I.

Les instruments d’urbanisme en Algérie :

Se situant en aval de la planification spatiale, les instruments d’urbanisme que sont le
P.D.A.U et le P.O.S sont précédés par les instruments d’aménagement des territoires que sont :
Le SNAT ou schéma national d’aménagement du territoire,
Le SRAT ou schéma régional d’aménagement du territoire,
Le PAW ou plan d’aménagement de wilaya,
1- Rétrospective sur les instruments d’aménagement du territoire :
L’établissement de la loi n°87-03 du 27 janvier 1987 relative à l’aménagement du territoire et
dont les dispositions définissaient le cadre de mise en œuvre de la politique nationale
d’aménagement du territoire contenue dans la charte nationale a permis de définir :
 Les grand axes de l’aménagement du territoire régionaux et sectoriels tels que : le
développement agricole, industriel, la réalisation de barrage, la localisation du siège
gouvernemental,……
 Les instruments d’aménagement du territoire que sont le SNAT, le SRAT, le PAW.

1.1) Le SNAT :

Initié par l’état central et élaboré à long terme (échéance de 20 ans et plus), le SNAT devait
exprimer la vision prospective de l’occupation du territoire national en liaison avec la
stratégie du développement économique, social, et culturel ; il devait ainsi traduire les options
et choix arrêtés en matière d’aménagement et d’organisation de l’espace national.
Il devait constituer le cadre de référence pour la répartition et la localisation des actions de
développement et de la population en visant une distribution équitable à travers le territoire
national.

1.2) Le SRAT :
Initié par l’état central, le SRAT est à l’échelle inter-wilayas. C’est un instrument d’appui
sous forme de schémas régionaux élaborés dans un souci d’une meilleure prise en charge des
objectifs de développement régional et d’une plus grande précision de la définition des choix
et des actions d’aménagement du territoire. Il est lui aussi élaboré à long terme.

1.3) Le PAW :

Initié par la wilaya dans le respect des dispositions du SNAT et du SRAT, il a pour objectif de
définir les orientations de développement de la wilaya ; ainsi :
 Il fixe les vocations des communes de la wilaya,
 Il opère la distribution des activités et de la population à travers le territoire de chaque
commune en localisant les infrastructures, les zones d’activité économique ainsi que
les zones de mise en valeur,
 Il identifie la hiérarchie urbaine dans la wilaya (communes rurales, communes
urbaines) ainsi que les rythmes d’urbanisation,
 Il détermine les aires de planification intercommunales, pour les communes à intérêts
communs,
 Il procède à la distribution des services publics dans la wilaya.
Pour compléter cette logique entre les différentes échelles de planification, d’autres
instruments ont vu le jour ; ce sont :

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  Le plan d’urbanisme directeur ou PUD,
 Le plan d’urbanisme provisoire ou PUP.
Elaborés à une échelle réduite, PUD et PUP devaient prendre en charge le problème
d’appropriation des sols et de maitrise de la croissance urbaine au niveau communal.
Malheureusement, bien que ces pratiques aient présenté une logique entre les différentes
échelles de planification, elles étaient loin, par les résultats acquis, de refléter les objectifs
escomptés et pour causes :
 L’absence de textes officiels précisant le mode de coordination entre SNAT, SRAT, et
PAW, en amont du PUD, et les instruments d’urbanisme en vigueur alors,
 Son opposabilité au tiers et donc son faible pouvoir juridique,
 La méconnaissance des problèmes réels des villes par l’absence d’un travail de terrain.
Aujourd’hui, la volonté de maitriser les formes des extensions urbaines et leur intégration à
l’existant se traduit à travers un courant antifonctionnaliste, celui du retour à l’ « URBAIN »
qui consiste à définir « un projet urbain » basé sur :
 L’identification des problèmes réels,
 La compréhension de leurs mécanismes
Par des questions de fond sur la ville en vue de rechercher de nouvelles méthodes de
planification du développement et de la gestion des villes.
Par ce retour, un besoin de nouveaux instruments se fait sentir dans l’urbanisme nécessitant de
nouvelles méthodologies et approches en matière d’élaboration et de contenu et exigeant des
responsables de leur conception et de leur mise en œuvre :
 Une expérience,
 Et un acquis de connaissance solides
Pour que ces instruments puissent encadrer et contrôler spatialement les actions des différents
acteurs de la ville.
C’est alors, que d’autres instruments complétant le SNAT et le SRAT ont vu le jour à travers :
 L’établissement de la loi 90-29 du 1er décembre 1990 relative à l’aménagement et
l’urbanisme dont le souci majeur était d’arriver à une meilleure appropriation des sols
et une plus grande maitrise de la gestion urbaine.
Cette loi a été établie pour :
- Edicter les règles générales d’aménagement et d’urbanisme,
- Définir les instruments d’aménagement et d’urbanisme que sont le PDAU et le POS.
 L’aménagement de deux (02) décrets, suite à cette loi, pour la mise en place effective
des nouveaux instruments ce qui devait garantir la mise en œuvre d’une planification
efficace à l’échelle communale ; ce sont :
- Le décret n°91-177 du 28 mai 1991 fixant les procédures d’élaboration et
d’approbation du PDAU ainsi que le contenu des documents y afférents,
- Le décret n°91-178 du 28 mai 1991 fixant les procédures d’élaboration et
d’approbation des POS.

