Université Gaston Berger de Saint-Louis

UFR / SJP
Master 1 Droit Public 2020-2021

COURS
DROIT DE L’URBANISME ET DE
L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE
**********

Introduction Générale :
Considération générale sur le droit de l’urbanisme
Dans cette partie, nous nous intéresserons essentiellement à la genèse de la discipline et dans
un deuxième temps à sa définition ainsi que les rapports qu’il entretient avec les autres branches
du droit.

SECTION 1 : La genèse du droit de l’urbanisme

C’est une branche du droit public relativement récente. Elle est née au lendemain de la seconde
guerre mondiale et tire sa raison d’être des précautions d’aménagement des villes. La nouveauté
de la discipline ne signifie pas que les villes ont une origine récente. L’idée ici est de montrer
que les problèmes posés aux villes ou par les villes n’avaient pas jusqu’ici trouvé des réponses
structurées et cohérentes. L’aménagement des villes à du vrai, a toujours été au centre des
préoccupation des pouvoirs publics.
Le terme « urbanization » est un néologisme d’un ingénieur catalan répondant au nom
d’Ulfonso Senda, celui qui dans un souci de proposition d’une nouvelle organisation des villes
utilisa le terme « urbanization ». En clair, l’ambition n’était pas de satisfaire la nécessité, la
commodité et le plaisir d’habiter, mais c’était surtout de démontrer que les lois de l’urbanisme
pouvaient être scientifiques. En d’autres termes, il doit être possible de trouver « des modèles
spatiaux reproductibles qui favorisent la plus grande efficacité possible ».
L’urbanisme comme l’action de l’homme sur l’espace bâtit est ancienne. Cette action était par
le passé teintée de considérations religieuses, par exemple le plan circulaire de Bagdad repose
sur l’idée que la ville était le centre de l’univers, l’architecture de Versailles évoque l’idée de

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puissance de la monarchie. Cette action des pouvoirs publics sur les villes n’a pas eu, tout le
temps, la même intensité et ne s’inscrivait pas aussi non plus dans une perspective globale. Elle
a souvent revêtu une dimension concrète. Elle a souvent revêtu une dimension isolée et
ponctuelle.
C’est dans ce cadre qu’il faut citer l’édit de 1607 règlementant la circulation à Paris. Entrent
également dans ce cadre les mesures prises par Louis 14 et Louis 15 pour faire face au
gigantisme de Paris.
A l’épreuve, ces mesures dites ponctuelles et sectorielles se sont révélées peu efficaces eu égard
aux difficultés nées des fortes concentrations des populations dans les agglomérations. Il fallait
une approche nouvelle, c’est dans ce cadre qu’il faut citer l’ouvrage de l’auteur précité
« Théoria de l’urbanization ». On parlera alors de renouveau de l’urbanisme qui ne saurait « être
réduit en un assemblage de maisons, de quartiers, de rues et d’êtres humains ». Cette nouvelle
perspective va privilégier les problèmes de l’homme dans leur globalité : nourriture, logement,
distraction. Bref tout ce qu’il faut pour assurer un équilibre global de l’individu.
A cette fin, plusieurs courants ont vu le jour.

- Le courant utopiste. Préoccupé par la misère sociale, quelques auteurs définissent d’une cité
vertueuse. Dans leur approche, tout doit être minutieusement organisé : structure des logements,
nombre d’habitat que doit porter chaque logement, l’emploi du temps de chaque habitant. Pour
les tenants de ce courant, leur théorie est d’application universelle. Elle est irrecevable, car elle
ne prend pas en compte les circonstances de temps et des lieux, propres aux villes, propres aux
Etats. Malgré ces limites, Charles Fourrier, Proudhon ont eu le mérite d’être pionniers.
Avec Le baron Haussmann, la finalité n’est pas d’inventer une cité de bonheur, il s’agit juste
d’offrir un cadre de vie agréable. L’œuvre de baron Haussmann a pris trois directions
essentielles. La 1ère direction, c’est d’abord la circulation à l’air avec la création des jardins
publics et d’espaces d’air. La 2ème direction concerne le fluide avec l’installation de réseau
d’égout et d’eau potable. Et la 3ème direction vise la règlementation de la circulation avec
l’aménagement de grands Boulevards. Il a inspiré la construction d’édifices comme l’opéra
Garnier, on parle alors d’édifice haussmannien. L’œuvre du baron a fait l’objet d’un certain
nombre de reproches. Outres les critiques liées au recours à l’emprunt pour le financement des
travaux, on lui a reproché notamment de mettre en avant des préoccupations d’ordre policier et
répressif. En effet, l’aménagement de grands boulevards est de nature à faciliter la répression.
L’œuvre du baron a été, par ailleurs, loué pour sa très grande rigueur.

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 - Le courant fonctionnel. Le chef de file est Le Corbusier. Cette école de pensée considère
qu’une bonne politique d’urbanisme est celle qui encourage la construction d’immeubles élevés
afin d’économiser des étendues des terrains. Pour les tenants de ce courant de pensée, la ville
doit être structurée de manière à séparer les fonctions. Pour eux, la ville moderne doit séparer
les quartiers d’habitation des quartiers où l’on travail. Ce courant a influencé la reconstruction
des villes détruites lors de la deuxième guerre mondiale par la mise en œuvre de « grand
ensemble » (exemple de ville : Amiens, Le havre etc.).
Ce courant a été critiqué. Et pour ces pourfendeurs, le Corbusier défend « un urbanisme
totalitaire reposant sur la mégalomanie typique des régimes totalitaire faisant table rase de la
ville du passé pour construire la ville parfaite ».

- Le courant culturaliste. Il préconise la protection des villes anciennes et la construction des

nouvelles agglomérations. Ce courant représenté par Ruskin, Morris et Howard ne connut pas
grand succès. Ils dénoncent à travers des cités industrielles par ce qu’elles détruisent l’unité
organique des anciennes villes. Ce courant postule qu’un urbanisme réussi implique la
participation des citoyens et repose sur une conception politique de la ville qui doit être une
communauté démocratique. Ce courant a été critiqué et on lui reproche son ignorance des
réalités économiques.

L’ensemble de ces courants ont montré la nécessité d’une action sur le sol.
Au lendemain de la deuxième guerre mondiale, les interventions des pouvoirs publics sur le sol
se sont multipliées avec l’apparition des premières règlementations relatives au plan
d’aménagement des villes. Ces interventions deviendront importantes et indispensables au fil
du temps et l’urbanisme apparait alors comme une activité d’intérêt général dont la finalité est
de déterminer le cadre d’une vie plus acceptable. Cela est d’autant plus vrai que le phénomène
urbain à l’échelle planétaire pose problème. En 1990, par exemple, la part de la population
urbaine au niveau mondial par rapport à la population globale était de 10 à 15%. En 2000, cette
part atteignait presque 40%. En Afrique en 2010, la part de la population urbaine était de 30%
et les estimations pour 2015 étaient de l’ordre de 55%. Ce mouvement ne cesse de prendre de
l’ampleur. Au Sénégal, comme pratiquement dans tous les pays africains, l’exode rural a atteint
des proportions inquiétantes. Et Dakar est devenue à l’instar de plusieurs agglomérations du
continent un réel sujet de préoccupations

SECTION 2 : Définition et rapport avec les autres disciplines.

