Legislation de La Construction Projet Ouvrage-1

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LEGISLATION DE LA CONSTRUCTION
Introduction générale
I.1 objet du cours
Le droit de la construction relève essentiellement du droit privé, sauf lorsque les outils de la
construction sont des contrats administratifs.
Par ailleurs le droit de la construction n’a pas le même objet que le droit de l’urbanisme,
discipline du droit public relevant de la compétence des juridictions administratives, qui met en œuvre une
politique publique de gestion et d’utilisation des sols. Le droit de la construction régit plutôt principalement
les rapports de droit privé qui naissent à l’occasion de l’acte de construire : contrats, droits et
responsabilité des constructeurs…..
Ces matières sont cependant complémentaires car pour mener à bien un programme
immobilier, il faut s’interroger, en amont des questions de contrats et de responsabilités, sur le droit de
construire sur le sol. Il fut même un temps dans certains pays comme la France l’urbanisme et la
construction partageaient le même Code : le Code de l’urbanisme et de la construction.
Limité à l’origine à une garantie de dix années offerte au maître de l’ouvrage faisant construire
un édifice pour éprouver sa solidité, le droit de la construction s’est densifié au cours du XXe siècle. À
l’instar du droit de la consommation, son développement est dû à l’essor de l’ordre public de protection.
En RDC le domaine de la construction immobilière ne comporte pas suffisamment de règles
Spécifiques pour qu’on parle de « législation de construction ». Il n’existe même pas de code de
construction. Les principales règles sont puisées dans le code civil et arrêtés ministériels, décret sur
l’urbanisme....
I.2 Objectifs du cours
L’enseignement de la législation de construction en section de BTP (architecture), poursuit trois
finalités.
- Il apporte les connaissances juridiques indispensables à l’étude des disciplines précitées ;
- Il contribue à la formation des citoyens et de l’usager en faisant connaître les droits et

obligations de chacun ;
- Il participe enfin à la formation générale de l’étudiant, car il leur fait acquérir une méthode de
pensée développant la rigueur d’analyse.
-Ass2 KASEREKA MWASASI Gé dé on, syllabus du cours de lé gislation de la construction à intention des Etudiants de G2 BTP de
l’IBTP/BUTEMBO, 2017-2018
-toute reproduction est interdite sans autorisation pré alable Page 1
2
I.3 SOURCES DE DROIT DE CONSTRUCTION
I .3.1. Sources du droit de la construction

A l’instar de toutes les autres disciplines juridiques, le droit (législation) de la construction puise
ses sources non seulement dans la loi et la coutume (source directe)1 mais aussi dans la jurisprudence,
les Principes Généraux du Droit et la doctrine (sources indirectes)2.
1.3.1.1 Sources directes
Les sources directes, véritablement créatrices, sont la loi , au sens large, et la coutume 3.
Cependant en droit de construction, la coutume a une importance mineure en tant que source du droit
comparativement au droit de la famille et foncier où la coutume a une place de choix.
Le droit de construction puise essentiellement dans le droit écrit. Les unes sont rattachés au droit interne
(§ 1 ) et les autres au droit international :ce sont les traités internationaux. (§ 2 )
§ 1 : Les sources internes
1. La constitution
Les normes constitutionnelles pénètrent à nos jours toutes matières 4. Elles ne se limitent plus à régir la
nature du régime et la forme de l’Etat, le statut, les compétences des organes supérieures de l’Etat, les
rapports entre les organes supérieures de l’Etat et les gouvernés ;5
En effet en tant que règle juridique qu’une société qui s’organise en Etat se donne pour permettre la
réalisation du bien public6, la constitution touche des matières très diversifiées dont le droit de
construction.
Ainsi par exemple la Constitution du 18 Février tel que modifiée et compléter à nos jours, à son article 48
consacre le droit pour tout citoyen à un logement décent.7
En plus le droit de construction intéressant au plus haut niveau la sécurité des citoyens, la même
constitution, renvoi à la loi pour la réglementation du secteur
2. la loi
En tant qu’émanation du parlement et, de ce fait, expression de la volonté générale, la loi devait être la
source la plus abondante du droit de la construction, matière qui, non seulement intéresse au plus haut
niveau la sécurité quotidienne des citoyens mais aussi fait partie des actes quotidiennement posés par
ceux-ci.
Cependant, et ce malheureusement, ces matières pourtant vitales , font partie du domaine oublié du
législateur.
La preuve est qu’à l’instar d’autres pays civilisés qui disposent des Codes de construction, le Congo n’en
dispose pas.
3
http://static.canalblog.com/storagev1/concoursattache.canalblog.com/docs/introduction.pdf consulte le 27 juillet 2016 introduction
générale au droit
4
LUCHAIRE
5
(Cfr. MUHINDO MALONGA TELESPHORE, Droit constitutionnel et institution politique Théorie Générale et droit constitutionnel congolais, BUTEMBO, PUG-
CRIG, Février 2010, p. 124)
6
S. GOY RD-FABRE, cité par MUHINDO MALONGA T., Droit Constitutionnel et Institutions Politiques, P119
7
3
Le Code Civil Congolais Livre III reste le corps de règles où l'on trouve les principes communs de
construction immobilière : contrat d’entreprise, les responsabilités spécifiques aux constructeurs et
celles relevant du droit commun de la responsabilité….
Les autres dispositions sont portées par le décret de 1957 sur l’Urbanisme, la loi relative aux marches
publiques, la loi foncière…
3. Le règlement
Face à la carence des lois, la législation de la construction trouve une source abondante dans le
règlement. Englobant l'ensemble des décisions du pouvoir exécutif, lequel au jour le jour la société, celui-
ci prend des mesures pour faire face aux problèmes quotidiens dont fait face la population. A titre indicatif
on peut mentionner comme source réglementaire du droit de la construction :Arrêté ministériel n°
CAB/MIN-ATUHITPR/006/2014 du 04 avril 2014 portant réglementation de l’octroi du Permis de construire
en République Démocratique du Congo, Arrêté interministériel n° 0021 du 29 octobre 1993, portant
application de la réglementation sur les servitudes ;
§ 2. Textes d'origine internationale

L'article 215 de la Constitution dispose que "les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés
ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou
traité, de son application par l'autre partie". Le constructeur devrait garder une oreille attentive au
développement du droit de la construction au niveau international.
1.3.1.2 Sources indirectes
Jurisprudence : La jurisprudence désigne l'ensemble des décisions de justice relatives à une question
juridique donnée. Il s'agit donc de décisions précédemment rendues, qui illustrent comment un problème
juridique a été résolu.
On peut aussi bien utiliser le terme « jurisprudence » pour désigner l'ensemble des décisions
rendues par les juges, ou bien une jurisprudence en particulier, c'est-à-dire une décision qu'un juge a
prise relativement à une question de droit donnée.
L'on pourrait énoncer trois critères théoriques, à l'origine de la formation de la jurisprudence. On
dit alors qu'une décision « fait jurisprudence ».
-au nombre de décisions similaires rendues par la ou les Cours supérieures (telles la Cour de
cassation ou la Cour suprême dans divers pays).
-Constance de la décision : la répétition d'une décision.
-Publicité de la décision : la publication de la décision. En effet, la jurisprudence n'aurait pas sa
valeur sans la reconnaissance de la communauté des juristes.
Doctrine : En droit, la doctrine juridique désigne l'ensemble des opinions (écrits,
commentaires, théories, etc.) données par les universitaires et les juristes.
La doctrine n'est pas une source directe du droit, elle est importante pour analyser et
comprendre la norme juridique.
4
Ses critiques peuvent également inspirer le législateur et la jurisprudence. En ce sens, elle est
une autorité juridique.
On peut lui prêter un rôle d’avant-garde mais aussi de garde-fous, contre les décisions iniques
et les lois injustes.
Selon le degré de sa pertinence, la doctrine devient source de principes qui seront repris
ultérieurement par le juge voire le législateur;
I.3.2.quelques définitions
Droit de construction : Le droit de la construction, branche du droit privé, fixe les règles relatives aux
rapports entre les concepteurs d'ouvrages immobiliers (architectes, promoteurs), les maîtres d'œuvre
(maçons, menuisiers, couvreurs, électriciens, etc) et les maîtres de l'ouvrage (ceux pour qui les ouvrages
sont réalisés). Le droit de la construction est régi essentiellement par le code civil ; son contentieux
relève des juridictions de l’ordre judiciaire sauf lorsque les constructions sont faites pour une personne
morale de droit public.
Reconstruction : On entend par reconstruction, la substitution d’un ouvrage nouveau à un ouvrage plus
ancien. Ex. la reconstruction d’un bâtiment incendié.
Architectes : la personne ou bureau qui conçoit la forme et les dispositions de l’ouvrage, dresse les plans
et devis, et éventuellement dirige les travaux, en surveille l’exécution, vérifie et règle les mémoires de
l’entrepreneur
Ingénieur et bureau d’études : la personne ou les personnes chargées d’établir les conditions
techniques de la construction de l’ouvrage, notamment le sol, les matériaux, des calculs des résistances ;
Ingénieur-conseil(ou bureau d’étude) : la personne chargée des études finales, des détails de structure
de l’ouvrage et éventuellement des modalités d’exécution.
Entrepreneur : celui ou ceux auxquels les maitres d’ouvrage confie l’exécution matérielle de l’ouvrage
conformément aux cahiers de charge et aux plans de l’architecte
La notion de réception : La réception peut être juridiquement définie comme un acte unilatéral
manifestant la volonté non-équivoque du cocontractant d’accepter les travaux
Le droit : Le droit est « l'ensemble des règles qui régissent la conduite de l'Homme en société, les
rapports sociaux »1, ou de façon plus complète « l'ensemble des règles imposées aux membres d'une
société pour que leurs rapports sociaux échappent à l'arbitraire et à la violence des individus et soient
conformes à l'éthique dominante »
Chapitre I : principaux contrat en droit de construction
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. Conditions de validité du contrat de louage d'ouvrage
De tout contrat, le Code Civil Congolais livre troisième énumère quatre conditions pour qu'il soit
valable et légal15(*). Ces conditions sont : le consentement de la partie qui s'oblige, sa capacité de
contracter, un objet certain qui forme la matière de l'engagement, une cause licite de l'obligation.
1. Consentement
Le contrat de louage d'ouvrage est en principe un contrat consensuel en sorte qu'aucune formalité
n'est exigée pour sa formation16(*). Pour de raisons de la preuve le contrat peut être mis en écrit.
Donc, il se forme par le seul échange des consentements sur les éléments essentiels du contrat à
savoir le travail à effectuer et le prix qui peut être déterminé avant ou après les travaux 17(*).
Mais, il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur ou
s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol18(*).
2. Capacité de contracter
En général, toute personne peut contracter si elle n'est pas déclarée incapable par la loi 19(*). Donc
il ne doit pas être mineur, débile, faible d'esprit, déchu. Pour le constructeur, la loi exige qu'à la
capacité civile, il faut qu'il soit un professionnel titulaire d'un diplôme délivré par l'Etat (pour
l'architecte) ou spécialisé dans la construction ou les travaux publics. Aux termes de l'article 24
CCL III, l'état et la capacité des personnes, ainsi que leurs rapports de famille sont régis par les
lois de la nation à laquelle elles appartiennent20(*).
A part le consentement et la capacité, le contrat n'est licite ou valable que s'il a un objet et une
cause licite.
3. Objet certain du contrat
Tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblique à donner ou qu'une partie s'oblige à
faire ou à ne pas faire21(*). L'élément caractéristique du contrat de louage d'ouvrage se trouve dans
son objet : il s agit d'une prestation de faire l'ouvrage. En outre le maître de l'ouvrage a
l'obligation de payer le prix. Le prix, lui aussi est l'objet du contrat.
L'objet doit être accompagné d'une cause licite pour que l'obligation trouve sa légalité et
légitimité.
4. Cause licite de l'obligation
La cause est le but immédiat et déterminant en vue duquel une partie au contrat s'engage envers
l'autre partie22(*). Le CCC L III dispose que l'obligation sans cause, sur une fausse cause, sur une
cause illicite (contraire aux bonnes moeurs, prohibée par la loi, ou contre l'ordre public) ne peut
avoir aucun effet23(*).
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Dans un contrat synallagmatique, la cause qui pousse une partie de conclure un contrat, c'est
l'obligation de l'autre partie24(*). Cela nous conduit à dire que la cause qui a poussé le maître de
l'ouvrage est la prestation (travail que doit prester le locateur d'ouvrage) tandis que la cause pour
le locateur d'ouvrage est le prix que doit payer le maître de l'ouvrage.
Après avoir, d'une part, défini le contrat de louage d'ouvrage et d'autre part, vu ses conditions
essentielles de validités, voyons les sortes de ce contrat et ces caractères.
§ 2. Eléments constitutifs du contrat de louage d'ouvrage
Certains aspects de louage d'ouvrage ne méritent qu'une mention rapide, il est un contrat
synallagmatique, intuitu personae, à titre onéreux, consensuel, etc.). Les éléments spécifiques du
contrat de louage apparaissent dans sa définition26(*). C'est un contrat qui met à la charge de
l'entrepreneur la réalisation d'une prestation, en toute indépendance et sans représentation. Donc
ce sont ces trois caractères : prestation, indépendance et sans représentation.
A. Prestation
Il s'agit d'une obligation de faire, car l'article 372 CCL III dispose que les constructeurs
s'engagent à faire quelque chose27(*). En même temps, faire quelque chose renvoie à un travail,
une prestation matérielle ou intellectuelle et personnelle à l'entrepreneur 28(*).
De ce fait, le contrat de louage d'ouvrage est un contrat dont l'objet est une prestation de faire.
Mais, s'il s'agit d'un contrat dont l'obligation est de ne pas faire, par exemple ne pas construire un
immeuble sur un terrain voisin du créancier ou de ne pas divulguer le secret, ce contrat n'est pas
un contrat de louage d'ouvrage29(*).
La très grande majorité de contrats d'entreprise sont conclus par des entrepreneurs et architectes
professionnels en raison de la compétence exigée de ces derniers dans l'exécution de la prestation
à la quelle ils obligent. Et d'ailleurs, certains de ces contrats sont réservés à des professionnels,
sous peine de sanctions pénales30(*).
B. Absence de subordination
Le locateur d'ouvrage (entrepreneur ou architecte) en exécutant son obligation, ne reçoit pas

d'ordres du maître de l'ouvrage. L'absence de subordination distingue le contrat de louage
d'ouvrage du contrat que le code civil appelle louage de services qui n'est plus désigné de nos
jours que sous le nom du contrat de travail31(*). Si les règles sont différentes en égard, notamment
du protectionnisme qui s'attache au statut du contrat de travail, l'esprit des deux contrats est
différent. Ainsi l'indépendance à pour contrepartie la responsabilité : le locateur est responsable
du travail effectué à la différence de l'employé32(*).
Mais l'idée que le maître de l'ouvrage commande l'ouvrage et surveille les locateurs d'ouvrage ne
doit pas prêter confusion. Le maître de l'ouvrage commande, dans ce sens qu'il passe une
commande, ce qui revient à dire qu'il définit l'objet du contrat. C'est la manifestation d'une
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volonté. Et cette surveillance ne se porte que sur la conformité de l'ouvrage et non sur l'exécution
technique (procédés de construction, organisation du chantier, etc.)33(*).
Cependant le maître de l'ouvrage ne donne aucun ordre à l'entrepreneur, ni à plus forte raison aux
ouvriers de celui-ci. Ces derniers n'obéissent qu'à l'entrepreneur et en vertu cette fois d'un contrat
de travail34(*).
Cette indépendance a pour conséquences :
- le maître de l'ouvrage ne répond ni des fautes commises par les locateurs d'ouvrage, ni des
accidents du travail survenus sur le chantier ;
- le maître de l'ouvrage n'a pas en principe la garde du chantier ;
- le locateur d'ouvrage assume une entière responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage ;
- le locateur d'ouvrage, lorsqu'il fournit les matériaux (et le cas concerne en pratique
l'entrepreneur), doit supporter la perte même fortuite de l'ouvrage survenue avant la livraison 35(*) ;
- le locateur d'ouvrage n'étant pas salarié, exerce, selon les cas, une profession commerciale,
artisanale ou libérale.
En revanche, l'indépendance du maître de l'ouvrage n'empêche pas une relative subordination des
locateurs d'ouvrage entre eux, l'architecte ou le bureau d'études exerce sur l'entrepreneur une
certaine autorité aux contours d'ailleurs mal définis. En cocontractant avec le maître de l'ouvrage,
l'entrepreneur s'engage à accepter les directives de l'architecte choisies par ce dernier 36(*).
C. Absence de représentation
Le locateur exécute son obligation (acte matériel ou non juridique) en son nom et pour son
compte. Mais, en même temps, on ne peut s'empêcher de penser que si l'entrepreneur agit
assurément en son nom, il agit aussi quelque peu pour le compte de son client37(*).
S'agissant du contrat d'architecte, la jurisprudence française a longtemps hésité entre les

