Les Guides COMPARER

découvrez
les 3 avantages fiscaux
de l’immobilier neuf

Edition
2016
 Sommaire
P 3 : EDITO,
A qui s’adresse ce Guide ?
L'intérêt de préparer au plus vite
votre retraite
P 4 : 1. IMMOBILIER NEUF :
QUELLES SOLUTIONS
D’INVESTISSEMENT CHOISIR DANS
LE CONTEXTE ECONOMIQUE
ACTUEL ?
P 5 : HUIT EXEMPLES RAISONNES D’IN-
VESTISSEMENTS :
P 5 : VOS PREOCCUPATIONS / LA SOLU-
TION / UN EXEMPLE POUR CHAQUE CAS
P 6 : 2. PREMIERE POSSIBILITE
OFFERTE : LE PINEL
UNE REDUCTION D’IMPOT DE 12%
A 21%
La loi Pinel pour les logements loués
non meublés permet une réduction
d’impôt maximale de 63 000 euros
étalée sur 12 ans. Mais d’autres
choix sont possibles, par exemple,
louer pour 6 ans et obtenir une ré-
duction de 12%.
age 2
P 7 : ASTUCE : PREFEREZ LA REDUC-
TION DE 12% OU DE 18% A CELLE DE
21% .
P 7 : OU ACHETER UN BIEN AVEC LE
DISPOSITIF PINEL ?
P 15 : LES CARACTERISTIQUES DU
LOGEMENT
P 15 : LES CONDITIONS DE LOCATION A
RESPECTER
P 15 : OBLIGATION DE LOUER LE LOGE-
MENT DANS LES 12 MOIS DE SON
ACHAT
P 15 : UNE LOCATION VIDE ET A TITRE DE
RESIDENCE PRINCIPALE
P 15 : DES LOYERS MAXI SELON LA
SITUATION DU LOGEMENT
P 15 : UN LOCATAIRE NE DEPASSANT
PAS CERTAINS REVENUS
P 15 : COMMENT FAIRE POUR LA GES-
TION DE VOTRE BIEN IMMOBILIER ?
QUELLE SERA L’IMPOSITION DE VOS
LOYERS ?
Tél : 01 84 234 333
 Sommaire
P 15 : 3. SECONDE POSSIBILITE
OFFERTE : LE CENSI BOUVARD
UNE REDUCTION D’IMPOT DE 11%
PENDANT 15 ANS MAXI
Le régime Censi Bouvard pour les lo-
gements loués meublés avec services
permet une réduction d’impôt totale de
33 000 euros étalée au maximum sur
15 ans.
P 15 : VOTRE REDUCTION D’IMPOT PEUT
ATTEINDRE 33 000 EUROS
P 15 : LA REDUCTION D’IMPOT EST REPAR-
TIE AU MAXIMUM SUR 15 ANS
P 15 : NI LOYER MAXI, NI PLAFOND DE RES-
SOURCES IMPOSES AU LOCATAIRE
P 15 : EN PLUS, VOUS ECONOMISEZ LA
TVA IMMOBILIERE
QUELLE SERA L’IMPOSITION DE VOS
LOYERS ?
P 6 : 4.VOUS HESITEZ ENTRE LE
PINEL ET LE CENSI BOUVARD :
LEQUEL CHOISIR ?
Dans les deux cas, il y a un plafonne-
ment de la niche fiscale à 10 000 € par
foyer
age 3
Une réflexion sur l’utilisation que vous
ferez à long terme de votre bien immo-
bilier est nécessaire
P 6 : 5.TROISIEME POSSIBILITE
OFFERTE : PROFITEZ DES MESURES
FAVORABLES POUR LES DONATIONS
IMMOBILIERES POUR AIDER VOS
ENFANTS ET VOS PROCHES
Les donations de logements neufs sont
favorisées grâce à un abattement ex-
ceptionnel et temporaire.
P 7 : LE NOUVEAU DISPOSITIF «
DONATIONS » LOGEMENT NEUF
P 15 : UN PLAFOND GLOBAL PAR
DONATEUR
P 15 : UN AVANTAGE QUI S’AJOUTE AUX
ABATTEMENTS CLASSIQUES POUR
DONATIONS
P 15 : UN LOGEMENT DESTINE A DE
MULTIPLES USAGES
Tél : 01 84 234 333
 EDITO
Profitez de trois avantages fiscaux de l’immobilier neuf
Acheter de l’immobilier neuf destiné à la location est un moyen facile de se constituer un
patrimoine et d’acquérir des revenus supplémentaires tout en jouissant d’une réduction
d’impôt. Voici les régimes fiscaux qui s’offrent à vous :
• Le dispositif Pinel, du nom de Sylvia Pinel, ministre du logement, de l'égalité des terri-
toires et de la ruralité, apporte une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% pour l'achat
d'un logement neuf donné en location. La location aux proches est désormais possible.
• Le régime Censi Bouvard, du nom des deux parlementaires (Yves Censi et Michel Bou-
vard), qui en sont à l’origine, a été créé pour développer l'investissement dans les rési-
dences avec des services para-hôteliers. Sa réduction d’impôt de 11% peut être étalée
sur de nombreuses années.
• Introduit par la loi de finances pour 2015, un nouvel abattement exceptionnel d’un mon-
tant maximal de 100 000 € par donateur est accordé pour toute donation d’un bien neuf
dont le permis de construire est délivré entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre
2016.
Ces trois possibilités sont toutes codifiées dans le code général des impôts. Il s’agit des
articles suivants ;
DISPOSITIF PINEL : Article 199 novovicies du CGI
CENSI BOUVARD : Article 199 sexvicies du CGI
DONATION DE LOGEMENTS NEUFS : Article 790 I du CGI.
En lisant ce Guide, sachez tirer le meilleur parti des ces trois dispositifs fiscaux !

