Couverture:

Strassen, route dArlon - Rsidence Borie

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Table des matires
Pages
Organes de la Socit 5
Les chiffres-cls 7
A la pointe du progrs 11
Rapport de Gestion du Conseil dAdministration 17
Bilan au 31 dcembre 2013 27
Comptes de Profts et Pertes au 31 dcembre 2013 30
Rapport du Rviseur 31
Notes aux comptes 35
Rapport des Commissaires aux comptes 53
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Organes de la Socit
Conseil dAdministration
Diane DUPONT
Prsidente
Premier Conseiller de Gouvernement au Ministre du
Logement
Robert KIEFFER
Vice-Prsident
Prsident du Fonds de Compensation
Simone BEISSEL Echevin de la Ville de Luxembourg
Jeff FETTES Conseiller de Gouvernement 1
re
classe
Ministre dEtat
Henri HAINE Conseiller de Direction 1
re
classe
Ministre du Dveloppement durable et des Infrastructures
Jean-Luc KAMPHAUS Conseiller de Direction 1
re
classe
Ministre des Finances
Roberto TRAVERSINI Dput-Maire de la Ville de Differdange
Romain WEHLES Directeur adjoint
de la Banque et Caisse dEpargne de lEtat
Collge des Commissaires
Marc DANY Reprsentant de la Ville de Dudelange
Nicolas EICKMANN Bourgmestre honoraire de la Ville de Differdange
Mike HANSEN Conseiller Communal de la Ville d'Esch-sur-Alzette
Direction
Guy ENTRINGER
7
Les chiffres-cls
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Variation
2012/
2013
en milliers deuros
Somme bilantaire 116.232 117.913 118.243 112.666 121.928 164.343 34,79%
Capitaux propres* 37.070 40.160 43.186 49.486 52.096 54.056 3,76%
Provisions 4.187 4.886 4.974 5.467 849 472 -44,41%
Immobilisations
Terrains 37.345 43.216 61.596 57.711 74.448 75.492 1,40%
Constructions 4.185 4.133 5.154 11.709 21.413 21.954 2,53%
Logements vendus
Appartements 67 63 35 43 70 65
Maisons unifamiliales 18 16 30 18 16 9
Reventes 6 11 10 11 6 5
Logements achevs 111 48 88 76 118 36
Logements locatifs
159 163 167 170 170 170
logements rnovs au
cours de lanne
30 18 35
Rserves foncires (en hectares) 103,9 114,4 113,2 116,6 114,4 114,5
Personnel (employs temps plein) 33 33 34 37 41 45
* hors subventions dinvestissement en capital
A la pointe du progrs
Cents, Domaine du Carmel
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A la pointe du progrs
Constitue en 1919, la Socit Nationale des Habitations Bon March fte son 95e anni-
versaire en 2014. Au fl des annes, la SNHBM a prsent divers projets innovateurs et elle
a toujours t garant dun excellent rapport qualit-prix. Aujourdhui la SNHBM est plus que
jamais la pointe du progrs.
Le projet Luxembourg, au Plateau de Kirchberg, Quartier du Grnewald, souligne la
position de la SNHBM la pointe du progrs. Il sagit en effet du plus grand ensemble rsi-
dentiel au Luxembourg rpondant aux critres de la classe nergtique A (immeubles
passifs). Cet ensemble comporte 5 immeubles avec au total 124 logements. Afn de rpondre
la demande croissante de logements sociaux et afn de garantir une mixit dans ce quartier,
Luxembourg-Kirchberg, Quartier du Grnewald
12
20 de ces 124 appartements seront destins au march locatif social. Les rez-de-chausse
des rsidences comprendront galement des bureaux, des cabinets mdicaux et une crche,
qui sera exploite par la Ville de Luxembourg.
Les logements passifs permettent aux acqureurs de raliser des conomies en nergie non
ngligeables. En effet, lisolation thermique, ainsi quun systme de ventilation permettent de
rduire les dperditions de chaleur et par consquent de rduire les besoins de chauffage. En
termes de dveloppement durable, la classe nergtique passive simposera dans le futur en
tant que standard deffcacit nergtique.
A Junglinster, um Riland, la Socit construit actuellement 22 maisons unifamiliales et
deux immeubles de 12 appartements chacun. Pour ce lotissement un systme de chauffage
innovant a t utilis. Il sagit dailleurs, au Luxembourg, du premier projet denvergure
utiliser cette technologie!
Junglinster, um Riland - rservoir deau glace pour pompe chauleur Junglinster, um Riland - capteurs thermiques
13
Les maisons ont t dotes dun systme de pompes chaleur sol/eau installes au grenier.
Chaque maison est alimente individuellement par des capteurs dnergie solaire/air et dun
rservoir de stockage deau/glace enterr.
Les systmes classiques de pompes chaleur utilisent individuellement comme sources
dnergie la chaleur issue de lair ou de la terre.
Linnovation de ce concept consiste utiliser simultanment les nergies issues:
du changement de phase de leau en glace
de lnergie solaire directe
de lnergie latente du sol
Le rservoir deau sert de tampon au stockage de lnergie produite par les capteurs solaires.
En cas de demande (chaleur, eau chaude), la pompe chaleur tire son nergie de leau du rser-
voir, qui, progressivement, va se mettre geler. Ce changement de phase, va fournir un nouvel
apport dnergie. Il faut savoir quun litre deau a besoin dautant dnergie pour se transformer
en glace 0C, que pour se chauffer 80C. Ainsi, on peut stocker huit fois plus dnergie pour
le mme volume que dans un rservoir deau. Ds que la temprature de leau du rservoir est
infrieure celle du sol avoisinant, un change thermique du sol vers le rservoir se produit.
Les capteurs thermiques, de par leur conception, utilisent le rayonnement solaire direct, ainsi
que par convection la chaleur de lair ambiant. Ce systme permet dexploiter durant toute
lanne les multiples ressources naturelles produites par la nature, tout en ayant un impact
rduit sur la production de CO
2
.
14
La rnovation de nos immeubles locatifs Esch-sur-Alzette, place Pierre Krier, prsente un
rel df au niveau nergtique. En effet, les immeubles, anciennement nergivores, passeront
de la catgorie I (la plus mauvaise) la catgorie A du passeport nergtique. Une telle rno-
vation constitue galement une nouveaut au Luxembourg!