qualifications de mandat et louage de l'ouvrage. La confusion venait à ce que l'architecte assume
souvent des missions de mandataire à titre accessoire, ainsi lorsqu'il sollicite le permis de
construire ou approuve le compte des entrepreneurs38(*). Rappelons que le mandataire effectue
quelque chose, acte juridique, au nom et pour le compte du mandat39(*).
Néanmoins l'essentiel de sa tâche (conception de l'ouvrage, direction du chantier) consiste en acte

matériel accompli à titre indépendant. Or, la qualification de mandat aboutirait à remettre en
cause cette indépendance. Aussi la Cour de cassation en France a-t-elle admis que le contrat de
l'architecte est en soi un louage d'ouvrage, auquel les parties peuvent adjoindre des éléments du
mandat40(*).
8
Comme beaucoup d’autres contrats, le contrat d’entreprise est un contrat consensuel,

synallagmatique, civil (commercial) ou même mixte. Il peut même être administratif.il peut donc revêtir des
formes très particulières (contrat de construction à forfait…...). Et à chaque forme de contrat, les règles
applicables peuvent compléter différer, sans préjudice bien sur, de celles qui en constitue le dénominateur
commun.
forme particulières des contrats d’entreprise
-contrat de construction à forfait
Il ya contrat de construction à forfait d’un bâtiment « Lorsqu’un architecte ou un entrepreneur

s’est chargée de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le
propriétaire du sol, l’entrepreneur ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le
prétexte de l’augmentation de la main d’œuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou
d’augmentations faits sur ce plan,….)
La particularité de ce contrat qui, tout en rentrant dans la catégorie de contrat
d’entreprise, est que l’entrepreneur assume les risques de l’opération. Autrement dit,
l’entrepreneur exécute le contrat en ses risques et périls.
Ces risques ont trait notamment A l’’augmentention de la main d’œuvre (Alors que
l’entrepreneur attendait employer cinq personnes au chantier, il en utilise huit), l’augmentation des
matériaux (là où l’entrepreneur s’entendait utiliser cinq sacs de ciment, il en utilise dix)
Cette énumération tiré à titre exemplatif de la loi a du être allonger la jurisprudence, en refusant à
l’entrepreneur une augmentation du prix même en cas de dépréciation de la monnaie, hausse des prix
des matériaux, de la main d’œuvre ni de l’erreur portant sur l’importance de des travaux.
En effet il été jugé : « quand l’entreprise constitue un forfait, l’entrepreneur est tenu moyennant le prix
d’exécuter à ses frais, risques et périls tous les travaux qui en font l’objet ; il ne peut demander aucun
supplément de prix du chef notamment de la dépréciation de la monnaie et de la hausse consécutive du
prix des mariaux, la main -d’œuvre, ni de l’erreur portant sur l’importance des travaux, etc.8
-marchés publics
. FORMATION DES CONTRATS ADMINISTRATIFS
Le contrat administratif est toujours formé sur la base d’un accord de volonté, de la capacité
des parties et du caractère licite de son objet. Mais la présence d’une personne publique fait que l’on
applique au contrat administratif des règles spéciales de formation. La loi relative aux marchés publics
stipule, à son article 6 que « toute commande publique obéit aux préalables suivants :
8
Elis, 4et 23.12.1926, Kat, p.49 et 91
9
1. L’identification des projets ;

2. L’évaluation de l’opportunité ;
3. L’intégration des besoins dans le cadre d’une programmation budgétaire ;
4. La disponibilité des crédits ;
5. La planification des opérations de mise en concurrence ;
6. Le respect des obligations de publicité et de transparence ;
7. Le choix de l’offre économiquement la plus avantageuse. »
L’article 3 de la même loi invite les personnes publiques contractantes à disposer en leur
« sein d’une cellule de gestion des marchés publics et de délégations de service public. » Le choix du
candidat est notamment déterminé par l’offre économiquement la plus avantageuse et par le critère de la
préférence nationale et régionale.
Les règles spécifiques relatives à la passation des contrats administratifs concernent le choix
du cocontractant (A), le contenu du contrat (B) et la conclusion ou signature du contrat (C).
A. Le choix du cocontractant
Cette phase veut associer et concilier deux objectifs contradictoires : la liberté de choix du
cocontractant par l’Administration et la nécessaire garantie d’égalité entre les concurrents pour éviter le
favoritisme et la corruption. La loi N°10/010 du 27 avril 2010 relative aux marchés publics est venue
modifier le régime antérieur issu de l’ordonnance-loi N°69-054 du 5 décembre 1969, l’appel d’offres et le
marché négocié.
1. L’appel d’offres
L’appel d’offres est la procédure de principe de passation des marchés publics. Le gré à gré
est l’exception. En effet, l’article 17 de la loi relative aux marchés publics affirme expressément que « les
marchés publics sont passés par appel d’offres. Ils peuvent exceptionnellement être attribués selon la
procédure de gré à gré dans les conditions définies dans la loi. » Le procédé de l’appel d’offres comporte
une publicité et une mise en concurrence. Mais l’Administration n’est pas liée par la proposition la moins
chère comme c’est le cas dans la procédure d’adjudication. Il y a ici attribution du marché au mieux-
disant, c’est-à-dire à l’entreprise qui présente l’offre la plus intéressante eu égard à plusieurs critères :
prix, qualité, durée des travaux. Autrement dit, il s’agit d’identifier l’offre la plus avantageuse.
D’après l’article 23 de la loi relative aux marchés publics, l’offre la plus avantageuse est évaluée et
appréciée en fonction notamment du prix proposé, du délai d’exécution, du coût de fonctionnement
des matériels ou infrastructures proposées, du service après-vente, des conditions et calendrier
de paiement, de la garantie de la durée de vie, de l’impact environnemental et de l’utilisation plus
ou moins accrue des compétences nationales.
L’appel d’offres peut se faire par « allotissement », c’est-à-dire par « division d’un marché de
travaux, fournitures ou de services en plusieurs lots pouvant donner lieu à un marché distinct. » « En cas
d’allotissement, le dossier d’appel d’offres fixe le nombre, la nature et l’importance des lots, les conditions
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imposées aux candidats ainsi que les modalités de leur attribution. Si, dans le cadre d’un appel d’offres,
un ou plusieurs lots ne sont pas attribués, l’autorité contractante doit entamer de nouvelles procédures
d’appel à la concurrence pour lots non attribués en modifiant, s’il y a lieu, la consistance de ces lots ou
toute autre solution avalisée par l’établissement public chargé du contrôle a priori des marchés publics. »
(Article 18, loi sur les marchés publics).
L’appel d’offres est ouvert, restreint ou sur concours (article 21). Il est dit ouvert lorsque toute
personne intéressée par le marché peut soumettre une offre (article 22). Il est restreint lorsque seuls
peuvent remettre des offres, les candidats que l’autorité contractante a décidé de consulter. Le nombre et
la qualité de candidats admis à soumissionner assurent une concurrence réelle. Il est ensuite procédé
comme en matière d’appel d’offres (article 25).
L’article 26 de la loi sur les marchés publics limite les cas de recours à l’appel d’offres
restreint : « Il ne peut être recouru à la procédure d’appel d’offres restreint que lorsque les biens, les
travaux ou les services, de par leur nature spécialisée, ne sont disponibles qu’auprès d’un nombre limité
de fournisseurs, d’entrepreneurs ou de prestataires de services. Dans ce cas, tous les candidats
potentiels sont invités. Le recours à la procédure d’appel d’offres restreint est motivé et soumis à
l’autorisation de service chargé de contrôle des marchés publics. »
L’appel d’offres peut être assorti d’un concours lorsque des motifs d’ordre technique,
esthétique, environnemental et financier justifient des recherches particulières. Le concours porte sur la
conception d’une œuvre ou d’un projet architectural. Il a lieu sur la base d’un programme établi par
l’autorité contractante qui indique le besoin auquel doit répondre la prestation et fixe, le cas échéant, le
maximum de la dépense prévue pour l’exécution du budget (article 27).
L’appel d’offres avec concours peut être ouvert ou restreint. Lorsqu’il y a concours, des
primes ou des récompenses sont accordées au concurrent ou soumissionnaire le mieux placé, mais leurs
projets deviennent la propriété de la personne publique, qui peut le faire exécuter par un entrepreneur de
son choix.
Le dossier d’appel d’offres comprend l’avis d’appel d’offres, le cahier des clauses
administratives générales, le règlement particulier de l’appel d’offres, le cahier des clauses administratives
particulières, le cahier des clauses techniques générales, le cahier des clauses techniques particulières,
les termes de référence ou le descriptif de la fortune, le cadre du bordereau des prix unitaires, le cadre du
détail estimatif, le cadre du sous détail des prix, les formulaires types relatifs notamment à la soumission
et la caution et, le cas échéant, le document technique (plan, dessin, notes de calcul) ou tout autre
document jugé nécessaire par l’autorité contractante (article 31).
La publicité qui accompagne l’appel d’offres est faite par insertion, dans les mêmes termes,
dans la presse nationale et/ou internationale et sous le mode électronique, selon un document modèle qui
en fixe les mentions obligatoires. Cette obligation concerne également les avis des pré qualifications.
L’absence de publicité entraine la nullité de la procédure (article 34). Le délai de réception des
candidatures ou des offres ne peut être inférieur à 30 jours calendaires à compter de la publication de
11
l’avis pour les marchés supérieurs aux seuils règlementaires. Lorsque les avis et les dossiers d’appel
d’offres sont préparés et envoyés par des moyens électroniques, les délais de réception des offres
peuvent être raccourcis de 7 jours calendaires (article 35).
2. Le marché de gré à gré ou par entente directe
Il s’agit de la formule la plus souple, dite aussi « marché par entente directe ou marché
négocié » qui laisse à l’Administration la plus grande liberté dans le choix du cocontractant. Selon l’article
41 de la loi relative aux marchés publics, « un marché est dit de gré à gré lorsqu’il est passé sans appel
d’offres après autorisation du service chargé du contrôle des marchés publics. La demande d’autorisation
de recours à cette procédure décrit les motifs la justifiant. »
Cependant, pour éviter les abus, l’utilisation de cette procédure est limitée à des cas
énumérés par la loi : « Il ne peut être passé de marché de gré à gré que dans l’un des cas suivants :
1. Lorsque les besoins ne peuvent être satisfaits que par une prestation nécessitant l’emploi d’un
brevet d’invention, d’une licence ou de droits exclusifs détenus par un seul entrepreneur, un seul
fournisseur ou un seul prestataire ;
2. Lorsque les marchés ne peuvent être confiés qu’à un prestataire déterminé pour des raisons
techniques ou artistiques ;
3. Dans les cas d’extrême urgence, pour les travaux, fournitures ou services que l’autorité
contractante fait exécuter en lieu et place de l’entrepreneur, du fournisseur ou du prestataire
défaillant ;
4. Dans le cas d’urgence impérieuse motivée par des circonstances imprévisibles ou de force majeure
ne permettant pas de respecter les délais dans les procédures d’appel d’offres, nécessitant une
intervention immédiate ;
5. Lorsqu’il s’agit des marchés spéciaux définis aux articles 44 et 45 de la présente loi. » (article 42)
« Le marché de gré à gré ne peut être passé qu’avec des entrepreneurs, fournisseurs ou
prestataires de services qui ont l’expertise requise ou ont exécuté des travaux analogues dans le
passé et acceptent de se soumettre à un contrôle des prix spécifiques durant l’exécution des
prestations. » (article 43)
Malheureusement au Congo, les facteurs politiques pèsent plus que les procédés juridiques,
ouvrant ainsi la voie à toutes les malversations et à la corruption.9
9
Sous le régime de l’ordonnance-loi de 1969, la procédure de gré à gré concernait les marchés d’essai, contrats
concernant la défense nationale, marchés inférieurs à un certain montant, marchés exécutés dans l’urgence ou
lorsque au terme de l’adjudication, aucune offre n’a été retenue. L’article 4 de l’ordonnance-loi n°69-054 du 5
décembre 1969 relative aux marchés publics énumératif quatorze catégories de contrats susceptibles d’une
passation de gré à gré : « Peuvent être passés de gré à gré » :
1° Les marchés dont la dépense totale n’excède pas 7500Z ; 2° les marchés supplémentaires qui, techniquement, ne
peuvent être séparés du marché principal ou dont la dépense n’excède pas 20% marché principal ; 3° les marchés
qui, en raison des circonstances, doivent être tenus secrets ; la nécessité du secret doit être constatée par un
rapport spécial de l’autorité adjudicataire ; 4° les marchés relatifs à la fourniture d’un objet dont il n’existe qu’un
seul exemplaire ou à l’exécution d’œuvres à caractère artistique ; 5° les marchés relatifs à la fourniture d’objet
dont une firme détient le monopole de vente ; 6° les marchés d’acquisition de matériel qui, en vertu d’une
12
Qu’il s’agisse de l’appel d’offres ou du marché de gré à gré, tout candidat ou soumissionnaire
qui s’estime illégalement évincé des procédures de passation des marchés publics ou de délégations de
service public peut introduire une réclamation auprès de l’autorité contractante. La décision de cette
dernière peut être contestée devant l’Institution chargée de la régulation des marchés publics.
Sous peine d’irrecevabilité, la réclamation est introduite soit par lettre recommandée avec
accusé de réception, soit par tout autre moyen de communication électronique, dans les cinq jours
ouvrables de la publication de la décision d’attribution du marché ou de la délégation du service public, ou
dans les dix jours ouvrables précédant la date prévue pour la candidature ou la soumission. Elle est
suspensive de la procédure d’attribution définitive. A défaut de solution satisfaisante, il reviendra au juge
compétent pour le contrat de trancher le litige. Il en va de même des réclamations relatives à l’exécution
du contrat. (articles 73,74 et 75 de la loi sur les marchés publics).
Les procédures ci-haut décrites ne concernent pas les marchés spéciaux. Les marchés
spéciaux sont ceux qui ne répondent pas, pour tout ou partie, aux dispositions relatives aux marchés par
appel d’offres ou aux marchés de gré à gré. Ils comprennent les marchés relatifs à l’acquisition des
équipements ou fournitures et les prestations de toute nature strictement liées à la défense nationale, à la
sécurité et aux intérêts stratégiques de l’Etat. Ces marchés font l’objet d’un décret du Premier ministre
délibéré en conseil des ministres. (articles 44-45).
B. Le contenu et la rédaction du contrat
En principe, le contenu d’un contrat est laissé à l’appréciation des parties. En pratique, les
contrats de l’Administration font presque toujours référence à un cahier des charges-types. Ce sont des
modèles des documents contractuels qui précisent en détail les droits et obligations des parties. L’article 5
de la loi n°10/010 du 27 avril 2010 relative aux marchés publics définit le cahier des charges comme un
document établi par l’autorité contractante et définissant les exigences qu’elle requiert, les méthodes à
utiliser, les moyens à mettre en œuvre, les préoccupations dont il faut tenir compte ainsi que les résultats
escomptés. » Ces documents-types sont établis par l’Administration, parfois par Décret. Ils contiennent
les termes de référence, c’est-à-dire l’ensemble d’indications, d’orientations et de directives succinctes
en vue de la passation d’un marché publics.
Ainsi, le contrat de l’Administration comprend :
- L’acte d’engagement des parties : contient les clauses contractuelles, proprement dites
ordonnance du Président de la République, doit être identifié à celui déjà utilisé afin d’en assurer un meilleur
rendement ; 7° les marchés relatifs aux objets dont la vente est exclusivement réservée à ceux qui en possèdent les
brevets d’invention, de perfectionnement ou d’importation ; 8° les marchés qui n’ont fait l’objet d’aucune offre aux
adjudications ou par lesquels ne sont proposés que des prix inacceptables ; 9° les marchés qui, amenés par des
circonstances imprévues, ne peuvent, en raison de l’urgence, subir les délais des adjudications ; 10° les marchés
que l’autorité doit faire exécuter en lieu et place des adjudicataires défaillants ; 11° les marchés qui ne sont faits
qu’à titre d’essai ou d’étude ; 12° les marchés de fournitures qui, en raison de la nature particulière de celles-ci ou
de la spécialité de l’emploi auquel elles sont destinées, doivent être achetées ou choisies aux lieux de production
ou de distribution ; 13° les marchés pour lesquels le jeu normal de la concurrence est entravé par l’état du marché,
les ententes entre producteurs ou distributeurs ou par la législation sur les prix ; 14° les marchés financiers par des
libéralités ou des prêts dont les conditions excluent toute concurrence. »
13
- Le cahier des charges : il devient contractuel en tant qu’il est accepté par les parties. En
réalité, il reprend le modèle-type. Il comprend : - les clauses administratives communes à
tous les contrats et – les clauses techniques, relatives à la nature d’un contrat.
Vient alors la rédaction du contrat. A côté de l’engagement des parties, il faut annexer les
cahiers des charges, repartis entre documents généraux et documents particuliers :
Les documents généraux sont :
 Les cahiers des clauses administratives générales qui posent les règles valables
pour toute catégorie de marché (de contrat),
 Les cahiers des clauses techniques générales : les dispositions applicables à toutes
les prestations de même nature.
Les documents particuliers sont :
 Les cahiers des clauses administratives particulières : fixent les dispositions propres
à chaque marché,
 Les cahiers des clauses techniques particulières qui fixent les dispositions
techniques nécessaires à l’exécution des prestations prévues au marché.
C. La signature du contrat
La dernière étape est constituée par la signature proprement dite du contrat. D’une manière
générale, elle est assurée par l’organe exécutif qui le conclut au non de la Collectivité. Pour les contrats
de l’Etat, ce sont en principe les ministres qui ont qualité pour conclure les marchés, sauf délégation de
leur part.
- En application des principes généraux de la comptabilité publique, une collectivité
publique ne peut contracter que si elle dispose des crédits budgétaires ouverts à cet effet
et suffisants pour couvrir la dépense. Il faut donc une autorisation budgétaire et une
disponibilité des crédits.
- Ensuite, il faut l’obtention de l’autorisation de contracter : le contrat ne pourra être
validement conclu que si l’organe compétent pour signer a reçu l’autorisation de l’organe
délibérant.
- Parfois la conclusion d’un contrat est subordonnée à la consultation d’un organisme
spécialisé (commission technique) ou à l’approbation d’une autorisation supérieure
hiérarchique ou tutelle.
Si le contrat n’est pas régulièrement conclu, il peut être annulé. S’il est régulier, il faut en
assurer l’exécution.
I.3 les Contrats de sous-traitance dans la construction
14
DEFINITION
Le sous-traitant est un entrepreneur qui sous la direction d'un entrepreneur principal s'engage
envers ce dernier à réaliser un travail en sous œuvre.
Plus précisément la doctrine sur la sous traitance décrit celle-ci comme « l'opération par laquelle un
entrepreneur confie et sous sa responsabilité, à une autre personne appelée « sous traitant » toute
ou partie de l'exécution du contrat d'entreprise conclu avec le maitre de l'ouvrage ».
En matière de construction, il arrive fréquemment que le maitre d'œuvre confie une partie des travaux à
d'autres entreprises. Un entrepreneur chargé de réalisé un complexe industriel peut par exemple sous
traiter la pose de la toiture. On retrouve ce type de contrat essentiellement dans la construction de maison
individuelle.
Devant les abus : le sous-traitant bénéficie de par la loi de certaines dispositions protectrices.
ACTION DIRECTE DU SOUS-TRAITANT CONTRE LE MAITRE D'OUVRAGE
La loi reconnait une action directe du sous traitant contre le maitre d'ouvrage en cas de défaillance
de l'entrepreneur principal dans ses paiements .
L'action directe est un recours simple à mettre en œuvre qui permet au sous-traitant impayé par
l'entrepreneur principal de saisir les sommes restant dues par le maitre de l'ouvrage au maitre
d'œuvre sans qu'une procédure judiciaire soit nécessaire.
I.4 La cotraitante (article 64 de la loi relative aux marchés publics)Lorsqu’une entreprise

