COURS DE DROIT DE L’URBANISME

20-10-2023
ECUE (Enseignement Complémentaire d’Unité d’Enseignement) : DROIT DE L’URBANISME
Objectifs de ce cours
Définir le droit de l’urbanisme. Expliquer la règlementation en matière d’architecture.
Maîtriser les règles d’occupation et d’utilisation de l’espace. Présenter les institutions de
l’urbanisme.
27-10-2023
L’urbanisme est l’art d’aménager et d’organiser les agglomérations humaines c-à-d l’art de
disposer l’espace urbain ou rural au sens le plus large (bâtiments d’habitation, de travail, de
loisirs, réseaux de circulation et d’échanges) pour obtenir son meilleur fonctionnement de
telle sorte que les fonctions et les relations entre les hommes s’exercent de la façon la plus
commode, la plus économique et la plus harmonieuse.
Le terme « urbanisme » apparaît dans la théorie générale de l’urbanisation.
Il a été forgé à partir du vocabulaire latin URBS (la ville) pour désigner la science de
l’aménagement des villes.
On pense la ville selon les besoins de l’homme (se loger, travailler, circuler se distraire) : ville
fonctionnelle.
Qu’est-ce que la ville ?
On tient compte de différents critères :
- Fonctionnel : Le lieu où la proportion d’emplois non agricole l’emporte sur les emplois
agricoles. Le paysage urbain serait le reflet des activités issues des secteurs secondaires et
tertiaires.
- Culturel : Le lieu de diffusion d’un système de valeurs, des attitudes et des comportements
produits par la dimension, la densité et l’hétérogénéité sociale de ce type d’agglomération.
IL y aurait une culture urbaine par opposition à une culture rurale.
- Numérique : A partir d’un certain seuil statistique de concentration spatiale d’une
population. Un seuil de 4000 d’habitants pour considérer qu’une zone donnée peut porter le
nom d’une ville.
Conclusion : La difficulté d’arriver à une définition universelle et satisfaisante de la ville est à
bien d’égards, compréhensible, car chaque ville est le produit de l’histoire d’une société
donnée.
En Afrique, les villes sont essentiellement des créations administratives. Une agglomération
ne devient véritable ville que si l’administration lui confère ce sceau.
CHAPITRE I : AUX ORIGINES DU DROIT DE L’URBANISME
L’apparition de l’urbanisme comme science de l’aménagement des villes est la conséquence
d’un problème nouveau, celui posé par l’organisation des masses sur le sol. Un droit de
l’urbanisme s’est ainsi progressivement constitué pour accompagner le projet de maitriser la
croissance urbaine et d’aménager l’espace.
1 – Les raisons d’être du droit de l’urbanisme

• Le développement de l’urbanisation
La croissance de la population urbaine est un élément déclencheur de la règlementation de
l’urbanisme. La concentration des populations dans les agglomérations urbaines constitue
une des conséquences de la révolution industrielle et de ses multiples incidences dans les
domaines géographiques et économiques.

• Des préoccupations d’ordre public

- Aménagement des voies publiques
- Police de la sécurité
- Police de la salubrité
- Protection de l’esthétique et conservation du patrimoine

• Le renouveau de l’urbanisme
L’aménagement de la ville a longtemps poursuivi des impératifs religieux ou politiques. Le
nouvel urbanisme se veut au service des habitants de la cité. Pour les urbanistes modernes
la ville n’est pas principalement conçue comme un assemblage de maisons et de rues,
comme un monument, mais comme un ensemble d’êtres humains.
C’est donc à partir des besoins présumés de l’homme que les urbanistes modernes se
proposent de bâtir la ville fonctionnelle.
- Objectifs sanitaires : donner aux habitants des cadres de vie sains et agréables pour assurer
leurs santés physiques et mentales.
- Objectifs sociaux : éviter la ségrégation sociale par l’habitat et assurer des meilleures
conditions de vie pour les différents groupes de parentés, voisinage, d’activités qui
coexistent dans les agglomérations.
- Objectifs économiques : permettre une bonne organisation de la vie collective en plaçant
les équipements et services collectifs dans les meilleures conditions de fonctionnement et
de rendement.
- Objectifs esthétiques : assurer un certain confort visuel aux citadins et notamment une
certaine harmonie entre la nature et les constructions.