Bonne lecture

age 4 Tél : 01 84 234 333

 1. IMMOBILIER NEUF :
QUELLES SOLUTIONS D’INVESTISSEMENT CHOISIR
DANS LE CONTEXTE ECONOMIQUE ACTUEL ?
A qui s’adresse ce Guide ?
Chacun d’entre nous doit au minimum enta-
mer une solide réflexion sur son patrimoine,
ses atouts, ses faiblesses.
Essayez de combler ses lacunes. Tentez de
vous projeter sur le long terme : quelle sera
votre vie dans 10 ans, 20 ans et plus : quels
seront vos besoins ? Vos ressources ? Et
quand vous serez à la retraite ?
age 5
Personne ne sera épargné !
Employé du service public et des administra-
tions, si vous êtes encore bien loti au-
jourd’hui, c’est vous qui subirez les plus
importantes réformes dans les années à venir
car votre régime de retraite n’a que peu été
touché par les réformes précédentes effec-
tuées en 2003 et 2010.
Tél : 01 84 234 333

Vous êtes salarié et vous gagnez bien votre
vie. Mais personne n’est à l’abri d’un pro-
blème, mieux vaut mettre de l’argent de côté,
par exemple, en investissant dans l’immobi-
lier locatif.
Personnel de la fonction publique territoriale,
vous économisez chaque mois. Inutile de
gaspiller une prime ou une indemnité, placez
les dans un achat immobilier. Si vous avez
besoin de liquidités, vous pourrez le revendre
en percevant une bonne plus-value.
Vous êtes médecin, pharmacien, kinésithéra-
peute, avocat, architecte ou vous exercez
une autre profession libérale, selon votre sta-
tut, vos années de cotisations, votre retraite
ne représentera vraisemblablement que 25 à
40% de votre dernier revenu d’activité.
age 6
Autrement dit, il vous manquera des res-
sources.
Comment pourrez-vous combler une telle
absence de revenus ?
L’immobilier défiscalisant est-il l’une des so-
lutions pour votre retraite ?
Que votre objectif soit de vous constituer un
patrimoine immobilier, de dégager des reve-
nus supplémentaires pendant votre vie pro-
fessionnelle ou votre retraite, l’investissement
locatif dans le neuf vous apporte en plus un
avantage fiscal sous la forme d’une réduction
d’impôt sur le revenu, que vous pouvez mo-
duler selon le prix d’achat du logement, le
nombre de logements achetés, le nombre
d’années pendant lesquelles vous investirez.
Retraite : 25 à 70% de vos derniers
revenus
Chacun sait que ses revenus vont baisser
une fois à la retraite. Pour quelques-uns, la
baisse sera supportable, mais pour la majo-
rité d’entre nous la perte de ressources sera
importante.
Si votre taux de remplacement est de 60%
cela signifie que votre dernier revenu étant,
par exemple, de 30 000 € par an votre re-
traite annuelle sera de 18 000 €.
Pour toutes les professions le taux de rem-
Tél : 01 84 234 333
 placement étant en baisse considérable, le L'intérêt de préparer au plus vite
niveau des retraites va diminuer. Il est donc votre retraite
impératif de chercher des moyens pour pal-
lier cette diminution.

Un ou plusieurs biens immobiliers à usage lo-

catif peut (vent) vous apporter un surplus de
ressources, d’autant que si vous achetez suf-
fisamment loin de votre départ à la retraite,
votre (vos) acquisition(s) immobilière(s) sera
(ont) totalement payée(s) lorsque vous parti-
rez en retraite

Avantage fiscal et loyers vous finan-

cent les 2/3 du prix d’achat

La réduction d’impôt obtenue + les loyers sur
une période de 10 à 15 ans vous paient en-
viron les 2/3 du prix d’achat de votre bien im-
mobilier.
Exemple :
vous achetez 200 000 € un 3 pièces que
vous louez 650 € par mois, soit 7 800 € de
loyers par an, soit sur une durée de 12 ans,
vous obtiendrez au total 93 600 € de loyers
+ un avantage fiscal total sur 12 ans de 42
000 € (200 000 X 21 %) = 135 600 € pour
un bien acheté 200 000 €, soit plus des 2/3
du montant de votre investissement.
Les divers systèmes des retraites en France
sont en difficulté et même les réformes à venir
ne suffiront pas à vous assurer des revenus
décents à la retraite. Votre stratégie
d’épargne doit obligatoirement prendre en
compte l’acquisition de biens immobiliers.
Voici quelques suggestions. Voici quelques
suggestions :
HUIT EXEMPLES RAISONNES D’INVES-
TISSEMENTS :
VOS PREOCCUPATIONS /LA SOLUTION
/UN EXEMPLE POUR CHAQUE CAS
1. Vous souhaitez : Faire un place-
ment immobilier que vous allez
gérer vous-même (ou dont vous

