Cours Urbasme 2023

Département de Génie Civil : ISET RADES Cours d’Urbanisme
A.U :2022-2023 1 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

INTRODUCTION
Le présent fascicule de cours d’urbanisme est destiné essentiellement aux étudiants de la licence en
Génie Civil (Niveau L1 - S2) des instituts supérieurs des Etudes technologiques.
Il pourrait être destiné aussi aux étudiants de la licence en Génie Civil dans les autres établissements.
Les objectifs de ce travail sont de rendre l’étudiant :
 Connaitre la structure de territoire tunisien et l’articulation entre les différents instruments de
planification urbaine
 Connaitre les paramètres qui influents dans l’élaboration ou la révision d’un plan
d’aménagement urbain
 Capable de suivre la hiérarchie des instruments de planification urbaine.
 Connaitre les légendes urbaines unifiées
 Capable de lire un plan d’aménagement urbain
 Connaitre les étapes et les procédures d’élaboration et d’approbation les différents instruments
de planification urbaine
 Connaitre le règlement d’urbanisme.
Il faut qu’il soit, avant tout clair, structuré et pratique.
Mais comme tout ouvrage, il peut avoir des modifications et est bien sur appelé à être amélioré et
actualisé.

SOMMAIRE
Chapitre I: Généralités………………………………………………………………..………...….4-6
Chapitre II: Planification et règlementation de l’urbanisme……………………………….……7-9
Chapitre III: Analyse fonctionnel de la ville……………………………………………………10-12

Chapitre IV: Les schémas directeurs d’aménagement (S.D.A)..…………………………..….13-16
Chapitre V: Le plan d’aménagement urbain (P.A.U)..………..…………..……….……..…...17-37
Chapitre VI: Les Lotissements et les morcellements…………………………………………..38-49
Chapitre VII: Le permis de Bâtir..……………………………………………….…….……….50-54
Annexes……………………………..……………………………………………….…….……...55-61
Bibliographie..……………………………………………………………………………………..…62

Chapitre I
GENERALITES
I Introduction :
L’urbanisme peut se définir comme un phénomène de croissance des villes, il apparaît bien qu’il est
lié à la mutation engagée depuis un siècle d’une société rurale à une société urbaine.
Le phénomène s’est accéléré depuis la fin de la seconde guerre mondiale appelant la mise en œuvre
d’un véritable processus de création, mais aussi de réaménagement dans les espaces urbanisés.
C’est ainsi qu’est né l’urbanisme « science de l’organisation des villes » c’est l’ ensemble des
mesures techniques, administratives, économiques et sociales, qui doivent permettre un développement
harmonieux, rationnel et humain des agglomérations ».c’est une Science ou art, une définition plus
large pourrait être donnée à l’urbanisme qui est fait la façon de vivre dans les villes et de les gérer.
L’urbanisme aura à mettre en jeu différent disciplines parmi les quelles l’architecture, l’organisation
du sol en matière de voirie, d’équipements de servitudes et d’habitat.
II Histoire de l’urbanisme :
C’est en 1874 que fut promulguée en suède la loi sur la construction des villes et c’est en 1901 que les
pays Bas se dotèrent d’une loi sur les plans d’aménagement avec quelques années d’avance sur la
Grande Bretagne.
En France allait se bâtir lentement et progressivement un ensemble cohérent qui allait rassembler
plusieurs textes nés sous la pression de circonstances particulières.
Quatre grandes périodes vont caractériser le droit de l’urbanisme français :
◙ La première jusqu'à la veille de la guerre mondiale de 1914 et correspond à une prise de conscience
de problèmes particuliers ;
◙ La seconde de 1914 à 1943 et correspond a une prise de conscience de l’urbanisme dans son
ensemble
◙ La troisième de 1943 à 1967 et correspond à la mise en place d’un ensemble de dispositions
destinées à régler le problème spatial
◙ La quatrième de 1967 à nos jours et correspond à une prise en compte de la notion du temps de faire
appel à la participation et à la concertation.
C’est donc au cours du XX ème siècle que les règles juridiques en matière d’aménagement des villes,
pourtant ancienne, vont acquérir une autonomie
Il est à rappeler que les programmes de l’aménagement du territoire en Tunisie a connu quatre
étapes essentielles qui sont :
◙ L’étape de la planification économique des années soixante marquée par la dotation des grands
ensembles urbains de plans d’aménagement, le regroupement de la population rurale et sa dotation des
équipements de base et la création de pôles industriels.
◙ L’étape de la libéralisation économique des années soixante dix marquée par la création des agences
foncières touristique, industrielle et d’habitation ; et la promulgation du code de l’urbanisme en 1979.

◙ L’étape de la politique de développement régional des années quatre vingt marquée par
l’élaboration du schéma national de l’aménagement du territoire (S.N.A.T et apparition du premier
S.N.A.T EN 1985) et des schémas régionaux d’aménagements du territoire.
Cette étape a vu aussi la promulgation de la loi de protection des terres agricoles et la création des
conseils régionaux de développement.
◙ L’étape des années quatre vingt-dix marquée par la création du ministère de l’environnement et de
l’aménagement du territoire et l’approbation du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme
en 28 novembre 1994.et apparition du 2ème S.N.A.T en 1996 qui est modifié en 2001-2002
III Les objectifs de l’urbanisme :
II1.1 Objectif social :
A partir de la révolution industrielle de la seconde moitié du XVIIIème siècle, nous avons pu constater
que le libéralisme économique avait provoqué un développement anarchique des villes. Des
philosophes et des écrivains, des hommes politiques aussi avaient recherché les formules susceptibles
de protéger et d’améliorer les conditions de vie de la population ouvrière.
Ainsi apparaissait l’idée d’une organisation de l’espace mise au service de l’homme et liée au caractère
social de toute politique de l’habitation. Mais apparaissait en même temps la préoccupation qu’aurait
bientôt le pouvoir de traduire dans l’occupation du sol l’état de la société et de son système politique.
Dans notre système actuel qui a reconnu à toute la population le droit de vivre dans un milieu
satisfaisant, il appartient donc aux pouvoirs publics de créer les conditions d’un habitat convenable,
incluant le logement et son environnement,et n’excluant pas le milieu de travail .
III.2 Objectif économique :
La société moderne est confrontée à un problème dont la simplicité en fait apparaître la complexité
D’un côté, les besoins ne cesseront de croître : Besoin en sol urbanisé certes, mais besoins en
équipements de plus en plus urgents, au premier rang desquels il convient de placer le transport et la
santé. De l’autre, nous nous trouvons en présence de ressources limitées que la société accepte de
consacrer à l’aménagement de son cadre de vie, sollicitée en même temps par d’autres nécessités :
investissements de production, consommation privée…
La puissance publique sera donc à envisager les problèmes d’organisation de l’espace avec un double
préoccupation, économique et financière. La première répondra à la nécessité d’obtenir une réparation
optimale de l’habitat et des activités. La seconde conduira à un contrôle du prix du terrain et a une
volonté de rationaliser les coûts. En cela, l’action de l’urbanisme est un investissement rentable,
justifiant de ce fait l’augmentation de la valeur des sols
III.3 Objectif environnemental :
Compte tenu de la relation très étroite qui existe entre les deux volets environnement et aménagement
du territoire d’une part et de leur impact sur le développement durable du pays d’autre part, il est utile
d’en parler des objectifs suivants :
◙ Développer l’armature urbaine de façon à créer une liaison entre les différentes régions économiques
du pays et faciliter les échanges
◙ Développer l’intérieur du pays en le dotant des équipements socio-collectifs nécessaires et en y

créant des emplois tendant à fixer la population rurale sur place
◙ Répartir convenablement les activités économiques et notamment celles industrielles et touristiques
de façon à créer un équilibre entre les régions tout en protégeant l’environnement et les ressources
naturelles.

Chapitre II
PLANIFICATION ET REGLEMENTATION
DE L’URBANISME
I La planification :
I.1 Définition :
Planifier c’est organiser suivant une démarche logique, concrétisée (matérialisée)par des documents à
caractère prospectif ( futur ,.Prévisionnel )et dont l’effet est généralement étendu dans le temps, variant
entre le moyen (cinq ans ) et le long terme (de quinze à vingt ans ) ,nous comprenons que cette étape
est absolument nécessaire pour la bonne gestion des différents espaces territoriaux (nationaux
communale et régional ).
I.2 Nécessité de la planification :
La nécessité d’une planification, en matière d’aménagement de l’espace résulte de la conjonction de

certains phénomènes : Extension démographique, progrès techniques, mouvements migratoires
augmentation du niveau de vie et des besoins de la population et , développement de la motorisation.
Pour cela, il est important de voir un développement des zones urbanisées qui puissent accueillir de
nouvelles populations, mais il convient également de mettre en place les différents équipements
répondant aux futures conditions de vie des populations.
Cette planification impose évidemment (certainement) aux hommes politiques de s’appuyer, au-delà
des données de l’expérience et du bon sens des études préalables sur l’évolution :
Démographique pour connaître les conditions d’évolution de la population, économique et
comprendre les réactions des différents agents et de déterminer leurs influences sur l’économie urbaine
Sociologique pour préciser les besoins, les aspirations et les comportements des habitants présents et
futurs.
II La planification spatiale :
La démarche tunisienne d’aménagement spatiale dans ces deux composantes globale et urbaine a
connu durant les années 90 un ensemble de réaménagement de son cadre juridique avec l’adoption de
nouveau code d’aménagement de territoire et d’urbanisme et de certain nombre des textes spécifiques
Ainsi la Tunisie à utilisé de nombreux instruments législatifs, réglementaires opérationnel et

institutionnels : c’est la maîtrise et l’encadrement du territoire et du mouvement de l’urbanisation :
Il s’agit notamment :
● Des S.N.A.T
● Des S.D .A :
- Les S. D relatifs aux agglomérations urbaines
-Les S. D relatifs aux zones sensibles
-Les S. D relatifs aux zones restantes
● des P.A.U couvrait les périmètres communaux

● Des P.A.D qui s’applique a l’intérieur de périmètre d’intervention foncière (P.I.F)

● Il faut ajouter les plans de protection des sites culturels
● les plans de sauvegarde des monuments historiques
●les plans d’aménagement pour la conservation des eaux et du sol prévus par la loi de 17 juillet 1995
III La législation tunisienne :
La législation tunisienne en matière d’urbanisme prend ses sources dans la législation Française, les
sources arabo-musulmanes ayant été marginalisées au moment du protectorat.Le régime politique
instauré en 1881 à engendré une véritable rupture dans la façon d’organiser l’espace dans la façon
d’écrire le droit
L’évènement de la ville nouvelle à nécessité la promulgation de textes appropriés : les plus importants
sont le décret du 24 novembre 1829 portant règlement de voirie qui consacre le droit de l’urbanisme
dans notre pays, au sens moderne du terme et de décret du 10 septembre 1943 relatif à l’architecture et
à l’urbanisme.
Le code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme (C.A.T.U) promulguée par la loi n° 122 du

