Chapitre 2 : Le Lotissement

1- Introduction:
Le mot lotissement == toute opération de division d'un terrain constitué
d'une ou de plusieurs parcelles en lots de nombre supérieur ou égal à
trois, destinées, après aménagement, à la construction de locaux à usage
d'habitations, professionnels, industriels, touristiques et d'équipement
communautaire.
Le président de la commune et le ministère chargé de l'urbanisme peuvent
apporter au lotissement toutes les modifications utiles et exiger la réserve
d'espaces libres et d'emplacement destiné à des édifices et des services
publics.

Ils peuvent aussi imposer au lotisseur la normalisation des limites du

lotissement, et en cas d'obstacle des propriétés riveraines, procéder à
l'expropriation des parcelles nécessaires à cette normalisation.
Les voies et les espaces libres destinés à l'usage public sont
immédiatement incorporés au domaine public.
1
Exemple d’un lotissement 2
2- Les caractéristiques du lotissement:
- C'est une opération de nature privée même si elle peut être réalisée par
une collectivité publique (AFH, AFI, ARRU, …) .
- Le maître d'ouvrage est acquéreur des terrains et aménageur.
- Le constructeur n’est pas unique (il y en a souvent autant que de lots,
mais un promoteur peut construire plusieurs maisons).
- La collectivité locale ( Définition : Les collectivités locales ou territoriales
sont des personnes morales de droit public distinctes de l’État et
bénéficient à ce titre d’une autonomie juridique et patrimoniale: Ex: AFH,
AFI,…) peut réaliser directement le lotissement ou donner son accord à
une initiative privée.
- Remarque:
Le morcellement est une opération de division d'un terrain constitué d'une
ou de plusieurs parcelles en morceaux (lots) de nombre supérieur ou égal
à trois, destinées, sans aménagement, à la construction de locaux à
différents usages.
3
3- Travaux de lotissement
Le lotisseur aura à sa charge les ouvrages de voiries et réseaux divers à
réaliser suivant les caractéristiques définies en accord avec les différents
services concernés et conformément aux dispositions figurants au dossier
de lotissement.

Les travaux sont :

L'alimentation en eau potable ;
L'alimentation en électricité en moyenne et basse tension ;
L'alimentation en gaz de ville ;
L'évacuation des eaux usées et pluviales ;
Les chaussées carrossables, les parkings, les voies piétonnes ;
Le réseau d'éclairage public ;
Le réseau de téléphone ;
La plantation des espaces verts et des arbres d'alignement sur la rue.

4
Rappel sur les avertisseurs des réseaux et leurs couleurs 5
L'alimentation en eau potable ;

6
L'alimentation en électricité

7
L'alimentation en Gaz de ville 8
L'évacuation des eaux usées et pluviales 9
 Les chaussées carrossables,
les parkings, les voies piétonnes ;

10
Le réseau d'éclairage public 11
Le réseau de téléphone 12
La plantation des espaces verts et des arbres d'alignement sur la rue
13
 4- Eléments de réflexion sur la conception des opérations
Un ensemble de maisons individuelles doit être étudié, quelle que soit sa
taille, comme une véritable opération d'urbanisme

Il ne s'agit pas en effet de « rentabiliser » un terrain en y réalisant un

minimum de travaux de viabilité sans aucune prestation qualitative.
C’est-à-dire :
II s'agit de répondre à l'attente de l'usager en ce qui concerne la qualité du
cadre de vie que l'aspect économique de l'aménagement à réaliser.

A cet effet, un préalable essentiel est de saisir et d'analyser simultanément

toutes les données de cet environnement
L'évolution sociale et urbaine de la commune : développement urbain
projeté (schéma directeur, carte communale...), croissance et profil de la
population actuelle, poids relatif de l'opération projetée, type de clientèle
visée... ; 14
 Les caractéristiques du bâti existant: structure du tissu urbain de
l'agglomération support, spécificités locales des constructions et de leur
groupement,... ;

Les caractéristiques et les possibilités d'utilisation des équipements de

superstructure (groupe scolaire, crèche, commerces...) et aussi
d'infrastructure, notamment l’assainissement (réseaux et stations
d'épuration), l'eau potable... ;

Les données « naturelles » du site (paysage général, relief, orientation,

conditions climatiques, végétation, eau, fontaines, bâti…).

