Rapport D'evaluation de La Station Service D'ombessa 2

CABINET BOMBA & EXPERTS ASSOCIES
EVALUATEURS AGREES
BUREAU D’INGENIERIE POUR L’EXPERTISE IMMOBILIERE
ESTIMATION EN VALEUR VENALE DE BIENS IMMOBILIERS
Claude BOMBA NDZANA

Expert Immobilier diplômé ICH & CNAM PARIS depuis 1988
Evaluateur dûment agréé sous le numéro1024 au tableau de la Compagnie Nationale des Experts
Immobiliers (CNEI)
Expert de Justice certifié
RAPPORT D’EXPERTISE IMMOBILIERE

Estimation en valeur vénale de la Station-service
Pilote D’OMBESSA dans le cadre de vente de l’actif
immobilier.
Situation de la Station-service en bordure de la Route Nationale N°4
01 avenue de l’indépendance – Tél. : 237 6 93 66 17 60 - |RCCM : RC/YAE/201/B/1991 du 28 août 2017

Rapport d’estimation en valeur vénale de la Station-Service Pilote CAMOCO
RAPPORT D’ESTIMATION EN VALEUR VENALE
LE MANDANT :
Le Directeur Général de la Caisse de Stabilisation des Prix
des Hydrocarbures (CSPH)
NOTRE INTERLOCUTEUR :
Me NDEME Germaine Née EBIENGUI
Chef de Division des Affaires Juridiques et
du Contentieux de la CSPH.
EXPERTS CABINET BOMBA :
 BOMBA NDZANA
Evaluateur agréé
 Gérard TSALA AYISSI

Expert Géomètre assermenté
 Gabriel NEMBA
Ingénieur Génie Civil
Expert Judiciaire assermenté
Etabli le 28 août 2023
2
SOMMAIRE
RAPPEL SUR LE CONTEXTE DE L’EXPERTISE EN EVALUATION
DE LA STATION-SERVICE PILOTE D’OMBESSA
I. MISSION ET TERMINOLOGIE
1. A - DEFINITION DE LA MISSION
a - Mission d’expertise immobilière
b - Objet de la mission
1. B - TERMINOLOGIE
a - VALEUR VENALE
B - JUSTE VALEUR
C - VALEUR EN POURSUITE D’USAGE
1. C - CONSISTANCE DES PRESTATIONS
II. SITUATION GEOGRAPHIQUE

2. A - LOCALISATION
2. B - DESSERTE ROUTIERE
2. C - EMPLACEMENT / ENVIRONNEMENT
III. SITUATION JURIDIQUE DU BIEN

3. A - DESIGNATION DU REGIME DE PROPRIETE
3. B - NATURE JURIDIQUE DU BIEN
3. B - TERRAIN
3. C - STATION-SERVICE PILOTE
IV. DESCRIPTION DE L’INFRASTRUCTURE

4. A - NATURE DE L’INFRASTRUCTURE
4. B - CONSISTANCE DE LA STATION-SERVICE
4. C - ETAT D’ENTRETIEN GENERAL
4. D - QUALITE DE L’ENTRETIEN
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V. DESCRIPTIF TECHNIQUE DES INVESTISSEMENTS

5. A - TRAVAUX PREPARATOIRES
5. B - TRAVAUX DE GENIE CIVIL
5. C - EQUIPEMENTS EN HYDROCARBURE
5. D - EQUIPEMENTS DIVERS
5. E - TRAVAUX DE VOIRIES
VI. ETUDE DU MARCHE LOCAL

6. A - ETUDE DU MARCHE IMMOBILIER AU CAMEROUN
VII. EVALUATION
7. A - RECHERCHE DES TERMES DE COMPARAISON
7. B - CARACTERISTIQUES DE LA STATION-SERVICE D’OMBESSA
7. C - ESTIMATION DE LA VALEUR
VIII. CONCLUSION
IX. ANNEXES
1. REGLES DEONTOLOGIQUES
2. COPIES DES DOCUMENTS RECUEILLIS
X. ENGAGEMENTS FINANCIERS
1. HONORAIRES D’EXPERTISE
2. MODALITES DE PAIEMENT
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RAPPEL SUR LE CONTEXTE DE L’EXPERTISE EN EVALUATION

DE LA STATION-SERVICE PILOTE D’OMBESSA
Dans le cadre de son programme de construction des

Stations-service Pilotes ayant pour objectif de rapprocher les
produits pétroliers des populations des zones rurales les plus
éloignées des grands centres urbains et pas encore desservies, la
Caisse de Stabilisation des Prix des Hydrocarbures (CSPH) est
ainsi propriétaire de la Station-service Pilote qu’elle a construite
en 2006 au lieudit « OMBESSA CENTRE », sur un terrain
appartenant à la Société CAMEROON OIL COMPANY (CAMOCO).
L’exploitation de cette station-service pilote étant assurée

par CAMOCO dans le cadre d’un contrat d’exploitation conclu
à Yaoundé le 31 mars 203, la CSPH envisage notamment de la
vendre, et pour cela, confie à Monsieur Claude BOMBA NDZANA,
Expert immobilier certifié et Evaluateur agréé, ayant son siège
établi 01 avenue de l’Indépendance, à l’Immeuble T. BELLA,
la mission de réaliser la prestation d’expertise immobilière.
Dans ce contexte, le Directeur Général demande à Monsieur