souhaite répondre à un marché de taille importante, elle peut se présenter seule ou en groupement, avec
un ou plusieurs autres opérateurs. On parle alors de co-traitance.Il existe deux sortes de "groupement
momentané d’entreprises" (GME) : les groupements solidaires et les groupement conjoints.
« Le groupement est conjoint lorsque chacun des opérateurs économiques membres du groupement
s’engage à exécuter la ou les prestations qui sont susceptibles de lui être attribuées dans le marché » et «
le groupement est solidaire lorsque chacun des opérateurs économiques, membres du groupement est
engagé financièrement pour la totalité du marché ».
Chaque co-traitant est signataire du marché, le groupement ne disposant pas de la

personnalité morale.
La co-traitance permet essentiellement d'accéder à des marchés auxquels séparément les entreprises
n'auraient pas eu la capacité technique de répondre (nécessitant d’autres compétences), et d'avoir accès
à de plus gros marchés.
La Co-traitance signifie que les entrepreneurs, fournisseurs et prestataires de services

peuvent présenter leur candidature ou leur offre sous forme de groupement solidaire ou de groupement
conjoint.
15
1.5 Nantissement des marchés publics
Le crédit est un moyen de financement incontournable dans l’économie moderne. Les particuliers et les
professionnels y ont régulièrement recours pour financer diverses activités dont la réalisation dépasse
leurs ressources propres. L’exécution des projets commandités par les administrations publiques
implique généralement la mobilisation des ressources énormes qui excèdent les capacités des
entreprises titulaires de ces marchés. Pour les faciliter d’accéder au crédit afin de financer l’exécution de
ces commandes publiques que le régime du nantissement des marchés publics a été institué. Le terme
« nantissement » désigne, d’une manière générale, « le contrat par lequel un débiteur remet une chose
mobilière ou immobilière à son créancier pour la garantie de sa dette ».
Ainsi expliqué, le nantissement des marchés publics est « l’acte par lequel le débiteur, en occurrence le
titulaire du marché, affecte sa créance provenant de l’exécution dudit marché à la garantie d’une
obligation contractée à l’égard d’un tiers, le créancier nanti, et confère à celui-ci le droit de se faire payer
sur cette créance par préférence à tous les autres créanciers, sauf ceux bénéficiant d’un privilège primant
celui du créancier nanti »10.
CHAPITRE 2 : DROITS ET DEVOIRS DES CONSTRUCTEURS

§1. Droits du constructeur
Il conviendra ici de distinguer les droits du maitre de l’ouvrage de ceux de l’entrepreneur
Droit du maitre de l’ouvrage :

Les droits du maitre d’ouvrage diffère fondamentalement lorsque le maitre de l’ouvrage, est une
personne privé (droit du maitre d’ouvrage) et lorsque celle-ci est une personne morale de droit
public(prérogative de l’administration).
A. Droit du maitre de l’ouvrage
Encore faudra t-il ici qu’on face une distinction entre les droits du maitre de l’ouvrage
personne physique et/morale de droit privé(1) et les droits d’une personne publique(2)
1) droit du maitre de l’ouvrage de droit privé
-droit à recevoir l’ouvrage dans le délai et conformément au plan convenu
-liberté de choix du cocontractant
OUSSALEM L. et AL AABQARY A cite par SAYONCOUL on http://univ-jurisocial.over-

10
blog.com/article-nantissement-des-marches-publics-93009123.html consulté le 21 JANVIER 2018-01-21
16
-droit de résilier unilatéralement le contrat