• Naissance d’une police spéciale de l’urbanisme

La réalisation des projets d’urbanisme des collectivités publiques se heurtait aux droits des
propriétaires des sols, qui étaient, spécialement en France, particulièrement affirmées et
étendus, au moins au niveau des principes.
L’exercice de ces droits pouvait alors s’avérer incompatible avec les objectifs
d’aménagements des collectivités publiques lorsque la destination des sols prévue par leurs
projets ne correspondait pas à l’usage que souhaitaient en faire les propriétaires.
Pour que ces objectifs d’intérêt général puissent néanmoins être atteints, il a fallu permettre
aux collectivités publiques de réglementer l’exercice des droits des propriétaires fonciers
dans un but d’aménagement, en d’autres termes instituer une police spéciale de
l’urbanisme. A partir de là s’est constitué un véritable droit de l’urbanisme.
2 – Définition, objet, but et champ d’application du droit de l’urbanisme
Même s’il concerne l’aménagement physique de la ville, l’urbanisme par son projet et ses
visées exige des règles. En effet, l’espace apparaît comme un bien rare, et il est important
que les pouvoirs publics organisent de manière rationnelle son occupation et son utilisation.
C’est pourquoi les règles d’urbanisme viennent fixer les conditions d’utilisation des sols et de
construction afin d’assurer dans l’intérêt général, un certain ordre dans l’occupation de
l’espace urbain.
Définition
Le droit de l’urbanisme peut être défini comme l’ensemble des règles, techniques et
institutions relatives à l’aménagement et au développement urbains. Il a vocation à encadrer
l’évolution physique de l’urbanisation. C’est aussi des institutions pas que des règles. En Ci
c’est le ministère du logement et de la construction qui gère ça.
Il a 3 dimensions à savoir : Règlementer – Aménager – Contrôler

• Objet du droit de l’urbanisme

Il est chargé de définir et d’encadrer les possibilités d’utiliser le sol

• But du droit de l’urbanisme

Il a pour but l’aménagement harmonieux des ensembles urbains.

