Université Gaston Berger de Saint-Louis

UFR /SJP
Master 1 Droit Public 2020-2021

COURS
DROIT DE LA CONSTRUCTION
****************

Introduction :
L’objet de notre cour prend un intérêt certain dans un contexte Sénégalais marqué par l’anarchie
dans le secteur de la construction et du bâtiment. La prolifération incontrôlée des constructions
anarchiques a déterminé l’Etat du Sénégal à mettre en place une nouvelle réglementation en
2009.
En guise de propos introductifs, on essayera d’étudier successivement la notion de construction
(1), l’objet du droit de la construction (2) et la séparation entre droit de la construction et droit
de l’urbanisme (3).

1. La notion de construction
Dans un premier sens la construction est l’action de construire, par exemple la construction
d’une maison. Dans ce sens elle a comme synonyme assemblage, édification. Dans un second
sens, la construction renvoie à ce qui est construit. Elle correspond alors à l’édifice, à
l’immeuble, au bâtiment. Dans un sens moins habituel, la construction renvoie à un ensemble
de technique mise en œuvre en vue de bâtir
La construction est aussi une action et/ou une manière de construire d’en agencer ces divers
éléments. Elle est un secteur d’activité qui a pour objet de bâtir, tel est le sens dans l’expression
matériaux de construction.
L’article 1er de la loi 2009-23 du 08 juillet 2009 portant code de la construction l’a définie
comme suit : « la construction est la partie de l’architecture qui concerne l’exécution d’un
projet d’ouvrage dans le respect de la stabilité, la solidité et la fiabilité ». L’avocat français
Laurent Sombret défini la notion de construction comme recouvrant « tout ouvrage façonné
par l’homme indépendamment de son caractère immobilier ou mobilier ou de sa destination,
de son implantation au sol ou en sous-sol ».

DROIT DE LA CONSTRUCTION 1
Ainsi, L’idée de construction appel d’autres notions comme le bâtiment, l’immeuble, l’édifice,
l’architecture, le génie civil etc.
Un bâtiment est une construction immobilière exécutée à travers une intervention humaine
pour des besoins d’habitation, pour se mettre à l’abri des intempéries et pour assurer sa sécurité.
Le bâtiment est ainsi donc la construction bâtie.
L’immeuble est ce qui ne peut pas être déplacé. Il remplit des fonctions sociales, politiques et
culturelles.
L’édifice est un ensemble architectural ou industriel constitué d’un ou de plusieurs bâtiments
jointifs ou non ayant la même destination.
L’architecture quant à elle correspond à l’art de penser, de concevoir, de dessiner des
constructions dans leurs formes comme dans leur intérieur.
Le Génie civil consiste en une science de conception et de construction des édifices. Les corps
de métiers qui interviennent en construction sont appelés corps d’état. Souvent les constructions
sont divisées en gros œuvres qui donnent la partie édifiée en structures résistante c’est-à-dire la
bâtissent. Le second œuvre qui concerne l’habillage de la construction.
Au plan des sources, beaucoup de lois interviennent en matière de construction. On peut citer
principalement la loi 2009-23 du 08 juillet 2009 portant code de la construction ; la loi 2008-
43 du 20 aout 2008 portant code de l’urbanisme ; le décret 2009-1450 du 30 Déc 2009 portant
partie réglementaire du code de l’urbanisme. Le décret 2010-99 du 27 Janvier 2010 portant
application du code de la construction.

2. L’objet du droit de la construction

Le droit de la construction est étudié comme discipline du droit privé et du droit public en même
temps. Il est une branche du droit privé qui appartient au droit civil et au droit immobilier. A ce
titre, il étudie entre autre, les contrats de construction de maison individuelle et de leur
exécution, les marchés et conventions d’engagement des entreprises de construction, les
lotissements, les baux à constructions, le bail commercial, le bail emphytéotique, la réception
des travaux, les normes de constructions et d’habitabilité, le classement et la protection des
monuments historiques, les garanties et les assurances de déconstruction, la mitoyenneté
(exemple le mur qui sépare deux maisons) et les servitudes foncières.
A côté du droit privé de la construction il y’a un droit public de la construction qui reflète la
dimension attachée à la puissance publique et à la servitude exorbitante de droit commun en
matière de construction

3. La distinction entre le droit de la construction et droit de l’urbanisme

DROIT DE LA CONSTRUCTION 2
Le droit de la construction se différencie du droit de l’urbanisme qui est une discipline du droit
public qui étudie les règles juridiques applicables à l’urbanisme des communes qui consiste
dans la réalisation des ouvrages publics et privé dans une perspective d’intérêt public.
L’urbanisme est un art, une science et un ensemble de technique en vue de rationnaliser,
d’ordonner, et d’améliorer l’occupation des sols. Remond Guillien et Jean Vincent font
prévaloir une définition finalitaire et utilitaire. Dans leurs acceptions, l’urbanisme est
« L’ensemble des mesures juridiques et des opérations matérielles qui tendent à réaliser un
développement ordonné des agglomérations en fonction des différentes sortes de besoins
auxquels elles doivent satisfaire ». En droit administratif, l’accent est mis sur le contrôle. Ainsi,
celui-ci renvoie à « l’ensemble des règles permettant au pouvoir public de contrôler
l’utilisation du sol en milieu urbain ». Ces règlements s’appliquent aux règles d’urbanisme,
aux dispositions, aux plans aux procédures relatifs à l’urbanisation. Au total, la notion
d’urbanisme comporte plusieurs dimensions : une dimension économique, une dimension
sociale, une dimension culturelle, une dimension environnementale. Le droit de l’urbanisme
est cette branche empirique, complexe et patrimoniale, selon les mots de madame Jacqueline
Morand-Devillier, du droit public qui étudie la planification, l’aménagement et l’occupation
des sols dans les agglomérations urbaines.
Pour résumer, ce droit de l’urbanisme étudie l’ensemble des règles juridiques relative à
l’aménagement urbain.

Première Partie : Les autorisations préalables nécessaires

Avant toutes constructions, une autorisation de l’administration doit être délivrée au
constructeur. Pour mieux comprendre cette construction, on étudiera ici successivement
l’autorisation pour initier une construction (A), celle pour changer une construction (B) ; celle
pour ouvrir certaine construction (C). La rigueur de l’obligation d’obtenir une autorisation de
construire est tempérée cependant dans certaines circonstances, parfois certaines dérogations
sont accordées (D) ; d’autres fois les constructions sont purement et simplement interdites (E).