II.  Les instruments d’urbanisme :

L’urbanisme se doit de distinguer, clairement, entre l’aménagement des territoires (national,
régional et wilayal) et l’urbanisme dont l’objet est l’organisation spatiale des villes à travers
l’utilisation d’instruments techniques et juridiques que sont le PDAU et le POS qui ont des
effets plus directs sur l’espace que les instruments d’aménagement des territoires.

II. 1) Le Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme ou PDAU :

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 1- Définition :
Le PDAU est « un instrument de planification spatiale et de gestion urbaine ».
Il est, à la fois :
 Un guide de gestion et de prévision pour les décideurs locaux de la commune
 Un programme d’équipements et d’infrastructures pour la ville ou l’agglomération,
 Un zonage du territoire communal.
Initié par l’autorité locale (l’APC), le PDAU est obligatoire pour toutes les communes
désirant avoir une politique urbaine ambitieuse et se doit de respecter les dispositions du
SNAT, du SRAT et du PAW en matière de programmes d’équipements et d’infrastructures.

Le PDAU, instrument de planification à long terme dans la mesure où il prévoit des

urbanisations futures à l’horizon 15-20 ans, est établi à l’échelle de :

 La ville,

 L’agglomération,

 La commune,

 Ou d’un groupement de communes ayant de fortes solidarités socioéconomiques,

morphologiques ou infrastructurelles ; le PDAU est, alors, dit intercommunal.
Sur le plan juridique, le PDAU est opposable au tiers ; cela signifie qu’aucun usage du sol ou
construction ne peut être effectués en contradiction ave les dispositions du PDAU.
2- Ses objectif : le PDAU a pour rôle de :

 Fixer les orientations fondamentales de l’aménagement du territoire de la ou des

communes considérées ou concernées en tenant compte des schémas d’aménagement
et plans de développement,

 Définir les termes de référence du plan d’occupation des sols,

 Déterminer la destination générale des sols sur l’ensemble du territoire d’une ou d’un
ensemble de communes par secteur,

 Définir :
- L’extension des établissements humains,
- La localisation des services et activités,
- La nature et l’implantation des grands équipements et infrastructures,

 Déterminer les zones d’intervention sur les tissus urbains et les zones à protéger,

 Diviser le territoire communal en secteurs :

-urbanisés,
-à urbaniser,
- d’urbanisation future,
-non urbanisables.

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L’établissement d’un PDAU doit comprendre deux procédures distinctes :

 Une procédure d’élaboration du PDAU,

 Et une procédure d’approbation du PDAU.

3) orientations méthodologiques d’élaboration du PDAU :
Les études :
3-1) le démarrage des études :
Le président de l’APC, maitre de l’ouvrage, précise au bureau d’études désigné pour
l’établissement du PDAU :

 L’air d’étude à aménager,

 Les contraintes particulières existantes,

 Les orientations d’aménagements et d’urbanisme souhaitées,

 Le calendrier des études,

 La composition de l’équipe devant intervenir dans l’élaboration du PDAU.