 L'analyse de l'ensemble de ces éléments par le maître d'œuvre doit lui

permettre de conseiller le maître d'ouvrage dans la détermination du
programme définitif de l'opération projetée.
15
5- Contenue du dossier
Le dossier de demande d'autorisation de lotir comprend obligatoirement les
pièces suivantes conformément à l'arrêté du Ministre de l'Equipement et de
l'Habitat du 19 Octobre 1995 :
1- Une demande, sur formulaire spécial, délivré par l'administration et
signée par le ou les propriétaires ou leurs mandataires ;
2- Une note de présentation de l'opération de lotissement exposant
particulièrement :
-les dispositions réglementaires prévues par le plan d'aménagement urbain
(P.A.U);
-les caractéristiques physiques de la parcelle de terrain (pente, exposition
aux phénomènes naturels, etc…) ;
-le programme envisagé par type de logements et équipements publics.
3- Un titre de propriété (titre fonder, acte de propriété, jugement pétitoire,..);
4- Un plan de situation du terrain à lotir ;
5- Un levé topographique à l'échelle l /l000 au minimum rattaché aux
coordonnées géographiques et dressé par un géomètre ;
16
Suite 5- Contenue du dossier
6- Un plan côté de l'état actuel du terrain à lotir et de ses abords à l'échelle
1/1000 au minimum dressé par un géomètre. Ce plan fera apparaître aussi
les constructions et les plantations, existantes, les équipements publics qui
desservent le terrain ou qui lui sont limitrophes. Il fera apparaître également
la partie que le pétitionnaire n'envisage pas de lotir, si la demande
d'autorisation ne concerne pas la totalité du terrain ;
7- Un plan de lotissement à l'échelle l /1000 au minimum portant indication
de la numérotation, de la superficie et de la vocation des lots, des voies et
de leurs raccordements avec les voies existantes, de la desserte du
lotissement par les différents réseaux et l'emplacement si nécessaire des
fourreaux d'attente pour leur passage ;
8- Un plan de masse indicatif de la composition d'ensemble et une
représentation volumétrique sommaire du projet en trois dimensions et le
cas échéant, des photos de maquette ou tout autre moyen facilitant la
perception du projet, et ce, pour les lotissements dont la surface est égale
ou supérieure à 5 hectares ;
9- Un arrêté d'alignement lorsque le terrain à lotir est adjacent au domaine
public routier ou au domaine public maritime. 17
 Suite 5- Contenue du dossier
10- Un cahier des charges du lotissement fixant les droits et les obligations
du lotisseur, des acquéreurs ou locataires des lots ainsi que le programme
d'aménagement et d'assainissement. Le cahier des charges comporte
également un règlement d'urbanisme opposable au tiers, ayant pour objet
de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées aux
constructions selon leur nature et leurs caractéristiques, ainsi que celles
imposées aux installations d'intérêt collectif et aux espaces libres ou verts ;
Ce cahier doit prévoir en outre l'éventualité de cesser d'appliquer le
règlement régissant le lotissement et doit être conforme au cahier de
charges type.
11- Un planning prévisionnel de réalisation et d'achèvement des travaux ;
12- Une attestation de chacun des services spécialisés certifiant que le
terrain à lotir est assainissable, alimentable en eau potable ou en énergie
électrique ou raccordable aux réseaux de télécommunications ;
13- Les conditions et les modalités d'exécution des travaux en cas de
réalisation par tranches.
14- Une note ou étude relative à l'impact du projet de lotissement sur
l'environnement conformément à la législation de la réglementation en
vigueur ; 18
 Suite 5- Contenue du dossier
10- Un cahier des charges du lotissement fixant les droits et les obligations
du lotisseur, des acquéreurs ou locataires des lots ainsi que le programme
d'aménagement et d'assainissement. Le cahier des charges comporte
également un règlement d'urbanisme opposable au tiers, ayant pour objet
de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées aux
constructions selon leur nature et leurs caractéristiques, ainsi que celles
imposées aux installations d'intérêt collectif et aux espaces libres ou verts ;
Ce cahier doit prévoir en outre l'éventualité de cesser d'appliquer le
règlement régissant le lotissement et doit être conforme au cahier de
charges type.
11- Un planning prévisionnel de réalisation et d'achèvement des travaux ;
12- Une attestation de chacun des services spécialisés certifiant que le
terrain à lotir est assainissable, alimentable en eau potable ou en énergie
électrique ou raccordable aux réseaux de télécommunications ;
13- Les conditions et les modalités d'exécution des travaux en cas de
réalisation par tranches.
14- Une note ou étude relative à l'impact du projet de lotissement sur
l'environnement conformément à la législation de la réglementation en
vigueur ; 19
6- Phases d’étude d’un projet de lotissement
6.1- Prospection et acquisition des terrains
- La prospection (Etude des possibilités d’extension) du terrain se fait sur
recommandation de la municipalité ou des autorités régionales qui orientent
le lotisseur vers l'acquisition (Achat) d'un terrain.
- Une fiche technique établie par une commission composée d'architecte
urbaniste, ingénieur VRD et un juriste, pour vérifier :
• Le Terrain à l'intérieur d'un plan d'aménagement ;
• Les Réseaux existants ;
• Les Raccordement s avec ONAS, SONEDE, STEG, PTT
6.2- Etude urbanistique (Définition):
Il s’agit d’établir le programme en fonction de toutes les données relatives à
ce projet (natures et superficies des lots à vendre) et en fonction des
recommandations des autorités régionales, de la demande de la clientèle et
des grilles d'équipements existants (écoles primaires, lycées, hôpital...).