Claude BOMBA NDZANA de déterminer avec exactitude la valeur
chiffrée de la Station-service Pilote d’OMBESSA, afin de lui
permettre de conclure une vente à un coût se rapprochant le plus
de la réalité du marché immobilier au Cameroun.
Après visite des lieux en date du 16 août 2023 et,

consultation des documents communiqués, nous avons rédigé
nos observations et conclusions dans les pages du présent
rapport qui suivent.
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CADRE DE LA MISSION D’EVALUATION VENALE
1. LE MANDANT :
Monsieur le Directeur Général de la Caisse de Stabilisation des
Prix des Hydrocarbures (CSPH) à Yaoundé.
2. OBJET DE LA MISSION :
L’objet de la mission est de déterminer la valeur chiffrée
permettant à Monsieur le Directeur Général de la CSPH de
conclure une vente à un prix raisonnable au regard du marché
immobilier au Cameroun.
3. IDENTIFICATION DE L’INFRASTRUCTURE :
Cette infrastructure est de type Station-service Pilote.
4. ADRESSE EXACTE :
La Station-service se trouve précisément dans la ville
d’OMBESSA, au lieu-dit « OMBESSA CENTRE ».
5. VISITE
Le mercredi 16 août 2023, Claude BOMBA NDZANA, Expert
Evaluateur agréé et son collègue Gérard TSALA AYISSI, Expert
Géomètre assermenté, se sont transporté par véhicule personnel,
au départ de la Ville de Yaoundé, pour effectuer une visite du site
de la Station-service pilote implantée à OMBESSA, au point
kilomètre 109, en bordure de la Route Nationale N4, sur l’axe
YAOUNDE - BAFOUSSAM.
6
Cette visite s’est déroulée en présence de Madame

PEPOUOMBAMI Rosalie, en sa qualité de Gérante de la Station-
service pilote CAMOCO, agissant au nom et pour le compte de
Monsieur FIFEN SOULE, Président Directeur Général, dûment
habilitée à cet effet.
C’est ainsi que nous avons pu effectuer une visite complète du
site de la Station-service pilote CAMOCO d’OMBESSA, sans
difficulté.
6. USAGE A DATE DE VISITE :

Au jour de notre visite, la Station-service Pilote CAMOCO
d’OMBESSA est destinée à usage mixte de Boutique / Bureau /
Commerce de carburant (super, gasoil et pétrole) ainsi que tous
services connexes d’entretien, de vidange, et de menues
réparations aux véhicules des clients automobilistes et également
aux mototaxis de la ville, plus particulièrement aux autobus et
véhicules de passage sur l’axe Yaoundé – Bafoussam.
7. DATE DE VALEUR DE L’EXPERTISE :

Le présent rapport d’expertise a été rédigé et clos par nos
soins et remis à Me NDEME Germaine le 29 août 2023.
8. CONFLIT D’INTERET :
Nous vous confirmons, par le présent rapport, que notre
CABINET BOMBA - EVALUATEURS AGREES, et particulièrement
Monsieur Claude BOMBA NDZANA, n’ont pas de conflit d’intérêt,
ni avec la Caisse de Stabilisation des Prix des Hydrocarbures
(CSPH), ni même concernant la Station-service Pilote CAMOCO
d’OMBESSA à expertiser.
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9. METHODOLOGIE :
Sur le plan de notre évaluation, nous utiliserons pour la
présente mission, les méthodologies suivantes :
 La méthode d’évaluation par comparaison directe et en
bloc ;
 La méthode d’évaluation par capitalisation des revenus et ;
 La méthode d’évaluation par le prix de revient.
La méthode notamment retenue est celle de l’évaluation par

capitalisation des recettes journalières.
Le détail et les précisions sur les définitions de ces méthodologies
figurent en annexe.
CONDITIONS D’EXECUTION :
Les valeurs annoncées s’entendent à la date de 28 août 2023
et ne saurait engager l’avenir.
Ces valeurs ont été déterminées notamment à partir de
documents qui nous ont été communiqués et qui sont considérés
comme exacts et sincères, notre mission n’impliquant en aucun
cas leur vérification.
Notre évaluation a été menée en postulant que la Station-
service Pilote d’OMBESSA à expertiser réponde à toutes
obligations légales ou réglementaires tenant à la construction ou
à l’environnement.
Elle s’appuie sur les informations obtenues au cours d’entretiens
avec Me NDEME Germaine, Chef de Division des Affaires
Juridiques et du Contentieux à la CSPH, mais également avec
Madame PEPOUOMBAMI Rosalie, en sa qualité de Gérante
8
actuellement en service à la Station-service pilote CAMOCO

d’OMBESSA, aucune autre servitude ou obligation que celles
citées dans le présent rapport n’a été portée à notre
connaissance.
Cette évaluation n’a été précédée d’aucun audit technique
qui aurait éventuellement fait apparaître des désordres ou
dégradations internes susceptibles d’affecter la valeur de notre
expertise.
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I. MISSION ET TERMINOLOGIE
A. MISSION
1. A - DEFINITION DE LA MISSION
a. MISSION D’EXPERTISE IMMOBILIERE
L’expertise immobilière consiste à déterminer la valeur
d’un bien immobilier en tenant compte de facteurs juridiques,
techniques, économiques, fiscaux et environnementaux.
L’expertise immobilière suppose une visite complète de
l’immeuble concerné ainsi que de ses équipements.
Elle implique, en outre, qu’un certain nombre

d’informations et de pièces, relatives au droit immobilier
expertisé, soient examinées par l’expert sans que celui-ci n’ait
à procéder à un audit complet des informations et des documents
fournis par son mandant engageant valablement sa
responsabilité.
Enfin, elle doit contenir une explication des méthodes de

calcul et des critères de choix conduisant aux valeurs retenues.
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B. TERMINOLOGIE
1. VALEUR VENALE
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien
immobilier pourrait être cédé au moment de l’expertise par un
vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales du jeu
de l’offre et de la demande.
Cela suppose l’autonomie de décision des parties, la

réalisation de la transaction dans un délai raisonnable, et la mise
en œuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien
sur le marché.
Cette valeur vénale sera déterminée en fonction de

l’affectation juridique et de l’usage du bien au moment
de l’évaluation, tout en prenant en considération l’état réel
d’entretien de l’immeuble et l’estimation des dépenses de gros
entretien ou grosses réparations à engager à court ou moyen
terme.
La valeur doit être exprimée à la fois acte en mains (droits
de mutation et frais d’acquisition inclus) et en valeur nette
vendeur (commissions, droits et frais éventuels déduits).
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C. METHODES D’EVALUATION
L’expert pourra utiliser les deux méthodes d’évaluation

suivantes :
« Par comparaison directe » ;
« Par capitalisation des revenus » ;
« Par le prix de revient ».
1. METHODE PAR COMPARAISON

