par voie de préemption l’Etat peut exproprier ces terrains
au profit de la collectivité.
Le terrain peut être aussi exproprié pour cause de non mise en valeur pendant un certain
temps.
b.2- Le droit de préemption
Une collectivité peut disposer d’un droit de priorité lui permettant d’évincer l’acheteur d’un
bien immobilier mise en vente. Ce droit peut s’accompagner du droit de contester le prix de
vente initialement envisagé.

b.3- le droit de délaissement

En contrepartie de servitudes imposées à un propriétaire immobilier, celui-ci peut dans
certains cas exiger de la collectivité l’achat de son bien.
Il s’agit instamment de la réglementation des zones d’aménagements concertés, des
emplacements réservés…
b.4- le droit pénal de l’urbanisme
Le droit pénal de l’urbanisme est illustré par de nombreux contentieux qui sont jugées
devant les juridictions. Il s’agit principalement de constructions édifiées sans autorisation ou
sans respect leurs dispositions.
IV. LES DIFFERENTS TYPES DE CONSTRUCTIONS

Les constructions, qui sont résidentielles, commerciales, industrielles, ou institutionnelles
portent sur des bâtiments ou sur des travaux publics.
En ce qui concerne les bâtiments à construire, il peut s’agir d’un bâtiment neuf à
construire, d’un bâtiment à réhabiliter ou d’un aménagement à effectuer au niveau du
bâtiment existant.
En ce qui concerne les travaux publics, il s’agit d’infrastructures généralement destinés
au transport (route, autoroute, voie ferrée, pont, gazoduc, oléoduc, aménagement urbain,
aménagement portuaire).
Ces chantiers sont le plus souvent menés par les pouvoirs publics ou par des grandes
entreprises à qui l’Etat a confié ou concédé une mission de service public.
V. LES ACTEURS DE LA CONSTRUCTION
A- Les principaux acteurs

Il y a d’abord le maître d’ouvrage qui est la personne physique ou morale pour le
compte de qui les travaux ou ouvrages seront exécutés. Il peut déléguer à une autre
personne (le maître d’ouvrage délégué), le pouvoir d’agir en son nom et pour son compte.
Ce qui impose pour ce dernier d’assumer les rôles et responsabilités de la maîtrise d’ouvrage
jusqu’à réception de l’ouvrage par le maître d’ouvrage.
On a ensuite le maître d’œuvre, dont le rôle est joué, en général, mais non
exclusivement, par l’architecte, et qui, pour sa compétence technique, est chargé par le
maître d’ouvrage de l’assister pour la conception des travaux, pour la consultation des
entreprises, pour la conclusion du marché, pour la direction de l’exécution des travaux, pour
la réception des ouvrages, et pour le règlement des comptes. Il peut éventuellement se faire
représenter par un ingénieur dûment accrédité par lui pour le contrôle et la surveillance des
travaux.
Il y a enfin l’entrepreneur qui est une personne morale ou physique ayant en charge de
réaliser les travaux. On parle d’entrepreneur général lorsqu’il est titulaire unique du marché,
d’entrepreneurs séparés lorsque les travaux sont découpés en plusieurs marché,
d’entrepreneurs groupés en cas de titulaires conjoints et solidaires du marchés avec un
mandataire commun représentant l’ensemble.

B- Les autres acteurs

Il s’agit de ceux qui ne sont pas partie au marché mais qui sont fortement impliqués
dans les travaux à réaliser.
A ce titre, on peut citer :
- le sous-traitant qui est une personne physique ou morale appelée par l’entrepreneur
titulaire du marché avec qui il est en relation directe.
- le vendeur et le fabricant des produits nécessaires à la réalisation.
- enfin les ouvriers répartis dans les corps d’état : gros œuvre, couverture, plomberie,
électricité, chauffage, peinture…

CHAPITRE II : LES ACTES ADMINISTRATIFS EN URBANISME

I. DEFINITIONS
A- L’urbanisme
L’urbanisme est né au cours de la révolution industrielle pour résoudre le problème de la
société machiniste. Il se définit comme l’une des mesures techniques administratives,
économiques et sociales qui doivent permettre un développement harmonieux rationnel et
humain des agglomérations.
B- le droit de l’urbanisme
Le droit de l’urbanisme peut être défini comme l’ensemble des règles et des institutions
établies en vue d’obtenir une affectation de l’espace conforme aux objectifs d’aménagement
des collectivités publiques. Le droit de l’urbanisme est une branche du droit public. Il confère
aux autorités administratives un arsenal de prérogatives de puissance publique qui leur
permet de faire prévaloir l’intérêt général sur les intérêts particuliers des propriétaires
fonciers.
II- LES OBJETS DU DROIT DE L’URBANISME
Le droit de l’urbanisme a un triple objet :
- Il attribue des affectations à l’espace, détermine les différents types d’occupation du sol
admis en interdit dans une zone déterminée de l’espace. Et pour chaque type d’occupation
de l’espace, il détermine les règles et conditions d’utilisation de ce dernier.
- Il contrôle le respect de ces affectations, prévoit tout un arsenal de procédures et de
sanctions qui garantissent le respect par les propriétaires de l’affectation du sol qu’il
détermine.
- Il permet la réalisation de ces affectations et met à la disposition des autorités
administratives des procédures leur permettant de conduire à bien des opérations
d’aménagements.
NB : Le droit de l’urbanisme confère aux autorités administratives un arsenal de prérogatives

de puissance publique leur permettant de faire prévaloir l’intérêt générale sur les intérêts
particuliers des propriétaires immobiliers, en matière d’utilisation de l’espace. Et cela, en
visant les principes généraux qui consistent à :
- aménager le cadre de vie ;
- assurer sans discrimination aux populations résidentes et futures des conditions de vie,
d’emploi, de services et de transports répondant à la diversité de leurs besoins et des
ressources disponibles ;
- gérer le sol de façon économe ;
- Assurer la protection des milieux naturels et des paysages ainsi que la sécurité et la
salubrité publique ;

- promouvoir l’équilibre entre les populations résidantes dans les zone urbaines et celles des
zones rurales ;
III. LES DOCUMENTS D’URBANISME

Les documents d’urbanisme sont très largement appréhendés à travers les dispositions
pertinentes de la loi n°62-253 du 31 Juillet 1962, relative aux plans d’urbanisme.
A. Les documents d’urbanisme directeur ou prévisionnel
a) Le schéma directeur d’urbanisme (SDU)

Composé d’un rapport et de documents graphiques, le SDU fixe les règles d’urbanisme supra
ou intercommunales, en termes d’orientations stratégiques du territoire concerné et
détermine, sur le long terme, la destination générale des sols. Il permet également de
coordonner les programmes locaux d’urbanisation avec la politique d’aménagement du
territoire.
Alors qu’il a même été remplacé en France, en 2000, par le Schéma de Cohérence
Territoriale (SCOT), le SDU n’a été introduit dans l’arsenal juridique ivoirien que récemment,
grâce à la Directive n°94-01 du 21 Novembre 1994, du Ministère de la Construction, de
l’Urbanisme et de l’Habitat.
b) Le plan d’urbanisme directeur (PUD)

En aval du SDU, auquel il est conforme, le PUD est quant à lui spécifiquement mentionné par
la loi n°62-253 du 31 Juillet 1962, relative aux plans d’urbanisme. Il fixe les règles
d’urbanisme communales.
Se matérialisant par des documents graphiques, un règlement d’urbanisme et un
programme justificatif, l’élaboration du PUD fait l’objet de délégation aux collectivités
territoriales par le pouvoir étatique central.
B. Documents et vocabulaires d’urbanisme opérationnel
a) Les documents
a.1. Le plan d’urbanisme de détail (PD)

Même si le PD peut s’appliquer à une partie du territoire de l’agglomération non couverte
par un PUD, le PD intervient généralement pour compléter le PUD, en apportant plus de
détails et de précisions à l’organisation urbaine et aux règles d’utilisation des sols. Il est
également régi par la loi n°62-253 du 31 Juillet 1962, relative aux plans d’urbanisme.
a.2. Le plan d’occupation du sol (POS)

Le POS est un document local d’urbanisme, établi généralement à moyen terme, fixe les
règles et servitudes d’utilisation des sols, qui peuvent notamment comporter l’interdiction
de construire. Il réglemente à ce titre les conditions d’occupation du sol concernant l’accès
aux voiries, la desserte des réseaux, l’emprise au sol, la hauteur maximum, les espaces libres,
etc.

a.3. Le lotissement
Il désigne le morcellement volontaire d’une propriété foncière par lots, en vue d’y construire
des habitations, ou à des fins industrielles ou commerciales. Egalement appelé
aménagement foncier, le lotissement peut être public, privé d’habitation ou villageois.
b) Vocabulaire d’urbanisme opérationnel
b.1. Viabilisation de terrains urbains

La viabilisation d’un terrain consiste à raccorder ce terrain à une voirie praticable et à
l’ensemble des réseaux nécessaires (eau, électricité, téléphone, assainissement des eaux
usées….
b.2. Restructuration et opérations voisines
 La restructuration : c’est l’opération à charge des organismes étatiques en vue de
remodeler le tissu urbain, en y apportant les améliorations en voiries et réseaux
divers ainsi qu’en équipements.
 La rénovation : également à charge des autorités publiques, la rénovation urbaine
consiste à démolir tout le patrimoine bâti, en vue d’en construire un nouveau à la
place.
 La restauration : c’est une opération qui est constituée des travaux à la charge des
propriétaires de sites ou d’ensembles bâtis, et non de l’Etat, en vue d’en assurer la
bonne tenue.
b.3. Le bornage
Le bornage détermine la limite séparative entre deux terrains contigus appartenant à deux
propriétaires distincts, à l’aide de repères visibles (bornes ou piquets). Il permet de définir
juridiquement et matériellement les limites des propriétés, de manière définitive et de
connaître la superficie exacte de la propriété.
b.4. L’alignement
L’alignement correspond à la détermination par l’Etat de l’implantation des constructions
par rapport au domaine public, afin de satisfaire aux soucis esthétiques, urbaine, de
salubrité, de sécurité….
b.5. Expropriation pour cause d’utilité publique

Elle permet à l’Etat d’obliger un particulier à lui vendre son bien, contre son gré, dans un but
d’intérêt général (créer un espace vert, des logements sociaux…).
En réparation du préjudice subi, le propriétaire exproprié reçoit une indemnité dont le
montant, correspondant à la valeur marchande du bien, majoré éventuellement des frais
accessoires, est fixé par l’Etat.

C. Les documents d’urbanisme réglementaire
a) Les documents d’information
a.1. Le certificat d’urbanisme

C’est un document délivré par l’administration, à la demande d’un propriétaire d’une
parcelle de terrain, en vue de l’informer quant aux servitudes d’urbanisme applicables à son
terrain, à sa constructibilité, à la nécessité ou non d’un accord préalable, à l’affectation du
sol, à l’alignement…
Il existe deux catégories de certificat d’urbanisme :
- Le certificat d’urbanisme d’information : il permet de connaître les règles d’urbanisme
applicable à un terrain et renseigne sur les dispositions d’urbanisme, les limitations
d’urbanisme applicables à un terrain donné.
- le certificat d’urbanisme opérationnel : il indique en plus des informations données par le
certificat d’urbanisme d’information si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une
opération déterminée, et donne l’état des équipements publics existants ou prévus, les
servitudes publiques (voies, réseaux…)
a.2. L’accord préalable d’urbanisme

C’est un document délivré par l’administration, à la demande des constructeurs, qui précise
les conditions d’implantation et de volume des constructions projetées, ainsi que des
conditions d’accès et de stationnement des véhicules, de raccordement aux réseaux et les
équipements d’intérêt général à réaliser.
NB : Avant d’acquérir un terrain, il est conseillé de demander un certificat d’urbanisme qui

donne une information claire et objective sur la constructibilité et les droits et obligations
attachés au dit terrain.
b. Les documents de contrôle et de prescription
b.1. Le permis de construire (PC)

 Définition du (PC)
Le permis de construire est régi en côte d’ivoire par la loi n°97-523 du 4 septembre 1997,
modifiant et complétant la loi n°65-248 du 4 août 1965, relative au permis de construire.
Il découle de cette loi et des décrets subséquents que le permis de construire est l’acte
administratif individuel par lequel l’autorité administrative autorise une construction, après
avoir vérifié qu’elle respecte les règles de construction et l’urbanisme applicables au lieu de
son implantation.

 Champ d’application du PC
L’exigence du PC s’impose à toute personne physique ou morale, de droit privé ou
public, à condition que les travaux à réaliser ne soient pas dispensés de l’obtention du PC.
De même, sont assujettis à l’obtention du PC, les constructions nouvelles, les travaux
portant sur des constructions existantes, à l’effet d’en modifier substantiellement l’aspect
extérieur ou la destination.
Sont cependant dispensés de cette formalité, les logements individuels et familiaux,
conformes à des plans-type agréés par le Ministère de la construction, de l’Urbanisme et de
l’Habitat :
- implantés en zone rurale,
- implantés en zone urbaine et pour lesquels les règlements de lotissements approuvés
prévoient la dispense du PC.
 Procédure de délivrance du PC
 La demande du PC
Tout demandeur de PC doit constituer un dossier comprenant :
- un titre d’occupation ou de propriété du terrain ;

- un extrait topographique visé par les services du domaine urbain, ceux de
l’assainissement, la SODECI et la CIE.
- un certificat d’urbanisme,
- un plan de masse (échelle 1/200 ou 1/50) ;
- un plan d’exécution au 1/50 ;
- un descriptif et un estimatif sommaire ;
- un plan de situation et les plans de chaque niveau (en cas de construction de plus de
trois niveaux) ;
- une indication de la destination de l’établissement, de l’effectif du personnel à
employé (pour les constructions industrielles) ;
- une autorisation de création (pour les établissements classés dangereux ou
incommodes).
Le dossier ainsi constitué va faire l’objet d’une instruction qui va consister à examiner
la conformité du projet de construction aux règles d’urbanisme et de construction
applicables.
Après cela, la décision d’attribuer ou non le PC est prise sous forme d’arrêté, dans un
délai de trois à six mois. L’accord peut alors consister en un octroi pur ou simple du PC ou, au
contraire être assorti d’obligation à respecter certaines règles (de salubrité, de sécurité, de
protection de l’environnement…), pour une durée de validité d’un an.
 Les effets du PC
Le PC confère à son propriétaire le droit d’effectuer les travaux pour lesquels il l’a
sollicité. L’Administration doit veiller au respect des dispositions du PC, qui s’imposent à elle,

sauf cas d’illégalité de l’acte ou d’infraction constatée. Quant aux tiers, étant informés de
l’octroi du PC à l’aide d’un panneau indicateur apposé sur le terrain de façon apparente, ils
ont la possibilité de le contester s’il limite ou menace leurs droits.
b.2- Le certificat de conformité

Lorsque la construction est achevée, le maître de l’ouvrage doit déposer, auprès de
l’autorité ayant délivré le PC une déclaration d’achèvement, appuyée d’une attestation de
conformité délivré par un architecte.
Au vu de ces pièces, l’autorité procède à un recollement (contrôle de conformité au
PC) puis établit un certificat de conformité qui vaut autorisation d’habiter pour les locaux
d’habitation ou permis d’admission pour les locaux.
b.3- Le permis de démolir

Le permis de démolir est une autorisation devant être obtenue préalablement à la
démolition totale ou partielle d’un bâtiment. Tous les travaux qui ont pour effet de rendre
l’utilisation des locaux impossible ou dangereuse (enlèvement des toitures, des escaliers, des
parquets, des portes ou fenêtres) sont assimilés à une démolition.
L’autorisation peut être expresse ou déduite du permis de construire lorsque les
démolitions sont nécessaires pour les constructions autorisées.
Cependant, le permis de démolir n’est pas exigé dans les cas ou :
- le bâtiment à démolir est insalubre ou menace ruine,
- une décision de justice autorise la démolition.
b.4- Le recours obligatoire à un architecte

Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire pour :
- toute personne physique faisant construire pour elle-même lorsque la surface hors œuvre
nette (SHON) totale de la construction (neuve ou après extension) dépasse 170m².
- toute personne physique faisant construire pour autrui quelle que soit la surface
construite.
- toute personne morale.
b.5- Etablissement recevant du public

Lorsqu’une demande de permis de construire porte sur un établissement recevant du public,
celle-ci doit être complétée par une notice de sécurité et d’accessibilité aux personnes
handicapées.
b.6- L’autorisation de travaux

Il s’agit d’une autorisation délivrée par le maire pour tous travaux d’aménagement intérieur
conduisant à la création, à l’aménagement ou à la modification d’un établissement recevant
du public.
Les travaux projetés doivent être conformes aux règles de sécurité et d’accessibilité aux
personnes handicapées.
Pour les particuliers, sont concernés les commerces, les services et les professions libérales.

b.7- La déclaration de travaux

Pour certains types de travaux, une demande de permis de construire n’est pas requise, mais
il y a obligation de faire une déclaration de travaux.
Elle vise à autoriser les travaux de types :
- réfection de devanture,
- ravalement (restauration des faces visibles d’un immeuble),
- modification de façades,
- construction de moins de 20m² de SHOB,
- transformation de plus de 10m² SHOB en SHON,
- pose de clôture,
- piscine de plein air ayant un bassin d’une superficie comprise entre 10 m² et 100 m² avec
ou sans abri d’une hauteur inférieure à 1, 80 m,
- lotissement de moins de trois lots,
- lotissement sans création de voies et d’espaces communs quel que soit le nombre de lots.
b.8- L e permis d’aménager

Il permet à l’administration de contrôler les travaux, installations et aménagement affectant
l’utilisation du sol.
Ce document autorise son bénéficiaire à réaliser des constructions ou des démolitions.
Un permis d’aménager est exigé pour les opérations suivantes :
- lotissement créant plus de deux lots à construire et prévoyant la réalisation de voies et
espaces communs.
- remembrement,
- affouillement et exhaussement du sol d’une profondeur ou d’une hauteur excédant 2 m
et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 100 m².
b.9- La publicité, l’enseigne et la pré-enseigne

 La publicité
Constitue une publicité toute inscription, forme ou image, destinée à informer le public ou à
attirer son attention. La publicité est autorisée dans les conditions déterminées par le
règlement local de publicité et les dispositions générales du code de l’environnement.
La pose de panneaux publicitaires est soumise à déclaration auprès de la mairie et la
préfecture.
 L’enseigne : Constitue une enseigne toute inscription, forme ou image apposée sur
un immeuble et relative à une activité qui s’y exerce.
 La pré-enseigne : Constitue une pré-enseigne toute inscription, forme ou image
indiquant la proximité d’un immeuble ou s’exerce une activité déterminée.
NB : La pose d’enseigne ou de pré-enseigne est soumise à autorisation préalable du maire.
Elle doit être conforme au règlement local de publicité et aux dispositions du code de
l’environnement.

