Emvoulou - Cours - Histoire - Architecture 3

CERFER : DROIT DE L’URBANISME
INTRODUCTION GENERALE
Les rapports unissant le droit de la construction et celui de l’urbanisme peuvent faire
l’objet d’analyse s diverses. L’approche jusque-là retenue a été de faire du droit de
l’urbanisme une partie d’un droit de la construction (dont je suis l’enseignant en 4 ème
année) beaucoup plus large puisqu’englobant aussi les règles relatives à l’édification
des constructions. Les ouvrages traitant de la règlementation applicable au sol et de
celle encadrant la réalisation des bâtiments sont d’ailleurs intitulés « Droit de la
construction » alors que ceux abordant la seule réglementation du sol portent titre de
« Droit de l’urbanisme ». Cette conception repose sur l’évidence qu’il ne saurait y avoir
mise en œuvre d’une construction sans existence et délimitation préalable d’un droit
de construction sur le sol. Le droit de l’Urbanisme et de celui de la construction peuvent
être considérés comme deux entités distinctes mais reliées par leur domaine
d’application ; il suffit, pour s’en convaincre, de remarquer que l’une est une discipline
de droit public dont le contentieux relève, sauf exception, des juridictions
administratives, alors que l’autre, émanation du droit civil, voit ses conflits tranchés par
le juge judiciaire.
Les deux matières malgré leur caractère distinct, ne sont pas pourtant pas deux entités
totalement indépendantes. Elles régissent, en effet, un secteur d’activités commun
celui, selon l’expression consacrée, de l’habitat et du cadre de vie ce domaine
identique a plusieurs implications. Tout d’abord, ce dont les mêmes personnes qui
utilisent les deux droits (propriétaire qui veulent faire construire, architecte notaires ou
avocats, conseils de leur client) il découle un lien psychologique très fort. En, il sera
fréquent d’une intervention dans l’une des matières ait des répercutions dans l’autre.
Toute politique globale du secteur et le droit donc s’intéresser nécessairement aux
deux matières. Le droit de l’urbanisme et le droit de la construction se sont donc formés
parallèlement et possédant de grands enjeux commun.
Droit de l’urbanisme
L’urbanisme est comme dit la science administrative, une politique publique. Il procède
de la conviction de ce que le libre jeu des initiatives, immobilières privés est source
d’incohérence de gaspillage et de désordres dans l’utilisation des sols urbains.
Ce que le droit de l’urbanisme décrit donc ce sont des règles et des institutions dans
et par lesquelles se traduit l’intervention de la puissance publique dans l’utilisation des
urbains. La présente partie de l’ouvrage s’efforce de présenter ses règles et institutions
de la manière suivante. On balaiera tout d’abord une série de notions générales qui
sont des cadres juridiques essentiels de l’intervention publiques en matière
d’urbanisme(titre 1).Puis on verra comment se forge, se formule et s’architecture, la
règlementation d’urbanisme les actions(titre 2) :On examinera ensuite l’intervention
foncière des collectivités publiques dans les buts de rendre les sols disponibles pour
usages urbains(titre 3),puis on étudiera les opérations d’aménagements urbains qui
sont les actions d’aménagements urbains qui sont les actions d’aménagement
directement conduites ou contrôlées par la puissance publique(titre 4) .On verra enfin
les différents mécanisme par lesquels l’administration d’uranisme (titre 5)
Titre 1 : les cadres de l’intervention publique en droit d’Urbanisme
1
M. NIPASSA Kodjo Nouagbégno (Roger)
Avant de décrire dans les titres suivants ; le contenu ; les méthodes ; les
techniques de l’intervention de la puissance publique en matière d’urbanisme ; il
convient d’aborder un certains nombres de notions générales. Nous évoquerons tout
d’abord les cadres administratifs de l’urbanisme (chapitre 1) ; le financement de
l’urbanisme (chapitre 2) ; et le contentieux administratif de l’urbanisme (chapitre 3).
Puis nous prendrons en compte le fait qu’existent des territoires et espaces dotés d’un
régime d’urbanisme particulier (chapitre 4). Nous terminerons par un aperçu de droit
comparé.
CHAPITRE 1 : LES CADRES ADMINISTRATIFS DE L’INTERVENTION

PUBLIQUE EN MATIERE D’URBANISME
Nous verrons en premier lieu quelles sont les administrations responsables de
l’Urbanisme (section 1) puis évoquerons les organismes administratifs aménageurs ;
c’est – à – dire les institutions administratives spécialisées dans la réalisation des
opérations foncières ou d’aménagement (section 2). Nous examinons de manière
séparée une catégorie très particulière d’organisation d’aménageur ; qui n’est pas
autre chose qu’un groupement de propriétaires ; l’Association foncière urbaine (section
3). Nous nous interrogerons enfin sur le contrôle qu’exercent les administrés sur
l’intervention publique en matière d’urbanisme
Section 1 : les Administrations Responsables de l’Urbanisme
Il y a vingt ans le Conseil d’Etat ; pouvait affirmer que l’urbanisme était un

service public national (conseil d’Etat 23/6/1971 Bouet Leb P ; 467). Les choses ont
évidemment beaucoup évolué par l’effet spécialement des réformes de
décentralisation commencées en 1982. On peut dire aujourd’hui de l’urbanisme qu’il
est la fois un service public local et un service public d’Etat. Il est un service public
local car de très nombreuses compétences sont actuellement directement placées
entre les mains des collectivités locales. Mais il est aussi un service public de l’Etat ;
car celui-ci a conservé de compétences importantes ; à commencer par des pouvoirs
de contrôle ; destinés à garantir quelques intérêts supérieurs. On ne peut en effet pas
envisager d’aborder l’urbanisme à la souveraineté des collectivités locales ; car
l’aménagement urbain dans une commune ne concerne pas que celle-ci. Comme le
dire une manière assez solennel l’art L.110 C urbain. « le territoire français (Togo) est
le patrimoine commun de la nation. Chaque collectivité publique en est le gestionnaire
et le garant dans le cadre de ses compétences.
Afin d’aménager le cadre de vie d’assurer sans distinction aux populations
résidents et futures des conditions d’habitat ; d’emploi, de service et de transports
répondant à la diversité de ses besoins et de ses ressources de gérer le solde façon
économe ; d’assurer la protection des milieux naturels et des paysages ainsi que la
sécurité et la salubrité publique ; de promouvoir l’équilibre entre les populations
résidant les zones urbaines et rurale ; et de rationaliser la demande de déplacements,
les collectivités publiques harmonisent ; dans le respect réciproque ;de leur
autonomie ; leurs prévisions et leurs décisions d’utilisation de l’espace » parce que le
territoire est le patrimoine commun de la nation ( ce que dit également ; dans des
termes voisins ; l(art L200-1 de code rural ; tel qu’il résulte de la loi du 2 février 1995
relative au renforcement de la protection de l’environnement) ; des mécanismes de
contrôle et de liaison existent donc dans les rapports entre Etat et les collectivités
locales ; et entre les collectivités locales elles- même.
G1 LES Administrations Etatiques chargées de l’Urbanisme
2
Les Administrations Centrales

1) Au sein des Administrations Centrales ; la responsabilité prédominante de
l’urbanisme est attribuée au Ministère de l’équipement. D’autres ministères ont
cependant aussi à intervenir sur certaines questions. Le département principalement
concerné est donc le ministère de l’équipement dont les attributions sont définies par le
décret n° 93-782 du 8 avril 1993. Il abrite également le plan urbain ; l’organisme qui
suscite des ………….sur le fait urbain ; du point de vue des sciences sociales.
2) D’autre, ministère ont parfois leur, mot à dire sur les questions d’urbanisme est
le cas par exemple ; du ministère de l’agriculture qui veille à la prise en compte des
espaces ruraux dans les procédure d’urbanisme en sein ; une direction de l’espace
rural et de la forêt est spécialement responsable de ces questions. C’est le cas aussi
du ministère de l’environnement qui est chargé des affaires relatives à la qualité de la
vie ;à la protection des sites naturels et des paysages aux pollutions et aux naissances
et à la prévention des risques. Le ministère du logement est chargé de définir et de
mettre en œuvre l’action politique de l’habitat et de la politique menée en faveur de la
qualité du logement et de l’habitat et de son insertion dans le tissu urbain. Le ministère
de la culture quant à lui est compétent en matière de sauvegarde de protection et de
mise en valeur du patrimoine architectural et urbain et des abords des monuments
historiques
3) Les administrations décentralisées

Sous l’autorité des préfets des directions régionales de l’équipement sont chargés
de coordonner la politique d’urbanisme de l’Etat au niveau régional ; notamment en
matière d’étude ; pour les problèmes dont l’impact dépasse le cadre départemental.
Les délégations régionales et à l’architecture et à l’environnement notamment dans le
cadre de régime des sites. Les directions régionales des affaires culturelles
interviennent dans le cadre du régime des monuments historiques.
G2 Les compétences des collectivités locales
a) Rôles des départements et des régions

1. Les régions ne disposent d’aucune compétence décisive en matière
d’urbanisme ; elles peuvent cependant demander à être associées à
l’élaboration des plans d’occupations des sols et des schémas (C urbain L122-
11 et L123-3). Elles sont en outre consultées sur la mise en place des schémas
directeurs dans les agglomérations de plus de 100000 hbts(L ins.122-11)sur le
contenu des schémas de mise en valeur de la mer ;et sur les prescriptions
particulières d’aménagement et d’urbanisme. Par ailleurs ; il est fréquent que
les régions allouent aux communes des aides financières par les acquisitions
foncières et leurs opérations d’aménagement.
2. Comme nous n’aurons pas des départements dans notre/nos pays nous
soustraire de son rôle.
Pouvoir communaux
1) Depuis la loi du 7 janvier 1983 ; indiscutablement ; les communes ont reçu la

responsabilité prépondérante de l’urbanisme. on aura amplement loisir dans
les développements ultérieurs de mesurer l’étendue actuelle de leurs pouvoirs
3
dont les principaux sont les suivants. C’est au commune qu’il appartient de
décider du contenu de la règlementation locale d’urbanisme spécialement des
plans d’occupation des sols qui en sont la pièce majeure/Les communes ont de
très larges pouvoirs d’intervention foncière ; dont elles modulent même le
moyen essentiel qui est le droit de présomption avec une grande liberté
lorsqu’elles sont dotées d’un plan d’occupation des sols. Sous la même
condition ; elles sont compétentes pour déclencher la plupart des opération
d’aménagement urbain ; et pour en déterminer le contenu et le mode de
réalisation. Lorsqu’elles ont un plan d’occupation des sols ; également ; elles
sont dans la plupart des cas ; compétentes pour délivrer les autorisations
d’utilisation du sol et notamment les permis de construire. Les agents qui
participent directement à l’exercice des compétences communales en matière
d’urbanisme ont toujours la qualité d’agent public.
2) Les principales limites de la maîtrise communales de l’urbanisme sont les
suivantes : tout d’abord les communes n’ont de pouvoirs importants en matière
d’intervention foncière ; d’opérations d’urbanisme et d’autorisation d’utilisation
des sols que si elles sont dotées de plans d’occupation des sols. Il est vrai qu’ils
n’appartiennent aujourd’hui qui à elles de s’en doter. Mais leur liberté à cet
égard n’est pas totale. Non seulement elles doivent respecter diverses normes
supérieures d’origine législatives ou réglementaire. Mais l’administration des à
laquelle elle est associée et sur laquelle elle possède des pouvoirs et contrôle
consistant.
En suite ; une même lorsqu’il y a un plan d’occupation des sols, la décentralisation
comporte un certain nombre de pouvoirs. L’Etat redevient en effet compétent soit par :
- L’entier pouvoir de décision ; soit par un pouvoir de codécision dans ce qui
concerne la protection du patrimoine – secteurs sauvegardés ; monument historiques,
sites, ainsi que lorsque sont en cause certaines opérations d’intérêts national ou les
projets immobiliers de personnes publiques autres que la commune concernée.
De manière générale, enfin ; il est clair que les moyens de communes ne sont pas
toujours au niveau des compétences qui leur sont reconnues par les textes. Beaucoup
de communes, petites et moyennes ; ne disposent ni des moyens par les financiers ;
ni du pouvoir d’expert, ni de la capacité d’information qui leur garantiraient une réelle
autonomie dans leurs décisions d’urbanisme, notamment la fabrication d’un plan
d’occupation des sols qui est une tâche techniquement délicate ; et peu de commune
disposent de services compétents pour s’en charger ; des petites communes à l’heure
actuelle ; s’en remettent donc pratiquement toutes aux services de l’Etat qui peuvent
être mis à leur disposition comme on l’a indiqué pour le travail d’élaboration de leurs
plan
Distinction du droit de l’urbanisme des autres
Chp1 la planification et la réglementation de l’urbanisme

I. Les règles générales
I I Le règlement général d’urbanisme (R.G.D)
I 2 Le plafond légal de densité ( P.L.D)
CHP2 LA RESTRUCTURATION DU SOL
2-1 Le lotissement
4
2-2 réserves foncières

2-3 le groupement parcellaire
2-4 le remembrement urbain
CHP3 L’URBANISME ET LES ATTEINTES DU DROIT DE PROPRIETE

3-1-1 l’expropriation pour cause d’utilité publique
3-1-2 condition de légalité de procédure

3-2 le droit de préemption
3-2-1les zones d’intervention foncière(ZIF)
3-2-2 les zone d’aménagement différées-ZAD)
3-2-3 les périmètres sensibles-PS)
3-3 Le droit de délaissement

3-4 le droit de rétrocession
3-5 le droit à des dommages intérêts
3-6 la résorption de l’habitat
CHP4 LES FORMALITE ADMINISTRATIVES RELATIVES A L’ACTE DE

CONSTRUIRE
1.1. Le certificat d’urbanisme (C U)
1.2. Le permis de construire
1.3. Le permis de démolir(PD)
CHP5LES OPERATIONS SPECIALES D’URBANISME

5-1 les zones d’aménagement concerté (Z A C)
5-2 le plan d’aménagement de zone (P A Z)
5-3 l’alignement
CHP6 LES OPERATIONS LIEES AU PATRIMOINES NATIONALE
6-1 les actions dans les centres villes et quartier existants

