Capsule 2&3 Du 19-12-2023 & 26-12-2023

Année scolaire 2023 / 2024
Support de cours élaboré par:

M. Walid BENMANSOUR - Architecte
ARCHITECTURE
& URBANISME
CAPSULE 2&3
bmw.walid@gmail.com / w.benmansour@enarabat.ac.ma +212 6 61 25 19 49 / +212 5 37 77 00 54

Plan de la Présentation :
1. Aménagement du territoire;
2. Urbanisme ;
3. Cadre juridique ;
4. Documents d’Urbanisme ;
5. Plan d’Aménagement ;
6. Lotissement, Groupement
d’Habitation et Morcellement ;
7. Note de Renseignements
urbanistiques ;
8. Cahier des Charges d’un
Lotissement.
Architecture & Urbanisme – Walid BENMANSOUR – EMG – 2023/2024 02

Aménagement des Territoires :
 Les dictionnaires définissent généralement l’aménagement, comme une action
mettant en place une politique de recherche d’une meilleure répartition
géographique des activités économiques en fonction des ressources naturelles et
humaines disponibles.
 Selon l’Institut des Hautes Etudes de Développement et d’Aménagement

des Territoires en Europe (IHEDATE), l’aménagement de l’espace n’est pas
une science exacte. Il ne dispose pas d’outils qui lui sont propres, mais exploite et
adapte les méthodes développées par les différentes disciplines qui sont en relation
avec l’aménagement de l’espace.

Les échelles de l’aménagement du territoire:
1. L’échelle supra-nationale
Comme dans le cas de la politique spatiale européenne telle qu'elle est définie dans le Schéma de
Développement de l’Espace Communautaire Européen (SDECE).
2. L’échelle nationale
L’aménagement du territoire est pensé au niveau national. Au Maroc, il est assuré par le
Schéma National de l’Aménagement du Territoire (SNAT).
3. L’échelle subnationale
L’aménagement touche les régions. Ainsi, au Maroc, le document qui
s’applique à cette échelle est le Schéma Régional de l’Aménagement du
Territoire (SRAT).
4. L’échelle subrégionale
Concerne les agglomérations. A cette échelle, nous
parlons D‘URBANISME

Urbanisme:
 Le mot urbanisme est dérivé du mot latin Urbis qui signifie ville ou agglomération
importante.
 Selon le dictionnaire Larousse,

Agrandir
l'urbanisme est défini comme étant
l'ensemble des mesures techniques,
juridiques, économiques et sociales
permettant un développement
Assainir Assurer le Embellir
harmonieux des agglomérations.
développement
harmonieux des
 L’urbanisme c’est : agglomérations
• l'art d'aménager les villes ;

Mettre en
• la science des agglomérations ; valeur
Sauvegarder
• un ensemble de disciplines ;
• une politique qui s’exprime à travers
la législation. Le programme de l’urbanisme

Planification urbaine :
• Les critères d’identification de l’urbain :

1) Le critère statistique ;
2) Le critère morphologique ;
3) Le critère fonctionnel ;
4) Le critère administratif ;
5) Le critère de l’équipement ;
6) Le critère d'urbanité ou citadinité…

Cadre Juridique au Maroc :
Ce n’est qu’en 1992, c'est-à-dire 36 ans après l’indépendance, que le gouvernement votera
deux lois pour adapter l’arsenal juridique à l’évolution et aux problèmes de
l’urbanisation.
• la loi 12-90 relative à l’urbanisme du 17 juin 1992.
• la loi 25-90 relative aux lotissements, morcellements et groupes d’habitation du 17
juin 1992.
• I - Loi 12 – 90: (relative à l’urbanisme)
 Elle a pour objet de définir les différents documents d’urbanisme, les règlements de
construction, la gestion du chantier ainsi que d’instituer des sanctions.
 Le tout fournit une définition juridique des différents documents d’urbanisme (SDAU,
PZ, PA, arrêtés d’alignement, permis de construire) et règlemente la construction.

Documents et outils de la planification Urbaine :
• Schéma Directeur de l’Aménagement Urbain

• Plan de Zonage
• Plan d’Aménagement
• Plan de Développement des Agglomérations Rurales
• Arrêté d’Alignement
• Lotissement
• Groupement d’Habitation…

Schéma Directeur de l’Aménagement Urbain
• « Le schéma directeur d'aménagement urbain s'applique à un territoire dont le

développement doit faire l'objet d'une étude globale par suite de l'interdépendance sur
les plans économique, commercial et social des différentes composantes de ce territoire.
• Ledit territoire peut comprendre une ou plusieurs communes urbaines et/ou un ou

plusieurs centres délimités et éventuellement partie ou totalité d'une ou plusieurs
communes rurales avoisinantes. » Article 2 de la loi 12-90.