CHAPITRE III : LES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION

Il est important de faire connaissance avec certains professionnels de la construction,
notamment ceux qui sont constitués en ordres (ordre des architectes, ordre des géomètre-
experts et ordre des urbanistes).
I. L’ARCHITECTE

Le titre et la profession d’architecte sont réglementés par la loi n°70-488 du 3 Août 1970,
instituant l’ordre des architectes.
A. Contenu de la profession d’architecte

Dans le domaine de la construction, l’architecte exerce, en son propre nom et sous sa
responsabilité, une profession libérale et non commerciale qui a pour objet :
- d’une part, de créer, de concevoir avec la collaboration de techniciens de son choix, de
dessiner, d’établir des projets de construction de toute nature, conformément aux règles de
l’art;
- d’autre part, d’organiser la réalisation des projets établis, d’en contrôler d’une façon
permanente la conformité dans l’exécution. Cette mission est accomplie dans les limites
définies par le client.
La fonction de l’architecte peut être élargie par mandat écrit spécial à la vérification et au
règlement des comptes et dépenses relatifs à la réalisation des projets.
B. Conditions d’exercice de la profession d’architecte

a. L’inscription au tableau de l’ordre des architectes
Nul ne peut entreprendre la mission réservée aux architectes, ni se prévaloir du titre
d’architecte, en exercer la profession, s’il n’est inscrit au tableau de l’ordre des architectes.
a.1. Conditions d’inscription au tableau de l’ordre des architectes

Nul ne peut être inscrit au tableau de l’ordre en qualité d’architecte s’il ne remplit les
conditions suivantes :
- être de nationalité ivoirienne ;
- n’avoir subi aucune condamnation pour faits contraires à la probité et aux bonnes
mœurs, n’avoir été ni déclaré en faillite, ni mis en état de liquidation judiciaire ;
- être âgés de vingt cinq (25) ans révolus ;
- être soit titulaire d’un diplôme d’architecte reconnu valable par le gouvernement, soit
avoir subi avec succès, après un cycle d’études obligatoires, les épreuves d’un examen
d’Etat suivi d’un stage de trois (3) ans ;
- présenter toutes garanties de moralité.
a.2. Traitement des demandes d’inscription

Le Conseil National de l’Ordre statue sur les demandes d’inscription au tableau dans un délai
de trois (3) mois à compter de la réception du dossier complet du postulant. Sa décision peut
faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir devant la cour suprême.

L’inscription au tableau de l’ordre donne droit d’exercer la profession sur l’ensemble du

territoire.
Les architectes ivoiriens des services publics sont inscrits d’office à l’ordre des architectes,
mais ne peuvent en aucun cas et cela sous peine de sanctions disciplinaires exercer à titre
privé leur profession. Ils peuvent toutefois prêter leur concours aux établissements et
collectivités publics pour l’étude des plans et projets, conformément aux règlementations en
vigueur.
b. Architectes-stagiaires et architectes étrangers
b.1. Architectes-stagiaires
Le titre d’architecte-stagiaire peut être réservé aux candidats à la profession d’architecte
ayant subi avec succès les épreuves de l’examen d’Etat et accomplissant la période de stage.
Les stagiaires ne sont pas membres de l’ordre mais sont soumis à la surveillance du conseil
national de l’ordre.
Tout architecte qui emploie du personnel qualifié doit prendre en charge des architectes
stagiaires, assurer leur formation professionnelle et les rémunérer.
b.2. Architectes étrangers

Peuvent être autorisés par décret pris par le gouvernement, après avis du conseil national
de l’Ordre, à exercer la profession d’architecte, les professionnels étrangers diplômés. Cette
autorisation peut être accordée pour une opération déterminée ou être limitée à une
période définie par décret.
Cette autorisation ne comporte pas d’inscription au tableau de l’ordre et cesse de plein droit
lorsque l’intéressé laisse définitivement le territoire de la République de Côte d’ivoire.
Les personnes étrangères exerçant la profession d’architecte en Côte d’ivoire doivent
introduire près du Conseil national de l’ordre une demande d’autorisation d’exercer la
profession. Le Conseil national de l’ordre devra, sous un délai de deux mois à dater de
réception de cette demande, transmettre au Gouvernement le dossier du postulant avec un
avis motivé. Le rejet ou l’acception de la demande sera notifié à l’intéressé sous un délai de
trois mois à dater de la transmission de cette demande au Gouvernement.
En cas de rejet, il sera accordé un délai au demandeur pour l’achèvement de ses opérations
en cours d’exécution.
c- Sanctions de l’exercice illégal de la profession

Exerce illégalement la profession d’architecte :

- celui qui, sans être inscrit au tableau de l’Ordre ni être admis au stage, crée, conçoit, établit
des projets de construction dont l’estimation est supérieure à un montant qui est fixé par
Décret ;
- celui qui, suspendu ou rayé de l’Ordre, continue à exercer la profession.
NB : Quiconque exerce illégalement la profession d’architecte est puni d’un
emprisonnement de 3 ans à 5 ans.
C- OBLIGATIONS ET DROITS DES ARCHITECTES
a. Obligations
a.1-Le secret professionnel et la probité
Les architectes, les architectes stagiaires sont tenus au secret professionnel sous les peines
prévues par le Code pénal.
Ils en sont, toutefois déliés, dans le cas de poursuites judiciaires exercées contre eux,
lorsqu’ils sont traduits devant une juridiction disciplinaire de l’Ordre et lorsqu’ils sont
appelés comme témoins devant une juridiction répressive.
Aussitôt agréés, les architectes prêtent serment devant le Conseil national de l’Ordre,
d’exercer leur profession avec conscience et probité.
a.2- Les incompatibilités professionnelles

La qualité de membre de l’Ordre est incompatible avec :
- une charge d’officier public ou ministériel ;
- ou avec toute occupation de nature à porter atteinte à son indépendance, notamment
avec : l’acceptation de tout mandat commercial, toute fonction d’entrepreneur, d’industriel
ou fournisseur de matières ou objets utilisés dans la construction ;
- tout emploi rémunéré par traitement ou salaire, sauf le cas de missions de l’Etat ou d’une
Collectivité publique.
NB : Les interdictions ou restrictions énumérées ci-dessus s’étendent aux employés
salariés de tout membre de l’Ordre et à toute personne agissant pour leur compte.
a.3- Interdiction de procéder à la publicité

Toute publicité, réclame personnelle est interdite. Les architectes s’interdisent de solliciter la
clientèle par des procédés et moyens contraires à la dignité, de leur profession.
b. honoraires des architectes

Les membres de l’Ordre reçoivent pour tous les travaux entrant dans leurs attributions des
honoraires qui sont exclusifs de toute autre rémunération, même indirecte, par un tiers, à
quelque titre que ce soit.
Ces honoraires doivent constituer la juste rémunération de l’œuvre et du travail fourni. Leur
montant est convenu librement avec les clients dans la limite des tarifs établis par le
Gouvernement.
D- L’ORDRE DES ARCHITECTES

a. Composition de l’Ordre
L’Ordre des Architectes, qui regroupe les personnes habilitées à exercer la profession
d’architecte, est administré par un Conseil national doté de la personnalité civile. Les
pouvoirs publics sont représentés auprès du Conseil national de l’Ordre par un Commissaire
du Gouvernement nommé par décret.
Le Conseil national de l’Ordre des architectes est composé de six (6) membres au plus et de
quatre (4) membres au moins, élus par leurs collègues inscrits au Tableau de l’Ordre et
réunis en Assemblée générale.
b. Attributions de l’ordre
Les attributions, exercées par le Conseil national de l’Ordre, consistent à :
- surveiller l’exercice de la profession d’architecte ;
- assurer la défense des intérêts matériels de l’Ordre et en gérer les biens ;
- s’assurer du respect des lois et disposition réglementaires par les membres de l’Ordre ;
- veiller à la discipline au sein de l’Ordre et au perfectionnement professionnel ;
- statuer sur les demandes d’inscription au Tableau de l’Ordre, avec l’agrément du
commissaire du Gouvernement ;
- fixer, en accord avec le Commissaire du Gouvernement, le taux des cotisations à verser par
les membres de l’Ordre ;
- dresser le Tableau des architectes qui est tenu à la disposition du public et publié
annuellement dans un journal d’annonce légale.
NB : Le Commissaire du Gouvernement, quant à lui, approuve le règlement intérieur et
assiste aux séances du Conseil national de l’Ordre. Il a pouvoir, notamment, d’introduire
devant le Conseil toutes actions contre les personnes exerçant illégalement la profession
d’architecte.
II- LE GEOMETRE-EXPERT
Le titre et la profession de géomètre-expert sont réglementés par la loi n°70-487 du 3 Août
1970, instituant l’ordre des géomètre-experts.
A- Attributions des géomètre-experts

La profession de géomètre-expert est une profession libérale exercée par un technicien qui,
en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle, lève, dresse, à toutes échelles les
documents topographiques, les plans des biens fonciers, procède à toutes opérations
techniques ou études, telles que définies ci-dessus :
- les plans de propriétés rurales et urbaines ;
- les plans parcellaires ruraux et urbains ;
- les plans de division et de situation ;
- les délimitations et les bornages de propriétés ;
- les plans d’exploitation agricoles ;
- les plans de carrières ;

- les mesurages de précisions d’équipements sportifs en vue de l’homologation de

performances ;
- les levers d’architecture ;
- les nivellements, profils, cubatures de terrains et de matériaux ;
- les triangulations et polygonations de base ;
- les plans d’alignement de routes ;
- les plans continus de voies ferrés ;
- les plans topographiques côtés pour études diverses ;
- les études, projets, implantation et direction de travaux concernant les lotissements, les
routes, les voies ferrés les lignes électriques, les pipe-lines ;
- les améliorations foncières telles que remembrements, drainages, irrigations, lutte contre
l’érosion, adduction d’eau et chemins ruraux ;
- les travaux cadastraux ;
- les désignations parcellaires et état de lieux ;
- les expertises foncières, agricoles et forestières, estimations, partages et échanges ;
- la gestion et l’administration des biens privés fonciers ;
- les mesurages de récoltes et pesés géométriques.
B. Conditions d’exercice de la profession de géomètre-expert
a) L’inscription au tableau de l’ordre des géomètre-experts

Nul ne peut entreprendre des travaux fonciers cités plus haut, ni se prévaloir du titre de
géomètre-expert, en exercer la profession sauf exception, s’il n’est inscrit au tableau de
l’ordre des géomètre-experts.
a.1. Conditions d’inscription au tableau de l’ordre

Nul ne peut être inscrit au tableau de l’ordre en qualité de géomètre-expert s’il ne remplit
les conditions suivantes :
- n’avoir subi aucune condamnation pour faits contraires à la probité et aux bonnes mœurs ;
- n’avoir été ni déclaré en faillite, ni mis en état de liquidation judiciaire ;
- être âgé de vingt cinq (25) ans révolus ;
- être titulaire d’un diplôme de géomètre-expert reconnu valable par l’Etat ou d’un diplôme
d’ingénieur-géomètre délivré par une école agrégée par l’Etat ;
- présenter toutes garanties de moralité.
NB : Les services techniques de l’Etat peuvent cependant prêter leur concours aux
établissements et collectivités publiques pour l’exécution desdits travaux conformément aux
règlements en vigueur.

a.2. Traitement des demandes d’inscription

Le conseil national de l’ordre statue sur les demandes d’inscription au tableau dans un délai
de trois (3) mois à compter de la réception du dossier complet du postulant. Sa décision peut
faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir devant la cour suprême.
L’inscription au tableau de l’ordre donne droit d’exercer la profession sur l’ensemble du
territoire.
Les géomètres titulaires des services topographiques, des travaux publics, des services
géographiques et les inspecteurs du cadastre sont inscrits d’office à l’ordre des géomètre-
experts. Mais ils ne peuvent en aucun cas et cela sous peine de sanctions disciplinaires
exercer à titre privé la profession de géomètre-expert.
b) Géomètre-stagiaires
Le titre de géomètre-stagiaire peut être réservé aux candidats à la profession de géomètre-
expert ayant subi avec succès les épreuves des examens ou concours prévus à cet effet et
accomplissant une période réglementaire de stage.
Les stagiaires ne sont pas membres de l’ordre mais sont soumis à la surveillance du conseil
national de l’ordre ainsi qu’au contrôle technique des agents habilités du gouvernement.
Tout géomètre-expert qui emploie du personnel qualifié doit prendre en charge des
géomètres stagiaires, assurer leur formation professionnelle et les rémunérer.
c) Sanctions de l’exercice illégal de la profession

Exerce illégalement la profession de géomètre-expert :
- celui qui, sans être inscrit au tableau de l’ordre ni être admis au stage, exécute les travaux
entrant dans les attributions des géomètre-experts, ou en assure la direction suivie ;
- celui qui, suspendu ou rayé de l’ordre, continue à exercer la profession.
NB :
 Quiconque exerce illégalement la profession de géomètre-expert est puni d’un
emprisonnement de trois (3) ans à cinq (5) ans.
 Le conseil national de l’ordre peut saisir le tribunal des délits ainsi visés, sans
préjudice de la faculté de se porter partie civile dans toute poursuite de ces délits
intentés par le ministère public.
C. Obligations et droits des géomètre-experts
a) Les obligations
a.1) Le secret professionnel et la probité
Les géomètre-experts et les géomètre-experts stagiaires sont tenus au secret professionnel
sous les peines prévues par le code pénal.
Ils en sont toutefois déliés dans le cas de poursuites judiciaires exercées contre eux,
lorsqu’ils sont traduits devant une juridiction disciplinaire de l’ordre et lorsqu’ils sont
appelés comme témoins devant une juridiction répressive.
Aussitôt agrées, les géomètre-experts prêtent serment devant le conseil national de l’ordre,
d’exercer leur profession avec conscience et probité.

a.2) Communication gratuite aux services publics

Ils sont tenus de donner gratuitement communication aux services publics, qui leur font la
demande, des plans et documents entrant dans leur attribution.
Cette communication ne doit pas entrainer de frais pour le géomètre-expert détenteur et ne
peut mettre en cause sa responsabilité.
a.3) Les incompatibilités professionnelles

La qualité de membre de l’ordre est incompatible avec :
- une charge d’officier public ou ministériel ;
- toute occupation de nature à porter atteinte à son indépendance, notamment
l’acceptation de tout mandat commercial ;
- tout emploi rémunéré par traitement ou salaire, même chez un autre géomètre-expert,
sauf le cas de missions temporaires de l’Etat ou d’une collectivité publique.
NB : Les interdictions ou restrictions énumérées ci-dessus s’étendent aux employés salariés

de tout membre de l’ordre et à toute personne agissant pour leur compte.
a.4) Interdictions des actes sous seing privé

Les géomètre-experts dans l’exercice de leur profession ne doivent pas établir d’actes sous
seing privé hormis ceux nécessaires à l’établissement des procès verbaux de bornage, des
constats ou conciliation d’arbitrage et d’expertise.
Cette interdiction s’étend aussi aux employés salariés de tout membre de l’ordre et à toute
personne agissant pour leur compte.
b) Honoraires des géomètre-experts

Les membres de l’ordre reçoivent pour tous les travaux entrant dans leurs attributions des
honoraires qui sont exclusifs de toute autre rémunération, même interdite, par un tiers, à
quelque titre que ce soit.
Ces honoraires doivent constituer la juste rémunération du travail fourni. Leur montant est
convenu librement avec les clients dans la limite des tarifs établis par le gouvernement.
D. L’ordre des géomètre-experts
a) Composition de l’ordre
L’ordre des géomètre-experts, qui regroupe les personnes habilitées à exercer la profession
de géomètre-expert, est administré par un conseil national doté de la personnalité civile.
L’Etat est représenté auprès du conseil national de l’ordre par un commissaire du
gouvernement nommé par décret.
Le conseil national de l’ordre des géomètre-experts est composé de six (6) membres élus par
leurs collègues inscrits au tableau de l’ordre et réunis en Assemblée Générale.

b) Attributions de l’ordre
Ses attributions sont exercés par le conseil national de l’ordre et consistent à :
- surveiller l’exercice de la profession de géomètre-expert :
- assurer la défense des intérêts matériels de l’ordre et en gérer les biens ;
- s’assurer du respect des lois et dispositions réglementaires par les membres de l’ordre ;
- veiller à la discipline au sein de l’ordre et au perfectionnement professionnel ;
- statuer sur les demandes d’inscriptions au tableau de l’ordre, avec l’agrément du
commissaire du gouvernement ;
- fixer, en accord avec le commissaire du gouvernement, le taux des cotisations à verser par
les membres de l’ordre ;
- dresser le tableau des géomètre-experts qui est tenu à la disposition du public et publié
annuellement dans un journal d’annonce légale ;
NB : Le commissaire du gouvernement, quant à lui, approuve le règlement intérieur et

assiste aux séances du conseil national de l’ordre. Il a pouvoir, notamment, d’introduire
devant le conseil national toutes actions contre les personnes exerçant illégalement la
profession de géomètre-expert.
III. L’URBANISTE
Le titre et la profession d’urbaniste sont réglementés par la loi n°94-619 du 18 Novembre
1994, relative à la création d’un ordre national des urbanistes de Côte d’Ivoire.
A. Les attributions de l’urbaniste

L’urbaniste est un spécialiste de l’aménagement des agglomérations tenant compte des
spécificités des sols et de l’environnement. Il exerce en son propre nom et sous sa
responsabilité la profession libérale d’urbaniste. Il peut en outre être salarié.
Les urbanistes exercent notamment les activités suivantes :

- l’élaboration des documents d’urbanismes (schéma-directeurs, plans directeurs locaux,
plans de restructuration, etc…) ;
- la réalisation d’études et le suivi des travaux concernant les ensembles urbains ;
- l’étude des plans programmés d’équipement ;
-les études et expertises relatives aux problèmes fonciers et environnementaux dans les
centres urbains ;
Par ailleurs, l’urbaniste :
- participe à l’élaboration des grands projets régionaux urbains ;
- veille à l’application des prescriptions réglementaires relatives aux documents
d’urbanisme ;
- exerce la fonction de conseillé en urbanisme auprès des collectivités locales.
NB : Les travaux réalisés par l’urbaniste sont assimilés à des œuvres de l’esprit et ils sont,
en tant que tels, protégés conformément aux dispositions législatives et réglementaires en
vigueur en la matière.

