République Algérienne Démocratique Et Populaire

Ministère De L’enseignement Supérieur Et De La Recherche Scientifique

Université Des Sciences Et Technologie Houari Boumedienne
Faculté Des Sciences De la Terre de Géographie et d’aménagement du

Responsable du Module Dr . R . Baouali

MASTER 02 AU 2019/2020

EXPLORATION
DES
RESSOURCES
EN
MILIEU
URBAIN
COURS
le foncier ressource capital :
Foncier : provient du fond qui est immobile ; on parle de l’immobilité quand il s’agit de transformation sert la
démolition.
Le bien foncier : acte d’urbanisme qui concerne la construction ou le lotissement.
L’urbaniste s’intéresse au sol mais le bâti devient un accessoire, bien immobilier = sol+bâti.
# L’importance de l’étude du foncier en urbanisme :
Toute politique urbaine est aussi et forcement une politique foncière. La réglementation urbaine est une
réglementation de l’occupation du sol.
- toute action urbaine nécessite la possession d’un bien foncier.
- Le sol urbain est un bien rare alors que la ville a plus besoin du sol que la compagne.
Plus le sol est rareplus le sol est chère.
- La maîtrise du sol urbain qui représente un enjeu pour les acteurs de l’urbanisation (concurrence privé ou
publique). C’est pour quoi l’état s’est menu d’un instrument juridique : la préemption et l’appropriation.
Elle le fait pour marquer la force est obtenir le sol.
- Le foncier à travers le parcellaire est l’élément le plus permanant (dans l’histoire d’une ville le foncier est
un témoin).

