UNIVERSITE MOHAMED V

ECOLE SUPERIEURE DE TECHNOLOGIE DE SALE

INITIATION AU DROIT FONCIER

Support du cours

LP / génie civil

Pr. Ahmed BOUDRAA

Année universitaire : 2019-2020

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 Introduction

Le foncier joue un rôle important dans l'activité économique et sociale à

travers tous les grandes périodes de l’histoire humaine, pour les états comme pour
les individus :

Certes, Les grandes civilisations étaient édifiées sur des espaces vastes et
étendus et la plupart des guerres et des conflits trouvaient leurs origines dans le
désir ardent de la possession de la terre.

La propriété individuelle est perçue depuis toujours comme une prérogative

essentielle et symbole de richesse et de notabilité; c’est une assurance de premier
ordre, et un investissement sans risque.

D’où la réglementation du rapport entre l’homme et la terre et généralement

l’immobilier parait primordiale pour garantir une bonne gestion du patrimoine et
limiter les conflits entre les personnes cherchant l’acquisition et la protection des
biens.
Alors, comment se présente le régime de la propriété foncière au Maroc?

Au Maroc, le foncier se caractérise par l'existence de nombreux statuts

fonciers, notamment:

-Le Melk qui signifie que la propriété est privée et de type individuel à une
ou plusieurs personnes; les terres melk constituent près de 75% de l’assiette
foncière nationale.

-Le Guich qui est un phénomène très ancien au Maroc. Pour s'assurer des
contingents fidèles, les sultans avaient réparti les plupart des terres entourant les
grandes villes du Maroc entre un certain nombre de tribus dites guichs, (troupe
armée).

- Le Habous est une institution de droit musulman qui se présente sous la

forme d'un bien qu'un donateur peut destiner au service d'une œuvre religieuse
charitable, humanitaire, sociale, voire même d'esthétique publique; organisée
actuellement par le code des habous.

- Les terres collectives: Essentiellement constituées de terres rurales

appartenant en pleine propriété et à titre collectif à des groupements de tribus, de
fraction ou de douars placés sous la tutelle du ministre de l'Intérieur. Avec
l'extension des périmètres urbains, de larges propriétés collectives ont été ouvertes
à l'urbanisation et ont ainsi acquis une plus-value

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 - Le domaine Public de l'État: il comprend toutes les parties du territoire,
tous les ouvrages et tous les biens immobiliers naturels (rivage de mer, zones
désertiques, eau sous toutes ses formes) ou artificiels (voies de communication,
canaux, ports ...), qui ne peuvent faire l'objet d'une appartenance privée et dont
l'usage est public.

Ce domaine Public de l'État comprend aussi le domaine public forestier et le

domaine public maritime.

Le Domaine Privé de l'État: Il est constitué de tous les biens que possèdent
les collectivités publiques et qui ne sont ni affectés à l'usage direct du public ni à
un service public. On y trouve ainsi des biens désaffectés ou qui n'ont pas reçu
d'affectation, telles que les terres de colonisation récupérées par l'État depuis
1963, les terres désertes et incultes, les biens vacants et sans maître, les bâtiments
de l'administration qui n'ont pas reçu d'aménagement spécial, ...

La consistance du Domaine Privé de l'État est déterminée par une procédure

administrative unilatérale organisée par le Dahir du 03-01-1916 sur la délimitation
du domaine de l'État.

Cette diversité de formes de propriété, met le secteur foncier sous une

pluralité des statuts juridiques: un, dit moderne, introduit par les autorités
françaises après un an de la passation du traité du protectorat au Maroc; l’autre dit
traditionnel comprend les principes du droit musulman et les coutumes locales.

Malgré les documents écrits, qui pourraient exister, les immeubles soumis
au droit traditionnel sont caractérisées par:

−L'absence de publicité des droits prétendus;

−La méconnaissance par les tiers, (et parfois par les ayants droits) de
l'immeuble concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que de la
nature et de l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs véritables détenteurs;

−L'insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu'à preuve du

contraire;

−La difficulté d'accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine ;

−La faiblesse de l'investissement dans le secteur du foncier;

−La multitude des litiges entre riverains et d'autres prétendants qui

constituent plus de 50% des affaires pendantes devant les tribunaux.