B. Conditions d’exercice de la profession d’urbaniste
a) L’inscription au tableau de l’ordre des urbanistes

Nul ne peut exercer la profession d’urbaniste en Côte d’Ivoire, s’il n’est inscrit au tableau de
l’ordre national des urbanistes.
Nul ne peut être inscrit au tableau de l’ordre national en qualité d’urbaniste s’il ne remplit
les conditions ci-après :
- être titulaire, soit d’un diplôme d’études supérieures en urbanismes obtenu après au moins
cinq (5) ans dans une université, un institut ou une école de formation supérieure reconnue
par l’Etat, soit d’un diplôme d’études supérieures équivalent suivi d’une spécialisation en
urbanisme sanctionné par un diplôme ;
- avoir suivi un stage d’au moins un (1) an dans un cabinet, un organisme ou un service
public ;
- jouir de ces droits civiques ;
- n’avoir subi aucune condamnation pour faits contraires à la probité.
b) Les urbanistes- stagiaires

Le titre d’urbaniste-stagiaire est réservé aux candidats à la profession d’urbanisme ayant
subi avec succès les épreuves des examens ou concours prévus à cet effet et accomplissant
une période réglementaire de stage.
Le stagiaire n’est pas membre de l’ordre mais il est soumis à la surveillance du conseil
national de l’ordre ainsi qu’au contrôle technique des agents habilités à cet effet.
NB : Tout urbaniste qui emploie du personnel qualifié dans les conditions fixés par le
règlement intérieur de l’ordre, doit prendre en charge au moins un stagiaire, assurer sa
formation professionnelle et le rémunérer.
c) Les obligations et droits des urbanistes
c.1) Obligations des urbanistes
 Le secret professionnel
Les urbanistes et les urbanistes-stagiaires sont tenus au secret professionnel dont la
violation les expose aux peines prévues par le code pénal.
Ils sont toutefois déliés du secret professionnel dans le cas de poursuites judiciaires exercées
contre eux, lorsqu’ils sont traduits devant une juridiction disciplinaire de l’ordre ou lorsqu’ils
sont cités comme témoins devant une juridiction répressive.
 Communication gratuite aux services publics

Ils sont tenus de donner sans frais, communication aux services publics qui leur en font la
demande, des plans et documents qu’ils sont chargés de produire. Cette communication ne
doit pas entraîner de frais pour l’urbaniste sollicité et mettre en cause sa responsabilité.

 Interdiction des actes sous-seing privé

Les urbanistes, dans l’exercice de leur profession ne doivent pas établir d’actes sous-seing
privé à l’exception de ceux qui sont nécessaires à l’établissement des procès verbaux des
travaux et des constats.
Cette interdiction s’étend aussi aux employés salariés de tout membre de l’ordre et à toute
personne agissant pour leur compte.
 Interdiction de procéder à la publicité

Toute publicité personnelle est prohibée.
c.2) Honoraires des urbanistes

Les membres de l’ordre, à l’exception des agents de l’Etat, reçoivent pour les travaux entrant
dans leurs attributions, des honoraires qui sont exclusifs de toute autre rémunération,
même interdite, par un tiers, à quelque titre que ce soit.
A l’exception des organes de l’Etat, les membres de l’ordre perçoivent des honoraires pour
tous les travaux exécutés dans le cadre de leur profession, à l’exclusion de toute autre
rémunération à quelque titre que ce soit.
C. L’ordre des urbanistes
a) Composition de l’ordre
L’ordre des urbanistes, qui regroupe les personnes habilitées à exercer la profession
d’urbaniste, comprend une Assemblée Générale, un Conseil National doté de la personnalité
civile et un Conseil de discipline.
b) Attributions de l’ordre
Ses attributions sont exercées par le conseil national de l’ordre et consistent à assurer :
- le respect des principes de moralité et de probité dans l’exercice de la profession ;
- le respect du code de déontologie ;
- la défense des intérêts, de l’honneur et de l’indépendance de la profession.

CHAPITRE IV : LES SERVITUDES OU LA PROPRIETE DEMEMBREE

I. Définition
Une servitude est, selon l’article 637 du code civil, une charge imposée à un immeuble
appelé fonds servant pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appelé fonds
dominant appartenant à un autre propriétaire.
II. Les éléments constitutifs et les classifications de la servitude
A. Les éléments constitutifs
1) charge pesant sur le fonds servant

La servitude n’est pas une obligation personnelle. Elle est imposée à un fonds et non à une
personne. L’objet d’une servitude porte sur une obligation de ne pas faire et jamais une
obligation de faire. Cependant, accessoirement à la servitude, le propriétaire du fonds
servant peut être amené à exécuter des prestations personnelles.
2) Au profit d’un fonds dominant

Le propriétaire d’un fonds dominant voit ses prérogatives augmenter, même si c’est le fonds
qui bénéficie de la servitude.
3) Des propriétaires différents

Les deux fonds doivent appartenir à des propriétaires différents car lorsqu’ils sont réunis
dans les mains du même propriétaire, la servitude disparaît.
B. Classification des servitudes
1) Classification suivant le mode d’établissement
 Il y a les servitudes naturelles qui s’imposent par la configuration des lieux ;

Exemple : servitude d’écoulement obligatoire des eaux pour le fonds qui se trouve plus bas.
 Il y a les servitudes légales qui s’imposent par la loi ;
Exemple :
- servitudes de passage, d’implantation, d’appui et de circulation nécessitées par
l’aménagement des conduites d’égouts ;
- servitudes d’hygiène, d’esthétique, d’alignement, de sécurité publique.
 Il y a les servitudes du fait de l’homme qui supposent que les propriétaires sont libres
d’établir toute servitude qu’ils jugent utile.
 Il y a enfin les servitudes judiciaires, c’est-à-dire qui sont imposées par le juge ;
Exemple : servitude de non concurrence ou imposant un certain espacement entre les
constructions…

2) Classification suivant le mode d’exercice
 Il y a les servitudes continues qui s’exercent sans qu’il soit nécessaire d’effectuer des
actes successifs et répétitifs.
 Il y a des servitudes discontinues qui impliquent une utilisation régulière.
Exemple : servitudes de passage
 Il ya des servitudes apparentes qui se caractérisent par un ouvrage extérieur.
Exemple : chemin pour servitude de passage, fenêtre pour servitude de vue…
 Il y a des servitudes non apparentes qui ne laissent découvrir aucun ouvrage
extérieur.
II. Régime juridique des servitudes
A. Constitution de la servitude du fait de l’homme

1) Constitution par le titre
En vertu du principe de liberté de constitution des servitudes, la servitude peut se constituer
par un titre qui est une convention ou un testament entre les propriétaires. Il n’est pas
forcément onéreux.
NB : Sous peine d’inopposabilité aux tiers, la servitude doit être publiée.
2) Constitution par prescription acquisitive

La prescription acquisitive qui autorise l’absence de titre, suppose la réunion de trois
conditions :
- une servitude apparente et continue ;
- une possession utile (absence de vice) ;
- une possession trentenaire.
3) Constitution par la destination de bon père de famille

Il s’agit d’une servitude constituée volontairement pour séparer deux immeubles détenus
précédemment par une seule personne, et cela sous trois conditions :
- le même propriétaire doit avoir réalisé des aménagements susceptibles de constituer une
servitude entre deux propriétaires éventuels,
- l’aménagement doit être maintenu lors de la division ;
- aucune volonté contraire, expresse ou tacite, ne doit avoir été manifestée contre
l’établissement de la servitude.
B. L’exercice de la servitude
1) Situation du fonds du propriétaire dominant

L’étendue des servitudes légales est déterminée par la loi.
Les servitudes conventionnelles s’interprètent par le titre, la possession trentenaire ou la
destination de bon père de famille.
Les servitudes judiciaires s’apprécient par la décision du juge qui recherchera la commune
volonté des parties.

Pour que les servitudes procurent l’utilité voulue, elles doivent être accompagnées de droits
accessoires.
Exemple : La servitude de puisage et le droit de passage pour aller jusqu’au puits.
L’utilité peut également impliquer la réalisation de certains ouvrages.

Exemple : Clôture pour une servitude de passage.
Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en
user et pour la conserver. Mais, il ne peut au-delà des besoins pour lesquels la servitude est
établie, au nom de la fixité des droits conférés par la servitude.
Enfin, le propriétaire du fonds dominant dispose d’une action confessoire, visant la

reconnaissance de la servitude contre le propriétaire du fonds servant et d’une action
possessoire réservée aux servitudes apparentes et continues.
3) Situation du propriétaire du fonds servant

Il a l’obligation passive de respecter la servitude. A ce titre, il ne doit rien faire qui tende à
diminuer l’usage ou rendre plus incommode la servitude. Il ne peut changer l’état des lieux
ou transporter l’exercice de la servitude à un autre endroit. Il dispose à un son tour d’une
action négatoire qui lui permet de prétendre que son fonds est libre de servitude et d’une
action possessoire qui tend à faire cesser le trouble causé par le propriétaire du fonds
prétendument dominant.
C. Extinction de la servitude
La servitude peut s’éteindre par :
- l’impossibilité d’exercice (disparition du puits, objet de la servitude) ;
- la confusion, c’est-à-dire la réunion des deux fonds entre les mains d’une même personne ;
- le non usage trentenaire, pour les servitudes du fait de l’homme ;
- la perte naturelle (immergé…) ou juridique (expropriation…) de l’un des fonds ;
- la renonciation à la servitude de la part du fonds dominant.

CHAPITRE V : LES MARCHES DE TRAVAUX PRIVES
I. Le contrat de droit commun : Le contrat de louage d’ouvrage

Le contrat de louage d’ouvrage est régi par les articles 1779 et suivants du code Civil. Cet
article fait référence au louage d’ouvrage d’architectes, entrepreneurs d’ouvrages et
techniciens par suite d’études, devis ou marchés.
Ce contrat met en rapport le maître d’ouvrage et des professionnels appelés « locateurs
d’ouvrage ».
Ainsi, on distingue le contrat d’ouvrage conclu par le maître d’ouvrage avec l’entrepreneur
de celui qu’il conclut avec l’architecte.
Le premier est connu sous le nom de contrat d’entreprise et le second sous le nom de
contrat de maîtrise d’œuvre.
A ces deux contrats, on peut ajouter un autre : le contrat de construction de maisons
individuelles sur plans.
A. Le contrat d’entreprise
a) Définition
Le contrat d’entreprise est défini par la jurisprudence comme étant la « convention par
laquelle une personne s’oblige, contre rémunération, à exécuter pour l’autre partie un
travail déterminé, sans la représenter, et de façon indépendante ».
Il s’agit donc d’un contrat :

- à titre onéreux (contre rémunération);
- concernant un travail bien déterminé ;
- distinct du contrat de mandat (absence de représentation) ;
- distinct du contrat de travail (indépendance des parties).
Le contrat d’entreprise recouvre une extrême diversité de relations contractuelles. Nous

avons choisi de nous intéresser à celui qui porte sur les immeubles (construction,
rénovation, etc.), sachant que le contrat d’entreprise peut porter sur des meubles
(réparation, etc.) ou même sur des choses immatérielles (conseils, soins, études, etc.).
b) Condition de formation du contrat d’entreprise
b.1) Les conditions de fonds

Conformément à l’article 1108 du code Civil qui fixe les conditions de validité du d’un
contrat, quatre (4) conditions sont essentielles pour la validité du contrat d’entreprise :
- le consentement des parties qui s’obligent ;
- leur capacité de contracter ;
- un objet certain qui forme la matière de l’engagement ;
- une cause licite dans l’obligation.

b.2) Les conditions de forme

Le contrat se réalise sans qu’aucune formalité particulière ne soit exigée en principe.
Cependant, pour les besoins de preuve, vu la force probable de l’écrit, et sachant qu’en
matière immobilière, la rédaction d’un écrit est exigée, la forme écrite est souvent requise.
c) Obligations des parties au contrat d’entreprise
c.1) Les obligations de l’entrepreneur

- il doit réaliser l’ouvrage qu’il a promis et tous les travaux qu’il s’est engagé à faire.
L’étendue et le contenu de l’obligation de l’entrepreneur dépendent bien sûr de ce qu’ont
convenu les parties mais aussi des règles de l’art spécifiques à la prestation.
- au cas où un délai a été fixé, il doit exécuter les travaux sans retard. Si aucun délai
d’exécution n’a été prévu, ce sera au juge d’apprécier, en cas de différend, quel aurait dû
être le délai raisonnable d’exécution au regard des usages, de la nature de la prestation, etc.
- en tant que professionnel, il doit conseiller au mieux le maître d’ouvrage quant aux
risques du sol et à la réglementation en vigueur.
- l’entrepreneur doit livrer la chose à la date convenue par les parties lors de la conclusion
du contrat. Lorsque la chose livrée n’est pas conforme à ce qui était attendu, l’entrepreneur
doit « reprendre son travail ».
c.2) Les obligations du maître d’ouvrage

- Il doit payer à l’entrepreneur le prix convenu. Les modalités de règlement du prix
découlent du contrat signé par les parties qui déterminent l’échéancier des paiements, etc.
Traditionnellement, on dit que l’entrepreneur a droit au solde de sa rémunération à la
« réception des travaux ». Mais le maître d’ouvrage peut bien sûr retenir le prix si les travaux
sont mal faits, la chose livrée avec du retard, etc. Il soulève alors l’exception d’inexécution.
- Le maître d’ouvrage a aussi un devoir de collaboration avec l’entrepreneur. Cette

obligation découle de l’obligation de bonne foi posée à l’article 1134, alinéa 3 du code Civil,
qui impose au maître d’ouvrage de s’abstenir de s’immiscer de manière fautive dans la
réalisation de la construction en imposant un choix, un procédé ou un matériau à
l’entrepreneur. C’est une manière d’exonérer l’entrepreneur de sa responsabilité si le maître
d’ouvrage a aidé aux travaux de manière infructueuse.
- Le maître d’ouvrage a enfin un devoir de réception de l’ouvrage à son achèvement, tout

en reconnaissant que l’exécution est correcte. Il ne doit pas retarder la réception. A défaut
de réception volontaire, l’entrepreneur peut exiger du juge qu’il condamne le maître
d’ouvrage à réceptionner, sous astreinte, ou même que le juge prononce lui-même la
réception (article 1792-6 du code Civil). Cette réception correspond le plus souvent à la prise
de possession de l’ouvrage par le maître. Elle peut avoir lieu en plusieurs fois lorsque les
travaux se réalisent par étapes. Elle peut s’accompagner de réserves sur la conformité de
l’ouvrage aux spécificités demandées. Quoiqu’il en soit, cette réception doit s’effectuer de
manière contradictoire, c’est-à-dire que l’entrepreneur et le maître de l’ouvrage doivent être

présents touts les deux sur les lieux pour effectuer la réception qui se transcrit dans un
procès verbal appelé « P.V de réception ».
La réception est donc un acte juridique qui vient clore l’exécution du contrat d’entreprise.
Cette obligation de réception entraîne quatre (4) conséquences :
- l’exigibilité du paiement intégral du prix sauf clause contraire.

- le transfert de la garde de la chose au regard de l’article 1384 du code Civil
(responsabilité du fait des choses).
- le transfert des risques de la chose
- la libération de l’entrepreneur des vices apparents de l’ouvrage.
d) Extinction du contrat d’entreprise

Le contrat d’entreprise se termine en principe par l’exécution complète des
obligations réciproques (réalisation de l’ouvrage, réception de l’ouvrage et paiement
intégral du prix).
Mais, il existe aussi des causes pathologiques d’extinction, à savoir la nullité du contrat,
la résolution du contrat ou le décès de l’entrepreneur.
Les causes de nullité du contrat d’entreprise sont celles du droit commun des contrats
(vices du consentement, incapacité d’une des parties, chose incertaine, cause illicite)
Quant à la résolution du contrat d’entreprise, elle intervient par application de l’article
1184 du code Civil, en cas d’inexécution grave par l’une des parties de ses obligations. La
sanction de cette résolution est la destruction rétroactive du contrat, puis l’allocation de
dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 et suivant du code Civil.
Par ailleurs, l’article 1795 du code Civil prévoit que le contrat prend fin par le décès de
l’entrepreneur. La solution est justifiée par le très fort intuitu personae du contrat
d’entreprise. Donc les héritiers de l’entrepreneur n’ont pas à poursuivre l’exécution du
contrat mais, ils peuvent réclamer au maître d’ouvrage la valeur des travaux et la valeur des
matériaux apportés mais à la seule condition que les travaux effectués par le défunt aient
été utiles au maître d’ouvrage (article 1796 du code Civil).
B. Le contrat de maîtrise d’œuvre

a) Définition
Le contrat de maîtrise d’œuvre est un contrat par lequel le maître d’ouvrage charge le
maître d’œuvre, qui l’accepte, de concevoir, de coordonner et de contrôler la bonne
exécution des travaux de construction. En pratique, cette mission de maîtrise d’œuvre est
souvent confiée à l’architecte, mais, ce dernier ne disposant d’aucun monopole dans ce
domaine, il peut parfaitement sous-traiter la maîtrise d’œuvre. La maîtrise d’œuvre peut
être aussi directement confiée à un autre professionnel (une entreprise chargée de mener à
terme le projet, un bureau d’étude technique, un maître d’ouvrage délégué ayant reçu la
même mission)

b) Condition de formation
Les règles de formation du contrat, de même que les modes de preuve et les sanctions de
l’exécution sont les même que ceux évoqués pour le contrat d’entreprise, tels que prévus
par le code Civil.
c) Obligation du maître d’œuvre
Les obligations du maître d’œuvre découlent du contrat signé. Il doit respecter les règles de
l’art, la réglementation et les souhaits de son client. En général, sa mission lui impose des
obligations avant les travaux, pendant les travaux et à l’issue de ceux-ci.
c.1) Obligations avant les travaux

- Il réalise les études d’esquisse (ESQ) : cette esquisse initiale permet une première
visualisation du projet inséré dans le site de construction.
- Il réalise ensuite les études d’avant-projet (AVP) qui comprend :
 L’avant-projet sommaire (APS) qui précise la composition générale en plan et en
volume, qui permet d’établir une estimation provisoire du coût prévisionnel des
travaux ;
 L’avant-projet définitif (APD) qui détermine les surfaces détaillées de tous les
éléments du programme, et qui permet au maître de l’ouvrage d’arrêter
définitivement le programme ;
 L’établissement du dossier de permis de construire pour lequel le maître d’œuvre
prépare l’ensemble des documents administratifs et juridiques. Il suit l’instruction du
dossier, apporte les éventuelles pièces supplémentaires requises et aide à intégrer
les expertises tierces nécessaires en accord avec le maître d’ouvrage jusqu’à
obtention du permis de construire.
- Le maître d’œuvre établit aussi le projet de conception générale (PCG) concernant les
plans détaillés de tous les niveaux du ou des bâtiments, élévations, façades et d’éventuelles
perspectives additionnelles qui assurent une bonne compréhension de l’ensemble du projet
jusque dans ses moindres détails.
- Il aide enfin au choix des entreprises et des matériaux, en constituant le dossier de
consultation des entreprises (DCE), établissant les plans d’exécution et apportant son
assistance pour les contrats de travaux.
c.2) Obligations au cours des travaux

- Le maître d’œuvre assure la direction de l’exécution du ou des marchés de travaux ;
- Il établit les décomptes mensuels après vérification des situations de l’entrepreneur :
- Il rédige les ordres de service :
- Il peut être amené à assurer l’ordonnancement, le pilotage et la coordination (OPC) en cas
de marché dévolu en corps d’état séparés : analyse des tâches élémentaires qui composent
les études d’exécution et les travaux, leur enchaînement et les points critiques de cette suite
d’interventions.
- Il appose son visa sur les documents produits par le ou les entrepreneurs après examen de
leur conformité au projet.

c.3) Obligation après les travaux

En fin de travaux, le maître d’œuvre devra assister le maître d’ouvrage pour la réception et
émettre des réserves en cas de désordres apparents sous peine d’engager sa responsabilité.
A ce titre, il devra :
- vérifier les documents que l’entreprise doit remettre dans le cadre de son contrat ;
- vérifier le mémoire définitif de l’entrepreneur ;
- vérifier les levées de réserves portées à la réception ;
- préparer les opérations de réception et établir le procès verbal de réception qui sera signé
par le maître de l’ouvrage.
C. Le contrat de construction de maison individuelle sur plans