28 novembre 1994 abroge (supprime) le code de l’urbanisme de 1979 et apporte une série de nouvelles
mesures dont notamment :
◙ Donner une importance au volet aménagement du territoire et de l’environnement et lier aux
objectifs des différents plans de développement sociaux et économiques
◙ Protéger le littoral (cotes, les bords)
◙ Définir les schémas directeurs d’aménagement
◙ Décentraliser (délocaliser) les études et l’approbation des plans d’aménagement urbain
◙ Coordonner les outils de planification urbaine
◙ Elaboration d’un règlement général d’urbanisme
◙ Elaboration d’un règlement général de construction
◙ Réorganisation des procédures d’approbation et d’exécution des travaux des lotissements
◙ Intégration des dispositions relatives au permis de construire au sein du code tout en y apportant des
modifications
IV Les outils fonctionnels de l’aménagement du territoire:
IV.1 définition de l’aménagement :
L’aménagement du territoire est l’ensemble des choix, des orientations et des procédures fixés à
l’échelle nationale ou régionale pour organiser l’utilisation de l’espace et d’assurer la cohérence dans
l’implantation des grands projets d’infrastructures, d’équipements publics et d’agglomérations.
Ces choix, ces orientations, ces procédures sont concrétisées dans des documents de planification et
d’aménagement du territoire

IV.2 Les outils fonctionnels :
Le pouvoir public tunisien à opté dès les années 60 une politique de développement planifié :
La planification spatiale : Fut ainsi mise en œuvre une logique de développement équilibré et d’une
volonté d’atténuer les disparités (écarts) régionales.
La planification spatiale constitue un instrument privilégié favorisé d’aménagement et de gestion de

territoire
L’efficacité de cette planification est apparue fortement tributaire de la maîtriser foncièrement
Le foncier constitue en effet l’assise et l’assiette de toute planification c’est pourquoi la mise en place
d’instruments d’aménagement foncier constitue une composante décisive de toute action
d’aménagement et de territoire.

Chapitre III
ANALYSE FONCTIONNEL DE
LA VILLE
I La ville :
I.1 Présentation:
La ville est un groupement de population agglomérée défini par un effectif de population minimum et
par une forme d’organisation économique, sociale et spatiale différenciée.
Ville nouvelle, ville née d’une décision politique d’aménagement, concrétisée par l’application
programmée d’une série cohérente de choix en matière d’urbanisme. La planification porte sur le site,
la taille, des plans masse des et les répartitions des diverses fonctions et des équipements.
I.2 Historique et caractéristiques :
Les villes nouvelles se sont multipliées après la Seconde Guerre mondiale. Cependant, des créations
urbaines de ce type existent depuis l’Antiquité ; elles caractérisent un pouvoir politique fort qui se
manifeste par ce geste urbain.
L’époque contemporaine a développé plus que toutes autres ce mode d’aménagement pour maîtriser
une croissance urbaine rapide.
Certaines villes nouvelles contemporaines ont été créées pour accompagner des implantations
industrielles, des équipements touristiques, des centres de recherche, pour donner un nouveau centre à
un territoire national. Des villes ont été implantées dans des régions anciennement urbanisées pour les
rééquilibrer :
Ce n’est pas le nombre d’habitants qui caractérise une ville nouvelle, puisqu’elles peuvent compter
quelques milliers d’habitants. Les théoriciens ont généralement fixé pour les villes nouvelles une taille
optimale, autour de 100 000 habitants, censée assurer l’attractivité et approcher un équilibre entre le
pourcentage de la population active et celui des emplois. Ces villes restent cependant souvent
déficitaires en emplois industriels et de services.
I.3 Conception et financement :
La nouveauté urbaine se marque dans la conception de l’urbanisme avec un principe de zonage strict
en unités résidentielles, dites de voisinage, dotées des équipements courants scolaires, santé et
commerces, et en zones d’activités productives ou des services. Pour bien marquer le fait urbain et le
distinguer des grands ensembles à fonction principalement résidentielle, les planificateurs ont implanté
un centre fort avec des équipements administratifs, des centres commerciaux, des activités de loisirs.
C’est généralement par ce centre équipé en moyen de transports collectifs lourds, notamment
ferroviaires, ou par un accès à une autoroute que les relations s’établissent avec l’environnement
régional. L’initiative, la gestion technique et financière des villes nouvelles sont le fait de l’État et des
collectivités locales. Le financement des opérations est assuré dans des conditions avantageuses pour
rendre attractifs le prix d’achat ou les loyers des logements ou des locaux proposés aux entreprises.

II Fonction de la ville nouvelle :
● En premier lieu, associer l’habitat et le travail.

● En second lieu, avoir des centres de loisirs d’un accès très facile (les équipements sportifs,
culturels).
● Favoriser la circulation automobile en prévoyant des voies d’une capacité suffisante et des parkings
nombreux.
● Prévoir pour les piétons et les cyclistes des pistes entièrement séparées des voies utilisées par les
automobilistes.
● La répartition des transports entre les transports collectifs et individuels sera largement fonction du
dessin du réseau d’autobus,
L’objectif essentiel pour la création d’une ville nouvelle c’est l’amélioration des conditions de vie:
Une ville ou l’on puisse s’instruire, se déplacer travailler et se distraire dans le confort et sécurité, avec
plaisir et fierté.
● Une ville nouvelle qui permettre à tous les citoyens, sans discernement, de profiter de toutes ses
ressources logement, enseignement, transports en commun, de vie familiale, de santé ou de loisir
● Une ville nouvelle qui offre une qualité de vie toujours meilleure, avec une architecture à échelle
humaine, accueillante et chaleureuse.
● Une ville nouvelle doit préserver soigneusement son héritage historique ainsi que sa diversité
culturelle s’il existe

LA HIERARCHIE DES INSTRUMENTS DE PLANIFICATION URBAINE
Textes législatifs
Schéma Directeur d’Aménagement

(S.D.A)
Plan d’aménagement urbain

( P.A.U )
Plan d’aménagement de détail (P.A.D )

Périmètre d’intervention foncière (P.I.F )
Lotissement
Permis de bâtir

Chapitre IV
LES SCHEMAS DIRECTEURS D’AMENAGEMENTS

( S.D.A )
I Introduction:
Le S.D.A institué par le code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme correspond au

développement à moyen et long terme (15 à 20 ans). Il s’agit pour les besoins socio-économiques, des
S.D.A relatifs aux agglomérations urbaines ; Pour les besoins de la promotion écologique, des S.D.A
relatifs aux zones sensibles et pour le reste les rédacteurs du code ont rajouté une troisième catégorie
de S.D.A relatifs aux zones restantes.
II Les schémas directeurs d’aménagements relatifs aux agglomérations urbaines :
II.1 Définition :
Agglomération : c’est un groupement de constructions essentiellement destinées à l’habitation ou au

travail qui ne présente entre elle peu ou pas de discontinuité.
L’agglomération est un ensemble urbain composé d’une ville principale et ses bons lieux.
II.2 Objectif :
Les schémas directeurs d’aménagements relatifs aux agglomérations urbaines tiennent compte de
l’organisation générale de ces agglomérations et favorisent l’harmonisation et l’intégration du tissu
urbain de ces agglomérations et de leurs quartiers, notamment sur le plan économique et social.
Les S.D.A agglomérations urbaines ont pour objectif et pour fonction :
● Promouvoir une certaine cohérence et une bonne intégration dans le développement de ses zones
●Assurer une croissance et une extension rationnelle
●Eviter une croissance anarchique et spontanée du tissu urbain
●fixent les orientations fondamentales de l’aménagement des zones territoriales concernées
● Ils assurent l’organisation de l’utilisation de l’espace
● Ils déterminent l’utilisation générale des sols
● Ils déterminent le tracé des grandes infrastructures
● Ils déterminent l’organisation générale du transport
● Ils tiennent compte : des risques naturels et des impacts sur l’environnement.
L’article 7du C.A.T.U. prévoit la fixation d’une liste des agglomérations urbaines nécessitant un S.D.A
.Cette liste fait l’objet du décret du 28 octobre 1998
L’article 1 de ce décret fixe 10 agglomérations urbaines nécessitant l’élaboration de S.D.A. Il s’agit :
1-du grand Tunis : (les 4 gouvernorats de Tunis)
2- du grand Sousse : recouvrant 10 communes sur les 16 du gouvernorat ;
3- du grand Sfax : recouvrant 7 communes sur les 16du gouvernorat ;
4-de Monastir recouvrant tout le gouvernorat de Monastir.
5- de Bizerte : recouvrant 3 communes sur les 13 du gouvernorat ;

6-du grand Gabes: recouvrant 5 communes sur les 10 du gouvernorat ;

7- de Nabeul : recouvrant 5 communes sur les 24 du gouvernorat ;
8-les agglomérations urbaines de 14 villes chefs –lieu de gouvernorats non cités par ailleurs, et qui
sont Béja, El kef ,Siliana, kebeli, Gafsa, Tozeur , Sidi Bouzid ……
9-les deux communes de Menzel Bourguiba et de Tinja
10- quatre communes du gouvernorat de Nabeul (non énuméré es précédemment) et qui sont
Grombalia, Soliman, Menzel Bouzelfa et Beni Khalled.
III Les schémas directeurs d’aménagements relatifs aux zones sensibles :
Ces schémas constituent une nouveauté introduite par le C.A.T.U de 1994

Ces schémas directeurs d’aménagements relatifs aux zones sensibles visent à protéger :
 les sites archéologiques
 les zones de sauvegarde
 les sites naturels et culturels
Ces zones sont considérées des zones fragiles, dont l’équilibre des écosystèmes soit sérieusement
menacé.
L’article 2 du décret de 28 octobre 1998 définies les zones sensibles comme étant :
● Toute zone qui présente des caractéristiques naturelles spécifiques
● Toute zone qui constitue un écosystème fragile !
● Toute zone qui demande pour sa protection la mise en œuvre des normes et des procédées
d’aménagement.
Le décret de 28 octobre 1998 établit une liste de 19 zones sensibles :
1-Il s’agit de 15 zones côtières : avec un objectif de les protéger contre les implantations
irrégulières
2- Il s’agit ensuite de la zone sensible Saharienne :
regroupant 3 zones arides (Gbelli –Tatawine et Touzeur )
3- Il s’agit des deux zones Steppes du centre menacées par la sécheresse

4- Il s’agit de la zone minière de Gafsa qui nécessite une protection de sa nappe phréatique.
IV Les schémas directeurs d’aménagements relatifs aux zones restantes :
L’article 8 du .CA.T.U prévoit un certain nombre de S.D.A dite des zones restantes, ce sont les zones
non couvertes par aucun autre S.D.A (d’agglomération et des zones sensibles) L’identification de ses
zones est très délicate car l’élaboration des S.D.A de ses zones est facultative. Les schémas directeurs
d’aménagements des zones restantes peuvent être élaborés sur initiative des collectivités publiques
locales ou des intervenants publics habilités à cet effet après consultation des collectivités publiques
locales concernées