6-2 la sauvegarde et la restauration immobilière
6-3 la réhabilitation et modernisation des immeubles anciens
LE DROIT DE L’URBANISME
Introduction
L’urbanisme a d’abord une fonction de prévision.
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Il s’agit d’aménager la cité, d’établir les normes les plus appropriés pour son
évolution, son extension, de prévoir les remodelages nécessaires et les
besoins à satisfaire, etc. de transformer l’urbanisation subie en processus
volontaire en l’encadrant, l’orientant, le domestiquant. Le droit de l’urbanisme
remplit donc une fonction de prévision et introduit des éléments de planification.
Le droit de l’urbanisme est né pour assurer le développement harmonieux de
la cité
- D’une part, il tend à être plus seulement le droit l « urbain » pour devenir le droit
de l’ensemble des sols
- D’autre part, les impératifs qui sont désormais intégrés par le droit de
l’urbanisme sont de plus en plus nombreux et diversifiés, sécurité, densité des
constructions répartition des activités, faveurs économiques et sociaux, impact
fiscal, protection de la nature, du cadre de vie et de l’environnement, besoin de
logement…etc.
C’est en définitif le support des activités en cause : le sol
La mise en œuvre de ces directives repose sur deux éléments complémentaires
et d’ailleurs étroitement lié. La rareté de l’espace implique d’abord que les
usages qui peuvent être fait soient strictement réglementés et même que
certaines utilisations soient, au moins localement interdites.
Le premier problème que s’efforce de résoudre le droit de l’urbanisme est donc
celui de la gestion des sols. La réglementation édictée et les terrains rendus
disponibles restent à les utiliser conformément à ce qui a été prévu.
Le second problème que s’efforce de résoudre le droit de l’urbanisme est celui
de l’utilisation des sols.
La gestion des sols se traduit donc par un double phénomène :
- D’une part la réglementation de l’utilisation des sols essentiellement,
mais pas exclusivement, par la planification urbaine/
- D’autre part, l’action foncière de protection ou d’intervention sur le
marché qui joue principalement sur la disponibilité des sols
DEFINITION
Constituant une branche nouvelle de droit administratif, le droit de l’urbanisme se
définit comme ensemble des règles qui limitent les droits de propriétés.
OBJECTde l’évolution récente IFS

L’urbanisme a pour objet l’aménagement de l’espace et fonction d’adapter cet espace
aux exigences sociales qui s’y expriment. C’est précisément là qu’il rencontre le droit,
au cœur même des rapports sociaux qu’il régit. Ainsi l’objectif du droit de l’urbanisme
est d’organiser rationnellement le développement des villes, l’habitat, protégé les
exploitations agricoles oud étendre l’environnement (littoral, espaces boisés,
montagne etc.…)
Il pose des problèmes théoriques importants en même temps qu’il soulève des
difficultés pratiques.
Et c’est justement l’ensemble de ces problèmes d’urbanisme que l’élève, l’étudiant,
l’élu local ou l’administration doit connaître pour mieux appréhender cette matière
qu’est le droit de l’urbanisme (matière très importante et indispensable dans un cursus
du cycle d’urbanisme)
6
Il convient donc de décrire les mécanismes complexes des opérations d’urbanisme et

les autorisations administratives en se reportant au code de l’urbanisme au code de la
construction et de l’habitat et au recueil de textes législatifs (urbanismes, -habitat ;
1920-2006) aussi constituent les matières premières.
L’assimilation de ce cours permettra aux étudiants ou aux élèves de bien suivre l’atelier
intitulé : Urbanisme opérationnel.
Distinction du droit de l’urbanisme, du droit de la construction du droit de

l’aménagement du territoire, du droit de l’environnement
Le droit de l’urbanisme comme toute discipline juridique, soulève le problème liminaire

(qui est au début) de délimitation de son domaine
A. Il est nécessaire d’abord de différencier le droit de l’urbanisme de la
construction. Alors que le droit de l’urbanisme est une discipline de droit public
mettant le plus souvent en œuvre des mesures unilatérales (actes
réglementaires, autorisations individuelles) ; le droit de construction, lui prend
traditionnellement ses racines dans le droit civil et organise des relations de
droit privé qui peuvent être, par principe, des substitues d’autorisations ou de
réglementation d’urbanisme (exemple : dans le cas fréquents de divisions ou
de subdivisions du sol, en propriété ou en jouissance, la technique de la
propriété horizontale ne peut être utilisé comme substitut de l’autorisation de
lotir de l’autorisation de lotir ou du régime de modification des dossier de
lotissement
B. Par ailleurs ; certains aspects de l’évolution récente de la réglementation

d’urbanisme (prise en compte des études d’impact ; institution des plans
d’exposition aux risques naturels prévisibles, protection du littoral, de la
montagne…) peuvent conduire l’observateur à penser que droit de l’urbanisme
devient actuellement une forme de droit de l’environnement. En réalité ;
cependant ; le droit de l’environnement met en œuvre des procédés beaucoup
plus hétérogènes (mesures juridiques et techniques) pour protéger des
espaces mais aussi des espèces et lutter contre les nuisances (pollution)
C. Enfin ; si le droit de l’urbanisme prend en compte le développement Urbain et

la planification de l’espace ; notamment par les schémas directeurs et les
chartes intercommunales de développement et d’aménagement, cette
caractéristique ne doit pas entrainer une confusion avec le droit de
l’aménagement de territoire. Cette dernière discipline a un objet socio-
économique : assurer la meilleure implantation des individus et des activités sur
le territoire national par des mesures initiatives ou contractuelles alors que le
droit de l’urbanisme ; lui, réglemente les conditions d’occupation et d’utilisation
de l’espace.
Aperçu historique
A Avant le XXème siècle
Si l’urbanisme est une réalité de notre temps, les réflexions sur ce thème sont
fort anciennes. Platon, Aristote dans la Grecque antique, Vitruve à Rome,
7
Thomas More à la renaissance se sont notamment préoccupés des problèmes

d’organisation des cités notamment les tracés Orthogonaux des villes
hellénistiques, perspectives architecturale, alignement des voies transformation
de Paris par le baron Haussmann sous le 2 ème empire.
b) L’évolution du 20ème siècle :
La planification urbaine à proprement parler n’a commencé qu’après la

première guerre mondiale en 1924 on amorçait en œuvre d’un règlement
d’urbanisme par la loi du 19 juillet 1924.Il faut noter que vers cette époque
apparaît un mouvement urbanistique réclamant des constructions en
hauteur de l’espace. Ce mouvement qui a un manifeste (la charte d’Athènes,
1933), va inspirer la construction de certaines cités ; mais aussi l’urbanisme
vertical ; périphérique, de la plupart des grandes villes au 20ème siècle. La loi
d’orientation foncière de 30 décembre 1967 crée deux séries de documents
distincts et complémentaires ; d’une part les schémas d’aménagement et
d’urbanisme(SDAU), document prospectifs qui organisent la planification
urbaine à un horizon de 20 à 25 ans et d’autre part, les plans d’occupation
des sols(POS).
Les lois du 7 janvier 1983 et du 18 juillet 1985 n’ont pas remis en question
le dualisme intitulé par le législateur de 1967 entre schémas ; mais les SDAU
s’appellent dorénavant schémas directeurs.
Indépendamment de la mise en place des POS et des règles générales
d’urbanisme, l’évolution s’est caractérisée également par le développement
du droit de préemption reconnu aux personnes dans certaines zones : zones
à urbaniser en propriété (ZIF) ; zones d’aménagement différé (ZAD) ; zones
d’intervention foncière (ZIF) ; zone couverte par le droit de préemption
urbain (DPU)
8
9
Les règles générales de l’urbanisme

Les R G U s’appliquent seules là où n’existent pas de documents sociaux.
Le contenu :
a) Localisation et déserte des constructions
L’art : 111-5 du code de l’urbanisme, fixent les distances minimales qui
doivent séparer les constructions des voies de circulation.
Art :R-111.8 et 111-12 C urb indique le respect de la réglementation en
vigueur en matière d’alimentation en eau potable, d’assainissement,
d’évacuation, d’épuration et de rejet des eaux résiduaire industrielles.
Le permis de construire
b) Implantation et volume des constructions
R.111-16 et 19C urb régissent l’exposition des bâtiments, fixent les

distances à respecter entre eux, la distance et la hauteur à respecter
aussi bien par rapport aux voies publiques par rapport aux limites
parcellaires.
c) Aspects des constructions
1) Art :R 111-23C urb dispose que les murs séparatifs et les murs
aveugles doivent avoir « un aspect qui s’harmonise avec celui de la
façade » lorsqu’ils ne sont pas construits avec les mêmes matériaux.
2) R111-21 et 22C.urb indiquent que l’administration peut autoriser ou
refuser le permis de construction.
10
LE PLAFOND LEGAL DE DENSITE (PLD)

A- Définition – objectif
Intitulé par la loi du 31 décembre 1975, c’et la limite à l’exercice du droit de
construire au- delà de laquelle il y a obligation pour le constructeur de verser une
contribution à la collectivité.
C’est également pour lutter contre la spéculation foncière et contre là sur-
densité au centre des villes et dans le souci de procurer aux communes des
ressources qui leur permettraient de financer leur politique foncière.
Désormais, aux termes des articles L112-1 et suivant le C U l’exercice du droit de
construire au-delà d’une certaine limite « relève de la collectivité ». Cela signifie que,
pour toute partie de construction autorisée au-delà de cette limite, le constructeur doit
acquérir le droit de construire auprès de ladite collectivité (sauf cas particuliers,
concernant notamment la construction des bâtiments existants, pour sauvegarder les
droits acquis).
Le montant du versement ainsi exigé est égal à la valeur du terrain (déclarée par le
propriétaire) dont l’acquisition serait nécessaire pour supporter, la partie excédentaire
de la construction.
Les sommes ainsi recueillies sont affectées pour partie à la commune. Elles doivent
être utilisées notamment pour financer la constitution d’espaces verts publics et de
serves foncières.
En définitif, le PLD a un double objectif, à la fois d’urbanisme et financier.
 Limiter le droit de construire
 Procurer les ressources aux collectivités locales
1) La limite de droit de construire

L’institution du PLD a dissocié le droit de construire et le droit de propriété. Au- delà
d’une certaine densité (le calcul du PLD est égal à ou se définit par le rapport entre la
surface de plancher hors œuvre nette de la construire et la surface du terrain sur
laquelle elle est ou doit être implantée). (= surface de plancher hors œuvre nette), le
droit de construire n’appartient plus au propriétaire ; il doit le ré acheter à la collectivité.
C’est une taxe sur la construction.
Le PLD peut toujours être dépassé à condition de verser une taxe :
Le VDPLD (versement pour dépassement du PLD), ( #COS)
2) Procurer de ressources aux collectivités locales

Ces ressources doivent permettre de financer préemptions opérées dans les ZIF.
L’objectif primordial en la matière est le détail de calcul du PLD
𝑆𝑃𝐻𝑂𝑁
P.L Densité =
𝑆𝑇
 La surface de plancher hors œuvre, quelles sont les surfaces qui ne sont pas
calculées ? Quelles sont les surfaces déductibles ?
Ce sont :
11
 Combles et sous- sols non aménageables

 Balcons, loggias petite loge sans colonnes et surfaces non closes du RDC (des
toitures - terrasses
 Bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (les garages)
 La surface de terrain, comment agrandir la surface du terrain ? Problème des
Constructions déjà existantes.
La surface des bâtiments déjà existants n’est prise en compte dans la limite du
PLD.
Exemple : commune PLD = 1

- Si dens. Ancienne = 1, on le fera payer à partir de 2 c’est-à-dire 1+1
- Si dens. Ancienne = 0,5 ; on le fera payer à partir de 1
- Si la dens. Ancienne = 2, on le fera payer à partir de 2+1=3
B- Versement pour déplacement du PLD (VDPLD)

Tout déplacement du PLD entraine le paiement d’une taxe de sur densité.
Taxe= prix du terrain supplémentaire qui aurait été nécessaire pour respecter le PLD
Exemple : prix du terrain/ m2 P= 1500f / m2.
SPHON =1200m2 ; surface du terrain = 600m2, PLD =1
1200
Densité = 600
= 2 = 𝐷2
(PLD=1) nouvelle densité = 2 doublement de densité =600m2
Prix du m2= 1500frs
Le VDPLD= 600 x 1500frs = 900 000frs
Incidence non négligeable
Sont assujettis à ce payement tous les constructeurs publics ou privés (sauf dans le cadre de
certaines opérations d’urbanisme type ZAC)
Le constructeur doit déclarer la valeur du terrain au moment de la demande du permis de
construire, en cas de contestation de l’administration le prix est fixé par le juge d’expropriation.
C- Les bénéfices du VDPLD

Le VDPLD est versé aux communes pour les ¾ et au FECL (Fonds d’Equipement des
Collectivités Locales) au ¼.
Au-delà du double du PLD la totalité du VDPLD est versée au FECL.
L’utilisation du VDPLD est prévue :
- Soit pour l’exercice du droit de préemption (ZAD et ZIF).
- Soit pour réaliser des opérations d’aménagement, des espaces verts, des équipements
publics et des logements sociaux
D- Les modalités du versement de VDPLD

