CONTRAT DE LA CONSTRUCTION

Problématique : Comment mettre en oeuvre une opération immobilière ?

INTRODUCTION
Pourquoi conclue-t-on des contrats ?

Paragraphe 1 : La qualité du consentement

La coutume a pour habitude de dé nir le consentement comme à la fois quelque chose qui se
pense et quelque chose qui s’exprime. L’Art. 1113 du code civil dé nit la chose suivante : « Le
contrat est formé par la rencontre d'une o re et d'une acceptation par lesquelles les parties
manifestent leur volonté de s'engager.  Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un
comportement non équivoque de son auteur. »

L’o re est quali ée d’être précise, ferme, extériorisée et enfermée dans un délai. Quant à
l’acceptation, elle résulte de l’agrément pure et simple de l’o re du destinataire. Elle peut être
express ou tacite, mais dans tous les cas l’Art 1120 du code civil dispose que le silence ne vaut
pas acceptation. Il y a néanmoins des exceptions.

En n, pour que le consentement revête une pleine valeur il faut que la prise de décision soit
éclairée et il faut que la volition (manifestation de la volonté) soit libre. Pour que cette décision
soit quali ée d’éclairée et libre, il faut pallier di érents vices du consentement dont l’erreur, le
dol ou la violence.

Paragraphe 2 : Les parties au contrat

A côté de la diversité des compétences, de nombreux intervenants agissent :

- Le maitre de l’ouvrage - MO : personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés. Le
MO exprime le besoin de construction. Il peut-être propriétaire du terrain, ou à minima titulaire
d’un droit à construire, il commande les travaux et procédera au paiement de l’opération.

- Le maitre de l’ouvrage délégué - MOD : plus souvent rencontré en marche public, le MOD est
une personne à qui le maître d'ouvrage donne mandat d'exercer en son nom et pour son
compte tout ou partie de ses responsabilités et prérogatives de maître d’ouvrage. Ce mandat
devra mentionner les oeuvres attendues tels que conclure les marchés, payer les artisans…

- Le promoteur immobilier est dé ni, lato sensu, comme un intermédiaire entre les accédants à la
propriété et les hommes de l’art. Concrètement, on dit que le promoteur immobilier réalise ou
fait réaliser l’immeuble, qu’il est le chef d’orchestre de l’édi cation de l’immeuble. Il conclut un
mandat d’intérêt commun ou mandat de promotion immobilière, souscrit une obligation de
résultat portant sur l’immeuble qui a été construit.

- Le locateur d’ouvrage : Tout intervenant passant un contrat de louage d'ouvrage avec un maître
d'ouvrage – qu'il s'agisse de prestations intellectuelles ou de réalisation de l'ouvrage – et
s'engageant à faire quelque chose pour ce dernier, moyennant un prix convenu entre eux
(article 1710 du Code civil).

- La sous-traitance est dé nie comme l'opération par laquelle un entrepreneur con e par un
sous-traité, et sous sa responsabilité, à une autre personne appelée sous-traitant, tout ou
partie de l'exécution du contrat d'entreprise ou du marché public conclu avec le maître de
l’ouvrage.

- Le nancier est une personne, morale ou physique, qui ne réalise pas des immeubles, mais qui,
de façon occasionnelle ou habituelle, fournit des fonds pour des opérations immobilières dans
l’objectif de retirer un béné ce. Le nancement se réalise soit pas l’investissement, soit par le
biais de prêt. Dans ce dernier cas, ses béné ces sont les intérêts.

- Des garants peuvent se joindre à l’opération, de manière obligatoire ou facultative selon le

projet.

- L’État et les collectivités sont également des acteurs à ne pas négliger dans la réalisation de
l’immeuble. Ils vont intervenir pour les règles du public notamment les règles d’urbanisme.

Paragraphe 3 : Règlementation et types de contrats

La règlementation relative au bâtiment est intréséquement liée à la fois à la construction (Code de
la Construction et de l’Habitation), à l’accessibilité de la construction, extérieure et intérieure
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 (accès PMR), à la réglementation thermique, ou encore relative à l’urbanisme, au code civil ou
en n au droit des contrats.

Les règlementations spéci ques au droit de la construction s’opèrent à travers la conclusion de

contrats, qui ne visent pas spéci quement le consommateur, mais davantage l’utilisation du
bâtiment à construire/le logement. (exemple de la VEFA / vente d’immeuble à construire).

A. La vente d’immeuble à construire - VIC

Le législateur était en e et déjà intervenu dès 1967 aux ns d’encadrer la vente des logements
sur plans, en créant la vente d'immeuble à construire (VIC). Ce contrat consiste en un acte « tout
en un », le professionnel fournissant terrain et logement neuf à l’accédant : « La vente d'immeuble
à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édi er un immeuble dans un délai
déterminé par le contrat ». Ce système apparaît surtout adapté pour les opérations de logements
collectifs dans lesquelles il est indispensable que le professionnel prenne l’initiative de l’opération
en proposant à divers accédants d’adhérer à un projet de construction, initiative se matérialisant
par l’achat du terrain à bâtir à rétribuer aux acquéreurs.

B. Le contrat de promotion immobilière

Le législateur est également intervenu aux ns d’encadrer la pratique professionnelle du mandat,

en créant le contrat de promotion immobilière. « Le contrat de promotion immobilière est un
mandat », lequel « oblige » le mandataire – le « promoteur immobilier », à faire procéder à la
réalisation de l’opération immobilière. L’accédant à la propriété d’une maison individuelle peut
ainsi mandater un promoteur immobilier de conclure en son nom des louages d’ouvrage pour la
réalisation de la maison individuelle, étant entendu que ce promoteur immobilier est tenu d’une
obligation de résultat, mais qu’il ne réalise pas lui-même les travaux. Il faudra succinctement
signaler que le contrat de promotion immobilière oblige le promoteur à une opération immobilière
selon une obligation de résultat, mais ne le charge pas lui-même de la construction du logement,
sa mission lui interdisant même de réaliser les travaux puisqu’il ne se trouve mandaté que pour
conclure les louages d’ouvrage qui permettront l’édi cation de l’ouvrage.

C. Le CCMI

Le Contrat de construction de maison individuelle est né d’un besoin pratique pour devenir un
contrat encadré impraticable. Le contrat d’entreprise générale pour la construction d’une maison,
fondé sur le louage d’ouvrage, a été utilisé par la pratique professionnelle aux ns de répondre
aux besoins des profanes souhaitant légitimement con er à un seul et unique responsable la
mission globale de lui procurer une maison neuve.

Cette formule contractuelle permettait en e et de mobiliser une «entreprise, exerçant avec une
compétence reconnue, une ou plusieurs des spécialités de la construction, qui assure la livraison
d'un ouvrage, toutes fonctions et techniques rassemblées, conformes et en état d'achèvement,
pour un prix, avec des performances et dans un délai déterminé par un contrat », entreprise ayant
« la maîtrise des problèmes de direction et de coordination d'études et de travaux des spécialités
multiples fondées sur une connaissance su sante des techniques relevant de ces spécialités,
éventuellement des exigences fonctionnelles des ouvrages à réaliser ». Ce louage d’ouvrage
particulier est donc né pour répondre à un besoin de protection de l’accédant, conscient de son
incapacité à mener lui-même une opération de construction complexe, et souhaitant qu’un seul et
unique professionnel en réponde. »

La conclusion de ce contrat repose sur la gestion de la complexité du contrat relative à l’opération

immobilière. En e et, des techniques spéci ques se rapportent à l’opération dont des prestations
intellectuelles. Parmi les prestations intellectuelles précitées, on inclut les études préliminaires
liées à l’environnement, aux règles thermiques, les plans techniques (architectes, BET…) la
conduite de chantier, les cabinets de contrôle, etc. Des prestations matérielles sont également
réalisées par les maçons, artisans… etc.

Le Contrat de construction de maison individuelle comprenant la fourniture du plan de la maison

à édi er encadre la pratique professionnelle consistant à con er à un seul prestataire une
obligation de résultat portant sur un logement ni. Il porte donc sur un louage d’ouvrage, « contrat
par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix
convenu entre elles », la spécialité de ce louage d’ouvrage tenant à ce que le professionnel
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 s’engage à faire construire sur le terrain du maître de l'ouvrage une maison individuelle. Il consiste
ainsi, dans la pratique, en un vente d'immeuble à construire sans fourniture du terrain par le
professionnel, puisqu’il concerne l’entièreté de l’opération de construction de la maison, à la seule
exclusion de la procuration du foncier à bâtir.

A la lisière de l’ordre public et du secteur libre existe le contrat de construction de maison

individuelle sans fourniture de plan. Bien que la souscription de ce contrat soit légalement d’ordre
public, le « pseudo contrat de construction de maison individuelle » consiste en un allotissement
imparfait de l’opération, laquelle dissocie la « conception » de la « réalisation ». Ce « secteur
intermédiaire  » n’emporte pas d’engagement global du professionnel à la construction de la
maison, mais l’existence du contrat se justi e par le regroupement, sur un même professionnel,
des lots matériels les plus coûteux pour le maître d’ouvrage.

D. Le contrat de maitrise d’oeuvre

Le secteur libre est tout particulièrement caractérisé par la maîtrise d’œuvre. Il s’agit du
mécanisme contractuel de l’architecte par excellence mais aussi de tous les maîtres d’œuvre. Il
consiste à allotir l’opération de construction de la maison en une vente de terrain à bâtir suivi
d’une multitude de contrats de louage d’ouvrage portant sur les di érents lots représentant
chacun une spécialité de la construction (terrassement, maçonnerie, toiture, électricité, etc.).

E. Contrat hybride

Il peut exister un système hybride réunissant celui de la maîtrise d’œuvre du secteur libre et le
contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan. Il faut noter que, le contrat
de construction de maison individuelle sans fourniture de plan réunissant les plus importants lots
matériels sur un seul professionnel et le système de la maîtrise d’œuvre concentrant sur un même
professionnel les missions intellectuelles, apparaît théoriquement possible. Il est toutefois peu
probable qu’il naisse, le maître d’œuvre préférant que les réalisateurs soient multiples aux ns
d’étendre sa mission de coordination des artisans, et ainsi sa rémunération.

F. Le castor

En n, dans une moindre mesure, peut apparaître le système contractuel allégé du « castor ».

Ces contrats visaient et visent encore à protéger le consommateur profane/non professionnel. A

ces contrats s’est ajouté le code de la consommation qui précise que dès lors que l’on s’adresse
à un consommateur, dans le cadre d’une VIC, un document pré-contractuel doit être réalisé, soit
avant le document contractuel dé nitif.

En n, ces opérations comportent des risques qu’il convient de gérer :

- Des risques nanciers ;

- Des risques techniques, car en e et la construction doit répondre à l’usage pour laquelle elle a
été pensée et le consommateur pouvoir user de cette construction à ces ns ; 


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 LE CONTRAT DE LOUAGE D’OUVRAGE DE CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE
Seront abordés les contrats qui permettent l’acte de construire et non pas le transfert de propriété
(VEFA).

Selon l’art. 1708 du code civil, 2 sortes de contrat de louage existent :

- le louage d’ouvrage

- le louage des choses

Chapitre 1 : Le louage d’ouvrage

Paragraphe 1 : Dé nition et catégories

Le louage d’ouvrage - Art. 1710 du code civil : «  Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel
l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre
elles  ». Autrement dit, le contrat de louage d'ouvrage  est un contrat  liant un donneur d'ordre
(maître  d'ouvrage) à un locateur  d'ouvrage  (entreprise du bâtiment). Par ce  contrat, le
locateur d'ouvrage s'engage à réaliser un ouvrage déterminé, en totalité ou en partie, moyennant
un prix. Le terme de contrat d’entreprise peut être utilisé.

La jurisprudence dé nit le contrat de louage d’ouvrage comme une convention par laquelle une
personne s’oblige, contre rémunération, a exécuter un travail de façon indépendante et sans
représenter son cocontractant. (Arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du
19/01/1968)

Ce louage d’ouvrage et de l’industrie est dé ni à l’art.1779 du code civil, qui distingue 3

catégories de louage d’ouvrage :

- Le louage des gens qui travaillent, on parlera de louage de service, dès lors qu’il existe un lien
de subordination entre l’employeur et le salarié ;

- Le louage des voituriers, qui concerne les contrats de transport ;

- Les louages d’ouvrage d’architectes, des entrepreneurs et techniciens par suite d’études et de
devis au marché.

Paragraphe 2 : L’ouvrage

Les règles du contrat de louage d’ouvrage, en matière immobilière, sont inscrites aux Art. 1792
et suivants du code civil. On distingue plusieurs formules de montage de l’opération
immobilière :

- La formule dite ensemblier, qui fait référence au cas où le maître d’ouvrage s’adresse
directement à un constructeur qui, ce dernier, prend en charge l’ensemble de l’opération et
s’oblige à livrer l’ouvrage clef en main.

- La formule dite maître / maitrise d’œuvre, il s’agit de la formule la plus classique. Elle
consiste pour le maître de l’ouvrage à contracter avec di érents locateurs d’ouvrage parmi
lesquels on trouve d’une part le maître d’œuvre (l’architecte, en charge de l’élaboration des
plans, l’exécution et la réception des travaux), les entrepreneurs (intervenants au chantier) et
en n le contrôleur technique. A noter qu’aucune relation contractuelle existe entre les
entrepreneurs.

A. L’ouvrage du locateur devenant propriété du maitre de l’ouvrage

L’entrepreneur est tenu, à titre principal, d’accomplir le travail commander, en respectant

strictement les stipulations contractuelles, et de livrer le résultat de son travail. Puisque le
travail porte sur une chose (un ouvrage immobilier), on admet généralement que l’entrepreneur
est débiteur d’une obligation de résultat. Cette obligation de résultat est un principe général en
matière de louage d’ouvrage qui est justi é puisque l’entrepreneur est considéré comme un
professionnel. L’obligation de livrer la chose est donc une obligation de résultat, l’entrepreneur
ne peut s’en exonérer sauf en cas de force majeure (quali ée d’insurmontable et imprévisible),
du fait d’un tiers imprévisible pour l’entrepreneur, ou la faute de la victime (du maître d’ouvrage).

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 On distingue 3 hypothèses :

HYPOTHÈSE 1  si l’entrepreneur ne livre pas dans les délais  ; l’entrepreneur peut interdire au
maître de l’ouvrage de procéder au contrôle de la qualité du travail accompli. Par conséquent,
le maitre d’ouvrage sait que l’ouvrage ne correspondra pas à ses attentes. Ainsi, le simple fait
que le délai ne soit pas respecté et que l’ouvrage ne correspond pas aux attentes octroient au
maître d’ouvrage une présomption simple. Le maître d’ouvrage a alors la possibilité de résilier
le contrat, de contacter avec un autre entrepreneur pour mener la n du chantier ou de réaliser
lui-même la n du chantier.

HYPOTHÈSE 2  si l’entrepreneur livre dans le délai un ouvrage inachevé  ; selon la règle

générale, celle-ci veut que la chose soit livrée dans l’état où elle se trouve. Une di culté se
présente alors. Si l’entrepreneur livre la chose dans l’état où elle se trouve, il pense à tort que le
fait de livraison a un e et libératoire. Or, l’entrepreneur a manqué à son obligation de résultat
dans le délai convenu.

A cet instant, le maître d’ouvrage peut demander dans le cas extrême la résolution du contrat
ou obtenir, sous pénalité de retard, le travail convenu.

HYPOTHÈSES 3  si l’entrepreneur livre un ouvrage achevé dans le délai, c’est-à-dire un

ouvrage qui a l’apparence de la conformité et qui ne présente pas de malfaçon immédiatement
décelable, c’est l’Art. 1342 du code civil qui s’applique et c’est à cet instant où la remise de la
chose libère l’entrepreneur. ATTENTION : pour l’entrepreneur, la « libération » de ses obligations
ne signi e pas que le maître d’ouvrage n’a plus de recours contre l’entrepreneur.

B. La règle res péri debitori

Le maitre de l’ouvrage et le locateur d’ouvrage sont 2 personnes distinctes. L’acte de construire

se rapporte à une prestation de service en référence à la transformation du terrain nu en terrain
bâti.

Toutefois, comment le locateur d’ouvrage se distingue-t-il du maitre de l’ouvrage ?