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Le droit de l’urbanisme est une branche du droit public qui se rattache au droit administratif. Il
peut être défini comme l’ensemble des règles et institutions relatives à l’aménagement et
au développement urbain. Le Conseil d’Etat français ne dit pas autre chose dans son rapport
de 1992 quand il affirme que « le droit de l’urbanisme est chargé de définir et d’encadrer les
possibilités d’utilisation du sol ».
En ce qui concerne le champ d’application on réalise que le code de l’urbanisme s’applique à
des agglomérations urbaines.
Du point de vue matériel, le droit de l’urbanisme couvre plusieurs activités. En d’autres on peut
citer les lotissements, la rénovation, les aires de stationnement.
Le droit de l’urbanisme doit être séparé du droit de la construction. Ce dernier est défini
comme l’ensemble des règles et institution relative à l’édification des immeubles. Le droit de
la construction entretient un rapport étroit avec le droit de l’urbanisme parce que les
constructions prennent assise sur le sol et l’utilisation du sol est réglementé par le droit de
l’urbanisme. En France, l’évolution est allée très tôt vers la consécration d’un code de la
construction qui s’attache à la règlementation de l’opération de construction. Le Sénégal ne lui
a emboité le pas que récemment avec l’adoption d’un code de la construction en 2009.
Le droit de l’urbanisme doit être distingué de la politique de la ville. La politique de la ville
est née en France des difficultés de gestion des quartiers défavorisés particulièrement dans les
banlieues ceinturant les grandes villes françaises Marseille, paris, Lyon, Toulouse etc. La
politique de la ville est plus un programme comportant un volet économique, sociale qu’une
discipline juridique.
Le droit de l’urbanisme doit être distingué de la politique d’aménagement du territoire.
Comme la politique de la ville, l’aménagement du territoire est une politique publique.
L’aménagement du territoire se distingue du droit de l’urbanisme pour deux raisons : la
première est d’ordre spatiale, ainsi que la doctrine distingue-t-elle le micro aménagement qui
correspond au droit de l’urbanisme du macro-aménagement qui correspond à l’aménagement
du territoire ; la seconde concerne les moyens mise en œuvre, le droit de l’urbanisme fait appel
à des règles contraignantes alors que l’aménagement du territoire recourt le plus à des règles
d’orientations (Plan National d’Aménagement d’une ville, schémas etc.).
Le droit de l’urbanisme entretient des rapports avec le droit de l’environnement.
L’environnement de l’homme au regard des statistiques les plus récents est de plus en plus
urbain et le droit de l’urbanisme intègre de plus en plus des préoccupations environnementales.

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Le droit de l’urbanisme, en s’assignant de nouvelles finalités, devient une discipline
transversale. La règlementation de l’urbanisme a connu quelques étapes qu’il faut rappeler. La
1ère réglementation remonte à une loi de 1964, elle sera abrogée et remplacée par la loi 66-69
du 27 Mai 1966 portant code de l’urbanisme. Ensuite il y’a eu la loi 88- du 20 Juin 1988
portant code de l’urbanisme qui entre autres insuffisances, n’accordait qu’une faible place aux
entités locales dans l’administration de l’urbanisme.
Le monopôle de l’État au milieu des années 90 fut mise en cause avec la loi 96-07 du 22 Mars
1996 portant transfert de compétences de l’État aux collectivités locales. Cette étape considérée
est à juste titre comme majeur dans le processus de la décentralisation, commandait la mise en
place d’une nouvelle réglementation. C’est tout le sens de la loi 2008-43 du 20 Aout 2008
portant code de l’urbanisme qui au-delà des efforts d’harmonisation à innover avec la mise
en place de nouvelles structures d’administration de l’urbanisme.
Le code sénégalais de l’urbanisme contient 89 articles reparti en 5 livres d’importance inégale.
Un 1er livre est consacré aux dispositions générales et aux règles de planification urbaine. Un
2ème relatif à la péremption et aux réserves foncières. Le 3ème concerne les organes d’exécution
et les opérations d’aménagement. Le 4ème traite de l’autorisation de construire. Enfin, le 5ème
porte sur les contrôles et les sanctions.
L’articulation combinées de ces différentes dispositions avec celle relative à la partie
réglementaire du code nous conduit au plan suivant : un Titre I, nous traiterons de
l’administration de l’urbanisme ; au Titre II nous étudierons les opérations d’aménagement et
les techniques d’acquisitions foncières ; et dans un Titre III les opérations d’acquisitions et leurs
contentieux.

Titre I : L’administration de l’urbanisme

Par administration de l’urbanisme, il faut entendre les structures compétentes en matière

d’urbanisme (chapitre 1), mais également les instruments de planification et document que ces
structures mettent en œuvre pour une correcte utilisation des sols (chapitre 2).

CHAPITRE 1 :
LES STRUCTURES COMPÉTENTES EN MATIÈRE D’URBANISME
Les structures étatiques (section 1) doivent être distinguées des autres structures (section 2).

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SECTION I : Les structures étatiques
Nous distinguerons les structures centrales (paragraphe 1) des structures déconcentrés
(paragraphe 2).

Paragraphe 1 : L’administration centrale

Le ministère de l’urbanisme. Il a pour mission générale la mise en œuvre et l’application de la
politique de l’État dans le domaine de l’urbanisme et de l’habitat. Il comprend plusieurs
directions. Entre autres, on peut citer la direction de l’urbanisme et de l’architecture, la direction
du cadre vie et des espaces verts urbains, la direction de la surveillance et du contrôle de
l’occupation du sol.
D’autres ministères interviennent aussi en matière d’urbanisme, c’est le cas du ministère de
l’environnement (espace vert, cadre de vie agréable), ministère de la culture (protection des
sites et monuments historiques).
L’administration centrale s’est enrichit de nouvelle structure, c’est le cas du Conseil National
de l’Urbanisme de l’habitat et du cadre de vie réglementé aux articles R1 à R8 du décret portant
application de la loi. Ce conseil national de l’urbanisme est composé de deux commissions : la
commission de l’urbanisme de l’habitat et du cadre de vie ; la commission de l’assainissement.
Il est présidé par le président de la république et est composé du ministre de l’intérieur et plus
d’une vingtaine autres ministres. Sont également membres de ce conseil national le président
de l’association des maires du Sénégal. La mission du conseil national de l’urbanisme est de se
saisir de toutes les questions touchant directement ou indirectement les problèmes d’habitat,
d’urbanisme et du cadre de vie. Il étudie et propose la planification des objectifs à réaliser dans
lesdits domaines.

Paragraphe 2 : L’administration déconcentrée

Elle est composée essentiellement de deux structures. On distingue les comités régionaux de
l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie (article R10 du code) et les comités départementaux
de l’urbanisme de l’habitat et du cadre de vie (article R16).
Un comité régional de l’urbanisme est créé dans chaque région. Il est présidé par le gouverneur.
Il est composé du représentant de l’État dans les départements et les arrondissements. Le comité
est compétent pour émettre des avis et suggestions lors de l’élaboration des documents de
l’urbanisme. Il donne aussi son avis sur les programmes de planification en matière d’habitat.