Les immeubles ont lorigine (dbut des annes 1950) t construits pour les ouvriers et les
retraits de lArbed et abritaient 30 petits appartements avec des douches communes dans la
cave. Malgr un entretien rgulier au fl des annes, une rnovation de fond en comble sim-
posait, notamment au niveau nergtique. Aprs rnovation le nombre dappartements sera
rduit 24 units. En revanche, les transformations permettent de pratiquement doubler la
surface dhabitation de 602 m
2
1.045 m
2
par immeuble.
Lors des travaux de rnovation, la SNHBM a collabor avec lUniversit du Luxembourg afn
dtudier leffcacit de diffrents systmes de ventilation. Il y a ainsi 4 systmes de ventilation,
certains centraliss et dautres dcentraliss, rpartis dans des appartements identiques afn
de comparer leffcacit de ces systmes.
Esch-sur-Alzette rnovation de 2 immeubles locatifs
15
Les appareils de ventilation dcentraliss sont des appareils qui assurent la fois lextraction de
lair vici et lapport dair neuf, de faon simultane (2 ventilateurs) ou alterne (1 ventilateur).
Ils sont quips dun systme de rcupration de chaleur, de fltres, de bouches de sortie et
dentre dair et dun systme de rgulation.
Concernant les appareils de ventilation centraliss, deux technologies diffrentes sont utili-
ses. Premirement, les appareils qui assurent simultanment extraction et soufage. Ils sont
munis de 2 ventilateurs fonctionnant simultanment: 1 pour lextraction et 1 pour le souffage
de lair. La chaleur de lair extrait est alors rcupre par un changeur double fux contre-
courant, puis transmise lair neuf.
Deuximement, les appareils utilisant alternativement extraction et soufage. Ces appareils sont
quips dun seul ventilateur, qui change de rotation priodiquement. Pendant lextraction, un
accumulateur de chaleur en cramique stocke la chaleur de lair vici. A la fn de la priode
extraction (une priode varie de 50 secondes 2 minutes selon les modles), le ventilateur
change de sens de rotation et lair extrieur pntre lintrieur en se rchauffant au passage
sur laccumulateur. Pour viter de mettre le btiment en dpression ou surpression, il est
ncessaire dutiliser ces appareils par paire, chaque appareil fonctionnant loppos de lautre.
Certains de ces systmes ne sont actuellement pas encore homologus pour les maisons
dites passives (classe A); raison pour laquelle ce projet est considr comme projet pilote
par les autorits.
Esch-sur-Alzette rnovation de 2 immeubles locatifs
Rapport de gestion du Conseil
dAdministration
Dudelange, rue des Champs
19
Rapport de gestion
Projets en cours
Au cours de lexercice 2013, la Socit avait presque 300 logements en construction sur
des chantiers Luxembourg-Kirchberg Quartier Grnewald et rue des Lilas, Dudelange rue
des Champs, Strassen route dArlon, Junglinster um Riland, Capellen Honerbsch-
Gewnnchen, Mamer a Frounerbond et enfn Esch-sur-Alzette place Pierre Krier.
A Luxembourg, au Plateau de Kirchberg, la Socit ralise au Quartier du Grnewald le
plus grand ensemble rsidentiel au Luxembourg rpondant aux critres de la classe nerg-
tique A (immeubles passifs).
20
En 2010, la Socit avait achet du Fonds durbanisation et damnagement du Plateau
de Kirchberg deux lots de terrains pour la ralisation de cinq immeubles mixtes rpartis en
deux lots de trois, respectivement deux immeubles. Pour ce projet, le Fonds et la Socit
avaient organis en commun un concours darchitecte. Le bureau darchitecture autri-
chien AllesWirdGut a t dsign laurat du premier lot. Les architectes luxembourgeois
SteinmetzDeMeyer ont remport le deuxime lot. Les rez-de-chausse des rsidences sont
prvus pour des bureaux, des cabinets mdicaux et une crche, qui sera exploite par la
Ville de Luxembourg. Les tages 1 4 sont rservs lamnagement de 104 logements
en accession la proprit, respectivement de 20 appartements affects au secteur locatif
social. La construction des 5 immeubles a dmarr courant 2012 et les premiers acqureurs
se verront remettre les cls mi-2014.
A Luxembourg-Kirchberg, rue des Lilas, la Socit ralise actuellement 25 maisons
unifamiliales destines laccession la proprit. Pour la ralisation de ce projet, la Ville
de Luxembourg a cd la Socit les terrains sous forme dun droit demphytose pour
99 ans, qui sera concd aux acqureurs sous la mme forme. La Socit est galement
charge des travaux de viabilisation de la nouvelle rue des Lilas. Pour des raisons dorigine
topographique, les travaux de voiries ont uniquement t entams en automne 2013 aprs
lachvement des gros uvres des maisons.
Egalement au Plateau de Kirchberg, quartier Domaine du Kiem, la Socit ralise
ensemble avec le Fonds durbanisation et damnagement du Plateau de Kirchberg un projet
denvergure comprenant quelque 850 logements, dont 430 par la Socit. Les travaux de
viabilisation des terrains ont dmarr en automne 2012 et sont pratiquement achevs. Les
plans dun premier immeuble avec 65 appartements sont en laboration et les travaux de
Luxembourg-Kirchberg, rue des Lilas
21
terrassement pourront dbuter en t 2014. Tous les immeubles correspondront aux critres
de la classe nergtique A. Comme laccoutume, la Socit entend cder le terrain par
droit demphytose pour une priode de 99 ans aux diffrents acqureurs dun logement.
A Dudelange, rue des Champs, la Socit ralise la construction de 4 immeubles 4
appartements chacun avec garage souterrain commun. Tous les logements sont basse
consommation dnergie et ont t vendus avec un droit demphytose conclu pour une
dure de 99 ans. Les travaux de construction ont dmarr en automne 2013.
A Strassen, route dArlon, la Commune avait cd la Socit, par droit demphytose
sur 99 ans, deux terrains en vue de la ralisation de deux rsidences mixtes avec chacune
un garage souterrain. Les deux rsidences comprennent au total 28 logements et, au rez-
de-chausse, une surface commerciale, loue par la Socit un commerce de proximit,
respectivement des cabinets mdicaux vendus la Commune de Strassen et mis en location
par celle-ci. La Socit a concd son tour un droit demphytose pour la mme priode
aux diffrents acqureurs dun logement. Les dernires remises des cls sont en cours.