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 Dans le cadre de cette panoplie des textes et des régimes, le foncier constitue
actuellement un levier du développement économique et social; ainsi
l’aménagement de l’espace nécessite une gestion rationnelle et une bonne
gouvernance foncière. A titre d’exemple, les villes connaissent une forte
croissance démographique et par conséquent un très fort dynamisme de l’activité
économique

Il était impératif d’accompagner ce dynamisme par la disponibilité d’une

réserve foncière appropriée.

En outre, la réalisation de projets structurants exige une assiette foncière

assainie permettant ainsi un développement économique régional et national.

Certes la question foncière est au cœur des préoccupations de l’Etat; et

nécessite une organisation très fine des rapports homme/terre, par conséquent,
c’est le droit en tant que règles de conduite qui doit assumer par excellence cette
responsabilité d’encadrement de l’intervention de l’Etat pour la gestion du
patrimoine foncière dont le but de réussir des stratégies sectorielles et la mise en
œuvre des programmes de développement dans l’ensemble des secteurs, qu’ils
soient économiques, sociaux ou sectoriels. Donc c’est à travers le droit foncier
que le dit Etat peut traduire sa politique publique en termes de foncier.

Définition:

Le droit foncier fait partie du droit civil des biens. Il porte sur le sol qui est
un immeuble par nature, comme il porte sur les autres immeubles.

C’est un ensemble de règles juridiques qui vise l’identification des biens

immeubles de manière claire et précise.

Le droit foncier est au point d’intersection entre plusieurs de droit: droit

d’aménagement, droit d’urbanisme; droit rural (réforme agricole); droit
d’investissement.

Autrement dit le DF est un élément de base de la politique foncière qui est

un pilier essentiel pour promouvoir les programmes et les stratégies de
développement, mais du fait que les dispositions du droit foncier sont dispersées
dans plusieurs textes selon les statuts appliqués sur chacune des catégories du
foncier, notre cours sera concentré sur le régime dit moderne de l’immatriculation.

Plan du cours:

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1ère partie: le régime marocain de l’Immatriculation Foncière

Chapitre 1: notion de l’IF

Chapitre 2: la procédure de l’IF

Chapitre 3: les effets de l’IF

2ème partie: l’inscription des droits réels immobiliers

Chapitre 1: les types de droits à inscrire

Chapitre 2: la procédure de l’inscription

1ére partie: le régime marocain de l’IF

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 Chapitre 1: notion de l’IF

C'est un régime réel de publicité foncière qui consiste à immatriculer

ou à inscrire chaque immeuble à part, par le Conservateur de la Propriété
Foncière, sur des registres spéciaux dits (Livres Fonciers) sous un nom et un
numéro d'ordre particulier.

Le régime de l’immatriculation foncière est établi au Maroc par le Dahir du

1913 modifié et complété par le dahir du 22-11-2011 sur l’immatriculation des
immeubles qui trouve son origine dans la loi Australienne de 1858 dite « Act
Torrens » du nom de son auteur Sir Robert Torrens.

I- Objectifs :

Ce régime a pour objectifs directs selon l’article premier de la loi précité :

- L’immatriculation d’un immeuble suite à une procédure de purge, donnant

lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits
antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés ;

- l’inscription sur le titre foncier ainsi établi tout acte et fait portant
constitution, transmission, modification, reconnaissance ou extinction de droits
réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble qui en fait l’objet. Et ces droits
inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties, vis-à-
vis des tiers et auprès des tribunaux.

Mais indirectement le régime de l’IF vise la réalisation des buts suivants :

-L'identification des immeubles et des droits immobiliers y rattachés;

-L'amélioration des structures foncières, notamment dans le domaine rural
(remembrement, aménagement hydro-agricole, ... ).
-La stimulation des transactions sur le marché immobilier;
-La mobilisation des fonds bancaires pour le financement de l'immobilier;
-La maîtrise de l'urbanisation (expropriation, lotissement, morcellement,
aménagement urbain ... ) ;
-La détermination précise de l'assiette fiscale;
-La conception et la mise à disposition des nappes cadastrales et des
documents topographiques.