Cette méthode consiste à prendre pour référence des
transactions constatées sur le marché immobilier pour des biens
présentant une localisation, une destination et des
caractéristiques comparables à celles du bien expertisé. Elle
opère par comparaison directe.
a. Méthode par comparaison directe

Ce procédé consiste à retenir les dernières transactions
effectuées sur des biens similaires ou approchants.
L’expert doit faire figurer dans son rapport des indications
précises et individualisées sur le marché concerné.
2. METHODE PAR LE REVENU
a. METHODE PAR CAPITALISATION DU REVENU NET

A partir du revenu net, le taux de capitalisation détermine la
valeur nette vendeur et le taux de rendement détermine la valeur
acte en mains.
12
b. DEFINITION DU REVENU NET

Le revenu net est défini comme la recette hors taxe et hors
charges.
Ce total est ensuite diminué des frais de gestion, l’expert devra
également appliquer au revenu net un ajustement correspondant
aux charges de gestion locative directement rattachables à
l'immeuble, à l’exclusion de toute charge liée à des
caractéristiques propres au propriétaire.
c. DETERMINATION DU TAUX DE CAPITALISATION

Le taux de capitalisation sur le revenu net utilisé par
l’expert ressorte de l’analyse des transactions sur le
marché des biens immobiliers d’investissement ainsi que
du niveau de l’offre et de la demande au moment de
l’évaluation.
Le taux choisi constitue l’élément déterminant de l’évaluation.
L’expert devra expliquer les raisons et les références qui l’ont
conduit à retenir ce taux.
3. METHODE PAR LE PRIX DE REVIENT

Cette méthode consiste à déterminer la valeur de l’immeuble en
prenant en compte les dépenses engagées pour sa construction.
Pour évaluer un immeuble à l’aide de cette méthode, il est

nécessaire de rechercher, tout d’abord, le prix d’acquisition du
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terrain et des dépenses annexes, comprenant le coût de

libération du sol, mais également de rechercher le coût de
construction proprement dit.
Le résultat obtenu doit être revalorisé en lui appliquant un

coefficient correspondant à l’évolution constatée sur le marché
des constructions neuves, entre la date de construction de
l’immeuble considéré et celle de l’expertise.
Il est possible de diminuer la valeur obtenue grâce à divers

abattements. En effet, sont admis trois types d’abattements :
- Application sur le total de la dépense d’un abattement pour

dépréciation immédiate (à raison de 10%) ;
- Application d’un abattement pour vétusté destiné à tenir
compte de l’âge de la construction (à raison de 1% par an) et
de son état d’entretien (à raison de 30 à 40%) ;
- Application de l’abattement habituel concernant les
immeubles loués (à raison de 20%). En effet, si l’immeuble
est occupé, une moins-value est constatée due à la situation
que l’on peut déduire de la valeur de l’immeuble.
14
C. DILIGENCES DANS LE COURS DE L’EXPERTISE

IMMOBILIERE
Les diligences consistent en l’exploitation :

 des documents que l’expert aura recueillis,
 une visite du site de la station-service pilote concernée,
 une prise de photos d’illustration,
 une analyse, à la fois, de l’étude du marché local, du
contexte actuel économique et social, des caractéristiques
techniques de l’infrastructure et de l’état d’entretien des
bâtiments et équipements existants, ainsi que du contrat
d’exploitation y afférent,
 une identification des contraintes administratives,
juridiques, techniques et environnementales propres à la
ville d’OMBESSA et au site étudié, une analyse du
positionnement de la station-service pilote dans le marché
immobilier au Cameroun.
1. EXPLOITATION DES DOCUMENTS RECUEILLIS

Nous avons procéder à une revue des documents recueillis afin
de relever les éventuels manques ou incohérences.
2. VISITE DE L’IMMEUBLE
La visite technique de la station-service porte sur tous les
locaux normalement accessibles. Elle comporte l'examen des
équipements nécessaires au fonctionnement de la station-service.
15
D. RAPPORT
1. PRINCIPES D'ETABLISSEMENT
Le rapport d'expertise est établi tenant compte des
instructions précises données par le mandant à l'expert et de
l'utilisation que la CSPH se propose de faire de cette expertise.
Il est donc nécessaire que les instructions de la CSPH soient
clairement exposées de manière que les sujets inclus ou exclus de
l'expertise apparaissent parfaitement au lecteur.
Le rapport doit être clair : l'expert devra utiliser un langage
simple, si possible accessible aux non spécialistes, en particulier
dans les exposés techniques.
Le rapport doit être précis :
- il devra répondre exactement et intégralement à la
mission confiée par le mandant à l’expert.
- Il doit être paginé, daté et signé par l'expert.
2. LIVRABLE
Le livrable se présente sous la forme d’u rapport d’expertise
immobilière, papier, en trois exemplaires avec un support
dématérialisé reprenant les prestations ci-dessus et notamment :
 La valeur vénale, chiffrée et argumentée, de la station-
service pilote étudiée ;
 L’étude du contexte actuel économique et social ;
 L’étude du marché local.
Le rapport d'expertise fera l’objet d’une séance de présentation à
Me NDEME Germaine à la CSPH.
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3. ANALYSE DU MARCHE
L’analyse du marché immobilier sur lequel se situe le bien
faisant l’objet de l’évaluation constitue une partie indispensable
du rapport. Celle-ci sera, suivant le type de rapport convenu, très
détaillée ou plus synthétique.
Le rapport détaillé doit comprendre des références de
transactions sur le marché de la location et de la vente, assorties
d'un commentaire sur la relation entre les transactions citées et
le bien évalué.
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II. SITUATION GEOGRAPHIQUE