En 3 fractions égales : 1/3 à la délivrance du permis et 1/3 les 2 années suivantes (art. L 332-
2) du C. urb
Le second sur la valeur des terrains n’interrompt pas les versements
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LE SCHEMA DIRECTEUR
Les schémas directeurs sont les orientations fondamentales de l’aménagement des
territoires intéressés (L-122-1 C. urb)
1) L’objet du SD :
Le SD poursuit 3 objectifs qui constituent des orientations fondamentales
d’aménagement du territoire :
- Contrôle de l’extension urbaine
- Maintien et création d’activités
- Conservation du milieu naturel
Le SD prend en compte les intérêts communs de plusieurs communes. Il va fixer des
perspectives d’évolution d’une région. Le SD préfigure les autres documents
d’urbanisme (notamment le plan d’occupation des sols (P.O.S)).
On trouve 2 indications essentielles dans le SD :
 Destination générale des sols
 Nature et tracé des grands équipements d’infrastructure
Le SD peut être complété par des schémas de secteur (ce n’est pas une obligation)
Ce sont des documents prospectifs qui couvrent des territoires vastes, qui sont mis en
œuvre par le long terme.
2) Elaboration du SD
a) Réglementation centralisée
Procédure conduite par les services de l’Etat en concentration avec les collectivités
locales.
5 étapes dans la procédure :
1- L’initiative : appartient soit au préfet, soit au préfet de région
2- Elaboration du projet technique ; projet instruit par les services de l’Etat (DDE),
(DGHU)
3- Examen d’une commission mixte paritaire (membres nommés par le préfet,
représentants de l’Etat, représentant des collectivités locales et représentant
d’organismes professionnels), rôle consultatif de la commission
4- Construction pour avis des conseils municipaux
5- Approbation soit par arrêté préfectoral, soit par arrêté ministériel (pour villes
importantes) soit par décret en conseil d’Etat si avis défavorable des
communes.
Dès l’approbation le SD devenait exécutoire (pas d’enquête publique). La révision du
schéma se fait dans les mêmes conditions que l’élaboration.
b) Règlementation décentralisée
La nouvelle loi prévoit 2 cas :
1er cas : le SD est décidé par les collectivités locales. Dans ce cas la procédure se
déroule en 9 étapes :
13
1) Détermination du périmètre par arrêté préfectoral sur proposition des 2/3 des
communes représentants la moitié de la population. Si le projet est intéressé
par plusieurs départements, un arrêté conjoint des préfets désigne celui chargé
de suivre la procédure.
2) Désignation de l’organe chargé de l’approbation. 3 possibilités : un syndicat de
communes existant- un établissement public existant intercommunal – un
syndicat intercommunal d’étude et de programmation.
3) Détermination de la liste des collectivités associées à l’élaboration. Cette liste
comprend l’Etat, et éventuellement régions, départements publics, etc.
4) Collecte des informations se fait par des services de l’Etat (DDE), (DGHU)
5) Consultation des conseils municipaux, du ou des préfets, des organismes
associés, de tout organisme compétent en matière de construction,
d’aménagement ou d’urbanisme (facultatif). A cette occasion le préfet rappelle
les projets d’intérêt général qui devront être pris en compte par le SD.
6) Adoption par délibération de l’organisme chargé de l’élaboration.
7) Mis à disposition du public. Le projet peut être consulter par à la mairie pendant
un mois (ce n’est pas une enquête)
8) Approbation. Le SD sera approuvé par délibération chargé de son élaboration
9) Exécution.
Principe : l’approbation rend le schéma exécutoire applicable 60 jours après sa

transmission au préfet et aux communes sauf dans deux cas :
1er cas : le préfet (dans ce délai de 60 jours) ou les élus de la commission de
conciliation notifie à l’organisme chargé de l’élaboration des modifications demandées
par une commune. Pour quels motifs la commune peut- elle demander notification ?
1er motif : risque de nuisance grave
ème
2 motif : contrainte financière excessive. Pour que cette notification de
modification soit valable il faut que dans les 15 jours suivants la transmission du SD
par l’organe chargé de son élaboration, le conseil municipal ait pris une délibération
motivée ? Si l’organe chargé de l’élaboration refuse la modification dans un délai de 6
mois (après les 60 jours), commune peut se retirer du périmètre du SD (le SD lui
devient inapplicable).
2ème cas : le préfet notifie à l’organe chargé de l’élaboration une demande motivée
de modification. Les motifs sont : soit le schéma est contraire à des lois
d’aménagement et d’urbanisme ; soit le SD compromet la mise en œuvre de projet
d’intérêt général de l’Etat, de la région ou d’un département. Dans ce cas, l’organisme
chargé de l’élaboration dispose d’un délai de 6 mois pour modifier le SD, s’il refuse les
modifications sont approuvées (= imposées) par le préfet.
2ème cas : le SD ainsi élaboré à l’initiative de l’Etat, cette situation joue dans deux cas :
 L’organisme a refusé de modifier le SD. Le préfet impose modification et c’est
tout.
 Prévu par l’article L 122-4 : du C. urb une loi d’aménagement et d’urbanisme
rend nécessaire l’élaboration d’un SD. Si un SD n’a pas été approuvé à
l’initiative des communes dans un délai de 2 ans, c’est le préfet qui va
l’approuver (= imposer). Dans ce cas, c’est l’ancienne procédure du SD qui sera
appliquée.
3) Contenu du SD
Il y a deux catégories de documents :
- Le rapport du SD
14
- Analyse de la situation existante

- Explication du parti d’aménagement retenu
- Principales phases de réalisation
- Conditions de protection de l’environnement
- Justification de la compatibilité avec les lois d’aménagement d’urbanisme
- Les documents graphiques au 1/50.000 :
Doivent faire apparaître 3 orientations principales
- Répartition de l’espace en zones (destination des zones, zone d’extension
d’agglomération, secteurs de restructuration ou de rénovation, espace à
protéger).
- Emplacement des services (localisations des principales activités, des
équipements publics, réseaux d’eau d’assainissement)
- Mécanisme général des communications
- Le SD peut être complété par des schémas de vecteur (facultatif).
Pour chaque document graphique, on a 3 planches : une donne l’état actuel, une
donne l’état terminale ; une donne l’état à l’issue de la fin de la première phase (10
ans 15 ans) c’est dans la 1ère tranche qu’on fait les équipements lourds).
4) Les effets du SD
 Vis – à- vis de l’administration : tous les documents d’aménagement doivent
être compatibles avec le SD l’art. R122-20 du C. urb ne vise pas le permis de
construire,
 Vis – à –vis des particuliers : on peut faire deux 2 observations : les particuliers
peuvent se prévaloir des dispositions du SD contre l’administration, par contre
le SD reste inopposable au tiers (particulier) sauf s’il a la qualification d’une DAN
(Directive d’Aménagement National) approuvée par décret. Les seules
hypothèses d’opposabilité directe concernant les autorisations de construire sur
les espaces boisés classés.
5) Les schémas directeurs

- Les SD fixent les orientations fondamentales de l’aménagement des territoires
intéressés, (L. 122- 1) C. urb compte tenu de l’équilibre qu’il convient de
préserver entre l’extension urbaine, l’exercice des activités agricoles, des autres
activités économiques et la préservation des sites naturels.
- Ils prennent en compte les programmes de l’Etat ainsi que ceux des collectivités
locales et des établissements et services publics, ils les orientent et les
harmonisent pour l’organisation de l’espace.
- Ils déterminent la destination générale des sols, et, en tant que besoin, la nature
et le tracé des grands équipements d’infrastructure, en particulier de transport,
la localisation des services et activités les plus importants ainsi, que les zones
préférentielles d’extension et de rénovation
- Pour leur exécution, ils peuvent être complétés en certaines de leurs parties par
des schémas de secteur qui en détaillent et en précisent le contenu.
Les schémas de secteur sont donc des documents d’exécution des schémas
directeurs mais ils produisent les mêmes effets qu’eux.
6) La nature juridique des schémas directeurs.

- Les schémas directeurs ont été présentés comme n’étant pas opposables aux
particuliers en raison de leur nature d’actes prévisionnels.
- Les SD au contraire sont des actes administratifs
15
- La règle d’urbanisme exécutoire n’apparaît qu’avec le plan d’occupation des

sols.
- Les SD ne sont pas règlementaires. Ce sont des actes prospectifs.
- Les actes prospectifs sont des actes qui ne sont pas immédiatement
exécutoires, au moins pour les administrés, et qui remplissent une fonction
prévisionnelle.
Ils fixent des objectifs à atteindre et non des règles en indiquant de façon plus ou moins
précise et plus impérative le délai de leur réalisation. Ils déterminent bien plus des
résultats recherchés à long terme que les moyens nécessaires à mettre en œuvre pour
y parvenir.
16
LE P.O.S
2-1) Objet et champ d’application
L’art. 123-1 indique que le P.O.S définit les règles générales et les servitudes,
d’utilisation des sols qui peuvent comporter notamment l’interdiction de construire.
Le P.O. S fixe la constructibilité des sols (ne pas confondre avec la construction). On
distingue 2 catégories de règles
1) Les règles obligatoires : il en a 2

 Le P. O.S délimite les zones d’urbanisation (zones U) en fonction de 3
critères
- Valeur agronomique des sols
- Les équipements spéciaux importants
- L’usage principal ou des activités dominantes
(fondamental)
 Règlement de droit de construire
2) Les règles facultatives (elles sont au nombre de 08)
a) Aspects extérieur des constructions, aménagement des terrains et leurs
abords
b) Le COS (Coefficient d’Occupation des Sols)
c) Délimitation des zones de construction sur place ou d’aménagement de
bâtiments existants avec densités anciennes.
d) Tracé et caractéristique des voies de circulation (plan d’alignement)
e) Délimitation des quartiers, des rues, des sites à protéger ou à mettre en
valeur.
f) Réserves foncières
g) Location des zones inconstructibles dans les zones Urbaines
h) Délimitation des secteurs dans lesquels la délivrance d’un permis de
construire est subordonnée à une démolition préalable.
2-2) Elaboration du POS

a) Ancienne réglementation (on distingue 3 étapes essentielles)
1) Préparation (en 5 actes)
 Prescription par arrêté préfectoral
 Instruction par la D.D.E (D.G.U.H)
 Construction d’un groupe de travail qui donnait simplement un
avis
 Consultation des services publics non représentés par le
groupe de travail
 Avis du conseil municipal (consultatif)
2) Publication : Le POS est publié par arrêté préfectoral ou ministériel (villes de
plus de 5000 habitants). Les effets de la publication entraînent que le POS
rendu public est opposable au particulier.
3) Approbation (en 3 actes)
- Enquête publique
- Consultation du conseil municipal
- Approbation proprement dite par arrêté préfectoral ou par décret en
conseil d’état en cas d’avis défavorable du commissaire enquêteur pour les
communes de plus de 5000 habitants, par arrêté conjoint du ministre de
17
l’urbanisme et du ministre de l’intérieur dans les autres cas (villes de moins de

5000 hbts avec avis défavorable)
Observation : le POS rendu public mais non approuvé dans les 3 ans cesse
d’être opposable au particulier.
b) La nouvelle réglementation
Elle impose 2 principes :
1- Le POS est élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de la commune.
2- La procédure est conduite sous l’autorité du maire ou du président d’un
établissement public. On observe 4 étapes : préparation, publication,
approbation, exécution
ère
1 étape : la préparation : (se fait en 8 actes successifs)
1) La prescription (décision d’élaborer un POS) par délibération du conseil
municipal, cette délibération fixe les conditions d’association des collectivités
publiques autres que l’état
2) La transmission de la libération au préfet produit 2 effets :
- Dans les 3 mois le préfet précise les prescriptions nationales à retenir, les
servitudes d’utilité publique et projet d’intérêt général, et toutes les informations
qu’il juge utiles.
- Le préfet fait connaître les services de l’Etat qui seront associés à l’évaporation.
3) La consultation est facultative par le maire ; consultation des organismes
compétentes en matière d’aménagement d’urbanisme ou de construction
4) La notification de la décision d’élaboration au président du conseil général, au
président du conseil régional, aux présidents des organismes professionnels
qui fait connaître dans les 3 mois s’ils veulent être associés à l’élaboration.
Notification également aux maires des communes limitrophes qui font connaître
dans les 2 mois s’ils veulent être consultés.
5) Le projet de POS est arrêté par délimitation du conseil municipal
6) La consultation des personnes publiques associées
7) La communication du préfet au maire
8) La communication du projet aux associons agrées qui en font la demande.
2ème étape : la publication

Le projet est rendu public par arrêté qui comporte en annexe les avis des personnes
associées ou consultées et qui est affiché en mairie et dans 2 journaux. La publication
ne rend pas le POS opposable au particulier
3ème étape : l’approbation (se fait en 4 points)
- Enquête publique
- Consultation de l’Etat et des autorités associées.
- Approbation par délibération du conseil municipal
- Affichage et publication dans 2 journaux
La publication et l’approbation peuvent ne concerner qu’une partie du territoire couvert
par le POS
4ème étape : l’exécution (la loi prévoit 2 cas)
- Si la commune est ouverte par un SD approuvé : le POS est opposable
(exécutoire) dès l’approbation par le conseil municipal sous réserve que dans
les 15 jours de sa transmission au préfet celui- ci ne le défère pas au tribunal
administratif.
- Si la commune n’est pas couverte par un SD approuvé : le POS devient
exécutoire 1 mois après sa transmission au préfet sauf si dans le délai le préfet
18
demande des modifications. Ces modifications peuvent être demandées dans

3 cas :
 Si les dispositions sont illégales,
 Si les dispositions sont insuffisantes pour la maîtrise de l’urbanisation future,
 S’il y a incompatibilité avec les règles d’affection des sols des communes
voisines.
2-3) La révision du POS
 La procédure de révision est conduite dans les mêmes formes que l’élaboration
du POS
 La procédure de modification est une procédure allégée. Cette procédure de
modification se fait en 3 étapes :
 Par délibération en conseil municipal
 Par enquête publique
 Par délibération approuvant la modification
Cette procédure simplifiée est soumise à 3 conditions :
- La modification ne porte pas atteinte à l’économie générale du POS (ne
bouleverse pas le POS)
- La modification ne doit pas porter atteinte aux espaces boisés classés.
- La modification ne doit pas avoir de conséquences graves provoquant des
risques de nuisance.
2-4) La mise à jour du POS

Elle est faite par arrêté municipal, elle peut être faite d’office par le préfet en cas de
carence du mairie 3 mois après une mise en demeure.
2-5) Le dossier du POS (on distingue 4 catégories de documents)

(A) Le rapport de présentation – (document fondamental). Le contenu est précisé
par art. R123-17 : - 6 orientations fondamentales
1) Les perspectives d’évolution de la commune
2) L’analyse de l’état initial du site et de l’environnement et incidence de la mise
en œuvre du POS
3) Perspective d’évolution des parties urbanisées
4) Compatibilité avec les lois d’aménagement et d’urbanisme et respect des
projets d’intérêt général
5) Prise en charge des orientations de la charte intercommunale et du SD
6) Superficie des zones U et des espaces boisés.
(B) Documents graphiques
Pour les zones U les plans sont au 1/2000 ; ZN au 1/5000. Ces plans doivent avoir un
caractère synthétique.
(C) Règlements
3 catégories de règles :
- Règles obligatoires : affectation des sols selon l’usage principal, implantation
des constructions
- Règles facultatives ; accès et desserte, VRD, surface des terrains emprise au
sol, aspect extérieur des constructions ; aires de jeu, de stationnement, E vert,
le COS, cas de démolition interdite ou règlementée
- Règles complémentaires : cas de transfert de COS
19
(D) Les annexes : il en a 5

 Liste des emplacements réservés
 Liste des opérateurs déclarées d’utilité publique
 Eléments relatifs aux réseaux d’eau, assainissement élimination des déchets
 Servitudes d’utilités publique (bois et forêts soumis au régime forestier)
 Les DAN
L’art. L 126- 1 dit qu’il n’y a plus qu’une seule catégorie d’annexe : les servitudes
d’utilité publique affectant l’utilisation du sol, seules les servitudes annexées au POS
sont opposables. Le préfet peut annexer d’office certains documents au POS.
2-6) Le contenu du POS (il existe 3 catégories de règles)