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) n’est pas spécifiquement
réglementé en Côte d’Ivoire, contrairement à la France où il est régi par la loi n°90-1129 du
19 Décembre 1990, portant Code de la construction et de l’habitation. En Côte d’Ivoire, il est
donc plutôt mis en œuvre, dans le cadre des contrats de marchés privés, sur la base des
pratiques et usages professionnelles.
Le contrat de construction de maison individuelle peut se conclure sur plans ou sans plan.
Mais ici, nous ne traiterons que du contrat de construction de maison individuelle sur plans
qui est le pus répandu. En plus de fonctionner comme un contrat de droit privé et
notamment un marché de travaux privés soumis aux dispositions pertinentes du code Civil et
de la réglementation en vigueur, il dispose de particularités qu’il convient de mettre en
exergue.
a) Champ d’application du CCMI sur plan
Il concerne la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel, ne
comportant pas plus de deux(2) logements sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage,
selon trois cas.
a.1) Le constructeur propose le plan
Soit l’entrepreneur propose des plans de maison issus d’un catalogue, soit l’entrepreneur
retouche le plan proposé par le maître de l’ouvrage et se charge de la construction.
a.2) Le constructeur fait proposer le plan

Tel est le cas lorsque le constructeur met le maître de l’ouvrage en relation avec un
architecte ou un bureau d’études qui vont lui proposer un plan. C’est aussi le cas du
constructeur qui se charge de la construction d’après un plan fourni par un tiers à la suite
d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour son compte.
a.3) Le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise une part,

même minime des travaux
C’est le cas des maisons en kit lorsqu’il y a livraison, assemblage et mise hors d’eau sur un
terrain appartenant au maître d’ouvrage.

b) Mentions à faire figurer dans le contrat

Certaines mentions obligatoires sont spécifiques aux dispositions du CCMI avec fourniture de
plan :
- la désignation du terrain ;
- l’affirmation que le projet est conforme aux règles de construction ;
- la consistance et les caractéristiques techniques de la maison (les travaux d’adaptation au
sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou
extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison) ;
- le coût de la maison (le prix forfaitaire et définitif de la maison et le coût des travaux dont
le maître de l’ouvrage se réserve, le cas échéant, l’exécution) ;
- les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;
- l’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister, lors de la réception, par un
professionnel habilité et assuré pour cette mission ;
- l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations
administratives (une copie est annexée au contrat) ;
- l’indication des modalités de fonctionnement, la nature et le montant des prêts obtenus et
acceptés par le maître de l’ouvrage ;
- la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités de retard
de livraison ;
- la référence de l’assurance de dommages-ouvrage qui est souscrite par le maître de
l’ouvrage avant l’ouverture du chantier ;
- l’attestation de la garantie de livraison à prix et délai convenus accordée par un
établissement financier ou un assureur ;
- le cas échéant, l’attestation de la garantie de remboursement du montant versé avant la
date d’ouverture du chantier ;
c) Documents à joindre au contrat

Il s’agit :
- De la notice descriptive de la maison précisant les caractéristiques techniques de la maison
et des matériaux utilisés et les caractéristiques des travaux d’équipement indispensables à
l’implantation et à l’utilisation de la maison ;
- de l’attestation d’assurance dommage-ouvrage ;
- de l’attestation de la garantie de livraison ;
- du plan de la maison signé par le constructeur et le maître d’ouvrage.

II. règles communes aux marchés de travaux privés

A. Mode de formation
a) Contrat instantané
Le contrat peut se former instantanément à la suite d’une acceptation conforme à une offre
préalable.
b) Contrat précédé d’une phase préparatoire
Il peut se former après une phase préparatoire de pourparlers pendant lesquels les offres
réalisées par le futur constructeur à l’intention du futur client sont négociées jusqu’à
l’accord des parties. S’applique à cette phase toute la jurisprudence sur la rupture des
pourparlers : le principe veut que les parties puissent refuser de conclure le contrat définitif
pendant les négociations. Par exception, elles ne doivent pas rompre les pourparlers de
manière brutale et de manière à nuire à l’autre partie. La rupture des pourparlers est
sanctionnée par l’article 1382 du Code Civil (responsabilité civile) et non l’article 1147 du
Code Civil (responsabilité contractuelle) puisqu’aucun contrat n’a encore été conclu.
c) Appel d’offres
Un appel d’offres est une procédure qui permet de mettre plusieurs entreprises en
concurrence pour fournir un produit ou un service. Les appels d’offres sont utilisés pour les
contrats les plus importants. Le futur maître d’ouvrage utilise la procédure d’appel d’offres
en s’inspirant du droit administratif dont elle est issue.
Cette procédure est aussi appelée « procédure de soumission » et peut prendre deux (2)
formes
* L’appelant (le futur maître d’ouvrage) ne s’engage pas et de leur côté, les soumissionnaires
(les candidats) réservent leur acceptation dans l’hypothèse ou ils seraient retenus au terme
de l’appel d’offre. Ici, l’appel d’offres ressemble à de simples pourparlers.
* L’appelant ne s’engage pas mais il demande des offres fermes de la part des
soumissionnaires. Ce ne sont plus de simples pourparlers mais une promesse unilatérale.
C’est la procédure la plus commune.
Dans tous les cas, l’appelant s’engage envers celui qui lui présente soit l’offre la moins
disante (au prix le plus bas) ou la mieux disante (qui offre le meilleur rapport qualité / prix).
B. Mode de fixation du prix

Le contrat n’est pas parfait dès l’accord des volontés, il faudra attendre que le prix soit fixé
et accepté pour qu’il soit parfait et que la phase de conclusion se termine.
Le prix peut être fixé par les parties, par le juge (assez extraordinaire), ou réduit par le juge.
Mais, dans le contrat d’entreprise, le prix, qui est pourtant un élément essentiel du contrat
sans lequel il n’y a pas de contrat, n’a pas à être déterminé lors de la formation du contrat.
Les parties peuvent déterminer le prix selon différents types de marchés : le marché au
métré, le marché à prix global et forfaitaire, le marché sur dépenses contrôlées et le
marché par voie de référence.

a) Le marché au métré
Le prix est établi à partir des prix unitaires des matériaux et des heures de main-d’œuvre
nécessaires à la réalisation de l’ouvrage fixé par un bordereau de référence, avec
éventuellement des majorations ou rabais conditionnels. Le prix, appliqué aux quantités
exécutées ou livrées, n’est que déterminable et ce n’est qu’à la fin que l’on aura le montant
réel des travaux.
b) Le marché à prix global et forfaitaire
Le prix est celui qui résulte de l’offre du constructeur, dans sa lettre d’engagement, sous
réserve de l’acceptation du maître d’ouvrage. Selon l’article 1793 du code civil, lorsqu’un
architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment,
d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune
augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’œuvre ou des
matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces
changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le
propriétaire. Et l’article 1794 renchérit pour dire que le maître d’ouvrage peut résilier, par sa
simple volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en
dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce
qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise. Dans cette technique, le prix est dit intangible
c’est-à-dire que l’entrepreneur à l’obligation de réaliser la prestation quels que soient les
travaux supplémentaires nécessaires à la réalisation de l’ouvrage.
c) Le marché sur dépenses contrôlées

Le prix est fixé à postériori pour rembourser les dépenses réelles engagées par
l’entrepreneur (frais de main-d’œuvre, matières premières utilisées, coût du transport), en
complément de ces dépenses, on applique un pourcentage correspondant aux frais
généraux de l’entreprise, à l’impôt qu’elle doit éventuellement payer, et au bénéfice.
d) Le marché par voie de référence

Les parties se réfèrent alors à un barème de prix ou d’honoraires (architectes, huissiers,
etc.). Le prix sera alors déterminé en référence à ce barème par l’addition des différents
travaux réalisés par le constructeur.
e) Les formules mixtes

Les parties combinent à la fois prix forfaitaire pour certains ouvrages et prix unitaire pour
d’autres.

III. Les contrats spéciaux

A. La vente d’immeuble à construire
Il s’agit d’un contrat réglementé au titre 1 de la loi n°99-478 du 2 Août 1999 portant
organisation de la vente d’immeuble à construire et de la promotion immobilière.
a) Objet et champ d’application du contrat

La vente d’immeuble à construire est l’acte par lequel le vendeur s’engage à céder en toute
propriété, à l’acquéreur tout ou partie d’un immeuble à édifier dans un délai fixé par un
contrat.
Est appelé vendeur d’immeuble à construire toute personne physique ou morale qui, d’une
manière habituelle ou occasionnelle, a acquis la libre disposition d’un terrain et accompli les
formalités juridiques et financières en vue de la construction d’un immeuble ou d’un
ensemble d’immeubles destiné à être vendu.
NB : Le vendeur d’immeuble à construire est un commerçant. Il doit être immatriculé au
registre du commerce et tenir les livres comptables imposés aux commerçants.
En ce qui concerne son champ d’application, on l’étend à tout contrat ayant pour objet le
transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, à usage d’habitation ou à
usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur de faire des
versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction. Est aussi
obligatoirement soumis aux dispositions de la présente loi, tout contrat de procurer
directement ou indirectement, des droits sur un terrain, assorti d’un mandat pour y édifier
ou faire édifier un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.
Ce mandat peut être inclus au contrat ou en être distinct.
b) Modalités de conclusion du contrat

La vente peut être conclue en l’état futur d’achèvement ou à terme ou même être précédée
d’un contrat de réservation préliminaire.
b.1) La vente en l’état futur d’achèvement

Il s’agit du contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits
sur le sol ainsi que la propriété des constructions qui y sont réalisées au jour de la signature
du contrat.
Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur
exécution et celui-ci est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le
vendeur conserve sa qualité de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
Toutefois, la charge des risques pèse sur le vendeur qui demeure maître de l’ouvrage jusqu’à
la réception des travaux.
Aucun contrat de vente en l’état futur d’achèvement ne peut être signé avant l’achèvement
des fondations, y compris le plancher bas incorporé aux dites fondations et avant que le
vendeur ait préalablement justifié :

- du paiement intégral des droits sur le sol portant la construction ;

- du règlement intégral des décomptes relatifs à l’ensemble des études de l’opération et aux
travaux réalisés pour l’achèvement des fondations ;
- de la régularité de sa situation fiscale pour le dernier exercice clos ;
- de la constitution de la garantie de bon achèvement de l’immeuble conformément aux
présentes dispositions.
Après la réalisation de chacune des conditions suspensives prévues ci-dessus, le contrat de

vente sera exécuté, notamment par application des dispositions portant sur la vente conclue
à terme et la vente en l’état futur d’achèvement.
b.2) La vente à terme

La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent, le premier à
livrer l’immeuble ou la partie d’immeuble à son achèvement, le second à en prendre
possession en payant le prix convenu, à la date de livraison.
Le transfert des droits sur le sol et de la propriété dès constructions s’opère de plein droit
par la constatation par acte notarié de l’achèvement de l’immeuble et prend effet
rétroactivement au jour de la signature du contrat de vente à terme.
b.3) L e contrat de réservation préliminaire

La vente peur être précédée d’un contrat de réservation préliminaire par lequel le
vendeur, en qualité de réservant, s’engage à réserver à un acquéreur, qui a la qualité de
réservataire, un immeuble ou une partie d’immeuble, en contrepartie du versement par le
réservataire d’un dépôt de garantie.
Ce dépôt de garantie ne peut excéder 10% du prix prévisionnel de vente, si le délai de
la vente n’excède pas un (1) an. Il ne peut excéder 5% lorsque le délai est compris entre un
(1) et deux (2) ans. Au-delà de deux ans (2) ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Le contrat de réservation préliminaire est un avant-contrat qui doit être rédigé par
écrit et comporter des mentions obligatoires, prévues par l’article 19 de la loi n°99-478 du 2
Août 1999 portant organisation de la vente d’immeuble à construire et de la promotion
immobilière, sous peine de nullité relative
La vente d’immeuble à construire ne peut faire l’objet, à peine de nullité absolue,
d’aucun autre acte, notamment d’une promesse d’achat ou de vente.
c) Conditions de formation du contrat

En dehors des conditions de fond qui sont les conditions communes de validité d’un contrat,
selon l’article 9 de la loi n°99-478 du 2 Août 1999 portant organisation de la vente
d’immeuble à construire et de la promotion immobilière, le contrat de vente en l’état futur
d’achèvement ou de vente à terme doit être passé par acte notarié et préciser :
- l’origine et la nature des droits sur le sol ;
- la description et les superficies de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu, incluant
les caractéristiques générales relatives à la nature des matériaux de construction et des

éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble à construire

conformément à sa destination ;
- les références du permis de construire ;
- le prix global et forfaitaire révisable ou non révisable ;
- les modalités de paiement ;
- le cas échéant, les éventuelles modalités de révision du prix pouvant intervenir dans les
conditions déterminées par le contrat ;
- le délai de livraison ;
- l’engagement du vendeur à remettre à l’acheteur l’arrêté de concession définitive
correspondant à l’immeuble ou à la partie d’immeuble achetée.
Lorsque le contrat concerne seulement une partie de l’immeuble, les précisions relatives à
l’ensemble de l’immeuble doivent être consignées dans un document d’ensemble déposé au
rang des minutes du notaire devant qui est passé la vente et auquel l’acte doit faire
référence. Le règlement de copropriété établi par acte notarié peut être consulté à l’étude
de ce notaire, et une copie doit être remise à chaque acquéreur lors de la signature du
contrat.
L’inobservation de l’une quelconque de ces dispositions entraîne la nullité relative du
contrat. C’est-à-dire que cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur et ce, avant
l’achèvement des travaux.
d. Obligations des parties
d.1) Obligations du vendeur

Lorsque la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation, le vendeur est tenu de
faire visiter, préalablement à la vente, un logement de référence réalisé sur le site et
conforme au devis descriptif.
Le vendeur d’immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux,
des garanties dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de
l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus, en application des
articles 1792 et 2270 du code civil.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. Le vendeur
d’immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant
l’expiration d’un délai de quatre-vingt-dix (90) jours après la prise de possession par
l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Une action en résolution du contrat ou en diminution du prix devra être introduite, à
peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé
des vices et défauts de conformité apparents. Il n’y aura cependant pas lieu à résolution du
contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice ou le défaut de
conformité.
En cas de décès de l’acquéreur, le bénéfice du contrat de vente est transmis de plein
droit à son ou ses héritiers qui doivent respecter les engagements souscrits par leur auteur.

d.2) Obligations de l’acheteur

L’acquéreur doit honorer ses engagements vis-à-vis du vendeur en payant le prix convenu,
selon les modalités et l’échéancier fixé par le contrat de vente sous peine de résolution dudit
contrat.
Toutefois, toute clause de résolution de plein droit sanctionnant l’inobservation de cette
obligation ne peut produire d’effet qu’un mois après une mise en demeure restée sans effet.
Lorsque la vente est conclue à terme, le contrat de vente doit stipuler l’obligation pour
l’acquéreur d’effectuer des dépôts successifs à mesure de l’avancement des travaux.
Lorsque la vente est conclue en l’état futur d’achèvement, le contrat de vente peut
stipuler que le paiement interviendra par versements échelonnés à mesure de l’avancement
des travaux.
Aucun versement dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement, ni aucun dépôt
dans le cas d’une vente à terme autre que le dépôt de garantie, ne doit être effectué avant la
signature du contrat de vente.
Toutefois, cette opération est admise sauf dans le cas des programmes immobiliers dont
les dépôts des acquéreurs sont couverts par une garantie de remboursement des apports,
délivrée par une banque, un établissement financier ou une compagnie d’assurance agréée
en Côte d’ Ivoire.
En l’absence de la garantie de remboursement des dépôts prévue ci-dessus, les fonds
déposés en garantie sont inscrits à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans
une banque ou un établissement financier agréé en Côte d’ Ivoire. Il en est de même pour la
partie des dépôts non couverte par la garantie éventuelle de remboursement.
Les dépôts réservataires des différentes parties composant un même immeuble ou un
même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte spécial comportant un
sous-compte par bénéficiaire.
Les fonds déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles jusqu’au transfert de
propriété sans préjudices de la possibilité de consignation instituée ci-dessous.
Quelle que soit la forme du contrat de vente d’immeuble à construire retenu, le montant
cumulé des versements ou dépôts prévus dans le contrat ne peut excéder les seuils suivants
du prix de vente prévisionnel éventuellement révisé :
- 20% à l’achèvement des fondations ;
- 60% à la mise hors d’eau ;
- 90% à l’achèvement des travaux.
Le solde du prix doit être versé lors de la mise à disposition de l’acquéreur de l’immeuble ou
de la partie d’immeuble achevé. Son montant peut toutefois être consigné en cas de
contestation de la conformité de l’immeuble construit avec le contrat.
B. Le contrat de promotion immobilière

Il s’agit d’un contrat réglementé au titre 2 de la loi n°99-478 du 2 Août 1999 portant
organisation de la vente d’immeuble à construire et de la promotion immobilière.

a) Définition du contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une
personne physique ou morale, appelée promoteur, s’oblige envers le maître de l’ouvrage à
faire procéder à la construction, pour un prix convenu et au moyen de contrats de louage
d’ouvrage, d’un ou de plusieurs immeubles et à effectuer elle-même ou à faire effectuer,
moyennant une rémunération convenue, tout ou partie des opérations juridiques,
administratives, financières et techniques concourant à ce même objet.
Le mandat du promoteur tel que défini dans les présentes dispositions lui donne pouvoir de
conclure les contrats nécessaires à son objet, de recevoir les travaux, de liquider les marchés
et de façon générale celui d’accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du
maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation de la construction.
Toutefois, le promoteur n’engage le maître de l’ouvrage, par les emprunts qu’il contracte ou
par les actes de dispositions qu’il passe, qu’en vertu d’un mandat écrit spécial contenu dans
le contrat de promotion immobilière ou dans un acte postérieur.
Le promoteur immobilier est aussi habilité à procéder à la vente d’immeuble à construire

pour le compte du maître de l’ouvrage et de ce fait sera considéré comme vendeur
d’immeubles.
Le mandat du promoteur s’achève après la livraison de l’ouvrage, par la clôture des comptes
de construction entre le maître de l’ouvrage et le promoteur, sans préjudice des actions en
responsabilité qui peuvent être exercées par le maître de l’ouvrage à l’encontre du
promoteur.
b) Conditions de formation
Le contrat de promotion immobilière, tel que défini dans les présentes dispositions doit être
constaté avant le commencement de son exécution, par un écrit contenant les énonciations
suivantes :
- la situation et la superficie du terrain d’assiette de l’immeuble à construire ;
- l’origine et la nature des droits sur le sol ;
- la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble à construire ;
- le délai d’exécution des travaux :
- les devis descriptifs et les conditions techniques d’exécution des travaux ;
- le prix global et forfaitaire révisable ou non révisable convenu pour la construction :
- les moyens et les conditions de financement de la construction et les modalités de
règlement à mesure de l’avancement des travaux :
- la rémunération du promoteur pour ses frais et honoraires ;
- la garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de son mandant ;
- les références du permis de construire.
L’inobservation de l’une quelconque de ces dispositions entraîne la nullité relative du contrat
de promotion immobilière. Cette nullité ne peut être invoquée que par le maître de

l’ouvrage et jusqu’à l’achèvement des travaux. Elle entraîne l’inopposabilité des contrats
passés par le promoteur au maître de l’ouvrage.
c) Obligations des parties
c.1) Obligations du promoteur