A- L’autorisation pour entreprendre une construction

a- Le principe de l’autorisation
La personne qui décide d’entreprendre une construction doit avoir une autorisation
administrative encore appelé « permis de construire ».

DROIT DE LA CONSTRUCTION 3
L’article 68 du code de l’urbanisme, l’article L2 de la loi 2009-23 du 08 juillet 2009 portant
code de la construction ainsi que le décret 2010-399 du 23 mars 2010 portant application du
code de la construction pose l’obligation en ces termes : « Nul ne peut entreprendre sans
autorisation administrative une construction de quelques natures que ce soit sur le
territoire des communes ainsi que dans les agglomérations désignées par arrêté du
ministre de l’urbanisme ».
Les collectivités territoriales jouent un rôle de 1er plan pour l’octroi de cette autorisation. En
effet l’autorisation est délivrée par les mairies en collaboration avec les services du ministère
de l’urbanisme. Elle est soumise au régime de l’approbation du représentant de l’Etat. Les
collectivités détiennent aussi un pouvoir consultatif, leur avis est requis pour certaines
constructions entreprises sur leurs territoires. En outre l’article 31 du CGCT de 2013 donne au
conseil municipal la compétence de délibérer sur le Plan Général d’occupation les projets
d’aménagement de lotissement d’équipement des périmètres destiné à l’habitation ainsi que les
servitudes de passages, les clôtures de défenses protégeant les fonds et les récoltes pendantes,
l’autorisation d’installation d’habitation ou de campement, les acquisitions immobilières et
mobilières, les projets, plans, devis, contrat de construction, de reconstruction, de grosses
opérations et de tout autres investissements.

Enfin, les collectivités territoriales disposent d’un pouvoir de police administrative sur les
constructions. En effet, les articles 118 et suivant du CGCT donne des prérogatives aux maires
pour la police des bâtiments.

b- Les personnes soumises à une autorisation de construire

L’obligation d’obtenir une autorisation de construire pèse sur les services publics et les
concessionnaires de service public de l’Etat, sur les départements, les communes, les personnes
privées, les établissements recevant du public, les établissements industriels, les ateliers
d’artisanat, les établissements classés. Les constructions sur un site classé sont soumises au
régime d’autorisation.
En plus de ces catégories, l’autorisation de construire est obligatoire pour les constructions qui
bénéficies d’une participation financière de l’Etat. Dans ce cas, l’autorisation de construire
permet à l’État de contrôler les modalités d’exécution de la construction. Selon l’exposé des
motifs de la loi 2009-23 portant code de la construction, l’autorisation de construire permet à
l’administration d’exercer un contrôle de conformité relativement à la vocation du sol, à la
propreté ; au dimensionnement spatial des constructions, à l’hygiène, à la sécurité et au volume
des constructions. Il faut noter que l’article L29 de la loi 2001-01 du 15 Janvier 2001 portant
DROIT DE LA CONSTRUCTION 4
code de l’environnement subordonne la délivrance d’un permis de construire à un visa du
ministère de l’environnement pour les projets de lotissement.
Des sanctions pénales répriment la violation de l’obligation d’obtenir une autorisation de
construire. Par exemple, il est infligé une peine d’un million à deux à celui qui construit sans
obtenir une autorisation de construire

c- Le contentieux de l’autorisation
L’autorisation de construire est un acte administratif susceptible de recours administratif, de
recours pour excès de pouvoir et de recours de pleines juridictions.
Pour le 1er (Recours administratif) on peut évoquer l’arrêt Cour Suprême Roland Saïd contre
Ville de DAKAR de 2015. Dans cet arrêt, c’est l’autorisation de construire donnée par la mairie
de Dakar portant sur la construction d’un bâtiment qui faisait l’objet d’un recours gracieux
tenant au retrait de cet acte d’autorisation.
Pour le 2nd, on peut évoquer l’arrêt de la Chambre administrative de la Cour Suprême du 10
Décembre 2015 Babacar Kébé c/ Mairie de Dakar. Dans cette affaire, par arrêté portant
autorisation de construire, la ville de Dakar avait autorisé à Mr Kébé à effectuer des travaux de
construction d’un immeuble de quatre étages à usage d’habitation. Se rendant compte de
l’illégalité de l’autorisation, le Maire a rapporté l’arrêté portant autorisation de construire pour
le motif que la construction doit être dressée dans une zone où il y a une limitation de 08 mètres
de hauteur pour les constructions. Le retrait a eu lieu au bout de 19 mois, la cour prononce
l’illégalité de la décision du maire. En effet, selon la cour, le retrait ne peut avoir lieu au bout
de 19 mois.
Pour le 3ème, le contentieux de pleine juridiction, le recours est aussi possible. On peut évoquer
l’arrêt de la chambre administrative de la CS du 23Avril 2015 Société de développement et
de distribution sénégalaise contre mairie de la ville de Mbour. Dans cet arrêt, la Cour estime
que le recours en annulation de l’arrêté du maire qui accorde une autorisation de construire sur
la base de la violation des clauses du bail et sur le préjudice qui en résulte ne relève pas du juge
de l’excès de pouvoir mais du contrat. Ainsi, il relève du plein contentieux.

B- L’autorisation de modifier une construction

L’obligation de se doter d’une autorisation de construction ne se limite pas aux constructions
initiales. En effet, la modification des constructions existantes requiert, elle aussi, une
autorisation administrative. Le code de l’urbanisme précise à ce sujet que « Nul ne peut
entreprendre sans autorisation administrative à apporter des modifications à des

DROIT DE LA CONSTRUCTION 5
constructions existantes sur le territoire des communes ainsi que dans les agglomérations
désignées par arrêté du ministre de l’urbanisme ». L’obligation pèse sur les départements,
les communes, les personnes privées, sur les services publics et les concessionnaires de services
publics de l’État, de même les établissements recevant du public, les établissements
industrielles, les ateliers d’artisanats, les établissements classés, les constructions sur un site
classé sont soumises à l’obligation d’une autorisation. Il faut noter que les constructions légères
sont permises sans autorisation.