A Junglinster, um Riland, la Socit a ralis un lotissement comprenant 22 maisons
unifamiliales et deux immeubles 12 appartements chacun avec un garage souterrain
commun. Les acqureurs ont pu bnfcier dune cession du terrain par droit demphytose
sur 99 ans. Tous les acqureurs des rsidences se sont dj installs dans leur appartement.
Les acqureurs des maisons pourront emmnager dans le courant du premier semestre de
lanne 2014.
Luxembourg-Kirchberg, Domaine du Kiem
22
Sur ce mme site, la Socit a galement cd 4 terrains btir sans contrat de construc-
tion; les acqureurs pourront ainsi raliser leur maison suivant leurs souhaits. Ils devront
emmnager dans leur nouveau logement endans un dlai de 5 ans.
A Capellen, le projet Honerbsch-Gewnnchen prvoyant la ralisation de 24 apparte-
ments, rpartis sur 2 rsidences avec 2 garages souterrains, a t entam en automne 2012.
Comme dans les autres projets, tous les logements seront cds avec un droit demphy-
tose sur 99 ans. Les travaux de construction vont bon train et devraient sachever en t
2014.
A Schuttrange, Leyenbierg, le projet damnagement particulier prvoit la ralisation de 32
logements, dont 24 situs sur des terrains communaux. Les responsables de la Commune
ont propos la Socit de participer ce projet et de construire les 24 logements prvus
sur leurs terrains. Il sagira en loccurrence de 10 maisons unifamiliales et de 14 apparte-
ments. Cest un projet innovateur pour la Socit tant donn que 8 des 10 maisons seront
construites en ossature bois. Ces logements seront galement cds avec un droit dem-
phytose sur 99 ans.
Les travaux dinfrastructures ont dbut en janvier 2014 et les travaux de terrassement des
8 maisons en bois ont dj t entams en fvrier 2014.
Projets futurs
Dans le futur, la Socit entend raliser plusieurs projets rpartis travers le pays entier.
Tous ces futurs projets rpondront aux critres de la classe nergtique passive (classe A).
La Socit a acquis de lEtat, en septembre 2012, plusieurs parcelles de terrain sises
Luxembourg Val Ste-Croix, respectivement la route dArlon. Au Val Ste-Croix, la
Socit prvoit la construction de deux rsidences. La premire, destine la vente, est
compose de 21 units. La deuxime, de 6 appartements, est destine la location. Aux
abords de la route dArlon, la Socit ralisera deux immeubles comportant au total entre 30
et 35 appartements.
La construction des deux rsidences au Val Ste-Croix pourra ventuellement dmarrer cette
anne. La mise en chantier du projet aux abords de la route dArlon est prvue pour 2015.
A Luxembourg-Bonnevoie, le projet Itzigerknupp, couvrant un terrain de quelque 13,5
hectares situ entre les rues dItzig et Anatole France, prvoit la construction de 570 loge-
ments, dont 100 maisons unifamiliales et 470 appartements. La Socit, propritaire de 60%
des terrains, pourra construire environ 350 logements. Aux abords de la mme rue Anatole
23
France, la Socit a galement labor un deuxime projet denvergure plus modeste. Les
deux PAP ont t approuvs dfnitivement par toutes les autorits. Les prparations pour le
remembrement des diffrents terrains sont en cours.
La Socit est en pourparlers avec la Commune de Mondercange pour la ralisation de
logements cot modr sur des terrains communaux Mondercange, au lieudit Am
Molter. Ces terrains sont couverts par un plan damnagement particulier sous lappellation
Wunnen am Park, qui comprend 55 maisons unifamiliales regroupes en 14 lots. La Socit
construira, pour compte de la Commune, 49 des 55 maisons unifamiliales. Les maisons, qui
seront conformes aux critres prvalant pour les maisons de classe nergtique B, seront
vendues par la Commune. Sur demande de la Commune, le chantier sera entam dbut
2015.
A Lamadelaine An den Atzngen, la Socit prvoit la construction de 50 maisons
unifamiliales et de trois immeubles avec au total 31 appartements sur des terrains quelle
acquerra de la Commune de Ptange.
La convention rgissant les rapports entre la Socit et la Commune a t signe en mai
2013. Le PAP, ralis en collaboration avec la Commune, a t introduit auprs des autorits
comptentes en janvier 2014.
La Commune de Niederanven, propritaire dun terrain sis Hostert rue de la Gare, le
cdera la Socit par droit demphytose. Le projet prvoit la construction dune rsidence
13 appartements et 3 cabinets mdicaux ou commerces et 4 groupes de maisons jume-
les, soit au total 21 logements et 3 cabinets/commerces. Le PAP relatif ce projet vient
dtre avis favorablement par le Ministre de lIntrieur.
La Socit a poursuivi dautre part sa politique de diversifcation et de prospection dans
dautres rgions du pays. Le pacte logement avec sa rsonance positive auprs des
communes a galement contribu ce que cette politique continue de porter ses fruits,
notamment dans plusieurs communes limitrophes de la capitale. Les rserves foncires de
la Socit couvrent ce jour quelque 114 hectares de terrains.
Actuellement la Socit fait laborer des projets damnagement particulier Greven-
macher rue des Remparts, Niedercorn rue de Ptange, Contern an de Steng,
Belvaux Geesserwee, Niederanven um Wakelter, Kerjeng rue de Schouweiler,
Bettendorf Hinter dem Schloss, Centre de Junglinster et Belval an der Fuerel.
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Activits de location
A ct de ses activits de construction, la Socit gre son parc de logements locatifs
compos actuellement denviron 170 appartements, dune maison, dune surface commer-
ciale et dun immeuble administratif. Les logements datent pour la plupart des annes 1950
et la Socit a dcid de lancer un vaste programme de rnovation.
Dans une premire phase, 9 immeubles ont t compltement rnovs Luxembourg-
Bonnevoie avec un total de 83 appartements. Ces travaux de rnovation ont t achevs au
cours de lanne 2012.