3-2) le phasage des études :

Trois principales phases peuvent être dégagées :

 Une phase d’élaboration du diagnostic de l’état actuel de l’air d’étude et les

perspectives de son développement,

 Une phase d’élaboration des propositions d’aménagement et de mise au point

définitive,

 Une phase d’élaboration du règlement.

3-2-1) diagnostic de l’état actuel et perspectif de développement :
C’est une phase d’analyse et d’exploitation de tous les éléments actualisés, indispensables
à l’établissement du PDAU ; ces analyses doivent concerner :

 Le domaine physique : il comprend :

-le site naturel : l’analyse doit mettre en évidence :
*les caractères dominants du site,
*les contraintes qui en résulteraient au niveau du relief, de l’hydrologie, des
sous-sols, du climat, de la végétation,…..
*les sites naturels à préserver,
*les zones particulières dont la valeur justifierait leur sauvegarde telles que : les
sites historiques, les zones agricoles riches,…..
-le site créé : il s’agit de l’inventaire relatif à :
*la nature et à l’intensité de l’occupation des sols,
*L’emprise des grands équipements,
*la localisation de l’habitat classé selon la typologie et la densité,

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 *la structure des réseaux de transport,
*l’implantation des industries, services, commerces,….
*l’état des infrastructures,
*la capacité des équipements liés à l’AEP, l’assainissement,….

 Le domaine humain : l’étude doit porter sur :

-l’évolution démographique de la population considérée dans ses deux
composantes :
*le mouvement naturel : accroissement démographique, rapport
natalité/mortalité,
*le solde migratoire,
-l’examen des catégories socio-professionnelles : catégories d’âge, chômeurs,
actifs,….

 Le domaine économique : les résultats de cette étude doivent aboutir à

l’élaboration d’un programme de développement à établir sur la base de prévisions
et d’objectifs devant fixer le devenir démographique de l’air étudiée.
Les différentes analyses s’articuleront, particulièrement, sur :
-l’emploi : situation actuelle, évolution par secteur d’activité,…
-Les capacités financières : capacités de l’état, ressources naturelles de la commune,
apport des agents économiques privés,…
-le marché foncier,
-les équipements.
3-2-2) propositions d’aménagement et mise au point définitive :
Plusieurs hypothèses doivent être envisagées, affinées et développées après leur confrontation
à un certain nombre de critères parmi lesquels :

 La faculté d’adaptation aux tendances d’évolution de l’air étudiée,

 La cohérence dans les affectations du sol,

 Les coûts et les capacités de financement.

Après quoi, l’étude des avantages et des inconvénients de chaque option va déterminer le
choix de l’hypothèse à retenir par le maitre de l’ouvrage à savoir l’APC.
Une fois le scénario de développement retenu, il s’agira de procéder à :

 La définition des ordres de priorités ; une mise au point des solutions d’aménagement
doit être effectuée pour le court, moyen et long terme (CT, MT, LT) ; les deux
premiers termes bénéficieront d’une programmation plus précise et d’une attention
particulière en matière de mise en œuvre.

 La détermination des périmètres d’occupation des sols : unes mise au point devra
déterminer les POS et les termes de références qui s’y rapportent ainsi que l’échéance
de leur réalisation.
3-2-3) le règlement :
Il consiste une conclusion du PDAU ; le règlement a pour objectif de :

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  Fixer les dispositions règlementaires obligatoires (opposable au tiers) pour chaque
zone comprise dans les secteurs urbanisés, à urbaniser, d’urbanisation future et non
urbanisables,

 Réglementer l’occupation des sols de façon à garantir la réalisation du plan adopté.

4) document ou dossier graphique lié aux études :
Des plans réglementaires et des échelles de travail sont dictés par les textes précédemment
cités. On distingue :

 Le plan de situation de la ou des communes concernées à l’échelle 1/50 000,

 Le plan d’état de fait : il présente les résultats de l’analyse du site naturel et créé, et
met en évidence :
- Les potentialités et contraintes existantes,
- Le cadre bâti actuel,
- Les voiries et réseaux divers les plus importants ;
Il est élaboré à l’échelle 1/20 000.

 Le plan d’aménagement : il délimite et précise :

- Les différents secteurs,
- Les différentes parties du territoire : le littoral, les forêts, les zones agricoles,…
- Les périmètres d’intervention des POS.
Il est élaboré à l’échelle 1/20 000.