C- L’autorisation pour ouvrir une construction

Les établissements recevant du public doivent recevoir une autorisation d’ouverture au public
après leurs constructions. La délivrance de cette autorisation doit être précédée d’une
constatation de conformité des installations et aménagement aux prescriptions de sécurité. A
cet effet, Le décret appliquant le code de la construction exige un avis de la commission de la
protection civile. L’autorisation est notifiée par lettre au constructeur avec une ampliation aux
représentants de l’Etat.
L’autorisation d’ouverture au public peut être retirer si les normes de sécurité cessaient d’être
observés. L’article R79 du code de la construction dispose que le représentant de l’Etat peut
ordonner la fermeture provisoire des établissements recevant du public si ces établissements ne
sont plus en conformité avec les exigences du permis de construire ou en cas de refus de réaliser
les aménagements ordonnés jusqu’à la délivrance d’un certificat de conformité. La décision de
fermeture doit être motivée. Les pouvoirs de l’autorité administrative sont limités cependant
par la protection de la propriété privée. C’est ce qui ressort de l’arrêt Nº21 du 10 Avril 2014,
Gilbert Khayat c/État du Sénégal. Mr Khayat avait entamé des travaux de clôture consistant
à installer un pivot central d’irrigation de 40 hectares sur des terrains appartenant à sa famille.
Le sous-préfet de Missira (Tambacounda) a pris un arrêté portant suspension provisoire des
travaux en raison de menace à l’ordre public. La décision préfectorale a été attaquée pour
illégalité car elle violait le droit de propriété. La cour donne raison au requérant en considérant
que « encours l’annulation pour violation de l’article 15 alinéa 1 de la constitution, l’arrêté du
sous-préfet portant suspension provisoire de travaux entrepris par le requérant sur son bien
immobilier pour menace de trouble à l’ordre public, l’empêchant de ce fait de jouir pour une
durée indéterminé de son bien et le privant ainsi de son droit de propriété sur le terrain litigieux
en dehors notamment de toute expropriation pour cause d’utilité publique ». Pour la cour, le
propriétaire de la servitude de passage conserve le droit d’effectuer sur le passage des travaux

DROIT DE LA CONSTRUCTION 6
de clôture à condition de ne pas entraver la jouissance de la servitude et à condition qu’il soit
propriétaire de droit réel sur le fond voisin. Ainsi l’arrêté du sous-préfet, outre qu’il porte
atteinte à la liberté individuelle, aux droits de propriété, n’est fondé sur aucun texte législatif
ou réglementaire. De même, on peut évoquer l’arrêt CS Nº61 du 24 Novembre 2016
collectivité Lébou c/préfecture de Dakar. Dans cette affaire, le préfet du département de
Dakar avait pris un arrêté prononçant la suspension jusqu’à nouvel ordre de toutes opérations
sur un terrain appelé super plateau. S’estimant lésée, la collectivité Lébou propriétaire de ce
terrain a introduit un recours en annulation contre le dit arrêté pour atteinte au droit de la
propriété garantit par l’article 15 de la constitution Sénégalaise. Pour sa part, l’État soutient que
la mesure contestée a été prise pour assurer la sécurité des personnes et des biens, préserver la
paix et la tranquillité publique et restaurer l’autorité de l’État dans le village traditionnel de
Ouakam, objet de fréquente tension sociale. La cour annule l’arrêté du préfet de Dakar portant
suspension jusqu’à nouvel ordre de toutes opérations sur le terrain super plateau. Pour le juge
administratif, l’arrêté ne respecte pas le droit de jouissance qui est inhérent à la propriété

D- Les dispenses d’autorisation

Une dispense d’autorisation de construction est accordée pour certains types de constructions
quelques soit leur lieu d’implantation. Ces constructions sont souvent liées à la défense et à la
sécurité de la nation. Ce sont principalement les constructions à caractère militaire, celles
édifiées pour des mesures de sécurité nationales ; les constructions sans grandes importances,
sauf réglementation particulière, ces constructions ne demande pas une autorisation de
construction.

E- Les autorisations de constructions interdites

Il est interdit de construire sur certaines zones. En conséquence aucunes autorisations ne saurait
être délivrées. Il est entre autres interdit de construire sur des terrains exposés à un risque naturel
telles les zones sujettes à des inondations, à des érosions, les zones qui présentent des risques
déboulement ou de volcans. Il n’est pas permis de construire sur des terrains classés aires
protégées, sur les zones de protections spéciales, sur les zones à vocation écologique.
Néanmoins, si la construction est liée à la nature de la zone, elle peut être autorisées. Il est
également interdit de construire sur les zones couvertes par des servitudes tel que les servitudes
aéronautiques, les servitudes radioélectriques ou encore les servitudes phoniques.

DROIT DE LA CONSTRUCTION 7
Cependant, en cas de nécessité extrême, la construction peut être autorisées sous réserve d’un
strict encadrement. Il n’est pas permis de construire sur des terrains non desservis par des voies
publiques ou privées.

Deuxième partie : La maitrise d’ouvrage

La maitrise d’ouvrage se distingue de la maitrise d’œuvre. La maitrise d’ouvrage fixe des
objectifs et la maitrise d’œuvre réalise l’ouvrage selon les termes du contrat. L’étude de la
maitrise d’ouvrage nous conduit à envisager le contenu de la notion (A), celle de la maitrise
d’ouvrage déléguée (B) et l’encadrement de ces deux activités (C).

A- La maitrise d’ouvrage direct

La maitrise d’ouvrage est l’activité en vue de réaliser un ouvrage au profit d’un tiers ou de soi-
même. Elle est l’activité menée pour le compte du maitre d’ouvrage. L’idée de maitre d’ouvrage
peut être approchée de plusieurs manières : c’est la personne détentrice d’un droit de construire
sur un terrain ou immeuble pour les uns ; pour les autres, c’est celle qui exprime les besoins,
défini l’objet du projet. En résumé elle est la personne détentrice d’un projet à dérouler, financé
par un budget destiné à ce projet selon un calendrier. Sous rapport c’est la personne
commanditaire de l’ouvrage, celle qui paye. Cela lui donne un certain nombre de pouvoir : le
maitre d’ouvrage est le juge de l’opportunité de la construction, il est le garant de sa faisabilité,
Il détermine la localisation, il fixe le programme d’exécution, il détermine les conditions de
réalisation de la construction, il prévoit le volume financier nécessaire à la réalisation de
l’ouvrage. Pour cela, il arrête l’enveloppe financier prévisionnel pour en assurer le financement.
Selon le lexique des termes juridiques, le maitre d’ouvrage est « la personne publique ou privée
pour le compte de laquelle des travaux ou un ouvrage immobilier sont réalisés ». De cette
définition, il ressort que le maitre d’ouvrage est soit une personne privée soit une personne
publique à qui est destiné un ouvrage public ou privé.