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Il est consulté sur toute question relative à l’élimination des nuisances, l’aménagement des
espaces verts.
Un comité départemental de l’urbanisme, de l’habitat du cadre de vie est créé dans chaque
département. Il a pour mission de donner des avis et suggestions lors de l’élaboration des
schémas et des plans d’urbanisme. Sa mission est assimilable à celle du comité régional de
l’Urbanisme de l’habitat et du cadre de vie, à la différence qu’il s’exerce dans un cadre
territorial plus réduit. Il est présidé par le préfet, il comprend entre autres le maire de la
commune chef-lieu du département, les maires des communes concernés, le chef des services
des eaux et forêts, le chef du service départemental de l’urbanisme etc.

SECTION II : Les autres structures

Les compétences en matière d’urbanisme sont confiées à des structures décentralisées et à
d’autres aménageurs tel que les sociétés et les associations.

Paragraphe 1 : L’administration décentralisée

L’analyse des dispositions du code de l’urbanisme donne un droit d’initiative plus important
aux collectivités locales.
Entre autres dispositions qui posent la compétence des collectivités territoriales, on peut citer
l’article L23 qui précise que la commune peut avoir l’initiative des opérations urbaines. Aux
termes de l’article R36, il est posé que les communes et les départements élabore dans le cadre
de leur ressort territorial de compétence les plans directeurs d’urbanisme et les plans
d’urbanisme de détails. L’article R87 précise que la demande d’un certificat d’urbanisme fait
l’objet d’un dépôt à la mairie. De manière générale, le code confie aux collectivités territoriales
l’aménagement, la gestion des zones concédées par l’État aux communes. Des pouvoirs
importants sont conférés aux collectivités territoriales dans le domaine des autorisations
individuelles d’occupation des sols, des permis de construire etc.

Paragraphe 2 : les entités privées

L’administration et la gestion de l’urbanisme peuvent être aussi le fait des Structures privées.
Pour la réalisation et l’entretient des ouvrages publics, des espaces publics et
l’approvisionnement des services publics, les personnes publiques passent des conventions
avec les personnes privées. L’administration peut recourir aux personnes privées pour la

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réalisation de programme de construction, de Zone d’Aménagement Concerté, l’aménagement
d’agglomération nouvelle. C’est ce qui ressort de l’article 56 de la loi.
Le code distingue deux catégories de personnes privées qui interviennent dans la gestion de
l’urbanisme. Il s’agit des associations d’aménagement et d’amélioration du cadre de vie et les
sociétés coopératives de construction et d’habitat. Aux termes de l’articles 58 de la loi, peuvent
constituer une association d’aménagement et d’amélioration du cadre vie les personnes
physiques et morales qui poursuivent les buts suivants :
- La construction, l’entretient et la gestion de l’ouvrage d’intérêt collectif tel que les aires
de stationnement ;
- La rénovation des quartiers insalubres ;
- La protection et l’amélioration de l’environnement.

Les associations d’aménagement et d’amélioration du cadre de vie doivent être légalement

constituées.
En ce qui se rapporte aux sociétés coopératives de construction et d’habitat, l’article L63
renseigne qu’elles peuvent être constituées pour poursuivre différents buts entre autres
l’acquisition de terrains, de parcelles ou d’immeuble bâti ; la construction d’immeuble à usage
collectif ; la construction, la restauration des maisons individuelles à usage d’habitation ou
professionnel. Les sociétés coopératives de construction sont des sociétés à capital variable.
C’est ce qui ressort de l’article L65 du code de l’urbanisme et L77 du code de la construction.
Elles obéissent, pour l’essentiel, aux lois et décrets qui règlementent le secteur d’activité.

CHAPITRE II :
LES DOCUMENTS D’URBANISME
L’article 6 de la loi de 2008 pose que dans le cadre du plan de développement économique et
social et du plan d’aménagement du territoire, les prévisions et les règles d’urbanisme
s’exprime par le plan directeur d’urbanisme (PDU), les schémas directeurs d’aménagement et
d’urbanisme (SDAU), les Plans d’Urbanisme de Détails (PUD) et les plans de lotissements.
Pour réussir ces objectifs de planification et de prévisions, l’administration recours à ces
différents instruments.

SECTION 1 : Le Plan Directeur d’Urbanisme et le Schéma Directeur

d’Aménagement et d’Urbanisme

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 Paragraphe 1 : le plan directeur d’urbanisme
L’article 8 de la loi de 2008 énonce que « les plans directeurs d’urbanisme fixent les orientations
générales et indiquent les éléments essentiels de l’aménagement urbain dans le cadre du plan
national d’aménagement du territoire ». La finalité de tout plan est d’apporter un certain nombre
d’information par rapport aux prévisions urbaines.
Le PDU peut être considéré comme « un guide de gestion et de prévision pour la réalisation à
l’échelle d’une ville, d’une agglomération d’un programme d’équipement d’infrastructure etc.
». Le PDU est réalisé par la commune ou le département. Il appartient à la collectivité locale de
prendre en charge les dépenses pour la réalisation du document.
Quel est le contenu du PDU ?
Comment est-il élaboré ?
Le PDU contient 3 types de documents.
- Le rapport de présentation. Il présente un certain nombre d’information sur les potentialités
de la zone concernée. Il doit renseigner sur les perspectives de développement économique de
la zone concerné en rapport avec les territoires qui lui sont voisin. Le rapport doit contenir une
étude impact environnemental.
- Le document graphique. Ils doivent faire apparaitre l’organisation générale des transports, les
principaux sites urbains à protéger et les tracés de toutes les voies de circulation.
- Le règlement. Il donne des indications sur les règles et les servitudes sur les sols.

Le PDU est élaboré par les collectivités locales et sont assistées dans cette mission par les
services de l’État, par les concessionnaires du services publiques, par les organismes sociaux
et économiques. Il est élaboré pour une durée de 20 ans. Le projet de plan d’urbanisme est
soumis par l’autorité chargé de l’instruction à avis des conseils municipaux concernés. Un
coordonnateur est choisi par le ministre chargé de l’urbanisme. Une enquête publique est
organisée par la suite et à l’occasion de laquelle, les parties intéressées peuvent faire des
observations. Le projet de plan est approuvé par le ou les conseils municipaux intéressés. Il est
ensuite soumis au ministre de l’urbanisme et fait l’objet d’une approbation par décret publié
dans les 15 jours.

Paragraphe 2 : le schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme

Il fixe les orientations fondamentales de l’aménagement des territoires concernés, compte tenu
des relations entre ces territoires et des régions avoisinantes et de l’équilibre qu’il convient de

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préserver entre l’extension des agglomérations, l’exercice des activités agricoles, les activités
industrielles et les autres activités économique et la préservation de l’environnement.
Les SDAU prennent en compte les programmes de l’État ainsi que ceux des collectivités locales.
A l’opposé du plan directeur, il s’applique à une échelle territoriale moins importantes.
En droit français, les SDAU est l’ancêtre de ce qu’on appelle aujourd’hui les schémas de
cohérence de territoire.
Comme le plan directeur d’urbanisme, il est composé d’un rapport de présentation, d’un
document graphique et d’un règlement.
Le rapport de présentation contient une analyse de la situation du territoire concerné et les
perspectives de développement. Il doit aussi contenir une analyse environnementale.
Les documents graphiques font apparaître la répartition et l’organisation du sol en fonction
de leurs affectations, les tracées des principales voies de circulation, il doit aussi des
informations sur des espaces libres à aménager, à paver.
Le schéma est élaboré par les communes et les départements concernés par ledit schéma. Les
services de l’Etat sont associés comme aussi les organisations socioculturelles et
professionnelles. Élaboré pour une durée de 20 ans, le SDAU requiert une enquête pendant
laquelle des avis peuvent être recueillis. Il est approuvé par décret et mis à la disposition du
publique, c’est ce qui ressort des articles R47 et R52 du code de l’urbanisme.