- On appelle maître d’ouvrage la personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés.

- Le locateur d’ouvrage est donc l’entrepreneur qui s’engage à réaliser un ouvrage pour le maitre
de l’ouvrage.

Cette distinction s’opère également lors du transfert de la charge des risques. Dans le contrat de
louage d’ouvrage, les règles sont particulières. Les risques ne seront pas les mêmes selon
l’exécution du contrat et également selon que la matière ait été fournie par l’entreprise ou par le
maître d’ouvrage. Selon que l’exécution du contrat a lieu dans des circonstances exceptionnelles
ou que la fourniture de la matière ait été réalisée par l’une ou l’autre des parties, les règles de
transfert des risques sont modi ées. On distingue alors 3 hypothèses :

HYPOTHÈSE 1 dite de la force majeure  ; cette force majeure rend l’exécution du travail
demandé impossible. Par conséquent, l’impossibilité de livraison du travail s’y attache. Mais
une question demeure : « est-ce que le maître d’ouvrage est tenu de payer le prix de l’ouvrage
ou est-ce l’entrepreneur qui devra supporter le prix de la perte  ?  ». La théorie générale des
risques qui est prescrite aux Art 1788 et 1790 du code civil exclut toute possibilité
d’indemnisation de l’entrepreneur. Ce dernier va supporter la perte de l’événement.
L’entrepreneur pourra par conséquent se retourner contre son assurance pour demander une
indemnisation.

HYPOTHÈSE 2 dite de la force majeure dans le cas où le locateur d’ouvrage fournit la matière :
la perte occasionnée par un évènement de force majeure est à la charge du locateur d’ouvrage
tant que l’ouvrage n’a pas été reçu, soit tant que le maître d’ouvrage n’a pas accusé réception
de l’ouvrage.

Le pendant de cette décision est néanmoins le suivant : si l’entreprise a fourni la matière et si le

maître d’ouvrage a toutefois a réceptionné l’ouvrage, alors il y a eu transfert des risques entre
les 2 parties. La perte occasionnée par un évènement de force majeure sera donc à la charge
du maître d’ouvrage.

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 HYPOTHÈSE 3 dite de la force majeure dans le cas où c’est le maître d’ouvrage qui fournit la
matière : le maître d’ouvrage est responsable et il subit la perte occasionnée par l’évènement
de force majeure.

Toutes ces hypothèses ne sont pas d’ordre public, la possibilité d’y déroger existe donc.
Conseils d’un professionnel  : éviter la délégation de paiement pour des questions de sécurité
juridique.

Le cas de la maison en kit.

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), d’ordre public, s’impose dès lors qu’une
personne va se charger de la construction d’une maison sur le terrain du maitre de l’ouvrage (art.
552 du code civil : « la propriété du sol emporte la propriété de dessus et du dessous » théorie de
l’accession ). On se place ainsi dans une opération de louage d’ouvrage, de prestation de service.

En revanche pour le cas de la maison en kit, celle-ci fait l’objet d’un contrat de vente dans le cadre
de la fourniture de matériaux/la vente de biens meubles (article 1711 du Code civil : « sont aussi
un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l’ouvrage se fait »). En e et, la Cour de
Cassation. a eu une interprétation rigide du sujet. Elle autorise à conclure un contrat de vente dès
lors que le fournisseur fournit et met à dispo les matériaux au MO. En revanche dès lors que le
moindre travail est réalisé sur le terrain du MO, le contrat est requali é de CCMI.

Paragraphe 3 : Le pouvoir de représentation

Le louage d’ouvrage exclut tout pouvoir de représentation. Toutefois, deux formes contractuelles
coexistent : le mandat et le louage d’ouvrage (prestation de service, il n’est pas question de le
représenter).

Si l’objet du louage d’ouvrage n’est pas de représenter le MO, néanmoins rien n’empêche que le
MO soit représenté dans certaines circonstances et pour certaines missions. Le louage d’ouvrage
ne doit pas avoir comme essence le pouvoir de représentation. Ainsi la distinction entre un
mandat ou un contrat de louage d’ouvrage se fera dans l’objet du contrat :

- l’exécution du contrat (louage d’ouvrage)

- ou la représentation pour le compte du maitre de l’ouvrage (mandat)

Dans tous les cas, le contrat de louage d’ouvrage est caractérisé :

- Par l’absence de subordination, le di érenciant du contrat de travail,

- Et l’absence de représentation, le di érenciant du contrat de mandat.

En e et pour que le MO soit dispensé des démarches administratives de réalisation de la maison,

malgré sa position de donneur d’ordre, le mandat est préconisé.

Plusieurs situations font apparaitre la nécessité du mandat :

- Maison de plus de 150m2 destiné à l’usage du MO

- Maison de plus de 150m2 non destiné à son propre usage (louer ou vendre)

Dans les 2 cas le projet architectural doit être réalisé par un architecte. 2 di cultés se présentent :

- L’interdiction au constructeur de maison individuel de facturer les plans en dehors du CCMI,

c’est-à-dire que le constructeur de maison individuel doit proposer au MO un CCMI avec
fourniture des plans. Il s’agit d’une annexe obligatoire. En aucun cas la fourniture des plans ne
doit constituer des frais supplémentaires, ils sont inclus à la prestation détaillée dans le CCMI. En
présence d’un CCMI, le MO va donner mandat au constructeur, a n de conclure le contrat
d’architecte, ainsi que de payer ce dernier. Cela permet de faire respecter les di cultés précitées
et de n’avoir qu’un seul interlocuteur de la part du MO.

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 - Selon l’art. 37 du code de la déontologie des architectes « les architectes ne peuvent ni prendre
ni donner en sous-traitance l’établissement du projet architectural ».

D’autre part, le code de déontologie précise qu’un architecte qui n’a pas participé à l’élaboration
du projet, ne peut en aucun cas apposer sa signature et le code dit qu’une signature de
complaisance est interdite.

L’art. 5 énonce un principe qui est «  les modèles types et leurs variantes, industrialisés ou non,
susceptibles d’utilisation répétée doivent avant toute commercialisation, être établis par un
architecte ».

On parle ici des maisons de plus de 150 m2 : le principe est que l’architecte doit toujours
intervenir, mais exception si moins de 150 m2 par contre si répétition (constructeur qui travaille à
travers un modèle de maisons) il faut faire intervenir un architecte pour faire valider un «  plan
type ».

L’architecte travaille en indépendance vis-à-vis du MO, il faut donc qu’il y ait l’absence d’un
con it d’intérêts.

En somme un CCMI sans mandat n’a pas de valeur juridique. Le dépôt du dossier de demande
de permis de construire est réalisé par le constructeur, via le mandat qui lie le MO et ce
constructeur. Le constructeur le dépose au nom et pour le compte du MO. Par ailleurs, le
constructeur peut-être mandaté pour la demande de prêt. Mais il est interdit d’obliger le MO de
passer par le constructeur pour la demande de prêt.

Paragraphe 4 : Assurance construction et responsabilité des constructeurs

La loi du 4 janvier 1978, dite Spinetta, fait l’objet de l’assurance construction et la
responsabilité des constructeurs.

Le processus est le suivant : le maitre de l’ouvrage contacte son assurance dommages ouvrage
pour déclarer le désordre. Après expertise, l’assurance dédommage le maitre de l’ouvrage. La
recherche de responsabilité intervient ensuite. En pratique, l’assureur dommages ouvrage se
retournera contre le constructeur et son assurance de responsabilité décennale pour être
remboursé.

En CCMI, le contrat ne sera pas e cace tant que l’assurance DO ne sera pas contractée par le
MO.

Des garanties s’ajoutent à ces assurances. Ces garanties sont d’ordre public, ainsi aucune clause
ne pourra les exclure ou les limiter. Ces 3 garanties sont des garanties objectives ou de
responsabilité de plein droit. Le juge peut aussi parler de résomption de responsabilité. Cela
signi e que ces garanties ne sont pas basées sur la faute. Aucune preuve de faute ne doit être
apportée pour mettre en œuvre l’une des garanties. Pareillement, le débiteur ne peut pas s’en
exonérer en prouvant son absence de faute.

Sont exclus du domaine des garanties immobilières les éléments d’équipement dissociables ou
indissociable dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité
professionnelle dans l’ouvrage – art. 1792-7 du code civil. La vocation immobilière prime.

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La garantie de parfait achèvement (GPA)
L’art 1792-6, al. 2 et suivants du code civil dé nissent la GPA. La GPA a un délai d’un 1 an et
court à compter de la réception de l’ouvrage avec ou sans réserve. Le créancier (béné ciaire)
de la GPA est le maitre de l’ouvrage ou l’acquéreur de l’ouvrage. Le débiteur de la GPA est
l’entrepreneur concerné/impliqué dans la partie d’ouvrage qui le concerne.

Qui peut être, ou pas, débiteur ? :

- Le promoteur immobilier du CPI prévu par les articles 1831-1 et suivants du code civil sous
conditions. Ainsi, est-ce que le promoteur immobilier du CPI doit la GPA ? Non, il ne la doit
pas sauf s’il s’est chargé de la réalisation d’un lot (entrepreneur). Autrement dit, le promoteur
immobilier du CPI uniquement n’est pas débiteur de la GPA, en revanche si ce même
promoteur est aussi l’entrepreneur d’un lot, il sera débiteur.

- Le constructeur de maison individuelle est également redevable de la GPA

- Les sous-traitants eux ne la doivent pas la GPA

Quels désordres sont pris en charge par la GPA ? : tous les désordres ou quasi.

- Sont exclus de la GPA, les désordres qui relèvent de l’usure normale ou de l’usage

- Les désordres apparus avant la réception et réservés

- Les désordres cachés à la réception, qui surviennent après la réception, dans le délai d’un an

ATTENTION ces désordres post-réception doivent faire l’objet d’une noti cation écrite et être
assignés dans un délai d’un 1an. Ce délai est un délai de dénonciation et d’action.

Le délai de la GPA est un délai de forclusion soit qui ne peut pas être suspendu mais
interrompu, soit par une action en justice, soit par une reconnaissance de responsabilité de
l’entrepreneur. ATTENTION la noti cation évoquée précédemment ne su t pas.

La GPA implique le plus souvent une obligation de réparation en nature par l’entrepreneur
concerné.

A travers la GPA, il est possible de faire réaliser les travaux de reprise par un autre entrepreneur
que l’entrepreneur défaillant, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

Existe-t-il des cas d’exonération ?

La cause étrangère peut être un motif d’exonération de la GPA. Plusieurs causes étrangères
existent  : l’évènement de force majeure, la faute du maitre de l’ouvrage ou encore le fait du
tiers.

La garantie décennale (GD) et la garantie de bon fonctionnement (biennale - GB)

La garantie décennale - En principe, pour que la GD s’applique :

- il faut être en présence d’un désordre caché au jour de la réception

- il faut également être en présence d’un dommage ou d’un désordre d’une certaine gravité
selon les articles 1792 et 1792-2 du code civil. 3 types de désordres existent :

• Désordres ou dommages a ectant la solidité de l’ouvrage

• Dommages qui a ectent la solidité d’un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage.

Def. Un équipement indissociable est dé ni comme celui dont la dépose, le démontage ou
le remplacement ne peut s’e ectuer sans détérioration ou enlèvement de matière à
l’ouvrage, son a ectation entrainant la mise en œuvre de la GD.

• L’impropriété à destination, autrement dit un dommage ou un désordre qui rendrait

l’ouvrage impropre à sa destination. L’information de base est la destination normale de
l’ouvrage. Toutefois, une destination particulière peut être évoquée si cette dernière a été
stipulée au contrat. S’il s’agit d’un immeuble à destination d’habitation, le chau age, la
ventilation, les désordres phoniques... peuvent être mis en jeu dans le cadre de la GD. S’il
s’agit d’un immeuble à usage professionnel, un désordre relatif au revêtement de
l’immeuble peut engager la mise en œuvre de la GD.

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 • La catégorie 3bis fait référence à l’application de la GD dès lors qu’un désordre présente
un risque d’atteinte à la sécurité des personnes. Le risque doit être avéré.

Selon art L111-13-1 du CCH, prochainement art. L123-2 du CCH, prévoit que la GD pouvait
être engagée en matière de performance énergétique au titre de l’impropriété à destination de
l’ouvrage.

Le dommage futur est un dommage qui ne présente pas le seuil de gravité décennale, mais on
sait de façon certaine qu’il va présenter cette gravité dans le délai des 10 ans

Le dommage évolutif est un désordre décennal judiciairement dénoncé dans le délai de 10 ans,
mais qui réapparait ou qui s’aggrave après le délai. Ce dommage est nalement la
conséquence d’un désordre décennal judiciairement dénoncé et peut alors être pris en charge
par la GD même si le délai de la garantie a expiré.

La garantie décennale est guidée par le principe d’application exclusive, autrement dit un
principe de non-option (non-cumul).

Qui sont les acteurs ? Attachés à la notion de constructeur, les débiteurs de la GD sont :

- L’entrepreneur,

- L’architecte,

- Le constructeur de maison individuelle,

- Le vendeur d’immeuble à construire,

- Le vendeur d’immeuble à rénover si la rénovation est quali ée d’ouvrage,

- Le promoteur immobilier titulaire du CPI,

- Les BET et ingénieurs conseils,

- Le vendeur après achèvement d’un ouvrage qu’il a achevé lui-même (le castor),

- Le vendeur après achèvement qui a fait construire l’ouvrage,

- Le fabricant d’élément pouvant entrainer la responsabilité solidaire (EPERS) visé à l’art

1792-4 du code civil ainsi un fabricant d’un produit, pouvant être quali é EPERS, engage sa
GD solidairement avec l’entrepreneur qui a incorporé le produit. Le produit est un produit non
standardisé, objet d’une commande particulière et qui peut être mis en œuvre sans
modi cation par l’installateur

Quant au créancier, il s’agit en général de l’acquéreur lui-même dès lors qui l’acquiert un bien
réceptionné il y a moins de 10 ans*

Au sujet des causes étrangères, motifs d’exonération de la GPA et des autres garanties.
Plusieurs causes étrangères existent :

- L’évènement de force majeure,

- La faute du maitre de l’ouvrage  : l’immixtion fautive caractérisée du maitre d’ouvrage

notoirement compétent ; l’usage anormal de l’ouvrage

- Le fait du tiers, personne externe au contrat mais pas externe au droit de la construction

Pour la garantie décennale, la faute n’est pas un pré-requis pour l’engager, toutefois
l’imputabilité s’applique et fait référence à l’existence d’un lien entre la mission contractuelle du
constructeur et le ou les désordres relevés.

Aucune solidarité légale existe au titre de la décennale entre les constructeurs sur un même
chantier, hormis pour le fabricant EPERS. Toutefois, une solidarité peut être présente dans le
contrat. Depuis, le juge a la possibilité de prononcer une condamnation solidaire, générant une
gestion ultérieure entre les constructeurs.

Le délai de la GD est un délai de forclusion soit qui ne peut pas être suspendu mais interrompu,
soit par une action en justice, soit par une reconnaissance de responsabilité de l’entrepreneur.

La GD est une réparation par équivalent.

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 La garantie biennale - Les désordres compris dans la GB, régis à l’art. 1792-3 du code civil,
di èrent de la GD. Ainsi, la GB couvre des désordres qui consistent en des défauts de
fonctionnement qui a ectent des éléments dissociables.

Def. Un élément dissociable est dé ni comme celui dont la dépose, le démontage ou le

remplacement s’e ectue sans détérioration ou enlèvement de matière à l’ouvrage, son
a ectation entrainant la mise en œuvre de la GB.

A défaut d’appréciation, la jurisprudence a distingué les fonctions des équipements au titre de

la GB et a exclu les éléments inertes. Dans l’arrêt 3ème civ 18/02/2016, la Cour de cassation a
refusé de faire jouer la GB pour une toiture végétalisée, élément inerte qui ne peut faire l’objet
d’un défaut de fonctionnement.

La GB concerne en principe uniquement les éléments d’équipement installés dans le cadre plus
général de la construction d’un ouvrage ce qui exclut les éléments d’équipement installés à
postériori sur les existants.

Le délai de la GB est de 2 ans, délai de forclusion soit qui ne peut pas être suspendu mais
interrompu, soit par une action en justice, soit par une reconnaissance de responsabilité de
l’entrepreneur.