2) droit du maitre d’ouvrage personne de droit public : Les prérogatives de
l’Administration
Un contrat administratif se différencie fonctionnellement d’un contrat de droit privé, car les
deux partenaires ne se trouvent pas dans une situation d’égalité. L’Administration peut se prévaloir de
surveiller l’exécution du contrat.
1. Le pouvoir de direction et de contrôle
Même sans clause, l’Administration peut préciser toutes les conditions d’exécution qui n’ont
pas été définies dans le contrat. Le pouvoir de direction s’exerce à travers les « ordres de services » qui
sont, pour le cocontractant, des obligations incontestables.
L’Administration a aussi un droit de contrôle et de surveillance : le cocontractant doit exécuter
les obligations de sa charge et le faire dans les conditions prévues au contrat : correctement et de bonne
foi (il s’agit d’un principe général du droit fondé sur l’article 33 du code civil). L’article 66 de la loi relative
aux marchés publics indique que l’autorité contractante contrôle l’exécution du contrat selon les
dispositions contenues dans le cahier des charges.
En principe, le cocontractant doit exécuter ses obligations en personne. En effet, les contrats
administratifs sont conclus intuitu personae. Ce principe est atténué par la possibilité des cessions de
contrats et des sous-traitances. Cependant, il est admis que l’Administration doit conserver un droit de
regard sur cette cession ou sous-traitance et dispose d’un véritable pouvoir d’agrément lors de la
« présentation » du cessionnaire ou du sous-traitant. L’Administration peut le contrôler ou le rémunérer
directement. Toutefois, seul le contractant initial reste juridiquement responsable devant l’Administration,
sauf si le sous-traitant a été agréé. La sous-traitance n’est possible que si elle est prévue dans le dossier
d’appel d’offres et elle ne peut dépasser 40% de la valeur globale du marché.11
11
Article 59
Le titulaire d’un marché public de travaux ou de services peut en sous-traiter l’exécution de certaines parties à
condition :
1. Que cette possibilité soit prévue dans le dossier d’appel d’offres ;
2. D’avoir obtenu de l’autorité contractante l’acceptation de chaque sous-traitant et l’agrément de ses
conditions de paiement.
Le soumissionnaire a l’obligation d’indiquer dans son offre, la nature et le montant de la partie des prestations qu’il
envisage de sous-traiter.
Est interdite, la sous-traitance de plus de quarante pourcent de la valeur globale d’un marché.
Article 60
La sous-traitance ne peut en aucun cas conduire à une modification substantielle de la qualification du titulaire
après attribution du marché.
Article 61
Le candidat étranger qui aura prévu de sous-traiter trente pourcent de la valeur globale du marché de travaux, de
fournitures ou de services à une entreprise congolaise ou d’aligner quarante pourcent d’experts congolais dans
l’équipe clé des experts pourra bénéficier d’une marge de préférence sous forme d’abattement qui ne pourra être
supérieure à cinq pourcent.
Article 62
En cas de sous-traitance, le titulaire du marché demeure personnellement responsable de son exécution.
17
Le contrôle peut s’exercer par des visites, des vérifications sur place ou sur pièces, des
demandes de renseignements, etc.
2. Le pouvoir de modification unilatérale
Il s’agit d’un pouvoir considérable qui porte atteinte au principe d’immutabilité des contrats,
sauf sur base d’un nouvel accord des volontés. En vertu de ce pouvoir, l’Administration peut imposer au
cocontractant toute modification de l’objet ou des moyens du contrat (modification de l’objet ne signifie
pas changement, mais extension ou réduction de cet objet du contrat) ;
Le fondement de ce pouvoir est la nécessité d’organiser le service public. Ce pouvoir
s’exerce donc sur les clauses relatives à l’organisation du service, et non sur les clauses financières.
Si ce pouvoir s’exerce et provoque un déséquilibre financier dans l’exécution du contrat, il
ouvre un droit à indemnité des frais supplémentaires. Si le cocontractant est mécontent de la modification,
il peut demander la résiliation du contrat.
3. Le pouvoir de résiliation unilatérale
En dehors de toute clause ou de toute faute grave du cocontractant, l’autorité administrative
peut mettre fin à un contrat si l’intérêt du service l’exige. Cette compétence discrétionnaire entraine pour
le cocontractant dans trois hypothèses :
- Le contrat prévoit les conditions de résiliation,
- La résiliation dans l’intérêt du service ou de l’intérêt général,
- La résiliation-sanction pour faute grave ou défaillance. Si c’est l’Administration qui a
manqué à ses obligations, le particulier doit s’adresser au juge du contrat pour faire
prononcer la résiliation judiciaire aux torts de l’Administration. De même s’il y a résiliation
abusive, le cocontractant peut demander au juge, qui ne peut pas annuler la résiliation,
l’octroi des dommages-intérêts.
4. Le pouvoir de sanction
En cas de faute contractuelle du cocontractant consistant dans la mauvaise exécution ou
dans l’inexécution du contrat, l’Administration peut lui infliger des sanctions. Il peut s’agir :
- De sanctions pécuniaires : des pénalités de retard12 (somme forfaitaire par jour de
retard), des dommages-intérêts équivalent au préjudice causé par la faute contractuelle
(=réparation). Sauf clause contraire, l’Administration doit le mettre en demeure
d’exécuter le contrat, c’est-à-dire de s’acquitter de ses obligations.
- Des mesures coercitives : il s’agit de la résiliation aux torts qui entraine la fin du contrat
sans aucune indemnité pour le cocontractant car elle sanctionne sa faute. L’article 69 de
la loi sur les marchés publics stipule que « les marchés publics peuvent faire l’objet d’une
résiliation dans les conditions stipulées au cahier des charges. »
Article 63
Sans préjudice des dispositions de l’article 70 de la présente loi, le sous-traitant est payé, à sa demande,
directement par l’autorité contractante après accord du titulaire du marché.
12
Voir article 67 de la loi n°10/010 du 27 avril 2010 sur les marchés publics.
18
Il existe aussi la substitution : c’est une mesure coercitive destinée à assurer l’exécution du
contrat en dépit de grandes difficultés. L’Administration exécute elle-même le contrat à la place du
cocontractant défaillant ou lui substitue un autre entrepreneur. Le premier contrat n’est pas résilié, mais il
est exécuté « aux frais et risques » du premier cocontractant défaillant.
Ex : Avec son personnel, ses matériels et le surcoût est à sa charge.
Dans les concessions de service public, la substitution est dite « mise sous séquestre ».
Dans les marchés publics, on l’appelle « mise en régie » et dans les marchés de fourniture, on parle de
« exécution par défaut. »
5. Le privilège de juridiction
En cas de litige relatif à un contrat administratif, le contentieux relève de la compétence du
juge administratif.
6. Le sort des biens à la fin du contrat
Dans les contrats de concession de service public, il existe en plus un pouvoir d’appropriation
à l’égard des biens au service public. A la fin de contrat, le concédant acquiert certains de ses biens, sur
la base de stipulations contractuelles. On distingue trois catégories de biens :
- Les biens de retour : sont censés être dès l’origine la propriété de la collectivité publique.
En fin de concession, ils font retour gratuitement à la personne publique.
- Les biens de reprise : sont la propriété du concessionnaire pendant la dure de la
concession. A la fin de la concession, ils sont acquis par la collectivité publique contre
rémunération sans que le concessionnaire puisse s’y opposer.
- Les biens propres du concessionnaire : ils sont soumis au régime de droit commun. A la
fin de la concession, ils sont éventuellement acquis par la personne publique au terme
d’un accord librement négocié.
B. droits de l’entrepreneur :
1)droit de l’entrepreneur pour un ouvrage du privé
- Droit à une indemnité compensatoire en cas de résiliation en cas de résiliation
unilatérale du contrat.
En cas de résiliation d’un marché à forfait par la seule volonté de maitre d’ouvrage l’entrepreneur
a droit à tout ce qu’il aurait pu gagner (Art. 441 CCCLIII)
- Dans les mêmes conditions que supra l’entrepreneur a droit au dédommagement
de toutes ses dépenses (Art. 441 CCCLIII)
- Droit au prix
- Droit à être traité de façon égalitaire dans l’accès aux marchés publics
-Les droits liés à la survenance d’événements extérieurs
Parfois, ce sont des événements étrangers aux parties qui mettent en péril le cocontractant et
qui créent pour lui une charge extra contractuelle.
19
Ces événements provoquent une situation de « force majeure ». La force majeure est
l’événement extérieur, imprévisible et irrésistible, c’est-à-dire impossible à contrôler. En principe, elle
libère le cocontractant de son obligation d’exécuter le contrat. On se trouve confronté à un événement
exceptionnel qui rend impossible l’exécution normale des prestations contractuelles : « ad impossibilia,
nemo tenetur », c’est-à-dire « à l’impossible, nul n’est tenu. »
Mais, il peut arriver que des événements extérieurs rendent non pas impossible, mais seulement
plus difficile ou plus onéreuse l’exécution du contrat. Ces événements peuvent être :
- Des événements économiques : ex. renchérissement du coût de la main d’œuvre, du prix des
matières premières, etc.
- des événements matériels ou techniques : ex. des événements liés à l’état du sous-sol ou aux
conditions climatiques.
Ces différents types d’événements donnent lieu à l’application de la théorie de l’imprévision ou
à la théorie des sujétions techniques imprévues.
2)Droits de l’entrepreneur prestant au compte d’une personne morale de droit public : Les
droits du cocontractant
Les droits du cocontractant existent en dehors de toute stipulation contractuelle. Ils existent
en vertu des règles de droit administratif. Leur fondement est double : l’équité qui commande l’équilibre
financier du contrat ; la continuité du service public : dans certains cas, l’exécution du contrat peut être
menacée par la dégradation de la situation financière du cocontractant. Dans ce cas, un droit à indemnité
peut être accordé au cocontractant afin que l’exécution de contrat, nécessaire au service public, puisse
continuer.
Comme dans tout contrat, le cocontractant a droit à une exécution du contrat par
l’Administration, qui doit faire de « bonne foi ». L’Administration doit lui procurer les renseignements ou les
matériels nécessaires, doit lui accorder la collaboration, notamment pour l’octroi de prérogatives de
puissance publique et parfois le monopole.
Dans l’exécution normale du contrat, le droit principal dont dispose le cocontractant est le
versement de sa rémunération intangible. L’intangibilité de la rémunération renvoie au principe selon
lequel ne peut être modifiée que par un nouvel accord des volontés. Cette rémunération doit couvrir
toutes les charges, même fiscales, résultant de l’exécution du marché, sans préjudice du bénéfice que le
cocontractant peut en attendre. Les articles 54 et 55 de la loi sur les marchés publics lui assurent ce droit :
« Le prix rémunère le titulaire du marché. Il est censé lui assurer un bénéfice et couvrir toutes les
dépenses qui sont la conséquence nécessaire et directe des travaux, fournitures ou services, et
notamment les impôts, droits et taxes applicables sauf commerce retenu. Les prestations faisant l’objet du
marché sont réglées, soit des prix forfaitaires appliqués à tout ou partie du marché quelles que soient les
quantités, soit par des prix unitaires aux quantités réellement livrées ou exécutées. La fixation d’un prix
20
forfaitaire est imposée dès lors que les prestations sont bien définies au moment de la conclusion du
marché ; celle d’un prix unitaire est appliquée à une prestation élémentaire, à une fourniture ou à un
élément d’ouvrage dont les quantités ne sont indiquées qu’à titre prévisionnel. » L’article 70 de la même
loi autorise des avances de paiement en raison des opérations préparatoires à l’exécution des travaux,
fournitures ou services qui font l’objet du marché. Dans ce cas, le cocontractant doit constituer une
garantie bancaire d’un montant équivalent. Le montant total de ces avances ne peut en aucun cas
excéder trente pour cent (30%) du montant du marché initial pour les travaux et prestations
intellectuelles ; et vingt pour cent (20%) du montant du marché initial pour les fournitures et autres
services. De même un contrat qui a reçu un début d’exécution et dont le délai d’exécution est supérieur à
trois mois peut donner lieu à des versements d’acomptes. Ces acomptes ne peuvent toutefois pas
excéder la partie déjà exécutée, déduction faite, le cas échéant, des avances de paiement effectuées
(article 71). Par contre, le défaut de paiement par l’autorité contractante dans les délais réglementaires
donne lieu au paiement des intérêts moratoires au bénéfice du titulaire du marché (article 72).
L’Administration ne peut modifier unilatéralement les dispositions du contrat qui concernent le
paiement du cocontractant.
En plus de ces droits généraux liés à l’exécution normale du contrat, le cocontractant peut se
voir reconnaitre d’autres droits qui visent à maintenir l’équilibre financier du contrat perturbé ou rompu
pour certaines circonstances ou certains faits nouveaux (=intervenus pour empêcher ou gêner l’exécution
du contrat).
Certains de ces faits ou circonstances peuvent résulter des interventions de la personne
publique contractante, d’autres sont liées à des événements extérieurs aux parties.
1. Les droits liés aux interventions de la personne publique contractante
La personne publique peut créer des charges nouvelles, soit en intervenant en sa qualité de
partie au contrat (ex. modification unilatérale), soit en sa qualité d’autorité réglementaire ou de police
(ainsi la réglementation de la circulation qui allonge le parcours, ou hausse les impôts). Ces deux types
d’intervention ouvrent droit à indemnité sur le fondement de deux théories différentes : la théorie de
l’équation financière et la théorie du fait du prince.
a. La théorie de l’équilibre financier
Elle s’applique lorsque l’Administration est intervenue en tant que partie au contrat, en fait
lorsqu’elle l’a modifié unilatéralement. S’il y a des charges nouvelles, le cocontractant a droit à une
indemnité intégrale de ces charges pour rétablir l’équilibre financier du contrat.
b. La théorie du fait du prince
Elle s’applique lorsque l’Administration contractante est intervenue en dehors du contrat,
mais en vertu de ses compétences générales, légales ou réglementaires. « Dans le sens le plus étroit, le
fait du prince (ou fait de l’Administration) désigne toute intervention des pouvoirs publics ayant pour
résultat d’affecter les conditions d’exécution du contrat et qui donne lieu, au profit du cocontractant de
21
l’Administration, à une indemnité intégrale. »13 Dans ce cas, une distinction se fait : si la mesure résultant
du fait du prince a une incidence générale (=qui touche tous les administrés), le cocontractant n’a pas
droit à indemnisation parce que la mesure crée pour tous des charges supplémentaires et que, donc, elle
n’entraine pas de rupture de l’égalité aux dépens du cocontractant.
Si la mesure a une incidence spéciale, ou qui atteint spécialement ou exclusivement le
cocontractant, même si elle est réglementaire, et que cette intervention modifie profondément l’équilibre
général du contrat, elle donne droit à une indemnisation intégrale du préjudice subi (dépenses
supplémentaires, manque à gagner). En fait, dans ce cas, il y a rupture de l’égalité au détriment du
cocontractant.
2. Les droits liés à la survenance d’événements extérieurs
Parfois, ce sont des événements étrangers aux parties qui mettent en péril le cocontractant
et qui créent pour lui une charge extra contractuelle.
Ces événements provoquent une situation de « force majeure ». La force majeure est
événement extérieur, imprévisible et irrésistible, c’est-à-dire impossible à contrôler. En principe, elle libère
le cocontractant de son obligation d’exécuter le contrat. On se trouve confronté à un événement
exceptionnel qui rend impossible l’exécution normale des prestations contractuelles : « ad impossibilia,
nemo tenetur », c’est-à-dire « à l’impossible, nul n’est tenu. »
Mais, il peut arriver que des événements extérieurs rendent non pas impossible, mais
seulement plus difficile ou plus onéreuse l’exécution du contrat. Ces événements peuvent être :
- Des événements économiques : ex. renchérissement du coût de la main d’œuvre, du prix
des matières premières, etc.
- Des événements juridiques : décisions prises par une autre personne publique, différente
de celle qui est partie au contrat et qui cependant ont une incidence sur les conditions
d’exécution du contrat.
Ainsi, un contrat est conclu entre une commune dotée de la personnalité juridique et une
Entreprise ; puis l’Etat adopte une loi qui alourdit la pression fiscale.
- des événements matériels ou techniques : ex. des événements liés à l’état du sous-sol
ou aux conditions climatiques.
Ces différents types d’événements donnent lieu à l’application de la théorie de l’imprévision
ou à la théorie des sujétions techniques imprévues.
a. La théorie de l’imprévision
Encore très peu appliquée dans le droit congolais, cette théorie a été tout entière élaborée
par la jurisprudence en conseil d’Etat français. Elle a pour but de prendre en compte et de régler
l’incidence des faits nouveaux, extérieurs aux parties, anormaux, imprévisibles qui bouleversent
l’économie générale du contrat et en rendent l’exécution particulièrement difficile.14
13
Cf. BIBOMBE-MUAMBA, Op. Cit., p. 86.
14
Cf. Ibidem., p. 86.
22
Cette théorie s’applique lorsque la charge extra contractuelle est due à des bouleversements
économiques ou juridiques. Elle débouche sur une indemnité partielle. Elle a été dégagée par le Conseil
d’Etat français pendant la première guerre mondiale. CE 30 mars 1916 Compagnie d’Eclairage de
Bordeaux.
En 1914, en un an, le prix du charbon est multiplié par 4. La compagnie ne peut plus
exploiter le service public d’éclairage. La ville de Bordeaux lui refuse l’augmentation des tarifs. La
compagnie demande une indemnité à la charge de la ville. Le Conseil d’Etat, sur le fondement de la
théorie de l’imprévision, condamne la ville de Bordeaux à une indemnité. Mais cette indemnité est
soumise à des conditions.
 Il doit y avoir un changement imprévisible des circonstances.
Les circonstances prises en compte sont le contexte économique et juridique. De ce point de
vue, l’événement nouveau doit être extérieur aux parties. En effet, si l’événement nouveau est le fait de la
personne publique contractante, il sera pris en compte au titre de la théorie de l’équation financière ou du
fait du prince.
S’il est imputable au cocontractant, il constitue une faute de gestion, ce qui exclut tout droit à
indemnisation.
Par ailleurs, le changement doit être imprévisible lors de la conclusion du contrat. S’il était
prévisible, le fait de ne l’avoir pas prévu est une faute qui exclut l’indemnisation.
 Il doit en outre y avoir un bouleversement de l’économie du contrat.
Si le changement des circonstances entraine un simple manque à gagner, il constitue un
aléa normal de la vie des affaires, qui doit être supporté par le cocontractant. Il faut donc que le
changement dépasse cet aléa normal et mette en péril la vie économique du cocontractant en rendant
difficile la poursuite de l’exécution du contrat. Mais le bouleversement doit être temporaire. S’il est définitif,
il n’y a pas lieu de maintenir l’exécution d’un contrat devenu sans intérêt. Le cocontractant peut, dans ce
cas, demander la résiliation du contrat pour force majeure et éventuellement une indemnité pour
compenser le déficit passé.
Pour éviter tous ces aléas, les partenaires peuvent insérer dans le contrat, dès le départ, des
clauses de révision ou d’indexation qui prennent anticipativement en compte les éventuels
bouleversements de l’équilibre financier du contrat.
En droit congolais, le principe de la révision des prix est établi par les articles 56 à 58 de la loi
relative aux marchés publics. Ces dispositions consacrent, d’une part, l’actualisation du prix du marché et,
d’autre part, la révision du prix par avenant. Les modalités d’actualisation et de révision du prix sont
prévues dans le cahier des charges. Le prix révisable semble même être le principe car « les marchés ne
sont conclus à prix ferme que lorsque l’évolution prévisible des conditions économiques n’expose ni le
titulaire du marché, ni l’autorité contractante à des aléas importants. Le prix ferme est actualisable entre la
date limite de remise des offres et la date de notification du marché. » (article 56). Le contrat peut prévoir
une clause d’actualisation du prix, indépendamment de celle de révision dudit prix.
23
Le prix est révisable lorsqu’il peut être modifié durant l’exécution des prestations aux
conditions de révision expressément prévues au contrat. Grâce aux clauses d’indexation qui font
augmenter le prix du marché proportionnellement aux prix des matériels utilisés, le prix est susceptible
d’ajustement ou de mise à jour périodique.
Les stipulations d’un marché public peuvent être modifiées par voie d’avenant dans la limite
de quinze pour cent de la valeur totale du marché de base.15 L’avenant est l’acte contractuel modifiant
certaines clauses du marché de base pour l’adapter aux événements survenus après son adoption.
Par contre, l’avenant ne peut modifier ni la monnaie de règlement ni la formule de révision
des prix. La conclusion d’un avenant est soumise à l’autorisation du service chargé du contrôle a priori
des marchés publics (voir article 58).
b. La théorie des sujétions techniques imprévues
Cette théorie est propre et limitée aux marchés des travaux publics. « Lorsque des difficultés
matérielles, d’un caractère absolument anormal et imprévisible au moment de la conclusion du contrat,
rendent plus onéreuse l’exécution de celui-ci, ces sujétions exceptionnelles ouvrent à l’entrepreneur un
droit à être intégralement indemnité sous la forme d’un relèvement du prix du marché. Cette théorie … se
traduit par le fait que le contrat continu à devoir être exécuté (ce qui différencie cette situation de la force
majeure), ce qui impose au cocontractant un effort d’adaptation. En contre partie, la sujétion imprévue
ouvre droit à une indemnité spéciale couvrant intégralement le surcoût et payée en totalité par
l’Administration. »16 Le droit à indemnité est subordonné à une double condition.
 La survenance des difficultés matérielles imprévisibles : liées ou bien à l’état du sol,
ou bien aux conditions climatiques. Ex. Rocher
Que les charges créées par ces difficultés excèdent l’aléa normal et entraînent un bouleversement de
l’économie (équilibre financier) du contrat
§2.obligations du constricteur
I.OBLIGATION D’OBTENIR LE PERMIS DE CONSTRUIRE

(Siège de la matière Arrêté ministériel n° CAB/MIN-ATUHITPR/006/2014 du 04 avril 2014
portant réglementation de l’octroi du Permis de construire en République Démocratique du Congo)
Toute personne désireuse d’entreprendre une promotion immobilière, une innovation urbaine,
une construction ou un ouvrage de toute nature, en matériaux durables et selon les règles de l’art, sur
toute l’étendue du territoire de la République Démocratique du Congo, est tenue d’obtenir au préalable un
Permis de construire auprès de l’administration de l’Urbanisme et Habitat compétente selon la procédure
15
L’article 4 de l’ordonnance n°69-279 du 5 décembre 1969 relative aux marchés publics de travaux, de fournitures
et de prestations prévoyait déjà cette possibilité de révision du prix du marché. Cet article renvoie à la volonté
contractuelle des parties. L’alinéa 2 de cet article stipule en effet que « le caractère forfaitaire des marchés ne fait
pas obstacle à la révision des prix en raison de facteurs déterminés, notamment d’ordre économique ou social. La
révision et les modalités précises de celle-ci doivent être expressément prévues par le contrat. »
16
BIBOMBE-MUAMBA, Op. Cit., p. 86.
24
établie par l’Arrêté ministériel n° CAB/MIN-ATUHITPR/006/2014 du 04 avril 2014 portant réglementation

de l’octroi du Permis de construire en République Démocratique du Congo, et conformément aux
prescriptions du site d’œuvre pour lequel la permission des travaux est sollicitée.( Article 1)
Le Permis de construire est également exigé pour les constructions spéciales en hauteur tels les
silos, les tours de guet, les phares et autres, les châteaux d’eau, les pylônes en béton, en construction
métallique ou à usages divers, les butées sur lesquelles sont surélevés des ouvrages.
Les clôtures, les modifications extérieures à apporter aux constructions existantes, les reprises
de grosses œuvres, les surélévations ainsi que les travaux entraînant une modification importante de
fonctionnement et composition d’un édifice, à au moins le tiers (1/3) de son volume antérieur, doivent faire
l’objet d’une demande de Permis de Construire. (article 2)
A l’exception des constructions revêtant un caractère secret-défense, l’obligation de solliciter un
Permis de construire s’impose à l’Administration publique, à l’Armée, à la Police nationale, aux Services
de sécurité, aux Services publics concessionnaires de l’Etat, aux Etablissements publics, aux Provinces,
aux Villes, aux Municipalités, aux Agglomérations, aux Cités, à tout autre centre urbain, aux édifices
diplomatiques, consulaires et aux tiers, sans que cette énumération ne soit exhaustive.(article 3).
Ce point traitant des obligations du constructeur, nous aurions du par principe, nous limiter à
faire l’éventail des édifices pour lesquelles le permis de construire est exigé. Mais comme les
destinataires sont les futurs bâtisseurs, il ne nous semble pas inintéressant de placer quelques mots sur
les autorités compétentes en la matière, les éléments du dossier de la demande du permis de construire,
I.1 DES AUTORITES COMPETENTES POUR DELIVRER LE PERMIS DE CONSTRUIRE