1) D’affectation
2) D’utilisation
3) De densité
1- Règle d’affectation
Le zonage, déterminée à partir de l’usage dominant ou de l’activité dominante. On
distingue 2 catégories de zones :
- Zones Urbaines (ZU) : ce sont celles dans lesquelles la capacité des
équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d’admettre
immédiatement des constructions
Exemple : UA pavillon ; UH collectif
- Zones Naturelles (ZN) : dans ces zones, les équipements publics sont
insuffisants ou inconstructibles pour d’autres modifications. 4 catégories de
zones N
Zone Na : Zone d’urbanisation future (destinée à devenir U)
Zone Nb : zone partiellement urbanisée dans lesquelles il est inopportun
ou dangereux de poursuivre la construction
Zone Nc ; zone naturelle ; zone à protéger pour les richesses
agronomiques ou naturelles (zone agricole la plupart des temps)
Zone Nd : zone à protéger soit en raison des risques de nuisances soit
en raison de la qualité des sites paysages.
D’autres zones se superposent : les espaces boisés classés. Figure sur le POS le
tracé caractéristique des voies de communication.
Les emplacements réservés (non obligatoire).
2- Règles d’utilisation
- Accès, surfaces, équipements, dimensions, (concernant les terrains).
- Concernant les constructions elle-même implantation par rapport aux voies, par
rapport aux limités séparatives de propriété.
- Emprise au sol
- Hauteur des constructions
- Aspect extérieur de constructions.
- Concernant les espaces verts, et les aires de stationnements (règle de
superstructure)
3- Règles de densité : densité maximale de construction
Le COS ne peut pas être dépassé.
20
Le COS = nb de m2 de planche hors œuvre (surf. Nette) susceptible d’être construite

par le m2 de terrain.
𝑆𝑃𝐻𝑂𝑁
COS= 𝑆𝑇 SPHON = 750m2
750
ST = 100 → COS = 0.75 1000
La surface du terrain peut être agrandie des cessions gratuites ou des espaces
expropriés en cas d’une réserve foncière (la réserve foncière garde le COS de la zone)
La surface de plancher hors œuvre nette peut être diminuée en excluant les espaces
utilitaires des immeubles collectifs, les emplacements réservés au stationnement des
véhicules (parking seulement), les sous- sols et les combles non aménageables –si la
hauteur < 1m 80.
2-7) Dérogation au COS (si cette dérogation est prévue dans le POS le cas
prévu par la loi
er
a) 1 cas prévu par art. L123-19 à 3 conditions :
 Dans des zones délimitées par le POS
 Dans le but de renforcer la capacité des équipements collectifs ou
par des motifs d’architecture ou d’urbanisme.
 Paiement d’une taxe sur densité
Pour la taxe supplémentaire même calcul que le cas PLD
b) Prévu par l’article l’art. L 123.1.5 dispositions concernant le maintien de la
densité ancienne. Immeuble démolition, reconstruction. Cette possibilité est
soumise à des conditions motif d’architecture et d’urbanisme dans des zones
prévues par le POS.
c) Prévu par l’art.123.22 : transfert de COS. Conditions valables dans toutes les
zones U motif d’architecture et d’urbanisme, il faut qu’il y ait une sous-utilisation
du COS sur les terrains voisins du terrain à bâtir (se fait moyennant finances).
Conséquences : sur les terrains qui ont transféré une partie de leur COS pèse une
servitude de minoration de densité. Le transfert nécessite le consentement de
l’administration et l’acte notarié.
d) Prévu par l’art. 123.2 : transfert de COS élargi à une zone.
Conditions :
o But de protection des sites et paysages
o Ces zones doivent être définies par la loi
o Zone est délimitée par arrêté préfectoral après avis de la commission
départementale d’urbanisme (ou ministériel).
Conséquences : les terrains ayant transféré leur COS
La SPHON est égale à la surface brute après déduction des combles et sous-sols non
aménageables, des balcons, surfaces non closes, espaces de stationnement. Si le
terrain est déjà construit la surface des bâtiments existants est pris en compte pour le
calcul de densité.
Les COS peuvent être :
- Soit unique - habitat
- Soit alternatif- bureaux
- Soit différencié – commerces.
2-8) Dépassement et transfert du COS
1- Dépassement
- Le COS fixe en principe la limite maximale de la SPHON constructible, mais il
est prévu que cette limite puisse être sous certaines conditions, et moyennant
le plus souvent contrepartie financière.
21
- Le règlement du POS peut prévoir ce dépassement mais pour des motifs

limitativement énumérés : raisons d’architecture et d’urbanisme, renforcement
de la capacité des équipements collectifs, meilleurs protection de certaines
zones naturelles.
- Le constructeur bénéficiaire visera la participation pour sur densité « égale à la
valeur de la surface supplémentaire de terrain qui aurait été nécessaire pour
l’édification de la construction si le COS avait été respecté (art. L 123).
3- Le transfert du COS
En zone urbaine : la participation pour sur densité est le transfert de COS c’est –à –
dire l’achat par un propriétaire des droits de construire conférés par le COS à un autre
terrain que le sien. Le constructeur a le choix entre le paiement de la participation ou
cet « achat » de la densité. C’est un transfert « privé ». Critiqué comme susceptible de
favoriser des transactions de droits de construire fictifs le transfert est soumis à des
conditions strictes.
- Prévision par le COS
- Accord du conseil
- Impossibilité de dépasser le PLD.
Le transfert suppose la conclusion d’un accord – entre les- propriétaires concernés,
une délibération municipale et acte notarié.
En zone naturelle, le transfert peut intervenir en vue de favoriser le regroupement des
constructions et de protéger la qualité des paysages lorsque l’habitat L.123.2 limite à
des secteurs de zone ND spécialement délimités par POS.
- La possibilité de dépasser le COS conduit parfois les acteurs du POS à faire
des COS faibles dans le but de faire une partie des équipements publics par
une participation exigée des constructeurs obligés de demander des
dépassements.
22
23
a- Le groupement parcellaire et le remembrement urbain permettant d’adopter

certaines parcelles à la construction
1) Le regroupement parcellaire
Objectif : réunir plusieurs parcelles appartenant à différents propriétaires pour en faire

une seule qui sera transférée à un tiers.
 Les propriétaires font former un AFU (Association Foncière Urbaine) ; celle-ci
est dite libre si tous les propriétaires sont unanimes, autorisée par le préfet si
elle est demandée par les 3 /4 des propriétaires représentant la superficie du
sol.
 L’A F U détermine les bâtiments ou les ouvrages à démolir ainsi que les droits
de chaque propriétaire leur indemnisation se fait à l’amiable ou en cas de
désaccord recours au juge d’expropriation.
 L’A F U organise le transfert à un tiers Celui-ci s’effectue par arrêté préfectoral
valant procès-verbal du groupement parcellaire (publié à la conservation des
hypothèses, cette publication éteint toutes les servitudes, tous droits d’usages,
tous les droits réels grevant le sol).
2) Le remembrement urbain
Art L322. Et suivants

But : redistribution crée une A F U 3 possibilités :
 Libre si accord des propriétaires
 Autorisé (3/4 voir précédent)
 Créer d’office par le préfet lorsque la distribution des parcelles compromet
l’application des règles d’urbanisme ou pour réaliser les ouvrages publics.
Procédure :
Les biens à l’intérieur du périmètre de remembrement sont transférés à A F Chaque
propriétaire reçoit une créance calculée en points.
Cette distribution se fait à l’amiable ou par le juge d’expropriation.
 L’A F U établit le plan de remembrement et des travaux connexes qui est soumis
à l’avis du préfet.
Ensuite, les lots constitués sont transférés aux anciens propriétaires en fonction des
points de remembrement urbain. Cet arrêté est publié dans la publication des
hypothèses qui éteint tous les droits réels et tous les droits d’usages.
b- Etude du lotissement
Remarque : le lotissement est une opération d’urbanisme. C’est donc une

opération publique dotée d’un règlement d’urbanisme. La volonté de lotir n’est
pas prise en considération (opération objective).
Définition : constitue un lotissement, toutes divisions d’une priorité foncière en vue de
l’implantation de bâtiments, qui a pour objet ou qui sur une période de moins de 10ans
a pour effet de porter à plus de 2 le nombre de terrains issus de ladite propriété.
A- Conditions de lotissement : art R 315-1

Le lotissement est division en lots de propriétés foncières par ventes ou locations en
vue de la création d’habitation, jardins ou établissements publics et industriels.
24
4 conditions cumulativement réunies :

1) Propriété foncière
2) Division
3) Apparition de plusieurs lots
4) Implantation de bâtiments
 Propriété foncière : l’opération doit porter sur un ensemble immobilier d’un seul
tenant appartenant au même propriétaire. La qualité du propriétaire est
différente.
 Division : peut se faire en propriétaire ou en jouissance. Les détachements de
plus de 10 ans ne sont pas comptés.
 Formation de plusieurs lots (au moins 3) : certains lots ne sont pas pris en
considération ; les terrains non bâtis et non destinés à l’implantation de
bâtiments
 Les terrains supportant des bâtiments achevés depuis plus
de 10 ans et non destinés à être démolis.
 Les terrains détachés d’une priorité et rattaché à une
priorité contigüe
 Les lots expropriés réservés, ainsi que les rapports aux
cessions gratuites à une collectivité publique
Remarque : lorsque la division résulte d’un partage ou d’une dévotion partage, le UB
est porté à 5 ans.
 Implantation de bâtiments
Remarque : le lotisseur divise les terrains, les viabilises, le vends, c’est aux nouveaux
propriétaires de demander le permis de construire. Le promoteur divise les terrains,
construit et vend, c’est une autre procédure (différend).
Divisions sans lotissements art 315-2 (c’est-à-dire exceptions incompatibles avec
lotissement :
 Le remembrement
 Les divisions effectuées à l’intérieur des ZRU (zone de réhabilitation urbaine)
 Les ZAC
 Les zones de résorption d’habitant insalubre.
 Les zones de restaurations immobilières
 Les divisions d’immeubles déjà construis
 Les divisions faites par un propriétaire au profit de personnes qui ont déjà
obtenu un permis de construire sur une partie de la propriété. L’art. 315-54
prévoit la possibilité de lotier avec un permis de construire.
La procédure d’autorisation de lotissement : dans les communes dotées d’un POS,
elle se déroule en 3 étapes :
- Demande
- Instruction
- Décision
 Demande : elle est effectuée par le propriétaire ou son mandataire ou justifiant

d’un titre l’habitat à lotir. Cette demande précise.
 Identité et adresse du demandeur
 Situation et superficie du terrain
 Urbanisation maximum de lots
 Surface plancher et maximale SPHO (surface plancher hors
œuvre prend en compte les murs).
25
 Précise l’identité du propriétaire s’il n’est pas demandeur

La demande est suivie d’un dossier reflétant les intentions d’aménagement. S’il n’est
pas compétent, il garde un exemplaire et envoie les autres dans les 8 jours. Une
décharge est remise au pétitionnaire, celle-ci courir le délai d’instruction.
Instruction – dossiers avec 3 catégories de pièces :
1- Catégorie obligatoire
 Une note de justification, note d’opportunité
 Un plan de situation qui fixe les liaisons avec l’agglomération et les équipements
collectifs existants
 Plan de composition d’ensemble du projet (fixe le parti d’urbanisme ou
d’aménagement
 Plan de l’état actuel du terrain et de ses abords.
2- Pièces complémentaires
 Programme et plan de travaux
 Condition d’exécution des travaux
 Engagement du lotisseur d’achever les travaux
 Constitution d’une association syndicale des acquéreurs, avec réduction des
statuts et engagement de procédure à la première à la première réunion.
 Il faut également lorsque l’opération est située en dehors d’un POS, prévoir pour
la construction d’un SPHO > à 3000m2 une étude d’étude.
3- Pièces facultatives :
Il faut un projet de règlement, lorsque le lotissement se fait dans une commune non
doté dotée d’un POS (permet un gain de temps) :
 Cahier des décharges : c’est un document contractuel privé. Il possède deux
fonctions : il règlemente les relations entre lotisseur et il possède les relations
entre co lotis
 Instruction de procédure (cf permis de construire)
Ce délai d’instruction part de la décharge remise au pétitionnaire. Il est de 3 mois si le
projet prévoit moins de 5 lots, il est de 5 mois dans les autres cas. Il est majoré de 2
mois lorsqu’une enquête publique est ordonnée. Ce délai est de 7 mois si l’avis d’une
commission nationale est nécessaire.
 Décision
La forme : c’est un arrêté, en cas de rejet elle doit être motivée, cette décision publiée
à la conservation des hypothèques. La décision est caduque si les travaux ne sont pas
achevés avant 2 ans (prorogation d’une année). Ceci explique les opérations par
plusieurs tranches.
Le contenu :
- L’autorisation est de droit
- L’autorisation est conditionnelle (avec réserves ou prescriptions spéciales).
- Le refus : l’art R315-28 prévoit 2 cas
Si le projet est prévu dans une commune dotée d’un POD (non conforme au POS)
Si le projet est prévu dans une commune non dotée d’u POS (no suivi du règlement
d’urbanisme ou si le lotissement est de nature à compromettre les conditions d’un
développement équilibré de la commune).
- Sursis à statuer : l’administration suspend sa décision dans un délai de 2 ans
Remarque : est –ce que le silence de l’administration vaut accord tacite ?
L’art R315-21 indique que si l’administration ne répond pas dans un délai de 3 mois
ou, plus, le silence vaut autorisation. Dans ce cas le demandeur doit saisir une nouvelle
26
fois le préfet ou le maire et si celui-ci ne répond pas dans un délai d’un mois, le silence
deviendra autorisation.
Note : en pratique inapplicable car le lotisseur ne pourra pas commercialiser ses lots.
& Les effets du lotissement posent des problèmes commerciaux. Quand le
lotisseur va- t-il pouvoir commercialiser ses lots ?
& Avant d’arrêté d’autorisation de lotir : interdiction formelle de toute session de
lotir sous quelque forme que ce soit.
Art. L 326-2 pu nit de peines d’amendes voire prison en cas de récidive. Aucune
publicité n’est autorisée.
- Après l’autorisation de lotir (et avant les travaux d’aménagement) 3 types de
cession autorisée :
 La promesse de vente
 La vente avant travaux de finition (R 315-33)
A 3 conditions : le lotisseur doit justifier que la pose des bordures de trottoirs ou
de plantations ou de revêtements définitifs sur les voies risquerait d’être endommagée
à l’occasion des constructions sur les lots.
 Doit justifier d’une garantie d’achèvement des travaux.
 La vente doit être autoriser par l’autorité qui délivre l’autorisation de lotir (soit la
maire, soit le préfet)
 La vente avant tous travaux doit être autorisée par l’administration, le lotisseur
doit justifier d’une garantie d’achèvement.
2 conditions :
 Respect du règlement du lotissement
 Délivrance d’un certificat administratif
B- Les réserves foncières
C’est la technique visant à atteindre 2 objectifs :
- Prévoir des emplacements pour des équipements publics
- Lutter contre la spéculation foncière
1- Art/ 123-1 du code de l’urbanisme
2- Art. 221-1 du code POS
Permet à l’Etat de réserver des terrains pour l’exécution des agglomérations,
aménagements des espaces entourant des agglomérations, création de villes
nouvelles et de stations de sport, divers.
3- Art 111-11 pour les constructions susceptibles de permettre l’exécution des
travaux publics :
- Pour satisfaire satisfaction d’intérêt public maritime, touristique ou balnéaire.
BUTS DES RESERVES FONCIERES :
Art L 123-1 (dans le cadre de POS) détermine 4 buts :
1) Création des voies
2) Réalisation d’ouvrages publics réalisés par une personne publique.
3) Installations d’intérêt général, notion définie à partir de 3 critères :
 L’installation doit avoir fonction collective
 La procédure d’expropriation doit être possible (cf légalité procédure) et
 Le bénéficiaire de cette réserve doit avoir la capacité d’exproprier (Etat,
collectivité locale ou établissement public.)
Les effets de la réserve foncière :
Préciser par l’art. R123-22 qui précise :
27
 Les emplacements réservés reçoivent le COS de la zone à l’intérieur de