20
Suite : 6- Phases d’étude d’un projet de lotissement
Suite : 6.2- Etude urbanistique (Définition):
 Une esquisse du plan de lotissement est établie par l'architecte urbaniste,
assistée par ingénieur VRD pour fixer le dimensionnement et la structure des
chaussées et des ouvrages de génie civil. Ce projet doit être testé pour voir :
• Le pourcentage des voiries par rapport à la surface globale du terrain;
• Le coût de l'opération de viabilisation;
• Le prix de revient du mètre carré pour voir s'il est à la portée des clients.

Une fois que tous ces paramètres sont vérifiés et avant de passer au projet
d'exécution, le projet doit passer à l'approbation par la commission régionale
de lotissement. Le dossier comporte en plus des attestations de
raccordement aux réseaux de l’ONAS, SONEDE, STEG, PTT.

21
7- L’Etude des Voiries et Réseaux Divers (VRD)
Comment faire cette étude ?

A Partir du plan de lotissement et du plan coté, le chef de projet lance une

opération de sondage géotechnique pour identifier la nature du sol.
Et L'ingénieur VRD en compagnie établit :

• Plan des voiries : Dimensionnement des chaussées (nature et épaisseur

des couches) en fonction de la nature du sol et du trafic et traçage des profils
(profils en long et profils en travers);
• Plan d'assainissement : eaux usées en fonction du nombre d'habitants et
de la nature des lots ;
• Plan d'assainissement : eaux pluviales en fonction de la pluviométrie et de
la nature du terrain ;
• Plan d'alimentation en eau potable : en fonction du nombre d'habitants ;
• Les études des réseaux téléphoniques et d'éclairage public se font,
généralement, par des bureaux d'étude spécialisés.

22
Exemple de profil en Long d’une voirie

23
Exemple de profil en Travers d’une voirie 24
Exemple de plan d’assainissement des EP et EU 25
Exemple de plan d’alimentation en eau potable 26
8- Coefficient d’occupation au sol et d’utilisation foncière
(COS et CUF)
1- Définition : Coefficient d'occupation au sol (COS):
C'est le rapport de la surface bâtie au sol à la surface de la parcelle.
Où :La surface Nette ou bâtie au sol est la surface délimitée par la projection
verticale sur le sol du périmètre hors œuvres de la construction.

2- Définition : Coefficient d'utilisation foncière (CUF):

C'est la somme des surfaces hors œuvres des planchers à la surface de la
parcelle (y compris loggias (un balcon à la fois ouvert et abrité, le plus
souvent encastré dans une façade d'étage), terrasse couverte, caves et
garages) divisées par la surface du terrain nette.
On entend par la surface hors œuvres des planchers: c’est la surface totale
calculée à partir de leurs limites extérieures y compris murs et cloisons.

27
Suite : 8- Coefficient d’occupation au sol et d’utilisation
foncière (COS et CUF)
3- Concept de densité:
- Le plan d'aménagement d'une municipalité doit comprendre les grandes
affectations du sol (les surfaces construites) et les densités de son
occupation.
-Les densités d'occupation (nombre de logement par hectare) sont
déterminées selon la nature des affectations du sol.
-La densité peut être brute ou nette.
- La densité brute est définie comme étant le rapport entre le nombre de
logements et la superficie totale brute d'un territoire (STB) :

La densité nette est définie comme étant le rapport entre le nombre de

logements et superficie totale nette d'un territoire (STN) :

.
28
Suite : 8- Coefficient d’occupation au sol et d’utilisation
foncière (COS et CUF)

Suite 3- Concept de densité:

-La densité peut être faible, moyenne ou forte selon les directives dictées par

la planification urbaine d'un territoire donné ou par les orientations

particulières d'un plan d'urbanisme ou d'aménagement.