Les conditions suivantes sont identiques à la GD, or les contrôleurs techniques ne doivent pas
la GB

Paragraphe 5 : Formes et caractéristiques du contrat de louage d’ouvrage

A. Le contrat de maitrise d’oeuvre, la particularité du contrat d’architecte
Ce contrat est un contrat de louage d’ouvrage non réglementé, en dehors des règles du code
civil. Le maitre d’oeuvre - MOE - participe à la conception du projet et assiste le maitre de
l’ouvrage lors de la réception.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre va porter sur les prestations intellectuelles qui vont avoir atrait au
projet architectural. On peut penser à la surveillance du chantier (en général du MO). Cela
concerne les architectes qui vont agir sous le contrôle de leurs ordres.

Le contrat d’architecte est avant tout un contrat d’entreprise qui va devoir s’accommoder des
règles des architectes. La profession des architectes est régie par 2 règles majeures :

- Loi 77-2 du 03/01/1977 sur l’architecture

- Le code de déontologie des architectes

Ainsi, l’article 3 de la Loi désigne «  quiconque doit faire des travaux doit faire appel à un
architecte ».

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 Cette loi de 1977 institue l’architecte dans son rôle. Des exceptions au recours d’architecte
existent. L’art 4 le précise : « Par dérogation à l’article 3 ci-dessus, ne sont pas tenues de recourir
à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles et les coopératives d'utilisation
de matériel agricole qui déclarent vouloir édi er ou modi er, pour elles-mêmes, une construction
de faible importance dont les caractéristiques, et notamment la surface maximale de plancher,
sont déterminées par décret en Conseil d’Etat. Ces caractéristiques peuvent être di érentes selon
la destination des constructions. Pour les constructions édi ées ou modi ées par les personnes
physiques, à l'exception des constructions à usage agricole, la surface maximale de plancher
déterminée par ce décret ne peut être supérieure à 150 mètres carrés. »

Le recours à l’architecte n’est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis au permis de
construire ou à autorisation, qui concernent exclusivement l’aménagement et l’équipement des
espaces intérieurs des constructions et des vitrines comme ciales ou qui sont limités à des
reprises n’entraînant pas de modi cations visibles de l’extérieur. »

Art. R 431-2 du code de l’urbanisme : Pour l'application de  l'article 4  de la loi n° 77-2 du 3
janvier 1977 sur l'architecture, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les
personnes physiques, les exploitations agricoles ou les coopératives d'utilisation de matériel
agricole agréées au titre de l'article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime qui déclarent
vouloir édi er ou modi er pour elles-mêmes : 
a) Une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas cent
cinquante mètres carrés ; 
b) Une construction à usage agricole ou les constructions nécessaires au stockage et à
l'entretien de matériel agricole par les coopératives d'utilisation de matériel agricole dont à la
fois la surface de plancher et l'emprise au sol au sens de l'article R. 420-1 n'excèdent pas huit
cents mètres carrés ; 
c) Des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à quatre mètres et dont à
la fois la surface de plancher et l'emprise au sol au sens de l'article R. 420-1 n'excèdent pas
deux mille mètres carrés. 
La demande précise que le demandeur et, le cas échéant, l'architecte, ont connaissance de
l'existence de règles générales de construction prévues par le chapitre Ier du titre Ier du livre Ier
du code de la construction et de l'habitation et notamment, lorsque la construction y est
soumise, des règles d'accessibilité xées en application de l'article L. 111-7 de ce code et de
l'obligation de respecter ces règles. 
Les demandeurs d'un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les
projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit
l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser l'un des plafonds xés par le présent article.

Selon l’art. 11 du code de déontologie des architectes : «  Tout engagement professionnel de

l'architecte doit faire l'objet d'une convention écrite préalable, dé nissant la nature et l'étendue de
ses missions ou de ses interventions ainsi que les modalités de sa rémunération ».

Par ailleurs, selon l’article 12 alinéa 2 du Code de déontologie : «  l'architecte doit assumer ses
missions en toute intégrité et clarté et éviter toute situation ou attitude incompatibles avec ses
obligations professionnelles ou susceptibles de jeter un doute sur cette intégrité et de discréditer
la profession ». L’architecte ne prend pas en charge la construction et ne prend en charge que la
conception intellectuel de construction. On observe ainsi 2 missions :

- La conception intellectuelle du projet

- son concours au projet architecturales a n de déposer la demande de permis de construire

L’architecte est également tenu à une obligation de souscription à une assurance dommages
ouvrage.

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 Un contrat de louage d’ouvrage est conclu intuitu personae. Le terme latin « intuitu personae »
signi e « en considération de la personne ». Traditionnellement employée comme caractérisant
l'opération dans laquelle la personnalité de l'une des parties est tenue pour essentielle en raison
de ses aptitudes particulières, de la nature du service attendu d’elle.

B. Le contrat de sous-traitance

Selon l’avis du Conseil économique et social de 1973, l’opération de sous-traitance «  consiste

pour une entreprise de con er à une autre le soin d’exécuter pour elle, selon un cahier des
charges préétablis, une partie des tâches de production et de service dont elle conserve la
responsabilité économique nale ».

En matière de construction, 3 acteurs interviennent : le MO, le réalisateur (ou entrepreneur

général) et le sous-traitant.

2 types de contrats :

- le contrat principal (autrement appelé le traité) conclu entre le MO et le réalisateur

- Le contrat de sous-traitance conclu entre le réalisateur et le sous-traitant

Ce sous-traitant peut à son tour sous-traiter sa mission, appelé sous-traitance en chaîne (sous-
traitant de premier rang, de second rang…).

Un enjeux tient à la vulnérabilité du sous-traitant, notamment si l’entrepreneur fait faillite. La Loi

du 31/12/1975 sur la sous-traitance vise à protéger le sous-traitant et donne une dé nition du
sous-traitant en son article 1er et son champ d’application. L’article 1 de la Loi dispose que « la
sous-traitance est l'opération par laquelle un entrepreneur con e par un sous-traité, et sous sa
responsabilité, à une autre personne appelée sous-traitant l'exécution de tout ou partie du contrat
d'entreprise ou d'une partie du marché public conclu avec le maître de l’ouvrage ».

L’entrepreneur à le droit de sous-traiter, toute clause contraire serait prohibée.

Le seul rôle du MO est d’agréer les conditions de paiement du sous-traitant, selon l’art. 3 de la loi
de 1975 : «  l'entrepreneur qui entend exécuter un contrat ou un marché en recourant à un ou
plusieurs sous-traitants doit, au moment de la conclusion et pendant toute la durée du contrat ou
du marché, faire accepter chaque sous-traitant et agréer les conditions de paiement de chaque
contrat de sous-traitance par le maître de l'ouvrage ; l'entrepreneur principal est tenu de
communiquer le ou les contrats de sous-traitance au maître de l'ouvrage lorsque celui-ci en fait la
demande ». Le MO doit agréer le sous-traitant et les conditions de paiement.

La sanction se trouve à l’alinéa 2 de la présente loi : «  lorsque le sous-traitant n'aura pas été
accepté ni les conditions de paiement agréées par le maître de l'ouvrage dans les conditions
prévues à l'alinéa précédent, l'entrepreneur principal sera néanmoins tenu envers le sous-traitant
mais ne pourra invoquer le contrat de sous-traitance à l'encontre du sous-traitant  ». C’est
l’hémiplégie du contrat de sous-traitance, le sous-traitant n’a pas d’obligation envers le MO, ni
même l’entrepreneur tant qu’il n’a pas été agréé par le MO. Cependant, l’entrepreneur général est
tenu de son obligation envers le MO.

Le MO ne doit pas rester passif et il doit avoir une attitude positive et faire agréer ces sous-
traitants notamment lorsque des sous-traitants n’ont pas été déclarés.

2 garanties existent pour le sous-traitant, a n de la protéger :

- La délégation de paiement (sans passer par l’entrepreneur général, à condition que les MO
connaissent le mode de paiement du sous-traitant) La délégation implique nécessairement que
le MO donne son accord. Même s’il ne peut pas refuser la sous-traitance, il peut refuser la
délégation de paiement.

- La garantie du sous-traitant

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 C. Le cas particulier de la construction de maison individuelle - le CCMI

Il existe 2 types de contrat de construction de maison individuelle : avec plan et sans plan.

C.1 la lente et récente émergence du CCMI

Les sources du CCMI

Le premier texte de protection e cace des accédants à la propriété de maison individuelle se
trouvait dans la règlementation de la vente d’immeuble à construire (vu précédemment). Il
s’agissait de la Loi 67-3 du 3 janvier 1967. A l’époque la vente avait alors pour objet non
seulement le transfert de propriété du terrain mais aussi l’engagement du vendeur d’édi er la
maison.

Hors de cette hypothèse, il n’existait pas de règlementation su samment protectrice de

l’accédant, qui déjà propriétaire du terrain, s’adressait à un professionnel commercialisant des
maisons individuelles.

Le 16 juillet 1971, l’article 45 de la Loi sur la vente d’immeuble à construire a été une première
tentative d’encadrement du LO. Cette loi du 16 juillet 1971 a organisé pour la première fois un
régime juridique de protection des accédants à la propriété d’une maison individuelle. C’est la
naissance du CCMI. Il y avait donc une volonté de faire échapper ce type de contrat à la
législation des ventes d’immeuble à construire et à la législation de la promotion immobilière.
En n, précisons que l’absence de recours à un notaire a poussé les constructeurs à proposer
des contrats dont les clauses étaient défavorables aux intérêts des maitres de l’ouvrage
(acquéreurs).

C.2 L’émergence d’une législation destinée à protéger le consommateur

La Loi du 19 décembre 1990 crée les articles L 230-1 et suivants du Code de la construction de
l’habitation (CCH) qui traite des CCMI. Ainsi, l’article L 230-1 du CCH est d’ordre public et vise à
protéger le consommateur de logements neufs.

Elle est le résultat de l’association des banquiers, assureurs, constructeurs et architectes.

C.3 Une protection étendue et consolidée par un texte d’ordre public

La protection prioritaires des accédants à la propriété

La situation du CCMI est la suivante : le maître de l’ouvrage y est davantage assimilé comme
un consommateur et à un non professionnel, il est en principe ignorant. Ainsi, les CCMI sont
soumis aux délais de rétractation des 10 jours (art. L271-1 du CCH).

Le constructeur n’ayant pas respecté les dispositions de l’art L271-1 du CCH encourt la nullité
d’ordre public du contrat (invoquée par toute personne y ayant un intérêt). La noti cation doit
être adressée par toutes les personnes du foyer. Dans le cas d’un couple marié sous la
communauté ou non, ceux-ci doivent recevoir 2 noti cations.

Une protection dans l’ombre du code de la consommation

La loi du 19/12/1990 est celle qui a installé la technique des clauses dites abusives. Ce listing a
pour vocation de protéger les maîtres de l’ouvrage contre des clauses jugées abusives.

L’art L121-21 du CCH dispose que le consommateur a un délai de 14 jours pour exercer son
délai de rétraction lorsque le contrat est conclu à distance ou à la suite d’un démarchage
téléphonique ou hors établissent. En marge de l’article L121-21 du CCH précité, cette condition
ne s’applique pas au CCMI depuis la loi du 06/08/2015. Le délai est de 10 jours quoi qu’il
arrive.

La loi du 04/08/2008, en continuité de la loi du 19/12/1990, prolonge la protection générale

contre les clauses abusives en distinguant les clauses noires et les clauses grises. Les clauses
noires sont régies à l’art. R132-1 du code de la consommation, ces clauses sont de manière
irréfragable jugées abusives. Les clauses grises, régies par l’art R132-2 du code de la
consommation, sont présumées abusives sauf preuve contraire.

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 Une protection consolidée par un texte générale d’ordre public
Ce texte est l’article L132-1 du code de la consommation. Ce dernier est applicable à tous les
CCMI. Sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour e et de créer un déséquilibre
signi catif entre les parties au contrat.

C. Bis 1 Le CCMI avec fourniture de plan

Le CCMI est un contrat d’entreprise générale qui prendra la forme du louage d’ouvrage. Il a pour
objet la conception d’une maison individuelle achevée, dans un délais et prix forfaitaire déterminé
à l’avance, qui emporte une obligation de résultat du constructeur. Il s’agit d’un marché privé de
conception/réalisation a n que le MO ne con e l’opération qu’à un seul professionnel.

Selon l’art. L231-1 du CCH, « Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à
usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas
plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé
ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de
l'article L. 231-2. »

Description de l’article
- Toute personne : il ne vise pas une profession réglementée, elle est une pratique
- qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d’habitation : proportion d’une
prestation de service et non un transfert de propriété
- De l’immeuble : contrat d’entreprise général ou un ensemblier qui va tout rassembler
(intellectuel, matériaux) pour construire
- Le constructeur est soumis à une obligation de résultat
- Pour le législateur, l’usage de la construction peut être mixte
- Une maison individuelle ne comportant pas plus de deux logements : un seul bâtiment qui
comprend 2 logements. Le législateur tente de s’opposer à la copropriété, en indiquant que
l’immeuble doit être unique mais permet la création de 2 logements.
- Destiné au même maître de l’ouvrage : il n’y a pas de copropriété. Une copropriété peut être
créée dès le vente d’un des deux logements. C’est une erreur du législateur parce qu’il n’y a
pas de transfert de propriété avec le LO donc aucune nécessité de faire une copropriété.
Nécessité de la faire que si le MO décide de vendre 1 des 2 appartements.
- d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer : Le CCMI avec fourniture de plan est un
contrat d’entreprise général qui reprend la forme contractuelle du LO et qui a pour objet la
conception et la construction d’une maison individuelle achevée dans un délai déterminé à
l’avance pour un prix forfaitaire déterminé également à l’avance et qui va apporter une
obligation de résultat de la part du constructeur.

C.4 Les règles de formation du contenu du contrat : la protection du MO

Le domaine des clauses obligatoires

Dès lors qu’une clause est obligatoire celle-ci à des ns de protection. A n de mieux maitriser
le développement, souvent anarchique et parfois illicite, des CCMI, la loi a encouragé une
standardisation des contrats, avec une volonté de niveler les prescriptions minimales imposées
au 2 parties.

A cet e et, l’art. L231-2 du CCH prévoit que « (...) les stipulations du contrat, notamment celles
relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d'exécution des
travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution, ainsi que celles relatives aux
modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne
exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, peuvent se référer à des clauses types
approuvées par décret en Conseil d’État ».

Il comporte 11 énonciations obligatoires que l’on peut regrouper en 4 catégories :

- Celles relatives aux conditions du projet de construction

- Celles relatives au prix et au nancement

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 - Celles relatives aux garanties

- Celles relatives à l’exécution du chantier

Le risque des clauses réputées non écrites.

Dans le contrat visé à l'article L. 231-1, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet
ou pour e et celle gurant dans l’art L231-3 du CCH. Depuis 2016, le code civil appréhende les
nullités partielles des clauses réputées non écrites à l’art 1184, applicable au CCMI.

En revanche, en matière de CCMI, la pertinence de l’annulation du contrat suscite des

interrogations. La nullité du contrat a pour conséquent la destruction de la maison. Ainsi, il
existe très peu de cas tel. Cette nullité est néanmoins applicable, en pratique, lorsque la clause
a été déterminante au contrat.

L’usage des conditions suspensives autorisées par la loi.

La loi intervient spéci quement pour permettre l’usage d’un certain nombre de conditions
suspensives. L’art  L231-4 du CCH prévoit quelques conditions suspensives. Elles sont au
nombre de 5 :

- L’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire

- L’obtention du permis de construire ou d’une quelconque autorisation d’urbanisme

- L’obtention d’un prêt

- L’obtention de l’assurance dommages ouvrages

- L’obtention de la garantie de livraison

Cette liste n’est pas limitative, d’autres clauses peuvent être créées, mais celles-ci ne doivent
pas remettre en cause le contenu du contrat.

A compter de la réalisation de la dernière condition suspensive, les travaux peuvent débuter.