age 7 Tél : 01 84 234 333

 confierez la gestion à la personne
de votre choix, professionnel de
l’immobilier ou un proche).
Votre solution : Le dispositif Pinel
Un exemple : Leur résidence principale qua-
siment payée, Jeanne 44 ans et Jean- Paul
47 ans achètent un trois pièces dans une
zone A qui leur rapportera chaque mois près
de 700 euros de loyer. ET UNE REDUCTION
D’IMPOT DE 21% (obligation de louer pen-
dant 12 ans)
2. Vous souhaitez : Acheter un ap-
partement pour loger votre fils ma-
jeur non rattaché à votre foyer
fiscal.
Votre solution : Le dispositif Pinel
age 8
Un exemple : Gérard 28 ans a brillamment
terminé ses longues études, depuis 13 mois,
il est entré dans la vie active il ne n’est plus
rattaché au foyer fiscal de ses parents. Ceux-
ci acquièrent un grand F 1 bis à L. qu’ils loue-
ront à leur fils ET UNE REDUCTION D’IMPOT
DE 12% (obligation de louer pendant 6 ans à
leur fils – ne faisant pas partie de leur foyer
fiscal- ou à toute autre personne respectant
les plafonds de ressources imposés pour être
locataire dans ce dispositif).
3. Vous souhaitez : Acquérir une
maison pour loger vos parents âgés
dans un programme de maisons en
copropriété.
Votre solution : Le dispositif Pinel
Un exemple : A moins de deux kilomètres de
leur cabinet de médecins, Christine et de Da-
niel ont trouvé un programme de 15 petites
maisons mitoyennes d’une superficie de 59
à 98 m2 et UNE REDUCTION D’IMPOT DE
Tél : 01 84 234 333
 18% (obligation de louer pendant 9 ans à
leurs parents ou à toute autre famille respec-
tant les plafonds de ressources).
4. Vous souhaitez : Faire à la fois un
placement et pouvoir bénéficier d’1
mois par an de votre bien acheté
dans une résidence de loisirs, de
tourisme ou de vacances.
Votre solution : Le Censi Bouvard
Un exemple : A moins de 200 mètres de la
plage de sable fin, le promoteur T. achève la
résidence des « Flots Bleus » qui sera exploi-
tée en résidence de tourisme par la marque
V. Nathalie et Bernard décident d’y acheter
un deux pièces.
Parmi les formules d’acquisition qui leur sont
age 9
proposées, l’une leur permet de bénéficier de
leur logement pendant 3 semaines en
moyenne saison et 5 semaines en basse sai
son. Ils en profiteront donc ou en feront pro-
fiter des amis ou de la famille ET UNE RE-
DUCTION D’IMPOT DE 11% (obligation de
louer pendant 9 ans).
5. Vous souhaitez : Permettre à vos
parents de moins en moins auto-
nomes d’habiter dans un logement
adapté, vous achetez un logement
dans une résidence pour seniors.
Votre solution : Le Censi Bouvard
Un exemple : Jean- Luc et son épouse
Nadia souhaiteraient que les parents de
Nadia, octogénaires, puissent désormais ha-
Tél : 01 84 234 333
 biter dans une maison neuve de plain pied de
72 m2 adaptée aux personnes vieillissantes.
Un programme immobilier pour seniors com-
portant des appartements et petites maisons
est justement en fin de construction à une di-
zaine de kilomètres de leur cabinet.
Ce programme est géré par une marque en
qui ils peuvent avoir toute confiance ET UNE
REDUCTION D’IMPOT DE 11% (obligation
de louer pendant 9 ans).
6. Vous souhaitez : Bénéficier dans
une grande ville d’un logement que
vous pourrez occuper quelques se-
maines par an, vous achetez un stu-
dio dans une résidence d’affaires.
Votre solution : Le Censi Bouvard
Un exemple : Pour des raisons profession-
age 10
nelles, Anne La Parisienne doit se rendre 4
fois par an une semaine à Marseille.
Elle achète un logement dans la résidence
d’affaires B. dont la gestion est confiée au
gestionnaire N. et qui lui rapporte 4% par an,
tout en lui permettant de bénéficier pendant
quelques semaines par an de son pied- à -
terre ET UNE REDUCTION D’IMPOT DE 11%
(obligation de louer pendant 9 ans).
7. Vous souhaitez : Pouvoir loger un
enfant qui poursuit ses études et
vous vous intéressez à une rési-
dence étudiant.
Votre solution : Le Censi Bouvard
Un exemple : Difficile pour Pierre en seconde
année de droit de se loger à L. et pourtant
quelques résidences étudiants parsèment la
ville. L’une d’elles plus particulièrement bien
placée à proximité de la faculté de Pierre at-
tire ses patents qui achètent un studio de 19
Tél : 01 84 234 333
 m2 géré par le célèbre groupe T. ET UNE RE-
DUCTION D’IMPOT DE 11% (obligation de
louer pendant 9 ans).
8. Vous souhaitez : Aider votre fille
aînée à s’installer dans la vie active
en lui achetant son premier loge-
ment.
Votre solution : Le dispositif Exoné-
ration temporaire des donations
Un exemple : Après ses brillantes études,
Nathalie commence à travailler à B. où les
loyers sont élevés, ses parents achètent un
petit deux pièces et lui donnent.
age 11
A qui s'adressent les dispositifs
Pinel et Censi Bouvard ?
Ces deux dispositifs concernent toutes
les personnes qui envisagent :
• de compléter leurs revenus, dès au-
jourd’hui et surtout lorsqu’ils partiront
à la retraite
• et de disposer de revenus complé-
mentaires peu ou non fiscalisés.
Qui peut utiliser l’exonération
temporaire pour les donations de
logements neufs ?
Ce dispositif est ouvert à tous, avec ou
sans lien familial. Mais l’exonération est
plus élevée pour les enfants et les
proches que pour les parents éloignés ou
les personne sans lien familial.
Comment connaître le rendement
de votre bien immobilier ?
Plusieurs possibilités vous sont offertes :
• Le plus simple est de calculer le rende-
ment brut
Rendement brut = Loyer annuel / Prix d’achat
Tél : 01 84 234 333
 Exemple :
Le loyer est de 600 € /mois Dans nos exemples, la rentabilité de notre
soit 7 200 € par an placement est de :
Prix d’achat = 200 000 € y compris les frais
de notaire et d’acte d’un montant de 7500 €. 3,60% l’an dans notre premier calcul et de
7200 / 200 000 = 3,60%
4,06% dans notre second calcul.
• Plus sophistiqué, le rendement réel
net prend en compte de nombreux élé-
ments : Nos conseils :

Rendement réel net = une durée
Loyer annuel + Réduction d’impôt annuelle +
Hausse annuelle de valeur du bien – (Intérêts
et frais d’emprunt annuels + Charges an-
nuelles du bien + Impôts annuels liès à la dé-
tention de ce bien immobilier comprenant
l’impôt foncier et l’impôt sur le revenu) /
Divisé par la valeur actuelle du bien
Exemple :
Le loyer annuel est toujours de 7 200 €. La
réduction d’impôt annuelle est de 200 000 €
x 21 % / 12 = 3 500 €. Les intérêts et frais
d’emprunt annuels sont de 800 €. Les
charges de copropriété sont de 1300 €. L’im-
pôt foncier est de 900 €, l’impôt sur le revenu
correspondant aux loyers s’élève à 1500 €.
La valeur du bien immobilier est de 202 000 €
(notre bien immobilier de 200 000 € se valo-
rise en moyenne de 1% l’an, soit 2 000 €)
• 1. Pensez qu’investir loin de chez soi ne fa-
cilite pas la gestion du bien immobilier loué :
vous risquez de moins bien connaître l’envi-
ronnement économique, la demande loca-
tive, les secteurs recherchés, …
• 2. Investir sur un marché immobilier proche
de votre domicile permet de participer plus
aisément à la vie de la copropriété dans la-
quelle vous achèterez votre logement, de
choisir vos locataires, voire de gérer vous -
même votre bien immobilier.
• 3.Dans le neuf, les frais d’acquisition et de
notaire sont moins élevés que dans l’ancien.
• 4. Les logements neufs sont exonérés de
la taxe foncière pendant 2 ans à compter du
1er janvier suivant la date d’achèvement de
la construction.