SECTION II : les plans de lotissement et les plans d’urbanisme de détail (voir

titre 2).

TITRE II : LES OUTILS D’INTERVENTION ET

OPÉRATIONS D’AMÉNAGEMENT
Nous traiterons d’abord des techniques d’acquisition des sols pour ensuite étudier les opérations
d’aménagement.

CHAPITRE I :
LES TECHNIQUES D’ACQUISITION DES SOLS
Ici nous n’allons pas nous intéresser aux tensions du marché foncier ou à ses particularités. Les
problèmes fonciers font l’objet de plusieurs interventions législatives et réglementaires et

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plusieurs formules ont été imaginée afin de permettre à la puissance publique de maîtriser le
marché foncier. Certaines propositions défendent une collectivisation des sols c’est-à-dire les
soustraire à une appropriation privative.
Ces propositions sont le fait le plus souvent du courant des régimes socialistes d’autres
propositions soutiennent la permanence des marchés fonciers et l’application idées libérale.
La puissance publique aux fins de se constituer un portefeuille foncier dispose entre autres du
droit de péremption (section1) et de l’expropriation pour cause d’utilité publique (section 2).

SECTION I : Le droit de péremption

Ses fondements doivent être défini sont champs d’application et sa mise en œuvre précisées.

Paragraphe 1 : définition et fondement

Le droit de l’urbanisme emprunte au droit privé la technique de la péremption.
Le droit de péremption confère à son bénéficiaire l’acquisition d'un bien que le propriétaire
veut aliéner.
Au terme de l’article 46 de la loi 2008-43 d’août 2008 portant code de l’urbanisme « la
péremption est un mode d’acquisition d’immeuble ayant pour objet de substituer l'Etat ou le
titulaire du droit de péremption à l’acquéreur privé éventuel en cas d’aliénation volontaire ».
Comme l’expropriation pour cause d’utilité publique, la péremption est une technique de
cession. A la différence de l’expropriation, la péremption est moins traumatisante, car le
propriétaire doit manifester la volonté de céder son bien.
Avec cette technique d’acquisition, deux objectifs peuvent être visés : D’abord elle permet aux
collectivités publiques de se constituer un portefeuille foncier. Ensuite l’Etat peut à travers la
péremption contrôler le marché foncier. Ainsi le propriétaire du bien préempté est tenue,
préalablement la vente, d'informer l’autorité administrative en lui adressant une déclaration
d’intention d’aliéner.
Le droit de péremption parce qu'il confère une priorité pour l’acquisition d'un bien apparaît
comme un empiètement au droit de propriété. C’est la raison pour laquelle les prérogatives de
l’administration ne sont pas sans limites, il faut en effet éviter que l’exercice de ce droit, comme
l’expérience l’a révélé en France, ne serve qu’à évincer de potentiels acquéreurs.

Paragraphe 2 : champ d’application et mise en œuvre

La péremption s’exerce sur tout immeuble ou droit réel immobilier ou sur tout ensemble plus
ou moins nécessaire à la réalisation d’opération et d’aménagement.
DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 11
L’exercice du droit de péremption aide à la réalisation de logements sociaux, d’équipements
collectif, de restauration de bâtiments. Ainsi dans les zones où ces objectifs sont visés
l’aliénation d’immeubles à titre onéreux est subordonnée à une déclaration préalable.
Une fois que celle-ci est portée à la connaissance de l’autorité publique celle-ci peut se porter
acquéreur. Elle n’est pas tenue par les propositions de prix contenues dans la déclaration.
L’autorité administrative est libre de faire des propositions de prix que le propriétaire du bien
peut accepter ou refuser.
Dans tous les cas si l’autorité administrative décide d’exercer son droit, elle doit notifier sa
décision dans le délai d'un mois. Cette notification doit être adressée aussi aux locataires et aux
autres occupants de l’immeuble. Le non-respect de cette exigence de délai peut entraîner la
perte de ce droit, le comportement de l’administration peut être interpréter comme une
renonciation. En signifiant sa volonté d’exercer son droit, l’autorité administrative peut, si le
prix lui semble exagéré par rapport aux conditions du marché, proposer un prix plus bas.
Les litiges qui naissent à cette étape de la procédure sont soumis à la connaissance du juge.
La loi envisage des cas dans lesquels le transfert de propriété pourrait être remis en cause. Si
cinq (5) ans après le transfert de propriété l’immeuble n'a pas été utilisé pour la réalisation des
objectifs pour lesquels a entendu l’acquérir, l’ancien propriétaire ou ses ayant droit peuvent
demander la rétrocession. A défaut d’entente il appartient au juge de départager les parties.

SECTION II : l’expropriation pour cause d’utilité publique

Elle peut être défini comme l’opération par laquelle la collectivité publique impose la cession
de la propriété d’immeuble privée dans un but d’utilité publique et moyennant un juste et
préalable indemnité c’est ce qui ressort des dispositions combinées des articles 15 de la
constitution sénégalaise « le droit de propriété est garanti par la présente constitution il ne peut
en être porté atteinte que dans le cas de nécessité publique légalement constatée, sous réserve
d’une juste et préalable indemnité » et 1er de la loi 76-67 du 2 juillet 1976 qui définit
l’expropriation comme un moyen par lequel, l'Etat contraint toute personne à lui céder la
propriété d'un immeuble ou d'un droit immobilier». C’est donc une atteinte au droit de propriété,
c’est pour cette raison que l’expropriation s’inscrit dans des conditions de procédure très strictes
qui se résument en 2 phases : une phase administrative (paragraphe 1) et judiciaire (paragraphe
2).

Paragraphe 1 : la phase administrative

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Elle se décline en 2 étapes : la déclaration d’utilité publique et la détermination des immeubles
à exproprier.
La déclaration d’utilité publique est prononcée à la suite d’une enquête minutieusement
conduite. L’intérêt de l’enquête et de mieux comprendre les choix effectués par les autorités
publiques, le dossier d’enquête comprend une note explicative, un plan de situation,
l’autorisation sommaire des acquisitions, une étude d’impact, un plan de travaux.
Au Sénégal un décret de 1977 donne compétence aux directeurs des domaines d’ordonner
l’ouverture de l’enquête, de fixer sa durée, de nommer les enquêteurs.
L’autorité étatique n'est pas tenue par les conclusions de l’enquête, mais son refus doit être
motivé. Le contrôle de la Déclaration d’Utilité Publique a en France fait l’objet d’une
jurisprudence abondante.
Une fois que la Déclaration d’Utilité Publique est prononcée une liste des parcelles et de
propriétaires à expropriés va être établie. La Déclaration d’Utilité Publique est prévue par
l’article 3 de la loi 76-67 du 2 juillet 1976 et a pour objet de justifier le caractère d’intérêt
général des opérations ou travaux projetés. S'en suivra, aux termes de l’article 6 et suivant de
la loi précitée, dans la procédure administrative, une série de mesures constituant de l’acte de
cessibilité qui doit désigner les immeubles et droits réels immobiliers sur lesquels
l’expropriation est applicable. L’arrêté n’entraîne pas un transfert du bien il ne fait que réaliser
les opérations préalables.
Il est inclus dans la phase administrative une étape cruciale qui est relative à l’indemnisation.
L’article 9 de la loi envisage la procédure amiable d'indemnisation devant une commission de
conciliation. Présidé par le gouverneur de région, la composition de la commission est fixée par
décret.
Il faut juste préciser que le montant de l’indemnité est fixé sur des bases spécifiques prévu à
l’article 20 de la loi de 1976. Si un accord est obtenu, on fait alors l’économie d'une saisine du
juge à défaut, il lui appartient de régler le litige.