C.5 Les règles de formation relatives à l’information des parties

L’information par les textes de loi

La loi protège les maîtres d’ouvrage en multipliant les obligations d’information imposées au
constructeur. L’art R231-3 du CCH impose que soit joint un plan et une notice descriptive au
contrat. Ce plan est important, il fait partie de l’ensemble contractuel car il précise les travaux
d’adaptation, les coupes, les élévations, et les côtes utiles. Le plan doit également indiquer les
raccordements au réseau divers, la viabilisation : électricité, voirie...

Il résulte, souvent à cause d’erreurs d’implantation, des dysfonctionnements sur les réseaux.
Ces dysfonctionnements rendent impropre le bien à sa destination et rendent le projet non
conforme.

La notice descriptive d’information quant à elle doit être conforme à un modèle type – arrêté du
27/11/1991. Les éléments d’équipements décrits. Elle est établie par le ministère qui a
déterminé la forme de la notice CCMI (tableau contenant maçonnerie, plomberie, électricité etc
+ description des prestations). C’est plus encadrée que la VEFA. Le constructeur va s’engager
à la conformité de la construction de l’ouvrage avec les règles d’urbanisme. Dès que le
constructeur ne respecte pas une ligne, cela conduit à la nullité du CCMI.

Indépendamment de l’information due au maitre de l’ouvrage par l’application des textes, la

jurisprudence impose au constructeur une obligation d’information :

- Le constructeur a l’obligation d’étudier le terrain et d’informer son client qu’il est impropre à
la construction projetée et le dissuader de l’acheter – arrêt 3ème civ. du 31/03/1981

- Il appartient au constructeur de proposer des solutions techniques les plus adaptées – arrêt
3ème civ. du 02/07/1985.

- En revanche, le constructeur de maison individuelle, qui n’est pas un professionnel de crédit

n’est pas tenu à un devoir de conseil en ce dernier domaine – arrêt de la Cour d’appel de
Paris 02/03/1988.

Le maitre de l’ouvrage doit également être protégé contre les pièges du code des assurances.
L’assurance DO attire notre attention. La jurisprudence impose à cette assurance DO une
obligation d’information et de conseil à l’égard du maitre de l’ouvrage.

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 Le devoir d’information du MO sur le contrat de construction :
• Délivrance d’une notice d’informations dont le contenu est complexe et règlementé. Elle
ouvre ainsi un droit de rétractation. Ce délai de rétractation court qu’à compter de la
réception de la LRAR par le destinataire.
• Délivrance de plans détaillés
• Une notice descriptive du bien, jumelle écrite des plans. Le contenu de cette notice est
règlementé.
• L’engagement de conformité du constructeur

L’information due au constructeur

Le maître de l’ouvrage doit une information au constructeur, et celle-ci se manifeste dans le
devoir général de bonne foi – Art 1103 du code civil. En revanche, le constructeur a un devoir
de diligence et doit véri er les déclarations faites par le maître de l’ouvrage.

L’habitabilité

Le CCMI doit comprendre tous les travaux nécessaires (tant des plans que de la notice). Ex : le
revêtement des murs. On considère que la maison est habitable que quand elle a atteint tous
les travaux de la notice cad que le revêtement des murs / du sol n’est conforme à la notice /
plan. A la di érence de la VEFA.

C.6 Un prix sera forfaitaire et dé nitif.

L’Art. 1793 du code civil commande que le prix du marché soit dé nitif, dé ni à la charge du
constructeur. L’entrepreneur ne peut donc demander aucune augmentation, sauf en cas de
force majeure ou selon la théorie de l’imprévision.

Le contrat doit mentionner le coût du bâtiment à construire, qui est composé, d’une part, du
prix convenu entre le constructeur et le maître de l’ouvrage, et d’autre part, le coût des travaux
dont le maitre de l’ouvrage se réserve l’exécution. Le prix est forfaitaire et dé nitif et il peut être
révisé selon les conditions prévues à l’art. L231-11 du CCH.

En contrepartie, le maitre de l’ouvrage n’est tenu de payer que ce prix forfaitaire et dé nitif, tout
ce qui viendrait en plus et non justi é ne doit pas être payé et ne doit pas faire l’objet d’un
appel de fonds. Le statut de consommateur du maitre d’ouvrage o re cette possibilité de
révision du prix, selon le principe de protection du maitre d’ouvrage.

Les travaux dont le maitre de l’ouvrage se réserve l’exécution doivent être chi rés par le
constructeur. ATTENTION, cela ne signi e pas que le constructeur exécutera d’o ce ces
travaux.

Le maitre de l’ouvrage doit accepter dans le contrat le coût et la charge de ses travaux dans
une mention manuscrite, paraphée, datée et signée dans laquelle le maître de l’ouvrage atteste
la charge de ses travaux. Si ces 2 conditions ne sont pas réunies, le contrat est nul. Un délai de
4 mois est ensuite consacré au MO pour se prononcer sur les travaux réservés, qui le resteront
ou non.

La tendance du constructeur serait de sous-évaluer les travaux réservés, a n que le MO ne

rencontre pas d’ennui pour la demande de prêt. Toutefois un arrêt de la cour d’appel indique que
le chi rage des coûts des travaux réservés doit être réaliste, qu’il doit coïncider à la fois au prix
du constructeur et à la fois au marché, qui ne sont pas strictement les prix du constructeur.

Le CCMI doit comporter les modalités de règlement du prix en fonction de l’avancement des
travaux – art R231-7 du CCH. L’échelonnement dans le cadre du CCMI, réglé sous forme
d’appels de fonds, est le suivant :

- 15  % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de

garantie ; 

- 25 % à l'achèvement des fondations ; 

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 - 40 % à l'achèvement des murs ; 

- 60 % à la mise hors d'eau ; 

- 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ; 

- 95  % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de

chau age ».

ATTENTION Tout appel de fond anticipé est un délit pénal.

Le solde, correspondant à 5% du montant global des travaux du logement neuf, sera réglé  au
moment de la réception des travaux, si le maître d’ouvrage est assisté par un professionnel et en
l’absence de réserves. Dans le cas où il n’est pas assisté, le paiement du solde s’e ectuera dans
les huit jours qui suivent la réception du chantier, si aucune réserve n’a été formulée. Si des
réserves ont été formulées, le solde est consigné jusqu’à leur levée, en général sur un compte
indépendant.

En revanche, tous ces travaux sont susceptibles d’être réservés, mais le constructeur a le droit de
refuser certains travaux réservés. L’article R 231-4 du CCH : «  le prix convenu s'entend du prix
global dé ni au contrat éventuellement révisé ; il inclut en particulier :
1. Le coût de la garantie de livraison et, s'il y a lieu, celui de la garantie de remboursement ;
2. Le coût du plan et, s'il y a lieu, les frais d'études du terrain pour l'implantation du bâtiment ;
3. Le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction ».

Ainsi, sont forcément inclus aux prix forfaitaires ces travaux.

Dès lors qu’un acompte de 5% du prix est demandé par le constructeur, une garantie de
remboursement entre en vigueur. Cette garantie de remboursement court à compter la signature
du CCMI, au nom du MO. Cette garantie couvre le MO si le constructeur venait à disparaître, les
versements réalisés par le MO lui seraient remboursés.

Dès lors que le chantier est terminé, la garantie de remboursement se substitue à la garantie de
livraison. La garantie de livraison est une réelle protection du MO. Elle a également permis de
réguler le marché.

L’entrée en vigueur des di érentes garanties du constructeur s’e ectue à compter de la livraison.

Le calendrier des paiements demandés au l de la construction sont réglementés et xés par la

loi en fonction de l’avancée des travaux. Ce calendrier doit gurer dans l’attestation de garantie
de livraison, obligatoirement jointe au CCMI.

Le maître de l’ouvrage doit payer à chaque échéance/appel de fonds exigible à des dates
précises. Le constructeur ne peut exiger de paiement avant ces dates, sous peine d’engager sa
responsabilité pénale - Crim. 13 févr. 2007, n° 06-85.043.

Aujourd’hui, cette révision ne pose plus de problème, elle est stable, de sorte que les prix ne
bondissent plus. Si jamais une révision du prix devait être envisagée, souvent à la baisse, elle
doit se faire selon un indice le BT01.

C.6 La révisions du prix

L’entrepreneur a pu commettre des erreurs dans l’établissement du prix forfaitaire, mais ces
dernières ne permettent en aucun cas une augmentation du forfait, la perte en est pour lui,
même en cas de travaux importants relevant de la stabilité ou solidité du bâtiment. Ces travaux
supplémentaires, mais omis par l’entrepreneur, ne peuvent pas faire l’objet d’une augmentation
de prix et il ne peut ni en faire la demande.

Si l’entrepreneur décidait d’e ectuer des travaux non nécessaires, il ne peut pas se faire
rémunérer par le maître d’ouvrage, sauf preuve qu’il y ait eu un accord préalable et express.

Certains cas sont néanmoins tolérés à faire modi er le prix :

- Si le maître d’ouvrage a de nouvelles demandes. Il demande par conséquent des

modi cations exceptionnelles dans le cahier des charges,

- Lorsque le chantier est arrêté pendant 2 mois sans prise de décision du maître de l’ouvrage.

- Toute demande de la part du maître d’ouvrage qui sont de nature à bouleverser/augmenter le

prix.

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Dès lors que l’une des conditions de révisions est opérée, un avenant au contrat est conclu.

En somme, 3 délais caractérisent le CCMI :

- La réalisation des conditions suspensives,

- L’ouverture de chantier, le commencement des travaux

- La livraison de la maison, délai assorti d’une pénalité pour retard de livraison

*Le MO qui ne fait pas construire pour son propre usage ne sera pas sanctionné s’il ne contracte
pas d’assurance DO. L’absence d’assurance DO est considéré comme une faveur dans le cas du
contrat de la maîtrise d’oeuvre. Le contrat de maitrise d’oeuvre accorde plus de liberté.

L’étude du terrain (pré-contractuel), établissement des plans et de la notice descriptive. Le Code

de la consommation va compléter le CCMI : si le MO est un consommateur (ce qui est
généralement le cas) il a également le droit à un document d’information pré-contractuelle (article
L 111-1 du Code de la consommation).

Réalisation des conditions suspensives : en premier PC, ensuite les prêts puis l’achat du terrain. Il
faut obtenir la DO.

La signature du CCMI qui sera envoyée en LRAR : ouverture du délai de rétractation du MO. Une
fois la signature du CCM, le constructeur a le droit de demander un versement antérieur à
l’ouverture du chantier (5% maximum). Si paiement, il faut absolument un garantie de
remboursement qui va fonctionner jusqu’à l’ouverture de chantier (si faillite du constructeur,
remboursement des avances payées par MO).

Une fois l’ouverture de chantier ; délai pour réaliser le chantier jusqu’à la livraison de la maison qui
doit être habitable. La garantie de livraison s’ouvre au moment de l’ouverture du chantier. Dès
l’ouverture : appels de fonds (7 au total qui correspond au stade d’avancement du chantier).

Le garant de livraison va prendre le relai du constructeur en cas de faillite de ce dernier. Le garant

de livraison va devoir désigner un nouvel entrepreneur pour terminer les travaux. Il peut y avoir
une franchise de 5% maximum si intervention du garant. Franchise par le MO. Mais que si les
travaux ont été oubliés par le constructeur (ex : toiture). Il a le droit à 1 mois de retard, tout
comme le constructeur. Au delà, il devra 1/3000è du prix de vente par jour de retard. S'il a 1 mois
et 1 jour de retard, il ne doit pas 1 jour mais les 1 mois et 1 jour.



Au moment de la réception, la DO commence à s’appliquer.

C. Bis 2 Le CCMI sans fourniture de plan

A la lisière de l’ordre public et du secteur libre existe le contrat de construction de maison
individuelle sans fourniture de plan. Bien que la souscription de ce contrat soit légalement d’ordre
public, le « pseudo Contrat de construction de maison individuelle » consiste en un allotissement
imparfait de l’opération, laquelle dissocie la « conception » de la « réalisation ». Ce « secteur
intermédiaire  » n’emporte pas d’engagement global du professionnel à la construction de la
maison, mais l’existence du contrat se justi e par le regroupement, sur un même professionnel,
des lots matériels les plus coûteux pour le maître d’ouvrage.

Dans cette hypothèse, le constructeur de maison individuelle ne fournit pas les plans. Le MO
obtient les plans auprès d’un autre acteur.

L’obtention des plans auprès d’un autre acteur, notamment l’architecte, engage la signature d’un
contrat de maitrise d’oeuvre

Le CCMI s’applique car une personne se charge de la construction de la maison. En revanche

dès que les lots conception et réalisation sont attribués à des intervenants di érents, le contrat de
maitrise d’oeuvre s’applique.

Le MO, au centre de ce système pluri contractuel, contracte avec le MOE et chaque corps d’état.

Toutefois, le MO a-t’il la possibilité du choix de ces réalisateurs ? Possibilité réelle et non

théorique. L’arrêt de la 3ème civ. Du 05/12/1990 - n° 8912931 ; l’arrêt de la Ch. criminel du
09/01/1992 n° 91-82.076 ; arrêt 3è chambre civile du 20/06/2001 évoquent ce sujet.

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Le MO n’a pas la possibilité de choisir les réalisateurs dès lors que la maitrise économique de
l’opération s’impose à lui, comme la xation d’un prix global de l’opération. Parallèlement cette
absence de possibilité s’observe dès lors que le MO n’a pas eu accès au marché et à des devis
détaillés.

La Cour de cassation a l’habitude de requali er en CCMI ce système dès que le MO utilise un

plan-type. La juridiction considère que cette utilisation va traduire une impossibilité de choix par
le MO.

Fraudes nombreuses : mise en avant que le MO n’est pas protégé cad que si le système où le MO
choisit tous les réalisateurs, on ne perd que les acomptes mais c’est très compliqué de trouver un
nouveau MO qui va diriger les réalisateurs que ce MO ne connait pas.

Le MO qui ne souscrit pas à une DO court un risque pénal. Mais un MO qui ne souhaite pas
construire pour lui, l’assurance est obligatoire mais il n’y a pas de sanction s’il ne sourit pas.

Le MO qui conclut avec un MO et qui va avoir le choix avec chacun des réalisateurs, l’assureur
prend un risque considérable et va soit refuser des présenter l’assurance de DO ou la présenter à
un prix exorbitant.

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 Chapitre 2 : Le louage des choses

Dé ni à l’art. 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties
s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix
que celle-ci s'oblige à lui payer.

Le bail à construire est une variété particulière du louage de choses régit par le Code civil et les
art. L251 et suivants du CCH. Le bail à construction se dé nit comme étant un bail par lequel le
preneur s’engage à titre principal à édi er des constructions sur le terrain du bailleur et à les
conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.

Selon l’Art 251-1 et suivant du CCH, le but du bail à construire, de longue durée (de 18 à 99 ans,
sans tacite reconduction), est d’encourager les propriétaires de foncier brut (terrain) à laisser à
des promoteurs immobiliers le soin de construire des immeubles sur leur terrain.

Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes
conditions et formes. Il est surtout utilisé pour les bâtiments commerciaux : supermarché,
entrepôts… L’avantage est que ce contrat n’est pas d’ordre public, permettant aussi une grande
souplesse.

Contrairement au bail emphytéotique où le preneur s’engage à un aménagement et une

réorganisation d’un bien, dans le bail à construction le preneur a l’obligation de construire un bien
sur le sol du propriétaire. A la n du contrat de bail, le bailleur récupère son terrain et la
construction réalisée par le preneur dans le cadre de l’exécution de ce bail.

Toutefois, lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre
d'une opération d'accession sociale à la propriété dans les conditions prévues par la section 1 du
chapitre III du titre IV du livre IV du CCH et que le preneur lève l'option, le bail prend n à la date
de la vente, nonobstant les dispositions du troisième alinéa.

L’article L 251-1 du CCH dispose que «  constitue un bail à construction le bail par lequel le
preneur s'engage, à titre principal, à édi er des constructions sur le terrain du bailleur et à les
conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ». Cet article donne une dé nition
du bail à construction.

Ainsi, l’article L 251-3 du CCH rajoute que « le bail à construction confère au preneur un droit réel
immobilier ».

Ce droit peut ainsi être hypothéqué, de même que les constructions édi ées sur le terrain loué ; il
peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Le preneur peut céder tout ou
partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des
mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des
constructions que le preneur s'est engagé à édi er en application de l’article L251-1. Le preneur
peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues
au bail.