B- La maitrise d’ouvrage délégué

Il y a une maitrise d’ouvrage et une maitrise d’ouvrage délégué. Pour la maitrise d’ouvrage
délégué, on va voir successivement le rôle du maitre d’ouvrage délégué et les personnes
délégataires.

1- Le rôle du maitre d’ouvrage délégué

DROIT DE LA CONSTRUCTION 8
Le maitre d’ouvrage délégué assiste le maitre d’ouvrage ; il est le mandataire à qui le maitre
d’ouvrage confie l’exercice en son nom et pour son compte de la totalité ou d’une partie de ces
pouvoirs relatif à la maitrise d’ouvrage. Il peut lui déléguer le choix du maitre d’œuvre, la
détermination des clauses techniques et administratives du contrat de construction, la signature
de ce contrat, l’approbation des programmes à exécuter, le versement des redevances et autres
rémunérations.
Un texte fixe la délégation. C’est ainsi que l’article 2 du décret 2004-678 du 7 juin 2004 portant
création de l’agence national de l’Organisation de la Conférence Islamique précise que « l’objet
de l’agence de l’OCI est d’assurer pour le compte de l’État les fonctions de maitre d’ouvrage
délégué et d’agence d’exécution pour la citée de l’OCI ». La compétence justifie la délégation.
A titre d’exemple, le décret relatif aux marchés publics réglemente la délégation de la
commande publique en matière de construction. L’article 31 de ce code dispose qu’une autorité
contractante peut déléguer tout ou partie de ces attributions relative à la passation et à
l’exécution de marché pour réaliser des ouvrages, des bâtiments, des infrastructures ainsi que
la fourniture de matériel et d’équipement nécessaire à l’exploitation de ces ouvrages ou pour
réaliser des programmes d’intérêt public ou des projets inclus dans ces programmes comportant
un ensemble de travaux, de fournitures et de services. L’idée de mandat apparait ici, en effet,
l’article 32 précise que sous réserve du reste du programme et de l’enveloppe financière
prévisionnel arrêté par elle. L’autorité contractante est autorisée à confier à un maitre d’ouvrage
délégué à travers une convention régie par le régime de mandat conclu selon la procédure des
marchés de prestation intellectuelle. L’exercice en son nom et pour son compte totalement ou
partiellement de la définition des conditions administratives et technique selon lesquelles
l’ouvrage ou le projet sera exécuté. Il peut lui confier également l’organisation de la conduite,
de la procédure de passation des marchés nécessaire à la réalisation de l’ouvrage. Il peut lui
confier les autorisations de paiement au profit des titulaires de marchés. Il peut enfin lui donner
l’autorisation de réceptionner l’ouvrage.

2- Les personnes délégataires

L’article 34 du code des marchés énumère des personnes susceptibles de recevoir une
délégation de maitre d’ouvrage. Il s’agit des personnes morales et des organismes rattachés à
l’État, ces services déconcentrés, les organismes non dotés de personnalité juridique placé sous
l’autorité de l’État ; les collectivités territoriales, leurs services déconcentrés et leurs
organismes non doté de personnalités placé sous leurs autorités ; les établissements public
locaux ; les groupements mixtes ; les établissements publics ; les agences ; les personnes

DROIT DE LA CONSTRUCTION 9
morales privées ou publiques autres que les établissements publics, les société nationales ; les
sociétés anonymes à participation publique majoritaire dont l’activité est financé
majoritairement par l’État ou par une collectivité territoriale ; les personnes publiques ou
privées qui sont chargées de réaliser des programmes ou des projets financés par l’aide
extérieures ou agréer par arrêté du ministre des finances après avis de l’organe de régulation
des marchés publiques. Pour toutes ces personnes, la délégation donne des compétences.
Néanmoins le maitre d’ouvrage délégué est responsable devant l’autorité contractante que pour
la bonne exécution des attributions dont il a reçu délégation. Pour cela, il représente l’autorité
auprès des tiers dans l’exercice de ces missions jusqu’à la fin de son mandat.

C- La transparence de la maitrise d’ouvrage

La maitrise d’ouvrage est de plus en plus régie par les règles de la transparence de l’action
publique. Les textes communautaires ainsi que les partenaires techniques et financiers du
Sénégal exigent de plus en plus la transparence dans la commande publique en matière de
construction. Ainsi, une information exhaustive, claire, fiable, actuelle et pertinente devient
obligatoire dans la construction d’exploitation.
La loi 2009-21 du 04 mai 2009 modifiant la loi relative au contrat de Construction-Exploitation-
Transfert d’infrastructure a introduit un contre seing du ministre des finances pour les contrats
CET par exemple. C’est aussi pour cette raison de transparence que l’Etat du Sénégal a élaboré
un manuel de maitrise d’ouvrage local qui fixe au niveau du guide 3 la gestion, l’entretient et
la maintenance des investissements et programmes de construction d’infrastructure fonctionnel
dans les régions du Sénégal en avril 2018.

Troisième partie : La Maitrise d’œuvre

C’est l’activité qui consiste à conduire les travaux de construction. Elle passe par un contrat
avec un cahier des charges (le cahier des charges définit l’ensemble des droits et obligations
des parties). La maitrise d’œuvre vise à assurer la conception du projet, à concevoir les cahiers
des clauses techniques particulières, à charger un tiers du contrôle de la bonne exécution des
travaux, à jouer un rôle d’intermédiaire entre les clients et les entreprises chargés d’exécuter les
travaux. Elle est assurée par un maitre d’œuvre. Celui-ci est la personne physique ou morale
désigné par le maitre d’ouvrage pour la conduite opérationnelle des travaux compte tenu des
coûts, des délais et des choix techniques.