 Le plan des servitudes (eau potable, assainissement, gaz, éclairage, téléphone) :

Il s’agit de préciser, à travers ces plans, les servitudes :
- à créer ;
- à modifier ;
- à maintenir.
La plan est élaboré à l’échelle 1/20 000.

 Le plan d’équipement : il met en évidence :

- Le tracé des voiries et réseaux divers,
- La localisation des ouvrages et équipements d’intérêt général,
- L’organisation générale de la circulation.
Le plan est élaboré à l’échelle 1/20 000.

 Le plan d’affectation des sols : il précise :

- La destination générale des sols et leur densité,
- Les périmètres de restructuration et de rénovation,

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 - Les sites à protéger.
Le plan est établi à l’échelle 1/20 000.
N.B : la liste de ces plans n’est pas limitée ; elle doit être arrêtée en fonction des besoins et
nécessitée de l’étude.
L’échelle de ces documents sera fonction des dimensions de l’aire d’étude et
d’aménagement ;
- Elle sera de 1/50 000 pour les aires étendues,
- Et de 1/20 000 pour des aires moins étendues.
4) son contenu :
Le PDAU se traduit, les fait par :
- Un rapport d’orientation,
- Des documents graphiques,
- Et un règlement.
5) procédure d’approbation du PDAU :
Différentes consultations et concertations du BET (bureau d’études) chargé de l’étude du
PDAU ont lieu avec les représentants :
- De l’APC : le maire, le service technique,
- De l’ensemble des directions de la wilaya telles que :
*la direction de l’urbanisme et de la construction,
*la direction des travaux publics,
*la direction de l’hydraulique,
*la direction de l’environnement,…
- de la SONELGAZ (société national d’électricité et de gaz),
- de l’EPEAL (entreprise publique d’eau potable).
Après quoi, un affichage de l’étude du PDAU au niveau de l’APC pour « enquête publique »
et pendant une durée de 45 jours a lieu à l’attention de la population locale pour d’éventuelles
doléances ou modifications pouvant y être apportées.
En cas d’absence de modifications, le dossier « PDAU » est transmis à Mer le Wali pour
notification.
II. 2) Le Plan d’Occupation des Sols ou POS :

1) Définition :
Le POS est un « instrument juridique » d’urbanisme. Le POS ne peut être établi en l’absence
d’un PDAU règlementairement approuvé ; c’est un document essentiel pour construire,
équiper et protéger un territoire.
2) Ses objectifs : le POS a pour rôle de :

 Fixer, de façon détaillée :

- La forme urbaine,

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 - L’organisation des formes,
- Les droits de construction et d’utilisation des sols,

 Définir :
- La quantité minimale ou maximale de construction autorisée exprimée en m2 de
plancher hors œuvre ou m3 de volume bâti,
- Les types de construction autorisés et leurs usages,

 Déterminer les règles concernant :

- L’aspect extérieur des constructions,
- Leur gabarit,
- Le type de couverture : toiture, terrasse,
- Le type d’ouverture,
- La texture des façades, …

 Délimiter :
- L’espace public,
- Les espaces verts,
- Les emplacements réservés aux ouvrages publics et installations d’intérêt général,
- Les traces et les caractéristiques des voies de circulation,

 D’indiquer les servitudes : eau, gaz, électricité, assainissement, téléphone,

 De préciser les quartiers, les rues, les monuments et sites :

- à protéger,
- à rénover,
- à restaurer,

 Localiser les terres agricoles :

- à préserver,
- à protéger,
3) Son contenu :
Le POS se traduit, dans les faits, par :
- Un règlement,
- Un dossier ou documents graphiques.
3-1) Le règlement :
 Il est constitué de :

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 - La note de présentation qui justifie :
*la compatibilité des dispositions du POS avec celles du PDAU,
*le programme retenu en termes de perspectives de développement,
- les règles qui fixent, pour chaque zone homogène et en tenant compte des
particularités :
*la nature et la destination des constructions autorisées et celles interdites,
*les droits de construire attachés à la propriété du sol, exprimés par :
- le COS ou coefficient d’occupation du sol
(COS = surface plancher/surface parcelle),
-le CES ou coefficient d’emprise au sol
(CES = surface bâti/surface parcelle).