- La superficie totale nette est le résultat de la soustraction entre la superficie

totale brute (de tout le terrain) et la superficie de tous les éléments publics (la

surface des terrains qui vont être cédés à l’état pour construire dessus des

équipements publics).
29
9- Les Lotissements particuliers
9.1- Lotissement en terrain en forte pente:
- Un terrain est considéré de forte pente s'il possède une pente moyenne
supérieure à 14° (25%).
-L'implantation d'un bâtiment en présence d'une forte pente nécessite un
recul de 20 m de profondeur à partir de la ligne de crête de talus (sommet
d’un talus) = retrait de 20 m du sommet du talus (des Mesures de protection
contre le glissement de terrain).
9.2- Lotissement sur les bords des rivières et des lacs
Une bande de terrain d'au moins de 20 m de profondeur (largeur) calculée à
partir de la limite des hautes eaux ne peut habituellement pas être affectée
à l'implantation d'un bâtiment principal, ni faire l'objet de travaux de déblai
ou de remblai.
9.3- Terrains adjacents à une autoroute
L'implantation des bâtiments à proximité d'une autoroute est susceptible de
créer des problèmes aux résidents. Il faut que le bruit mesuré à
l'emplacement du bâtiment soit acceptable (inférieur à 55 décibels). En cas
où le bruit est très fort on peut construire un écran antibruit pour réduire le
niveau de bruit. 30
a b

Est-ce que ces Bâtiments respectent

le retrait de 20 m par rapport
à la crête du talus?

c
31
Suite 9- Les Lotissements particuliers
9. 4- Terrains adjacents à une voie ferrée
La largeur ou la profondeur minimale doit être augmentée de 10m par
rapport au minimum établit par le règlement municipal. Il est parfois
préférable de créer un écran atténuant le bruit (clôture opaque).

Est-ce que ces Bâtiments respectent

le retrait par rapport
Aux cours d’eau et au voiries ?
24
Est-ce que ces Bâtiments respectent
le retrait par rapport
Aux voies ferrées?
25
10- Différents types de zones
Le territoire soumis au plan d'aménagement est divisé en zones de caractères
différents suivant leurs vocations :
A : Zone résidentielle : destinée essentiellement à l'habitation;
B : Zone civique : destinée essentiellement à l'administration publique et privée
aussi qu'aux activités culturelles, commerciales et aux affaires;
C : Zone verte : destinée essentiellement aux espaces verts public. Certaines
fonctions peuvent y être intégrées ;
D : Zone de production : destinée aux activités liées aux différents secteurs de
productions ;
E : Zone de transport : destinée aux installations des organismes de transport ;
F : Zone non urbanisée à caractère rurale: destinée à l'exploitation agricole ;
G : Zone militaire : destinée aux installations militaires
34
11- Types d’habitats
Le caractère d'une zone donnée résume son orientation générale, il précise le
type d'habitat autorisé. A ce propos on distingue :

11.1- Habitats individuels

Ils comprennent plusieurs types :
L'habitat discontinu (type villa isolée) ;
L'habitat jumelé (où les bâtiments sont accolés deux à deux) ;
L'habitat continu (où les bâtiments sont tous accolés en leurs limites latérales)
L'habitat groupé (type traditionnel).

11.2- Habitats collectifs

Ils comprennent deux types :
• L'habitat collectif discontinu (les immeubles sont isolés) ;
• L'habitat collectif continu (les immeubles sont accolés les unes aux autres).

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11- Types d’habitats
Le caractère d'une zone donnée résume son orientation générale, il précise le
type d'habitat autorisé. A ce propos on distingue :

11.1- Habitats individuels

Ils comprennent plusieurs types :
L'habitat discontinu (type villa isolée) ;
L'habitat jumelé (où les bâtiments sont accolés deux à deux) ;
L'habitat continu (où les bâtiments sont tous accolés en leurs limites latérales)
L'habitat groupé (type traditionnel).

11.2- Habitats collectifs

Ils comprennent deux types :
• L'habitat collectif discontinu (les immeubles sont isolés) ;
• L'habitat collectif continu (les immeubles sont accolés les unes aux autres).

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11- Types d’habitats
11.1- Habitats individuels
Ils comprennent plusieurs types :
L'habitat discontinu (type villa isolée) ;
L'habitat jumelé (où les bâtiments sont accolés deux à deux) ;
L'habitat continu (où les bâtiments sont tous accolés en leurs limites latérales)
L'habitat groupé (type traditionnel).

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11- Types d’habitats
11.2- Habitats collectifs
Ils comprennent deux types :
• L'habitat collectif discontinu (les immeubles sont isolés) ;
• L'habitat collectif continu (les immeubles sont accolés les unes aux autres).

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12- Caractéristiques des zones
Les caractéristiques des zones sont présentées dans les tableaux suivants :

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Suite 12- Caractéristiques des zones
Les caractéristiques des zones sont présentées dans les tableaux suivants :

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