Le promoteur a d’abord l’obligation d’éditer les constructions convenues. Il est, à ce titre,
garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a
traité au nom du maître de l’ouvrage.
Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même une partie des opérations de construction, il
est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un loueur d’ouvrage. Le promoteur ne
peut se substituer un tiers dans l’exécution des obligations qu’il a contractées envers le
maître de l’ouvrage sans l’accord préalable écrit de celui-ci.
Ensuite, en vertu de son mandat, le promoteur a l’obligation de « garantir la bonne
exécution des obligations contractuelles d’un promoteur ». Ce qui lui impose de prendre à
sa charge les sommes excédant le prix convenu au contrat de promotion immobilière qui
seraient nécessaires à la réalisation de l’ouvrage contractuellement défini dans les présentes
dispositions.
La garantie est donnée au maître de l’ouvrage sous la forme :
- soit d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au
promoteur ou à payer pour son compte les sommes dues, sur la simple demande du maître
de l’ouvrage ;
- soit d’une convention de cautionnement au terme de laquelle la caution s’oblige
solidairement avec le promoteur, envers le maître de l’ouvrage, à payer lesdites sommes, en
renonçant aux bénéfices de division et de discussion.
Cette garantie qui devra couvrir 20% du montant initial, doit être donnée par une banque,
un établissement financier ou une compagnie d’assurance agréée en Côte d’Ivoire.
Toujours, en vertu de son mandat, le promoteur doit rendre compte de sa gestion au maître
de l’ouvrage.
c.2) Obligations de l’acquéreur (maître de l’ouvrage)

Le maître de l’ouvrage est d’abord tenu d’exécuter les engagements contractés en son nom
par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi, de la convention ou de
tout mandat spécial.
Le maître de l’ouvrage est aussi tenu d’effectuer les versements correspondant tant à
l’exécution des travaux qu’à la rémunération du promoteur, selon l’échéancier et les
modalités prévus au contrat de promotion immobilière.
Les modalités de règlement du prix, éventuellement révisé, et de rémunération du

promoteur, obligatoirement prévues par le contrat de promotion immobilière, doivent
stipuler que les paiements sont effectués en fonction de l’état d’avancement des travaux,

justifiés conformément au contrat de promotion immobilière, dans la limite des seuils

maximaux légaux.
Le solde des versements correspondant à l’exécution des travaux est payable dans le
délai maximum d’un mois à compter de la remise au maître de l’ouvrage par le promoteur,
des comptes de construction.
Le solde des versements correspondant à la rémunération du promoteur, consigné par
le maître de l’ouvrage lors de la livraison auprès d’un établissement financier agréé en Côte
d’Ivoire désigné par le promoteur, est payable à la fin du mandat du promoteur.
En tout état de cause, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de
commerce ni aucun versement ne peut être exigé ou accepté du maître de l’ouvrage, avant
la signature du contrat de promotion immobilière.
Aucun paiement ne peut, non plus, être exigé avant la date à laquelle la créance est
exigible.
Si avant l’achèvement de la construction, le maître de l’ouvrage cède les droits qu’il a
sur l’ouvrage, le cessionnaire lui est substitué de plein droit, tant à l’actif qu’au passif, dans
l’ensemble du contrat de promotion immobilière. Le cédant est garant de l’exécution des
obligations mises à la charge du maître de l’ouvrage par le contrat cédé.
Les mandats spéciaux donnés au promoteur se poursuivent entre celui-ci et le
cessionnaire.
C. La copropriété d’immeuble
a) Principe de la copropriété
a.1) Champ d’application

Contrairement à l’indivision, la copropriété est un mode de propriété choisi. La copropriété
s’établit à travers des sociétés ayant pour objet soit la construction ou l’acquisition
d’immeuble, en vue de leur division par étages ou par appartements destinés à être
attribués aux associés ou aliénés à des tiers, en propriété ou en jouissance, soit la gestion et
l’entretien de ces immeubles ainsi divisés, constituées sous les différentes formes reconnues
par la législation en vigueur, même si elles n’ont pas pour but de partager un bénéfice.
Il s’en suit que différents étages ou appartements d’un même immeuble appartiennent à
divers propriétaires, présumés copropriétaires d’immeuble.
a.2) La composition du lot de copropriété

Les copropriétaires, à défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol
et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont affectées à l’usage exclusif de l’un deux, tels
que les cours, les mûrs, les toitures et gros œuvres, les planchers, les escaliers et
ascenseurs ; la loge du concierge, les passages et corridors, les appareils de climatisation et
les canalisations de toutes sortes, à l’exception de celles se trouvant à l’intérieur de chaque
local. Les coffres, les gaines et têtes de cheminées sont aussi priorité commune.
Les cloisons séparatrices de deux appartements appartiennent en mitoyenneté aux
propriétaires de ces appartements ou fractions.

A ces parties communes, s’attachent quatre (4) types de droits accessoires :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ;
- le droit de fouiller, creuser le sol ;
- le droit d’éditer de nouveaux bâtiments dans les parcs, les cours ou les jardins ;
- le droit d’affouiller les cours, les parcs et jardins.
a.3) La gestion de la propriété

a.3.1) Le règlement de copropriété
Il a pour objet de déterminer les droits et les obligations de chaque copropriétaire et les
modalités d’organisation et d’administration de l’immeuble. Le règlement est indispensable
pour régler les rapports mutuels des différents copropriétaires. Il est rédigé de manière
unilatérale par le promoteur, puis il tirera sa force de l’adhésion des copropriétaires
successifs. Ce règlement devient la charte du groupement, en dépit des changements de
copropriétaires.
Le règlement de copropriété doit mentionner :
- la destination des parties privatives et communes et les conditions de jouissance ;
- les règles relatives à l’administration des parties communes :
- la réparation des charges communes entre les différents lots ;
- la méthode commune de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties
communes et la réparation des charges ;
- la destination de l’immeuble.
a.3.2) Les organes de la copropriété

Ce sont :
- le syndicat des copropriétaires qui regroupe tous les copropriétaires en assemblée
générale ;
- le syndic qui représente les copropriétaires
- et le conseil syndical qui assiste et contrôle la gestion du syndic.
b. Les droits et charges des copropriétaires

b.1) Les droits
b.1.1) Sur les parties privatives
Le copropriétaire détient sur la partie privative l’usus, le fructus et l’abusus, dans le respect
de la destination de l’immeuble, des droits des autres copropriétaires. Concernant
particulièrement le droit d’aliéner, il ne peut se faire qu’après information du syndic.
b.1.2) Sur les parties communes
L’utilisation des parties communes est limitée aussi par le respect de la destination et des
droits des autres copropriétaires. Les droits sur les parties communes se traduisent par une
quote-part appelée millième. A chaque lot correspond une quote-part de sa propriété
indivise, quote-part proportionnelle à la valeur respective des parties privatives.

Les copropriétaires ne peuvent pas accomplir des actes de disposition, ni créer des droits
réels sur les parties communes, ils peuvent seulement en user.
b.2) Les charges
b.2.1) Les charges de service

Ces charges ne sont pas liées à la structure de l’immeuble, mais à l’agrément que procure sa
jouissance. Elles sont réparties en fonction de ce que ces services ou ces éléments
d’équipement représentent pour chaque lot, quel que soit l’usage qu’en fait le
copropriétaire.
Exemple :
Plus l’appartement est haut, plus les charges ascenseur seront élevées, même si le
copropriétaire prend toujours les escaliers.
b.2.2) Les charges de conservation

Ces charges sont liées à l’immeuble lui-même, indépendamment de l’utilisation effective des
parties communes (ex : ravalement de la façade).
Ces charges sont réparties en fonction de la valeur respective des parties privatives
comprises dans le lot de charges copropriétaires.

CHAPITRE IV : LES MARCHES DE TRAVAUX PUBLICS

I. Champ d’application et principes fondamentaux des marchés publics
A. Champ d’application du marché public

Les marchés publics sont régis en Côte d’Ivoire par le décret n°2009 du 6 Août 2009, portant
code des marchés publics en Côte d’Ivoire.
a) Définition
C’est la concession de la réalisation d’un ouvrage public à une personne physique ou morale
appelée généralement maître d’œuvre.
En d’autres termes le marché public est défini comme « un contrat écrit conclu à titre
onéreux avec une ou des personnes physiques ou morales, par une autorité contractante,
c’est-à-dire par l’Etat, les établissements publics, les collectivités territoriales et, plus
généralement, par les personnes morales de droit public, les associations formées par une
ou plusieurs personnes morales de droit public, ainsi que les sociétés d’Etat et les sociétés
à participation financière publique majoritaire, pour répondre à ses besoins en matière de
travaux, de fournitures ou de services ».
b) Les marchés non concernés

Ne sont pas concernés, les marchés destinés à couvrir les besoins de défense et de sécurité
nationale exigeant le secret ou pour lesquels la protection des intérêts essentiels de l’Etat
est incompatible avec des mesures de publicité.
c) Spécificité des marchés de travaux publics

Les marchés de travaux publics ont pour objet principal les prestations de construction, de
reconstruction, de démolition, de réparation ou de rénovation d’un bâtiment ou ouvrage,
telles que la préparation de chantiers, les travaux de terrassement, l’érection de tout ou
partie d’un ouvrage, l’installation d’équipements ou de matériels, la décoration et la finition,
ainsi que les services accessoires ou connexes.
B. Les principes fondamentaux

- le libre accès à la commande publique ;
- l’égalité de traitement des candidats ;
- la transparence des procédures ;
- l’interdiction de toute discrimination fondée sur la nationalité des candidats, sous
réserve de la préférence communautaire qui est appliquée à toute entreprise
communautaire présentant une offre ;
- la libre concurrence ;
- l’économie et l’efficacité de la dépense publique ;
- l’équilibre économique et financier.
Les marchés publics doivent être passés, approuvés et notifiés avant tout commencement
d’exécution.

II. Procédure de passation des marchés publics

A. Les participants à la passation des marchés publics
a) Les initiateurs de la passation
a.1) Autorité contractante

L’initiative et la conduite de la passation d’un marché public incombent à l’autorité
contractante. Sont considérés comme autorités contractantes l’Etat, les établissements
publics, les collectivités territoriales et plus généralement les personnes morales de droit
public, les associations formées par une ou plusieurs personnes morales de droit public, ainsi
que les sociétés d’Etat et les sociétés à participation financière publique majoritaire.
L’autorité contractante, pouvant revêtir la qualité de maître d’ouvrage, peut signer une
convention de maîtrise d’ouvrage déléguée (en vue de déléguer tout ou partie de ses
attributions à un mandataire) ou une convention de maîtrise d’œuvre (en vue de confier à
un maître d’œuvre une mission de conception et d’assistance pour la réalisation des
travaux).
a.2) Organes chargés de la passation des marchés
a.2.1) Institutions centrales chargées des marchés publics

Il s’agit d’abord du Ministère chargé des marchés publics, auprès de qui est aussi placée la
structure administrative chargée des marchés publics (autorité nationale régulation des
marchés publics) et enfin la commission administration de conciliation, qui règle les cas de
litiges internes à l’Administration.
a.2.2) Cellule de passation des marchés publics

Au niveau de chaque ministère ou organisme assujetti au code des marchés publics, est mise
en place une cellule de passation des marchés chargée de préparer et de veiller à la qualité
et à la régularité des dossiers de passation des marchés ainsi qu’au bon fonctionnement de
la commission d’ouverture des plis et de jugement des offres.
a.2.3) Commission d’ouverture des plis et de jugement des offres

Une commission ad hoc d’ouverture des plis et de jugement des offres, placée auprès de
l’autorité contractante, est chargée de l’ouverture des plis, de l’évaluation des offres et de la
désignation du ou des attributaires.

b) Les candidats ou soumissionnaires
b.1) Conditions d’admissions à la procédure

Tout candidat qui possède les capacités administratives, techniques, et financières telles que
requises par l’autorité contractante pour l’exécution d’un marché public, ainsi que
l’expérience de l’exécution de contrats analogues doit pouvoir participer aux procédures de
passation de marchés.
Dans la définition des capacités, les autorités contractantes ne prendront aucune disposition
discriminatoire, notamment celles visant à faire obstacle à l’accès des petites et moyennes
entreprises à la commande publique.
b.2) Cas de restrictions à la participation

Cependant, ne sont pas admises à participer aux procédures de passation de marchés, en
raison d’un conflit d’intérêt :
- les entreprises dans lesquelles les membres de l’autorité contractante, de la structure
administrative chargée des marchés publics, la cellule de passation du marché ou les
membres de la commission d’ouverture des plis et de jugement des offres, le maître
d’ouvrage délégué ou le maître d’œuvre possèdent des intérêts financiers ou personnels de
nature à compromettre la transparence des procédures de passation des marchés publics ;
- les entreprises affiliées aux consultants ayant contribué à préparer tout ou partie des
dossiers d’appel d’offres ou de consultation ;
- les personnes physiques ou morales :
* qui sont en état de faillite personnelle, de cessation d’activités, ou qui sont soumises à une
procédure collective d’apurement du passif telle que le redressement judiciaire, la
liquidation des biens ou toute autre procédure assimilée (à condition d’être autorisées, par
une décision de justice, à continuer leurs activités) ;
* qui auront été reconnues coupables d’infraction à la réglementation des marchés publics ;
* qui auront été exclues des procédures de passation des marchés par une décision de
justice devenue définitive en matière pénale, fiscale ou sociale ou par une décision de
l’autorité de régulation des marchés publics ;
* qui sont sous sanction de résiliation avec faute.
Ces restrictions à la participation des candidats s’appliquent également aux sous-traitants et
aux cotraitants.
B. Les pièces nécessaires au marché

a) Les documents de capacité technique
Les documents permettant d’apprécier la capacité technique des candidats, leur solvabilité,
la régularité de leur situation fiscale et sociale, ainsi que les pouvoirs des personnes
habilitées à engager le candidat et à passer des marchés avec l’autorité contractante doivent
comprendre le cas échéant :
- la description des moyens matériels ;
- la description des moyens humains ;

- les déclarations financières faisant apparaître le chiffre d’affaires, les comptes de

résultats et les tableaux de financement ;
- les références techniques ;
- une attestation comportant les renseignements relatifs au candidat, selon un modèle
établi par l’autorité contractante.
L’inexactitude des mentions relatives aux capacités techniques, financières et des pièces
administratives demandées dans le dossier d’appel d’offres ou leur fausseté est sanctionnée
par le rejet de l’offre sans préjudice des sanctions prévues par les dispositions pertinentes du
code des marchés publics.
b) Les pièces constitutives du marché

Les marchés sont conclus sous forme écrite et font l’objet d’un document unique dont les
pièces constitutives définissent les engagements réciproques des parties contractantes. Ces
pièces doivent donc contenir toutes les indications propres à faciliter la compréhension de
son objet par les parties contractantes.
En ce qui concerne l’autorité contractante, ses services compétents doivent préparer au

minimum les pièces constitutives suivantes du marché :
- l’acte d’engagement (la soumission de l’entrepreneur), qui est la pièce signée dans
laquelle le candidat présente son offre ou sa proposition et adhère aux clauses que l’autorité
contractante a rédigées ;
- les cahiers des charges, qui déterminent les conditions contractuelles dans lesquelles
le marché sera exécuté, à savoir :
* le cahier des clauses administratives générales (CCAG) qui fixe les dispositions
juridiques, administratives et financières applicables à chaque type de marché ;
* le cahier des clauses administratives particulières (CCAP) qui fixe les clauses
juridiques, administratives et financières propres à chaque marché et indique, le cas
échéant, les articles du CCAG auxquels il déroge ;
* le cahier des clauses techniques générales(CCTG) qui fixe les dispositions techniques
applicables à chaque type de marché ;
* le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) qui fixe les clauses techniques
propres à chaque marché et indique, le cas échéant, les articles du CCTG auxquels il déroge ;
* les documents tels que les plans, notes de calculs, cahiers des sondages et dossier
géotechnique, lorsqu’ils sont mentionnés comme pièces contractuelles dans le CCAP ;
* le bordereau des prix unitaires, sauf dans le cas où le marché prévoit le règlement de
la totalité des prestations par un prix forfaitaire unique ;
* le détail estimatif, sous réserve de la même exception ;
* les normes, spécifications et prescriptions spéciales ;
* les avis techniques de centres scientifiques et techniques spécialisés.