V.1 Procédures d’approbation :
Il est à noter que la liste des zones sensibles ou des agglomérations qui nécessitent un S.D.A sera fixée
par décret pris sur proposition conjointe des Ministres chargés de l'Aménagement du territoire et de
l'Urbanisme.
L’élaboration des SDA, figurant sur la liste approuvée par décret, est assurée par le Ministère chargé
de l'Aménagement du Territoire en collaboration avec les départements Ministériels intéressés; ces
SDA sont approuvés par décret pris sur proposition du Ministre chargé de l'Aménagement du
Territoire.
Les autres SDA, élaborés sur initiative des collectivités publiques locales ou des intervenants publics
habilités à cet effet, sont approuvés par arrêté du Ministre chargé de l'Aménagement du Territoire.
Avant d'être approuvés, tous les SDA sont automatiquement transmis pour avis du comité
interministériel pour l'aménagement du territoire institué par le CATU.
V.2 Procédures d'élaboration d'un S.D.A :
L’étude d'un S.D.A comprend deux phases principales:
-première phase : Bilan et diagnostic et propositions d'aménagement:

Les documents remis et relatifs à cette phase de l'étude se composent de :
◙Un rapport écrit comprenant une analyse de la situation existante de tous les facteurs naturels,
économiques et sociaux, avec une description des perspectives de développement économique et
l'avancement de propositions d'aménagement ainsi que du parti( mouvement ) adopté et sa
justification. Ce document comporte des illustrations el des cartes à différentes échelles traitées en
couleur.
◙Un document graphique à l'échelle 1/25000 faisant apparaître:
-la destination générale des sols;
- les zones d'extension et les secteurs de restructuration et de rénovation;
- les espaces libres à maintenir ou créer
- les sites urbains ou naturels à protéger
- la localisation des principales activités et équipements publics
- l'organisation générale de la circulation et des transports
- les éléments essentiels des réseaux d'eau et d'assainissement
Ces documents ainsi élaborés seront transmis au conseil régional du gouvernorat concerné pour
examen et avis et ce, après concertation avec les collectivités locales et les services publics concernés.
-Deuxième phase : Elaboration de projet du SDA
Le projet du SDA est mis au point après approbation par le conseil régional du gouvernorat de l'une
des variantes d'aménagement proposées.
Les documents remis et relatifs à cette phase de l'étude se composent de :
◙Un rapport écrit récapitulant l'analyse écologique et socio- économiques et présentant le projet
d'aménagement retenu accompagné du plan programme.

◙Un document graphique à l'échelle 1/25 000 faisant apparaître la destination générale existante et
future des sols ainsi que la localisation des principales activités, des équipements publics et des
principaux réseaux.
◙Un plan programme

Ces documents ainsi élaborés, seront transmis de nouveau au conseil régional du gouvernorat concerné
pour examen et avis et ce après concertation avec les collectivités locales et les services publics
concernés.
Après son approbation par le conseil régional, le dossier est examiné par le comité interministériel de
l'aménagement du territoire avant d'être approuvé en dernier lieu par décret.

Chapitre V
LE PLAN D’AMENAGEMENT URBAIN

( P.A.U )
I Définition et intérêt :
Selon les dispositions du Code de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme (C.A.T.U) le P.A.U.

se définit comme:
● Un document d'orientation pour permettre à la collectivité locale concernée de mener une politique
locale cohérente en matière urbaine et foncière.
Avec les autres documents d'aménagement et d'urbanisme, quand ils existent (S.D.A. et PIF-PAD), le
PA.U constitue un cadre de référence pour la mise en œuvre de ces politiques,
● Un instrument de gestion urbaine destiné à planifier le développement des agglomérations.
Il détermine l'affectation des sols par zone, les conditions d'utilisation et d'occupation de chaque
parcelle, ainsi que les garanties et les obligations des propriétaires fonciers.
●Un document juridique opposable aux tiers. Il permet à la collectivité locale concernée:
- De donner, ou refuser son approbation au lotissement ou au morcellement des propriétés
- De délivrer, ou rejeter les demandes d'autorisation de bâtir, d'implanter les infrastructures et
équipements divers.
II Les territoires concernés par un P.A.U :
Le C.A.T.U parle de "zones requérant l'établissement d'un Plan d'Aménagement Urbain", Ces zones
peuvent se situer (totalement ou en partie) soit à l'intérieur d'un périmètre communal, soit en dehors.
a) Zones situées à l'intérieur d'un périmètre communal:
Les zones requérant l'établissement d'un P.A.U. peuvent concerner l'ensemble d'un périmètre
communal ou une partie: zone urbanisée d'une ville, périphérie d'une ville à forte pression urbaine,
médina, quartier devant recevoir un projet urbain.......
b) Zones situées en dehors d'un périmètre communal:
Les agglomérations situées dans un territoire non érigé en commune peuvent aussi être dotées d'un
P.A.U. En effet, l'article 14 du CATU ne parle ni de communes, ni de villes requérant l'établissement
d'un P.A.U., mais plutôt des "zones", qu'elles soient communales ou non communales.
C) division du territoire en zone :

Le territoire concerné par un PAU est divisé en zones urbaines et en zonez non urbanisables :
- Les zones urbaines concernent aussi bien les territoires déjà urbanises ou équipés, que le seront
au terme du PAU .Ces zones sont désignés par l’article U suivi d’un indicatif, exemple UA,
UB, UV, UP, UI,
- Les zones non urbanisables couvrent les territoires situes hors des zones urbaines elles sont
désignés par l’indice NA suivi d’un indicatif ( a1, a2, a3,r,s)
-

Figure No1: Légende urbaine unifiée de la zone urbaine résidentielle : UA

Figure No2: Légende urbaine unifiée de la zone urbaine polyfonctionnelle : UB

Figure No3: Légende urbaine unifiée de la zone urbaine d’activité industrielle : UI

Figure No4: Légende urbaine unifiée de la zone urbaine zone verte : UV

Figure No5: Légende urbaine unifiée de la zone urbaine a réglementation particulière : UP

Figure No6: Légende urbaine unifiée de la zone non urbanisable : NA

Figure No7: Exemple de zoning d’un Plan d’aménagement urbain

Figure No8: Principaux éléments de la Légende urbaine Unifiée

III Les opérations préparatoires pour l’élaboration du dossier technique d’un P.A.U :
Les opérations préparatoires pour l'élaboration du dossier technique d'un P.A.U sont :
● Discussion du conseil (municipal ou régional) concernant l'opportunité d'élaborer ou de réviser le
P.A.U, suivie d'une décision et de rétablissement du rapport d'élaboration ou de révision.
● Ce rapport est approuvé par le conseil (municipal ou régional) et une discussion sur la
programmation et le budget, suivie par l'élaboration du programme: photos aériennes,
cartographie.........
● Etablissement du dossier technique comprenant le rapport de révision, le budget, la programmation,

le plan délimitant les zones requérant l'établissement d'un PAU, le projet d'arrêté de délimitation, les
Réponses du Ministère de l’Equipement et de l’Habitat concernant le déclassement éventuel de zones

vertes et de terres agricoles, ainsi que sa participation éventuelle au financement du PAU.
IV Les pièces constitutives D’un P.A.U :
Selon l'article premier de l'arrêté du Ministre de l'Equipement et de l'Habitat en date du 3- octobre

1995 portant définition des pièces constitutives du plan d'aménagement urbain, ce dernier se présente
sous la forme d'un dossier qui doit comprendre quatre éléments:
- Un ou plusieurs documents graphiques

- Un règlement d'urbanisme
- Un rapport de présentation
-Des annexes
IV.1 Documents graphique :
IV.1.1Objectif des documents :
- Les documents graphiques ont pour objet de déterminer le champ d'application territorial des diverses
règles d'occupation et d'utilisation des sols applicables sur le territoire couvert par un P.A.U mais ils ne
peuvent pas créer eux-mêmes de telles règles.
-Ces documents sont constitués par un ou plusieurs plans établis à une échelle allant du 1/5.000e au
1/1.000e et, s'il y a lieu, un plan au l/10.000ème.
IV.1.2 Que doivent apparaître les documents graphiques ?
a- Les zones à l'intérieur des quelles s'appliquent les dispositions du règlement 'urbanisme
b-Les emprises des voies à conserver ainsi que les réservations d'emprises préservant les modifications
futures de voies existantes et la création des voies nouvelles, carrefours et embranchements.
c- Les emplacements réservés aux ouvrages publics, aux installations d'intérêt général, aux espaces
libres et aux espaces verts.

d- Les zones soumises à des servitudes d'utilité publique, notamment celles relatives aux réseaux et
aux domaines publics routier, maritime et hydraulique, les zones comprenant les ressources naturelles
à préserver.
e- Les zones assujetties à une réglementation particulière ou spécifique, notamment les sites culturels
et archéologiques, les secteurs sauvegardés, les ensembles historiques et traditionnels et les
monuments historiques.
f- Les périmètres d'intervention foncière d'aménagement et restructuration, de réhabilitation ou de
rénovation urbaine.
IV.2 Règlement d’urbanisme :
Le règlement d’urbanisme se présente comme un recueil de règlements de zones, il s’applique à tous

les modes d’occupation et d’utilisation du sol faisant l’objet de réglementations particulières, à savoir :
les constructions soumises à permis de construire (logements, commerces, locaux à usage de services,
de bureaux…) ; Les lotissements, les exploitations des carrières soumis à autorisation.
Chaque zone urbaine ou non urbanisable est régie par l’ensemble de 14 articles.On a donc une
structure continue avec des articles 1 à 14 affectés aux zones UA, UB ,UI,UV,UP,NA
On cite quelques articles :
Article 3 : accès et voirie :
Figure No9: Accès et voirie

 Morphologie et Typologie de l’habitat :
MORPHOLOGIE ISOLE JUMELE CONTINU GROUPE

TYPOLOGIE ( en bonde)
INDIVIDUEL UAa1 UAa2 UAa3
COLLECTIF UAc1 UAc2 UAc3 UAc4
Tableau No1: Morphologie et Typologie de l’habitat
Figure No10: Morphologie et Typologie de l’habitat

Article 6 : implantation des constructions par rapport aux voies et emprises d’ouvrage publiques :
Figure No11: Morphologie et Typologie de l’habitat

Article 7: implantation des constructions par rapport aux limites séparatives des parcelles
Figure No12: Retrait par rapport aux limites séparatives des parcelles
Article 8: Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même parcelle
ayant vocation a cet effet .
Figure No13: Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même parcelle
ayant vocation a cet effet

Article 9 : Coefficient d’occupation du sol ( C.O.S)
Figure No14: Coefficient d’occupation du sol ( C.O.S)

Article 14 : Coefficient d’utilisation foncière ( C.U.F)
Figure No15: Coefficient d’utilisation foncière ( C.U.F)

Article 10: Hauteur maximale des constructions
Figure No16: Hauteur maximale des constructions