Paragraphe 2 : la phase juridique

En France comme au Sénégal, le juge intervient pour prononcer le transfert de propriété l'acte
prononçant le transfert de propriété doit contenir toutes les informations relatives aux
immeubles expropriés.
L’expropriation pour cause d’utilité publique n'est régulière qu’à la condition d'une juste et
préalable indemnisation, c’est ce qui ressort de la déclaration universelle des droits de l’homme

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 13

et du citoyen de 1789. Si les deux parties parviennent à un accord, l’autorité administrative
verse l’indemnité et entre en possession de l’immeuble et du droit réel exproprié. Selon l’article
11 de la loi, il appartient au juge de grande instance de prendre l’ordonnance d’expropriation et
de fixer le montant de l’indemnité avant la prise de possession de l’immeuble par l’Etat. Le
juge est habilité à prononcer l’expropriation moyennant une indemnité provisoire.
L’indemnité définitive sera fixée par une ordonnance non sujette à opposition mais qui est
toutefois susceptible de recours dans les formes et délais applicables aux ordonnances de
références.
Faute d’accord amiable, un échange de mémoire est organisé entre les parties. La procédure est
contradictoire. Une visite des lieux est organisée et à laquelle doivent assister toutes les parties.
Après cette étape, une audience publique est fixée et un jugement doit intervenir dans un délai
de huit (08) jours. La décision fixant l’indemnité est alors prononcée et fait l’objet d’une
notification à toutes les parties par lettre recommandée. La décision rendue par le 1er juge est
susceptible d’appel et éventuellement de cassation.
Pour éviter que l’ECUP ne soit l’occasion d’avis, l’autorité administrative est tenue d’exécuter
ou de faire exécuter les travaux qui étaient prévus et de donner à l’immeuble la destination qui
était initialement prévue. Passer à un certain délai et à défaut de l’exécution des travaux,
l’ancien propriétaire peut demander la rétrocession. La simple intention d’effectuer les travaux
ne suffit pas pour éviter la rétrocession, mais un commencement d’exécution peut être
considérer comme une preuve de bonne foi.

Chapitre II :
LES OPÉRATIONS D’AMÉNAGEMENT
On distingue plusieurs opérations d’aménagement. Certaines peuvent être regardées comme
classiques, c’est le cas du lotissement (section 1) ; d’autres sont regardées comme nouvelles,
c’est le cas de la rénovation urbaine, du remembre et des zones d’aménagements concertées
(section 2).

SECTION I : Le lotissement
On définira le lotissement en paragraphe 1 ; et en paragraphe 2, nous traiterons de sa mise en
œuvre.
Paragraphe 1 : La définition

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 14

Pour Henry Jacquot et Franck Priest le lotissement est l’opération par laquelle on divise une
parcelle en plusieurs lots destiné à recevoir des constructions.
En France, le lotissement était considéré comme une opération strictement privée, mais aux
regards des nombreuses difficultés constatées dans ce domaine, la nécessité d’une
réglementation s’est posée.
Au Sénégal, ce sont les articles R145 à R171 qui réglemente le lotissement. Ainsi au terme de
l’article R145, constitue un lotissement « l’opération ayant pour effet l’aménagement,
l’équipement et la division en lot d’une ou de plusieurs propriétés foncières pour la vente la
mutation en titre gratuite ou les locations ».
Le lotissement doit être distingué de la simple division définie au terme de l’article R146
comme la séparation en deux lots un immeuble. La finalité du lotissement est la réalisation de
logement, l’implantation d’établissement public etc.

Paragraphe 2 : La mise en œuvre du lotissement

La procédure de lotissement est réglementée et comprend plusieurs étapes.
D’abord la demande de lotissement. Elle est présentée par le propriétaire du terrain, son
mandataire ou tout autres personnes justifiant d’un titre. Le dossier de demande doit comporter
une note de présentation et des document graphiques (plan de situation).
L’instruction et l’autorisation relève de la compétence de l’autorité administrative. C’est ce
qui ressort de l’article R148 « l’autorisation de lotissement est délivrée par le ministre chargée
de l’urbanisme après instruction par ses services techniques compétents. L’avis de la
collectivité locale est requis et doit être donnée dans un délai d’un mois ». L’autorisation de
lotissement peut faire l’objet d’un refus si elle est de nature à compromettre les conditions de
développement d’une commune. Mais une fois que l’autorisation de lotir est accordée, les
travaux doivent démarrer dans une période déterminée, mais la période de fin des travaux doit
être précisé. L’autorisation peut être frapper de caducité dans le cas de non-respect des délais
de démarrage ou de fin des travaux.

SECTION II : Les procédés nouveaux d’aménagement

On distinguera la rénovation urbaine, le remembrement et les zones d’aménagement concertés.

Paragraphe 1 : La rénovation et le remembrement

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 15

La rénovation consiste à l’aménagement d’ancien centre urbain ou de zones dites traditionnelles
présentant un intérêt esthétique et culturel. Par la rénovation urbaine, l’objectif est de donner
aux zones concernées une image plus en phase avec les exigences d’ordre esthétiques. Il
appartient à l’autorité administrative, par décret, d’instituer une zone de rénovation urbaine. Il
appartient à l’État ou à la commune concernée d’assurer l’élaboration d’un plan de rénovation
qui doit faire l’objet d’une approbation conjointe du ministre chargée du domaine et du ministre
de l’urbanisme, c’est donc un arrêté interministériel. L’arrêté doit préciser, l’étendue du
territoire à rénover. En outre, l’arrêté doit fixer les conditions de réalisation des opérations et
dresser la liste des bâtiments concernés. Les travaux de rénovation urbaine peuvent être confiés
à des structures publiques ou à des structures privées d’aménagement. L’ensemble des missions
et obligations des structures chargées de la rénovation sont précisées aux termes de l’article
R85 du code. Il s’agit, entre autres, de réaliser les projets d’équipement collectif, des
programmes de construction.
Pour mener à bien leurs missions, les structures ayant reçu un mandat pour rénover peuvent
opérer à toutes opérations nécessaires à la réalisation des travaux, c’est-à-dire qu’elles peuvent
démolir, remettre en état certaines édifices, peuvent réinstaller les propriétaires déplacés. Elles
peuvent même solliciter l’autorité administrative aux fins d’expropriation pour cause d’utilité
publique
Le remembrement. C’est une opération d’aménagement règlementée aux termes de l’article
L34 et suivant. Le remembrement peut être opéré en cas de restructuration d’un domaine foncier
pour la réalisation de lotissement de zones de rénovation ou d’aménagement concerté. Le
remembrement peut être prévu par le plan de l’urbanisme et en fixe par la même occasion son
périmètre. Le remembrement peut entrainer une modification de l’assiette de propriété, une
redistribution de parcelle enclavée. La date d’ouverture des opérations de démembrement est
publiée au journal officiel ou dans un journal d’annonce l’égale. L’opération de remembrement
est placée sous l’autorité d’un commissaire appelée commissaire au remembrement. Il
appartient à ce dernier d’établir un dossier de remembre qui dit contenir un certain nombre
d’indication sur la superficie réservée aux voies publiques, aux espaces verts. Il doit aussi
contenir une étude financière relative à la valeur des terrains, à la valeur des constructions érigée
sur les terrains. En outre, le document doit préciser si les propriétés des terrains concernés sont
débitrices ou créancier de l’État. Après une enquête publique, le dossier de remembrement est
ensuite transmis au comité régional de l’urbanisme et aux représentants des propriétaires. Le
dossier fait ensuite l’objet d’un dépôt au greffe du tribunal de grande instance. Pendant les trois