Le rendement réel net est de =

7200 + 3500 + 2000 € - (800 + 1300 + 900 + 1500)
= 4,06%
202000

age 12 Tél : 01 84 234 333

 2. PREMIERE POSSIBILITE OFFERTE :
LE PINEL
UNE REDUCTION D’IMPOT DE 12% A 21%
La loi Pinel pour les logements loués non
meublés permet une réduction d’impôt
maximale de 63 000 euros étalée sur 12
ans. Mais d’autres choix sont possibles,
par exemple, louer pour 6 ans et obtenir
une réduction de 12%.
Selon la durée minimale de location du bien
(6, 9 ou 12 ans), le taux de la réduction d’im-
age 13
pôt est de 12% ou 18% ou 21%.
La réduction est accordée au titre de l’année
d’achèvement du logement, ou de son ac-
quisition si elle est postérieure, et imputée sur
l’impôt dû au titre de cette même année. La
réduction d’impôt est étalée en fonction de la
durée de location minimale obligatoire (6, 9
ou 12 ans).
Tél : 01 84 234 333
 Exemple
• Achat d’un logement d’une valeur de 200
000 €, la réduction d’impôt (12%) totale avec
un engagement de location de 6 ans est de
24 000 €, soit 4 000 € par année.
• Vous investissez dans un logement de 300
000 € qui vous procure sur 9 ans une réduc-
tion d’impôt (18%) de 54 000 €, vous béné-
ficiez d’une réduction d'impôt à raison de 6
000 € par an.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix
de revient d’au plus deux logements sans
pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par
contribuable et pour une même année.
ASTUCE : PREFEREZ LA REDUC-
TION DE 12% OU DE 18% A CELLE
DE 21%
Il vaut mieux faire deux réductions d’impôt de
6 ans qu’une réduction d’impôt de 12 ans.
Avec vos deux réductions de 6 ans, vous
aurez 24% de réduction d’impôt tandis
qu’avec la réduction d’impôt de 12 ans, vous
n’aurez que 21% de réduction d’impôt.
Le taux de 21% n’apporte qu’une réduction
annuelle maximale de 5 250 € alors que les
taux de 12 et 18% donnent une réduction
annuelle maximale de 6 000 € (pour un inves-
tissement de 300 000 €).
age 14
UN GAIN FISCAL IMPORTANT ET
PERSONNALISABLE
Jusqu'à 21 % du prix d’acquisition. Vous
pouvez choisir le taux de votre réduction
d’impôt selon la durée de location mini-
male imposée : 6 ,9 ou 12 ans.
OU ACHETER UN BIEN AVEC LE
DISPOSITIF PINEL ?
Il n’est pas possible d’acheter votre bien im-
mobilier partout. Le bien acheté doit être
situé dans une localité qui fait partie de la
zone A bis, A, B1 ou B2.
Zone A bis : comprend Paris et 75 com-
munes de la couronne ;
Zone A : comprend la partie agglomérée de
l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie
française de l’agglomération genevoise ainsi
que des villes fortement demandées ;
Zone B1 : comprend la grande couronne pa-
risienne (par exemple du 91 et du 95, mais ni
92 ni 94), des communes où le marché lo-
catif est important, c’est la zone qui com-
prend le plus grand nombre de communes ;
Zone B2 : comprend les autres communes
éligibles, notamment autour des frontières de
Tél : 01 84 234 333
 la zone B1 ;
Zone C : reste du territoire non éligible.
Définition des zones :
IC’est l’arrêté du 1er août 2014 pris en appli-
cation de l'article R. 304-1 du code de la
construction et de l'habitation publié au Jour-
nal Officiel du 6 août 2014 (page 13029) qui
délimite les villes et communes.
Il est consultable ne ligne à cette adresse :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?
cidTexte=JORFTEXT000029337646&date-
Texte=&categorieLien=id
POURQUOI LE ZONAGE EST-IL
IMPORTANT ?
Le zonage a deux conséquences pour la
personne qui investit dans l’immobilier lo-
catif :
- il détermine le loyer maximal du loge-
ment,
- il fixe les revenus maxi du locataire.
age 15
LES CARACTERISTIQUES DU
LOGEMENT
Pour bénéficier de la réduction d’impôt le lo-
gement doit respecter un niveau de perfor-
mance énergétique.
Le fisc peut exiger une attestation éner-
gétique : Pour justifier du respect du niveau
de performance énergétique, le contribuable
peut être amené à présenter, sur demande
de l’administration fiscale, une attestation de
prise en compte de la réglementation ther-
mique.
Le prix maximal d’acquisition ne doit pas dé-
passer 5 500 € au m2 (au delà le surplus de
prix au m2 n’apporte pas de réduction d’im-
pôt).
Le logement doit être situé dans une copro-
priété (immeuble neuf comportant au moins
cinq logements, 80% maxi des logements
Tél : 01 84 234 333
 peuvent être proposés en Pinel, au moins 20
% des logements doivent être acquis sans
pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduc-
tion d’impôt Pinel. SI cette règle n’est pas
respectée le promoteur paie une amende).
UNE LOCATION VIDE ET A TITRE
DE RESIDENCE PRINCIPALE
La location doit être faite à une personne ou
un foyer qui en fait sa résidence principale et
qui loue ce logement non meublé.

