Les instruments de la planification urbaine au Maroc et l’évolution de son

arsenal juridique
Nada ES-SALLAK, Architecte, Urbaniste, Professeur à l’École Nationale
d’Architecture de Fès

Résumé :

La volonté d’organiser l’espace urbain et de contrôler son évolution s’est

traduite par la mise en place de plusieurs textes juridiques depuis la période
coloniale, ce qui a rendu le domaine de l’urbanisme au Maroc très réglementé.
Néanmoins, la complexité prouvée de cet arsenal, de par la lourdeur et la
rigidité de ses procédures a poussé l’État central à introduire périodiquement
des mesures d’assouplissement.

Mots clés : planification, gestion, urbain, textes juridiques, procédures,

contraintes, etc.
The instruments of urban planning in Morocco and the evolution of its legal
arsenal

Abstract :

The desire to organize urban space and control its evolution has resulted in the
implementation of several legal texts since the colonial period, which has made
the field of urban planning in Morocco highly regulated. However, the proven
complexity of this arsenal, due to the cumbersome and rigorous procedures, has
prompted the central government to periodically introduce flexibility measures.
Keywords: planning, management, urban, legal texts, procedures, constraints, etc.

Introduction
Le dispositif juridique en matière d’urbanisme au Maroc a connu durant la
période post coloniale plusieurs réformes et changements qui visaient
essentiellement la maîtrise et la structuration du milieu urbain et l’amélioration de
sa gestion en termes d’outils et de comportement de l’administration chargée de
son application. Cette situation a fait que le domaine de l’urbanisme se trouve
actuellement largement réglementé. Cela étant, le processus et l’exercice de
planification et de la gestion urbaines, tels qu’ils sont adoptés par le système
administratif marocain, révèlent de nombreuses difficultés, d’ordre juridique (ex.
la rigidité des contenus des lois, ou le cas échéant, l’absence de textes),
technique (ex. la centralisation de l’approbation et la longueur des périodes de
validité des documents d’urbanisme et la multiplicité des intervenants sans une

119
répartition claire de leurs responsabilités) et financier (ex. la faiblesse des
financements octroyés).

Ces difficultés risquent de s’accentuer progressivement avec les changements

socio-économiques que connait le pays. A cet effet, au-delà de la planification
urbaine, d’autres pratiques urbaines que les acteurs publics décident
d’expérimenter, souvent contraints et dépassés par des enjeux politiques et
financiers, participent à produire de nouvelles formes et limites de la ville. Ces
pratiques risquent de provoquer également des transformations, voire, des
méfaits importants au niveau social (inadéquation avec les besoins de la
population), urbanistique (manque de cohérence, absence d’infrastructures) et
environnemental (destruction de zones arboricoles, agricoles, etc.). Force est de
constater, également, que le paysage actuel des villes marocaines continue à
relever la coexistence, d’un côté, de nouveaux quartiers modestement équipés, et
de l’autre côté, de l’habitat non réglementaire et des bidonvilles.

En réalité, comme la règle est par définition le fait d’assujettir strictement les
hommes et les activités à des règlements bien précis, on voulait introduire la
dérogation en urbanisme, comme étant l’exception apportée à la règle en la
matière, afin de former un dispositif souple et efficace de prise de décision en
termes de gestion urbaine où la règle et la non règle se complètent. Néanmoins,
le problème ne réside pas dans les procédures administratives de sa mise en
place de cette procédure dérogatoire, mais il est surtout présent dans les
modalités de son application, du fait qu’elle demeure une décision qui dépend
de l’avis d’un groupe restreint d’acteurs et qui n’est directement soumise à
aucune loi ; en faisant d’elle une mesure assez complexe de redistribution des
pouvoirs entre l’État central et les acteurs locaux, dans une transition de
l’urbanisme autoritaire à une gouvernance urbaine discrétionnaire, « une sorte
de théâtralité opaque, où se jouent à la fois des accords formels et des
arrangements parallèles»? (GAUDIN, 1999 : 38)

L’analyse du fondement et de l’évolution de la planification urbaine au Maroc

peut se faire à travers une lecture chronologique et évolutive de l’arsenal
juridique en matière d’urbanisme, ce qui permettra de mieux connaitre l’essence
de cette planification tel qu’elle est pratiquée aujourd’hui ; Ensuite, à travers une
analyse approfondie des différentes facettes de sa mise en œuvre et de ses
instruments.

120
 I. L’Analyse juridique de la planification urbaine au Maroc

1. Le recueil des principaux textes juridiques en matière d’urbanisme

1.1 La période coloniale

- De 1912 à 1946 :

A partir de 1912, le régime du protectorat français introduit au Maroc un

urbanisme fondé sur l’organisation et sur les normes. C’est ainsi que la
planification et la réglementation de la construction sont contraintes de
respecter les normes imposées. La première loi en matière d’urbanisme est
apparue au Maroc en 1914, en plaçant, à l’époque du protectorat, le Maroc
parmi les premiers et rares pays dotés d’un instrument législatif dans ce
domaine, précédant même l’Hexagone. Plus tard, d’autres textes ont été
introduits, dans l’objectif de cadrer et de réglementer ce domaine.
En effet, de 1914 jusqu’à 1946, le Maroc a vécu la première période coloniale,
marquée par les directives du résident général le maréchal Lyautey 1 et par les
orientations de l’architecte H. Prost. Cette période était porteuse d’une nouvelle
vision d’aménagement et de l’apparition de plusieurs textes juridiques,
notamment :
- La première loi en matière d’urbanisme au Maroc, le dahir du 20
Joumada I 1332 (16 avril 1914) relatif à l’urbanisme, traitant
alignements, plans d’aménagement et d’extension des villes, servitudes et
taxes de voirie ;
- Le dahir du 9 Chaoual 1332 (31 août 1914) sur l’expropriation pour
cause d’utilité publique et l’occupation temporaire ;
- La circulaire résidentielle du 3 Juillet 1916, portant règlement de voirie
type et précisant notamment la forme des dossiers en autorisation de
construire, les règles relatives à la structure du bâtiment, aux clôtures de
terrains et aux façades, aux dispositions intérieurs du logement et à
l’hygiène ;
- Le dahir du 25 Moharrem 1336 (10 Novembre 1917) sur les associations
syndicales de propriétaires urbains (B.O. 19 novembre 1917), relatif aux
associations syndicales de propriétaires urbains. Ce dahir a permis à
l'autorité municipale, au moyen du syndicat qui est présidé par elle,
d'associer les propriétaires urbains à la politique urbaine de
l'administration qui sera couverte par une commission syndicale des
propriétaires pour autoriser, rectifier et racheter les constructions;

1 Hubert Lyautey (présent au Maroc de 1907 à 1925) fut le premier résident général du protectorat français au Maroc de 1912
à 1925.

121
 - La loi du 27 janvier 1931, autorisant l’établissement de plans
d’aménagement pour les centres et les banlieues des villes. Cette loi
définit « le périmètre urbain »2 par l'établissement de plans
d'aménagement pour les centres et les banlieues des villes, ce qui a
permis à l’administration de contrôler les constructions isolées et les
groupes de constructions bâtis dans les environs des villes ;
- Le dahir du 20 Safar 1352 (14 juin 1933), relatif aux lotissements qui
seront, soumis à une autorisation administrative à l’intérieur du périmètre
des villes comme dans les banlieues et dans les zones rurales. Ce dahir
soumet les villes nouvellement créées à des normes inspirées de la
réglementation en vigueur en Europe ;
- Le dahir du 1er Rebia II 1357 (31 Mai 1938) sur les associations
syndicales de propriétaires de lotissements (B.O. 26 août 1938). Ce dahir
tend, d’une part, à régler des conditions dans lesquelles les lotissements
seront entretenus et à offrir aux intéressés la possibilité de constituer
volontairement des associations syndicales à cette fin ; et d’autre part, il
vise à fixer les conditions dans lesquelles pourront être redressés les
lotissements défectueux, conformément aux dispositions prévues au dahir
du 14 juin 1933. A cet effet, il a donné à l'Administration le pouvoir de
faire exécuter d'office tous travaux nécessaires pour assurer
l'assainissement et la viabilité des lotissements et a posé le principe
d'associations syndicales créées en vue de pourvoir, le cas échéant, à
l'exécution desdits travaux.
- Le dahir du 10 Joumada I 1357 (8 Juillet 1938) relatif à l'assainissement
des villes et des centres urbains (B.O. 15 juillet 1938). Ce texte rend
indispensable la destruction des quartiers insalubres et des "bidonvilles",
dépourvus de toute viabilité et, d'une façon générale, de tous
aménagements reconnus indispensables à l'hygiène. Il prévoit également
d'éviter la création de nouvelles agglomérations de ce type, d'empêcher
l'extension de celles déjà existantes et de réglementer la construction
ainsi que l'aménagement des groupes d'habitations en matériaux légers.

- De 1946 à 1953 :

En 1946, et avec l’arrivée de l’architecte et urbaniste Ecochard, suite à l’appel

du résident général Labonne, le Maroc va connaitre un tournant dans sa
politique urbaine, par la mise en place d’un dispositif juridique centré sur les
besoins locaux de la population. C’est ainsi qu’il y a eu la mise en place du :
- Dahir du 7 Kaada 1371 (30 juillet 1952) relatif à l’urbanisme (B.O. 26
septembre 1952). Ce texte constitue une actualisation du dahir de 1914,
en reprenant et en reformulant l’ensemble des règles posées depuis 40
2 Cette loi fixe le rayon du périmètre urbain à 5 kilomètres.