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 16

(03) mois qui suivent le dépôt du dossier, tout ce qui ont intérêt à s’opposer aux opérations de
démembrement peuvent saisir la décision pour déposer une contestation.

Paragraphe 2 : les zones d’aménagement concerté

Elles sont considérées comme les zones d’aménagement par excellence. Elles sont
règlementées par les art L40 et R133 à 144. Les actes ont pour objet l’aménagement et
l’équipement des terrains, d’infrastructures, d’équipement collectif ou privé, de construction à
usage d’habitation, de commerces d’industrie ou de service. Toute création d’une zone
d’aménagement concerté doit faire l’objet d’une large diffusion auprès du public. Il appartient
à l’autorité administrative de constituer le dossier, ce dernier doit contenir un ensemble
d’information sur la faisabilité de l’opération ainsi que de son mode de réalisation. Le dossier
doit comprendre, en outre, le plan d’urbanisme de détail de la zone. Normalement la Zone
d’Aménagement Concerté doit être prévue par le plan directeur d’urbanisme. La création d’une
Zone d’Aménagement Concerté est décidée par décret mais sur rapport conjoint du ministre de
l’urbanisme et du ministre chargée des domaines. Dans tous les cas, la décision de création
d’une Zone d’Aménagement Concerté est portée à la connaissance du public qui peut faire des
avis, des observations.
La réalisation de la zone d’aménagement concerté peut être le fait de l’État, de la commune
comme aussi, la collectivité publique peut confier sa mise en œuvre à un organisme
parapublique ou privé d’aménagement, c’est ce qui ressort de l’article R138. La convention qui
lie la Collectivité Publique à la société d’aménagement ou … est soumise au code des marchés
publics.
Un dossier des zones d’aménagement concerté doit être mis au point. Il doit comporter quelques
indications relatives au projet de plan d’aménagement, l’échéancier des équipements publiques
ou des infrastructures à réaliser etc.
L’achèvement des travaux fait l’objet d’un procès-verbal. S’il existe plusieurs tranches de
travaux, chaque tranche fera l’objet d’un procès-verbal particulier.
La création comme la suppression d’une zone d’aménagement concerté intervient par décret.

TITRE III : Acte et contentieux de l’urbanisme

Nous traiterions dans un chapitre Premier, les actes de l’urbanisme pour ensuite, dans un
chapitre deuxième, étudier les contentieux de l’urbanisme.

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 17

 CHAPITRE I :
LES ACTES DE L’URBANISME
Les règles d’urbanisme s’énoncent en terme généraux (lois, règlements), il faut donc les
complétées. C’est l’objet des autorisations individuelles d’occupation des sols. Ces règles
apparaissent comme une atteinte aux droits de propriétés mais, elles demeurent nécessaires.
Avec ces dernières, l’administration dispose d’un moyen de contrôle préventif. Ainsi, les
constructions, les ouvertures de carrière, les démolitions sont règlementées. Tous les actes de
l’urbanisme peuvent être étudier, ici, nous nous attarderons sur le certificat d’urbanisme et le
permis de construire.

SECTION I : le certificat d’urbanisme

Nous étudierons ces caractères généraux (paragraphe1) pour ensuite étudier sa procédure
d’abstention (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : caractères généraux

Le certificat d’urbanisme est hérité de la note de renseignement connu en droit en français et
qui était délivrée par les services départementaux de l’urbanisme. Il est règlementé aux articles
R186 à R194 du code de l’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme doit indiquer les prescriptions d’urbanisme applicable à un terrain,
aux servitudes d’urbanisme affectant le terrain. Il doit préciser entre autres si le terrain peut être
affecté ou utilisé pour la réalisation d’une opération déterminé. En claire, le certificat
d’urbanisme permet de connaitre les possibilités qu’offre un terrain en vue d’un projet de
reconstruction ou d’aménagement. Il doit certifier si le terrain est considéré constructible ou
pas, ou s’il peut être utilisé pour la mise en œuvre du programme situé par le demandeur.
En droit Français, on distingue deux types de certificat. Nous avons d’abord le certificat
d’urbanisme d’information qui renseigne sur les règles d’urbanisme applicable à un terrain
(le plan local d’urbanisme, servitude d’utilité public, droit de péremption etc.). Le deuxième
certificat est le certificat d’urbanisme opérationnel, il contient des indications sur l’état des
équipements publics (voie de circulation, réseaux existant dans la zone etc.).

Paragraphe 2 : Procédure d’obtention du certificat d’urbanisme

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 18

La demande de certificat est déposée à la mairie ou au siège du conseil départemental. La date
du dépôt de la demande est constatée par récépissé ou par avis de réception postale consécutif
par l’envoi de la demande par lettre recommandée.
Aux termes de l’article R187, lorsque la commune ne dispose pas de service d’urbanisme, la
demande peut être déposée aux services d’urbanisme de l’État qui instruira le dossier pour le
compte de la collectivité concernée. Le certificat d’urbanisme est délivré un mois à compter la
demande par le maire ou par le Président du Cons Départemental. La durée du certificat
d’urbanisme est de 6 mois, mais ce délai peut faire l’objet d’une prolongation de trois mois.

SECTION II : Le permis de construire

Il possède un certain nombre de caractéristique et son obtention obéit à une certaine procédure.

Paragraphe 1 : Caractères généraux

Aux termes de l’article L68, c’est l’autorisation donnée par une autorité administrative en vue
d’édifier une construction nouvelle pour modifier une construction existante. Ainsi, nulle ne
peut entreprendre sans autorisation administrative une construction de quelques natures que se
soient ou apporter des modifications à des constructions existantes sur le territoire des
communes ainsi que dans les agglomérations désignées par ministre chargé de l’urbanisme.
Cette autorisation qui concernait toutes les constructions envisagées dans le territoire des
communes, mais également toutes les agglomérations dont le nombre d’habitant dépasse 5000,
semble aujourd’hui d’application générale.