A - LOCALISATION
Le site de la Station-service pilote, objet de la présente
étude, est implanté à OMBESSA CENTRE.
La Commune d’OMBESSA se trouve dans le Département
du MBAM et INOUBOU, Région du Centre - Cameroun.
Située à 105 kilomètres de Yaoundé, sur la Route Nationale
N4, l’axe YAOUNDE – BAFOUSSAM, la Commune d’OMBESSA
est limitée au Nord, par les communes de BAFIA et NGORO,
au Sud par la Commune de BOKITO, à l’Ouest par les Communes
de BAFIA et BOKITO et, à l’Est par la Commune de
MBANGASSINA.
Illustration : localisation géographique d’OMBESSA. Itinéraire Yaoundé - OMBESSA
18
B - DESSERTE ROUTIERE
Illustration : Route Nationale N° 4 Yaoundé - Bafoussam
Localisation du site de la Station-service pilote d’OMBESSA

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Située à 105 kilomètres de Yaoundé, sur la Route Nationale

N4, l’axe YAOUNDE – BAFOUSSAM, la Commune d’OMBESSA
est limitée au Nord, par les communes de BAFIA et NGORO,
au Sud par la Commune de BOKITO, à l’Ouest par les Communes
de BAFIA et BOKITO et, à l’Est par la Commune de
MBANGASSINA.
Avec une superficie d’environ 415 km², la population
d’OMBESSA est estimée à près de 28 451 habitants répartis dans
10 villages.
La Station-service pilote se trouve précisément au point

kilomètre 109, en retrait de 02 m au bord de la Route Nationale
N°4, encadrée d’activités économiques diversifiées, et proche de
toutes les commodités et facilités socioéconomiques.
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C - EMPLACEMENT / ENVIRONNEMENT
La Station-service étudiée bénéficie d'une implantation
privilégiée en plein cœur d’OMBESSA et à proximité immédiate
des Champs Elysées.
Cependant, l'infrastructure ne dispose pas d'emplacements de
stationnement, et le stationnement des automobilistes et motos
taxis s'avère difficile aux heures de pointe.
Situation en plein centre urbain encadré par toutes sortes d’activités

commerciales, proche des administrations locales publiques et privées
21
III - SITUATION JURIDIQUE
La Station-service pilote d’OMBESSA fait l'objet d'un Contrat

d’Exploitation conclu entre La Caisse de Stabilisation des Prix des
Hydrocarbures (CSPH), Etablissement Public à caractère spécial
dont le siège est à Yaoundé, B. P. 501 Yaoundé – Cameroun,
Avenue Konrad ADENAUER (WARDA), immatriculée au Registre
du Commerce et du Crédit Mobilier sous le numéro RC/74/458 et
dont le numéro de la Carte Contribuable est CM 5700000455R,
représentée par son Directeur Général, Monsieur OKIE JOHNSON
NDOH, désignée Propriétaire, dûment habilitée à l’effet des
présentes, d’une part,
Et
La CAMEROON OIL COMPANY (CAMOCO), Société à
Responsabilité limitée au Capital de F CFA 717 000 000, dont le
siège social est situé à FOUMBOT, B. P. 240, immatriculée au
Registre du Commerce et du Crédit Mobilier sous le numéro 01-
B/01-02, et représentée par son Président Directeur Général,
Monsieur FIFEN SOULE, désignée ci-après l’Exploitant, dûment
habilitée à l’effet des présentes, d’autre part.
Ce Contrat d’Exploitation a été conclu en date du 31 mars 2023
avec prise d’effet à compter du 01 Janvier au 31 décembre 2023
octobre 1998 pour une durée d’un (01) an.
Ainsi, la fin du Contrat d’Exploitation interviendra au 31
décembre 2023. La durée résiduelle du Contrat d’Exploitation est
de plus de quatre (04) mois.
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La recette moyenne journalière est estimée à environ Deux

Millions Cinq Cent Milles (2 500 000) Francs CFA Soixante-dix Millions
(70 000 000) de FCFA sur la base des informations qui m’ont été
données par Madame PEPOUOMBAMI Rosalie, en sa qualité de
Gérante actuellement en service de l’actif.
1) - LE TERRAIN
4. A - Désignation cadastrale
Le terrain d'assiette de l’infrastructure bâtie est une parcelle
communale, sise au lieudit OMBESSA CENTRE BLOC I LOT N°3,
d’une superficie de 689 m², est inscrite à la Section II/B
(Diminutions-Aliénations Partielles) au Livre Foncier du
Département du MBAM et INOUBOU, objet du Duplicatum du
Titre Foncier N° 2581, Volume 14, Folio 9.
Suivant décision N° 000088/D/CCM/SG du 09/10/2020 de
Monsieur Le Maire de la Commune d’OMBESSA portant
attribution d’un lot communal, en pleine propriété à la Société
CAMOCO (CAMEROON OIL COMPANY, représentée par Monsieur
FIFEN SOULE.
2) - LES CONSTRUCTIONS
L'infrastructure réalisée sur le site au jour de l’expertise est, de

type Station-service pilote.
Elle a été construite en 2006, puis réceptionnée en 2008 par le
Directeur Général de la CSPH, en qualité de maître d’ouvrage.
23
Cette infrastructure comprend :
- Un massif d’Auvent et d’ilot de pompes à carburant en

façade sur la route nationale N4 ;
- Un bâtiment de services composé de :

 Une partie A comprenant : Boutique, Bureau,
Sanitaires ;
 Une partie B comprenant : Baie de lubrification /
Graissage / Entretien et petites réparations
automobiles
- Des aménagements extérieurs et raccordements
24
IV - DESCRIPTION DE LA STATION SERVICE
1. Massif Auvent / Ilot de pompes à carburant
Massif Auvent – Ilot de pompes à carburant – Bâtiment Boutique et

Bureau – Baie de graissage et lubrification – LOCAL POUR Groupe
électrogène – Forage – Mur de clôture en limite séparative
25
1 : local pour Groupe électrogène – 2 : Fosse à 3 cuves de citerne –