122
 ans de protectorat. Ce texte englobe les banlieues, les zones
périphériques, les centres délimités et les groupements d’urbanisme, afin
de maîtriser l’urbanisation spontanée.
- Dahir du 20 Moharrem 1373 (30 septembre 1953) relatif aux lotissements
et morcellements (BO 13 novembre 1953). Ce texte tend à prévenir
l’habitat clandestin, à définir juridiquement le lotissement et le
morcellement, à imposer le respect de cette réglementation pour les
promoteurs et à arrêter la spéculation anarchique ainsi que les opérations
de lotissements non autorisées, qui dans l’irrespect des règles et
documents d’urbanisme, risquaient durant cette période de détériorer les
terres agricoles.

1.2 Après l’Indépendance :

Après l’indépendance, l’État marocain, démuni en termes de capacités de

gestion, apparaissait convaincu du fonctionnement et des effets du modèle
colonial, en particulier, dans le domaine de l’urbanisme. Il reconduit à
l’identique son système de gestion urbaine et garde le personnel européen qui
travaillait avant dans ce domaine. En effet, ce modèle qui se veut prévisionnel
et structuré a fait preuve, après des années de mise en application, d’un
caractère excessivement normatif et peu évolutif sur le plan socio-économique.
Ce caractère est dû, en grande partie, à la complexité et à la lenteur de la
procédure d’élaboration des documents d’urbanisme et de leurs aspects très
juridiques et techniques. Il y a aussi le fait, toujours d’actualité, que ces
documents sont appliqués impérativement sur de longues durées, excédant
parfois les 10 ans et qu’ils proposent un champ réduit de solutions
d’accompagnement des changements futurs imprévus lors des études.
Toutefois, cet héritage était la première source d’inspiration du législateur
marocain lors de l’élaboration de nouveaux textes juridiques postérieurs. Il
s’agit principalement :

- Du dahir n° 1-60-063 du 30 Hija 1379 (25 juin 1960), relatif au

développement des agglomérations rurales (B.O. 8 juill. 1960). Ce texte est
le premier de son genre au Maroc qui s’applique à toutes les agglomérations
rurales, situées en dehors des communes urbaines et leurs zones
périphériques, des centres délimités et leurs zones périphériques, des
groupements d’urbanisme et des zones à vocation spécifique.
Il institue, d’une part, le plan de développement des agglomérations rurales
(article n°36), qui est à la fois un document graphique et juridique, rendant
obligatoire le permis de construire ou de lotir ; et d’autre part, les moyens de
contrôle de l’évolution de la construction dans ces petites agglomérations.
Ces dispositions visent, d’un côté, la création, l’organisation des noyaux

123
 attractifs ruraux et l’orientation de leurs extensions ; et d’un autre côté, le
contrôle de l’urbanisation de ces agglomérations rurales par l’instauration de
l’obligation des autorisations de construire et de lotir.

- Du dahir portant loi n° 1-84-17 du 21 Rebia II 1404 (25 Janvier 1984), relatif
au schéma directeur d'aménagement urbain du Grand Casablanca (B.O. 1er
février 1984) et du Dahir portant loi n° 1-84-188 du 13 Moharrem 1405 (9
Octobre 1984), relatif à l'Agence urbaine de Casablanca (B.O. 5 décembre
1984). L’apparition de ces textes vient suite aux mutations politiques et
organisationnelles qu’a connues le Maroc dans les années 1970 3. Cette
conjoncture avait poussé l’État à changer sa stratégique dans le domaine de
l’urbanisme et de l’habitat et à faire appel au secteur privé dans la production
et la réalisation des programmes de logements, pour contrer les pressions
exercées par les couches pauvres et moyennes et leurs luttes contre la
précarité de leurs conditions de vie.
Par ailleurs, après les émeutes de Casablanca, en 1981 et en 1984, le souci
sécuritaire va primer au niveau des politiques publiques. Ainsi, une gestion
dominée par la réglementation et la volonté de tout contrôler sera à l’origine
de la fragmentation du pouvoir de décision par la création de plusieurs
préfectures à l’intérieur d’une même ville. Cette politique sera renforcée par
la légation de l’urbanisme au ministère de l’Intérieur entre 1985 et 1998.

- Du dahir n°1-92-31 du 15 Hija 1412 (17 juin 1992), portant loi n°12-90,
relative à l’urbanisme (B.O. 15 juillet 1992). En effet, quarante ans après la
loi de 1952, cette loi4 tente de revitaliser le domaine de l’urbanisme, en se
basant principalement sur :
- La définition des différents documents d’urbanisme en les hiérarchisant
(Schéma Directeur d’Aménagement Urbain) SDAU, Plan de Zonage
(PZ), Plan d’Aménagement (PA), arrêtés d’alignement, permis de
construire) et des règlements de construction ainsi que des sanctions
pénales,
- L’amélioration et l’accélération des procédures d’instruction, de
consultation et d’approbation des documents d’urbanisme pour qu’ils
deviennent opposables et davantage opérationnels.

En effet, malgré qu’elle conserve l’aspect normatif, centralisé et tournant le

dos aux secteurs privés et aux opérateurs économiques, cette approche

3 Il s’agit particulièrement de : 1- L’affaire du Sahara et notamment l’organisation de la marche verte le 6 novembre 1975, à
travers laquelle, le Maroc a pu récupérer le territoire du Sahara occidental ; et 2- L’apparition d’une nouvelle charte
communale par le Dahir portant loi n° 1-76-583 (30 Septembre 1976) (5 Chaoual 1396) relatif à l'organisation communale
(B.O. 1er octobre 1976). Ce dahir vient confirmer la déconcentration et apporte de nouveaux rôles et responsabilités pour
les présidents des communes.
4 Composée de 93 articles et d’un décret d’application (n° 2-92-832 du 14 octobre 1993, B.O. n°4225 du 20 octobre 1993)
divisé en 43 articles.

124
 apporte de nouvelles dispositions dans la législation marocaine. Elle
introduit:
- La notion de hiérarchisation des documents d’urbanisme, dans le sens où
le plan de zonage et le plan d’aménagement respectent les dispositions du
Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (S.D.A.U.), relatives aux
zones nouvelles d’urbanisation et à la destination générale du sol ;
- La possibilité pour les plans d’aménagement de prévoir l’ouverture à
l’urbanisation des zones d’extension selon un échéancier déterminé
(court, moyen et long terme) ainsi que la désignation des périmètres des
secteurs à restructurer ou à rénover ;
- La possibilité pour les S.D.A.U. et les plans d’aménagement de prévoir
des zones qui obéiront à un régime juridique particulier. Par cette
disposition, le législateur vise de grandes opérations d’aménagement et
d’urbanisme qui feront l’objet, à titre d’exemple, d’un aménagement
concerté ;
- La réduction de la durée de validité des effets des plans d’aménagement,
dans un souci de réalisme, de 20 à 10 ans non prorogeable pour la voirie,
les espaces verts et les équipements publics ;
- Quant au décret d’application de la loi, il prévoit de manière précise, les
procédures d’élaboration, d’étude, de consultation, d’approbation et de
mise en œuvre des différents documents d’urbanisme. Il introduit, par
ailleurs, la notion de suivi de ces documents.

Concomitamment à cette loi, la loi n° 25-90 a été adoptée. Cette dernière est
relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements (B.O. du 15
juillet 1992), elle fut promulguée par le dahir n° 1-92-7 du 15 Hija 1412 (17
juin 1992).

- Du dahir portant loi n° 1-93-51 du 22 Rebia I 1414 (10 Septembre 1993)

Instituant les agences urbaines (B.O. 15 septembre 1993). De fait, et après la
création des inspections régionales de l’urbanisme (IRU) en 1993, est venue
la création de trois Agences Urbaines sur le territoire marocain (Celles de
Casablanca, de Fès et d’Agadir). Ce texte juridique a été promulgué afin de
réglementer l’ensemble des Agences Urbaines qui seront créés
ultérieurement pour accompagner et encadrer la dynamique urbanistique que
connaissait le Maroc. Il détermine les attributions, le mode de gestion et le
mode de fonctionnement des agences urbaines et les définit en tant
qu’établissements publics dotés de la personnalité morale et de l’autonomie
financière. Elles sont, désormais, chargées de la réalisation des études
nécessaires à l’établissement des projets des documents d’urbanisme
réglementaires et des opérations d’aménagement urbain.

125
Il y a eu également l’introduction du décret n°2-13-424 du 13 Rejeb 1434 (24
mai 2013) apparu dans le bulletin officiel n°6172 du 23 Ramadan (1 er Aout
2013). Ce dernier approuve le règlement général de construction fixant la forme
et les conditions de délivrance des autorisations et des pièces exigibles en
application de la législation5 relative à l’urbanisme et aux lotissements, groupes
d’habitations et morcellement.

Enfin, cette volonté de réglementer et ce besoin de tout contrôler ne sont pas

exclusifs au Maroc. Ils traduisent, dans toutes les législations, la détermination
des pouvoirs publics « d’avaliser une dangerosité potentielle qui mérite
attention et il en découle en général l’attribution de compétences à des services
administratifs spécifiques » (P. LASCOUMES et P. LE GALES, 2004 : 32).