LES CONDITIONS DE LOCATION A DES LOYERS MAXI SELON LA

RESPECTER SITUATION DU LOGEMENT

La mise en location ne peut se faire qu’en La réduction d’impôt s’applique exclusive-

respectant les conditions suivantes :
• logement loué vide à titre de résidence
principale,
• logement loué à une personne ne faisant
pas partie du foyer fiscal,
ment aux logements situés dans des com-
munes des zones géographiques A bis, A,
B1 ou B2.
Le zonage fixe le plafond de loyer mensuel
maximal que l’investisseur immobilier peut
demander à son locataire.

• logement ne dépassant pas un loyer maxi En 2015 les plafonds mensuels de

et loué à un locataire ayant des revenus n’ex- loyers au m2 s’élèvent à :
cédant pas un montant variable selon la
composition de sa famille et la zone de loca- Zone de construction Loyer maxi
tion. du logement au m2

OBLIGATION DE LOUER LE LOGE- Zone A bis 16,82 €

MENT DANS LES 12 MOIS DE SON Zone A 12,49 €
ACHAT Zone B1 10,06 €
Zone B2 8,74 €
L’engagement de location doit prendre effet
dans les douze mois qui suivent la date
C’est ainsi que si vous achetez en zone
d’achèvement de l’immeuble ou son acqui-
A un deux pièces de 42 m2, vous pourrez
sition si elle est postérieure.
le louer au maximum 524,58 € par mois.

age 16 Tél : 01 84 234 333

 En revanche, si vous louez ce même deux
pièces en zone B2, votre loyer maxi sera
de 367,08 €.
Mais un coefficient multiplicateur
s’applique selon la surface
Ce coefficient est calculé selon la formule sui-
vante,
S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S.
Le résultat obtenu est arrondi à la deuxième
décimale la plus proche et ne peut pas excé-
der 1,2.
Exemple :
1. Pour l’acquisition d’un logement neuf de
50 m² situé en zone B1, le plafond au m²
pour un bail signé en 2015 sera de 10,86 €
(soit: 10,06 x (0,7 + 19/50) = 10,8648 arrondi
à 10,86), soit 543 € par mois.
2. Pour l’acquisition d’un logement neuf de
80 m² situé en zone B1, le plafond au m²
pour un bail signé en 2015 sera de 9,43 €
(soit: 10,06 x (0,7 + 19/80) = 9,43125 arrondi
à 9,43), soit 754 €.
age 17
Notre conseil :
Le coefficient minore les loyers des loge-
ments supérieurs à 63 m2 et il majore les
loyers des logements inférieurs à 63 m2.
La majoration la plus élevée est obtenue pour
une surface de 38 m2. Il est donc préférable,
au niveau de la rentabilité locative d’acheter
deux logements de 38 m2 plutôt qu’un seul
de 76 m2.
Premier arrêté pris en application de l’article
R.304-1 du CCH l’arrêté du 1er août 2014
abroge les arrêtés ci-dessus et met en place,
pour « tenir compte des évolutions des dyna-
miques territoriales et s’adapter aux réalités
locales du marché immobilier » un nouveau
classement des communes dans les cinq
zones (cf. annexe I de l’arrêté).
Tél : 01 84 234 333
UN LOCATAIRE NE DEPASSANT PAS CERTAINS REVENUS

Le zonage a aussi pour effet de fixer les ressources maximales du locataire en fonction de la com-
position de sa famille. Pour les baux conclus en 2015, les plafonds annuels de ressources des lo-
cataires sont les suivants:

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT

(montant en euros) Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2

Personne seule 36 971 36 971 30 133 27 120

Couple 55 254 54 254 40 241 36 216

Personne seule ou couple ayant

une personne à charge 72 433 66 420 48 393 43 554

Personne seule ou couple ayant

deux personnes à charge 86 479 79 558 58 421 52 579

Personne seule ou couple ayant

trois personnes à charge 102 893 94 183 68 725 61 853

Personne seule ou couple ayant

quatre personnes à charge 115 782 105 985 77 453 69 707

Majoration par personne à charge supplé-

mentaire à partir de la Cinquième +12 900 +11 809 + 8 641 +7 775

age 18 Tél : 01 84 234 333

 Les ressources du locataire s’entendent
du revenu fiscal de référence figurant sur
l’avis d’impôt sur le revenu, établi au titre
de l’avant-dernière année précédant celle
de la signature du contrat de location,
sauf si les revenus de l’année précédente
sont plus faibles.
Ainsi, pour 2015 les revenus à prendre en
compte sont ceux de 2013 ou de 2014.
COMMENT FAIRE POUR LA
GESTION DE VOTRE BIEN
IMMOBILIER ?
Le bail peut être signé directement avec le lo-
cataire ou par l’intermédiaire d’une agence
immobilière.
Le bail est signé directement entre pro-
priétaire et locataire : Dans ce cas, vous
age 19
gérez vous-même vos rapports avec vos lo-
cataires. Cette manière de procéder est la
plus économe, mais aussi la plus lourde à
gérer : vous recherchez un locataire, vous si-
gnez le bail, et vous encaissez les loyers.
Sachez, cependant, que vous pouvez trouver
des modèles de contrats de location auprès
de :
• La librairie Tissot qui dispose de magasins
et de points de vente de ses formulaires dans
une quinzaine de villes différentes ou sur son
site Internet : https://www.tissot.fr/cata-
logue/locaux-dhabitation-1
• Le journal d’annonces im-
mobilières « De particulier à
particulier » propose égale-
ment sur son site Internet des
modèles de lettres (gratuits)
et de contrats (payants)
http://www.pap.fr/conseils/modeles-de-let-
tres/location/a1681
https://secure-pap.pap.fr/contrats-et-guides
Le bail est signé via une agence immobi-
lière : Les frais d’agence pour la location et
la gestion d’un logement sont fixés librement.
La plupart du temps, ils vont couramment de
6 à 10%, et peuvent représenter sur l’année
le montant d’un loyer mensuel.
Tél : 01 84 234 333
 QUELLE SERA L’IMPOSITION DE
VOS LOYERS ?
Vous louez un bien qui n’est pas meublé,
vous pouvez choisir entre deux dispositifs fis-
caux :
• Si vos loyers annuels n'excèdent pas au
total 15 000 €, optez pour la simplicité du
micro- foncier. Il vous suffit d’indiquer vos
loyers dans votre déclaration annuelle de re-
venus 2042 et le fisc déduit un abattement
forfaitaire de 30 %.
• Si vos revenus de locations vides dépas-
sent 15 000 € ou si vous préférez être imposé
selon le régime réel (pour déduire toutes vos
charges) vous devez remplir une déclaration
spéciale. Vous pourrez déduire vos travaux,
intérêts d’emprunts et toutes les charges se
rapportant aux biens immobiliers, mais la dé-
claration à faire est beaucoup plus complète
et elle ne présente d’intérêt que si vous dé-
passez 30% de charges.