laquelle ils sont situés
 Si l’immeuble est bâti tous les travaux relevant du permis de construire sont
interdis, sauf ceux qui bénéficient d’un permis de construire à caractère
précaire (art L423-1)
 Si l’immeuble n’est pas bâti, interdiction de toute construction (quelle qu’en
soit l’usage)
Fin de la réserve foncière

Art L 123-9 C. urb : le propriétaire du terrain réservé peut à compter du jour où le POS
est rendu public exiger de la collectivité publique bénéficiaire l’achat de son terrain
dans un délai de 2 ans à compter de sa demande.
L’administration dispose d’un an (après les 2 ans pour répondre. En cas de désaccord,
le prix du terrain est fixé par le juge de l’expropriation. En cas de refus la réserve
tombe.
28
29
L’URBANISME ET LES ATTEINTES AU

DROIT DE PROPRIETE
A- L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE

L’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit de cette procédure peut être
utilisée :
- Soit par construction d’ensemble immobiliers ou la réalisation de lotissement à
usage d’habitation
- Soit pour la réalisation de zones affectées à l’habitation ou d’autres activités
prévues par des plans d’aménagement ex ZAC publique.
1) Conditions de l’égalité de la procédure d’expropriation

a) La compétence
 Qui peut prendre l’initiative d’exproprier :

L’Etat, les collectivités territoriales (communes et départements). C’était une notion
relativement étroite. Le conseil d’Etat a indiqué due les établissements publics peuvent
être également expropriants (ex : chambre de commerce, Air Afrique, Université)
 Qui peut être bénéficiaire de l’expropriation :
Tous les expropriants, là aussi le Conseil de l’Etat décide que tous les organismes
publics ou privés poursuivant une mission de service public peuvent être
bénéficiaires.
 Qui est complet pour poursuivre la procédure ?
L’utilité publique (proc d’exp est déclarée par le décret en conseil d’Etat. Si au vue des
avis émis, les conclusions du commissaire enquêteur sont favorables, l’unité publique
peut être déclarée par arrêté ministériel ou par arrêté préfectoral (dans la pratique c’est
très souvent le préfet qui déclare l’unité publique, c’est-à-dire poursuit, engage la
procédure).
b) La notion d’utilité publique

Elle est difficile à apprécier. C’est une notion jurisprudentielle. Une opération peut être
déclarée d’utilité publique si les atteintes à la propriété privée, le inconvénients d’ordre
sociale et le coût ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente.
2) Le déroulement de la procédure d’expropriation

La procédure se déroule en 2 phases indépendantes :
- La phase administrative : placée sous le contrôle du juge administratif. Elle a
objets :
1er objet : déclarer d’utilité publique l’opération
2ème objet : déclarer cessibles les immeubles à exproprier
- La phase judiciaire : elle est placée sous le contrôle du juge d’expropriation,
cette phase a 2 objets :
1er objet : prononcer le transfert de la propriété d’un patrimoine privé dans le domaine public
2nd objet : déterminer les indemnités allouées au propriété exproprié.
Ces deux phases sont indépendantes.
30
PHASE ADMINISTRATIVE (SOUS LE CONTROLE DU JUGE ADMINISTRATIF)

2 phases
(1) (2)
Utilité publique Cessibilité
- Avant-projet - Arrêté préfectoral d’ouverture
- Arrêté préfectoral d’ouverture d’enquête parcellaire
d’enquête préalable- le contenu : - Le contenu : il rappelle l’objet de
fixe les conditions de déroulement l’enquête qui est de connaître les
de l’enquête préalable, l’objet de propriétaires expropriés et les
l’opération, désigne le commissaire parcelles à exproprier. Il désigne le
enquêteur. Cet arrêté ne fait l’objet commissaire enquête. Il est notifié
que d’une publicité collective dans (lettre avec AR) à chaque
le journal des arrêtés préfectoraux propriétaire
(recueil des actes administratifs du - Déroulement de l’enquête
département). Cet acte n’est pas parcellaire :
susceptible de recours - Lieu : à la mairie
- Le déroulement de l’enquête - Date : libre
- Lieu – soit à la préfecture, - Durée : entre 15 et 30 jours
- Soit à la préfecture soit à la mairie - Dossier : comporte 2 documents :
- Durée : 15 jours minimum et ne fixe - Un état parcellaire (= liste des
pas de maximum propriétaires),
- Date : elle est libre - Un plan parcellaire au 1/500
- Dossier d’enquête : 3 catégories de reflétant l’emprise
documents : - 1 notice explicative, - Les observations se font par écrit
plans, état du coût des dépenses sur un registre d’enquête ou par oral
- Les observations du public auprès du CE- rapport du
- Observations orales auprès du commissaire enquêteur n’est qu’une
commissaire enquêteur synthèse des observations qu’il a
- Rapport du commissaire enquêteur, reçues (pas d’avis)
il faut être compétent et ne pas - Pas de consultations
avoir d’intérêt à l’opération (ni à - Arrêté préfectoral de cessibilité. La
l’exproprié, ni à l’expropriation) loi n’impose aucune forme de
Dans son rapport, le CE donne un avis publicité.
libre. Si l’avis est défavorable l’utilité Conclusion : la possibilité de procédure
publique doit être prononcée par décret en simplifiée : si l’expropriant connaît tous les
conseil des Ministres (elle complique et propriétaires, il leur notifie l’arrêté
peut être arrangée ou modifiée). préfectoral d’ouverture enquête et le
- Consultation pour avis dossier d’enquête.
- L’acte déclaratif d’utilité publique se
fait par décret en conseil d’Etat ou
par arrêté préfectoral.
- Il fait l’objet d’une publicité collective
au recueil des actes administratifs
du département. Cette DUP est
valable pour 5 ans avec possibilité
de prorogation pendant 5 ans
31
Deux observations sur l’ensemble :

- La loi ouvre la possibilité de procédures conjointes (petites opérations)
- Quelle est la nécessité de la DUP ? Dans ce cas (DUP) l’administration est
exonérée des droits d’enregistrement (coût 20% moins cher)
Recours par voie d’exception d’illégalité.
C’est le recours qui permet de demander l’annulation d’un acte administratif

devenu définitif par la voie d’un recours formé contre un acte ultérieur mais qui trouve
sa base légale dans le premier acte.
Exemple : le Ministre de la jeunesse et Sports prend un arrêté interdisant de service
les boissons alcoolisées
L’arrêté de cessibilité trouve sa base légale dans la DUP (simple acte
d’application). On peut en atteignant l’arrêté de cessibilité ou d’ouverture d’enquête
parcellaire, demander l’annulation de la DUP.
32
PHASE JUDICIAIRE
(SANS CONTROLE DU JUGE DE L’EXPROPRIATION DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE)
2 PHASES
(1) (2)
Transfert de propriété Fixation des indemnités
Notification de l’article 10 du code de
Le dossier de la phase administrative est
l’expropriation : mise en demeure adressée à
transmis au juge de l’expropriation. l’exproprié de dénoncer ses ayants droit
L’arrêté de cessibilité doit avoir moins de 6 (exemple : locataire)
mois Notification des offres de l’expropriant. Ses offres
Si le dossier est légal, le juge prend une doivent être ventilés en deux catégories :
ordonnance d’expropriation (= acte de  Indemnité principale (= valeur
transfert de propriété) Vénale du bien)
Cette ordonnance est notifiée à chaque  Indemnité accessoire : il y a deux
propriétaire qui dispose d’un délai de quinze catégories :
jours pour se pour se pourvoir en cassation. Il y a le remploi (=pourcentage de la valeur vénale
L’ordonnance est suite publiée (s’il n’y a qui doit compenser les frais d’acquisition d’un
bien comparable) c’est une indemnité forfaitaire
pas de pourvoi de cassation) à la
(5 à 25%) et les autres indemnités accessoires
conservation des hypothèques (comme (exemple indemnité clôture pour dépréciation)
tous ces actes de transfert). Si le dossier Notification du mémoire en réponse à l’exproprié
est jugé vicié (défectueux), le juge va S’il y a désaccord, l’acte suivant :
prendre une ordonnance de rejet. C’est la saisine du juge par la partie plus diligente
(soit l’exproprié, soit l’expropriant)
Le juge prend une ordonnance de transport sur
les lieux notifiés par la partie la plus diligente
(transport du juge à telle date).
- Visite des lieux : le juge va sur place en
présence de l’expropriant et de l’exproprié)
- Audience (le procès)
- Lieu de l’audience : soit à la mairie,
- Soit au siège du tribunal
- Date : le jour de la visite des lieux
- Déroulement : trois parties interviennent :
l’expropriant, l’exproprié qui peut se défendre lui-
même ou se faire représenter par un avocat ou
un parent ou un allié jusqu’au 6ème degré. La 3ème
personne est le commissaire de gouvernement
(c’est le représentant du Directeur des services
fiscaux, c’est souvent un inspecteur des
domaines)
Le jugement indemnitaire ; doit ventiler les
indemnités, doit être motivé, doit être dans la
limite des moyens des parties. Ce jugement est
notifié par la partie la plus diligente à l’autre
En cas de désaccord, c’est l’appel.
Il doit être formé dans un délai de 15 jours à
compter de la notification. L’appel a un effet
dévolutif (on va juger outre l’affaire). L’appel n’est
pas suspensif
Si pas d’accord, c’est le pourvoir en cassation : il
ne peut être fondé que sur des problèmes de
droit, non suspensif. La cour d’appel de renvoi.
Si désaccord, il y a :
- Le paiement des indemnités ou
consignation à la CDC (en cas d’obstacle de
paiement
- Prise de possession du bien par l’expropriant
1 mois après le paiement ou la consignation
33
B- LE DROIT DE PREEMPTION
Définition : on peut dire que c’est une prérogative conférée à une publique lui
permettant de substituer à l’acquéreur à l’occasion d’une aliénation à titre onéreux d’un
bien.
Ce droit joue dans 3 hypothèses :
I- ZIF (zone d’intervention foncière)
II- ZAD (zone d’aménagement différé)
III- PRERIMETRE SENSIBLE
I- ZIF
a) L’institution d’une ZIF :
Joue dans deux cas :
1) Cas de création de ZI obligatoire
Les ZIF existent de droit dans la zone U des territoires des communes couvertes par
un POS. Le conseil municipal peut décider de réduire ou de supprimer la ZIF
2) Cas de création facultative
Sur proposition de la commune, le préfet peut décider de la création de ZIF dans les
zones urbaines d’une commune où un POS est en réparation. L’art. R 211-8 précise
que cet arrêté préfectoral doit être publié dans 2 journaux du département.
b) Exercice du droit de préemption
1- Les bénéficiaires sont les communes et les établissements publics de
regroupement de communes. Le bénéficiaire peut transférer, délégué son droit soit à
un OPHLM, soit à une SEM (soc d’économie mixte à un capital public majoritaire).
2- Mise en œuvre du droit de préemption.
Quels sont les biens, les aliénations possibles : peuvent être préemptés les immeubles
ou les droits sociaux donnant vocation à l’attribution d’un immeuble bâti ou non bâti
lorsqu’ils sont aliénés volontairement sous quelque forme que ce soit.
c) Conditions relatives à la nature du droit des biens
Terrain nu, immeuble bâti ou une fraction de cet immeuble ; par contre on ne peut
préempter les droits réels immobiliers (portent sur une chose en dépit du propriétaire,
ex : servitude de passage, servitude de clôture forcée, usufruit, hypothèque,
mitoyenneté) droits sociaux (droit de propriété, des parts) qui donnent droit à la
vocation de l’immeuble. L’art 211-4 prévoit des exceptions à propos des immeubles
bâtis ou non aux droits sociaux.
d) Les conséquences de l’exercice de droit de préemption

1) Pour l’administration : elle doit obligatoirement affecter le bien à une tâche
d’intérêt général.
2) Pour les tiers (les occupants, les locataires) : leur contrat d’occupation se trouve
résilier, ils ont droit à une indemnité d’éviction qui est déduite du prix à verser
au prioritaire.
II- Les ZAD
Création des ZAD art L 212