IV.3 Rapport de présentation :
IV.2.1 Qu’est ce qu’un rapport de présentation :
Le rapport de présentation constitue "l'exposé des motifs" du P.A.U où doivent être présentées,
expliquées et justifiées les dispositions d'aménagement définies par le P.A.U
Il n'édicte pas de servitudes relatives à l'utilisation du sol mais il est appelé à aider à l'interprétation des
documents graphiques ou des prescriptions du règlement d'urbanisme, dans la mesure où il fait
apparaître les objectifs poursuivis par le P.A.U.
Pour les utilisateurs, le rapport de présentation doit apporter une information générale et des
indications qui permettent de comprendre:
-le contexte socio-économique urbain existant et ses perspectives d'évolution;
- les options d'aménagement et leurs incidences physiques et environnementales sur le site
- la cohérence de ces options avec les orientations du S.D.A. et avec les textes législatifs en matière de
servitudes
- les affectations des sols (en superficie)
- les moyens de mise en oeuvre du P.A.U., notamment en matière de maîtrise foncière
- les solutions à apporter aux différents problèmes évoqués et les conséquences que ces solutions
peuvent comporter.
IV.2.2 Contenu du rapport de présentation :

● Bilan de la situation existante et des perspectives d'évolution
● Perspectives urbaines
● Analyse des incidences environnementales
● Prise en compte des normes supérieures à celles du P.A.U
● Superficie des différents types de zones
● Mise en oeuvre du P.A.U
IV.3 Les annexe :
Les annexes comportent les documents qui ont servi à la conception du PA.U dont notamment:
- Les plans des réseaux existants et futurs relatifs à l'eau potable, l'électricité, au gaz de ville, aux
télécommunications, à l'assainissement et autres.
- La liste des servitudes relatives aux domaines publics, routiers, maritimes et hydrauliques, aux
sites culturels, aux secteurs sauvegardés, aux monuments historiques et autres.
- La liste des lois spécifiques relatives à la protection des terres agricoles, au patrimoine
archéologique, à l'environnement, aux forêts, aux eaux.........
V Procédures d’élaboration et d’approbation d’un P.A.U :
L’étude d’élaboration ou de révision du P.A.U proprement dite se déroulera en quatre phases

successives et comme suit :
1 ère phase : Bilan et diagnostic, projections et avant projet d’aménagement :
Cette phase se divise en deux parties :

Première partie :Bilan et Diagnostic :
Lors de cette première partie, il sera dressé un bilan de la situation concernant les aspects suivant :
- Les données socio-économiques et urbaines
-L’inventaire et l’analyse des modifications sollicitées ou souhaitées par la collectivité locale
concernée.
-L’examen des implications prévisibles de ces modifications
-l’examen et l’évaluation critique du règlement d’urbanisme
-L’état environnemental de la localité concernée
Deuxième partie :projection et avant projet d’aménagement :
A partir de la projection démographique pour les dix ans à venir et des hypothèses de développement
de la localité, le maître d’œuvre doit proposer deux variantes d’aménagement et dégager le rapport
besoin et capacité du site et ce en tenant compte de tous les facteurs aussi bien naturel que du site crée,
topographique, servitudes..
Cette deuxième partie doit traduire les variantes d’aménagement relatives aux zones urbaines, aux
zones naturelles, aux emplacements réservés aux voies, ouvrages publics et espaces verts
D’autre part, ces variantes doivent tenir compte des caractéristiques foncières au niveau des différentes
affectations du sol et préciser les mesures préconisées pour la préservation et la sauvegarde de
l’environnement sous tous ses aspects et pour favoriser la maîtrise foncière.
Les variantes d’aménagement seront remises à l’échelle 1/5000 ou 1/2000 avec un rapport justificatif
2 ème phase : Etablissement du projet du P.A.U :
Cette phase vise l’élaboration du dossier du projet du plan d’aménagement découlant de la variante
retenue et des avis des services concernés.
Le dossier du projet du plan d’aménagement urbain comprend :
Des documents graphiques
Un règlement d’urbanisme
Un rapport de présentation
Des annexes
Le projet du plan d’aménagement ainsi élaboré fera l’objet d’une concertation auprès des services
concernés (2 mois)
Le projet du plan d’aménagement sera ensuite rectifié selon les avis et propositions des services
concernés (1 mois) et approbation de la première lecture, le projet ainsi élaboré fera l’objet d’une
enquête publique (2 mois) et approbation de la deuxième lecture
3 ème phase : Etablissement du projet définitif du P.A.U :
Après examen des résultats de l’enquête publique et la coordination entre les différents avis et
propositions, le bureau d’études élabore le dossier du plan d’aménagement de la localité concernée à
l’approbation.
4 ième phases : Constitution du dossier définitif et approbation :
Après toutes les enquêtes et les rectifications le projet sera transmis au ministère de l’équipement et de
l’habitat pour approbation par décret

VI- Les opération d’aménagement urbain :
VI.1 Les Périmètres d’Intervention Foncière (P.I.F) :
VI.1.1 Définition :
On entend par périmètre d’intervention foncière, les zones à l’intérieur desquelles sont appelés à
intervenir l’Etat, les collectivités publiques locales ( CPL ) ,les agences foncières (AFH , AFT, AFI) et
l’ Agence de Réhabilitation et de Rénovation Urbaine (ARRU) , pour la réalisation des programmes
d’aménagement, d’équipement, de rénovation ou de réhabilitation fixés par les autorités compétentes
en conformité avec le plan d’aménagement urbain ou les Schémas Directeurs
D’Aménagement s’il existe.
VI. 1.2 Contenu du dossier :

Le bénéficiaire du PIF est chargé d’établir un dossier comprenant :
*Le programme d’intervention
*Le plan d’aménagement de détail fixant les emplacements des constructions, des ouvrages, des
équipements collectifs ou privés, la nature et la destination des constructions et autre mode
d’utilisation du sol, le réseau routier, les réseaux divers et les servitudes devant être observées.
VI-1.3 Procédures :
Les périmètres d’intervention foncière sont délimités par décret sur proposition du Ministre chargé de
l’urbanisme après avis du Ministre chargé de l’aménagement du territoire ainsi que des collectivités
publiques concernées.
Le plan d’aménagement de détail est soumis aux mêmes procédures de consultation, d’affichage et
d’enquête que celle prévues pour les plans d’aménagement urbain.
Le dossier du plan d’aménagement et le programme sont soumis au conseil municipal ou régional,
selon le cas, pour délibération dans un délai de deux mois à compter de la date du dépôt.
L’ensemble est soumis au gouverneur territorialement compétent pour décision et communication à
l’intervenant de son approbation ou rejet et ce, dans un délai d’un mois à compter de la date de
délibération.
La décision d’approbation du dossier du projet du plan d’aménagement de détail et du programme
emporte déclaration d’utilité publique des travaux projetés.
L’arrêté du Ministre de l’Equipement et de l’Habitat en date du 30 octobre 1996 fixe le contenu du
dossier de programme d’intervention foncière et du plan d’aménagement de détail.
La modification du dossier du plan d’aménagement de détail et du programme intervient suivant les
procédures suivies pour son approbation.
Dans le cas d’une approbation du programme et du plan d’aménagement de détail, le bénéficiaire du
PIF doit délimiter la zone sans entraver le bon fonctionnement des immeubles concerné

VII- Les Périmètres de Réserves Foncières (P.R.F) :
VII.1 Définition :
Les périmètres de réserves foncières peuvent être crées en vue de la réalisation future d’opérations
d’urbanisme en dehors des zones couvertes d’un plan d’aménagement urbain et conformément aux
Schémas Directeurs d’Aménagement s’il existe.
VII.2 Procédure :
Un décret pris sur propositions du Ministre chargé de l’Urbanisme après avis des Ministres chargés des
Domaines de l’Etat et des Affaires Foncières, de l’aménagement du territoire et l’agriculture, ainsi que
des collectivités publiques locales concernées, délimitera les périmètres de réserves foncières.

Chapitre VI
LOTISSEMENT
I Définition, champ d’application et intérêt du lotissement :
I.1 Définition :
Au sens du code,est considéré lotissement toute opération de division d’une parcelle de terrain en un
nombre de lots supérieur ou égal à trois, destinés, après aménagement, à la construction de locaux à
usage d’habitation, a usage professionnel ,industriel, touristique ou à recevoir des équipements
collectifs sociaux et culturels .
Au cas ou il s’agit de partage d’une parcelle de terrain en deux lots, cette opération est soumise à
l’approbation préalable du président de la commune ou du gouverneur compétent, après avis d’une
commission technique des lotissements.
Est assimiler au lotissement tout acte de location ou de vente qui tend à répéter la division d’une
parcelle en deux parts moins de dix ans après une première division, si celle ci n’a pas été déjà un
lotissement.
Est également considéré comme lotissement la vente d’une ou de plusieurs parts indivises d’un
immeuble destiné à la construction selon la réglementation en vigueur.
Ne sont pas considérées comme lotissements les opérations relatives :
 au transfert de la propriété par succession
 A la cession des parts indivises d’un immeuble n’entraînant pas une augmentation du nombre
de propriétaires.
I.2 Les territoires concernés par les lotissements :
Les périmètres à l’intérieur desquels on peut créer des lotissements : La création, l’extension ou la
modification des lotissements ne peut être entreprise qu’à l’intérieur des zones concernées :
*Par un plan d’aménagement urbain
*Par un plan d’aménagement de détail
*à l’intérieur des zones requérrant l’établissement d’u PAU, et ce, après vérification de l’existence
dans ces zones, d’équipement de base nécessaires existants au projetés.
I.3 Intérêt du plan de lotissement :

Selon les dispositions du CATU et de ses textes d’application, le dossier de lotissement se définie
comme :
a-Un document opérationnel d’aménagement et de programmation urbaine, destiné à permettre à la
collectivité locale concernée d’appliquer les dispositions prévues (par le SDA, le PAU et le PAD
lorsqu’ils existent) en matière d’aménagement urbain.
b-Un document juridique opposable aux tiers.Destiné à réglementer le droit d’utilisation des sols
dans les zones q’il recouvre, il permet à la collectivité locale concernée :
- De donner, différer ou refuser son approbation aux demandes de permis de bâtir présentées par
des tiers,
- D’implanter les infrastructures et équipements divers