• Champ d’application du droit de l’urbanisme

Il s’apprécie à différents points de vue
- Champ d’application spatial
Le droit de l’urbanisme ne s’applique plus seulement dans les espaces urbains. Il couvre
l’espace national que celui-ci soit urbain ou rural. Il est devenu le droit commun de
l’aménagement physique de l’espace.
- Champ d’application matériel
Il permet de réglementer presque tous les modes d’utilisation ou d’occupation du sol. Il
s’agit des constructions, mais aussi des lotissements, des démolitions, des clôtures, des
installations et travaux divers (aires de stationnement, aires de jeu ou de sport,
affouillements et exhaussements du sol), des carrières.
- Contrôle de l’application des législations voisines
Le droit de l’urbanisme est utilisé pour contrôler l’application des législations sectorielles qui
ont des incidences sur l’occupation des sols pour éviter de trop graves incohérences dans
l’utilisation de l’espace. Il est donc nécessaire que soit établit des liens étroits entre la
législation de l’urbanisme et ces législations particulières.
02-11-2023
CHAPITRE II : REGLES GENERALES D’OCCUPATION ET D’UTILISATION DU SOL ET LES
DOCUMENTS D’URBANISME
I- Les principes généraux
Le respect de ses principes s’impose à l’élaboration des documents de l’urbanisme qui
doivent les prendre en compte dans une relation de compatibilité. Ils constituent en
quelques sortes les objectifs à signer aux planificateurs urbains.
A- Objectifs sociaux et économiques
L’état et les collectivités territoriales ont le devoir de planifier et d’organiser l’utilisation du
sol en vue d’assurer sans discriminations défavorables aux populations les conditions
durables et optimales de vie, d’habitats, de circulations et d’offres de services publiques
répondant à la diversité de leurs besoins.
De ses objectifs sociaux et économiques en découlent les principes de diversité des fonctions
urbaines et de mixité sociale, ainsi le principe de diversité fonctionnel vise à réunir au sein
d’un même espace les installations et constructions destinés aux fonctions de logements, de
travails, de commerces, de services, de loisirs etc. Quant aux principes de la mixité sociale ils
visent à lutter contre les inégalités sociales.
B- Objectifs d’équilibre et du développement durable
Les politiques publiques en matière d’urbanisme doivent promouvoir un développement
durable. En cela, tout aménagement doit être fait de façon juste et équilibrée de manière à
gérer le sol, réduire les consommations d’énergies, économiser les ressources du sol et du
sous-sol, préserver les milieux naturels, les espèces végétales et animales et la biodiversité,
protéger les milieux naturels et les paysages, lutter contre le réchauffement climatique
II- Les règles générales de l’urbanisme
Ses règles sont applicables aux autres habités et habitables. Elles concernent la localisation,
la desserte, l’accessibilité, l’implantation, l’architecture des différentes constructions, le type
de clôture, l’embellissement et la tenue descente des propriétés foncières, les constructions
et autres infrastructures. Elles sont classées généralement sous 3 rubriques à savoir :
- Localisation et desserte des constructions
- Implantation et volume des constructions
- Aspect des constructions
A- Localisation et desserte des constructions
Pour des considérations tenant à la salubrité et la sécurité publique le permis de construire
peut-être refuser. C’est le cas par exemple lorsque les terrains à bâtir ne sont pas desservis
par des voies publiques ou privé dans des conditions répondant à l’importance et à la
destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles qui y seront édifiés. Aussi le
permis de construire peut-il être toujours être refusé si les caractéristiques de ses voies
rendent difficiles la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie.
B- Implantation et volume des constructions
Les dispositions très techniques de prospect concernent des distances à respecter entre les
bâtiments 4 mètres minimum sur un même terrain et par rapport aux fonds voisins ; quand
la distance par rapport aux voies publiques ou privés doit être supérieur ou égale à la
hauteur du bâtiment. D’une manière générale, il s’agit ici de garantir l’ensoleillement et la
vue par le respect d’un minimum de distance entre les constructions et d’une certaine
proportionnalité entre leurs hauteurs et les limites séparatives des voies et des propriétés
voisines.
C- Aspect des constructions
Il permet d’introduire dans la réglementation de l’urbanisme des considérations esthétiques.