Ce projet termin, la Socit a entam un nouveau projet de rnovation de ses immeubles
locatifs Esch-sur-Alzette, place Pierre Krier. Les deux immeubles, abritant initialement
30 logements, sont entirement rnovs et le nombre dappartements est rduit 24 units.
En revanche, les transformations permettent daugmenter la surface dhabitation. Lobjectif
est datteindre la classe nergtique A (immeubles passifs) aprs les transformations. Les
travaux ont t entams dbut 2012 et seront achevs mi-2014.
A Luxembourg, au Plateau de Kirchberg, Quartier du Grnewald la Socit affectera 1 des 5
immeubles avec 20 appartements au secteur locatif social. Comme les logements en accession
la proprit, les logements locatifs seront construits conformment aux critres prvalant pour
les immeubles passifs (classe nergtique A). Les appartements seront disponibles fn 2014.
A Mamer, a Frounerbond, la Socit a achet un terrain viabilis en vue dy construire une
rsidence de 11 appartements, avec garage souterrain, destins la location. Les travaux
de construction ont t entams au printemps 2013 et les nouveaux locataires pourront
emmnager vers la fn de lanne 2014.
A Diekirch, la Socit dispose dun parc locatif de 5 immeubles construits durant la
Deuxime Guerre mondiale avec au total 22 appartements. Malgr des travaux dentretien
et de rnovation considrables au fl des annes, les installations ne correspondent plus aux
standards actuels. La performance nergtique des immeubles est galement dsastreuse.
Pour certains locataires, les charges mensuelles (chauffage, eau, etc.) taient mme sup-
rieures leur loyer. La Socit a donc dcid de procder la dmolition et la recons-
truction de 4 des 5 immeubles locatifs. Sur demande du Service des Sites et Monuments
Nationaux, le 5e immeuble sera maintenu et rnov.
Les nouveaux immeubles seront raliss en bois et rpondront la classe nergtique A.
Les travaux de dmolition des deux premiers immeubles seront excuts dans les mois
venir et la reconstruction dbutera probablement en automne 2014 sous rserve de lobten-
tion de toutes les autorisations.
25
Gestion des risques
La Socit dispose dune politique de gestion des risques et le Conseil dAdministration
estime que les risques identifs sont couverts de faon raisonnable.
Luxembourg, en avril 2014
Le Conseil dAdministration prsidente Diane DUPONT
vice-prsident Robert KIEFFER
membres Simone BEISSEL
Jeff FETTES
Henri HAINE
Jean-Luc KAMPHAUS
Roberto TRAVERSINI
Romain WEHLES
Junglinster, um Riland - Rsidence Maranta
Bilan
Junglinster, um Riland construction de 22 maisons unifamiliales
28
Bilan
Actif
31.12.2013 31.12.2012
Euros Euros
Actif immobilis
Immobilisations corporelles (note 3)
Terrains et constructions 97.445.873,66 95.860.896,91
Autres installations, outillage et mobilier 117.447,09 122.581,88
Immobilisations corporelles en cours 2.609.843,13 1.634.730,63
100.173.163,88 97.618.209,42
Actif circulant
Stocks (note 4)
Produits et commandes en cours
(Constructions en cours)
42.440.199,76 30.768.823,24
Produits fnis et marchandises
(Immeubles destins la vente)
3.467.333,08 3.725.712,87
45.907.532,84 34.494.536,11
Crances (note 5)
Crances rsultant de ventes et prestations de
services
dont la dure rsiduelle est infrieure ou gale un an 1.308.698,84 149.945,34
Autres crances
dont la dure rsiduelle est infrieure ou gale un an 2.462.389,37 1.886.782,97
3.771.088,21 2.036.728,31
Valeurs mobilires (note 6)
Autres valeurs mobilires 0,00 5.993.585,36
Avoirs en banques, avoirs en compte de chques
postaux, chques et en caisse
14.490.826,36 895.865,93
164.342.611,29 141.038.925,13
29
Bilan
Passif
31.12.2013 31.12.2012
Euros Euros
Capitaux propres (note 7)
Capital souscrit 30.000.000,00 30.000.000,00
Rserves
Rserve lgale 3.000.000,00 3.000.000,00
Autres rserves 18.902.000,00 16.302.000,00
Rsultats reports 194.434,20 184.162,83
Rsultat de l'exercice 1.960.557,74 2.610.271,37
Subventions dinvestissement en capital 20.176.744,35 19.111.188,71
74.233.736,29 71.207.622,91
Provisions (note 8)
Autres provisions 472.277,77 848.516,54
Dettes non subordonnes (note 9)
Dettes envers des tablissements de crdit
dont la dure rsiduelle est suprieure un an 6.943.398,08 7.317.213,83
Acomptes reus sur commandes pour autant quils ne
sont pas dduits des stocks de faon distincte
dont la dure rsiduelle est infrieure ou gale un an 49.116.010,73 33.601.918,28
Dettes sur achats et prestations de services
dont la dure rsiduelle est infrieure ou gale un an 5.519.043,53 4.680.477,57
Dettes fscales et dettes au titre de la scurit sociale
Dettes fscales
Dettes au titre de la scurit sociale
131.120,80
126.513,87
115.634,60
111.271,13
Autres dettes
dont la dure rsiduelle est infrieure ou gale un an
dont la dure rsiduelle est suprieure un an
4.205.358,80
23.595.151,42
4.171.956,05
18.984.314,22
89.636.597,23 68.982.785,68
164.342.611,29 141.038.925,13
30
Comptes de Profts et Pertes
Charges
31.12.2013 31.12.2012
Euros Euros
Consommation de marchandises et de matires premires
et consommables (Cot de production des travaux fnis)
14.647.281,75 13.680.260,85
Autres charges externes (note 10) 698.579,84 654.841,51
Frais de personnel (note 11)
Salaires et traitements 3.193.882,81 2.924.407,69
Charges sociales couvrant les salaires et traitements 439.748,64 390.664,28
3.633.631,45 3.315.071,97
Corrections de valeur sur immobilisations corporelles
et incorporelles (note 3) 1.069.250,28 577.464,02
Autres charges dexploitation (note 12) 334.801,69 790.196,99
Corrections de valeur sur valeurs mobilires (note 6) 24.915,64 19.504,25
Intrts et autres charges fnancires (note 13) 74.729,29 154.762,58
Dotation aux autres rserves (note 14) 0,00 4.342.000,00
Charges exceptionnelles (note 15) 340.972,67 278.402,41
Proft de lexercice 1.960.557,74 2.610.271,37
22.784.720,35 26.422.775,95
Produits
Montant net du chiffre daffaires (note 16) 21.693.662,03 20.921.906,74
Autres produits dexploitation (note 17) 894.993,27 5.056.598,34
Produits des lments fnanciers de lactif circulant
(note 18) 100.564,60 263.998,66
Autres intrts et autres produits fnanciers (note 19) 6.884,72 94.624,92
Produits exceptionnels (note 20) 88.615,73 85.647,29
22.784.720,35 26.422.775,95
Rapport du Rviseur
Esch-sur-Alzette, Place Pierre Krier rnovation de 2 immeubles locatifs
33
Notes aux comptes
Strassen, route dArlon Rsidence Borie
37
Note 1 - Gnralits
La Socit Nationale des Habitations Bon March S.A. (SNHBM ou la Socit) a t
cre en 1919 sur base de la loi du 29 mai 1906 sur les habitations bon march sous la forme
dune socit anonyme de droit luxembourgeois pour une dure illimite. Elle est considre
comme promoteur public au sens de la loi du 25 fvrier 1979 concernant laide au logement.