3 : Parking et espace vert aménagé – 4 : Fosse de vidange –
5 : Etat de l’Arrière du bâtiment
26
DESCRIPTIF DES TRAVAUX REALISES SUR LE SITE
LOT N°I - ETUDE ET INSTALLATION
A - TRAVAUX PREPARATOIRES ET TERRASSEMENT

- Analyse du site
- Adaptation au sol des constructions et positionnement
du projet sur le terrain
- Réalisation d’un plan du projet.
- Installation de chantier comprenant :
Etude, travaux topographiques et laboratoires, projet
d’exécution, plan de recollement, suivi d’exécution.
- Décapage de la terre végétale, nivellement plate-forme y
compris toutes suggestions ;
- Déblai d’emprunt pour nivellement du site ;
- Remblai d’emprunt en latérite compacté ;
- Mur de soutènement ;
- Implantation des ouvrages.
LOT N°II - GENIE CIVIL
A - BATIMENT
a) Fondation : béton de propreté sur fond de fouilles

dosé à 150 kg/m3, béton armé dosé à 350 kg/m3,
agglos bourrés de 20x20x40 cm en soubassement,
béton armé pour dallage à 300 kg/m.
27
b) Elévation :
Agglos creux de 15 en élévation, agglos creux de 10
en élévation, béton armé pour poteaux, linteaux,
poutres et chainage y compris coffrage, enduis sur
les ouvrages en mortier de ciment ;
c) Plafond en contre-plaqué de 60x60
d) Revêtement :
 Carreaux grés de cérame sur sols, de
faïences sur murs des toilettes ;
 Application peintures Pantex, Vinylique et
Glycéro mat.
e) Menuiseries métalliques et Aluminiums
 Portes à double battants
 Fenêtres (baie vitrée)
 Cadre métallique antivol placé à la fenêtre de la
boutique ;
 Porte métallique.
f) Menuiserie Bois : portes isoplanes pleine.
g) Plomberie Sanitaires
 Appareillages et accessoires sanitaires, divers.
LOT N°III – MASSIF AUVENT ET ILOT DE POMPES
A – CONSTRUCTION ILOT DE POMPE

- Béton de propreté sur fond de fouille
- Agglo pour soubassement
- Dallage en béton armé pour massif auvent
- Dallage en béton armé sur ilot
- Platine métallique et tige d’ancrages scellés dans le massif
28
- Finition carrelages, regard électrique maçonné à cadre en

cornière.
LOT N° IV – MASSIF TOTEM

- Béton de préparation sur fond de fouille
- Béton de cyclopéen pour massif d’ancrage
- Platine métallique + tige d’ancrages scellés dans le
massif en béton
- Remblai intérieur de sable autour du socle du totem.
LOT N° V – CONSTRUCTION DE FOSSE POUR CITERNE A

CARBURANT
- Construction d’une fosse pour citerne tri-
compartimenté (super, gasoil et pétrole) ;
- Béton de propreté sur fond de fouille, béton armé
pour radier ;
- Construction trou d’homme en maçonnerie ;
- Pose de couvercle regard en tôle y compris
paumelles, peinture et sérigraphie ;
- Pose de sangle de cuve ;
- Remblai intérieur en sable compacté.
LOT N° V – AMENAGEMENTS EXTERIEURS ET

RACCORDEMENTS
TRAVAUX DE VOIRIE
- Remblai de sable sur toute l’aire de circulation ;
- Engazonnement y compris terre végétale, arbuste ;
- Mur coupe-feu de 2,00 m de hauteur y compris enduits sur
les 2 faces, finitions peintures ;
- Pose de bordures, caniveau en U de section 40x40 couvert ;
29
- Construction d’un local à parois en métal pour groupe

électrogène ;
- Construction d’une cage métallique encastrée pour gaz
domestique ;
- Application peinture vinylique Pantex sur ouvrage externe
en maçonnerie, VRD et clôture ;
- Pose de pavés autobloquants.
HYDROCARBURES
- Construction d’un Séparateur d’hydrocarbure ;
- Construction d’un regard de dépotage.
PLOMBERIE
- Réseaux évacuation eaux usées – eaux vannes - eaux
pluviales ;
- Construction fosse septique béton armé ;
- Réseau alimentation eau froide ;
- Réseau arrosage.
LOT N° V – ELECTRICITE GENERAL DE LA STATION

SERVICE
- Réseau terre, barettes de coupure
- Câblage et raccordement
- Protection
- Appareillage
LOT N° V – TOITURE BOUTIQUE ET BAIE DE GRAISSAGE

- Ferme tube 50
- Poutres sablières tubes 40
- Pannes tubes 50
30
- Support de pannes
- Bardage
- Boulonnerie
- Cheneau
- Tôles Bac et accessoires
LOT N° VI – MATERIEL ET EQUIPEMENT DE SERVICING

MATERIEL DE SERVICING
- Travaux de servicing : circuit air/eau, baie de graissage, air
de lavage
- Equipements de lubrification comprenant :
Cannes à huiles, enrouleur à huile, canne à graisse, pistolet à
graisse, pistolet à huile, bac de récupération des huiles usées,
plateau suiveur, etc ..
LOT N° VII – DIVERS

MATERIEL ET EQUIPEMENT DE SECURITE ET LUTTE CONTRE LES
INCENDIES
- Groupe électrogène, extincteur, pelles, bacs à sable
MOBILIER DE BUREAU
- Table (bureau gérant et boutique)
- Fauteuil et chaises, étagères murales et mobiles.
ENEO - FORAGE
- Abonnement ENEO
- Forage équipé d’une pompe immergée, d’une bâche et son
support ;
- Construction d’un support pour bâche à eau et pose d’une
échelle et garde-corps en cornière de 40 et peinture
anticorrosif sur une hauteur de 8ml.
31
I. ETUDE DE MARCHE
6. A - Aperçu général du marché immobilier local