 Il précise les conditions d’occupation des sols liés :

- Aux accès et voiries,
- à la desserte par les réseaux,
- aux caractéristiques des terrains,
- à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et aux
emprises publiques,
- à la hauteur des constructions,
- à leur aspect extérieur,
- au stationnement,
- aux espaces libres et plantations.
3-2) les documents graphiques :
Le dossier graphique comprend :

 le plan de situation à l’échelle 1/5000 ou 1/2000,

 les plans topographiques à l’échelle 1/1000 ou 1/500,

 la carte précisant les contraintes géotechniques, accompagnée d’une autorisation et

d’un rapport technique, elle est élaborée à l’échelle 1/1000 ou 1/500,

 le plan de l’état de fait : c’est un plan qui fait ressortir :

- le cadre bâti,
- les servitudes,
- les voiries et réseaux divers,
Il est élaboré à l’échelle 1/1000 ou 1/500.

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  Le plan d’aménagement général : c’est un plan qui détermine :
- Les zones réglementaires et homogènes,
- L’implantation des équipements et ouvrages d’intérêt général et d’utilité publique,
- Le tracé des VRD (voirie et réseaux divers),
- Les espaces à préserver.
Ce plan est élaboré à l’échelle 1/1000 ou 1/500.

 Le plan de composition urbaine : c’est un plan qui contient notamment les formes
urbaines et architecturales souhaitées par les secteurs considérés.
Ce plan est établi à l’échelle 1/1000 mais de préférence 1/500.
Le POS est donc un instrument permettant de mettre en étroite relation l’urbanisme et
l’architecture puisque l’étude devrait assurer la qualité urbaine et architecturale.
N.B : chaque commune doit être couverte par un PDAU (et des POS) dont le projet est établi
à l’initiative et sous la responsabilité du président d’APC.
4) phase d’approbation du POS :
Après consultation et réception des avis et observations, le projet de POS, éventuellement,
modifié en conséquence, est soumis à enquête publique par le l’APC pendant une durée de
soixante (60) jours.
Liste des organismes à consulter pour l’approbation du POS :
1- Les services de l’état
- DUC, agriculture, hydraulique, régulation économique, travaux publics,
monuments et sites, transport, tourisme, poste et télécommunications.
2- Les organismes et services publics chargés de :
- La distribution et du transport d’énergie (SONELGAZ)
- Transports
- Distribution de l’eau (ADE).

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Le PDAU ou POS peut, éventuellement, être modifiés pour tenir compte, s’il y’a lieu, des
conclusions de l’enquête publique.
Enquête publique

Transmission du dossier au Wali pour avis (30 jours)

+ révision éventuelle
Approbation
par délibération
Approbation par délibération du APC et devient exécutoire 30
jours après

Notification administrative : - aux Walis territorialement concernés

-aux services de l’état chargés de
l’urbanisme (DUC)
-à la chambre de commerce
-à la chambre d’agriculture

Information des citoyens

Mise à exécution ou possibilité de révision

Cas de révision du PDAU et du POS

1- Cas de révision d’un PDAU :
L’étude d’un PDAU est soumise à révision dans les cas suivants :
a- Si les secteurs d’urbanisation sont en voie d’être saturés
b- Si l’évolution de la situation ou du contexte est telle que les projets d’aménagement
de la commune ou de structuration urbaine ne répondent plus fondamentalement aux
objectifs qui leur sont assignés :

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 - Cas d’un sinistre (séisme, inondation, volcan,…)
- Volonté politique pour une évolution volontariste de la commune considérée.

2- Cas de révision d’un POS :

Un POS est appelé à être révisé dans les cas suivants :
a- Si le projet urbain ou les constructions initialement prévus n’ont été réalisés qu’au
1/3 seulement du volume de construction autorisée à l’échéance projetée pour son
achèvement.
b- Si le cadre bâti existant est en ruine ou dans un état de vétusté nécessitant son
renouvellement.
c- Si le cadre bâti a subi des détériorations causées par des phénomènes naturels
(séisme, inondations,…).
d- Si la nécessité de créer un projet national le requiert.
e- Si, passé un délai de 5 ans après son approbation, la majorité des propriétaires des
constructions totalisant au moins la moitié des droits à construire définis par le POS
en cours de validité de demande.

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