DROIT DE LA CONSTRUCTION 10
D’après le lexique des termes juridiques, le maitre d’œuvre est « la personne, l’entreprise qui
est chargée de réaliser un ouvrage ou des travaux immobilier pour le compte du maitre de
l’ouvrage ou d’en diriger la réalisation ». Dans la même logique définitionnelle, l’exposé des
motifs du décret 2010-99 du 27 janvier 2010 portant partie réglementaire du code de la
construction dispose que le maitre d’œuvre a pour rôle de concevoir, de coordonner et de
contrôler la bonne exécution des travaux. La maitrise d’œuvre est donnée par un texte. On peut
citer, par exemple, l’arrêté ministériel Nº53-42 en date du 30 juin 2003 fixant les modalités de
suivi du contrat de prestation de service entre la république du Sénégal et la société Alcyon/sa.
Ce texte donne la maitrise d’œuvre à l’agence pour la propreté de Dakar APRODAK.
La maitrise d’œuvre donne des droits et des obligations. On va essayer de les aborder en
pouvoir, ici.

A- Le pouvoir de contrôle
Le maitre d’œuvre contrôle les travaux de construction. Il contrôle le personnel également.
Ainsi, il a le droit de contrôler le titulaire par un personnel placé sous son autorité. De façons
plus large, il contrôle les prestations, l’exécution du contrat de concession, la mise en œuvre
des plans de construction, les installations, le matériel, les équipements, les personnels
d’exécution, il contrôle également la certification des services faits etc.

B- Le pouvoir d’approbation
Le maitre d’œuvre jouit d’un pouvoir d’approbation. L’approbation permet d’effectuer un
contrôle sur les travaux. Pour ce faire, le maitre d’œuvre approuve le planning d’exécution des
travaux, les taches à exécuter et les moyens à déployer. Sur un autre plan, il assure l’approbation
des programmes et autres actes prévisionnels d’exécution des travaux.

C- Le pouvoir d’émettre des avis

Le maitre d’œuvre exerce une activité de veille sur les constructions. Il en résulte le pouvoir de
donner son opinion sur les travaux. La loi de 2014 sur le partenariat public privé (il y a
maintenant une nouvelle loi février 2021) a institué un conseil des infrastructures et un comité
de suivi du partenariat public privé qui s’appuyait souvent sur l’avis des maitres d’œuvre pour
accomplir leurs missions. L’avis concerne également les modalités d’exécution des contrats de
constructions. Dans ce cas, le maitre d’œuvre peut émettre un avis sur les travaux.

DROIT DE LA CONSTRUCTION 11
 D- Le devoir d’information du public
Pour des raisons à la fois de transparence et d’efficacité, le public doit être tenu informer de
l’existence et de l’avancement des travaux de construction. A cette fin, le maitre d’œuvre, en
collaboration avec le titulaire est chargé de définir des stratégies de communication à mettre en
œuvre. Il est chargé de porter à l’attention du grand public, l’évolution des constructions. Le
titulaire est tenu de répondre aux sollicitations du maitre d’œuvre pour les missions de
formation, d’information, d’éducation et de communication.
Les pouvoirs du maitre d’œuvre s’étendent en matière d’information à des études et recherches.
Ainsi, il est habilité à effectuer toutes études ou recherches opérationnelles utiles pour la
conduite des constructions. Là aussi, le titulaire doit lui fournir toutes les informations jugées
utiles.

E- Le pouvoir de coordination
Le maitre d’œuvre assure des missions de coordination de l’activité constructive. Dans certains
cas, des instances de coordination collaborent avec les maitres d’œuvre pour assurer une bonne
coordination des travaux de construction. La loi 2021-01 relative au partenariat public privé
crée une unité d’appui au partenariat public privé. Cette unité a pour rôle, entre autres, de
collaborer avec les maitres d’œuvre pour coordonner les contrats de partenariats public-privé
relatifs aux constructions.

Quatrième partie : les contrats de construction

Les contrats sont de principaux moyens d’action de l’administration pour les particuliers
comme pour l’administration.
Les contrats sont nombreux, mais on peut en retenir quelques-uns. On verra le contrat
d’entreprise (A), les contrats Construction-Exploitation-Transfert d’infrastructure (CET) (B),
le contrat de promotion immobilière (C), le bail à construction (D), le bail à réhabilitation (E),
la concession du droit de superficie (F), les contrats d’assurance (G).

A- Le contrat d’entreprise
Selon l’exposé des motifs du décret 2010-99 du 27 janvier 2010 portant partie règlementaire du
code de la construction, c’est le contrat liant l’entrepreneur de construction au maitre d’ouvrage.
Le contrat d’entreprise est un contrat à travers lequel une personne se charge de réaliser un
ouvrage pour une autre personne avec une rémunération en contrepartie. Il régit la situation de

DROIT DE LA CONSTRUCTION 12
tout ce qui se sont engagés à l’égard de leurs clients à réaliser un travail indépendant contre une
rémunération. De ce fait, il suppose une activité de conseil et d’assistance dans le choix des
matériaux de construction. Par extension, le gardiennage de bâtiment a été considéré comme
un contrat d’entreprise par la jurisprudence administrative sénégalaise. C’est ainsi pour la cour
d’appel de Dakar à travers son arrêt Cours d’Appel Dakar Nº45 du 04 février 1977 Seas c/ Asa
à juger que « le contrat par lequel une personne morale s’engage à assurer la surveillance et
le gardiennage des locaux d’autres personnes s’analyse en un contrat d’entreprise créant à la
charge de l’entreprise de gardiennage des obligations de moyens qui l’invite à mettre en œuvre
toute mesure propre à écarter les risques relatifs à la sécurité ».