L’objectif esthétique poursuivi par l’urbanisme permet à l’autorité compétente de refuser le
permis de construire ou de ne l’accorder que sous réserve de prescription spéciale si les
constructions par leurs situations, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou
ouvrage à édifier sont de natures à porter atteintes aux caractères ou à l’intérêt des lieux à
voisinât, au site, au paysage naturel ou urbain ainsi qu’à la conservation des perspectives
monumentales.
03-11-2023
III- Les documents d’urbanisme
La planification urbaine vise à rechercher une meilleure organisation de l’espace urbain. Elle
présente un caractère très technique et mobilise pour ce faire, des documents d’urbanisme.
Ceux-ci sont un ensemble de documents graphiques ou cartographiques. Les documents
d’urbanisme sont intimement attachés à la ville. Celle-ci ne peut se concevoir sans ces
derniers et son développement futur, impossible de se réaliser en dehors d’eux.
Ces documents sont donc indispensables à l’aménagement de l’espace urbain et ont pour
rôle à partir d’un certain nombre d’analyse de base d’anticiper sur l’avenir et de prévoir une
organisation rationnelle des sols pour un avenir plus ou moins lointain (Document de base
de ville est donc d’urbanisme car c’est à partir de ses docs que les orientations de la ville
sont projetées et trace les grandes orientations de la ville. La croissance démographique est
l’un des facteurs de la révision des doc d’urbanisme).
A- Les différents documents d’urbanisme
1- Le schéma directeur d’urbanisme
Il trace les perspectives de développement et les grandes orientations d’aménagement de
l’espace, d’une agglomération urbaine ou d’un ensemble d’agglomération urbaine contigüe.
2- Le plan d’urbanisme directeur
Le plan d’urbanisme directeur définit les grands axes de développement de l’agglomération
(ville)
3- Le plan d’urbanisme de détail
Il précise pour le secteur ou le quartier qu’il couvre, le détail de l’organisation urbaine et les
règles d’utilisation des sols. (Précisions sur des espaces qui font l’objet de l’aménagement)
B- Le contenu des documents d’urbanisme
Il comprend :
- Un rapport de présentation
- Un ou plusieurs docs graphiques
- Un règlement d’urbanisme constituant la traduction juridique des documents graphiques
1- Le rapport de présentation
Ce doc doit permettre d’identifier l’état des lieux, doit permettre d’établir un diagnostic qui
doit présenter les perspectives d’évolution de la ville ou du territoire. Il s’agit d’apprécier les
données économiques, démographiques, le réseau urbain, l’environnement, la
consommation de l’espace, les équipements et services généraux, d’analyser le document
d’urbanisme précédent, d’exprimer les besoins du territoire en termes de développement
économique, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’habitat, de transports et
d’équipements
2- Un ou plusieurs documents graphiques
Sur ses documents graphiques se réalise un zonage, c’est-à-dire la répartition du sol en zone
suivant leur affectation aux diverses fonctions ou la nature des activités dominantes qui peut
y être exercée (habitation, industrie, commerce, administration). On indique également sur
ses documents graphiques la trace schématiques des voies principales à conserver, à
modifier ou à créer avec leurs largeurs et leurs caractéristiques (voies à grandes circulations
et de liaison entre les zones, les quartiers) ; les emplacements réservés aux principales
installations d’intérêt général et aux espaces libres ; les espaces boisent à maintenir ou à
créer et enfin les schémas de principe d’alimentation en eau, énergies électriques et
d’assainissement. De façon générale, les documents graphiques traduisent les conséquences
du parti d’aménagement retenu.
3- Le règlement d’urbanisme
Le règlement fixe les règles et servitudes relatives à l’utilisation du sol. Les servitudes
d’urbanisme peuvent être définies comme un ensemble de restriction administrative
spécifiques à l’urbanisme impose par les autorités publiques compétentes sans contrepartie
pour toute utilisation du sol ou de l’espace dans un but d’intérêt général
C- Les effets des documents d’urbanisme
Les documents d’urbanisme une fois approuvés sont opposables à l’Etat aux collectivités
territoriales, aux personnes morales de droit publique ou de droit privé (société) ainsi qu’aux
particuliers. Toute occupation de parcelle ou toute opération d’urbanisme contraire aux
prescriptions des documents d’urbanisme sont illégales. Le ministre charge de l’urbanisme
peut ordonner le déguerpissement des occupants de cette parcelle ou la démolition des