II- principes et effets:

Le système d’immatriculation se base sur trois principes :

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 • la purge juridique, destinée à donner à la propriété immobilière un point de
départ précis, et à la débarrasser de tout droit réel ou charge foncière non retenue
lors de l’immatriculation de l’immeuble sur les livres fonciers.

• la spécialité foncière, par l’individualisation de chaque immeuble, portant

un nom et un numéro, et dont les limites sont nettement déterminées sur les livres
qui comportent l’inscription de tous les droits réels qui l’affectent, sous un nom
et un numéro d'ordre unique, avec les déterminations topographiques et juridiques
propres et à préciser exactement et définitivement les droits de son propriétaire et
des autres ayants droits.

• l’effet constitutif et la force probante des inscriptions figurant sur les livres
fonciers, les actes donnant lieu à inscription étant soumis à contrôle.

Ces trois principes fondamentaux ont été, le plus souvent, retenus par les
législations qui se sont inspirées de l’ActTorrens, avec toutefois certains
aménagements. Ceci étant, et compte tenu de l’œuvre jurisprudentielle
particulière à chaque pays, ces législations foncières sont loin d’être identiques.

III- la nature de l’IF :

L’IF peut être facultative comme elle peut être obligatoire :

- Le caractère facultatif de l’immatriculation:

Il s’agit là de la règle générale édictée par l’article 6 du dahir précité du 24-

11-2011, et selon lequel l’immatriculation est facultative, la procédure
d’immatriculation n’étant entamée que sur demande des intéressés établie sous la
forme d’une réquisition d’immatriculation.

Autrement dit, le propriétaire d’un immeuble non immatriculé a le droit

d’opter entre soumettre son immeuble au régime de l’immatriculation foncière ou
le laisser sous le régime des propriétés non immatriculées gérées par des règles
du droits musulman ou les coutumes locales comme auparavant. Mais une fois il
opte pour l’immatriculation de son immeuble, il ne peut plus revenir sur cette
décision en demandant le retrait de sa réquisition d’immatriculation.

- le caractère obligatoire de l’immatriculation:

L’immatriculation est obligatoire dans certains cas prévus par la loi, donc le
droit d’option du propriétaire n’existe pas, et l’immatriculation est effectuée
obligatoirement et d’office, dans les cas suivants :

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 - les cas prévus par des lois spécifiques et dans les zones à ouvrir à cet effet
par arrêté du ministre de tutelle de l’Agence nationale de la conservation foncière,
du cadastre et de la cartographie pris sur proposition de son directeur.
- L’immatriculation est également obligatoire quand elle est ordonnée par les
tribunaux compétents au cours d’une procédure de saisie immobilière à l’encontre
du saisi.

Chapitre 2: la procédure de l’IF

I- La phase administrative et technique:

1-Le dépôt de la réquisition

Cette phase démarre par le dépôt d’une réquisition d’immatriculation, contre

un récépissé délivré immédiatement, auprès du conservateur de la propriété
foncière qui est nommé dans chaque préfecture ou province et chargé de la tenue
du registre foncier relatif à la circonscription relevant de sa compétence
territoriale et de l’exécution des procédures prescrites pour l’immatriculation
foncière.
La dite réquisition ne peut être déposée que par le propriétaire; le
copropriétaire et autres personnes physiques ou morales citées dans les articles
11-12-13 ; elle doit obligatoirement contenir des informations concernant d’une
part le requérant (son prénom et son nom, sa qualité et son domicile, son état civil,
sa nationalité et, s’il y a lieu, le nom de l’époux et l’indication du régime
matrimonial et, en cas d’indivision, les mêmes indications que ci-dessus pour
chaque co-indivisaire, avec mention de la part de chacun d’eux). Et d’autre part
le foncier objet de réquisition (la description de l’immeuble, ainsi que l’indication
des constructions et plantations qui s’y trouvent, de sa consistance, de sa nature,
de sa situation, de sa contenance, de ses limites, de ses tenants et aboutissants, des
noms et adresses des riverains et, s’il y a lieu, du nom sous lequel il est connu ;
l’estimation de la valeur vénale de l’immeuble ; l’indication de l’origine de
propriété ; l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec
la désignation des ayants droit…).