B- Les contrats Construction-Exploitation-Transfert d’infrastructure

(CET)
Certains contrats concernent les grands travaux publics notamment les constructions
structurantes d’utilité publique à vocation sociale, mais surtout économique. Parmi ces genres
de contrats, il y a les contrats CET. Il intervient dans le cadre du partenariat public-privé.
L’article 2 du décret 2016-329 du 23 mars 2016 portant approbation du statut de la société de
gestion des infrastructures publiques dans les pôles urbains de Diamniadio et du lac rose, pose
un cadre général pour cette catégorie de contrat dans la zone concernée. Ainsi la SOGIPsa a
pour objet la gestion des infrastructures publiques au sein des pôles urbains de Diamniadio et
du lac rose, la recherche de partenaires publics et privés nationaux et internationaux pour le
financement de projet d’intérêt public et la réalisation de projet d’investissement. A ce titre,
elle est chargée de rechercher des partenaires capables d’assurer une exploitation optimale des
infrastructures dans les conditions techniques et satisfaisante pour l’État notamment à travers
des chemins contractuels conforme au droit sénégalais.
Il faut remarquer que les contrats CET ont été formalisé au Sénégal en 2004 à travers la loi
2004-13 du 1er Mars 2004 relative aux Contrat de construction-Exploitation-transfert
d’infrastructure. Cette loi cherchait à instaurer un cadre moderne et sécurisé pouvant permettre
de nouer des partenariats publics-privés en vue de réaliser des projets d’infrastructures en toute
transparence et dans un souci d’efficacité économique accru. Pour ces modalités, la loi 2009-
21 du 4 mai 2009 modifiant la loi de 2004 précise qu’une personne publique, État, collectivité
territoriale, établissement public donne pour mission à son cocontractant appelé opérateur de
projet le financement d’une infrastructure d’utilité publique, sa conception, sa construction, son
exploitation, son entretient. On peut citer, comme exemple, la convention de concession pour

DROIT DE LA CONSTRUCTION 13
la conception des financements, la construction, l’exploitation et l’entretient de l’autoroute à
péage entre Patte-d’oie et Diamniadio. On peut citer, aussi, le décret 2013-1438 du 10
Novembre 2013 autorisant la passation de contrat complémentaire relatif à l’extension de
l’autoroute à péage Dakar-Diamniadio.

C- Le contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière est un contrat « consistant en un mandat d’intérêt commun
par lequel un promoteur immobilier s’engage envers le maitre d’un ouvrage à faire procéder
pour un prix convenu et par des contrats de louages à la réalisation d’un programme de
construction d’un ou de plusieurs immeubles ».
De manière plus formel, l’article 95 de la loi 2009-23 du 08 juillet 2009 portant code de la
construction défini le contrat de promotion immobilière comme étant « un mandat d’intérêt
commun pour lequel une personne dite promoteur immobilier s’oblige envers le maitre d’un
ouvrage à faire procéder pour un prix convenu au moyens de contrat d’entreprise, à la réalisation
d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même
ou faire procéder moyennant une rémunération convenue à tout ou partie des opérations
juridiques administratives et financières concourant au même objet ».

Ainsi, Le promoteur immobilier doit veiller à réaliser toutes les opérations juridiques,
financières et administratives utiles pour l’exécution du contrat. Il doit assurer l’exécution des
obligations mise à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maitre
d’ouvrage. Le promoteur pourra se permettre de passer des contrats, de recevoir des travaux,
de liquider les marchés, de remplir au nom du maitre de l’ouvrage tous les actes nécessaires à
l’exécution du programme de construction. Les actes du promoteur relatifs aux emprunts et les
actes de dispositions qui n’engagent pas le maitre de l’ouvrage ne sont exécutés cependant que
s’il y’a un mandat spécial dans ce sens. Mandat prévu par le contrat ou négocié ultérieurement.
Le maitre de l’ouvrage doit exécuter les actes pris en son nom par le promoteur si ces actes sont
prévus par la loi ou la convention qui les lies.

D- Le bail à construction
C’est un contrat de longue durée à travers lequel le preneur s’engage à édifier des constructions
sur le terrain dont il a jouissance en bénéficiant d’un droit de superficie.

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Le code de la construction le défini comme « le bail par lequel le preneur s’engage à titre
principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état
d’entretien pendant toute la durée du bail ». Il est procédé par celui qui a le droit d’aliéner.
Le bail donne au preneur un droit réel immobilier. Ce droit comme les immeubles édifiés sur
le terrain loué peuvent être hypothéquer. Le preneur est responsable de la bonne tenue des
immeubles. Il peut démolir, reconstruire les bâtiments existant sauf stipulation contraire. Le
preneur est tenu de toutes les charges, taxes et des impôts, en raison du terrain ou des
constructions. Le preneur peut céder intégralement ou en partie ses droits ou les apportés en
société.

E- Le bail à réhabilitation
Il est un contrat qui permet un organisme d’Habitation à Loyer Modérée (HLM) ou à une société
d’économie mixte de s’engager à réaliser des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur
dans le but de le louer à usage d’habitation durant la validité du bail.
Le preneur jouit de droits réels qui peuvent être hypothéquer ou saisi. L’article 119 du code de
la construction précise que le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques
techniques et leurs délais d’exécution. Il est consenti par celui qui a le droit d’aliéner. Le preneur
bénéficie d’un doit réel immobilier, ce droit est susceptible d’hypothèque et il peut être saisi,
sauf stipulation contraire. Ce droit peut être céder à condition que la cession porte sur la totalité
de l’immeuble loué. Le cédant a la responsabilité de veiller sur l’exécution du bail par le
cessionnaire.

F- La concession du droit de superficie

La concession du droit de superficie confère le droit d’occuper et d’utiliser le sol pour y dresser
des constructions. Elle donne un droit réel susceptible d’hypothèque. Elle dure 25 ans au
minimum et 50 ans au maximum et ne peut porter que sur les terrains situés dans les zones
résidentielles ayant un plan d’urbanisme de détail et destinés soit à la construction d’une
habitation individuelle répondant à ses besoins ou à la construction d’habitation à usage
collectifs par toutes personnes intervenant avec l’agrément de l’État pour le développement de
l’habitat.
La concession peut être résilier par l’Etat ou par le concessionnaire. L’Etat résilie par arrêté du
Ministre des finances trois mois après mise en demeure. Les modalités de fin de la concession
sont similaires à celles de l’autorisation d’occuper et du bail ordinaire.