A noter que dans les 2 types de baux (emphytéotique et à construire), le preneur / constructeur
doit verser un loyer ou une redevance au propriétaire. Ainsi, pour payer son loyer ou redevance,
le preneur/constructeur va pouvoir louer le bâti pour nancer la construction. Il s’agit d’un
mécanisme juridique dans lequel on permet au constructeur d’avoir une solution de puiser sur
le foncier en la matière. Tout le monde y trouve donc son compte.

Il existe 2 types d’engagements : les engagements du preneur sont de construire un immeuble et

de le maintenir en bon état, et les engagements du bailleur dont les principales obligations sont
de délivrer le terrain, garantir une jouissance paisible et conserver le droit de vendre son bien à
l’issu du contrat de bail.


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 Chapitre 3 : le choix du terrain dans l’opération immobilière

Paragraphe 1 : La fourniture directe ou indirecte du terrain

Le MO doit être assisté dans le choix du terrain (agence immo, professionnel de la construction,
architecte). L’architecte, ou les personnes qui établiront les plans doivent intervenir dans le choix
du terrain, a n d’être conformes au règle d’urbanisme. Dans le CCMI, le choix du terrain a une
véritable particularité. Le constructeur de maison ne procure pas le terrain et se distingue ainsi du
constructeur d’immeuble à construire.

Le MO est un profane. Dans la hiérarchie des décisions et prises de contact, le MO contacte dans
un premier temps un constructeur pour qu’on l’assiste et le conseille.

Une décision (n°79-16.552) de la 2è chambre civile de la Cour de Cassation en date du 25 mars

1981 énonce que le constructeur doit informer le candidat dans le cas où le terrain à bâtir serait
impropre à la construction projetée et le « dissuader d’acheter ». Décision con rmée par celle en
date du 16 avril 2013 n°12-12.164.

Cette dissuasion à « un prix » pour le constructeur. En e et ce dernier rend un service pour lequel
il ne sera pas rémunéré. Le CCMI n’étant à ce stade non signé.

Selon l’art. L. 231-2 du CCH, « Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations
suivantes : a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du
titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire (…) ». Le
MO doit être propriétaire du terrain.

Par ailleurs une exception est posée à l’art. L.231- 4 I a) du CCH précise que « I.-Le contrat dé ni
à l’art. L231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

a) L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage

béné cie d'une promesse de vente » (conforme à l’article 1589 du Code civil).

La logique du législateur est donc la suivante : le MO ne doit pas s’engager dans un CCMI s’il n’a
pas la possibilité d’acquérir le terrain.

Le constructeur doit intervenir pour mesurer la constructibilité du terrain. Néanmoins il n’en est
pas capable seul. La recherche documentaire ne lui appartient pas, l’association des pièces
nécessaire oui. Ainsi, le constructeur de maison va véritablement devenir un conseiller pour son
client et s’entremettre (acte entremise) dans l’achat de ce terrain. Or l’entremise quali e le rôle d
l’agent immobilier. Le constructeur pourrait ainsi être visé par la loi Hoguet. Mais la jurisprudence
a estimé que le constructeur de maison titulaire d’une carte d’agent immobilier procurerait
directement le terrain, donc que le CCMI serait requali é en VEFA.

L’art L231-5 du CCH prévoit une exception dans le cadre de la VEFA : « L'obligation, instituée par
le deuxième alinéa de l’art. L261-10, de conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa
premier de cet article ne s'applique pas lorsque celui qui procure indirectement le terrain est le
constructeur ».

Ça concerne donc le CM avec fourniture de plan dans le cas où il procurerait indirectement le

terrain. Dans ce cas là, il peut conclure un CCMI avec fourniture de plan.

Finalement, 3 sortes d’intermédiation existent. La jurisprudence a mesuré les moyens

d’intermédiation a n de quali er l’entremise ou non du constructeur :

- L’absence de fourniture de terrain, ni directe ni indirecte, il consisterait à un acte uniquement de

conseil. Lorsque le constructeur met en contact son client avec un vendeur de terrain avec ni
lien capitalistique ni de préférence, l’absence totale de la fourniture du terrain est constatée.

- La fourniture indirecte du terrain ; Sera considéré comme une fourniture indirecte du terrain, la
situation dans laquelle le constructeur de maison publie une annonce de terrain à bâtir, dont il
n’est pas le propriétaire, sur laquelle il indiquera ses coordonnées. Il s’agit du cas du CCMI
avec fourniture de plan.

- La fourniture directe du terrain, uniquement permise dans une situation de VTC : situation où le
constructeur va représenter le vendeur

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 La JP s’est prononcée : le cas où le CM va mettre en lien son potentiel client avec un vendeur de
terrain qu’il connait (avec lequel il n’a ni lien capitalistique ni préférence) = absence totale de
fourniture de terrain.



Sera considérée comme une fourniture indirecte du terrain la situation dans laquelle la
construction d’une maison va publier l’annonce d’un terrain à bâtir pour lequel il n’est pas
propriétaire et portera ses coordonnées et non celles du vendeur.

JP chambre criminelle de 1988 : le constructeur était un professionnel immobilier, il avait une

société de construction et était gérant d’une agence immobilière. Il a placé sa concubine à la tête
de l’agence immobilière pour dissimuler le fait que l’agence procurait des terrains à bâtir à ses
clients dans le cadre de son activité de construction de maisons. Ainsi, il ne décidait de vendre le
terrain à bâtir que si le client passait par le CM. La Cour a requali é de vente directe de terrain.

Pourquoi le constructeur de maison individuelle n’utilise pas la méthode de la VIC ?

- Car la VIC entraine l’application de la TVA sur l’achat du terrain et de la construction.
- Car le MO aurait moins de libertés dans les normes d’accessibilité PMR dans le cadre de la
VTC, contrairement au CCMI.
- Car le recours à l’architecte serait obligatoire et renchérirait le coût de la construction.
- Car cela engagerait la fourniture de pièces spéci ques aux di érents nanciers nécessaires
dans une VEFA, et alourdirait l’opération.

Pour être rentable, il convient de vendre au moins 4 maisons sinon l’opération n’est pas rentable.

Paragraphe 2 : La localisation du terrain

L’article L 231-2 CCH dispose le CCMI doit faire obligatoirement mention de l’adresse et des
références cadastrales. Ces mentions seront prescrites sous peine de nullité.

Toutefois la problématique de la mention des références cadastrales se pose lors de la création

de lotissement. Une bonne pratique serait d’apporter des informations complémentaires sur le lot
sur lequel sera construit la maison dès lors que ces dernières seront disponibles.

Dans le cadre du bail à construire :

- Peut-il exister plusieurs parcelles cadastrale ? Rien ne s’y oppose, à la di érence du CCMI, il
est possible de conclure un bail sur plusieurs parcelles.

- Ces parcelles doivent-elles être contigües ? Non pas nécessairement.

- Si des bâtiment existent déjà, une partie constructible doit néanmoins demeurer.

- Peut-il porter sur une construction existante ? La jurisprudence ne s’y oppose pas.

- Qu’en est-il pour la surélévation ? On considère que le bail à construire donne un droit de
super cie au preneur. La doctrine estime que la surélévation peut être l’objet d’un bail à
construire à condition que le constructeur dispose d’un droit réel immobilier sur le terrain.

- Comment sont appréciées les constructions achevées, à la n de la période du bail ? Les

constructions vont retrouver la jouissance du propriétaire. Il est toutefois possible d’assortir ce
bail à une promesse de vente. Dans le pass foncier, l’objectif est de permettre à des personnes
aux moyens limités d’accéder à la propriété d’une maison. Pareillement, le propriétaire qui
donne son terrain à bail peut assortir ce dernier d’une promesse de vente avec 2 options pour
le bailleur à l’issu du contrat de bail : refuser la vente et rendre en jouissance les biens au
propriétaire ou levée l’option et acquérir le terrain.

Un bail à construire a une valeur et peut se céder. Mais il demeure responsable de l’exécution du
bail.

Paragraphe 3 : Le bornage du terrain

La délimitation du terrain est ici abordée, il s’agit de matérialiser les limites de propriété. Le
bornage dépend de la volonté du propriétaire (qualité de donneur d’ordre du MO), mais ce dernier
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 est réalisé par un géomètre inscrit à l’ordre de la profession. Un contrat de louage d’ouvrage lie
ces 2 acteurs. La jurisprudence impose une stricte application du bornage et condamnera toute
situation re étant un abus.

Un autre type de bornage existe, il s’agit du bornage de l’implantation du bâtiment. Il s’agit ici
d’un acte de construire.

Paragraphe 4 : Les droits du maitre de l’ouvrage

De quel droit le MO doit jouir sur son terrain ? Le MO doit disposer du droit de construire sur le
terrain considéré.

En CCMI avec fourniture de plan, ce louage d’ouvrage stipule la nature des droits du MO, la
nature du titre, sa date, le nom et l’adresse du rédacteur (art. L231-2 du CCH).

*Il est tout a fait possible de conclure un CCMI en l’existence d’un bail à construire.

Pourquoi dans le CCMI, la mention du titre de propriété est-elle importante ? Car le constructeur
doit véri er que le client dispose d’un droit réel lui permettant de construire. Si le MO était déjà
propriétaire auparavant, le constructeur devra se renseigner que le client est toujours propriétaire
de son terrain. En n, si le MO a signé une promesse unilatérale de vente, il faudra s’assurer que le
MO est entré en possession du terrain et qu’il est propriétaire (attestation notariée).

Le droit réel objet du bail à construire à une valeur, puisque le preneur du bail à construire peut
céder son bail (prix convenu entre les parties). Ce droit est d’ordre public, et il répondra de
l’exécution du bail du nouveau preneur.

Paragraphe 5 : Les études documentaires et juridiques du terrain

Dans le cadre des études documentaires, le prestataire intellectuel devra étudier le PLU pour
étudier la faisabilité du projet a n de tenir compte des règles d’urbanisme. S’ajoutent à cela, dans
l’hypothèse d’un CCMI, les règles de lotissement ayant valeur de règle d’urbanisme. Celles-ci
di èrent du cahier des charges de cession de terrain. Toutefois la jurisprudence impose de
respecter des 2 documents.

Les servitudes vont également être étudiées. Les servitudes à la fois dont a besoin pour la
construction et à la fois les servitudes existante sur la ou les parcelles considérées.

Pour le bail à construire, le propriétaire n’est pas celui qui fait construire. Le preneur aura
nécessairement le droit de créer les servitudes indispensables à la réalisation de la construction.
Un ordre public s’applique. La création de servitudes non indispensables est interdite sauf
autorisation du bailleur. A défaut, ces servitudes, qu’il n’avait pas le droit de constituer,
s’éteindraient en n de bail.

Pareillement, dans le cadre des servitudes, une entente avec le voisin peut être nécessaire,
notamment pour convenir de la possibilité d’accéder à cette propriété voisine et réaliser les
travaux impossibles à réaliser depuis le terrain à construire. Si un abus de droit est constaté, le
magistrat s’assurera des compensations et sécurités nécessaires pour le propriétaire voisin. Les
accès des engins peut être un droit à demander.

Paragraphe 6 : Les études matérielles du sol

Ces études matérielles priment pour la réalisation des fondations. Des études géotechniques
s’imposent avant de réaliser un marché à forfait. Le MO devra faire réaliser et fournir au
constructeur une étude de sols décrivant leur nature. En présence d’une promesse de vente, il
faut s’assurer que l’autorisation de réaliser des carottages pour réaliser ces études techniques
gure dans le document.

L’État a récemment établi une carte de retrait-gon ement des argiles. En e et, les terrains argileux
super ciels peuvent voir leur volume varier à la suite d'une modi cation de leur teneur en eau, en
lien avec les conditions météorologiques. Ils se « rétractent  » lors des périodes de sécheresse
(phénomène de «  retrait  ») et gon ent au retour des pluies lorsqu’ils sont de nouveau hydratés
(phénomène de «  gon ement  »). Ces variations sont lentes, mais elles peuvent atteindre une
amplitude assez importante pour endommager les bâtiments localisés sur ces terrains.

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Le phénomène de retrait-gon ement des argiles engendre chaque année des dégâts
considérables, indemnisables au titre des catastrophes naturelles. La grande majorité des
sinistres concerne les maisons individuelles. Une étude G1 est ainsi imposée.

Dans le CCMI, la loi prévoit d’une part que le constructeur est tenu à la conformité de l’ouvrage
selon une obligation de résultat, et d’autre part, il doit également décrire tous les travaux
indispensables à la construction de la maison. Il doit indiquer le dimensionnement des fondations
de la maison, et en même temps le constructeur doit établir un prix forfaitaire. Finalement
l’ensemble des frais de ces études préliminaires ne sont pas inclus au forfait établi par le
constructeur dans le cadre du CCMI. Aucun paiement préalable aura lieu. Ainsi la réalisation des
études ne garantit pas au constructeur que le CCMI sera signé ensuite, malgré que les résultats
des études soient inclus à la description requise dans le CCMI.

Tout contrat d’étude préliminaire est interdit. Le MO n’a pas l’obligation de réaliser une étude de
sol. La charge revient au constructeur. Toutefois, s’il refuse de la réaliser il devra porter la charge
des conséquences et engagera sa responsabilité.

Paragraphe 7 : Les conditions de révision du contrat

Le bouleversement économique du contrat apparait lorsque les conditions qui ont justi é le
marché ont tellement été bouleversées par les imprévus que le locateur d’ouvrage pourra revoir le
montant forfaitaire dû. Le cas du bouleversement économique est exclu dans le cadre du CCMI.

Introduite par l’art. 1195 du code civil, un autre motif de révision existe, notamment «  si un
changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rend l'exécution
excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci
peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses
obligations durant la renégociation.  En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties
peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou
demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans
un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre n, à la
date et aux conditions qu'il xe. »

Paragraphe 8 : L’environnement du terrain

La description de l’environnement joue un rôle important pour la détermination des travaux
nécessaires à la construction.

3ème civ. 26/10/2005 04-16.405 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007050521

Le constructeur sera tenu responsable s’il n’a pas pris en considération la présence d’un puit
parfaitement visible sur le terrain, de la même manière pour une ligne électrique.

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 Chapitre 4 : La formation du contrat / la détermination du prix

Paragraphe 1 : Le louage d’ouvrage des architectes

La loi du 03 janvier 1977 et le décret du 20 mars 1980 régissent la profession de l’architecte et

les contrats qui s’y rattachent.

Le monopole architecturale, prévu par la loi de 1977, peut être dé ni comme « quiconque qui
est soumis à autorisation de construire doit faire appel à un architecte pour établir le projet
architectural. » L’art. 4 aborde toutefois une exception : « une personne physique qui envisage
une construction autre qu’agricole dont la surface de plancher n’excède pas 150m2 (...)  »
n’entre pas dans le champ d’application du monopole architectural.

La formation du contrat

Selon la législation, le contrat conclu avec l’architecte est un contrat consensuel. Toutefois, le
code de déontologie impose un écrit. La plupart du temps la conclusion est une conclusion de
gré à gré, les clauses du contrat sont négociées et discutées. Un concours de di érents
architectes peut également avoir lieu selon le secteur public.

Paragraphe 2 : le louage d’ouvrage des entrepreneurs

2 formes d’activité entrepreneuriales existent :

- L’entreprise unique : une seule entreprise compétente dans de nombreux domaines

La loi du 31 décembre 1975 régit la sous-traitance pouvant être appliquée et contractée.

ATTENTION le sous-traitant n’est redevable d’aucune garantie. Il peut uniquement engager sa
responsabilité contractuelle à l’égard de l’entrepreneur principal et/ou sa responsabilité
délictuelle à l’égard du maitre de l’ouvrage.

- Les entreprises particulières  : plusieurs entreprises et plusieurs louages d’ouvrage existent.

Les entreprises sont quali ées de particulières, car spéci ques à un corps de métier. Il s’agit
d’un marché par lot.