1.3 La transition d’un héritage juridique conséquent à un corpus technique

rigoureux :

L’héritage des textes juridiques en matière d’urbanisme forme un corpus

technique rigoureux pour une population dont le taux d’analphabétisme 6 reste
élevé, notamment au début des années 90. Ceci pourra expliquer la difficulté
d’assimilation des documents d’urbanisme par une bonne tranche de cette
population, ce qui formait une entrave à l’adhésion de celle-ci aux règlements,
surtout en l’absence des profils techniques, qui sont encore rarement
disponibles dans certaines régions du Maroc et auxquels, paradoxalement, le
recours est obligatoire de par la loi 25-907.
Le dispositif législatif et réglementaire marocain impose des dispositions
difficilement adaptables aux réalités du terrain auquel il s’adresse. Cette
configuration est dans la plupart des cas équivalente à des blocages ou des
tentatives de contournement de la législation mise en place, jugée, d’ores et
déjà, contraignante. A ce sujet, nous évoquons les exemples suivants :
- L’obligation de mettre en place des équipements comme la voirie, l’eau
ou l’assainissement, pour l’obtention des permis de lotir 8 dans les zones
périphériques, alors que les réseaux principaux, qui sont selon la charte
communale à la charge des communes, ne sont pas encore réalisés, faute
de moyens financiers ou le cas échéant du fait qu’ils ne sont même pas
prévus ;

5 Il s’agit en particulier de :
- La loi n°12-90 relative à l’urbanisme, promulguée par le dahir n°1-92-31 du 15 Hijja 1412 (17 juin 1992), notamment :
l’article 59 et l’article 60.
- La loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, promulguée par le dahir n° 1-92-7 du
15 Hijja 1412 (17 juin 1992).
6 Selon les études réalisées par le Haut-Commissariat au plan, le taux d’analphabétisme au Maroc (tout genre confondu :
Masculin et féminin de 10 ans et plus), montrent qu’en 1982 il était de 65%, en 1994 de 55% et en 2004 de 43%. Étude
publiée sur le site officiel du HCP.
7 Articles 13 à 15 de la loi 25-90.
8 Article 7 de la loi 25-90.

126
 - L’obligation d’immatriculation9 du terrain objet d’une demande de lotir.
Cette condition s’avère relativement contraignante, étant donné que le
taux des terrains immatriculés reste modeste, ne dépassant pas jusqu’à
2011 les 14% de la superficie totale du pays 10 (en milieu urbain et rural)
11
; et que la procédure d’immatriculation prend souvent des années.

Cet exemple nous amène à parler d’une autre entrave à la planification urbaine
nationale, celle relative à la capacité des politiques foncières mises en place à
contrer les problèmes du foncier marocain. Il s’agit, principalement, de la
multiplicité des régimes juridiques et de la complexité de la procédure
d’expropriation12, qui s’avère surtout nécessaire pour la réalisation des
équipements prévus par les documents d’urbanisme. En fait, le respect de
l’aspect juridico-foncier est très présent dans les textes de lois et de nombreuses
procédures en matière d’urbanisme sont conditionnées par l’apurement de
l’assiette foncière, que ce soit par rapport aux spécificités de son statut ou par
rapport à l’état de son immatriculation.

2. Les principaux documents de la planification urbaine :

Dans une optique de cohérence nationale, les documents d’urbanisme au niveau

local sont censés être en harmonie avec les objectifs de développement et
d’aménagement projetés dans des documents à caractère national et régional,
tels que :

- Le Schéma National d’Aménagement du Territoire (SNAT), qui est un

document d’orientation destiné à présenter une vision globale du
développement territorial, dans une perspective à long terme. Il n’a pas
d’objectif normatif. Il expose un cadre de référence, afin que les
responsables sectoriels et territoriaux puissent penser leur propre action en
termes de cohérence nationale.
- Le Schéma de Développement et d’Aménagement Régional (SDAR), qui
est un document d’orientation au niveau régional, d’une durée de validité
de 25 ans. Il se place au-dessous du SNAT et constitue une vision de
développement dans le cadre de ce dernier. Il doit relever et définir les
moyens nécessaires pour améliorer le niveau économique et la qualité de
vie dans la région étudiée.
9 Article 5 de la loi 25-90.
10 Au titre de l’année 2011, il y a eu 9.911.615 d’hectares couverts par l’immatriculation. Cette superficie rapportée à la
superficie totale du Maroc (qui est de 71 850 000 ha) donne un taux d’immatriculation de 13,94%. Source : Rapport
intitulé « Centenaire de l’immatriculation foncière », établi par l’agence nationale de la conservation foncière, Rabat,
2013, p. 4.
11 Selon une étude intitulée « Marchés fonciers pour la croissance économique au Maroc », vol. II– la sécurisation foncière
au Maroc, réalisée par la banque mondiale et apparue en oct. 2007, p.12.
12 La loi n° 7-81 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique et à l'occupation temporaire, promulguée par le Dahir
n° 1-81-254 du 11 Rejeb 1402 (6 Mai 1982) (B.O. 15 juin 1983).

127
 - Le Schéma Régional d’Aménagement du Territoire (SRAT), qui est un
document qui trace, d’une part, les politiques publiques à l’échelle
régionale ; et d’autre part, la cohérence entre ces politiques et les options
nationales, conformément aux orientations du SDAR. Il est censé
permettre la formalisation d’une prévision réaliste du projet régional
autour duquel pourrait se négocier le contenu des contrats État/Région.

Au niveau local, les principaux documents de planification peuvent être

énumérés comme suit :

a. Le Schéma Directeur D’aménagement Urbain (SDAU) : Conformément à

la loi 12-9013, le S.D.A.U se situe au sommet de la hiérarchie des documents
d’urbanisme locaux. Il planifie, pour une durée ne pouvant excéder les 25 ans,
l'organisation générale du développement urbain du territoire auquel il
s'applique. Il coordonne les actions d’aménagement entreprises par tous les
intervenants, notamment par l’État, les collectivités territoriales, les
établissements publics et les organismes bénéficiant du concours ou de la
participation financière de ces personnes morales de droit public. Il a pour
objectifs :
- La détermination des choix et des options d'aménagement, capables
d’assurer le développement économique et social du territoire étudié ;
- La détermination des zones nouvelles d'urbanisation et les dates à
compter desquelles, ces zones pourront être ouvertes à l'urbanisation, en
préservant les terres agricoles et les zones forestières dont les limites sont
fixées par voie réglementaire ;
- La fixation de la destination générale des sols ;
- La détermination des secteurs à restructurer et/ou à rénover ;
- La définition des principes d'assainissement et les principaux points de
rejet des eaux usées et les endroits devant servir de décharges.

Ce document se compose, généralement, des éléments suivants :

- Des cartes d'utilisation des sols, y compris celles définissant les zones
agricoles et forestières ;
- Un plan de sauvegarde et de mise en valeur du patrimoine historique ;
- Un rapport justifiant et explicitant le parti d'aménagement tel qu'il est
projeté sur les cartes d'utilisation des sols. Ce rapport doit déterminer les
mesures à mettre en œuvre pour la réalisation des objectifs arrêtés par
ledit parti et indiquer les phases d'exécution des dispositions prévues,
notamment celles concernant les zones à couvrir pas les plans de zonage,
plans d'aménagement et plans de développement.

13 Article 9 de la loi12-90 relative à l’urbanisme.

128
b. Le Plan de Zonage : C’est un instrument transitoire entre le SDAU et le plan
d’aménagement (PA), consistant à respecter les dispositions du premier. Il
permet de définir l’utilisation des sols. Ce plan est établi à l’initiative de
l’autorité gouvernementale chargée de l’urbanisme, en participation avec les
communes concernées. Aucune enquête publique n’est prévue pour ce plan, vu
qu’il ne fait que préserver les orientations du SDAU en attendant l’élaboration
du PA. Son approbation intervient par arrêté, pris par l’autorité gouvernementale
chargée de l’urbanisme et publié au bulletin officiel. Dès son approbation, il
produit des effets à l’égard de l’administration et des tiers pendant une durée
maximale de 2 ans à partir de sa date de publication au bulletin officiel.

c. Le Plan d’Aménagement (PA) : C’est un document d’urbanisme

fondamental qui définit, sur la base des orientations du S.D.A.U., ou le cas
échéant sur la base du plan de zonage, le droit d’utilisation du sol par des règles
précises et immédiatement applicables. Ce document peut être composé d’un ou
plusieurs documents graphiques et d’un document écrit, appelé « règlement ». Il
est approuvé par décret pris sur proposition de l’autorité gouvernementale
chargée de l’urbanisme et son texte d’approbation vaut déclaration d’utilité
publique des opérations nécessaires à la réalisation des équipements prévus
pendant sa durée de validité qui est de10 ans. Passé ce délai, les propriétaires
reprennent la disposition de leurs terrains, dont l’utilisation « doit alors être
conforme à l’affectation de la zone dans laquelle ils sont situés », comme
disposé par l’article 28 de la loi 12-90. Quant à la procédure d’élaboration du
PA, le décret d’application de la loi 12-90 précise que l’initiative de son
établissement appartient à l’autorité gouvernementale chargée de l’urbanisme
avec la participation des communes, sous réserve des attributions dévolues aux
agences urbaines par la législation en vigueur, alors que la mise en œuvre de ce
plan est prise en charge par les communes, en concertation avec les
administrations locales chargées de l’urbanisme.

d. Le Plan de Développement des Agglomérations rurales : C’est est un outil

de planification des agglomérations rurales, composé d’un document graphique
et un règlement et qui produit effet pendant une durée de 10 ans prorogeable
pour une période d’égale durée. Ce plan délimite, selon l’article 2 du dahir n° 1-
60-063 du 30 Hijja 1379 (25 Juin 1960) précité : « Les zones réservées à
l'habitat des agriculteurs comportant l'installation de bâtiments d'exploitation
agricole ; Les zones réservées à l'habitat de type non agricole, au commerce, à
l'artisanat et à l'industrie ; Les zones dans lesquelles toute construction est
interdite ; Le tracé des principales voies de circulation ; Les emplacements
réservés aux places publiques, aux espaces libres et aux plantations ; Et, les
emplacements réservés aux édifices et services publics ainsi qu'aux installations
de la vie sociale et notamment au souk et à ses annexes ». Ainsi, dans les

129
agglomérations rurales dotées d'un plan de développement, « il est interdit de
procéder à aucune construction sans qu'ait été obtenue une autorisation de
construire délivrée par l'autorité locale »14, ainsi que pour toute opération de
lotissement15 ou de morcellement16.

e. L’Arrêté d’alignement : C’est un instrument de la planification urbaine,

faisant partie des attributions accordées par la loi aux services de la commune. A
ce propos, l’article 32 de la loi 12/90 précitée précise que « des arrêtés des
présidents des conseils communaux, après délibération desdits conseils,
peuvent décider des voies communales, places et parkings publics communaux,
de la modification de leur tracé ou de leur largeur ou de leur suppression totale
ou partielle ». A cet effet, il pourrait être considéré comme une souplesse prévue
par les dispositions du plan d’aménagement.