En République Démocratique du Congo, le Permis de construire est délivré au nom de l’Etat par
:
- Le Ministre ayant en charge l’Urbanisme et l’Habitat ou son délégué, sur toute l’étendue du
territoire national, pour tout immeuble à usage non-résidentiel et celui résidentiel de plus de deux étages ;
- Le Gouverneur de la Ville de Kinshasa, le Gouverneur de Province ou son délégué, sur toute
l’étendue de la Ville, de la Province, pour tout immeuble à usage résidentiel de deux étages au maximum.
Hormis le cas où l’ouvrage à réaliser présente une complexité pour les immeubles à usage non-
résidentiels, le Ministre ayant en charge l’Urbanisme et l’Habitat délègue ses prérogatives au Gouverneur
de la Ville de Kinshasa, au Gouverneur de Province, sur l’étendue de la Ville, de la Province et des Entités
territoriales décentralisées, de la manière ci-après :
a) Au Gouverneur de la Ville de Kinshasa et aux Gouverneurs de Province :
- Un ensemble immobilier de plus de 2 hectares et ne dépassant pas 5 hectares ;
- Un complexe industriel de moins de 1 hectare ;
- Un complexe hôtelier et/ou touristique, un hôtel de deux étoiles au plus ;
- Un centre commercial d’au moins 2.000 m2 et ne dépassant pas 5.000 m2 d’emprise au sol ;
25
- Un centre et bâtiment d’affaires d’au moins 1.000 m2 et ne dépassant pas 3.500 m2 d’emprise
au sol ;
- Une station de moins de 5 pompes ;
- Un édifice culturel d’au moins 1.000 personnes et ne dépassant pas 2.000 personnes ;
- Une salle de spectacle d’au moins 800 personnes et ne dépassant pas 1.500 personnes ;
- Un complexe sportif de moins de 7.000 personnes ;
- Un complexe éducatif de plus de 500 personnes et ne dépassant pas 2.000 personnes ;
- Un centre hospitalier et sanitaire d’au moins 50 lits et ne dépassant pas 150 lits.
b) Aux Entités territoriales décentralisées
- Un ensemble immobilier de 2 hectares au plus ;
- Un hôtel de deux étoiles au plus ;
- Un centre commercial d’au plus 2.000 m2 d’emprise au sol ;
- Un centre et bâtiment d’affaires de moins de 1.000 m2 d’emprise au sol ;
- Un édifice culturel de moins de 1.000 personnes ;
- Une salle de spectacle de moins de 800 personnes ;
- Un bâtiment éducatif d’au plus 500 personnes ;
- Un centre hospitalier et sanitaire de moins de 50 lits ;(article 4)
I.2 éléments du dossier de demande du permis de construire
Le dossier de demande du Permis de construire est déposé en trois exemplaires, soit à la

Direction de l’Urbanisme, soit à la Division Urbaine de l’Urbanisme, soit à la Division provinciale de
l’Urbanisme, soit au bureau de l’Urbanisme, soit au bureau de l’Urbanisme ou au service de l’Urbanisme
du ressort. (Article 7)
Le Chef de division des actes de construction, le Chef de bureau chargé du Permis de
construire au niveau urbain, le Préposé chargé du Permis de construire partout ailleurs, chacun dans son
ressort, est responsable du Secrétariat permanent de la Commission Technique d’Analyse relative à
l’octroi du Permis de construire.
A la réception, il vérifie les pièces constitutives du dossier et seuls les dossiers contenant toutes
les pièces requises sont soumis à la Commission Technique d’Analyse.
La Commission affiche à ses valves, et publie éventuellement sur son site web, un extrait du
procès verbal des délibérations endéans huit (8) jours du dépôt du dossier. Le dossier jugé non conforme
est retourné au requérant avec un avis motivé. ( Article 8)
Le dossier de demande de permis de construire comprend pour tout type de projet, deux volets :
1. Volet administratif contenant :
1.1. Une demande de Permis de construire, selon le formulaire à remplir, repris dans le manuel
de procédure prévu à cet effet ;
26
1.2. Une copie du titre de propriété certifiée conforme à l’original par toute autorité administrative
compétente légalement établie.
2. Volet technique contenant :
2.1. Un plan de situation établi à l’échelle de 1/200 e destiné au repérage de la parcelle
intéressée et indiquant les ilots et lotissements environnants dans un rayon de 200 mètres au moins pour
les maisons d’habitation : 300 mètres pour les complexes commerciaux et 500 mètres pour les industries
ou toute autre construction.
2.2.Pour une bâtisse à usage résidentiel d’une surface bâte de moins de 150 m2 :
- un plan de situation ;
- un plan d’implantation à l’échelle de 1/50e ;
- un plan de masse à l’échelle de 1/200e ou 1/500e ;
- une vue en plan de chaque niveau ;
- deux coupes significatives, à l’échelle de 1/50e ou 1/100e ;
- une façade avant et une arrière ;
- un plan et schéma de plomberie ;
- un plan et schéma d’électricité.
2.3.Pour les projets dont la superficie bâtie est supérieure à 150 m2 :
2.3.1. Plan de masse à l’échelle de 1/200e ou 1/500e comportant les indications suivantes :
- Les limites et indications cadastrales des parcelles limitrophes ;
- Le tracé des voies publiques ou privées bordant le terrain à construire ;
- L’aménagement du terrain autour des constructions ;
- Les possibilités éventuelles de branchement à des canalisations existantes ;
- La situation topographique lorsqu’il s’agit d’un terrain d’une pente de 5 % ou plus, selon le
gabarit du projet ;
2.3.2. Les coupes horizontales, fixées à deux (2) au moins, à l’échelle de 1/50e ou 1/100e pour
les projets de grande superficie dont l’une cotée et l’autre aménagée pour voir la composition de la
structure intérieure comprenant notamment :
- Le plan des sous-sols, avec indication des canalisations et d’évacuation des eaux,
- Le plan de rez-de-chaussée et éventuellement de chaque étage,
- Les toitures des terrasses ;
- Les coupes verticales fixées au nombre de deux (2) ou plus selon le gabarit du projet, l’une
pour indiquer la hauteur du bâtiment et l’autre aménagée pour voir le dimensionnement de la partie
constructive des sous-sols, des murs de rez-de-chaussée des étages des terrasses des toitures avec
indication de canalisation et d’évacuation des eaux.
- Les façades du projet cotées et précises suivant la particularité du projet ;
- Le plan de fondation coté à l’échelle d’exécution de 1/50e ou 1/100e ;
27
- La maquette et/ou les perspectives, pour tout immeuble de R+4 et plus ;
-Le plan d’implantation ;
- Le plan topographique si nécessaire ;
- Le plan et le schéma de plomberie ;

- Le plan et le schéma d’électricité ;
- Le plan et le schéma de machinerie pour ascenseurs, froid ou autre équipement
d’incorporation, pour tout immeuble de R+4 et plus ;
- Le plan et le schéma d’installation électromécanique ou électronique ;
-Le plan et le schéma de protection et détection incendie ;
- Les calculs de la portance du sol ;
- Les calculs de résistance des matériaux et de stabilité ;
- Les dispositions d’étanchéité, de neutralisation des matières grasses, les indications sur les
matériaux et la destination des constructions ;
- Le devis estimatif et descriptif.
Ces documents, élaborés selon les prescriptions du règlement d’urbanisme de l’entité
concernée, doivent porter la signature des personnes physiques ou morales compétentes et agréées,
notamment l’Architecte, l’Ingénieur ou le bureau d’études.(article 9)
I. 3 DE LA VALIDITE DU PERMIS DE CONSTRUIRE

Une fois délivré, le Permis de construire est valable pour une durée de trois ans à dater de sa
signature, sauf pour les travaux dont le délai d’exécution, préalablement communiqué dans la demande
du Permis de construire, dépasse trois ans. (Article 15)
Il n’est renouvelable qu’une seule fois pour les travaux non entrepris dans le délai prévu à
l’article 15 de l’Arrêté ministériel n° CAB/MIN-ATUHITPR/006/2014 du 04 avril 2014 portant
réglementation de l’octroi du Permis de construire en République Démocratique du Congo, et la validité
de l’acte renouvelé ne peut excéder deux ans. Le renouvellement donne lieu au paiement du tiers (1/3) de
la taxe de bâtisse payée antérieurement.(Article 16)
Le Permis de construire renouvelé devient caduc lorsque les travaux autorisés ne sont pas
exécutés dans le délai accordé. Dans ce cas, un nouveau Permis de construire sera sollicité et la taxe de
bâtisse exigée.(17)
1.4 DES VOIES DE RECOURS

En cas de contentieux né du traitement du dossier, de l’interprétation des textes légaux, de
l’analyse, de la nature des documents administratifs, techniques et financiers requis, du dépassement de
28
délai de traitement du dossier, ou encore de la validité de titre de propriété officiel, le recours administratif
est introduit de la manière suivante :
o au niveau de l’Administration centrale, le requérant saisit par écrit le Ministre ayant
l’Urbanisme et Habitat dans ses attributions, avec ampliation à la structure nationale de l’Inspection de
l’Urbanisme et Habitat ;
o au niveau de la Ville de Kinshasa ou du Chef-lieu de Province, le requérant saisit par écrit le
Gouverneur de la Ville ou le Gouverneur de Province, avec ampliation au service national et local de
l’Inspection et le Ministre ayant l’Urbanisme et Habitat dans ses attributions ;
o au niveau du Chef-lieu de District, de la Ville, de la municipalité, de l’agglomération, de la Cité
ou tout autre Centre urbain le requérant saisit par écrit le Maire ou l’Autorité gestionnaire de la juridiction
urbaine concernée avec ampliation au service local, provincial et national de l’Inspection de l’Urbanisme
et Habitat, ainsi que le Gouverneur de Province et le Ministre ayant l’Urbanisme et Habitat dans ses
attributions ;
L’autorité saisie du recours se prononce dans les trente (30) jours de la saisine.
(Article 25)
II. Obligation de payer la taxe de bâtisse
La délivrance du Permis de construire est conditionnée au paiement préalable d’une taxe de bâtisse;
L’exonération à la taxe de bâtisse est effective pour :

- toute reconstruction d’immeuble détruit par le fait de la guerre ou d’une catastrophe naturelle,
sauf en cas d’agrandissement ou de modification ;
- toute construction appartenant à un département ministériel, tout édifice culturel et toute
chancellerie pour autant qu’il y ait réciprocité ;
- toute construction érigée pour des circonstances spéciales en faveur d’une autorisation
précaire, à condition qu’elle soit à démolir dans un délai maximum d’un an prenant cours à la date du
Permis de Construire.(Article 23)
En dehors de la taxe de bâtisse, le dépôt du dossier de demande du Permis de construire et
l’examen du dossier ne donnent lieu à la perception ni des frais administratifs, ni des frais techniques ou
toute autre redevance.
Tous les frais nécessaires au fonctionnement des services impliqués dans le traitement des
dossiers de demande de Permis de construire et du certificat de conformité sont à charge du Trésor
public.
III. obligation de publicité

Pendant toute la durée des travaux, une pancarte est apposée sur la clôture. Elle porte, de
façon lisible, les informations ci-après :
Pour les personnes physiques ou les personnes morales de droit privé :
29
- Le numéro d’ordre et la date d’octroi du permis de construire ainsi que le nom de la personne
physique ou morale pour laquelle le Permis a été délivré ;
- L’objet de la construction ;
- L’architecte et/ou le maître d’œuvre ;
- L’Entreprise d’exécution des travaux (pour les personnes morales) ;
- La durée de l’exécution (date de début et de la fin des travaux).
Pour les personnes morales de droit public, en plus des éléments ci-haut cités, la
pancarte doit également renseigner :
- la mission de contrôle ;
- la source de financement ; et
- le coût des travaux.
Ces inscriptions sont faites en lettres de 12 cm de hauteur, de manière lisible, conformément au
modèle approuvé par les services de l’Urbanisme et de l’Habitat.
En plus, pendant toute la durée des travaux, une autre pancarte devra clairement présenter une
perspective de l’édifice concerné pour :
- une construction à usage commercial ou industriel ;
- un complexe à usage résidentiel ;
- un bâtiment de R+4 et plus.
Dans les quinze (15) jours qui suivent la signature du Permis de construire, obligation est faite
d’assurer sa publicité de la manière suivante :
o affichage aux valves du Secrétariat technique permanent de la juridiction concernée, d’une
liste des Permis de construire délivrés, signée conjointement par le Président de la Commission
Technique d’Analyse et le Secrétaire technique permanent,
o publication, dans les médias officiels de la juridiction concernée, de la liste des Permis de
construire délivrés, signée conjointement par le Président de la Commission Technique d’Analyse et le
Secrétaire technique permanent,
o publication, sur le site web de chaque Province concernée, des Permis de construire délivrés
par toutes les juridictions de la Province,
o publication, sur le site web du Ministère national ayant en charge l’Urbanisme et Habitat, des
Permis de construire délivrés par l’administration centrale.
IV. obligation de demander au service de l’urbanisme le certificat de conformité
A la fin de la construction, ou dès la fin des travaux des gros œuvres, l’assujetti invite par écrit
l’administration, contre accusé de réception, à constater le respect des normes urbanistiques et
30
constructives prescrites dans le Permis de construire en vue de l’obtention d’un certificat de conformité 17
dans les quatre 4 mois au-delà desquels l’assujetti se prévaudra de l’accusé de réception.
En l’absence du certificat de conformité au moment de l’exploitation de la bâtisse, et au cas où
l’assujetti serait dans l’incapacité de prouver qu’il en a fait la demande, il sera contraint de l’obtenir
moyennant paiement des frais équivalant au double de ceux de la taxe de bâtisse. (Article 19)
Toute bâtisse disposant d’un certificat de conformité pour les grosses œuvres et dont les
travaux se seraient arrêtés pour cas de force majeure, avec information portée par écrit à l’administration
contre accusé de réception, a l’avantage de voir ses travaux relancés par une simple lettre d’information à
l’administration compétente de l’Urbanisme et Habitat endéans deux (2) ans sans frais supplémentaires
de droits de l’administration.(Article 20)
Toute construction occupée peut faire l’objet d’un contrôle des services attitrés de
l’administration.
En fonction de la gravite des griefs constatés par rapport aux paramètres urbanistiques et
constructifs pris en compte pour accorder le permis de construire, sont considérés :
- mineurs, les griefs relatifs au surdimensionnement au-delà de 10 % de la superficie déclarée
dans le Permis de construire ;
- majeurs, les griefs du genre défaut d’alignement par rapport aux voiries et autres
aménagements existants, non-respect de la hauteur de la bâtisse, non-respect des façades principales,…
- critiques, les défauts de sécurité pour les usagers, le bâtiment présentant un danger pour le
public ou des défauts dans sa structure,…
Les griefs mineurs sont sanctionnés par un redressement de la taxe de bâtisse d’une valeur
triple à celle due normalement.
Pour les griefs majeurs et critiques, la sanction se décide au cas par cas du cas allant de
l’évacuation immédiate avec obligation de correction, si cela est encore possible jusqu’à la décision de
démolition de l’immeuble, aux frais du maître d’ouvrage et des sanctions à l’encontre de l’architecte
suivant la législation en vigueur.(article 21)
V. Obligation de prévention des risques

. Le risque naturel prévisible
Le terrain à bâtir doit répondre à certaines conditions physiques, techniques et économiques.
Est prohibée toute construction exposée à un risque naturel prévisible tel qu’érosion, inondation,
affaissement (ord. Du 21 décembre 1952). Il n’est pas conseillé de construire au-delà de sept pourcent
de pente.
17
Le certificat de conformité est un document officiel certifiant le respect par l’assujetti des normes urbanistiques
et constructives telles que prescrites par le permis de construire. Il est délivré gratuitement. (Article 18)
31
La présence obligatoire des infrastructures

En vertu des dispositions de la loi foncière (art. 63 à 66 et 188) tout terrain, doit avant d’être mis
sur le marché, être loti, cadastré, équipé d’eau et d’électricité et desservi par des voies internes de
circulation. Il y a lieu de visiter également les ordonnances du 1er août 1953 et 4 décembre 1953 relatives
à l’équipement d’un lotissement.
La pollution
L’ordonnance du 12 février 1953, plusieurs fois complétée range en deux classes les
établissements dangereux, insalubres ou incommodes. Ceux-ci ne pourront être implantés, érigés,
transformés, déplacés qu’en vertu d’un permis d’exploitation délivré par les services compétents,
notamment l’environnement et l’économie.
Les mesures leur imposées préalablement intéressent notamment le stockage des matières
premières, l’évacuation des déchets, des eaux usées et de la fumée.
Les incendies
L’ordonnance du 24 juin 1957 établit les mesures préventives contre les incendies dans les
immeubles à logements multiples ou à usage des bureaux en fixant notamment le nombre d’escaliers et
leurs caractéristiques, le type de bouche d’incendie, le placement des ascenseurs.
L’ordonnance du 28 octobre 1944 établit les mesures préventives contre les incendies dans les
salles de spectacles, foires et salles d’exposition.
Le respect des différentes mesures précitées relève de la compétence du Corps de Sapeurs
Pompiers. Conformément à l’ordonnance-loi du 10 janvier 1958, ce corps a pour mission principale la
prévention et l’extinction des incendies, ainsi que le contrôle de l’équipement anti-incendie avant toute
occupation ou exploitation des bâtiments.
VI. Obligation de respecter la réglementation en matière de construction et les règles de l’art
Obligation de « refus »
Le constructeur a l’obligation de refuser d’exécuter des travaux dans le cas où un corps de
métier précédent a réalisé des travaux préparatoires non conformes aux règles de l’art.
Cette obligation est souvent retenue contre le sous-traitant qui tente de rejeter la faute sur
l’entrepreneur ou l’architecte :
une entreprise de toiture a été jugée responsable indépendamment de la faute du
charpentier et de l’architecte (CA, 21.02.2001, n°23827 du rôle) ;
un sous-traitant qui réalise une chape ne répondant pas à la résistance requise pour
l’utilisation d’un hall industriel est responsable même s’il s’est conformé au contrat (CA, 23.01.2002,
n°25179 du rôle).
Obligation d’achever la construction dans les délais prévus
32
Il y a souvent des retards en matière de construction, et le traitement de ces retards va

dépendre de ce qui est prévu, ou qui doit être légalement prévu, et plus généralement de la nature du
contrat conclu.
1er cas : les parties n’ont rien prévu en matière de délais
Le constructeur doit terminer les travaux « dans un temps raisonnable eu égard à la nature et
aux circonstances, le caractère normal du délai de livraison étant soumis à l’appréciation du tribunal» (CA,
5.11.1975, pas.23 p.26)
Il ne peut cependant y avoir de dommages-intérêts du constructeur qu’après mise en demeure
de finir les travaux.
6
« Ne constitue pas une mise en demeure une lettre, même recommandée, qui n’impartit pas des
délais précis et rigoureux à l’autre partie pour l’exécution de ses obligations »
(Cour, 15.01.1990, Schmit c/Gerstle).
2e cas : les parties ont convenu une date d’achèvement