Instituées pour (art L 212-1) définition très large, la ZAD peut être utilisée pour la
maîtrise du développement urbain.
a) Conditions de formes : la ZAD peut être créer en deux temps
 On institue une pré – ZAD périmètre provisoire délimité par arrêté
préfectoral après avis défavorable de la commune. Le droit de
34
préemption peut s’exercer dès que l’arrêté est pris, la pré-ZAD est
caduque après 3 ans.
 Délimitation du périmètre définitif
Cette ZAD est créée par arrêté préfectoral si avis favorable de la

commune (ou par arrêté ministériel) si elle intéresse l’Etat) ou par décret
en conseil d’état en cas d’avis défavorable de la commune.
b) Mise en œuvre du droit de préemption
 Les bénéficiaires : l’Etat, les collectivités locales et les SEM ‘aménagement à
capital public majoritaire, les établissements publics, ainsi que le conservatoire
national de l’espace littoral es de rivages lacustres. C’est l’acte juridique qui
crée la ZAD qui désigne le bénéficiaire, l’art L 212-2 indique que l’Etat peut
toujours se substituer au bénéficiaire.
 La durée du droit de préemption est de 14 ans. Les propriétaires ont un droit de
rétrocession si le terrain est non utilisé.
c) Mécanisme du droit de préemption
 Dépôt d’une DIA par les propriétaires pour tous les projets d’aliénation à un titre
onéreux. L’administration a 2 mois pour faire connaître sa décision, 3 mois si
l’Etat se substitue.
 Les garanties des particuliers prévues par art. 212-3 le propriétaire peut
demander à l’expiration du délai de 1 ans à compter de la création de la ZAD
l’acquisition anticipée de son bien. Le bénéficiaire a 6 mois pour en faire
connaître sa réponse. En cas de silence ou refus la ZAD devient inopposable
au propriétaire.
 Pour les locataires : leur bail se trouve résilié avec indemnité au (déduction du
prix à verser au propriétaire).
III- PERIMETRE SENSIBLE

Art. 142 du code de l’urbanisme ont pour objet de protéger les terrains non bâtis
(protection de l’environnement)
a) Délimitation des zones de préemptions en 3 étapes :
1) Le décret détermine le département dans lequel peut être institué un (ou
plusieurs périmètres sensibles)
2) Un arrêté ministériel fixe le (ou les) périmètres sensibles
3) Un ou des arrêtés préfectoraux fixent les zones de préemptions de l’intérieur
des périmètres sensibles
b) Les biens susceptibles d’être préemptés.
Les immeubles non bâtis, le droit de préemption s’exerce à l’occasion de toute
aliénation à titre onéreux, (sauf pour les échanges d’immeubles ruraux (terrain))
c) Les titulaires du droit de préemption
C’est le département, mais en cas de refus de conséquence de l’espace littoral peut
se substituer lorsque le terrain est compris dans la zone incluse dans un canton côtier
au riveraine d’un plan d’eau d’une superficie > à 1000 ha. Si le conservatoire menace
la commune peut se substituer à lui.
d) Mise en œuvre du droit de préemption
35
C’est même technique que pour que les ZIF. Si au terme d’un délai de 10 ans les
terrains préemptés ne sont pas affectés à un espace vert ou boisé le propriétaire peut
demander la rétrocession.
IV- PROTECTION DES PROPRIETAIRES ET OCCUPANTS

a) Propriétaires
 Droit de délaissement
Le propriétaire propose au titulaire du droit de préemption l’acquisition de son bien
pour le prix qu’il demande, ou à défaut d’accord à celui fixé par le juge de
l’expropriation.
 Droit de rétrocession
Au cas où le préempté n’acquitte pas le prix dans un délai de 6 mois.
 Droit à des dommages et intérêts :
Si le titulaire de droit de préemption ne respecte ses obligations quant à l’utilisation du
bien préempté
b) Occupants
Peuvent déclarer à tout moment au titulaire du droit de préemption leur intention de
quitter les lieux et de résilier le bail.
c) La résorption de l’habitat insalubre
1) But : hygiène et sécurité
Elle vise à interdire l’habitat dans des conditions inacceptables. Elle porte sur un
groupe d’immeuble ou un immeuble public. C’est-à-dire une procédure d’expropriation
particulière, résorption de tout l’habitat insalubre.
2) Définition de l’habitat insalubre :
Sont insalubres tous les locaux ou installations impropres à une occupation dans les
conditions normales d’hygiène, de sécurité, de salubrité.
3) Différentes formes d’action
 Mettre fin à l’occupation des locaux impropres à l’habitation
 Fin au surpeuplement de certains locaux
 Remédier à l’insalubrité par des travaux d’habitabilité
 Procéder à la démolition des locaux
4) Mesure d’expropriation
Contre le bailleur que la loi estime responsable.
La procédure :
 Avis de département d’hygiène
 Si avis positif, le préfet est saisi et prend un arrêté notifié au propriété valant à
la foi DUP, et arrêté de cessibilité. Dans ce même acte sont indiqués le montant
de l’indemnité provisionnelle, la date de paiement, la date de prise de
possession (minimum 2 mois après l’arrêté).
Remarque : cette procédure peut être suspendue et même annulé si dans le délai
jusqu’au paiement, le propriétaire s’engage sur 2 points :
- Remédier l’insalubrité
- Reloger les occupants (toujours de ses frais)
Si cet engagement n’est pas suivi d’effets dans le délai d’un an qui peut proroger d’une
année, la procédure d’expropriation reprend son cours.
En résumé : l’expropriation pour cause d’utilité publique est une procédure ayant pour
objet de réaliser le transfert forcé de la propriété d’un bien ou d’un réel immobilier dans
un but d’utilité publique moyennant le paiement d’une juste et préalable indemnité. Il
ne peut être utilisé que pour la mise en œuvre d’une politique de l’habitat.
36
La ZIF couvre en principe toute la zone urbaine délimitée par un POS. Une différence
peut se remarquer entre ZAD et les ZIF.
Dans les ZAD le bénéficiaire de préemption est libre de revendre aux
aménageurs ou constructeurs le bien préempté. Dans les
Dans les ZIF, il n’en est pas de même, ce bien ne peut en principe faire
l’objet que de concession temporaire d’usage.
Bien préemptable : tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant
vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble bâti ou non bâti.
A l’exception des immeubles ou parts ou actions énumérées à l’art. L 213-1 du CU.
La procédure : une déclaration d’intention d’aliéné (D.I.A) est adressée par le
propriétaire à la mairie de la commune de la situation du bien, préalablement à
l’aliénation à peine de nullité de celles- ci, l’action en nullité se présente par 5 ans à
compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété (art. 213- 2 C.U).
Le titulaire du droit de préemption doit répondre dans le délai de 2 mois à
compter de la réception de la déclaration sinon son silence vaut renonciation.
S’il déclare préempter au prix indiqué dans la DIA, l’acquéreur est évincé, et le
prix doit être payé dans les 6 mois. S’il est contesté, à défaut d’accord amiable, fixé
par le juge de l’expropriation, mais un droit de renonciation aux deux parties. (Art. L
213-7 et L 213-8).
Au cas d’adjudication, si le titulaire décide de préempter, la préemption est faite
au prix de la dernière enchère ou de surenchère et le préempteur est substitué à
l’adjudication (art R 2132-14 et suivant.)
37
38
I- LE CERTIFICAT D’URBANISME.
C’est un document d’information
Article L 410-1 et suivants (R du C.U)
L 410-1 « a pour but de renseigner un propriétaire ou un constructeur sur les servitudes
légales grevant le sol. Renseigne sur la constructibilité du sol.
Qu’entend-on par servitudes légales ?
- Servitudes administratives au bénéfice de l’intérêt public (exemple ; servitude
non aedificandi, servitude d’alignement, servitude non altius tollendy)
- Servitudes de droit privé au bénéfice d’un fond d’une propriété au bénéfice
d’une autre propriété (exemple : droit de passage, servitude de tour d’échelle).
Depuis, le certificat est devenu un document officiel qui doit révéler toutes les
servitudes pouvant affecter un fond.
Toutefois le contenu du certificat d’urbanisme varie en fonction du motif de la
demande :
 Si demande faite pour connaître la constructibilité d’un sol. Dans ce cas la
réponse de l’administration en général ; elle s’applique à une catégorie de
terrain ;
 Si demande faite pour savoir si un terrain à bâtir peut supporter un projet de
construction déterminée. Dans ce cas la réponse doit être précise et équivaut à
un accord de principe sur le projet de construction.
Toutefois, le certificat d’urbanisme peut émettre des réserves invitant le pétitionnaire
à interroger d’autres administrations.
A- MODALITES DE DELIVRANCE DU CERTIFICAT D’URBANISME
1er point à porter

La demande doit être motivée. Elle précise l’identité du patrimoine, les
références cadastres de l’immeuble, notice descriptive sur le projet.
Cette demande est établie en 4 exemplaires adressés en Mairie. Le C.U doit être
délivrer dans les 2 mois à compter de la décharge (récépissé)
Le conseil d’Etat considère que ce délai est indicatif. Mais le défaut de délivrance ne
vaut pas certificat tacite.
B- LES EFFETS DU CERTIFICAT D’URBANISME.

1) Portée juridique du certificat d’urbanisme
L ’art. 410-1 dispose que si la demande de permis de construire est déposée dans le
délai de 1 an compter de la délivrance du C.U et si cette demande respecte les
dispositions du C.U. Ces dispositions ne peuvent être remises en cause (les
modifications d’urbanisme qui interviennent dans un délai 1 an à compter de la
délivrance du certificat d’urbanisme sont imposables au demandeur (c’est-à-dire) au
constructeur). Mais ça ne vaut pas permis de construire pour autant.
Certificat d’urbanisme après 1 an devient non créateur de droit, mais il n’est pas
caduc, il peut être pour autant.
Le conseil d’Etat introduit une dissociation entre constructibilité et construction.
2) Effets vis- à- vis de l’administration

Le conseil d’Etat a estimé que l’administration peut toujours retirer un certificat
d’urbanisme incomplet ou erroné. Mais si le retrait fait grief au demandeur, celui-ci peut
mettre en jeu la responsabilité de l’administration.
3) Effets vis –à vis du demandeur
39
Celui-ci doit dénoncer les servitudes du certificat d’urbanisme à ses ayant droits –
cause (exemple acquéreur). Cette responsabilité s’étend également au notaire à
l’occasion d’une transaction.
II- LES PERMIS DE CONSTRUIRE
Art L410 -1 du C U permet de contrôler avant qu’elle ne commence la conformité d’un
projet de construction avec :
- Les règles de construction
- Les règles d’urbanisme.
Le contrôle se fait à priori et non à posteriori.
Art L 421-1 du C. U : quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à
usage d’habitation ou même ne comportant pas de fondement doit au préalable
demander un permis de construire. Cette obligation s’impose au constructeur public
ou privé. Le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions
existantes lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, d’en modifier l’aspect
extérieur ou le volume ou de créer des niveaux supplémentaires.
COMMENTAIRES :
Constructeur : tous les constructeurs doivent demander au préalable un permis de

construire.
Seule exception lorsque la construction résulte d’une justice (exemple : juge qui
ordonne reconstruction) cas très rare.
Travaux : il y a deux types de travaux :
1) Pour les travaux nouveaux :
- Le permis de construire porte essentiellement sur des travaux de construction
de caractère immobilier ressortissant à l’activité de bâtiment (mobilier exemple :
caravane bateaux). Le permis de construction est exigé même si la construction ne
comporte pas de fondement.
- Il faut au maximum un scellement ou un soubassement à la construction.
Exemple : remblai de terre ne nécessite pas le permis de construire.
Définition : série de critère donnés par la cour d’appel.
3 critères cumulatifs :
- Dimension des bâtiments
- Matériaux employés
- Caractère temporaire ou non de la construction.
2) Travaux sur des constructions existantes

Dans le cas où le permis est nécessaire :
 Travaux qui changent la destination de la construction
 Modification de l’aspect extérieur ou du volume
 Modification qui crée des niveaux supplémentaires n’échappe aux permis de
construction de la distribution intérieure.
Autorisation de clôture Art L 441-1
Les exceptions : (pas de permis de construction)
 Les travaux de ravalement
 Travaux sur des édifices classés
 Travaux de faible importance dans les petites communes exécutées pour
compte d’un maître d’ouvrage
 Travaux de faible importance de nature particulière.
40
C- PROCEDURE DE LA DELIVRANCE DE PERMIS DE CONSTRUIRE.