II. Les caractéristiques du processus de planification et de gestion

urbaine

1. Des Processus administratifs contraignants

1.1 Élaboration et approbation des documents d’urbanisme

Le droit de l’urbanisme au Maroc conforte la position de l’État et concentre les

pouvoirs de décision entre les mains de ses appareils, ce qui accentue la rigidité
du fonctionnement de ce dispositif. En effet, dans le cadre de production des
documents d’urbanisme, la participation des communes, notamment en
présence des agences urbaines, reste limitée à l’émission d’avis ou à
l’élaboration du plan d’alignement et l’implication de la population demeure
faible, malgré l’existence d’enquêtes publiques, vu les difficultés que
rencontrent la majorité des habitants à comprendre les documents d’urbanisme
et à décortiquer la technicité de leurs composants (plans et règlements). En
réalité, au-delà de la faiblesse de l’esprit de concertation dans l’élaboration des
documents d’urbanisme, le rallongement de la durée des études de ces derniers,
la complexité de leurs procédures d'élaboration et le retard de leur
homologation traduisent à la fois la lenteur administrative et le degré de
bureaucratisation dans le domaine de l’urbanisme. Ces éléments sont d’autant
plus pesants que, dans ce genre d’activités, le facteur temps est décisif ; Étant
donné que si les délais impartis ne sont pas respectés, il y a risque que les
études effectuées pour définir les options d’aménagement soient dépassées, à

14 Article 7 du dahir n° 1-60-063 du 30 Hijja 1379 (25 Juin 1960). Dans son ouvrage « Urbanisation et droit de l’urbanisme
au Maroc », M. DRYEF note que « Dès qu’une agglomération est dotée d’un plan de développement, l’obtention d’une
autorisation préalable est imposée pour toute construction à réaliser dans cette agglomération », 1993, p.178.
15 Articles 9 et 10 du dahir n° 1-60-063 du 30 Hijja 1379 (25 Juin 1960).
16 Article 58 du dahir n° 1-60-063 du 30 Hijja 1379 (25 Juin 1960).

130
cause du temps écoulé entre leur établissement et l’approbation finale du
document d’urbanisme qui, dans ce cas de figure, se trouve quasiment obsolète
dès son homologation.
Pour mieux examiner ce processus, nous allons analyser de près la procédure
d’élaboration des PA, composée de trois phases : la phase d’étude (1), la phase
d’instruction (2) et la phase d’approbation (3) :

1) Phase d’étude des PA :

La durée indicative des études est de 18 mois. La complexité de cette phase

réside dans l’accomplissement et l’enchainement de sept étapes clés, qui sont
les suivantes :

a. La constitution du dossier d’appel d’offre : Comprenant un dossier

administratif, un dossier technique, un dossier complémentaire, contenant
la méthodologie du consultant en vue de la réalisation de l’étude et une
offre financière.

b. L’organisation de la séance de la porte ouverte : Après l’adjudication du

marché et la désignation du bureau d’études techniques (ce qui pose
d’autres problèmes qu’il n’y a pas lieu d’évoquer en détail à ce niveau),
l’administration chargée de l’étude du projet du PA, organise la séance de
la porte ouverte. Dans un climat plutôt d’information que de concertation,
cette séance est consacrée à la présentation au public de la problématique
de développement de l’agglomération objet de l’étude et de la
méthodologie de travail du Bureau d’études techniques (BET) désigné, et
éventuellement au recueil des avis de la population consultée.

c. Le rapport d’analyse préliminaire : Dans un délai d’un mois après

réception de l’ordre de service de démarrage des études, le BET s’engage
à présenter au « maître d’ouvrage », le rapport d’analyse préliminaire,
confirmant la problématique de développement et définissant les
contraintes méthodologiques rencontrées. Après discussion et avec un
commun accord, le BET est autorisé, au terme de cette rencontre, à revoir
son planning initial. Ensuite pendant une période de deux mois, le BET
est appelé à remettre un plan d’action, précisant sa méthodologie et le
délai de réalisation des études et garantissant une bonne coordination des
tâches. Cette étape comprend également la prise en compte des
conclusions recensées lors de la séance de la porte ouverte et la
préparation des fiches et des plans de sondages relatifs à l’enquête.

d. Enquête ménage : Afin que les études soient basées sur des données

131
 démographiques et économiques réelles et récentes, le BET doit procéder
à une enquête ménage 17 et la superposer avec les données des RGPH.
Ensuite, ce BET remet au maître d’ouvrage un nouveau dossier
comprenant : la méthodologie de l’enquête, la base de sondage,
l’échantillonnage, les résultats de l’enquête selon le modèle et la
nomenclature approuvés.

e. Rapport d’analyse intermédiaire : Après la réalisation des études

spatiales18et sectorielles19, le BET doit livrer un rapport d’analyse
complet20, relatif à l’état actuel de la zone d’étude, dans les divers
domaines soulevés par les termes de référence. En effet, la pertinence de
ce rapport dépend étroitement de la qualité des études préliminaires, qui
sont, en partie, tributaires dans leurs réalisations des données
administratives disponibles. A cet effet, l’étape de collecte risque souvent
de provoquer du retard, soit par rapport au temps de transmission des
informations, ou le cas échant, le manque des documents demandés.

f. Avis des représentants locaux de l’Agriculture et des Travaux Publics :

Après la remise du rapport d’analyse intermédiaire et des scénarios
d’aménagement (à l’échelle 1/5000), ce document est transmis aux
représentants locaux des ministères de l’Agriculture et des Travaux
Publics pour avis, franchissant ainsi la première étape de concertation. 21

g. Avis de la direction d’urbanisme : Pour répondre à cette étape, le BET

prépare un dossier composé : d’une note de présentation, concernant le
développement du parti d’aménagement adopté22, des précisions en
termes de programmation, du planning d’exécution et de l’esquisse du PA
contenant le projet de règlement d’aménagement. Ce dossier sera transmis
à la direction l'urbanisme, qui s’assure de la fiabilité des données et du
diagnostic, avant d’entamer l’examen du projet proposé au niveau
conceptuel, technique et juridique. Après examen, une séance de travail et
de mise au point est programmée avec le BET en coordination avec la
structure locale concernée (la délégation provinciale de l’habitat et de
l’urbanisme (DPHU) ou l’agence urbaine). A ce propos, nous signalons
qu’aucun délai n’est fixé pour la validation du PA par les services

17 Jugée « très lourde dans sa conception et dans sa présentation », DU, Réflexions sur les procédures d’élaboration et
d’approbation des plans d’aménagement, 2002, p.21.
18 Les études spatiales s’intéressent généralement au site et à la dynamique urbaine.
19 Les études sectorielles se font par secteur : habitat, équipement VRD, eau et électricité, équipement collectif, foncier,
zones d’activité, environnement, ordonnancement architectural, etc.
20 Ce rapport comporte également une synthèse de la vision urbanistique, le parti d’aménagement adopté et les projections
socio-économiques futures de l’agglomération concernée, moyennant des cartes thématiques.
21 Un délai maximal de 15 jours est accordé à ces services pour se prononcer, mais il est souvent prolongé.
22 Cette note de présentation comprend l’ensemble des investigations et propositions motivées, concernant l’utilisation du
sol, la structure urbaine, les superficies à urbaniser et leur ventilation et la grille d’équipement, etc.

132
 centraux.

2) Phase d’instruction des PA :

Cette phase est instituée par les dispositions de la loi n° 12-90 et son décret
d’application précités. Elle permet aux différents partenaires de se prononcer
sur le projet du PA, soit dans le cadre de la commission technique locale (CTL),
des séances de délibérations du conseil communal concerné ou de l’enquête
publique. Cette phase se déroule comme suit :

a. Examen du projet de PA par la commission technique locale (CTL) :

Après la levée des observations émises par la direction de l’urbanisme et
la finalisation du projet de plan d’aménagement, ce dernier est soumis, par
l’administration locale chargée de l’élaboration du PA (généralement
l'agence urbaine) à l'avis d'une commission locale dite « la commission
technique locale (CTL) », où tous les ministères et établissements publics
sont représentés localement. La réunion de ladite commission sera actée
par un procès-verbal, qui sera transmis par l’intermédiaire de
l’administration locale chargée de l’élaboration du PA à la direction de
l’urbanisme. En pratique, et comme aucun texte juridique ne le précise, le
président de la CTL pourra, s’il le désire, retarder le délai de la tenue de
cette réunion, selon ses disponibilités. Cumulant ainsi plus de retard.

b. Délibération du conseil communal et enquête publique : Le projet de PA

est soumis pour avis, à la fois au conseil communal (dans un délai de 2
mois) et à une enquête publique d’un mois. À cet effet, un registre est
ouvert au siège du conseil communal pour recueillir les avis de la
population concernée. Le conseil communal s’occupe de l’enregistrement
et du traitement des observations émises lors de l’enquête publique et de
leur transmission, accompagnées de ses propres remarques, au wali ou
gouverneur de la préfecture ou de la province concernée. Ce dernier les
transmet, accompagnées de ses propres observations, au ministère chargé
de l'Urbanisme. Ensuite, une réunion de travail est programmée par le
Département de l’urbanisme en liaison avec les communes concernées,
pour étudier les propositions émises et à la fin de cette séance un PV est
dressé, actant et justifiant les décisions prises.