Avec une des plus fortes croissances démographiques rapides
sur le continent africain, le Cameroun connaît une demande de
logement et de financement du logement, entraînant une pénurie
d’offre.
L’accès au financement du logement est très faible et disponible

de manière sélective. Environ cinq pour cent seulement de la
population ont accès à un financement hypothécaire provenant
du système bancaire privé formel.
La microfinance est relativement développée et gérée par

des associations ou des établissements d’épargne et de crédit et
des coopératives.
Le secteur immobilier au Cameroun offre de nombreuses

opportunités d’investissements car la demande de logements
a augmenté, entraînant le développement et la construction
de maisons nécessitant un financement.
Malgré les efforts en cours, la demande croissante est satisfaite

par une offre insuffisante. Le déficit en logements au Cameroun
est estimé à plus de 100 000 unités par an et la demande à plus
d’un million de logements.
Le marché immobilier formel est concentré dans les zones

urbaines et périurbaines telles que Yaoundé, Douala et autres
villes de moyenne importance.
A MIMBOMAN, les prix au mètre carré de terrain sont estimés,

d’après la Mercuriale en vigueur, à une valeur métrique de :
 50 000 FCFA pour les terrains urbains bâtis et ;
32
 25 000 FCFA pour les terrains urbains non bâtis.
II. EVALUATION
6. A – LA METHODOLOGIE D’EVALUATION RETENUE

La méthode d'évaluation préconisée par Monsieur BOMBA
Évaluateur agréé : l'évaluation par les termes de comparaison.
Cette méthode consiste à évaluer la valeur vénale d'un bien
immobilier grâce à des termes de comparaison que l'on peut
trouver grâce aux ventes qui ont déjà eu lieu et portant sur des
biens relativement similaires.
C'est la méthode la plus couramment utilisée par les Experts

privés et les juridictions qui sont souvent confrontés à des
problèmes liés à la valeur des immeubles.
1. LA RECHERCHE DES TERMES DE COMPARAISON
La mise en œuvre de cette méthode nécessite de recenser

toutes les ventes les plus cohérentes par rapport à la Station-
service pilote que l'on veut évaluer.
Pour cela, il est judicieux de se référer aux principales sources

d'information sur les ventes, qui sont :
- Les Notaires ;
- Les Agents immobiliers ;
- Les Conservations des hypothèques.
a. DETERMINATION DE L'ESPACE DE COMPARAISON

Selon la Jurisprudence, "la valeur d'un bien immobilier ne peut
résulter que de comparaison avec des biens intrinsèquement
similaires en fait et en droit. Et cédés à des dates proches et
33
impérativement avant le fait générateur de l'impôt", c'est-à-dire

le 1er Janvier de l'année d'imposition.
La recherche des ventes de biens comparables doit se faire à

l'aide de critères qui doivent directement concerner la nature
du bien mais également l'activité du marché.
Les principaux critères sont au nombre de trois :

- La catégorie de biens sur laquelle l'étude doit porter ;
- Le secteur géographique de recherche ;
- L'étendue de la période sur laquelle la prospection des
ventes sera faite.
Nous pouvons retenir trois schémas servant à l'évaluation des

biens. Si l'immeuble à évaluer est :
- De catégorie courante dans l'hypothèse d'un marché actif.
- Un bien courant mais dont le marché immobilier est peu
actif.
- Un bien rare dont le marché est peu dynamique.
a. LA SELECTION DES TERMES DE REFERENCE
L'Expert doit, à partir de toutes les références qu'il aura recensé,

sélectionner "les termes de références les plus significatifs".
L'idéal serait de retenir des références de ventes se rapportant à

des stations-service pilotes ayant des caractéristiques identiques
à celle que l'on cherche à évaluer.
Dans un premier temps, il est nécessaire de déterminer les

différentes spécificités du bien à évaluer notamment l'état
général du bien.
34
Ensuite, il s'agit de sélectionner les ventes les plus significatives,

c'est-à-dire celles qui ont le plus de points communs avec le bien
que l'on cherche à évaluer au niveau des différents facteurs de
valeurs qui sont les suivants :
- QUALITES PHYSIQUES DE L'IMMEUBLE
1. La situation et l'emplacement d'un immeuble bâti sont des

caractéristiques importantes : ils ont une grande influence
sur la valeur d'un immeuble.
En effet, un bien immobilier se situant près du centre d'une
agglomération avec un réseau de moyens de transport développé
aura une valeur plus élevée qu'un immeuble bâti dans un quartier
vétuste où les équipements administratifs et commerciaux se
font rares.
2. La nature et la qualité des matériaux utilisés pour la

construction de la maison.
3. La qualité architecturale et l'importance de l'immeuble
4. Les éléments d'équipements et de confort offerts par

l'intérieur de l'immeuble.
5. L'état d'entretien et la vétusté. Plus l'immeuble est vétuste,

moins la valeur est élevée. De même, un immeuble non
entretenu accroît sa décrépitude. C'est donc un facteur de
dépréciation.
- LES SPECIFICITES JURIDIQUES
35
La valeur d'un immeuble dépend également de sa disponibilité.

L'état d'occupation locative d'un immeuble est un facteur de
dépréciation de valeur.
Dès lors qu'un logement est donné en location, le propriétaire a

la possibilité de diminuer la valeur du bien en guise de
contrepartie de son indisponibilité, considérée comme une
contrainte.
Le montant de l'abattement applicable dépend de la nature

du bien, de la durée du bail et du montant du loyer.
On considère que plus la fin du contrat de bail est lointaine, plus

l'abattement est important. Une décote d'au moins 20% ou de
30% sur la valeur vénale.
- L'ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE
Le dynamisme d'une agglomération a également toute son

importance dans la valeur d'un immeuble. En effet, un bien
immobilier se trouvant dans une ville où la démographie se
développe, où l'installation de nouvelles activités sont
susceptibles de créer des emplois aura plus de valeur qu'un
immeuble se trouvant dans des villes où la démographie et
l'activité industrielle et commerciale se dégradent.
36
METHODES D’EVALUATION
L’expert pourra utiliser les deux méthodes d’évaluation

suivantes :
« Par comparaison directe » ;
« Par capitalisation des revenus » ;
« Par le prix de revient ».
1. METHODE PAR COMPARAISON