Dans cette forme-là, les entreprises ont la possibilité de se regrouper, on parlera de

groupement momentané d’entreprises (GME), le temps du chantier. La cotraitance peut être
employée. Le GME n’a pas de personnalité morale/juridique. La seule exigence est la
désignation d’un mandataire commun, a n d’échanger avec le maitre de l’ouvrage pour la
coordination du chantier. Les entreprises à l’intérieur de ce groupement peuvent être tenues
solidairement/conjointement ou non, on parlera de solidarité passive. Dans ce cas, en cas de
dette par exemple, l’entrepreneur peut s’adresser à n’importe quel sous-traitant pour payer la
dette malgré qu’il ne soit pas directement concerné. Les sous-traitants règleront leurs comptes
ensuite. Le mandataire commun peut être le mandataire solidaire, auquel il faudra se référer en
cas de dette vue au-dessus.

A. La formation du contrat

Les louages d’ouvrages des entrepreneurs peuvent être conclus de gré à gré ou par la méthode
du concours (rarement), comme dans les marchés publics. En principe, l’écrit n’est pas
nécessaire puisqu’il s’agit d’un contrat consensuel. Toutefois, l’écrit est conseiller pour des
raisons de preuve.

B. La détermination du prix (forfaitaire)

Au sujet des contrats de louages d’ouvrages, aucun texte spécial n’exige la détermination du
prix au moment de la conclusion du contrat. Toutefois, selon l’art. 1710 du code civil, le louage
d’ouvrage est toujours présumé être fait à titre onéreux. Au-delà de ça, l’ordonnance du
10/02/2016 a posé l’exigence de la détermination du prix au moment de la formation de tous
les contrats. Cependant, l’ordonnance prévoit 2 exceptions aux art. 1164 et 1165 du code civil.
L’art. 1165 vise les contrats de prestation de service dans lequel le contrat de louages
d’ouvrages s’inscrit. Par conséquent l’absence de détermination du prix dans le contrat de
louages d’ouvrages ne rend pas le contrat nul. 


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 HYPOTHÈSE 1 : prix global et dé nitif xé lors de l’achèvement de l’ouvrage.

Dans ce cas, on peut rencontrer le marché au métré. Les prix prévus (unitaires) sont appliqués
(multipliés) aux quantités de travaux réalisés par l’entrepreneur. Dans le cadre du marché au
métré, 2 types existent  : le marché sur bordereau et le marché sur série. Le marché sur
bordereau présente des prix négociés et xés pour ce contrat, tandis que pour le marché sur
série les prix sont universels et ne s’appliquent pas au seul contrat concerné.

Une autre forme de marché existe, dit un marché sur dépenses contrôlées. Dans ce cas, le prix
est xé selon les dépenses réalisées par l’entrepreneur (l’ensemble des frais engagés par
l’entrepreneur). Les prix xés sont ensuite majorés selon un coe cient déterminé, a n d’évaluer
le béné ce de l’entrepreneur.

HYPOTHÈSE 2 : prix xé dès l’achèvement du contrat, on parlera ici de marché à forfait. Ce
type de marché est davantage utilisé pour le secteur protégé. L’art. 1793 du code civil régit le
marché à forfait.

Des exceptions au principe de l’intangibilité du prix existent toutefois. En e et, l’art. 1793 du
code civil évoque que «  Lorsqu'un architecte ou un entrepreneur s'est chargé de la
construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du
sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l'augmentation de
la main-d'oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d'augmentations faits sur
ce plan, si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix
convenu avec le propriétaire. »

En pratique, on dit qu’on fait céder le forfait. 3 grandes exceptions existent :

- Exception légale prévue dans le code civil, à savoir des travaux supplémentaires autorisés
préalablement par écrit par le maitre de l’ouvrage

- Exception lorsque le maitre de l’ouvrage accepte les travaux une fois que ces derniers ont
été réalisés.

- Lorsque le maitre de l’ouvrage a demandé des modi cations de travaux qui ont entrainé un
bouleversement de l’économie du contrat.

Dans ces conditions une chronologie contractuelle est à opérer :

1. Modi cation du contrat

2. Modi cation des autorisations administratives

3. Modi cation des travaux

Petite précision, dans le cadre du CCMI, son prix peut être indexé au BT01. L'indice BT01, c'est
l'indice national du bâtiment (Index Bâtiment). C'est à dire l'indice du coût de construction.

Comme évoqué ci-dessus, le prix convenu est xe et ne peux être modi é. Il peut néanmoins être
révisé si le contrat le prévoit. Dans ce cas, cette révision est calculée entre la date de la signature
et :

- soit l’obtention du permis de construire et de l’o re de prêt + 1 mois. La révision est alors
appliquée sur le prix global dans la limité de 100% de l’indice BT 01.

- soit l’obtention du permis de construire et de l’o re de prêt + 9 mois maximum. La révision est
alors appliquée sur chaque paiement, dans la limité de 70% de l’indice BT 01.

La modalité retenue est clairement indiquée dans le contrat. Les deux mentions doivent
néanmoins apparaitre au contrat et paraphées a n de mentionner que vous en avez eu
connaissance.

En l’absence d’indication, le prix n’est pas révisable. Certains constructeurs inscrivent même la
mention “prix ferme et dé nitif” ; ce qui renforce le fait que le tarif inscrit au contrat ne peut pas
être modi é.

Le MO peut être soumis à des coûts supplémentaires liés aux taxes relatives aux demandes
administratives, d’aménagement et les concessionnaires de réseaux public.

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 Paragraphe 3 : le louage d’ouvrage des techniciens
Le technicien est un terme au sens varié qui regroupe l’ensemble des intervenants techniques
dans l’opération de construction. Ici, nous allons nous concentrer sur les ingénieurs conseils
(IC) et les bureaux d’études techniques (BET) dé nis comme une collectivité d’ingénieurs
conseils.

Dans le cas de l’ingénieur conseil, sa mission est l’étude d’un élément technique précis du
projet, leur avis et des solutions sont attendus face à un problème soulevé. De plus en plus ils
ont tendances à prendre en charge tout ou partie de la maitrise d’œuvre (conception de la
construction, conseil lors de la réception...). Dans tous les cas, l’ingénieur conseil est lié au
maitre de l’ouvrage par un louage d’ouvrage, réputé constructeur pouvant ainsi mettre en
cause sa garantie biennale et décennale.

En n, les contrôleurs techniques ou techniciens de contrôle sont également présent dans les
opérations de construction. Ce dernier appartient à une profession règlementée avec la
détention d’un agrément ministériel. L’art. L111-23 du CCH, art. L125-1 du CCH à partir du
mois de juillet 2021, décrit la mission du contrôleur technique : « Le contrôleur technique a pour
mission de contribuer à la prévention des di érents aléas techniques susceptibles d'être
rencontrés dans la réalisation des ouvrages. Il intervient à la demande du maître de l'ouvrage et
donne son avis à ce dernier sur les problèmes d'ordre technique, dans le cadre du contrat qui
le lie à celui-ci. Cet avis porte notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de
l'ouvrage et la sécurité des personnes.  ». En théorie, le contrôle est facultatif mais dans
certaines hypothèses il est rendu obligatoire, dès lors qu’un établissement recevra du public
par exemple. En pratique, l’assureur exige un contrôle de la part du technicien.

L’article L111-24 du CCH, prochaine art. L125-2 du CCH, soumet le contrôleur technique à
engager sa garantie décennale.

Paragraphe 4 : le louage de chose / le bail à construire

Le bail à construire reconnait des droits au preneur :

- Céder tout ou partie de ces droits,

- Le droit d’apporter le bail à construire à une société,

- Constituer les servitudes nécessaires

Selon l’art. L251-1 du CCH, «  Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur
s'engage, à titre principal, à édi er des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver
en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ».

Objet d’une chose/construction, le bail sera nécessairement onéreux. En cas de prix dérisoire, la
Cour de cassation estime que le contrat est nul pour défaut de cause. En e et la remise des
constructions est un droit du bailleur et n’exclut pas le fait que le bail soit conclu à titre onéreux.
Ces constructions ne constituent en aucun cas une rémunération.

Arrêt de la 3ème civ. 08/09/2016 n°15-21.381 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/

JURITEXT000033109103/

Le loyer de ce bail peut également être révisé selon l’art. L251-5 du CCH : « Le prix du bail peut
consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, à des dates et dans des conditions
convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété
ou à la jouissance de tels immeubles.

S'il est stipulé un loyer périodique payable en espèces, ce loyer est a ecté d'un coe cient
révisable par périodes triennales comptées à partir de l'achèvement des travaux. Toutefois, la
première révision a lieu au plus tard dès l'expiration des six premières années du bail. La variation
du coe cient est proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles. Le revenu pris pour base
de la variation du coe cient est celui de la première année civile qui suit celle de l'achèvement
des travaux. »

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 Paragraphe 5 : Les modalités de nancement du contrat de construction de maison
individuelle (le rôle du prêteur de deniers dans le contrôle de la régularité du contrat)
Le CCMI avec ou sans fourniture de plans contient une condition suspensive d’obtention de prêt -
art. L.313-1 et suivants du CCH. Cette condition suspensive a une durée minimale d’un mois.

- En cas d’absence de prêt, le MO doit rédiger (mention manuscrite) qu’il ne souhaite pas réaliser
un prêt.

- Dès la réception des o res, la condition suspensive d’obtention de prêt est levée.

- En cas de refus de prêt, diligemment demandé, la condition suspensive s’appliquera.

Il n’est pas courant qu’un tiers au contrat soit tenu d’exercer un contrôle sur la régularité d’un
contrat. Pourtant, l’art. L231-10 du CCH l’impose et précise « qu’aucun prêteur ne peut émettre
une o re de prêt sans avoir véri é que le contrat comporte celles des énonciations
mentionnées à l'article L. 231-2 qui doivent y gurer au moment où l'acte lui est transmis et ne
peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison. »

Le crédit ne peut être accordé que si l’emprunteur à la capacité de le nancer. La banque

s’assure donc que le MO remplisse toutes les conditions favorables à la capacité d’emprunt. Le
banquier prêteur doit donc véri er que gure au contrat les énonciations obligatoires de l’art.
L231-2 et réalise par conséquent un contrôle préventif qui a pour vocation de protéger le maître
d’ouvrage, qui lorsqu’il s’adresse à un constructeur peut être sujet à des risques.

Avant d’émettre des o res de prêt, la banque réalise donc 2 contrôles :

- Au moment de la signature du CCMI

- La délivrance de la garantie de livraison

*L’échelonnement du prix est également contrôlé par le banquier, notamment s’il est bien
conforme au CCH.

Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l’art. L231-6 et nonobstant
l'accord du maître de l'ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l’art. L231-7, le
prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d'un versement excédant le
pourcentage maximum du prix total exigible aux di érents stades de la construction d'après l'état
d'avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause
irrégulière du contrat.

A. Le domaine du contrôle

Le contrôle préventif du prêteur ne s’e ectuera que dans le cas où le maitre de l’ouvrage a
contracté un prêt. L’obligation du prêteur a soulevé la question de son devoir de requali cation
du contrat. En e et l’obligation du prêteur ne concerne que les CCMI avec fourniture de plan,
ce n’est donc que dans le cas précité que le banquier sera tenu de son contrôle et donc de son
obligation de quali cation du contrat.

La jurisprudence fait preuve d’une plus grande sévérité à l’égard du prêteur de deniers. Dans
une décision du 11/01/2012 n°10-19.714, la 3ème Ch. Civ. de la Cour de cassation fait appel au
devoir d’information et de conseil du banquier pour lui imposer l’obligation de requali cation.

« si l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du

prêteur de deniers l'obligation de requali er en contrat de construction de maison individuelle le
document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention passée entre
le constructeur et le maître de l'ouvrage, il n'en a pas moins un devoir d'information et de
conseil et qu'en l'espèce, il ne pouvait échapper au prêteur, rompu à la lecture des contrats de
construction de maison individuelle que l'acte passé entre les consorts X...-Y... et la société Pro-
conseils-Wako France était un véritable contrat de ce type même s'il était quali é de marché de
travaux pour la construction d'une maison individuelle et, d'autre part, qu'ayant constaté que
l'acte de prêt comportait plus de cent pages avec ses annexes, que le paragraphe intitulé "
conditions diverses ", par lequel l'emprunteur était informé qu'il ne béné ciait pas des règles
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 protectrices instituées par le code de la construction et de l'habitation, n'était pas évocateur et
que les risques encourus n'étaient pas indiqués précisément, la cour d'appel a pu en déduire,
sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le Crédit
immobilier avait manqué à son obligation de renseignement et de conseil ».

Si les énonciations obligatoires sont absentes au contrat, le CCMI existe économiquement,

mais il n’est pas valide juridiquement. Dans son rôle de requali cation, le prêteur peut donc
ajouter des obligations et imposer des clauses obligatoires au contrat.

La jurisprudence ajoute que le banquier prêteur n’est tenu de contrôler le contrat qu’il lui est
soumis qu’au moment où l’acte relatif à la construction lui ait transmis – 3ème civ. cour de
Cassation en date du 02/07/2003 n°02-11.578.

Le banquier n’est tenu de s’assurer que de la délivrance de l’attestation de garantie de livraison

à défaut de laquelle les fonds ne peuvent être débloqués. En revanche, le banquier prêteur
n’est pas tenu de s’assurer de la souscription e ective à une assurance dommages ouvrage. –
Civ. 3ème 14 mars 2012 n°11-10.291.

B. L’objet du contrôle

La véri cation du prêteur de deniers porte sur les éléments suivants – art. L231-2 du CCH :

- La désignation du terrain ;

- Les caractéristiques et consistances du bâtiment ;

- Le coût de l’opération, distingué entre le prix du terrain et le prix de la construction ;

- L’assurance garantie de livraison ;

- Les temporalités : délai d’exécution des travaux, date de début des travaux, date de n des
travaux ;

C. La portée du contrôle Le banquier prêteur doit-il e ectuer un contrôle formel ou

approfondi ?

Le prêteur doit véri er que le contrat comporte les énonciations de l’art. L.231-2 du CCH et il
devra le faire qu’au moment où le contrat lui est transmis et pas postérieurement. Le contrôle
est spontané et non échelonné. Le contrôle doit également être e ectué indépendamment de
l’existence de condition suspensive et il ne lui appartient pas de véri er la régularité des
conditions suspensives.

De manière générale, le contrôle est formel et la responsabilité du banquier sera contractuelle

(non délictuelle) alors même que c’est un tiers au CCMI. Sa responsabilité est rattachée au
contrat de prêt, puisqu’il est parti au contrat de prêt, et prête les sommes. Le CCMI et le
contrat de prêt forme un ensemble contractuel, on parlera d’interdépendance contractuelle.

Paragraphe 6 : Les autorisations administratives

Le type d’autorisations à requérir varie selon l’opération envisagée et son contexte. On distingue :

- les autorisations d’urbanisme qui relèvent du Code de l’urbanisme

- Les autorisations de travaux qui relèvent du Code de la construction et de l’habitat (CCH)

A. Les autorisations d’urbanisme

Le permis de démolir (PD)

La démolition totale ou partielle d’une construction n’est soumise à aucune formalité, sauf cas
particulier ci-dessous :

- Immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou adressés à un immeuble classé au titre des
secteurs sauvegardés, ou un périmètre de restauration immobilière

- Immeubles situés dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de
protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (devenues AMVAP)

- Immeubles situés dans un site inscrit ou classé

- Immeubles situés dans une commune qui a institué le permis de démolir par délibération du
conseil municipal, ou faisant l’objet d’une protection spéci que au titre des règles locales
d’urbanisme (PLU ou équivalent) ou identi és par une délibération du conseil municipal.

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 Le permis de démolir devient exécutoire 15 jours après sa noti cation au demandeur et s’il y a
lieu, sa transmission au préfet. En cas de décision tacite, il sera également exécutoire 15 jours
après son obtention. Il devient dé nitif en l’absence de recours (délai de 2 mois à compter de
l’a chage) ou de retrait (délai de 3 mois à compter de la date de permis).

Le permis de construire (PC) et la déclaration préalable (DP)

Le permis de construire et la déclaration préalable sont des documents administratifs qui
permettront à l’autorité compétente de véri er que le projet de construction respecte bien les
règles d’urbanisme en vigueur et de donner son accord.

Dans le cas du CCMI, ce dernier doit faire mention du permis de construire obtenu. Toutefois,
condition suspensive du CCMI, le législateur indique que le permis, dans cette condition, ne doit
pas être purgé de tout recours. Le permis est ainsi acquis dès lors qu’il est délivré.