Paragraphe 2 : Procédure d’obtention du permis de construire

La demande d’autorisation de construire est signée par la personne qui fait construire ou par
son mandataire. Il doit, dans la demande, justifier d’un titre de propriété sur le terrain à
construire. La demande est déposée à la mairie ou au siège du conseil département et est établie
en sept (7) exemplaires. Il faut juste préciser que pour certains travaux, le recours aux services
d’un architecte est obligatoire conformément aux dispositions législatives et règlementaires en
vigueur. La date du dépôt de la demande est constatée par récépissé délivré par le chef de service
ou son représentant. Dans tous les cas, la délivrance du permis de construire est subordonné au
respect de certaines exigences à la matière. C’est le cas des servitudes et règles relative à
l’emplacement considéré (coefficient d’occupation du sol, hauteur du bâtiment, aspects
architecturaux). C’est tout le sens de l’article R258 alinéa 2 qui dispose que l’autorisation de

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 19

construire ou d’extension à une hauteur supérieure à un seuil fixe est refusée en cas d’incidence
sur la sécurité aérienne. Le respect des normes en vigueur en matière d’espace vert constitue
aussi une autre exigence. D’autres aussi sont relatives à la santé, à l’hygiène et à
l’environnement. Une fois l’autorisation accordée, les travaux peuvent démarrer. A leurs issus,
une déclaration de fin de travaux est adressée à l’autorité administrative qui après vérification
délivre un certificat de conformité. A défaut, elle prescrit toutes les modifications nécessaires.

CHAPITRE II :
LE CONTENTIEUX DE L’URBANISME
Il est parti intégrante du contentieux administratif. En France, il a connu un grand
développement depuis 1971, car les recours en matière d’urbanismes se sont multipliés.
On ne peut pas dire autant au Sénégal du fait de l’absence de statistique.
Les litiges de l’urbanisme peuvent être porté à la connaissance du juge statuant en matière
administrative (contentieux administratif) (section 1), mais c’est aussi un contentieux judicaire
parce qu’il comporte une dimension civile et pénale (section 2).

SECTION 1 : LE CONTENTIEUX ADMINISTRATIF

On distinguera le contentieux de l’annulation du contentieux de la responsabilité.

Paragraphe 1 : le contentieux de l’annulation

Le Recours pour Excès de Pouvoir est pour certains actes de l’autorité administrative. Les actes
comme l’autorisation de construire ou le refus de l’autorisation de construire peuvent faire
l’objet d’un recours pour excès de pouvoir.
Ainsi, les actes de nature indicative ou prospective (schéma directeur) ont été regardés comme
acte susceptible de faire grief. Le juge a ainsi admis qu’un éventail assez large de personnes
pouvaient recourir contre les décisions administratives (propriétaires, association etc.).

Paragraphe 2 : le contentieux de la responsabilité

La responsabilité de l’administration peut être engagée devant le tribunal de Grande Instance.
Cette responsabilité peut découler du refus illégal du permis de construire de la décision
ordonnant la démolition ou la fermeture des travaux. Les particuliers qui supportent les
contraintes nées de servitude d’urbanisme dans l’intérêt général peuvent avoir droit à la
réparation, de même que les associations dont la mission est la sauvegarde des sites naturels et

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 20

architecturaux. A partir du moment où les conditions de la responsabilité sont réunies, l’autorité
administrative doit s’exécuter.

SECTION 2 : LE CONTENTIEUX JUDICIAIRE

Les règles d’urbanisme sont assez souvent l’objet de violation qui expose les auteurs à des
sanctions.

Paragraphe 1 : les infractions

Ces infractions peuvent être consécutive à l’initiative de travaux, de modification de travaux
non autorisée. Les infractions consistent aussi à entreprendre des lotissements sans autorisation.
L’infraction est aussi constituée quand il y a atteinte à l’intégrité des espaces verts (jardins).
Les infractions sont variées. Elles peuvent être constitutive à la méconnaissance des
prescriptions imposées (permis de construire, de démolir, d’aménager).
Le tiers, lésé par l’octroi d’un permis illégale, peut aussi engager la responsabilité de l’autorité
administrative sur le fondement de la violation d’une règle d’urbanisme.
Les infractions aux règles d’urbanisme sont constatées par les agents de l’État ou ceux des
collectivités locales commissionnées à ce fait par le ministère de l’urbanisme.

Paragraphe 2 : Les sanctions

La violation des règles de l’urbanisme peut faire l’objet d’une sanction. Les infractions aux
règles d’urbanisme peuvent être frappées par d’autres types de sanction comme l’interruption
des travaux, la mise en conformité, la déposition etc. Des peines d’emprisonnement peuvent
également être prononcé. C’est ce qui sort du code qui prévoit des peines qui peuvent aller de
6 mois à 1 ans.

DEUXIEME PARTIE :

L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE

La France est regardée comme pionnière en matière d’Aménagement du Territoire. A partir de

1945, un certain nombre de document statistique éclairant la structure des régions a permis de
relevé l’hypertrophie de Paris par rapport au reste de la France. On a constaté la concentration
de toutes les activités économiques, industrielles et commerciales dans la capitale et sa région.

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 21

Au lendemain de la deuxième guerre mondiale, Paris, le Nord, l’Est, les Bouches-du-Rhône et
les alpes maritimes représentaient 6% du territoire et paradoxalement, elles étaient les régions
les plus industrialisées. 94% du territoire étaient abandonné, ce qui entrainait un dépeuplement
des populations vers les régions industrialisées. Des parties comme le Sud-Est et le centre
s’appauvrissaient. L’état de la France à l’époque a donné naissance à un ouvrage de Michel
Gravier, « Paris et le désert français ».
En Afrique, les éléments de modernité ne se sont pas manifestés à la même date et au même
niveau avec les mêmes intensités, il y a donc une sorte de décalage historique. Au Sénégal,
l’hypertrophie de Dakar tient un rôle qui lui a été dévolu dès les premières installations
françaises et plus tard dans le cadre de l’Afrique Occidental Française dont Dakar était le siège.
Pour Jean Charpy, auteur d’un ouvrage qui s’appelle « la fondation de Dakar » « l’idée
d’occuper Dakar est ancienne. D’un village sans ambition Dakar est devenu, en un siècle, un
grand centre, une grande capitale ». Promis capital de l’AOF, Dakar était le siège de plusieurs
services publics coloniaux. Beaucoup d’entreprise industriel y furent installés. L’indépendance
allait accentuer cette tendance hégémonique. Pour Jean Claude Gautron, le Sénégal devait en
approuver les avantages et les inconvénients, en particulier entre le cap vert et le reste du
territoire.
L’Aménagement du Territoire obéit à une volonté de rationalisation de l’utilisation du sol du
fait de sa rareté. Une corrélation parait s’installer entre le sol disponible et sa correcte utilisation.
Plus un État a un sol disponible et limité, plus l’aménagement de son territoire doit être plus
structuré et cohérent. A ce propos, on peut citer les pays bas la Russie et les USA. Dans les
Pays bas, l’Aménagement du Territoire a fait l’objet d’une vaste réflexion à l’opposé des USA
et de l’URSS, pays dans lesquels la disponibilité des sols a entrainé l’émergence des villes sans
qu’il ait une étude sérieuse (Los Angeles). L’Aménagement du Territoire, quel que soit le
fondement sur lequel il s’appuie a fait naitre une discipline de l’usage du sol que certain qualifie
de droit de l’aménagement du territoire, qualification que d’autres refuse. Pour ces derniers,
l’aménagement du territoire utilise des méthodes d’incitation, il est un condensé de mesures
incitatives ; il ne connait ni de jugement, ni d’arrêt. Avec l’Aménagement du Territoire, il y
avait une sorte d’inversion dans le processus de création des normes. Parce que pour l’essentiel,
il était un condensée de circulaires, de directives etc.
Peut -on considérer l’Aménagement du Territoire comme une branche du droit ?
En vérité, écris Jacques de LANVERSIN, l’Aménagement du territoire « correspond à une
réglementation nouvelle, déroutante pour le juriste. Il recommande d’éviter de ramener les