bâtis ainsi que l’annulation de tous les actes existants.
Les documents d’urbanisme font l’objet d’une révision tous les 10 ou 15 ans. Toutefois, ils
peuvent être révises avant ces échéances dans les mêmes formes et conditions que celles
prévues pour leur élaboration.
09-11-2023 / 10-11-2023
Absent
16-11-2023
CHAPITRE III : LA MAITRISE FONCIERE
Maitriser l’aménagement urbain suppose que le préalable foncier soit surmonté. Son rôle en
tant que matière première de l’aménagement nécessite que le sol soit libéré pour permettre
aux collectivités publiques de mettre en œuvre les politiques d’aménagement engagés. A ce
titre, il existe de nombreux instruments ou techniques d’acquisitions foncières selon que les
terrains sont détenus légalement ou selon le droit coutumier.
I- L’expropriation pour cause d’utilité publique
Elle se définit comme une procédure par laquelle une personne publique impose à un
propriétaire la cession d’un droit du plus souvent immobilier dans un but d’utilité publique
moyennant le paiement d’une juste et préalable indemnité. L’expropriation s’opère en 2
phases : une phase administrative qui consiste à déclarer et constater une cause d’utilité
publique et la phase judiciaire qui consiste au prononcé du transfert de propriété à
l’administration ainsi qu’à la fixation de l’indemnité.
II- L’expropriation pour insuffisance ou défaut de mise en valeur
Les terrains urbains détenus en pleine propriété par une personne physique ou morale
peuvent faire l’objet de retour au domaine de l’état pour insuffisance de mise en valeur
résultant soit de l’abandon du terrain soit de l’absence ou de l’insuffisance de tout
investissement immobilier apprécié par rapport à ‘emplacement du terrain. Cette
expropriation également appelé expropriation sanction vise à sanctionner les mauvais
propriétaires qui 5 ans après l’acquisition de l’immeuble ou de la parcelle ne l’ont toujours
pas exploité. L’insuffisance ou le défaut de mise en valeur signifie l’absence de tout
investissement immobilier ou de l’insuffisance de cet investissement eu égard à
l’emplacement du terrain et à sa valeur vénale.
III- La purge des droits coutumiers
C’est un procédé d’un type particulier qui permet aussi bien aux personnes publiques que
privés de détenir des terres acquises coutumièrement. C’est une technique qui est exercée
en principe par l’état pour son propre compte ou pour celui des collectivités territoriales
mais qui peut être sous certaines conditions pratiqués par les personnes morales des droits
privés. Elle s’opère par voie administrative mais en 2 phases.
La 1ère phase consiste en l’identification des terres et de leurs propriétaires et la 2ème phase
vise à compenser et indemniser les détenteurs des droits coutumiers.
IV- Les zones d’aménagements différées (ZAD)
La création de la ZAD participe des mesures conservatoires prises pour sauvegarder les
zones d’extensions futures prévues par les plans d’urbanisme. Ce dispositif apparaît comme
un moyen de préservation de l’avenir et permet d’assurer à la puissance publique le contrôle
du sol. Son objectif est d’éviter de rendre plus difficile ou plus onéreux son aménagement
ultérieur éventuel pour l’extension de la ville. L’instauration de la ZAD crée un droit de
préemption au profit de l’état.
17-11-2023
CHAPITRE IV : LA GOUVERNANCE DE L‘URBANISME
Le fonctionnement de la vie est d’une grande complexité en raison de la multiplicité des
intérêts publiques et privés qui s’y rencontre et qui s’y affronte. Les types d’acteurs de la
ville sont eux-mêmes diversifiés. Les compétences juridiques sont attribuées par la loi à des
autorités administratives locales élues sans préjudices des compétences que les services de
l’état continuent à exercer.
I- Les administrations étatiques
1- L’administration centrale
L’administration centrale de l’urbanisme presque dans tous les pays est incarné par un
ministère dont la dénomination varie selon les états. En Ci c’est le ministère de la
construction du logement et de l’urbanisme qui est chargé de la mise en œuvre et du suivi
de la politique du gouvernement en matière de construction de logement d’assainissement
et d’urbanisme. En matière d’urbanisme a en charge :
- l’élaboration et le contrôle de la mise en œuvre des politiques de la législation et de la
réglementation en matière d'urbanisme domaniale et foncière ;
- la gestion du domaine urbain
- la gestion technique du foncier urbain
- la gestion des terrains industrielles, touristiques et artisanaux
- l’assistance aux collectivités locales en matière de foncier notamment de rénovation et de
restructuration de quartiers urbains