DROIT DE LA CONSTRUCTION 15
 G- Les contrats d’assurances
Les contrats d’assurances occupent une place importante en matière de construction. On
distingue souvent les assurances tout risque et les assurances décennales.
L’assurance tout risque couvre les chantiers valablement pendant la phase de chantier et
pendant les opérations de maintenance, garantit pendant les travaux les dommages matériels
causés accidentellement à l’ouvrage en construction et les biens qui se trouvent sur le chantier
appartenant au maître de l’ouvrage. Les assurances décennales durent, elles, dix ans.
En tout état de cause la souscription à une police d’assurance est obligatoire. Il implique un
certain contrôle des bâtiments. C’est ainsi que, l’obligation d’assurance s’applique aux
bâtiments neuf recevant du public, aux bâtiments anciens ou neuf qui nécessitent des reprises
en sous œuvre ou des travaux de soutènement d’ouvrage voisin sur une hauteur supérieure à 5
mètres. Les opérations de construction d’ouvrage sont soumises à un contrôle technique.
A l’absence d’assurance la responsabilité du constructeur peut être engagée. La responsabilité
peut être administrative, civile ou pénale. L’article 30 du code dispose que toute personne
physique ou morale qui agit comme propriétaire de l’ouvrage, vendeur ou mandataire du
propriétaire, s’il réalise des travaux de bâtiment doit souscrire à une police d’assurance avant
l’ouverture des chantiers par lui pour les propriétaires pour couvrir, le cas échéant, les
dommages résultants de la construction faute de quoi sa responsabilité est engagée. Le contrat
d’assurance permet de couvrir les éventuelles responsabilités. Par exemple, en matière pénale,
celui qui contrevient aux dispositions pertinentes relatives à l’assurance est sanctionné. La non
souscription a une police d’assurance peut amener son auteur à écoper de 2 à 3 mois de prisons
et d’une amende de 500 000 à 1 Million ou de l’une de ces deux peines.

Cinquième partie : La praticabilité des constructions

Les constructions doivent être praticable. Sous ce rapport, l’accessibilité prend une dimension
importante. On va voir cette praticabilité en trois points : d’abord on va voir l’accessibilité (A),
puis la salubrité des constructions (B) et enfin la communicabilité des constructions (C).

A- L’accessibilité des constructions

L’accessibilité occupe une place centrale car, elle permet l’exercice de droit fondamentaux de
la personne humaine. Sous ce rapport son engager le droit à l’éducation, le droit au travail, le
droit à la libre circulation, le droit à l’association, le droit aux réunions, le droit aux loisirs etc.

DROIT DE LA CONSTRUCTION 16
L’accessibilité prend une dimension particulière pour les personnes à mobilité réduite. L’article
R24 du décret portant application du code de la construction définie les conditions
d’accessibilité des constructions à ses personnes. Ainsi, « est réputé accessible aux personnes
handicapées, tout établissement ou installation offrant à ses personnes notamment à celles qui
se déplacent en fauteuil roulant, la possibilité dans des conditions normales de fonctionnement,
de pénétrer dans l’établissement ou l’installation, d’y circuler, d’en sortir et de bénéficier de
toute prestation offerte aux publics en vue des quelles cette établissement ou cette installation
est conçue ». Le législateur sénégalais semble lui accorder une certaine importance. C’est pour
cela que l’articlez 32 de la loi d’orientation sociale de 2010 conditionne la délivrance d’une
autorisation de construire, de rénover, ou de réhabiliter un édifice recevant du public à la prise
en charge de l’accessibilité des bâtiments aux handicapés. L’article 31 de la loi d’orientation
sociale ajoute que « l’État, les collectivités locales, les organismes publics et privées ouvert au
public adaptent chacun dans son domaine et selon les critères internationaux d’accessibilité.
Les édifices les routes, les trottoirs, les espaces extérieures, les moyens de transport et de
communication de manière à permettre aux personnes handicapées d’y accéder, de s’y déplacer,
d’utiliser leurs services et bénéficier de leurs prestations ».
Pour les habitations collectives, pour les constructions qui abrite des lieux de travails, celles
destinées à l’enseignement scolaires et universitaires, à la formation, aux établissements
sanitaires ; l’état des personnes frappées d’handicap doit être pris en compte dans le but de
faciliter l’accessibilité. Le manquement à ses obligations est pénalement sanctionné. Il est
infligé une peine d’un million à deux millions aux constructeurs qui ne respecte pas
l’accessibilité des personnes handicapées aux bâtiments aux autorités qui délivrent un permis
de construire qui ne respecte la règlementation en matière d’accessibilité des bâtiments recevant
du public aux handicapés.

B- La salubrité des constructions

La praticabilité et l’habitabilité des constructions suppose l’existence de conditions de salubrité
minimale pour leurs occupations et pour la commodité de leurs utilisations. C’est pour cette
double raison qu’une obligation d’entretient pèsent sur les propriétaires et sur les occupants.
Les constructions doivent être réalisées de telles sortes que les conditions minimales d’une vie
sociale adéquate sans gêne excessive pour le voisinage soient réunies.
En pratique, l’article L3 du code de la construction rappelle que les constructions doivent être
dotées d’un équipement propre à assurer l’hygiène des bâtiments que les systèmes d’évacuation
des eaux usées domestiques et de ruissèlement doivent être aménager dans les bâtiments. Le

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décret prévoit que les bâtiments à usage d’habitation doivent nécessairement comporter une
installation d’alimentation en eau potable, un lieu de toilette avec douche, une baignoire et un
lavabo, un cabinet d’aisance sans communication avec la cuisine ou les salles de séjour, un
aménagement pour recevoir des appareils de cuissons, un local clôt et ventilé pour le dépôt des
ordures. A titre préventif, la construction des fosses septiques est règlementée. Les toitures, les
terrasses, les cours de passages doivent être aménager convenablement pour éviter les
stagnations des eaux de pluies ou des eaux d’infiltration. Les eaux de lavages des pièces,
vérandas, celles pour l’arrosage ne doivent pas être évacuées sur la voie publique.
Des dispositions spéciales doivent prises pour empêcher la remontée des odeurs, de même que
les constructions doivent être équipées des conduites de fumée, le renouvellement de l’air doit
être assuré afin de prévenir les dangers à la santé dans les constructions.
La praticabilité appelle aussi le respect des précautions d’environnement. Les pollutions
sonores sont réprimées, la construction doit être isolée des sons. Le bruit causé par les
équipements ne doit pas être excessif.