Le SDAU est un outil de planification spatiale, son Champ d’application est :
 Une ou plusieurs communes urbaines et / ou ;

 Un ou plusieurs centres délimités ;
 et éventuellement partie ou totalité d’une ou plusieurs communes rurales avoisinantes ;
 Le SDAU s'applique à un territoire dont le développement doit faire l'objet d'une étude globale
par suite de l'interdépendance sur les plans économique, commercial et social des différentes
composantes de ce territoire ;
 Le SDAU planifie, pour une durée ne pouvant excéder 25 ans, l'organisation générale du
développement urbain du territoire auquel il s'applique.

SDAU de CASABLANCA Légende

SDAU de TEZA Légende

Plan de Zonage
• « Le plan de zonage a pour objet de permettre à l'administration et aux

collectivités locales de prendre les mesures conservatoires nécessaires à la
préparation du plan d'aménagement et à préserver les orientations du schéma
directeur d'aménagement urbain.» Article 13 de la loi 12-90.
• - un document graphique ;
• - un règlement définissant les règles d'utilisation du sol.

Outils de la planification urbaine:
Schéma Directeur de
l’Aménagement Urbain
(SDAU)
Plan de Zonage (PZ)
- Plan d’Aménagement
(PA), ou
Arrêtés d’Alignement - Plan de Développement

des Agglomérations
Rurales (PDAR).

Plan d’Aménagement :
 Le PA est le document d’urbanisme réglementaire qui définit le droit d’utilisation du sol à
l’intérieur des territoires auxquels il s’applique.
 C’est l’instrument qui transforme les orientations du SDAU, lorsque celui-ci existe, en
prescriptions légales opposables à l’Administration et aux tiers.
 Le PA est établi, le cas échéant, sur la base du plan de zonage et compte tenu des
orientations du SDAU.
 Le PA est composé:
a. d’un ou de plusieurs documents graphiques (plans) ;
b. d’un document écrit (règlement) définissant les règles d’utilisation du sol, les servitudes et autres obligations imposées
en vue de la réalisation d’un aménagement ordonné et cohérent ainsi que les règles de construction applicables à la
zone concernée (art. 20) ;
c. d’un rapport justificatif précisant, entre autre, les choix d’aménagement.