La Socit a pour objet:
La construction, lachat, la vente, lchange et la location dimmeubles destins servir
de logement des personnes qui remplissent les conditions de revenu et de fortune
prescrites pour lobtention des aides tatiques au logement. A titre exceptionnel la vente
des logements peut avoir lieu dautres personnes qui ne rpondent pas aux prdites
conditions de revenu et/ou fortune;
La ralisation de tous travaux durbanisation et damnagement se rapportant des
quartiers destins principalement lhabitat, y compris la construction, lachat, la vente,
la location et lexploitation de tous immeubles, quipements et installations qui sy
rattachent, pour autant quils contribuent raliser lobjet social;
Lexcution de toute mission pouvant lui tre confe par les pouvoirs publics dans le
cadre de la politique du logement.
38
En vue de laccomplissement de son objet social, la Socit peut procder tous travaux
darchitecte et dingnieur. Elle peut, de mme, faire toutes autres oprations se rattachant
directement ou indirectement son objet ou tendant en favoriser la ralisation.
La Socit est exempte du paiement de limpt sur le revenu des collectivits (LIR article 161)
et des droits proportionnels denregistrement et de transcription pour lachat dimmeubles
btis et non-btis. La Socit est soumise, par contre, au paiement de limpt foncier. Ses
activits tombent galement sous le rgime normal de la taxe sur la valeur ajoute.
Lexercice social commence le 1
er
janvier pour se terminer le 31 dcembre.
Le sige social est tabli 108, avenue du X Septembre, L-2550 Luxembourg.
Note 2 Principes, rgles et mthodes dvaluation
Les comptes annuels sont tablis conformment aux dispositions lgales et rglementaires
en vigueur au Luxembourg. Les politiques comptables et les principes dvaluation sont, en
dehors des rgles imposes par la loi du 19 dcembre 2002, dtermines et mises en place
par le Conseil dAdministration.
La prparation des comptes annuels implique le recours un certain nombre destimations
comptables dterminantes. Elle impose aussi au Conseil dAdministration dexercer son
jugement dans lapplication des principes comptables. Tout changement dans les hypo-
thses peut avoir des rpercussions signifcatives sur les comptes annuels de la priode
durant laquelle ces hypothses ont chang. Le Conseil dAdministration estime que les
hypothses sous-jacentes sont adquates et que les comptes annuels donnent ainsi une
image fdle de la situation fnancire et des rsultats de la Socit.
La Socit fait des estimations et hypothses principalement au niveau des provisions
qui ont une incidence sur les montants repris lactif et au passif au cours de la priode
suivante. Les estimations et les jugements sont valus de faon continue et se basent sur
lexprience passe et dautres facteurs, dont des anticipations dvnements futurs jugs
raisonnables dans ces circonstances.
La devise utilise pour la prsentation des comptes est leuro.
Les avoirs et les dettes ainsi que les produits et les charges libells en devises trangres
sont convertis en euros au cours de change en vigueur au moment de la transaction.
39
Les Immobilisations corpo-
relles sont valorises leur
prix dacquisition. Ces actifs
immobiliss, lexception des
terrains, font lobjet de correc-
tions de valeurs calcules de
manire linaire en fonction
de la dure dutilisation des
immobilisations. Le dbut de
la priode damortissement est
toujours fx au 1er janvier de
lanne suivante sauf pour les
autres installations, outillage et
mobilier o lamortissement dbute lanne de la mise en service.
Il est noter que les Terrains non-btis, repris en immobilisations corporelles, sont prin-
cipalement destins tre cds par droit demphytose au moment de la vente des
constructions prvues sur ces terrains.
Les Terrains btis cds par emphytose restent dans lactif immobilis et ne sont pas
disponibles.
Les Immobilisations corporelles comprennent dornavant les Chantiers en cours de nos
immeubles locatifs. Ce poste fgurait jusqu prsent dans les stocks.
Les Constructions en cours (Produits et commandes en cours) sont enregistres au cot
de production ou au prix dacquisition. Au terme de lexercice, la valeur de ce stock corres-
pond en consquence au montant des dpenses encourues cette date pour les travaux
excuts. Les cots de production ainsi que les revenus sur les constructions sont intgrale-
ment constats dans lanne o les chantiers sont dcompts.
Le poste Chantiers futurs regroupe dsormais aussi les frais dinfrastructures de terrains
non-btis qui auparavant taient comptabiliss dans les terrains.
Les Immeubles destins la vente (Produits fnis et marchandises) sont enregistrs au prix
de vente historique ou au prix de rachat.
Les Crances et les Dettes sont inscrites au bilan leur valeur nominale. Sur le compte
Crances rsultant de ventes ne sont comptabiliss que les montants des travaux achevs,
donc les sommes relatives aux tranches du prix de vente chues.
Esch-sur-Alzette - rnovation de 2 immeubles locatifs
40
Les Valeurs mobilires sont values au plus bas de leur prix dacquisition ou de leur
valeur de march la date de clture. Lvaluation est faite individuellement sans compen-
sation entre les plus-values et les moins-values individuelles.