C. Les modes de passation de marché public

Les marchés publics sont en principe passés par la procédure d’appel d’offres. Toutefois, ils
peuvent être passés parla procédure de gré à gré.
L’appel d’offres ouvert est la règle. Le recours à tout autre mode de passation doit être
exceptionnel, justifié par l’autorité contractante et être autorisé au préalable par le Ministre
chargé des marchés publics dans les conditions prévues au code des marchés publics.
a) L’Appel d’offres
L’appel d’offres est la procédure par laquelle l’autorité contractante choisit, après mise
en concurrence, l’offre conforme aux spécifications techniques, évalué la moins disante, et
dont le soumissionnaire satisfait aux critères de qualification.
Cette procédure se conclut sans négociation, sur la base de critères objectifs d’évaluation
préalablement portés à la connaissance des candidats dans le dossier d’appel d’offres (DAO)
et exprimés en termes monétaires.
NB : L’appel d’offres peut être ouvert ou restreint.
a.1) L’appel d’offres ouvert

L’appel d’offres est dit ouvert lorsque tout candidat répondant aux conditions fixées peut
déposer une offre. Il est alors procédé au lancement d’un avis d’appel public à la
concurrence, avis qui doit comporter au minimum :
- la désignation de l’autorité contractante ;
- l’objet du marché ;
- la ou les sources de financement de l’opération envisagée ;
- le ou les lieux où il peut être pris connaissance du dossier d’appel à la concurrence,
ainsi que ses modalités d’obtention ;
- le ou les lieux et la date limite de réception des offres ;
- le délai pendant lequel les candidats restent engagés par leurs offres ;
- les obligations en matière de cautionnement provisoire ;
- le cas échéant, la mise en œuvre d’une marge de préférence ;
- le ou les lieux où les candidats pourront consulter les résultats de l’appel d’offres.
a.1.1) L’appel d’offres ouvert avec présélection

L’appel d’offres est dit ouvert avec présélection lorsque seuls certains candidats sont
autorisés, après présélection, à déposer une offre.
Lorsque les travaux à réaliser revêtent un caractère complexe et/ ou exigent une
technicité particulière, l’appel d’offres ouvert est précédé d’une pré-qualification.
L’examen de la qualification des candidats s’effectue exclusivement en fonction de leur
aptitude à exécuter le marché de façon satisfaisante et selon les critères définis dans
l’invitation à soumissionner.
L’avis de présélection comporte les mêmes mentions que l’avis d’appel à la concurrence
et est publié dans les mêmes conditions.

a.1.2) L’appel d’offres ouvert en deux étapes

L’appel d’offres ouvert est dit en deux étapes lorsque les soumissionnaires sont d’abord
invités à remettre des propositions techniques, sans indication de prix, sur la base de
principes généraux de conception ou de performance, et sous réserve de précisions et
d’ajustements ultérieurs d’ordre technique et/ ou financier, intervenant dans le cadre de
discussions menés par l’autorité contractante.
A la suite de l’évaluation par l’autorité contractante des offres au titre de la première
étape, les soumissionnaires qui satisfont au minimum acceptable des critères de
qualification et qui ont soumis une offre techniquement conforme sont invités à participer à
une seconde étape au cours de laquelle ils présentent des propositions techniques
définitives assorties de prix, sur la base du dossier d’appel d’offres préalablement révisé par
l’autorité contractante.
L’appel d’offres en deux étapes peut être organisé avec ou sans présélection. Il y est fait
recours lorsque l’autorité contractante est dans l’impossibilité de formuler des spécifications
détaillées pour les travaux, fournitures ou dans le cas des services, de définir les
caractéristiques qu’ils doivent posséder.
a.1.3) L’appel d’offres ouvert avec concours

Il peut être fait un appel d’offres avec concours lorsque des motifs d’ordre technique,
esthétique ou financier justifient des études ou des recherches particulières.
Le concours est la procédure par laquelle la personne publique choisit, après mise en
concurrence et avis du jury, un plan ou un projet notamment dans le domaine de
l’aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’architecture et de l’ingénierie ou des
traitements de données, avant d’attribuer à l’un des lauréats du concours, un marché.
L e concours a lieu sur la base d’un programme établi par l’autorité contractante ou le
maître d’ouvrage délégué s’il existe, qui indique les besoins auxquels il doit être répondu et
fixe, le cas échéant, le maximum de la dépense prévue.
Le concours peut être ouvert ou restreint. Le règlement du concours peut prévoir que les
concurrents bénéficient du versement de primes.
a.2) L’appel d’offres restreint

Lorsque les besoins à satisfaire relèvent de travaux, de fournitures ou de services
spécialisés ou requièrent une technique particulière auxquels peu de candidats sont
capables de répondre, l’autorité contractante peut par dérogation, recourir à la procédure
de l’appel d’offres restreint.
Le recours à la procédure d’appel d’offres restreint doit être motivé et subordonné à
l’autorisation du Ministre chargé des marchés publics ou de son délégué, après avis de la
structure administrative chargée des marchés publics.
L’appel d’offres est dit restreint lorsque seuls peuvent remettre des offres, les candidats
que le maître d’ouvrage ou l’autorité contractante a décidé de consulter. Le nombre de
candidats admis à soumissionner doit assurer une concurrence réelle.

Pour cela, au moins cinq candidats doivent avoir donné leur accord pour présenter une
offre. Toutefois, en fonction des circonstances, le Ministre chargé des marchés publics peut
autoriser un nombre de candidats qui peut être inférieur à cinq sans être en deçà de trois. Il
est ensuite procédé comme en matière d’appel d’offres ouvert.
b) Marché de gré à gré ou d’entente directe

b.1) Conditions de recours au marché de gré à gré
Un marché est passé par la procédure de gré à gré lorsque l’autorité contractante engage les
négociations ou consultations qui lui paraissent utiles directement avec les candidats et
attribue ensuite le marché au candidat qu’il a retenu. Il est recouru au marché de gré à gré
dans les cas suivants :
- lorsque les besoins ne peuvent être satisfaits que par une prestation nécessitant
l’emploi d’un brevet d’invention, d’une licence ou de droits exclusifs détenus par un seul
entrepreneur, un seul fournisseur ou un seul prestataire ;
- lorsque les marchés ne peuvent être confiés qu’à un prestataire déterminé pour des
raisons artistiques, techniques, d’investissements préalables importants, et de sécurité liée à
l’intérêt de l’Etat ;
- dans le cas d’urgence impérieuse motivée par des circonstances imprévisibles ou de
force majeure ne permettant pas de respecter les délais prévus dans les procédures d’appel
d’offres, nécessitant une intervention immédiate, et lorsque l’autorité contractante n’a pas
pu prévoir les circonstances qui sont à l’origine de l’urgence.
b.2) Obligations liées aux parties

Le marché par entente directe ne peut être passé qu’avec des entrepreneurs,
fournisseurs ou prestataires de services qui acceptent de se soumettre à un contrôle des prix
spécifiques durant l’exécution des prestations.
Le recours à cette procédure ne dispense pas l’autorité contractante de l’obligation
d’organiser une consultation informelle en vue de la désignation du prestataire dans le
domaine objet du marché de gré à gré, sous peine de rejet.
L’autorité contractante ne peut recourir à la procédure de gré à gré qu’après y avoir été
autorisée préalablement par le Ministre chargé des marchés publics ou son délégué après
avis de la structure administrative chargée des marchés publics.
A cet effet, le ministre chargé des marchés publics dispose d’un délai de dix (10) jours à
compter de la réception de l’avis de la structure administrative chargé des marchés publics.
Le Ministre peut fixer, sur proposition éventuelle de l’autorité contractante, les conditions
des négociations ou consultations mentionnées ci-dessus.
c) Autres variantes dans la passation des marchés

c.1) Marché de prestations intellectuelles
Les marchés de prestations intellectuelles recouvrent les activités qui ont pour objet des
prestations à caractère principalement intellectuel, dont l’élément prédominant n’est pas

physiquement quantifiable. Ils incluent notamment les études, la maîtrise d’œuvre et les
services d’assistance informatique.
Ils sont attribués après mise en concurrence sur la base d’une liste restreinte des candidats
pré-qualifiés, en raison de leur aptitude à exécuter les prestations à la suite d’un avis à
manifestation d’intérêt, soit par appel d’offres ouvert, soit par appel d’offres restreint. Dans
certaines conditions, il est recouru au gré à gré.
c.2) Marchés à commandes

Les marchés à commandes, passés après appel d’offres de prix unitaires ouvert ou
restreint, sont destinés à permettre à l’autorité contractante de passer des marchés pour ses
besoins courants dont il n’est pas toujours possible, en début d’année, de prévoir
l’importance exacte ou bien qui excèdent les possibilités de stockage.
Les marchés à commandes indiquent les limites minimales et maximales des fournitures
courantes à livrer, ces limites pouvant être exprimées soit en quantité, soit en valeur.
Les marchés à commandes ne peuvent être passés pour plus d’un an. Cependant, il peut être
prévu au cahier des clauses administratives particulières une clause de reconduction
expresse, sans toutefois que la durée totale du contrat ne puisse excéder deux années.
D. Règles générales de passation

a) Organisation de l’information
a.1) Examen du dossier d’appel d’offres

Tous les dossiers de présélection et d’appel d’offres sont examinés, pour vérification de leur
conformité, avant le lancement de l’appel à la concurrence et publication correspondante
dans le Bulletin Officiel des Marchés Publics de la République de Côte d’Ivoire (BOMPRC),
par la structure administrative chargée des marchés publics.
a.2) Publicité obligatoire

Les avis d’appel à la concurrence doivent obligatoirement faire l’objet d’une publication dans
le Bulletin Officiel des Marchés Publics de la République de Côte d’Ivoire sous peine de
nullité.
Les avis d’appel à la concurrence peuvent également faire l’objet d’une insertion parallèle,
au choix de l’autorité contractante, dans une publication habilité à recevoir des annonces
légales, par affichage ou par tout autre moyen approprié.
En cas d’appel d’offres international, l’avis d’appel à concurrence doit être publié dans un
journal d’annonces internationales ou sur internet, parallèlement à sa publication dans le
BOMPRC sous peine de nullité de la procédure.
b) Réception des offres et ouverture des plis

b.1) Réception des offres
Les offres des candidats doivent être conditionnées de sorte à garantir leur anonymat et
parvenir avant la date et l’heure limites de leur réception, aux lieux indiqués dans le

règlement particulier d’appel à la concurrence, entre les mains de l’autorité désignée par ce
règlement qui a la qualité de dépositaire. Si un événement vient à rendre impossible la
réception des offres aux dates et heures limites fixées dans le règlement particulier d’appel à
la concurrence, le délai de réception des offres est prolongé d’au moins un jour avec
affichage sur le lieu du dépôt.
b.2) Ouverture des plis

Si aux dates et heures limites de réception des offres, il n’a pas reçu un minimum de trois
plis, la commission restitue les offres éventuellement reçues aux candidats et ouvre un
nouveau délai pour le dépôt des offres. Ce délai ne peut être inférieur à quinze (15) jours.
L’autorité contractante, le maître d’ouvrage délégué ou le maître d’œuvre, s’il existe, porte
alors ce nouveau délai à la connaissance du public et des candidats par les moyens prévus
aux articles 63 ou 85 du présent code.
A l’issue de ce nouveau délai, la commission peut procéder aux opérations de dépouillement
quel que soit le nombre de plis, en présence des soumissionnaires qui le souhaitent ou de
leurs représentants.
Le dépouillement consiste à prendre connaissance du contenu des offres.
c) Evaluation des offres et attribution des marchés
c.1) Evaluation des offres

L’évaluation consiste en une analyse des offres sur la base d’une grille d’évaluation de
la capacité du soumissionnaire retenu à exécuter le marché d’une manière satisfaisante,
dont les critères (fondés entre autres sur le soumissionné, le délai d’achèvement des
travaux, les conditions de paiement, les conditions de garantie des travaux) ont été prévus
dans le dossier d’appel d’offres. Elle vise à déterminer l’offre conforme, la moins disante.
Pour déterminer l’offre conforme la moins disante, il est tenu compte :
- du prix soumissionné,
- du coût de l’utilisation, de l’entretien et de la réparation des ouvrages,
- du délai d’achèvement des travaux,
- des caractéristiques fonctionnelles des travaux ainsi que leur adaptabilité aux
conditions locales,
- des conditions de paiement et des conditions de garantie des travaux et des
garanties professionnelles ainsi que financières présentées par chaque soumissionnaire.
Une offre peut être réputée anormalement basse ou anormalement élevée si son prix ne
correspond pas à une réalité économique compte tenu des prix du marché.
Si une offre s’avère anormalement basse, l’autorité contractante ne peut la rejeter par
décision motivée qu’après avoir demandé par écrit les précisions qu’elle juge opportunes et
vérifié les justifications fournies.

c.2) Attribution des marchés

Dès qu’elle a fait son choix, la commission dresse un procès-verbal qui révèle le nom du ou
des soumissionnaire(s) retenu(s) et les principales informations permettant l’établissement
du ou des marchés, en particulier les prix, les délais et, le cas échéant, les variantes prises en
compte. Il est notifié immédiatement à l’attributaire par l’autorité contractante, au maître
d’ouvrage délégué ou au maître d’œuvre le cas échéant.
Une fois le jugement rendu, l’autorité contractante a l’obligation de publier immédiatement,

dans le bulletin officiel des marchés publics et par voie d’affichage dans ses locaux, la
décision d’attribution et de tenir à la disposition des soumissionnaires, le rapport d’analyse
de la commission, ayant guidé ladite attribution.
Si aucune des offres reçues ne lui paraît susceptible d’être retenue, l’appel d’offres est
déclaré infructueux. Elle formule un avis à l’intention de l’autorité contractante sur la suite à
donner à cette décision qui sera, en tout état de cause, portée à la connaissance du public et
des candidats.
III. Procédure d’approbation et fixation des prix des marches
A. procédure d’approbation des marches

a) Signature du projet de marché
Après le choix de l’attributaire, le projet de marché, dont l’attribution au préalable fait
l’objet d’un avis de non objection, est soumis à l’examen juridique et technique de la
structure administrative chargée des marchés publics. Une fois ce contrôle exercé, l’autorité
contractante peut procéder à la mise au point du marché puis à la signature du projet de
marché avec l’attributaire.
b) Constitution du dossier d’approbation du marché
Une fois le projet de marché signé par l’attributaire, l’autorité contractante a la charge et la
responsabilité de constituer le dossier permettant l’approbation du marché, dans un délai
comptable avec le délai de validité des offres. En appui au projet de marché, le dossier
d’approbation du marché doit comprendre :
- un bordereau qui récapitule la nature et le nombre des pièces constitutives du
dossier d’approbation ;
- un rapport de présentation qui précise l’objet du marché ou de l’avenant, son
financement, son régime fiscal et douanier, son mode de passation et l’échéancier indicatif
des paiements prévisionnels.
L e dossier ainsi constitué est transmis à la structure administrative chargée des marchés
publics.

c) Approbation du marché
c.1) Avis favorable

La structure administrative chargé des marchés publics doit, après avoir constaté sur
pièces l’existante ainsi que la disponibilité des financements correspondants, donner un avis
favorable sur la conformité des marchés et des avenants qui lui sont soumis, avec les
dispositions légales et réglementaires d’ordre public en vigueur à la date de leur signature.
C’est sur la base de l’avis favorable de la structure administrative chargée des marchés
publics que le chargé des marchés publics ou le ministre de tutelle (selon le montant des
dépenses) approuve le marché ou l’avenant.
Dans tous les cas, l’approbation du marché doit être notifiée à l’autorité contractante ou
à son mandataire. L’approbation du marché ou de l’avenant le rend exécutoire. Les
obligations qui en découlent deviennent opposables au titulaire et à l’autorité contractante
et prennent effet à compter de la notification de l’ordre de service de démarrer les
prestations.
c.2) Refus d’approbation
En cas de refus d’approbation, la décision doit comporter des indications permettant à
l’autorité contractante de modifier le marché ou l’avenant et / ou de compléter ou de
modifier le dossier d’approbation, afin d’en permettre une éventuelle approbation
ultérieure.
Lorsque le marché transmis comporte des vices qui lui paraissent irréparables, l’autorité
approbatrice compétente peut indiquer que son refus d’approbation est définitif. Cette
décision est susceptible de recours devant les organes compétents.
B. Fixation du prix des marchés

a) Contenu des prix
a.1) Composantes des prix

Les prix des marchés, exprimés en monnaie ivoirienne, sont réputés d’une part couvrir
tous les frais, charges et dépenses qui sont la conséquence nécessaire de l’exécution des
travaux, fournitures ou services objet du marché, y compris les impôts, droits et taxes
applicables sauf lorsqu’ils sont exclus du prix du marché ou font l’objet d’une exonération, et
d’autre part assurer au titulaire un bénéfice.
Les travaux, fournitures ou services faisant l’objet du marché sont réglés, soit par des
prix unitaires appliquée aux quantités réellement exécutées dans les conditions du marché,
soit par des forfaits, soit en rémunération d’une dépense contrôlée, soit en régie.
Pour les travaux en régie particulièrement, l’entrepreneur doit, lorsqu’il en est requis
par le maître d’ouvrage, mettre à la disposition de celui-ci le personnel, les fournitures et le
matériel qui lui sont demandés pour l’exécution de travaux accessoires à ceux prévus par le
marché, sous la seule responsabilité de l’administration.

Pour ces travaux en régie, l’entrepreneur a droit au remboursement des salaires et des
indemnités passibles des charges qu’il a payées aux ouvriers ainsi que des sommes qu’il a
dépensées au titre des fournitures et matériels nécessaires à la réalisation des travaux. Ces
différentes dépenses étant majorées, suivant l’importance des travaux en régie, de 6.25% à
10%, pour couvrir les frais généraux, impôts, taxes et bénéfices.
L’obligation pour l’entrepreneur d’exécuter des travaux en régie cesse lorsque le
montant total des droits à rembourser atteint 3% du montant de base du marché et de ses
éventuels avenants.
a.2) Caractère contractuel des composantes de l’offre financière

Pour un marché sur prix unitaire, le bordereau des prix unitaires présenté dans l’offre
est contractuel, mais le devis quantitatif estimatif présenté dans l’offre n’est pas contractuel.
Pour un marché à prix global et forfaitaire, le descriptif est contractuel, mais la
décomposition du prix global et forfaitaire, que le marché contient et qui n’est qu’indicative
tant en prix qu’en quantités, n’est pas contractuel.
b) Flexibilité et actualisation des prix

Les prix des marchés sont fermes, révisables ou actualisables.
b.1) Les prix fermes

Le prix est ferme lorsqu’il ne peut pas être modifié en cours d’exécution du marché. Un
marché est conclu à prix ferme dans le cas ou cette forme de prix n’est pas de nature à
exposer à des aléas majeurs le titulaire ou l’autorité contractante du fait de l’évolution
raisonnablement prévisible des conditions économiques pendant la période d’exécution du
marché.
Dans tous les cas, les marchés publics sont à prix fermes pendant la première année de
leur exécution.
b.2) Les prix révisables

Le prix est révisable lorsqu’il peut varier durant l’exécution du marché en fonction des
paramètres expressément prévus par la clause de révision du prix stipulée par le marché.
Les marchés peuvent prévoir une clause de révision de prix lorsque leur durée
d’exécution dépasse douze (12) mois, afin de prendre en compte la variation du coût des
éléments de la prestation concernée.
Dans ce cas, les cahiers des charges précisent la formule de révision du prix, ainsi que la
périodicité et les modalités de son application.
La formule de révision du prix comporte obligatoirement une partie fixe et une partie qui
varie en fonction de paramètres correspondant aux éléments les plus représentatifs des prix
de revient, sans qu’il puisse être fait état de paramètres n’ayant pas de rapport direct et
immédiat avec l’objet du marché.
Toutefois, lorsque l’application de la formule de révision des prix conduit à une variation
supérieure à 20% du montant initial du marché ou du montant de la partie du marché

restant à exécuter, l’autorité contractante ou le titulaire peut demander la résiliation du

marché.
A l’expiration du délai contractuel d’exécution du marché, les formules de révision de prix ne
peuvent plus s’appliquer dans le sens de la hausse ; elles restent applicables dans le sens de
la baisse.
b.3) Actualisation des prix

Tout marché peut comporter une clause d’actualisation permettant une réévaluation du prix
initial avant le début de l’exécution des travaux. Celle-ci ne peut jouer que s’il s’est écoulé
plus de trois (3) mois entre la date d’établissement du prix et celle du début de l’exécution
des travaux.
IV. Procédure d’exécution des marchés publics
A. Conditions de démarrage de l’exécution du marché

a) Notification d’approbation
Après approbation, le marché est notifié par l’autorité contractante au titulaire par lettre
recommandée, avec demande d’avis de réception ou par remise contre émargement. La
date de notification est la date de réception du marché par le titulaire.
b) Entrée en vigueur
Le marché entre en vigueur dès sa notification ou à une date ultérieure si le marché le
prévoit. L’entrée en vigueur du marché marque le début des obligations juridiques
d’exécution et, sauf dispositions contraires du marché, le début des délais de réalisation.
Dans les quinze (15) jours calendaires suivant l’entrée en vigueur du marché, un avis
d’attribution définitive est publié dans le BOMP, dans tout autre support national et dans un
support à caractère sous-régional.
c) Ordre de service
Les notifications, décisions, instructions et mises en demeure afférentes à l’exécution du
marché font l’objet d’ordres de service émis par l’autorité contractante. Un ordre de service
ne peut modifier l’objet du marché. Les ordres de service sont immédiatement exécutoires,
pourvu qu’ils soient conformes aux clauses du marché. Tout délai imparti dans le marché
commence à courir le lendemain du jour où s’est produit le fait servant de point de départ à
ce délai.
B. Suivi de l’exécution des marchés
a) Les avenants
Toute modification des clauses contractuelles d’un marché approuvé fait l’objet d’un
avenant conclu entre l’autorité contractante et le titulaire. Un avenant ne peut toutefois
modifier l’objet du marché initial. Les avenants sont signés et approuvés dans les mêmes
conditions que le marché initial.
La passation d’un avenant est obligatoire dans le cas de variation de la masse des travaux,
fournitures ou services sans variation du montant initial du marché.