Le dispositif Pinel est une opportunité pour vous. Il peut vous permettre
d’atteindre le ou les objectifs que vous poursuivez.

Le Pinel, en résumé :

Les points forts Les points faibles

Avantage fiscal : une réduction d’impôt pendant
6, 9 ou 12 ans. Au choix.
Acheter un logement neuf, c’est dans un premier
temps pouvoir louer aisément son logement,
et ensuite pouvoir le revendre ou le conserver
pour soi.
L’acquéreur doit louer en non
meublé le logement pour une
durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Un loyer à ne pas dépasser et
des ressources du locataire
à respecter

Le propriétaire-bailleur retrouve sa liberté au

terme de 6, 9 ou 12 ans

Epargner aujourd’hui est

IMPERATIF
pour pouvoir profiter le moment venu
de sa retraite en toute tranquillité.

age 20 Tél : 01 84 234 333

 3. SECONDE POSSIBILITE OFFERTE :
LE CENSI BOUVARD
UNE REDUCTION D’IMPOT DE 11% PENDANT
15 ANS MAXI

Le régime Censi Bouvard pour les loge- VOTRE REDUCTION D’IMPOT

ments loués meublés avec services per-
met une réduction d’impôt totale de 33
000 euros étalée au maximum sur 15 ans.
La réduction d’impôt Censi Bouvard au taux
de 11% concerne les investissements immo-
biliers destinés à être loués en meublé avec
des services para -hôteliers pour une durée
minimale de neuf ans.
PEUT ATTEINDRE 33 000 EUROS
Le contribuable peut bénéficier de la réduc-
tion d’impôt pour l’acquisition d’un ou de plu-
sieurs logements, au titre d’une même année
d’imposition. Cela étant, la base de l’avan-
tage fiscal retenue pour la détermination de
la réduction d’impôt ne peut pas excéder au
titre d’une même année la somme de 300

age 21 Tél : 01 84 234 333

 000 €. La réduction maximale est donc égale
à 33 000 euros (300 000 X 11%).
Rien n’interdit donc d’acheter trois petits stu-
dios dans des résidences étudiants à 99 000
€ chacun et un deux pièces à 130 000 €
dans une résidence de loisirs/tourisme.
Exemple : Un contribuable acquiert en 2015
deux logements neufs dans une résidence de
loisirs pour un prix respectif de 175 000 € et
de 150 000 €, soit un montant total de 325
000 €. Le montant de la réduction d’impôt
imputable est calculé sur une base maximale
de 300 000 €.
Ce contribuable perd, dans notre exemple,
25 000 € de base de réduction d’impôt. Le
conseil que l’on peut lui donner est donc
d’effectuer ces deux achats sur deux années
différentes.
LA REDUCTION D’IMPOT EST RE-
Le Censi Bouvard, en résumé :
Les points forts
Avantage fiscal : une réduction d’impôt pendant 9
ans avec possibilité de prolongation jusqu’à 15
ans
Le propriétaire-bailleur retrouve sa liberté au
terme de 9 ans (mais dans le cas des résidences
gérées cette liberté est relative)
age 22
PARTIE AU MAXIMUM SUR 15 ANS
La réduction d’impôt est imputée pour la pre-
mière fois sur l’impôt dû au titre de l’année au
cours de laquelle a lieu l’acquisition. Elle est
répartie sur neuf années, à raison d’un neu-
vième de son montant chaque année.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt au
titre d'une année d'imposition excède l'impôt
dû par le contribuable pour cette même
année, le solde peut être déduit de l'impôt
sur le revenu dû au titre des années sui-
vantes, jusqu'à la sixième année inclusive-
ment (le maximum étant alors de 15 ans, soit
9 ans + 6 ans).
NI LOYER MAXI, NI PLAFOND DE
RESSOURCES IMPOSES AU LO-
CATAIRE
Le dispositif Censi Bouvard n’exige aucun
plafond de loyer pour le logement. Le loyer
Les points faibles
L’acquéreur doit louer en meublé le
logement pour une durée minimale
de 9 ans.
Un loyer libre, mais généralement
fixé par le gestionnaire de la rési-
dence.
Tél : 01 84 234 333
 pratiqué est donc libre.
Le locataire n’est pas tenu de respecter un
plafond de ressources du locataire.
EN PLUS, VOUS ECONOMISEZ LA
TVA IMMOBILIERE
L’investisseur qui acquiert un logement neuf
dans une résidence meublée avec services
peut récupérer la TVA. Ce remboursement
réduit considérablement le montant de son
investissement.
QUELLE SERA L’IMPOSITION DE
VOS LOYERS ?
Vous louez en meublé et vous percevez
moins de 23 000 euros par an de toutes
vos locations meublées
Les revenus des biens loués meublés relè-
vent de la catégorie des bénéfices industriels
et commerciaux (BIC), vous pouvez choisir
entre :
Le micro-BIC : A retenir si vos recettes an-
nuelles ne dépassent pas 32 900 € en 2015,
vous bénéficiez alors d'un abattement forfai-
taire de 50 % et vous n'êtes donc imposé
que sur 50 % de vos recettes. Ce dispositif
ne permet pas d’amortir le prix d’achat du
bien. Si vos charges et dépenses sont supé-
rieures à 50% vous avez tout intérêt à opter
pour le régime réel.
age 23
Le régime du réel : choisissez ce régime si
vos recettes annuelles sont supérieures à 32
900 € ou si vos charges (travaux, intérêts
d'emprunt, taxes, frais de gestion, …) dépas-
sent l'abattement forfaitaire de 50 %.
Vous louez en meublé et vous percevez
plus de 23 000 euros par an de toutes vos
locations meublées:
L’investisseur doit avoir des recettes locatives
supérieures à 23 000 euros par an et ses re-
cettes doivent représenter plus de 50% de
ses revenus globaux. L’inscription au registre
du commerce et des sociétés est obligatoire.
Le loueur en meublé professionnel peut dé-
duire l'intégralité des frais et chaque année
les intérêts d’emprunt.
S’il a des charges supérieures à ses revenus,
l'épargnant peut ainsi être en « déficits fon-
ciers « et donc être exonéré de toute imposi-
tion puisque ses revenus sont négatifs grâce
aux charges qui sont déduites de ses reve-
nus.
Après cinq ans de détention, les plus-values
réalisées lors de la vente du bien par le loueur
en meublé�� professionnel sont exonérées
d'impôt si les recettes annuelles hors taxes
n'excèdent pas 90 000 €. Les biens immobi-
liers du loueur en meublé professionnel sont
des biens professionnels exonérés d’ISF.
Tél : 01 84 234 333
 4. VOUS HESITEZ ENTRE LE PINEL ET
LE CENSI BOUVARD :
LEQUEL CHOISIR ?
Dans les deux cas, il y a un plafonne-
ment de la niche fiscale à 10 000 € par
foyer
La réduction d’impôt est plafonnée dans le
cadre du plafonnement global des niches fis-
cales qui limite l’avantage fiscal à 10 000
euros en 2015 (et en principe aussi pour cha-
cune des années suivantes).
age 24
Si vous avez acheté une année donnée un in-
vestissement Pinel et une autre année un in-
vestissement en Censi Bouvard, vous pouvez
donc bénéficier pour vos deux investisse-
ments aux plafonds de 300 000 €, d’une ré-
duction de 6 000 € (Pinel) et d’une réduction
de 3 666 € (Censi Bouvard), soit un peu
moins de 10 000 €.
Tél : 01 84 234 333
 Comparatif du montant total et du montant annuel de la réduction
d’impôt Censi Bouvard et de la réduction d’impôt Pinel :