L’achèvement de l’immeuble dans un délai déterminé est une formalité essentielle en matière de
vente d’immeuble à construire (art.1601-6, c.civ.).
Le constructeur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour (art.1146 al.2, c.civ.) et il
peut être condamné au paiement de dommages-intérêts (art.1147, c.civ.).
Le contrat peut également prévoir des pénalités de retard.
Il convient de préciser que la date de l’achèvement est une notion distincte de la date de la
réception : la réception ne constatant pas l’achèvement dans les délais, mais la conformité des travaux
(cf. supra fiches 4 & 5).
VII .obligation de payer assurance
En règle générale l'assurance est obligatoire pour les constructeurs.
Suivant les termes de la loi N° 74-007 du 10 Juillet 1974 relative à l’assurance obligatoire du
constructeur, il faut entendre par Constructeur :
L’assurance tous risques chantier (ou : « assurance TRC »)
L’assurance TRC est une assurance permettant de couvrir à l’égard du maître de l’ouvrage tous
les dommages accidentels ainsi que les conséquences imputables aux matériaux défectueux, malfaçons,
erreurs de plans. L’assurance TRC vaut pour la durée des travaux et éventuellement quelques mois après
l’agréation des travaux.
Elle peut contenir un second volet couvrant la responsabilité des intervenants à l’égard des tiers,
y compris les troubles de voisinage.
de L’assurance obligatoire de la responsabilité décennale des constructeurs
33
L’assurance décennale couvre tous les intervenants à l’acte de bâtir, dans le cadre d’un contrat
de louage d’ouvrage, qui sont susceptibles de voir leur responsabilité décennale mise en cause sur la
base de l’article 439 du code civil congolais livre III.
Cette assurance a pour objet principal de procéder à la réparation pécuniaire des dégâts
occasionnés à l’ouvrage assuré à laquelle les assurés pourraient être tenus vis-à-vis du maître de
l’ouvrage sur la base de la responsabilité décennale.
L’assureur effectue un contrôle ou désigne un contrôleur technique avant de délivrer la garantie.
L’assurance a une durée ferme de 10 ans à partir de la réception de l’ouvrage.
De l’assurance obligatoire de la responsabilité civile des constructeurs pendant la
période décennale
Tout constructeur est tenu de souscrire une police d’assurance couvrant la responsabilité civile
telle celle-ci est réglementée par les Articles 258 à 260 du code civil Congolais Livre III18.
Nous reprenons ci après les articles 258 à 260 du code précité, aux fins de mettre au courant
nos interlocuteurs sur le contenu des dites dispositions.
VIII. Obligation ayant trait au respect des règles se l’urbanisme
1. L’implantation des immeubles
1.1. L’alignement (et le nivellement)
Lorsqu’un riverain d’une voie publique veut construire, il doit demander à l’administration urbaine
des travaux publics de lui faire connaitre l’alignement individuel et le nivellement du trottoir dont il devra
tenir compte (ordonnance du 15 juin 1913, articles 38 à 40).
On entend par alignement, la limite tracée par un acte administratif pour fixer la limite de la voie
publique en bordure des propriétés privées. L’alignement entraine une interdiction absolue de
dépassement par les particuliers dessus ou au dessous de la voie publique. C’est en vertu de cette
interdiction qu’on ne peut ouvrir une porte-fenêtre et volets sur la voie publique.
18
Art. 258. — Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui
un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Art. 259. — Chacun est responsable du dommage qu’il a causé,
non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par
son imprudence.
Art. 260. — On est responsable non seulement du dommage que
l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par
le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on
a sous sa garde.
Le père, et la mère après le décès du mari, sont responsables du dommage
causé par leurs enfants, habitant avec eux.
Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques
et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés.
Les instituteurs et les artisans, du dommage causé par leurs élèves et
apprentis pendant le temps qu’ils sont sous leur surveillance. La responsabilité ci-dessus a lieu, à moins que les père
et mère, instituteurs
et artisans ne prouvent qu’ils n’ont pu empêcher le fait qui
donne lieu à cette responsabilité.
34
1.2. La zone de recul

L’ordonnance du 15 juin 1913 consacre l’existence de la zone de recul c’est-à-dire d’une bande
de terrain que les riverains d’une voie publique ou privée sont tenus, tout en conservant la propriété de
laisser vierge de construction entre l’alignement légal de la voie publique et la façade de l’immeuble.
L’ordonnance du 19 avril 1957 fixe sa profondeur :
 10 m maximum mesuré à partir de l’alignement parcellaire dans des zones à forte
densité d’occupation
 20 m maximum dans une zone à faible densité d’occupation.
Cette zone est frappée d’une servitude de non aedificandi : elle ne peut être aménagée qu’en
jardinets de façade et seules des saillies de 0,90 m pour auvents, corniches, dépassement de la toiture,
marches des escaliers donnant accès au rez-de-chaussée ou perrons pourront être établis en avancée
dans cette zone.
1.3. Les limites séparatives latérales
Le principe : Tout mur séparatif mitoyen ou pas doit rester aveuete sauf accord commun des
copropriétaires. Le droit congolais n’étant pas prolixe en cette matière, nous allons nous référer au Code
Napoléon qui règlemente les distances à observer pour l’ouverture des jours et des vues sur le fonds du
voisin.
On entend par jours ou fenêtres de jour des ouvertures ou fenêtres qui ne s’ouvrent pas ou qui
ne laissent passer que la lumière. Le voisin doit les tolérer. Ils sont à verre dormant ; ils ne peuvent pas
être ouverts. Les jours ne permettent pas de se pencher en dehors pour regarder le fonds du voisin, ni de
lancer ou de jeter chez le voisin des objets quelconques ou encore laisser tomber des objets provenant de
l’intérieur ou placés sur le rebord de la fenêtre. Les jours n’exigent aucune distance, ils peuvent se trouver
aussi près que l’on veut du fonds du voisin, mais doivent être établis à une certaine hauteur au dessus du
plancher ou du sol de la pièce que l’on veut éclairer. Généralement cette hauteur est de 2m60 au-dessus
du plancher ou du sol au rez-de-chaussée et de 1m90 aux étages supérieurs.
On entend par vues ou fenêtres d’aspect des fenêtres courantes qui laissent passer à la fois l’air
et la lumière. Sont considérés comme vues, les terrasses, balcons, baies, loggias, les perrons, en un mot
tous lieux bâtis d’où le regard s’étend normalement chez le voisin. Les vues doivent toujours se trouver à
une certaine distance du fonds voisin. Elles sont de deux sortes :
- Une vue droite ou fenêtre d’aspect sur l’héritage, clos ou non clos de son voisin
doit respecter dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on le pratique et le dit héritage.
- Une vue oblique. Pour voir, il faut se pencher au dehors ou en se mettant de
côté. La règle est la suivante : « On ne peut avoir des vues de côté ou obliques sur le même
héritage, s’il n’y a six décimètres de distance ».
L’application de ces règles étant souvent complexes, la pratique voire la tradition recommande
de laisser libre de toute occupation la distance de trois mètres entre la limite séparative latérale et la
façade latérale de l’immeuble.
35
1.4. La surface bâtie

L’exigence minimale est inscrite à l’article 43 de l’ordonnance du 15 juin 1913 : « La surface
bâtie ne pourra excéder 40% de la surface totale du terrain à bâtir à moins d’une autorisation spéciale du
gouverneur de province ». Parmi les raisons évoquées se dégage la problématique du drainage dans un
pays de climat équatorial. Dans le calcul des débits d’eau de surface à évacuer trois données
préoccupent l’urbanisme, il s’agit de l’intensité des précipitations (I), du coefficient de ruissellement et de
la surface du bassin versant (A). Selon la méthode dite « rationnelle », le débit à évacuer est donné par la
formule Q=C.I.A. seul le coefficient de ruissellement peut être manipulé pour diminuer le débit à évacuer,
dans ce sens qu’il dépend de l’urbanisation plus ou moins dense de l’aire d’apport. Il faut donc s’efforcer
de réduire la surface bâtie dans la parcelle, pour favoriser l’infiltration des eaux de pluies. On pourra
également effectuer les raisons de l’hygiène, de l’esthétique.
1.5. Le prospect
Pour éviter aux habitants des constructions érigées sur un même fonds, l’impression de
claustration et des conflits de voisinage et pour assurer un éclaircissement et une ventilation convenable
aux pièces habitables, les bâtiments devront être implantés de telle manière que les baies servant à
l’éclaircissement des pièces ne soient masquées par aucun obstacle ou partie d’immeuble. Autrement dit
aucun des bâtiments ne doit faire ombrage à l’autre.
2. La hauteur des immeubles
Aux termes de l’article 81 de l’ordonnance du 15 juin 1913, la hauteur des façades des
immeubles longeant les voies publiques est déterminée par la largeur des voies :
 A 20 m, sur les places publiques et les avenues de 30 de large
 Dans les autres, la hauteur est déterminée par le gouverneur de la province ou
dans le districts urbains, par le commissaire de district, qui put permettre des hauteurs
supérieures à raison de l’importance des constructions et de la beauté de leur architecture.
Dans la pratique, on distingue :
- Dans les voies de moins de 2Om : la hauteur de l’immeuble ne peut
excéder la largeur de la voie ;
- La hauteur du bâtiment d’angle c’est-à-dire ce lui qui donne sur plusieurs
voies de longueur inégale est celle de la voie étroite.
La question des immeubles très hauts inspirés des constructions américaine les gratte ciel doit
être examinée avec beaucoup d’attention. De nombreux urbanistes avancent des objections profondes
contre eux.
5. Le passage des véhicules hors la voie publique
La manière est réglée par l’ordonnance du 19 Avril 1957 qui prescrit :
 Pour les immeubles d’habitation, les espaces à prévoir dans la parcelle pour les
parkings, doivent être suffisant pour assurer le stationnement d’autant des véhicules des
particuliers qu’il y a de logements, soit au moins une place pour un logement.
36
 Pour la construction à l’usage des bureaux, la surface nécessaire doit être au

moins égale à 30% de la surface de plancher hors œuvre de l’immeuble.
 Pour des entreprises commerciales, il faut assurer l’évolution et la stationnement
des véhicules de livraison des services du personnel et de la clientèle dans la concession.
3. L’esthétique urbaine
Les règles sont consignées dans l’ordonnance du 24 juillet 1954, elles portent sur :
- L’aspect des façades : on doit éviter toute impression de déséquilibre, de
dysharmonie dans le traitement des façades, particulièrement le choix des matériaux, …
- Le choix des couleurs : il devra être étudié avec soin car les couleurs
produisent des effets calorifiques et psychologiques.
- Les types et formes de toiture : le législateur fait des recommandations
sur les matériaux de couverture et prescrit leur coloration.
4. La publicité extérieure
L’ordonnance du 15 octobre 1955 fixe les règles portant sur :
- Les formes de publicité soumises à la réglementation
- Les formes de publicité non soumises à la réglementation
- L’esthétique des panneaux publicitaires
- Les zones de publicité autorisées et non autorisées
- Les conditions et la procédure d’autorisation et de son retrait.
5. Les servitudes légales d’utilité publique
La servitude légale d’utilité publique est une restriction apportée à l’exercice d’un droit réel
foncier ou immobilier qui trouve son fondement dans l’utilité publique. On l’appelle également servitude
administrative.
Ce qui caractérise la servitude administrative est qu’il n’existe pas de fonds dominant, mais un
fonds grevé d’une charge réelle ou une obligation réelle au profit d’un public indéterminé ou même de
simples particuliers.
Cette servitude a un caractère administratif dans le sens qu’elle est créée, supprimée ou
modifiée soit par la loi, soit par un règlement ou un acte individuel pris en exécution de la loi. Un exemple
récent : l’arrêté interministériel n°002 du 29 octobre 1993 sur les servitudes pris par le Ministre des
Affaires Foncières et celui en charge de l’urbanisme.
Les servitudes légales d’utilité publique sont d’ordre public c’est-à-dire elles ne peuvent souffrir
d’aucune dérogation et en outre elles sont accompagnées des sanctions pénales. En principe, elles sont
subies sans indemnité.
Les principales servitudes d’utilité publique qui nous intéressent sont les suivantes :
- Les servitudes d’urbanisme
- Les servitudes de voirie
- Les servitudes aéronautiques
37
- Les servitudes des voies de chemin de fer

- Les servitudes de transport et de distribution de l’énergie électrique
- Les servitudes de protection des cours d’eau, lac, rivières et sources
- Les servitudes relatives aux cimetières.
6. Les servitudes d’urbanisme
8.1.1. La servitude de non aedificandi
Interdiction de construire.
8.1.2. La servitude de non altius tollendi
Interdiction d’élever une construction
8.1.3. La servitude de zonage
Le zonage est une servitude légale d’utilité publique. Le plan d’aménagement répartit le territoire
urbain en zones en fonctions de leurs destinations principales : habitation, industrie, commerces, espaces
boisés, … Il précise pour chaque zone les activités autorisées et celles interdites. Le plan approuvé
devient un document juridique, il doit être respecté.
7. Les servitudes de voirie
8.2.1. La servitude de reculement
L’alignement provoque pour les terrains bâtis ou clos, l’exercice de la servitude de reculement
c’est-à-dire lorsqu’une construction existante est en saillie sur l’alignement, elle ne peut recevoir aucune
réparation confortative susceptible de prolonger son existence.
8. La servitude de visibilité aux carrefours
Les voies de desserte doivent, aux abords des carrefours, croisements, virages et points
dangereux, être aménagées de façon à ce que la visibilité soit assurée dans de bonnes conditions de
sécurité tant pour les automobilistes que pour les piétons. Le règlement prescrit : il est interdit de
construire, d’établir des clôtures ou des dépôts de matériaux ou d’effectuer des plantations à l’intérieur de
l’angle formé par l’intersection de deux voies ouvertes à la circulation des véhicules. Cette zone de
servitude de « non aedificandi » est généralement définie par un triangle mesurant 5m de côté de part et
d’autre du sommet de l’angle formé par les alignements. Ce « pancoupé » pourra exister sur toute la
hauteur de la construction ou au contraire ne se présente qu’au rez-de-chaussée.
9. Les servitudes aéronautiques
Les règles sont contenues dans l’ordonnance du 27 septembre 1952 ainsi résumées :
- L’article 1er : il est établi sur et autour des aérodromes des servitudes
aéronautiques pour la création de zones de dégagement de la circulation aérienne, des
zones de dégagement des aides-radio à la navigation, à l’approche et à l’atterrissage,
éventuellement de zones de protections anti-amarile.
- L’article 2 : crée trois zones et fixe leur dimension.
38
- L’article 3 : recommande l’établissement d’un plan terrier qui fixera la