Après cette phase d’instruction, le projet de PA pourrait courir un sérieux risque

de blocage faute d’accord entre les partenaires, car c’est à ce stade que se
clarifie la perception des enjeux spatiaux chez les partenaires notamment les
élus et les propriétaires. C’est à partir de là, que démarre la course des
propriétaires fonciers, qui cherchent à avoir le meilleur zonage possible pour

133
leurs terrains et à garantir ainsi leurs plus-values. En fait, malgré l’exigence de
l’établissement de l’enquête parcellaire en phase des études préliminaires des
documents d’urbanisme, en particulier des PA, il semble que ces derniers
constituent, en fin de compte, la clé de la distribution de la plus-value foncière
urbaine.
C’est ainsi que certains élus et acteurs locaux finissent par devenir les garants
des intérêts de ces propriétaires fonciers (ou qu’ils sont eux même propriétaires
fonciers) et commencent à exercer des pressions. Ces pressions peuvent être
sous forme de réserves directes formulées par les élus ou par ces propriétaires
eux-mêmes ou bien sous forme de tentatives de négociations, souvent discrètes,
avec les autres acteurs représentants les pouvoirs publics. Cette position fait du
conseil communal un terrain de confrontation et d’exercice de pouvoirs et « un
lieu où se cristallisent des intérêts qui se développent soit à partir de la loi soit
contre elle » (ABOUHANI, 2004 : 8). Enfin et par référence à d’autres sphères
universelles, cette course reflète que « la concurrence entre les usages du sol est
réglée par l’argent, par les possibilités inégales qu’ont différents agents à
occuper les emplacements les plus convoités, donc les plus chers »
(GRAFMEYER et JOSEPH, 1990 : 27).

3) Phase d’approbation des PA

Bien que la loi 12-90 ne l’ordonne pas, la commission centrale matérialise le

lieu et le moment incontournable d’arbitrage et d’approbation des dispositions
et propositions de modifications du projet de PA. Cette commission 23 dispose
de larges prérogatives pour traiter les différentes requêtes, y compris celles qui
peuvent s’exprimer après l’enquête publique, pour peu qu’elles ne portent pas
atteinte aux intérêts d’autres particuliers. Ensuite, après l’achèvement des
travaux de la commission centrale, qui risquent de prendre du temps 24, le P.A
est transmis à la direction de l’urbanisme pour dernier examen, puis il est
approuvé par décret pris sur proposition du ministère chargé de l'Urbanisme 25.

En guise de synthèse :

Suite à l’analyse des différentes phases d’élaboration des PA, il s’avère que la
lenteur de cette procédure est due au cumul de plusieurs retards :
- Soit de la part de la maitrise d’œuvre, ce qui est, généralement, dû au
manque de ressources techniques et humaines qualifiées et spécialisées et

23 Composée des représentants de la direction de l’urbanisme, de l’agence urbaine et de l’autorité locale, du directeur
régional de l’habitat et de l’urbanisme et du président du conseil communal concerné.
24 L’origine du retard à ce niveau est due au niveau du temps du déroulement des consultations. A cet effet, cette phase
d’approbation peut s’étaler de 6 mois à deux années, au lieu de prendre 3 à 4 mois de son ouverture.
25 Le projet de PA peut, éventuellement, être soumis à l’avis du ministère chargé des Affaires Culturelles, avant son
approbation par décret.

134
 à la baisse continue des frais d’étude, due à la concurrence que se livrent
les BET entre eux.
- Soit de la part de l’administration qui, éventuellement, pourrait opter
pour les soumissionnaires les moins disant, comme premier critère de
sélection, ou qui, le cas échéant, ne dispose pas de suffisamment de
profils confirmés pour le suivi et le contrôle des bureaux d’études en
charge des études, afin d’assurer la réalisation de ces documents dans les
règles de l’art et dans les délais impartis.
- Soit à l’insuffisance de la réglementation en vigueur26, qui ne précise pas
le planning d’exécution des différentes phases de production de ces
documents, notamment quant à l’intervention des services extérieurs et
des administrations sollicités pour exprimer leur avis sur le projet en
cours d’élaboration. Par exemple, il n’est pas indiqué dans les textes
juridiques le délai de la tenue de la réunion de la commission technique
locale27 ou le timing précis de l’ouverture de l’enquête publique par les
communes.
- Soit à la longueur de la phase d’homologation du document d’urbanisme.

Il est important de retenir, également, que si la publication du texte

d’approbation du projet du PA n'intervient pas dans le délai de douze mois à
compter de la date de clôture de l'enquête publique, le projet de plan cesse d'être
opposable28. Cette contrainte risque d’affaiblir la position des services locaux
chargés de la gestion urbaine et qui, en l’absence d’un document homologué
opposable aux tiers, se servent du nouveau document, non encore homologué,
comme document de référence, dépourvu des garanties juridiques.

En fait, la longueur des phases de l’élaboration du PA, dépassant, dans certains

cas les six années, risque de le rendre dépassé et par conséquent, inadapté à la
réalité du terrain. Dans ce cas, comment peut-on, après des coups partis, exiger
l’application stricte de ses dispositions aussi rigides que détaillées ? A ce
propos, N. BOUCHANINE (2002 :167) estimait que la règle en urbanisme
renvoie à « la détermination volontariste issue d’une politique urbaine reposant
sur une philosophie très constructiviste ». Elle est « par définition complètement
sourde et aveugle aux taux de croissance et à la nature des demandes pouvant
émaner des populations. Cet état de fait se traduit par une planification et des
normes non seulement inadaptées mais surtout rigides et exclusives ».

26 La procédure d’élaboration des PA est réglementée par le décret d'application n° 2-92-832 du 14 octobre 1993 de la loi
12-90 (article 18 à 27). Pour faire connaitre davantage cette procédure, une circulaire portant le n° 005/DUA/SJ en date
du 17 janvier 1994 a été adressée par le ministère de l’Intérieur chargé de l’urbanisme, aux walis et gouverneurs,
inspecteurs régionaux de l’urbanisme et aux directeurs des agences urbaines, insistant sur le caractère consensuel du
processus à l’échelle locale et précisant les termes de références des études à réaliser.
27 Cette commission est présidée par le gouverneur.
28 Article 27 de la loi 12-90 précitée.

135
Enfin, les questions concernant l’utilité de ces documents d’urbanisme, se
voulant stratégiques, supports de politique urbaine, porteurs de développement
et instaurateurs des règles à l’échelle locale, sont constamment posées.

1.2 La rigidité du dispositif d’instruction des autorisations de lotir et de

construire :

Les opérations de construction et de lotissement ont été gérées par des textes
juridiques, élaborés pendant le protectorat, puis révisés après l’indépendance.
Ces textes instituent le volet de planification urbaine au sein du système
administratif marocain et mettent en exergue le poids de ses actions, en
particulier, celles relatifs aux actes de lotir et de construire, au vu de leurs effets
irréversibles, à la fois sur le développement des villes et sur la configuration de
leur paysage urbain.
Ces deux opérations, aussi synchronisées que complémentaires, sont appelées à
se conformer à la fois aux dispositions du règlement d’aménagement adopté
dans l’agglomération en question et à la réglementation apportée par la loi de
1992 concernant la procédure d’instruction et de délivrance des autorisations de
lotir et de construire. L’accomplissement de ces conditions, depuis la demande
de la note de renseignement à l’obtention du permis d’habiter et du certificat de
conformité, risque de traduire le niveau d’exigence imposé par la procédure
d’instruction des autorisations de lotir et de construire et, à cet effet, d’être
perçue comme source de blocage, susceptible de condamner un certain nombre
de projets.
L’analyse des principales étapes de ces dispositifs (de lotir et de construire)
permet de relever les contraintes imposées par cette gestion, amplement
réglementée.

- Réglementation relative à l’octroi des autorisations de lotir :

Conformément à la loi 25-90 précitée, la création d'un lotissement est

subordonnée à l'obtention d'une autorisation administrative préalable 29,
conditionnée par ce qui suit :

- Conditions de recevabilité de la demande d’autorisation de lotir :

La recevabilité de la demande d’autorisation de lotir est conditionnée, selon la

loi 25-90, par les obligations suivantes :
- L’immatriculation préalable des terrains, ordonnée par l’article 5 de cette
loi ;

29 Article 2 de la loi 25-90.

136
 - Le raccordement du terrain objet du lotissement aux équipements
primaires, c’est-à-dire aux réseaux de voirie, d’assainissement, de
distribution d’eau potable et d’électricité, ordonné par l’article 7 de la
même loi ;
- La prise en considération des dispositions des documents d’urbanisme en
vigueur, prévue par l’article 6 de la loi 25-90. Une condition qui risque
d’apparaitre assez contraignante surtout en l’absence de documents
d’urbanisme homologués et, notamment, en milieu rural.

- Constitution du dossier de la demande d’autorisation de lotir :

Selon les articles 4 et 5 de la loi 25-90, le dossier de la demande d’autorisation

de lotir est composé de :
- La demande d’autorisation de lotir ;
- Un plan topographique ;
- Les documents relatifs à la conception urbanistique du lotissement ;
- Les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des
réseaux divers ;
- Le cahier des charges ;
- Le certificat de la conservation foncière attestant que le terrain est
immatriculé.

Alors que la circulaire 222 CAB du 12/04/1995 vient préciser que ce dossier doit
contenir une note de renseignements, celle-ci a détaillé davantage le contenu des
pièces demandées par l’article 4 précité, ce qui a compliqué davantage cette
procédure. Ensuite, dans un objectif de simplification et d’accélération du
processus d’autorisation, deux circulaires, la n° 14/2000 et la n°15/2000, ont été
introduites le 06 octobre 2000 pour remplacer la circulaire n° 222/CAB. C’est à
partir de l’introduction de ces deux circulaires, que l’administration marocaine a
réellement commencé à parler d’assouplissement en matière d’urbanisme.