Taux de la réduction d’impôt selon 6 ans 9 ans 12 ans

durée de location obligatoire

CENSI BOUVARD Non possible 11% 11%

Montant total maxi de la réduction 33 000 € 33 000 €

d’impôt pour un investissement de
300 000 €

Montant annuel maxi de la réduction 3 666 € 3 666 €

d’impôt pour un investissement de Etalement de la réduction
300 000 € possible sur 15 ans

PINEL 12% 18% 21%

Montant total maxi de la réduction 36 000 € 54 000 € 63 000 €

d’impôt pour un investissement de
300 000 €

Montant annuel maxi de la réduction 6 000 € / an 6 000 €/ an 5 250 €/ an

d’impôt pour un investissement de
300 000 €

Une réflexion sur l’utilisation que vous cherchez.

ferez à long terme de votre bien im-
mobilier est nécessaire
Les deux réductions sont différentes, en
termes de taux, de montant et de durée,
mais la question principale à se poser est
de savoir quel type de logement vous re-
• Souhaitez vous habiter le logement à
terme ? Dans ce cas, optez pour du
PINEL.
Au bout de 6, 9 ou 12 ans, vous pourrez ré-
cupérer votre bien, y habiter vous même, y

age 25 Tél : 01 84 234 333

 passer des vacances (résidence secondaire), verser une indemnité.
en faire profiter un proche ou encore le louer Autrement dit, vous êtes lié au gestionnaire.
librement au prix que vous voulez. Il sera difficile de récupérer le logement.

Dans une résidence avec services, vous avez
signé un bail de 9 à 11 ans avec un gestion-
naire spécialisé. En principe, ce gestionnaire
souhaitera renouveler le bail de 9 à 11 ans
pour une seconde période, voire une troi-
sième période.
Si vous n’acceptez pas de renouveler ce ail
commercial à ce gestionnaire, vous devrez lui
• Désirez-vous qu’un gestionnaire spécia-
lisé s’occupe de tout
et vous assure un loyer annuel de 3,5 à 4%
du montant de votre investissement dans
une résidence avec services, au besoin en
vous attribuant quelques semaines par an
d’occupation de votre bien ?

Les réductions d’impôts en chiffres :

’Caractéristiques du dispositif Censi Bouvard et du dispositif Pinel :

CENSI BOUVARD PINEL

Montant maxi de la réduction 3 666 € 6 000 €

d’impôt annuelle

Plafond de loyer mensuel à ne Non Oui

pas dépasser

Possibilité de louer à un proche Oui (mais à négocier Oui (mais hors foyer
(ascendant ou descendant) avec le gestionnaire) fiscal)