2-La publication de la réquisition :

Conformément à l’article 17 de la loi le conservateur de la propriété foncière

doit adresser, dans le délai de dix jours du dépôt, un extrait à publier au « Bulletin
officiel » et à porter à la connaissance du public par les moyens disponibles de la
réquisition d’immatriculation.

3 – le bornage :
le bornage est une enquête juridique et technique sur les lieux par un
ingénieur géomètre topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de
l’ordre national des ingénieurs géomètres topographes, sous la direction du
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conservateur et en présence du requérant et des riverains indiqués dans la
réquisition d’immatriculation et des intervenants et des titulaires de droits réels
liés au foncier concerné.
Lors de cette opération l’ingénieur géomètre topographe interroge le
requérant d’immatriculation, les riverains, les opposants, les intervenants et les
titulaires de droits réels et charges foncières qui se seraient régulièrement révélés,
le cas échéant sur tout ce qui se rapporte à l’immeuble concerné. Le requérant
d’immatriculation indique les limites de l’immeuble qu’il entend faire
immatriculer ; les riverains et tous les intervenants font leurs observations et
contestions.
Après s’être assuré que les conditions légales sont remplies, l’ingénieur
géomètre passe à l’étape technique de sa mission, ainsi il constate le fait, la durée
de la possession, et l’état de l’immeuble ; et procède à toutes les autres
constatations et mesures d’enquête utiles, et tout ça avant de passer au placement
des bornes, dont l’objectif est de délimiter le périmètre indiqué par le requérant,
et finalement il dresse un plan sommaire dit croquis de bornage qui détermine la
superficie, les limites exactes de l'immeuble et ses consistances.

4- Publication de l’avis de clôture de bornage :

Dès réception du procès-verbal et du plan de bornage, le conservateur publie
un avis de clôture de bornage au bulletin officiel dans les quatre mois qui suivent
l’opération et en même temps, il fixe le point de départ de délai de 2 mois pendant
lequel les oppositions pourront être reçues. Le dit avis est également affiché aux
sièges du tribunal de première instance, de l'autorité locale du ressort de la
propriété et du Conseil communal.
Après l’achèvement de ces étapes ; le conservateur se trouve devant 2
options :

a- L’immatriculation:
En l'absence d'oppositions ou après règlement des oppositions en faveur du
requérant, le conservateur procède, dans les trois mois qui suivent l’expiration du
délai d’opposition, à l'immatriculation et l’établissement d’un titre foncier au nom
du propriétaire après s’être assuré de l’accomplissement de toutes les modalités
prévues par la loi.
b- la mise en instance de la réquisition:
Dans le cas ou des oppositions ont été déposées légalement, le conservateur
devrait attendre les résultats qui pourront découler de la phase judiciaire.

Mais Il se peut que la procédure d’IF ne s’achève pas et le conservateur

procède au rejet ou annulation en cas de :
- l’absence de requérant ou son mandataire lors des opérations de bornage;
- la non-exécution de l’opération de bornage deux fois consécutives en raison
d’un litige concernant l’immeuble;

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 - la non présentation d’aucune excuse valable dans les mois qui suivent les
sommations qui leur sont adressées.
- la non diligence du requérant pour suivre la procédure dans un délai de 3
mois qui suivent la notification qui lui a été adressée par le conservateur.

II-La phase judiciaire :