Cette méthode consiste à prendre pour référence des
transactions constatées sur le marché immobilier pour des biens
présentant une localisation, une destination et des
caractéristiques comparables à celles du bien expertisé. Elle
opère par comparaison directe.
a. Méthode par comparaison directe

Ce procédé consiste à retenir les dernières transactions
effectuées sur des biens similaires ou approchants.
37
L’expert doit faire figurer dans son rapport des indications

précises et individualisées sur le marché concerné.
2. METHODE PAR LE REVENU
a. METHODE PAR CAPITALISATION DU REVENU NET

A partir du revenu net, le taux de capitalisation détermine la
valeur nette vendeur et le taux de rendement détermine la valeur
acte en mains.
3. METHODE PAR LE PRIX DE REVIENT
Cette méthode consiste à déterminer la valeur de l’immeuble en

prenant en compte les dépenses engagées pour sa construction.
Pour évaluer un immeuble à l’aide de cette méthode, il est

nécessaire de rechercher, tout d’abord, le prix d’acquisition du
terrain et des dépenses annexes, comprenant le coût de
libération du sol, mais également de rechercher le coût de
construction proprement dit.
Le résultat obtenu doit être revalorisé en lui appliquant un

coefficient correspondant à l’évolution constatée sur le marché
des constructions neuves, entre la date de construction de
l’immeuble considéré et celle de l’expertise.
38
Il est possible de diminuer la valeur obtenue grâce à divers

abattements. En effet, sont admis trois types d’abattements :
- Application sur le total de la dépense d’un abattement pour

dépréciation immédiate (à raison de 10%) ;
- Application d’un abattement pour vétusté destiné à tenir
compte de l’âge de la construction (à raison de 1% par an) et
de son état d’entretien (à raison de 30 à 40%) ;
- Application de l’abattement habituel concernant les
immeubles loués (à raison de 20%). En effet, si l’immeuble
est occupé, une moins-value est constatée due à la situation
que l’on peut déduire de la valeur de l’immeuble.
39
b. DEFINITION DU REVENU NET

Le revenu net est défini comme la recette hors taxe et hors
charges.
Ce total est ensuite diminué des frais de gestion, l’expert devra
également appliquer au revenu net un ajustement correspondant
aux charges de gestion locative directement rattachables à
l'immeuble, à l’exclusion de toute charge liée à des
caractéristiques propres au propriétaire.
C. DETERMINATION DU TAUX DE CAPITALISATION
Le taux de capitalisation sur le revenu net utilisé par

l’expert ressorte de l’analyse des transactions sur le
marché des biens immobiliers d’investissement ainsi que
du niveau de l’offre et de la demande au moment de
l’évaluation.
Le taux choisi constitue l’élément déterminant de l’évaluation.
L’expert devra expliquer les raisons et les références qui l’ont
conduit à retenir ce taux.
40
Pour mener à bien l’évaluation de cette station-service pilote,

l’expert a ensuite recherché des ventes de bien de même nature
avec des caractéristiques similaires. Pour les trouver, il a utilisé
comme source la Conservation de la Propriété et des Droits Fonciers où
toutes les ventes immobilières sont enregistrées.
Cette station-service étant une infrastructure de type « rare »

situé dans un marché dit « peu actif », les termes de référence
retenus par l’expert sont relatifs à des stations-service pilotes :
 Situées dans la même commune ;
 Dont la vente a eu lieu à une date inférieure ou égale de
moins d’un an ;
 Avec une superficie similaire ;
 Appartenant à la même catégorie cadastrale de confort ou
inférieure ;
 Ayant des caractéristiques similaires.
Pour l’évaluation de la station-service pilote d’OMBESSA, trois

termes de comparaison ont été retenus par l’expert. Il s’agit de
trois stations-service pilotes situées dans la même commune que
la station-service à expertiser :
 Le premier terme de référence retenu est une vente ayant eu

lieu en juin 2006. La station-service a été construite en 2000
41
sur un terrain d’une superficie de près de 2000 m². Elle est

constituée de :
 Le deuxième terme de référence retenu est une vente
intervenue en juin 2010.Il s’agit d’une maison construite sur
un terrain d’environ 3000 m². Elle est composée de de :
 Le troisième terme de référence retenu est une vente ayant
eu lieu en juillet 2012. Cette station-service pilote a été
construite sur un terrain de 3500 m², composée de :
Ces trois termes de comparaison ont été vendus libre de toute

occupation.
L’ESTIMATION DE LA VALEUR
La méthode d’évaluation par comparaison
Pour l’évaluation de la station-service pilote d’OMBESSA, nous

avons retenu la méthode d’évaluation suivante :
EVALUATION PAR COMPARAISON « DIRECTE ET EN BLOC »
42
7. B - Calcul de la valeur vénale

L’expert a retenu l’évaluation par comparaison, valeur du terrain
distincte de la valeur des constructions.
43
III. CONCLUSION
8. A - Réserves
Propriété, confidentialité et utilisation de l’expertise
L’expert décline toute responsabilité en cas d’utilisation
partielle de son rapport d’expertise, sauf accord exprès entre
les parties.
Le présent rapport d’expertise est la propriété du client
qui l’a commandé, et ce dernier peut l’utiliser dans la limite
du cadre contractuel défini avec l’expert.
Toute utilisation partielle du rapport d’expertise est

proscrite. Une telle utilisation est de nature à induire en erreur
le lecteur sur des éléments aussi essentiels que le cadre de
l’expertise, l’étendue des diligences de l’expert, les limitations
à ses travaux, les autres réserves exprimées.
L’expert en évaluation immobilière est tenu au secret

professionnel couvrant toutes les informations confidentielles
reçues du client et de ses conseils ainsi que le rapport lui-même à
l’exception des informations publiquement accessibles.
La couverture du rapport par le secret professionnel interdit
à l’expert de divulguer des informations mêmes partielles
figurant dans son rapport.
Sont donc notamment proscrites la divulgation des valeurs
d’expertise, ou celle de données techniques et administratives
sur l’immeuble.
Est permise, la réutilisation par l’expert en évaluation
immobilière d’éléments d’intérêt général ne permettant aucune
44
identification tels que, par exemple, les études de marché, les

présentations de situations géographiques ou l’analyse de points
de comparaison.
Le secret professionnel ne fait pas obstacle à ce que l’expert
en évaluation immobilière fasse état, dans ses références
professionnelles, de sa relation d’affaires avec son client, ou qu’il
y présente succinctement les immeubles qu’il a expertisés.
IV. ATTESTATION DE L'ÉVALUATEUR