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 22

différentes originalités caractéristiques de l’Aménagement du Territoire aux classifications
traditionnelles ». C’est un droit technique qui fait partie d’un domaine nouveau de l’action
administrative. Avec le droit de l’Aménagement du Territoire, le parlement est moins sollicité.
Pour l’essentiel, c’est l’administration qui pose les règles. C’est un droit souple qui traduit une
volonté d’adaptation constante. C’est une discipline transversale qui entretient des rapports
avec la géographie, l’économie, l’urbanisme et le Droit Public Économique.

CHAPITRE I :
ÉVOLUTION DE LA POLITIQUE D’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE
Plusieurs étapes peuvent être distinguées : de l’indépendance à1989 et de 2004 à nos jours.

SECTION I : Du bureau d’aménagement du territoire (BAT) au plan

national d’aménagement du territoire (PNAT).
La question de l’aménagement a très tôt intéressé les pouvoirs publics sénégalais. Et dès 1961
fut créé un bureau d’Aménagement du territoire qui était logé au commissariat du plan. Ce
bureau sera érigé en 1967 en Direction de l’Aménagement du Territoire(DAT). Cette direction
avait, entre autres, pour missions de définir la politique nationale d’aménagement du territoire,
d’assurer le suivi de la loi relative au domaine national (loi de 1964, cette loi pouvait être
regardée comme révolutionnaire. Elle instituait quatre (04) zones, d’étudier la population
sénégalaise dans son implantation.
Avant le bureau d’aménagement du territoire, il existe des centres d’expansion ruraux (cer) qui
deviendront plus tard les centres d’appui au développement local. Après une série d’échec par
rapport aux objectifs fixés, les pouvoirs publics du Sénégal ont opté pour un plan national du
territoire. En réalité, la création du PNAT a été envisagé dès le second plan quinquennal de
développement économique et social. Mais, il fallut attendre un conseil interministériel de 1977
pour que les Pouvoirs Publiques Sénégalais décide de mettre en place un plan national
d’aménagement du territoire. Plusieurs structures furent créées, entre autres le Conseil
interministériel de l’aménagement du territoire qui était un organe de décision et d’arbitrage, la
commission nationale de l’aménagement du territoire qui était un organe de conception et
d’exécution et les conseils régionaux d’aménagement du territoire. Après différentes péripéties,
c’est finalement en 1989 que sera proposé une esquisse définitive du plan national
d’aménagement du territoire. Il lui était assigné trois objectifs majeurs :
- L’exploitation optimale des ressources et des potentialités

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 23

 - La décentralisation
- La garantie de l’égalité entre les régions

La mise en œuvre du PNAT a été … et par la même occasion des schémas régionaux
d’aménagement du territoire. Des plans de développement intégré furent élaboré en rapport
avec les services de la planification de l’aménagement du territoire. La mise en œuvre de ce
plan selon l’avis du président Diouf, dans son message à la nation du 03 Avril 1989 devait
permettre le libre épanouissement de chaque Sénégalais au sein de son territoire et de sa
communauté rurale. La mise en œuvre de cette politique supposait, entre autres, l’adoption
d’une loi d’orientation sur l’aménagement du territoire, la création d’un fond général
d’aménagement du territoire, la mise en place de contrat plan et l’adoption d’une loi sur la
décentralisation. Enfin, la mise en place d’une fiscalité substantiel pour favoriser la
décentraliser économique.

SECTION 2 : Le Plan National d’Aménagement et de Développement Territorial

Il est règlementé aux termes des articles L7 et R16, 17 et 18 de la loi d’orientation pour
l’aménagement et le développement durable des territoires (LOADT). Il reste le document de
référence et auquel sont assujettis les autres documents d’urbanisme. Le PNADT, aux termes
du décret, est élaboré par le ministre chargé de l’aménagement du territoire. Il fixe les
orientations stratégiques fondamentales d’aménagement et développement territorial durable à
l’échelle du territoire national. Il est validé par le comité interministériel d’aménagement du
territoire et adopté par décret du président de la république. Il a une durée de 25 ans et fait
l’objet d’une révision tous les 10 ans. Son élaboration dure deux (2) ans et comporte plusieurs
phases.

CHAPITRE II :
FONDEMENT ET PRINCIPE DIRECTEUR DE L’AMÉNAGEMENT DU
TERRITOIRE
Nous nous intéresserons à ces fondements (Section 1) pour ensuite traiter de ces principes
directeurs (Section 2)

SECTION I : Fondement de la politique d’aménagement du territoire

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 24

La politique d’aménagement du territoire prend tout son sens pour une réelle maitrise des défis
que les Politiques Publiques se sont décidés de relever. Ces défis sont, entre autres, au nombre
de cinq (5) :
- L’équipement du territoire national ;
- L’amélioration des conditions et du cadre de vie des populations ;
- La poursuite de la construction de l’espace sous régional ;
- Définition d’une stratégie globale pour une croissance accélérée.
- Promotion de la région comme pôle de développement.

Aux termes de l’article 6 de la loi, neuf (9) orientations fondamentales ont été fixé à la politique
nationale d’aménagement du territoire. Entre autres, la promotion de l’intégration sous régional ;
l’identification et la … des ressources territoriales, la promotion d’une bonne gouvernance
territoriale etc. La réponse à l’ensemble de ces défis suppose que soit mise en œuvre un certain
nombre de mécanisme, l’accès au service d’équipement de base, amélioré les conditions
d’existences des populations, bref, répondre aux objectifs des millénaires pour le
développement.
Une bonne politique d’aménagement du territoire est considérée, à tort ou à raison, comme un
instrument de mise en œuvre de la croissance accélérée. Toujours dans ce même cadre, une
Politique d’AT ne doit pas contrarier les exigences de construction de l’espace communautaire.
Le Sénégal entend donc jouer un rôle de valorisation des relations transfrontalières. Le PAT
met en place un certain nombre de principes directeurs, c’est ce qui ressort de l’article cinq 5
de la loi qui cite entre autres les principes de solidarité nationale, de l’équité, le principe de
protection de la vocation des terres et le principe de durabilité.
Par principe de solidarité nationale, l’Aménagement du Territoire doit chercher à assurer une
cohérence nationale en apportant un soutien aux populations les plus démunies. S’assurer aussi
du prince de respect de l’équité qui signifie que tout déséquilibre ne saurait être normalement
accepté. D’autres principes peuvent aussi être cité : le principe de l’anticipation.
La politique d’Aménagement du Territoire doit, par des analyses prospectives, maitriser et de
l’ensemble des mutations que l’espace national peut connaitre. D’ailleurs, c’est en encourageant
la prospective qu’on arrive à jubiler les évolutions qui ne sont pas souhaitables.

DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE 2020-2021 25