La procédure d’immatriculation est déclarative et préventive, c’est pour cela

qu’elle est basée sur la publicité.
Pour réaliser cette fonction, le législateur a créé et décrété la possibilité de
contester les droits prétendus par le requérant, et ce, par la voie de l’opposition.
L’article 24 de la loi 14-07 relatif au bornage édicte que : « Pendant un délai
de deux mois, qui court de la publication au « Bulletin Officiel » de l’avis de
clôture du bornage, toute personne qui prétend à un droit sur un immeuble en
cours d’immatriculation, peut si elle ne l’a déjà fait antérieurement, intervenir en
la procédure, par opposition».
L’article 26 de cette loi, prévoit l’opposition faite au non d’un tiers doit à
condition que cette personne justifie de son identité. En revanche, lorsqu’elle agit
en qualité de tuteur, de représentant légal ou de mandataire, elle doit justifier de
cette qualité par la production de pièces régulières, fournir les indications prévues
à l’article 25 et verser les actes de succession des cohéritiers, le cas échéant.
«Peuvent toujours, sous réserve des justifications prévues ci-dessus,
intervenir dans la procédure, par voie d’opposition, au nom des incapables, des
mineurs, des absents, des disparus et des non présents, les tuteurs, les
représentants légaux, le procureur du Roi, le juge chargé des tutelles et le curateur
aux biens des absents et des disparus».
Toutefois, en cas d’opposition non justifiée, une amende d’au moins 10%
de la valeur vénale du bien doit être payée au profit de l’ANCFCC. La loi octroie
par ailleurs au conservateur la possibilité d’éclater le titre d’une propriété
immobilière sujette à opposition si cette dernière ne concerne qu’une partie du
bien.
Donc après dépôt légal de l’opposition, le conservateur notifie le requérant,
ce dernier peut régler les problèmes avec le ou les opposants et aviser le
conservateur par écrit des mesures prises en s’appuyant sur les documents
justificatifs, notamment la main levée ou l’acceptation des oppositions. Dans le
cas contraire, à son tour le conservateur peut intervenir pour concilier les parties
concernant les questions litigieuses et établir un procès-verbal signé par les deux
parties.
Mais si les différents persistent; le conservateur renvoie le litige au tribunal
de 1ère instance dont il prend un acheminement procédural caractérisé par des
investigations et des enquêtes par un juge rapporteur désigné par le président du
tribunal, parfois sur le terrain et assistées par un ingénieur géomètre assermenté
du cadastre le cas échéant.

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 La même procédure se répète devant la cour d’appel s’il y a recours par l’une
des parties à cette dernière.
Une fois l’affaire est jugée et le jugement acquit la force de la chose jugée,
elle doit retourner de nouveau auprès de la conservation foncière pour prendre une
décision qui admet ou rejette, en tout ou partie, la réquisition d’immatriculation
c-à-d la CF peut rejeter l’affaire ou immatriculer l’immeuble globalement ou
partiellement.

2ème partie: l’inscription des droits réels immobiliers.

Chapitre 1: des droits réels immobiliers

Article 65 stipule : »Tous faits, dispositions et conventions entre vifs, à titre

gratuit ou à titre onéreux, tous procès-verbaux et ordonnances de saisie
immobilière, tous jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de
constituer, transmettre aux tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel
immobilier, ainsi que tous baux d’immeubles excédant trois années, toute
quittance ou cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers non
échus, doivent être rendus publics par une inscription sur le titre foncier. »
Par conséquent les actes à inscrire sont :
Mutations: tout acte de transmission d'une propriété ou d'un droit réel d'une
personne à une autre par voie de vente, de donation, d'échange etc.
Succession: c'est une transmission d'un immeuble ou d'un droit réel d'un
défunt à ses héritiers ou légataires.
Hypothèque: c'est un droit réel immobilier inscrit au profit du créancier pour
garantir le paiement d'une créance.
Lotissement: c'est une division d'une propriété en deux ou plusieurs lots
destinés à la construction.
Mise en concordance : c'est une opération technique ayant pour objet de
mettre en concordance le plan du titre foncier avec l'état des lieux.
Règlement de copropriété: c'est un document comportant la description des
parties communes et des parties privatives d'un immeuble soumis au régime de la
copropriété et fixant les droits et obligations des copropriétaires.
Fusion: c'est une opération qui consiste à fusionner des immeubles
immatriculés contiguës appartenant au même propriétaire pour faire l'objet d'un
seul titre.
Rectification de l'état civil: c'est une mention faite sur le titre foncier pour
rectifier l'état civil du propriétaire inscrit.
Changement du nom de propriété: c'est une mention opérée lorsque le
propriétaire demande le changement de dénomination de la propriété.
Délivrance d'un nouveau duplicata: c'est une mention portée sur titre
foncier en cas de perte de vol, de détérioration ou de destruction et cette
publication au B.O. et à l’expiration d’un délai de 15 jours.