# Connaissance du foncier :
- la valeur du sol :
1. la valeur absolue : le prix réel du sol.
2. la valeur relative du sol : le prix du sol par rapport aux autres sols. Cette valeur est une composante
essentielle dans le coût du projet.
Gèle du marcher la valeur=0
On compare les prix des sols avec les valeurs relatives. Si on investi en dehors de la ville : c’est très long à
réaliser et viabiliser par contre si on investi dans un centre urbain, le projet est rentable rapidement.
- Le statu du sol : c’est la propriété juridique du sol. La loi 90-25 du 18/11/90 portant sur les orientations
foncières a divisé foncier en plusieurs types :
= Le domaine public : l’état et collectivité locale.
= Le domaine privé : individu moral ou physique.
= El oueqf : bien d’individu qui décide du léguer les revenu pour les œuvres de bien faisances (mosquée),
il est exclu de l’urbanisation d’où l’importance du cadastre dans la statuation du sol.
- Le potentiel du foncier : dis propriété effective du sol. L’accroissement de la population urbaine et de ses
besoins accentue la rareté du sol. Dans des communes plus les terrains sont occupés moins il sont disponible
et plus les potentialité sont élevées. Le potentiel du foncier aide à déterminer les poches et friches qui peuvent
être utilisées.
Dans la périphérie le potentiel est bat création de villes nouvelles. La politique des villes nouvelles née d’un
problème de coût de projetdensification du centre.
- L’usage et la vocation du foncier :
- L’usage actuel.
- Vocation du foncier/ l’usage potentiel dans le future.
- La loi 90-25 classe les sols selon leur usage et leur vocation, en 1990, touts les terrains ont la même
importance, avant tout les terrains sont urbanisables.
- La loi 90-25 détermine les terrain urbanisés et à urbaniser à moyen et long terme.
 terre agricole : classée selon leur potentialité, moyenne, faible, ou haute potentialité.
 Terre protégée : bois, foret, terrain à risque.
- L’action sur le foncier :
 Spéculation foncière.
 Expropriation.
 Préemption.
 Lotissement.
 Remboursement.
1. la spéculation foncière : c’est une initiative privée, c’est l’anticipation de l’amélioration des valeurs foncières.
Une personne ou un promoteur achète des terrains pour les vendre plus chers. Provoquer par la situation et le
changement des lois d’urbanisme (POS, PDAU).le fait d’annonce et l’information sont la base de spéculateur.
le secteur ou se développe se genre d’action c’est le secteur périurbain ou la dynamique est forte. La
spéculation aussi dans le contre les valeurs foncières sont plus au moins stables, mais le terrain est plus
demandé dans le périurbain (secteur à urbaniser) l’amélioration est prévisible a court et à long terme, de 5 à
10ans. La grande périphérie. Une urbanisation future 15 ans. et la spéculation est risquée à long terme.
2. L’expropriation : La problématique qui se pose : comment les urbanistes et les pouvoir publique vont
mobiliser des terrain pour réaliser des projets pour l’intérêt général au moindre coût. Pour éviter cette surprise
l’état fait l’expropriation.
Un marcher foncier libre est un outil de volontarisme de l’état et des collectivités locales. Ces les ventes forcées
de la commune à l’état centrale au profit de la collectivité pour la réalisation d’un projet pour l’intérêt général.
Au début les premières expropriations se sont faites à l’embellissement (art urbain) des terrains aux comptes des
considérations ésotériques (place royales) au 19eme siècle. On l’a également utilisé pour réaliser les vo iries, les
percées et les alignements aux 20eme.expropriation pour des maisons d’hygiène public au 21eme siècle.
Expropriation pour l’utilité publique.
C’est du droit du propriétaire de mettre à terme l’expropriation en passant par une enquête publique pour
déterminer les composantes du projet afin de prouver que le projet a le caractère d’utilité publique. On passe à
une enquête parcellaire qui détermine les endroits exacts et les surfaces des parcelles à exproprier. Un travail
technique pour déterminer l’indemnité, cette évaluation doit excéder les plus values spéculatives.
En Algérie le droit d’expropriation et de préemption dans les endroits urbanisés et urbanisables nécessite
l’existence d’un instrument juridique POS ou PDAU.
 Utilité publique : elle consiste dans les travaux de voiries, infrastructures portuaires, aéroports, station
d’épuration des eaux, exploitation des mines, canalisation des eaux, passages des pilons électriques,
équipement collectifs sauf le logement.
3. La préemption : la priorité accordées à la collectivité locale de se porter acquéreur d’une propriété mise en
vente. Ce droit est plus récent que l’expropriation, il est utilisé par l’état pour plusieurs
 Objectifs de la préemption :
- pour permettre de grandes opération d’urbanisme,
- acquisition des bonnes affaires, terrain bien situé à bonne prise, ça permet de protéger les espaces
sensibles (littoral, site historique, espace naturel).
 Condition pour utiliser ce droit :
- Existence d’un instrument d’urbanisme qui doit délimiter le périmètre de préemption.
- L’état doit exprimer l’objet pour le quel elle applique ce droit.
 L’avantage de l’application de ce droit :
- Ce droit permet de faire pression sur les prix et combattre la spéculation foncière car avec ça le
plus value spéculative est nul.
- Ce droit permet à l’état d’acquérir des biens fonciers facilement.
- Ce droit permet d’observer le marcher foncier dans le sens que toutes actions d’achat ou de vente
doit être déclarer.
 La procédure de déroulement de la préemption : quand il y a une déclaration de volonté de vente et ‘un
prix de vente, l’APC a trois possibilité :
- Quand le prix et l’offre l’intéresse, elle conclu l’affaire avec le prix déclaré.
- Quand l’affaire ne l’intéresse pas, elle laisse le propriétaire de vendre à qu’il veut avec le prix
déclaré.
 - Quand le prix ne l’intéresse pas mais l’offre l’est, elle entame une négociation de prix. Si le
propriétaire ne veut pas céder. L’APC passe à l’évaluation du prix pour une action d’expropriation.
4. le lotissement : c’est une intervention sur le sol, c’est un acte d’urbanisme (construire, démolir, lotir).
- acte d’urbanisme : c’est le faite d’intervention sur une portion du territoire urbain appelé parcelle
qui a une existence morphologique (délimitation, forme et juridique).
Les actes d’urbanisme sont trois :
 Le lotissement.
 La construction.
 La démolition.
1. le lotissement : c’est un acte non juridique. C’est la division d’une parcelle en deux ou plus pour
construire, le COS augmente avec le nombre de parcelle, il est conditionné par la construction et
l’intérêt du lot pour le propriétaire et que le COS est divisé par la division de la parcelle.
L’acte de lotir produit des valeur foncières nouvelles : propriété et droit de construire. Le lotissement n’est
pas un acte d’urbanisme neutre ni du point de vue morphologique ni du point de vue urbanistique, puisque il
y a extension et densification de l’espace urbain (croissance). Et pas neutre du point de vue juridique
puisque il y a une distribution de droit de propriété. Il n’est pas neutre aussi du point de vue foncier,
puisque il y a augmentation de la valeur du sol et contribution fiscale. Pour toutes ces raisons, la collectivité
publique s’impose pour l’obtention d’un permis de construire.

5. le remembrement : il consiste à effacer un parcellaire et le redessiner autrement afin de l’adapter et le

restructurer, on parle de la restructuration du parcellaire.
Les cas les plus communs sont :
- le remembrement rural.
- le remembrement urbain.
Le remembrement est intéressant en premier lieu pour réduire les coûts d’expropriation, et il nous évite la lenteur
et la longueur de la procédure de l’expropriation.