Les Provisions ont pour objet de couvrir des pertes ou des dettes qui sont nettement
circonscrites quant leur nature mais qui, la date de clture du bilan, sont soit probables
ou certaines mais indtermines quant leur montant ou quant leur date de survenance.
Des Provisions sont galement constitues pour couvrir des charges qui trouvent leur
origine dans lexercice ou dans un exercice antrieur et qui sont nettement circonscrites
quant leur nature mais qui, la date de clture du bilan, sont soit probables ou certaines
mais indtermines quant leur montant ou quant la date de leur survenance.
Le poste Acomptes reus sur commandes correspond au total des ventes relatives aux
chantiers qui nont pas t dcompts au terme de lexercice.
Les Charges et produits exceptionnels reprsentent les charges et produits ne provenant
pas des activits ordinaires ou imputables un exercice antrieur.
La prsentation des aides la construction densembles (ACE) a t revue lors de ltablis-
sement du bilan 2013. Celles-ci sont dor-
navant reprises sparment au passif sous
Subventions dinvestissement en capital.
Auparavant, les ACE taient comptabilises en
dduction des Terrains et constructions. Les
chiffres 2012 ont en consquence t adapts
pour tre comparables aux chiffres 2013.
Les Subventions dinvestissement en
capital sont inscrites dans les Capitaux
propres pour leur valeur initiale. Elles sont
amorties selon le mme principe et la mme
dure que lactif auquel elles sont associes.
Certains chiffres de lexercice se terminant
le 31 dcembre 2012 relatifs aux postes des
immobilisations corporelles et des stocks ont
t reclasss afn dassurer la comparabilit
avec les chiffres de lexercice se terminant le
31 dcembre 2013.
Strassen, route dArlon Rsidence Borie
41
Bilan au 31 dcembre 2013
ACTIF
ACTIF IMMOBILISE
I) Immobilisations corporelles (note 3)
31.12.2012
acquisitions/
accroissements
diminutions amortissements 31.12.2013
Terrains
Terrains non-btis
50.587.406,47 900.000,00 600.050,00 50.887.356,47
Terrains btis cds par
emphytose 18.811.880,20 284.800,00 172.580,53 18.924.099,67
Autres terrains btis 5.048.214,28 632.700,00 - 5.680.914,28
74.447.500,95 1.817.500,00 772.630,53 75.492.370,42
Constructions
Maisons et autres btiments
21.413.395,96 1.577.320,50 1.037.213,22 21.953.503,24
Total terrains et constructions 95.860.896,91 3.394.820,50 772.630,53 1.037.213,22 97.445.873,66
Autres installations,
outillage, mobilier
122.581,88 98.777,22 103.912,01 117.447,09
Immobilisations corporelles en
cours (immeubles locatifs)
1.634.730,63 2.961.620,93 1.986.508,43 2.609.843,13
97.618.209,42 6.455.218,65 2.759.138,96 1.141.125,23 100.173.163,88
42
Les Amortissements de lanne contiennent 71.874,95 euros damortissement exceptionnel
due la dmolition de deux immeubles Diekirch. Ces amortissements exceptionnels sont
classs en charges exceptionnelles.
Les terrains et constructions se composent de quatre postes:
Les Terrains non-btis reprsentent au 31 dcembre 2013 un montant total de
50.887.356,47 euros. La contenance de ces terrains est de 114 ha 57 a 86 ca, dont 30 ha
69 a 49 ca se trouvent sur le territoire de la Ville de Luxembourg.
Les Terrains btis cds par emphytose avec une contenance de 13 ha 32 a 34 ca,
se composent des terrains cds par emphytose des projets sis Luxembourg-Cents
Domaine du Carmel, Dudelange rue des Romains et rue des Champs, Kehlen am
Duerf, Capellen Honerbsch-Gewnnchen, Junglinster um Riland et Luxembourg-
Kirchberg Quartier Grnewald. Ces terrains ont t ou seront cds sous le rgime du
bail emphytotique, respectivement du droit demphytose, sur 99 ans.
Les Autres terrains btis avec une contenance de 96 a 74 ca regroupent les terrains de
nos immeubles locatifs Luxembourg-Cents Domaine du Carmel, Mamer Frounerbond
et Luxembourg-Kirchberg Quartier Grnewald. Ce poste contient galement un terrain
bti que la Socit avait acquis dbut 2011, sur lequel est situ un immeuble adminis-
tratif, Luxembourg-Kalchesbrck.
Le compte Maisons et autres btiments englobe pour une valeur totale de 21.953.503,24
euros tous les immeubles achevs et dtenus par la Socit. Il inclut le sige, 19 rsidences
avec 140 logements locatifs, 1 local commercial, 1 maison et 1 immeuble administratif.
Le poste Autres installations, outillage et mobilier slve au 31 dcembre 2013
117.447,09 euros. A ce poste fgurent du mobilier de bureau, du matriel informatique et le
parc automobile qui sont amortis entre un cinq ans.
Le compte Immobilisations corporelles en cours contient les frais de construction respec-
tivement de transformation de trois immeubles locatifs en phase de construction/rnovation
avec au total 35 logements locatifs.
43
ACTIF CIRCULANT
II) Stocks (note 4)
31.12.2012 accroissements diminutions 31.12.2013
Constructions en cours
Frais dinfrastructures
5.364.576,10 3.549.724,60 1.372.344,95 7.541.955,75
Chantiers en cours (vente)
23.954.964,52 22.651.688,50 13.158.560,38 33.448.092,64
Chantiers futurs 1.449.282,62 282.006,37 281.137,62 1.450.151,37
30.768.823,24 26.483.419,47 14.812.042,95 42.440.199,76
Immeubles destins la vente
Immeubles rachets
1.764.392,83 1.245.371,15 1.725.864,09 1.283.899,89
Immeubles construits
(emplacements de garages) 1.961.320,04 380.839,77 158.726,62 2.183.433,19
3.725.712,87 1.626.210,92 1.884.590,71 3.467.333,08
34.494.536,11 28.109.630,39 16.696.633,66 45.907.532,84
Les Constructions en cours se composent de 3 postes
Le compte Frais dinfrastructures fgure au bilan avec un montant de 7.541.955,75 euros
et reprsente les sommes investies en travaux dinfrastructures pour les projets situs
Luxembourg-Cents Domaine du Carmel, Dudelange rue des Champs, Luxembourg-
Kirchberg rue des Lilas, Domaine du Kiem et Quartier Grnewald, Junglinster um Riland,
Strassen route dArlon ainsi qu Capellen Honerbsch-Gewnnchen.