PA de Salé-Bettana Légende


Plan d’Aménagement (Temara/Skhirat) : table des abréviations
Code SIGNIFICATION Code SIGNIFICATION
A5 Zone urbaine constituée d’immeubles administratifs. La zone RB est une zone de protection de site totale où toute construction est interdite.
La zone B est destinée aux immeubles d’habitat collectif alignés. RB
B
RS La zone de réserve stratégique.
La zone C est destinée aux immeubles d’habitat collectif discontinu sous forme d’ensembles de logements
C collectifs.
La zone de réserve stratégique (RS1) est destinée à recevoir des projets intégrés et cohérent initiés par
La zone D est destinée à la construction de logements individuels de type villa, sous différentes formes : RS1 des opérateurs publics ou privés pour répondre aux éventuelles exigences et priorités qui s’imposeront
D isolée, jumelée, en bande. en matière d’activités, d’équipements et de services.
Zone résidentielle et /ou d’hébergement de vacances destinée à des logements individuels (villas pour les Zone urbaine d’immeubles continus dans laquelle les constructions constituent, de mitoyen à
Ds1
projets de lotissement ou chalets pour les projets de construction). mitoyen, des continuités bâties, que ce soit à l’alignement des voies ou sur les marges de recul
SB
Zone réservée aux activités industrielles, commerciales, artisanales et de bureaux qui sont les compléments indiquées sur le Plan d’Aménagement.
indispensables des zones d’habitat et qui compte tenu de leur nature et des nuisances qui les accompagnent,
In
ne peuvent trouver place au sein de celles-ci.
SC Zone d’habitat collectif orienté discontinu est une zone urbaine destinée essentiellement aux
ensembles de logements orientés s’ouvrant sur des espaces libres communs.
IN Zone d’activité économique complément indispensable des zones d’habitation.
Le secteur IN2 est réservé aux activités non polluantes pouvant recevoir de l’hôtellerie, de l’enseignement,
des établissements de formation et de recherche, des activités sportives et d’animation (salles des fêtes, salles Zone d’habitat de type villa est une zone urbaine résidentielle destinée à l’habitat individuel sous ses
SD différentes formes : villas isolées, jumelées ou en bandes.
IN2 de sport, terrains de sport…etc.), des activités commerciales (malls, hypermarchés, showrooms, espaces
d’exposition …etc.), des plateaux de bureaux…etc
La zone centrale se présente comme un espace particulier réservé à l’implantation d’une centralité
Le secteur IN3 est réservé aux activités artisanales et commerciales, où l’habitat est autorisé aux étages. ZC urbaine délimitée par la ceinture de 50m dénommées TA1 et TA2 dans le plan d’aménagement
IN3
hormis le centre d’équipements administratifs.
La zone INS « Show –Room » est réservée exclusivement aux halls, pavillons, parcs d’expositions et aires
INS commerciales nécessaires au secteur d’investissement –nouveaux pôles d’emplois et pôles urbains La zone ZE est réservée exclusivement aux grands équipements structurants, parc d’exposition, palais
structurants, …) ZE
des congrès, aires commerciales et installations de sièges et bureaux d’entreprise.
Il s’agit en majorité d’espaces verts, d’installations d’animation, de loisirs et d’activités ludiques destinées aux
Zone
besoins de la population. Ces espaces font parties du domaine public, ils sont exclusivement réservés à des
Pag militaire La zone militaire est destinée à la réalisation de projets de logements et d'équipements militaires
aménagements
La zone agricole comprend l'ensemble des terrains à vocation strictement agricole, elle peut recevoir de ZPI La zone de projets intégrés (ZPI) est destinée à recevoir des projets intégrés initiés par des opérateurs
l'habitat, des bâtiments annexes indispensables à l'exploitation agricole, et des activités agro-industrielles ou publics ou privés.
RA
d'élevage nécessitant un sol agricole. ZS La Zone ZS, correspond aux projets autorisés réalisés par des opérateurs publics ou/et privés, valorisés
ou en cours de valorisation.

Plan d’Aménagement (Règlement):

Plan de Développement des Agglomérations Rurales :
Le plan de développement des
agglomérations rurales (PDAR) est un
document d’urbanisme réglementaire qui
détermine le droit d’utilisation des sols dans
les territoires auxquels il s'applique.
L’objectif recherché étant de :
- Créer et organiser des noyaux attractifs
ruraux tout en orientant leur extension ;
- contrôler l’urbanisation des
agglomérations rurales par l’instauration de
l’obligation de l’autorisation de construire
PDAR de TAOUNATE
et de lotir.

Arrêté d’Alignement :
Selon l’article 32 et 33 de la loi 12-90 :
Des arrêtés des présidents des conseils communaux peuvent décider la création
des voies communales, places et parkings publics communaux, la modification de
leur tracé ou de leur largeur ou leur suppression totale ou partielle. Ils sont
assortis d'un plan indiquant les limites de ladite voirie.
Ces arrêtés peuvent également valoir actes de cessibilité des terrains nécessaires à
la réalisation des opérations qu'ils fixent.
Les arrêtés d'alignement valent déclaration d'utilité publique des opérations
qu'ils fixent. Ils produisent effet pendant une durée de dix ans.
Cette durée est ramenée à deux ans pour les arrêtés d'alignement emportant
cessibilité.

Exemple d’Arrêté d’Alignement :
 Les propriétaires des parcelles A et B abandonnent chacun 10 m. Ils ne
sont ni redevables ni créanciers d'indemnités différentielles.
 Le propriétaire de la parcelle C abandonne 15 m au lieu de 10 m : il est
créancier d'une indemnité pour les 5 m supplémentaires.
 Le propriétaire de la parcelle D n'abandonne que 5 m au lieu de 10 m :
il est redevable d'une indemnité pour les 5 m auxquels il ne contribue
pas.
 Le propriétaire de la parcelle E d'une surface totale de 280 m2
abandonne10 m sur sa façade, soit en surface 100 m2. Cette
contribution est supérieure au 1/4 de sa parcelle. Il est créancier d'une
indemnité pour: 280 m2 - 100 m2 /4 =30 m2;
 Pour la même raison, le propriétaire de la parcelle F, d'une superficie
totale de 160 m2 est créancier d'une indemnité pour 160 m2 - 100 m2 /4
= 40 m2;
 Si nous supposons que la surface minimum des lots d'après le
règlement d'aménagement, est de 100 m2, le reliquat de la parcelle F
soit 160 -100 = 60 m2 est devenu inconstructible. Sur demande du
propriétaire, l'administration est tenue d'acquérir ce reliquat.