Les activités urbaines :

Elles peuvent d’être décomposer en :
- commerces et services.
- Equipements collectifs.
- Activités productives.
- Les espaces de loisirs.
1- Commerces et services : la notion d’échanges primes dans les deux cas :
- L’échange des biens matérielscommerce.
- L’échange des biens non matériel services.
Ces deux fonctions sont à la base de la création de la ville, ce qui intéresse l’urbaniste, c’est la localisation de ces
équipements dans l’espace urbain.
A- les commerces :
a- la localisation des commerces : les commerces se localisent par rapport aux :
- Réseaux routier : infrastructure routière.
- Spécialisation des activités.
- Foncier : sa disponibilité.
b- modes de distribution : qui la répartition dans l’espace urbain. Il existe plusieurs modes tel :
- Le mode linéaire : le long d’une rue.
- Le mode ponctuelle regrouper : concentration à la périphérie, centre commerciaux.
- Le mode ride
On peut trouver les deux modes précédant aux même temps.
B- les services :
Ils se sont développés à partir du 19ème siècle ; car il y a eu accumulation du capital.
On parle de développement des entreprises qui concerne l’industrie.
Ils se concentrent qu’au centre. Pour les périphérie, ce zoning génère une source de fiscalité, pour cela le
règlement urbain encourage ce genre de pratique et généralement en contre partie les entreprises s’engagent à
réaliser des équipement pour la collectivité public.

2. Les équipements collectifs :

On parle d’infrastructures (l’équipement de la ville).
 l’équipement de la ville : équipement qui accueillent les activités liées aux logements publique ou privé.
Aux alentours des années 40 et 50 on va parler des équipements publics au lieu d’édifice apparition et création
d’opérations de logement.
Pour créer l’équipement dans le logement, il y a eu production d’un instrument qui permet de les programmer
tous les deux au même temps (grille d’équipements), cela donne selon le nombre de logement le type
d’équipement.
On peut parler des ZUP (zone à urbaniser en priorité).
La grille d’équipements est en rapport avec le logement ou les équipements ne sont pas liés qu’au centre.
Edifice  programmé dans les villes anciennes.
Equipement lié au logement.
Grille, structuration, les degrés :
a- Nombre de logement/habitant :
Hiérarchiser l’espace urbain sur un plan quantitatif, le groupe résidentiel,unité de voisinage, quartier,
commune…etc.
b- les équipements classés selon leur nature, culturelle, éducative…etc. et leur répartition dans l’unité, cela
dépend de leur aire d’influence.
c- Les équipements de loisirs : sport, espaces verts…etc.
d- Les équipements administratifs : administration, services publics…etc.

La ville génère des espaces d’habitat mais pas ceux d’équipement, d’où l’intervention de l’urbaniste pour les
planifier s’avère nécessaire.
Des changements de conjoncture économique entraînent des changements de politique urbaine qui peuvent
imposer des usages différents des sols, et réconforter les normes d’équipement en vigueur et leur type et leur
apparence traditionnelle au domaine d’investissement. Cela dit que les grilles d’équipement doivent être
régulièrement révisée au minimum tous les 10 ans.
Les normes doivent être généralement confronté avec les spécificités de la situation, avec l’objet d’étude,
interpréter et adapter selon le un ordre technique et être vérifier sur la base des options générales d’aménagement
du territoire et des dispositions d’urbanisme.

3. les activités productives :

Elles englobent l’industrie et les activités logistiques : transport, stockage, marchandise. Les commerces et
services se sont substitués à l’industrie.
La localisation de l’industrie suit des critères tel :
 Naturels : liés aux régimes des vents.
 Accessibilité : la connexion de l’industrie au réseau routier.
 Préservation des ressources naturelle de la pollution.
 Foncier : de temps que l’activité industrielle occupe des surfaces très vastes.

4. les espaces de loisirs :

L’espace vert, jusqu'à l’art urbain, n’était pas un élément de composition urbaine, ce n’est qu’à partir 16 ème siècle
que l’espace vert est intégré dans l’espace urbain car avant il était à l’extérieur.
Au 19ème siècle, avec les hygiénistes, l’importance de l’espace vert augmente. Donc, on les a classé selon des
niveaux :
 - Square : à l’échelle du quartier avec un rayon d’influence de 500m, il a une composition
géométrique, avec l’existence du mobilier urbain.
- Grand jardin ou parc intra urbain : de 2 à 50 hectares (jardin d’essai).
- Grand parc extérieur : état naturelle, des millier d’hectares (Versailles).
L’espace vert doit être aménager comme un systèmehiérarchie et continuité.