C- La communicabilité des constructions

Il y a une communication de commodité et une communication de sécurité.
Les différents compartiments du bâtiment doivent être mis en communication de manière
convenable. C’est la communication pour l’aisance et pour la commodité de l’utilisation des
bâtiments. Ainsi, la circulabilité dans les bâtiments doit être garanti. Un dispositif pratique doit
être mis en place à cet effet, des ascenseurs, escaliers, parcs de stationnement automobiles
doivent être aménagés. La circulation des personnes à mobilité réduite doit être prise en compte
par l’aménagement de cheminement praticable pour les personnes handicapées. Les portes de
logements doivent être faites de telles sortes qu’elles n’entravent pas la circulation des
personnes handicapées.
A propos de la communication sécuritaire, l’article L58 du code de la construction a habilité
les propriétaires, locataires, ou occupants à saisir le tribunal par référé afin qu’il ordonne la
mise en conformité des ascenseurs si ces derniers ne sont pas dotés des garanties de sécurité
suffisantes. Les bâtiments qui comprennent plusieurs logements ou compartiments doivent être
desservis par des lignes téléphoniques. Ces lignes sont placées dans les passages réservés. Des
endroits accueillent des boites aux lettres doivent être aménagés. Des dispositions doivent être
prises aussi pour faciliter l’accès aux services de radio et de télévision.

Sixième Partie : La sécurité des constructions

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La sécurité occupe une place centrale en droit de la construction. L’un des premiers objectifs
de la législation de la construction est de garantir la sécurité des bâtiments. Pour en avoir une
idée plus nette, on verra successivement la stabilité des constructions (A), la solidité des
constructions (B) et la fiabilité des constructions (C).

A- La stabilité des constructions

La finalité de l’élaboration d’un code de la construction est de garantir la stabilité des bâtiments.
La première option est d’éviter des constructions anarchiques. Ainsi, la sécurité publique
comme privée est au cœur de la législation de construction. En effet, le code de la construction
vise à prévenir les catastrophes. L’exposé des motifs de la loi 2009-23 est significatif :
« l’encadrement du secteur de la construction requiert la mise en place d’un dispositif L et R
contraignant pour assurer aux ouvrages une meilleure qualité d’exécution, une fiabilité durable
et une sécurité renforcée permettant d’éviter ainsi tout dommage et accident préjudiciable à
l’exercice de l’activité ».
La loi 2009-23 pose l’exigence de stabilité des constructions. Dans l’utilisation du sol d’abord,
la stabilité vise la qualité constructive mesurée par la géotechnique (technique de mesure des
sols) et la capacité des sols à recevoir des structures et ouvrages.
La stabilité appelle une utilisation rationnelle du sol. C’est pourquoi le certificat d’urbanisme
qui renseigne sur la constructivité des sols est exigé pour les constructions. Il est un document
informatique qui indique les dispositions et les limitations administratives aux droits de
propriétés, aux taxes et aux participations d’urbanisme applicable à un terrain déterminé. Il
comprend les prescriptions d’urbanisme applicables aux terrains (la règlementation que le code
de l’urbanisme a mis en place pour gérer les sols), les servitudes affectant le terrain et la
destination de la zone où se situe le terrain.
La surveillance des règles de stabilité et de sécurité est confiée aux services et directions de
l’administration en amont comme en aval. Le Décret 2007-868 du 07 Aout 2007 crée au sein
de la gendarmerie nationale une section spéciale chargée de la surveillance domaniale. Elle
surveille et contrôle l’occupation des sols, les constructions, aménagements, travaux sur tout le
territoire Sénégalais. On a également la direction de la surveillance et de contrôle de
l’occupation du sol (DSCOS), l’inspection générale des bâtiments, les directions nationales et
régionales de la protection civile. Par ailleurs, une commission du règlement de construction
placée sous l’autorité du ministre de la construction a été instituée. Elle donne des avis sur
toutes questions relatives à la construction des bâtiments d’habitation et des établissements
recevant du public.

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 B- La solidité des constructions
Relativement aux aléas de la nature et à son emploi, la construction doit être faite de telle sorte
qu’elle résiste dans son ensemble et dans chacun de ces éléments à l’effet combiné de son propre
poids des charges climatiques extrêmes et les surcharges correspondant à son usage normal.
Pour assurer la solidité, un dispositif est aménagé. On se limite ici aux dispositifs de contrôle.
Plusieurs contrôles existent sur la solidité de la construction du bâtiment. Il y a le contrôle
technique qui vise à assurer la solidité des bâtiments, il vise à empêcher les activités d’entente
douteuse dans les opérations de construction. Son efficacité repose sur la sincérité, l’honnêteté
et l’impartialité des contrôleurs.
Pour le contrôle administratif, des pouvoirs de polices administratives de bâtiments sont
accordées pour des soucis de sécurité publique. La jurisprudence administrative Sénégalaise
fournit des exemples en confirmant ou en censurant l’autorité administrative compétente. On
peut citer l’arrêt CE Bada Diouf et autres c/Etat du Sénégal de 2000 à travers lequel le préfet
de Dakar avait ordonné l’évacuation puis la démolition d’un immeuble menacé d’effondrement.
On peut rappeler aussi l’arrêt CS Zahira Zallé c/Etat Sénégal de 2012.

C- La fiabilité des constructions

La fiabilité réside dans l’aptitude de la construction à fonctionner sans incident pendant un
temps donné. Autrement dit, elle renvoie à la sécurité de fonctionnement dans les conditions
prévues en rapport avec la probabilité de son fonctionnement conformément aux normes
prescrites. Pour son assise législative, la loi portant code de la construction entend mettre en
place une règlementation contraignante pour une meilleure fiabilité des constructions.
La définition de la construction emporte sa fiabilité. En effet, selon les termes de la loi 2009-
23 « la construction est la partie de l’architecture qui concerne l’exécution d’un projet
d’ouvrage dans le respect de la stabilité, de la solidité et la fiabilité ». Un contrôle administratif
assez comportant est institué pour assurer la fiabilité. L’article R79 du décret portant code de
la construction prévoit qu’en cas d’urgence ou de doute sur la fiabilité de la construction, la
représentant de l’État peut ordonner l’évacuation d’un bâtiment recevant du public pour des
raisons de sécurités.

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