hauteur que les constructions, plantations ou obstacles environnants ne pourra
dépasser.
10. Les servitudes des voies de chemins de fer
Le décret du 10 octobre 1903 (16 juin 1947) interdit de procéder le long de la voie ferrée, dans
une distance de 20m du franc-bord de la voie à des plantations d’arbres ; dans la zone de 100m d’établir
des dépôts de matières inflammables, … ; dans la zone de 20m d’établir des amas des bâtiments,
clôtures et autres constructions.
11. Les servitudes de transport et de distribution de l’énergie électrique
En vertu de l’arrêté interministériel du 24 octobre 1993, « il est interdit de construire dans les
emprises des lignes de XXX sur une distance de 25m de part et d’autre des pylônes.
En vertu de l’article 3 du décret du 2 juin 1928 relatif à la distribution de l’énergie électrique,
l’Etat ou les concessionnaires ont le droit « d’établir à demeure des supports et des ancrages pour
conducteurs aériens d’énergie électrique à l’extérieur des murs et façades donnant sur la voie publique et
de faire passer ses conducteurs au-dessus des concessions foncières.
12 Les servitudes relatives aux cours d’eau, rivières et sources
La matière est gouvernée par plusieurs textes dont l’essentiel se trouvent dans la loi foncière
(articles 169 à 180, 205 et 206), l’ordonnance du 1er juillet 1924, le décret du 6 mai 1952, l’ordonnance du
21 décembre 1952, l’arrêté interministériel du 29 octobre 1993.
Aux termes de leurs dispositions, on peut évoquer les restrictions suivantes imposées aux
propriétaires et autres occupants des terrains situés le long des cours d’eau :
1° Le lit de tout lac et celui de tout cours d’eau fait partie du domaine public donc inaliénable ;
2° Il en est de même des bords des lacs, fleuves, rivières…
3° Il est interdit de construire des habitations, d’installer des usines et abattoirs et d’établir des
sépulcres dans les zones de protections de ces cours d’eau, sources, lacs, … et d’y laisser couler des
liquides sans y être autorisé.
4° Toute occupation, toute construction et tout lotissement le long des rives des cours d’eau
allant jusqu’au moins de 10 m à partir de la ligne formée par le niveau le plus élevé qu’atteignent les eaux
dans leur période des crises normales sont interdits.
13. Les cimetières
Les cimetières sont entourés d’une zone de servitude. Aux termes des ordonnances du 4
septembre 1909 et 15 mars 1950 ainsi que de l’arrêté interministériel du 24 octobre 1993, il ne peut être
élevé aucune habitation ni creusé aucun puits à une distance inférieure à au moins 50m des cimetières.
CHAPITRE III:RESPONSABILITE DU CONSTRUTEUR
39
Il conviendra ici de distinguer la responsabilité civile de la responsabilité pénale tout en ne

perdant pas de vue des sanctions administrative
Section I. DE LA RESPONSABLILITE CIVILE DU CONSTRUCTEUR
Définition de la responsabilité civile en annonce plan
A. Responsabilité des intervenants à l’acte de construire antérieur à la
réception
a. De la responsabilité contractuelle
Responsabilité contractuel découlant de la particularité du contrat et responsabilité
contractuelle en générale
La responsabilité contractuelle est la variété de responsabilité civile s’appliquant lorsque
le dommage est causé à une partie par l’inexécution du contrat.
Cette responsabilité peut également être engagée dans le cas d’une exécution
défectueuse.
Pour faire jouer la responsabilité contractuelle, il faut la réunion de trois éléments : un
manquement contractuel, un préjudice et un lien de causalité.
NB : il convient d’attirer l’attention des étudiants sur la responsabilité du constructeur qui
est particulièrement grave quand il s’agit d’un contrat de construction à forfait. Ici l’entrepreneur
exécute à ses risques et périls et ce quelques soient les problèmes auxquels il se butera
ultérieurement.
c. De la responsabilité non contractuelle
(Siège de la matière article 260 du code civil congolais livre trois)
L’entrepreneur (constructeur) est non seulement responsable du dommage que l’on cause par
son propre fait, mais encore celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des
choses que l’on a sous garde.
La responsabilité du fait d’autrui est la convergence de plusieurs idées. Tout d’abord, la
protection des victimes : certains responsable, comme les mineurs ou employés sont peu solvables et la
victime aurait peu de chances d’obtenir une réparation réelle si personne ne répondait de leur action. De
plus, les responsables que désigne la loi sont investis d’une autorité à leur égard : on admet donc
aisément une présomption de mauvaise surveillance.19S’y ajoute dans certains cas la constatation que
certains responsables, comme c’est le cas pour le constructeur, utilisent les services d’autrui dans leur
propre intérêt et pour en tirer profit : il est juste que la charge des dommages causés dans cette activité
soit contrepartie de ce profit.
Enfin et aujourd’hui surtout, ces responsables sont ceux qui peuvent souscrire à une police
d’assurance.
19
A.BENABENT, Droit civil les Obligations, Montchrestien, p . 369
40
Par ailleurs lorsqu’une personne « commet » un préposé à l’exécution de diverses taches pour
son service et sous, touts les fondements évoqués à propos de la responsabilité pour autrui en général
sont réunis.20
Cette réunion des conditions fait que la responsabilité du constructeur est plus forte que celle
des parents ou artisans.
Afin nombre des dommages ne sont pas causés par la main de l’homme, mais par des choses,
parfois actionnées plus au moins directement par la main de l’homme, parfois « agissant spontanément
(chute d’un arbre au chantier….)
c.
- RESPONSABILITE POUR TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE
Le dommage de voisinage est par définition celui que seul un voisin peut subir. La victime peut soit utiliser
l’art 1382 du code civil dès lors qu’elle établit une faute du voisin mais lorsque le trouble dépasse la limite
des inconvénients normaux de voisinage, elle dispose d’une action en trouble anormal de voisinage.
1°) Notion de trouble anormal de voisinage
Il fait L’objet dune appréciation souveraine des juges du fond, qui tiennent compte de l’envi du lieu, des
contraintes habituelles du quartier, etc.… l’anomalie suppose un continuité du trouble qui perdure un
certain temps ou se répète de manière assez fréquente. Un trouble occasionnel ou de courte durée est
seulement un inconvénient normal de voisinage. Les constructions peuvent occasionner des troubles
diverses :
- difficultés d’accès, de bruit
- la construction elle même : une perte de lumière, dégradation de la vue
- des nuisances provoquées par a construction elle même
- la déstabilisation de l’immeuble du voisin du fait de l’apparition de fissure
g2°) LE REGIME DE LA RESPONSABILITE
La responsabilité pour trouble du voisinage est une construction prétorienne. La Jurisprudence a élaboré
un régime dérogatoire à la responsabilité de droit commun : « nul ne peut causer à autrui un truble du
voisinage ».
Ce régime est objectif, détaché de la faute. L’auteur doit le faire cesser, et en réparer les conséquences
dommageables. La réparation repose sur l’anormalité du trouble causé elle ne requiert ni l’intention de
luire de l’auteur du trouble, ni même l’illicéité de l’activité dommageable.
Quant au sujet de l’action : l’indemnité peut être demandée au voisin qu’à ‘auteur matériel du trouble.
20
ibidem p.378
41
3°) L’action récursoire du maitre d’ouvrage
Si le maitre d’ouvrage a indemnisé la victime du trouble du voisinage, il dispose d’un recours contre
l’entrepreneur responsable du trouble.
a- recours personnel
Le trouble de voisinage causé par l’entrepreneur peut provenir de l’inexécution du contrat. Ce sera par
exemple le cas de l’entrepreneur qui a avancé le chantier contrairement aux directives du maitre gênant
ainsi l’accès des voisins ou qui ne respecte pas les horaires de travail fixés par e maitre d’ouvrage. Tant
que le maitre d’ouvrage n’a pas indemnisé le voisin victime, il n’est pas admis à exercer une action
subrogatoire contre l’entrepreneur.
b- recours subrogatoire
Une fois que le maitre d’ouvrage a indemnisé le voisin victime, il se trouve subrogé dans les droits
seconds, il peut alors recourir contre la responsable du trouble et emprunter pour cela toutes les voix de
droit que détenait la victime elle-même
42
B. Responsabilité des intervenants à l’acte de construire postérieurement à la réception

En droit de la construction, la responsabilité pour les défauts survenant postérieurement
à la réception prend d’abord et essentiellement la forme de la responsabilité
décennale des architectes et entrepreneurs ;
a.La responsabilité décennale
1. Base légale et ratio legis. La responsabilité décennale des entrepreneurs et
architectes, ainsi que celle de certains autres intervenants à l’acte de construire,
trouve son fondement dans l’article 439 Code civil Congolais Livre III qui stipule « Si l’édifice
construit à prix fait périt en tout ou en partie par le vice de la construction, même par le vice du
sol, les architectes et entrepreneurs en sont responsables pendant dix ans»,
Les motivations des rédacteurs du Code civil relativement à l’instauration
de cette responsabilité aggravée des entrepreneurs et architectes étaient essentiellement
de trois ordres21. D’une part, intégrer dans notre droit positif une protection accrue du maître de
l’ouvrage, ce dernier ne disposant trop souvent que d’infimes notions techniques relatives au bâtiment
et ne saisissant pas nécessairement la portée d’une réception donnée imprudemment.
Les auteurs du Code ont, d’autre part, été mus par l’objectif de défense de l’intérêt général ; ils ont
souhaité éviter que des entrepreneurs mal intentionnés ou peu scrupuleux puissent réaliser des
constructions viciées, menaçant de s’écrouler, en toute impunité 5. Eu égard à ce dernier dessein,
les . Enfin, par l’établissement d’un délai préfix, le législateur a souhaité éviter que l’action du maître
de
l’ouvrage puisse être introduite après une période de temps trop importante, rendant
difficile l’établissement de la cause par laquelle l’immeuble a péri 7.
Section II. De LA RESPONSABILITE PENALE

Le droit pénal est sans conteste, l’instrument immédiat au service de l’ordre public et de la
tranquillité publique22
Certes toutes les sociétés historiquement connues ont des règles de nature diverse, et dont
le respect assure la vie du groupe et l’harmonie en son sein : règles religieuses, morales,
économiques, sociales, politiques, juridiques, etc…
Mais, tous les hommes n’ont pas la même sensibilité, et il ya en a qui se moquent
éperdument de toutes ces règles, qu’elles soient religieuses, morales ou même juridiques.
Il ya des athées dont on n’attendra pas que les règles religieuses les incitent à meilleur
comportement. Il ya même des gens sans remords, sans scrupule. Il ya des gens sans foi ni loi. Il ya
même des hors la loi. Bref il ya des déviant des marginaux, des délinquants.
Vis-à-vis de ceux-ci, toutes les règles que nous avons invoquées sont insuffisantes et, et par
eux la société est constamment menacée, constamment en danger.
Les règles édictées en vue d’une vie équilibrée dans la société ne se suffisent pas pour leur
respect, le droit pénal intervient avec sa gamme de sanctions contraignantes : peine de mort, les
travaux forcés, la servitude pénale, la servitude pénale à perpétuité ou en temps, l’amende, la
confiscation etc…….
Tantôt le droit pénal agit de manière autonome, en son sein, en définissant les infractions et
les peines qui leur sont applicables, matière qui dépasse l’objet de notre cours.
21
Caroline BURETTE, Responsabilité des intervenants à l’acte de construire postérieurement
à la réception, p. 239
22
NYABIRUNGU mwene SONGA, Traité de droit pénal Général Congolais, collection droit et société, deuxième
édition, 2007, P. 15
43
Tantôt il intervient comme sanctionnateur des règles relevant d’autres disciplines juridiques.
C’est ce dernier aspect qui nous intéresse. En effet, le non respect de la réglementation en
matière de construction est sanctionnée par l’instauration des sanctions pénales.
Mais avant de procéder à l’éventail des infractions en matière de construction, il parait

intéressant de porter à la connaissance des Etudiants quelques informations sur le concept infraction.
a. Infraction
L’infraction peut être entendu en toute action ou comportement contraire à la loi et passible
de sanctions pénales. L’infraction est définie par la sanction. En principe la sanction pénale ne peut
être décidée qu’à l’issue d’un procès. Il existe des exceptions : amende transactionnelle….L’infraction
résulte de la fixation d’interdits qui doivent être connus à l’avance. C’est un fait prévu et puni par la loi
pénale à raison du trouble qu’il porte à l’ordre social. Deux éléments forment cette définition :
C’est une garantie contre l’arbitraire. C’est le législateur qui décide de ce qui est interdit.
Distinction entre l’ordre juridique privé et pénal. La violation d’un droit individuel n’intéresse
pas toujours le droit pénal. La faute civile n’est pas toujours une infraction. C’est par exemple le non
paiement d’une dette, quelle qu’elle soit, est une faute civile. Le créancier va pouvoir intenter des
poursuites civiles pour le remboursement plus des Dommages et Intérêts. Mais de façon générale
cette faute civile n’est pas une infraction à l’exception du non paiement de certaines dettes trouble
l’ordre social comme les dettes alimentaires = délit d’abandon de famille. En effet cela constitue un
trouble social grave en portant atteinte à la famille. La faute civile est plus large que la faute pénale
selon le choix du législateur. C’est pourquoi les sociologues comme Durkheim considèrent que les
infractions sont les actes qui heurtent les états forts de la conscience sociale et inévitablement il y a
dans les choix du législateur, des variations dans le temps.
Qu’elle est la raison d’être de la sanction pénale ? Sert-elle à quelque chose ?
-Fonction d’intimidation qui est impossible à quantifier. Elle est à la fois collective et
individuelle (celui qui a subi une première fois une sanction hésitera à récidiver).
-Fonction d’élimination. L’élimination totale et définitive du délinquant.
-Fonction d’amendement. La sanction conduirait à un sentiment de regret etc…
-Fonction symbolique de cohésion sociale.

b. quelques infractions courantes en droit de construction
Sans être exhaustif nous distinguerons les infractions découlant du décret du 20 Juin 1957
sur l’urbanisme de celles portées par la loi foncière et celles prévues par la loi portant régime
d’assurance en RDC avant d’aborder celle prévue par le Code pénal Congolais Livre II.
44
1.1es infractions découlant de la violation du Décret du 20 juin 1957 sur l’urbanisme

1.1 base légale
« Les infractions aux prescriptions des plans d’aménagement, aux règles générales
d’aménagement, à l’article 20 (sur l’autorisation de bâtir), aux règles pour l’établissement et
l’approbation des plans d’alignement, aux règles auxquelles doivent répondre les constructions et les
plantations au point de vue de la sécurité, de l’hygiène, de l’esthétique ainsi que de la nature, de la
qualité et de mise en œuvre de matériaux et aux règles à observer pour l’exécution des travaux, sont
punies d’une servitude pénale de deux mois au maximum et d’une amende de 1000 à 5000Fc ou
d’une de ces peines seulement » (article 24, décret du juin 1957 sur l’urbanisme).
« Indépendamment de la peine, le tribunal prononce la réparation de l’infraction si cette
réparation est demandée par l’administration et dans la limite ou elle est demandée. Le tribunal fixe un
délai pour la réparation. En cas d’inexécution totale ou partielle de la réparation dans le délai prescrit,
il peut y être procédé d’office aux frais du contrevenant, soit par l’Etat soit par un entrepreneur qu’elle
désigne à ces fins » (Article 24 précité).
Ces dispositions ont été complétées par l’arrêté 012 du 22 octobre 1988 en ces articles 24 à
29. Il y a lieu de les consulter.
A ces dispositions il convient d’ajouter, une autre catégorie d’infractions, prévu non pas par
le décret sur l’urbanisme, mais par l’arrêté portant réglementation de l’octroi de permis de construire
en RDC. Nous choisissons de le ranger ici pour une simple raison : l’article 28 du susdit arrêté renvoi
lui-même, s’agissant des sanctions au décret sur l’urbanisme.
En voici le contenu : «Les infractions commises par rapport aux présentes dispositions
réglementaires, constatées par les agents de Service de l’Urbanisme et de l’Inspection de l’Urbanisme
et Habitat dans l’exercice de leurs fonctions, revêtus de qualité d’Officier de Policier judiciaire à
compétence restreinte, sont sanctionnées conformément aux dispositions prévues par le Décret du 20
juin 1957 à l’article 24 »23
1.2 Les sanctions