3 étapes :
1- La demande est présentée : soit par le propriétaire du terrain ou par son
mandataire titulaire d’un pouvoir soit par une personne justifiant d’un titre l’habitant à
construire (ex : titulaire d’un bail à construction, titulaire de promesse de vente) pour
l’administration, ou retient donc la notion de propriétaire apparent, et sa qualité
s’apprécie le jour de la demande.
La demande doit être faite avant tous travaux sauf permis de régularisation.
Conditions d’obtention d’un permis de régularisation :
- Les travaux doivent être licites ou conformes à la régularisation en vigueur au
jour de la délivrance du permis.
- La régularisation ne doit pas comporter une dérogation/
Cette demande précise :
 L’identité du demandeur
 Situation est superficie du terrain
 L’identité du propriétaire s’il n’en n’est pas demandeur
 La nature des travaux
 La destination des constructions
 Densité (application de COS)
 Eléments pour le calcul des taxes dépassements, taxes d’équipement, le PLD
de COS).
En cas de transfert du permis (nouveau propriétaire), il faut une décision
administrative. Cette demande est complétée par un dossier. Ce dossier comporte au
maximum :
 1 plan de situation
 1 plan de masse des constructions
 1 plan de façade
Le projet doit être en principe établi par un mandataire sauf pour les constructions <
140𝑚² ou < 800𝑚²pour bâtiments à usage agricole.
Une publicité de cette demande doit être faite auprès des administrations intéressées.
Cette demande est posée en Mairie en 4 exemplaires (maximum) contre décharge
(récépissé).
Le Mairie donne un N° d’enregistrement. Dans les 15 jours, le Maire affiche un avis de
dépôt en Mairie.
S’il y a dépassement du PLD, ou si le Maire n’est pas compétent pour instruire et
délivrer le permis de le construire ; il garde 1 exemplaire et envoie 3 exemplaires au
préfet.
Si le Maire est compétent, 1 exemplaire est adressé au préfet dans 8 jours. Si le permis
est délivré au nom de l’Etat, 3 exemplaires sont transmis au préfet.
2- Instruction 3 étapes
Compétence : dans les communes dotées d’un POS approuvé, le permis est instruit
et délivré au nom de la commune, dans les autres communes ; il est instruit et délivré
au nom de l’Etat.
L’instruction : pour toutes les communes si le dossier est complet l’autorité
compétente fait connaître au demandeur dans les 15 jours par LR avec AR et N°
d’enregistrement et la date de la délivrance si aucune réponse n’est faite dans ce délai,
le demandeur peut requérir l’administration par LR avec AR plus copie au préfet.
41
Durée :la demande est ensuite soumise à l’avis des personnes publiques ou de
commissions intéressées. Le délai d’instruction est de 2 mois, au- delà à défaut de
réponse le permis est tacitement accordé. Ce délai peut être prorogé (Art R 421-18).
Cas particulier : communes dotées d’un POS approuvé. Dans ce cas, la demande
est instruite par le Maire au nom de la commune. Mais le Maire peut passer une
convention avec la DDE (cas fréquent) (Art L 421-2-6). Cette compétence du Maire
n’existe pas les opérations d’Etat.
Le Maire adresse un avis au préfet. Le Maire peut déléguer sa compétence soit
à un de ses Adjoints, soit au président d’établissement de coopération inter
communale.
 Communes non courtes par le 1 POS approuvé. La demande est instruite par
le DDE. Le Maire doit donner son avis si l’avis de la DDE est défavorable.
 L’avis de la DDE est transmis à l’autorité compétente pour délivrer le permis
3- La décision
Dispositions générales :
 La décision prise par arrêté.
Cette décision est motivée en cas de rejet, de sursis à restaurer à restaurer ou
prescription spéciales.
 La décision est notifiée au demandeur par LR avec si AR si elle est défavorable,
par pli ordinaire dans les autres cas.
Si aucune décision n’est prise à l’issue de délai d’instruction, le demandeur peut
demander une attestation, certifiant qu’aucune décision négative n’a été prise,
attestation qui doit être délivrée dans les 15 jours.
Décision propres aux communes dotées d’un POS approuvé
La décision est prise par le maire au nom de la commune. Là aussi, il engage sa
responsabilité sauf dans 12 cas :
1er cas : au bénéfice de l’Etat, de la Région, du département de leur EP ou
concessionnaire, un Etat étranger ou une organisation internationale.
2ème cas : à usage industriel, le commercial ou de bureaux avec une surface HO nette
> 2000𝑚²
3ème cas : pour des immeubles de grandes hauteur
4ème cas : lorsqu’une participation est imposée au constructeur en vue de la réalisation
de parcs publics de station etc.
5ème cas : en cas de dérogation ou d’adaptation mineure
- Configuration des parcelles particulières
- Caractères des lieux voisinant
6ème cas : lorsque le Maire et la DDE donnent des avis discordants
7ème cas : en cas de sursis à statuer le PC peut être délivré par le préfet.
8ème cas : pour les constructions avec exposées au bruit des aérodromes
9ème cas : construction avec changement de destination
10ème cas : lorsqu’il faut consulter une commission nationale
11ème cas ; dans le cas de construction en secteur sauvegardé
12ème cas : constructions à proximité des ouvrages militaires nécessitant l’avis du
Ministère de la Défense.
Dans tous ces cas, c’est le préfet qui est compétent mais le ministre peut
toujours évoquer dossier.
La décision est exécutoire de plein droit dès notification, le Conseil Municipal désigne
un autre de ses membres pour délivrer le permis.
Situation des communes non dotées d’un POS approuvé.
42
Décision prise par le Maire au nom de l’Etat, sauf dans les 12 cas que nous avons vu
précédemment. Sauf 3 cas
1- Instruction des travaux réalisés pour le compte de l’Etat, de la région, du
département de leurs concessionnaires ou EP ou Etat Etranger International
2- Ouvrages de production de transport, de distribution ou stockage d’énergie,
manières radioactives.
3- Ouvrages à l’intérieur d’intérêt national.
A propos du permis tacite :
Le conseil d’Etat estime que l’administration peut toujours retirer un permis
tacite (après le délai). Elle peut le retirer dans le délai de recours contentieux (2 mois)
ou tant que le juge saisi n’a pas statué.
D- CONTENU DE LA DECISION
- La délivrance
Le permis est caduc après 2 ans.
Tout acte matériel qui ne peut s’expliquer que par la mise en œuvre du permis.
Une prorogation peut être demandée 2 mois avant la fin de validité du permis.
La délivrance du permis nécessite une publicité par affichage en Mairie et sur
le terrain (faire courir le délai de recours). Art R421-42 et A 421-7
- Le refus :
Le refus doit être motivé (doit être fondé sur un texte)
- Le permis conditionnel (avec réserve)
Le conseil d’Etat a jugé que si les réserves sont trop importantes, le permis délivré est
considéré comme un nouveau permis sans faire courir un nouveau délai de validité (si
les réserves sont levées pas de prolongation de délai de validité).
- Le permis dérogatoire.
Les dérogations par anticipations ne sont plus possibles.
- Le sursis à statuer
Peut être opposé au pétitionnaire pendant 2 ans maximum. Motifs sursis à statuer :
 Si le projet est contraire au POS ou rend plus onéreux l’exécution du POS
prescrit.
 Si le projet est contraire ou rend plus onéreux un POS en cours de révision.
 Si le projet compromet l’exécution de travaux publics.
La décision est prise par le préfet ; si à la fin du délai (2 ans) aucune décision n’a été
prise l’autorisation est considérée comme accordée dans les formes où elle avait été
demandé. Ce sursis doit être motivé.
E- VERIFICATION DE LA CONFORMITES DES TRAVAUX
Se fait en 2 moments :
- Pendant les travaux art. L460-1 le Maire ou ses délégués ou certains
fonctionnaires ou agents commissionnaires peuvent à tout moment visiter les
constructions en cours, ce droit de visite se poursuit même 2 ans après
l’achèvement des travaux. Il est clair que tout obstacle à ce droit de visite est
sanctionné pénalement. Si des infractions sont constatées l’interruption des
travaux peut être prononcée par le tribunal correctionnel saisi par le Maire ou le
préfet (les associations d’utilité publique peuvent saisir le tribunal). Pendant la
procédure, le Maire peut prendre des mesures provisoires d’interruption.
- Contrôle de conformité à l’achèvement des travaux (art. 4602-1)
Le conducteur doit déposer dans les 30 jours à la Mairie une déclaration d’achèvement
des travaux, il sollicite une attestation, un certificat de conformité (délai de 30 jours non
sanctionné).
43
Des dispenses sont prévues à l’art. L 460-2et 3. Le certificat est délivré par la
DDE ou le Maire dans les 3 mois. En cas de silence, il peut saisir le Ministre de
l’Urbanisme.
Si 3 mois après la saisie du Ministre, il y a certificat tacite, le certificat tacite ne
peut être tiré après, dans les 3 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
Des tiers peuvent formuler un recours.
III- LE PERMIS DE DEMOLIR

Pour construire, il est souvent nécessaire de procéder à la démolition de constructions
qui encombrent le terrain. En ce cas, il est fréquent que le conducteur ne puisse se
borner à demander aussi le permis de construire, mais qu’il doit demander aussi le
^permis de démolir tel qu’il est aujourd’hui réglementé au code de l’urbanisme –art
4302-1 et suivant art R 430-1).
1) Champ d’application
Toute personne publique ou privé a l’obligation de demander un permis de démolir. La
démolition de certains immeubles d’abord suit un régime qui leur est propre
(immeubles classés ou situés dans des sites classés), mais surtout le permis le permis
de démolir n’st exigé que dans certaines communes, secteurs ou zones et dans ces
espaces, il existe des exemptions.
a) Détermination spatiale.
Elle est fonction de deux considérations :
 La situation (crise) du logement, dans ce cas le permis de démolir est exigé.
 La protection de l’esthétique ; le permis de démolir est exigé dans les secteurs
sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière, les zones de
visibilité des monuments historiques ; certaines zones délimitées soit par le
POS, soit à l’intérieur des périmètres sensibles ou des zones d’environnement
protégé, ainsi que pour la démolition d’immeubles inscrits sur l’inventaire
supplémentaire des monuments historiques (art L 430-1)
b) Exceptions
Elles sont nombreuses
Exemples : la démolition des immeubles menaçant ruine ou insalubres et celles qui
sont imposées soit en vertu d’une réglementation administrative, soit en application
d’une décision de justice définitive.
2) Procédure
Elle suit étroitement celle du permis de construire, mais il existe quelques différences :
 La consultation préalable de l’architecte des bâtiments est souvent et parfois
même le permis ne peut être délivré que sur son avis conforme (bâtiment situé
dans un secteur sauvegardé, aux bords d’un monument historique) (art R 430-
13).
 L’avis conforme du Ministre Chargé des Monuments ou du Ministre Chargé des
Sites est nécessaire dans les cas prévus à l’art R 430-2.
 Les pouvoirs de l’administration paraissent plus étendus qu’en matière de
permis de construire. Il n’est qu’un cas où le permis de démolir ne peut être
refusé, lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à la ruine de
l’immeuble ainsi que la construction à la place de l’immeuble, on a un
emplacement proche de celui-ci, de de logements destinés à reloger les
intéressés (art L 430-5).
 Le délai de validité du permis de démolir est plus long que celui du permis de
construire : 5 ans à compter de sa délivrance expresse ou tacite (art R 43020).
44
3) Sanctions
Elles consistent essentiellement à une amende civile de cent mille (100 000f) à vingt-
cinq millions (25 000 000 f CFA) (art 430-9).
Mais dans un cas particulier, celui de l’exécution de travaux pour effet de rendre
l’utilisation de locaux impossible ou dangereux (art L 430-2-ali.2) ; le juge doit ordonner
la remise en état et la réaffectation à l’usage antérieur.
45
46
LES ZAC (Zones d’Aménagements Concerté)

Art L R-311 (1 et suivant)
Définition
L 311-1 zone à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un
établissement public ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser
l’aménagement et l’équipement de terrain notamment ceux qui ont acquis par cette
collectivité publique ou qu’elle acquerra en vue de les céder ou de les concéder
ultérieurement à des opérateurs publics ou privés.
Champion d’application très large concerne aussi bien les terrains bâtis que les
non bâtir, concerne les bâtiments quels que soient leurs usages futurs (c’est une moule
juridique à l’intérieur de laquelle on peut mettre n’importe quoi, habitat, équipement…)
- Grande souplesse de la ZAC
- La ZAC a ses règles d’urbanisme consignées dans le PAZ (qui déroge au POS)
a) Réalisation de la ZAC en deux temps : création, aménagement
 La création
 Initiative de création
o Par une collectivité publique ou territoriale
o Par un établissement public d’aménagement
o Par un organisme semi- public
 La personne qui a pris l’initiative, adresse un dossier au préfet approuvé
par l’organe délibérant.
Les pièces du dossier de création : rapport de présentation (objet délimitation
géographique, mode de réalisation document d’urbanisme applicable).
 Série de plan :
o Le dossier est mis à la disposition du public par arrêté
préfectoral pendant 2 mois
o Le dossier est transmis à la commune pour avis (sauf si
c’est elle qui est a pris l’initiative)
o La décision est prise par le ministre de l’urbanisme ou le
préfet par délégation.
Sauf si ZAC créée à l’initiative de l’Etat
Si ZAC prévoyant la construction d’une surface de plancher Ho> 300 000m² de
vacances avec une surface > 30 000m² dans ces trois cas, il faut un décret.
Il faut également un décret en Conseil d’Etat si avis défavorable de la commune.
La décision est publiée.
L’aménagement
La loi prévoit plusieurs modes d’aménagement :
Æ Soit par la collectivité publique qui a pris l’initiative c’est les ZAC en régie.
Æ Soit par un établissement public de caractères industriel et commercial (EPIC)
ou une (SEM) société d’économie mixte à capital public majoritaire. Cette
délégation se fait sous régime de société d’économie de concession à laquelle
est annexé un cahier des charges.
Æ Soit par une personne morale publique ou privée. Cette délégation se fait par
voie de convention. La convention doit être approuvée par le préfet ou par le
ministre dans les autres cas. La convention doit préciser les engagements
financiers réciproques. Elle précise également les conditions d’intervention en
47
matière foncière. Elle précise enfin les travaux et l’échéancier de ces travaux.
Elle prévoit les conditions de non-paiement de la TLE (taxe locale
d’équipement) ou son remplacement par une taxe forfaitaire … Droit de
délaissement dans le cas des réserves foncières dans les ZAD, groupement
parcellaire.
b) Le régime juridique de la ZAC (dérogatoire)
Résulte du ZAC plans d’aménagement de la zone tenu dans la ZAC s’appliquent
quelques règles de droit commun : législation sur le permis de construire, sur le sursis
à statuer sur l’expropriation, sur le droit de l’urbanisme.
Le PAZ ; document d’urbanisme
- Traduit le parti d’urbanisme
- Cadre de négociations
- Fixé les règles de construction.
Elaboration du PAZ
Projet technique préparé par l’Etat (DDE) (DGUH)
Consultations : services locaux des ministères, chambres de commerce et
d’industrie et des métiers
Enquête publique
Avis du conseil municipal sauf si la commune a pris l’initiative en cas d’avis
favorable, le préfet peut faire application anticipée des dispositions du OAZ
Approbation par arrêté préfectoral ou décret en conseil d’Etat.
L’art R311-8 prévoit une procédure accélérée. La suppression ou la modification du
PAZ doit être soumise à l’appréciation du public sauf en cas de modifications mineures
(art R 311-32)
Le contenu de PAZ :
Le doit être conforme avec les orientations du SD. 3 documents :
1) Rapport de présentation : doit situer l’opération dans le développement
économique et démographique de la commune
- Indication des moyens de protection de l’environnement
- Préciser le programme des équipements publics
2) Document graphiques indiquant zone de construction, voies de communication
ouvrages publics, espaces boisés
3) Règlement du PAZ
 Règlement d’affectation de la zone
 Modalités d’utilisation du sol
 Activités prohibées ou règlementées
Il n’y a pas de règles de densité (déjà indiqué dans le dossier de création de la
ZAC)
Les effets de la ZAC
La ZAC produit des effets au regard de la réglementation de la TLE (effet essentiel de
la ZAC) substitution) au POS
c) Les opérations spéciales d’urbanisme (suite)
1) L’alignement :
Procédure de délimitation unilatérale administrative de la voirie terrestre décret de
1604 (l’acte juridique qui définit la propriété privée : opération de bornage)
En matière administrative, c’est l’alignement sur les propriétés privées.
 Procédure d’alignement
2 phases :
48
1) Elaboration d’un plan d’alignement