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 Mainlevée d'hypothèque : c'est une mention marginale portant radiation
d'une hypothèque au vu d'un acte portant mainlevée.
Saisie conservatoire : c'est une mention portée sur le titre foncier en vue
d'empêcher toute inscription jusqu'à radiation de la saisie.
Main levée de saisie : c'est une mention marginale portant radiation d'une
saisie au vu d'un acte de mainlevée ou d’une ordonnance du juge des référés.
Prénotation: c'est une mention portée sur le titre foncier pour la
conservation provisoire d'un droit prétendu sur un immeuble immatriculé.

Chapitre 2 : la procédure de l’inscription:

I- Le dépôt et délai de la réquisition
Les actes précités doivent être inscrits selon l’article 65 bis de la loi 14-07
dans un délai de 3 mois; Ce délai court:
1) pour les décisions judiciaires, à compter de la date où elles ont acquis la
force de la chose jugée ;
2) pour les actes authentiques, à compter de la date de la rédaction de l’acte;
3) pour les actes sous seing privés, à compter de la dernière légalisation de
signature.

La réquisition d'inscription doit être appuyée par les actes et les documents
justificatifs cités par l’article 69 comme suit :
1) la désignation, par le numéro du titre foncier, de l’immeuble que doit
affecter l’inscription ;
2) l’indication de la nature du droit à inscrire ;
3) l’indication du mode d’acquisition et celle de la nature et de la date de
l’acte qui le constate ;
4) l’indication de l’état civil du bénéficiaire de l’inscription à opérer ;
5) l’indication, s’il y a lieu, des conditions de résolution, des restrictions du
droit de disposer ou mention spéciale dont l’inscription est requise en même temps
que celle du droit principal, le tout avec indication de l’état civil des bénéficiaires.
Le conservateur foncier peut exiger d’autres documents et indications
complémentaire qu’il les considère essentiels par exemple:
- jugement ayant acquis la force de la chose jugée ;
- la traduction des documents produits, par un traducteur assermenté, s’ils
sont rédigés en langue étrangère.
- les documents prouvant le transfert du droit au profit des héritiers de
manière légale lorsque l’inscription de droits réels immobiliers résulte d’une
succession.
- les pièces justificatives concernant l’inscription des droits des mineurs et
des incapables est faite à la requête de leurs représentants légaux, de leurs
tuteurs…

II- Etude de la demande :

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 Après réception du dossier d’inscription des droits et les actes et documents
justificatifs, il devrait prendre un numéro d’ordre au registre de dépôt, où sont
constatées immédiatement, les formalités requises et les remises de pièces qui lui
sont faites sans aucun blanc ni interligne.
Ensuite le conservateur de la propriété foncière vérifie, sous sa
responsabilité, l’identité et la capacité du disposant, ainsi que la régularité, tant en
la forme qu’au fond, des pièces produites à l’appui de la réquisition. Comme il est
tenu de s’assurer que l’inscription, objet de la réquisition, n’est pas en opposition
avec les énonciations du titre foncier et les dispositions de la présente loi et que
les pièces produites autorisent l’inscription.
Dans les cas normaux, le conservateur foncier opère l’inscription sur le titre
foncier après paiement des droits; et le cas échéant il peut donner ces directives
pour la réalisation des opérations topographiques.

III- La radiation :
D’après l’article 91 de la loi précitée les inscriptions, mentions et
prénotations faites sur le titre foncier peuvent être rayées en vertu de tout acte ou
tout jugement passé en force de chose jugée constatant, au regard des personnes
intéressées, la non existence ou l’extinction du droit auquel elles se rapportent.
Cette opération est faite par décision du dit conservateur qui agit, après s’être
assuré de la régularité de la réquisition de l’intéressé comprenant la justification;
le numéro ou titre foncier de l’immeuble; la désignation de l’inscription, de la
mention ou de la prénotation à rayer.
Mais en cas de refus du conservateur le requérant de la radiation peut recourir
devant le tribunal de première instance qui statue à charge d’appel. Les arrêts
rendus sont susceptibles de recours en cassation.

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