ANDRIANTSIFERANA Larson

N°135 DPII
Sujet : Les règles d’urbanisme sont une entrave au droit de propriété.

Le droit de l’urbanisme à Madagascar a subi une évolution depuis l’indépendance,

depuis l’ordonnance des années 60 jusqu’à la loi de 2015, les règles d’urbanismes ont subi des
évolutions assez considérable dans un but de mieux adapter les règles face aux situations de
l’urbanisme. Les règles d’urbanisme sont en général l’ensemble des règles établies en vue
d’obtenir un aménagement de l’espace conforme aux objectifs d’aménagement des
collectivités publiques ; ces règles vont se confronter au droit de propriété qui est un droit réel
principal conférant à son titulaire toutes les prérogatives sur sa propriété.
Ces prérogatives et ces règles vont se confronter dans le cadre d’un objectif
d’aménagement, d’où l’intérêt de savoir, quel principe va primer sur l’autre ? Cependant, en
réalité les règles d’urbanisme constituent une entrave au droit de propriété ; d’où se pose alors
la question de savoir : comment se présent la restriction apportée par les règles d’urbanisme
au droit de propriété ?
En vu d’apporter une réponse à cette problématique, on va se référer notamment aux
dispositions de la loi en vigueur à savoir la Loi n° 2015- 052 relative à l’Urbanisme et à
l’Habitat, dans le sens où ces règles d’urbanisme constituent une restriction en ce qu’elles
limitent le droit des propriétés (I) et aussi en ce qu’elles aménagent des obligations aux
propriétaires (II).

I- La limitation du droit de propriété : cette limitation qui se manifeste en une

interdiction imposée par les règles d’urbanisme au droit de propriété(A) et aussi en ce que les
propriétaires doivent supporter certains travaux exigés par ces règles(B)

A/ Les interdictions des règles d’urbanisme

Les interdictions constituent une entrave au droit de propriété puisque les propriétaires
ne peuvent pas jouir pleinement de leur droit sur leurs biens. En effet certaines contraintes
appelées des « servitudes d’urbanisme » peuvent portée interdiction quand à l’utilisation du
droit de propriété.
On peut soulever dans ce sens les servitudes relatives à la conservation du patrimoine
(comme exemple le patrimoine naturel, culturel et sportif) ; l’alinéa 1er de l’article 67 dispose
que « Nonobstant les règlements spéciaux pouvant être édictés pour certaines zones en raison
de leurs caractéristiques naturelles, architecturales, esthétiques et de sécurité, et en
l’absence d’un plan d’urbanisme ou d’un schéma d’aménagement communal approuvé, il est
interdit de construire à une distance inférieure à vingt cinq mètres de largeur le long du
rivage de la mer tel que prévu par la législation sur le domaine public et ce, à compter de
l’entrée en vigueur de la présente loi  », la conservation des zones naturelles (comme la mer)
ou architecturales (comme l’édifice culturel) empêchent les propriétaires de construire dans
une distance bien déterminée même cette distance fait partie du propriété.
En sus, les règles d’urbanisme exigent aussi la conservation et de la création d’espaces
boisés et d’espaces protégés, cette conservation peut même emporter une expropriation pour
cause d’utilité publique qui est le plus pire des atteintes au droit de propriété, en ce sens,
l’alinéa 2 de l’article 65 dispose que « Dans le cas où la sauvegarde ou le développement
d’un bois, forêt ou parc classé par le plan d’urbanisme comme espaces boisés à conserver ou
à développer nécessite des travaux de boisement, de reboisement ou la réalisation
d’équipement, l’acquisition desdits bois, forêt ou parc par voie d’expropriation, à défaut
d’accord amiable, peut être déclarée d’utilité publique ».