Nous attestons par la présente, au mieux de notre
connaissance et de notre conviction, que nous avons rédigé
le présent rapport en application de dispositions
méthodologiques et déontologiques de la Charte de l’Expertise
en Evaluation Immobilière, et certifions ainsi :
1) la valeur vénale du terrain nu et libre estimée à :
294 875 000 FCFA ;
2) la valeur vénale du terrain bâti estimée à : 508 937 500
FRANCS CFA hors droits.
Clos et arrêté le présent rapport d’expertise, à Yaoundé, le 13 mai
2023, pour être adressé à l’organisme de Crédit du SAHEL.
V. ANNEXES
10. A - Documentation relative à la propriété :
- Copie Titre Foncier ;
- Copie Certificat de propriété.
CACHET ET SIGNATURE DE L’EXPERT
45
HONORAIRES
Les honoraires doivent être déterminés en fonction de

l’importance de l’immeuble et de sa complexité ainsi que des
diligences à réaliser.
1) Définition de la prestation
L’objectif de la prestation d’expertise est de déterminer une
valeur vénale du terrain, argumentée au regard du marché local
et des contraintes juridiques.
2) NOS PRESTATIONS
- Visite du bien avec relevé d’informations et production de
photos du site foncier concerné ;
- Détermination des contraintes générales juridiques,
urbanistiques et économiques ;
- Analyse complète des caractéristiques techniques du
terrain ;
- Analyse de la situation juridique du terrain ;
- Analyse du positionnement du terrain dans le marché ;
- Calcul de la valeur vénale du terrain par comparaison
directe ;
- Rédaction du rapport d’expertise immobilière.
46
47

Rapport D'evaluation de La Station Service D'ombessa 2

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CABINET BOMBA & EXPERTS ASSOCIES

Claude BOMBA NDZANA

RAPPORT D’EXPERTISE IMMOBILIERE

Situation de la Station-service en bordure de la Route Nationale N°4

01 avenue de l’indépendance – Tél. : 237 6 93 66 17 60 - |RCCM : RC/YAE/201/B/1991 du 28 août 2017

RAPPORT D’ESTIMATION EN VALEUR VENALE

EXPERTS CABINET BOMBA :

 Gérard TSALA AYISSI

Etabli le 28 août 2023

1. C - CONSISTANCE DES PRESTATIONS

II. SITUATION GEOGRAPHIQUE

III. SITUATION JURIDIQUE DU BIEN

IV. DESCRIPTION DE L’INFRASTRUCTURE

V. DESCRIPTIF TECHNIQUE DES INVESTISSEMENTS

VI. ETUDE DU MARCHE LOCAL

RAPPEL SUR LE CONTEXTE DE L’EXPERTISE EN EVALUATION

Dans le cadre de son programme de construction des

L’exploitation de cette station-service pilote étant assurée

Dans ce contexte, le Directeur Général demande à Monsieur

Après visite des lieux en date du 16 août 2023 et,

CADRE DE LA MISSION D’EVALUATION VENALE

d’OMBESSA, au lieu-dit « OMBESSA CENTRE ».

Cette visite s’est déroulée en présence de Madame

6. USAGE A DATE DE VISITE :

7. DATE DE VALEUR DE L’EXPERTISE :

La méthode notamment retenue est celle de l’évaluation par

actuellement en service à la Station-service pilote CAMOCO

Elle implique, en outre, qu’un certain nombre

Enfin, elle doit contenir une explication des méthodes de

Cela suppose l’autonomie de décision des parties, la

Cette valeur vénale sera déterminée en fonction de

L’expert pourra utiliser les deux méthodes d’évaluation

« Par le prix de revient ».

1. METHODE PAR COMPARAISON

a. Méthode par comparaison directe

2. METHODE PAR LE REVENU

a. METHODE PAR CAPITALISATION DU REVENU NET

b. DEFINITION DU REVENU NET

c. DETERMINATION DU TAUX DE CAPITALISATION

3. METHODE PAR LE PRIX DE REVIENT

Pour évaluer un immeuble à l’aide de cette méthode, il est

terrain et des dépenses annexes, comprenant le coût de

Le résultat obtenu doit être revalorisé en lui appliquant un

Il est possible de diminuer la valeur obtenue grâce à divers

- Application sur le total de la dépense d’un abattement pour

C. DILIGENCES DANS LE COURS DE L’EXPERTISE

Les diligences consistent en l’exploitation :

1. EXPLOITATION DES DOCUMENTS RECUEILLIS

II. SITUATION GEOGRAPHIQUE

Illustration : localisation géographique d’OMBESSA. Itinéraire Yaoundé - OMBESSA

Illustration : Route Nationale N° 4 Yaoundé - Bafoussam

Localisation du site de la Station-service pilote d’OMBESSA

Située à 105 kilomètres de Yaoundé, sur la Route Nationale

La Station-service pilote se trouve précisément au point

Situation en plein centre urbain encadré par toutes sortes d’activités

III - SITUATION JURIDIQUE

La Station-service pilote d’OMBESSA fait l'objet d'un Contrat

La recette moyenne journalière est estimée à environ Deux

L'infrastructure réalisée sur le site au jour de l’expertise est, de

Cette infrastructure comprend :

- Un massif d’Auvent et d’ilot de pompes à carburant en

- Un bâtiment de services composé de :

- Des aménagements extérieurs et raccordements