- Conformité aux dispositions législatives et réglementaires relatives à la

prévision des équipements :

Selon l’article 11 de la loi 25-90, l'autorisation de lotir, qu'elle soit expresse ou

tacite, est périmée si le lotisseur n'a pas réalisé les travaux d'équipement, visés à
l'article 18 de la même loi, à savoir :
- La construction des voies de desserte intérieure et des parkings ;
- La distribution d'eau et d'électricité et l'évacuation des eaux et des
matières usées ;
- L’aménagement des espaces libres tels que places, espaces verts, terrains
de jeux ;

137
 - Le raccordement de chaque lot aux divers réseaux internes au
lotissement ;
- Le raccordement des voies et réseaux divers internes aux réseaux
principaux correspondants ;
- La construction des voies et raccordements permettant le libre accès au
rivage de la mer lorsque le lotissement est riverain du domaine public
maritime ;
- Les réserves d'espaces destinés aux équipements collectifs et installations
d'intérêt général correspondant aux besoins du lotissement tels que centre
commercial, mosquée, hammam, four, établissement scolaire, dispensaire
et espaces destinés aux activités sportives.

- Le recours aux professionnels :

La réglementation en vigueur30 qualifie le recours aux professionnels pour la

conception et le suivi des travaux d’obligatoire. Cette condition s’avère
difficilement respectée dans des régions éloignées, en particulier pour le suivi.
La non satisfaction de la totalité de ces critères équivaut au rejet de la demande
d’autorisation de lotir par l’agence urbaine, ou en cas de son absence, par
l’autorité locale qui l’a remplacé ou par la commune. A moins, si le
pétitionnaire réussi à établir des compromis particuliers avec ces acteurs locaux.

- La réglementation relative à l’octroi des autorisations de construire :

Selon l’article 59 de la loi 12-90, la forme et les conditions de délivrance des

autorisations de construire sont fixées par le règlement général de construction,
approuvé tardivement par le Décret n° 2-13-424 du 13 Rajab 1434 (24 mai
2013). A avant la sortie de ce règlement, c’étaient les règlements communaux
de construction, qui instituaient la demande d’autorisation de construire. Ils
étaient alimentés périodiquement par des circulaires, émanant du ministère
chargé de l’urbanisme. Il s’agit principalement de :
- La circulaire 222 CAB du 12/04/1995 précitée, dont l’objectif est
d’éviter à la municipalité "des allers et retours" inutiles, grevant
lourdement l’instruction des dossiers et ce, en éliminant toute
incertitude, avant l’étude préalable de tout projet. Elle
vise l’uniformisation des circuits et procédures et l’assouplissement de
l’examen des demandes d’autorisation ;
- La circulaire du 7 octobre 1996, qui supprime l’envoi du dossier de
l’autorisation de construire de la commune aux autres administrations
sous le contrôle des autorités de tutelle et appelle les membres des

30 Articles 13 à 15 de la loi 25-90.

138
 commissions à envoyer leurs avis motivés au président du conseil
communal ;
- La circulaire du 06 octobre 2000, n°1500/2000 précitée, qui remplace
les procédures accélérées et normales par celles dites « des menus
travaux et des installations saisonnières ou occasionnelles », « des
petits projets » et « des grands projets » et en explicite les procédures.

Ce dispositif fixe les conditions préalables à la délivrance de cette autorisation,

pratiquement les même exigées dans le cas de l’autorisation de lotir, à savoir :

- Le dossier de la demande d’autorisation de construire :

La circulaire 222 CAB liste les pièces à fournir dans le dossier de demande de
construction, en distinguant principalement entre :
- Les projets situés dans les communes urbaines, les centres
délimités leurs zones périphériques et les zones à vocation
spécifique ;
- Les projets situés en dehors des communes urbaines, des
centres délimités de leurs zones périphériques et des zones à
vocation spécifique.

- Le recours aux professionnels :

La réglementation en vigueur31 , impose le recours à l’architecte pour toutes les

constructions dont la superficie cumulée des planchers est égale ou supérieure à
150 m² et à l’ingénieur spécialisé en construction, pour les constructions dont la
superficie cumulée est inférieure à 150 m². Comme pour les lotisseurs, ce
recours peut former une contrainte de taille pour certains constructeurs, soit par
faute de moyens financiers ou de proximité par rapport aux services de ces
professionnels.

- Conformité aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur :

Le respect des dispositions du plan d’aménagement ainsi que celles de la

réglementation en vigueur est obligatoire pour l’obtention de l’autorisation de
construire. Cette conformité est examinée et attestée, en premier lieu, par
l’agence urbaine. Cependant, l’absence des documents d’urbanisme surtout en
milieu rural, rend l’accomplissement de cette condition difficile, au risque de
vouloir la contourner, et éventuellement, chercher des arrangements pour le
faire.

31 Articles 50 à 54 de la loi 12-90.

139
 - Instruction des autorisations de lotir et de construire : un passage
impératif et contraignant :

Après avoir relaté les différentes obligations et étapes d’instruction et de

délivrance des autorisations de lotir et de construire, conformément à une
réglementation aussi rigoureuse que lente, il y a lieu de souligner que cette
situation est davantage compliquée par la multiplicité des intervenants impliqués
dans ces procédures, et par conséquent, par la diversité de leurs avis, de leurs
comportements et de leurs intérêts. Ainsi, et sans compter le recours préalable
aux professionnels du domaine, le cas le plus simple d’une demande
d’autorisation « normale32 » de construire d’un logement, relevant d’un
lotissement autorisé, connait l’intervention d’un minimum de cinq entités, qui
sont : les services de l’agence urbaine, la Province, la commune, la Protection
civile et les services chargés des réseaux (électricité, eau potable et téléphone).

Selon la nature de chaque projet, le nombre d’intervenants effectif pourra

dépasser la vingtaine. A travers le développement des textes de lois et des
procédures en vigueur, le système des autorisations de lotir ou de construire est
de par sa transversalité le lieu incontestable d’intervention de plusieurs acteurs,
aussi bien du secteur public (administrations et collectivités territoriales) que du
secteur privé (professionnels et investisseurs, etc.). Il compte parmi les champs
les plus décentralisés de la gestion urbaine et le moindre changement intervenu
dans le comportement d’un acteur « oblige les autres éléments à redéfinir leurs
objectifs et leurs moyens d’action » (ABOUHANI, 2004 : 90).
Cette pluralité des intervenants et en l’absence de définition claire de leur rôle
et de leurs prérogatives et de coordination entre eux constitue une zone
d’ombre, dans laquelle on pourra distinguer entre deux catégories 33de
difficultés, qui sont les suivants :
Les facteurs de blocage endogènes : Comme précédemment démontré, les
situations de blocage inhérents au processus des autorisations sont dues, non
seulement, à la complexité et à la lourdeur de la réglementation en vigueur,
mais davantage à sa mise en application par les structures locales chargées de
l’urbanisme, en termes d’imprécision de leurs attributions et de chevauchement
de leurs compétences. Ce processus est accommodé par la constitution de trois
commissions techniques intermédiaires avant la prise de décision finale. 34
Enfin, les éléments endogènes de blocage puisent leurs effets d’abord du mode
32 Respectant toutes les conditions préalablement définies.
33 F. DEBBI, Étude d’évaluation de la mise en œuvre des documents d’urbanisme dans la région de Rabat Salé Zemmour
Zaër, Direction de l’Urbanisme, juillet 2005, p. 235.
34 Il s’agit de : *La CPC: commission de projets de construction, siégeant à l’agence urbaine et examinant les projets de
constructions d’immeubles, de locaux d’activités économiques et d’équipement, *La CLM: commission de lotissement et de
morcellement, siégeant à l’agence urbaine et examinant les projets de lotissements et d’ensembles immobiliers, *Et une
commission technique préfectorale qui siège à la préfecture: elle examine les projets de villas et de constructions d’habitat
économique ne dépassant pas R+2. En cas d’absence de l’agence urbaine, elle est substituée par l’inspection régionale de
l’urbanisme ou le cas échéant par la délégation de l’habitat.

140
de fonctionnement des commissions et de l’absence d’arbitrage en cas
d’opposition d’un seul ou de plusieurs membres, notamment quand il s’agit de
la lecture et de l’interprétation des dispositions techniques des documents
d’urbanisme. C'est-à-dire que, finalement, dans de telles circonstances « le
conflit peut porter non seulement sur l’application de la règle, mais sur sa
constitution même » (REYNAUD, 1997 : 19).

o Facteurs de blocage exogènes : Le blocage peut survenir d’agents extérieurs

au processus administratif lui-même. Il s’agit essentiellement des conflits
d’intérêts entre les acteurs. En effet, la création des agences urbaines et la
mise en place de leurs attributions, notamment la gestion des documents
d’urbanisme, auparavant accordée aux communes 35, ont été perçues comme
une action de marginalisation des communes. A cet effet, la gestion urbaine
locale est devenue enfermée dans deux sphères antagoniques, l’une technique
et l’autre sociétale voire politique. Ce qui veut dire qu’une décision publique,
comme celle régissant la création des agences urbaines, peut être non
seulement un moteur du changement36, mais aussi de tension dans le milieu
où elle s’applique. Suite à cette mise en place, des rivalités commencent à
surgir et la gestion locale de la chose urbaine se trouve prisonnière entre deux
discours prépondérants, l’un rationnel, défendant les techniques et les règles
en matière d’urbanisme et l’autre politique, se voulant celui qui met l’intérêt
de la population au cœur de ses préoccupations. Ainsi, il y a lieu de rendre
compte du fait que l’affaiblissement du poids de la commune dans la gestion
urbaine de la ville met en cause non seulement les prérogatives et la fonction
de cette institution mais surtout son niveau de compétence et de maitrise
technique. Elle demeure « souvent présentée comme un lieu d’incompétences
et de routine administrative. Ses agents techniques apparaissent par ailleurs
totalement exclus de la confection des documents d’urbanisme » (IRAKI et
ZIADI, 2011 : 117). Sauf que ces agents restent moins absents s’agissant des
sorties de contrôle, en contact direct avec la population.