- De déterminer de façon précise la superficie de chaque lot, son affectation, les conditions
d’utilisation et d’occupation, ainsi les droits et les obligations des propriétaires fonciers.
c-Une opération d’aménagement urbain permettant :
- De produire des terrains constructibles dans un cadre de programmation urbaine cohérente
- De réguler l’extension urbaine et de lutter contre le développement de l’habitat spontané.
II Contenu, lieu de dépôt, constitution et procédure d’approbation du dossier de lotissement :
II.1 Contenu du dossier de lotissement :
Le dossier du projet de lotissement doit comprendre les pièces suivantes et ce conformément à l’arrêté
du ministre de l’Equipement et de l’habitat du 19 octobre 1995 :
a-Une demande sur formulaire spécial délivré par l’administration signé par le ou les propriétaires ou
leurs mandataires et légalisée par les autorités compétentes
b-Une note de présentation de l’opération de lotissement exposant particulièrement :
-Les dispositions réglementaires prévues par le plan de lotissement
- Les caractéristiques physiques de la parcelle de terrain (pente, exposition aux phénomènes
naturels…)
- Le parti urbanistique adopté pour l’opération e lotissement et notamment son intégration au
milieu urbain environnant et la prise en considération de l’aspect architectural, urbain et socio-
économique de la zone ou de la région
- Le programme envisagé par type de logements et équipement public.
c-Un titre de propriété (titre foncier, acte de propriété, jugement pétitoire.)
d-Un plan de situation du terrain à lotir (éventuellement un extrait du P.A.U , s’il existe ou d’un plan
de la ville ou du cartier à une échelle visible )
e- Un plan du titre foncier :si le terrain est immatriculé ou, si le terrain n’est pas immatriculé, un levé à
l’échelle 1 /1000 au minimum rattaché aux coordonnées géographiques et dressé par un géomètre.
f-Un plan coté de l’état existant du terrain à lotir et de ses abords à l’échelle 1 /1000 au minimum
dressé par un géomètre. Ce plan doit faire apparaître :
-les constructions et les plantations existantes
-l’amorce des lotissements approuvés
-les équipements publics qui desservent le terrain
i-Un plan de lotissement à l’échelle 1 /1000 au minimum portant indication :
-de la numérotation, de la superficie et de la vocation des lots,
-du tracé des voies et de leurs accordements avec les voies existantes,
-de la desserte du lotissement par les différents réseaux et l’emplacement si nécessaire des fourreaux
d’attente pour leur passage
j-Un plan de masse indicatif de la composition d’ensemble et une représentation volumétrique
sommaire du projet en trois dimensions et les cas échéants, des photos de maquette ou tout autre
moyen facilitant la perception du projet, et ce pour les lotissements dont la surface est égale ou
supérieure à 5 hectares
k-Un cahier des charges du lotissement fixant les droits et obligations du lotisseur, des acquéreurs ou
locataires des lots ainsi que le programme d’aménagement et d’assainissements
-Le cahier des charges comporte également un règlement d’urbanisme opposable au tiers, ayant pour
objet :

* de fixer les règles et servitudes d’intérêt général imposées aux constructions selon leur nature et leurs
caractéristiques
*de fixer les règles imposées aux installations d’intérêt collectif et aux espaces libres ou verts
-Ce cahier doit prévoir en outre l’éventualité de cesser d’appliquer le règlement régissant le
lotissement et doit être conforme au cahier des charges type annexé au présent arrêté.
- le canevas type de règlement d’urbanisme des lotissements comporte 14 articles qui sont semblables
en tous points à celui du règlement d’urbanisme des P.A.U.
l-Un planning prévisionnel de réalisation et d’achèvement des travaux
m-Une attestation de chacun des services spécialisés certifiant que le terrain à lotir est assainissable,
alimentable en eau potable ou en énergie électrique ou raccordable aux réseaux de télécommunication
n- Les conditions et les modalités d’exécution des travaux en cas de réalisation par tranches :
-selon qu’il s’agisse de travaux préliminaires ou d’une réalisation globale du lotissement
-selon des délais qui seront consignés dans l’arrêté de lotissement
o-Une note ou étude relative à l’impact du projet de lotissement su l’environnement conformément à
la législation et la réglementation en vigueur
p-Un arrêté d’alignement lorsque le terrain à lotir est contigu au domaine public routier ou au
domaine public maritime
II.2 Lieu de dépôt du dossier sa composition :
II-2-1-Lieu de dépôt de la demande :

-A l’intérieur des périmètres communaux, le dossier de lotissement est déposé à la commune
concernée
-En dehors des périmètres communaux, le dossier de lotissement est déposé à la délégation concernée
II-2-2-pièces du dossier :
-Les pièces (1),(3) et (5) seront fournies en triples exemplaire
-Les autres pièces seront fournies en 7 exemplaires
- La pièce ( 9 ) correspond au cahier de charges n’est pas demandée pour un dossier de morcellement
-L’autorité administrative concernée doit délivrer au lotisseur un récépissé après avoir vérifié que le
dossier comporte les pièces exigées
II.3 Procédures d’approbation du dossier de lotissement :
Le dossier de lotissement est déposé contre récépissé à la délégation ou à la commune concernée selon
le cas. Le dossier de lotissement est examiné par la commission technique de lotissement régional ou
communal, telle que prévue par l’article 60 du code de l’aménagement des territoires et de
l’urbanisme, et dont la composition et les modalités de fonctionnement sont fixées par l’arrêté du
Ministre de l’Equipement et de l’Habitat du 19 octobre 1995.
La commission émet son avis sur tout dossier de lotissement ou de morcellement qui lui est soumis par
la collectivité locale concernée.
Le gouverneur ou le président de la municipalité,selon le cas ou le Ministre Chargé de l’urbanisme
dans tous les cas ,peuvent apporter toutes les modifications utiles et exiger la réservation des espaces
verts, des places publiques et des emplacements destinés aux équipements collectifs selon les
règlements et les règles d’urbanisme en vigueur.
Chacun d’eux peut également imposer au lotisseur la normalisation des limites de son lotissement.

En cas d’opposition des propriétaires riverains à cette normalisation, l’autorité administrative

compétente recourt à l’expropriation des parcelles nécessaires à cet effet, et ce suivant la législation en
vigueur.
Toute décision administrative relative à la demande d’approbation du lotissement, doit être dans un
délai de quatre mois à compter de la date de dépôt auprès de l’autorité administrative concernée d’un
dossier dûment constitué.
La décision est notifiée au demandeur dans un délai d’un mois à compter de la date à la quelle celle
est prise. Elle doit être motivée en cas de refus.
En cas d’approbation du dossier de lotissement l’autorité administrative compétente en remet au
pétitionnaire un exemplaire dûment visé et lui remet des copies conformes du mêmes dossier, s’il le
demande.
En cas de refus la décision doit être motivée. L’autorité administrative compétente conserve deux
exemplaires du dossier et restitue le reste des exemplaires au pétitionnaire.
Les documents constitutifs du dossier de lotissement approuvé demeurent déposés et mis à la

disposition du public au siège de la municipalité ou du gouvernorat.
Des copies de ces documents peuvent être remises à toute personne qui en à intérêt et ce moyennant un
montant dont la valeur sera fixée conformément à la réglementation en vigueur.
III Définition, pièces constitutives et procédures d’approbation du dossier de morcellement :
III.1 Définition :
Le morcellement est le partage d’une parcelle en deux lots. Cette opération est soumise à
l ‘approbation préalable du président de la commune ou du gouverneur territorialement compétent.
III.2 Les pièces constitutives du dossier de morcellement :
Le dossier de morcellement comporte les mêmes pièces constitutives du dossier de lotissement à

l’exception du cahier des charges.
III.3 Les procédures d’approbation du dossier de morcellement :
Les procédures d’instruction et d’approbation du dossier de morcellement sont conformes à celle

applicables au dossier de lotissement.
Les propriétaires de terrains, qui entreprennent un morcellement ne sont pas soumis à l’obligation de
l’exécution des travaux d’infrastructure mis habituellement à la charge des lotisseurs conformément
aux prescriptions du cahier des charges, mais restent soumis à la contribution des propriétaires
riverains aux dépenses des premiers établissements ou de grandes réparations des rues, égouts et
trottoirs conformément à la législation et la réglementation en vigueur

IV Les commissions techniques des lotissements :
Une commission technique régionale des lotissements est créée à l’échelle de chaque gouvernorat.
Une commission technique communale des lotissements est également créée à l’échelle de chaque
commune disposant des moyens humains et matériels le permettant.
Ces commissions sont créées par arrêté du ministre de l’équipement et de l’habitat sur proposition du
gouverneur ou du président de la commune selon le cas.
La commission émet son avis sur tout dossier de lotissement qui lui est soumis par la collectivité locale
concernée.
IV.1 La commission technique communale des lotissements :
IV.1.1 Composition :
La commission technique communale des lotissements est composée comme suit :

● Le président de la commune ou son représentant : Président
● Le chef de service technique de la commune concernée
● Le chef de service de l’aménagement urbain à la Direction Régional de l’Equipement et de l’Habitat
( D.R.E.H )
● Le chef de service de l’habitat à la D.R.E.H
● Le chef de service de des ponts et des chaussées à la D.R.E.H
● Le représentant du ministère des technologies de la communication et du transport
● Un représentant du ministère de l’agriculture, de l’environnement et des ressources hydrauliques
● Le directeur régional du domaine de l’Etat et des affaires foncières ou son représentant
● Le chef de service technique de l’office de la topographie et de la cartographie ou son représentant
● Le chef du district de la société nationale d’exploitation et de distribution des eaux

● Le chef du district de l’office national de l’assainissement
● Le chef du district de l’office national de des télécommunications

● Le représentant de l’agence nationale de protection de l’environnement
Outre les membres permanents et compte tenu des caractéristiques des dossiers à examiner, le
président de la commission peut convoquer toute personne dont présence lui paraît utile, et
notamment :
● Le représentant du ministère de la culture, de la jeunesse et des loisirs
● Les représentants des agences foncières, touristique, industrielle, d’habitation et de réhabilitation et
de rénovation urbaine,
● Le représentant de protection civile
● Le représentant de l’agence de protection et d’aménagement du littoral
IV.1.2 Modalité de fonctionnement de la commission technique communale :
Les services compétents relevant de la commune concernée procèdent à l’instruction des dossiers
avant de les soumettre à la commission pour avis, et ce, dans un délai ne dépassant pas un mois

à compter de la date du dépôt des dits dossiers dûment constitués si le terrains à lotir sont situés dans
une zone couverte par un plan d’aménagement urbain approuvé et dans un délai de deux mois si le
plan d’aménagement urbain est en cours de révision.
L’avis du ministre du patrimoine est obligatoirement recueilli lorsqu’il s’agit de projet de
morcellement ou de lotissements de terrains :
- Se trouvant dans un rayon de deux cents mètres aux abords des monuments protégés ou classés
- Situer à l’intérieur d’un ensemble historique ou traditionnel ou d’un site culturel.
Une copie de chaque dossier inscrit à l’ordre du jour de la réunion de la commission, est
obligatoirement transmise à la direction régionale de l’équipement et de l’habitat et un extrait du
dossier à chacun des représentants du ministère de l’environnement et de l’aménagement du territoire
et des différents services chargés des divers réseaux publics, et ce ,deus semaines au moins avant la
date de la réunion.
La commission se réunit sur convocation de son président une fois par mois, et à chaque fois qu’il est
nécessaire, elle délibère en présence des deux tiers de ses membres permanents.
Les membres de la commission sont convoqués par lettres accompagnées de l’ordre du jour,qui leur
sont adressées par voie administrative deux semaines au moins avant la date de la réunion.
Au cas ou le quorum n’a pas été atteint, il est procédé, dans un délai d’une semaine à partir de la date
de la première réunion, à une deuxième réunion quelque soit le nombre des présents.
La commission émet, sur les dossiers qui lui sont soumis soit un avis favorable soit un avis défavorable
motivé.
Le procès-verbal de la réunion, adressé à la direction régionale de l’équipement et de l’habitat, est

obligatoirement accompagné d’un exemplaire du dossier de lotissement visé par le président de la
commission technique communale des lotissements,et ce pour archivage.
Le service technique de la commune concernée assure le secrétariat de la commission. Il est chargé, à

ce titre, de :
● L’instruction des dossiers de lotissement
● La convocation des membres de la commission
● L’établissement des procès-verbaux des réunions et leur diffusion à tous les membres d’une façon
régulière et en tout état de cause, avant la date de la réunion suivante.
IV.2 La commission technique régionale des lotissements :