Le marché issu d’un avenant ne peut en aucun cas donner lieu à la passation d’un nouvel
avenant.
b) Ajournement
b.1) Décision d’ajournement

L’ajournement consiste à reporter la réalisation de tout ou partie des prestations, objet d’un
marché public à une date ultérieure.
La décision d’ajournement est prise par l’autorité contractante, soit à son initiative pour des
raisons d’intérêt public, soit à la demande du titulaire en cas de sujétions imprévues.
La décision d’ajournement ouvre droit, sauf lorsque la décision de l’autorité contractante n’a
pas pour cause une faute ou un manquement du titulaire à ses obligations, au paiement au
titulaire du marché d’une indemnité couvrant les frais résultant du préjudice subi du fait de
l’ajournement.
b.2) Ajournement de plus de six (6) mois
Pour les marchés ayant une durée maximale de douze (12) mois, l’autorité contractante peut
ordonner l’ajournement de l’exécution du marché pour une durée de plus de six mois. Dans
ce cas, le titulaire a droit à la résiliation de son marché. Il en est de même en cas
d’ajournements successifs dont la durée cumulée dépasse six (6) mois.
Cependant, pour les marchés ayant une durée d’exécution supérieure à douze (12) mois, il
peut être stipulé que les droits du titulaire ne sont ouverts qu’après ajournement pour une
durée ou des durées cumulées supérieures à six (6) mois et ne pouvant excéder douze (12)
mois.
c) Contrôle de l’exécution
Tout marché fait l’objet de supervision, de contrôle, de suivi et de surveillance de son
exécution administrative, technique et financière.
Ces missions sont exercées, selon les cas et selon les conditions fixées dans les différents
CCAG, par l’autorité contractante, le maître d’ouvrage ou le maître d’ouvrage délégué, le
maître d’œuvre, la structure administrative chargée des marchés publics, la structure
chargée du contrôle financier, la structure chargée de la comptabilité exerçant les fonctions
de paiement, les organes de recours et de régulation.
C. Les garanties d’exécution et la rémunération de l’entrepreneur

a) Les garanties d’exécution
a.1) Le cautionnement définitif
Il convient de signaler que les candidats sont tenus de fournir un cautionnement provisoire
en garantie de l’engagement que constitue leur offre, sauf pour le marché de gré à gré ou
en cas de remise par l’autorité contractante. Ce cautionnement sera remboursé aux
soumissionnaires malheureux.
De même, tout titulaire d’un marché est tenu de fournir un cautionnement définitif, sauf
dispense dûment accordée, en garantie de la bonne exécution du marché et du
recouvrement des sommes dont il serait reconnu débiteur envers l’autorité contractante au

titre dudit marché. Le montant du cautionnement définitif ne peut être inférieur à 3%, ni
supérieur à 5% du montant initial du marché augmenté ou diminué, le cas échéant, de ses
avenants.
a.2) Retenue de garantie
Lorsque le marché comporte un délai de garantie, une partie de chaque paiement est
retenue par l’autorité contractante comme garantie pour couvrir l’obligation de parfait
achèvement des travaux, fournitures ou services.
La part des paiements retenue par l’autorité contractante ne peut être ni inférieure à 3%, ni
supérieure à 7.5% de chacun des paiements à effectuer. Elle est fixée au cahier des clauses
administratives particulières par l’autorité contractante.
a.3) Engagement d’une caution personnelle et solidaire

Le cautionnement définitif et la retenue de garantie peuvent être remplacés par
l’engagement d’une caution personnelle et solidaire. L’engagement stipule que la caution
s’engage à verser, à la première demande de l’autorité contractante, jusqu’à concurrence de
la somme garantie, les sommes dont le candidat ou le titulaire serait débiteur envers
l’autorité contractante, au titre de son offre ou du marché.
La caution personnelle et solidaire doit être choisie parmi les banques et établissements ou
les tiers agréés.
a.4) Etendue des garanties
Les différents cautionnements et engagements peuvent s’étendre à la restitution d’avances,
aux biens, approvisionnements remis par l’autorité contractante ou en cas de délai de
paiement.
Mais en plus, les cahiers des charges peuvent déterminer, s’il y a lieu d’autres garanties et
sûretés autres que celles visées dans le présent code, qui peuvent être demandées à titre
exceptionnel aux titulaires pour garantir l’exécution de leurs engagements. Elles doivent
indiquer les droits que l’autorité contractante peut exercer et les conditions de leur
libération.
a.5) Extinction des garanties
Les garanties s’éteignent par mainlevée, remise de titre par l’autorité contractante ou par
l’expiration du délai de garantie, à condition toutefois que le titulaire ait rempli toutes ses
obligations.
b) Les assurances
b.1) L’assurance de responsabilité civile aux tiers
Elle couvre tous dommages corporels et matériels pouvant survenir à des tiers pendant
l’exécution de l’ensemble du marché ainsi que durant le délai de garantie. Elle porte tant sur
les dommages matériels que sur les lésions corporelles subies.
b.2) L’assurance tous risques de chantier

Elle couvre les risques de chantier, à savoir tous les dommages matériels atteignant les biens
objets du marché, y compris ceux dus à un vice ou à un défaut de conception, de plan, de
matières de construction ou de mise en œuvre. Cette assurance doit également garantir tous

dommages matériels dus à des évènements naturels : tempêtes, ouragans, cyclones, crues, y
compris crues exceptionnelles, inondation, affaissements ou glissements de terrains et
autres cataclysmes.
b.3) L’assurance accidents du travail et assurance responsabilité civile automobile

L’une couvre les accidents de travail subis par le personnel de l’entrepreneur, tandis que
l’autre couvre les dommages survenant à tous les véhicules ayant accès au chantier et à la
voie publique autour du chantier.
b.4) L’assurance de responsabilité décennale

L’entrepreneur doit souscrire une assurance couvrant la responsabilité décennale applicable
aux dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage, même résultant d’un vice du sol.
c) La rémunération de l’entrepreneur
Les marchés donnent lieu à des versements, soit à titre d’avances ou d’acomptes, soit à titre
de règlement pour solde. Et aucun paiement ne peut s’effectuer avant la constitution du
cautionnement définitif.
c.1) Les versements à titre d’avances

- Une avance forfaitaire peut être accordée au titulaire par l’autorité contractante. Le
montant de cette avance ne peut dépasser 15% du montant initial du marché. Toutefois, le
titulaire du marché a la faculté de renoncer à l’avance forfaitaire au moment de la mise au
point du marché.
- Une avance facultative peut être accordée au titulaire, en raison d’opérations
préparatoires à l’exécution du marché, nécessitant l’engagement de dépenses préalables à
l’exécution de son objet. Cette avance ne peut aussi excéder 15% de la valeur du marché.
NB :
* Le montant cumulé des avances forfaitaire et facultative de démarrage relatif à un marché,
ne peut dépasser 30% du montant de ce marché et de ses avenants éventuels. Le principe et
le montant de ces avances sont fixés, pour chaque marché, par le cahier des clauses
administratives particulières.
* Les avances forfaitaire et facultative doivent être intégralement garanties par une caution
personnelle et solidaire comme indiqué ci-dessus.
* Le paiement de ces avances est subordonné à la réception de la garantie précitée.
* L’avance forfaitaire et l’avance facultative sont remboursées par déduction sur les sommes
dues au titulaire, selon les modalités déterminées par le marché.
c.2) Les versements à titre d’acomptes

Les travaux qui ont reçu un commencement d’exécution du marché, ouvrent droit au
paiement d’acomptes, même lorsqu’ils ne sont accompagnés d’aucun transfert de propriété
au profit de l’autorité contractante. Le cahier des clauses administratives particulières établit
le niveau d’exécution minimum qui ouvre droit au paiement d’acompte.

Le montant des acomptes ne doit pas excéder la valeur des prestations auxquelles ils se
rapportent, une fois déduites, le cas échéant, les sommes nécessaires au remboursement
des avances.
Dans le cas d’acomptes versés en fonction de phases préétablies d’exécution, le marché
peut fixer forfaitairement le montant de chaque acompte sous forme de pourcentage du
montant initial du marché.
Les cahiers des clauses administratives générales fixent pour chaque catégorie de marché
les termes périodiques ou les phases techniques d’exécution en fonction desquelles les
acomptes doivent être versés.
c.3) Le règlement pour solde

Le règlement pour solde a pour objet le versement au titulaire des sommes dues au titre de
l’exécution des travaux, fournitures ou services, objet du marché, après déduction des
versements effectués au titre des avances et des acomptes de toute nature non encore
récupérés par l’autorité contractante et de toutes sommes dont le titulaire serait, le cas
échéant, redevable au titre du marché. Le marché peut prévoir des réceptions définitives
partielles, donnant lieu, chacune pour ce qui la concerne, à un règlement pour solde.
c.4) Le régime des paiements et décomptes
c.4.1) Le régime des paiements

Les règlements d’avances et d’acomptes n’ont pas le caractère de paiements définitifs.
Sauf en ce qui concerne les paiements définitifs partiels pouvant être prévus dans le marché,
leur bénéficiaire en est débiteur jusqu’au règlement final du marché.
Les opérations effectuées par le titulaire d’un marché qui donnent lieu à un versement
d’avance ou d’acompte ou à un paiement pour solde doivent être constatées par un écrit
dressé par le représentant de l’autorité contractante ou accepté par elle.
c.4.2) Les décomptes et délais de paiement

Au moins avant la fin de chaque mois, l’entrepreneur remet au maître d’œuvre ou à
l’ingénieur un projet de décompte établissant le montant total, arrêté à la fin du mois
précédent, des sommes auxquelles il peut prétendre du fait de l’exécution du marché depuis
le début de celle-ci : c’est le décompte mensuel.
Après l’achèvement des travaux réceptionnés provisoirement, l’entrepreneur doit établir
un projet de décompte final établissant le montant total des sommes auxquelles il peut
prétendre du fait de l’exécution du marché dans son ensemble, les évaluations étant faites
en tenant compte des prestations réellement exécutées et de la retenue de garantie dont la
restitution ne peut intervenir qu’après la réception définitive.
A la fin de toutes les opérations, un récapitulatif est fait à l’aide du décompte général qui
contient la récapitulation des acomptes mensuels, le décompte final et l’état du solde.
Le représentant de l’autorité contractante est tenu de procéder au paiement des
acomptes et du solde dans un délai qui ne peut dépasser quatre vingt dix (90) jours.

Toutefois, un délai plus long peut être fixé pour le paiement du solde de certaines catégories
de marchés.
Des délais de paiement plus courts peuvent être accordés aux petites et moyennes
entreprises ou dans le cadre d’exécution de projets spécifiques.
Le dépassement du délai de paiement ouvre droit et de plein droit au profit du titulaire du
marché, au paiement d’intérêts moratoires, sauf cas de défaut de cautionnement, à compter
du jour suivant l’expiration dudit délai.
D. Les mesures coercitives et règlement des litiges

a) Les mesures coercitives
a.1) La mise en demeure

Lorsque le titulaire ne se conforme pas aux stipulations du marché ou aux ordres de
service, l’autorité contractante, le maître d’ouvrage, le maître d’ouvrage délégué, le maître
d’œuvre, s’il existe, le met en demeure, par notification écrite revêtant la forme d’un ordre
de service, d’y satisfaire dans un délai de quinze (15) jours à compter de la notification de la
mise en demeure.
La mise en demeure de cette procédure ne fait pas obstacle à l’application de pénalités
de retard.
a.2) Les sanctions
a.2.1) Etablissement d’une régie totale ou partielle

La mise en régie permet à l’administration de se substituer à l’entrepreneur, aux frais et
risques du titulaire, selon les dispositions prévues au marché à cet effet.
a.2.2) Les pénalités de retard

Les pénalités de retard sont prévues, à la charge de l’entrepreneur, pour le cas où le
marché ne serait pas exécuté dans les délais contractuels. Le montant des pénalités est celui
résultant de l’application du taux fixé dans le cahier des clauses administratives générales
applicable au marché considéré.
Le montant des pénalités appliquées au titulaire est d’abord imputé sur les sommes lui
restant, dues au titre des travaux, fournitures ou services déjà exécutés ou à exécuter, puis
sur les divers cautionnements en la possession de l’autorité contractante au titre du marché.
En cas d’insuffisance, le solde donne lieu, à la diligence de l’autorité contractante, à un
recouvrement par toute voie de droit, notamment par l’émission d’un ordre de recettes.
La remise totale ou partielle des pénalités peut être prononcée par le supérieur
hiérarchique de l’autorité contractante après avis conforme de la structure administrative
chargée des marchés publics.
Les empêchements résultants de la force majeure exonèrent le titulaire des pénalités de
retard qui pourraient en résulter.
a.2.3) La résiliation
Tout marché peut faire l’objet d’une résiliation, à l’initiative de l’autorité contractante, à
l’initiative du titulaire, en cas de survenance d’un événement affectant la capacité juridique
du titulaire.
En cas de résiliation, sauf lorsque la décision de l’autorité contractante n’a pas pour
cause une faute ou un manquement du titulaire à ses obligations, ce dernier a droit à une
indemnité pour le préjudice qu’il subit.
En cas de résiliation du marché sans manquement ni faute du titulaire, ce dernier peut,
en complément du remboursement sur justificatifs des dépenses occasionnées par le ou les
ajournements ayant éventuellement précédé la résiliation, demander le versement d’une
indemnité.
Cette indemnité est strictement liée à la perte de bénéfice escompté, sur la période
considérée à la date de la résiliation, telle que cette perte résulte des pièces justificatives,
sauf fixation de leur mode de calcul par le marché.
b) Le règlement des litiges

Les différends ou litiges nés à l’occasion de la passation, de l’exécution, du règlement et du
contrôle des marchés publics ne peuvent en aucun cas être portés devant la juridiction
compétente avant l’épuisement des voies de recours amiables.
b.1) Les voies de recours amiables ou non juridictionnels
b.1.1) Le recours préalables devant l’autorité contractante

Les soumissionnaires s’estimant injustement évincés des procédures peuvent
introduire un recours formel préalable à l’encontre des décisions rendues, leur causant
préjudice, devant l’autorité qui est à l’origine de la décision contestée. La décision de cette
dernière peut être contestée devant son supérieur hiérarchique. Une copie de ce recours est
adressée à l’Autorité nationale de Régulation des Marchés Publics (ANRMP). Ce recours
peut être exercé par tout moyen approprié.
Ce recours doit être exercé dans les dix(10) jours ouvrables de la publication ou de la
notification de la décision ou du fait contesté.
b.1.2) Le recours devant l’ANRMP

Les décisions rendues au titre du recours précédent peuvent faire l’objet d’un recours
effectif devant l’ANRMP dans un délai de cinq (5) jours ouvrables à compter de la publication
ou de la notification de la décision faisant grief.
En l’absence de décision rendue par l’autorité à l’origine de la décision contestée ou le
supérieur hiérarchique le cas échéant, dans les cinq (5) jours ouvrables à compter de sa
saisine, la requête est considérés comme rejetée. Dans ce cas, le requérant peut saisir
l’ANRMP dans le même délai.
Les décisions de l’ANRMP ne peuvent avoir pour effet que de corriger la violation
alléguée ou d’empêcher que d’autres dommages soient causés aux intérêts concernés.
b.1.3) Le recours devant la commission administrative de conciliation

La commission administrative de conciliation est saisie, soit par l’autorité contractante,

soit par les structures ou organes administratifs compétents pour le marché considéré, au
moyen d’une réclamation écrite adressée au président de la commission.
Le délai de la saisine de la commission administrative de conciliation est de cinq (5)
jours ouvrables à compter de la notification de la décision contestée à l’autorité
contractante et / ou aux structures ou organes administratifs compétents pour le marché
considéré. La saisine de la commission suspend le cours des opérations de passation,
d’exécution ou de contrôle du marché concerné par le litige.
L’avis de règlement de la commission est donné dans un délai de sept (7) jours ouvrables
à compter de la déclaration de recevabilité de la requête. Cet avis doit faire l’objet d’une
décision d’homologation du ministre chargé des marchés publics ou son délégué dans un
délai de sept (7) jours ouvrables.
L’absence de réponse du ministre dans le délai requis, vaut homologation de cet avis.
Cependant, la décision du ministre chargé des marchés publics est susceptible de recours
juridictionnel.
b.2) Les recours juridictionnels
b.2.1) Le recours devant les juridictions Etatiques

Après l’épuisement des voies de recours non juridictionnels, les litiges relatifs aux marchés
publics sont soumis aux juridictions compétentes pour connaître du contentieux des contrats
administratifs.
b.2.2) Le recours devant les juridictions arbitrales
Ces litiges relatifs aux marchés publics peuvent également être soumis à un tribunal arbitral
dans les conditions prévues par l’OHADA relatif à l’arbitrage.

CHAPITRE VII : LES RESPONSABILITES EN MATIERE DE CONSTRUCTION

Elles concernent la responsabilité des constructeurs (les garanties), la responsabilité civile
contractuelle et la responsabilité civile extracontractuelle.
I. La responsabilité des constructeurs

Selon l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage :
1°) tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage
par un contrat de louage d’ouvrage ;
2°) toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait
construire ;
3°) toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de
l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.
La responsabilité des constructeurs se fonde sur des garanties des vices affectant l’ouvrage,
appelées garanties légales, à la charge des constructeurs de l’ouvrage.
A. Les différentes garanties du constructeur
Les garanties servent à protéger le maître de l’ouvrage lors de la découverte de malfaçons.
a) Des garanties pour qui ? Pour quoi ?