2- Les services déconcentrés
Ce sont des démembrements de l’état chargés d’assurer les compétences en matière
d’urbanisme dans les chefs-lieux de régions et de départements.
3- L’administration décentralisée
L’urbanisme est aussi un service publique locale en raison des nombreuses compétences
actuellement placées entre les mains des collectivités territoriales. Celle-ci que sont les
régions et les communes ont de larges pouvoirs en matière d’urbanismes et foncières. Ainsi
dans le domaine de l’urbanisme elles ont la compétence pour élaborer et mettre en œuvre
les documents d’urbanisme (plan d’urbanisme directeur et plan d’urbanisme de détails) les
collectivités territoriales également peuvent déclencher la réalisation des projets de
lotissement.
4- Les structures techniques
Les structures techniques sont celle dans lesquelles se réalisent des études techniques,
d’analyse, de conception, de planification, de programmation, de contrôle et de suivi
d’évaluation des actions ou opérations d’aménagement. Ce sont par exemple le bureau
national d’étude technique et de développement (BENETD) la société nationale ivoirienne
des travaux (SONITRA) l’agence de gestion foncière (l’AGF).
CHAPITRE V : LES AUTORISATIONS D’URBANISME ET LES SANCTIONS
Ce sont un ensemble de décision d’urbanisme accordé par l’autorité administrative
relativement au projet urbain des pouvoirs publiques et des particuliers.
I- Le certificat d’urbanisme
C’est un document d’information qui précise les servitudes d’urbanisme s’appliquant à un
terrain et qui donne une liste énumérative d’informations qui doit être porté à la
connaissance du propriétaire ou du constructeur qui en fait la demande (la constructibilité
du terrain, la nécessité ou non d’un accord préalable, l’affectation du lot, le taux
d’occupation du sol, la hauteur du bâtiment, le prospect, les recules sur l’alignement et les
limites séparatives, le sursis éventuel à statuer)
II- Le permis de construire
Le permis de construire est un acte administratif individuel par lequel une autorité
administrative autorise des travaux ou une construction, le projet devant respecter les règles
et servitudes applicables au lieu de son implantation. C’est aussi une technique de contrôle
préalable de l’utilisation du sol et de l’espace. Le permis de construire est une exigence
préalable en matière de construction qui s’impose à tous ainsi quiconque désir entreprendre
une construction à usage d’habitation ou non doit au préalable obtenir un permis de
construire. Le permis de construire est exigé pour la construction de tout bâtiment, toute
extension d’un bâtiment, les travaux exécutés sur des constructions existantes lorsqu’ils ont
pour effet d’enmodifier la structure, changer la destination, l’aspect extérieur le volume ou
la distribution intérieure, la reprise de gros œuvre, les clôtures ainsi que tout ouvrage ayant
un impact sur le paysage urbain. Sur le chantier doit être affiché un panneau d’une
dimension minimale de 2 fois 1 mètre portant les mentions suivantes :
- le nom du maitre d’ouvrage
- le numéro du lot ou de l’ilot
- le lotissement et le quartier
- le numéro du permis de construire
- la date de délivrance du permis de construire
- la nature des travaux
- le nom de l’architecte
- le nom du contrôleur technique
Le titulaire du permis de construire est tenu dès l’ouverture du chantier et jusqu’à complet
achèvement des travaux d’apposé de façon apparente et visible de la voie principale le dit
tableau. L’inexécution de cette prescription est passible des sanctions. Le permis de
construire est caduc si les constructions ne sont pas entreprises dans un délai d’1 an à
compter de sa date de délivrance. Il en est de même si les travaux sont interrompus dans un
délai supérieur à une année.
III- Le permis de démolir
Quiconque désire démolir en totalité ou en partie un bâtiment a quelque usage qu’il soit
affecté doit au préalable obtenir un permis de démolir des services du guichet unique des
permis de construire. Cette obligation s’impose à tous les maîtres d’ouvrage. L’opération de
démolition doit préserver l’environnement et la sécurité des personnes et des biens.
IV- Le permis de modifier
Il est délivré pour une période d’une année et est exigé pour les travaux à exécuter sur les
constructions existantes lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination de modifier
leurs aspects extérieurs ou volumétriques.
CHAPITRE VI : LES SANCTIONS RELATIVES AUX DECISIONS D’URBANISME
Voir cours de l’an dernier
Decrét n°2019-594 du 3 Juillet 2019 portant réglementation du permis de construire