IV.2.1 Composition :
La commission technique régionale des lotissements est composée comme suit :
● Le directeur régional de l’équipement, de l’habitat et de l’aménagement du territoire : : Président
● Le représentant de la collectivité locale concernée
● Le chef de service de l’aménagement urbain à la D.R.E.H


● Un représentant du ministère des technologies de la communication et du transport
● Deux représentants du ministère de l’agriculture, de l’environnement et des ressources hydrauliques
● Le chef de service technique de l’office de la topographie et de la cartographie ou son représentant
● Le chef du district de la société tunisienne de l’électricité et du gaz
● Le chef du district de la société nationale d’exploitation et de distribution des eaux

● Le chef du district de l’office national de l’assainissement
● Le chef du district de l’office national de des télécommunications
● Le représentant de l’agence nationale de protection de l’environnement
président de la commission peut convoquer toute personne dont présence lui paraît utile, et
notamment :
● Le représentant du ministère de la culture, de la jeunesse et des loisirs
● Les représentants des agences foncières, touristique, industrielle, d’habitation et de réhabilitation et
de rénovation urbaine,
● Le représentant de protection civile
● Le représentant de l’agence de protection et d’aménagement du littoral
IV.2.2 Modalité de fonctionnement de la commission technique régionale :
Les services compétents relevant de la direction régionale de l’équipement et de l’habitat procèdent à

l’instruction des dossiers avant de les soumettre à la commission pour avis, et ce ,dans un délai ne
dépassant pas un mois à compter de la date de réception desdits dossiers dûment constitués si le
terrains à lotir sont situés dans une zone couverte par un plan d’aménagement urbain approuvé et dans
un délai de deux mois si le plan d’aménagement urbain est en cours d’élaboration ou de révision.
L’avis du ministre chargé du patrimoine est obligatoirement recueilli lorsqu’il s’agit de projet de
morcellement ou de lotissements de terrains :
- Se trouvant dans un rayon de deux cents mètres aux abords des monuments protégés ou classés
- Situer à l’intérieur d’un ensemble historique ou traditionnel ou d’un site culturel.
Un extrait de chaque dossier inscrit à l’ordre du jour de la réunion de la commission, est
obligatoirement transmise à chacun des représentants du ministère de l’environnement et de
l’aménagement du territoire et des différents services chargés des divers réseaux publics, et ce ,deus
semaines au moins avant la date de la réunion.
La commission se réunit sur convocation de son président une fois toutes les deux semaines, et à
chaque fois qu’il est nécessaire, elle délibère en présence des deux tiers de ses membres permanents.
Les membres de la commission sont convoqués par lettres accompagnées de l’ordre du jour, qui leur
sont adressées par voie administrative deux semaines au moins avant la date de la réunion.
Au cas ou le quorum n’a pas été atteint, il est procédé, dans un délai d’une semaine à partir de la
date de la première réunion, à une deuxième réunion quelque soit le nombre des présents.

La commission émet, sur les dossiers qui lui sont soumis soit un avis favorable ou favorable sous
réserves, soit un avis défavorable motivé.
L’avis de la commission est notifié à la collectivité locale concernée dans un délai d’une semaine à
partir de la date de sa réunion.
Il est obligatoirement accompagné de deux exemplaires du dossier de lotissement visés par le
président de la commission technique régionale des lotissements.
Un exemplaire du dossier et du procès-verbal de la réunion sont conservés au service de
l’aménagement urbain à la direction régionale de l’équipement et de l’habitat pour archivage.
Le service de l’aménagement urbain à la direction régionale de l’équipement et de l’habitat assure

le secrétariat de la commission. Il est chargé, à ce titre, de :
● L’instruction des dossiers de lotissement
● L’établissement des procès-verbaux des réunions et leur diffusion à tous les membres d’une façon
régulière et en tout état de cause, avant la date de la réunion suivante.
V Les obligations a la charge du lotisseur :
1-Engagement :
Le lotisseur s’engage à exécuter les obligations prévues par le présent cahier des charges jusqu’à
attribution totale des lots y compris les espaces revenant à l’Etat ou à la collectivité locale concernée.
2-Piquetage des lots :
Le lotisseur s’engage avant toute vente ou promesse de vente, à effectuer le piquetage des lots par
l’office de la topographie et de la cartographie ou un géomètre.
3-Maintenance des lots incorporés et destinés à l’usage public :
Jusqu’à leur cession aux services publics concernés, le lotisseur aura la charge de l’entretien et du
gardiennage des lots destinés aux routes, aux espaces verts, aux places publiques et aux espaces
affectés aux équipements collectifs.
4-Maintien de l’affectation des lots destinés à l’usage public :
Les affectations prévues pour les lots destinés aux équipements et espaces publics doivent être
respectées, et en aucun cas, le lotisseur ne pourra les aménager en vue d’un autre usage.
5-Entretien :
L’entretien de la voirie et des différents ouvrages publics reste à la charge du lotisseur jusqu’à
réception des travaux d’aménagements définitifs par les services concernés.
6-Voiries, réseaux divers et aménagements :
Le lotisseur doit réaliser à sa charge les ouvrages de Voiries et réseaux divers jusqu’à la limite des lots,
et ce, suivant les normes et caractéristiques définies en accord avec les différents services concernés et
conformément aux dispositions figurant sur le plan de lotissement.
7-Réalisation des travaux par tranches :

En cas d’accord de la collectivité locale concernée pour la réalisation des travaux d’aménagement du
lotissement par tranches, lequel est subordonné à l’engagement du lotisseur de les achever

dans les délais impartis et de garantir leur réalisation soit par une caution bancaire soit par hypothèque
sur certains lots au profit de la collectivité locale concernée,
Le lotisseur est astreint à deux niveaux de travaux :
Les travaux d’aménagement préliminaires nécessaires à l’exploitation du lotissement :
● Mise en état du sol et terrassement :
-Démolition des constructions existantes
-Déplacement des réseaux existants
-Terrassement d’intérêt collectif, à l’exclusion du remblai ou déblai à l’intérieur des lots mis à la
charge des acquéreurs
● Voirie :
-Ouverture des plates-formes de toutes les voies
-Fondation des chaussées, trottoirs, passages piétons, places publiques et parcs de stationnement,
nécessaires à l’exploitation des lots
● Assainissement :
Tous les travaux d’assainissement (eaux pluviales et eaux usées ) nécessaires à la desserte des lots et
leur raccordement avec les réseaux généraux correspondants.
● Eau potable :
Tous les travaux de conduites de distribution situées sous trottoirs et leur raccordement avec les
réseaux généraux correspondants.
● Electricité et gaz :
Tous les travaux de mise en place d’un réseau de moyenne et de basse tension avec l’installation des
équipements d’éclairage public et leur raccordement avec les réseaux généraux correspondants.
Le mode de distribution du réseau électrique, qu’il soit aérien ou souterrain, est à définir par la
collectivité locale et l’intervenant concernée.
Le lotisseur doit tenir compte de l’alimentation en gaz soit par la réalisation du réseau ou le cas
échéant par l’installation des fourreaux d’attente, et ce, en accord avec la collectivité locale et
l’intervenant concernée.
● Télécommunications :
Tous les travaux de génie civil relatifs à l’installation du réseau de télécommunication ou des
fourreaux d’attente ainsi que la réservation des espaces qui leur sont nécessaires, seront examinés et
arrêtés en accord avec la collectivité publique et les intervenants concernée.
● Espaces verts :
Les espaces verts prévus sur le plan de lotissement seront aménagés et plantés par le lotisseur au
cours de la première saison de plantation suivant l’approbation du lotissement
● Le dégagement des lots de tous les dépôts,de terre ou de déchets de matériaux occasionnés par les
travaux du lotissement
7-2- Les travaux d’aménagement définitifs du lotissement :
● Remise en état des fondations, des chaussées et des trottoirs
● Finition des trottoirs et pose des bordures
● Exécution de la couche de roulement de la chaussée et des aires de stationnement
● Aménagement des passages piétons
● Pose des candélabres
● Plantation des arbres d’alignement et installation des mobiliers urbains
● Achèvement de la plantation des espaces verts
● Stabilisation des talus

VI Modalités de réception des travaux du lotissement :
VI.1 Constat d’achèvement des travaux :
Les travaux d’aménagement préliminaires et définitifs du lotissement sont soumis à un constat

effectué par une commission composée de représentants de la collectivité locale et des organismes
intervenants concernés par les travaux d’aménagement réalisés,et ce ,à la demande du lotisseur.
Le représentant de la collectivité locale concernée établit à cet effet un procès-verbal, qui sera soumis
aux visas des autres parties, conformément aux prescriptions de l’arrêté de lotissement et du cahier des
charges. Le résultat de ce constat porte sur :
● Soit l’achèvement de l’ensemble des travaux du lotissement