Plafond de ressources pour le Non Oui

locataire

age 26 Tél : 01 84 234 333

 5. TROISIEME POSSIBILITE OFFERTE :
PROFITEZ DES MESURES FAVORABLES POUR
LES DONATIONS IMMOBILIERES
POUR AIDER VOS ENFANTS ET VOS PROCHES
Les donations de logements neufs
sont favorisées grâce à un abatte-
ment exceptionnel et temporaire.
Afin de relancer l’immobilier et la construc-
tion, la loi de finances pour 2015 a introduit
un nouvel article 790 I du code général des
impôts qui incite les parents et les proches
incitent à donner – en exonération de droits
de donation - un logement neuf.
age 27
LE NOUVEAU DISPOSITIF « DO-
NATIONS » LOGEMENT NEUF
Un abattement exceptionnel est accordé
pour toute donation effectuée en pleine pro-
priété à partir du 1er janvier 2015 d’un bien
bâti neuf dont le permis de construire est ac-
cordé entre le 1er septembre 2014 et le 31
décembre 2016.
L’acte de donation doit être enregistré dans
Tél : 01 84 234 333
 les 3 ans qui suivent la délivrance du permis
de construire (au plus tard donc le
31.12.2019).
L'exonération est subordonnée à la double
condition que l'acte constatant la donation
soit appuyé de la déclaration d’achèvement
et de conformité des travaux (prévue à l'arti-
cle L 462-1 du Code de l'urbanisme) et que
le logement n'ait jamais été occupé ou utilisé
sous quelque forme que ce soit au moment
de la donation.
UN PLAFOND GLOBAL PAR
DONATEUR
Pour l’une ou l’autre des exonérations ci
dessus, le montant maximal de l’abatte-
ment est de :
• 100 000 € pour une donation au profit d'un
descendant (enfant, petit -enfant) ou d'un as-
age 28
cendant en ligne directe (père ou mère,
grands-parents), du conjoint ou du partenaire
lié par un pacte civil de solidarité ;
• 45 000 € pour une donation au profit d’une
sœur ou d’un frère,
• 35 000 € pour toute autre donation (que
celle-ci soit effectuée à un neveu, une nièce
ou à une personne sans lien familial).
L'ensemble des donations consenties par un
même donateur ne peuvent être exonérées
qu'à hauteur de 100 000 €.
Exemples :
1. Bernard et Martine ont une fille unique
DELPHINE qui ne dispose plus d’abattement
au titre des donations, puisque ces abatte-
ments ont déjà été utilisés précédemment. Ils
lui achètent pour un montant de 200 000 €
(100 000 € en provenance de chaque parent)
un beau deux pièces neuf sur la côte d’Opale
où Delphine pourra venir se ressourcer le
week- end. L’économie de droits de donation
grâce au Dispositif « logement neuf »
s’élève au total à 36 388 €, soit 18% du mon-
tant donné.
2. Jean-Pierre, 67 ans, qui habite la grande
banlieue lyonnaise voudrait assurer à son
amie Christine, 63 ans, un petit logement au
cas où il viendrait à disparaître. II lui achète
un studio neuf d’un prix de 85 000 € dont il
lui fait donation. Entre non parents, après un
Tél : 01 84 234 333
 faible abattement général de 1594 € le tarif
des droits de donation est très élevé, puisqu’il
est de 60%. Sur ce prix de 85 000 € il dispo-
sera d’un abattement spécifique grâce au
Dispositif « logement neuf » de 35 000 €
lui économisant ainsi la somme de 21 000 €
de droits, soit près de 25 % du montant
donné..
UN AVANTAGE QUI S’AJOUTE
AUX ABATTEMENTS CLASSIQUES
POUR DONATIONS
Cet abattement spécial est indépendant de
tout autre abattement relatif aux donations et
il ne peut être utilisé qu’une seule fois par un
même donateur.
L’abattement étant personnel à chaque do-
nateur (celui qui donne), il est alors doublé s’il
y a deux donateurs. Ainsi, un père et une
mère peuvent donner chacun 100 000 € à un
de leurs enfants ou donner chacun 50 000 €
à deux enfants. Mais un père ou
une mère ne peut pas donner
age 29
100 000 € à chacun de leurs enfants.
Un enfant peut bénéficier de cet abattement
spécial, puis de son abattement général en
faveur de chaque enfant s’il n’a pas déjà été
utilisé par ailleurs.
Cet abattement spécial s’ajoute aux abat-
tements de droit commun
Rappelons, en effet, que chaque parent peut,
en effet, donner à son enfant jusqu’à 100 000
euros, tous les 15 ans, sans taxation.
Il est possible d’effectuer un don supplémen-
taire plafonné à 31 865 euros tous les 15
ans à condition que l’enfant soit majeur et
le donateur âgé de moins de 80 ans, ce
qui majore
considérable-
ment les
possibilités
de donation.
Tél : 01 84 234 333
 ABATTEMENTS POUR LES DONATIONS SELON LE LIEN FAMILIAL
Tous les 15 ans, il est possible de bénéficier de l'abattement suivant :
Nature de l’abattement
En ligne directe
Entre époux et partenaires d'un PACS
Entre frères et sœurs
En faveur des petits-enfants
En faveur des neveux et nièces
En faveur des arrière- petits-enfants
En faveur des handicapés
UN LOGEMENT DESTINE A DE
MULTIPLES USAGES
Rien n’interdit au donataire (bénéficiaire
de la donation) d’occuper le logement
donné à titre de résidence principale ou
secondaire ou encore de le louer. Dans
ce cas la location sera libre, sans condi-
tions de ressources du locataire et sans
plafonds de loyers.
Nos conseils :
• 1. Pensez qu’investir loin de chez soi
ne facilite pas la gestion du bien immo-
bilier loué : vous risquez de moins bien
age 30
Montant de l’abattement
100 000 €
80 764 €
15 932 €
31 865 €
7 967 €
5 310 €
159 325 €
connaître l’environnement économique,
la demande locative, les secteurs recher-
chés, …
• 2. Investir sur un marché immobilier
proche de votre domicile permet de par-
ticiper plus aisément à la vie de la copro-
priété dans laquelle vous achèterez votre
logement, de choisir vos locataires, voire
de gérer vous -même votre bien immo-
bilier.
• 3. Dans le neuf, les frais d’acquisition
et de notaire sont moins élevés que dans
l’ancien.
• 4. Les logements neufs sont exonérés
de la taxe foncière pendant 2 ans à
compter du 1er janvier suivant la date
d’achèvement de la construction.
Tél : 01 84 234 333
 Push & Pull
Directeur de la publication : Yann Gozlan
Directeur artistique : Gil Micheli
Directeur Commercial : Claude Gozlan
Push and Pull Siège social
11 rue Carnot 94270 Le Kremlin Bicêtre

Ce guide ne peut être vendu.

Nous restons à votre disposition pour tous renseignements

complémentaires au numéro suivant :

Tél : 01 84 234 333

ou à l'adresse email : infos@pandp.fr

age 31