- Les autorisations implicites de construire ou de lotir :

Concernant les autorisations implicites de construire ou de lotir et à la lecture de

l’article 48 de la loi d’urbanisme 12-90 précitée et de l’article 8 de la loi 25-90
précitée, le silence de l’administration vaut autorisation de construire ou de lotir
selon la demande initialement formulée. Ce qui peut être considéré comme
dispositions exceptionnelles à la règle générale. En fait, bien que le législateur
ait voulu par la mise en place de ces dispositifs « obliger l’administration à

35 Conformément à la charte communale de 1976.

36 « Le moteur du changement peut être une décision publique ». A. BOURDIN, M-P LEFEUVRE & P. MELÉ, Les règles
du jeu urbain, entre droit et confiance, 2006, p.18.

141
accélérer le traitement des demandes déposées » (EL-HAMOUMI, 2008 : 43-
99), afin d’encourager les initiatives d’investissement privées dans le secteur de
l’immobilier et d’aménagement, il laisse le champ ouvert devant des
compréhensions ou interprétations incertaines de ces textes, à la fois de la part
des personnes et de l’administration elle-même.
En cas de litige, l’explication de ces deux articles - 48 de la loi 12-90 et 8 de la
loi 25-90 - peut dans certains cas porter atteinte aux règlements d’urbanisme et
aux plans d’aménagement. C'est-à-dire que toute personne voulant réaliser une
construction ou un lotissement ne répondant pas aux normes en vigueur et ne
respectant pas le plan d’aménagement pourra entamer ces travaux juste après
l’écoulement des délais successifs de la date du dépôt de sa demande
d’autorisation, comme mentionnés dans ces articles (deux mois pour la
construction et trois mois pour le lotissement), sous prétexte qu’elle dispose
d’une autorisation implicite et par conséquent, elle dispose de la protection
légale, conformément à ces textes juridiques.

En guise de synthèse :

La rigidité et la lenteur du processus des autorisations de lotir ou de construire,

la multiplicité des intervenants qui sont loin de vouloir former « un ensemble
homogène »(ABOUHANI, 2000 : 49), la difficulté d’aboutir à un consensus
général des membres des commissions, la responsabilité diluée entre eux et le
problème d’interprétation des textes juridiques en la matière, sont autant de
facteurs amplifiant les contraintes que connait la planification urbaine, alourdie
également par l’ensemble des entraves caractéristiques du foncier marocain.

2.1 La Réticence dans la prise des arrêtés de mise à l’étude :

La procédure d’élaboration et d’approbation des documents d’urbanisme

s’avère très lente et risque de s’étaler, selon des cas, sur plusieurs années. Cela
dit, les projets de construction et de lotissements qui voient le jour dans cette
période doivent correspondre à la fois aux orientations du SDAU en vigueur et
aux prévisions du projet du plan d’aménagement en cours de préparation. C’est
dans ce cadre que la législation a introduit la procédure des arrêtés de mise à
l’étude. Ces arrêtés doivent délimiter le périmètre d’étude du nouveau plan
d’aménagement, afin que d’éventuelles opérations d’aménagement ou de
construction n’entravent pas la mise en œuvre de ses prévisions.

Les textes en vigueur37 ordonnent que la durée de validité des effets de ces
arrêtés soit limitée à six mois renouvelable une seule fois pour une durée

37 A savoir : -Les articles 21 et 22 de la loi 12-90 relative à l’urbanisme, - Le décret n°2-92-832 du 14 octobre 1993, pris
pour l’application de la loi 12-90. -La circulaire 005/DUA/SJ du 17 Janvier 1994, relative au Plan d’aménagement.

142
équivalente. Néanmoins, vu l’importance de la durée, généralement consommée
par les études avant l’homologation du plan, le délai de six mois, ou le cas
échéant d’un an, s’avère insuffisant. En pratique, et en l’absence d’une
disposition législative visant l’instauration d’une procédure accélérée de
production des plans d’aménagement, ces arrêtés de mise à l’étude sont
rarement utilisés, même s’ils peuvent être le garant du respect des prévisions de
ces plans en cours d’élaboration.

2. Les contraintes liées à la mise en œuvre des documents d’urbanisme :

La mise en œuvre des documents d’urbanisme au Maroc connait un certain

nombre de problèmes, dont principalement :

2.1 La faiblesse dans la mise en œuvre des documents d’urbanisme :

L’incohérence constatée entre les prévisions des documents d’urbanisme en

matière d'équipement collectifs et le réalisé est étroitement liée aux possibilités
économiques des collectivités territoriales. En fait, les évaluations établies ces
dernières années au niveau national montrent que dans les meilleurs des cas
20% d’équipements et de voirie projetés par les PA ont été réalisés. Cette
situation porte préjudice, à la fois :
- Aux propriétaires des terrains support de ces équipements qui restent
gelés à cause de l’insuffisance des moyens financiers des administrations
concernées ne pouvant pas procéder à leur acquisition.
- Aux documents d’urbanisme dont les terrains réservés aux équipements
publics seront repris par leurs propriétaires après expiration des effets de
déclaration de l’utilité publique, comme prévu par la loi en vigueur 38. Ces
terrains bénéficient alors de l’affectation de la zone dans laquelle ils sont
situés, ce qui ne répond pas aux buts initialement fixés par ces
documents. Ainsi, l’apport de ces documents est souvent réduit à la
délivrance des autorisations de lotir ou de construire.

2.2 L’incompatibilité entre le planifié et l’existant :

Sur le plan démographique, le Maroc connaît depuis plusieurs décennies une

croissance continue, alors que la réglementation en matière d’urbanisme n’a pas
pu suivre le rythme de cette évolution. Dans ce cadre, une étude, réalisée en
2009 par la Direction de l’Urbanisme, a conclu que d’un côté, il y a eu
l'expansion de l'habitat insalubre, des bidonvilles et des structures anarchiques ;
et d’un autre côté, l'aspect rigide des dispositions d'urbanisme a constitué un

38 Notamment l’article 28 de la loi 12-90.

143
motif de leur rejet par la population. A cet effet, diverses infractions ont été
constatées dans la production de l'espace urbain.
En réalité, l’inadaptation du contenu des documents d'urbanisme aux réalités
vécues pourra être traduite, au moins, par deux points :
- Le déphasage entre le rythme élevé de la croissance urbaine et le rythme
lent de production de ces documents d’urbanisme. Cet état de fait
transforme l’action de planification en une opération de rattrapage
urbain ;
- La problématique de logement, étant donné l’incapacité d’une grande
tranche de la population à pouvoir d’achat limité voire faible, à accéder
aux produits de logement proposés.

L’urbanisation au Maroc se fait à deux vitesses : celle du centre-ville et ses

quartiers réglementaires occupés par des couches moyennes et aisées et
bénéficiant d’un taux d’équipement raisonnable et celle des quartiers d’habitat
populaire sur-densifiés et des extensions dites périphériques et non
réglementaires, souffrant des problèmes de viabilisation et d’équipements ; Cela
reflète les traits d’une démarcation urbaine qui pourrait être à l’origine d’une
menace réelle pour la cohésion sociale des villes voire du pays.

2.3 Le Problème du financement et l’absence d'une couverture intégrale

du territoire en documents d’urbanisme :

Étant donné que l’établissement des documents d’urbanisme nécessite des

moyens financiers considérables, le Ministère Chargé de l’urbanisme a adopté
en 1995 une approche participative en termes de charges, frais et responsabilités
entre Communes, État et Agences Urbaines, afin d’encourager la production de
ces documents, en allégeant les charges financières supportées par les divers
intervenants. Ainsi, il a été recommandé au Fonds d'Équipement Communal39
d'autoriser les communes à recourir à cette institution pour le financement des
études de plans d'aménagement et de développement. Toutefois, malgré cette
approche, l’insuffisance des moyens financiers de l’État et des collectivités
territoriales et l’absence des mécanismes de financement demeurent les
principaux éléments qui empêchent la couverture intégrale du territoire national
en documents d'urbanisme. Ce problème de financement pourrait même pousser
l’administration centrale à appliquer sur des petites villes ou des centres
émergents des règlements d’urbanisme établis pour des grandes villes.
Face à la faiblesse des capacités financières des collectivités territoriales et aux
différents problèmes fonciers, la concrétisation des options d’aménagement
projetées s’avère irréalisable. A cet effet, il aurait fallu penser à un moyen

39 Circulaire n°302/DGUAAT du 29/09/1995 relative au financement par le FEC des plans d'aménagement et des plans de
développement.

144
d’adaptation de ces documents aux spécificités locales, d’où l’idée
d’assouplissement des procédures permettant de rattraper une éventuelle
élaboration improvisée des documents d’urbanisme ou, le cas échant, Les
problèmes de diagnostic ou d’interprétation des études préliminaires les
précédents.