Le compte Chantiers en cours se chiffre 33.448.092,64 euros. Au courant de lexer-
cice, 22.651.688,50 euros ont t investis en travaux de construction. Certains projets
mixtes, destins la vente et la location, sont intgralement inclus dans ce poste. Les
parties destines la location seront transfres aux immobilisations corporelles au
moment o les chantiers seront dcompts.
Enfn, les sommes investies pour les Chantiers futurs se chiffrent un montant de
1.450.141,37 euros qui est principalement compos de frais dlaborations de PAP.
Immeubles destins la vente
Les Immeubles destins la vente comprennent des boxes et emplacements de garages,
ainsi que cinq appartements rachets par la Socit en exerant son droit de premption
pour un montant total de 3.467.333,08 euros.
44
III) Crances (note 5)
31.12.2013 31.12.2012
Autres crances
Frais communs immeubles locatifs
322.786,11 390.088,95
TVA recevoir
509.000,70 810.004,37
Produits recevoir
0,00 194.515,88
Crances diverses 1.630.602,56 492.173,77
2.462.389,37 1.886.782,97
Les frais communs relatifs aux immeubles locatifs slvent 322.786,11 euros, alors quau
passif fgurent les avances au titre de ce mme poste avec un montant de 293.133,23 euros.
La crance de TVA pour lanne 2013 slve 509.000,70 euros. Les crances diverses
contiennent entre autres plusieurs postes relatifs au chantier Domaine du Kiem pour
1.274.000,64 euros.
IV) Valeurs mobilires (note 6)
31.12.2012 accroissements
amortissements/
diminutions
31.12.2013
Autres valeurs mobilires
5.993.585,36 19.504,25 6.013.089,61 0,00
Le Portefeuille des valeurs mobilires de la Socit est venu chance au courant de
lanne 2013.
Strassen, route dArlon - Rsidence Borie
45
Bilan au 31 dcembre 2013
PASSIF
I) Capitaux propres (note 7)
Lvolution des Capitaux propres hors Subventions dinvestissement en capital se
prsente comme suit:
31.12.2012
allocation
du rsultat
rsultat
de lanne
31.12.2013
Capital souscrit 30.000.000,00 30.000.000,00
Rserve lgale 3.000.000,00 3.000.000,00
Autres rserves 16.302.000,00 2.600.000,00 18.902.000,00
Rsultats reports 184.162,83 10.271,37 194.434,20
Rsultats de lexercice 2.610.271,37 -2.610.271,37 1.960.557,74 1.960.557,74
52.096.434,20 0 1.960.557,74 54.056.991,94
Le capital social entirement souscrit et libr, se rpartit en 7.000 actions sans dsignation
de valeur nominale.
Euros
Etat Luxembourgeois 15.321.428,57
Fonds de Compensation 6.771.428,57
Banque et Caisse dEpargne de lEtat 3.300.000,00
Ville de Luxembourg 2.142.857,14
Ville dEsch-sur-Alzette 1.285.714,29
Ville de Differdange 750.000,00
Ville de Dudelange 428.571,43
30.000.000,00
46
La Rserve lgale se chiffre 3.000.000,00 euros et reprsente les 10% prvu par la loi
commerciale. Les Autres Rserves ont t portes 18.902.000,00 euros par lajout de la
majeure partie du bnfce ralis en 2012 (2.600.000,00 euros).
31.12.2012 accroissements amortissements 31.12.2013
Subventions Terrains btis 11.059.813,29 823.065,00 - 11.882.878,29
Subventions Immeubles locatifs 8.051.375,42 660.490,00 417.999,36 8.293.866,06
19.111.188,71 1.483.555,00 417.999,36 20.176.744,35
Les Subventions dinvestissement en capital prsentes au passif ont t reprises pour
un montant de 417.999,36 euros en Autres produits dexploitation afn de compenser
lamortissement des immobilisations corporelles.
II) Provisions (note 8)
Les Provisions slvent 472.277,77 euros; elles se dcomposent comme suit:
31.12.2012 accroissements diminutions 31.12.2013
Provision pour service aprs-vente 402.277,77 - - 402.277,77
Provision pour affaires en contentieux 250.000,00 - 250.000,00 0,00
Provision pour travaux restant faire 196.238,77 70.000,00 196.238,77 70.000,00
848.516,54 70.000,00 446.238,77 472.277,77
La Provision pour affaires en contentieux a t reprise suite la clture du litige y relatif.
La Provision pour travaux restant faire a t augmente de 70.000,00 euros pour couvrir
les frais de divers chantiers dcompts, mais pas compltement achevs.
Junglinster, um Riland - construction de 22 maisons unifamiliales
47
III) Dettes non subordonnes (note 9)
31.12.2013 31.12.2012
Dettes envers des tablissements de crdit
6.943.398,08 7.317.213,83
Acomptes reus sur commandes
dont la dure rsiduelle est infrieure ou gale un an
Avoirs en vue de lacquisition dun logement ou dun garage (cautions)
14.500,00 64.000,00
Avoirs dacqureurs de logements en voie de construction du chef
de travaux non encore dcompts au 31 dcembre
49.101.510,73 33.537.918,28
49.116.010,73 33.601.918,28
Dettes sur achats et prestations de service (fournisseurs)
dont la dure rsiduelle est infrieure ou gale un an
5.519.043,53 4.680.477,57
Dettes fscales et dettes au titre de la Scurit Sociale
dont la dure rsiduelle est infrieure ou gale un an
Bureau de Recette des Contributions
131.120,80 115.409,60
Administration de lEnregistrement et des Domaines
0,00 225,00
Centre de Scurit Sociale
126.513,87 111.271,13
257.634,67 226.905,73
Autres dettes (Crditeurs divers)
dont la dure rsiduelle est infrieure ou gale un an
Autres emprunts
84.314,54 84.314,54
Fonds de garantie locataires
114.824,68 116.309,45
Avances pour frais communs immeubles locatifs
293.133,23 353.745,71
Etat Grand-Ducal de Luxembourg (terrains Val Ste-Croix/rte dArlon)
3.480.000,00 3.480.000,00
Administration de lEnregistrement et des Domaines
60.131,40 0,00
Divers
32.581,62 29.231,41
Compte transitoire dattente primes logements rachets
140.373,33 108.354,94
4.205.358,80 4.171.956,05
dont la dure rsiduelle est suprieure un an 23.595.151,42 18.984.314,22
89.636.597,23 68.982.785,68
Les Autres dettes comprennent essentiellement les fonds de garantie des locataires, les
avances relatives aux frais communs dimmeubles locatifs, les primes et aides rembour-
ses sur des logements rachets (140.373,33 euros), ainsi que laide la construction
densembles perue pour compte de futurs acqureurs (23.595.151,42 euros). Le terrain
Luxembourg Val Ste-Croix/route dArlon, acquis par la Socit fn 2012 pour un montant
de 6.480.000,00 euros, a t rgl partiellement en dcembre 2012 (3.000.000,00 euros); le
solde chant seulement au moment du dbut du projet.