B. L’autorisation de travaux (AT)

Tous les travaux qui conduisent à la construction, l’aménagement ou la modi cation d’un
établissement recevant du public (ERP) ou d’un immeuble de grande hauteur (IGH) sont soumis à
une demande d’autorisation de travaux auprès des autorités compétentes et sont demandées
concomitamment avec les autorisations d’urbanisme. Le service instructeur véri e que le projet
respecte bien les règles en vigueur et donne son accord. Lorsque ces travaux nécessitent un
permis de construire, celui-ci tient lieu d’autorisation de travaux.

Cas particulier : les autorisations à demander dans le cas d’un changement de destination et/ou
dans le cas d’un changement d’usage (anciennement changement d’a ectation) sont di érentes.
En e et, le changement de destination relève du code de l’urbanisme (donc d’un PC ou d’une DP)
alors que le changement d’usage relève du CCH (donc d’une AT).

Un changement de destination consiste uniquement à a ecter l’utilisation d’un bâtiment de

l’une vers une autre des destinations exposées par le code de l’urbanisme (art. R123-9). Par
exemple, un hangar agricole qui devient un bâtiment d’habitation est un changement de
destination. Ou encore, un entrepôt désa ecté qui est transformé en bureaux constitue également
un changement de destination.

Un changement d’usage concerne l’acte de transformer un local d’habitation au pro t d’un autre
usage (ce qui a pour conséquence de supprimer un logement). L’autorisation de changement
d’usage est obligatoire dans les cas suivants :

- le projet concerne un local d’habitation (toutes catégories de logements et leurs annexes :

logements, foyers, loges de gardien, chambres de service, logement de fonction, logements
inclus dans un bail commercial et locaux meublés), et

- Le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants ou dans certains
départements (92, 93, 94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU) et dans les communes
qui ont été autorisées à appliquer cette réglementation (art. L631-9 cu). Le règlement du
changement d’usage est destiné à protéger le logement et ne concerne que les locaux
d’habitation transformés pour un autre usage (et non pas inversement).

Quelques renseignements, à titre indicatif, qui sont à véri er précisément en fonction de chaque
projet :

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Péri. De ZPPAUP
Cas MH
protection MH inscrit AMVAP ERP IGH
standard classé
MH / PSMV

DP DP DP L642-6 DP DP
Ravalement PC Auto.
R421-17 L621-31 et c.patr / R421_17 R421_17
de façade R421-16 cu spéciale
cu 32 c. Patr L313-2 cu cu cu

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 1 2 3 4 5 6 7

DP + AT
DP + AT
Modif. DP DP DP L642-6 R421_17
PC Auto. R421_17
Surface entre R421-17 L621-31 et c.patr / cu +
R421-16 cu spéciale cu +
5 et 20m2 cu 32 c. Patr L313-2 cu L111-8
L122-1 cch
cch

DP + AT
DP + AT
R421-17
R421-17
Auto. cu +
Modif. DP ou PC DP DP L642-6 cu +
PC spéciale
L111-8
Surface sup. R421-14 L621-31 et c.patr / L122-1 cch
R421-16 cu L621-9 c. cch ou
20m2 ou 40m2 cu 32 c. Patr L313-2 cu ou PC
patr PC
R421-14
R421-14
cu
cu

Néant / PC
Auto. si PSMV
Modif. Des AT
AT
PC spéciale
approuvé & AT

volumes Néant L621-31 et L111-8

R421-16 cu L621-9 c. DP si PMSV L122-1 cch
internes 32 c. Patr cch
patr non
approuvé

Précisions

- Dans le cas où une DP et une AT sont nécessaires, 2 dossiers sont présentés.

- ZPPAUP : Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager

- AMVAP : Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine

- PSMV : Plan de sauvegarde et de mise en valeur

C. Les personnes en charge des demandes

Les demandes relevant du cu ou du CCH sont sollicitées au nom du maitre de l’ouvrage, lequel
peut être assisté d’un MOE pour la construction du dossier.

Tout changement de béné ciaire d’une autorisation doit faire l’objet d’un arrêté de transfert.

Il convient de demander les autorisations, auprès du maire au nom de la communes dans les
communes dotées d’un PLU, ou au préfet ou au maire au nom de l’État.

D. Le support des demandes

Les supports des demandes d’autorisation sont des formulaires CERFA ou dans le cadre d’une
demande d’AT des formulaires spéci ques.

E. Les délais d’obtention

Des délais standards existent, mais ceux-ci peuvent être majorés ou prolongés pour divers motifs
(consultation service tiers, pièces complémentaires). Le pétitionnaire en est alors informé par le
service instructeur.

Le délai d’instruction standard (art. R423) du cu :

- 1 mois pour la DP

- 2 mois pour le PD et PC

Le délai d’instruction standard (R111-19-21 à R111-19-25) du CCH est de 5 mois pour l’AT.

Les délais doivent être précisés sur le récépissé du dépôt de la demande et courent à compter de
la réception en mairie du dossier complet.

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 F. L’obtention des accords
Les autorisations d’urbanisme (PD/PC/DP) sont délivrées de manière express, mais aussi tacites.

Les AT relevant du CCH sont accordées par la mairie après avis des commissions respectives
d’accessibilité et de sécurité. A défaut de noti cation d’une décision expresse, l’AT est considérée
comme accordée.

G. Durée de validité des autorisations

Les autorisations d’urbanismes se périment :

- si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 3 ans à compter d l’obtention de
l’autorisation (ou non opposition) tacite ou expresse.

- Si, 3 ans après l’obtention de l’autorisation, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.

La demande de prorogation doit être adressée par LRAR reçu à la mairie au plus tard 2 mois
avant l’expiration du délai de validité.

Les autorisations de travaux sont valables 2 ans à compter de la date de l’arrêté. Celles-ci
peuvent être prorogées d’un an sur demande expresse du pétitionnaire deux mois avant
l’expiration du délai de validité de l’autorisation soit par LRAR soit par noti cation administrative
contre décharge pétitionnaire.

H. L’a chage sur le terrain des autorisations d’urbanisme

La mention complète du PD/PC/DP doit être a ché sur le terrain, de manière visible de l’extérieur,
par le béné ciaire et pendant toute la durée du chantier.

Les mentions obligatoires, les délais de recours des tiers notamment, doivent gurer sur
l’a chage, ainsi que les renseignements permettant d’identi er le béné ciaire, la nature du projet
et l’adresse de la mairie où peut être consulté le dossier (art. A424-15 et s du cu)

Paragraphe 7 : mesures préventives et délais

A. Une protection consolidée par un texte d’ordre public : le délai de rétractation
Au-delà du devoir d’information à la charge du constructeur, des mesures dites préventives
peuvent s’appliquer.

Le délai de ré exion est directement attaché à la prise de décision. Décider en pleine

connaissance de cause c’est non seulement être informé, mais c’est également ré échir. C’est
à cet égard que le législateur a crée un délai pendant lequel l’o re ne peut pas être retirée – Art.
1122 du code civil. Le législateur a instauré que la loi ou le contrat peuvent prévoir un délai de
ré exion ou un délai de rétractation. Ce délai est une possibilité, ce n’est pas une disposition
d’ordre public, on peut y déroger. Ces délais sont également régis par le Droit de la
consommation.

Le CCMI est soumis à l’art. L.271-1 du CCH :

«  Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage
d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété
d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la
propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à
compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui noti ant l’acte. (Délai de
rétractation).

Cet acte est noti é à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou
par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de
réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

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 Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son
concours à la vente, cet acte peut être remis directement au béné ciaire du droit de rétractation.
Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit
être attestée selon des modalités xées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou
d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions gurant aux trois alinéas
précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et

n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale,
l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de ré exion de dix jours à compter de la
noti cation ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le
délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique
ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les
informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de
ré exion.



Tout manquement à l'obligation d'information mentionnée à l'avant-dernier alinéa est passible
d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne
physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les
conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation. »

L’art. L271-1 du CCH s’applique au CPR et prévoit un délai de ré exion de 10 jours au béné ce
du réservataire, uniquement lorsque le réservataire est non professionnel et qu’il est question
d’un immeuble d’habitation. En absence de CPR, la VIC se concrétise par l’acte authentique de
vente dans lequel s’inscrit un délai de rétractation de 10 jours.

ATTENTION le CCMI est uniquement soumis aux délais de rétractation des 10 jours.

B. L’ouverture de chantier
En matière de contrat de construction de maison individuelle, le point de départ du délai
d’exécution des travaux, dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard, s’entend
de la date d’ouverture de chantier gurant au contrat, non de la date de commencement e ectif
des travaux.

Ce délai d’ouverture est matérialisé par la DROC : la Déclaration règlementaire d’ouverture de

chantier.

La déclaration d'ouverture de chantier est un document qui permet de signaler à la mairie le

commencement de ses travaux. Elle doit obligatoirement être adressée dès le commencement
des travaux.

Il n'y a pas de dé nition légale de la notion de commencement des travaux. Les juges assimilent
le commencement des travaux au début e ectif des travaux, c'est-à-dire dès l'installation de
palissades autour du lieu des travaux ou l'arrivée du matériel.

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Cette déclaration ne concerne que les personnes qui détiennent un permis de construire ou un
permis d’aménagement.

Les travaux doivent être commencés dans un délai de 3 ans suivant l'obtention de votre permis
de construire ou d’aménager. Le permis est périmé si les travaux ne débutent pas dans les 3 ans
ou si ces derniers sont interrompus durant plus d'1 an. Le prolongement du permis peut toutefois
être demandé. Il peut être prolongé deux fois pour une durée d' 1 an.

A partir de cette déclaration le délai de réalisation du chantier court. Des pénalités de retard
peuvent s’appliquer. Il s’agit de clauses pénales pouvant être révisées. Pour que ces pénalités
s’appliquent, le délai du CCMI doit être indiqué fermement.

Alors, comment déterminer le taux de pénalités de retard à appliquer par jour calendaire ?

Cette norme applique une pénalité de retard égale à 1/1 000 du prix du marché sans pouvoir
excéder en cumulé 5% du prix du marché. C’est donc cette norme qui s’applique généralement
qu’elle soit stipulée ou non sur le devis, sauf dispositions contraires clairement explicitées sur le
devis.

Une exception à la règle des marchés privés existe. Il s’agit des contrats de construction de
maison individuelle selon l’article L 231-2 et L 232 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Pour ce type de contrat, la mention des pénalités de retard et de leur mode de calcul est
obligatoire sous peine de nullité du contrat. Selon les articles R. 231-14 et R. 232-7 du CCH, le
montant de l’indemnité par jour de retard ne peut être inférieur à 1/3 000 du prix du marché par
jour de retard.

Les pénalités s’arrêtent à compter de la livraison de l’ouvrage. L’habitabilité de la maison

détermine sa livraison.

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 Chapitre 5 : La réalisation du projet / l’exécution du contrat

Paragraphe 1 : le louage d’ouvrage des architectes

Il s’agit ici des obligations de l’architecte. Les obligations de l’architecte varient d’un contrat à
l’autre. Toutefois 2 obligations sont obligatoires, il s’agit des obligations de renseignement et de
conseil.

L’architecte participe et assure un suivi tout au long du chantier

Avant les travaux :

- Intervention de l’architecte dans l’élaboration du programme : études préliminaires

- L’obligation d’établir un avant-projet sommaire (APS) et un avant-projet dé nitif (APD)

- Dossier de permis de construire (documents graphiques) joint à la demande de permis de

construire. Rigoureusement, le MO doit déposer la demande. Toutefois l’architecte peut
réaliser la demande, à condition qu’un contrat de mandat avec le maitre de l’ouvrage soit
conclu.

- L’architecte peut être tenu d’assister le maitre d’ouvrage pour la passation des di érents
contrats.

Toutes ces règles de l’art de bâtir peuvent être réunies au sein des documents techniques
uni és (DTU)

Ouverture et réalisation des travaux :

- L’architecte peut être chargé de diriger l’exécution des travaux

- La surveillance (périodique) des travaux

- Il peut aider et assurer la comptabilité (le paiement des travaux), en passant par les situations
de travaux

Après les travaux :

- Assister le maitre de l’ouvrage lors de la réception

La responsabilité de l’architecte  peut être engagée dans certains cas. Il peut s’agir de
l’engagement de sa responsabilité de droit commun et/ou l’engagement de sa garantie
décennale et sa garantie de bon fonctionnement (biennale). Par conséquent des
sanctions peuvent être appliquées telle que la résiliation du contrat d’architecte ou la perte de
la rémunération de l’architecte (honoraires).

Paragraphe 2 : le louage d’ouvrage des entrepreneurs

A. Les obligations de l’entrepreneur
- Obligation de construction de l’ouvrage, conforme aux stipulations du marché, aux règles de
l’art et aux normes en vigueur.

- Obligation de livrer l’ouvrage dans le délai promis. Des pénalités de retard existent dans le
contrat.

- Obligation d’information et de conseil

B. Les obligations du maitre de l’ouvrage

B.1 – l’obligation de payer le prix
Dans le secteur libre, en principe, la règle pour le paiement du prix est qu’il doit être réalisé de
manière échelonnée au fur et à mesure des travaux. A l’issu des travaux, l’entrepreneur établit
un mémoire ou un projet de décomptes dé nitif et fait la synthèse des règlements réalisés.

Dans le secteur protégé, le principe est identique mais les échéances sont déterminées
strictement. Des maximas sont indiquées.

Une autre règle pour le paiement du prix existe pour les marchés privés passés entre
professionnels. Les délais de paiement ont été règlementés, faute de retard excessif. L’art.
L111-3-1 du CCH, prochainement art. L124-2 du CCH après modi cation par l’ordonnance du
29 janvier 2020, soumet les délais de paiement à l’art. L441-10 I. du code de commerce.

Des règles d’ordre public s’ajoutent aux principes précités.

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 D’une part, il s’agit de la garantie de paiement du prix selon l’art. 1799 du code civil. Cet article
oblige le maitre de l’ouvrage à garantir le paiement des sommes dues à l’entrepreneur quand
elles dépassent le seuil de 12 000€ HT. Une exception est toutefois prévue dans ce même
article ; lorsque le maitre de l’ouvrage est un organisme HLM ou une société d’économie mixte
(SEM), la garantie n’entre pas en vigueur, l’entrepreneur sera payé.

Concrètement garantir le paiement signi e que :

HYPOTHÈSE 1 : lorsque le maitre d’ouvrage a recours à un crédit spéci que pour nancer les
travaux. Dans ce cas on parle du mode de versement direct. La garantie est que
l’établissement de crédit va devoir verser le montant du prêt directement à l’entrepreneur, la
somme versée ne transit pas par le patrimoine du maitre de l’ouvrage a n d’assurer le paiement
pour l’entrepreneur.

HYPOTHÈSE 2  : lorsque le maitre d’ouvrage n’a pas recours à un crédit spéci que pour
nancer les travaux. Le maitre d’ouvrage réalise une demande de crédit global à
l’établissement de crédit pour nancer l’entière opération. Le maitre de l’ouvrage doit fournir
comme garantie à l’entrepreneur un cautionnement solidaire consenti par l’établissement de
crédit. C’est ce qu’on appelle le mode de cautionnement. Une exception au mode de
cautionnement existe toutefois, le maitre de l’ouvrage peut échapper à cette exigence de
cautionnement dans l’hypothèse où il a conclu le contrat pour son propre compte et pour la
satisfaction de besoins non professionnels. Au-delà de l’exception, le maitre de l’ouvrage a la
possibilité de verser une autre garantie comme une hypothèque ou une consignation à
l’entrepreneur.

D’autre part on parlera de retenue de garantie, issue d’une loi du 16 juillet 1971  ; cette loi
permet au maitre de l’ouvrage d’amputer chacun des acomptes versés à l’entrepreneur d’une
retenue qui est égale maximum à 5% de leur montant. Autrement dit, au moment du versement
de l’acompte, le maitre de l’ouvrage verse la somme due moins 5% du prix. Cette retenue
permet, au moment de la réception, d’inciter l’exécution des travaux de reprise par
l’entrepreneur et payer le prix total (les 5% restant). Cette retenue de garantie concerne
uniquement les désordres a ectant la construction ( ssure, e ondrement...). La Cour de
cassation a également précisé que l’utilisation de cette retenue de 5% ne peut avoir lieu que
pour des désordres réservés (mis en réserve) au moment de la réception. Si la réception a lieu
sans réserve, la retenue de 5% est payée immédiatement. Mais, si des réserves sont indiquées,
alors cette retenue ne sera pas débloquée avant la levée des réserves.