D’une manière générale, l’introduction d’un système de gestion urbaine

au Maroc et la mise en place d’un ensemble de textes juridiques depuis la
période coloniale étaient principalement dues à la nécessité d’organiser l’espace
urbain marocain et à la volonté de contrôler son évolution et d’encadrer son
extension. Néanmoins, la complexité prouvée de cet arsenal, de par la lourdeur
et la rigidité de ses procédures, à la fois sur le plan technique et juridique, en
plus des problèmes dus au foncier 40, ont pu bousculer le système de la
planification et de la gestion urbains tel qu’il a été conçu et démontrer les limites
de ses instruments. Sa complexité est due, également, aux circonstances de mise
en application de ces processus, notamment en termes d’élaboration des
documents d’urbanisme et d’instruction des autorisations de construire ou de
lotir. Ces circonstances sont marquées principalement par une pluralité des
intervenants et une hétérogénéité au niveau des enjeux et des intérêts de ces
derniers, ainsi que par la faible inclusion du secteur privé. Cet état de fait
renvoie à la présence de rapports conflictuels se nourrissant notamment de la
faiblesse de coordination et de conciliation des approches et des logiques des
différents acteurs en matière d’aménagement et d’urbanisme. Enfin, le bilan de
plusieurs années, « d’omniprésence de l’État et de son monopole exclusif »
(BARROU, 2005 : 372) sur le domaine de l’urbanisme, met en exergue les
difficultés de l’État à dépasser actuellement les problèmes urbains au niveau
local (en termes de logements, de mobilité, d’emplois, etc.). Ceci traduit la
limite du modèle centralisateur, auquel on a reproché son éloignement des
préoccupations et des spécifications locales. A cet effet, et afin de contrer ces
difficultés et réduire les contraintes imposées par le système de planification et
de gestion urbaines, les services chargés de l’Urbanisme ont essayé d’apporter
de la souplesse à la réglementation en vigueur.

Dans ce cadre, la dérogation en urbanisme au Maroc a été introduite en 1999,

dans l’objectif principal de débloquer les projets d’investissement en souffrance
et de permettre aux villes marocaines de s’ouvrir sur de nouvelles opportunités
économiques. Il s’agit de la mise en place d’un système « provisoire » de
gestion, administré par des circulaires interministérielles, instituant des
commissions de dérogations. Ces circulaires visent le fonctionnement de ce
système dans une vision de promotion économique et du développement social

40 Il s’agit principalement de la multiplicité des régimes juridiques et de la complexité de la procédure d’expropriation.

145
en particulier en termes de création d’emplois et d’importante offre de
logement.

Toutefois, avant l’introduction de la procédure dérogatoire et sous couvert de

lutte contre le non réglementaire et de dynamisation des secteurs économiques,
les commissions chargées de l'instruction des demandes d'autorisations ont
fréquemment accordé des dérogations de fait et des autorisations
exceptionnelles, en dehors de la réglementation en vigueur. Ces considérations
ont incité les pouvoirs publics à introduire de nouvelles mesures afin
d’officialiser ces dérogations et de simplifier la procédure d'instruction des
dossiers d'investissement.
La dérogation en urbanisme au Maroc était introduite comme étant une
possibilité de flexibilité dans la gestion des imprévus et une mesure
exceptionnelle qui ne pourra en aucun cas l’emporter sur la règle générale. Elle
devait relever d’une gestion concertée, être jugée nécessaire et bénéfique et ne
peut en aucun cas porter atteinte à l’intérêt général, qu’il soit d’ordre social,
économique ou environnemental ou remettre en cause les objectifs des
documents d’urbanisme, en particulier en termes d’affectation du sol et de
densité.

Le justificatif de la pratique de la dérogation en urbanisme était lié au caractère

rigoureux, voire contraignant, du dispositif juridique et technique de la
planification urbaine. A cette planification, les gestionnaires de la ville
reprochaient de ne pas raisonner en termes de gestion urbaine des imprévus,
imposés par les conséquences de l’évolution sociétale et ses besoins.
L’expérience a montré que les outils de la planification urbaine en particulier
les documents d’urbanisme sont plutôt réputés d’être couteux et précocement
dépassés par la réalité des terrains sur lesquels ils sont projetés, ce qui précipite
leur caducité. A cet effet, le recours à la dérogation traduit une reconnaissance
claire des limites des outils existants de la planification urbaine qui dès que
l’occasion s’est présentée a été vite critiquée et volontairement remplacée par
une fabrication urbaine au coup par coup.

En termes de fonctionnement, la procédure dérogatoire était au départ

centralisée, pendant une période de quinze mois, qualifiée de « période
d’essai », puis régionalisée une première fois dans le cadre des commissions ad-
hoc locales qui ont été constituées à côté de la commission ad-hoc centrale et
une deuxième fois dans le cadre de la commission régionale des dérogations
présidées par le wali.

A travers ces étapes, l’Administration visait le cadrage de la procédure de

dérogation et son actualisation en fonction, d’une part, des résultats des

146
périodes écoulées, et d’autre part, des besoins et impératifs de la
déconcentration. Cette succession a permis de préciser les délais 41 de réalisation
des projets, dans l’objectif de vouloir garantir leur valorisation et, ainsi, réduire
les tentatives de spéculation. Elle a cherché, également, à imposer des garde-
fous et de définir certains critères de recevabilité des projets,
afin d’apporter, même temporairement, une solution rapide face à la lenteur et à
la complexité des procédures d'élaboration et de révision des documents
d'urbanisme et d’adapter les dispositions réglementaires aux particularités et
aux réalités des terrains et des sites concernés, de corriger d’éventuels
problèmes, constatés au niveau des documents d'urbanisme et de concrétiser des
visions plus appropriées aux réalités et aux besoins des agglomérations.

Néanmoins, en dehors des objectifs escomptés par les circulaires de dérogation,

cette façon de faire s’est trouvée soumise à l’efficience des négociations et à la
force des arrangements, notamment avec l’ampleur qu’elle a prise au fur et à
mesure de son application. Certaines zones d’ombre ont fait qu’elle n’a pas été
au point pour faire face à l’ensemble des problèmes qu’elle rencontre. Il s’agit,
principalement du manque de représentativité de la société civile dans les
commissions, de l’imprécision des délais d’examen des dossiers par les services
administratifs (que ce soient ceux chargés de l’examen des dossiers de
dérogation, ou ceux chargés de l’instruction des dossiers d’autorisation, après
l’obtention de la dérogation), de la confusion derrière la notion de « grands
projets d’investissement » et de la non maitrise des circonstances de soumission
des projets de dérogation ayant eu l’avis favorable à la procédure normale
d’obtention de l’autorisation de construire ou de lotir, ce qui peut paraître
contradictoire, à la fois, au principe même de dérogation et aux textes juridiques
d’urbanisme en vigueur42.

Finalement, s’agissait initialement d’une procédure provisoire, la pérennité de

la dérogation en urbanisme a dépassé au Maroc 20 ans d’existence. Ce qui a
participé au changement des outils classiques de la planification urbaine et a
impacté profondément son cadre d’application sur le plan juridique, technique
et même politique.

41 Un délai de 6 mois pour la validité de l’accord de principe des dérogations et un délai de 6 mois pour démarrer les travaux
relatifs aux projets dérogés, après l’obtention de l’autorisation de construire.
42 Le rapport de la cour des comptes au titre de l’année 2010 souligne que : « L’utilisation démesurée des dérogations a
engendré des conséquences négatives sur la planification et la gestion urbaines ». Rapport annuel de la cour des comptes
2010 / Volume 1, sorti en Octobre 2010, p. 336.

147
Bibliographie :

1. ABOUHANI Abdellghani (dir.), Enjeux et acteurs de la gestion urbaine :

redistribution des pouvoirs dans les villes marocaines, CODESRIA,
Sénégal, 2000.
2. ABOUHANI Abdellghani, Pouvoirs, villes et notabilités locales,
URBAMA, 2004.
3. BARROU Brahim, Fès, de la gestion normative à la gouvernance,
Publications de l’INAU, 2005.
4. BOURDIN Alain, LEFEUVRE Marie-pierre & MELE Patrice (sous la
direction), Les règles du jeu urbain, entre droit et confiance, Descartes &
Cie, de Paris 2006.
5. CHTOUKI Hassan, « La planification urbaine au Maroc : État des lieux
et perspectives », in FIG Working Week, Bridging the Gap Between
Cultures, Marrakech, Morocco, May 2011, p-p. 18-22.
6. DRYEF M., Urbanisation et droit de l’urbanisme au Maroc, édition la
porte, CNRS éditions, 1993.
7. EL-HAMOUMI Azlarab (Magistrat), « ‫» التعمير والقضاء اإلداري‬, Revue « Al
miayar », ordre des avocats de Fès, n° 40, décembre 2008, p-p. 43-99.
8. GAUDIN Jean-Pierre, Gouverner par contrat, l’action publique en
question, Presses de sciences PO, Paris, 1999.
9. IRAKI A., ZIADI A., « Cadres techniques communaux et refontes
administratives dans les grandes villes du Maroc : le cas de Casablanca »,
in L’action urbaine au Maghreb, Enjeux professionnels et politiques,
coordonné par Lamia Zaki, IRMC – KARTHALA, 2011, p-p. 117-143.
10. LASCOUMES Pierre et LE GALES Patrick (dir.), Gouverner par les
instruments, Presse de la fondation nationale des sciences politiques,
2004.
11. NAVEZ-BOUCHANINE Françoise (Sous la direction de), La
fragmentation en question : des villes entre fragmentation spatiale et
fragmentation sociale ? l’Harmattan, 2002.
12. RAFFESTIN Claude, Pour une géographie du pouvoir, Litec, Paris, 1979.
13. REYNAUD Jean-Daniel, Les règles du jeu, l’action collective et la
régulation sociale, Armand colin, 1997
14. VELTZ Pierre, Mondialisation Villes et Territoires l’économie d’archipel,
PUF, 2000.

Études et rapports officiels :

1. « Réflexions sur les procédures d’élaboration et d’approbation des

plans d’aménagement », à l’occasion des ateliers tenus les 7, 8 et 9 juin
2002 à Benslimane, organisé par la Direction de l’urbanisme.

148
2. « Étude d’évaluation de la mise en œuvre des documents d’urbanisme
dans la région de Rabat Salé Zemmour Zaër », juillet 2005.
3. « Étude de l’impact de la dérogation sur le processus de planification
et gestion urbaine », Direction de l’Urbanisme, Mai 2009.
4. Rapport annuel de la cour des comptes 2010 / Volume 1, Octobre
2010.
5. Rapport intitulé « Centenaire de l’immatriculation foncière », établi
par l’agence nationale de la conservation foncière, Rabat, 2013.

149