Des mûrs qui se fissurent, des infiltrations qui apparaissent peu de temps après les travaux…
autant de malfaçons contre lesquelles vous, maître d’ouvrage, devez être garanti.
Dans un bâtiment neuf ou rénové, les défauts de construction et autres malfaçons
n’apparaissent pas forcément tout de suite. La plupart des désordres importants se font jour
durant les cinq (5) premières années.
Aussi le législateur a-t-il instauré un système obligatoire de garanties réglementées par les
articles 1792-2, 1792-3, 1792-6, 2270 du code civil.
Ces garanties sont dues par le constructeur (le maître d’œuvre ou l’entrepreneur) au maître
d’ouvrage.
NB : Pour sa sécurité et sa tranquillité, un maître d’ouvrage ne doit donc jamais
entreprendre des travaux de construction sans que son prestataire ne lui ait fourni son
attestation de garantie décennale.
b) Les désordres et leurs limites

Les malfaçons retenues sont celles qui compromettent la solidité et l’étanchéité d’un édifice,
ou le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné. Que ce soit en construction neuve ou
en grosse rénovation. En effet, les tribunaux considèrent que les travaux de rénovation de
grande ampleur sont couverts par la garantie.
Ce sont : piscine, serre, installation de chauffage, travaux de ravalement dépassant le
simple entretien, réfection de toiture, de dallage, de carrelage…

Cependant sont exclus des garanties les travaux nécessaires pour remédier aux effets de
l’usure normale ou l’usage.
c) Les garanties obligatoires pour le constructeur
c.1) La garantie de parfait achèvement

Elle court durant un (1) an et concerne tout ce qui n’est pas conforme au devis, ou tout vice
qui apparait durant la première année après les travaux.
c.1.1) Les obligations de l’entrepreneur

Durant un (1) an le constructeur ou l’entrepreneur est tenu de réparer tous les désordres,
quelles que soient leur nature et leur importance, dès lors qu’ils sont mentionnés à la
réception ou durant l’année qui suit la construction ou la réception.
NB : Cependant, les dommages imputables à l’usage normal ou au défaut d’entretien ne

sont pas couverts par cette garantie.
c.1.2) L’entrée en vigueur de la garantie
* La solution amiable
Le litige peut porter sur des travaux prévus au devis et non réalisés ou non conformes, ou
encore sur des vices apparents.
- Si vous n’avez pas encore paraphé la réception des travaux, entendez-vous à l’amiable
avec l’entrepreneur pour qu’il intervienne, afin que vous puissiez, ensuite signer la
réception.
-Lorsqu’une malfaçon apparaît après réception, avertissez-en l’entrepreneur qui doit
réparer dans les plus brefs délais.
- Si l’entrepreneur n’intervient pas spontanément ou refuse d’obtempérer, vous devez le
mettre en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de procéder aux
réparations. Devant son silence ou son refus, c’est alors que vous faites jouer la garantie.
* Sans solution amiable

Lorsque l’entrepreneur refuse d’intervenir, vous êtes en droit, durant un an, de faire
procéder aux travaux concernés aux frais et aux risques de ce dernier, après la mise en
demeure. Vous n’avez donc plus besoin de l’autorisation du juge.
Cependant, l’inconvénient majeur est que vous devez, vous-même, avancer les frais de
réparation (sauf si vous avez pris la précaution de prélever 5% sur le solde à payer lors de
la réception pour couvrir ce risque), et l’entrepreneur peut contester les frais que cous
avez engagés.

REMARQUE :
* La procédure de référé
Pour éviter d’avoir à avancer les frais de travaux, vous devez faire en sorte que
l’entrepreneur soit obligé de payer une provision pour lesdits travaux ou qu’il soit forcé de
les effectuer. Pour cela, vous devez engager une procédure de référé auprès du tribunal du
lieu de situation de l’immeuble durant l’année de garantie.
* Les cas graves

Si les désordres mettent en péril la solidité de la construction ou s’il vous est impossible d’y
vivre, la garantie de parfait achèvement peut être complétée par la garantie décennale.
- Cela, afin de pouvoir faire jouer votre assurance dommage-ouvrage qui prendra en
charge le coût important des travaux.
- Si vous n’avez pas souscrit à une assurance dommage-ouvrage, dans ce cas, vous devez
traiter directement avec l’assureur de l’entrepreneur. Celui-ci nommera un expert qui
déterminera les responsabilités. En principe, la solution est amiable, mais peut aussi trouver
sa conclusion devant le tribunal.
c.2) Les garanties de bon fonctionnement

Elles sont aussi appelées garanties biennales car elles jouent sur les litiges intervenant dans
les deux (2) ans suivant la réception des travaux. Elles concernent les équipements non
solidaires d’un autre ouvrage et qui peuvent être réparés sans nuire au support. Ce sont : les
portes, les fenêtres, revêtements de mûrs, plafonds et sol non scellés.
Cependant, les équipements indissociables du bâtiment tels que les canalisations encastrées
sous le carrelage, un carrelage scellé ou un revêtement de marbre scellé ne sont pas
couverts par cette garantie, ainsi que les dommages imputables à l’usage ou au défaut
d’entretien.
Tout dommage entrant dans le cadre de la garantie biennale doit être réparé. Vous avez
deux ans pour agir et le délai court au lendemain de la réception des travaux. Deux cas de
figure peuvent se présenter :
* Avec une assurance dommage-ouvrage
Dès que les dégâts sont constatés, vous devez faire une déclaration à votre assureur.
L’assureur procédera sans doute à une expertise avant de vous notifier dans un délai de
soixante (60) jours sa décision de mise en jeu des garanties prévues au contrat. S’ensuit alors
l’indemnisation globale ou fractionnée selon les clauses du contrat.
* Sans assurance dommage-ouvrage

Si vous n’avez pas d’assurance dommage-ouvrage, c’est alors à vous de régler le problème.
Vous devez vous adresser directement à l’entrepreneur en cause ou à son assureur, par
lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier, en précisant et décrivant
la défaillance de l’équipement.

L’assureur peut procéder à une expertise. Aux résultats de l’expertise, le constructeur se doit
alors de réparer ou remplacer l’élément défectueux. En cas de litige, c’est le tribunal de
première instance qui est compétent.
c.3) La garantie décennale

Cette garantie court durant dix (10) ans, quels que soient les propriétaires successifs et
concerne surtout les vices cachés.
* Sont couverts par la garantie décennale, durant dix (10) ans, et quels que soient les
propriétaires successifs, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui
rendent impropre à sa destination, ainsi que les équipements qui font corps avec les
ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert (infiltrations d’eau par
la toiture, par la façade, rupture de canalisation encastrée dans un plancher, etc.).
Quelques exemples de vices cachés
En matière de logements, sont considérés comme des vices cachés :

- la fragilité des poutres maîtresses ;
- les nuisances sonores ;
- le refus d’un permis de construire sur terrain cédé avec un certificat d’urbanisme
positif ;
- le défaut d’homogénéité du carrelage ;
- le caractère inondable d’une maison ;
- l’absence d’alimentation en eau courante ;
- le caractère instable du terrain affectant ses possibilités de construction.
* Cependant, tout défaut d’entretien ou de mauvais usage est de votre responsabilité.

La procédure est la même que dans le cas de la garantie biennale.
B. Les autres garanties et assurances

a) L’assurance dommage-ouvrage
Lorsque vous faites construire ou rénover, vous devez souscrire une assurance dommage-
ouvrage : c’est elle qui prend le relais pour faire jouer les garanties. Cette assurance vous
simplifie la vie en cas de problème car les éventuels travaux de réparation sont couverts par
un système de préfinancement avant même que ne soit recherchée la responsabilité du
constructeur. La procédure est également plus rapide que lorsque vous vous lancez dans une
procédure à l’encontre d’une entreprise qui refuse d’intervenir dans le cadre de la garantie
de parfait achèvement, de bon fonctionnement ou décennale.
a.1) L’assurance dommage-ouvrage, qu’est-ce que c’est ?

En cas de problèmes avec une entreprise qui intervient lors des travaux de construction ou
de rénovation, on le sait, la recherche de responsabilité et le règlement du litige peuvent

prendre beaucoup de temps. Afin que les travaux de remise en état et d’achèvement ne
soient reportés trop longtemps et ne vous pénalisent d’autant, le législateur a mis au point
une assurance qui vous garantit le financement de la réparation immédiate des sinistres
compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant inhabitable.
Cette assurance joue avant même que la recherche de responsabilité soit lancée et avant
même que n’intervienne la garantie décennale du responsable, d’où réduction des délais de
solutionnement du problème. Cette assurance est obligatoire pour vous, maître d’ouvrage.
a.2) Les principales clauses de la garantie dommage-ouvrage

La garantie couvre le coût de l’ensemble des travaux, mais sans dépasser le coût total de la
construction.
La garantie ne fonctionne pas s’il s’agit d’un fait intentionnel, d’une cause étrangère (guerre,
catastrophe naturelle, explosion, incendie), de l’usure normale, d’un défaut d’entretien ou
d’un usage anormal.
Vous devez, à tout moment, laisser l’entrée du chantier ouverte aux experts de l’assureur.
L’une des clauses explique la marche à suivre lors d’un sinistre.
Outre les clauses obligatoires, vous pouvez opter pour des clauses facultatives dont celle qui
couvre les dommages aux existants si vous êtes en rénovation (les existants étant la
construction elle-même).
NB : Néanmoins l’assurance dommage aux existants peut être contractée en propre.
a.3) Qui doit la contracter ?

C’est vous, maître d’ouvrage, propriétaire de la maison à construire, qui devez contracter
l’assurance dommage-ouvrage. Cela dit, vous pouvez déléguer cette démarche à d’autres, en
accord avec vous. En effet, lorsque vous achetez une maison sur plan, le vendeur se charge
généralement de contracter ladite assurance. Si vous faites appel à un constructeur de
maisons individuelles, il est habilité à se charger pour vous de ce contrat. Cela peut même
être intéressant car, de par la multiplicité des contrats qu’il souscrit, le constructeur de
maisons individuelles est susceptible de négocier un coût avantageux pour vous. Au final,
dans tous les cas, c’est vous qui acquittez le montant du contrat.
a.4) Quand la contracter ?

La construction ou la rénovation de votre habitation ne doit pas commencer tant que vous
n’avez pas en main le contrat d’assurance dommage-ouvrage signé par vous ou par un
vendeur de logement sur plan ou par un constructeur de maison individuelle (ou un
entrepreneur, un architecte…toute personne susceptible de gérer votre chantier). La société
qui auraît contracté pour vous peut vous remettre une simple attestation d’assurance
dommage-ouvrage. Cette attestation doit lister les garanties, afin que vous puissiez vérifiez
la qualité du contrat. Quelle que soit l’option choisie pour contracter, vous devez épluchez le
contrat et les garanties qu’il couvre.
a.5) L’assurance dommage-ouvrage et la garantie décennale

L’assurance dommage-ouvrage ne fonctionne que si les entreprises intervenant sur le

chantier ont souscrit un contrat de garantie décennale. Vous devez donc demander à chaque
entreprise de vous fournir, avant le début du chantier, son attestation de garantie
décennale. En effet, l’assurance dommage-ouvrage n’intervient que sur les désordres
relevant de cette seule garantie décennale. L’assurance dommage-ouvrage se substitue à la
garantie décennale pour aller plus vite, mais l’assureur doit pouvoir, après le règlement du
litige, se retourner contre l’entreprise incriminée.
a.6) En cas de vente de votre immeuble

Lorsque vous revendez un bien immeuble que vous avez fait construire ou rénover,
l’assurance dommage-ouvrage est liée à ce bien et non à vous. Ainsi, elle couvre les
éventuels dommages que pourrait subir le nouveau propriétaire durant la garantie
décennale. Le nouveau propriétaire est en droit d’exiger l’attestation d’assurance lors de
l’achat du bien.
NB :
* Si vous n’avez pas souscrit à cette assurance dommage-ouvrage (bien qu’elle soit
obligatoire, son absence n’est pas sanctionnée pénalement), vous pouvez la souscrire même
après l’achèvement des travaux.
* Cependant, la prime sera majorée, car l’assureur n’a pas pu apprécier les travaux avant
que le projet soit initié.
b) La garantie de livraison à prix et délais convenus

La garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture
du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus
au contrat, aux prix et délais convenus. Cette garantie, résultant des usages, couvre aussi les
pénalités forfaitaires applicables pour les retards de livraison.
Le fait de posséder cette garantie signifie qu’un établissement financier, une banque ou
une compagnie d’assurance, agréé à cet effet, se porte garant de votre constructeur et
s’engage pour lui auprès de vous quoi qu’il advienne.
Le maître d’ouvrage doit donc demander au constructeur, les coordonnées de
l’établissement responsable de la garantie.
La garantie de livraison peut intervenir en votre faveur dans plusieurs cas :
- Pour garantir le prix convenu : votre maison sera terminée par votre constructeur de
maisons individuelles au prix convenu dans le contrat initial. En cas dépassement du prix, le
garant peut laisser à votre charge une franchise d’un montant maximum de 5% du prix de la
maison.
- Pour garantir l’achèvement : en cas de défaillance du constructeur, dépôt de bilan par
exemple, l’organisme garant s’occupe de la poursuite des travaux au même prix et dans les
mêmes délais. Quoi qu’il arrive, vous êtes protégés contre tous les risques liés à la
défaillance de votre constructeur.

- Pour garantir le respect du délai : en cas de défaillance du constructeur dans le respect

des délais de livraison, l’organisme prend en charge les pénalités lorsque le retard excède 30
jours.
c) La garantie de paiement des sous-traitants
Elle est souscrite par le constructeur pour garantir la rémunération des sous-traitants.
d) La garantie de remboursement
* La garantie est tout d’abord donnée pour le cas où le maître de l’ouvrage exerce la
faculté de rétractation.
* La garantie est donnée également pour le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de
réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu.
* Enfin, la garantie est également donnée pour le cas où le chantier n’est pas ouvert à la
date convenue au contrat.
Il peut s’agir d’un simple dépôt de garantie ou d’une caution personnelle solidaire par un
organisme financier qui s’engage à rembourser les versements effectués par le maître de
l’ouvrage au cas où ces remboursements seraient dus.
II. La responsabilité civile contractuelle

A. Fondement de la responsabilité civile contractuelle
La responsabilité civile contractuelle concerne tout débiteur d’une obligation en raison
de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de cette obligation à l’exclusion des désordres
relevant d’une garantie légale.
La responsabilité civile contractuelle sert également pour sanctionner les manquements
à l’obligation de conseil et d’information du constructeur (concernant le choix des matériaux
mis en œuvre, les surcoûts, etc.).
Chaque contrat détermine l’étendue de la responsabilité civile des parties au contrat, à
travers leurs obligations réciproques de moyen ou de résultat. Elle a donc été ébauchée
dans les parties précédentes relatives aux obligations des parties durant l’exécution des
différents contrats.
B. Etendue et effets de la responsabilité civile contractuelle
Le principe est que, si le contrat indique la nature de l’obligation de façon expresse, on s’en
tiendra à la volonté des parties pour connaître l’étendue. Mais si rien n’est prévu, on pourra
déduire l’obligation de moyen lorsqu’il est exigé une prestation intellectuelle et l’obligation
de résultat lorsqu’il s’agit d’une réalisation concrète.
L’article 1147 précise à cet effet que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de
dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard
dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause
étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Le point de départ et la durée du délai de prescription de l’action varie en fonction de la

nature des dommages grevant l’ouvrage. L’action en responsabilité contractuelle après

réception n’est pas cumulable avec les garanties décennales et biennales. En revanche, elle
est cumulable avec la garantie de parfait achèvement.
III. La responsabilité civile extracontractuelle

Cette responsabilité est activée en l’absence ou en dehors d’un contrat. L’action en
responsabilité est donc ici principalement intentée par les tiers, et peut être fondée sur la
faute, sur la garde, sur la propriété ou sur la théorie des troubles de voisinage.
A. La responsabilité fondée sur la faute
Le principe de cette responsabilité est libellé à l’article 1382 de la façon suivante : « Tout fait
quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il
est arrivé, à le réparer ».
C’est donc une responsabilité qui suppose l’existence d’une faute (intention fautive,
négligence ou imprudence), d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le
dommage.
B. La responsabilité fondée sur la garde
Selon l’article 1384, on est aussi responsable du dommage causé par le fait des choses que
l’on a sous garde. C’est donc la garde qui doit être prouvée et non la faute. La garde s’entend
le pouvoir d’usage, de direction et de contrôle généralement attribué à l’entrepreneur.
C. La responsabilité fondée sur la propriété
Selon l’article 1386, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa
ruine, lorsqu’elle est arrivée par suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.
D. La théorie des troubles de voisinage
Cette théorie est développée par la jurisprudence et vise les troubles subis par le voisinage
du fait de l’activité sur le chantier et excédant ceux qu’il est habituel de supporter, sans qu’il
soit nécessaire de rapporter la preuve d’une faute.

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Cours de droit de la construction

La notion de construction en soi-même, ne fait l’objet d’aucune définition légale, mais

Le droit de la construction ou droit commun de la construction s’articule autour d’un contrat

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 1

CHAPITRE I : LE DROIT DE LA CONSTRUCTION

II. LES SOURCES DU DROIT DE LA CONSTRUCTION

III. DROIT DE LA CONSTRUCTION ET DROITS VOISINS

A- Rapport droit de la construction/ droit de l’urbanisme

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 2

Le domaine du droit de la construction recouvre donc partiellement le domaine du droit de

B- Rapport droit de la construction / droit de l’immobilier

C- Rapport droit de la construction / législation foncière

a- Statut juridique des terrains en Côte d’Ivoire

b- Les législations foncières

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 3

b.3- le droit de délaissement

IV. LES DIFFERENTS TYPES DE CONSTRUCTIONS

V. LES ACTEURS DE LA CONSTRUCTION

A- Les principaux acteurs

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 4

B- Les autres acteurs

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 5

CHAPITRE II : LES ACTES ADMINISTRATIFS EN URBANISME

NB : Le droit de l’urbanisme confère aux autorités administratives un arsenal de prérogatives

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 6

III. LES DOCUMENTS D’URBANISME

A. Les documents d’urbanisme directeur ou prévisionnel

a) Le schéma directeur d’urbanisme (SDU)

b) Le plan d’urbanisme directeur (PUD)

B. Documents et vocabulaires d’urbanisme opérationnel

a.1. Le plan d’urbanisme de détail (PD)

a.2. Le plan d’occupation du sol (POS)

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 7

b) Vocabulaire d’urbanisme opérationnel

b.1. Viabilisation de terrains urbains

b.5. Expropriation pour cause d’utilité publique

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 8

C. Les documents d’urbanisme réglementaire

a) Les documents d’information

a.1. Le certificat d’urbanisme

a.2. L’accord préalable d’urbanisme

NB : Avant d’acquérir un terrain, il est conseillé de demander un certificat d’urbanisme qui

b. Les documents de contrôle et de prescription

b.1. Le permis de construire (PC)

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 9

Tout demandeur de PC doit constituer un dossier comprenant :

- un titre d’occupation ou de propriété du terrain ;

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 10

b.2- Le certificat de conformité

b.3- Le permis de démolir

b.4- Le recours obligatoire à un architecte

b.5- Etablissement recevant du public

b.6- L’autorisation de travaux

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 11

b.7- La déclaration de travaux

b.8- L e permis d’aménager

b.9- La publicité, l’enseigne et la pré-enseigne

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 12

CHAPITRE III : LES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION

KOUAKOU Appolinaire ; Professeur Certifié de Sciences Economiques et Sociales [Tapez un texte]Page 13

A. Contenu de la profession d’architecte

B. Conditions d’exercice de la profession d’architecte

a.1. Conditions d’inscription au tableau de l’ordre des architectes