Ainsi, les travaux exécutés en méconnaissance des obligations imposées par la législation
de l’urbanisme, sont sévèrement sanctionnés. Les peines qui peuvent être infligées au contrevenant
sont les suivantes :
- Une amende de 1000 à 5000Fc
- Un emprisonnement de 2 mois à 1 an au maximum
- En cas de récidives, de poursuite des travaux, les deux peines, -
pénales et amendes- lui seront infligées
- Si des poursuites pénales lui sont engagées, des mesures de
restitution peuvent être prononcées par voie judiciaire. Ces mesures peuvent
23
Article 28 de l’arrêté ministériel n° CAB/MIN-ATUHITPR/006/2014 du 04 avril 2014 portant
réglementation de l’octroi du Permis de construire en République Démocratique du Congo
45
consister soit à la mise en conformité des ouvrages avec les règlements, soit en la
remise en état de lieu, soit en la démolition de ces ouvrages
- Dans le cas spécifié par l’article 29 de l’arrêté 012 (construction sur un
terrain occupé sans titre ni droit : sur un terrain de l’Etat dans une zone non
aedificandi ou des servitudes d’utilité publique), l’administration peut procéder
d’office, après sommation à la démolition et à la remise en état de lieu aux frais du
contrevenant après avoir fait établir par un export la description contradictoire des
biens à démolir.
1.3Les personnes habilitées à constater les infractions
En vertu de l’article 25 du décret sur l’urbanisme. C’est le gouverneur général qui est chargé
de les désigner. Comme le précise l’article 24 de l’arrêté 012 : « Les infractions sont constatées par
les officiers de police judiciaire et par tous les fonctionnaires et agents de l’administration chargée à
cet effet par le Ministre de l’urbanisme et assermentés à ce même effet ».
Ont donc compétence pour relever les infractions en matière d’urbanisme : les officiers de
police judiciaire, de même que les fonctionnaires et agents de l’urbanisme et de l’habitat
assermentés et naturellement le magistrat du parquet
1.3 Les délinquants

La législation de l’urbanisme définit de manière extensive les personnes contre lesquelles
les poursuites pénales peuvent être engagées.
- Toute personne qui réalise ou fait réaliser, modifie ou fait modifier des
constructions sans autorisation de bâtir (article 27 arrêté 012).
- L’architecte, l’entrepreneur, le dessinateur ou toute autre personne
ayant concouru à l’exécution des constructions sans autorisation de bâtir (article 28
arrêté 012)
- D’autres personnes peuvent également être poursuivies, notamment
les fonctionnaires et agents complices pour avoir par exemple sciemment établi des
autorisations illégales et les bénéficiaires des travaux réalisés en marge de la loi.
2. Infractions en matière de construction portées par la loi foncière

Siege de la matière : Article 206 de la loi dite foncière.
Fait infractionnel : le fait de construire ou réaliser n’importe quelle autre entreprise … en
vertu d’un contrat frappé de nullité.
Sanction : Toute infraction à la disposition qui précède sera punie d’une servitude pénale de
deux mois à un an et d’une amende de 100 à 500 Zaïres ou d’une de ces peines seulement. En
outre, l’administration peut ordonner la démolition de la construction … faute par le contrevenant de
s’exécuter, il pourra être procédé d’office à cette démolition, le tout à ses frais, soit par un
entrepreneur que désignera l’administration, soit par l’administration elle-même. Le contrevenant ne
pourra prétendre à aucune indemnisation à quelques titres que ce soit….
46
3. Infractions découlant de loi n° 74-007 du 10 juillet 1974 portant régime des

assurances en RDC
Il sied de distinguer ici le défaut d’assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale
du défaut d’assurance tous risques chantiers
Défaut d’assurance obligatoire de la responsabilité décennale des constructeurs
Siege de la matière : articles 8 et 17 de la loi portant régime des assurances en RDC
Fait infractionnel : défaut pour tout constructeur de ne pas souscrire une police
d’assurance couvrant sa responsabilité décennale telle qu’elle résulte de l’article 439 du code civil livre
III.
Sanction : le défaut d’assurance obligatoire de la responsabilité décennale des

constructeurs est puni de la peine d’amende
Défaut d’assurance tous risques chantiers

L’infraction de défaut d’assurance tous risques chantiers est aussi appelée assurance
obligatoire de l’ouvrage. Elle incombe aux constructeurs, c’est-à-dire les architectes, ingénieurs et
bureaux d’études, ingénieurs-conseils, entrepreneurs.
Siege de la matière : articles 8 et 17 de la loi portant régime des assurances en RDC
Fait infractionnel : défaut d’assurance tous risques chantiers
Peine : le défaut d’assurance obligatoire tous risques chantier est punie de la peine
d’amende.
3. infractions prévue par le Code pénal Livre II :
a. Détournement de la main-d’œuvre
Le détournement de main d’œuvre est le fait pour un préposé, d’utiliser à son profit ou au profit d’un
tiers, sans l’accord de son patron, les travailleurs placés sous ses ordres pour exécuter un travail
déterminé (G. Mineur)330. L’infraction de détournement de main-d’œuvre est également appelée «
détournement des travailleurs ».
I. Eléments constitutifs
Pour qu’il y ait infraction de détournement de main-d’œuvre, il faut l’existence d’éléments constitutifs.
329 C.S.J., RP 2, 10 juin 1972, B.A. 1973 , p. 88 ; RJZ. 1972, p. 135. 330 Le professeur LIKULIA dans
son livre « Droit pénal spécial Zaïrois, tome I» en page 469 définit le détournement de main d’oeuvre
comme le fait d’utiliser frauduleusement à son profit ou au profit d’un tiers les services d’engagés mis
sous ses ordres.
222
a)Un lien de service avec l’auteur de l’infraction Ce lien de service peut être une subordination
découlant d’un contrat de travail ou d’un statut. Il y a, d’un côté, les engagés (contrat de travail) ou les
personnes sous statut et de l’autre le maître. Les premiers doivent être sous les ordres du délinquant.
b)L’utilisation de la main d’œuvre Les travailleurs placés sous ordre pour exécuter un travail déterminé
sont utilisés pour un autre travail. Ils exécutent le travail au profit du délinquant ou d’un tiers sans
l’accord du maître. La qualité ou la quantité du travail exécuté importe peu, sa nature également. Le
détourneur utilise les travailleurs mis à sa disposition pour des travaux autres que ceux de l’employeur
et aux frais de ce dernier.
47
Lorsqu’un chef de chantier prélève des ouvriers parmi ceux mis à sa disposition pour se faire
construire une maison ; lorsqu’un architecte envoie des ouvriers travailler (gratuitement ou pour faire
plaisir à un ami) dans une autre entreprise que celle qui l’emploie, ils peuvent être poursuivis et
condamnés pour détournement de main d’œuvre. c)L’élément moral
L’intention frauduleuse est requise. Elle est faite de la volonté de s’enrichir injustement ou de procurer
à autrui un bénéfice illicite. On estime que le fait de ne pas tenir le maître de l’entreprise au courant de
l’emploi fait de sa main d’œuvre constitue une présomption d’intention frauduleuse332.
II. Poursuites
a)Quel est le texte légal en la matière ?
L’article 97 du code pénal Livre II est le siège de cette incrimination. La disposition légale définit les
faits constitutifs du détournement de main d’œuvre et réprime l’infraction.
b) Qu’en est-il des pénalités et de la prescription ?
L’auteur du détournement de main d’œuvre est passible des sanctions allant de trois mois à
cinq ans de servitude pénale principale et d’une amende ou d’une de ces peines seulement. Il pourra
être traduit par-devant le tribunal de paix. Si dans les trois années qui suivent la commission de
l’infraction, aucune poursuite n’est engagée, l’action publique sera éteinte.
d. L’abus de confiance
e. Homicide involontaire (si l’on se réfère au chantier qui s’est écroulé récemment
à Kinshasa)
Section III. LES SANCTIONS ADMINISTRATIVES
Si la sanction pénale est une œuvre juridictionnelle, la sanction administrative elle, est
l’émanation de l’administration.
La prérogative de l’action unilatérale dont dispose l’administration, au nom de l’intérêt

général permet à celle-ci d’imposer des obligations (…..) sans nécessité d’un titre juridictionnel24.
En outre l’administration bénéficie du privilège de l’exécution d’office et au besoin on peut

recourir à l’exécution forcée sans recours préalable au juge.25
C’est en vertu de ces pouvoirs, que l’autorité chargée de la régulation du secteur de la

construction peut prendre un certain nombre des sanctions à l’endroit soit de l’entrepreneur soit du
maitre de l’ouvrage.
Ces sanctions ont trait notamment :
1°) suspension des travaux
La suspension des travaux est la sanction qui peut être prise par l’autorité administrative
( s.g, soit par le responsable ou préposé de l’urbanisme et habitat chacun dans la juridiction de sa
compétence en concertation toute la structure locale de l’urbanisme et habitat) contre tout
manquement à l’arrêté relatif au permis de construire.
24
T. MUHINDO MALONGA, droit Administratif et Instituions administratives, BUTEMBO, CRIG , P. 261
25
ibidem
48
2) interdiction formelle
L’interdiction formelle est la sanction que l’autorité administrative doit prendre pour
sanctionner les travaux entrepris sans permis de construire ou entrepris sur un terrain sans titre ni
droit.
3) le redressement administratif
L’interdiction formelle est souvent doublée d’une procédure de redressement qui sert à
établir le montant à payer, au cas où au finish, l’administration décide de la reprise des travaux après
régularisation du dossier.
Par l’exemple la taxe de bâtisse est multipliée par trois comme sanction aux travaux
entrepris sans permis de construire. Appliqué au maitre de l’ouvrage la reprise des travaux passe au
septuple de la taxe due.(article 30 de l’arrêté portant permis de construire)
4°) du blâme
Le blâme est la sanction qu’encourt l’architecte, ingénieur, l’entrepreneur ou touts autres

professionnel des bâtiments qui entreprend des travaux sans permis de construire.
5°h) empêchement d’exercice du métier sur toute l’étendue de RDC
L’empêchement d’exercice du métier est la sanction qu’encourt tout conducteur des travaux
ou tout technicien qualifié œuvrant sur le chantier, en récidive sans permis de construire.
Cet empêchement de construction qui s’étend sur toute l’étendue du territoire national ne
peut dépasser trois ans.
6°) de la destruction
Toute construction érigée sur un terrain occupé sans droit ni titre, sur un terrain à usage public ou du
domaine public de l’Etat, dans une zone non aedificandi ou de servitude d’utilité publique, prévue au
plan d’aménagement est soumise à une destruction sans contrepartie par l’administration, aux frais du
contrevenant.
Etant déjà frappée d’interdiction formelle, la sanction est la plus forte, la destruction aux frais
du contrevenant.
Annexe faisant partie intégrante du cours
-loi du 27 avril 2010 relative à la passation des marchés publics
- Arrêté ministériel n° CAB/MIN-ATUHITPR/006/2014 du 04 avril 2014 portant
réglementation de l’octroi du Permis de construire en République Démocratique du Congo
49
-décret du 20 Juin 1957 sur l’Urbanisme
Eléments de bibliographie
I. Textes légaux et constitutionnels
Constitution, telle que modifiée par la Loi n°11/002 du 20 janvier 2011, portant révision de
certains articles de la Constitution de la République Démocratique du Congo du 16 février 2006,
spécialement en ses articles 93, 194, 202, 203 et 204 ;
Loi n° 73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et
immobilier et régime de sûretés, telle que modifiée et complétée par la Loi 80-008 du 18 juillet 1980,
spécialement les articles 63, 64, 68, 180 à 183, 204 ;
Loi n° 08/012 du 31 juillet 2008, portant principes fondamentaux relatifs à la libre
administration des Provinces, spécialement ses articles 32, 63, 64 et 65
Loi organique n° 08/015 du 07 octobre 2008, portant modalité d’organisation et de
fonctionnement de la Conférence des Gouverneurs de Provinces ;
Décret du 20 juin 1957 sur l’Urbanisme, spécialement les articles 20, 21, 22 , 24 et 27 ;
Ordonnance-loi n° 13/001 du 23 février 2013 fixant la nomenclature des impôts, droits, taxes
et redevances des Provinces et des Entités territoriales décentralisées ainsi que leurs modalités de
répartition ;
Ordonnance-loi n° 13/002 du 23 février 2013, fixant la nomenclature des droits, taxes et
redevances du Pouvoir central ;
Ordonnance n° 88-023 bis du 07 mars 1988 portant création du Département de l’Urbanisme
et Habitat ;
Ordonnance n° 12/004 du 28 avril 2012 portant nomination des Vice-premiers Ministres, des
Ministres, d’un Ministre délégué et des Vice-ministres ;
Ordonnance n° 12/007 du 11 juin 2012 portant organisation et fonctionnement du
Gouvernement, modalités pratiques de collaboration entre le Président de la République et le
Gouvernement ainsi qu’entre les membres du Gouvernement ;
Ordonnance n° 12/008 du 11 juin 2012 fixant les attributions des Ministères;
Arrêté interministériel n° 0021 du 29 octobre 1993, portant application de la réglementation

sur les servitudes
I. Ouvrages
T. MUHINDO MALONGA, Droit Administratif et Institutions Administratives, BUTEMBO, CRIG, 2010
T. MUHINDO MALONGA, Droit Constitutionnel et Institutions politiques, BUTEMBO, CRIG, 2010
NYABIRUNGU Mwene SONGA, traité de droit Pénal Général, Kinshasa, 2eme édition
50

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- Il apporte les connaissances juridiques indispensables à l’étude des disciplines précitées ;

- Il contribue à la formation des citoyens et de l’usager en faisant connaître les droits et

I.3 SOURCES DE DROIT DE CONSTRUCTION

I .3.1. Sources du droit de la construction

§ 2. Textes d'origine internationale

1.3.1.2 Sources indirectes

. Conditions de validité du contrat de louage d'ouvrage

3. Objet certain du contrat

4. Cause licite de l'obligation

§ 2. Eléments constitutifs du contrat de louage d'ouvrage

Le locateur d'ouvrage (entrepreneur ou architecte) en exécutant son obligation, ne reçoit pas

Cette indépendance a pour conséquences :

- le maître de l'ouvrage n'a pas en principe la garde du chantier ;

- le locateur d'ouvrage assume une entière responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage ;

S'agissant du contrat d'architecte, la jurisprudence française a longtemps hésité entre les

Néanmoins l'essentiel de sa tâche (conception de l'ouvrage, direction du chantier) consiste en acte

Comme beaucoup d’autres contrats, le contrat d’entreprise est un contrat consensuel,

forme particulières des contrats d’entreprise

-contrat de construction à forfait

Il ya contrat de construction à forfait d’un bâtiment « Lorsqu’un architecte ou un entrepreneur

. FORMATION DES CONTRATS ADMINISTRATIFS

1. L’identification des projets ;

I.3 les Contrats de sous-traitance dans la construction

ACTION DIRECTE DU SOUS-TRAITANT CONTRE LE MAITRE D'OUVRAGE

I.4 La cotraitante (article 64 de la loi relative aux marchés publics)Lorsqu’une entreprise

Chaque co-traitant est signataire du marché, le groupement ne disposant pas de la

La Co-traitance signifie que les entrepreneurs, fournisseurs et prestataires de services

1.5 Nantissement des marchés publics

CHAPITRE 2 : DROITS ET DEVOIRS DES CONSTRUCTEURS

Il conviendra ici de distinguer les droits du maitre de l’ouvrage de ceux de l’entrepreneur

Droit du maitre de l’ouvrage :

OUSSALEM L. et AL AABQARY A cite par SAYONCOUL on http://univ-jurisocial.over-

blog.com/article-nantissement-des-marches-publics-93009123.html consulté le 21 JANVIER 2018-01-21

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I.OBLIGATION D’OBTENIR LE PERMIS DE CONSTRUIRE

établie par l’Arrêté ministériel n° CAB/MIN-ATUHITPR/006/2014 du 04 avril 2014 portant réglementation

I.1 DES AUTORITES COMPETENTES POUR DELIVRER LE PERMIS DE CONSTRUIRE

I.2 éléments du dossier de demande du permis de construire

Le dossier de demande du Permis de construire est déposé en trois exemplaires, soit à la

- La maquette et/ou les perspectives, pour tout immeuble de R+4 et plus ;

-Le plan d’implantation ;

- Le plan topographique si nécessaire ;

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I. 3 DE LA VALIDITE DU PERMIS DE CONSTRUIRE

1.4 DES VOIES DE RECOURS

L’exonération à la taxe de bâtisse est effective pour :

III. obligation de publicité

IV. obligation de demander au service de l’urbanisme le certificat de conformité

V. Obligation de prévention des risques

La présence obligatoire des infrastructures

VI. Obligation de respecter la réglementation en matière de construction et les règles de l’art

Il y a souvent des retards en matière de construction, et le traitement de ces retards va

2e cas : les parties ont convenu une date d’achèvement

1.2. La zone de recul

1.4. La surface bâtie

 Pour la construction à l’usage des bureaux, la surface nécessaire doit être au

- Les servitudes des voies de chemin de fer

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CHAPITRE III:RESPONSABILITE DU CONSTRUTEUR

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