Junglinster, um Riland - Rsidence Lincera
49
Compte de Profts et Pertes au 31 dcembre 2013
CHARGES
Le Cot de production des travaux nis (Consommation de marchandises et de matires
premires et consommables), dun montant de 14.647.281,75 euros, reprsente le cot des
chantiers dcompts en 2013.
Les Autres charges externes (note 10) se dcomposent comme suit:
31.12.2013 31.12.2012
Frais dexploitation divers
116.134,16 116.392,29
Frais de service aprs-vente 31.966,82 96.774,21
Frais dexploitation des immeubles locatifs 113.598,50 62.394,81
Entretien matriel informatique et technique 99.130,89 106.571,48
Honoraires 62.435,43 41.345,38
Primes dassurances 62.321,42 30.031,53
Frais dadministration et de communication 144.250,43 140.157,33
Charges externes diverses
68.742,19 61.174,48
698.579,84 654.841,51
50
Frais de personnel (note 11)
Les Frais de personnel au cours des deux derniers exercices se dcomposent comme suit:
Exercice 2013 Exercice 2012
Salaires et traitements
3.193.882,81 2.924.407,69
Charges sociales couvrant les salaires et traitements 439.748,64 390.664,28
Total 3.633.631,45 3.315.071,97
Le Nombre de personnes employes en moyenne au cours des derniers exercices stablit
comme suit:
Exercice 2013 Exercice 2012
Salaris: (employs temps plein)
45 41
Les Autres charges dexploitation (note 12) au montant de 334.801,69 euros comprennent
la TVA prorata non dductible concernant lexercice 2012 (20.330,06 euros), les impts
fonciers (36.050,30 euros), les travaux restant faire sur des chantiers dcompts
(145.536,40 euros), ainsi que les dotations aux provisions (70.000,00 euros). Les indemnits
alloues aux administrateurs et aux commissaires slvent 52.102,50 euros.
Au poste Intrts et autres charges nancires (note 13) fgurent essentiellement les int-
rts rsultant dun prt pour lachat de limmeuble administratif Luxembourg-Kalchesbrck.
La Dotation aux Autres Rserves (note 14) de 2012 concerne la dissolution de la Provision
pour rachat immeubles Cents et le transfert du solde de ce compte aux Autres Rserves.
Les Charges exceptionnelles (note 15) se chiffrent 340.972,67 euros, dont 250.000,00
euros pour la clture dune affaire en contentieux et 71.874,95 euros pour amortissements
exceptionnels.
PRODUITS
Le Montant net du chiffre daffaires (note 16) se dcompose comme suit:
31.12.2013 31.12.2012
Produits de la vente chantiers dcompts
19.543.033,60 18.830.965,16
Produits de la location 1.525.735,38 1.538.884,96
Autres revenus
624.893,05 552.056,62
21.693.662,03 20.921.906,74
51
Les Autres produits dexploitation (note 17) dun total de 894.993,27 euros se composent,
dune part, de divers produits dexploitation des immeubles locatifs et du service aprs-
vente pour une somme de 30.755,14 euros, et, dautre part, de plusieurs reprises sur provi-
sions pour un total de 446.238,77 euros, dont la reprise de la provision pour travaux restant
faire (196.238,77 euros), ainsi que la reprise pour dissolution de la provision pour affaires
en contentieux (250.000,00 euros).
Le poste Produits des lments nanciers de lactif circulant (note 18) reprsente les
intrts courus sur titres et les plus-values de cession de valeurs mobilires pour une valeur
de 100.564,60 euros.
Les Autres intrts et autres produits nanciers (note 19) comprennent les intrts
bancaires.
Enfn, les Produits exceptionnels (note 20) regroupent divers produits ne provenant pas
des activits ordinaires.
Luxembourg-Kirchberg, rue des Lilas
52
Engagement hors bilan
La Socit gre pour le compte de diffrentes coproprits des comptes bancaires qui sont au
nom de la Socit mais qui ne sont pas sa proprit et de ce fait pas repris en comptabilit.
La Socit bnfcie dune ligne de crdit auprs dune institution fnancire de 30.000.000,00
euros.
Strassen, route dArlon - Rsidence Borie
53
RAPPORT
prsent lAssemble Gnrale des Actionnaires
par les Commissaires aux comptes
pour lexercice 2013
Messieurs les Actionnaires,
Les commissaires soussigns ont procd la vrication des comptes de lexercice 2013 en
date du 23 avril 2014.
Ils vous rendent compte de la faon dont ils ont rempli leur mission.
Aprs avoir pris connaissance du rapport de rvision tabli par le rviseur externe Madame
Christiane SCHAUS de laudit PwC et entendu les responsables de la Socit dans leurs
explications, ils ont pu se rendre compte que le Bilan et le Compte de Prots et Pertes sont en
parfaite concordance avec les critures sociales.
Dans ces circonstances, les commissaires proposent lAssemble Gnrale des Actionnaires
daccepter le Bilan et le Compte de Prots et Pertes dans la forme leur soumise et daccorder
dcharge aux Administrateurs.
Luxembourg, le 23 avril 2014
Marc DANY
Nicolas EICKMANN
Mike HANSEN