B/L’exécution des travaux d’urbanisme

La limitation au droit de propriété peut se manifester en ce que les propriétaire doivent
supportes certains travaux exigés par les règles d’urbanisme sur leurs propriétés, La loi n°
2015-052 édicte des servitudes relatives à l’utilisation de certaines ressources et certains
équipements, en sus, les règles d’urbanisme peuvent imposer la réalisation d’équipements
publics, ces derniers sont avec les réseaux de transport et de communication, ossature sur la
quelle se déploient la vie urbaine, la vie collective et l'épanouissement de chacun, offrant
l'accès à l'éducation, la culture le sport la santé ou l'économie 1. L’article 20 dispose que « En
cas de construction d’immeubles à usage d’habitation groupés ou non, dont l’implantation
suppose soit des aménagements des réserves d’emplacements publics ou des servitudes
particulières d’utilisation, soit une division parcellaire, ainsi qu’en cas de construction de
bâtiment ou d’installations industrielles, l’autorité qui délivre le permis de construire peut
exiger : la réalisation par le constructeur des travaux de viabilité, notamment la voirie, la
distribution d’eau, l’évacuation des eaux usées, l’éclairage, la réalisation d’aires de
stationnement, d’espaces libres ou de plantations ; la participation du constructeur aux
dépenses d’exécution des équipements publics correspondant aux besoins des constructions et
1
https://www.horizonspublics.fr/les-equipements-publics-demain-quels-usages-quels-lieux-quels-
partages#:~:text=Les%20%C3%A9quipements%20publics%20sont%2C%20avec,la%20sant%C3%A9%20ou
%20l’%C3%A9conomie
rendues nécessaires par leur édification ; la construction de locaux spécialement destinés à
l’équipement commercial et artisanal nécessaire aux besoins des occupants des immeubles
projetés ; la constitution d’une association syndicale chargée du remembrement des terrains,
de la gestion et de l’entretien des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif ». C’est à dire,
le propriétaire doit ajouter dans sa construction des travaux nécessaires exigés par les règles
d’urbanisme.

II- Les obligations des propriétaires : les propriétaires doivent faire face à des
obligations imposées par les règles d’urbanisme à savoir des obligation de faire(A’) et surtout
des obligations de ne pas faire (B’).
A’/Les obligations de faire
Ces obligations sont imposées aux propriétaire sur leurs constructions à défaut, ils
n’obtiendront pas de permis de construire qui est « Autorisation préalable à la généralité des
constructions et travaux connexes, qui a pour but de vérifier que l’édifice respectera les règles
d’urbanisme et de construction en vigueur2 » ; selon le code de l’urbanisme français3 « Les
constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la
délivrance d’un permis de construire », a contrario, la non obtention de ce permis empêche de
droit la construction.
Tout d’abord, le permis d construire peut être subordonné «A la réalisation
d’installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques, des véhicules
correspondant aux besoins de l’immeuble à construire ; À la réalisation d’aménagements
particuliers concernant les accès et tenant compte de l’intensité de la circulation » (art 17) ;
en sus, cette obligation de faire peut consister en une création d’espace vert dans le but du
respect de l’environnement (art 22) ; les constructeurs doivent aussi assurer l’alimentation en
eau et l’évacuation d’eaux dans le but d’assurer la sécurité et la salubrité qui sont des
servitudes exigées par les règles d’urbanisme (art23).
Ensuite, les propriétaires doivent tous faire pour que les constructions soient durables,
selon l’article 25 « Les constructions doivent être conçues et réalisées pour une période d’au
moins trente ans dans les conditions normales d’entretien ». Les propriétaires doivent faire
durer les constructions et cela en prenant les mesures nécessaires.

2
Lexique des termes juridiques, éd Dalloz, 25ème édition, Paris, 2017.
3
Article L. 421-1
 B’/ Les obligations de ne pas faire
Généralement la règle d’urbanisme impose des obligations de ne pas faire, la plupart
de servitudes d’urbanisme constitue une obligation de ne pas faire sur les propriété des
particuliers là où on a institué un plan d’urbanisme ; cette obligation porte atteinte au droit de
propriété en ce que les propriétaires ne peuvent pas exercer leurs droits d’usus voir même
l’abusus sur leurs propriétés.
On peut citer l’article 53 qui dispose que « Dans le périmètre auquel s’applique le
plan d’urbanisme, aucun travail public ou privé ne peut être réalisé que s’il est compatible
avec ledit plan ». Les propriétaires doivent impérativement se conformer au plan d’urbanisme
instauré, ce qui peut conduire à ce qu’on appelle une obligation de « conformité et de
compatibilité » de l’utilisation des propriétés au plan d’urbanisme.
Les règles d’urbanisme constituent donc une entrave au droit de propriété puisque les
propriétaires ne peuvent plus abuser de leurs droits de propriété, on peu dire dans ce que le
droit de propriété n’est pas absolu. En effet, Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les
plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des
servitudes ou services fonciers". Et la particularité de ces servitudes, c’est qu’elles n’ouvrent
droit à aucune indemnisation en générale (selon l’article 67 de loi sur l’urbanisme).
Néanmoins, l’instauration des règles d’urbanisme est dans l’intérêt général pour rendre les
villes plus commodes, plus belles, là où est respectée l’hygiène dans l’intérêt de tout à chacun.