ATTENTION 1 an après la réception des travaux, la retenue de garantie expire et les sommes
sont débloquées. Le maitre d’ouvrage peut motiver toutefois son refus de débloquer les
sommes tant que le travail attendu de l’entrepreneur n’est pas réalisé.

En outre, l’entrepreneur a la possibilité d’éviter cette retenue de garantie, à condition qu’elle

soit prévue au contrat. Pour cela, l’entrepreneur doit fournir une caution personnelle et solidaire
d’un montant égal au montant de la retenue.

ATTENTION, dans le CCMI, ce principe de système de retenue de garantie est prévu dans la loi
à l’art. R231-7 II du CCH.

B.2 – L’obligation de livrer l’ouvrage

Le maitre de l’ouvrage a l’obligation de livrer l’ouvrage. La réception produit des e ets

considérables. Elle est la pierre angulaire de la responsabilité des constructeurs.

La notion de réception juridique

L’art. 1792-6 al. 1 du code civil dé nit la réception. La réception est caractérisée par 2
éléments :

- La manifestation de volonté de recevoir émanant du maitre de l’ouvrage

- Cette manifestation de volonté doit être exprimée dans un contexte contradictoire

Concernant le premier élément : la manifestation de volonté de recevoir émanant du maitre de

l’ouvrage ; la réception est une déclaration de conformité au sens large du terme. Le maitre de
l’ouvrage qui réceptionne déclare l’ouvrage exempté de tout désordre apparent qu’ils
s’agissent de défaut de conformité ou de vice. La réception est nalement un acte juridique
unilatéral, ce qui la distingue de l’entrée en possession. La manifestation de volonté est une
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 manifestation modulable, c’est-à-dire que la réception est possible avec réserve  ; et selon le
principe que la réception est unique elle peut toutefois être, dans certains cas, partielle.
ATTENTION sans réception, pas de garantie.

A ce titre, la doctrine estime que la réception partielle n’assure pas une protection optimale du
maitre de l’ouvrage, car la réception partielle multiplie les points de départ des garanties. Le
législateur interdit la réception partielle dans la vente d’immeuble à rénover - VIR.

Dans l’arrêt de la 3ème civ du 02/02/2017, la Cour de cassation précise qu’il est impossible de
procéder à une réception partielle à l’intérieur d’un même lot.

Dans le CCMI, l’art. L231-8 du CCH évoque que s’il n’y pas assistante du maitre de l’ouvrage,
un délai supplémentaire de 8 jours, à compter de la remise des clefs, est appliqué pour émettre
des réserves.

La réception est prononcée dans le cadre du contrat de louage d’ouvrage entre le maitre
d’ouvrage et le locateur.

Concernant le deuxième élément  : la manifestation de volonté doit être exprimée dans un

contexte contradictoire. Ce caractère « contradictoire » implique la signature du locateur.

La réception peut prendre 3 formes possible : expresse, tacite ou judiciaire.

Les e ets de la réception juridique

La réception juridique a un double e et, à la fois extinctif et créateur.

- Quali é d’extinctif, autrement dit on peut parler d’e et de purge à l’égard des désordres
apparents non réservés. Le caractère caché ou apparent du désordre est toutefois à
caractérisé. Ce caractère caché ou apparent s’apprécie au jour de la réception et du point de
vue du maitre de l’ouvrage, en sa qualité de profane ou de professionnel. La réception vaut
quitus pour l’entrepreneur.

- Quali é de créateur car la réception permet la mise en œuvre des 3 garanties et le

déclenchement des délais des dites garanties précitées avec ou sans réserve(s).

La réception déclenche d’autres délais, notamment ceux prévus à l’art 1792-3-4 du code civil,
prévoyant un délai de 10 ans concernant la responsabilité civile de droit commun des
constructeurs, et également les délais de responsabilité des sous-traitants.

La réception opère transfert de la garde, c’est-à-dire que jusqu’à la réception la garde

appartient à l’entrepreneur, toutefois à partir de la réception le transfert de la garde s’opère à
l’égard du maitre de l’ouvrage. En n, la réception opère transfert des risques sur la tête du
maitre de l’ouvrage.

Paragraphe 3 : le louage d’ouvrage des techniciens

Dès lors que l’on aborde le louage d’ouvrage des techniciens, notamment dans le cadre du
contrôle, la sécurité du chantier est abordée.

En e et dès lors qu’il y a une co-activité sur le chantier (présence d’au moins 2 entreprises) la
présence d’un coordonateur SPS est de rigueur (Sécurité Protection Santé ) - art L4121-1 du
code de travail. L’absence de coordination SPS se concrétise par un délit, punis par le droit pénal.

Cette coordination SPS consiste à con er à un prestataire le soin d’organiser, selon un processus
rationnel et sécurisant pour les di érents acteurs, les modalités selon lesquelles les personnes
e ectueront leur travail.

Ce coordonateur est lié au MO par un contrat de louage d’ouvrage, principal ou par une autre
convention. Des compétences sont attendues. Elles varient selon l’importance du chantier. Cette
coordination doit intervenir dès l’élaboration du projet - art L.4532-3 du code de travail. Ce
coordonnateur aura la responsabilité de la sécurité sur le chantier, néanmoins il ne dégage par le
MO de sa responsabilité civile et/ou pénale.

Néanmoins, selon l’art. L4532-7 du code de travail « Pour les opérations de bâtiment ou de génie
civil entreprises par un particulier pour son usage personnel, celui de son conjoint, partenaire lié
par un pacte civil de solidarité, concubin ou de ses ascendants ou descendants, la coordination
est assurée :

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 1° Lorsqu'il s'agit d'opérations soumises à l'obtention d'un permis de construire, par la personne
chargée de la maîtrise d'oeuvre pendant la phase de conception, d'étude et d'élaboration du
projet, et par la personne qui assure e ectivement la maîtrise du chantier pendant la phase de
réalisation de l'ouvrage ;

2° Lorsqu'il s'agit d'opérations non soumises à l'obtention d'un permis de construire, par l'un des
entrepreneurs présents sur le chantier au cours des travaux. »

Dans le cas où le MO doit désigner un coordonateur SPS sa mission est rémunérée

distinctement. Cette rémunération devra tenir compte du temps passé par le coordonnateur sur le
chantier.

Dans le cadre du CCMI avec fourniture de plan, une particularité existe. Le constructeur d signe
une personne physique pour assurer les missions de coordination SPS (CSPS) en phase de
conception et de r alisation. Ces deux missions peuvent tre con es la m me personne. Le
coordinateur SPS exerce son activité sous le contrôle du MO.

Dans le cadre du CCMI sans fourniture de plan, cette coordination SPS à la phase d’élaboration
revient à la personne qui en la charge. Dans le cadre de la réalisation, le coordonateur SPS est le
constructeur qui à la charge de le plus grosse partie du chantier.

En terme de règles d’accessibilité PMR (art. L111-7), une exception existe pour le MO qui
construit pour son propre usage.

Paragraphe 4 : la protection des pièces du contrat

Selon l’art. L111-2 12ème alinéa du code la propriété intellectuelle, les plans, croquis des
professionnels sont protégés à condition que l’œuvre soit originale et re ète la personnalité de
son auteur. Toutefois cette protection est di cilement applicable.

En revanche une fois le CCMI signé, il sera possible d’y inclure une clause que toute réalisation
des plans par toute autre personnes que le constructeur est interdite. Cette clause va survivre au
contrat et empêchera en cas d’annulation au MO. Si un constructeur reprend des plans, il fait acte
de contrefaçon.

Dans cette optique de protection de la propriété intellectuelle, la méthode du BIM est née :
Building Information Modeling.

Le BIM est une méthode de travail, un processus, utilisant une maquette numérique 3D
intelligente comme élément central des échanges entre les di érents intervenants à l’acte de
construire. La maquette voit le jour entre les mains de l’architecte. Elle est ensuite rendue
accessible aux di érents bureaux d’études dans le but d’être complétée voire modi ée
techniquement.

A ce stade, la maquette sera le plus souvent divisée sous la forme de plusieurs maquettes
« métier » (une maquette structure, une maquette uides…). Ces maquettes métiers sont ensuite
fusionnées dans une «  master maquette  » pour détecter et résoudre les con its éventuels
(réseaux en interférence par exemple). Ce travail d’assemblage et d’analyse des con its se
nomme la « synthèse ». Ainsi conçue, la maquette sert à produire les plans d’exécution qui seront
di usés au chantier. Les entreprises de construction utilisent également la maquette pour réaliser
leurs métrés, plani cations ou phasages. Durant les travaux, la maquette est maintenue à jour par
les concepteurs et les constructeurs de sorte qu’à la n du chantier, « l’avatar du bâtiment » est
exactement conforme à l’ouvrage tel qu’il a été construit.

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Cette maquette, livrée au Maître d’Ouvrage avec les clés de son bien lui donne la possibilité de
gérer informatiquement son bâtiment, dans le but de réaliser des travaux ultérieurs, de gérer son
patrimoine, d’intégrer des systèmes domotiques ou de réaliser diverses simulations
(ensoleillement, ux, acoustique…). La maquette numérique est en quelque sorte le «  dossier
médical personnel  » d’un bâtiment, utile jusqu’à sa n de vie, où elle permet d’anticiper la
présence de certains matériaux ainsi que de les localiser et les quanti er.


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 Chapitre 6 : La n de l’opération immobilière

Les obligations réciproques des parties, à l’issue des travaux de construction de l’immeuble.

Paragraphe 1 : la mise en œuvre des dispositions de l’article 1792-6 alinéa 1 du code civil
relatif à la réception des travaux (contrat de louage d’ouvrage).
Article 1792-6 du code civil :

- « La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou
sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à
défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

- La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un
an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le
maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception,
soit par voie de noti cation écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

- Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont xés d'un commun
accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

- En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai xé, les travaux peuvent,
après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de
l'entrepreneur défaillant.

- L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée
d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

- La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux e ets de l'usure
normale ou de l'usage. »

A. La réception express

La réception express doit traduire la volonté réelle des parties de mettre n au contrat de
louage d’ouvrage. A cet e et la volonté d’une seule partie au contrat ne peut faire défaut. A titre
d’exemple, n’est ainsi pas valable un procès-verbal de réception que l’entrepreneur a refusé de
signer - Civ. 3ème 18 juin 1997, n°95-16.605. L’acte juridique de réception doit revêtir une forme
écrite compte tenu des règles de preuve. Une réception où les 2 parties se sont mises d’accord
sans signer de document n’en reste pas moins valable, mais la preuve sera di cile.

Lorsque l’ouvrage se compose de plusieurs immeubles, la réception par immeuble ne pourra

avoir lieu que si un contrat de louage d’ouvrage a été réalisé pour chaque immeuble.

B. La réception tacite

En l’absence de réception expresse, la Cour de cassation admet une présomption de réception

tacite en cas de prise de possession des lieux et du paiement du prix par le maitre de
l’ouvrage. Ainsi, la réception tacite n’est pas prévue par l’art 1792-6 du code civil. Un certain
nombre de situation pratique ont rapidement fait comprendre les enjeux d’une réception tacite.
En e et, dans certains cas aucune réception express n’avait pu être prononcée ni même
formalisée.

En l’absence de réception formalisée les garanties biennale et décennale rencontraient des

di cultés d’application. C’est donc grâce à 2 arrêts - Civ 3ème, 23 avril 1986 et Civ. 3ème du 16
juillet 1987 - que la cour de cassation approuva la validité de la réception tacite.

Dans le cas de la réception tacite, plusieurs éléments sont appréciés par le juge tels que
l’entrée dans les lieux et la prise de possession. Le juge va chercher une entrée dans les lieux
réelle, mais également la présence d’une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de
revoir cet ouvrage - Civ. 3ème 12 février 2014. Le paiement du prix est aussi un élément
déterminant pour le juge, d’autant plus lorsque l’une des parties en a pris possession. La reine
des preuves reste néanmoins la présence d’une clause de réception tacite dans le contrat de
louage d’ouvrage. La clause de réception tacite doit s’appliquer immédiatement.

C. La réception judiciaire
La réception judiciaire n’a lieu que lorsque l’une des parties n’a pas voulu faire de réception à
l’amiable. Le maître d’ouvrage demande au juge de valider juridiquement en lieu et place de
l’entrepreneur, ou inversement l’entrepreneur peut demander au juge de valider juridiquement

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 en lieu et place du maître d’ouvrage. Si une réception express est intervenue, une réception
judiciaire ne peut pas avoir lieu.

Paragraphe 2 : la délicate question des e ets de la réception

La réception marque la n du contrat de louage d’ouvrage. Une réception sans réserve exclut
l’exception d’inexécution ou encore la possibilité de retenue de garantie. La réception constitue
également le moment du transfert des risques et de la garde de l’ouvrage

A. La réception assortie de réserves

L’Art 1792-6 du code civil prévoit que les désordres réservés à la réception devaient en principe
être couverts par la garantie de parfait achèvement – GPA - pour une durée d’un an.

Le juge était très clair à ce sujet - Civ.3 01/02/1989 n°87-18.555 – une distinction s’opérait alors
entre les désordres relevés à la réception et les désordres qui relevés de la garantie décennale.
Le juge excluait que si le maître d’ouvrage ne mettait pas en œuvre cette procédure de GPA, le
juge excluait tout autre recours possible et le maître d’ouvrage en subissait les pertes. Mais
selon Civ. 3ème, 30 juin 2009, n° 08-18.410, « Des désordres réservés et non réparés relevaient
de la responsabilité contractuelle de droit commun de l'architecte et de l'entrepreneur qui,
avant la levée des réserves, subsistent concurremment avec la garantie de parfait achèvement
due par l'entrepreneur ». ATTENTION - Les garanties biennale et décennale ne peuvent jamais
être utilisées pour la réparation de désordres réservés – Civ. 3ème, 1er février 1789 n°87-18.555.

B. La réception sans réserve

La réception sans réserve conduit à considérer que les obligations de l’entrepreneur ont été
parfaitement exécutées et donc que le maître d’ouvrage n’attache aucune importance aux
désordres apparents s’il y en a. En vertu d’une solution traditionnelle, la réception sans réserve
couvre donc les vices et les défauts de conformité apparents – Civ. 3ème, 07 septembre 2011,
n°09-16.172.

Il y a toutefois des tempéraments à ce principe. La jurisprudence maintient le droit d’action du

maître d’ouvrage lorsque l’absence de réserve est de nature à faire penser qu’il n’a pas voulu
donner quitus (ok je te libère de tes obligations) à l’entrepreneur. Il en va ainsi dans l’hypothèse
où l’entrepreneur ne veut pas voir les réserves apparaitre dans le procès-verbal ou encore
lorsque le maître d’ouvrage a pensé qu’au jour de la réception, les travaux avaient été faits.

Lors des opérations de réception, l’architecte maitre d’œuvre à une obligation d’assistance et
de conseil qui commande une aide nécessaire de sa part. L’architecte peut voir sa
responsabilité engagée s’il n’a pas informé le maître d’ouvrage des conséquences d’une
absence de réserve.

La réception avec ou sans réserve constitue le point de départ unique des garanties de parfait
achèvement, biennale et décennale, sachant que les garanties biennale et décennale ne
courent que pour les désordres qui n’ont pas été réservés.

Source générale d’EXE  : https://www.economie.gouv.fr/daj/formulaires-execution-des-

marches-2019

A noter que dans le cadre du louage d’ouvrage à forfait, la résiliation est possible. Selon l’art.
1794 du code civil, «  le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique
l'ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de
tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans cette entreprise.  » La cour de
cassation précise néanmoins que la résiliation ne peut être tardive, notamment lorsque le
locateur d’ouvrage a presque réalisé le contrat.

Si l’on se place dans le louage de chose, faute de condition contraire le propriétaire récupère la
pleine jouissance de ses biens sauf en cas de levée de la vente.

La résiliation, d’un commun accord entre les parties, est également possible pour le louage de
chose. La résiliation ayant lieu avant les 18 ans (durée minimale du contrat) entraîne la
requali cation du contrat.

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