Lotissement :
Selon l’article premier de la loi 25-90 :
• La loi 25-90 définit le lotissement comme étant toute division par

vente, location ou partage d’une propriété foncière en deux ou
plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage
d’habitation, ou à usage industriel ou touristique, ou encore
commercial ou artisanal.
• La création des lotissements est précédée obligatoirement par

l’autorisation de lotir.

Le ministère de l’habitat de l’urbanisme et de la politique de la ville s’est engagé, depuis l’instauration de
la loi 12-90 relative à l’urbanisme, à promouvoir une gestion urbaine pertinente et efficace, et ce à travers:
1. La simplification des circuits et procédures administratifs et réduction des délais d’instruction
2. La promotion de l’investissement
3. La préservation du patrimoine architectural et urbanistique de la ville
4. L’enrichissement de la recherche urbanistique et la diversification des types architecturaux.
Dans cette partie, seront traités les volets suivants:
A. Procédure de l’obtention de la note de renseignements;
B. Procédure propre aux petits et grands projets;
C. Attributions de la commission de l’esthétique, des monuments historiques et de sites
classés;
D. Dérogations.

Note de renseignement:
1. Présentation:
 Elle a uniquement pour objet d'informer le pétitionnaire sur l’utilisation réservée à un ou plusieurs terrains par les
documents d'urbanisme en vigueur.
2. Délais:
Au reçu de la demande, l'agence urbaine dispose de 72 heures pour délivrer ladite note (auparavant, ce délai était de 20
jours).
Sa durée de validité est de:
• 6 mois lorsque le document d’urbanisme concerné est en cours d’instruction ou d’approbation; autrement
• Dans le cas où ce document est déjà homologué, ladite note demeure valable tant que la validité de ce dernier n’a pas
cessé.
3. Demande de la note de renseignement:
Elle est délivrée conformément aux textes en vigueur :
a. lorsque le document d'urbanisme est homologué, tout intéressé peut obtenir une note de renseignements ; à défaut
b. seul le propriétaire du terrain concerné ou une personne qui fournit un accord de ce dernier ou tout titre justifiant
l’obtention de cette note tel qu’un acte déclaratif d’utilité publique, peut solliciter une note de renseignements.

Exemple de la
demande de note de
renseignements

Exemples de Notes de Renseignements (NRU) :
Lettre
Lettre de la NRU Extrait du PA Extrait du Règlement du PA

ATELIER PRATIQUE :

Lettre

Extrait

Voie d’aménagement de 70 m (route
régionale)
Voie d’aménagement de 15 m d’emprise
Zone DS1
Extrait
Parc de stationnement
Limite Titre foncier

Définition de la zone
Zoning
Occupations ou utilisations
interdites

Cas de lotissement
Possibilités maximales
d’utilisation du sol
Cas de construction

Hauteur maximale des constructions
R+1
H <= 8,5 m
Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques
Règlement Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives ou mitoyennes
d’aménagement du PA
( Article 4, 5 ,6 et 7)
Implantation des constructions sur une même

propriété
Architecture & Urbanisme – Walid BENMANSOUR – EMG – 2023/2024

Etage en retrait
Hauteur par rapport a l’alignement opposé:
Alignement opposé
La hauteur (H) du vertical de façade sur rue est limitée a la plus courte
distance (L) comptée horizontalement, séparant la future construction de H≤L
l’alignement opposé existant.

Stationnement des véhicules
Ratios de places de stationnement par typologies de construction
Villa: une place par Villa (cas de la DS1 dans la présente NRU)
Appartement: une place par appartement
Bureau: une place par 80 m² de surface bureau
Hôtel: une place par 6 chambres et un stationnement de bus par 100 chambres
Plantations
Règlement
( Article 8, 9 et 10)
Servitudes architecturales

Gestion des espaces communs
Règlement
( Article 11)

Plan d’alignement

Nombre Surface totale (en m²)
Lots des villas en bande 12 2 583.94
Lots des villas jumelées 22 6 961.31
Extrait de Lots des villas isolées 2 951.39
l’esquisse
Parc de stationnement
1 1 297.40
(PA)
Equipements /Espaces
2 349.48
verts
Voiries 7 220.64