● Soit l’achèvement des travaux préliminaires
● Soit l’achèvement des travaux définitifs
Ce procès-verbal est délivré au lotisseur dans un délai de deux mois à compter de la date du dépôt de
la demande.
Au cas ou les travaux d’aménagement n’ont pas été réalisés en partie ou en totalité dans les délais
impartis et conformément aux prescriptions techniques approuvées par l’autorité compétente, cette
dernière peut, après mise en demeure adressée à l’intéressé utiliser la garantie prévue à l’article 64 du
CATU pour réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires conformément aux dispositions de l’article
78 du même code.
Le commencement de toute sorte d’exploitation du lotissement ne peut avoir lieu qu’après obtention
du procès-verbal constatant l’achèvement au moins des travaux d’aménagement préliminaires.
VI.2 Réception des travaux :
Les travaux d’aménagement définitifs du lotissement sont réceptionnés par les services concernés à
l’achèvement de la construction des 2 /3 au moins du lotissement et au cas extrême dans les délais de
rigueur relatifs à l’achèvement de ces travaux.
Le lotisseur doit à la suite de la réception des travaux, remettre à la collectivité locale les plans de tous
les réseaux visés par les intervenants concernés.
La réception est consignée dans un certificat de conformité en vertu duquel, le lotisseur est chargé de
la responsabilité de l’entretien des équipements,des ouvrages et des espaces incorporés au domaine
public ou privé de l ‘Etat ou de la collectivité locale concernée.
VII- Conditions de vente des lots avant l’exécution des travaux :
Aucune publicité ne peut être faite en vue de la vente ou de la location des terrains ou des
constructions comprises dans un lotissement non encore approuvé.
Ne peut être effectuée non plus la vente des terrains, leur location ou l’édification des constructions
qu’après réalisation des travaux d’aménagement prévus ou cahier des charges du lotissement et
paiement des dettes dues par le lotisseur ou titre de frais d’immatriculation
Les dispositions citées au paragraphe précédant ne s’appliquent pas à l ‘Etat, aux agences foncières,
aux collectivités publiques locales et aux promoteurs immobiliers opérant dans le cadre de la loi n° 90-
17 du 26 février 1990 peuvent procéder à la vente ou à la location de lots par anticipation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas, en outre au lotisseur qui réalise des travaux primaires
d’aménagement et demande l’autorisation de différer la réalisation des travaux définitifs afin d’éviter
la détérioration des voies et leurs accotements au cours de l’édification des constructions.
Toutefois, l’accord donné à la demande d’autorisation de différer la réalisation des travaux définitifs
reste subordonné à l’engagement du lotisseur d’achever les travaux dans les délais fixés par l’arrêté de
lotissement et garantir la réalisation des ces travaux.
 Soit par une caution bancaire par laquelle l’établissement garant s’engage à payer les sommes
nécessaires pour l’achèvement des travaux avec majoration des sommes dues au titre des frais
prévus à l’article 24 du CATU
 Soit par une hypothèque sur certains lots au profit de la collectivité publique locale concernée
dont la valeur équivaut aux sommes dues au titre de frais d’immatriculation
Un arrêté du gouverneur ou du président de la municipalité, selon le cas, fixera sur la base d’une
expertise effectuée par les services régionaux relevant du Ministère chargé de l’ Urbanisme,la valeur
des travaux objet de la caution ou de l’hypothèque.
VIII Conséquences de l’approbation du lotissement :
Les routes, les espaces verts, les places publiques et les espaces affectés aux équipements collectifs,
sont incorporés,dès l’approbation du lotissement, au domaine public ou au domaine privé de l’ Etat ou
de la collectivité publique locale.
L’indemnisation ne sera possible que pour la superficie excédant le quart de celle du lotissement
Dans le cas des terrains immatriculés l’office de la topographie et de la cartographie adresse à la
conservation foncière les plans des parcelles en question après bornage afin de les retirer du titre mère
et de leur assigner un nouveau titre au non de . L’Etat ou de la collectivité publique locale.
IX Les sanctions suite à l’inobservation des obligations par le lotisseur :
Les sanctions de l’inobservation des obligations imposées au lotisseur sont de deux ordres, pénal ou
civil.
IX.1 Sanction pénales :
Est possible d’une amende de 500dinars à 50000dinars tout propriétaire ou promoteur immobilier
qui ne réalise pas en partie ou en totalité les travaux d’aménagement ou ne les réalise pas
conformément aux prescriptions technique approuvée par l’autorité compétente et figurant au cahier
des charges.
Est possible d’une peine d’emprisonnement de 16 à 3 mois et d’une amende de 500dinars à 20000
dinars ou de ces deux peines seulement, tout propriétaire ou promoteur immobilier qui procède à une
opération de lotissement non approuvé ou qui vend des lots issus de ce lotissement .En cas de récidive,
la peine est prononcée d’office.

IX.2 Sanctions civiles :
 Nullité des contrats de vente : Les acquéreurs ou les locataires lésés, la municipalité ou le
gouvernorat, selon le cas et le Ministère chargé de l’urbanisme dans tous les cas , peuvent
requérir la nullité des contrats de vente ou de location pour non observation des dispositions
relatives au lotissement ou cahier des charges, et ce , aux frais du vendeur ou du bailleur et
indépendamment des réparations civiles
 Expropriation du lotissement : Les autorités compétentes peuvent également le cas échéant et
après mise en demeure adressée à l’intéressé par lettre recommandée procéder ou faire
procéder dans un délai de trois (3) mois aux travaux nécessaires en vue de rendre le lotissement
conforme au cahier des charges approuvé, et ce aux frais du lotisseur.
 Créances et insolvabilité du lotisseur: Le lotisseur est possible des peines pénal dans le cas
ou :
-Il est redevable des sommes d’argent envers les acheteurs ou du montant des travaux
-Il se déclare insolvable après avoir reçu le montant des lots vendus
-Il est redevable du montant des travaux exécutés directement par la collectivité publique locale
concernée
Sauf dans le cas ou il démontre que son insolvabilité ou ses défaillances sont dies à des raisons
indépendantes de sa volonté.
* Délais de réalisation des travaux : Si le lotisseur n’a pas réalisé les travaux d’aménagement
dans les délais impartis, l’autorité compétente peut, après envoi d’une mise en demeure à
l’intéressé ; utiliser la garantie prévue pour réaliser ou faire réaliser les travaux conformément aux
prescriptions technique approuvée par l’autorité compétente et figurant au cahier des charges.

Chapitre VII
LE PERMIS DE BATIR
I Définition :
Le permis de bâtir ou de construire est une autorisation administrative préalable nécessaire avant toute
construction. La délivrance du permis de construire est subordonnée ou respect d’un certain nombre de
règles intéressant l’urbanisme, l’architecture et la sécurité.
II Les pièces constitutives du dossier de permis de bâtir :
Le dossier de permis de bâtir doit comporter :

a- Une demande sur papier libre, signé par le pétitionnaire ou son représentant ;
b- Un certificat de propriété ou un jugement en matière pétitoire ou un autre document attribuant
la propriété de la parcelle, sur laquelle il est projeté de construire ;
c- Une fiche de renseignements techniques délivrée par l’administration, signée par l’architecte
auteur du projet, à l’exception des cas ne nécessitant pas le recours à l’architecte pour
l’élaboration des plans d’architecture des projets de construction.
d- Un projet de construction en cinq exemplaires ;
e- Une étude relative à l’impact du projet sur l’environnement et ce pour les projets pouvant
affecter l’environnement naturel ;
f- Un arrêté d’alignement lorsque la parcelle, sur laquelle est projeté de construire, est contiguë au
domaine public routier ou au domaine public maritime ou au domaine public ferroviaire…;
g- Les autorisations administratives se rapportant à la situation de la parcelle, sur laquelle il est
projeté de construire, lorsque celle-ci est contiguë à une zone soumise à des servitudes
spéciales ;
h- Un récépissé de la déclaration de l’impôt sur le revenu des personnes physiques ou l’impôt sur
les sociétés ;
i- Un reçu de paiement des taxes dues sur l’immeuble objet de la demande du permis de bâtir ;
j- Un dossier de sécurité approuvé par les services de la protection civile pour les constructions
soumises au régime de prévention et de sécurité des dangers de l’incendie, de l’explosion et de
la frayeur
II.1 Pièces pour un projet nouveau :
Le Projet de construction est obligatoirement établi par un architecte inscrit au tableau de l’ordre des
architectes. Le Projet de construction, établit en cinq exemplaires, comporte les pièces suivantes :
a-Un plan de situation de l’immeuble, schématisé, le cas échéant, sur un extrait du plan
d’aménagement urbain de la zone
b- Un plan de masse à l’échelle 1/500 ou à une échelle supérieure portant les indications suivantes :
-L’orientation
-Les limites et les dimensions de la parcelle du terrain
-Le lieu d’implantation des constructions projetées ou existantes à maintenir ou à démolir ainsi que
leur organisation et leur volume
-L’interdiction de l’amorce des constructions voisines et de leur hauteur.

c- Les vues en plans des différents niveaux et les plans de coupes ainsi que les façades à l’échelle
1/100 ou à une échelle supérieure
Les plans fixent notamment les lieux d’implantation des parcs et des passages réservés aux handicapés
pour les projets de constructions destinées à recevoir le public et celles destinées à l’habitat collectif.
Ces plans doivent comporter toutes les indications nécessaires permettant de juger l’aspect extérieur de
la construction projeté, l’affectation de ses différents locaux et le respect des spécificités
architecturales distinctives de la zone concerné.
d- Un plan de structure porteuse établit par un bureau d’études exerçant la profession conformément à
la réglementation en vigueur ou un ingénieur spécialisé inscrit au bureau de l’ordre des ingénieurs, et
ce dans le cas ou la construction est :
-destiné à recevoir le public avec une superficie couverte dépassant 80 m2
-composée de trois niveaux au plus
-réalisé par un promoteur immobilier, et ce quelles que soient les caractéristiques du projet.
Le Projet de construction se limitera, dans les cas ne nécessitant pas le recours à l’architecte, aux deux
pièces suivantes :
* un croquis comportant toutes les indications susceptibles de préciser sa situation et ses dimensions
*un croquis comportant l’implantation de la construction, la distribution et l’affectation des locaux
dont elle est composée ainsi que les façades. Le croquis relatif au projet d’élévation de clôture doit
préciser l’implantation, la façade et la hauteur
II.2 Pièces pour un projet de réaménagement ou de ré affectation:
Le projet de réaménagement ou de réaffectation d’un immeuble protégé ou classé ou d’un immeuble

situé à l’intérieur d’un ensemble historique ou traditionnel ou d’un site culturel, doit comporter les
pièces suivantes, chacune en deux exemplaires :
a-Un plan de situation de l’immeuble,
b- Un plan de masse à l’échelle 1/500 ou à une échelle supérieure portant les indications suivantes :
-L’orientation
-Les limites et les dimensions de la parcelle du terrain
-Le lieu d’implantation des constructions à réaménager ou à réaffecter
-L’interdiction de l’amorce des constructions voisines et de leur hauteur
c- un relevé exact des différents niveaux à l’échelle 1/50
d-Les plans de coupes cotés et les façades à l’échelle 1/50
e-un relevé des structures
f-un relevé de l’ensemble des éléments de décor à l’échelle 1/20
Les plans de réaménagement de la construction, établis à la même échelle conformément à l’ordre
mentionné ci-dessus, doivent indiquer, précisément, les parties du bâtiment(murs, cloisons, plancher..)
à remplacer ainsi que les ouvertures à combler ou à créer et tout élément structurel ou décoratif
rajouté.
IV Délai de validité, conditions de prorogation et de renouvellement du permis de bâtir.
Le permis de bâtir est délivré par le président de la commune à l’intérieur du périmètre communal et
par le gouverneur de la région dans les autres zones,et ce, sous forme d’arrêté accompagné d’un
exemplaire du plan relatif au projet de construction portant le terme « avis favorable » signé par le