Document fixe : les frontières générales d’une voie. Le dossier est instruit par les
services de la DDE pour voies départementales ou nationales ou le service technique
pour voies communales comprend une notice explicative, un plan d’ouverture, un plan
de redressement de la voie.
- Dossier soumis à enquête publique
- Approbation du plan d’alignement par délibération du conseil municipal pour
voies communales, conseil général pour chemins départementaux, par arrêté
préfectoral pour voies départementales.
 Arrêté individuel d’alignement
L’administration n’est pas obligée d’effectuer les travaux de modification de la voie. Si
un propriétaire veut faire des travaux sur un immeuble frappé d’alignement, il doit
demander un arrêt individuel d’alignement. Il sera souvent demandé en même temps
que la demande de permis de construire, mais les procédures sont séparées.
Le maire est compétent pour délivrer l’arrêté pour voies communales. Le préfet
est compétent pour délivrer l’arrêté pour voies communales –normalement le permis
de construire vaut arrêté individuel d’alignement).
2) Effets du plan d’alignement
- Mise en œuvre du plan d’alignement
L’administration peut modifier les voies existantes, elle a un pouvoir discrétionnaire
d’appréciation
 Le rétrécissement d’une voie : les parties déclassées (sorties du
domaine publique) tombent dans le domaine privé de la collectivité
publique. En cas d’aliénation de ces délaissées, les propriétaires
riverains disposent d’un droit de préemption donc de priorité d’achat.
 En cas d’élargissement de la voie : les effets du plan d’alignement vont
varier suivant la nature des parcelles concernées par l’alignement. Si le
terrain non bâti et non clos de murs, sont automatiquement incorporés
dans le domaine public ; le plan d’alignement vaut transfert
indemnisation à l’amiable ou par le juge d’expropriation.
Si l’immeuble aligné est bâti ou terrain clos de murs, l’administration n’est pas tenue
de faire le transfert de propriété, toutefois pèse sur le bâti une servitude de reculement
qui interdit au propriétaire tous les travaux de surélévation ou de confort. Seul droit
d’entretien car à terme cet immeuble sera exproprié. C’est une procédure facile pour
l’administration.
- Les limitations du plan d’alignement
Jurisprudentielle, la procédure d’alignement ne peut pas être utilisée
 Pour l’ouverture de voies nouvelles
 Lorsque la procédure concerne un élargissement, un redressement ou un
rétrécissement modifiant l’accès de la voie
 Lorsqu’un élargissement de la voie est trop important grave (appréciation du
juge)
 Ne doit pas porter sur un seul côté de la voie
 L’alignement ne doit pas porter une atteinte trop grave aux immeubles riverains.
Cette procédure d’alignement est dissociée des plans d’urbanisme.
3) Les villes nouvelles
Régime de la création
Loi Boscher du 10 juillet 1970. Cette loi a été largement reformé par la Loi Rocard du
16 juillet 1983
49
- Périmètre d’urbanisation
- Gestion
- Equipement
a) Le périmètre d’urbanisation
La Loi de Boscher avait prévu un périmètre qui ne tenait pas en compte les limites
administratives des communes (ZAN= périmètre).
PERIMETRE ;
Communes touchées : intégrées entièrement dans le périmètre d’urbanisation
(touchées par le régime communautaire) ou soumises intégrées en partie (gestion de
droit commun ou ZAN). Ceci créait des problèmes énormes.
REVENDICATION DES COMMUNES ; DROIT AU RETRAIT DU PERIMETRE
La Loi de Rocard a posé par principe que les communes pouvaient se retirer des voies
nouvelles mais dans ce cas elles devaient abandonner la partie de leur territoire situé
en ZAN s’étend à des communes entières.
b) La gestion des voies nouvelles
La Loi Boscher avait prévu trois systèmes de gestion :
 L’ensemble urbain (fusion des communes)
 La communauté urbaine légalisation loi du 29 décembre 1966
 Le SCANN syndicat communautaire d’aménagement de l’agglomération
nouvelle dirigé par un conseil composé de représentants des communes.
La Loi Rocard a prévu 3 modes de gestion :
 L’agglomération urbaine unifiée (proche de l’ensemble urbain)
 CAN communauté d’agglomération nouvelle doit être dirigée par un conseil
composé d’élus au suffrage universel (aberrant – non adopté par les villes).
 SAN syndicat d’agglomération nouvelle fonctionne selon le système des
syndicats communaux.
c) Aménagement des villes nouvelles
La Loi de Boscher a confié l’aménagement à un EPA dirigé par un fonctionnaire
nommé par le 1er ministre supervisé par un conseil d’administration composé pour
moitié d’élus locaux et pour moitié de représentants des administrations locales.
La loi Rocard a donné une voix prépondérante aux élus locaux.
50
51
LES OPERATIONS LIEES AU PATRIMOINE NATION

Ces opérations sont essentiellement des actions menées dans les centres villes
et quartiers existants. Il s’agit de la protection des immeubles bâtis :
- Les monuments historiques
- La sauvegarde et la restauration immobilière
- La réhabilitation et modernisation des immeubles anciens.
1) La protection des monuments historiques

Cette protection concerne les immeubles dont la conservation présente du point de
vue de l’histoire vu de l’art un intérêt public sont classés comme monuments
historiques en totalité ou en partie (immeubles, édifices c’est-à-dire les immeubles
bâtis).
La protection peut apporter sur une partie de l’immeuble. Elle peut s’étendre
aux abords de l’immeuble (le juge administratif tranche la question si l’immeuble est
historique ou non)
On distingue 3 modes de protection :
a) L’expropriation (vue au chap 3)
b) Le classement
c) L’inscription
 Le classement résulte de l’inscription de l’immeuble par le Ministre de la Culture
et des Loisirs sur l’inventaire des édifices classés ceci après avis de la
commission supérieure des monuments historiques.
Ce classement intervient à l’amiable, il est prononcé par arrêté ministériel ; en cas de
désaccord, il est prononcé par le décret en Conseil d’Etat.
- Les effets du classement : en cas de vente, l’administration doit être avertie
dans les 15 jours.
- Tous les travaux effectués sur l’immeuble sont souvent à autorisation préalable
du Ministre qui en fait surveiller l’exécution (par un architecte des monuments
historiques). Une loi législative pèse une obligation d’entretien sur le
propriétaire. En cas de défaillance du propriétaire, l’administration peut se
substituer à lui ses frais.
Le propriétaire peut recevoir des subventions pour les travaux dans la limite de 50%.
 L’inscription : à l’inventaire supplémentaire prononcée par arrêté ministériel
après avis de la commission supérieure des monuments historiques notifié au
propriétaire (qu’il soit d’accord ou non).
 Les effets de l’inscription : information à l’administration dans les 15 jours en
cas de vente.
Les travaux sont soumis à une information préalable du Ministre 4 mois à l’avance.
Le propriétaire peut bénéficier de subventions dans la limite de 40% du prix des
travaux (pas d’obligation d’entretien).
2) La sauvegarde et la restauration immobilière

Cette procédure a deux objectifs :
- Sauvegarder les îlots présentant un intérêt local
- Restaurer, remettre en état, moderniser les immeubles conservés
 La création des zones de sauvegarde et de restauration
a) Création des secteurs de sauvegarde
52
Définition un secteur sauvegardé est une zone urbaine présentant un caractère

historique esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et
la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles.
 Création : l’initiative appartient soit à la commune, soit à la commission

nationale des secteurs sauvegardés. L’implantation et l’étendu du
secteur est décidé, par le conseil de municipale, soit par la
commission nationale.
 La décision de création est prise par arrêté conjoint du Ministère de l’urbanisme
et du Ministère de la Culture en cas de d’accord de la commune ; soit par décret
en conseil d’Etat en cas de désaccord de la commune (il n’y a pas d’enquête).
b) Création des zones de restauration
Définition : la restauration est l’ensemble des mesures qui visent, soit à restaurer
et à mettre en valeur des îlots opérationnels situés dans des secteurs sauvegardés ;
à remettre en état et à moderniser des immeubles situés à l’intérieur d’un périmètre
défini par la puissance publique.
Deux objectifs sont ainsi impartis à la restauration immobilière : la mise en valeur

des quartiers anciens et la mise aux normes d’habitabilité des logements.
Création : ces zones sont créées par arrêté préfectoral après enquête publique et
après avis favorable de la commune.
L’aménagement des zones de sauvegarde et de restauration immobilière
c) Les secteurs sauvegardés

Dans ces secteurs, les règles sont fixées par le PSMV (Plan de Sauvegarde et de
Mise en Valeur). Quelle est la définition du PSMV ? Il s’agit de tout groupement de
construction constituant une agglomération qui par son homogénéité comme par son
unité architecturale et esthétique, présente par elle-même un intérêt historique,
archéologique ou artistique.
Ce plan est élaboré par un architecte désigné par le maire, il est ensuite soumis
pour examen à la commission locale des secteurs sauvegardés. Il est communiqué à
sa demande au président de toute association agréée. La publication du plan est faite
par un arrêté préfectoral avec mention dans deux journaux du département et avis de
la commune (cette procédure reste une procédure d’Etat non décentralisé). Le plan
est approuvé après enquête publique, 2 ème avis du conseil ministériel et avis de
commission national des secteurs sauvegardés. Le PSMV se substitue au POS. Il
précise les servitudes qui pèsent sur la propriété privée ; limitations au droit de
propriété. Dès la publication du PSMV, tous les travaux, même ceux qui ne sont pas
soumis au permis de construire nécessitent une autorisation spatiale. L’architecte des
bâtiments doit être consulté pour les travaux.
d) La restauration
L’arrêté préfectoral institutif fixe les modalités d’exécution des travaux
Les occupants à usage d’habitation ou à autre usage.
e) Les occupants à usage d’habitation
53
Ils sont soumis à une règlementation, le droit au maintien dans les lieux. Pendant la
période des travaux si les locataires doivent quitter les lieux, le propriétaire doit les
reloger.
f) Les occupants à autre usage

Ils bénéficient des mêmes avantages sauf si leur activité est inconciliable avec la
nouvelle destination de la zone. En cas de non réintégration, ils sont indemnisés.
i) La réhabilitation et la modernisation des immeubles anciens.
On distingue deux types d’opérations :
- OPAH (Opérations programmées d’Amélioration de l’Habitat)
- Réhabilitation et modernisation des grands ensembles immobiliers.
g) Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH)
Définition : c’est un ensemble de mesures visant à remettre en état et à améliorer des

logements ainsi qu’à entreprendre toutes opérations d’accompagnement portant sur
la qualité de l’environnement.
Les OPAH peuvent être programmées par des communes dans les quartiers urbains
centraux. Les communes passent une convention avec l’Etat par le Ministère de
l’urbanisme dans les travaux d’amélioration portant sur les immeubles sont contrôlés
et subventionnés par l’ANAH (l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat).
h) Réhabilitation et modernisation des grands ensembles immobiliers
Il s’agit de créer un groupe interministériel HVS (Habitat et Vie Sociale). Ce groupe
peut être chargé d’une mission de coordination pour l’amélioration des logements et
des services collectifs. Ces opérations sont faites en concentration avec la population
54

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CERFER : DROIT DE L’URBANISME

Titre 1 : les cadres de l’intervention publique en droit d’Urbanisme

CHAPITRE 1 : LES CADRES ADMINISTRATIFS DE L’INTERVENTION

Section 1 : les Administrations Responsables de l’Urbanisme

Il y a vingt ans le Conseil d’Etat ; pouvait affirmer que l’urbanisme était un

Les Administrations Centrales

3) Les administrations décentralisées

G2 Les compétences des collectivités locales

a) Rôles des départements et des régions

1) Depuis la loi du 7 janvier 1983 ; indiscutablement ; les communes ont reçu la

Distinction du droit de l’urbanisme des autres

Chp1 la planification et la réglementation de l’urbanisme

CHP2 LA RESTRUCTURATION DU SOL

2-2 réserves foncières

CHP3 L’URBANISME ET LES ATTEINTES DU DROIT DE PROPRIETE

3-1-2 condition de légalité de procédure

3-3 Le droit de délaissement

CHP4 LES FORMALITE ADMINISTRATIVES RELATIVES A L’ACTE DE

CHP5LES OPERATIONS SPECIALES D’URBANISME

CHP6 LES OPERATIONS LIEES AU PATRIMOINES NATIONALE

6-1 les actions dans les centres villes et quartier existants

OBJECTde l’évolution récente IFS

Il convient donc de décrire les mécanismes complexes des opérations d’urbanisme et

Distinction du droit de l’urbanisme, du droit de la construction du droit de

Le droit de l’urbanisme comme toute discipline juridique, soulève le problème liminaire

B. Par ailleurs ; certains aspects de l’évolution récente de la réglementation

C. Enfin ; si le droit de l’urbanisme prend en compte le développement Urbain et

A Avant le XXème siècle

Thomas More à la renaissance se sont notamment préoccupés des problèmes

b) L’évolution du 20ème siècle :

La planification urbaine à proprement parler n’a commencé qu’après la

Les règles générales de l’urbanisme

R.111-16 et 19C urb régissent l’exposition des bâtiments, fixent les

c) Aspects des constructions

LE PLAFOND LEGAL DE DENSITE (PLD)

1) La limite de droit de construire

2) Procurer de ressources aux collectivités locales

 Combles et sous- sols non aménageables

Exemple : commune PLD = 1

B- Versement pour déplacement du PLD (VDPLD)

C- Les bénéfices du VDPLD

D- Les modalités du versement de VDPLD

Principe : l’approbation rend le schéma exécutoire applicable 60 jours après sa

- Analyse de la situation existante

5) Les schémas directeurs

6) La nature juridique des schémas directeurs.

- La règle d’urbanisme exécutoire n’apparaît qu’avec le plan d’occupation des

1) Les règles obligatoires : il en a 2

2-2) Elaboration du POS

l’urbanisme et du ministre de l’intérieur dans les autres cas (villes de moins de

2ème étape : la publication

demande des modifications. Ces modifications peuvent être demandées dans

2-3) La révision du POS

2-4) La mise à jour du POS

2-5) Le dossier du POS (on distingue 4 catégories de documents)

(D) Les annexes : il en a 5

2-6) Le contenu du POS (il existe 3 catégories de règles)

Le COS = nb de m2 de planche hors œuvre (surf. Nette) susceptible d’être construite

- Le règlement du POS peut prévoir ce dépassement mais pour des motifs

a- Le groupement parcellaire et le remembrement urbain permettant d’adopter

Objectif : réunir plusieurs parcelles appartenant à différents propriétaires pour en faire

Art L322. Et suivants

Remarque : le lotissement est une opération d’urbanisme. C’est donc une