CES ou (CUS) = 30 %
Cas existant : Cas existant : Cas existant :
400 * 30% <= 120 m² pour RDC
COS est libre et H max = 8,5 m (R+1) CES ou (CUS) = 40 %
=> 1 er étage <= 120 m² CES ou (CUS) = 50 %
300 * 40% <= 120 m² pour RDC 200 * 50% <= 100 m² pour RDC
CES ou (CUS) = 30 % et COS = 0,5;
Cas particulier 400 * 30% <= 120 m² pour RDC
COS est libre et H max = 8,5 m (R+1) COS est libre et H max = 8,5 m (R+1)
: => 1 er étage <= 120 m² => 1 er étage <= 100 m²
COS = 0,5: 400 * 0,5 = 200 m²
H max = 8,5 m (R+1)
=> 1 er étage = 80 m²
Recules : 5 m par rapport aux voies et emprises publiques

4 m par rapport aux mitoyennes
20 m
15 m 10 m 10 m 10 m 10 m
m m m
Cas de lotissement:
20 m
m m m m
m m m
400 m² 300 m²
Villa Isolée Villa Jumelée 200 m² Villa en Bande
4 Façades 3 Façades 2 Façades
Largeur minimale du
Surface minimale du lot de Villa CES du lot COS du lot Hauteur maximale
lot
Isolée 400 m² 30% Libre 20

R+1 (8,5 m acrotère
DS1 Jumelée 300 m² 40% Libre 15 compris)
En Bande 200 m² 50% Libre 10

Surface globale à construire est de 40 %
5 m par rapport aux voies et emprises publiques de la surface cadastrale du terrain
4 m par rapport aux mitoyennes
Cas de Construction: Largeur >= 7m m

40 % de la surface cadastrale du terrain
Largeur Surface Largeur Nombre de

Minimum Hauteur maximale des
CES COS minimale de la minimale de minimale de logement par
parcellaire constructions
parcelle l'unité au sol l'unité hectare
R+1 (8,5 m acrotère
DS1 40% Libre Libre Libre 70 m² 7m Libre
compris)

Références et sources documentaires :
• 01- https://www.ancfcc.gov.ma/
• 02- Le système foncier au Maroc : Une sécurité et un facteur de
développement durable, Au milieu urbain et rural. Mohammed M’hassni et
all, 2nd FIG Regional Conference Marrakech, Morocco, December 2-5, 2003 ;
• 03- Le Cadastre National : Notes de cours. Nabil Bounajma, ANCFCC, CN –
2005 ;
• 04- Terres collectives au Maroc : Une modernisation à tâtons ? Mohamed
Sammouni et Amine Belghazi, Septembre 2020 ;
• 05- Introduction à l’Urbanisme et ses aspects pratiques. Nabil Bounajma –
2018.

A la semaine prochaine !


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Année scolaire 2023 / 2024

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Architecture & Urbanisme – Walid BENMANSOUR – EMG – 2023/2024 02

 Selon l’Institut des Hautes Etudes de Développement et d’Aménagement

Architecture & Urbanisme – Walid BENMANSOUR – EMG – 2023/2024 03

Architecture & Urbanisme – Walid BENMANSOUR – EMG – 2023/2024 04

 Selon le dictionnaire Larousse,

• l'art d'aménager les villes ;

Architecture & Urbanisme – Walid BENMANSOUR – EMG – 2023/2024 05

• Les critères d’identification de l’urbain :

6) Le critère d'urbanité ou citadinité…

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• Schéma Directeur de l’Aménagement Urbain

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• « Le schéma directeur d'aménagement urbain s'applique à un territoire dont le

• Ledit territoire peut comprendre une ou plusieurs communes urbaines et/ou un ou

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 Une ou plusieurs communes urbaines et / ou ;

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SDAU de CASABLANCA Légende

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SDAU de TEZA Légende

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• « Le plan de zonage a pour objet de permettre à l'administration et aux

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Arrêtés d’Alignement - Plan de Développement

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• La loi 25-90 définit le lotissement comme étant toute division par

• La création des lotissements est précédée obligatoirement par

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Lettre de la NRU Extrait du PA Extrait du Règlement du PA

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Voie d’aménagement de 15 m d’emprise

Limite Titre foncier

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Implantation des constructions par rapport aux voies et

Règlement Implantation des constructions par rapport aux limites

Implantation des constructions sur une même

Architecture & Urbanisme – Walid BENMANSOUR – EMG – 2023/2024

Hauteur par rapport a l’alignement opposé:

Architecture & Urbanisme – Walid BENMANSOUR – EMG – 2023/2024

Ratios de places de stationnement par typologies de construction

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Architecture & Urbanisme – Walid BENMANSOUR – EMG – 2023/2024 38