Président de la commission technique des permis de bâtir et par le chef service technique de la
collectivité locale concernée.
Une copie de l’arrêté du permis de bâtir est adressée à la direction régionale de l’équipement, de
l’habitat et l’aménagement du territoire pour archivage.
Les services compétents de la collectivité locale concernée sont chargés d’informer le demandeur du
permis par lettre recommandée, de l’acceptation ou du refus de sa demande dans un délai d’une
semaine à compter de la date de prise de décision, et de l’inviter, le ces échéant, à se faire délivrer le
permis de bâtir dans un délai maximum d’un mois
Le permis de bâtir est valable pour une durée de trois ans à compter de sa délivrance.
La validité du permis est prorogée pour la même durée sur simple demande, et ce lorsque le projet de
construction n’a pas subi de modifications. Cette demande doit parvenir à la commune ou à la
délégation concernée un mois avant l’expiration de la durée de validité de permis de bâtir dont la
prolongation est requise.
Le permis de bâtir est renouvelé dans les mêmes formes et conditions de son obtention, si le projet de
construction à subi des modifications.
V Les commissions techniques des permis de bâtir :
Une commission technique régionale des permis de bâtir est créée à l’échelle de chaque gouvernorat.
Une commission technique communale des permis de bâtir est également créée à l’échelle de chaque
commune disposant des moyens humains et matériels comprenant obligatoirement un architecte.
Ces commissions sont créées par arrêté du ministre de l’équipement et de l’habitat sur proposition du
gouverneur ou du président de la commune selon le cas.
La commission émet son avis sur tout dossier de permis de bâtir qui lui est soumis par la collectivité
locale concernée et ce, après présentation du projet de l’architecte concerné
V.1 Composition de la commission technique communale :
La commission technique communale des permis de bâtir est composée comme suit :
● Le président de la commune ou son représentant : Président
● Le chef de service technique de la commune concernée
● Un architecte représentant la commune concernée
( D.R.E.H )
● Le commissaire régional au développement agricole
● Le directeur régional l de la protection civile
● Le directeur régional de l’environnement et de l’aménagement et du développement durable
outre les membres permanents et compte tenu des caractéristiques des dossiers à examiner, le président
de la commission peut convoquer toute personne dont présence lui paraît utile

V.2 Modalité de fonctionnement de la commission technique communale :
La commission se réunit sur convocation de son président une fois toutes les deux semaines et à
chaque fois qu’il est nécessaire.
Les membres de la commission sont convoqués par lettre accompagnées de l’ordre du jour,qui leur
sont adressées par voie administrative une semaine au moins avant la date de la réunion.
Les architectes auteurs des projets inscrits à l’ordre du jour, sont convoqués individuellement par
lettres, qui leur sont adressées par la voie administrative, une semaine au moins avant de la date de la
réunion, et ce pour présenter les projets de construction devant la commission.
En cas d’absence de l’architecte auteur du projet ou de son représentant dans le délai fixé pour la
présentation du projet, l’examen du dossier est reporté à la réunion suivante, tout en mentionnant son
absence dans le procès-verbal.
Si l’architecte auteur du projet s’absente à la deuxième réunion,les services de la commune informent
,par la voie administrative , dans les dix jours suivants, l’ordre des architectes et le demandeur de
l’autorisation de cette absence.
motivé sans que les architectes auteurs des projets ou leurs représentants soient présents.
Le représentant du ministre de l’équipement et de l’habitat peut s’opposer le cas échéant, à la

délivrance du permis de bâtir. L’opposition est obligatoirement consignée dans le procès-verbal de la
réunion de la commission.
Ladite opposition est notifiée à la collectivité locale concernée par le directeur régional de
l’équipement et l’habitat dans un délai d’une semaine à partir de la date de la réunion de la
commission.
Le procès-verbal de la réunion, adressé à la direction régionale de l’équipement et de l’habitat, et

obligatoirement accompagné d’un exemplaire du dossier du permis de bâtir visé par les représentants
De la direction régionale de l’équipement, de l’habitat et de l’aménagement du territoire ainsi que par

les représentants de la collectivité locale concernée et ce pour archivage.
Le service technique de la commune concernée assure le secrétariat de la commission, Il est chargé, à
ce titre :
● D’étudier les dossiers de permis de bâtir,
● D’établir les procès-verbaux des réunions et leur diffusion à tous les membres d’une façon régulière
et en tout état de cause, avant la date de la réunion suivante.
● Prendre l’attache de l’ordre des architectes en ce qui concerne les architectes auteurs des projets
soumis à la commission.

V.3 Composition de la commission technique régionale des permis de bâtir :
La commission technique régionale des permis de bâtir est composée comme suit :
● Le directeur régional de l’équipement, de l’habitat et de l’aménagement du territoire ou son
représentant : Président
● Le représentant de la collectivité locale concernée, membre
( D.R.E.H )
●Le chef de service de l’habitat à la D.R.E.H
● Le commissaire régional au développement agricole
● Le responsable régional de la protection civile
● Le directeur régional du domaine de l’état et des affaires foncières.
● Le directeur régional de l’environnement et de l’aménagement du territoire
président de la commission peut convoquer toute personne dont présence lui paraît utile
président de la commission peut convoquer toute personne dont présence lui paraît utile.
V.4 Modalité de fonctionnement de la commission technique régionale :

La commission se réunit sur convocation de son président une fois par semaine et à chaque fois qu’il
est nécessaire.
Les membres de la commission sont convoqués par lettres accompagnées de l’ordre du jour, qui leur
sont adressées par voie administrative une semaine au moins avant la date de la réunion.
motivé.
Le représentant du ministre de l’équipement et de l’habitat peut s’opposer à la délivrance du permis de
bâtir. L’opposition est obligatoirement consignée dans le procès-verbal de la réunion de la
commission.
Ladite opposition est notifiée à la collectivité locale concernée par le directeur régional de
l’équipement et l’habitat dans un délai d’une semaine à partir de la date de la réunion de la
commission.
L’avis de la commission est notifié à la collectivité locale concernée dans un délai d’une semaine à
compter de la date de la réunion. Il est obligatoirement accompagné de deux exemplaires du dossier
visé par le président de la commission technique régionale des permis de bâtir.
Un exemplaire du dossier et du procès-verbal de la réunion est conservé au service de l’aménagement
urbain à la direction régionale de l’équipement et l’habitat et ce pour archivage.
Le service de l’aménagement urbain à la direction régionale de l’équipement et l’habitat assure le
secrétariat de la commission. Il est chargé, à ce titre:
● D’étudier les dossiers de permis de bâtir
● De convoquer les membres de la commission
● D’établir les procès-verbaux des réunions et leur diffusion à tous les membres d’une façon régulière
et en tout état de cause, avant la date de la réunion suivante.
● De coordonner avec l’ordre des architectes concernant toutes questions nécessaires à l’étude des
dossiers de permis de bâtir.

ANNEXE1 : Ouvrages et emprises objets de servitude


Figure No17: légendes urbaines unifiées des ouvrages et emprises de servitude

ANNEXE2 : Règles particulières

ANNEXE3 : Autres indications

ANNEXE4 : Symboles d’équipements


BIBLIOGRAPHIE
 Le Code de l’Aménagement du territoire et de l’Urbanisme (C. A. T. U).
 Guide pratique des plans d’aménagement urbain et des lotissents.
 DIRASSET de Ministère de l’Equipement, de l’Habitat et de l’Urbanisme
 Précis de droit de l’urbanisme.
 Code d’ARCHIBAT (Architecture Bâtiment Urbanisme)
 L’aménagement des espaces verts : conception technique et réalisation d’études et
travaux, modalités administrative.
 Urbanisme le guide du citoyen : Herbert.H Smith

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Département de Génie Civil : ISET RADES Cours d’Urbanisme

A.U :2022-2023 1 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

Il faut qu’il soit, avant tout clair, structuré et pratique.

A.U :2022-2023 2 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

Chapitre II: Planification et règlementation de l’urbanisme……………………………….……7-9

Chapitre III: Analyse fonctionnel de la ville……………………………………………………10-12

Chapitre V: Le plan d’aménagement urbain (P.A.U)..………..…………..……….……..…...17-37

Chapitre VI: Les Lotissements et les morcellements…………………………………………..38-49

Chapitre VII: Le permis de Bâtir..……………………………………………….…….……….50-54

A.U :2022-2023 3 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

A.U :2022-2023 4 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

III Les objectifs de l’urbanisme :

II1.1 Objectif social :

III.2 Objectif économique :

III.3 Objectif environnemental :

◙ Développer l’intérieur du pays en le dotant des équipements socio-collectifs nécessaires et en y

A.U :2022-2023 6 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

I.2 Nécessité de la planification :

La nécessité d’une planification, en matière d’aménagement de l’espace résulte de la conjonction de

Ainsi la Tunisie à utilisé de nombreux instruments législatifs, réglementaires opérationnel et

A.U :2022-2023 7 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

● Des P.A.D qui s’applique a l’intérieur de périmètre d’intervention foncière (P.I.F)

III La législation tunisienne :

Le code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme (C.A.T.U) promulguée par la loi n° 122 du

IV Les outils fonctionnels de l’aménagement du territoire:

IV.1 définition de l’aménagement :

A.U :2022-2023 8 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

IV.2 Les outils fonctionnels :

La planification spatiale constitue un instrument privilégié favorisé d’aménagement et de gestion de

A.U :2022-2023 9 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

I.2 Historique et caractéristiques :

I.3 Conception et financement :

A.U :2022-2023 10 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

II Fonction de la ville nouvelle :

● En premier lieu, associer l’habitat et le travail.

A.U :2022-2023 11 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

LA HIERARCHIE DES INSTRUMENTS DE PLANIFICATION URBAINE

Schéma Directeur d’Aménagement

Plan d’aménagement urbain

Plan d’aménagement de détail (P.A.D )

A.U :2022-2023 12 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

LES SCHEMAS DIRECTEURS D’AMENAGEMENTS

Le S.D.A institué par le code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme correspond au

II Les schémas directeurs d’aménagements relatifs aux agglomérations urbaines :

Agglomération : c’est un groupement de constructions essentiellement destinées à l’habitation ou au

A.U :2022-2023 13 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

6-du grand Gabes: recouvrant 5 communes sur les 10 du gouvernorat ;

III Les schémas directeurs d’aménagements relatifs aux zones sensibles :

Ces schémas constituent une nouveauté introduite par le C.A.T.U de 1994

Le décret de 28 octobre 1998 établit une liste de 19 zones sensibles :

3- Il s’agit des deux zones Steppes du centre menacées par la sécheresse

IV Les schémas directeurs d’aménagements relatifs aux zones restantes :

A.U :2022-2023 14 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

V.1 Procédures d’approbation :

V.2 Procédures d'élaboration d'un S.D.A :

L’étude d'un S.D.A comprend deux phases principales:

-première phase : Bilan et diagnostic et propositions d'aménagement:

A.U :2022-2023 15 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

◙Un plan programme

A.U :2022-2023 16 ENSEIGNANT : OUERGHI Abdennebi

LE PLAN D’AMENAGEMENT URBAIN

Selon les dispositions du Code de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme (C.A.T.U) le P.A.U.

II Les territoires concernés par un P.A.U :